Rapport om avhending av forsvarseiendommer 2001–2012

FRA LUKKET OG HEMMELIG­ TIL ÅPENT OG TILGJENGELIG­ – Spesialist i forvandling VERDISKAPING: s.4

2,8 milliarder kroner er tilbakeført forsvarsbudsjettene som følge av avhendingen av militære eiendommer. Pengene går utelukkende til fornyelse av forsvaret.

SOLGT, REVET ELLER SIKRET: s.16

Over 2,6 millioner kvadratmeter bygningsmasse er avhendet. Til sammenligning forvalter Statsbygg 2,7 millioner kvm bygningsmasse.

s.12

s.10 MILJØSANERING: FLERE SIVILE KUNDER:

Vi har totalt fjernet 240 000 tonn Stadig flere offentlige aktører forurenset grunn og sedimenter. utover Forsvaret etterspør vår avhendingskompetanse.

INNHOLD Forord...... s. 3 Verdiskapning fra 2001–2012...... s. 4 Salgsledelse...... s. 6 Miljøopprydding...... s. 8 Miljøsanering grunn og sediment...... s. 10 Friluftseiendommer...... s. 12 Andre oppdrag...... s. 13 Eiendomsutvikling...... s. 14 Utfaset bygningsmasse...... s. 16 Rive, rydde og sikreprosjekt...... s. 19 Utvikling...... s. 20 Salgsledelse...... s. 21 Bakgrunn...... s. 23

2 DIREKTØR I SKIFTE EIENDOM, MARIT JAKOBSEN LEGANGER SPESIALIST I FORVANDLING

Skifte eiendom har siden etableringen i 2001 avhendet nærmere med mange kreative løsninger. Du kan lese mer om disse på våre 2,6 millioner kvm offentlig eiendom. Til sammenligning forvalter nettsider: www.skifte.no/etterbruk Statsbygg 2,7 millioner kvm bygningsmasse. Avhendingsarbeidet omfatter alt fra små enkeltbygninger til marinebase, store fjellan- UNIK ETTERSPURT KOMPETANSE legg og bunkere. I tillegg til dette kommer flere natur- og frilufts­ Mange offentlige etater sitter på store eiendomsporteføljer uten områder der Skifte eiendom rydder og sanerer grunn slik at andre nødvendigvis å ha et bevisst forhold til hverken bruken eller verdien enn Forsvaret igjen skal kunne ha glede av dem. I all hovedsak er av disse. Uutnyttet eiendom kan føre til unødvendinge drifts- og avhendingen av forsvarseiendommer nettofinansiert ved at inntek- vedlikeholdskostnader. Noen ganger blir løsningen å kvitte seg ter fra salg av eiendommer finansierer salgskostnader, samt kost- med overflødig eiendom, slik forsvarssektoren har gjort. Gjennom nader knyttet til riving, sikring og miljøopprydding. Avhendingen av 12 års arbeid med å avhende og sikre samfunnet god etterbruk militære eiendommer har gjort at vi siden etableringen har kunnet av forsvarseiendommer, har Skifte eiendom opparbeidet seg unik tilbakeføre 2,8 milliarder kroner tilbake til forsvarsbudsjettene. nasjonal kompetanse på hva som er de viktigste suksesskriteriene. Pengene går utelukkende til fornyelse av forsvaret. Transformering av et utall både sære og spennende eiendommer gjør at vi trygt kan kalle oss spesialister i forvandling. Det gjør FOKUS PÅ GOD ETTERBRUK at stadig flere offentlige aktører utover Forsvaret etterspør vår Å avhende spesialeiendom kan by på både markedsmessige og avhendingskompetanse. miljømessige utfordringer. En typisk forsvarseiendom som skal avhendes består gjerne av både inntektsbringende og kostnads­ I denne rapporten presenterer vi både statistikk og eksempler fra drivende enkeltdeler: Noen bygg må rives, mens andre må sikres avhendingsoppdrag som er gjort av oss i perioden 2001–2012. Vi eller settes i stand før de kan selges. Andre igjen kan selges som håper du som leser rapporten kan få inspirasjon til å se mulighetene. de er, men har kanskje en søppelfylling, et oljedeponi eller en skyte- bane som må miljøsaneres før eiendommen er klar for ny sivil bruk. God lesning! I mange tilfeller må tomten som skal avhendes både omreguleres og seksjoneres. Totalen gir et komplekst avhendingsbilde, der de Oslo, september 2013 salgsforberedende arbeidene i enkelte tilfeller overstiger endelig salgsverdi. Vårt mål med avhendingen er å legge til rette for god etterbruk av eiendommene, og vi er stolte av å kunne si at vi har bidratt til at allmenheten nå kan ha glede av mange vakre områder Marit Jakobsen Leganger som tidligere har vært avstengt. Direktør i Skifte eiendom

SER MULIGHETENE Å vite hvordan man skal få mest mulig ut av en mindre attraktiv eiendom, med mulig forurensing eller utdatert og sliten eiendoms- masse skreddersydd for et spesielt formål, kan være en utfordring. Det første vi i Skifte eiendom gjør når vi overtar en eiendom, enten den har vært eiet av Forsvaret eller andre, er å vurdere eiendom- mens muligheter og utviklingspotensiale. Hva kan en potensiell kjøper få ut av eiendommen og hva skal i så fall til? Vi har erfaring

3 VERDISKAPING

FRIGJORT KAPITAL fra eiendomssalget tilbakeført til forsvars­ avhengig av utrangeringstakten i Forsvaret Skifte eiendom har levert sterke netto­ sektoren som netto inntekter. og avhendingstakten (omløpshastigheten) resultat hvert år siden etableringen i 2001. i Skifte eiendom. Dette kommer Forsvaret direkte til gode ved KOSTNADSBILDE at nettoresultatet føres i inntektskapitlet For årene 2005 til 2012 foreligger det Drifts- og forvaltningskostnader var i 2012 i de årlige forsvarsbudsjettene. Slik frigjør sammenlignbare tall for fordeling og på 23 millioner kroner. Frem til sommeren Skifte eiendoms virksomhet kapital ved kategorisering av virksomhetens kostnader. 2004 var forvaltningen av nasjonale at nettoresultatet går direkte tilbake til For årene før 2005 hefter det betydelig festningsverk en del av Skifte eiendoms drift og modernisering av Forsvaret, samt usikkerhet til sammenlignbarheten av kost- virksomhet. Etter at nasjonale festningsverk til andre aktiviteter i forsvarssektoren. Fra nadskategoriseringen, og en sammenligning ble etablert som et eget forretningsområde etableringen av Skifte eiendom i 2001 og av regnskapstallene må derfor gjøres med i Forsvarsbygg, falt drifts- og administra- frem til og med 2012 har vår avhending av forbehold om dette. sjonskostnader knyttet til festningsverkene militær eiendom tilført forsvarsbudsjettene ut av Skifte eiendoms virksomhet. 2 827 millioner kroner. MILJØ-, RIVE- OG RYDDEKOSTNADER Tilrettelegging for etterbruk av utrangert Lønnskostnadene i Skifte eiendom frem- OMSETNING forsvarseiendom medfører ofte store kommer ikke i brutto omsetning og inngår Skifte eiendom omsatte i perioden 2001 kostnader til miljø- og ryddearbeider. derfor ikke i kostnadsbilde på lik linje med til og med 2012 for 5 785 millioner kroner. En betydelig andel av inntektene fra salg øvrige kostnadene. Dette kommer av at I toppåret 2004 omsatte virksomheten av forsvarseiendommer brukes til riving, lønnskostnadene refunderes av Forsvars­ for 903 millioner kroner. I all hovedsak rydding, sikring og miljø-, grunn- og sedi- departementet. I 2012 var lønnskostnadene er avhendingen av forsvarseiendommer mentsanering knyttet til bygningsmasse, på ca 28 millioner kroner brutto. nettofinansiert ved at inntekter fra salg skytefelt og stillingsanlegg. Generelt vil av eiendommer finansierer salgskostnader, Skifte eiendom rydde opp til et nivå som REDUSERTE LEIEUTGIFTER FOR samt kostnader knyttet til riving, sikring minimum tilfredsstiller de krav forurens- FORSVARET og miljøprosjekter. ningsmyndighetene anbefaler for den aktu- Forsvaret betaler en husleie til Forsvarsbygg elle fremtidige arealbruk. I brukte kroner som er fastsatt i henhold til utleid areal, Et forsvarsetablissement som skal avhen- per år har kostnadene til miljøsanering og og kostnader for det enkelte inventar. Når des består gjerne av både inntektsgivende sikring økt jevnt fra 2003, da det ble brukt Forsvaret utrangerer en eiendom, det vil og kostnadsdrivende enkeltprosjekter: Noen omlag 8,7 millioner kroner, til 2012 da det si at de sier opp avtalen av et inventar, bygg må rives, mens andre må sikres og ble brukt 205 millioner kroner. vil inventaret flytte over fra Forsvarsbygg eller settes i stand før de kan selges. Andre Utleie til Forsvarsbygg Skifte eiendoms igjen kan selges som de er, men har kanskje MARKEDSAKTIVITETER portefølje for påfølgende avhending. en søppelfylling, et oljedeponi eller en skyte- Skifte eiendom selger eiendom både Forsvaret vil følgelig ha økonomisk nytte bane som må miljøsaneres før eiendommen i egen regi og gjennom meglerkontorer. av avhendingen på to måter. For det første er klar for ny sivil bruk. I mange tilfeller må Andelen av totale kostnader som har gått ved at netto inntekter fra all avhending tomten som skal avhendes både reguleres til markedsaktiviteter og meglerhonorarer tilbakeføres til forsvarsbudsjettet, og for det og reseksjoneres. Totalen gir et komplekst har ligget relativt stabilt i årsregnskapene andre ved at leiekostnadene på de aktuelle avhendingsbilde, der de salgs­forberedende i perioden 2001–2012. inventar faller bort. arbeidene i enkelte tilfeller overstiger ende- lig salgsverdi. Videre finnes det eiendommer DRIFT- OG FORVALTNINGSKOSTNADER Beregninger tilsier at bygningsmassen som som utelukkende har en kostnadsside, for Driftskostnadene omfatter forvaltning av Skifte eiendom har avhendet i 2012 ville ha eksempel fordi bygg ligger på leid tomt med eiendommene i Skifte eiendoms portefølje. gitt Forsvaret utgifter til leie på om lag 44,7 avtalefestede klausuler som hindrer bruk Det vil si forvaltning av en eiendom fra den millioner kroner. til annet enn forsvarsformål. Til tross for overføres til Skifte eiendom frem til den er dette er godt over halvparten av inntektene avhendet. Denne utgiften har derfor variert

4 RAMMEBETINGELSER Nøkkeltall 2005–2012 i mill kroner Avhendingsinstruksen 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 All avhending av statlig eiendom reguleres Tilbakeført inntekter til forsvarsbudsjettet 405,9 433,4 436,6 182,4 106,3 123,6 134 154 av avhendingsinstruksen fastsatt ved Miljø-, Rive- og ryddekostnader 34,4 58,3 84,7 97,4 119,4 127 160 205 kongelig resolusjon i 1997. Grunnprinsippet Driftskostnader (forvaltning av eiendommer) 45,9 47 44 30,9 33 35 29 23 er at avhendingen skal skje ved at eiendom- Foredlingskostnader 35,4 16,6 15,3 13,5 13,2 13 31 57 mene selges gjennom en åpen budrunde Markedsaktiviteter og meglerhonorar 17,5 13,6 11,3 7,7 9 9 11 11 eller til en uavhengig fastsatt takst. Administrasjon og annet 108,8 66,4 53,3 49,6 33,8 39,8 35 39 647,9 635,3 645,2 381,5 314,7 347,4 400 489 Når det gjelder salg av eiendom til nærings- virksomhet kommer de regler og retnings- linjer som gjelder etter EØS-regelverket for statsstøtte til anvendelse. Stortingets årskrav og netto kontantresultat i mill kroner

Utvidet offentlig avklaring 600 Staten har fortrinnsrett til all statlig 500 eiendom som skal avhendes. I kjølvannet av ­salget av Østre Bolærne i 2004 kom det 400 opp krav om en utvidet offentlig forkjøps- 300 rett for forsvarseiendommer som også omfattet kommuner og fylkeskommuner, 200 samt om en systematisk gjennomgang av 100 eventuelt friluftspotensial i eiendommer Stortingets årskrav som skal avhendes. 0 Netto kontantresultat 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Ansattes forkjøpsrett til boliger Prioritetsregler for forsvarsansatte ved boligsalg forvaltes av Forsvarets bolig­ tjeneste. Dersom fast ansatte i Forsvaret bor i boligen når denne vedtas solgt, har de Årlig omsetning i mill kroner 2001–2012 i prosent per hovedaktivitet forkjøpsrett og skal tilbys å kjøpe boligen til verditakst. Boligen klausuleres med for- 100% 139 305,4 483,7 913,5 647,9 635,3 645,2 381,5 314,7 347,4 400 489 kjøpsrett for Forsvaret i to år til opprinnelig salgssum ved eventuelt videresalg. Andre 80% fast ansatte i Forsvaret kan betinge seg 60% rett (innen en frist fastsatt ved annonsering i FBOT-nytt) til å tre inn på høyeste bud. Tilbakeført inntekter til forsvarsbudsjettet 40% Miljø-, Rive- og ryddekostnader ­Dersom flere berettigete ønsker å kjøpe, Driftskostnader (forvaltning av eiendommer) holdes ny budrunde mellom disse. 20% Foredlingskostnader Markedsaktiviteter og meglerhonorar Les mer om våre rammebetingelser på: 0 Administrasjon og annet www.skifte.no/Om-oss/Miljo-og-samfunn/ 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Bakgrunn/

5 SALGSLEDELSE: Bømoen: Fra bombet ekserserplass til ­blomstrende næringspark

Det er ingen liten jobb å Bømoen militærleir har overlevd tyskernes – Det var en lang, men god prosess å få ryd- forvandle en sliten militær- bombing og vært tilholdssted for en rekke det leiren og solgt den til en aktør vi mener leir til et attraktivt bo- og ulike kompani siden den ble etablert i 1898 kan skape god etterbruk, sier Østhagen. Han som ekserserplass for Sogn bataljon. Leiren forteller at det var tett samarbeid og god næringsområde. For Bømoen har hele 63 ulike bygninger, hvorav 28 i dag dialog med alle berørte parter hele veien. tok det fire år. I dag er det er fredet. I tillegg bar deler av området preg tidligere lukkede området på av omfattende forurensing og slitasje. Like LOKAL DELTAKELSE før krigen ble det også etablert en flyplass – Da vi fikk oppdraget med å avhende Voss forvandlet til en natur- med to rullebaner i leiren. leiren i 2008 bestemte vi oss raskt for perle der både epletrær og at det var viktig å ha en tett dialog med næringsvirksomhet står i full – Dette er et av de mest omfattende lokalbefolkningen, sier Østhagen. Han blomst. prosjektene vi har hatt, og det var en lang forteller at Skifte eiendom tok initiativ til prosess før vi til slutt kunne si oss fornøyd et samarbeid med Voss kommune for å få med resultatet, sier prosjektleder Knut til en mulighetsstudie. Øyvind Østhagen i Skifte eiendom. – Før vi fikk på plass dette var det viktig Sammen med prosjektleder Harry Hellebust for oss å få tilbakemelding fra befolkningen har han hatt ansvaret for avhending av den på Voss. Vi fikk med oss Arne Hjeltnes, og enorme leiren. inviterte til åpen dag med idedugnad på Leiren ble nedlagt 16. desember 2008. Bømoen. Her fikk alle som ønsket det mulig- I oktober 2012 ble det 20 500 kvadratmeter heten til å komme med sine innspill. Disse store området solgt for 41 millioner kroner. ble senere implementert i en mulighets­ studie, sier Østhagen.

6 Mulighetsstudien var eid av Både Skifte STORSTILT OPPRYDDING – Forsvaret har holdt på med skytetrening eiendom og Voss kommune, og ble godkjent Bømoen krevde spesielt mange tiltak før i flere år. Grunnen på skytebanen var foru- i kommunestyret. Dette ble også lagt til leiren kunne selges og leveres tilbake til renset, og vi måtte fjerne 10 223 tonn med grunn for videre utvikling. det sivile. Miljøprosjektleder Harry Hellebust forurenset masse. Dette ble fraktet bort og var ansvarlig for opprydding av skytebaner levert til godkjent deponi, sier Hellebust, og – Denne studien dannet grunnlaget for den og avfallsfyllinger, samt restaurering av fortsetter: videre utviklingsprosessen, synliggjorde sykestua i den gamle leiren. hvilken retning utviklingen av leiren ville – Det går også en lysløype rundt leiren. trekke i og pekte på hva en fremtidig eier – Noe av det første vi startet med var Denne ble mye brukt av lokalbefolkningen måtte ta hensyn til, forklarer Østhagen. restaurering av den gamle sykestua på og mange var bekymret da vi måtte stenger området. Denne bygningen ble oppført deler av løypa for å rydde opp i forurensede Han påpeker hvor viktig det er å sikre en i 1919. Sykestua og uthuset var bygget masser. Vi har nå lagt om traseen og gjort god etterbruk av denne typen eiendom. i nordisk barokkstil. Sammen med fylkes­ løypa vel så attraktiv som tidligere. antikvaren i Hordaland tok vi på oss ansva- Dette gikk også tydelig frem i prospektet. ret med å restaurere og pusse opp tak og BUTIKKER OG BOLIGHUS Her heter det for eksempel at «utviklingen fasader, sier Hellebust. Den nye eieren av Bømoen leir er på Bømoen skal støtte opp under Voss som Bømoen AS. et sterkt og attraktivt regionsenter og som Totalt ble det brukt åtte millioner på restau- en spennende destinasjon for kultur, fritid reringen av sykestua. – De er allerede godt i gang med å realisere og reiseliv» planene for leiren. Her skal det bli både boli- – Vi er veldig fornøyd med resultatet etter ger og næringsvirksomhet, sier Østhagen. – Skifte eiendom jobber alltid for å sikre best restaureringen. Nå kan den nye eieren mulig etterbruk for lokalbefolkningen og for overta en «ny» ekte sykestue. Dersom Den lille vestlandsbygda fikk det store samfunnet, sier Østhagen. det er ønskelig kan den for eksempel gjøres naturområdet ryddet og levert tilbake, og om til et flott selskapslokale, sier Hellebust. et lite stykke Norge ble igjen gitt tilbake Et av de største miljøtiltakene som er gjort fra Forsvaret til allmennheten. er å rydde og rense grunnen på skytebanen.

7 MILJØOPPRYDDING

Forsvarets virksomhet etterlater spor Oppryddingen vi gjør sparer vesentlig Eksempel: Skifte eiendom har over tid som kan være skadelige både for miljøet utgifter for forsvaret til vedlikehold og drift arbeidet med å utvikle en ny metode for og for menneskers helse. Når en eiendom av overflødige bygg og anlegg ved at disse å fjerne tungmetaller i forurenset grunn. ikke lenger skal brukes av Forsvaret, rives eller selges til andre offentlige eller Det er spesielt rensing av myr som overtar Skifte eiendom ansvaret for å sikre private aktører. Dette sparer både energi og skaper problemer når man skal rydde eiendommene for trygg etterbruk. Skifte skattepenger. Allmennheten får gevinster av og rense gamle skyte- og øvelsesfelt. eiendom kartlegger og dokumenterer Skifte eiendoms arbeid ved for eksempel at Myr er tungt organisk materiale som er forurensningssituasjonen både i grunnen naturperler har blitt gjort tilgjengelige for alle, umulig å levere til vanlig avfallsdeponi. og i byggene på alle eiendommer som skal og fort og andre installasjoner hvor det tidli- Dessverre er det slik at mange av de avhendes. Vi sikrer bygg og anlegg slik at gere ikke har vært trygt å ferdes, blir sikret. gamle skyte- og øvelsesfeltene er lagt allmennheten kan ferdes på områder som til myrområder, som nå er forurenset av tidligere var avstengt, uten risiko for egen Et lite minus ved oppryddingsprosessene ulike tungmetaller fra prosjektil som er helse og sikkerhet. Vi vurderer også om det er at det er CO2-utslipp ved bortkjøring av skutt ut. er verdier innenfor biologisk mangfold og forurenset masse. Vi jobber­ derfor aktivt for friluftsliv på området, og sørger for kartleg- å utvikle alternative løsninger og metoder Forsvarsdepartementet har bevilget ging og ivaretakelse av disse ressursene. Alt som vil bidra til at opprydningsprosessen 285,6 millioner kroner til rydding og opprydningsarbeid som gjøres er sporbart i enda større grad gir positiv miljøeffekt. miljøsanering rundt i landet. Skifte og av høy kvalitet. Skifte eiendom initierer, iverksetter og eiendom og Forsvarets Forskningsin- gjennomfører derfor kontinuerlig nye fors- stitutt (FFI) er allerede i gang med å Skifte eiendom arbeider med alle ledd i knings- og pilotprosjekter som i større grad teste ut metoden som innebærer at avhendingsprosessen, enten det gjelder skal muliggjøre rensing av avfall på stedet. man dekker til det forurensede området salg eller miljøopprydding, og vi har tett Det dreier seg blant annet om: med kokosmatter som igjen blir dekket kontakt med fagmiljøene som vurderer vern med en spesiell form for frøblanding av natur, landskap og bygninger. Skifte Vasking av tungmetallforurenset jord som skal fange opp lekkasjer. I tillegg eiendom har siden oppstart i 2001 hatt Lufting og forsøk med mikroorganisk til å fange opp forurensingen, forhindrer en økende andel av omsetningen innenfor nedbryting av hydrokarboner også mattene ytterligere spredning av arbeid med miljø. Vi har i denne prosessen Forsøk på (tørr)separering og forurensende stoffer. Testingen pågår bygget en bred kompetanse på miljø, og forbrenning av myrmasser med på Ørskogfjellet. Opprydding av tidli- håndterer i dag alle aspekter ved avhending tungmetallforurensning. gere skyte- og øvingsfelt er planlagt i og sanering av eiendom, inkludert omfat- Alternative metoder for behandling av perioden 2009–2013. tende kontakt med myndighetene. myrmasser. Gjenbruk av lettere forurensede masser. MILJØ- OG SAMFUNNSNYTTE Miljøoppryddingen Skifte eiendom gjennom- GRUNN OG SEDIMENT diverse metaller og eksplosiver fra større fører har betydelig positiv miljøeffekt. Gjen- På eldre forsvarseiendommer har foruren- kaliber). nom tiltakene reduserer vi faren for mennes- sing av grunn og sediment eksempelvis ker og dyrs eksponering for forurensning, oppstått i tilknytning til skytebaner, øvings- RYDDEOMFANG og faren for spredning av forurensning fra felt, avfallsdepot, olje- og drivstoffdepot Skifte eiendom har fjernet ca 240 000 tonn lokaliteter som for eksempel skytebaner, og verksteds- og verftsvirksomhet. I tillegg forurenset grunn og sedimenter. Når det avfallsfyllinger, drivstoffdepoter, verksteder er krigsetterlatenskaper i form av dumpet gjelder forurenset grunn, er det særlig tung- med mer. Ved riveprosjekter sikrer vi en ammunisjon og annet materiell fra krigen metall- og oljeforurensning fra skytebaner forsvarlig sortering av avfallet, og påser en vanlig forurensingskilde. og olje- og drivstoffanlegg som dominerer. at avfallet leveres til riktig mottak slik at Avfallsfyllinger og deponier har gjerne en helse- og miljøfarlige stoffer ikke kommer I tilknytning til skytebaner kommer foruren- sammensetning av mange miljøgifter, på avveie. singen først og fremst fra ammunisjon (bly, deriblant PCB. kobber, sink og antimon fra håndvåpen, og

8 Under oppryddingsprosjekter i grunn og Oversikt over skadestoffer og hvordan de påvirker menneskers helse og miljø sediment er det en økt risiko for spredning av forurensning. Det er derfor avgjørende at Stoff Anvendelse i Påvirkning på menneskers Påvirkning på miljø vi treffer tiltak for å forebygge dette. Skifte forsvarssektoren helse eiendom samarbeider tett med Forsvarets BLY (PB) Ammunisjon og kjøretøy- Kan forårsake skader på de Giftig for vann­levende orga- forskningsinstitutt og Forsvarsbygg for hele batterier. ­Tidligere farge- røde blodlegemene og nerve- nismer. ­Oppkonsentreres i stoff i maling. systemet. Hjerne­utviklingen næringskjeden. tiden å forbedre og videreutvikle tiltak som hos fostre og små barn er reduserer forurensningsfaren og forhindrer spesielt utsatt. spredning. KOBBER Ammunisjon, kobber­ Lite giftig for mennesker, men Meget giftig for vannlevende (CU) ledninger for elektrisitet; er skadelig i større mengder. organismer når det blir for rørledninger for gass eller mye av det I riveprosjektene finner vi ofte følgende væsker; i elektronikk, stoffer: asbest, trykk- og kreosotimpregnert ­elektromagnetiske ­motorer og generatorer. trevirke og EE-avfall. Ftalater og PCB er også blitt gjengangere i analysene og ANTIMON Ammunisjon, bilbatterier. Kan forårsake skader på nyre, Mange av stoffets kjemiske (SB) I flammehemmende stoff, lever og hjerte i store doser. forbindelser er giftige. det gjøres stadig oftere funn av bromerte glass og maling. flammebrennere, PAH (tjærestoffer) og oljer, OLJE All type forbrenning (kjø- Variabel påvirkning på men- Lang nedbrytnings tid klorparafiner og materialer som inneholder retøy, oppvarming, m.m); neskers helse. Enkelte former i naturen. klimagasser. smøring av maskineri. kan være kreftframkallende.

PCB Elektronikk; kondensatorer Kan forårsake svekket immun- Oppkonsentreres i nærings- SORTERINGSGRAD og transformatorer; byg- forsvar. Ulike PCB-forbindelser kjeden og er tungt nedbryt- ningsmaterialer som mør- kan skade nervesystemet, gi bar. PCB er akutt giftig for Skifte eiendom oppnådde i perioden teltilsetning, isolerglasslim, leverkreft, og dessuten skade marine organismer, men ikke 2011–2012 en sorteringsgrad på 97,4. Det fugemasse og maling, mm. fosteret og evnen til å få barn. for pattedyr. PCB har imid- Nå forbudt. Undersøkelser har også vist at lertid kroniske giftvirkninger vil si at 97,4 prosent av det totale avfallet PCB kan ha negativ innvirkning både for landlevende og er sortert (i motsetning til å bli levert som på menneskets læringsevne og vannlevende dyr – selv i små utviklingskader på nervesys- konsentrasjoner. blandet avfall, eller ”restavfall”). Skifte tem og foster og utvikling. eiendom oppfyller dermed forskriftens krav om sorteringsgrad på minst 60 prosent med ASBEST I plater eller matter til Er kreftfremkallende ved Ikke skadelig for miljøet byggindustrien. Riving innånding. god margin. av asbestholdig byg- ningsmasse må skje med verneutstyr. SLIK PÅVIRKES MILJØ OG HELSE Denne tabellen viser oversikten over en rekke stoffer som ofte forekommer i grunn Tilbakeført inntekter til forsvarsbudsjettet . Oversikt over hvilke skadestoffer . eller bygningsmasse der Forsvaret har og Miljø-, Rive- og ryddekostnader en typisk patron inneholder. hatt sin virksomhet. Tabellen viser hvilken 600 En 7,62 mm geværpatron inneholder: anvendelse de ulike stoffene har i forsvars- 5,65 g bly sektoren, samt stoffenes påvirkning på 500 0,71 g antimon, 2,75 g kobber menneskers helse og miljø. 400 0,31 g sink.

300

200

100

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Tilbakeført inntekter til forsvarsbudsjettet Miljø-, Rive- og ryddekostnader

9 MILJØSANERING GRUNN OG SEDIMENT: 145 tonn masse fjernet fra Olavsvern

Opprydding av forurenset – Ett av tiltakene vi måtte utføre før salg tilbake til allmennheten i den stand den var grunn var ett av flere tiltak var å rydde sjøbunnen rundt basen og inne i før Forsvaret tok den i bruk, sier prosjekt­ som Skifte eiendom gjorde i ubåtdokken. Dette gjorde vi ved å bruke leder Frode Karlsen i Skifte eiendom. en teknikk der vi støvsuger opp forurensede før de kunne legge den masser ned til et visst nivå i havbunnen, MYE SKROT ­tidligere marinebasen ut forteller Camilla Spansvoll i Forsvarsbygg I gamle dager dumpet man det man ville i for salg. Forurenset­ grunn Futura som har samarbeidet tett med Skifte sjøen og det var litt av hvert som ble funnet eiendom i dette prosjektet. under ryddesjauen på Olavsvern. på land og til sjøs ble ­støvsuget og ryddet. Det var ikke små mengder forurenset masse – Vi suget opp og fjernet 145 tonn med som ble fjernet. forurenset masse fra sjøbunnen og fra ubåt- dokken. I tillegg til dette har vi fjernet 9 tonn Miljøtiltak og opprydding har ikke alltid vært med gammelt skrot. Vi har også ­funnet prioritert og det var mye å rydde opp etter bildekk og en gammel russisk lyttebøye. alle årene med aktivitet. Den alene veide ett tonn, sier Karlsen, som forteller at de også fjernet en lyttebøye på – Vår oppgave er å fjerne all forurensing land. etter Forsvarets aktiviteter. Noen ganger kan dette dreie seg om store mengder. Vi skal sørge for at det sivile kan få tilbake en eiendom som er ren og som leveres

10 De forurensede massene ble kjørt bort og levert til godkjent deponi.

RYDDET SKYTEBANE – I tillegg til å fjerne forurenset masse på havbunnen, har vi også ryddet en skytebane inne på basen. Vi har revet et standplasshus og fjernet masse som inneholdt tungmetal- ler, sier Karlsen.

En steinfylling har også blitt sjekket og Dette er Olavsvern marinebase: kontrollert for skadelige objekter. Tidligere Olavsvern marinebase ligger ved Ramfjordnes, ca 20 kilometer fra Tromsø. Det har vært militær aktivitet på stedet siden andre verdenskrig. På 1960-tallet og fremover var det Tromsø Sjøforsvarsav- snitt som var operativ bruker og virksom- heten hadde da navnet Ramfjordnes Base. I 1976 ble militær operativ virksomhet samlet under betegnelsen Olavsvern Orlogsstasjon og har huset avdelinger som UVB, MTB og senere SHV. I 2003 ble Olavsvern underlagt Haakonsvern Orlogsstasjon.

11 FRILUFTSEIENDOMMER: Nærmere 25 000 dekar frilufts­ områder tilbake til allmenheten

En av Skifte eiendom sine Frigjøringen av forsvarseiendommer har Totalt er om lag 25 000 dekar, tilsvarende viktigste oppgaver er å rydde bidratt til at friluftsarealet i Norge er utvidet 2501 fotballbaner sikret som friluftsom- tidligere forsvarseiendommer med nærmere 25 millioner kvadratmeter. råder for allmenheten. Enkelte av disse Dette er områder der allmennheten tidligere eiendommene har allerede vært åpne på en måte som gjør disse har hatt begrenset eller ingen adgang. for allmenn ferdsel en god stund. Andre tilgjengelig og trygge når de eiendommer er nylig ryddet for piggtråd og igjen skal tas i bruk av all- BAKGRUNN adgang forbudt-skilt har nylig blitt fjernet. Under Stortingets behandling av salget På denne måten bidrar Skifte eiendom og mennheten. Unike naturperler, av Østre Bolærne i 2004 ba Stortinget om Direktoratet for Naturforvaltning, sammen strandsoner og utkikkspunkt en oversikt over de forsvarseiendommer med en rekke kommuner, til å gjøre disse tilsvarende rundt 3500 fot- som skulle avhendes der allmenhetens naturperlene tilgjengelige for allmenheten. ballbaner er gjort tilgjengelig mulig­heter for friluftsliv og kulturhistorie ble berørt. På bakgrunn av dette samar- for folk flest. beider Skifte eiendom med Direktoratet for naturforvaltning (DN) og Statskog om å identifisere hvilke friluftseiendommer som bør sikres i fortsatt offentlig eie, dels Fylke Summer av Tomt Areal gjennom salg til DN, og dels gjennom salg Akershus 1 000 til kommunene. Aust-Agder 126 027 Buskerud 10 640 Hordaland 703 433 Møre og Romsdal 364 615 Nordland 505 041 Nord-Trøndelag 1 342 000 Oslo 21 729 Rogaland 1 175 700 Sør-Trøndelag 253 653 Telemark 147 690 Troms 4 472 326 Vest-Agder 8 134 550 Vestfold 3 470 567 Østfold 3 087 548 Totalsum 23 816 519

12 ANDRE OPPDRAG: Spør oss. Vi har gjort det før.

Gjennom 12 års arbeid med å De siste to årene har vi solgt rådgivnings­ DSB i forbindelse med eiendomsrådgiv- avhende og sikre samfunnet tjenester for nærmere 3 millioner kroner ning og avhending siden 2008. Det står god etterbruk av forsvars­ årlig, og vår eksterne kundeportefølje fremdeles mange anlegg igjen å vurdere har økt fra seks til åtte. Direktoratet for og eventuelt selge. eiendommer, har Skifte Samfunnssikkerhet og Beredskap (DSB), eiendom opparbeidet seg Helse Sør-Øst, Helse Nord, Landbruks- og HELSE SØR-ØST: unik nasjonal kompetanse mat­departementet, Kystverket og Jernbane­ Fra strategi til gjennomføring verket er blant disse. Våre ambisjoner er Helsesektoren har utfordringer på eien- på hva som er de viktigste å bistå flere i årene som kommer. domssiden som har mange likhetstrekk suksesskriteriene. Det gjør med de utfordringene Forsvaret står overfor. at stadig flere offentlige­ DIREKTORATET FOR SAMFUNNS­ Dette er utgangspunktet for rammeavtalen aktører etterspør vår SIKKERHET OG BEREDSKAP (DSB): vår med Helse Sør-Øst. Oppdragene spenner Rådgivning og avhending fra strategisk rådgivning om portefølje- avhendingskompetanse. I likhet med Forsvaret, har DSB endret måten styring og metodikk til verdivurdering, de løser oppdragene sine på. Det har ført forhandlinger, mulighetsstudier, avhending til at mange eldre Sivilforsvarsanlegg ikke og tomtedeling. Det største prosjektet vårt ­lenger er formålstjenlige. Dette gjelder for til nå er avhendingen av sykehuset i Fred- det meste anlegg i fjell, men også en del rikstad og på Veum i forbindelse med at det leire og lager. Skifte eiendom har bistått blir bygget nytt sykehus i Sarpsborg.

13 EIENDOMSUTVIKLING: Begby: fra treningsleir til ­tilrettelagt boligtomt

Det første vi i Skifte eien- – Mange av eiendommene har et større ver- Det første Skifte eiendom tok fatt på var dom gjør når vi overtar en dipotensial som kan realiseres ved utvikling. å tenke nytt rundt eiendommen og å se eiendom, enten den har vært Dette kan vi gjøre ved å avklare muligheter, om det kunne ligge skulte verdier i denne. formål og utnyttelse slik at eiendommen – Vi skilte ut området og endte til slutt opp eiet av Forsvaret eller andre, fremstår med større potensial og mindre med å legge eiendommen ut for salg som en er å vurdere eiendommens risiko for en investor. I noen tilfelle kan det områderereguleringsplan med et potensielt ­utviklingspotensiale. I det også være aktuelt med tyngre tiltak som for perspektiv av mulig fremtidig situasjon. eksempel å gå inn i en reguleringsprosess, Konkret vil det si at vi la ut et prospekt som ligger omregulering og ny sier leder i seksjon for eiendomsutvikling inneholdt 449 realiserbare leiligheter, sier vurdering av potensielle Trond Eliassen i Skifte eiendom. Eliassen. bruksområder. Begby like utenfor Fredrikstad i Østfold BEGBY TETT SAMARBEID MED KOMMUNEN – Vi overtok denne tomten utenfor Fredrik- Et tett og godt samarbeid med berørte par- er et godt eksempel på dette. stad sentrum i 2008. Forsvaret hadde lagt ter og myndigheter kan ofte være nøkkelen ned sin virksomhet i 2002 og tomten hadde til suksess når det gjelder utvikling av tom- stått urørt siden den tid. Eiendommen frem- ter. I dette tilfellet innledet vi et samarbeid stod med sine 165 dekar som et uoversikt- med Fredrikstad kommune der vi utarbeidet lig, men attraktivt område, sier Eliassen. planer for fremtidig bruk av området.

14 – Til slutt endte vi opp med å legge ut et regiment som holdt til på Begby. Det var det prospekt med et område som var regulert første av de nye territorielle regimentene inn i syv boligfelt som kan bygges ut med som fra 1993 ble etablert over hele Norge. alt fra store eneboliger til rekkehus og Regimentene skulle ha ansvaret for det ­terrasseleiligheter. Vi har også fått regulert lokale landsforsvaret, samt samordningen inn fritids- og lekeområder, sier Eliassen. av alle totalforsvarsressursene innen disktriktet (Østfold og søndre Follo). HISTORIKK ­Sommeren 2001 vedtok Stortinget å legge Begby var en del av Østfold regiment som ned regimentet innen utgangen av 2002. i mer enn 350 år hadde hovedkvarter i Sommeren 2002 ble de siste soldatene Fredrikstad. Regimentet ble opprettet som dimmitert, høsten 2002 ble det territorielle det smålenske regiment i 1644 og har hatt ansvaret overført HV-01, og den 31. desem- mange forskjellige navn og oppgaver i løpet ber 2002 ble kommandantskapet avviklet av historien. I 1993–2002 var det Østfold og festningsflagget firt ned.

15 UTFASET BYGNINGSMASSE

AVHENDET BYGNINGSMASSE grunnareal, ettersom ett og samme grunn­ i bygningskategori fra strids- og forsvars- I tillegg til netto kontantresultat har antall areal kan ha bestått av både rive-, sikre- og anlegg til boliger og følgelig var det stor kvadratmeter bygningsmasse som avhen- flere salgsprosjekt. forskjell på salgenes kompleksitet og des årlig vært et viktig styringsparameter omløpshastighet. Omlag 73 prosent av for Skifte eiendoms virksomhet. Forsvaret GEOGRAFISK SPREDNING antall kvadratmeter avhendet bygnings- har hatt krav på seg om utrangering av Forsvarssektoren har avhendet bygnings- masse ble solgt. kvadratmeter, og Skifte eiendom har hatt masse i alle landets fylker (samt på Jan krav på seg om å føre kvadratmeter ut av Mayen) og i ca 360 av landets 428 kommu- De resterende tre av ti salg ble gjennom­ forsvarssektoren ved å selge, forvaltnings­ ner. Fordelt på kommuner er det avhendet ført som direktesalg i egenregi. Dette overføre, rydde eller rive. I perioden 2001 flest kvadratmeter i Oslo (112 733 m²), gjaldt blant annet salg til kommuner og til og med 2012 ble ca 2,6 millioner Målselv (103 572 m²), Evje og Hornnes forsvarsansatte som benytt et forkjøpsrett kvadratmeter bygningsmasse avhendet. (99 522 kvm), og Ringerike (95 717 kvm). til boliger. Når eiendommen har liten verdi Ved utgangen av 2012 utgjorde Skifte Når det gjelder inventar er det avhendet eller bare et mindre antall kjøpere er eiendoms resterende portefølje ca 263 000 flest i Kristiansand (561), Porsanger (435) aktuelle, kan avhending i henhold til statens kvadratmeter. og Harstad (420). avhendingsinstruks skje ved direkte salg. Dette innebærer salg på grunnlag av bud Målt i kvadratmeter var 2004 og 2005 BYGNINGSKATEGORI som er innkommet etter henvendelse til et toppår, med henholdsvis 388 000 og Lager- og vedlikeholdsanlegg utgjorde den begrenset antall interessenter. Avhending 475 000 kvadratmeter avhendet. I denne desidert største EBA-kategorien avhendet ved direkte salg kan også skje når det bare perioden ble flere større hele etablissement i perioden, med totalt i overkant av 1,1 er én aktuell kjøper. Dersom eiendommen avhendet gjennom salg, noe som krevde million kvadratmeter, fordelt på ca 4 150 avhendes uten at det holdes budrunder, forholdsvis lav ressursinnsats per kvadrat- bygg og anlegg. Av dette utgjorde 676 000 eller etter bud fra et begrenset antall inter- meter som ble ført ut av porteføljen. De siste kvadratmeter kaldlager og kaldgarasjer. essenter, må ikke prisen være lavere enn årene har porteføljen vært preget av flere Det største enkeltbygget som er avhendet taksten. Taksten baseres på markedspris og mindre prosjekt i kvadratmeter. Et annet er imidlertid et kontorbygg: ”FO-bygget” på innhentet fra uavhengig takstmann og tak- utviklingspreg i porteføljen er at andelen Huseby i Oslo ble solgt i 2004 og utgjorde sten skal avholdes nær opptil tidspunktet prosjekter som omfatter riving, sikring 26 568 kvadratmeter. Boliger utgjorde hele for avhending. og miljøsanering er økende. Dette øker 11,2 prosent av avhendet bygningsmasse kompleksiteten og timeforbruket bak hver med totalt 292 526 kvadratmeter fordelt på FORVALTNINGSOVERFØRING avhendet kvadratmeter. 1 757 enheter, hvilket ga en snittstørrelse I henhold til Statens avhendingsinstruks på 162 kvadratmeter, eller gjennomsnittlig forespør Skifte eiendom andre statlige GRUNNAREAL 146 enheter avhendet per år. Snittstørrelsen etater, via deres eierdepartement, om de Kravet til eiendomsrasjonalisering i forsvars- per bolig var imidlertid en del mindre, da har behov for eiendommen. Dette blir gjort sektoren har vært knyttet til avhending én enhet i noen tilfeller bestod av flere før videre salgsprosess initieres. Når en av kvadratmeter bygningsmasse. Dette boenheter. Strids- og forsvarsanlegg eiendom forvaltningsoverføres mellom kommer av at det er her sektoren søkte utgjorde også en betydelig andel av statsetater fastsettes prisen på grunnlag å frigjøre forvaltningskostnader. Forsvars- avhendede kvadratmeter, med 317 325 av en uavhengig fastsatt verditakst. departementet har heller ikke stilt krav til kvadratmeter. De største underkategoriene rapportering av avhendet grunnareal. Salg her var ammunisjonslager (116 182 kvm), OPPHØR AV INNLEIE av tomter uten bygningsmasse har likevel stillings- og sperreanlegg (62 761 kvm) og Åtte prosent (201 705 kvm) av bygnings­ vært en betydelig del av Skifte eiendoms kommandoplasser (47 812 kvm). massen er avhendet ved opphør av virksomhet, da inntektspotensialet kan leieforhold. Leieforholdene har omfattet være stort. Salg av tomter utgjør en vesent- SALG alle bygningskategoriene, men ved sorte- lig del av inntektene som aggregeres for Totalt har Skifte eiendom solgt nær ring helt ned på byggtype utgjør kaldlager forsvarssektoren. Det foreligger imidlertid 2,6 mill kvadratmeter bygningsmasse 23 prosent prosent og Administrasjon/ ingen nøyaktig statistikk for avhendet (2,585 mill kvm). Solgte arealer spente kontorbygg 15 prosent av dette.

16 OVERSIKT AVHENDET BYGNINGSMASSE

Avhendingskategori Bygningskategori

2 000 000 61 484 m2 49 624 m2 Andre EBA Velferds- og fritidsanlegg 24 572 m2 Basisanlegg 82 560 m2 1 500 000 Utdannings- og øvingsanlegg

1 000 000 289 533 m2 Administrasjons- og stabsanlegg

2 500 000 1 118 448 m 290 734 m2 Lager- og Boliger vedlikeholdsanlegg

0 Salg Riving Sikring Annet 317 325 m2 Strids- og forsvarsanlegg

350 733 m2 Forlegninger og messer

Avhendet bygningsmasse m2 (topp 10 kommuner) Avhendet bygningsmasse antall (topp 10 kommuner)

Oslo kommune Kristiansand Porsanger Målselv Porsángu/Porsanki Evje og Hornnes Harstad

Ringerike Bergen

Bardu Målselv

Trondheim Evje og Hornnes

Skedsmo Ringerike

Kongsberg Ullensaker

Kristiansand Bardu

Narvik Kongsberg

0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 0 100 200 300 400 500 600

17 RIVING OG SIKRING Skifte eiendom søker i størst mulig grad å I perioden fra og med 2005 til og med 2012 En del bygningsmasse vil det av ulike unngå å rive bygg som kan ha en sivil etter- gjennomførte Skifte eiendom ca 1 700 små årsaker være mest hensiktsmessig å rive bruksverdi. Derfor benyttes ”salg på rot” og store salg. 65 prosent av kundene var og eller sikre, heller enn å selge. Dette kan i økende grad. Slike prosjekter er ført som privatkunder, som i all hovedsak kjøpte eksempelvis være fordi bygget ikke har salgsprosjekt, med en inntekt eller kostnad ­boliger og tomter. 14,5 prosent av boligene noen salgsverdi, eller fordi plasseringen for Skifte eiendom, der kjøper forplikter seg ble solgt til forsvarsansatte med forkjøps- gjør at sivil bruk vil være i konflikt med til riving og sanering med gitte kriterier for rett. Av dette ble seks av ti boliger ervervet militær aktivitet i området. I noen tilfeller, blant annet avfallshåndtering. Salg på rot er av boligens beboer til takst. Resten gikk når bygget ligger på leid grunn, ligger det eksempelvis aktuelt hvis det skal avhendes til forsvarsansatte som gikk inn på høyeste kontraktfestet krav om riving etter endt bygningsmasse i, eller i tilknytning til, en bud. militært behov. I andre tilfeller er riving aktiv militærleir, der bygningsmassen i og sikring nødvendig for å tilrettelegge et seg selv har etterbruksverdi, men ikke kan Næringskunder sto for 10,8 prosent av område for trygg ferdsel for allmennheten. ­nyttes til sivile formål når den står i leiren. ­kjøpene, mens offentlig sektor var kunde Totalt er det blitt revet 462 981 kvadratme- ved 17,4 prosent av salgene. I offentlig ter bygningsmasse, hvilket betyr at denne KUNDER sektor utgjorde spesielt kommunene et avhendingsmetoden stod for 18 prosent av Skifte eiendom har delt inn kjøpere i kate- viktig kundesegment, som kjøper ved 14,5 avhendet bygningsareal. Om lag 44 prosent goriene privatmarkedet, næringsmarkedet, prosent av salgene. Kommunene stod for av revet bygningsmasse var i kategorien organisasjoner uten profittformål og kjøp innen alle eiendomstyper, men med lager- og vedlikeholdsanlegg. I tillegg ble offentlig sektor. Fyldig kundedata for Skifte en overvekt av næringseiendommer. om lag 1,7 prosent avhendet ved sikring. eiendom finnes fra og med 2005. Det følger Dette gjelder i all hovedsak for enkelte imidlertid noe usikkerhet med datakvalite- strids- og forsvarsanlegg, for eksempel ten for 2005 og 2006. bunkere som er blitt gjenstøpt.

18 RIVE, RYDDE OG SIKRE PROSJEKT: : Karljohansvern: Gammel orlogsstasjon ble til idyllisk bydel

Etter over 100 år med militær aktivitet ble den opprinnelige orlogsstasjonen Karljohansvern i Horten lagt ned i 2002. Helt siden midten av 1990-tallet har Forsvarets virksomhet på Karl Johansvern blitt redusert. Den idylliske eiendommen ved ­Oslofjorden har fått mange nye sivile brukere.

Skifte eiendom har gjennomført flere salg en kjempestor grushaug med stein og ETT AV FLERE TILTAK PÅ og ryddeprosjekter på Karljohansvern og armeringsjern igjen. KARLJOHANSVERN riving av sambandsbunkeren var det aller Rivingen av bunkeren er bare ett av flere siste. 3000 KUBIKKMETER STEIN tiltak som Skifte eiendom har gjort inne på – Etter at bunkeren var revet satt vi igjen Karljohansvern. – Vi overtok Sambandsbunkeren Karljohans­ med hele 3000 kubikk steinmasse. Noe av vern for avhending våren 2012. Det var dette skal brukes til å fylle igjen/jevne ut – Tidligere har vi solgt flere av bygningene en stor utfordring vi hadde foran oss da vi tomten der bunkeren stod slik at vi kunne til private eiere og leiren er en miks av privat skulle ta fatt på dette bygget, forteller pro- gjenskape det historiske forterrenget på næringsdrift, boliger og militær virksomhet, sjektleder og ansvarlig for Skifte eiendom best mulig måte. De resterende massene sier han. sin avhending på Karljohansvern, Trond skulle brukes til fyllmasse til vei på Horten Nordby. kommune sin eiendom Eikstrand i nærheten I dag er den gamle orlogstasjonen og av Horten havn, sier Nordby. forsvarseiendommen blitt forvandlet til En av de viktigste oppgave Skifte eiendom et idyllisk område ved sjøen der det har har når de overtar en tidligere forsvars­ Han er godt fornøyd med etterbruken og vokst frem en skjønn forening av militær eiendom er å sørge for at eiendommen trekker frem det gode samarbeidet med og sivil virksomhet. Det er både museum, blir ryddet og tilrettelagt for fremtidig sivil kommunen. barnehage, skole, næringsvirksomhet og ferdsel og bruk. forsvarsaktivitet på området. – Jeg har hele tiden hatt et tett samarbeid – Da vi fikk overført eiendommen over på med Horten kommune, både når det Selv er Nordby spesielt glad i den gode våre hender, stod det en gedigen bunker gjelder salg, utvikling, riving og rydding julestemningen på Karljohansvern. ved inngangen til Karljohansvern. Denne på ­Karljohansvern. Det er viktig for Skifte ble etablert av tyskerne i 1940–45 og eiendom at man får en god etterbruk av – Det er skikkelig god julestemning her med ­passet ikke inn i det eksisterende miljøet ­eiendommen. Når man også kan få en god juletre og gamle hus og juleverksted, smiler der den stod midt i innkjørselen til det flotte etterbruk av masser som er fjernet, får vi prosjektlederen. kulturområdet, sier Nordby. en optimal utnyttelse, mener Nordby.

Det ble raskt bestemt at bunkeren skulle fjernes og i løpet av kort tid var det bare 19 UTVIKLING: Møldal: Fra slitne forsvarshus . til luksus og familieidyll

Våren 2011 overtok Skifte – Det ble satt i gang en prosess med omre- 60 MILLIONER OVER TAKST eiendom denne eiendommen gulering av tomten til boligformål og da med – Vi fikk til et veldig godt salg her. Takst på som ligger i nærområdet større utnyttelsesgrad. De eksisterende boli- eiendommen var satt til 60 millioner kroner, gene var bygget på 1950-tallet og par preg men vi fikk til slutt hele 101 millioner kroner, til Madlaleiren like utenfor av at de var godt brukt, sier prosjektleder sier Nordby. Stavanger. Da bestod den Trond Nordby i Skifte eiendom. av en rekke gamle hus fra Han mener dette skyldes en kombinasjon Tomten var på 26 dekar og bestod opprin- av at eiendommen har svært attraktiv belig- 1950-tallet som hadde vært nelig av 26 boenheter, hvorav 10 var genhet og at den ble regulert til boligformål brukt som tjenesteboliger for eneboliger og 16 leiligheter i rekkehus. med god utnyttelsesgrad i en region med forsvarspersonell. stort boligbehov. Etter at Stavanger kommune hadde god­ kjent reguleringsplanen ble eiendommen – Tomten er bare 15 minutters kjøretur Selve tomten lå attraktivt til i et av Stavangers­ lagt ut for salg i markedet og etter hard fra Stavanger sentrum og ligger perfekt beste boligområder. Eiendommen bestod konkurranse ble eiendommen solgt til til for boligutvikling, sier han. av flere eldre bygg og et større grøntareal, ­Møldalshagen AS. Kjøper har iverksatt og var dårlig utnyttet i forhold til dagens riving av samtlige hus på eiendommen og LEK OG LUKSUS krav og muligheter i denne sentrale delen har nå bygget nye leiligheter på området. I dag kan du få kjøpt alle typer leilig- av Stavanger. heter her og området passer for alt fra småbarnsfamilier til pensjonister og førstegangskjøpere.

I dag kan du kjøpe en toppleilighet med utsikt over hele området og få medlemskap i golfklubben og egen vinkjeller med på kjøpet, sier Nordby.

Han synes utbygger har klart å få til en god arealløsning av tomten.

– Dette gir et godt tilbud til befolkningen i Stavanger, sier han.

20 SALGSLEDELSE: Olavsvern: Marinebasen som . ble til kompetansesenter­

Salget av den tidligere marinebasen Olavsvern er en av de største og mest utfordrende prosjekter Skifte eiendom noen gang har hatt. Avhendingen av denne eiendommen krevde alt fra miljøopprydding og rydding til omfattende salgsledelse.

– Det er ikke hver dag man får i oppdrag å kommunale aktører. Deretter ble den lagt selge en tidligere marinebase. Ikke bare var ut for salg i det åpne markedet, sier Karlsen. eiendommen på hele 40 000 kvadratmeter, Eiendommen ble solgt til Olavsvern Group den inneholdt også både tørrdokk, kaier AS for 38,1 millioner kroner. og fjellanlegg og hadde en noe uvanlig eiendomsmasse, sier prosjektleder Frode MANGE INTERESSENTER Karlsen i Skifte eiendom. – Det var enorm interesse for denne noe uvanlige eiendommen, både blant norske Det var et omfattende avhendingsarbeid og utenlandske aktører, forteller Karlsen som tok til da Skifte eiendom overtok eien- som opplyser at ikke alle var like aktuelle dommen. Før den kunne legges ut for salg, kjøpere. ble miljøskadelig avfall fjernet både fra sjø og fra land. Annonseringen fikk bred dekning i uten- landsk presse og det var stor interesse for – Hele 6000 kvadratmeter sjøbunn ble eiendommen. støvsuget og renset og vi fjernet også forurenset masse fra en pistolbane. Denne – Vi endte opp med å selge til en lokal inves- ble fjernet og fraktet til godkjent mottak, tor fra Tromsø som planlegger at eiendom- sier Karlsen. men etter hvert skal huse flere ulike former for næringsaktivitet, sier Karlsen. – Etter vurdering og taksering av eiendom- men, ble den, i tråd med avhendingsinstruk- sen, først lagt ut for salg blant statlige og

21 AKTIV ETTERBRUK Prosjektleder Frode Karlsen er fornøyd med siden andre verdenskrig. I 1960-årene tok Ny eier, Gunnar Wilhelmsen har store planer etterbruken av basen. Tromsø Sjøforsvarsdistrikt over basen som for basen. da fikk navnet Ramfjordnes base. I 1976 – Det er positivt at eiendommen får en aktiv ble militær operativ virksomhet samlet – Vi ser for oss at Olavsvern i fremtiden skal etterbruk som er til beste for lokale interes- under betegnelsen Olavsvern Orlogsstasjon. favne flere ulike næringsaktiviteter og vi ser. Skifte eiendom er alltid opptatt å få til I 2003 ble Olavsvern underlagt Haakons- vil blant annet etablere et kompetanse- optimal etterbruk av det vi selger og søker vern Orlogsstasjon. senter for arktisk undervannsvirksomhet. så langt vi kan legge forholdene til rette for Aktivitetene i Barentshavet og det nordlige dette, sier han. Stortinget vedtok i 2008 å legge ned Norskehavet er i sin spede begynnelse. Vi ­Olavsvern marinebase. ønsker å bidra til at nordnorsk næringsliv DETTE ER TIDLIGERE OLAVSVERN og kompetansemiljøer får ta del i denne MARINEBASE utviklingen. Vi skal skape verdiene og bygge Tidligere Olavsvern marinebase ligger ved kompetansen i nord, sa Wilhelmsen i februar Ramfjordnes, ca 20 kilometer fra Tromsø. 2013. Det har vært militær aktivitet på stedet

BAKGRUNN

Denne rapporten gir en oversikt over av overflødig forsvarseiendom er forankret Eiendommer, bygg og anlegg, samt materiell forsvarseiendommer avhendet av Skifte i politiske beslutninger. som ikke skal benyttes i den nye strukturen, eiendom siden etableringen i 2001 og frem skal være utfaset og i størst mulig grad til og med 2012. I 2001 beskrev Forsvarsdepartementet avhendet. forsvarssektorens bygningsmasse slik: VIRKSOMHET Forsvaret er i dag Norges klart største (St.prp. nr. 45 (2000–2001) Omleggingen Skifte eiendom er et forretningsområde eiendomsforvalter med ansvar for omkring av Forsvaret i perioden 2002–2005). i Forsvarsbygg som avhender militære seks millioner m2 bygningsmasse og om lag ­eiendommer i samsvar med Stortingets 1,4 millioner dekar grunnareal hvorav 2/3 I 2003 ble situasjonen beskrevet slik: mål og retningslinjer. er leid grunn. Bygningsmassen er spredt Store mengder EBA vil bli utrangert og på over 400 av landets kommuner. Det er avhendet til markedspris iht. avhendingsin- Ansvaret omfatter miljøopprydding, tilret- et mål å avhende mellom en og to millioner struksen. Fellesfinansiert NATO-infrastruktur, telegging for ny sivil bruk og hele prosessen m2 bygningsmasse i løpet av, eller som følge som ikke benyttes i dag eller er planlagt fram til nye eiere overtar. av omstillingsprosessen. Samtidig vil det brukt, vil bli søkt slettet fra NATOs inven- oppføres ca 300 000 m2 ny bygningsmasse. tarlister, samtidig som annen bruk innenfor Skifte eiendom samarbeider med lokale En vellykket strategi for avhending, kassa- Forsvaret blir vurdert. Der hvor ingen har interesser i dette arbeidet. Virksomheten sjon og innfasing av eiendommer, bygg og bruk for infrastrukturen, vil den bli søkt sikrer inntekter til forsvarssektoren. anlegg (EBA) er derfor viktig for at omleggin- avhendet. NATO-infrastruktur som ikke er gen av Forsvaret skal kunne gjennomføres. lagt inn i noen av NATOs planer som en res- POLITISK FORANKRING Endringene vil berøre mange kommuner surs, men fortsatt ønskes benyttet innenfor Eiendom utrangeres fra Forsvarets bruk over hele landet. Forsvaret til annet enn det som det primært ved at Forsvaret sier opp sitt leieforhold ble bygd for, vil bli søkt slettet fra NATOs med Forsvarsbygg. Deretter overføres […] inventarlister. Forslagene til nedleggelser eiendommen til Skifte eiendom som forestår medfører ikke grunnlag for å forvente en avhendingen. Utrangering og avhending Omfanget av bygningsmassen skal netto inntekt på forsvarsbudsjettet når reduseres i størrelsesorden 2 mill m2.

22 også utgifter i tilknytning til avhending tas i Samtidig må prosessen følge Stortingets og det oppdages forurensing blir den håndtert betraktning. Forsvarsdepartementets retningslinjer for i tråd med Statens krav og retningslinjer. salg av statlig eiendom generelt, og tidligere […] forsvarseiendommer spesielt. KULTURMINNEVERN Som statlig aktør har Forsvarsbygg et Forsvarets eiendommer, bygg og anlegg SALG sektoransvar for kulturminnevern som en reduseres til maksimalt 3,5 mill m2 (målet Den viktigste avhendingsformen for forsvar- del av miljøvernet. Sektorenes miljøansvar med pågående omlegging er en reduksjon seiendommer er salg til det sivile markedet. er et sentralt forvaltningsprinsipp og er fra 6 mill til 4 mill m2). (…) Målene skal opp- Skifte eiendom har solgt alt fra frittstående nedfelt i flere overordnete dokumenter nås snarest mulig og senest innen utgangen utedo til fjellanlegg og hele leirer. Salg som stortingsmeldinger o l. Sektoransvaret av 2008. utføres både i egen regi, og via megler. er ytterligere forsterket ved at staten har vedtatt en overordnet policy for kulturmin- (St.prp. nr. 42 (2003–2004) Den videre RIVING OG SIKRING neforvaltning gjennom Kgl. Res nr 28/2006 moderniseringen av Forsvaret i perioden En del av avhendingsprosjektene Skifte Overordna føresegner om forvaltning av 2005–2008). eiendom jobber med handler ikke om salg statlege kulturhistoriske eigedomar av i det hele tatt. Noe av Forsvarets bygnings- 15.8.2006. Kulturminneansvaret er videre (St.prp. nr. 73S (2011–2012) Et Forsvar for masse er av en slik karakter at den ikke spesifisert i Forsvarsbyggs vedtekter der vår tid lengre tilfredsstiller Forsvarets behov eller det heter at Forsvarbygg skal: ”Avvikling av baser og annen infrastruktur, er salgbar. Ofte gjelder dette bygninger jf. omtale i kapittel 4. Omlag 375 mill kr skal som ligger inne i aktive leirer, og dermed ”– ha ansvar for forvaltning, drift og vedli- være frigjort når tiltakene fullt ut er imple- ikke kan fradeles på egen tomt for salg. Så kehold av EBA, herunder at vernehensynet mentert, hvorav ca 275 mill kr forventes langt det er mulig skal riving unngås. Det gir er ivaretatt ved forvaltning, drift og vedli- frigjort ved utgangen av 2012. Dette vil dobbel miljøgevinst fordi det både sparer kehold av nasjonale festningsverk, øvrige isolert sett innenfor base- og støttevirksom- samfunnet for avfall men også ressursbruk byggverk og minnesmerker av kulturhisto- heten innebære en frigjøring på om lag 300 til å bygge nytt til erstatning for det gamle. risk verdi, samt ivareta miljøhensyn for EBA.” årsverk og en bruttoreduksjon på i overkant Noen ganger er riving imidlertid uunngåelig. av 185 000 kvm bygningsareal, ved fullført Da legges det til rette for en mest mulig Dette innbærer at Forsvarsbygg har innar- omstilling.” miljøvennlig prosess, hvor avfallet så langt beidet kulturminnevern i hele livssykluspro- som mulig sorteres og resirkuleres. Siden sessen, også i avhendingsprosesser. Iverksettingsbrev for langtidsperioden 2001 har ca 20 prosent av den avhendede (2013–2016) bygningsmassen blitt revet eller sikret. SAMFUNNSANSVAR Avhending av forsvarseiendommer skaper AVHENDING AV MILITÆR EIENDOM Sikring er en annen viktig oppgave for viktige inntekter for forsvarssektoren, og Skifte eiendom avhender ikke bare Skifte eiendom. Spredt over store deler av bidrar dermed til å ivareta verdier i tidligere A4-eiendommer, men også krevende eien- landet ligger stridsanlegg i form av bunkere, investeringer. Skifte eiendoms ansvar går dommer i marginale markeder. Derfor kreves skytestillinger og løpegraver. Disse instal- imidlertid bredere enn kun å skape inntekter det et betydelig tilretteleggingsarbeid før lasjonene i seg selv har liten eller ingen for Forsvaret. Rydding, sikring, miljøsanering eiendommer kan avhendes. verdi og ligger ofte på areal som skal selges og kulturminnevern utgjør en del av Skifte som friluftseiendom eller på festet grunn eiendoms betydelige samfunnsansvar. Dette innebærer for eksempel: som skal tilbakeføres til grunneier. Skifte I tillegg søkes det stadig løsninger som Miljøkartlegging og -opprydding eiendom bruker betydelige ressurser på å tilrettelegger for en positiv etterbruk Sikring av skytegraver og -stillinger sikre disse anleggene slik at allmennheten av eiendommer som avhendes. Skifte Kartlegging av potensial gjennom kan ferdes i rimelig trygghet der de ligger. eiendoms målrettede tilrettelegging for ny mulighetsstudier sivil virksomhet har blant annet ført til eta- Idédugnader og folkemøter i lokalmiljøet MILJØSANERING AV GRUNN OG SEDIMENT blering av nye arbeidsplasser, åpning av nye Reguleringsarbeid Dessverre hadde Forsvaret for 30–50 år friluftsområder og spennende kulturtilbud. Fradeling av tomter for bedre siden en annen holdning til miljøet enn det etterbruksmuligheter har i dag. Derfor blir ingen forsvarseiendom Kjøp av tilstøtende eiendom for å skape i dag avhendet uten at eventuelle miljøska- en avhendbar helhet der blir kartlagt og fjernet/renset. På disse I enkelte tilfeller, riving av bygg som ikke eiendommene er Skifte eiendom ansvarlig er avhendbare for å ivareta det oppryddingsansvaret Forsvaret etter Forurensingsloven har. Der

23 www.skifte.no

Om publikasjonen

Kontaktinformasjon Innhold Foto: Forsvarsbygg Skifte eiendom Innholdet er produsert av Skifte eiendom. Skifte eiendom, Inviso og C360. Grev Wedels plass 5 Det tas forbehold om at det kan forekomme Se ellers kreditering på det enkelte bildet. Postboks 405 Sentrum mindre feil i datagrunnlaget. N-0103 Oslo Design Rettigheter og gjenbruk Creuna Telefon: 815 70 446 Det oppfordres på det varmeste å kopiere Web: skifte.no og gjenbruke innholdet i denne rapporten, Trykk E-post: [email protected] men Forsvarsbygg Skifte eiendom skal Skipnes Kommunikasjon, Trondheim alltid oppgis som kilde. Bildene er imidlertid rettighetsbegrenset. Papir: Publikasjonen er trykket på FSC-godkjent papir.