Rapport om avhending av forsvarseiendommer 2001–2012 FRA LUKKET OG HEMMELIG TIL ÅPENT OG TILGJENGELIG – Spesialist i forvandling VERDISKAPING: s.4 2,8 milliarder kroner er tilbakeført forsvarsbudsjettene som følge av avhendingen av militære eiendommer. Pengene går utelukkende til fornyelse av forsvaret. SOLGT,.REVET.ELLER.SIKRET: s.16 Over 2,6 millioner kvadratmeter bygningsmasse er avhendet. Til sammenligning forvalter Statsbygg 2,7 millioner kvm bygningsmasse. s.12 s.10 MILJØSANERING: FLERE.SIVILE.KUNDER: Vi har totalt fjernet 240 000 tonn Stadig flere offentlige aktører forurenset grunn og sedimenter. utover Forsvaret etterspør vår avhendingskompetanse. INNHOLD Forord..........................................................................................................................................s.. 3 Verdiskapning.fra.2001–2012..............................................................................................s.. 4 Salgsledelse.........................................................................................................................................................s.. 6 Miljøopprydding.......................................................................................................................s.. 8 Miljøsanering.grunn.og.sediment................................................................................................................s.. 10 Friluftseiendommer..................................................................................................................s..12 Andre.oppdrag.....................................................................................................................................................s.. 13 Eiendomsutvikling.............................................................................................................................................s.. 14 Utfaset.bygningsmasse..........................................................................................................s..16 Rive,.rydde.og.sikreprosjekt..........................................................................................................................s.. 19 Utvikling.................................................................................................................................................................s.. 20 Salgsledelse.........................................................................................................................................................s.. 21 Bakgrunn....................................................................................................................................s..23 2 DIREKTØR I SKIFTE EIENDOM, MARIT JAKOBSEN LEGANGER SPESIALIST.I.FORVANDLING. Skifte eiendom har siden etableringen i 2001 avhendet nærmere med mange kreative løsninger. Du kan lese mer om disse på våre 2,6 millioner kvm offentlig eiendom. Til sammenligning forvalter nettsider: www.skifte.no/etterbruk Statsbygg 2,7 millioner kvm bygningsmasse. Avhendingsarbeidet omfatter alt fra små enkeltbygninger til marinebase, store fjellan- UNIK.ETTERSPURT.KOMPETANSE legg og bunkere. I tillegg til dette kommer flere natur- og frilufts- Mange offentlige etater sitter på store eiendomsporteføljer uten områder der Skifte eiendom rydder og sanerer grunn slik at andre nødvendigvis å ha et bevisst forhold til hverken bruken eller verdien enn Forsvaret igjen skal kunne ha glede av dem. I all hovedsak er av disse. Uutnyttet eiendom kan føre til unødvendinge drifts- og avhendingen av forsvarseiendommer nettofinansiert ved at inntek- vedlikeholdskostnader. Noen ganger blir løsningen å kvitte seg ter fra salg av eiendommer finansierer salgskostnader, samt kost- med overflødig eiendom, slik forsvarssektoren har gjort. Gjennom nader knyttet til riving, sikring og miljøopprydding. Avhendingen av 12 års arbeid med å avhende og sikre samfunnet god etterbruk militære eiendommer har gjort at vi siden etableringen har kunnet av forsvarseiendommer, har Skifte eiendom opparbeidet seg unik tilbakeføre 2,8 milliarder kroner tilbake til forsvarsbudsjettene. nasjonal kompetanse på hva som er de viktigste suksesskriteriene. Pengene går utelukkende til fornyelse av forsvaret. Transformering av et utall både sære og spennende eiendommer gjør at vi trygt kan kalle oss spesialister i forvandling. Det gjør FOKUS.PÅ.GOD.ETTERBRUK. at stadig flere offentlige aktører utover Forsvaret etterspør vår Å avhende spesialeiendom kan by på både markedsmessige og avhendingskompetanse. miljømessige utfordringer. En typisk forsvarseiendom som skal avhendes består gjerne av både inntektsbringende og kostnads- I denne rapporten presenterer vi både statistikk og eksempler fra drivende enkeltdeler: Noen bygg må rives, mens andre må sikres avhendingsoppdrag som er gjort av oss i perioden 2001–2012. Vi eller settes i stand før de kan selges. Andre igjen kan selges som håper du som leser rapporten kan få inspirasjon til å se mulighetene. de er, men har kanskje en søppelfylling, et oljedeponi eller en skyte- bane som må miljøsaneres før eiendommen er klar for ny sivil bruk. God lesning! I mange tilfeller må tomten som skal avhendes både omreguleres og seksjoneres. Totalen gir et komplekst avhendingsbilde, der de Oslo, september 2013 salgsforberedende arbeidene i enkelte tilfeller overstiger endelig salgsverdi. Vårt mål med avhendingen er å legge til rette for god etterbruk av eiendommene, og vi er stolte av å kunne si at vi har bidratt til at allmenheten nå kan ha glede av mange vakre områder Marit.Jakobsen.Leganger som tidligere har vært avstengt. Direktør i Skifte eiendom SER.MULIGHETENE Å vite hvordan man skal få mest mulig ut av en mindre attraktiv eiendom, med mulig forurensing eller utdatert og sliten eiendoms- masse skreddersydd for et spesielt formål, kan være en utfordring. Det første vi i Skifte eiendom gjør når vi overtar en eiendom, enten den har vært eiet av Forsvaret eller andre, er å vurdere eiendom- mens muligheter og utviklingspotensiale. Hva kan en potensiell kjøper få ut av eiendommen og hva skal i så fall til? Vi har erfaring 3. VERDISKAPING FRIGJORT.KAPITAL fra eiendomssalget tilbakeført til forsvars- avhengig av utrangeringstakten i Forsvaret Skifte eiendom har levert sterke netto- sektoren som netto inntekter. og avhendingstakten (omløpshastigheten) resultat hvert år siden etableringen i 2001. i Skifte eiendom. Dette kommer Forsvaret direkte til gode ved KOSTNADSBILDE. at nettoresultatet føres i inntektskapitlet For årene 2005 til 2012 foreligger det Drifts- og forvaltningskostnader var i 2012 i de årlige forsvarsbudsjettene. Slik frigjør sammenlignbare tall for fordeling og på 23 millioner kroner. Frem til sommeren Skifte eiendoms virksomhet kapital ved kategorisering av virksomhetens kostnader. 2004 var forvaltningen av nasjonale at nettoresultatet går direkte tilbake til For årene før 2005 hefter det betydelig festningsverk en del av Skifte eiendoms drift og modernisering av Forsvaret, samt usikkerhet til sammenlignbarheten av kost- virksomhet. Etter at nasjonale festningsverk til andre aktiviteter i forsvarssektoren. Fra nadskategoriseringen, og en sammenligning ble etablert som et eget forretningsområde etableringen av Skifte eiendom i 2001 og av regnskapstallene må derfor gjøres med i Forsvarsbygg, falt drifts- og administra- frem til og med 2012 har vår avhending av forbehold om dette. sjonskostnader knyttet til festningsverkene militær eiendom tilført forsvarsbudsjettene ut av Skifte eiendoms virksomhet. 2 827 millioner kroner. MILJØ-,.RIVE-.OG.RYDDEKOSTNADER Tilrettelegging for etterbruk av utrangert Lønnskostnadene i Skifte eiendom frem- OMSETNING forsvarseiendom medfører ofte store kommer ikke i brutto omsetning og inngår Skifte eiendom omsatte i perioden 2001 kostnader til miljø- og ryddearbeider. derfor ikke i kostnadsbilde på lik linje med til og med 2012 for 5 785 millioner kroner. En betydelig andel av inntektene fra salg øvrige kostnadene. Dette kommer av at I toppåret 2004 omsatte virksomheten av forsvarseiendommer brukes til riving, lønnskostnadene refunderes av Forsvars- for 903 millioner kroner. I all hovedsak rydding, sikring og miljø-, grunn- og sedi- departementet. I 2012 var lønnskostnadene er avhendingen av forsvarseiendommer mentsanering knyttet til bygningsmasse, på ca 28 millioner kroner brutto. nettofinansiert ved at inntekter fra salg skytefelt og stillingsanlegg. Generelt vil av eiendommer finansierer salgskostnader, Skifte eiendom rydde opp til et nivå som REDUSERTE.LEIEUTGIFTER.FOR. samt kostnader knyttet til riving, sikring minimum tilfredsstiller de krav forurens- FORSVARET og miljøprosjekter. ningsmyndighetene anbefaler for den aktu- Forsvaret betaler en husleie til Forsvarsbygg elle fremtidige arealbruk. I brukte kroner som er fastsatt i henhold til utleid areal, Et forsvarsetablissement som skal avhen- per år har kostnadene til miljøsanering og og kostnader for det enkelte inventar. Når des består gjerne av både inntektsgivende sikring økt jevnt fra 2003, da det ble brukt Forsvaret utrangerer en eiendom, det vil og kostnadsdrivende enkeltprosjekter: Noen omlag 8,7 millioner kroner, til 2012 da det si at de sier opp avtalen av et inventar, bygg må rives, mens andre må sikres og ble brukt 205 millioner kroner. vil inventaret flytte over fra Forsvarsbygg eller settes i stand før de kan selges. Andre Utleie til Forsvarsbygg Skifte eiendoms igjen kan selges som de er, men har kanskje MARKEDSAKTIVITETER portefølje for påfølgende avhending. en søppelfylling, et oljedeponi eller en skyte- Skifte eiendom selger eiendom