Der Immobilienreport Regensburg Baugebiete in Stadt und Landkreis Regensburg Editorial Liebe Leserinnen und Leser, der Immobilienreport Regensburg 2015 war ein voller Erfolg. Das hat uns sehr positiv überrascht. Selten hat eine wissenschaftliche Arbeit so viel Aufmerksamkeit erzeugt. 5.000 vergriffene Exemplare und 30.000 Downloads zeigen: Es gibt ein Höchstmaß an Interesse am Immobilienmarkt Regensburg. Ich danke Ihnen für Ihr reges Interesse. Ich danke allen Beteiligten, insbe- sondere Prof. Dr. Sven Bienert von der IRE|BS und seinem Team, für diese wertvolle Arbeit. Uns hat der Erfolg bestärkt, weiterzudenken. Nach dem Thema Wohnimmobilien beleuchten wir in diesem Report aktuelle und zukünftige Baugebiete in Stadt und Landkreis Regensburg. Eines wurde in der Bearbeitung deutlich: Es ist ein Markt des Mangels. Viele Gemeinden im Landkreis haben aktuell keine verfügbaren Bauplätze. Kaum entsteht ein Bau- gebiet, ist es innerhalb kürzester Zeit ausverkauft. Allein während der Recher- che zu unserem Immobilienreport mussten wir Baugebiete wieder aus dem Report herausnehmen, die wir Ihnen vorstellen wollten. Ausverkauft. Andere Gemeinden oder Bauträger haben einer Veröffentlichung widersprochen aus Sorge, die Nachfrage dadurch noch zusätzlich anzuheizen. Wir bieten Ihnen mit diesem Report einen transparenten Überblick über die Aktivitäten und Baugebiete in Stadt und Landkreis. Angereichert mit einem Update der wichtigsten Erkenntnisse aus dem letzten Immobilienreport und einem höchst interessanten Beitrag von Prof. Bienert zur Auswirkung des Weltkulturerbestatus auf den Immobilienmarkt. Dazu ein exklusives Interview mit Christine Schimpfermann, der Planungsreferentin der Stadt Regensburg, zur zukünftigen Entwicklung des Immobilienmarktes! Der Immobilienreport Regensburg – einmalig, schnell, übersichtlich, umfangreich, kompetent. Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen. Ihr Dr. Markus Witt, Mitglied des Vorstands der Sparkasse Regensburg 3 Inhaltsverzeichnis Inhalt 8 DER REPORT BAUGEBIETE IN DER STADT REGENSBURG 6 Immobilienkompetenz 30 Einleitung 48 Burgweinting Die Sparkasse Regensburg ist Historisches Flair trifft auf ein Burgweinting Nordwest III GHU,PPRELOLHQSUR¿LQ6WDGW modernes Stadtbild und Landkreis 49 Harting 32 Im Überblick Heckstegstraße 8 Immobilienreport Aktuelle Baugebiete Regensburg: Update 2016 im Stadtgebiet von Regensburg 50 Weichs Analyse des IRE|BS Instituts für Weichs-Ost Immobilienwirtschaft der Universität 34 Westenviertel Regensburg zur Entwicklung des Rennplatz-Nord 51 Reinhausen Immobilienmarktes in Stadt und Nördlich E.on Lechstraße Landkreis Regensburg Westlich Landeszentralbank Das Dörnberg 52 Brandlberg 16 Effekte des Weltkulturerbesta- Brandlberg tus auf den Immobilienmarkt 38 Königswiesen in Regensburg Königswiesen-Nord Gastbeitrag von Prof. Dr. Sven Bienert, Klenzestraße Jonas Hahn und Jens Hirsch vom 40 Galgenberg IRE|BS Institut der Universität Otto-Hahn-Straße Regensburg Nibelungenkaserne 26 Interview 42 Ostenviertel Regensburgs Baureferentin Christine Stobäusplatz Schimpfermann über das große *UHÀLQJHUVWUDH Potenzial der Stadt Regensburg Marina Quartier 82 Impressum/ Candis II Abbildungsnachweise 46 Kasernenviertel Guerickestraße Plato-Wild-Straße 4 Inhaltsverzeichnis 16 26 BAUGEBIETE IM LANDKREIS REGENSBURG 54 Einleitung Der Immobilienmarkt im Landkreis Regensburg zeigt sich sehr dynamisch 56 Im Überblick Aktuelle Baugebiete im Landkreis Regensburg 58 Brennberg Johannisfeld 60 Hemau Jurablick 62 Neutraubling 72 Sinzing Heising 2 DonaublickDona ub li ck 64 Nittendorf 74 TegernheimT eg ernheim Am Bauernfeld 2 Feldweg 66 Obertraubling 76 Wenzenbach Hochwegäcker 2 Roither Berg Böhmerwaldstraße Gonnersdorf 68 Pentling Breitwiesen 2 78 ZeitlarnZe it la rn Mitterfeld 3 70 Pielenhofen Klosterfelder 80 Weitere Baugebiete 5 Immobilienkompetenz Immobilie: Sparkasse! Die Sparkasse Regensburg steckt irgendwie in jeder Kurzum: Es gibt keine größere Immobilienkompetenz Immobilie in Stadt und Landkreis. Sehr viele Häuser, in der Region als die der Sparkasse Regensburg. Die Wohnungen, Gewerbeimmobilien und Investitionsobjekte Sparkasse Regensburg macht den Traum von den NRQQWHQPLW8QWHUVWW]XQJGHU%DX¿QDQ]LHUXQJVVSH]LD- eigenen vier Wänden wahr. OLVWHQGHU6SDUNDVVH¿QDQ]LHUWZHUGHQ2IWYHUODVVHQVLFK die Bauträger oder die Handwerker, die am Bau beteiligt Die Immobilienkompetenz der Sparkasse Regensburg sind, auf die Sparkasse als ihre Hausbank. Ein Bausparver- schlägt sich auch in den Geschäftszahlen nieder. Im Jahr trag der LBS gehört oft zu den wichtigen Finanzierungs- 2015 haben die Sparkassen-Makler Objekte im Wert von säulen einer Immobilie. Über die Versicherungskammer 32,4 Millionen Euro vermittelt. Das ist ein Plus von fast Bayern, ein Unternehmen der Sparkassen-Finanzgruppe, zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Für 2016 erwartet sind viele Häuser und Wohnungen versichert. Die die Sparkasse eine nochmals deutliche Steigerung. Bis Immobilienmakler der Sparkasse vermitteln Wunsch- und Redaktionsschluss (1.8.) betrug das Volumen der vermit- Traumimmobilien in Stadt und Landkreis. telten Objekte bereits 29,5 Mio. €. Dies entspricht einer Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 3UR]HQW'LH'DUOHKHQV]XVDJHQLQGHU%DX¿QDQ]LHUXQJ stiegen im vergangenen Jahr um 35 Prozent auf fast 400 Millionen Euro. Im Geschäftsgebiet der Sparkasse sparen Kunden derzeit 1,4 Milliarden Euro in 40.000 LBS-Bausparverträgen. Dieses Geld können sie für den Traum vom Eigenheim oder für Renovierungen an einer bestehenden Immobilie einsetzen. Mit 28.000 Gebäude- und 40.000 Hausratversicherungen sorgt die Sparkasse mit der Versicherungskammer Bayern dafür, dass Eigen- tümer und Mieter ruhig schlafen können. Denn sollte ein Schadensfall auftreten, kümmert sich der vertraute Ansprechpartner vor Ort um die Regulierung. Wenn es schnell gehen muss und alle Unterlagen vorliegen, können die Berater der Sparkasse innerhalb von einem Tag eine Finanzierungszusage geben. Das ist ein Vorteil vor Ort, denn gerade im Bereich Baugebiete gibt es oft bis zu zehn Bewerber um einen Bauplatz. Der direkte vertrauensvolle Draht zum Berater vor Ort kann hier ein großer Vorteil sein. „Es gibt nicht viele Finanzthemen, die große Emotionen wecken. Immobilien JHK|UHQGH¿QLWLYGD]X8QGHVJLEWIUXQVHUH%HUDWHUNDXPVFK|QHUH0RPHQWH DOVLKUHQ.XQGHQDXIGHP:HJLQGLHHLJHQHQYLHU:lQGH]XU6HLWH]XVWHKHQ´ Dr. Markus Witt, Mitglied des Vorstands der Sparkasse Regensburg 6 Immobilienkompetenz Bauland- erschließung (BayernGrund) KfW-Kredit für die Kreditgeber der Gemeinde PV-Anlage auf dem Dach zur Erschließung des und deren Versicherung Baugebiets Bausparvertrag Bauträger- für zukünftige ¿QDQ]LHUXQJ Reparaturen Privatkredit für die Immobilien- Erstausstattung vermittlung des Nachwuchses Gebäude- und Finanzierung der Hausratversicherung Immobilie für den Käufer Hausbank und .UHGLWJHEHUIUGLH%DX¿UPD und die Handwerker 7 Rubtrik 8 Immobilienreport: Update 2016 Update: Der Immobilienmarkt in Stadt und Landkreis Regensburg 1. Erschwinglichkeit von kommen die monetären Sozialleistungen und sonstigen laufenden Transfers hinzugefügt werden, die die privaten Eigentumswohnungen Haushalte überwiegend vom Staat empfangen; abgezo- gen werden dagegen Einkommen- und Vermögensteu- ern, Sozialbeiträge und sonstige laufende Transfers, die Erschwinglichkeit von Eigentums- von den privaten Haushalten zu leisten sind. Das ver- wohnungen in der Stadt Regensburg fügbare Einkommen der privaten Haushalte entspricht damit den Netto-Einkommen, die den privaten Haushal- bayernweit mit am niedrigsten WHQOHW]WHQGOLFK]XÀLHHQXQGGLHVLHIU.RQVXPXQG Sparzwecke verwenden können. Erschwinglichkeit von Wohnraum Hierfür folgendes Beispiel zur Illustration: Das Jahres- einkommen einer Familie mit einem Kind beträgt Die Erschwinglichkeit von Wohnraum wird über das 35.000 Euro und setzt sich aus Arbeitsentgelten sowie Verhältnis von lokalen Immobilienpreisen und verfügba- Kinder- und Elterngeld zusammen: Die infrage kommende ren Einkommen, den Erschwinglichkeitsindex, bestimmt. Dreizimmerwohnung hat einen Preis von 297.500 Euro Je höher der Index, desto niedriger ist die Erschwing- zuzüglich Erwerbsnebenkosten. Es müssen folglich 8,5 lichkeit. Der Erschwinglichkeitsindex besagt, wie viele verfügbare Jahreseinkommen für den Erwerb aufgewen- durchschnittlich verfügbare Jahreseinkommen für den det werden. Erwerb einer standardisierten Wohnimmobilie aufgewen- det werden müssen. Erschwinglichkeit in Stadt und Landkreis Das Primäreinkommen der privaten Haushalte enthält die Einkommen aus Erwerbstätigkeit und Vermögen, die Die Erschwinglichkeit von Immobilien ist in Stadt und GHQSULYDWHQ+DXVKDOWHQ]XJHÀRVVHQVLQG=XGLHVHQ(LQ - Landkreis Regensburg – wie auch in fast allen anderen kommen gehören im Einzelnen die Selbstständigenein- Landkreisen und kreisfreien Städten Bayerns – im Jahr kommen der Einzelunternehmen und Selbstständigen, 2015 gegenüber dem Vorjahr abermals erschwert wor- die auch eine Vergütung für die mithelfenden Familien- GHQ,QGHU6WDGW5HJHQVEXUJLVWGHU¿QDQ]LHOOH$XIZDQG angehörigen enthalten, der Betriebsüberschuss aus der für den Erwerb einer Wohnimmobilie, gemessen am Jah- Produktion von Dienstleistungen aus eigengenutztem reseinkommen, erneut überdurchschnittlich stark gestie- Wohneigentum sowie das Brutto-Arbeitnehmerentgelt gen. So mussten in 2015 im Mittel 9,8 Jahreseinkommen und die netto empfangenen Vermögenseinkommen. Das für eine Immobilie aufgewendet werden (im Durchschnitt verfügbare Einkommen der privaten Haushalte (Ausga- der 127 wichtigsten deutschen Immobilienmärkte benkonzept) ergibt sich dadurch, dass