Der Immobilienreport Regensburg

Baugebiete in Stadt und Landkreis

Regensburg

Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,

der Immobilienreport Regensburg 2015 war ein voller Erfolg. Das hat uns sehr positiv überrascht. Selten hat eine wissenschaftliche Arbeit so viel Aufmerksamkeit erzeugt. 5.000 vergriffene Exemplare und 30.000 Downloads zeigen: Es gibt ein Höchstmaß an Interesse am Immobilienmarkt Regensburg. Ich danke Ihnen für Ihr reges Interesse. Ich danke allen Beteiligten, insbesondere Prof. Dr. Sven Bienert von der IRE|BS und seinem Team, für diese wertvolle Arbeit. Uns hat der Erfolg bestärkt, weiterzudenken.

Nach dem Thema Wohnimmobilien beleuchten wir in diesem Report aktuelle und zukünftige Baugebiete in Stadt und Landkreis Regensburg. Eines wurde in der Bearbeitung deutlich: Es ist ein Markt des Mangels. Viele Gemeinden im Landkreis haben aktuell keine verfügbaren Bauplätze. Kaum entsteht ein Bau- gebiet, ist es innerhalb kürzester Zeit ausverkauft. Allein während der Recher- che zu unserem Immobilienreport mussten wir Baugebiete wieder aus dem Report herausnehmen, die wir Ihnen vorstellen wollten. Ausverkauft. Andere Gemeinden oder Bauträger haben einer Veröffentlichung widersprochen aus Sorge, die Nachfrage dadurch noch zusätzlich anzuheizen.

Wir bieten Ihnen mit diesem Report einen transparenten Überblick über die Aktivitäten und Baugebiete in Stadt und Landkreis. Angereichert mit einem Update der wichtigsten Erkenntnisse aus dem letzten Immobilienreport und einem höchst interessanten Beitrag von Prof. Bienert zur Auswirkung des Weltkulturerbestatus auf den Immobilienmarkt. Dazu ein exklusives Interview mit Christine Schimpfermann, der Planungsreferentin der Stadt Regensburg, zur zukünftigen Entwicklung des Immobilienmarktes!

Der Immobilienreport Regensburg – einmalig, schnell, übersichtlich, umfangreich, kompetent. Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen.

Ihr

Dr. Markus Witt, Mitglied des Vorstands der Sparkasse Regensburg

3 Inhaltsverzeichnis Inhalt

DER REPORT BAUGEBIETE IN DER STADT REGENSBURG

6 Immobilienkompetenz 30 Einleitung 48 Burgweinting Die Sparkasse Regensburg ist Historisches Flair trifft auf ein Burgweinting Nordwest III GHU,PPRELOLHQSUR¿LQ6WDGW modernes Stadtbild und Landkreis 49 Harting 32 Im Überblick Heckstegstraße 8 Immobilienreport Aktuelle Baugebiete Regensburg: Update 2016 im Stadtgebiet von Regensburg 50 Weichs Analyse des IRE|BS Instituts für Weichs-Ost Immobilienwirtschaft der Universität 34 Westenviertel Regensburg zur Entwicklung des Rennplatz-Nord 51 Reinhausen Immobilienmarktes in Stadt und Nördlich E.on Lechstraße Landkreis Regensburg Westlich Landeszentralbank Das Dörnberg 52 Brandlberg 16 Effekte des Weltkulturerbesta- Brandlberg tus auf den Immobilienmarkt 38 Königswiesen in Regensburg Königswiesen-Nord Gastbeitrag von Prof. Dr. Sven Bienert, Klenzestraße Jonas Hahn und Jens Hirsch vom 40 Galgenberg IRE|BS Institut der Universität Otto-Hahn-Straße Regensburg Nibelungenkaserne 26 Interview 42 Ostenviertel Regensburgs Baureferentin Christine Stobäusplatz Schimpfermann über das große *UHÀLQJHUVWUDH Potenzial der Stadt Regensburg Marina Quartier 82 Impressum/ Candis II Abbildungsnachweise 46 Kasernenviertel Guerickestraße Plato-Wild-Straße

4 Inhaltsverzeichnis

16 26

BAUGEBIETE IM LANDKREIS REGENSBURG

54 Einleitung Der Immobilienmarkt im Landkreis Regensburg zeigt sich sehr dynamisch

56 Im Überblick Aktuelle Baugebiete im Landkreis Regensburg

58 Brennberg Johannisfeld

60 Hemau Jurablick

62 Neutraubling 72 Sinzing Heising 2 Dona Donaublickub li ck

64 Nittendorf 74 TTegernheimeg ernheim Am Bauernfeld 2 Feldweg

66 Obertraubling 76 Wenzenbach Hochwegäcker 2 Roither Berg Böhmerwaldstraße Gonnersdorf 68 Pentling Breitwiesen 2 78 Ze Zeitlarnit la rn Mitterfeld 3 70 Pielenhofen Klosterfelder 80 Weitere Baugebiete

5 Immobilienkompetenz

Immobilie: Sparkasse!

Die Sparkasse Regensburg steckt irgendwie in jeder Kurzum: Es gibt keine größere Immobilienkompetenz Immobilie in Stadt und Landkreis. Sehr viele Häuser, in der Region als die der Sparkasse Regensburg. Die Wohnungen, Gewerbeimmobilien und Investitionsobjekte Sparkasse Regensburg macht den Traum von den NRQQWHQPLW8QWHUVWW]XQJGHU%DX¿QDQ]LHUXQJVVSH]LD- eigenen vier Wänden wahr. OLVWHQGHU6SDUNDVVH¿QDQ]LHUWZHUGHQ2IWYHUODVVHQVLFK die Bauträger oder die Handwerker, die am Bau beteiligt Die Immobilienkompetenz der Sparkasse Regensburg sind, auf die Sparkasse als ihre Hausbank. Ein Bausparver- schlägt sich auch in den Geschäftszahlen nieder. Im Jahr trag der LBS gehört oft zu den wichtigen Finanzierungs- 2015 haben die Sparkassen-Makler Objekte im Wert von säulen einer Immobilie. Über die Versicherungskammer 32,4 Millionen Euro vermittelt. Das ist ein Plus von fast Bayern, ein Unternehmen der Sparkassen-Finanzgruppe, zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Für 2016 erwartet sind viele Häuser und Wohnungen versichert. Die die Sparkasse eine nochmals deutliche Steigerung. Bis Immobilienmakler der Sparkasse vermitteln Wunsch- und Redaktionsschluss (1.8.) betrug das Volumen der vermit- Traumimmobilien in Stadt und Landkreis. telten Objekte bereits 29,5 Mio. €. Dies entspricht einer Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 3UR]HQW'LH'DUOHKHQV]XVDJHQLQGHU%DX¿QDQ]LHUXQJ stiegen im vergangenen Jahr um 35 Prozent auf fast 400 Millionen Euro. Im Geschäftsgebiet der Sparkasse sparen Kunden derzeit 1,4 Milliarden Euro in 40.000 LBS-Bausparverträgen. Dieses Geld können sie für den Traum vom Eigenheim oder für Renovierungen an einer bestehenden Immobilie einsetzen. Mit 28.000 Gebäude- und 40.000 Hausratversicherungen sorgt die Sparkasse mit der Versicherungskammer Bayern dafür, dass Eigen- tümer und Mieter ruhig schlafen können. Denn sollte ein Schadensfall auftreten, kümmert sich der vertraute Ansprechpartner vor Ort um die Regulierung.

Wenn es schnell gehen muss und alle Unterlagen vorliegen, können die Berater der Sparkasse innerhalb von einem Tag eine Finanzierungszusage geben. Das ist ein Vorteil vor Ort, denn gerade im Bereich Baugebiete gibt es oft bis zu zehn Bewerber um einen Bauplatz. Der direkte vertrauensvolle Draht zum Berater vor Ort kann hier ein großer Vorteil sein.

„Es gibt nicht viele Finanzthemen, die große Emotionen wecken. Immobilien JHK|UHQGH¿QLWLYGD]X8QGHVJLEWIUXQVHUH%HUDWHUNDXPVFK|QHUH0RPHQWH DOVLKUHQ.XQGHQDXIGHP:HJLQGLHHLJHQHQYLHU:lQGH]XU6HLWH]XVWHKHQ´ Dr. Markus Witt, Mitglied des Vorstands der Sparkasse Regensburg

6 Immobilienkompetenz

Bauland- erschließung (BayernGrund)

KfW-Kredit für die Kreditgeber der Gemeinde PV-Anlage auf dem Dach zur Erschließung des und deren Versicherung Baugebiets

Bausparvertrag Bauträger- für zukünftige ¿QDQ]LHUXQJ Reparaturen

Privatkredit für die Immobilien- Erstausstattung vermittlung des Nachwuchses

Gebäude- und Finanzierung der Hausratversicherung Immobilie für den Käufer

Hausbank und .UHGLWJHEHUIUGLH%DX¿UPD und die Handwerker

7 Rubtrik

8 Immobilienreport: Update 2016

Update: Der Immobilienmarkt in Stadt und Landkreis Regensburg

1. Erschwinglichkeit von kommen die monetären Sozialleistungen und sonstigen laufenden Transfers hinzugefügt werden, die die privaten Eigentumswohnungen Haushalte überwiegend vom Staat empfangen; abgezo- gen werden dagegen Einkommen- und Vermögensteu- ern, Sozialbeiträge und sonstige laufende Transfers, die Erschwinglichkeit von Eigentums- von den privaten Haushalten zu leisten sind. Das ver- wohnungen in der Stadt Regensburg fügbare Einkommen der privaten Haushalte entspricht damit den Netto-Einkommen, die den privaten Haushal- bayernweit mit am niedrigsten WHQOHW]WHQGOLFK]XÀLHHQXQGGLHVLHIU.RQVXPXQG Sparzwecke verwenden können.

Erschwinglichkeit von Wohnraum Hierfür folgendes Beispiel zur Illustration: Das Jahres- einkommen einer Familie mit einem Kind beträgt Die Erschwinglichkeit von Wohnraum wird über das 35.000 Euro und setzt sich aus Arbeitsentgelten sowie Verhältnis von lokalen Immobilienpreisen und verfügba- Kinder- und Elterngeld zusammen: Die infrage kommende ren Einkommen, den Erschwinglichkeitsindex, bestimmt. Dreizimmerwohnung hat einen Preis von 297.500 Euro Je höher der Index, desto niedriger ist die Erschwing- zuzüglich Erwerbsnebenkosten. Es müssen folglich 8,5 lichkeit. Der Erschwinglichkeitsindex besagt, wie viele verfügbare Jahreseinkommen für den Erwerb aufgewen- durchschnittlich verfügbare Jahreseinkommen für den det werden. Erwerb einer standardisierten Wohnimmobilie aufgewendet werden müssen. Erschwinglichkeit in Stadt und Landkreis Das Primäreinkommen der privaten Haushalte enthält die Einkommen aus Erwerbstätigkeit und Vermögen, die Die Erschwinglichkeit von Immobilien ist in Stadt und GHQSULYDWHQ+DXVKDOWHQ]XJHÀRVVHQVLQG=XGLHVHQ(LQ - Landkreis Regensburg – wie auch in fast allen anderen kommen gehören im Einzelnen die Selbstständigenein- Landkreisen und kreisfreien Städten Bayerns – im Jahr kommen der Einzelunternehmen und Selbstständigen, 2015 gegenüber dem Vorjahr abermals erschwert wor- die auch eine Vergütung für die mithelfenden Familien- GHQ,QGHU6WDGW5HJHQVEXUJLVWGHU¿QDQ]LHOOH$XIZDQG angehörigen enthalten, der Betriebsüberschuss aus der für den Erwerb einer Wohnimmobilie, gemessen am Jah- Produktion von Dienstleistungen aus eigengenutztem reseinkommen, erneut überdurchschnittlich stark gestie- Wohneigentum sowie das Brutto-Arbeitnehmerentgelt gen. So mussten in 2015 im Mittel 9,8 Jahreseinkommen und die netto empfangenen Vermögenseinkommen. Das für eine Immobilie aufgewendet werden (im Durchschnitt verfügbare Einkommen der privaten Haushalte (Ausga- der 127 wichtigsten deutschen Immobilienmärkte benkonzept) ergibt sich dadurch, dass dem Primärein- beträgt diese Kennzahl 5,8). Das sind 0,7 Jahreseinkom-

9 Immobilienreport: Update 2016 men mehr als noch im Vorjahr. Damit behauptet die Stadt disiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen den zweiten Platz unter den bayerischen Städten hinter eine von der Lage beziehungsweise dem Mikrostandort München mit einem Wert von 13,5. EHHLQÀXVVWH9DULDWLRQVEUHLWHGDU'LHDQJHJHEHQHQ3UHLVH sind Nominal-Werte, das heißt ohne Berücksichtigung von Im Landkreis ist der Wohnraum nach wie vor relativ Erwerbsnebenkosten und anderen Vergünstigungen. erschwinglich, jedoch zeichnet sich auch ab, dass für den (UZHUEYRQ:RKQHLJHQWXP]XQHKPHQGPHKU¿QDQ]LHOOH Mittel im Verhältnis zum verfügbaren Jahreseinkommen Wohnungspreise in Stadt und Landkreis aufgewendet werden müssen. Gegenüber 2014 ist hier GHU¿QDQ]LHOOH$XIZDQGXPDXIGDVIDFKH-DKUHV - Der Durchschnittskaufpreis für eine Neubau-Eigentums- einkommen angestiegen. wohnung hat in der Stadt Regensburg erstmalig die Marke von 4.000 Euro/qm erreicht, was einem Anstieg Im zeitlichen Verlauf bestätigt sich auch 2016 die seit um 5,3 % gegenüber 2014 entspricht. Preise bis etwa 2012 beobachtete Entkopplung der Immobilienpreise in 6.500 Euro/qm sind bei entsprechend herausragender der Stadt Regensburg von der Einkommensentwicklung. Lage und Ausstattungsqualität keine Seltenheit mehr. Im Landkreis ist das Verhältnis über die Jahre relativ *HUDGHLP%HUHLFKHUVWNODVVLJHU1HXEDXÀlFKHQPLW7RS - stabil, wobei auch hier eine zunehmende Dynamik der merkmalen in Qualität, Lage und Infrastruktur hat sich Preise für Wohnimmobilien registriert wird. gezeigt, dass eine extrem hohe Zahlungsbereitschaft von der Ausnahme zur Regel wurde. Mit +3,2 % sind Erschwinglichkeitsindex für Wohnraum die Kaufpreise im Bestand binnen Jahresfrist weniger stark gestiegen als die Neubaupreise. Sie belaufen sich 10 nunmehr auf 3.200 Euro/qm und betragen im Maximum 9 (XURTP ¬ 8

7 Dass auch einige Gemeinden im Landkreis vom Nachfra-

6 gedruck der Stadt Regensburg erfasst werden, zeigt sich in den deutlich gestiegenen durchschnittlichen Kaufprei- 5 sen im Neubau in Höhe von 2.900 Euro/qm (+9,4 %). Im 4 Bestand wurde die Schwelle von 2.000 Euro/qm erreicht 3 Vielfaches des Jahreseinkommens Vielfaches und damit 11,1 % mehr als noch 2014. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Stadt Regensburg Landkreis Regensburg Bis 2020 wird mit einem weiteren Preiswachstum um ins- Ø kreisfreie Städte Ø Landkreise (BY) gesamt 12 bis 13 % in Stadt und Landkreis Regensburg Abbildung 1: Erschwinglichkeit von Wohnraum als Vielfaches des Jahres- gerechnet, das sich gegen Ende des Prognosezeitraumes einkommens im bayerischen Kontext. Quelle: bulwiengesa AG, Bayerisches allerdings verlangsamen wird. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

5.000 4.500 2. Preise von 4.000 3.500 3.000 Eigentumswohnungen 2.500 2.000 Euro/qm 1.500 Kaufpreise im Bestand weniger stark 1.000 500 gestiegen als Neubaupreise 0 2005 2008 2011 2014 2017 2020 Ø Neubau (Stadt) Ø Neubau (Landkreis) Ø Bestand (Stadt) Ø Bestand (Landkreis)

Wohnungspreise Abbildung 2: Entwicklung und Prognose der Preise für Eigentumswoh- nungen. Quelle: RIWIS (bulwiengesa AG) Wohnungspreise werden für Erstbezug (Neubau und Sa- QLHUXQJ XQG:LHGHUYHUNDXILQ(XURTP:RKQÀlFKHDXV- Die Karte, die das Preisniveau für Eigentumswohnungen gewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit im Bestand in den einzelnen Stadtbezirken Regensburgs GUHL=LPPHUQPLWFLUFDELVTP:RKQÀlFKHXQG6WDQ - zeigt, hat im Vergleich zum Vorjahr an vielen Stellen dardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standar- tiefere Rottöne angenommen. Sprich: Das Preisniveau

10 Immobilienreport: Update 2016 ist gestiegen und das nicht nur in den zentralen Lagen, Bemerkenswert ist, dass die Zahl der inserierten Woh- sondern auch in den weiter außerhalb liegenden Stadt- QXQJHQGHXWOLFKUFNOlX¿JZDU9RQGXUFKVFKQLWWOLFK bezirken. Das preisliche Spitzensegment belegen die (Zeitraum Januar 2014 bis März 2015) inserierten Woh- zentralen Bezirke Stadtamhof (circa 4.250 Euro/qm) und nungen zum Kauf pro Monat halbierte sich etwa deren Innenstadt (circa 3.850 Euro/qm). Die niedrigsten Preise Zahl fast auf 62 im Zeitraum Januar 2015 bis Juni 2016. werden in Sallern-Gallingkofen mit circa 2.630 Euro/qm Als Begründung hierfür kann angenommen werden, dass aufgerufen. Eigentümer, die überlegen, ihre Bestandswohnung zum

Eigentumswohnungen (Bestand) in der Stadt RRegensburgegensburg Angebotskaufpreise AbbildungAbb ild 3: Durchschnittliche Ange- botspreisebot spr für Eigentumswohnungen im Sallern-Gallingkofen BestandBes tan auf Stadtbezirksebene in der Stadt RegensburgReg ens Quelle:Que lle immobilienscout24.de: Inserierte Preisspanne in Euro/qm Konradsiedlung- AngeboteAng ebo im Zeitraum 2015–Q2/2016, 2015–Q2/2016 Wutzlhofen Oberwinzer- Brandlberg- (n = 1.107)1 Steinweg- 3.700 und mehr Niederwinzer-Kager Keilberg Hinweis:Hin wei Die Auswertungen basieren auf Pfaffenstein Reinhausen EbeEbenene der Stadtbezirke auf unterschiedlich 3.400 bis unter 3.700 grogroßenßen Fallzahlen und haben demzufol- Stadtamhof Weichs Schwabelweis ge nur eine eingeschränkte statistische 3.100 bis unter 3.400 Westenviertel Innenstadt Validität.Val idi 2.800 bis unter 3.100 Ostenviertel Großprüfening- 2.500 bis unter 2.800 Dechbetten- Kumpfmühl- Kasernen- Königswiesen Ziegetsdorf- viertel unter 2.500 Galgen- Neuprüll berg zu geringe Datenverfügbarkeit Burgweinting-Harting Oberisling-Graß

Eigentumswohnungen (Bestand) im Landkreis Regensburg Angebotskaufpreise Abbildung 4: DuDurchschnittlicherch Angebots- kaufpreise für EigEigentumswohnungen im Bestand im LandkreisLand Regensburg Quelle: immobilimmobilienscout24.de:ien Inserierte Regenstauf Angebote im ZeiZeitraum 2015–Q2/2016, (n = 436) Zeitlarn HinHinweis:wei Die Auswertungen basie- Lappersdorf ren auauf Ebene der Landkreisge- Preisspanne in Euro/qm meimeinden auf unterschiedlich 2015–Q2/2016 großengro Fallzahlen und haben demzufolge nur eine ab 2.600 Nittendorf Regensburg eingeschränkte statistische Validität. 2.400 bis unter 2.600 Neutraubling

2.200 bis unter 2.400 Pentling Obertraubling Köfering 2.000 bis unter 2.200

1.800 bis unter 2.000 Thalmassing

unter 1.800

zu geringe Datenverfügbarkeit

11 Immobilienreport: Update 2016

Kauf anzubieten, diese zunächst zurückhalten – einer- VWDQGRUWEHHLQÀXVVWH9DULDWLRQVEUHLWHGDU'LHDQJHJHEH - seits in der Erwartung, in den kommenden Jahren noch nen Preise sind Nominal-Werte, das heißt ohne Berück- höhere Preise erzielen zu können, andererseits aufgrund sichtigung von Nebenkosten und anderen Vergünstigun- der Sorge, den erzielten Kaufpreis angesichts dauerhaft gen. niedriger Zinsen und geringer Ertragsaussichten bei ka- pitalmarktorientierten Anlagemöglichkeiten nicht besser reinvestieren zu können. Auch verdeutlicht die Situation Wohnungsmieten in Stadt und Landkreis die allgemein in prosperierenden Märkten feststellbare Produktknappheit. Der stetige Anstieg der Mietpreise hat sich 2015 eben- falls fortgesetzt. Abermals notierte die Dynamik der Wohnungsangebote in größerer Zahl gibt es überwie- Mietmärkte jedoch unterhalb der relativen Preisentwick- gend in Gemeinden, die direkt an die Stadt Regensburg lung bei Eigentumswohnungen. Neubaumieten sind im angrenzen. Lagebedingte Qualitätsunterschiede wirken Landkreis mit +9,0 % stärker gestiegen als in der Stadt sich auch auf die Angebotspreise von Eigentumswoh- (+4,0 %), da das direkte Umland von Regensburg an nungen aus. Am teuersten waren im Zeitraum Januar Bedeutung als Mietstandort gewinnt. Außerdem sind die 2015 bis März 2016 Wohnungsangebote in Thalmassing, Mieten in der Stadt mit 13,00 Euro/qm bereits hoch, wo- Pentling und Lappersdorf. Die beiden Erstgenannten hingegen im Landkreis der Anstieg von einem deutlich weisen einen Durchschnittspreis von über 3.000 Euro/qm geringeren Niveau ausgeht. Mieten im Bestand beliefen auf. Die Gemeinden, die auch im letzten Jahr eine aus- sich 2015 auf durchschnittlich 10,70 in der Stadt bezie- reichende Datenbasis aufwiesen und seit der letzten hungsweise 6,70 Euro/qm im Landkreis Regensburg. Auswertung die stärksten Preisanstiege zu verzeichnen hatten, sind Regenstauf und Neutraubling (+24 %). Die Prognose der Mietpreise rechnet bis ins Jahr 2020 mit einer stärkeren Mietpreisentwicklung für Bestands- Bezüglich der Differenzierung des Preisniveaus im wohnungen (+14 % in der Stadt und +11 % im Landkreis Neubausegment muss darauf hingewiesen werden, dass Regensburg) als für Neubauwohnungen (+9 % in Stadt das Angebot sehr begrenzt ist, aber natürlich generell und Landkreis Regensburg). Regulierungsbestrebungen oberhalb der Bestandspreise liegt. wie beispielsweise Mietpreisbremsen können zu einer VLJQL¿NDQWDQGHUHQ(QWZLFNOXQJIKUHQ Die Zahl der inserierten Wohnungen im Landkreis Regensburg war, anders als in der Stadt Regensburg, Mietpreise für Wohnungen dagegen weitgehend stabil, wenn auch auf deutlich nied- 16 rigerem Niveau. Dies bedeutet, dass im Zeitraum Januar 14 2015 bis Juni 2016 pro Monat etwa 29 Wohnungen im Landkreis zum Kauf angeboten wurden. 12 10 Euro/qm 8

6 3. Mietpreise für 4 2005 2008 2011 2014 2017 2020 Ø Neubau (Stadt) Ø Neubau (Landkreis) Mietwohnungen Ø Bestand (Stadt) Ø Bestand (Landkreis) Mieten im Vergleich zu Kaufpreisen Abbildung 5: Entwicklung und Prognose der Preise für Mietwohnungen mit deutlich moderaterem Anstieg Quelle: RIWIS (bulwiengesa AG) Mietniveau ist in fast allen Teilräumen der Stadt gestiegen Wohnungsmieten Die drei wesentlichen Preistrends, welche die Spreizung Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und der Preise von Eigentumswohnungen innerhalb der Stadt 6DQLHUXQJ XQG:LHGHUYHUPLHWXQJLQ(XURTP:RKQÀlFKH Regensburg bedingen (Zentralität, Westen höher als ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung Osten, nördlich Donau niedriger als südlich), gelten zwar PLWGUHL=LPPHUQPLWFLUFDELVTP:RKQÀlFKHXQG auch für die Mietwohnungspreise, haben aber keine so Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe ausdifferenzierende Wirkung wie im Bereich der Kauf- standardisiert sind, stellt die Mietpreisspanne im Wesent- preise von Eigentumswohnungen. Am teuersten sind die lichen eine von der Lage beziehungsweise dem Mikro- Stadtbezirke Innenstadt und Stadtamhof, am günstigs-

12 Immobilienreport: Update 2016 ten kann man in Winzer-Kager und Schwabelweis mieten. Januar 2015 bis Juni 2016) inserierten Mietwohnungs- Generell kann festgestellt werden, dass das Angebots- angebote gegenüber der letztjährigen Auswertung mit mietniveau in fast allen Stadtbezirken der Stadt Regens- 287 nur geringfügig niedriger als im Zeitraum Januar burg angestiegen ist. 2014 bis März 2015 mit 306. Dies zeigt, dass der städti- sche Mietwohnungsmarkt eine kontinuierlichere Dy- Anders als bei den Eigentumswohnungen war in der QDPLNDXIZHLVWXQGH[WHUQHQ(LQÀVVHQ ]XP%HLVSLHO Stadt Regensburg die Zahl der pro Monat (im Zeitraum Kapitalmarkt) weniger stark unterliegt.

Mietwohnungen (Bestand)nd) in der Stadt RRegensburgegensbur g Angebotsmieten AbbildungAbb ild 6: Durchschnittliche Ange- botbotspreisespr für Mietwohnungen im Bestand Sallern-Gallingkofen auf StadtbezirksebeneSt in der Stadt Regens- burg QueQuelle:lle immobilienscout24.de: Inserierte Preisspanne in Euro/qm Konradsiedlung- AngAngeboteebo im Zeitraum 2015–Q2/2016, 2015–Q2/2016 Wutzlhofen (n = 4.300)4 Oberwinzer- Brandlberg- Steinweg- HinHinweis:wei Die Auswertungen basieren auf 10,00 und mehr Niederwinzer-Kager Keilberg Pfaffenstein Reinhausen EbeEbenene der Stadtbezirke auf unterschiedlich großengro ßen Fallzahlen und haben demzufol- 9,50 bis unter 10,00 Stadtamhof Weichs Schwabelweis ge nur eine eingeschränkte statistische Westenviertel 9,00 bis unter 9,50 Innenstadt Validität.Val idi 8,50 bis unter 9,00 Ostenviertel Großprüfening- 8,00 bis unter 8,50 Dechbetten- Kumpfmühl- Kasernen- Königswiesen Ziegetsdorf- viertel unter 8,00 Galgen- Neuprüll berg

Burgweinting-Harting Oberisling-Graß

Mietwohnungen (Bestand) im Landkreis RRegensburgegensburg Angebotsmieten AbbildungAbbild ung 7: DuDurchschnittlicherch Angebots- mieten für MietMietwohnungenwoh im Bestand im Landkreis RegenRegensburgsbu Quelle: immobilimmobilienscout24.de:ien Inserierte An- Regenstauf Bernhardswald gebote im Zeitraum 2015–Q2/2016, Beratzhausen (n = 11.021) Zeitlarn Hinweis:Hin Die Auswertungen Lappersdorf Wenzenbach basieren auf Ebene der Pielenhofen Preisspanne in Euro/qm/qm Landkreisgemeinden auf 2015–Q2/2016 Hemau Pettendorf Tegernheim unterschiedlich großen Donaustauf Fallzahlen und haben ab 8,00 Nittendorf Regensburg Barbing demzufolge nur eine 7,50 bis unter 8,000 Sinzing Neutraubling eingeschränkte statistische Validität. Pentling Obertraubling 7,00 bis unter 7,500 Mintraching Köfering 6,50 bis unter 7,000 Alteglofsheim 6,00 bis unter 6,500 Thalmassing

unter 6,00

zu geringe Datenbasisnbasis Schierling

13 Immobilienreport: Update 2016

Mietniveau ist in einigen Gemeinden des 800 qm Grund, erschlossen, bebaubar mit einem Ein- bis Landkreises gestiegen Zweifamilienhaus, ausgewiesen. Da Größe und Erschlie- ßung standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Mietwohnungsangebote im Landkreis Regensburg in Wesentlichen eine von der Lage beziehungsweise dem größerer Zahl gibt es überwiegend in solchen Gemein- 0LNURVWDQGRUWEHHLQÀXVVWH9DULDWLRQVEUHLWHGDU(UIDVVW den, die direkt an die Stadt Regensburg angrenzen. La- werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. gebedingte Qualitätsunterschiede wirken sich auch auf die Angebotspreise von Mietwohnungen aus. Am höchs- ten sind die durchschnittlichen Mieten in Pentling Preise für Häuser in Stadt und Landkreis (9,50 Euro/qm), wohingegen etwa in Pielenhofen (5,70 Euro/qm) und Bernhardswald (5,70 Euro/qm) die Steigende Baukosten, niedrige Hypothekenzinsen und Mieten deutlich niedriger sind. Trotz des bereits vereine hohe Nachfrage erfassen auch das Eigenheim- hältnismäßig hohen Mietniveaus in Pentling fällt auch segment. Erneut sind die Preise sowohl in der Stadt das Wachstum im Vergleich zur Vorjahreserhebung am Regensburg als auch im Landkreis gestiegen. Für ein höchsten aus (+17 %). Doch auch Schierling und Regen- Neubau-Reihenhaus beläuft sich der Durchschnittspreis stauf weisen Wachstumsraten von mehr als 10 % auf. in der Stadt auf nunmehr 450.000 Euro (+7,2 % gegen- über 2014), ein Einfamilienhaus kostet im Mittel 580.000 Euro (+16 %).

Kaufpreise für Reihenhäuser 4. Preise von Häusern 550.000 500.000 Merkliche Preisunterschiede zwischen 450.000 Neubau und Bestand – Preissteigerungen 400.000 im Landkreis wesentlich entspannter 350.000 300.000 Euro 250.000 200.000 Preise für Einfamilienhäuser, 150.000 Reihenhäuser und Grundstücke 100.000 2005 2008 2011 2014 2017 2020 Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Ø Neubau (Stadt) Ø Neubau (Landkreis) Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestands- Ø Bestand (Stadt) Ø Bestand (Landkreis) objekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit Abbildung 8: Entwicklung und Prognose der Preise für Reihenhäuser ELVTP:RKQÀlFKH6WDQGDUGDXVVWDWWXQJ Quelle: RIWIS (bulwiengesa AG) und Standardgrundstücksgröße (in der Regel 600 bis 800 qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicher- Für Bestandsimmobilien fallen die Wachstumsraten weise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grund- geringer aus. Im Landkreis sind die Eigenheime erheb- stücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspan- lich günstiger, wobei zwischen den Gemeinden deutliche ne im Wesentlichen eine von der Lage beziehungsweise Unterschiede bestehen. Im Mittel beträgt der Preis für GHP0LNURVWDQGRUWEHHLQÀXVVWH9DULDWLRQVEUHLWHGDU Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Kaufpreise für Einfamilienhäuser

725.000 Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Ge- 650.000 samtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Rei- KHQPLWWHOKDXVPLWELVTP:RKQÀlFKH6WDQ - 575.000 dardausstattung und Standardgrundstücksgröße; der 500.000 Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung

Euro 425.000 und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage 350.000 EH]LHKXQJVZHLVHGHP0LNURVWDQGRUWEHHLQÀXVVWH9D - 275.000 riationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne 200.000 Nebenkosten. 2005 2008 2011 2014 2017 2020 Ø Stadt Ø Landkreis

Der Grundstückspreis für Einfamilienhäuser wird in Abbildung 9: Entwicklung und Prognose der Preise für Einfamilienhäuser (XURTP*UXQGVWFNIUHLQH6WDQGDUGÀlFKHPLWELV Quelle: RIWIS (bulwiengesa AG)

14 Immobilienreport: Update 2016 ein neu gebautes Reihenhaus 260.000 Euro (+15 %) und für ein Einfamilienhaus 325.000 Euro (+8,3 %).

Für Eigenheime (Einfamilienhäuser, Doppelhaushälf- ten und Reihenhäuser) im Bestand muss im Landkreis Regensburg umso mehr investiert werden, je näher die Gemeinde an der Stadt Regensburg liegt. Aber auch weiter entfernte Gemeinden mit einer guten Verkehrsanbin- dung weisen überdurchschnittliche Kaufpreise auf. Am teuersten sind Eigenheime in Zeitlarn (545.000 Euro), Wörth an der Donau (515.000 Euro) und Donaustauf (500.000 Euro), wo im Betrachtungszeitraum mittlere Kaufpreise von mehr als einer halben Million aufgerufen wurden. Doch nicht nur die Höhe der Kaufpreise hängt von der Nähe zur Stadt Regensburg ab, sondern auch deren relatives Wachstum. Im Vergleich zum letzten Jahr haben die Preise in den Gemeinden mit ausreichender Datenbasis um bis zu circa 30 % angezogen. Am stärks- ten war der Zuwachs so in Sinzig (+32 %), Zeitlarn (+22 %) und Hemau (+27 %). In Gemeinden wie Petten- dorf (–3 %), Tegernheim und Obertraubling (je –1 %) VLQGGLH+DXVSUHLVHVHKUNRQVWDQWELVOHLFKWUFNOlX¿J gen Niveau von weniger als 20 Angeboten ausgehend. In den meisten Gemeinden mit ausreichender Datenba- Am stärksten gesunken ist die Angebotszahl in Neu- sis im vergangenen und in diesem Jahr ist die Anzahl der traubling (–40 %) und Nittendorf (–34 %). Die meisten angebotenen Häuser gestiegen. In Wörth an der Donau, Angebote wurden im Zeitraum Januar 2015 bis Juni Donaustauf und Mintraching hat sich die Angebotszahl 2016 in Wenzenbach (80 Einheiten) und Regenstauf zwar mehr als verdoppelt, allerdings von einem niedri- (76 Einheiten) gezählt.

Eigenheime (Bestand) im Landkreis Regensburg Angebotskaufpreise Abbildung 10: Durchschnittliche Angebots- kaufpreise für EigenhEigenheime im Bestand im Landkreis RegensbuRegensburg Quelle: immobilienscoimmobilienscout24.de: Inserierte Angebote im Zeitraum 2015–Q2/2016, Kallmünz (n = 1.036) Hinweis: Die AuswertuAuswertungen basieren auf Regenstauf Bernhardswald Ebene der LandkLandkreisgemeinden auf Beratzhausen unterschiunterschiedlich großen Fallzahlen Altenthann Zeitlarn und habenha demzufolge nur Lappersdorf Wenzenbach eine eingeschränktee statisti- schesch Validität. Preisspanne in Euro Laaber 2015–Q2/2016 Hemau Pettendorf Tegernheim Deuerling Donaustauf 500.000 und mehr Nittendorf Regensburg Wörth a. d. Donau Barbing 450.000 bis unter 500500.000.00 0 Sinzing Neutraubling Pfatter Pentling Obertraubling 400.000 bis unter 450.000 Mintraching

350.000 bis unter 400.000 Alteglofsheim Mötzing Thalmassing 300.000 bis unter 350350.000.00 0 Sünching unter 300.000

zu geringe Datenbasissis Schierling

15 Immobilienmarkt im Weltkulturerbe

16 Immobilienmarkt im Weltkulturerbe Der Preis der Schönheit Effekte des Weltkulturerbestatus auf den Immobilienmarkt in Regensburg

17 Immobilienmarkt im Weltkulturerbe

Der Immobilienmarkt in Regensburg – zwischen Altbau, Hochwasser und Weltkulturerbe

Gastbeitrag von Prof. Dr. Sven Bienert, Jonas Hahn und Jens Hirsch vom IRE|BS Institut der Universität Regensburg

Woran denken Sie, wenn Sie Doch eine solche Anziehungskraft hat „Regensburg“ hören? auch ihren Preis.

Denken Sie vielleicht an den Dom im Herzen der Altstadt, Die Innenstadt gehört mit Stadtamhof zu den teuersten um den sich zahlreiche kleinere und größere Läden, Wohnlagen in ganz Bayern. Die Lebenshaltungskosten Cafés und die vielen italienisch anmutenden Gässchen liegen hier deutlich höher als beispielsweise in den länd- säumen? Denken Sie vielleicht an die Donau und ihre ge- licheren Stadtteilen. Und nicht zuletzt auch die Regens- waltige Anziehungskraft im Sommer, wenn Jung und Alt burger Wohnlagenkarten, die wir im Immobilienreport ihre Freizeit dort an den Ufern verbringen? Oder denken Regensburg veröffentlicht haben, belegen klar: Wer auf Sie vielleicht an das Schloss Thurn und Taxis, die vielen eine hohe Qualität seiner Wohnlage wert legt, ist in der Biergärten und die zahllosen touristischen Attraktionen, Innenstadt, im Westenviertel sowie in Stadtamhof zu die Gäste von nah und fern in Scharen anlocken? Hause. Die Nachfrage ist demnach riesig und trifft auf ein begrenztes Angebot. Nachvollziehbar also, dass die Im- Regensburg hat sehr viele Facetten und in manchen Ge- mobilienpreise in der Innenstadt die der äußeren Bezirke bieten, gerade rund um die Innenstadt, eine fast schon bei Weitem übertreffen. romantische Ausstrahlung. Die Einwohner schätzen die Lebensqualität, die eben nur eine historisch gewachsene Altstadt mit ihren antiken und mittelalterlichen Struktu- Doch ist wirklich alles „Lage, Lage, Lage“? ren bieten kann. Für das IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft an der Und auch die vielen Gäste von auswärts bescheinigen Universität Regensburg beobachten wir verschiedenste der Stadt immer wieder, eine der schönsten Deutsch- Immobilienmärkte regelmäßig und sehr intensiv. Dabei lands zu sein. zeigen Marktberichte und Studien immer wieder: Immo-

18 Immobilienmarkt im Weltkulturerbe bilienpreise werden von sehr vielen Faktoren bestimmt und es ist weit mehr als nur die Lage, was am Ende den Marktpreis einer Immobilie ausmacht.

So gibt es auch in der Regensburger Altstadt Objekte mit geringen Quadratmetermieten und im ländlichen Raum Immobilien mit hohen Miet- oder Einstandspreisen. Üblicherweise enthalten Marktanalysen in diesem Be- reich neben einer Aussage zur Lage oder Lagequalität auch Informationen über die Gebäudeausstattung, das Baualter, die generelle Größe des Objekts, die Etagen- anzahl und das Geschoss der Wohneinheit im Gebäude, das Heizsystem, den Energieverbrauch oder die damit verbundenen Betriebs- und Nebenkosten.

Diese Faktoren sind es, die einerseits die Zahlungsbe- UHLWVFKDIWGHU.lXIHURGHU0LHWHUEHHLQÀXVVHQGLHDEHU auch Verkäufer oder Vermieter bei der Einschätzung ihrer eigenen Preisvorstellungen unterstützen.

Die folgende Tabelle fasst zusammen, welche Faktoren typischerweise die durchschnittlichen Immobilienpreise in ZHOFKHU5LFKWXQJXQGLQZHOFKHP$XVPDEHHLQÀXVVHQ

Preisbildender Erwartete Wirkrichtung Erwartete Intensität Faktor (LQÀXVVVWlUNH

Gebäudezustand oder Je besser die Ausstattung oder der Zustand des Gebäudes, stark Gebäudeausstattung desto höher die Miete oder der Kaufpreis im Durchschnitt.

Baualter Je älter das Gebäude, desto niedriger die durchschnittli- moderat chen Miet- und Kaufpreise. Eine Ausnahme bilden sehr alte Gebäude, die als historisch gelten.

*U|HGHV2EMHNWV +lX¿JZHUGHQ0LHWHQPLWVWHLJHQGHU:RKQÀlFKHDXIGHQ PLWWHO 4XDGUDWPHWHUEH]RJHQHWZDVJQVWLJHU%HL.DX¿PPREL lien lässt sich dies nicht eindeutig bestätigen (Stichwort: Luxusimmobilien).

Etagenanzahl In mehrgeschossigen Immobilien sind Mieten und Kauf- moderat preis üblicherweise etwas höher als beispielsweise bei Einfamilienhäusern oder Bungalows mit nur einer Etage.

Geschoss im Gebäude Wohnraum im Erdgeschoss oder ersten Obergeschoss moderat sowie Penthouse-Dachwohnungen werden typischerweise teurer vermietet oder verkauft als Wohnraum im Mittelgeschoss oder Souterrain.

Energieverbrauch/ Immobilien mit höheren Energieverbräuchen erzielen mittel Betriebs- und durchschnittlich geringere Kaltmieten oder Kaufpreise Nebenkosten (die Fachwelt spricht von einem „brown discount“).

Mikrolage (Stadtteil Für gut angebundene Immobilien mit passender Nahver- stark oder Straßenzug) sorgung werden zumeist höhere Mieten und Kaufpreise verlangt als für Immobilien in der Peripherie.

19 Immobilienmarkt im Weltkulturerbe

Gibt es auch Faktoren, die speziell einer Wertsteigerung für wohnwirtschaftlich nutzba- für Regensburg von Bedeutung sind? UH*UXQGVWFNHYHUEXQGHQ)U*HZHUEHÀlFKHQOlVVW sich dieser Effekt nicht bestätigen. Die Donau spielt in Im Rahmen verschiedener Untersuchungen haben wir Regensburg keine so große direkte wirtschaftliche Rolle die üblichen Modelle um drei zusätzliche Überlegungen wie beispielsweise in Hamburg die Elbe. erweitert: b) Der aus der entsprechenden Fachliteratur bekann- Erstens ist Regensburg durch die direkte Lage an der te „Bounce Back“-Effekt konnte auch für Regensburg Donau nicht nur mit einem besonders wertvollen Nah- bestätigt werden. Durch die Untersuchung eines länge- erholungsgebiet gesegnet, sondern erfahrungsgemäß ren Zeitraums, in den auch das Hochwasserereignis von auch einem gewissen Hochwasserrisiko ausgesetzt. Fast ¿HONRQQWHJH]HLJWZHUGHQGDVVGLH,PPRELOLHQ - 6.500 Menschen leben in Regensburg in Gebieten, die SUHLVHLQGHQYRQhEHUÀXWXQJHQEHWURIIHQHQ*HELHWHQ EHLHLQHPKXQGHUWMlKULJHQ+RFKZDVVHUEHUÀXWHWVLQG zunächst direkt nach dem Ereignis sinken. Innerhalb Es könnte sein, dass die Grundstückspreise in hoch- weniger Jahre erholen sich die Preise jedoch wieder wassergefährdeten Gebieten rund um Naab und Donau („Vergessenseffekt“) und erreichen teilweise sogar ein systematisch niedriger notieren als in den höheren La- Niveau oberhalb des Ausgangswertes. Letzteres kann gen. Auch könnten die Preise nach Schadensereignissen damit erklärt werden, dass einerseits Reparaturen erfol- starken Schocks ausgesetzt sein. gen, die ohnehin angestanden hätten, und andererseits dabei auch gleich Modernisierungsmaßnahmen, zum Die folgende Karte zeigt für Regensburg die gefährdeten Beispiel im energetischen Bereich, durchgeführt werden. Wohnlagen im Rahmen eines hundertjährigen Hoch- Schlussfolgerung: Das mit der Nähe zum Fluss einher- wassers sowie eines besonders extremen Hochwassers gehende Risiko scheint aufgrund der höheren Lebens- (das eine noch geringere Eintrittswahrscheinlichkeit qualität gerne in Kauf genommen zu werden und im hat). Hochwasserfall werden nicht nur Schäden behoben, sondern die Eigentümer verfügen anscheinend auch über die Mittel, dies mit zumindest geringfügig wertsteigernden Maßnahmen (zum Beispiel Einbau neuer, gedämmter Fenster) zu kombinieren.

Die Ergebnisse der vorgenannten Arbeit 1 wurden mit dem Universitätspreis 2015 des Regensburger Stadt- rates ausgezeichnet.

Zweitens ist der energetische Zustand der Wohnge- bäude in der Regensburger Innenstadt aufgrund der zahlreichen historischen Altbauten wohl schlechter als in modernen Lagen. Möglicherweise sind besonders HQHUJLHHI¿]LHQWH*HElXGHGRUWDXIJUXQGLKUHU6HOWHQ - heit daher überproportional attraktiv und damit auch deutlich teurer als Gebäude mit durchschnittlichen oder schlechten Energieverbrauchswerten. *HOE]HLJWGDVYRUDXVVLFKWOLFKEHUÀXWHWH*HELHW im Fall eines hundertjährigen Hochwassers, Rot Eine weitere Studie am Kompetenzzentrum für Nachhal- zeigt die Fläche, die bei einem extremsten Hochwasser betroffen sein dürfte. tigkeit in der Immobilienwirtschaft hat ergeben, dass Quelle: eigene Darstellung; Hochwasserdaten: LQ5HJHQVEXUJ*HElXGHGHUVHKUJXWHQ(QHUJLHHI¿]L - Bayerisches Landesamt für Umwelt, 2015; enzklasse A im Durchschnitt zu rund 9,8 % höheren Karte: OpenStreetMap, 2016. Nettokaltmieten und rund 22 % höheren Kaufpreisen angeboten wurden als vergleichbare Objekte der Ener- Eine am Regensburger Kompetenzzentrum für Nach- JLHHI¿]LHQ]NODVVH&1DFKKDOWLJNHLW]DKOWVLFKVRPLWIU haltigkeit in der Immobilienwirtschaft durchgeführte Mieter (über geringere Betriebskosten) und Vermieter Studie konnte für das Stadtgebiet Regensburg folgende respektive Eigentümer aus. Erkenntnisse zum Thema Hochwasser und Immobilien belegen: Die folgende Tabelle zeigt einen Überblick über die GXUFKVFKQLWWOLFKH5ROOHYRQ(QHUJLHHI¿]LHQ]LP6WDGWJH - a) Die Nähe zur Donau wirkt sich positiv auf die Boden- biet Regensburg: werte aus. Jeder Meter näher zur Donau ist somit mit 1 Daniel Schill, M. Sc. Real Estate

20 Untersucht wurden 1.330 Miet- und 1.135 Kaufangebote (QHUJLHHI¿ 0LHWSUHLVSUR .DXISUHLVSUR aus dem Jahr 2014. Die Effekte zahlreicher weiterer Cha- zienzklasse Quadratmeter Quadratmeter rakteristika der untersuchten Objekte wurden dabei sta- tistisch „kontrolliert“. Natürlich handelt es sich beispiels- A+ +12 % +8 % ZHLVHEHLGHQEHVRQGHUVHQHUJLHHI¿]LHQWHQ*HElXGHQ auch um tendenziell relativ neue und damit begehrte A +10 % +23 % Objekte. Das heißt, diese Effekte wurden isoliert betrach- B +9 % +11 % tet. Die oben angegebenen Wertsteigerungen durch (QHUJLHHI¿]LHQ]JHOWHQGDPLWIUDQVRQVWHQJOHLFKZHUWL - C Basiswert (Vergleichswert) ge Gebäude und bilden bereits das „bereinigte“ Ergebnis des Effekts ab. D –4 % –11 %

E –4 % –13 % Drittens besitzt die Stadt Regensburg wie kaum eine zweite Stadt in Bayern eine kulturelle Qualität. Über F –6 % –13 % 1.300 Baudenkmäler sind hier verzeichnet. Damit geht insbesondere im Weltkulturerbegebiet eine stark erhöh- G –6 % –9 % te touristische Attraktivität beziehungsweise Aufwertung H –9 % –19 % der allgemeinen Lebensqualität der Bewohner einher. Es ist zu erwarten, dass Wohnlagen, die touristisch beson-

21 Immobilienmarkt im Weltkulturerbe ders attraktive Straßenzüge mit vielen Altbauimmobilien ders hohes Preisgefüge kann für sehr neue Gebäude umfassen, ein systematisch höheres Preisgefüge zeigen (Neubauten) sowie auch für besonders alte Immobilien als touristisch weniger attraktive Lagen. Dies möchten aus der Epoche zwischen 1870 und 1920 beobachtet wir im Folgenden näher untersuchen. ZHUGHQ$XVGLHVHU=HLWVWDPPHQKlX¿J-XJHQGVWLOLP - mobilien, für die besonders hohe Preise erzielt werden. Es zeigt sich für Regensburg zudem eine charakteristi- Aufbau und Ergebnisse der Marktstudie sche „Nachkriegsdelle“ für Immobilien, die zwischen den 1950er- und 1970er-Jahren errichtet wurden. In diesem Wir messen wieder mit einer sogenannten Regressi- Segment gibt es in vielen Städten ein Überangebot bei onsanalyse (in Fachkreisen auch als hedonisches Preis- verhältnismäßig schlechter Qualität, was die Preise PRGHOOEH]HLFKQHW GHQGXUFKVFKQLWWOLFKHQ(LQÀXVV etwas drückt. Insgesamt bestätigt der in der folgenden der preisbildenden Faktoren auf Immobilienpreise im Abbildung gezeigte Verlauf der Preise über die Baualter Stadtgebiet Regensburg. Für dieses liegen uns rund hinweg die Stimmigkeit des Modells und die Plausibilität 8.000 Preisbeobachtungen aus Angeboten von Immobili- der Ergebnisse für Regensburg. enscout24 vor. Als wesentlicher Unterschied zwischen Kauf- und Miet- In unserer Untersuchung unterscheiden wir zudem zwi- märkten erweist sich, dass für Immobilien bis 1850 eine VFKHQ0LHWDQJHERWHQXQG.DXISUHLVHQXPKHUDXV]X¿Q - sinkende Kaufpreistendenz ermittelt wurde, während die den, ob der Mietmarkt durch andere Faktoren bestimmt Mieten ab dem Basisjahr 1800 bis 1900 steigen. wird als der Immobilienkauf und ob sich die touristische Attraktivität bei Mietverträgen eher niederschlägt als 2. „Käufer sind vorsichtiger als Mieter“ – bei Käufen. Zudem berücksichtigen wir abermals diverse die Hochwassergefahr sogenannte Kontrollvariablen wie beispielsweise das 'LH8QWHUVXFKXQJGHU,PPRELOLHQSUHLVHDXIGHQ(LQÀXVV Baujahr sowie die Hochwassergefährdung, um die Aussa- von Hochwassergefahren förderte Interessantes und gekraft der Untersuchung zu erhöhen und die jeweilige Erstaunliches zutage: Es zeigt sich, dass Immobilien bei Auswirkung der einzelnen Teilbereiche zu isolieren. 3UIXQJDXIGHQ(LQÀXVVGHV+RFKZDVVHUULVLNRJHELHWV höhere Mieten erzielen, obwohl auch das Hochwasser- Die Untersuchung liefert folgende Ergebnisse: risiko höher ist. Es scheint so zu sein, dass gerade für Mieter die Lage am Wasser oder in Wassernähe so viel 1. „Alt ist nicht immer schlecht“ – das Baualter Lebensqualität bedeutet, dass sie das Hochwasserrisiko Die Daten belegen, dass der Mietpreisunterschied, der in Kauf nehmen können. Durchschnittlich werden Immo- sich aus dem Baualter ergibt, in relativ kleiner Skala bilien trotz der Lage im Risikogebiet eines hundertjähri- schwankt, was bedeutet: Das Baualter spielt bei der gen Hochwassers zu 6–8 % höheren Mieten angeboten 0LHWSUHLV¿QGXQJHLQHUHODWLYJHULQJH5ROOH(LQEHVRQ - als solche, die außerhalb des Risikogebiets liegen. Selbst

Miete Kaufpreis 1.000 0 500 –500 –1.000 Effekt des Baujahres auf Mieten in Prozent Mieten auf des Baujahres Effekt

Baujahr Effekt des Baujahres auf Kaufpreise in Euro/qm Kaufpreise auf des Baujahres Effekt Baujahr –20 –10 0 10 20 –1.500 1800 1850 1900 1950 2000 1800 1850 1900 1950 2000

$EELOGXQJ'XUFKVFKQLWWOLFKHU(LQÀXVVGHV%DXDOWHUVDXI0LHWHQ OLQNV VRZLH.DXISUHLVHSUR4XDGUDWPHWHU4XHOOHHLJHQH'DUVWHOOXQJXQG%HUHFKQXQJ

22 im Gefährdungsgebiet eines Extremhochwassers wird 'LH6LJQL¿NDQ]LQIRUPDWLRQ VWDWLVWLVFKVLJQL¿NDQWRGHU ein positiver Effekt gemessen, dieser ist jedoch sta- VWDWLVWLVFKQLFKWVLJQL¿NDQW JLEW]XGHPDQZLHEHODVW - WLVWLVFKQLFKWVLJQL¿NDQWGDVKHLWQLFKWHLQGHXWLJ]X bar die gefundenen Zusammenhänge sind. Bei statis- belegen. WLVFKQLFKWVLJQL¿NDQWHQ=XVDPPHQKlQJHQPXVVGDYRQ ausgegangen werden, dass sie nur mit einer hohen Anders verhält es sich bei den beobachteten Kaufprei- Irrtumswahrscheinlichkeit (von über 10 %) gemessen sen. Hier machen sich die erwarteten Schäden für den werden konnten. Das Modell zeigt jedoch einen relativ potenziellen Eigentümer durch einen Preisabschlag von hohen Erklärungsgehalt von > 40 % bei Mieten und etwa 230 Euro/qm im Gebiet des hundertjährigen Hoch- > 60 % bei Kaufpreisen und somit eine sehr gute wassers negativ bemerkbar. Aussagekraft.

$XVZLUNXQJDXI0LHWSUHLV 6WDWLVWLVFKH6LJQL¿NDQ] (Bestimmtheit) der Aussage

Immobilie im Risikogebiet des +6–8 % gegenüber Immobilien sehr hoch (Irrtum < 1 %) hundertjährigen Hochwassers außerhalb des Risikogebiets (HQ 100 )

Immobilie im Risikogebiet eines +1–2 % gegenüber Immobilien sehr gering extremen Hochwassers (HQ extrem ) außerhalb des Risikogebiets

$XVZLUNXQJDXI.DXISUHLV 6WDWLVWLVFKH6LJQL¿NDQ] (Bestimmtheit) der Aussage

Immobilie im Risikogebiet des –230 Euro/qm gegenüber hoch (Irrtum < 5 %) hundertjährigen Hochwassers Immobilien außerhalb (HQ 100 ) des Risikogebiets

,PPRELOLHLP5LVLNRJHELHWHLQHV NHLQVLJQL¿NDQWHU(IIHNW extremen Hochwassers (HQ extrem )

23 Der Wert der kulturellen Qualität Regensburg als Ganzes bestätigen: Eine Wohnimmobi- in Regensburg lie innerhalb des Weltkulturerbegebiets geht darüber hinaus auch in Lagen ohne touristische Attraktivität mit Was ist nun also der monetäre Wert der kulturel- höheren Mieten und Kaufpreisen einher. Wir haben die len Qualität des Weltkulturerbes Regensburg? Auch Lage separat kontrolliert und konnten feststellen, dass ZHQQGLHVLP(LQ]HOIDOOVFKZHU]XTXDQWL¿]LHUHQLVW der Weltkulturerbefaktor mit folgenden Preissteigerun- so lassen sich doch die folgenden Beobachtungen für gen korreliert:

$XVZLUNXQJDXI0LHWSUHLV 6WDWLVWLVFKH6LJQL¿NDQ] (Bestimmtheit) der Aussage

Weltkulturerbefaktor +6–9 % gegenüber Immobilien sehr hoch (Irrtum < 1 %) ohne Weltkulturerbefaktor

$XVZLUNXQJDXI.DXISUHLV 6WDWLVWLVFKH6LJQL¿NDQ] (Bestimmtheit) der Aussage

:HOWNXOWXUHUEHIDNWRU NHLQVLJQL¿NDQWHU(IIHNW

24 Immobilienmarkt im Weltkulturerbe

Bei den Mietpreisen lässt sich ein deutlich steigender bar kalkulieren Vermieter das zu erwartende Risiko in Zusammenhang zwischen der touristischen Attraktivität den Mietpreis mit ein. und den Mietpreisen beobachten. Je touristisch und kul- turell attraktiver also die Gegend rund um die Immobilie, Erwartungsgemäß konnte die vorliegende Studie eben- desto höher die damit zusammenhängenden Mietprei- falls nachweisen, dass das Welterbegebiet im Vergleich se. Dieser Zusammenhang ist sehr geradlinig, nur die zum restlichen Stadtgebiet einen Preisaufschlag bei Schwankung nimmt auch mit der touristischen Attrakti- Mieten zeigt, der über die reine Innenstadtlage hinaus YLWlW]XVSULFKHV¿QGHQVLFKLP:HOWNXOWXUHUEHJHELHW dem Weltkulturerbefaktor zuzurechnen ist. Interessan- in der Nähe von Attraktionen durchaus unterschiedliche terweise lässt sich dieser Aufschlag für Kaufpreise Mietpreisniveaus. Ein gänzlich anderes Bild ergibt sich nicht bestätigen. Innerhalb des Weltkulturerbegebiets bei den untersuchten Kaufpreisen. Hier zeigt sich, dass konnte darüber hinaus festgestellt werden, dass ein sehr im touristisch attraktiven Mittelfeld nur ein sehr geringer geradliniger Zusammenhang zwischen der touristischen PRQHWlUHU(LQÀXVVGHV:HOWNXOWXUHUEHVDOV7RXULVPXVDW - Attraktivität der Mikrolage und dem Mietpreisgefüge traktion messbar ist, dieser darüber hinaus aber rapide existiert. Bei den Kaufpreisen hingegen muss zwischen ansteigt und rund um den Dom am höchsten ist. Der dem touristischen Mittelfeld sowie der Spitzengruppe GDQDFKZLHGHUVWDUNDEVLQNHQGH(LQÀXVVLVWHLQHUVSH]L - rund um den Regensburger Dom unterschieden werden, ¿VFKHQ6WUDHQODJHLQ'RPQlKH]X]XVFKUHLEHQLQGHU wo dementsprechende Spitzenpreise erzielt werden. trotz touristisch sehr hoher Attraktivität noch moderate Mit über sieben Prozent Wertzuwachs pro Jahr lagen Mieten erzielt werden. Eigentumswohnungen in Regensburg in den letzten zehn Jahren nur knapp hinter München. Und tatsächlich sind auch einige der Probleme des Münchner Immobi- lienmarktes schon in Regensburg angekommen. Eine wesentliche Gemeinsamkeit der beiden Städte sind die immer knapper werdenden Grundstücke im städtischen Gebiet. Hier kann mit Fug und Recht von „Münchner Ver- hältnissen“ gesprochen werden.

Welche Optionen bestehen also, wenn nur mehr wenige Grundstücke für neue Projektentwicklungen zur Verfü- gung stehen? Es ist ein allgemein erklärtes politisches Ziel, dass Bestandsimmobilien mehr und besser im Sinne einer „Wiederverwertung“ genutzt werden sollen, um die Herausforderungen urbaner Immobilienmärkte zu meistern.

Dies führt zu der guten Ausgangssituation, dass auch die öffentliche Hand konkrete Instrumente und Geld Rot/Blau: Gebiet mit hohen/geringen durchschnittlichen Nettokaltmieten zur Verfügung stellt, um alte Immobilien energetisch Quelle: eigene Darstellung; zu sanieren und damit die künftige Marktgängigkeit zu Daten: Immobilienscout24, 2014; fördern. Nicht zuletzt hat unsere Studie auch gezeigt, Karte: OpenStreetMap, 2016; GDVVHQHUJLHHI¿]LHQWH,PPRELOLHQWDWVlFKOLFKK|KHUH Preise erzielen – und dass Mieter und Käufer aufgrund der hohen Nachfrage in Regensburg hierfür auch eine Fazit entsprechende Zahlungsbereitschaft mitbringen dürften. Die vorliegende Untersuchung hat zunächst gezeigt, Wo dies nicht der Fall ist, hilft in Deutschland übrigens dass die Hochwassergefahr in Regensburg trotz aller der Gesetzgeber gleich zweifach mit: § 559 BGB erlaubt Aktualität primär für die Käufergruppen ein relevantes Eigentümern klar geregelte und durchaus attraktive Thema darstellt, weniger jedoch für die Mieter. Einerseits Mieterhöhungen nach erfolgter energetischer Sanierung. zeigt sich auf dem Transaktionsmarkt, dass Verkäufer im Ein Glücksfall, denn einen solchen Paragrafen gibt es in Risikogebiet eines hundertjährigen Hochwassers einen den meisten europäischen Ländern nicht. Die Kreditan- Preisabschlag in Kauf nehmen, der jedoch insgesamt im stalt für Wiederaufbau (KfW) bietet außerdem staatlich Verhältnis zum gesamten Preisgefüge Regensburgs eher geförderte Finanzierungslösungen für Modernisierungs- moderat ausfällt. Ebenso scheint dieses Risiko auch in maßnahmen an. Durch diese Unterstützungen und die die verlangten Mieten mit eingepreist zu sein, da sich im Markt vorhandene Nachfrage wird die energetische diese relativ stabil erweisen und sogar ein Preisauf- Sanierung in Regensburg zu einem interessanten Ge- schlag im Risikogebiet beobachtet werden kann. Schein- schäftsmodell.

25 Interview

26 Interview Von der großen Kleinstadt zur kleinen Großstadt Interview mit Christine Schimpfermann, Planungs- und Baureferentin der Stadt Regensburg

Frau Schimpfermann, wie schafft die Stadt Regensburg gekennzeichnet, in denen der geförderte Wohnungsbau neuen Wohnraum? realisiert werden muss. Diese Bereiche können vom Christine Schimpfermann: Die Schaffung neuen Wohn- Projektentwickler zwar etwas verschoben werden, sind raums fußt im Wesentlichen auf drei Säulen. Erstens aber lagemäßig grundsätzlich festgelegt. Zum zweiten machen wir so viele Bebauungspläne und schaffen so viel sind es die städtebaulichen Verträge, in denen wir die Baurecht wie noch nie in den vergangenen 25 Jahren. entsprechenden Vorgaben im Vertrag mit dem Projekt- Dadurch versuchen wir, dämpfend auf den Markt einzu- HQWZLFNOHUDEVLFKHUQ'LH9HUSÀLFKWXQJJHKWVRPLWDXFK wirken und eine Balance zwischen Angebot und Nach- auf eventuelle Rechtsnachfolger über. Oft sind die frage herzustellen. Der zweite Punkt ist der geförderte Unternehmen, die mit uns ein Gebiet entwickeln, nicht Wohnungsbau. Geförderter Wohnraum für Bevölkerungs- die, die es dann auch bebauen. gruppen mit niedrigerem Einkommen soll 20 Prozent der Flächen bei allen Neubauquartieren ausmachen. Hier sind Machen es die Vorgaben zum sozialen Wohnungsbau auch Einfamilienhausgebiete inbegriffen, nicht nur der VFKZLHULJHU(QWZLFNOHU]X¿QGHQ" Geschosswohnungsbau in innenstadtnahen Quartieren. Jetzt nicht mehr, vor drei Jahren hätte ich Ihnen Das erste Viertel, das betroffen war, ist Candis 1, aller- uneingeschränkt mit Ja geantwortet. dings noch mit 15 Prozent gefördertem Wohnungsbau. Ebenso 15 Prozent gelten noch für das Dörnberg-Viertel. Warum? Was hat sich verändert? Und drittens versuchen wir so viel in Eigenentwicklung Der Freistaat Bayern hat vor einigen Jahren die Förder- umzusetzen wie möglich. Das ist in Regensburg außer im richtlinien grundsätzlich geändert. Inzwischen sind Gebiet Burgweinting bisher relativ selten passiert. Flächen im sozialen Wohnungsbau für Investoren wieder attraktiv. Auch für Investoren, die am freien Markt agieren. Wo entwickelt die Stadt aktuell selbst? Es wurden erstens die Zuschüsse, die der Freistaat zum Wir haben die Möglichkeit genutzt, die Nibelungen- geförderten Wohnungsbau macht, erhöht. Zweitens wur- kaserne vom Bund zu erwerben und haben Flächen erst den die Darlehenskonditionen entsprechend angepasst. mit der Entwicklung an Bauträger veräußert. Wir haben Das war auch dringend nötig, weil das Thema sozialer den Bebauungsplan erarbeitet und dann eine Konzept- Wohnungsbau am Markt sonst nicht mehr darstellbar ausschreibung durchgeführt. Bauträger konnten sich gewesen wäre. Das ist nicht nur aus Regensburger Per- bewerben und ein von der Stadt fertig entwickeltes spektive so, sondern auch aus Sicht von vielen anderen Quartier mit entsprechenden Vorgaben erwerben. Zusätz- Städten wie etwa München, in denen das Thema wegen lich gab es auch hier für einen Großteil der Flächen die der ungünstigen Förderbedingungen nur schleppend Vorgabe, im sozialen Wohnungsbau zu entwickeln. Und vorangetrieben werden konnte. Zudem kommt uns darüber hinaus steht in der Konzeptausschreibung auch derzeit natürlich auch die Niedrigzinsphase entgegen. die Forderung, dass Mietwohnungen gebaut werden. Die gebauten Wohnungen müssen zum Teil im Bestand der Sie haben auch den Mietwohnungsbau angesprochen. Investoren gehalten werden und sind mit einer Deckelung Warum fordert die Stadt von den Entwicklern in der Aus- des Mietpreises versehen, der sich am Mietspiegel schreibung auch den Bau von Mietwohnungen? orientiert. Dadurch kann die Miete für die nächsten Um den Mietwohnungsmarkt wieder in Schwung zu zehn Jahre nicht frei am Markt vereinbart werden. bringen und auch dadurch die Schaffung von ausreichend Wohnraum zu unterstützen. Denn wir hatten in Wie wird der geförderte Wohnungsbau umgesetzt? Regensburg einen Wohnungsmarkt, der hauptsächlich Es gibt zwei Festsetzungen. Einmal die öffentlich- von Eigentumswohnungen geprägt ist. Diese Wohnun- rechtliche. Hier werden im Bebauungsplan Bereiche gen werden natürlich zum Teil auch weitervermietet, aber

27 Interview

das sind Einzelkonzepte. Der klassische Mietwohnungs- markt, wo ein Investor oder Bauherr ein Objekt dauerhaft im Eigentum behält und vermietet, ist relativ klein. Wir versuchen, diesen Markt wieder anzukurbeln, was lange Zeit nicht möglich war, da es die konjunkturelle Situation nicht hergegeben hat. Erst seit die Kapitalzinsen in anderen Bereichen so niedrig sind, wird das Modell wieder interessanter.

Wie schafft eine so dynamisch wachsende Stadt wie Regensburg den Spagat zwischen der immer stärkeren Urbanisierung und dem Erhalt des einzigartigen Flairs der Welterbe-Stadt? Wachstums- und Siedlungsdruck treffen weniger das historische Welterbe, sondern eher die Bereiche außer- halb der Altstadt. In der Innenstadt selbst besteht nur mehr punktuelles Neubau- beziehungsweise Nachver- Im Baugebiet Candis I im Regensburger Osten dichtungspotenzial. Das heißt, in der historischen Alt- ZXUGHQHUVWPDOV3UR]HQWGHU:RKQÀlFKHDOV stadt wird sich so viel nicht verändern. Die Hauptaufgabe geförderter Wohnraum erstellt. besteht für uns darin, das Wachstum verträglich im gesamten Stadtgebiet abzubilden. Wir können als Stadt Regensburg nicht nur auf die wunderbare Altstadt schauen und die Qualität in den Außenräumen vernach- lässigen. Deshalb führen wir bei der Entwicklung städte- bauliche Wettbewerbe durch, sodass die Qualität auch über Wettbewerbe nachgewiesen wird. Mir ist auch wichtig, dass wir in den Quartieren, in denen wir nach- YHUGLFKWHQHQWVSUHFKHQGH)UHLÀlFKHQ]XU9HUIJXQJ VWHOOHQ'HQQGLHQXW]EDUHQ)UHLÀlFKHQVLQGGDVZDV Wohnraumförderung die Menschen besonders wahrnehmen. Dabei geht es darum, ob genügend Spielplätze vorhanden sind, Die Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus erfolgt REHV1DKHUKROXQJVÀlFKHQJLEWREGDV9LHUWHOHLQ in Bayern im Rahmen der sogenannten „Einkommens- Raum ist, in dem man sich gerne bewegt, und ob die orientierten Förderung“. Mit verbilligten Darlehen und *UQÀlFKHQXQWHUHLQDQGHUXQGPLWDQGHUHQ4XDUWLHUHQ Zuschüssen wird für private Investoren und kommu- gut vernetzt sind. nale Wohnungsunternehmen ein Anreiz geschaffen, Wohnungen für Haushalte zu bauen, die bestimmte Regensburg wird also von der großen Kleinstadt zur Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Die Inves- kleinen Großstadt? WRUHQYHUSÀLFKWHQVLFKGLH:RKQXQJHQIUGLH'DXHU Regensburg hat in vielen Bereichen bisher keinen groß- von 25 Jahren an zugewiesene Mieter zu vergeben. Der städtischen Charakter. Wenn wir die Herausforderungen Mietpreis richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichs- bewältigen sollen, die vor uns liegen, dann schaffen wir PLHWHZLHVLHDXFKEHLIUHL¿QDQ]LHUWHQ:RKQXQJHQ das nur durch eine höhere Urbanität. Bis 2020 brauchen verlangt werden könnte. Die Mieter erhalten einen wir 8.000 bis 9.000 Wohnungen. Das bekommen wir hin. monatlichen Zuschuss, der nach dem jeweils aktuel- :LUPVVHQXQVDEHUPLWGHP7KHPD'LFKWHTXDOL¿]LHUW len Einkommen bemessen wird. Damit ist die Miete auseinandersetzen und Urbanität nicht als per se negativ für Haushalte mit geringem Einkommen bezahlbar. In betrachten. Das Ideal vom Einfamilienhäuschen im Grü- 5HJHQVEXUJZHUGHQ3UR]HQWGHU:RKQÀlFKHEHL nen können wir in der Stadt nur sehr begrenzt abbilden. neuen größeren Wohngebieten im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung erstellt. Neben Mietwohnun- %HLVSLHOHIUGLHVHÄTXDOL¿]LHUWH$XVHLQDQGHUVHW]XQJ´ gen wird auch der Bau oder Kauf von Wohneigentum gibt es ja bereits. zur Selbstnutzung gefördert. Hier gibt es zinsverbilligte Ja. Schauen Sie sich zum Beispiel das Zuckerfabrik- oder Darlehen vom Freistaat Bayern und Zuschüsse für das Marina Quartier an. Ich glaube, dass das für Regens- Familien mit Kindern von der Stadt Regensburg. Auch burg eine urbane Bebauung darstellt, die es vorher in hier gelten bestimmte Einkommensgrenzen, die von der Form nicht gab. Die Wohntürme etwa, die noch lange der Haushaltsgröße abhängig sind. keine Hochhäuser, aber immerhin 25 Meter hoch sind. Mit solchen Formen wird man sich beschäftigen müssen. Und

28 Interview das können wir, das haben wir gezeigt. Man muss aber stärkere Anbindung wirkt sich auch auf die Baupreise im auch sagen, dass das nicht an jedem Standort geht. Am Umland aus. Brandlberg etwa würde das nicht passen, hier muss man von der Geschossigkeit deutlich niedriger herangehen. Wo geht diese Entwicklung hin? Jedes Gebiet braucht einen eigenen, individuellen An- Ich sehe das immer, wenn ich den Immobilienteil in satz. der Zeitung aufschlage. Hier wird mit den Wohnlagen „Regensburg/Tegernheim“ oder „Regensburg/Kareth“ Wie werden sich die Preise für Bauland und Wohnraum geworben. Das sind eigenständige Gemeinden, die kurz- und mittelfristig entwickeln? Anbieter werben aber dennoch mit dem Emblem Aktuell beobachten wir eine Stagnation insbesondere „Regensburg“ und verlangen entsprechende Preise, der Mieten im oberen Preissegment und eine anhaltende, die auch gezahlt werden. Die Preissituation hört nicht jedoch sich abschwächende Steigerung der Verkaufsprei- an der Stadtgrenze auf. Aber man merkt auch, dass die se für Eigentumswohnungen. Vor ein paar Jahren waren Preise, wenn man 15 bis 25 Kilometer ins Umland fährt, hier noch größere Sprünge nach oben zu beobachten, als deutlich nachlassen. Im Optimalfall wird das regionale das heute der Fall ist. Kurzfristig erwarten wir aufgrund Wachstum von mehreren geeigneten Siedlungsschwer- der absehbaren hohen Fertigstellungszahlen eine allge- punkten aufgenommen. Wenn genügend Bauland für meine Beruhigung der Mieten und Verkaufspreise, die den Wohnungsbau in Regensburg und seinem Umland längerfristig Bestand haben sollte. Dennoch werden die bereitgestellt wird, können Engpässe auf dem Wohnungs- Immobilienpreise und der Bedarf an Wohnraum aufgrund markt vermieden und die Immobilienpreise in der Region des zumindest in den kommenden Jahren prognostizier- stabil gehalten werden. ten Bevölkerungszuwachses auf einem entsprechend hohen Niveau bleiben. Auch die Preise für Bauland werden Wie wird Regensburg in zehn Jahren aus Sicht der weiterhin auf hohem Niveau verharren. Planungsreferentin aussehen? Regensburg wird deutlich urbaner sein. Man wird das Mehr als 60.000 Menschen pendeln täglich nach Regens- nicht nur an der Bevölkerung und an deren Bedürfnis- burg. Das belegt die starke Anziehungskraft der Stadt. sen merken, sondern auch an der Mobilität. Eine urbane Daher ist auch die Schaffung von Wohnraum im Landkreis Mobilität hat andere Anforderungen als Mobilität in einer eine große Herausforderung. Welche stadt- und land- Kleinstadt. Urbane Mobilität ist geprägt durch mehr kreisübergreifenden Konzepte gibt es hier? Radverkehr, starken ÖPNV und multimodale Verkehre. Es gibt gemeinsame Überlegungen. Die planerische Carsharing wird sich etabliert haben, sodass es Bevölke- Grundlage dafür ist das „Teilraumgutachten Stadt und rungsschichten geben wird, die komplett auf ein eigenes Umland Regensburg“ aus dem Jahr 2005. Ein konkre- Auto verzichten. E-Mobilität wird zunehmen, nicht nur im WHU$XVÀXVVLVWGLH*UQGXQJGHU$UEHLWVJHPHLQVFKDIW privaten Bereich, sondern auch beim ÖPNV. Es wird auch Lebens- und Wirtschaftsraum Regensburg, in der aktuelle ein gut vernetztes Grünsystem geben, das den Menschen Probleme und Lösungsmöglichkeiten diskutiert werden. DWWUDNWLYH1DKHUKROXQJVÀlFKHQLQGHU1lKHLKUHU:RK- Hier sind außer dem Regensburger Oberbürgermeister nungen bietet. Das Thema Wohnraum wird sich im städti- und der Landrätin auch die Bürgermeister aus den Um- schen Bereich bis dahin deutlich entspannt haben. kreisgemeinden und Bad Abbach mit dabei – regierungs- bezirksübergreifend. Es sind also auch die Niederbayern mit am Tisch. Hier gibt es eine Reihe gemeinsamer Konzepte, etwa beim öffentlichen Nahverkehr. ÖPNV hört nicht an der Stadtgrenze auf, er funktioniert nur mit den Umlandgemeinden im Verbund.

Wie stehen solche Ideen mit der Schaffung von Wohn- raum in Verbindung? Wir werben in der Arbeitsgemeinschaft auch dafür, dass in geeigneten Gemeinden, die an leistungsfähigen ÖPNV- Achsen liegen und über entsprechende Flächenreserven verfügen, Siedlungsbau konzentriert betrieben wird. ÖPNV ist immer davon abhängig, dass die Nachfrage stark ist. Ansonsten ist Nahverkehr, der bezahlbar ist, nicht zu organisieren. Auch das Thema geförderter Woh- nungsbau besprechen wir in diesem Forum. Besonders Laut Planungs- und Baureferentin Christine Regenstauf, Neutraubling und Tegernheim verstärken Schimpfermann werden sich auch die Mobilitäts- den Wohnungsbau im öffentlich geförderten Bereich. Die formen in Regensburg deutlich verändern.

29 30 Stadt Regensburg Stadt Regensburg

Eine hohe Nachfrage nach Wohnraum trifft auf ein vielfältiges Entwicklungspotenzial

Regensburg ist die boomende Metropole in Ostbayern. Zahlreiche hoch- TXDOL¿]LHUWH-REVKHUYRUUDJHQGH$XVELOGXQJVP|JOLFKNHLWHQXQGGDV einzigartige Flair der historischen Innenstadt machen Regensburg zu einem der begehrtesten Wohn- und Lebensräume in ganz Bayern. Diese Attraktivität spiegelt sich auch in der Entwicklung der Einwohnerzahlen wider: 161.000 Menschen haben ihren Erst- oder Zweitwohnsitz inzwischen im Stadtgebiet.

Tendenz steigend. So wird laut Landesamt für Statistik und LBS Bayern in keiner anderen Stadt in Bayern so intensiv neuer Wohnraum erstellt wie in Regensburg. Im Jahr 2015 wurden hier 8,4 neue Häuser beziehungsweise Wohnungen je 1.000 Einwohner genehmigt. Das ist der höchste Wert unter allen Städten und Landkreisen im Freistaat. Auch der Landkreis Regens- burg liegt mit 4,5 genehmigten Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner über dem bayerischen Schnitt von 4,2. Die hohen Werte sind auch nötig, denn Stadt und Landkreis Regensburg zählen zu den dynamischsten und wachs- tumsstärksten Regionen Bayerns. Die Gründung der Universität in den 1960er-Jahren hat erste bedeutende Impulse für diese Entwicklung gege- ben. Die Ansiedlung von BMW 1986, die Ausgliederung der Automotive- und Chip-Sparte von Siemens und die daraus resultierende Entstehung von

&RQWLQHQWDOXQG,Q¿QHRQLP6WDGWJHELHWVLQGZHLWHUH0HLOHQVWHLQHDXIGHP Besucherzentrum Welterbe im Salzstadl: Die Weg zum bedeutenden Technologiestandort. Heute lockt der Branchenmix Aufnahme des Esembles „Altstadt von Regens- täglich über 60.000 Pendler nach Regensburg, insgesamt arbeiten allein burg mit Stadtamhof“ in die Welterbeliste im im Stadtgebiet mehr als 140.000 Menschen. Hinzu kommen noch Tausen- Jahr 2006 ist Beleg für die außergewöhnliche Attraktivität der Stadt. de Jobs im Landkreis, die weltweit erfolgreiche Mittelständler wie Krones in Neutraubling oder der Automobilzulieferer SMP in Schierling schaffen. Dabei ist das einzigartige Flair der Welterbe-Stadt nie verloren gegangen. Die Symbiose aus historischem Erbe und aufstrebender Wirtschaftsregion macht Regensburg als Wohnort ausgesprochen attraktiv.

Die hohe Nachfrage nach Bauplätzen und Wohnungen treibt die Preise, die Schaffung von ausreichend Wohnraum ist daher eine der drängendsten Auf- gaben der Politik. 8.000 bis 9.000 Wohnungen möchte die Stadt daher bis 2020 neu schaffen, im geförderten Wohnungsbau auch für Menschen mit niedrigerem Einkommen. Areale, um das Wachstum abzubilden, gibt es im ,QQHQVWDGWEHUHLFKNDXPGDIUDEHUHKHPDOLJH,QGXVWULHÀlFKHQXQGPLOLWl - risch genutzte Areale wie etwa das ehemalige Gelände der Nibelungenka- serne im Stadtsüden in unmittelbarer Nähe zu Universität und Hochschule. Hier entwickelt die Stadt aktuell neue Arbeits-, Freizeit- und Wohnräume auf einer Fläche von 35 Hektar. Aber auch das Gebiet um die ehemalige Zu- ckerfabrik im Stadtosten oder das Dörnberg-Viertel unweit der Innenstadt sind Areale, die das Wachstum der Stadt aufnehmen.

Auf den folgenden 21 Seiten bildet der Immobilienreport der Sparkasse die aktuellen Bau- und Wohnungsprojekte im Stadtgebiet ab.

31 Stadt Regensburg

Bezeichnungen der Baugebiete in Baugebiete im Stadtgebiet Regensburg

Auf den folgenden Seiten werden die aktuellen Bauge- biete im Stadtgebiet von Regensburg nach Stadtteilen geordnet vorgestellt. Neben Informationen zu Anzahl XQG*U|HGHU:RKQHLQKHLWHQ¿QGHWVLFKKLHUDXFK Wissenswertes zur Lage, zum Planungsstand und zu Besonderheiten der einzelnen Baugebiete. (Stand 1.8.2016)

Detaillierte Informationen stellt auch die Stadt auf ihrem Oberwinzer- Stadtportal www.regensburg.de/stadtplan unter dem Niederwinzer-Kager weiterführenden Link „Stadtportal Regensburg“ zur Verfügung.

A U D O N

Nördlich Rennplatz-Nord S. 36 Westlich LZB Westenviertel

Großprüfening-Dechbetten- Klenzestraße Sallern-Gallingkofen Königswiesen

Königswiesen- Konradsiedlung- Wutzlhofen Oberwinzer- Steinweg- Brandlberg- Niederwinzer-Kager Keilberg Ziegetsdorf- Pfaffenstein Reinhausen

Stadtamhof Weichs Schwabelweis Westenviertel Innenstadt

Ostenviertel Großprüfening-Dechbetten- Galgenberg Königswiesen Kumpfmühl- Kasernenviertel Ziegetsdorf- Neuprüll Burgweinting-Harting U

Oberisling-Graß D O N A

32 R E G E N

Sallern-Gallingkofen

Konradsiedlung- Wutzlhofen

Brandlberg S. 54

R E G E N Reinhausen Brandlberg- Keilberg Steinweg- Pfaffenstein Lechstraße S. 53

Stadtamhof Weichs Weichs-Ost S. 52 Schwabelweis

U D O N A ördlich E.on S. 37 Innenstadt

Marina Quartier S. 46 D O N Westlich LZB S. 38 A U *UHÀLQJHUVWUDH S. 45 Dörnberg S. 39 Stobäusplatz S. 44 Candis II S. 47

Guerickestraße S. 48 Ostenviertel Klenzestraße S. 41 Plato-Wild-Straße S. 49

Kasernenviertel Königswiesen-Nord S. 40 Nibelungenkaserne S. 43 Galgenberg Nachverdichtung Kumpfmühl- Otto-Hahn-Straße S. 42 Ziegetsdorf-Neuprüll Südlich Otto-Hahn-Straße S. 42 Burgweinting-Harting

Burgweinting NW III S. 50 Heckstegstraße S. 51

Oberisling-Graß

33 Stadt Regensburg | Westenviertel

Umfeld Baugebiet

Areal Baugebiet

Rennplatz-Nord

'XUFKGLH8PQXW]XQJXUVSUQJOLFKJHSODQWHU*HZHUEHÀlFKHQ]X:RKQ]ZH - cken wird die Wohnfunktion im Stadtquartier im Regensburger Westen aufgewertet und gestärkt. In Ergänzung zu den bereits bestehenden Wohn- EDXÀlFKHQVROOHQHWZD]XVlW]OLFKH:RKQXQJHQLP*HVFKRVVZRKQXQJV - bau entstehen. Dabei wird die hochwertige städtebauliche Gestaltung des angrenzenden Quartiers aufgegriffen und ergänzt.

Baugebiet „Rennplatz-Nord“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 200

Plannummer: im Bereich 217I

Stadtbezirk: Westenviertel

Lage: nordöstlicher Rand des früheren Rennplatzes

Weitere Informationen: Bauteam Tretzel GmbH

34 Stadt Regensburg | Westenviertel

Sparkasse Regensburg

E.on-Gebäude

Nördlich E.on

Am Übergang zwischen dem Dienstleistungsstandort an der Lilienthalstraße und den Wohngebieten entlang der Hermann-Köhl-Straße im Stadtwesten wird noch untersucht, inwieweit sich hier zusätzliche Wohnungen schaffen ODVVHQ(LQHQWVSUHFKHQGHV%DXOHLWSODQYHUIDKUHQEH¿QGHWVLFKGHU]HLWQRFK in der Vorbereitungsphase.

Baugebiet „Nördlich E.on“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 100

Plannummer: im Bereich 217

Stadtbezirk: Westenviertel

/DJH *UQÀlFKH]ZLVFKHQ(RQ*HElXGHXQG Hermann-Köhl-Straße

Weitere Informationen: keine Angabe

35 Stadt Regensburg | Westenviertel

Landeszentralbank

Umfeld Baugebiet

Westlich Landeszentralbank

Auf dem noch unbebauten Grundstück westlich der Landeszentralbank (LZB) im Regensburger Westen soll ein Wohnheim für einen großen Arbeitgeber in der Nähe errichtet werden. Geplant ist derzeit die Realisierung von rund (LQEH]LHKXQJVZHLVH=ZHL]LPPHUDSSDUWHPHQWV$NWXHOOEH¿QGHWVLFK das Vorhaben in der Abstimmungsphase mit der Stadtverwaltung.

Baugebiet „Westlich Landeszentralbank“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 240

Plannummer: im Bereich 232

Stadtbezirk: Westenviertel

Lage: zwischen Landeszentralbank und Dr.-Leo-Ritter-Straße

Weitere Informationen: keine Angaben

36 Stadt Regensburg | Westenviertel

Visualisierung Bauprojekt

Das Dörnberg

$XIHKHPDOLJHQ%DKQÀlFKHQLP,QQHUHQ:HVWHQ5HJHQVEXUJVHQWVWHKWPLW dem Dörnberg ein komplett neues Stadtquartier mit Wohnungen und Stadt- KlXVHUQLQ*U|HQYRQELV4XDGUDWPHWHUQ:RKQÀlFKH'HUHUVWH%DX - abschnitt umfasst den Georgenhof und das Quartierzentrum Dörnbergforum und startet im Herbst 2016, später folgen Johanneshof und Karolinenhof. Eine Besonderheit des rund 25 Hektar großen neuen Stadtquartiers ist ein großzügiger Landschaftspark, der sich über mehr als ein Viertel der Gesamt- ÀlFKHHUVWUHFNW'LH9HUPDUNWXQJIUGHQ*HRUJHQKRIVWDUWHWHLP0DL

Baugebiet „Dörnberg“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 1.200

Plannummer: 151

Stadtbezirk: Westenviertel

/DJH HKHPDOLJH%DKQÀlFKHQVGOLFK der Ladehofstraße

Weitere Informationen: www.das-doernberg.de

37 Stadt Regensburg | Königswiesen

Visualisierung Bauprojekt

Areal Baugebiet

Königswiesen-Nord

In dem im Südwesten gelegenen Stadtteil Königswiesen wird das Quartier- zentrum Königswiesen-Nord neu gestaltet. An die Stelle einer rein gewerb- lichen Nutzung als Nahversorgungszentrum tritt eine gemischte Nutzung, die in bis zu neungeschossiger Bauweise etwa 540 Wohneinheiten umfasst. Mit 320 Einzelzimmerappartements mit einer Größe von bis zu 30 Quadrat- PHWHUQLVWGLHVHU:RKQXQJVW\SDPKlX¿JVWHQYHUWUHWHQGLHUHVWOLFKHQ Wohneinheiten verteilen sich auf Ein- bis Vierzimmerwohnungen. Darüber hinaus werden auch 55 öffentlich geförderte Wohnungen realisiert.

Baugebiet „Königswiesen-Nord“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 540

Plannummer: 63aXV

Stadtbezirk: Großprüfening-Dechbetten-Königswiesen

Lage: Gebiet westlich des Kreuzungsbereichs Dr.-Gessler-Straße und Friedrich-Ebert-Straße

Weitere Informationen: F+B Grundbesitz Regensburg II GmbH, Weiden

38 Stadt Regensburg | Königswiesen

Umfeld Baugebiet

Klenzestraße

Im bislang rechtskräftigen Bebauungsplan sind entlang der Klenzestraße in einem Abschnitt Flächen für eine Tiefgarage und Stellplätze festgesetzt. Um eine zusätzliche Wohnbebauung zu ermöglichen, wurde die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 63aXVI beschlossen. Die bauliche Lücke an der Klenze- straße kann durch Wohngebäude geschlossen werden. Stellplätze für den Be- stand und die neue Bebauung werden in einer großen Tiefgarage geschaffen. Nach dem derzeitigen Vorentwurf ist eine differenzierte Bebauung vorgesehen. Es werden sowohl Geschosswohnungsbau mit drei bis fünf Geschossen als auch eine Reihenhaustypologie mit zwei bis drei Geschossen angestrebt.

Baugebiet „Klenzestraße“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 28

Plannummer: 63aXVI

Stadtbezirk: Großprüfening-Dechbetten-Königswiesen

Lage: zwischen Klenzestraße und Königswiesenweg

Weitere Informationen: keine Angaben

39 Stadt Regensburg | Galgenberg

Südlich Otto-Hahn-Straße Nachverdichtung Otto-Hahn-Straße

Otto-Hahn-Straße

Südlich Otto-Hahn-Straße: Auf dem derzeit noch landwirtschaftlich genutzten Areal südlich der Otto-Hahn-Straße direkt gegenüber der Regensburger Universität sollen QHXH:RKQHLQKHLWHQHQWVWHKHQ'LH3ODQXQJHQGD]XEH¿QGHQVLFKQRFK in der Anfangsphase: Zur Ermittlung eines qualitätsvollen städtebaulichen Bebauungsentwurfs wurde ein Wettbewerb mit mehreren Planungsbüros GXUFKJHIKUW'HU]HLW¿QGHWGLH2SWLPLHUXQJVSKDVHVWDWWGLHGDQQ*UXQG lage für ein Bebauungsplanverfahren sein wird.

Nachverdichtung Otto-Hahn-Straße: Durch den Abbruch von drei Bestandsgebäuden und Nachverdichtung werden in der Otto-Hahn-Straße 100 Wohneinheiten realisiert.

Baugebiet „Südlich Otto-Hahn-Straße“ und „ Nachverdichtung Otto-Hahn-Straße“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: südlich Otto-Hahn-Straße: 400 Nachverdichtung Otto-Hahn-Straße: 100

Plannummer: keine Angaben

Stadtbezirk: Galgenberg

Lage: im Regensburger Süden in unmittelbarer Nähe zu Universität, Hochschule und BioPark

Weitere Informationen: keine Angaben

40 Stadt Regensburg | Galgenberg

FOS/BOS

TechBase

Nibelungenkaserne

Mit einer Fläche von rund 35 Hektar liegt das Areal der Nibelungenkaserne zentrumsnah und direkt neben dem Hochschulcampus Regensburg. Auf dem Gebiet, dessen militärische Nutzung 2007 aufgegeben wurde, sind QHEHQDOOJHPHLQHQ:RKQEDXÀlFKHQ)OlFKHQIUGHQ*HPHLQEHGDUI )26 %26.LQGHUWDJHVVWlWWH *UQÀlFKHQ0LVFKJHELHWHVRZLH*HZHUEHJHELHWH und ein Technologiepark vorgesehen. Das neue Stadtquartier soll zu einem Modellprojekt für zukunftsfähige Wohn- und Arbeitsformen entwickelt wer- GHQ'DEHLZHUGHQGLHgNRORJLHXQGGLH(QHUJLHHI¿]LHQ]HLQHQEHVRQGHUHQ Stellenwert bekommen.

Baugebiet „Nibelungenkaserne“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 1.440

Plannummer: 102

Stadtbezirk: Galgenberg

Lage: ehemalige Nibelungenkaserne, Gebiet zwischen Galgenbergstraße und Unterislinger Weg, nördlich der Bebauung an der Humboldtstraße

Weitere Informationen: Bauteam Tretzel GmbH, Stadtbau

41 Stadt Regensburg | Ostenviertel

Visualisierung Bauprojekt

Areal Baugebiet

Stobäusplatz

Die Projektgesellschaft Stobäusplatz GmbH & Co. KG und die AP Investhotel Regensburg GmbH realisieren auf dem Stobäusplatz einen Komplex mit zwei Hotels, rund 100 Wohnungen sowie kleineren Einzelhandels- und Dienstleis- WXQJVÀlFKHQ$XIHLQHU)OlFKHYRQ4XDGUDWPHWHUQVROOHLQ(QVHPEOH aus fünf Baukörpern mit unterschiedlichen Bauhöhen entstehen, die ein umlaufender Sockel verbinden wird. Drei Gebäude umschließen den als Garten gestalteten Innenhof und bilden mit den beiden Hotelbauten der Ketten Novotel und Ibis einen geschlossenen Block.

Baugebiet „Stobäusplatz“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 100

Plannummer: 239

Stadtbezirk: Ostenviertel

Lage: Baugebiet im Straßendreieck zwischen *UHÀLQJHU:HLHQEXUJXQG/XLWSROGVWUDH

Weitere Informationen: Projektgesellschaft Stobäusplatz GmbH & Co. KG

42 Stadt Regensburg | Ostenviertel

Rewag-Gebäude

Umfeld Baugebiet

*UHÀLQJHUVWUDH

Die Rewag AG beabsichtigt, nach dem Neubau ihrer Zentrale an der *UHÀLQJHUVWUDHGHQELVKHULJHQ6WDQGRUWIU:RKQXQJVEDX]XU9HUIJXQJ zu stellen. Entsprechende Pläne sind in Vorbereitung. Das Areal im Stadt- osten liegt in unmittelbarer Nähe zu den neu entwickelten Quartieren Marina Quartier und Candis.

%DXJHELHWÄ*UHÀLQJHUVWUDH´

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 60

Plannummer: keine Angaben

Stadtbezirk: Ostenviertel

Lage: ehemaliges Gelände der Rewag AG in GHU*UHÀLQJHUVWUDH

Weitere Informationen: keine Angaben

43 Stadt Regensburg | Ostenviertel

Marina Quartier

Im Stadtosten Regensburgs, zwischen dem historischen Altstadtensemble XQGGHP:HVWKDIHQEH¿QGHWVLFKGDV$UHDOGHVHKHPDOLJHQ6FKODFKWKR - fes. Eine Fläche von rund 6,9 Hektar wird hier im Anschluss an die östliche Altstadt zu einem gemischten Stadtquartier umgestaltet. Das Gebiet ist ein wichtiger Baustein für die gesamtstädtisch erwünschte Entwicklung im Regensburger Stadtosten. Eine Mischung aus Wohn-, Dienstleistungs- und Freizeiteinrichtungen soll den innerstädtischen Charakter des Marina Quar- tiers mit einem Tagungszentrum im ehemaligen Schlachthof unterstreichen.

Baugebiet „Marina Quartier“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 400

Plannummer: 133

Stadtbezirk: Ostenviertel

Lage: Bereich des ehemaligen Schlachthofes, nördlich der Adolf-Schmetzer-Straße, zwischen Babostraße und den Gewerbebetrieben an der Von-Donle- Straße südlich der Gleisanlage des Westhafens

Weitere Informationen: Immobilienzentrum Regensburg, CA Immo

44 Stadt Regensburg | Ostenviertel

Candis I

Visualisierung Bauprojekt

Candis II

Nach 109 Jahren hat die Zuckerfabrik mit Ende der Kampagne 2007/2008 die Produktion am Standort Regensburg eingestellt. Auf dem ehemaligen Betriebsgelände wird unter dem Namen „Candis“ der „neue grüne Osten“ der Stadt entwickelt. Nach der Realisierung des Kernareals mit Wohn- und 0LVFKJHELHWVEHEDXXQJVRZLH|IIHQWOLFKHQ*UQÀlFKHQHQWVWHKWQXQDXI dem sich im Südosten anschließenden Gebiet Candis II mit weiteren :RKQHLQKHLWHQXQG]XVlW]OLFKHQ*UQÀlFKHQ

Baugebiet „Candis II“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 450

Plannummer: 262

Stadtbezirk: Ostenviertel

Lage: östlicher Bereich der ehemaligen Zuckerfabrik

Weitere Informationen: Ferdinand Schmack GmbH

45 Stadt Regensburg | Kasernenviertel

Umfeld Baugebiet

Guerickestraße

Das frühere Betriebsgelände der Leichtbausteine Regensburg AG (Lerag) an der Guerickestraße im Kasernenviertel wurde 2007 in die Rahmenplanung Innerer Osten aufgenommen, die auch das Candis-Gelände (ehemalige Zu- ckerfabrik) umfasst. Geplant ist auf dem rund 44.000 Quadratmeter großen Bebauungsplangebiet die Errichtung von 190 Geschosswohnungen sowie 125 Stadthäusern. Die städtebauliche Grundstruktur wurde aus der im Süden angrenzenden Blockbebauung mit privaten Wohnhöfen mit dem Ziel entwickelt, überschaubare Nachbarschaften zu schaffen.

Baugebiet „Guerickestraße“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 380

Plannummer: 193

Stadtbezirk: Kasernenviertel

Lage: ehemaliges Lerag-Gelände nördlich der Guericke- straße, westlich der ehemaligen Prinz-Leopold- Kaserne, östlich des Bauhofes Ost

Weitere Informationen: Immobilienzentrum Regensburg

46 Stadt Regensburg | Kasernenviertel

Umfeld Baugebiet

Umfeld Baugebiet Plato-Wild-Straße

Im Rahmen des Projekts „IQ – Innerstädtische Wohnquartiere“ entstehen in der Plato-Wild-Straße im Kasernenviertel auf 40.000 Quadratmetern ehema- OLJHU%XQGHVZHKUÀlFKHQHXH:RKQHLQKHLWHQ(LQJUR]JLJHU*UQEH - reich mit gemeinschaftlichen Einrichtungen soll als Scharnier zwischen den Altmietern und den neuen Bewohnern wirken. Die Wohnhöfe bieten schlüs- sige Zonierungen, die Privatheit und Miteinander störungsfrei ermöglichen. Durch die Tiefgarage ist die Siedlung weitgehend fahrverkehrsfrei und bietet Raum für sicheres Kinderspiel. Geplant ist eine große Variationsbreite an Wohnungen.

Baugebiet „Plato-Wild-Straße“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 250

Plannummer: keine Angaben

Stadtbezirk: Kasernenviertel

Lage: nordwestlich des Krankenhauses St. Josef

Weitere Informationen: Stadtbau Regensburg

47 Stadt Regensburg | Burgweinting

Umfeld Baugebiet

Burgweinting Nordwest III

Für den Planbereich „Burgweinting Nordwest III“ erarbeitet die Stadt ein Konzept für die Bauwerksgründungen der Parzellen im 2. Bauabschnitt. Erst nach Durchführung der erforderlichen Bodenverbesserungsmaßnahmen können die Grundstücke voraussichtlich im Lauf des Jahres 2017 angeboten werden. Die Stadt Regensburg will vor allem jungen Familien mit Kindern ¿QDQ]LHUEDUHV%DXODQG]XU9HUIJXQJVWHOOHQ)UHLVWHKHQGH(LQIDPLOLHQXQG Kettenhäuser sollen direkt an Selbstbezieher veräußert werden.

Baugebiet „Burgweinting NW III“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 400

Plannummer: 254

Stadtbezirk: Burgweinting-Harting

Lage: Gebiet zwischen Franz-Josef-Strauß-Allee, der Verlängerung der Markomannenstraße, dem Aubachtal und dem Bebauungsplangebiet Nr. 253

Weitere Informationen: Stadt Regensburg

48 Stadt Regensburg | Harting

Umfeld Baugebiet

Areal Baugebiet

Heckstegstraße

Derzeit wird ein Bebauungsplan für das Gebiet südlich der Heckstegstraße im Stadtteil Harting erarbeitet. Neben Reihen- und Doppelhausgrundstü- cken sind hier auch Ketten- und Einfamilienhausgrundstücke vorgesehen. Die Bauparzellen können erst nach der Erstellung des Bebauungsplanes und der Herstellung der Erschließungsanlagen mit Erneuerung des Kanals in der Heckstegstraße angeboten werden, was voraussichtlich Ende 2018 beziehungsweise Anfang 2019 der Fall sein wird.

Baugebiet „Heckstegstraße“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 30

Plannummer: 196

Stadtbezirk: Burgweinting-Harting

Lage: südlich des Heckgrabenweges zwischen Heckstegstraße und Hüllgartenweg

Weitere Informationen: Stadt Regensburg

49 Stadt Regensburg | Weichs

Donau-Arena

Areal Baugebiet

Weichs-Ost

Auch im Norden der Stadt im Stadtbezirk Weichs soll auf lange Sicht weiterer Wohnraum entstehen. Basis für das Baugebiet Weichs-Ost ist der Aufstellungsbeschluss aus dem Jahr 1994. Geplant ist die Umsetzung eines gemischten Gebiets mit Gewerbe entlang der Walhalla-Allee und Wohn- bebauung zur Donau hin. Weitere planerische Schritte können allerdings erst in Angriff genommen werden, wenn der Hochwasserschutz realisiert ist, was frühestens in fünf Jahren der Fall sein wird.

Baugebiet „Weichs-Ost“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 600

Plannummer: 130

Stadtbezirk: Weichs

Lage: derzeit noch landwirtschaftlich genutztes Areal westlich der Donau-Arena zwischen Walhalla- Allee und Donau

Weitere Informationen: keine Angaben

50 Stadt Regensburg | Reinhausen

Umfeld Baugebiet

Areal Baugebiet

Lechstraße

Das Evangelische Siedlungswerk (ESW) Nürnberg plant im Regensburger Stadtnorden in der Lechstraße den Bau von 150 Wohneinheiten, darunter vor allem Zwei-, Drei- und Fünfzimmerwohnungen. Auf dem 17.700 Quadrat- meter großen Areal stellte bis 2013 das Neumarkter Unternehmen Europoles Stahlmasten her. Wie der Neubau konkret aussehen wird, soll in einem städtebaulichen Architektenwettbewerb ermittelt werden, den das ESW ausloben wird.

Baugebiet „Lechstraße“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 150

Plannummer: keine Angaben

Stadtbezirk: Reinhausen

Lage: nordwestlich der Kreuzung Lechstraße/ Donaustaufer Straße

Weitere Informationen: Evangelisches Siedlungswerk Nürnberg, www.esw.de

51 Stadt Regensburg | Brandlberg

Areal Baugebiet

Brandlberg

Im Regensburger Stadtteil Brandlberg entsteht auf 17 Hektar Fläche ein neues Wohngebiet unter dem Motto „Leben in den Obstgärten“. Das Konzept umfasst neben einem allgemeinen Wohngebiet ein Sondergebiet (Verbrau- FKHUPDUNWXQG6HQLRUHQZRKQHQ HLQ0LVFKJHELHW6SRUWÀlFKHQZHLWHUH Infrastruktureinrichtungen wie zum Beispiel eine Kindertagesstätte und SSLJH*UQÀlFKHQ(VJLEWPHKUHUH4XDUWLHUHPLWUXQG:RKQHLQKHLWHQ in Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäusern, außerdem sind circa 135 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau vorgesehen. Das Energie- konzept, das in Kooperation mit den Kalkwerken realisiert wird, gilt als Leuchtturmprojekt für ganz Bayern.

Baugebiet „Brandlberg“

In Planung In Umsetzung

Anzahl Wohneinheiten: 410

Plannummer: 247

Stadtbezirk: Brandlberg-Keilberg

Lage: Brandlberg, zwischen der Ostumgehung (Pilsen-Allee) und dem Stadtteil Brandlberg

Weitere Informationen: Immobilienzentrum Regensburg, Lösch Wohnbau GmbH

52 Immobilie: Sparkasse!

Regensburg53 54 Landkreis Regensburg Landkreis Regensburg

Wohnen im Regensburger Land wird immer beliebter – der Immobilienmarkt stellt sich extrem dynamisch dar

Die Stadt Regensburg boomt und auch der Landkreis wächst: Mit rund 190.000 Einwohnern rangiert das „Regensburger Land“ im Vergleich der Landkreise in Bayern auf Platz fünf. Im Rahmen der Recherche für den Baulandreport der Sparkasse wurden alle 41 Landkreisgemeinden nach Baulandausweisungen in ihrem Gemeindegebiet und Planungen in der näheren Zukunft befragt. Von Interesse waren vor allem größere Bauge- biete, die noch nicht komplett vermarktet sind oder deren Vermarktung noch bevorsteht.

Die Auskünfte der Gemeinden ergaben ein einheitliches Gesamtbild: Der Wohn- und Immobilienmarkt im Landkreis Regensburg ist extrem dynamisch. Probleme, verfügbares Bauland zu vermarkten, wurden nicht gemeldet. Statt- dessen zeigte sich, wie sehr die Nachfrage das Angebot übersteigt: Bis zu Malerisches Regensburger Land: die Perle des Naabtals Kallmünz 400 Anfragen für 20 Parzellen oder der Verkauf von 42 Parzellen in nur zwei Tagen belegen dies eindrucksvoll.

Jeden Tag zwei bis drei Anfragen nach Bauland – bei den Gemeinden im Speckgürtel rund um Regensburg ist das Alltag. Dafür, dass nicht mehr Nicht aufgeführte Bauland ausgewiesen wird, gibt es, so die Auskunft aus den Rathäusern, Baugebiete YHUVFKLHGHQH*UQGH6HKUKlX¿JZXUGHGHU*UXQGVWFNVHUZHUEDOVJU| - tes Problem angegeben, das sich in der aktuellen Niedrigzinsphase noch verschärft habe. Das Sammeln verfügbaren Baulandes ist im Landkreis Bei manchen im Landkreis gemel- 5HJHQVEXUJ7DJHVJHVFKlIW$XFK,QWHUHVVHQNRQÀLNWHLP9HUODXIGHVEDX - deten Baugebieten haben Gemein- rechtlichen Prozedere wurden als Hemmnis genannt. In manchen Fällen de oder Bauträger ein Veto gegen gibt es bereits Entwicklungspläne, doch der Grundstückserwerb geht nur die Veröffentlichung eingelegt. schleppend voran, weshalb als Zeitrahmen „eher mehrere Jahre“ ange- Dafür wurden folgende Gründe geben wurde. Nicht zuletzt wurde eine vorsichtige Baulandausweisung genannt: auch mit dem Wunsch begründet, moderat und der Größe der Gemeinde angemessen wachsen zu wollen, um das örtliche Gesellschaftsgefüge 'LH9HUPDUNWXQJGHUYHUIJEDUHQ nicht zu überlasten. Parzellen ist bereits abgeschlossen oder die Nachfrage übertrifft Um den Wohnungsmarkt nicht völlig den Marktkräften zu überlassen, setzen das Angebot bereits jetzt bei manche Gemeinden bei der Vermarktung von Bauland auch auf Zugangsbe- Weitem. schränkungen, was das frei verfügbare Bauland zusätzlich reduziert. Beispie- 'DV3URMHNWLVWQRFKQLFKWZHLW le sind Einheimischenmodelle oder Punktesysteme, bei denen es für Familien genug vorangeschritten, bei- mit Kindern, Schwerbehinderte, Einheimische oder Interessenten, die noch spielsweise ist der Grundstücks- über keine eigene Immobilie verfügen, Punkte gibt. Zusammenfassen lässt erwerb oder die Bauleitplanung sich dies unter dem Schlagwort der „Vermarktung von innen nach außen“. noch nicht abgeschlossen oder es bestehen andere rechtliche Vorbe- Der vorliegende Report erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Er kann halte gegen eine Veröffentlichung. nur eine Momentaufnahme sein: Aufgeführte Gebiete werden bald ausver- (VVWHKW]ZDUQRFK%DXODQG]XU kauft sein, dafür wird an anderer Stelle in Kürze weiteres Land baureif und in Verfügung, doch dieses soll in die Vermarktung gehen. Nicht zuletzt wurde auch die Frage, ob die Planungs- erster Linie an Einheimische ver- reife eines Baugebiets schon für eine Veröffentlichung reicht oder nicht, von geben werden. den verschiedenen Gemeinden unterschiedlich beantwortet.

55 Landkreis Regensburg Baugebiete im Landkreis

Auf den folgenden Seiten werden die aktuellen Bau- gebiete im Landkreis Regensburg in alphabetischer Kallmünz Reihenfolge der Gemeinden vorgestellt. Neben Informationen zu Anzahl und Größe der Parzellen EH]LHKXQJVZHLVH:RKQHLQKHLWHQ¿QGHWVLFKKLHU Holzheim auch Wissenswertes zu den jeweiligen Orten. a. Forst Baugebiete mit weniger als 15 Parzellen Duggendorf werden auf der letzten Seite dieses Teils Beratzhausen Regenstauf zusammengefasst. (Stand 1.8.2016) Wolfsegg

Brunn

Pielenhofen Lappersdorf Beratzhausen S. 80

Laaber Pettendorf Hemau

Deuerling

Nittendorf

Sinzing

Pentling Pielenhofen S. 70

Nittendorf S. 64

Pentling S. 68

Hemau S. 60

Sinzing S. 72

Obertraubling S. 66

56 Regenstauf S. 80 Zeitlarn S. 78

Wenzenbach S. 76

Bernhardswald

Alten- Zeitlarn thann

Wenzenbach Brennberg

Brennberg S. 58

Tegern- heim Donaustauf Bach a. d. Donau Wiesent Wörth a. d. Donau Regensburg Barbing Neutraub- ling Wörth a. d. Donau S. 80 Pfatter Obertraubling Mintraching

Köfering

Riekofen Alteglofs- Thalmassing heim Mötzing Hagelstadt Tegernheim S. 74

Aufhausen Sünching Pfakofen

Schierling

Neutraubling S. 62 Pfatter S. 80 Aufhausen S. 80

57 Landkreis Regensburg

Brennberg

Mit 653 Metern über dem Meeresspiegel ist Brennberg die höchstgelege- ne Gemeinde im Landkreis Regensburg. Das Burgdorf mit seinen 1.956 (LQZRKQHUQ 6WDQG EH¿QGHWVLFKJHQDXLP0LWWHOSXQNWGHV Dreiecks zwischen den Städten Regensburg, Cham und Straubing. Brenn- berg ist 30 Kilometer von Regensburg entfernt und kann über die A 3, Ausfahrt Wiesent, schnell erreicht werden.

Namensgeber des Ortes ist die Adelsfamilie „von Brennberg“, deren Burg erstmals 1115 urkundlich erwähnt wird. Nach einer wechselvollen Geschichte schenkten schließlich die letzten Besitzer, die Fürsten von Thurn und Taxis, die Burg und einen Teil des restlichen Herrschaftsgebiets der inzwischen entstan- denen politischen Gemeinde Brennberg.

Die Nahversorgung ist durch zahlreiche Handwerksbetriebe und Dienstleis- WXQJV¿UPHQJHVLFKHUW%lFNHU0HW]JHU)ULVHXU$U]W=DKQDU]W/HEHQVPLWWHO - laden, Getränkemarkt, Café und Gaststätten garantieren die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs. Im Hauptort Brennberg

58 Landkreis Regensburg

gibt es eine Grundschule mit Mittagsbetreuung sowie einen Kindergarten und eine Kinderkrippe. Die Schule Brennberg hält eine gut sortierte Gemeindebü- cherei vor.

Über 30 Vereine bieten ein breit gefächertes Freizeitangebot sowie zahlreiche Feste und Veranstaltungen das ganze Jahr über. Die Burg Brennberg, das historische Kloster Frauenzell oder das ehemalige „Spital Brennberg“ werden RIWIUNXOWXUHOOH9HUDQVWDOWXQJHQJHQXW]W6SRUWOLFK$NWLYH¿QGHQQHEHQGHQ Vereinen auch zahlreiche Wander- und Radwege in der hügeligen Vorwald- landschaft rund um Brennberg vor, im Winter werden auf den Wegen Loipen gespurt.

%DXJHELHWÄ-RKDQQLVIHOG´

Anzahl Einheiten: 24 Parzellen für Einfamilienhausbebauung, verdichtete Bebauung und Mehrfamilienhäuser

Parzellengröße: keine Angaben

Kaufpreis pro qm: auf Anfrage

Lage: im Südwesten von Brennberg

Anbindung: A 3, Anschlussstelle Wiesent

Zugangsbeschränkung: keine Angabe

Weitere Informationen: Gemeinde Brennberg

59 Landkreis Regensburg

Hemau

Die zweitgrößte Stadt im Landkreis Regensburg liegt auf dem bewaldeten Bergrücken zwischen der Altmühl und der Schwarzen Laber – im Zentrum des „Tangrintel“, wie die Gegend um Hemau seit dem Mittelalter genannt wird.

Bereits im 12. Jahrhundert führte eine wichtige Handelsstraße an Hemau vorbei – genau hier verläuft heute die Bundesstraße 8. Über diese und die A 3 ist das 28 Kilometer entfernt liegende Regensburg in weniger als 30 Minuten zu erreichen. Eine Bahnanbindung besteht über den Bahnhof Beratzhausen.

Die Gesamteinwohnerzahl der Großgemeinde Hemau beläuft sich auf 9.262 Personen – davon entfallen 4.918 auf die Stadt und 4.344 Einwohner auf die Gemeindeteile (Stand: 01.07.2016). Hemau ist Standort zahlreicher Gewerbe- betriebe und Dienstleister sowie von niedergelassenen Ärzten verschiedener Fachrichtungen. Eine Grund- und Mittelschule, ein sonderpädagogisches

60 Landkreis Regensburg

Förderzentrum sowie mehrere Kindergärten und -krippen ergänzen die örtliche Infrastruktur. Die Stadt bietet eine große Vielfalt an Freizeitmöglichkeiten: Der historische Zehentstadel ist ein bekannter Kultur-Veranstaltungsort, in der Tangrintelhalle werden überregionale Sportgroßereignisse ausgerichtet. Rund zwei Kilometer außerhalb der Stadt liegt das Waldbad Hemau, ein 10.000 Qua- dratmeter großer Badeweiher, der als einer der saubersten Bayerns gilt.

Hemau plant die Erschließung eines weiteren Gewerbegebiets als Fortset- zung des bestehenden „Gewerbeparks II“. 2015 hat die Stadt den Förderbe- scheid des Freistaates für den Ausbau der Breitbandversorgung erhalten und wird damit bald über schnelles Internet verfügen.

Hohenschambach liegt auf dem be- %DXJHELHWÄ-XUDEOLFN´ waldeten Höhenrücken zwischen der Altmühl und der Schwarzen Laber. Anzahl Einheiten: 50 Parzellen für Einzel- und Doppelhäuser Ein weiteres Baugebiet in Hemau Parzellengröße: 500 bis 700 qm mit circa 50 bis 60 Parzellen ist in Planung. Kaufpreis pro qm: auf Anfrage

Lage: Ortsteil Hohenschambach

Anbindung: A 3, Anschlussstelle Laaber bzw. Nittendorf, B 8

Zugangsbeschränkung: keine Angaben

Weitere Informationen: Stadt Hemau

61 Landkreis Regensburg

Neutraubling

Die junge Stadt Neutraubling vor den Toren Regensburgs entwickelte sich seit ihrer Gründung am 1. April 1951 zu einer dynamischen Industriege- meinde.

Das Mittelzentrum Neutraubling ist über die Autobahnen A 3 und A 93 an den Fernverkehr angeschlossen. Bedeutende Unternehmen aus den Bereichen Maschinenbau, Metallverarbeitung, Verpackungsindustrie, Einzelhandel, Spedition und Logistik sowie Automobilzulieferer machen Neutraubling zum wichtigsten Wirtschaftsstandort im Landkreis Regensburg. Die 1.000 gemel- deten Gewerbebetriebe stellen etwa 12.700 Arbeitsplätze zur Verfügung.

'LHUXQG(LQZRKQHU 6WDQG ¿QGHQHLQHVHKUJXWH1DK - versorgung vor. Die vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten werden auch von vielen Landkreisbürgern genutzt. Ebenso gut ist die ärztliche Versorgung mit über 50 niedergelassenen Ärzten aller Fachrichtungen und weiteren Gesund- heitsdienstleistern. Die Bildungslandschaft der Stadt umfasst mit Grund- und Mittelschule, Realschule, Gymnasium und einem sonderpädagogischen För-

62 Landkreis Regensburg

derzentrum sämtliche Schularten. Für Kleinkinder stehen fünf Kindergärten sowie eine Krabbelstube, eine Kinderkrippe, ein Kinderhort und eine Mittags- betreuung zur Verfügung.

1HXWUDXEOLQJ¬YHUIJWEHUHLQHHLJHQH6WDGWKDOOHXQGELHWHWVHLQHQ%HZRKQHUQ mit dem weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannten „Guggenberger See“ und weiteren kleineren Badeweihern ein attraktives Naherholungsgebiet.

Baugebiet „Heising 2“ Das Baugebiet teilt sich in zwei Teilgebiete auf: Das Immobilien- Anzahl Einheiten: 7 Mehrfamilienhäuser á 10 Einheiten, 28 Doppel- zentrum Regensburg realisiert auf häuser, 19 Reihenhäuser, 17 Einzelhäuser und einem Gebiet nördlich des Fürst- 3 Geschosswohnungsbauten mit insgesamt Johannes-Rings Mehrfamilien-, 45 Eigentumswohnungen Doppel-, Reihen- und Einzelhäuser, die Bayerische Landessiedlung Parzellengröße: keine Angaben errichtet südlich des Fürst-Johan- nes-Rings und östlich der Barbinger Kaufpreis pro qm: auf Anfrage Straße drei Mehrfamilienhäuser PLWHLQHU*HVDPWZRKQÀlFKHYRQ Lage: Anschluss an Fürst-Johannes-Ring im Nordosten 3.800 Quadratmetern. Neutraublings

Anbindung: A 3, Anschlussstelle Neutraubling

Zugangsbeschränkung: nein

Weitere Informationen: Immobilienzentrum Regensburg und Bayerische Landessiedlung

63 Landkreis Regensburg

Nittendorf

Die Marktgemeinde im westlichen Landkreis Regensburgs erstreckt VLFKDXIGHP|VWOLFKHQ$XVOlXIHUGHV)UlQNLVFKHQ-XUD]ZLVFKHQ6FKZDU]HU Laber und Naab. Nittendorf besteht aus 19 Ortsteilen.

Der aufstrebende Markt zählt 9.808 Einwohner (Stand: 30.06.2015) und ist überwiegend eine Wohngemeinde, die durch Eisenbahn, die Autobahn A 3 XQGGLH%XQGHVVWUDH¬YHUNHKUVWHFKQLVFKJXWDQGDV2EHU]HQWUXP¬5HJHQV - EXUJDQJHVFKORVVHQLVW)DPLOLHQPLW.LQGHUQ¿QGHQHLQH*UXQGXQGHLQH Mittelschule sowie ein breites Betreuungsangebot vor, das von der Krabbel- stube über mehrere Kindergärten bis hin zur Nachmittagsbetreuung reicht.

64 Landkreis Regensburg

'DV:DKU]HLFKHQ¬GHV0DUNWHVLVWGLH%XUJUXLQH/RFKXQGGHU$OSLQH6WHLJLP Ortsteil Schönhofen mit seinen bizarren Felsen und dem Gipfelkreuz. Na- WXUIUHXQGH¿QGHQDXIGHQDXVJHVFKLOGHUWHQ:HJHQGHV-XUDVWHLJHVEHVWH Wandermöglichkeiten. Zum Sportangebot zählt unter anderem auch der Klettergarten Schönhofen.

Für eine hohe Lebensqualität sorgen auch die regen Vereinsaktivitäten vor Ort sowie mehrere soziale Initiativen wie zum Beispiel der Familienstütz- punkt mit seinen zahlreichen Angeboten. Nittendorf wird bald über den Standortfaktor „schnelles Internet“ verfügen.

Der Bebauungsplan ist noch Baugebiet „Am Bauernfeld 2“ nicht rechtskräftig und deshalb DOVYRUOlX¿J]XEHWUDFKWHQ Anzahl Einheiten: 49 Parzellen für Einzel-, Doppel- und (Stichtag 4. August 2016). Mehrfamilienhäuser

Parzellengröße: 550 qm (Einzelhäuser) und 950 qm (Doppelhäuser)

Kaufpreis pro qm: auf Anfrage

Lage: Hanglage, Ortsteil Schönhofen

Anbindung: A 3, Anschlussstelle Nittendorf, B 8, eigener Bahnhof

Zugangsbeschränkung: ja, aber noch keine näheren Angaben

Weitere Informationen: Markt Nittendorf

65 Landkreis Regensburg

Obertraubling

Die Großgemeinde Obertraubling mit ihren 8.200 Einwohnern (Stand: EH¿QGHWVLFKHWZDIQI.LORPHWHUVG|VWOLFKYRQ5HJHQVEXUJ Der Ort setzt auf Familienfreundlichkeit.

Die Gemeinde verfügt über moderne Kinderbetreuungseinrichtungen von der Eltern-Kind-Gruppe über Kinderkrippen und Kindergärten bis hin zum Hort XQGHLQHU0LWWDJVEHWUHXXQJ9RU2UWEH¿QGHQVLFKHLQH*UXQGXQGHLQH5H - alschule, alle weiteren Schultypen werden in Regensburg und Neutraubling angeboten. Eine Vielzahl an sportlichen und kulturellen Betätigungsmöglich- keiten offerieren die örtlichen Vereine, in und um Obertraubling gibt es viele

66 Landkreis Regensburg

Angebote der Naherholung. In Obertraubling praktizieren Ärzte verschiedener Fachrichtungen und weitere Gesundheitsdienstleister. Die Nahversor- gung ist durch Supermärkte sowie Einzelhandelsgeschäfte gesichert.

Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage ist das Zentrum von Regensburg mit Bus und Bahn schnell zu erreichen. Drei Gewerbegebiete halten 3.000 Arbeitsplätze vor – ein überdurchschnittliches Angebot für eine Gemeinde dieser Größenordnung. Mit dem „Ein-Euro-Ortsticket“ für den öffentlichen Nahverkehr bietet Obertraubling eine kostengünstige Möglichkeit, innerhalb des Gemeindegebiets mobil zu sein.

Baugebiet „Hochwegäcker 2“

Anzahl Einheiten: 18 Parzellen für Einzelhäuser

Parzellengröße: keine Angaben

Kaufpreis pro qm: auf Anfrage

Lage: östlicher Ortsrand von Oberhinkofen

Anbindung: B 15, A 93, Anschlussstelle Bad Abbach, A 3, Anschlussstellen Universität und Regensburg-Ost

Zugangsbeschränkung: keine Angaben

Weitere Informationen: Gemeinde Obertraubling

67 Landkreis Regensburg

Pentling

Die Stadtrandgemeinde südlich von Regensburg mit rund 6.000 Einwoh- nern (Stand: 31.12.2015), zu der auch die Ortsteile Großberg, Hohenge- braching und Poign zählen, liegt verkehrsgünstig und bietet ein großes Sportangebot.

)DPLOLHQ¿QGHQLQGHU*HPHLQGHHLQH.LQGHUNULSSH]ZHL.LQGHUJlUWHQXQG eine Grundschule vor. Das Gesundheitszentrum Pentling mit seinen Schwer- punkten Orthopädie und Rehabilitation sowie mit einer Tagesklinik für Schmerztherapie wird von den Bürgern im gesamten Landkreis genutzt. Für eine hohe Lebensqualität sorgt die gleichermaßen stadt- wie naturnahe Lage der Gemeinde. Hinzu kommt ein abwechslungsreiches Angebot an Sport- und

68 Landkreis Regensburg

Freizeitmöglichkeiten: Zur Verfügung stehen drei Fußballplätze, Sommer- stockbahnen, ein Beachvolleyballfeld, ein Skatepark und die Schießanlagen der sechs gemeindeansässigen Schützenvereine. Fast jeder Ortsteil verfügt über einen Bolz- und Kinderspielplatz. Besondere Attraktionen sind ein 6.000 Quadratmeter großer Indoor-Spielplatz und der idyllische Waldspielplatz Hohengebraching. Dieser ist umgeben von einem 2,3 Kilometer langen Wald- weg, der ideal zum Joggen, Walken und Spazierengehen geeignet ist.

Die Gemeinde erschließt laufend neue Baugebiete. 2017 bekommt Pentling eine Glasfaserleitung für schnelles Internet. In Neubaugebieten kann die Glasfaser gleich ab Beginn bis ins Haus verlegt werden.

Baugebiet „Breitwiesen 2“

Anzahl Einheiten: 75 Eigentumswohnungen

*U|H:RKQHLQKHLWHQ :RKQXQJHQjFLUFDELVTP:RKQÀlFKH

Kaufpreis pro qm: auf Anfrage

Lage: im Zentrum von Pentling, neben dem Rathaus

Anbindung: A 93, Anschlussstelle Pentling

Zugangsbeschränkung: keine Angaben

Weitere Informationen: Donhauser Massivbau GmbH, Schwandorf

69 Pielenhofen

Pielenhofen liegt in der Region Regensburg im Naabtal, eingebettet in VWHLODEIDOOHQGH-XUDIHOVHQ(LQZRKQHU 6WDQG ]lKOHQ der Hauptort und mehrere kleine Gemeindeteile. Bekannt ist Pielenhofen auch durch das Kloster und die ehemalige Grundschule der Regensburger Domspatzen.

Als Wohnstandort bietet Pielenhofen eine gute Infrastruktur mit Einzelhan- delsgeschäften, Handwerksbetrieben, Gaststätten und einem niedergelassenen praktischen Arzt. Für die Kleinkinderbetreuung stehen zwei Kindergärten – davon ein Waldkindergarten – zur Verfügung. Am Ort gibt es außerdem eine Grundschule, die private Herder-Real- und Fachoberschule im ehemaligen Kloster der Salesianerinnen sowie eine Mittagsbetreuung. Pielenhofen ist über die Staatsstraße 2165 und die Kreisstraße R 32 erreichbar. Die Autobah- nen A 93 und A 3 sind nicht weit entfernt. Regensburg ist mit dem Auto in circa 15 Minuten zu erreichen, der Bus (RVV Linie 12) fährt im Stundentakt in die ostbayerische Metropole.

70 Landkreis Regensburg

Als früherer Luftkurort bietet Pielenhofen Bewohnern wie Besuchern viele Möglichkeiten der Freizeitgestaltung. Für Kanu- und Paddelbootfahrer ist die 1DDEXP3LHOHQKRIHQ]XPEHOLHEWHQ=LHOJHZRUGHQ5DGIDKUHU¿QGHQHLQHQ durchgehenden Radweg von Luhe-Unterwildenau bis Regensburg mit einer Gesamtlänge von fast 100 Kilometern. Rund um Pielenhofen besteht ein Netz an markierten Wanderwegen.

Durch eine moderate Ausweisung von Baugebieten ist die Gemeinde be- strebt, ihre Einwohnerzahl kontinuierlich zu erhöhen.

Im Baugebiet Klosterfelder ent- Baugebiet „Klosterfelder“ stehen ausschließlich Holzhäuser nach ökologischer Holzbauweise. Anzahl Einheiten: 7 Einzelhäuser, 10 Mehrfamilienhäuser, Außerdem ist ein weiteres Bauge- circa 5 Eigentumswohnungen biet „An den Klostergründen“ mit Parzellengröße: keine Angaben 35 Parzellen in Planung.

Kaufpreis pro qm: auf Anfrage

Lage: leichte Südost-Hanglage am westlichen Ortsrand von Pielenhofen

Anbindung: A 3, Anschlussstelle Laaber

Zugangsbeschränkung: nein

Weitere Informationen: Holzbauhaus GmbH, Willenhofen/Parsberg

71 Landkreis Regensburg

Sinzing

Sinzing, Bergmatting, Viehhausen und Eilsbrunn bilden die Großgemein- de Sinzing, die mit 7.397 Einwohnern (Stand: 01.03.2015) die achtgrößte der 41 Gemeinden im Landkreis Regensburg ist. Die ländlich geprägte Großgemeinde hat sich zu einem beliebten Wohn- und Lebensort am Stadtrand von Regensburg entwickelt.

6LQ]LQJSUR¿WLHUWEHUSURSRUWLRQDOVWDUNYRP:LUWVFKDIWVZDFKVWXPLQGHU Region, die Einwohnerzahl steigt seit Jahren kontinuierlich an. Diverse Einzelhandelsbetriebe, Supermärkte und Banken stellen die Nahversorgung sicher, die allgemeine medizinische Versorgung übernehmen niedergelasse- ne Ärzte und Zahnärzte. Jungen Familien bietet die Gemeinde zwei Kinder- krippen, zwei Kindergärten, einen Waldkindergarten, eine Grundschule und eine Mittagsbetreuung. Auch für die Erwachsenenbildung ist gesorgt: Sinzing ist Standort der Volkshochschule des Landkreises. Durch den Anschluss an die Bundesautobahn A 3 mit der Ausfahrt Sinzing besitzt die Gemeinde eine gute Verkehrsanbindung. Auch der öffentliche Personennahverkehr mit Bus

72 Landkreis Regensburg

und Bahn ist bestens ausgebaut. Aufgrund der naturnahen Lage steht den Bewohnern ein abwechslungsreiches Freizeitangebot zur Verfügung, das von Wandern am Jurasteig und im Labertal bis hin zu Wassersport mit Bade- plätzen an Naabspitz und Donau reicht. Die örtlichen Vereine bieten mit den Sportarten Fußball, Tennis, Golf, Volleyball und Stockschießen viele Möglich- keiten aktiver Betätigung.

Eine Besonderheit ist das 2008 errichtete „Walderlebniszentrum“ mit einem Kultur- und Naturlehrpfad, einem Hochseilgarten sowie einem Veranstal- tungs- und Workshop-Programm. Um ihr Wohnangebot zu erweitern, ist die Großgemeinde in mehreren Baugebieten aktiv und erschließt in ihren zahlreichen Ortsteilen laufend weitere Neubaugebiete.

Das Neubaugebiet „Donaublick“ Baugebiet „Donaublick“ teilt sich in Einzelparzellen und Mehrfamilienhäuser auf. Die Bau- Anzahl Einheiten: circa 40 Eigentumswohnungen parzellen sind bereits ausverkauft, Parzellengröße: keine Angaben Eigentumswohnungen werden über die genannten Kontaktadressen Kaufpreis pro qm: auf Anfrage vermarktet.

Lage: Hanglage unweit des Sinzinger Ortszentrums

Anbindung: A 3, Anschlussstelle Sinzing, eigener Bahnhof

Zugangsbeschränkung: nein

Weitere Informationen: Kittelmann & Weller Objektbau GmbH, Sinzing, und Donaublick GmbH, Regensburg

73 Landkreis Regensburg

Tegernheim

Tegernheim mit seinen 5.370 Einwohnern (Stand: 31.12.2015) grenzt unmittelbar östlich an Regensburg an. Seine Nähe zur Stadt macht den Ort als Wohnstandort attraktiv.

Die Nahversorgung mit vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie- betrieben, Arztpraxen sowie einigen Handels-, Dienstleistungs- und Hand- werksbetrieben ist gut ausgebaut, für die Betreuung von Kleinkindern ist mit mehreren Kindergärten und -krippen sowie Tagesmütterplätzen gut gesorgt. Der Ort verfügt außerdem über eine Grundschule und eine Mittagsbetreuung. Tegernheim ist für ein breites Sportangebot bekannt, für das der mitglieder-

74 Landkreis Regensburg

starke FC Tegernheim e. V. beispielhaft ist. Für Erwachsene stehen 13 Sportar- ten zur Auswahl, in sieben Abteilungen gibt es Angebote für den Nachwuchs.

Mit der Tegernheimer Schlucht kann die Gemeinde mit einer geologischen Besonderheit aufwarten: Hier treffen drei geologische Einheiten aufeinander, die Altertum, Mittelalter und Neuzeit repräsentieren. Ein drei Kilometer langer Geopfad informiert Besucher über die Erdgeschichte.

Der neue Flächennutzungsplan weist weitere sechs allgemeine Wohngebiete im Süden und Osten Tegernheims sowie zwei kleinere Mischgebiete aus.

Baugebiet „Feldweg“

Anzahl Einheiten: 33 Parzellen für Einzel- und Doppelhäuser

Parzellengröße: 233 bis 270 qm (Doppelhaushälften) und 473 bis 598 qm (Einzelhäuser)

Kaufpreis pro qm: auf Anfrage

Lage: im Südosten von Tegernheim

Anbindung: A 3, B 8

Zugangsbeschränkung: nein

Weitere Informationen: Immobilienzentrum Regensburg

75 Landkreis Regensburg

Wenzenbach

'LH*HPHLQGHLVWLQGHQYHUJDQJHQHQGUHL-DKU]HKQWHQEHUGXUFKVFKQLWW - lich stark gewachsen: Die Einwohnerzahl in den 33 Ortsteilen der Gemein- de stieg von 5.500 auf heute 8.441 (Stand: 31.12.2015).

Wenzenbach ist eingebettet in eine reizvolle und abwechslungsreiche Land- schaft: Fränkischer Jura, Bayerischer Wald, Donau-Ebene und die niederbay- erische Hügellandschaft treffen hier aufeinander. Die Wohngemeinde bietet eine hohe Lebensqualität für Familien. In der Stadtrandgemeinde leben viele Pendler, die in Regensburger Unternehmen arbeiten. Wenzenbach bietet alle Dinge des täglichen Bedarfs. Auch Ärzte und viele Dienstleister haben sich hier niedergelassen. Zwei Kinderkrippen, drei Kindergärten, davon ein Waldkindergarten, und ein Hort für die Mittags- und Nachmittagsbetreuung sowie ein Jugendtreff gewährleisten die umfassende Betreuung von Kindern aller Altersstufen. Grund- und Mittelschüler können am Wohnort die Schule besuchen. Die Gemeinde investiert regelmäßig in die Ausstattung ihrer Spiel- plätze, die es in jedem Ortsteil gibt. Der örtliche Verein SV Wenzenbach bietet ein breites Spektrum an Sportmöglichkeiten.

Wenzenbach erschließt kontinuierlich weitere Baugebiete und verbessert im Zuge dieses Wachstums auch laufend die Infrastruktur.

76 Landkreis Regensburg

Roither Berg Böhmerwaldstraße Gonnersdorf

Baugebiet „Roither Berg“ Eine Besonderheit des neu entstehenden Wenzenbacher Anzahl Einheiten: 114 Parzellen für Einzel-, Doppel- Ortsteils ist das Energieversor- und Reihenhäuser gungskonzept der Energieversor- gung Wenzenbach GmbH in Parzellengröße: keine Angaben Kooperation mit der Hochschule Regensburg, das auf erneuerbare Kaufpreis pro qm: auf Anfrage Energien und Energieerzeugung vor Ort setzt. Ein Nahstromwerk Lage: Südhang am Roither Berg im Nordwesten versorgt das Neubaugebiet mit von Wenzenbach Wärme, Strom und schneller Anbindung: B 16, B 15, A 93, Anschlussstelle Lappersdorf Telekommunikation. Ziel ist die kommunale Selbstversorgung Zugangsbeschränkung: nein mit erneuerbaren Energien als Genossenschaftsmodell. Weitere Informationen: Stierstorfer & Renner Immobilien GmbH, Wenzen- bach, Donhauser Massivbau GmbH, Schwandorf, Innovationsfabrik GmbH, Ingolstadt, und Liegen- schaftsamt der Stadt Regensburg

Das Baugebiet Böhmerwaldstraße Baugebiet „Böhmerwaldstraße Gonnersdorf“ wird von der Gemeinde Wenzenbach Anzahl Einheiten: 20 Parzellen für Einzel- und Doppelhäuser vermarktet. In dem Mischgebiet gibt es neben 20 Wohnparzellen Parzellengröße: 300 qm (Doppelhaushälften) bis 630 qm noch 4 Gewerbeparzellen. (Einzelhäuser)

Kaufpreis pro qm: auf Anfrage

Lage: Ortsteil Gonnersdorf im Westen von Wenzenbach

Anbindung: B 16, B 15, A 93, Anschlussstelle Lappersdorf

Zugangsbeschränkung: Einheimischenmodell mit familienfreundlichen Quadratmeterpreisen

Weitere Informationen: Gemeinde Wenzenbach

77 Landkreis Regensburg

Zeitlarn

Die Stadtrandgemeinde von Regensburg ist aufgrund ihrer Lage im Grü- nen und ihrer Nähe zu dem etwa zehn Kilometer entfernten Stadtzentrum von Regensburg ein attraktiver und beliebter Wohnstandort.

Die familienfreundliche Gemeinde bietet ihren fast 6.000 Einwohnern (Stand: 01.04.2015) Einkaufsmöglichkeiten verschiedenster Art – auch der Bereich Gesundheit ist mit zwei Fachärzten für Allgemeinmedizin, zwei Zahnärzten, zwei Praxen für Krankengymnastik und einem Facharzt für Psychotherapie gut abgedeckt. An Betreuungs- und Bildungsmöglichkeiten stehen in Zeitlarn drei Kindergärten, ein Kinderhort, eine Kinderkrippe sowie eine Grundschu- le zur Verfügung. Darüber hinaus betreibt die Gemeinde einen Kinder- und Jugendtreff mit vielseitigem Programm.

Viele kleine und mittelständische Handwerks- und Gewerbebetriebe haben sich in Zeitlarn angesiedelt. Mit den örtlichen Banken und einer bekannten Supermarktkette gibt es auch einige größere Arbeitgeber vor Ort. Bereits

78 Landkreis Regensburg

2012 wurde der Breitbandausbau erfolgreich abgeschlossen, sodass den Anforderungen von Unternehmen und Gewerbebetrieben auf diesem Gebiet Rechnung getragen werden kann. Zeitlarn ist über den öffentlichen Perso- nennahverkehr und über die Autobahn A 93 gut an Regensburg angebunden.

Der Freizeitwert in der Gemeinde ist hoch: Das Naherholungsgebiet eignet sich ideal für Aktivitäten in der Natur und die über 45 Vereine des Ortes sorgen für sportliche, kulturelle und soziale Betätigungsmöglichkeiten.

Das Baugebiet Mitterfeld 3 ist Baugebiet „Mitterfeld 3“ derzeit noch in der Planungs- Anzahl Einheiten: circa 80 Parzellen für Einzel-, Doppel- und phase. Die Vermarktung beginnt Mehrfamilienhäuser voraussichtlich frühestens Ende 2017. Parzellengröße: 500 bis 600 qm (Einzelhäuser), 250 bis 300 qm (Doppelhaushälften) und 800 bis 900 qm (Mehrfamilienhäuser)

Kaufpreis pro qm: auf Anfrage

Lage: nördlicher Ortsrand

Anbindung: B 15, A 93, Anschlussstelle Regensburg-Nord

Zugangsbeschränkung: nein

Weitere Informationen: Gemeinde Zeitlarn

79 Landkreis Regensburg

Weitere Baugebiete im Regensburger Land

In einigen Gemeinden im Landkreis Regensburg gibt es Baulandauswei- sungen, die weniger als 15 Parzellen umfassen. Diese derzeit aktuellen ÄNOHLQHQ´%DXJHELHWH¿QGHQVLFKDXIGLHVHU6HLWH]XVDPPHQJHIDVVW Darüber hinaus wurden weitere geplante Bauaktivitäten gemeldet, die allerdings - mit Ausnahme des Baugebiets „Am Brand“ in Wörth an der Donau - nicht aufgenommen werden konnten, da sie sich planungsrechtlich QRFKLQHLQHUVHKUIUKHQ3KDVHEH¿QGHQXQGGHVKDOE]XU9HU|IIHQWOLFKXQJ nicht freigegeben wurden.

Bebauungspläne, die vom Landratsamt genehmigt wurden, können auf der Seite des Landratsamtes Regensburg www.landkreis-regensburg.de unter den weiterführenden Links „Bürgerservice“, „Bauen und Wohnen“, „Bebau- ungspläne“ und dann der entsprechenden Gemeinde eingesehen werden. Auch kleinere Lückenschlüsse wurden vereinzelt gemeldet, aber nicht aufgenommen. Wer sich für einzelne Parzellen oder Wohnungen in bestimmten Gemeinden interessiert, bekommt weitere Informationen bei der betreffen- den Gemeinde.

Gemeinde Name Baugebiet Anzahl Weitere Informationen Sonstiges Einheiten

Aufhausen 6 Baulandmonitor des Landkreises www.bauen- im-regensburger-land.de/ Gemeinde Aufhausen

Beratzhausen Zehentberg 3 Gemeinde Beratzhausen weitere Baugebiete in Frauendorf und Beratz- hausen in Planung

Pfatter Geisling 14 Gemeinde Pfatter

Regenstauf 3 Gemeinde Regenstauf

Wörth an der Donau Am Brand circa 120 Stadt Wörth an der Donau

80 Wohlfühlen ist einfach!

81 Impressum

Impressum Herausgeber: Abbildungsnachweise: Sparkasse Regensburg S. 3: Rainer Fleischmann Photographie Lilienthalstraße 5 S. 4–5: Pieknik, Fotolia – bbsferrari, Tinter 93049 Regensburg S. 6: Rainer Fleischmann Photographie Telefon: 0941 301-0 S. 7: Fotolia – photolink, Irene Daxer www.sparkasse-regensburg.de S. 8: Stadt Regensburg – Effenhauser Handelsregister: HRA 6259 Amtsgericht Regensburg S. 15: Pieknik S. 16–17: Fotolia – NDTeam S. 19: Fotolia – magellan01 Recherche und Realisierung: S. 20: IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft S. 21: Fotolia – Otto Durst Kumpfmühlerstraße 15 S. 23: Fotolia – Buesi 93047 Regensburg S. 24: Stadt Regensburg – Ferstl www.m-medienfabrik.de S. 25: IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft S. 26: Tinter S. 28: Stadt Regensburg – Effenhauser Autoren: S. 29: Tinter IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft: S. 30: Fotolia – arsdigital Prof. Dr. Sven Bienert, Jonas Hahn, Jens Hirsch S. 31: Stadt Regensburg – Ferstl 6² 0=,QIRJUD¿N Medienfabrik: S. 34–36: Pieknik Mechtild Angerer, Stephanie Burger, Thorsten Retta S. 37: Allmann Sattler Wappner Architekten, München Dörnberg-Projekt GmbH & Co. KG S. 38: Kehrbaum Architekten AG, Pieknik Layout: S. 39: Pieknik Irene Daxer S. 41: Stadt Regensburg – Effenhauser Laberstraße 24 S. 42: Projektgesellschaft Stobäusplatz (Animationen) 93161 Sinzing Pieknik LUHQH#JUD¿NGD[HUGH S. 43: Pieknik S. 44: Stadt Regensburg – Ferstl S. 45: Stadt Regensburg – Effenhauser, Piktogramme Umschlag: Schmack Immobilien (Animationen) Deutscher Sparkassen Verlag S. 46–48: Pieknik S. 49: Stadt Regensburg – Effenhauser, Pieknik S. 50: Pieknik S. 51: Rotunde, Angerer S. 52: Pieknik S. 53: altro – die fotoagentur Uwe Moosburger Regensburg S. 54: Fotolia – LianeM Copyright © Sparkasse Regensburg 2016 6 )RWROLD²SXVWHÀRZHU S. 56: Markt Beratzhausen, Pieknik (5), Kroboth S. 57: Pieknik (5), Gemeinde Pfatter, Dummer, Ziegler, Lex S. 58–59: Ziegler S. 60–61: Kroboth, Pakula (1) S. 62–79: Pieknik S. 80: Pieknik, Markt Beratzhausen, Gemeinde Pfatter, Ziegler, Lex

Die abgebildeten Pläne wurden von den jeweiligen Gemeinden beziehungsweise Bauträgern zur Verfügung gestellt.

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