SANDEFJORD KOMMUNE Postboks 2025 3202 SANDEFJORD Seksjon for samfunn og plan Vår dato: 17.03.2020 Deres dato: Vår referanse: 20/ 13929-3 Deres referanse: Vår saksbehandler: Kjersti Jacobsen
Uttalelse - Offentlig ettersyn - Stokke sentrum syd - endring - gbnr 458/ 10 - Sandefjord kommune
Vestfold og Telemark fylkeskommune viser til oversendelse datert 21.02.2020 vedrørende offentlig ettersyn av endring av reguleringsplan for Stokke sentrum syd i Sandefjord kommune. Uttalelsesfristen er satt til 06.04.2020.
Planarbeidets hensikt og bakgrunn Formålet med planarbeidet gjelder delfelt B2. Innenfor dette området ønsker utbygger å legge til rette for blokker som overstiger etasjebegrensningene i eksisterende reguleringsplan.
Endringen omfatter følgende forhold innenfor delområde B2: -BYA endres fra maks 25% til maks 30 %. -Det åpnes for bebyggelse med flate tak. -Det åpnes for bebyggelse i tre etasjer med inntrukket 4. etasje. -For en mindre del av området åpnes det for bebyggelse i 4 etasjer med inntrukket 5. etasje. -Det legges til rette for en ekstra adkomst til delområde B2 fra hovedveien T1.
Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til bolig og er omfattet av gjeldende reguleringsplan for Stokke sentrum syd/Stokke hageby. Planområdet er i samsvar med overordnet plan.
Fylkeskommunens roller og ansvar Vestfold og Telemark fylkeskommune har mottatt planforslaget til uttalelse i medhold av plan- og bygningslovens § 5-2. Fylkeskommunen skal bidra til at nasjonale og regionale føringer blir fulgt opp i alt planarbeid. Vi har en rolle som regional utviklingsaktør, planmyndighet og som planfaglig veileder. Fylkeskommunen har et overordnet ansvar for kulturminnevernet i fylket og er myndighet for fredede kulturminner. Som veieier uttaler vi oss til veifaglige temaer og trafikksikkerhet. Fylkeskommunens uttalelse gis med grunnlag i mål, prinsipper og anbefalinger, slik de er nedfelt i overordnede nasjonale og regionale styringsdokumenter.
Postadresse: Besøksadresse: Sentralbord: Org. no.: vtfk.no Postboks 2844 Fylkesbakken 10, Skien 35 91 70 00 821 227 062 3702 Skien Svend Foynsgate 9, Tønsberg [email protected] 1 Fylkeskommunens vurdering Vestfold og Telemark fylkeskommune vil i punktene nedenfor kommentere på de delene av planforslaget som berører våre ansvarsområder:
Barn- og unge I gjeldende reguleringsbestemmelser er det krav til at det avsettes minimum 35 m2 felles leke- og uteoppholdsareal pr. boenhet innenfor hvert delområde. Dette kravet foreslås ikke endret av forslagsstiller og vil fortsatt gjeldende for B2.
Hensynet til barn og unge er innskjerpet i lovverket og nasjonale retningslinjer, jfr. plan- og bygningsloven §§ 1-1, 3-1, RPR-barn og unge pkt. 4 og 5 samt forvaltningsloven § 17.
Fylkeskommunen ber om at barn og unges arealinteresser beskrives og vurderes i saksutredningen og planbeskrivelsen. Lekearealer og andre utearealer for barn og unge skal merkes tydelig på plankartet, og reguleringsbestemmelsene skal inneholde krav til føringer med hensyn til arealstørrelse, funksjon og kvalitet. Vi viser til bestemmelsene i kommunens gjeldende arealplan og ber om at funksjonskravene til lekeplass og utearealer for barn blir etterfulgt. Vi ber også om at det legges ved sol/skyggediagram som viser hvordan lekearealene er belyst i tiden mellom 10-17 i jevndøgn.
Kulturarv Automatisk freda kulturminner I forbindelse med vedtatt plan i 2007 ble det innvilget dispensasjon fra Kulturminneloven § 8.4 for de automatisk freda kulturminnene innenfor planen. Det ble gitt dispensasjon uten vilkår for ID 89495 og med vilkår om utgraving for ID 89494. Den arkeologiske utgravingen ble bestilt og gjennomført i 2007. Markeringene av kulturminnene kan derfor tas ut av plankartet og bestemmelsene nedenfor knyttet til kulturminnene kan fjernes:
Del skal foretas arkeologisk granskning av de automatisk fredete kokegropene innenfor område merket id. 89494 før inngrep som kan skade kokegropene kan finne sted, og før boligbebyggelse i B2 kan bebygges/opparbeides. Det skal tas kontakt med Vestfold fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres, slik at omfanget av de arkeologiske granskningene kan fastsettes.
For den automatisk fredete kokegropen merket id. 89495 tillates inngrep uten vilkår om ytterligere arkeologiske undersøkelser.
Kulturarv har ellers ingen merknader knyttet til automatisk freda kulturminner.
Avslutningsvis Vestfold og Telemark fylkeskommune har ut ifra regionale og nasjonale interesser ingen ytterligere kommentarer til offentlig ettersyn av planforslaget.
Postadresse: Besøksadresse: Sentralbord: Org. no.: vtfk.no Postboks 2844 Fylkesbakken 10, Skien 35 91 70 00 821 227 062 3702 Skien Svend Foynsgate 9, Tønsberg [email protected] 2 Med hilsen
Gerd-Louise Wessel Kjersti Jacobsen plankoordinator rådgiver
Saksbehandler Gerd-Louise Wessel - koordinering/planfaglig tlf. 924 07 389 e-post: [email protected] Kjersti Jacobsen – planfaglig tlf. 995 73 455 e-post: [email protected] Anja Nordvik Sætre - automatisk freda kulturminner tlf. 912 40 613 e-post: [email protected]
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.
Mottaker Adresse Post
SANDEFJORD KOMMUNE Postboks 2025 3202 SANDEFJORD
Kopimottaker Adresse Post
Postadresse: Besøksadresse: Sentralbord: Org. no.: vtfk.no Postboks 2844 Fylkesbakken 10, Skien 35 91 70 00 821 227 062 3702 Skien Svend Foynsgate 9, Tønsberg [email protected] 3 Vår dato: Vår ref: 31.03.2020 2020/2267
Deres dato: Deres ref: 21.02.2020 19/20168-5
Sandefjord kommune Saksbehandler, innvalgstelefon Postboks 2025 Martin Storhaug Gran, 33 37 23 47 3202 SANDEFJORD
Uttalelse - reguleringsforslag - endring felt B2 - Sandefjord - 458/10 Stokke sentrum syd - reguleringsplan - planid 3804 20060016 E1
Vi viser til oversendelse 21. februar 2020.
Saken gjelder Saken gjelder endring av delfelt B2 i reguleringsplan for Stokke sentrum syd i Sandefjord kommune. Eksisterende reguleringsplan ble vedtatt 26. september 2005. Kommunen opplyser at endringen innebærer følgende:
BYA endres fra maks 25% til maks 30 %. Det åpnes for bebyggelse med flate tak. Det åpnes for bebyggelse i tre etasjer med inntrukket 4. etasje. For en mindre del av området åpnes det for bebyggelse i 4 etasjer med inntrukket 5. etasje. Det legges til rette for en ekstra adkomst til delområde B2 fra hovedveien T1.
Miljøavdelingens rolle Fylkesmannens ved miljøavdelingen skal med hjemmel i plan- og bygningsloven § 3-2 påse at planer ikke er i strid med nasjonale og viktige regionale interesser innen miljøvern, klima, landbruk, samfunnssikkerhet, folkehelse og barn og unges interesser. Så lenge planen ikke er i strid med nasjonale eller viktige regionale interesser, vil ikke Fylkesmannen ved fagavdelingene ha innsigelse til planen.
Miljøavdelingens vurdering
ROS-analyse Vi viser til plan- og bygningslovens krav til sårbarhetsanalyse, jf. § 4-3.
I e-post 11. mars 2020 opplyste kommunen at det trolig ikke ble utarbeidet «konsekvensutredning eller andre rapporter knyttet til planforslaget» da eksisterende reguleringsplan ble vedtatt i 2005. Videre opplyste kommunen at det er krav om at grunnforhold dokumenteres på byggesaksnivå, i samsvar med praksis da planen ble vedtatt.
E-postadresse: Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 33 37 10 00 [email protected] Postboks 2076 Anton Jenssensgate 4, www.fylkesmannen.no/vt Sikker melding: 3103 Tønsberg Statens Park, bygg I www.fylkesmannen.no/melding Org.nr. 974 762 501 Side: 2/3
Miljøavdelingen mener generelt at forhold som skal vurderes nærmere i en ROS-analyse bør vurderes og avklares i planarbeidet fremfor å utsettes til byggesaksbehandlingen. Vi legger kommunens tilbakemelding til grunn, men vil likevel tillate oss å påpeke noen forhold nedenfor.
Grunnforhold Planområdet er i NGUs løsmassekart angitt som område delvis med stor mulighet for påtreff av marin leire (potensielle kvikkleireområder). Det kan derfor ikke utelukkes at det kan forekomme kvikkleiresoner innenfor planområdet.
Det fremgår av måleverktøy i Høydedata at fra nord- til sør-delen av planområdet er det en høydeforskjell på over 10 meter.
Vi legger etter dette til grunn at det må foretas geotekniske undersøkelser av området, og at faren for kvikkleireskred utredes nærmere. For råd og veiledning henviser vi til NVE som er ras- og skredmyndighet.
Vi minner ellers om lovens krav til sikker byggegrunn som følger av plan- og bygningsloven § 28-1.
Klima Vi minner om at historiske erfaringer alene ikke lenger vil være tilstrekkelig grunnlag for fremtidige planvurderinger. Dette betyr at områder som tidligere ble ansett som «trygge», nå kan fremstå som mer utsatt for klimarelaterte, uønskede hendelser. Overvannshåndtering, flomfare og erosjonsfare bør derfor vektlegges spesielt. Detter er belastninger som forventes å øke som følge av klimaendringer.
Det bør gjennomgående tas hensyn til forventede fremtidige klimaendringer gjennom klimatilpasning av planer for utbygging. Veiledning om hvordan man kan ta hensyn til klimaendringer i arealplanlegging er gitt i DSBs Klimahjelperen (2015) som finnes på https://www.dsb.no/veiledere-handboker-og-informasjonsmateriell/klimahjelperen/ og NVEs faktaark 3/2015 Hvordan ta hensyn til klimaendringer i arealplanleggingen som finnes på http://publikasjoner.nve.no/faktaark/2018/faktaark2018_07.pdf.
Barn og unges interesser Vi viser til uttalelse fra Fylkeskommunen i Vestfold og Telemark av 17. mars 2020. Vi er enig med fylkeskommunen i at lekeplass og andre arealer for barn og unge bør merkes på plankartet.
Med hilsen
Sigurd Lenes (e.f.) Martin Storhaug Gran plansjef rådgiver
Dokumentet er elektronisk godkjent
Kopi til: Vestfold og Telemark fylkeskommune Postboks 2844 3702 SKIEN Norges vassdrags- og energidirektorat Postboks 5091 Majorstua 0301 OSLO Side: 3/3
Statens vegvesen - Transport og Postboks 1010 Nordre Ål 2605 LILLEHAMMER samfunn
Fra: Gunn May Bergum
Hei
Det vises til deres brev av 21.02.2020 med varsel om endring av reguleringsplan for Stokke sentrum syd for felt B2.
Vi er hjemmelshaver til Felt B1 innenfor denne reguleringsplanen og ber om at reguleringsbestemmelsen for § 3.1a Boligområde B1 endres til følgende :
Området kan bebygges med småhus i inntil 2 etasjer og/eller blokker i inntil 4 etasjer, der 4. etasje er inntrukket. Blokkbebyggelsen kan bebygges med flate tak og maksimal byggehøyde må ikke overstige 15,0 meter over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Heissjakter og ventilasjonsanlegg med høyde inntil 1,0 meter tillates over takflaten.
Småhus kan bebygges med saltak med takvinkel mellom 18 og 40 grader.
Maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) = 30%.
Det bes videre om følgende endringer i §3.1 c : Rekkehus erstattes med småhus og takvinkel mellom 22 - 40 grader endres til takvinkel mellom 18 - 40 grader.
Begrunnelsen for våre forslag til endringer er at småhus er fellesbetegnelse på frittliggende og sammenbygde bolighus slik at det også kan bygges kjedehus og frittliggende boliger innenfor området. Tak med takvinkel 18 grader kan tekkes med takstein. Vi tror nedre vinkel ble fastsatt til 22 grader i 2003 med bakgrunn i tekking med takstein.
Videre mener vi det bør være lik bestemmelse for 4 etasjes blokk i Felt B1 og B2 og lik utnyttelsesgrad i feltene.
Vi ber om at kommunen endrer bestemmelsene i tråd med dette.
Vennlig hilsen
Gunn May Bergum Prosjektsjef Region Syd
JM har endret fremtiden i 75 år.
Mob +47 93 44 18 12 | Sentralbord +47 67 17 60 00 JM Norge AS, PB 2053, 3103 Tønsberg | Besøk: Åslyveien 21, 3170 Sem
******** IMPORTANT NOTICE ********
We take your privacy very seriously. For more information please read JM Privacy Notice.
The content of this e-mail is intended for the addressee(s) only and may contain information that is confidential and/or otherwise protected from disclosure. If you are not the intended recipient, please note that any copying, distribution or any other use or dissemination of the information contained in this e-mail (and its attachments) is strictly prohibited. If you have received this e-mail in error, kindly notify the sender immediately by replying to this e-mail and delete the e-mail and any copies thereof. JM AB (publ) and its subsidiaries accepts no responsibility for the consequences of any viruses, corruption or other interference transmitted by e-mail. Bokemoa NMU
Høring av reguleringsplan Stokke sentrum syd
Stokke, 01.04.20.
Bokemoa nærmiljøutvalg har vurdert forslag om endring av reguleringsplan for Stokke sentrum Syd, som er ute til høring.
• Åpnes for blokkbebyggelse i 3 etasjer med inntrukket 4. etasje, maks høyde 15 meter over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. • For en begrenset del av området åpnes det for blokker med 4 etasjer og inntrukket 5. etasje. Maks høyde 18 meter over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. • Det åpnes for flate tak. • Legges til rette for en ekstra adkomst fra hovedveien T1 inn til delfelt B2, totalt 3 adkomster.
Styret i Bokemoa nærmiljøutvalg går enstemmig inn for at forslaget ikke bør vedtas. Den reguleringsplanen som foreligger pr i dag, bør beholdes. Stokke sentrum syd er et helt annet bomiljø enn sentrumsområdene rundt jernbanestasjonen. Sentrum syd er et villaområde, med lave hus, småveier og gatetun, Blokkbebyggelse i Stokke bør konsentreres til områdene i umiddelbar nærhet til jernbanestasjonen. Det er veldig viktig at det ikke tillates høyere blokker enn det som allerede er bygd i område B2. Høyere bygg vil ta utsikten til Bokemoa fra beboere øst for blokkene, og de vil ta utsikten til Hvålsåsen fra Frydenbergveien. Det vil ødelegge siktlinjene for hele området, fra de fleste vinkler. Spørsmålet om adkomst til boligene er det viktig å behandle skikkelig. Trafikken i krysset Frydenbergveien/Bærefjellveien er uoversiktlig, tilkomsten til det store boligfeltet er veldig uheldig plassert, midt i et gangfelt, en bussholdeplass og parkering/innkjøring til barneskolen . Ny bebyggelse i felt B2 bør ha innkjøring fra et annet sted enn Bærefjellveien, for å unngå enda hardere belastning på denne farlige skoleveien i rushtidene. Det bør vurderes om trafikken fra det nye feltet kan gå vestover mot Døvlehavna e.l. Det bør på ingen måte legges til rette for å øke antall beboere i Stokke sentrum syd før denne veiløsningen er forbedret. Og en ekstra adkomst til «hovedveien» (som ikke er en hovedvei) må ikke tillates.
Med vennlig hilsen Bokemoa NMU v/leder Ellen Stein
Fra: Birger Svendsen
Kategorier: Yellow category
Offentlig ettersyn – Stokke sentrum syd – endring – gbnr. 458/10
Vi, Bærefjellveien 38-40 borettslag, har mottatt et dokument fra Sandefjord kommune med denne overskriften og beklager at vi er et par dager for sene med våre kommentarer. Dette skyldes ene og alene at vi i styret har hatt problemer med å møtes grunnet koronautbruddet.
Våre kommentarer gjelder det som har med felt B2 å gjøre, altså ønske fra utbygger om å overstige etasjebegrensningene i eksisterende reguleringsplan. Vi har videre kommentarer til situasjonsplan / kjøremønster inne på felt B2, som vi har hatt anmerkninger til tidligere i forbindelse med nabovarsel for igangsetting av boligene som ligger langs turstien lengst syd / sydvest på feltet (se vedlegg)
Etasjebegrensninger: - En del av de som bor her i dag, fortrinnsvis de som har leiligheter m/terrasser mot vest / nordvest, tok opp dette med videre utbygging og solforhold allerede ved signering av kontrakter. Svaret var gjennomgående at dette ville det bli tatt hensyn til og at det ikke var grunn til bekymring. - For ca. ett år siden hadde styret i Bærefjellveien 38-40 en gjennomgang av planene for videre utbygging av feltet med representanter for utbygger, Ole Johan Olsen og Ole-Roy Hynne fra Format eiendom. De forsikret oss om at sol/skygge studier viste at vi ikke ville bli berørt, dvs. komme i skyggen, av de nye byggene. Bekymringen vår gikk naturligvis først og fremst på høyden av hus 6-8, men også fordi det nå har dukket opp en blokk til (hus 12) i stedt for de to-etasjes husene som opprinnelig planlagt (se vedlegg) , og dessuten at hus 12 også er foreslått som 4+1 etasje-. - I flg. de dokumentene som omhandler sol/skygge forhold så ser vi jo at de lovnadene vi har fått ikke holder stikk – 15. mai klokken 19:00 ser det ut som at solen forsvinner for de fleste av oss, likeså 21. juni klokken 20:00. Generelt kan man si at hus 12 spesielt, både i det at det har dukket opp i stedet for 2-etasjes boliger og det at det er 4+1 etasje vil forringe både utsikt og solforhold for i alle fall de leilighetene i 38-40 som vender mot vest / nordvest. (se vedlegg) - Vi vil derfor gå i mot at disse byggene får 4+1 etasje. Hus 12 kan under tvil aksepteres med 3+1 etasje, men i utgangspunktet ville vi helst sett at opprinnelig plan med «småhus bebyggelse» ble fulgt. Hus 6 ønsker vi også at reduseres til 3+1 i likhet med hus 8. I stede foreslår vi at hus 4, lenger opp mot nordvest, kan bygges med 4+1 etasje. Hus 2-4 og hus 10 vil etter all sannsynlighet ikke ta solen fra noen da disse bygningene ligger så langt opp at bøkeskogen i bakgrunnen vil ta solen relativt tidlig uansett, dette er høyst sannsynlig ikke tatt med i sol/skygge beregningene?
Situasjonsplan / kjøremønster inn på feltet: - Vi har som nevnt over gitt vårt innspill til dette tidligere i forbindelse med nabovarsel (se vedlegg). Vårt forslag ble som kjent ikke tatt til følge, noe vi har store vanskeligheter med å forstå! Dette må gå på ren uvilje fra utbyggers side. Vi tok dette opp med utbygger (v/ Ole- Roy Hynne, Format eiendom) senest denne uken og det ble brukt flere argumenter som vi stiller oss uforstående til, vi hadde også en sterk formening om at Format eiendom ikke engang hadde sett vårt forslag som ble sendt direkte til arkitektene Børve Borchsenius, men med kopi til Format Eiendom. - Dette er argumenter som ble brukt av Hynne denne uken, samt argumenter fra kommunens behandling av rammesøknaden tidligere: o Det er tatt hensyn til de som skal bo i hus 2-4-6-8 og som vil få terrasser ut mot veien som ligger i mellom hus 2-4 og 6-8 – vi vil unngå at det blir for mye trafikk utenfor hos dem!! Med dette sier altså utbygger at vi som bor i hus 38-40, og de som skal bo på syd / sydøst side i hus 6-8, skal belastes med ALL trafikken! o Det er ønskelig med så lite asfaltert område som mulig inne på feltet og at det parkmessige skal prioriteres. Nå er det altså planlagt en ny avkjøring fra Bærefjellveien (T1) og en vei over feltet mellom hus 2-4 og 6-8, helt fram til hus 12. Videre inn til rekken med eneboliger mot vest / nordvest er det planlagt en sykkel/gangsti med lengde ca. 30 meter. Om denne utvides til en kjørevei, slik vi foreslår så betyr vel ikke det all verdens mer asfalt etter vår mening! Samtidig så vil jo asfaltert område minskes noe lenger syd – merket «vendehammer» på den nye situasjonsplanen – som for øvrig heller ikke er lik den vi fikk tilsendt ved nabovarsel! o «Infrastruktur VA ligger i adkomstvei og er tenkt tilkoblet videre utbygging» Det er tidligere nevnt at infrastrukturen er planlagt å ligge i veiene og at dette er et motargument til vårt forslag. Forlengelsen av veien mellom hus 38-40 og 6-8 er på situasjonsplanen tegnet direkte rett fram helt inn til vendehammer ved hus 8-9-10 – den forlengelse av veien som allerede er delvis opparbeidet, og hvor det tilsynelatende ligger noe infrastruktur ( i alle fall er det 2-3 kummer i denne veien lengst mot syd) ligger ikke der den står på situasjonsplanen, men en del meter lenger mot syd, hvilket vi tolker dithen at denne skal legges om? Argumentet over virker noe merkelig da i forhold til ovenstående? Dessuten mener vi at vårt forslag overhodet ikke vanskeliggjør noe som helst i forhold til VA anlegg! o Det er indikert et lekeområde der hvor sykkel/gangstien kommer inn på parkeringsarealene for de 12 boenhetene i syd / sydvest og at det derfor ikke er ønskelig med biltrafikk her – dette mener vi bør kunne løses på en enkel måte ved eventuelt å endre noe på planen, for eksempel ved å legge et lekeområde der hvor vendehammer er planlagt i dag, utenfor hus 8-9-10. Dette lekeområdet vil kunne dekke bo-enheter 8-12 samt de seks planlagte leilighetene i hus 36. o Vi har tidligere nevnt at det vis à vis vår avkjøring fra T1 er levering av / henting av barn til barnehaven og til tider stor trafikk med både barn og voksne ute i veien, noe vi mener bør være et godt argument i forhold til å flytte noe av trafikken over på den nye avkjøringen inn på feltet. o «Tomten har et slakt fall mot syd og det er naturlig å legge innkjøring til P-kjeller på sydsiden for å få kortere kjøreramper ned til P-kjeller». Vi kan ikke på noe måte se at vårt forslag berører dette overhodet. Innkjøring til både hus 6-8 og til hus 12 er uforandret i vårt forslag – det er disse husene som skal ha P-kjeller! - Med bakgrunn i ovenstående ber vi derfor om at våre argumenter og vårt forslag til situasjonsplan vurderes på nytt og at vårt forslag til kjøremønster blir hensyntatt. Vi kan ikke på noe måte se at det er for sent å gjøre de relativt små endringene som må til – ingen ting er påbegynt annet en videreføring av veien forbi hos oss som tilsynelatende allikevel må flyttes! Om den ikke skal flyttes så er det snakk om å korte den inn med noen få meter!
Mvh Styret i Bærefjellveien 38-40 v/styremedlem Birger Svendsen
Børve Borchsenius Arkitekter As Storgata 171 3915 PORSGRUNN 14.01.2020
Seksjon/avd Deres ref. Vår ref Saksbehandler Enhet byggesak 19/30128- 4 Tonje Ormestad 33 41 63 92, [email protected]
Gbnr 458/10 - Stokke syd - Felt B2- Rammetillatelse - Byggetrinn 2 - Småhusbebyggelse med 12 boenheter - Vedtak
Eiendom: 458/10 Stokke Hageby felt B2 Tiltakets art: Eneboliger i kjede Tiltakshaver: Stokke Hageby As Ansvarlig søker: Børve Borchsenius Arkitekter As
Denne saken er behandlet i DS-nr. 2007/19, etter delegert myndighet vedtatt av kommunestyret 13.12.2016. Administrasjonen fatter følgende
vedtak om rammetillatelse:
Med hjemmel i pbl. § 21-4, gis rammetillatelse for det fremlagte prosjektet, som består av 12 boenheter i form av småhusbebyggelse i 3 etasjer med tilhørende carporter.
Situasjonsplan datert 10.10.2019 for del av felt B2 godkjennes, jf §2.5 i reguleringsplan. Situasjonsplan viser 12 boenheter(småhusbebyggelse), nærlekeplass, uteareal, parkering og renovasjon.
Tillatelsen gis under forutsetning av at tiltaket ikke fraviker gjeldende lov med tilhørende forskrifter.
Erklæring om ansvarsrett er mottatt.
Tillatelsen er gitt på de betingelser som er nevnt under.
Betingelser for vedtak Bygningene må oppføres med branncellebegrensende bygningsdel, da avstandskravet er mindre enn 8 meter mellom boenhetene.
Det må sendes inn en søknad pr bygg ved igangsetting.
Postadresse Besøksadresse Sentralbord Org.nr Hjemmeside Postboks 2025 Sandefjordsveien 3 33 41 60 00 960572602 www.sandefjord.kommune.no 3202 Sandefjord Kontonr. E-post 2480.15.29352 [email protected]
Ingen arbeider må igangsettes før det foreligger igangsettingstillatelse, jf. pbl. §§ 21-2 og 21- 4.
Vilkår før igangsetting: Geotekniske undersøkelser skal dokumenteres, jf §2.5 Støynivå skal dokumenteres, jf §2.5 Radonundersøkelser skal dokumenteres, jf §2.5 Redegjørelse for hvordan boligene og leke- og uteoppholdsareal, ivaretar krav til tilgjengelighet, jf §2.5 Det skal inngås utbyggingsavtale med kommunen, jf §2.6
Ved prosjektering av vann- og avløp må tilknytning til offentlig nett avklares med kommunen (kommunalteknisk seksjon). Håndtering av overvann skal skje etter kommunens anvisning. Sanitærmelding for innvendig og utvendig vann- og avløpsarbeider skal sendes inn til kommunen. Alle nye bygg etter 01.01.2018 skal klargjøres for installasjon av vannmåler.
For boliger og frittliggende bygg med krav om ansvarlig foretak forutsettes det at stikningsplan, SOSI-fil, er innsendt av profesjonelt målefirma før arbeidene på byggeplass fysisk igangsettes. Stikningsplanen skal sendes til [email protected]. Det tas forbehold om at høyder kan kreves påvist i terrenget.
Gravemelding må være innsendt og godkjent før arbeidene igangsettes.
Skifte av tiltakshaver/ansvarlige foretak under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen.
Ansvar og kontroll Ansvarlig søker: Børve Borchsenius Arkitekter As
Det er mottatt tilstrekkelige erklæringer om ansvarsrett fra involverte foretak for behandling av rammesøknaden, jf. innsendt gjennomføringsplan.
Foretakene må gjennomføre egenkontroll i henhold til sitt internkontrollsystem, slik at tiltaket ikke strider mot bestemmelser gitt i eller i medhold av pbl.
Uavhengig kontroll På bakgrunn av tiltakets plassering i tiltaksklasse 2, og med hjemmel i SAK 10 § 14-2, 2. ledd kreves det før igangsetting erklæring av ansvarsrett for uavhengig kontroll av: 1. Bygningsfysikk 2. Konstruksjonssikkerhet 3. Geoteknikk 4. Brannsikkerhet
********************** Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Stokke sentrum syd, vedtatt 16.05.2006. Eiendommen er regulert til boliger med tilhørende anlegg, felt B2.
Reguleringsplan er under endring. Endringen omhandler takform, antall etasjer, utnyttelsesgrad og atkomst til området. Det er vurdert at omsøkt tiltak vil ikke komme i konflikt med endring av reguleringsplan.
Side 2 av 7
Relevante reguleringsbestemmelser: Området skal bebygges med rekkehus i inntil 2 etasjer og/eller lavblokker i inntil 3 etasjer, der 3 etasjen er loftsetasjen. Maksimalt tillatt bebygd areal er 25%. Gesimshøyde for rekkehus må ikke overstige 6meter. For lavblokk må gesimshøyde ikke overstige 7,5 meter og mønehøyde 10,5 meter. Det kan bygges med saltak med takvinkel 22 og 40 grader.
Søknaden Dette er andre byggetrinn på felt B2. Prosjektet inneholder 12 boenheter i form av småhusbebyggelse i 3 etasjer med tilhørende carporter. Husene er organisert i grupper på 2 til 3 hus, samt 3 frittliggende boliger. Husene skilles med et lavere inngangsparti og bod.
Søknaden er oppdelt følgende: 14 og 16: 2 enebolig i kjede med BYA 83m² og 86m² 18,20A og 20B: 3 eneboliger i kjede med BYA 76m², 87m²og 77m² 22 og 24: 2 eneboliger i kjede med BYA 76m² og 88m² 26 og 28: 2 eneboliger i kjede med BYA 76m² og 88m² 30,32 og 34: 3 frittliggende eneboliger i med BYA 96m², 99m²og 98m²
Bruksareal for hvert bygg ligger vedlagt som oversikt.
Tomtestørrelsen er oppgitt til 5299m² BYA for hele prosjektet er 1326,5m² Utnyttelsesgraden er 25%
Vei I første byggetrinn ble tilhørende vei ferdigstilt og er tatt i bruk. Veien skal forlenges inn til tomta og bli ny atkomst for disse boligene. Felles nedgravde søppelcontainere legges sentralt langs veien og det etableres mulighet for vendhammer i enden av veien.
Dispensasjoner Det er vurdert at søknaden ikke krever dispensasjon.
Naboforhold og andres kommentarer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl. § 21-3, og det er registrert merknader fra Bærefjellveien 38-40. Merknadene går i hovedsak på kjøreveier og parkeringsplasser inne på området.
Naboen ber om at trafikken ledes på nordsiden av blokken a og b. Det bør være mulig å forlenge veien frem til parkeringsområdet for husrekken 14-34.
Søkers kommentar Den foreslåtte løsning hvor hus 14-34 har atkomst i forlengelse av eksisterende vei ønskes beholdt, da dette gir den beste løsningen totalt for området. Det er ønskelig å ha minst mulig kjøring på området og mest mulig areal til felles uteareal og grønt. Tomten har et slakt fall mot syd og det er naturlig å legge innkjøring til p- kjeller på sydsiden av husene for å få kortere kjøreramper ned til p- kjeller. Eksisterende vei er dimensjonert for trafikk til hele området. Trafikkbelastningen forbi eksisterende hus 38-40 blir ikke større enn vist i tidligere planskisser. Infrastruktur VA ligger i eksisterende atkomstvei og er tenkt tilkoblet videre utbygging.
Uttalelse fra andre myndigheter
Side 3 av 7
Vurdert som ikke relevant.
Administrasjonens vurderinger Adminsitrasjonen har anbefalt søker med å vente med byggesøknaden til endring av reguleringsplan er vedtatt. Ansvarlig søker har bedt om at søknaden skal behandles.
Nabomerknader Administrasjonen er enig med søker om at omsøkt atkomst og parkering er en god løsning for området.
Veg og atkomst Eiendommen er sikret lovlig atkomst til vei som er åpen for alminnelig ferdsel/ved tinglyst dokument jf. pbl § 27-4.
Uteoppholdsareal og parkeringsløsninger Uteareal På bakgrunn av at reguleringsplanen ikke viser til enhver tid gjeldende utfyllende bestemmelser, så er det kommuneplanens bestemmelser når reguleringsplanen ble vedtatt som gjelder. I henhold til reguleringsplanens bestemmelse § 3.1 skal det avsettes 35m² felles leke- og uteoppholdsareal pr boenhet. Det vil si et areal på 420kvm.
Det er et tilleggskrav om lekeplass på minst 150 kvm. Nærlekeplassen skal være for de minste barna. Søker vises til at den vil inneholde minst 4 ulike typer aktiviteter, der minst ett apparat vil være funksjonsåpnet. Arealet til lek- og uteopphold er 671m² og er i henhold til gjeldende bestemmelser.
Parkering I henhold til reguleringsplanens bestemmelse §2.1 skal parkeringsdekningen være minimum 1,5 biloppstillingsplasser pr boenhet. Det er krav til 18 biloppstillingsplasser.
Det er på situasjonskart vist 27 plasser, der12 plasser er i carport.
På bakgrunn av innsendt søknad er parkering og uteareal vurdert som tilfredsstillende løst på eiendommen.
Visuell utforming Tiltaket innehar etter bygningsmyndighetens skjønn tilfredsstillende visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. pbl. § 29-2.
Beliggenhet og høydeplassering Høydeplasseringen godkjennes til sokkelhøyde kote +63 og +64 jf pbl § 29-4 første ledd. Gesimshøyden er 5,417 meter. Mønehøyden er 8,33 meter.
Plassering av tiltaket skal utføres i henhold til dette vedtaket og godkjente tegninger.
Toleransegrense: 0,1 m i vertikalplanet, 0,2 m i horisontalplanet. Ingen toleransegrense ved kritiske avstander (f. eks. minimumsavstand til grense, vei, annen bygning m.v.).
Barn og unges interesser På bakgrunn av innsendt søknad er tiltaket vurdert som tilfredsstillende i forhold til barn og unges interesser.
Vann- og avløp, kabler/ledninger
Side 4 av 7
Ved prosjektering av vann- og avløp må tilknytning til offentlig nett avklares med kommunen (kommunalteknisk seksjon). Dette gjelder også håndtering av overvann.
Miljø- og grunnforhold Det forutsettes at tiltaket prosjekteres i samsvar med energikrav i byggteknisk forskrift, TEK17.
Tiltaket skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak i henhold til gjeldende forskrifter.
Konklusjon Nabomerknader er etter dette ikke tatt til følge.
Bygningsmyndigheten har vurdert søknaden og kommet fram til at den kan imøtekommes.
Gebyr: Gebyr pr enebolig er 21400. På bakgrunn av at hele saken er behandlet som en sak, er gebyret redusert noe ved at det faktureres kr 16.000 pr boenhet. Videre saksbehandling krever en byggesøknad pr bygg. Det er derfor ikke grunn til ytterligere reduksjon av gebyr.
Gebyret er beregnet ut fra kommunens gebyrregulativ for 2019: Pkt 2.3 Kjedehus, tomannsboliger(16000 pr enhet) kr 192000
Samlet gebyr for saksbehandling pålydende kr 192.000 vil bli sendt tiltakshaver.
Gebyr for tilknytning til offentlig VA-anlegg faktureres separat fra drifts- og anleggsseksjonen.
Med hilsen
Mette-Marit Juel Gulliksen Tonje Ormestad enhetsleder byggesak rådgiver
Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur
Kopi til Bærefjellveien 38-40 Stokke Hageby As Postboks 74 3107 SEM
Vedlegg Gbnr 458/10 - Stokke Hageby felt B2 - Oversikt over arealer 1990193 14.01.2020 SV Stokke Hageby felt B2 1990194 14.01.2020 Tegning fasade hus 30, 32, 34 1990195 14.01.2020 Tegning fasader hus 14 ,16 1990196 14.01.2020 Tegning fasader hus 18, 20A, 20B 1990197 14.01.2020 Tegninger fasader hus 22, 24, 26, 28 1990198 14.01.2020 Tegninger fasade hus 30, 32, 34 1990199 14.01.2020 Tegninger fasader hus 18, 20A, 20B 1990200 14.01.2020 Tegninger fsade hus 30, 32, 34 1990201 14.01.2020 tegning snitt hus 14,16 1990202 14.01.2020 Tegning snitt nabovarsel 1990203 14.01.2020 Tegning plan 1. etasje hus 14, 16 1990204 14.01.2020 Tegning plan 1. etasje hus 18, 20A, 20B 1990205 14.01.2020 Tegning plan 1. etasje hus 22, 24, 26, 28 1990206 14.01.2020 Tegning plan 1. etasje hus 30, 32, 24 1990207 14.01.2020 Tegning plan 2. etasje hus 14,16 1990208 14.01.2020 Tegning plan 2. etasje hus 18, 20A, 20B 1990209 14.01.2020 Tegning plan 2. etasje hus 22, 24, 26, 28 1990210 14.01.2020 Tegning plan 2. etasje hus 30, 32, 34 1990211 14.01.2020
Side 5 av 7
Vedlegg Tegning plan 3. etasje (loft) hus 18, 20A, 20B 1990212 14.01.2020 Tegning plan 3. etasje (loft) hus 22, 24, 26, 28 1990213 14.01.2020 Tegning plan 3. etasje (loft) hus 30, 32, 34 1990214 14.01.2020 Tegning plan 3. etasje-loft hus 14,16 1990215 14.01.2020 Situasjonsplan hus 14 til 34 1990216 14.01.2020 Situasjonsplan hus 14 til 34 1990220 14.01.2020 Arealer uteopphold 1990221 14.01.2020
Mottakere Børve Borchsenius Arkitekter As Storgata 171 3915 PORSGRUNN
Generell orientering Tillatelsen har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato, jf. pbl. § 21-9. Er tiltaket ikke satt i gang innen 3 år faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Fristene kan ikke forlenges, jf. pbl. § 21-9 første ledd.
Vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter at dette brevet er mottatt. Kommer det klage på et vedtak er ikke saken endelig avgjort før klagen er behandlet av fylkesmannen. Klagebehandlingen kan medføre at vedtaket blir endret. Igangsetting før klage er avgjort skjer på egen risiko. For øvrig vises det til vedlagte orientering om klage.
Side 6 av 7
Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak (Forvaltningsloven § 27 tredje ledd)
Klagerett De har rett til å påklage vedtaket inn for Fylkesmannen i Vestfold og Telemark. Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet fram til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp.
Klagen skal sendes hit og ikke direkte til Fylkesmannen. Saken vil da bli vurdert hovedutvalg for miljø- og plansaker. Dersom vedtaket blir opprettholdt, vil saken bli sendt Fylkesmannen til endelig behandling. Klagen skal være undertegnet, oppgi det vedtaket som det klages over, og den eller de endringene som ønskes. De bør også oppgi begrunnelsen for å klage og eventuelle andre forhold som kan ha betydning for vurderingen av klagen.
Dersom De klager så sent at det kan være uklart for oss om De har klaget i rett tid, bør De oppgi når denne meldingen er kommet fram.
Om De har særlig grunn til det, kan De søke om å få forlenget klagefristen. Klagen kan bli avvist dersom den kommer for sent. De bør i et slikt tilfelle opplyse hvorfor De ikke kan lastes for forsinkelsen.
Domstolene Før eventuelt søksmål kan reises om lovmessigheten av vedtaket eller krav om erstatning, må klageadgangen være prøvet (jf. forvaltningsloven § 27 b).
Rett til å se sakens dokumenter og til å kreve veiledning Med visse begrensninger har De rett til å se alle dokumentene i saken. De må i tilfelle henvende Dem hit, hvor De også vil få nærmere veiledning om adgangen til å klage og om framgangsmåten ved klage. De vil også kunne få veiledning om andre spørsmål i saken.
Kostnader ved klagesaken Utgifter til nødvendig advokatbistand kan søkes dekket av det offentlige etter reglene om fritt rettsråd. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller en advokat kan gi veiledning.
Det er særskilt adgang til å kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, for eksempel til advokatbistand. Dette forutsetter som regel at bygnings- myndighetene har gjort en konkret feil som fører til at vedtaket endres. Klageinstansen vil i tilfelle gjøre Dem oppmerksom på retten til å kreve dekning for sakskostnader og omkostninger.
Iverksetting av vedtaket Dersom det i saken ikke er tatt forbehold om utsatt iverksetting, kan vedtaket straks gjennomføres. Dette gjelder selv om De som part har klageadgang. De har adgang til å søke om utsatt iverksetting av vedtaket inntil klagefristen er utløpt eller klagen er avgjort. Tiltakshaver bærer ansvaret dersom et arbeide settes i gang før klagefristen er utløpt eller eventuell klage er avgjort.
Side 7 av 7
&.
Nålegges 101einheteriFe1tBQi Hus nr.1 Ut for salg. Leiligheter fra 61 tiL 111 m2. jdeeLt for som dere som ønsker b3 sentralt. Byggetrinn log ll ligger i «første rad» i område 132 50m har utsikt tiL kultur- og åkerlandskapet mot syd og vest.
Felt BE er ca. 21 daa og delt ope 5" tel ggrupper. Hvert illustresjonepienen viser heLhetLig formet bebyggetees—(n. gruppe er samlet rundtsätt hvert «sitt» gé-‘jszm. Byggene plan fordelt på ca. 21 «Hus» knyttet sammen i et l]: er nøye påassert forå skape beea menge .;,'5—3;. solfsrhoidi nettverk av naturstier. gangadkemeter eg veler) Leilighetene 0g inne i tunene. Tunene eLLer "egercmmene fortauer med to typer" byggerier; en konsentrert tilrettelegges for felles aktivéteter eg sariaszgr es skal gis småhusbebyggelse [mot Døvlehavnel i vest, med et grøn: og frodig preg med gresei te” vær, t:;eker og 13 hus i 2 ”f2 etasjer arrangert rundt tre hage- blomster. På kveldstid vii turene ;) * ete'vmäfzgs— aniegg..-":m; market B. C og D. samlet ca. 46 boenheter. AW skapende belySning. Vakre ”egen" eg.: Lx: hyggehge En Lavtlmk bebyggelse med 7 —8 hus l 3. a. og gater vil skape et trivellg bei ; *. ** = ": » *2, "r: 5—eteeje'shus, hvoraverete etasje erinntrukket. Husene
”:..”; - ' .au. ; *" _ " !yI'——“ I . .. ! .. .. 5 .. __ 1 ;— [>l— l 51 so . —.”,.—: w—u— . ;s ; ..... r‘ ___-:1, 1 . :_:... ' Pg b; \r:_:‘ ' mn; .so '" Edam " W : —~. > ! .....L åå" », JI 153; , -— r ML“ . ;;-_ L > ' fl - "J
;.tqdnfl _. 8 .1" l :‘j * ..... _
. ! 1 l --I —. " a ' ' 1 3' * l _ .-—: '?) «. A ' å A b A a i - _J-/‘ '
;..q' v v v &” v v ' mm: -..-..- ”ä _ . <". 1 I-étgvlofl ?flwf ' l pamwwm " m-mnmrw '” .. . r l I _ ‘5 å a å ** ' l_- (ign I \II . ';
i _ _ _ " 9 -'_.__,_f,, .rs p.:2%33- 13-31% :32 I a _ "— l _. a !
i __ r F. 5 I -- .
" fig? a' — ------4350 å _ _ " — f .”"- . . l x P.. ..-- P P :.. q-loft 11 l
i'm :::] Hmfldgalak 365! a_fl EGHEEE _ _ Mi“- ___-3.}, ,
B .www . B l I _
' :4; :. o a 5 A A' . c. P l .i.” _ mm l [1:5- WP 0 v v v v v 4' I : ——————._-, V V ,. en 3.1: n '
l . m. -
a """ 1 . .- . ; -_am. J *? m
Byggeår:.mr 1" og H Hus; nr. F 951 ? vis! på SHUHS”):ss:.u'arr ovc-m-rjmr
é
"' 1 ( . f ”l . :-,-. . Y !
i ' . . . .; . . ' ' . \ - .
-_ " . " ' .å- '. , ' , »" . \' ? _ . \_ ' "fr: '1 I' l
\. \
.j— .
' , -, _ , 1. "ö'x ' "R. N 656530000 IV...-
lL . ix ; i
. — - ' .bf: ._ K 5 mug mags 1 » ,»"f !
..1 I ." * ' " -‘ ' " ;. IX Be! ; LEE ' .. . _. __/ ,.” » K \ \_--._- ' . ? . 1‘ ‘. _y' .
\ ".. .-'.' .\ " '? - "'
Tegn nr —- Rev
! \ -_‘ ... ‘1 +64 ' , å — . — _F— __ _ ' » 'n!" U" " .- 14516374 . _ B x ' - '- ' _ ' ' Lars Andre GL- ur. "..- l "X JAT. ”' " ? Katrine Gul . "!"/' "N
.- ': ' . = - "F _ . r .l' :- '." "((X—.h- B ' _ 04 10 19 . . . _* wmilmmtvgrfle' ”WE :(SM fa . .FL'W. . —P.*'.l9.— El _‘ '.” ' Emu-I'juheiun , ' .. '-BDreIltg , — - _. n 1. . .-' I. [583475 -, l - fl-Jrannmsnn 15-10 '.- N 656520000 Ea Ju [Mau
"'N ,. _ I71 x - '. mm 50ml
Kun"d'e Stokke Hageby felt BZ __
Siluasjonsplan nabovarsel/rammesmknad '( . _ '. hus 14 lil 34 ' ' 45¢“: ‘\ ‘ _— A ufl'Fr
Fase: — _-
Mål: —1 €50
___'{l;-urlu1av: Authmr _ Kontrollert av: Checker
J nr 5350—00 Dalo: 08/30/19 ' \ Tean nr ‘-. IE ' Rev 2.5: '- nr lrl '. i BGRVE BORCHSENIUS
II Amr MM II” cu ', ml Børve Borchsenius Arkilekter AS Storgata m 3915 Porsgrunn : ; ' ”* _. TLF 35 5s 97 00 www borvsboychsemus no
Fra: vibeke bjørnsen
Sendt fra min iPhone
Videresendt melding:
Fra: Ole Jacob Flåtnes
Fra: Ole Jacob Flåtnes Sendt: fredag 21. februar 2020 14:45 Til: [email protected] Emne: Reguleringsplan Stokke sentrum syd
Hei Etter det jeg har sett av tegninger og tekst i den nye reguleringsplanen for utbygging av felt B2 stokke sentrum syd godtar jeg ikke den nye reguleringsplanen. Jeg ønsker ikke høy bebyggelse som min nærmeste nabo da innsyn i både hus og hage blir betydelig med 4 til 5 etasjer som nærmeste nabo. Reguleringsplanen som foreligger beskriver kun små hus med maks 6m gesimshøyde noe vi kan leve med. Det er også i dag en for stor belastning på Engveine etter det som er utbygget. Engveine blir av veldig mange benyttet som hovedvei inn til hele hagebyen etter at Frydenbergveien ble skiltet ned til 30km/t og det ble laget humper. Jeg frykter for enda mer trafikk i Engveien med bebyggelse av blokker/høyhus da det også kan bosettes flere på et mindre areal. Engveien per i dag er dårlig opplyst, uten forthaug og en smal vei. Veien er også privat forbi nr. 18 og nr. 16. Jeg er eier av nr. 18 og eier halve Engveien forbi min tomt. Andre halvdel eier nr. 16.
Ser dette brevet som en merknad til ny reguleringsplan for Stokke sentrum syd. Ønsker ingen endring av reguleringsplan.
Hilsen Ole Jacob Flåtnes Engveien 18 3160 Stokke Tlf. 93463112