Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Stand: 26. September 2017

Auftraggeber: Rhein-Kreis Neuss

Ihr Ansprechpartner: Benjamin Josephs Zentrale Steuerungsunterstützung Wirtschaftsförderung Oberstraße 91 41460 Neuss E-Mail: [email protected] Tel.: 02131/9287502

Vorgelegt von: InWIS Forschung & Beratung GmbH Springorumallee 5 44795 Bochum Tel.: 0234 - 890 34-0 Fax: 0234 - 890 34-49 E-Mail: [email protected] Internet: www.inwis.de

Ihre Ansprechpartnerinnen: Carolin Krüger-Willim, M.Sc. und Malin Leidecker, M.Sc. InWIS Forschung & Beratung GmbH E-Mail: [email protected]; [email protected] Tel.: 0234 - 890 34-31

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wurde in der Regel die männliche Schreibweise verwendet. Wir weisen an dieser Stelle ausdrücklich darauf hin, dass sämtliche Personenbezeichnungen gleichwohl für beiderlei Geschlecht gelten.

Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Inhalt

1. Einleitung und Zielsetzung ...... 9 2. Analyse des Wohnungsmarktes ...... 12 2.1. Vorbemerkung: Datengrundlagen, fachliche Grundlagen und Aufbereitung ...... 12 2.2. Soziodemografische Rahmenbedingungen ...... 13 2.3. Sozioökonomische Rahmenbedingungen ...... 20 2.4. Der Blick in die Zukunft: Ergebnisse der Bevölkerungsprognose ...... 23 2.5. Bestandsaufnahme – Analyse des Wohnungsangebotes und - bestands ...... 27 2.6. Der Markt für Mietwohnungen ...... 35 2.7. Der Markt für Eigenheime ...... 46 2.8. Der Markt für Eigentumswohnungen ...... 59 2.9. Soziale Wohnraumversorgung ...... 65 3. Vorausschätzung des Wohnungsbedarfs ...... 81 3.1. Datenquellen der Wohnungsbedarfsprognose ...... 81 3.2. Entwicklung der Haushalte mit Wohnungsbedarf ...... 84 3.3. Entwicklung des quantitativen Wohnungsbedarfs ...... 84 3.4. Zusatzbedarf durch Flüchtlingszuwanderung ...... 86 3.5. Szenariorechnung: Künftige Bedarfe durch weiteren Flüchtlingszuzug ...... 87 3.6. Zusammenführung Wohnungsbedarfe nach Teilsegmenten ...... 89 4. Projektionen zum Handlungsbedarf Wohnen im Alter ...... 91 5. Analyse und Bewertung des Wohnbauflächenangebots ...... 99 5.1. Wohnbauflächenpotenziale im Rhein-Kreis Neuss...... 99 5.2. Wohnbauflächenbetrachtung und Entwicklungsperspektiven in den Kommunen ...... 102 5.2.1 Jüchen ...... 102 5.2.2 Grevenbroich ...... 103 5.2.3 Meerbusch ...... 104 5.2.4 Rommerskirchen ...... 106 5.2.5 Kaarst ...... 107 5.2.6 Dormagen ...... 108 5.2.7 Korschenbroich ...... 109 5.2.8 Neuss ...... 110 5.3. Gegenüberstellung der Wohnungsbedarfe und Wohnbauflächenreserven ...... 111 6. Konzept ...... 114 6.1. Ziele für die künftige Wohnbaulandentwicklung ...... 115 6.2. Strategien und Maßnahmen im sozialen Wohnungsbau ...... 123 7. Literatur ...... 132 8. Anhang ...... 136

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Abbildungen

Abbildung 1: Entwicklung der Einwohner in den Kommunen 2009-2015 .. 13 Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung 2010-2015 auf kleinräumiger Quartiersebene ...... 14 Abbildung 3: Einwohnerbezogener Wanderungssaldo pro 1.000 EW in den Kommunen 2010-2013 ...... 15 Abbildung 4: Einwohnerbezogener Wanderungssaldo pro 1.000 EW in den Kommunen 2014-2015 ...... 16 Abbildung 5: Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner (Durchschnitt der Jahre 2010-2015) ...... 17 Abbildung 6: Billetermaß 2015 ...... 19 Abbildung 7: Kaufkraftindex pro Haushalt in den Kommunen 2015...... 21 Abbildung 8: Entwicklung der Beschäftigten am Arbeitsort im Rhein-Kreis Neuss 2010-2015 ...... 22 Abbildung 9: Entwicklung der Bevölkerung 2014-2030 ...... 24 Abbildung 10: Entwicklung der unter 18-Jährigen in den Kommunen 2014- 2030 ...... 25 Abbildung 11: Entwicklung der 30- bis unter 50-Jährigen in den Kommunen 2014-2030 ...... 26 Abbildung 12: Entwicklung der Senioren ab 75 Jahren in den Kommunen 2014-2030 ...... 27 Abbildung 13: Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner in m² in den Kommunen 2011 ...... 29 Abbildung 14: Eigentümerquote in Prozent in den Kommunen 2011 ...... 30 Abbildung 15: Leerstandsquote in Prozent in den Kommunen 2011 ...... 31 Abbildung 16: Baufertigstellungen von Wohnungen im Rhein-Kreis Neuss 2005-2016* ...... 32 Abbildung 17: Durchschnittliche Bauintensität in den Kommunen 2013-2015 ...... 33 Abbildung 18: Durchschnittliche Bauintensität im Segment der Mehrfamilienhäuser in den Kommunen 2013-2015 ...... 34 Abbildung 19: Durchschnittliche Bauintensität im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser in den Kommunen 2013-2015 ...... 35 Abbildung 20: Preise von Mietwohnungen in den Kommunen 2011-2016 ... 37 Abbildung 21: Kleinräumige Differenzierung der Angebotspreise von Mietwohnungen ...... 38 Abbildung 22: Nachfrage nach Mietwohnungen in den Kommunen 2011-2016 ...... 39 Abbildung 23: Interesse an Mietwohnungen (Bestand) auf kleinräumiger Quartiersebene ...... 41 Abbildung 24: Angebot-Nachfrage-Verschneidung, Mietwohnungen aller Baujahre ...... 42 Abbildung 25: Wohnungsannoncenauswertung Mietwohnungen: Gegenüberstellung Wohnflächen und Angebotspreise ...... 43 Abbildung 26: Entwicklung des Preises für baureifes Land für Ein- und Zweifamilienhäuser 2006-2015 in % ...... 47 Abbildung 27: Entwicklung der Kauffälle im Rhein-Kreis Neuss (ohne Stadt Neuss) und in der Stadt Neuss 2011-2015 ...... 49

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Abbildung 28: Angebotspreise von Einfamilienhäusern (freistehend, Doppelhaushälften, Reihenhäuser) in den Kommunen 2011- 2016 ...... 51 Abbildung 29: Angebotspreise freistehende Einfamilienhäuser auf Quartiersebene ...... 52 Abbildung 30: Durchschnittliche Wohnfläche freistehende Einfamilienhäuser auf Quartiersebene ...... 53 Abbildung 31: Nachfrage nach Einfamilienhäusern in den Kommunen 2011- 2016 ...... 54 Abbildung 32: Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern auf Quartiersebene ...... 55 Abbildung 33: Angebotspreise von Eigentumswohnungen in den Kommunen 2011 bis 2016 ...... 59 Abbildung 34: Angebotspreise von Eigentumswohnungen auf kleinräumiger Quartiersebene ...... 61 Abbildung 35: Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Kommunen 2011-2016 ...... 62 Abbildung 36: Nachfrage nach Eigentumswohnungen auf kleinräumiger Quartiersebene ...... 63 Abbildung 38: Vermittlungsquote wohnungssuchender Haushalte 2015 .... 68 Abbildung 39: Anteil der Bedarfsgemeinschaften (SGB II) an allen Haushalten in den Kommunen 2015/2016* ...... 69 Abbildung 40: Veränderung des Anteils der Bedarfsgemeinschaften (SGB II) an allen Haushalten in den Kommunen 2011-2016 ...... 70 Abbildung 41: Anteil SGB II-Empfänger an allen Personen auf Quartiersebene ...... 71 Abbildung 41: Anteil Empfänger SGB XII (Grundsicherung im Alter) an allen Personen über 65 Jahre ...... 73 Abbildung 42: Nachfrager im preisgünstigen Wohnungssegment ...... 74 Abbildung 43: Anteil des preisgebundenen Mietwohnungsbestands am gesamten Wohnungsbestand 2015 ...... 75 Abbildung 44: Prognose des öffentlich geförderten Mietwohnungsbestands 2015-2030 im Regionalvergleich ...... 76 Abbildung 45: Grundlagen der Wohnungsbedarfsprognose ...... 81 Abbildung 46: Methodik in der Prognose des Wohnungsbedarfs ...... 82 Abbildung 47: Überblick über altengerechte Wohnformen ...... 91 Abbildung 48: Große Wohnbauflächenpotenziale bis 2030 in Neuss (Auswahl) ...... 110 Abbildung 49: Baulandbereitstellungswege einer Kommune ...... 117

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Tabellen

Tabelle 1: Strukturmerkmale der Bevölkerung in den Kommunen ...... 18 Tabelle 2: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort in den Kommunen des Rhein-Kreis Neuss 2010- 2015 ...... 22 Tabelle 3: Wohnungsbestand in den Kommunen 2015 ...... 28 Tabelle 4: Durchschnittliche Mietpreise und Nachfrageindikatorenwerte im regionalen Vergleich (sortiert nach Hits/Monat) ...... 36 Tabelle 5: Differenzierung des marktaktiven Mietwohnungsangebots im Rhein-Kreis Neuss nach dem Baualter ...... 45 Tabelle 6: Differenzierung des marktaktiven Mietwohnungsangebots im Rhein-Kreis Neuss nach dem Objektzustand ...... 45 Tabelle 7: Bodenrichtwerte in den Kommunen 2016 ...... 48 Tabelle 8: Kauffälle im Rhein-Kreis Neuss (ohne Stadt Neuss) 2015 .... 49 Tabelle 9: Wohnflächenklassen bei freistehenden Eigenheimen im Rhein-Kreis Neuss (alle Baujahre) ...... 56 Tabelle 10: Wohnflächenklassen bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern im Rhein-Kreis Neuss (alle Baujahre) ...... 56 Tabelle 11: Preisklassen bei freistehenden Einfamilienhäusern im Rhein- Kreis Neuss (alle Baujahre) ...... 57 Tabelle 12: Preisklassen bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern im Rhein-Kreis Neuss (alle Baujahre) ...... 57 Tabelle 13: Wohnflächenklassen bei Eigentumswohnungen im Rhein-Kreis Neuss (alle Baujahre) ...... 64 Tabelle 14: Preisklassen bei Eigentumswohnungen im Rhein-Kreis Neuss (alle Baujahre) ...... 64 Tabelle 15: Summe aller wohnungssuchenden Haushalte ...... 66 Tabelle 16: Wohnungssuchende je 100 preisgebundener Wohnungen .. 67 Tabelle 17: Wohnungssuchende Haushalte nach der Haushaltsgröße in den Kommunen des Rhein-Kreises Neuss...... 67 Tabelle 18: Entwicklung der SGB XII-Bedarfsgemeinschaften in den Kommunen des Rhein-Kreises Neuss ...... 72 Tabelle 19: Bestimmung der einkommensschwachen Nachfrage in den Kommunen des Rhein-Kreises Neuss ...... 74 Tabelle 20: Prognose des öffentlich geförderten Mietwohnungsbestands 2015-2030 ...... 77 Tabelle 21: Bewilligungen und Baufertigstellungen geförderter Wohnungen im Rhein-Kreis Neuss ...... 78 Tabelle 22: Mietwerterhebung Rhein-Kreis Neuss (Schlüssiges Konzept) 2016 ...... 79 Tabelle 23: Mietniveau und Bewilligungsmiete im öffentlich geförderten Neubau ...... 79 Tabelle 24: Übersicht Kennzahlen Wohnungsbedarfsprognose 31.12.2014 ...... 83 Tabelle 25: Entwicklung der Haushalte mit Wohnungsbedarf 2014-2030 ...... 84 Tabelle 26: Entwicklung des quantitativen Wohnungsbedarfs 2014-2030 ...... 85 Tabelle 27: Berechnung Wohnungsbedarf ab 2017 ...... 85 Tabelle 28: Zusatzbedarf durch Flüchtlingszuwanderung 2015/2016 .... 87

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Tabelle 29: Ergebnis Szenariorechnung künftiger Flüchtlingszuzug ...... 88 Tabelle 30: Wohnungsbedarf nach Teilsegmenten des Wohnungsmarktes 2017-2030 ...... 90 Tabelle 31: Angebot in den Kommunen: Wohnungen mit Betreuung/Service ...... 94 Tabelle 32: Nachfragepotenzial altengerechtes Wohnen ohne Betreuung/Service ...... 97 Tabelle 33: Nachfragepotenzial Betreutes Wohnen/Service Wohnen ..... 98 Tabelle 34: Potenzial durch Abrissflächen ...... 100 Tabelle 35: Anzahl der Wohneinheiten auf Potenzialflächen (Stand: 31.12.2016) ...... 101 Tabelle 36: Flächenpotenziale auf Quartiersebene in Jüchen ...... 102 Tabelle 37: Flächenpotenziale auf Quartiersebene in Grevenbroich .... 103 Tabelle 38: Flächenpotenziale auf Quartiersebene in Meerbusch ...... 104 Tabelle 39: Flächenpotenziale auf Quartiersebene in Rommerskirchen 106 Tabelle 40: Wohnbauflächenpotenziale auf Quartiersebene in Kaarst . 107 Tabelle 41: Wohnbauflächenpotenziale auf Quartiersebene in Dormagen ...... 108 Tabelle 42: Wohnbauflächenpotenziale auf Quartiersebene in Korschenbroich ...... 109 Tabelle 43: Zusammenstellung der Wohnbauflächenreserven ...... 112 Tabelle 44: Gegenüberstellung Wohnbauflächenreserven und Wohnungsbedarfe ...... 113 Tabelle 45: Baufertigstellungen und Bewilligungen geförderter Wohnungen im Rhein-Kreis Neuss ...... 123

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Abkürzungsverzeichnis

BAMF Bundesamt für Migration und Flüchtlinge

BBSR Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen

KdU Kosten der Unterkunft

LAB Landesaufnahmebehörde

RL Flü Richtlinie zur Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge

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1. Einleitung und Zielsetzung

Entwicklung der Wohnungsnachfrage

Auch künftig beeinflussen demografische Veränderungsprozesse in erhebli- Die aktuell hohe Zuwanderung chem Maße die Entwicklung der Städte und deren Wohn- und Stadtquartiere und der Trend der Haushaltsver- kleinerung führen zu einer stei- und wirken sich auf die Situation auf den Wohnungs- und Immobilienmärkten genden Nachfrage am Woh- aus. Nicht nur die aktuell hohe Zuwanderung nach Deutschland, auch der noch nungsmarkt anhaltende Trend zu kleineren Haushalten wird noch für einen längeren Zeit- raum zu einer steigenden Nachfrage am Wohnungsmarkt führen. Die prognostizierten Entwicklungen in der Nachfrage nach Wohnraum vollziehen sich jedoch regional sehr unterschiedlich.

Bundesweite Vorausschätzungen zeigen, dass sehr viel Wachstum in den pros- In prosperierenden Regionen perierenden Regionen Deutschlands zu erwarten ist. So werden für die Groß- werden hohe Zuwachsraten prognostiziert städte Düsseldorf, Köln und Bonn sowie den angrenzenden Kreisen wie dem Rhein-Kreis Neuss, aber auch in weiten Teilen Süddeutschlands, im Frankfur- ter Raum sowie im Hamburger und Berliner Umland hohe Zuwachsraten prognostiziert, die entweder auf einem starken Bevölkerungszuwachs und/oder auf einem starken Trend zu kleineren Haushalten beruhen. In einigen struktur- schwachen Gebieten wie dem südlichen Niedersachsen oder im Sauerland, in denen schon seit einigen Jahren Wohnungsleerstände zunehmen, werden da- gegen weitere Rückgänge prognostiziert. Es bleibt auch hier offen, inwieweit diese Gebiete langfristig von aktuellen Zuwanderungen so profitieren, dass sich diese Trends umkehren können.

Aber auch unabhängig von der aktuellen Zuwanderung traten bereits seit eini- Bedarfe in der sozialen Wohn- gen Jahren wieder zunehmend Fragestellungen zur sozialen Wohnraumversor- raumversorgung steigen an gung und zur Erhöhung der Baufertigstellungen für einkommensschwache Haushalte in den Vordergrund, befördert durch den Anstieg von jungen Haus- halten in Ausbildung und als Folge jahrelanger geringer Bautätigkeit im Mehr- familienhausbau.

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) Das Wohnen wird teurer, gleich- vermeldete kürzlich, dass die Zahl der Sozialwohnungen im Zeitraum zwischen zeitig sinkt die Zahl preisgebundener Wohnungen 2002 und 2014 von 2,6 Millionen auf 1,4 Millionen gesunken sei. Gleichzeitig sind im freifinanzierten Wohnungsneubau in angespannten Märkten zum Teil kräftige Preissteigerungen zu verzeichnen. Auch am Rhein ist das Wohnen teurer geworden, selbst „Normalverdiener“ sind davon betroffen.

Herausforderungen im Rhein-Kreis Neuss

Der Rhein-Kreis Neuss, so die Vorausschätzung der Wohnungsmarktbeobach- Rhein-Kreis Neuss zählt zu den tung der NRW.BANK, wird an siebter Stelle der Kreise und kreisfreien Städte Regionen in NRW mit den höchs- ten Wohnraumbedarfen mit den am stärksten wachsenden Wohnraumbedarfen in Nordrhein-Westfalen stehen. Sowohl die demografisch bedingte als auch die durch Zuwanderung von Flüchtlingen ausgelöste Wohnraumnachfrage fließen hierzu ein. Mit den Wohnraumbedarfen ist auch die Bautätigkeit gestiegen. Mancherorts in einem Umfang, dass sie die kurzfristig zu mobilisierenden Flächenreserven über- steigt. Aber auch in langfristiger Hinsicht stellt sich die Frage nach ausreichenden Bauflächenreserven – in der „richtigen“ Lage, für den passenden Teilmarkt, bedarfsgerecht auf die Wohnwünsche und Kaufkraft der Kreisbe- wohner/-innen ausgerichtet.

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Demografischer Wandel erfordert Darüber hinaus ist im Zuge des demografischen Wandels der Neubau dafür zu Ausdifferenzierung des altersge- nutzen, neue Wohnformen, barrierearme oder -freie Angebote für Senioren, rechten Wohnraumangebots betreute Wohnformen oder einen nachfrageorientierten Wohnungsgrößenmix zu realisieren. Künftige Wohntrends sind ebenso zu berücksichtigen wie die förderrechtlichen Anforderungen an neu zu schaffenden Wohnraum. Um in einem bedarfsgerechten Umfang und passend zu Wohnwünschen und Kaufkraft neue Wohnungen zu errichten, ist sowohl in ausreichendem Maße neues Bau- recht zu schaffen (und bestehendes auszunutzen), als auch dafür Sorge zu tragen, dass der Wohnungsmarkt nicht nur „von oben bedient“ wird, also z.B. bei hochpreisigen Eigentumswohnungen, sondern auch für einkommensschwache Haushalte das Wohnraumangebot ausgeweitet wird.

Bereitstellung von Wohnbauflä- Die Regionalplanung, die Flächennutzungsplanung und schließlich die Aufstel- chen ist die zentrale Vorausset- lung von verbindlichen Bebauungsplänen (B-Plan) schaffen die planungsrecht- zung für die Schaffung neuer Angebote lichen Voraussetzungen, neue Flächen für den Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Die Planungen haben dabei die Aufgabe, eine nachhaltige städtebauli- che Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienen- de sozialgerechte Bodennutzung, zu gewährleisten. Ein ausreichend großes Angebot wirkt auch Preis dämpfend und förderlich für den Wohnungsbau. Allerdings ist Attraktivität hierbei natürlich nicht allein auf den Preis, sondern auf das Preis-Leistungs-Verhältnis zu beziehen. Das soziale Umfeld, die infra- strukturellen Einrichtungen, die verkehrliche Anbindung und das städtebauli- che Umfeld (das auch Frei- und Grünflächen umfasst) sind neben dem Preis für die Attraktivität eines Wohnstandortes von entscheidender Bedeutung.

Ziele bzw. Fragestellungen der Wohnungsbedarfsanalyse

Vorliegende Analyse berücksich- Als Ergebnis einer durch den Rhein-Kreis Neuss durchgeführten Wohnungs- tigt aktuelle und künftige Ent- baukonferenz greift die vorliegende qualifizierte Wohnungsbedarfsanalyse für wicklungen auf dem Wohnungs- markt die Städte und Gemeinden im Kreisgebiet die genannten Wohnungsmarktthe- men auf und trifft Aussagen zur jetzigen Wohnungsmarktsituation und künfti- gen Entwicklung (zunächst auf Ebene der Städte und Gemeinden und in einem weiteren Schritt auf Ebene der 71 Quartiere1). Außerdem werden den ermittelten Bedarfen die Flächenreserven gegenübergestellt und bilanziert.

Mehrere Fragestellungen sind Gegenstand der vorliegenden Wohnungsbe- darfsanalyse:

• Wie haben sich die wesentlichen nachfrageseitigen Rahmenbedingungen (soziodemografische und sozioökonomische Determinanten) auf dem Wohnungsmarkt in den Städten, Gemeinden und Quartieren des Kreises entwickelt? Inwieweit hat die aktuelle Zuwanderung die Rahmenbedingungen beeinflusst?

• Wie stellen sich der Wohnungsbestand und das Wohnungsangebot im Kreis dar? Welche Bauformen prägen den Wohnungsbestand? Wie haben sich Miet- und Kaufpreise in den Teilmärkten entwickelt? Wie ist es um das preisgünstige Wohnungsangebot bestellt?

1 Der Begriff Quartier wird hier im Sinne einer kleinräumigen Wohnumwelt/eines Wohnviertels verwendet. Zu Beginn der Analyse wurde die Quartiersabgrenzung gemeinsam mit den Kommunen auf Grundlage vorhandener, administrativer Einheiten vorgenommen.

10 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

• Welche Wohnungsangebote fehlen derzeit am Markt, insbesondere im Hinblick auf preisgünstiges Wohnen und Wohnraum auch für Flüchtlinge? Wie ist die Situation in der sozialen Wohnraumversorgung derzeit zu bewerten?

• Welche Charakteristika in der Wohnungsnachfrage und im Wohnungsangebot zeichnen die einzelnen Kommunen bzw. Quartiere des Kreises aus? Wie unterscheiden sich ihr soziodemografisches und wohnungswirtschaftliches Profil?

• Wie wird sich der Wohnraumbedarf in Zukunft entwickeln? Welche zusätzlichen Wohnformen werden für welche Nachfragegruppen benötigt? Welche Unterschiede werden dabei innerhalb des Kreises bestehen oder entstehen? Welche Wohnformen, Ausstattungsstandards und Preisniveaus werden in der Unterscheidung nach den Teilmärkten nachgefragt? Wo werden welche Handlungsbedarfe in der Schaffung von bedarfsgerechtem Wohnraum für benachteiligte Haushalte entstehen?

• Welche Möglichkeiten der Bedarfsdeckung stehen im Rhein-Kreis Neuss zur Verfügung? Wie umfangreich sind die Wohnflächenreserven? Und wie viele zusätzliche Flächen sind an welchen Orten / Quartieren notwendig, um den ermittelten Wohnungsbedarf decken zu können?

• Welche Art sind die zusätzlichen Flächenbedarfe – differenziert nach Lage, Wohnungsmarktsegment, ggf. auch weitere Qualitätsanforderungen?

• Kann der Bedarf an preisgünstigem Wohnraum im Rhein-Kreis Neuss in allen Städten und Gemeinden durch bestehende Akteure am Wohnungsmarkt gedeckt werden? Bedarf es hierfür eines zusätzlichen Akteurs am Wohnungsmarkt oder müssen bestehende gestärkt werden?

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2. Analyse des Wohnungsmarktes

2.1. Vorbemerkung: Datengrundlagen, fachliche Grundlagen und Aufbereitung

Konzepterarbeitung in enger Das Konzept wurde in enger Abstimmung mit den Vertretern der Kommunen Abstimmung mit den Vertretern und des Kreises erarbeitet. Dies betrifft die notwendige Datenbereitstellung der Kommunen und des Kreises durch die Kommunen und den Kreis, die gemeinsame Definition zu betrach- tender Quartiere aber auch die Einbeziehung der zahlreichen Vorarbeiten aus den Städten und Gemeinden. Auch verfügbare Informationen anderer Institu- tionen im Kreis wurden mit verarbeitet. Hierzu zählen die Erfahrungen privat- wirtschaftlicher Akteure am Wohnungsmarkt sowie Informationen des Gut- achterausschuss für Grundstückswerte. Zudem hat InWIS die im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.BANK erhobenen Indikatoren für die Analyse des regionalen Wohnungsmarktgeschehens genutzt (z.B. aktuelle Kommunalprofile). Eine Wohnungsannoncenauswertung und Expertengesprä- che des InWIS haben die Informationsbasis abgerundet. Teilnehmer der Exper- tengespräche waren Vertreter der im Kreisgebiet vertretenden Wohnungsun- ternehmen, Projektentwickler und Bauträger sowie Finanzierungsinstitute. Folgende methodische Hinweise sind für die Interpretation der Wohnungs- annoncenauswertung auf Basis des Immobilienportals ImmobilienScout24 voranzustellen:

• Aufgrund einer Kooperationsvereinbarung kann InWIS die Angebotsdatenbank des ImmobilienScout24 verwenden, die diejenigen Immobilienangebote enthält, die von den Anbietern zum Kauf oder zur Miete inseriert wurden. Für jedes Angebot enthält die Datenbank Angaben zur Struktur der Objekte: zum Status (Miete/Eigentum), zum Baujahr, zu Ausstattungsmerkmalen, zur Größe und zu den Angebotspreisen (Nettokaltmieten).

• Gleichzeitig erlaubt die Angebotsdatenbank auch die Abschätzung der Nachfrage nach Wohnungen. Aus einer Vielzahl an Möglichkeiten wurde hierfür die Messung der sogenannten Hits ausgewählt. Sucht ein Nachfrager in einer Stadt eine Immobilie und gibt seine Wohnwünsche in die Eingabemaske ein, so erhält er Übersichten über die in Frage kommenden Objekte. Der Nachfrager hat durch das Vorschaufoto auf der Showliste in der Regel einen optischen Eindruck vom Angebot, kann die Lage durch die Entfernungsangabe vom Zielort einschätzen und sieht den Preis. Das Anschauen des Angebotes signalisiert bereits ein intensiveres Interesse und wird als Hit gezählt.

• Ein Hit gibt wieder, wie oft das konkrete Angebot von potenziellen Nachfragern betrachtet wird. Berechnet wird grundsätzlich ein Durchschnittswert für jedes einzelne Objekt, der sogenannte Hit pro Wohnung und Monat. Die Hits bilden zwar nicht die tatsächliche Nachfrage ab, sie verdeutlichen jedoch das Interesse der Nachfrager an bestimmten Wohnungsangeboten. In zahlreichen bundesweiten Marktanalysen hat sich gezeigt, dass starke (schwache) Märkte auf diese Weise durch entsprechend hohe (niedrige) Werte identifiziert werden können. Preise, Wohnflächen und Grundstücksflächen werden als gemittelte Werte dargestellt.

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2.2. Soziodemografische Rahmenbedingungen

Die Analyse der Nachfragefaktoren dient dazu, die wesentlichen nachfrageseitigen Rahmenbedingungen der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt im Rhein-Kreis Neuss darzustellen.

Einwohnerentwicklung in den Kommunen 2009-2015

Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt bzw. Gemeinde gilt bei der Analyse Positive Entwicklung der Bevöl- des Wohnungs-und Immobilienmarktes als wichtige Determinante. Im Betrach- kerungszahl im gesamten Kreis tungszeitraum 2009 bis 2015 verzeichnen alle Kommunen des Rhein-Kreises Neuss eine positive Bevölkerungsentwicklung. Die Stadt Meerbusch zeigt mit +1,8 Prozent das geringste, die Gemeinden Jüchen und Rommerskirchen mit jeweils etwa +4,7 Prozent das größte Einwohnerwachstum. Auch die Einwoh- nerentwicklung der Stadt Kaarst (+4,1%) zeigt, dass die kleineren Gemeinden im Vergleich die stärksten Zunahmen aufweisen. Die Bevölkerungsentwicklung der weiteren Gemeinden bewegt sich zwischen +2,6 und +3,7 Prozent. Insge- samt weist der Kreis einen Einwohnerzuwachs in Höhe von +3,2 Prozent auf.

Abbildung 1: Entwicklung der Einwohner in den Kommunen 2009-2015

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Stadt Dormagen, Stadt Grevenbroich, Gemeinde Jüchen, Stadt Kaarst, Stadt Korschenbroich, Stadt Meerbusch, Stadt Neuss, Gemeinde Rommerskirchen, eigene Darstellung

13 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Kleinräumiger Fokus des Bevöl- Der skizzierte Einwohnerzuwachs konzentriert sich kleinräumig auf zentrale kerungszuwachses auf zentrale und verdichtete Lagen (z.B. in Jüchen, Dormagen und Neuss). In Kaarst sind und verdichtete Lagen insbesondere die südlichen Quartiere gefragt und erfahren einen überdurch- schnittlichen Einwohnerzuwachs (Rottesheide/Driesch: +11,6%).

Südliches Dormagen und Rom- Die südlich gelegenen Quartiere von Dormagen und Rommerskirchen profitie- merskirchen profitieren von ren von der guten Verkehrsanbindung nach Köln und verzeichnen Zuwächse guter Verkehrsanbindung nach Köln oberhalb von acht Prozent. Die hohen Gewinne deutlich oberhalb von zehn Prozent in Grevenbroich-Kapellen, Neuss-Augustinusviertel und in Jüchen resultieren aus der Entwicklung von Neubaugebieten in jüngerer Vergangen- heit. Grevenbroich-Kapellen profitiert zudem vom Bahnhaltepunkt, durch welchen eine gute Verkehrsanbindung nach Düsseldorf besteht und sich Kapellen zu einem regionalbedeutsamen Wohnstandort entwickelt hat.

Wachstum und Schrumpfung Wachstum und Schrumpfung liegen auf kleinräumiger Betrachtungsebene z.T. finden kleinräumig auch neben- auch direkt nebeneinander. Wenngleich alle Kommunen in den vergangenen einander statt fünf Jahren von Einwohnerzuwächsen profitiert haben, zeigen sich kleinräumig Quartiere mit leichten Verlusten. Hierzu zählen:

• Dormagen-Ückerath: -3,7 Prozent • Korschenbroich-Steinforth: -2,5 Prozent • Meerbusch Ossum-Bössinghoven: -2,4 Prozent • Neuss-Grefrath: -2,3 Prozent • Neuss-Weckhoven: -2,5 Prozent

Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung 2010-2015 auf kleinräumiger Quartiersebene

Ossum/Bössinghoven

Morgensternsheide

Rottesheide/Driesch Grefrath

Augustinusviertel

Weckhoven Steinforth

Kapellen

Jüchen

Ückerath

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Kommunalstatistiken, eigene Darstellung

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Einwohnerbezogener Wanderungssaldo 2010 bis 2015

Durch die differenzierte Betrachtung des einwohnerbezogenen Wanderungs- Insbesondere das Umland von saldos im Zeitraum von 2010 bis 2013 sowie im Zeitraum von 2014 bis 2015 Düsseldorf profitiert von der Zuwanderung wird der veränderten Zuzugssituation, u.a. durch Flüchtlinge, Rechnung getra- gen. Im Betrachtungszeitraum 2010 bis 2013 sind in fast allen Gemeinden Wanderungsgewinne festzustellen, sodass der gesamte Kreis ein Wanderungs- saldo von 3,8 je 1.000 Einwohner aufweist. Lediglich die Gemeinde Rommers- kirchen (-0,2) verbucht geringe Wanderungsverluste. Die weiteren Kommunen profitieren von Zuwanderungen. Die an Düsseldorf angrenzenden Kommunen spiegeln den sogenannten Überschwappeffekt, aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes der Rheinmetropolen, wider.

Abbildung 3: Einwohnerbezogener Wanderungssaldo pro 1.000 EW in den Kommunen 2010-2013

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Stadt Dormagen, Stadt Grevenbroich, Gemeinde Jüchen, Stadt Kaarst, Stadt Korschenbroich, Stadt Meerbusch, Stadt Neuss, Gemeinde Rommerskirchen, eigene Darstellung

15 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Ab 2014 deutlich höhere Wande- Der einwohnerbezogene Wanderungssaldo im Zeitraum 2014 bis 2015 steigt in rungsgewinne im gesamten Kreis, allen Kommunen gegenüber 2010 bis 2013 stark an. Der Wanderungssaldo u.a. als Folge der gestiegenen EU- Zuwanderung und internationaler beträgt für den gesamten Rhein-Kreis Neuss 13,5 je 1.000 Einwohner. Als Fluchtmigration Grund für die große Veränderung innerhalb dieses kurzen Zeitraumes sind die gestiegene EU-Zuwanderung sowie die internationale Fluchtmigration anzu- führen. Während Rommerskirchen im vorherigen Betrachtungszeitraum als einzige Gemeinde einen negativen einwohnerbezogenen Wanderungssaldo aufgewiesen hat, stellt es nun mit einem Saldo von 25,5 je 1.000 Einwohner das größte des gesamten Kreises. Meerbusch verzeichnet mit einem Saldo von 8,9 je 1.000 Einwohner die geringste Zuwanderung in dem Zeitraum auf.

Abbildung 4: Einwohnerbezogener Wanderungssaldo pro 1.000 EW in den Kommunen 2014-2015

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Stadt Dormagen, Stadt Grevenbroich, Gemeinde Jüchen, Stadt Kaarst, Stadt Korschenbroich, Stadt Meerbusch, Stadt Neuss, Gemeinde Rommerskirchen, eigene Darstellung

16 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Die skizzierten Quartiere mit dem stärksten Bevölkerungswachstum wachsen Gründe für Zuzüge: Arbeitsplätze, insbesondere aufgrund hoher Zuzüge, die wiederum aus der Arbeitsplatzdichte Anbindung, Lagequalitäten, Neubaugebiete in der Region, den jeweiligen Lagequalitäten und der verkehrlichen Anbindung an die Rheinmetropolen resultieren. Ausschlaggebend ist des Weiteren die Umsetzung von Neubaugebieten. Dies führt im Neusser Augustinusviertel und im Grevenbroicher Quartier Kapellen zu einem überdurchschnittlich positiven Wanderungssaldo. In Neuss zählen auch die Quartiere Hafengebiet/Hammfeld und Morgensternsheide zu denjenigen mit einem hohen positiven Wande- rungssaldo. Demgegenüber existieren kaum Quartiere mit einem Geburten- überschuss in den vergangenen fünf Jahren. Zu den wenigen zählen die südöst- lichen Quartiere und das Westfeld in der Stadt Neuss, das südliche Greven- broich und Dormagen sowie Holzbüttgen in Kaarst.

Abbildung 5: Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner (Durchschnitt der Jahre 2010-2015)

Morgensternsheide

Westfeld

Grefrath

Hafengebiet/ Hammfeld Augustinusviertel

Kapellen

Hackenbroich/ Hackhausen Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Stadt Dormagen, Stadt Grevenbroich, Gemeinde Jüchen, Stadt Kaarst, Stadt Korschenbroich, Stadt Meerbusch, Stadt Neuss, Gemeinde Rommerskirchen, eigene Darstellung

Strukturmerkmale der Bevölkerung

Der Blick auf die Strukturmerkmale der Bevölkerung zeigt auf, dass die Kom- Leichte Abweichungen in der munen des Rhein-Kreises Neuss nicht nur Unterschiede bei den Wanderungs- Altersstruktur, geringe Unter- schiede in der Haushaltsgröße gewinnen verzeichnen, sondern auch hinsichtlich der aktuellen Altersstruktur. Eine im Vergleich junge Altersstruktur mit einem überdurchschnittlichen An- teil Jüngerer unter 18 Jahren charakterisiert Grevenbroich, Neuss und Rom- merskirchen. Im Gegenzug ist der Anteil der über 75-Jährigen in den Städten Kaarst und Meerbusch im Vergleich zu den weiteren kreisangehörigen Kom- munen bereits aktuell leicht erhöht. Kaarst ist, gemessen am Medianalter, die

17 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Kommune mit der ältesten Bevölkerung am Niederrhein2. Hinsichtlich der durchschnittlichen Haushaltsgröße existieren bei einer Spanweite zwischen 2,0 und 2,3 nur geringe Abweichungen bei den Kommunen. Die im Vergleich größte Haushaltsgröße von 2,3 in Rommerskirchen deutet auf einen erhöhten Anteil an Familienhaushalten hin, während der erhöhte Anteil an Singlehaus- halten in Neuss zu einer im Vergleich geringeren Haushaltsgröße führt.

Tabelle 1: Strukturmerkmale der Bevölkerung in den Kommunen

Vergleich: Wohnungsnachfrage 2015

Durchschnittliche Anteil unter 18- Anteil über 75-Jähriger

Haushaltsgröße Jähriger (%) (%) Dormagen 2,2 16,4 11,3

Grevenbroich 2,2 17,2 10,7

Jüchen 2,2 16,5 10,9

Kaarst 2,0 16,4 12,5

Korschenbroich 2,2 16,2 10,7

Meerbusch 2,2 16,7 12,6

Neuss 2,1 18,0 10,3

Rommerskirchen 2,3 17,6 10,3

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: NRW.BANK Wohnungsmarktprofile, eigene Darstellung

Kleinräumige, künftige Wande- Die vorangegangenen Analyseschritte haben gezeigt, dass der Einfluss der rungsbewegungen nur mit einem Wanderungsbewegungen innerhalb der Stadt und über die Stadtgrenzen hin- hohen Unsicherheitsgrad zu prognostizieren aus in quantitativer Hinsicht und bzgl. der Altersstruktur erheblich ist und in Folge einzelner Baumaßnahmen erheblichen Schwankungen unterworfen sein kann. Auf einen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren sind diese Einflüsse nur mit einem hohen Unsicherheitsgrad zu prognostizieren.

Billetermaß zeigt endogene, Als adäquater Ersatz für eine Bevölkerungsprognose auf kleinräumiger Ebene demografische Entwicklungspo- zeigt das sogenannte Billetermaß die demografischen Entwicklungspotenziale tenziale auf kleinräumiger Ebene auf der verschiedenen Teilräume einer Stadt auf. Dieses Maß ist ein Indikator für die Alterszusammensetzung der Bevölkerung und setzt die nicht mehr repro- duktionsfähige Generation (im Alter von 50 Jahren und älter) ins Verhältnis zur reproduktiven (Altersgruppe der 18- bis 49-Jährigen) und vorreproduktiven Bevölkerung (bis unter 18 Jahre). Das Billetermaß macht zwar keine Angaben über die zu erwartenden Bevölkerungszahlen, zeigt aber das sogenannte endogene Entwicklungspotenzial eines Teilraums und somit Tendenzen der künf- tigen Entwicklung auf.

Billetermaß bildet Status-Quo ab: Wichtig ist aber anzumerken, dass die Betrachtung der demografischen Ent- Neusser Quartiere mit geringstem wicklungsmöglichkeiten der Quartiere eine Status-quo Betrachtung darstellt. Risiko der Überalterung Das heißt, hiermit werden keine Prognosen über die tatsächliche Entwicklung der Quartiere getroffen, sondern vielmehr ihre natürlichen Potenziale aufgezeigt. Inwieweit es einem Quartier beispielsweise gelingen wird, sein Entwick- lungspotenzial auszuschöpfen, ist von einer Reihe von Faktoren – beispielhaft seien die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und das Arbeitsplatzangebot

2 Vgl. IHK (Hg.) 2012: Die demografische Entwicklung in den Städten und Gemeinden am Mittleren Niederrhein: Ein interkommunaler Vergleich. Erschienen in: IHK-Schriftenreihe Ausgabe 132, September 2012

18 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss in der betreffenden Kommune, vor allem aber das Wohnungsangebot und die Infrastruktur des Quartiers genannt – abhängig. Für Quartiere mit überdurch- schnittlichen Entwicklungsmöglichkeiten wird es dabei vor allen darauf an- kommen, die Bevölkerung zu halten, bzw. wenn ein temporärer Wegzug un- vermeidlich ist, ausreichende und attraktive Angebote für eine spätere Rück- kehr vorzuhalten. Quartiere mit unterdurchschnittlichen Potenzialen haben ggf. die Möglichkeit, durch Zuwanderung die eigene Altersstruktur zu verjün- gen und so die demografischen Entwicklungsmöglichkeiten zu verbessern. Das Billetermaß aller Quartiere im Rhein-Kreis Neuss weist darauf hin, dass die Quartiere aus sich heraus ihre Bevölkerungszahl voraussichtlich nicht halten können. Die folgende Karte zeigt auf, dass die Neusser Quartiere im Vergleich am besten abschneiden. Je negativer das Billetermaß, desto stärker ist das Risiko der Überalterung. Das negativste Billetermaß und damit das stärkste Risiko der Überalterung kennzeichnen die folgenden Quartiere:

• Kaarst: Stakerseite/Hinterfeld, Vorst/Linning • Korschenbroich: Liedberg • Meerbusch: Ossum/Bösinghoven, Rheingemeinden • Neuss: Holzheim

Abbildung 6: Billetermaß 2015

Stakerseite/Hinterfeld

Barbaraviertel Furth-Süd Augustinusviertel Rosellen

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Stadt Dormagen, Stadt Grevenbroich, Gemeinde Jüchen, Stadt Kaarst, Stadt Korschenbroich, Stadt Meerbusch, Stadt Neuss, Gemeinde Rommerskirchen, eigene Darstellung

19 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

2.3. Sozioökonomische Rahmenbedingungen

Beurteilung des Wohnstandortes Die Beurteilung eines Wohnstandortes und seiner Attraktivität schließt die schließt Sozioökonomie mit ein Betrachtung der Wirtschafts- und Beschäftigungsentwicklung ein. Aus diesem Grund werden im Folgenden die Determinanten der Nachfragesituation näher beleuchtet. Hierbei handelt es sich um die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und der Arbeitslosenquote, um das Niveau des Haushaltseinkommens sowie der Kaufkraft, da hieraus Rückschlüsse für den zukünftigen Wohnungskonsum getroffen werden können.

Überdurchschnittliche Kaufkraft Im gesamten Kreis besteht ein überdurchschnittlicher, haushaltsbezogener im Rhein-Kreis Neuss, Spitzen- Kaufkraftindex. Die Kaufkraft ist definiert als Summe aller Nettoeinkünfte wert in Meerbusch eines Haushalts inkl. Nettoeinkommen aus selbstständiger und nichtselbst- ständiger Arbeit sowie Kapitaleinkünften und Transferzahlungen wie Arbeits- losengeld, Kindergeld oder Renten. Mit einem Durchschnitt von 119,6 liegt der Rhein-Kreis-Neuss über dem Bundesdurchschnitt (100) und ebenfalls deutlich über dem Durchschnitt Nordrhein-Westfalens (101,4). Im Kreisgebiet stehen also überdurchschnittlich hohe finanzielle Mittel für Konsumzwecke zur Verfü- gung. Die Stadt Meerbusch weist mit einem Indexwert von 160 die höchste Kaufkraft auf. Meerbusch zählt in Deutschland zu den Kommunen mit der höchsten Kaufkraft. Zwar verzeichnen Jüchen (112,1) und Dormagen (109,8) einen im direkten Vergleich geringeren Kaufkraftindex, dieser liegt jedoch immer noch über dem Landes- und Bundesdurchschnitt.

20 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 7: Kaufkraftindex pro Haushalt in den Kommunen 2015

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: GfK GeoMarketing, eigene Darstellung

Der Rhein-Kreis Neuss verzeichnet des Weiteren eine positive Entwicklung bei Positive Entwicklungen bei der den Beschäftigten am Arbeitsort. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigtenzahl in allen Kom- munen des Rhein-Kreis Neuss Beschäftigten ist von 2010 bis 2015 um 9,5 Prozent angestiegen. Der Zuwachs ist nach Angabe der Industrie- und Handelskammer insbesondere den Han- dels- und Dienstleistungssektoren zuzurechnen. Allein bis zum Jahr 2012 sind in diesem Sektor rd. 7.000 neue Arbeitsplätze entstanden. Hohe Zuwachsraten haben der Einzelhandel und der Bereich „Gesundheit und Soziales“ zu verzeichnen. Überdurchschnittliche Zuwächse sind auch in den Bereichen Groß- handel, Verkehr und dem Finanzbereich festzustellen. Insgesamt hat der Rhein-Kreis Neuss somit den Strukturwandel gut bewältigt und sich zu einem Handels- und Dienstleistungsstandort entwickelt3. Im Vergleich der Regionen

3 Vgl. IHK (Hg.) 2013: Wirtschaftliche Strukturen und Entwicklungen im Rhein-Kreis Neuss, erschienen in: IHK-Schriftenreihe Ausgabe 140, Juli 2013

21 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

des Niederrheins verzeichnet der Rhein-Kreis Neuss im langfristigen Verlauf seit 1999 den höchsten Zuwachs an Beschäftigten, gefolgt von Mönchenglad- bach. Dienstleistungsberufe bilden derzeit über die Hälfte des Beschäftigten- anteils, gefolgt von den Produktionsberufen mit rd. 25 Prozent Anteil.4

Abbildung 8: Entwicklung der Beschäftigten am Arbeitsort im Rhein-Kreis Neuss 2010-2015

150.000 145.000 140.110 140.000 136.943 133.395 134.647 135.000 131.322 127.972 130.000 125.000 120.000 115.000 110.000 105.000 100.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Beschäftigte am Arbeitsort

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, Statistik der Bundesagentur für Arbeit eigene Darstellung

Kaarst verzeichnet im Vergleich Bei der differenzierten Betrachtung der Beschäftigtenentwicklung der einzel- den höchsten Beschäftigtenzu- nen Kommunen im Kreis ist ebenfalls in allen Kommunen eine Zunahme der wachs Beschäftigtenzahlen festzustellen. Die stärkste Zunahme weist Kaarst mit einem Plus in Höhe von 22,8 Prozent auf, die geringste Dormagen (+4,2%).

Tabelle 2: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort in den Kommunen des Rhein-Kreis Neuss 2010-2015

2010 2015 Veränderung 2010-2015 Dormagen 17.267 17.988 +4,2 % Grevenbroich 19.839 20.805 +4,9 % Jüchen 2.808 3.119 +11,1 % Kaarst 7.738 9.506 +22,8 % Korschenbroich 5.854 6.433 +9,9 % Meerbusch 11.964 13.052 +9,1 % Neuss 61.176 67.685 +10,6 % Rommerskirchen 17.267 17.988 +14,8 %

InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, Statistik der Bundesagentur für Arbeit, eigene Darstellung

Die Arbeitslosigkeit hat sich im Rhein-Kreis Neuss spiegelbildlich positiv entwickelt. Der Beschäftigtenzuwachs geht somit einher mit einer Verringerung der Arbeitslosigkeit. Zum Jahr 2015 liegt die Arbeitslosenquote (gleitender 12- Monatsdurchschnitt zum Stand Dezember) im Rhein-Kreis Neuss mit 6,1 Pro- zent auf einem unterdurchschnittlichen Niveau, verglichen mit NRW (8,0%), Düsseldorf (8,5%), Köln (9,4%) und dem Rhein-Erft-Kreis (7,5%). Seit dem Jahr 2005 hat sich die Arbeitslosigkeit im Rhein-Kreis Neuss um 26 Prozent

4 Vgl. IHK (Hg.) 2016: Arbeitsmarkt Mittlerer Niederrhein. Analyse zu den Auswirkungen von Fachkräftemangel, Zuwanderung und Regulierung, erschienen in: IHK-Schriftenreihe Ausgabe 153, Januar 2016

22 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss verringert. Im Vergleich mit der Region (z.B. Krefeld, Kreis Viersen) hat sich der Abbau der Arbeitslosigkeit im Rhein-Kreis Neuss positiver entwickelt5. In 2016 ist die Arbeitslosenquote (gleitender 12-Monatsdurchschnitt zum Stand Dezember) auf Kreisebene weiter auf 5,7 Prozent zurückgegangen. Mit 3,6 Prozent weist Korschenbroich die niedrigste Quote in 2016 auf, während in Neuss die Arbeitslosenquote 7,5 Prozent beträgt (weitere Arbeitslosenquo- ten6: Dormagen: 4,9 %, Grevenbroich: 5,5 %, Kaarst: 4,4 %, Meerbusch: 4,7 %).7

2.4. Der Blick in die Zukunft: Ergebnisse der Bevölkerungsprognose

Die Entwicklung der Einwohnerzahl einer Stadt stellt eine wesentliche Kompo- Geburten, Sterbefälle und Wan- nente für die zukünftige Entwicklung einer Stadt dar. Eine verlässliche Bevöl- derungen als entscheidende Komponenten der künftigen kerungsprognose ist im Wesentlichen durch folgende Einflussfaktoren gekenn- Bevölkerungsentwicklung zeichnet: Geburtenniveau (Fertilität), Sterblichkeitsniveau (Mortalität) und Umfang der Wanderungen (Migration).

Sowohl die altersspezifischen Geburtenraten als auch die altersspezifischen Künftiger Wanderungssaldo ist Sterbewahrscheinlichkeiten haben in den letzten Jahren einen relativ gleich- die unsicherste Komponente förmigen Verlauf angenommen. Die unsicherste Komponente stellt der Umfang der Wanderungen dar. Sie hängen oftmals von einer Vielzahl von Faktoren ab, z. B. wirtschaftliche oder politische Maßnahmen, die nur sehr schwer einzu- schätzen sind. Grundlage der vorliegenden Analyse bildet die Bevölkerungsvo- rausberechnung des statistischen Landesamtes Information und Technik NRW (IT.NRW) mit ihrer sogenannten „Basisvariante“.

Die Bevölkerungsprognose von IT.NRW („Basisvariante“) basiert auf dem Be- Referenzzeitraum der Wanderun- völkerungsstand vom 01.01.2014, der auf Grundlage der Zensus 2011- gen in der IT.NRW Bevölkerungs- prognose: 2011-2013 Erhebung fortgeschrieben wurde. Es wurden folgende Annahmen getroffen: Als Basisjahre für die Geburtenentwicklung, Sterbefälle und die Annahmen zum Wanderungsgeschehen wurde der Zeitraum 2011 bis 2013 angenommen. Hin- sichtlich der Steigerung der Lebenserwartung wurde für Männer eine Erhöhung um +4,2 Jahre und bei Frauen um +3,2 Jahre bis 2040 angesetzt. In Bezug auf die künftigen Landesbinnenwanderungen wurde der Referenzzeitraum 2011 bis 2013 zu Grunde gelegt, wo hingegen für die Wanderungen über die Gren- zen von Nordrhein-Westfalen spezifische Annahmen getroffen werden: bezüg- lich der Wanderungsverflechtungen mit den übrigen deutschen Bundesländern wird ab 2018 ein Rückgang des aktuell negativen Wanderungssaldos auf Lan- desebene angenommen. Grundlage für die regionale Verteilung der Wande- rungsverluste bildet wiederum der Zeitraum 2011 bis 2013. Bezüglich der Wanderungsannahmen über die Bundesgrenzen wurden auf Landesebene für die Jahre 2014 und 2015 steigende Wanderungsgewinne gegenüber 2013 angesetzt. Anschließend wird eine anhaltende, aber rückläufige Zuwanderung aus dem Ausland angenommen. Für die Regionalverteilung dient auch hier wieder der Referenzzeitraum 2011 bis 2013.

5 Vgl. IHK (Hg.) 2016: Arbeitsmarkt Mittlerer Niederrhein. Analyse zu den Auswirkungen von Fachkräftemangel, Zuwanderung und Regulierung, erschienen in: IHK-Schriftenreihe Ausgabe 153, Januar 2016 6 Da die Bundesagentur für Arbeit (BA) keine Arbeitslosenquoten für Regionen mit weniger als 15.000 zivilen Erwerbspersonen veröffentlicht, liegen für Jüchen und Rommerskirchen keine Quoten vor. 7 Vgl. Statistik der Bundesagentur für Arbeit: Arbeitsmarkt in Zahlen, Bestand an Arbeitslosen und Arbeitslosenquote, Düsseldorf, Dezember 2016

23 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Aufgrund des Erstellungszeitpunktes der Bevölkerungsprognose konnte die Fluchtmigration der Jahre 2015 und 2016 noch nicht berücksichtigt werden. Die Auswirkungen dieser Entwicklung auf den Wohnungsbedarf werden im Folgenden hinzugeschätzt. Bereits ohne die zusätzliche Erhöhung des Wande- rungssaldos in den Jahren 2015 und 2016 zeigt sich für das Kreisgebiet eine bis 2030 positive Entwicklungsprognose. IT.NRW schätzt bis 2030 einen Zu- wachs von etwa 20.000 Einwohnern voraus, sodass der Rhein-Kreis Neuss 461.130 Einwohner zu verzeichnen hätte.

Bevölkerungszuwachs bis 2030 Innerhalb der kreisangehörigen Kommunen wird für die Städte Neuss, Meer- im Kreisgebiet erwartet, stärkste busch und Rommerskirchen mit über fünf Prozent der im Vergleich höchste Zuwächse in Neuss, Meerbusch und Rommerskirchen mit über 5 Einwohnerzuwachs prognostiziert. Demgegenüber stehen Korschenbroich und Prozent Kaarst, für die ein Zuwachs um bis zu zwei Prozent erwartet wird. Im Mittelfeld der kreisangehörigen Kommunen liegen Jüchen, Grevenbroich und Dormagen mit zwei bis fünf Prozent Zuwachs bis zum Jahr 2030.

Abbildung 9: Entwicklung der Bevölkerung 2014-2030

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

24 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Für die künftige Bereitstellung nachfragegerechten Wohnraums in den Kom- munen des Rhein-Kreis Neuss ist jedoch nicht nur die absolute Veränderung der Einwohnerzahl von Bedeutung, sondern insbesondere die künftige Zu- sammensetzung der Bewohner hinsichtlich ihrer Altersstrukturen. Diese werden sich im Rhein-Kreis Neuss bereits bis zum Jahr 2030 deutlich verändern.

Das Ergebnis der Bevölkerungsprognose verdeutlicht, dass bis 2030 insge- Differenzierte Entwicklung bei samt mit einer geringen Zunahme der unter 18-Jährigen und einer geringen den Familien zu erwarten: Rück- gang an Familien insbesondere in Abnahme der 30- bis unter 50-Jährigen zu rechnen ist. Hierbei handelt es sich Kaarst und Korschenbroich um die Altersgruppen, die gemeinsam die Zielgruppe der Familien darstellen.

Innerhalb des Kreises ergibt sich in dieser Altersgruppe ein differenziertes Bild: Während in Meerbusch, Neuss und Rommerskirchen noch mit einer leichten Zunahme an Familien zu rechnen ist, zeigt sich in allen weiteren Kommu- nen des Kreises ein prognostizierter Rückgang an Personen unter 18 Jahren und in der Altersgruppe der 30- bis unter 50-Jährigen. Der höchste prozentua- le Rückgang der skizzierten Zielgruppe wird für Kaarst und Korschenbroich erwartet.

Abbildung 10: Entwicklung der unter 18-Jährigen in den Kommunen 2014-2030

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

25 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Eng hiermit verbunden ist eine Veränderung der Zielgruppenansprache im Rahmen der Bereitstellung von Wohnangeboten. Zwar ist die Nachfrage nach Wohneigentum in Form von Eigentumswohnungen und Eigenheimen derzeit aufgrund des günstigen Zinses hoch – der Blick auf die Veränderung der Al- tersstrukturen bis 2030 zeigt jedoch auf, dass die Zielgruppe der Familien künftig zumindest rein quantitativ an Bedeutung verlieren wird.

Abbildung 11: Entwicklung der 30- bis unter 50-Jährigen in den Kommunen 2014-2030

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Alterung der Gesellschaft nimmt Spiegelbildlich hierzu nimmt die Alterung der Gesellschaft im Zuge des demo- zu: Erhöhung der Personen über grafischen Wandels zu. Erhöhte Alterungsprozesse sind in der Hälfte des 75 Jahre um mehr als ein Drittel in Kaarst, Korschenbroich und Kreisgebietes zu erwarten. Die Gruppe der Senioren im Alter von 75 Jahren und Dormagen älter wird in den Kommunen Kaarst, Korschenbroich und Dormagen um mehr als 30 Prozent anwachsen. Zuwächse zwischen 15 und 30 Prozent werden in Neuss und Rommerskirchen erwartet, die im Vergleich geringste Zunahme mit bis unter 15 Prozent wird für Meerbusch, Jüchen und Grevenbroich prognostiziert. Insgesamt wächst im Kreisgebiet der Bedarf an altersgerechten, barrie-

26 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss refreien Wohnformen deutlich an. Der höchste Bedarf wird – analog zur prognostizierten Altersstrukturveränderung – in Kaarst, Korschenbroich und Dor- magen erwartet.

Abbildung 12: Entwicklung der Senioren ab 75 Jahren in den Kommunen 2014-2030

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

2.5. Bestandsaufnahme – Analyse des Wohnungsangebotes und -bestands

In der Bestandsanalyse werden die Entwicklungen in den einzelnen Woh- Bestandsanalyse umfasst Bautä- nungsmarktsegmenten dargestellt. Diese umfasst u.a. die Anteile der einzel- tigkeit, marktaktives Angebot und Bestandssituation nen Marktsegmente, die unterschiedlichen Wohngrößenklassen, das Preisni- veau sowie die Baufertigstellungsdichten in den Kommunen des Landkreises.

27 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Wohnungsbestand

In Jüchen und Rommerskirchen Die folgende Tabelle vergleicht die Wohnungsbestände der Kommunen des ist jede vierte bis fünfte Woh- Kreises nach der Anzahl der Wohnungen, dem Anteil in Mehrfamilienhäusern nung dem Mehrfamilienhaus zuzuordnen – In Neuss ist es sowie dem Anteil der öffentlich geförderten Mietwohnungen an Wohneinheiten mehr als jede zweite Wohnung in Mehrfamilienhäusern im Jahr 2015. Dabei ist festzustellen, dass der Anteil der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern in den kleineren, stärker ländlich geprägten Kommunen im Vergleich zu den weiteren Kommunen geringer ist. So weisen Jüchen (25,1%) und Rommerskirchen (21,9%) den geringsten Anteil an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im Kreis auf.

Kreisweit aktuell noch stärkere In der Gesamtbetrachtung der kreisweiten Zahlen zeigt sich, dass das Segment Prägung durch Ein- und Zweifami- der Ein-und Zweifamilienhäuser am Wohnungsmarkt derzeit einen höheren lienhäuser Stellenwert gegenüber dem Mehrfamilienhausbau einnimmt. Die einwohner- stärkste Stadt Neuss stellt eine Ausnahme innerhalb des Kreises dar, hier ist der Anteil der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern mit 60,2 Prozent am höchsten. Anteilsmäßig am meisten öffentlich geförderte Wohnungen können Jüchen (26%), Neuss (15,7%) und Grevenbroich (11,5%) zugesprochen werden. In den weiteren Kommunen liegt dieser Anteil jeweils unter acht Prozent, einen nur geringen Anteil öffentlich geförderter Wohnungen an allen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern weist die Gemeinde Rommerskirchen auf.

Tabelle 3: Wohnungsbestand in den Kommunen 2015

Vergleich: Wohnungsbestand 2015 Anzahl Wohnungen Anteil WE in MFH Anteil öffentlich- geförderte WE* Dormagen 29.037 49,4 % 7,4 % Grevenbroich 29.934 42,0 % 11,5 % Jüchen 10.605 25,1 % 26,0 % Kaarst 20.233 45,0 % 4,1 % Korschenbroich 15.689 30,6 % 5,8 % Meerbusch 27.628 49,7 % 5,4 % Neuss 74.484 60,2 % 15,7 % Rommerskirchen 5.832 21,9 % 3,5 %

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: NRW.BANK Wohnungsmarktprofile, eigene Darstellung (*Anteil öffentlich geförderter Mietwohnungen an WE in MFH)

Wohnfläche

Durchschnittliche Wohnfläche Die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner im Kreis beträgt 43,6 Quad- aufgrund stärkerer Prägung durch ratmeter im Jahr 2011 (Ergebnis der Zensuserhebung) und liegt damit im Be- MFH in Neuss und Dormagen am kleinsten reich des Landesdurchschnitts (42,6 m²). Im kreisweiten Vergleich ist diese in den größeren Städten Neuss (40,9 m²) und Dormagen (41,5 m²) mit einem größeren Anteil an Mehrfamilienhäusern am kleinsten, wohingegen den Ein- wohnern von Korschenbroich (47,7 m²) und Meerbusch (48,2 m²) die im Ver- gleich größten Wohnflächen zur Verfügung stehen. Insgesamt sind die Wohn- flächen in den ländlich geprägten Kommunen mit geringeren Bodenpreisen und einer stärkeren Prägung durch Eigenheime im Vergleich größer als in den urbaneren Kommunen. Die Stadt Meerbusch nimmt aufgrund des hohen Kauf- kraftindex eine Sonderstellung ein.

28 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 13: Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner in m² in den Kommunen 2011

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Zensus 2011, eigene Darstellung

Wohneigentümerquote 2011

Die Wohneigentümerquote ist im Jahr 2011 besonders dort hoch, wo das Seg- Rommerskirchen und Jüchen mit ment der Ein- und Zweifamilienhäuser einen hohen Stellenwert am Woh- höchsten Eigentumsquoten nungsmarkt einnimmt. So weisen die einwohnerschwächeren Kommunen Rommerskirchen (67,8%) und Jüchen (65,5%) die höchsten Quoten im Kreis auf. Die vergleichsweise geringsten Eigentümerquoten verzeichnen die Kom- munen Richtung Düsseldorf, darunter Meerbusch (49,9%) und Neuss (40,9). Im Vergleich zu NRW (42,9%) ist die Wohneigentümerquote im Rhein-Kreis Neuss mit 50,7 Prozent überdurchschnittlich.

29 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 14: Eigentümerquote in Prozent in den Kommunen 2011

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Zensus 2011, eigene Darstellung

Wohnungsleerstand

Leerstand im Rhein-Kreis Neuss Zum Zeitpunkt der Erhebung des Zensus im Jahr 2011 ist im Rhein-Kreis Neuss ist nicht strukturell bedingt, (2,5%) insgesamt eine vergleichsweise geringe Leerstandsquote vorzufinden, entspricht vielmehr der am Markt notwendigen Fluktuationsreserve die noch unter dem Durchschnitt von NRW (3,6%) liegt. In Kaarst beträgt die Leerstandsquote lediglich 1,6 Prozent. In allen weiteren Kommunen liegt die Quote zwischen 2,1 und 2,8 Prozent, wobei die größeren Städte mit einem größeren Mehrfamilienhausbestand gleichzeitig eine etwas höhere Quote verzeichnen. Insgesamt liegt sie mit unter 3 Prozent jedoch auf dem Niveau der notwendigen Fluktuationsreserve am Wohnungsmarkt. Am Markt sollten immer einige Wohnungen leer stehen, damit Wohnungswechsel stattfinden kön- nen. Diese Mobilitäts- und Fluktuationsreserve wird mit zwei bis drei Prozent beziffert. Marktexperten weisen darauf hin, dass sich die Nachfragesituation seit der Zensuserhebung noch einmal verschärft hat und davon ausgegangen

30 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss werden kann, dass der Leerstand noch weiter reduziert werden konnte. Dazu beigetragen hat auch der erhöhte Zuzug aus dem Ausland in 2015 und 2016, darunter die fluchtbedingte Migration und die notwendige Unterbringung der Personen und Haushalte im regulären Wohnungsbestand.

Abbildung 15: Leerstandsquote in Prozent in den Kommunen 2011

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Zensus 2011, eigene Darstellung

Bautätigkeit/Investitionsklima

Die Betrachtung der Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohngebäuden im Bautätigkeit zieht an, 2016 Kreisgebiet im Zeitraum von 2005 bis 2016 zeigt, dass sowohl die jährlichen erstmals wieder überwiegender Anteil in Mehrfamilienhäusern Baufertigstellungen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern als auch in Ein- und Zweifamilienhäusern etwa seit 2010 wieder ansteigen. In den letzten Jahren des Betrachtungszeitraumes nimmt die Dynamik beim Bau von Mehrfa- milienhäusern zu. Insgesamt liegt der Neubauschwerpunkt jedoch mit Aus- nahme des Jahres 2016 im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser. Die hohe

31 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Bautätigkeit im Bereich der Mehrfamilienhäuser in 2016 ist dabei auch auf die Flüchtlingszuwanderung zurückzuführen.

Abbildung 16: Baufertigstellungen von Wohnungen im Rhein-Kreis Neuss 2005-2016*

1.200

1.000 952 844 774 799 733 800 731 667 698 703 688 594 602 600 490 525 407 394 343 400 362 299 371 255 280 347 Anzahl Anzahl Fertigstellungen 196 200

0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Fertigstellungen Wohnungen in MFH Fertigstellungen Wohnungen in EFH/ZFH

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung (*Neubau und Baumaßnahmen)

Höhere Bauintensität in den Die segmentübergreifende Bauintensität im Rhein-Kreis Neuss (2,4), gemessen südwestlichen Kommunen des an den Baufertigstellungen pro 1.000 Einwohnern, liegt im Zeitraum von 2013 Kreises, insgesamt im Vergleich zu NRW überdurchschnittliche bis 2015 leicht über dem Landesdurchschnitt von NRW (2,0). Dabei ist inner- Bauintensität halb des Kreisgebietes eine höhere Bauintensität in den südwestlichen als in den nördlichen Gemeinden festzustellen.

In den beiden einwohnerschwächsten Gemeinden Jüchen (5,2) und Rommers- kirchen (4,8) ist die Bauintensität am höchsten, in Neuss (1,5) am geringsten. Die mittlere Bauintensität der vergangenen drei Jahre im Rhein-Kreis Neuss entspricht der Stadt Düsseldorf (2,4) und liegt noch unterhalb der Bauintensi- tät im Rhein-Erft-Kreis.

32 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 17: Durchschnittliche Bauintensität in den Kommunen 2013-2015

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Die folgende Abbildung stellt die durchschnittliche Bauintensität im Zeitraum Bauintensität bei WE in MFH 2013 bis 2015 im Segment der Mehrfamilienhäuser dar. Insgesamt ist die insgesamt unterdurchschnittlich, gemessen an den Einwohnern Bautätigkeit in diesem Segment im Kreis (0,8) eher gering und liegt unter dem höchste Bauintensität in Rom- Landesdurchschnitt (1,0) und deutlich unter der Düsseldorfs (2,1). Trotz der merskirchen Nähe zu den beiden Rheinmetropolen Düsseldorf in Köln ist auch in den urbaneren Kommunen eine geringe Bauintensität in diesem Segment festzustellen. Das ländlich geprägte Rommerskirchen weist mit 1,6 Baufertigstellungen pro 1.000 Einwohner die höchste Bauintensität im Rhein-Kreis Neuss im Segment der Mehrfamilienhäuser auf. Neuss (0,6) als einwohnerstärkste Stadt und mit direkter Grenze an Düsseldorf weist hingegen die geringste Bautätigkeit auf.

33 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 18: Durchschnittliche Bauintensität im Segment der Mehrfamilienhäuser in den Kommunen 2013-2015

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

Mittlere Bauintensität im Seg- Ein ambivalentes Bild stellt sich im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser ment der Ein- und Zweifamilien- im Vergleich mit dem Bundesland NRW (1,0) und Düsseldorf (0,3) dar. Hier häuser, insbesondere in den ländlicheren Kommunen des werden 1,4 Wohneinheiten je 1.000 Einwohner im Kreisgebiet verzeichnet. In Kreises den südlichen Gemeinden ist die Bauintensität insgesamt höher. In den länd- lich geprägten Gemeinden Jüchen (4,4) und Rommerskirchen (3,2) ist die höchste, in Kaarst (0,6) und Neuss (1,0), gemessen an den jeweiligen Einwoh- nerzahlen, die geringste Bautätigkeit festzustellen.

34 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 19: Durchschnittliche Bauintensität im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser in den Kommunen 2013-2015

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung

2.6. Der Markt für Mietwohnungen

Angebot und Nachfrage am Mietwohnungsmarkt Die Auswertung der Wohnungsannoncen der Jahre 2011 bis 20168, die in das Portal ImmobilienScout24 eingestellt wurden, ergibt für den Rhein-Kreis Neuss rd. 30.000 verwertbare Mietwohnungsinserate. Diese werden im Fol- genden hinsichtlich ihres Preisgefüges und des Interesses untersucht.

Im regionalen Vergleich zeigt sich, dass das Mietwohnungsangebot im Rhein- Kreis Neuss mit durchschnittlich 1.151 Hits/Monat auf ein überdurchschnittli-

8 Aus dem Jahr 2016 konnten nur die Daten des ersten Quartals berücksichtigt werden.

35 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

ches Interesse stößt. Der Rhein-Kreis Neuss kann also als beliebte Wohnlage in der Region bezeichnet werden. In Düsseldorf und insb. Köln liegen die Nach- frageindikatorenwerte aber noch deutlich höher. Auch preislich hebt sich der Rhein-Kreis Neuss gemeinsam mit dem Rhein-Erft-Kreis von den umliegenden Kreisen/Gemeinden ab. Dabei liegt der durchschnittliche Mietpreis von 7,23 Euro/m² aber noch deutlich unter den in Düsseldorf und Köln aufgerufenen durchschnittlichen Angebotspreisen.

Tabelle 4: Durchschnittliche Mietpreise und Nachfrageindikatorenwerte im regionalen Vergleich (sortiert nach Hits/Monat)

Durchschnittlicher Mietpreis Kreis/Stadt Hits/Monat in €/m²

Mönchengladbach 5,88 709

Kreis Heinsberg 5,59 727

Kreis Mettmann 7,02 786

Krefeld 6,17 822

Kreis Viersen 6,13 854

Rhein-Erft-Kreis 7,19 974

Rhein-Kreis Neuss 7,23 1.151

Düsseldorf 9,18 1.468

Köln 9,26 2.662

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Mittlerer Angebotspreis bei Im Umland von Düsseldorf besteht das höchste Mietpreisniveau, sodass Meer- Mietwohnungen variiert von 5,90 busch (8,19 €/m²), Kaarst (7,34 €/m²) und Neuss (7,23 €/m²) im Durchschnitt Euro/m² in Jüchen bis 8,19 Eu- ro/m² in Meerbusch die höchsten, durchschnittlichen Angebotsmieten (nettokalt) aufweisen. In Richtung Südwesten nimmt das Mietpreisniveau innerhalb des Kreises ab. Grevenbroich (6,34 €/m²) und Jüchen (5,89 €/m²) bieten im kreisweiten Ver- gleich die günstigsten Mietwohnungen an.

36 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 20: Preise von Mietwohnungen in den Kommunen 2011-2016

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Auf kleinräumiger Ebene der gebildeten Quartiere zeigt sich ein ähnliches Bild Mietpreisniveau nimmt in Rich- im Mietpreisgefüge. So nimmt das Mietpreisniveau in Richtung Südwesten ab, tung Südwesten ab, geringe Preisunterscheide in Kaarst, wobei es in den Kommunen Kaarst, Korschenbroich, Jüchen und Rommerskir- Korschenbroich, Jüchen und chen insgesamt nur geringe kleinräumige Preisunterschiede gibt. In Greven- Rommerskirchen broich befinden sich preisgünstigere Bestände in weniger gefragten Lagen in Richtung Kraftwerke (z.B. Quartiere Neurath/Allrath).

Ein differenziertes Bild zeigt sich in Neuss und Dormagen. Dormagen-Mitte und das angrenzende Rheinfeld verzeichnen im gesamtstädtischen Bild gemeinsam mit Delhoven und Nievenheim mit durchschnittlichen Preisen zwischen 7,50 Euro/m² und 8,00 Euro/m² das teuerste Preisniveau, demgegen- über sind die angebotenen Wohnungen in den Quartieren Hacken- broich/Hackhausen (trotz Nähe zu Köln) und Horrem mit bis zu 6,00 Euro/m² im Durchschnitt deutlich günstiger. Die Quartiere in Neuss bilden das gesamte

37 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Preisgefüge von unter 6,00 Euro/m² bis oberhalb von 8,00 Euro/m² ab. Das Quartier Morgensternsheide verzeichnet einen durchschnittlichen Angebots- preis von 8,92 Euro/m², während im Quartier Erfttal Mietwohnungen zu einem Preis von 5,80 Euro/m² offeriert werden.

Alle Quartiere der Stadt Meerbusch verzeichnen im Segment der Mietwohnun- gen Durchschnittspreise von mindestens 7,50 Euro/m², Angebote in Büderich werden im Schnitt zu 8,45 Euro/m² angeboten.

Abbildung 21: Kleinräumige Differenzierung der Angebotspreise von Mietwohnungen

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Beliebtheit der Rheinmetropolen Die Nachfragekennziffer für Mietwohnungen (Hits/Monat) ist ein Indikator für strahlt aus die Wohnpräferenzen Wohnungssuchender am Mietwohnungsmarkt. Im Aus- wertungszeitraum 2011 bis 2016 sind im Rhein-Kreis Neuss Wohnstandorte nahe der Rheinmetropolen Köln und Düsseldorf im Vergleich der Kommunen untereinander besonders gefragt. Insbesondere in Neuss (1.375 Hits/Monat) und Dormagen (1.200 Hits/Monat) sind erhöhte Nachfragewerte festzustellen. In den südwestlichen Kommunen schwächt sich die Nachfragekennziffer für Mietwohnungen leicht ab. Jüchen (787 Hits/Monat) und Rommerskirchen (813 Hits/Monat) als kleinere Gemeinden mit einer aktuell starken Prägung durch das Eigenheimsegment erfahren das geringste Interesse in diesem Segment.

38 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 22: Nachfrage nach Mietwohnungen in den Kommunen 2011-2016

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Die kleinräumige Betrachtung des Interesses an Mietwohnungen im Bestand Sogwirkung Düsseldorfs im verdeutlicht zum einen die Interessensschwerpunkte in Neuss, Dormagen und östlichen Kreisgebiet spürbar und reicht bis nach Grevenbroich Kaarst sowie zum anderen die Sogwirkung Düsseldorfs, die im östlichen Kreis- gebiet spürbar ist und nach Einschätzung der befragten Experten bis nach Grevenbroich reicht. Es zeigt sich, dass insbesondere entlang der Verkehrs- achse A57, welche die Region an Köln im Süden und Krefeld im Norden anbin- det, ein erhöhtes Interesse am Wohnungsmarkt besteht. Eine deutliche An- spannung des Mietwohnungsmarktes zeigt sich in den Neusser Quartieren. Neben Grimlinghausen (nach Angabe des Capital Immobilienkompass eine der Neusser Toplagen) ist hier u.a. das innenstadtnahe Quartier Furth-Süd heraus- zugreifen. Neuss profitiert insgesamt von beliebten Quartieren in Innenstadt- nähe und stellt aufgrund der Verkehrsanbindung in die Region (über A52 bzw. B7 nach Düsseldorf und über A57 nach Köln) einen beliebten Wohnstandort für Berufspendler dar. Neubauangebote erfahren in Neuss insgesamt eine hohe

39 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Nachfrage. Neben dem bereits genannten Furth-Süd sind hier die Quartiere Dreikönigenviertel, die Innenstadt und Rosellen in Stadtrandlage zu nennen. Hier wurden in den vergangenen fünf Jahre entsprechende Objekte offeriert, die, gemessen an den Hits/Monat ein überdurchschnittliches Interesse erfahren haben.

Korschenbroich verzeichnet in In Korschenbroich hängt die Vermietungssituation nach Experteneinschätzung Nähe zu S-Bahn-Haltepunkten u.a. von der verkehrlichen Anbindung ab. Eine gute Nachfrage erfahren Stand- gute Nachfragesituation bei Mietwohnungen orte mit Anbindung an die S-Bahn-Punkte. Innerhalb der Analyse des marktaktiven Angebots sticht das Quartier Pesch mit einem überdurchschnittlichen Interesse hervor, das ebenfalls über eine Anbindung an die genannte S-Bahn- Verbindung verfügt. Rommerskirchen kann von der Sogwirkung der Stadt Köln profitieren, dies zeigt sich auch in erhöhten Nachfragewerten des Quartiers Frixheim-Anstel/Nettesheim-Butzheim, von dem aus über die B477 und die B59 die Stadt Köln innerhalb von rd. 15 Minuten zu erreichen ist.

In Kaarst ist die Nachfragesituation kleinräumig differenziert zu betrachten. Im Bereich des Mietwohnungsbestands erfahren Kaarst/Kleinsiep/ Broicher- seite und Vorst/Linnig eine überdurchschnittliche Nachfrage, während im Neubausegment auch das Quartier Rottesheide/Driesch mit über 1.000 Hits/Monat/Objekt gut gefragt ist. Wichtig für die Wohnstandortpräferenzen in Kaarst sei vor allem die infrastrukturelle Ausstattung, wie lokale Marktakteure berichten. Insgesamt ist in Richtung Rommerskirchen und zu Teilen in Greven- broich eine leichte Abschwächung des Interesses festzustellen. Marktexperten beschreiben den Mietwohnungsmarkt in Grevenbroich als „derzeit angespannt, aber nicht überhitzt“.

40 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 23: Interesse an Mietwohnungen (Bestand) auf kleinräumiger Quartiersebene

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

In der Verschneidung von Mietwohnungsangebot und -nachfrage verfestigt sich das Bild von besonders angespannten Märkten in Neuss, Dormagen und Kaarst. Eine überdurchschnittliche Nachfrage bei gleichzeitig überdurch- schnittlichem Angebot zeigt sich in den zentralen Lagen von Dormagen und Neuss sowie im südlichen Neuss und nördlichen Kaarst.

Eine überdurchschnittliche Nachfrage bei unterdurchschnittlichem Angebot ist in den zentralen Lagen von Kaarst, dem nordöstlichen Dormagen, zahlreichen Quartieren in Neuss und dem südwestlichen Korschenbroich zu konstatieren.

41 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 24: Angebot-Nachfrage-Verschneidung, Mietwohnungen aller Baujahre

Kaarst/Kleinsiep/Broicherseite

Norf Grimlinghausen

Mitte

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Hohes Interesse nach kleinen Neben der Auswertung der durchschnittlichen Angebotspreise und der Nach- Single- und Paarwohnungen fragekennziffer ist auch die Gegenüberstellung von Preisen und Wohnflächen- sowie bei preisgünstigen familiengerechten Wohnungen klassen von Bedeutung, um qualitative Nachfrageschwerpunkte bestimmen zu können. Die untenstehende Matrix aus Wohnflächen- und Preisklassen zeigt auf, dass im Rhein-Kreis Neuss sowohl kleine Wohnungen bis 65 m², als auch familiengerechte Wohnungen mit größeren Wohnflächen ab 95 m² besonders gefragt sind. Bei den sehr großen Wohnungen ab 110 m² schwächt sich das Interesse jedoch mit steigendem Preis schneller ab, da hier mit Mieten oberhalb von 1.000 Euro/Monat die Grenze zur Wohneigentumsbildung erreicht wird.

Die Nachfrageschwerpunkte beziehen sich auf kleine Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment für Single- und Paarhaushalte mit geringer bis durchschnittlicher Wohnkaufkraft sowie auf größere Wohnungen für Familien mit vier Zimmern im unteren und mittleren Preissegment. Die gefragten, kleinen Wohnungen sind tendenziell in den zentralen Lagen der Kommunen zu finden: So wurden im Zeitraum zwischen 2011 und 2016 über 1.000 Mietwoh- nungen der entsprechenden Wohnfläche in Meerbusch-Büderich und in der Innenstadt von Neuss angeboten. Die kleineren Gemeinden verzeichnen in

42 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss diesem Segment ein geringes Angebot in Höhe von 100 marktaktiven Woh- nungen.

Ab 8,00 Euro/m² nettokalt nimmt das Interesse bereits ab, ab 9,00 Euro/m² Deutliche Preisunterschiede im dünnt sich die Nachfragergruppe aus, wenngleich nach Angabe befragter Neubausegment in den kreisan- gehörigen Kommunen Marktexperten auch für Wohnungen mit einem Nettokaltpreis von 10,00 Eu- ro/m² noch Nachfrager gefunden werden können. Hierbei handelt es sich häu- fig um neuwertige bis neue Wohnungen. Die durchschnittlichen Angebotsprei- se solcher Wohnungen differieren innerhalb der kreisangehörigen Kommunen und ihren Quartieren. Während eine neuwertige Mietwohnung in Meerbusch- Büderich durchschnittlich zu 11,14 Euro/m² offeriert wird, beläuft sich der Angebotspreis in der Neusser Innenstadt auf 9,50 Euro/m². Günstiger sind entsprechende Mietwohnungen in Dormagen-Mitte (8,76 Euro/m²) und Gre- venbroich (7,96 Euro/m²). Preise von etwa 10,00 Euro/m² werden in den Quartieren Selikum/Reuschenberg und dem Stadionviertel aufgerufen.

Neben den kleinen Wohnungen besteht ein weiterer Bedarf im Segment der familiengerechten Wohnungen. In diesem Segment ist die Nachfrage weniger von der konkreten Lage innerhalb der Kommunen, sondern von der Erreichbar- keit der relevanten Infrastrukturen (Kitas, Schulen) abhängig. Gutverdienende Haushalte sind hierbei in der Lage, Nettokaltmieten oberhalb von 10,00 Eu- ro/m² zu zahlen.

Der Angebotsschwerpunkt über alle Baujahre hinweg liegt bei den mittelgro- ßen Wohnungen zwischen 65 und 95 m² im mittleren Preissegment zwischen 6,30 und 8,00 Euro/m².

Abbildung 25: Wohnungsannoncenauswertung Mietwohnungen: Gegenüberstellung Wohn- flächen und Angebotspreise

€/m² bis 50 m² bis 65 m² Bis 80 m² bis 95 m² bis 110 m² 110+ m² €/m² bis <5,60 174 595 1.127 575 320 324

5,60 bis <6,30 326 948 1.478 831 360 421

6,30 bis <7,10 929 1.879 2.409 1.591 763 486

7,10 bis <8,00 1.350 1.790 1.908 1.434 587 490

8,00 bis <9,00 1.188 876 980 732 439 472

9,00 und mehr 746 396 427 460 358 678

Legende für die Nachfrage

Sehr hohe Nachfrage (über 1.400) Höhere Nachfrage (1.200 -1.400) Mittlere Nachfrage (1.000-1.200) Geringere Nachfrage (800-1.000) Sehr geringe Nachfrage (unter 800) Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24 2011-2016

Nach Einschätzung der Marktexperten sind die Marktanspannung im Segment Nach Einschätzung befragter der Mietwohnungen im Rhein-Kreis Neuss sowie der Überschwappeffekt aus Marktexperten kein struktureller Leerstand bei professionellen Düsseldorf deutlich spürbar. Gespräche mit Wohnungsunternehmen und Woh- Unternehmen

43 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

nungsgenossenschaften im Kreis haben aufgezeigt, dass bei den professionell agierenden Unternehmen derzeit kein struktureller Leerstand besteht. Viel- mehr kann die hohe Nachfrage nicht bedient werden und es werden Wartelis- ten geführt. Der Nachfragefokus liegt bei den kleinen Wohnungen, insbesondere in den zentralen Lagen der kreisangehörigen Kommunen. Insgesamt ist im Segment der kleinen Wohnungen eine Zielgruppenkonkurrenz spürbar: Ältere und junge Haushalte, die auf bezahlbaren Wohnraum in zentralen Lagen angewiesen sind, konkurrieren hier um Wohnraum. Die Randlagen der Kommu- nen verzeichnen im Gegenzug zwar noch immer eine Nachfrage, die Vermie- tungszeiten sind hier im direkten Vergleich länger, insbesondere wenn die jeweiligen Quartiere über keine nennenswerten Infrastrukturangebote verfü- gen. Eine weitere Determinante ist die Nähe zu städtebaulichen Dominanten wie einem Kraftwerk (betrifft insbesondere Wohnlagen in der Stadt Greven- broich).

Nachholbedarf bei öffentlich Die befragten Marktexperten konstatieren weiterhin einen Nachholbedarf bei gefördertem Wohnraum und öffentlich gefördertem Mietwohnraum. Die Bewilligungsmiete im öffentlich Engpässe im mittleren Preisseg- ment geförderten Neubau liegt im Rhein-Kreis Neuss bei 5,75 Euro/m², der frei finanzierte Mietwohnungsneubau startet derzeit bei etwa 9,00 Euro/m², in Neuss und Meerbusch sogar eher bei 10,00 bis 11,00 Euro/m². Laut Einschät- zung der Marktexperten bestehen Engpässe im mittleren Preissegment, also für Haushalte, die keinen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben, für die aber die Neubaumieten nicht erschwinglich sind.

Modernisierungsbedarfe im Nach Angabe der Marktkenner ist die Lücke zwischen dem geförderten Neubau Nachkriegsbestand und dem frei finanzierten Segment hinsichtlich des Bedarfs nur schwer zu decken. Hier kommt dem Bestand eine entscheidende Rolle zu. In diesem zeigen sich Modernisierungsbedarfe insbesondere im Nachkriegsbestand. Insbe- sondere bei den professionellen Marktakteuren und Wohnungsunternehmen findet bereits seit mehreren Jahren eine Erneuerung und Modernisierung statt, z.B. in Form der Erneuerung von Fassaden, Balkonanbauten und Maßnahmen zur Wärmedämmung bei Mieterwechseln. Vor allem bei Privateigentümern besteht laut Einschätzung lokaler Marktakteure noch Aufklärungsbedarf hinsichtlich der Vorteile bzw. Einsparungsmöglichkeiten durch Modernisierungen.

Die folgende Differenzierung des marktaktiven Mietwohnungsangebots im Rhein-Kreis Neuss nach dem Baualter der Wohnungen zeigt einen Angebots- schwerpunkt bei Wohnungen, die zwischen 1970 und 2009 errichtet wurden. Die durchschnittlichen Angebotspreise variieren in den einzelnen Baualters- klassen deutlich – die günstigsten Preise werden im Nachkriegsbestand der 1950er und 1960er aufgerufen, die teuersten im neuwertigen Bereich ab Bau- jahr 2010. Darüber hinaus ist auffällig, dass die Gesamtmiete bei den Nach- kriegsbeständen ebenfalls am niedrigsten ausfällt, dies hängt jedoch neben der günstigeren Kaltmiete mit dem überdurchschnittlichen Anteil kleiner Woh- nungen in dieser Baualtersklasse zusammen.

Das Interesse an den angebotenen Objekten nimmt, wie bereits in der oben- stehenden Tabelle deutlich wurde, ab etwa 9,00 Euro/m² nettokalt ab – im neuwertigen und neuen Segment ist die Gruppe zahlungskräftiger Nachfrage entsprechend geringer.

44 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Tabelle 5: Differenzierung des marktaktiven Mietwohnungsangebots im Rhein-Kreis Neuss nach dem Baualter

Anteil Ø Mietpreis Ø Gesamtmiete Baujahr Angebot Ø Hits/Monat Nachfrage in % in €/m² kalt in € Bis 1949 1.403 5 7,53 610 1.366 Sehr hoch

1950 bis 1969 4.702 15 6,95 490 1.211 Höher

1970 bis 1989 6.059 20 7,02 534 1.105 Höher

1990 bis 2009 6.544 21 7,38 586 1.172 Höher

ab 2010 1.100 4 9,24 902 703 Niedriger

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24 2011-2016

Gemessen am gesamten marktaktiven Mietwohnungsangebot der Nachkriegs- jahrzehnte befinden sich die meisten Angebote in mehreren Quartieren der Stadt Neuss sowie in Grevenbroich und Meerbusch-Büderich. Gemessen an dem Angebot in den jeweiligen Quartieren zeigen sich in Neuss Quartiere, in denen Wohnungen der Nachkriegszeit einen Anteil von über 75 Prozent am marktaktiven Angebot bilden (Erfttal, Pomona, Selikum/Reuschenberg). Ein prägendes Angebot an Nachkriegsbeständen zeigt sich weiterhin in Quartieren in Grevenbroich (z.B. Frimmersdorf), Dormagen (z.B. Horrem), Kaarst (Broi- cherdorf) und Meerbusch (z.B. Strümp).

Die Differenzierung des marktaktiven Angebots an Mietwohnungen nach dem Objektzustand zeigt keinen deutlichen Interessensschwerpunkt auf. Sowohl sanierte und neuwertige Objekte als auch Wohnungen mit Renovierungsbedarf erfahren mit über 1.000 Hits/Monat ein hohes Interesse. Diese Situation deutet darauf hin, dass für die entsprechende Nachfrage weniger der Zustand als stärker der jeweilige Angebotspreis entscheidend ist – ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt.

Tabelle 6: Differenzierung des marktaktiven Mietwohnungsangebots im Rhein-Kreis Neuss nach dem Objektzustand

Ange- Anteil Ø Mietpreis Ø Gesamtmiete Ø Hits/ Objektzustand Nachfrage bot in % in €/m² kalt in € Monat Erstbezug 759 2 9,19 911 658 Niedriger Erstbezug nach Durch- 1.223 4 7,97 634 965 Sanierung schnittlich Gepflegt 12.199 40 7,03 519 1.210 Höher

Keine Angabe 6.950 23 6,93 518 1.124 Höher

Modernisiert 1.816 6 7,32 556 1.191 Höher

Nach Vereinbarung 413 1 6,89 507 1.278 Höher

Neuwertig 2.272 7 7,86 682 1.109 Höher

Renovierungsbedürftig 342 1 6,25 450 1.218 Höher

Saniert 892 3 7,55 572 1.297 Höher

Vollständig renoviert 3.981 13 7,43 560 1.128 Höher

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24 2011-2016

Wohnungsgenossenschaften sind in der vorteilhaften Lage, auch durch Neubau ihren Bestand zu erneuern, z.B. durch Ersatzwohnungsneubau auf großen Grundstücken und der Bebauung von Baulücken. Dies wurde bspw. vom Bau- verein Meerbusch in Beständen aus den 1950er Jahren umgesetzt. Es erfolgte der Abriss von 14 Wohnungen und anschließender Neubau von 21 barrierefreien und teilweise öffentlich geförderten Wohnungen. Der Bauverein Greven-

45 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

broich sanierte und attraktivierte in den letzten fünf Jahren im großen Umfang durch Abriss und Neubau Quartiere in Elsen und am Flutgraben. Er baut aktuell 15 Wohnungen mit 2 bis 4 Zimmern (1.000 bis 1.200 Euro Miete) auf einer Fläche, auf der im Vorfeld zwei Doppelhäuser (4 Wohneinheiten) abgerissen wurden. Ebenso werden in der Südstadt 19 öffentlich geförderte Wohnungen auf einer Brachfläche (bzw. ehem. Parkraum) zwischen zwei Beständen des Bauvereins errichtet.

Neubaufokus in Meerbusch lag Die Analyse von Angebot und Nachfrage hat aufgezeigt, dass Meerbusch unter auf bauträger- und eigentumsbe- den kreisangehörigen Kommunen mit guter Anbindung an Düsseldorf die zogenen Maßnahmen, Umdenken führt auch hier zur Schaffung höchsten Preise innerhalb des Kreises verzeichnet. Der Neubaufokus liegt hier geförderter Wohnungen auf bauträger- und eigentumsbezogenen, hochpreisigen Angeboten. Lange galt in Meerbusch das Höchstpreisverfahren bei der Grundstücksvergabe. Der aktuelle Druck in der Bereitstellung bezahlbarer Wohnangebote, mitausgelöst durch die Fluchtmigration im Jahr 2015, hat zu einem Umdenken in der Stadt- politik geführt, sodass aktuell in Meerbusch im Neubau auch öffentlich geför- derter Wohnraum entsteht.

2.7. Der Markt für Eigenheime

Entwicklung der Baulandpreise

Wachstumsregion entlang der Die folgende Abbildung stellt die Entwicklung des Preises für baureifes Land Rheinschiene erfährt Preisan- im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser im Zeitraum von 2006 bis 2015 stieg bei Bodenpreisen dar. Die Wachstumsregion entlang der Rheinschiene weist eine positive Preis- entwicklung auf, daher steigen im östlichen Teilraum des Rhein-Kreis Neuss die Baulandpreise an. In Meerbusch, Dormagen und Rommerskirchen sind die Preise in diesem Segment um mehr als 5 Prozent, in Neuss um mehr als 15 Prozent angestiegen. Als Grund hierfür kann die unmittelbare Nähe zu Köln und Düsseldorf angeführt werden, sodass die Preisansteige in den östlichen Kommunen des Kreises von dem angespannten Wohnungsmarkt der beiden Rheinmetropolen beeinflusst werden. In den weiteren Kommunen des Kreises ist eine stabile Entwicklung festzustellen. Die NRW.BANK konstatiert in ihrem Wohnungsmarktbericht 2016, dass das Bauland in den Wachstumsregionen immer teurer wird, während sie außerhalb insgesamt stabil bleiben. Maßgeb- lich entscheidend für die Erhöhung der Bodenpreise ist die Kombination aus hoher Nachfrage und knappem Angebot9. Bauland ist im Rhein-Kreis Neuss nach Einschätzung der befragten Experten nicht ausreichend vorhanden, was sich auch an der sehr zügigen Vermarktung von Grundstücken in Neubaugebie- ten aller Kommunen zeigt.

9 Vgl. NRW.BANK 2017: Wohnungsmarktbericht 2016

46 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 26: Entwicklung des Preises für baureifes Land für Ein- und Zweifamilienhäuser 2006-2015 in %

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Oberer Gutachterausschuss NRW, Darstellung: NRW.BANK (Woh- nungsmarktbericht 2016)

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss sowie der Gemeinden Jüchen und Rom- Gutachterausschuss für den Rhein-Kreis Neuss ohne die Stadt Neuss veröffent- merskirchen mit vglw. günstigen Grundstückspreisen, Spitzenwer- lichen die Bodenrichtwerte in den jeweiligen Grundstücksmarktberichten. te in Meerbusch und Neuss

Die geringsten Bodenrichtwerte für erschließungsfreie Grundstücke bestehen in allen Lagen in den beiden einwohnerschwächsten Gemeinden Jüchen und Rommerskirchen. Neuss und Meerbusch weisen in allen drei Lagen das höchs- te Preisniveau des Kreises auf. In Meerbusch ist dabei auch der hohe Kaufkraf- tindex zu berücksichtigen. Der Unterschied der Bodenrichtwerte in guten La- gen zwischen Jüchen (190 €/m²) und Meerbusch bzw. Neuss (440 €/m²) be- trägt rd. 250 €/m² und zeigt die deutlichen Preisunterschiede innerhalb des Kreises auf.

47 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Tabelle 7: Bodenrichtwerte in den Kommunen 2016

Vergleich der Bodenrichtwerte 2016 Gute Lage Mittlere Lage Mäßige Lage (€/m²) (€/m²) (€/m²) Dormagen 330 270 180 Grevenbroich 280 220 140 Jüchen 190 170 150 Kaarst 330 280 - Korschenbroich 300 240 210 Meerbusch 440 370 260 Neuss (individueller Wohnungsbau) 400-440 330-360 260-270 Neuss (Geschosswohnungsbau) 420 360 300 Rommerskirchen 220 175 140

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss: Grund- stücksmarktbericht 2016, S. 36 und Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss ohne die Stadt Neuss: Grundstücksmarktbericht 2016, S. 21, eigene Darstellung

Stabile Zahl an Kauffällen bei Die Zahl der Kauffälle im Segment der Eigenheime im Zeitraum von 2011 bis Eigenheimen von 2011-2015 2015 ist insgesamt im Kreisgebiet stabil. In Neuss sind 2015 sowohl bei den Ein-und Zweifamilienhäusern als auch bei den Eigentumswohnungen weniger Kauffälle festzustellen. In den weiteren Kommunen des Kreises steigen die Kauffälle von 2011 bis 2014 bei den Ein- und Zweifamilienhäusern und bei den Eigentumswohnungen an, im letzten Betrachtungsjahr geht die Zahl der Kauf- fälle wieder zurück.

Grundstücksverkauf in 2015 in Neben bereits gebauten Eigenheimen und Eigentumswohnungen bildet der NRW eingebrochen – Steigerung Grundstücksverkauf die dritte Säule der Kauffälle. Die Verkäufe von Grundstü- bei Grunderwerbssteuer als ein Grund cken für den Bau von Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern sind in Nord- rhein-Westfalen zuletzt deutlich eingebrochen und sanken im Jahr 2015 auf das Niveau des Jahres 2010. Neben der generellen Flächenknappheit spielt nach Einschätzung des Gutachterausschusses auch die Anhebung der Grund- erwerbssteuer im Jahr 2015 hierfür eine Rolle. So haben viele Nachfrager den geplanten Grundstücksverkauf auf das Jahr 2014 vorgezogen.10

10 Vgl. NRW.BANK 2017: Wohnungsmarktbericht 2016

48 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 27: Entwicklung der Kauffälle im Rhein-Kreis Neuss (ohne Stadt Neuss) und in der Stadt Neuss 2011-2015

1800

1600 1.525 1.398 1.353 1.337 1.310 1400 1.291 1200 1.078 988 1.244 1.002 1000

800 706 610 626 655 544 600 422 491 425 361 400 511

200

0 2011 2012 2013 2014 2015 Rhein-Kreis Neuss EZFH Rhein-Kreis Neuss ETW Neuss EZFH Neuss ETW

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss: Grund- stücksmarktbericht 2011-2016, Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss ohne die Stadt Neuss: Grundstücksmarktbericht 2011-2016, eigene Darstellung

Ohne Berücksichtigung der Stadt Neuss (361 Kauffälle) liegen 2015 die Schwerpunkte der Kauffälle in Schwerpunkte der Kauffälle bei den Ein- und Zweifamilienhäusern in Greven- 2015 von EZFH in Grevenbroich und Meerbusch broich und Meerbusch. Das Preisniveau in diesem Teilmarkt liegt in Meer- busch (480.000 €) deutlich über dem der weiteren kreisangehörigen Gemein- den. Korschenbroich, Kaarst und Dormagen weisen ein mittleres Preisniveau auf. Die Kaufpreise in Rommerskirchen, Jüchen und Grevenbroich sind im Ver- gleich als niedrig einzuordnen. Der Durchschnittswert für Ein- und Zweifamili- enhäuser in Grevenbroich mit 200.000 Euro stellt den niedrigsten im Kreis dar. In Dormagen, Kaarst und Meerbusch liegen im Kreis im Jahr 2015 die Schwerpunkte der Kauffälle im Segment der Eigentumswohnungen. In Jüchen und Rommerskirchen haben in 2015 die Kauffälle in diesem Segment keine Relevanz.

Tabelle 8: Kauffälle im Rhein-Kreis Neuss (ohne Stadt Neuss) 2015

Kauffälle Kauffälle Durchschnittswert Kauffälle Woh- Kauffälle ETW Stadt EZFH EZFH für EZFH (inkl. nungs- anteilig absolut anteilig Bodenwert) in Euro /Teileigentum Dormagen 207 16 % 280.000 238 25 % Grevenbroich 263 20 % 200.000 161 16 % Jüchen 146 11 % 210.000 24 2 % Kaarst 175 13 % 280.000 233 23 % Korschenbroich 158 12 % 265.000 89 9 % Meerbusch 284 22 % 480.000 242 24 % Rommerskirchen 77 6 % 205.000 15 1 %

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss ohne die Stadt Neuss, eigene Darstellung

49 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Deutliches Nord-Süd-Gefälle bei Der Blick auf die Wohnungsannoncenauswertung des ImmobilienScout24 er- den Angebotspreisen für Eigen- möglicht den Vergleich zwischen Angebots- und Verkaufspreisen. Im Zeitraum heime mit einer Spannweite zwischen 240.000 und 495.000 von 2011 bis 2016 konnten rd. 12.000 Wohnungsinserate verwertet werden. Euro Hinsichtlich der durchschnittlichen Angebotspreise bei den Eigenheimen (alle Teilsegmente, d.h. sowohl freistehende Objekte als auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser) ist ein Nord-Süd-Gefälle zu verzeichnen. Insgesamt lässt sich ein deutlicher Preisanstieg in Richtung Rheinmetropolen erkennen, was sich auch mit der Einschätzung der befragten Experten deckt („Je näher am Rhein, desto teurer wird es“). Der höchste Angebotspreis fällt in der Stadt Meerbusch (ca. 495.000 €), der geringste in Rommerskirchen (ca. 242.000 €) an. Die Angebotspreise liegen somit zwar oberhalb der tatsächlich erzielten Verkaufspreise, das Nord-Süd-Gefälle ist jedoch an beiden Auswertungen deutlich erkennbar. Meerbusch führt in beiden Auswertungen die durchschnittlichen Preise an und die kleineren Gemeinden Rommerskirchen und Jüchen sowie die Stadt Grevenbroich bieten im Vergleich die günstigsten Eigenhei- mangebote. Diese Tendenz bestätigen lokale Marktakteure auch für das Neu- bausegment.

50 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 28: Angebotspreise von Einfamilienhäusern (freistehend, Doppelhaushälften, Reihenhäuser) in den Kommunen 2011-2016

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Auf kleinräumiger Quartiersebene verzeichnen viele der südlichen Quartiere der jeweiligen Kommunen eine nennenswerte Anzahl an offerierten, freistehenden Einfamilienhäusern, darunter z.B. Jüchen und Meerbusch. In Richtung der zentralen Lagen, so z.B. in Neuss, nimmt die Angebotsdichte deutlich ab. Das auf gesamtstädtischer Ebene gezeichnete Bild von überdurchschnittlichen Angebotspreisen in Meerbusch zeigt sich auch auf kleinräumiger Ebene sowie bei Betrachtung der freistehenden Objekte. Während es in den Kommunen Jüchen, Grevenbroich und Rommerskirchen nur geringe Preisunterschiede gibt und die meisten Quartiere Angebote mit bis zu 300.000 Euro im Durchschnitt bieten, ist das Preisgefüge in Dormagen differenzierter. Hier sind jedoch die Fallzahlen im Vergleich zu den ebengenannten Städten und Gemeinden geringer. Das Quartier Rheinfeld im östlichen Dormagen verzeichnet mit 500.000 bis 600.000 Euro vglw. hohe Angebotspreise, hier entstehen jedoch derzeit mehrere hochwertige Neubauprojekte, so z.B. im Projekt „Rheinfelder Hof“ und im „Malvenweg“. Die südlichen Quartiere von Neuss profitieren von der

51 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Nähe zu Düsseldorf. So erfährt das Quartier Uedesheim ein großes Interesse durch Düsseldorfer Haushalte, wie lokale Marktakteure berichten.

Nach Einschätzung der Vertreter der Kommunen spielen auch Bauträgerinsera- te bei ImmobilienScout24 eine Rolle. Insbesondere in Rommerskirchen ist auffällig, dass es sich bei zahlreichen Inseraten um Ausbauhäuser ohne Grundstück handelt.

Abbildung 29: Angebotspreise freistehende Einfamilienhäuser auf Quartiersebene

Rheingemeinden

Grimlinghausen Uedesheim

Rheinfeld

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Zusammenhang zwischen Ange- Die Angebotspreise stehen des Weiteren im direkten Zusammenhang mit den botspreisen und Wohnfläche Wohnflächen der angebotenen Immobilien. Im Vergleich der Angebotspreise und der durchschnittlichen Wohnflächen fällt auf Quartiersebene auf, dass die Lagen mit den im Vergleich höchsten Preisen auch über große Wohnflächen verfügen, so z.B. in Dormagen-Rheinfeld und in den Meerbuscher Quartieren sowie in Kaarst-Holzbüttgen. Viel Wohnfläche bei gleichzeitig im Kreisgebiet günstigeren Gesamtpreisen erhalten Nachfrager u.a. in den Quartieren Jüchen- Hochneukirch und Grevenbroich-Kapellen (wobei im Neubaugebiet in Kapellen die vglw. günstigen Preise auf die die „Deckelung“ im Zuge der Entwicklungs- maßnahme zurückzuführen sind).

52 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 30: Durchschnittliche Wohnfläche freistehende Einfamilienhäuser auf Quartiers- ebene

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Neben dem Vergleich der durchschnittlichen Angebotspreise für Eigenheime Überdurchschnittlicher Preisan- ist auch die Preisentwicklung im Segment des Wohneigentums von Bedeutung. stieg für Bestandseinfamilien- häuser im Rhein-Kreis Neuss Nach Angabe des Gutachterausschusses wurden Eigenheime im Landesdurch- schnitt im Jahr 2015 um vier Prozent teurer, eine ähnliche Entwicklung ist auch bei den Eigentumswohnungen festzustellen. Der Rhein-Kreis Neuss verzeichnet im Zeitverlauf zwischen 2010 und 2015 einen noch größeren Preisan- stieg um bis zu 5,7 Prozent. Einen noch stärkeren Preisanstieg für Bestands- einfamilienhäuser oberhalb von 5,7 Prozent verzeichnen im landesweiten Vergleich nur die Metropolen Düsseldorf, Münster, Köln und Bonn sowie die Stadt Mülheim an der Ruhr. Dabei sind die Preise in den Ballungsräumen stär- ker gestiegen als die Durchschnittseinkommen, sodass die Eigentumsbildung erschwert wird. Nach Angabe der NRW.BANK sind Eigenheime in Münster, Aachen und der Rheinschiene am wenigsten erschwinglich, hier müssen Haus- halte mehr als acht Jahresnettoeinkommen für den Immobilienkauf aufwenden.11

11 Vgl. NRW.BANK 2017: Wohnungsmarktbericht 2016

53 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Einfamilienhäuser in Meerbusch, Im Zeitraum zwischen 2011 und 2016 war das Interesse an Einfamilienhäusern Kaarst und Neuss erfahren höchs- in den Kommunen in Richtung Düsseldorf und Köln am höchsten. Für Familien te Nachfrage aus diesen Metropolen bieten die angrenzenden Kommunen des Rhein-Kreis Neuss (insbesondere Kaarst und Neuss) vergleichsweise erschwingliche Wohnstandorte und wahren gleichzeitig eine gute Erreichbarkeit. In den südli- chen und ländlicheren Gemeinden sind die Nachfragewerte im direkten Ver- gleich geringer, liegen jedoch noch immer auf einem soliden Niveau.

Abbildung 31: Nachfrage nach Einfamilienhäusern in den Kommunen 2011-2016

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Bei Betrachtung der kleinräumigen Nachfragesituation zeigt sich folgende Situation: in Richtung des Verflechtungsraums Düsseldorf nimmt das Interesse in den Quartieren zu, während die westlichen und südlichen Randlagen des Kreises eine im Vergleich abgeschwächte Nachfrage verzeichnen (z.B. Kor- schenbroich, Jüchen-Hochneukirch, Grevenbroich-Frimmersdorf, Rommerskir- chen). Nach Einschätzung der befragten Marktexperten profitiert Korschen- broich insgesamt nicht nur von den Verflechtungen mit Mönchengladbach,

54 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss sondern ist durch die gute S-Bahn-Anbindung auch Teil des Düsseldorfer Ver- flechtungsraums. Die Marktexperten verweisen des Weiteren auf Handlungs- bedarfe in den alten Dorfkernen, dies betrifft z.B. Grevenbroich, Jüchen, Rom- merskirchen. Die alten Bestandshäuser in diesen Dorfkernen verfügen über wenig zeitgemäße Grundrisse und Zuschnitte der Grundstücke. Die Infrastruk- tur stellt sich in diesen Lagen nach Experteneinschätzung als noch gut intakt dar, weshalb diese Wohnlagen Potenzial bieten.

Abbildung 32: Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern auf Quartiersebene

Furth-Mitte

Pomona

Stadt Zons

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

55 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Die nachstehenden Auswertungen nach Wohnflächen- und Preisklassen, ge- trennt nach freistehenden Eigenheimen und Doppelhaushälften und Reihen- häusern zeigen auf, dass alle Eigenheimtypen zunächst ähnlich stark gefragt sind und eine insgesamt geringe Preissensibilität besteht. Eine Nachfrage- abschwächung zeigt sich in allen drei Eigenheimsegmenten erst oberhalb von 400.000 Euro. Im Segment der freistehenden Einfamilienhäuser ist kein kon- kreter Nachfrageschwerpunkt hinsichtlich der Wohnflächen zu erkennen, vielmehr erfahren alle Wohnflächenklassen mit um die 1.000 Hits/Monat eine sehr gute Nachfrage. Im direkten Vergleich etwas stärker gefragt sind Wohn- flächen mit bis zu 120 m², dies liegt jedoch an dem hiermit verbundenen, geringeren Gesamtpreis (rd. 216.000 Euro) für die betreffenden Immobilien.

Tabelle 9: Wohnflächenklassen bei freistehenden Eigenheimen im Rhein-Kreis Neuss (alle Baujahre)

Wohnfläche in m² Ø Angebotspreis Angebot Anteil Ø Hits/Monat in € Bis unter 120 769 14% 216.259 1.359 120 bis unter 140 1.365 25% 281.285 913 140 bis unter 160 1.041 19% 338.202 1.055 160 bis unter 180 750 13% 393.477 1.058 180 und mehr 1.634 29% 516.559 1.033

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Eine vergleichbare Situation zeigt sich bei Blick auf die Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Das Angebot kleinerer Wohnflächen ist hier, auch bauart- bedingt, größer als im Segment der freistehenden Immobilien und erfährt aufgrund des günstigeren Gesamtkaufpreises ein hohes Interesse.

Tabelle 10: Wohnflächenklassen bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern im Rhein- Kreis Neuss (alle Baujahre)

Ø Angebotspreis Wohnfläche in m² Angebot Anteil Ø Hits/Monat in € Bis unter 120 1.765 28% 211.220 1.550 120 bis unter 140 1.913 31% 270.983 1.234 140 bis unter 160 1.327 21% 306.721 1.187 160 bis unter 180 645 10% 339.922 1.159 180 und mehr 584 9% 399.160 1.113

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Bei freistehenden Einfamilien- Das Angebot freistehender und gleichzeitig günstiger Eigenheime mit Ange- häusern ist ab 400.000 Euro botspreisen bis unter 200.000 Euro ist im Rhein-Kreis Neuss gering ausge- eine Preisgrenze erreicht prägt. Insgesamt bildet dieses Teilsegment nur 14 Prozent des Gesamtange- bots marktaktiver Immobilien ab. Mit zunehmendem Preis schwächt sich, wie skizziert, das Interesse ab. Insbesondere oberhalb von 400.000 Euro wird eine kleinere Nachfragergruppe angesprochen. Gleichzeitig bilden hochpreisi- ge, freistehende Eigenheime oberhalb von 500.000 Euro im Kreisgebiet das größte Angebot – hierbei ist jedoch die Sondersituation in Meerbusch zu be- achten, die in diese Auswertung mit hineinspielt und das Kaufpreisniveau nach oben treibt.

56 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Tabelle 11: Preisklassen bei freistehenden Einfamilienhäusern im Rhein-Kreis Neuss (alle Baujahre)

Preisklasse in € Angebot Anteil Ø Hits/Monat Bis unter 150.000 302 5% 1.815 150.000 bis unter 200.000 488 9% 1.478 200.000 bis unter 250.000 764 14% 1.082 250.000 bis unter 300.000 940 17% 1.026 300.000 bis unter 350.000 706 13% 1.020 350.000 bis unter 400.000 672 12% 933 400.000 bis unter 500.000 683 12% 926 500.000 und mehr 1.004 18% 827

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Im Segment der Doppelhaushälften und Reihenhäuser bilden preisgünstige Immobilien bis zu 200.000 Euro jedes vierte Angebot. Das größte Angebot entfällt auf das mittlere Preissegment zwischen 200.000 und 300.000 Euro mit insgesamt fast 50 Prozent des gesamten marktaktiven Angebots. Hoch- preisige Angebote oberhalb von 500.000 Euro bilden im Vergleich zu den freistehenden Immobilien einen nur geringen Anteil und werden gleichzeitig weniger stark gefragt. In den Neubaugebieten des Kreises werden etwa 400.000 Euro für eine Doppelhaushälfte verlangt (z.B. Korschenbroich, Dor- magen-Nievenheim). Innerhalb des Kreises zeigen sich aber deutliche Preisun- terschiede: so bekommt man in Grevenbroich momentan für etwa 300.000 Euro ein Reihenhaus im Neubau, während in Neuss eine neu gebaute Doppel- haushälfte bei etwa 475.000 Euro liegt.

Tabelle 12: Preisklassen bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern im Rhein-Kreis Neuss (alle Baujahre)

Preisklasse in € Angebot Anteil Ø Hits/Monat Bis unter 150.000 424 7% 1.789 150.000 bis unter 200.000 989 16% 1.496 200.000 bis unter 250.000 1.480 24% 1.348 250.000 bis unter 300.000 1.327 21% 1.328 300.000 bis unter 350.000 748 12% 1.115 350.000 bis unter 400.000 595 10% 974 400.000 bis unter 500.000 426 7% 1.038 500.000 und mehr 245 4% 888

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Nach Einschätzung der Experten liegen die Nachfrageschwerpunkte im Kreis Preisbedingter Nachfrage- momentan auf Doppelhaushälften und Reihenhäusern. In den kleineren Ge- schwerpunkt auf Doppelhaushälf- ten und Reihenhäusern meinden, wie z.B. Korschenbroich, sind auch freistehende Einfamilienhäuser sehr begehrt. Die klassische junge Familie kann hiermit als Zielgruppe erreicht werden. Insbesondere im Neubau kommen freistehende Einfamilienhäuser aufgrund der hohen Kaufpreise allerdings nur noch für eine kleine Zielgruppe in Frage. Teilweise fokussiert sich die Nachfrage von „best-agern“ in der zwei- ten Eigentumsbildungsphase auf freistehende, barrierefreie Objekte. Experten raten allerdings dazu, aufgrund des zu großen Flächenverbrauchs, den Bedarf nach barrierefreien Wohnungen eher über das Mehrfamilienhaussegment zu decken. Ebenso bieten laut Einschätzung der Marktakteure und Lenkungskreis- teilnehmer Mieteinfamilienhäuser (auch öffentlich gefördert; 3 bis 4 Zimmer,

57 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

100 bis 120 m² Wohnfläche) noch nicht gedeckte Marktpotenziale im Rhein- Kreis Neuss. Der Bauverein Grevenbroich hat bspw. etwa 30 bis 40 Mieteinfa- milienhäuser in Reihenhausform, die sehr gefragt sind.

Besondere Handlungsbedarfe in Besondere Herausforderungen bestehen erfahrungsgemäß in den Einfamilien- alternden Einfamilienhausquar- hausquartieren der Nachkriegsjahrzehnte. In den 1950er bis 1970er Jahren tieren erlebte der Bau von Einfamilienhäusern im Zuge des wachsenden Wohlstands eine Hochzeit. Bei vielen, der damals als junge Familien eingezogenen Haus- halte, steht heute ein Umzug an, da die Eigenheime nach dem Auszug der Kin- der zu groß sind und ein altengerechter Umbau mit hohen Kosten verbunden ist. Die oftmals recht homogene Altersstruktur in den Quartieren führt dazu, dass regelrechte Generationenwechsel stattfinden. Fraglich ist dabei, ob die in die Jahre gekommenen Häuser noch den heutigen Ansprüchen der Nachfrager gerecht werden. Problematisch können bspw. kleine, unmoderne Grundrisse oder eine nicht mehr zeitgemäße Ausstattung sein. Oftmals befinden sich die Immobilien aufgrund ausgebliebener Investitionen in einem modernisie- rungsbedürftigen Zustand, welches für potenzielle Käufer bedeutet, dass ggfs. hohe Investitionskosten auf sie zukommen. Gleichzeitig bestehen auf Seiten der Verkäufer häufig hohe Preiserwartungen, was die zügige Veräußerung dieser Objekte hemmt.12 Über eine Auswertung der ImmobilienScout24- Angebote wurde analysiert, welche Quartiere im Rhein-Kreis Neuss über einen besonders hohen Anteil an Einfamilienhäusern aus den Baujahren 1950 bis 1979 verfügen, um alternde Einfamilienhausgebiete im Kreis annäherungswei- se identifizieren zu können. Dieses Vorgehen bildet allerdings nur den marktaktiven Teil des Wohnungsmarktes ab und kann somit nur erste Indizien auf entsprechende Quartiere geben. Die Analyse zeigt, dass die Quartiere Osterath und Büderich in Meerbusch, Kaarst/Kleinsiep/Broicherseite und Stakersei- te/Hinterfeld in Kaarst, Selikum/Reuschenberg in Neuss, Bedburdyck in Jüchen und das Quartier Grevenbroich in Grevenbroich anteilig die höchsten Anteile an angebotenen Einfamilienhäuser aus der Nachkriegszeit am Kreis aufweisen. In der Stadt Neuss wurden bereits eigene Analysen zu alternden Einfamilien- hausquartieren durchgeführt. Es wurde beobachtet, dass in diesen Quartieren der Generationswechsel funktioniert und nach und nach ein Austausch der Bewohnerschaft stattfindet. Dies lasse sich auch auf die gute Versorgungslage in den Stadtteilen zurückführen.

Generationenwechsel in den In Folge der angespannten Marktlage funktioniert der Generationswechsel in Beständen der Nachkriegszeit den alternden Einfamilienhausquartieren des Kreises, wie lokale Marktakteure funktioniert und Lenkungskreisteilnehmer berichten. Insgesamt werden aufgrund der Nied- rigzinsphase momentan nur wenige Bestandseigenheime zum Verkauf angeboten, sodass fast alle Angebote, die am Markt auftauchen, ein großes Interesse erfahren. Lokale Marktakteure berichten, dass solide Objekte in guten Lagen mittlerweile so begehrt sind, dass potenzielle Käufer den Kaufpreis überbie- ten, um das Objekt zu bekommen. Ebenso wird von Fällen berichtet, wo das Interesse am Grundstück im Vordergrund steht und deshalb ein Abriss einer modernisierungsbedürftigen Immobilie und eine anschließenden Neubebau- ung forciert wird.

„Überschwappeffekte“ im Seg- Besonders im Segment der Eigenheime lässt sich die angespannte Marktlage ment der Eigenheime auch auf „Überschwappeffekte“ aus den umliegenden Gemeinden zurückfüh- ren. Familien aus den Rheinmetropolen profitieren in den Kommunen des

12 Vgl. Wüstenrot Stiftung (Hrsg.) 2016: Einfamilienhäuser 50/60/70. Stadtentwicklung und Revi- talisierung. Ludwigsburg, S. 5

58 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Rhein-Kreises Neuss von preiswerteren Eigenheimen. Laut Marktakteuren profitieren Rommerskirchen und Dormagen vor allem von einem erhöhten Interesse aus Köln. Meerbusch, Neuss, Teillagen von Kaarst und Neubaugebie- te in Grevenbroich-Kapellen und Wevelinghoven sind auch für Düsseldorfer interessante Wohnstandorte. Korschenbroich profitiert von der Nähe zu Mön- chengladbach.

2.8. Der Markt für Eigentumswohnungen

Die Auswertung der Wohnungsannoncen der Jahre 2011 bis 2016, die in das Nord-Süd-Gefälle auch bei den Portal ImmobilienScout24 eingestellt wurden, ergibt für den Rhein-Kreis Angebotspreisen der Eigentums- wohnungen Neuss rd. 11.000 verwertbare Inserate von Eigentumswohnungen. Auch die Kaufpreise von Eigentumswohnungen im Zeitraum von 2011 bis 2016 weisen ein Nord-Süd-Gefälle innerhalb des Kreises auf. Während Interessenten in Meerbusch rd. 2.100€/m² für eine Eigentumswohnung aufwenden müssen, sind es in Grevenbroich knapp 1.400 €/m².

Abbildung 33: Angebotspreise von Eigentumswohnungen in den Kommunen 2011 bis 2016

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

59 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Eigentumswohnungen konzent- Bei Betrachtung auf kleinräumiger Ebene zeigt sich zunächst, dass sich die in rieren sich auf zentrale Lagen den letzten Jahren im Kreis inserierten Eigentumswohnungen vor allem auf zentrale Lagen innerhalb der Kommunen konzentrieren, wie z.B. Büderich in Meerbusch, Furth-Süd und das Stadionviertel in Neuss, Stakerseite/Hinterfeld und Broicherdorf in Kaarst, Dormagen-Mitte und Grevenbroich. In den ländli- chen Gemeinden ist das Angebot an Eigentumswohnungen generell geringer.

Hinsichtlich der kleinräumigen Kaufpreisniveaus zeigen sich Unterschiede von Kommune zu Kommune. Während die mittleren Angebotspreise in den Quartie- ren von Meerbusch und Jüchen nicht sehr stark voneinander abweichen, gibt es in den anderen Gemeinden deutliche Lageunterschiede. In Grevenbroich weisen die nördlichen Quartiere (Neukirchen und Kapellen) die höchsten An- gebotspreise auf, während in Kaarst und Neuss höherpreisige Eigentumswoh- nungen in den südlichen Quartieren zu finden sind. In Korschenbroich sticht das Quartier Liedberg hervor, in welchem Eigentumswohnungen durchschnittlich für rd. 1.850 Euro/m² veräußert werden.

In Rommerskirchen weicht das Preisniveau in den zwei relevanten Quartieren stark voneinander an. Während in Frixheim-Anstel/Nettesheim-Butzheim der durchschnittliche Angebotspreis bei rd. 1.300 Euro/m² liegt, wurden Eigen- tumswohnungen im Quartier Rommerskirchen im Durchschnitt für rd. 1.900 Euro/m² angeboten. Dies lässt sich auch auf die Neubauaktivitäten am Nettes- heimer Weg zurückführen.

Höchstes Preisniveau in zentralen Die höchsten durchschnittlichen Angebotspreise im Kreisgebiet werden in Lagen von Neuss und Meerbusch südlichen Rheinlagen und zentralen Lagen von Neuss (Uedesheim (rd. 2.685 Euro/m²), Gnadental, Augustinusviertel) und Meerbusch-Büderich (rd. 2.360 Euro/m²) erreicht.

60 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 34: Angebotspreise von Eigentumswohnungen auf kleinräumiger Quartiersebene

Büderich

Erftal

Gustorf

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Die Auswertungen der Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Jahren Gute Anbindung an die Rheinmet- 2011 bis 2016 zeigen, dass insgesamt ein geringeres Interesse an diesem ropolen ist gefragt Segment besteht. Erkennbar wird dies durch den Vergleich der Hits/Monat: während sich diese im Segment der Mietwohnungen größtenteils im Bereich zwischen 800 und 1.200 Hits/Monat pro Objekt bewegten, liegen die Hits/Monat pro Objekt im Segment der Eigentumswohnungen zum Großteil zwischen 400 und 600 Hits/Monat pro Objekt.

Im nördlichen und östlichen Teilraum des Kreises ist das Nachfrageniveau höher gegenüber dem westlichen und südlichen Teilraum. Wohnstandorte mit guter Anbindung an Köln und Düsseldorf sind bspw. für best-ager gefragt.

61 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 35: Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Kommunen 2011-2016

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Infrastrukturausstattung als Hinsichtlich der kleinräumigen Nachfrage auf dem Markt für Eigentumswoh- entscheidendes Kriterium der nungen gilt generell: je zentraler, desto besser. Die höchsten Nachfrageindika- Wohnstandortwahl bei Eigen- tumswohnungen torenwerte erreichen bspw. das Augustinusviertel in Neuss und Dormagen- Mitte. Lokale Marktexperten berichten, dass altengerechte, kleinere Eigen- tumswohnungen auch in weniger zentralen Lagen eine gute Nachfrage erfahren, wenn Infrastrukturen im Umfeld vorhanden sind. Dies hängt auch mit der hohen Identität der Bewohner mit ihren Quartieren zusammen. Oftmals suchen ältere Paar- oder Single-Haushalte im Zuge der Haushaltsverkleinerung eine Wohnung im angestammten Quartier.

Auch die Quartiere am Rhein erfahren eine gute Nachfrage, z.B. Rheinfeld, Stadt Zons und St.Peter/Stürzelberg in Dormagen. Diese Lagen vereinen eine hohe Naherholungsfunktion mit einer schnellen Erreichbarkeit der Rheinmet- ropolen – Standortmerkmale, die von best-agern und Senioren oftmals präfe- riert werden. So erreicht man bspw. von Stürzelberg die Altstadt Kölns über die A57 in etwa 30 Minuten. Eine gute verkehrliche Anbindung scheint auch in anderen Lagen ein entscheidender Faktor der Wohnstandortwahl bei Eigen-

62 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss tumswohnungen zu sein. So erreicht man z.B. von Lank-Latum in Meerbusch über die A44 in rd. 20 Minuten die Düsseldorfer Altstadt. Grevenbroich- Kapellen ist über den Anschluss an die A46 in rd. 15 Minuten an die Neusser Innenstadt angebunden. Aus dem Süden Grevenbroichs und Rommerskirchen erreicht man in 30 Minuten die Kölner Innenstadt.

Abbildung 36: Nachfrage nach Eigentumswohnungen auf kleinräumiger Quartiersebene

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Die Auswertung aller Angebote von Eigentumswohnungen im Rhein-Kreis Eigentumswohnungen mit größe- Neuss aus den Jahren 2011 bis 2016 zeigt, dass fast die Hälfte aller angeboten ren Wohnflächen sind gefragt Wohnungen eine Wohnfläche unter 75 m² aufweist. Jede vierte Wohnung ist zwischen 60 und 75 m² groß. Im Gegensatz zu den Mietwohnungen sind bei Eigentumswohnungen eher größere Wohnflächen gefragt. Wohnflächen ab 90 m² erfahren kreisweit ein hohes Interesse; über 130 m² große Eigentumswoh- nungen weisen sogar den höchsten Nachfrageindikatorenwert auf. Dies spricht

63 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

dafür, dass auch Familien als Nachfrager von Eigentumswohnungen auftreten. Bei Wohnungen für Paarhaushalte ist mindestens ein drittes Zimmer er- wünscht. Ebenso besteht oft Bedarf nach zusätzlichen Abstellräumen; insbesondere wenn ein Umzug aus einem Haus stattgefunden hat.

Tabelle 13: Wohnflächenklassen bei Eigentumswohnungen im Rhein-Kreis Neuss (alle Baujahre)

Ø Angebotspreis in Wohnfläche in m² Angebot Anteil Ø Hits/Monat €/m² Bis unter 60 2.337 21% 1.418 414 60 bis unter 75 2.575 24% 1.483 546 75 bis unter 90 2.503 23% 1.635 766 90 bis unter 110 1.787 16% 1.925 867 110 bis unter 130 874 8% 2.087 877 130 und mehr 840 8% 2.293 961

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Geringes Interesse an sehr Die Auswertung der Angebote nach Preisklassen zeigt, dass ein Großteil der preiswerten, stark modernisie- Angebote für unter 100.000 Euro angeboten wurde. Für rd. 20 Prozent der rungsbedürftigen Objekten Objekte wurde mehr als 200.000 Euro verlangt. Das vergleichsweise geringe Interesse an den Angeboten in der untersten Preisklasse (497 Hits/Monat) spricht für unattraktive Lagen der Objekte oder einen starken Renovierungs- bedarf. Lokale Marktakteure berichten, dass sich Wohnungen in größeren und städtebaulich weniger ansprechenden Beständen der 1960er und 1970er Jahre nur schwer vermarkten lassen, wie z.B. in Kaarst oder im Rheinpark-Center in Neuss.

Nachfrage schwächt sich ab Die untenstehende Tabelle zeigt eine Nachfrageabschwächung ab 300.000 300.000 Euro ab Euro, die sich u.a. daraus ergibt, dass dieser Wert in etwa dem Erlös aus dem Verkauf des Eigenheims bei der Zielgruppe der best-ager und Senioren entspricht. Lokale Marktexperten konstatieren allerdings, dass mittlerweile auch Spitzenpreise um 4.000 Euro/m² aufgerufen werden und noch keine Preis- grenze absehbar ist.

Tabelle 14: Preisklassen bei Eigentumswohnungen im Rhein-Kreis Neuss (alle Baujahre)

Preisklasse in € Angebot Anteil Ø Hits/Monat Bis unter 100.000 4.555 42% 497 100.000 bis unter 150.000 2.519 23% 824 150.000 bis unter 200.000 1.749 16% 951 200.000 bis unter 250.000 714 7% 871 250.000 bis unter 300.000 503 5% 684 300.000 bis unter 350.000 280 3% 566 350.000 bis unter 400.000 210 2% 483 400.000 und mehr 386 4% 472

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung

Weiterer Bedarf nach Eigentums- Lokale Marktakteure berichten, dass trotz der gestiegenen Bautätigkeit im wohnungen für Selbstnutzer und Segment der Eigentumswohnungen noch keine Marktsättigung erreicht wurde. Kapitalanleger im Kreis Es besteht weiterhin ein Bedarf nach Wohnungen für Selbstnutzer (vor allem best-ager und Senioren), aber auch Kapitalanleger haben zunehmend Interes- se an Eigentumswohnungen im Kreisgebiet. Preise unterhalb von 3.000 Eu-

64 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss ro/m² sind laut lokaler Marktakteure im Neubau nur noch bei starker Standar- disierung möglich, dementsprechend ergeben sich bei einer größeren Wohn- flächen schnell ein Gesamtpreis von 300.000 Euro. Räumlich bieten sich für den Neubau von Eigentumswohnungen vor allem integrierte Lagen an, sodass sich dieses Segment gut für den Ersatzneubau eignet. Im Quartier Greven- broich wurden in jüngster Vergangenheit etwa 15 Eigentumswohnungen in zentraler Lage mit Wohnflächen zwischen 50 und 125 m² für rd. 3.200 Euro/m² veräußert. Dieses Projekt konnte schnell vermarktet werden; vor Fertigstellung waren bereits 70 Prozent der Wohnungen verkauft. Oftmals werden Eigen- tumswohnungen zunächst vermietet und im Alter dann selbstgenutzt. Meer- busch und Neuss erfahren neben der lokalen Nachfrage auch verstärktes Inte- resse aus Düsseldorf. Eigentumswohnungen in Dormagen sind auch als Aus- weichstandorte für Köln von Relevanz.

2.9. Soziale Wohnraumversorgung

Der öffentlich geförderte Wohnungsbestand ist vor dem Hintergrund der bun- Zielgruppe des öffentlich geför- desweiten Spreizung der Einkommens- und Vermögensentwicklung aktuell und derten Segments ist größer als die Gruppe der Einkommens- auch künftig ein wichtiger Teilmarkt für die Versorgung einkommensschwa- schwachen, zu denen neben cher Haushalte. Bei vielen Haushalten stellen die monatlichen Ausgaben für Transferleistungsempfängern die Wohnung inkl. Nebenkosten einen großen Anteil an den Gesamtkosten. auch Minderverdienende zählen Nach Angabe des fünften Armuts- und Reichtumsberichts der Bundesregierung haben in 2015 16 Prozent aller Haushalte eine überdurchschnittliche Wohn- kostenbelastung. Hiervon sind insbesondere einkommensschwächere Haushal- te betroffen. Zu den Haushalten im Niedrigeinkommensbereich zählen Bezie- her von Mindestsicherung (darunter die Grundsicherung für Arbeitssuchende, Sozialhilfe und das Asylbewerberleistungsgesetz), Bezieher von Wohngeld sowie Haushalte ohne Mindestsicherung oder Wohngeld, deren Einkommen sich aber unter der Armutsrisikogrenze befindet. Zu den einkommensschwachen Haushalten zählen somit nicht nur Bezieher von Mindestsicherung, sondern auch zahlreiche Minderverdienende. Hinzu kommt, dass aufgrund der zunehmenden Gefahr der Altersarmut verstärkt auch ältere Haushalte auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sind, der gleichzeitig möglichst barrierearm sein sollte. Gemäß der Auswertungen des MBWSV NRW sind alleine in Nordrhein-Westfalen rd. 50 Prozent der Haushalte theoretisch berechtigt, in einer öffentlich geförderten Wohnung zu leben, weil sie mit ihrem Einkommen die Grenzen der sozialen Wohnraumförderung unterschreiten. So ist beispielsweise ein Haushalt mit vier Personen (davon zwei Kinder) bis zu einem Brutto-Jahreseinkommen von 52.100 Euro dazu berechtigt, eine öffentlich geförderte Wohnung zu beziehen13.

Entwicklung der Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum im Rhein- Kreis Neuss Die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum kann mithilfe mehrerer Kenn- größen analysiert und bewertet werden. Hierzu zählen u.a. die Entwicklung der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine, die Anzahl der Bedarfsgemein- schaften nach SGB II (Grundsicherung für Arbeitssuchende) und SGB XII (Hilfe zum Lebensunterhalt, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) und die Anzahl der Haushalte im Wohngeldbezug.

13 Vgl. NRW.BANK: Einkommensgrenzen in der sozialen Wohnraumförderung: https://www.nrwbank.de/de/themen/wohnen/einkommensgrenzen-der-sozialen- wohnraumfoerderung.html

65 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Wohnungssuchende ein Indiz für Um eine öffentlich geförderte Wohnung beziehen zu können, ist zunächst ein eine abnehmende oder zuneh- Wohnberechtigungsschein notwendig. Um sich auf eine Warteliste für den mende Nachfrage im preisgünsti- gen Wohnungssegment Bezug einer frei werdenden Wohnung setzen zu lassen, können sich interessierte Haushalte bei der zuständigen Stelle als wohnungssuchend registrieren lassen. Wenngleich die Zahl der Wohnungssuchenden nur eine Teilgruppe der auf preiswerten Wohnraum angewiesenen Haushalte darstellt, stellt sie einen Indikator für einen wachsenden oder nachlassenden Bedarf an preiswertem Wohnraum dar.

60% aller Wohnungssuchenden Auf Ebene des Bundeslands NRW war die Zahl der wohnungssuchenden Haus- im Kreisgebiet wohnen in Neuss halte im Jahr 2015 um drei Prozent niedriger als im Vorjahr. Im Rhein-Kreis Neuss fällt im Vergleich dieser zwei Jahre der Rückgang stärker aus, allerdings hat hier der Rückgang bereits in 2012 eingesetzt. Im Sechs-Jahres-Vergleich wurde die höchste Zahl an ausgestellten Wohnberechtigungsscheinen im Jahr 2011 erzielt. Innerhalb des Kreises sticht die Stadt Neuss deutlich hervor. Rund 60 Prozent aller wohnungssuchenden Haushalte im Kreisgebiet sind Neuss zuzuordnen. Am wenigsten Wohnberechtigungsscheine werden in der Gemeinde Rommerskirchen vergeben.

Tabelle 15: Summe aller wohnungssuchenden Haushalte

Kommune 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Dormagen 132 166 131 102 151 128

Grevenbroich 129 281 334 311 398 275

Jüchen 83 139 103 127 79 83

Kaarst 185 163 162 111 123 106

Korschenbroich 47 66 66 83 41 51

Meerbusch 226 198 211 177 152 163

Neuss 1.575 1.577 1.469 1.314 1.275 1.103

Rommerskirchen 22 15 37 21 16 17

Rhein-Kreis Neuss 2.399 2.605 2.513 2.246 2.235 1.926

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: NRW.BANK (Veröffentlichung „Preisgebundener Wohnungsbestand“)

Gemessen an den verfügbaren Die absoluten Zahlen der Wohnungssuchenden eignen sich nur bedingt für preisgebundenen Wohnungen am einen Vergleich der Situationen in den kreisangehörigen Kommunen. Gemes- meisten Wohnungssuchende in Kaarst und Rommerskirchen sen an den zur Verfügung stehenden preisgebundenen Wohnungen sind die Unterschiede zwischen den Kommunen des Kreises nicht mehr so groß. Da Rommerskirchen im Jahr 2015 über nur 44 öffentlich geförderte Mietwohnun- gen verfügte, fällt hier der Wert im Kreisvergleich am höchsten aus, gefolgt von Kaarst mit 28 Wohnungssuchenden je 100 preisgebundenen Wohnungen.

66 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Tabelle 16: Wohnungssuchende je 100 preisgebundener Wohnungen

Kommune 2014 2015

Dormagen 12 12

Grevenbroich 28 19

Jüchen 11 12

Kaarst 33 28

Korschenbroich 15 18

Meerbusch 21 22

Neuss 18 16

Rommerskirchen 36 39

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: NRW.BANK (Veröffentlichung „Preisgebundener Wohnungsbestand“)

In Nordrhein-Westfalen stellen Alleinstehende mit 48 Prozent rd. die Hälfte In Kaarst dominieren unter den aller Wohnungssuchenden. Im Rhein-Kreis Neuss variiert dieser Anteil in den Wohnungssuchenden Single- Haushalte deutlich Kommunen zwischen 35 und 62 Prozent. Während in den beiden Gemeinden Rommerskirchen und Jüchen jeweils Single- und Paarhaushalte unter den wohnungssuchenden Haushalten gleich stark vertreten sind, handelt es sich in Kaarst mit deutlichem Vorsprung um Single-Haushalte.

Tabelle 17: Wohnungssuchende Haushalte nach der Haushaltsgröße in den Kommunen des Rhein-Kreises Neuss

Haushalte mit Summe aller Allein- Haushalte mit Haushalte mit Haushalte mit Kommune fünf und mehr Wohnungssu- stehend 2 Personen 3 Personen 4 Personen Personen chenden

Dormagen 68 26 19 10 5 128

Grevenbroich 131 74 41 19 10 275

Jüchen 31 29 9 11 3 83

Kaarst 66 18 13 7 2 106

Korschenbroich 29 7 9 2 4 51

Meerbusch 77 45 19 11 11 163

Neuss 494 273 148 102 86 1.103 Rommerskir- 6 6 3 1 1 17 chen

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: NRW.BANK (Veröffentlichung „Preisgebundener Wohnungsbestand“)

Die NRW.BANK veröffentlicht auf Ebene der Städte und Gemeinden zudem Vermittlungsquote nimmt weiter Angaben zur Vermittlungsquote im preisgebundenen Wohnungsbestand. Die ab – Indiz für sich anspannenden Teilmarkt Vermittlungsquote gibt an, wie vielen wohnungssuchenden Haushalten eine Wohnung vermittelt werden konnte. Landesweit sank diese zwischen 2014 und 2015 leicht ab – ein Indiz für eine zunehmende Anspannung dieses Wohnungs- teilmarktes. In Düsseldorf konnten in 2015 z.B. nur noch 17 Prozent der wohnungssuchenden Haushalte innerhalb eines Jahres in eine öffentlich geförderte Wohnung ziehen.

67 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 37: Vermittlungsquote wohnungssuchender Haushalte 2015

Quelle: NRW.BANK 2016

Angespanntere Situation und Die Vermittlungsquote im Rhein-Kreis Neuss entspricht mit aktuell 45 Prozent geringere Vermittlungsquote in dem landesweiten Wert, allerdings existieren zwischen dem nördlichen und den südlichen Kommunen des Kreises, hohe Vermittlungsquote südlichen Teil des Kreises deutliche Unterschiede: Während Kaarst nur eine in den südlichen Gemeinden Quote von bis zu 25 Prozent erreicht, ist die Situation in den südlichen Ge- meinden Jüchen und Rommerskirchen entspannter. Hier wird eine Vermitt- lungsquote von über 75 Prozent erzielt.

Der Anteil der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II an allen Haushalten gibt einen Überblick über die Verteilung einer Gruppe der einkommensschwachen Haushalte im Kreis. Die kleineren Kommunen, in denen auch der Wohnungs- markt überwiegend von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt ist, weisen geringere Anteile zum Betrachtungszeitpunkt 2015/2016 auf. Größere Städte, wie Neuss (10,7%) und Grevenbroich (8,5%) liegen über dem Kreisdurch- schnitt von 7,5 Prozent.

68 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 38: Anteil der Bedarfsgemeinschaften (SGB II) an allen Haushalten in den Kom- munen 2015/2016*

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: JobCenter Rhein-Kreis Neuss, GfK GeoMarketing, eigene Darstellung (*Berechnung der Anteile beruht auf Haushaltszahlen aus 2015 sowie der Anzahl der Bedarfsgemein- schaften von Juli 2016)

Auf Ebene des Kreises hat sich die Gruppe der SGB II-Bedarfsgemeinschaften Gruppe der Bedarfsgemeinschaf- im Zeitraum zwischen 2011 und 2015 leicht um 2,6 Prozent erhöht. Innerhalb ten nach SGB II hat sich auf Kreisebene leicht erhöht der kreisangehörigen Kommunen zeigen sich hier wiederum deutliche Unter- schiede: Die stärksten Zuwächse bei den SGB II-Bedarfsgemeinschaften verzeichnen die Kommunen mit den bisher geringsten Anteilen, so z.B. Rommers- kirchen und Korschenbroich. Einen Rückgang des Anteils dieser Gruppe an allen Haushalten erfährt nur die Gemeinde Jüchen.

69 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 39: Veränderung des Anteils der Bedarfsgemeinschaften (SGB II) an allen Haus- halten in den Kommunen 2011-2016

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: JobCenter Rhein-Kreis Neuss, GfK GeoMarketing, eigene Darstellung

Neben Singlehaushalten stellen Auf Ebene der Quartiere wird der Anteil Transferleistungsempfänger an den auch Familien im Transferleis- Personen gemessen, da Haushaltszahlen auf dieser kleinräumigen Ebene nicht tungsbezug eine wichtige Ziel- gruppe dar zur Verfügung stehen. Unter den Leistungsempfängern nach SGB II sind anteilig in den kreisangehörigen Kommunen zwischen 20 und 30 Prozent Kinder und Jugendliche zuzuordnen – Familien mit entsprechenden Wohnraumbedar- fen stellen somit in der Versorgung mit preisgünstigem Wohnraum neben den Single-Haushalten eine weitere wichtige Nachfragergruppe dar.

Die nachstehende Karte zeigt auf, dass der Anteil der SGB II-Empfänger an allen Personen in den zentralen Quartieren der Stadt Neuss, in den westlichen

70 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Quartieren der Stadt Grevenbroich und in Dormagen-Horrem mit über 10 Pro- zent am höchsten ausfällt. Dieser erhöhte Anteil stellt ein Indiz für ein beson- deres Augenmerk der Versorgung mit preisgünstigem Wohnraum in diesen Quartieren dar.

Abbildung 40: Anteil SGB II-Empfänger an allen Personen auf Quartiersebene

Furth-Mitte Barbaraviertel Westfeld Erftal

Horrem Gustorf

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Rhein-Kreis Neuss, JobCenter, eigene Darstellung

Bei den SGB-XII-Bedarfsgemeinschaften handelt es sich um nicht- erwerbsfähige Hilfebedürftige, die folgendermaßen unterschieden werden:

• Hilfe zum Lebensunterhalt (Kap. 3: vorübergehend erwerbsunfähig, Kinder in Pflegefamilien) und

• Grundsicherung im Alter (Kap. 4: über 65 Jahre und bei Erwerbsminderung).

71 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Deutlicher Anstieg bei der Grund- Hinsichtlich des Bedarfs preisgünstiger und gleichzeitig altersgerechter Wohn- sicherung im Alter als Indiz für raumangebote ist insbesondere die Zahl der SGB XII-Haushalte und hier die Bedarfe in der Versorgung mit barrierefreien und gleichzeitig Grundsicherung im Alter von Interesse. Insgesamt ist im Rhein-Kreis Neuss preisgünstigen Wohnangeboten seit August 2012 ein Anstieg der SGB-XII-Bedarfsgemeinschaften (Grundsiche- rung im Alter) um 20 Prozent erfolgt. Dieser Anstieg verdeutlicht den Bedarf an barrierearmen, günstigem Wohnraum. Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels ist im Rhein-Kreis Neuss auch weiterhin mit einem Anstieg dieser Gruppe zu rechnen. Somit bedarf gerade das Thema der Schaffung preiswerter bzw. geförderter altersgerechter Wohnungen besonderer Aufmerk- samkeit. Der Anstieg der Haushalte mit Bezug der Grundsicherung im Alter ist nicht nur in der Gemeinde Rommerskirchen stark angestiegen, sondern auch in Kaarst. Hier fällt der Anstieg mit über 40 Prozent doppelt so hoch aus wie im Kreisvergleich.

Tabelle 18: Entwicklung der SGB XII-Bedarfsgemeinschaften in den Kommunen des Rhein-Kreises Neuss

Kommune August 2012 Mai 2016 Veränderung 2012-2016 IV. Kapitel III. Kapitel IV. Kapitel III. Kapitel IV. Kapitel III. Kapitel

SGB XII SGB XII SGB XII SGB XII SGB XII SGB XII

Dormagen 305 76 358 56 +17,4% -26,2%

Grevenbroich 420 121 523 125 +24,5% +3,3%

Jüchen 127 16 145 33 +14,2% +106%

Kaarst 231 46 328 35 +42,0% -23,9%

Korschenbroich 112 17 139 17 +24,1% 0,0%

Meerbusch 326 47 397 27 +21,8% -42,6%

Neuss 1.706 272 1.974 285 +15,7% +4,8%

Rommerskirchen 44 14 62 5 +40,9% -64,3%

Rhein-Kreis Neuss 3.271 609 3.926 583 +20,0% -4,3%

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Rhein-Kreis Neuss

Auf Quartiersebene zeigt sich eine räumliche Überlagerung bei den Sozialleis- tungsempfängern nach SGB II und SGB XII vor allen in den zentralen und süd- lichen Lagen der Stadt Neuss, im nordwestlichen Grevenbroich und im südli- chen Jüchen.

72 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 41: Anteil Empfänger SGB XII (Grundsicherung im Alter) an allen Personen über 65 Jahre

Barbaraviertel

Hafengebiet/ Hammfeld Westfeld Erftal

Norf

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Rhein-Kreis Neuss, eigene Darstellung

Für die Ermittlung des künftigen Bedarfs preisgünstiger Wohnungen ist es erforderlich, zunächst für das Ausgangsjahr die einkommensschwache Nach- frage in den Kommunen des Kreises zu bestimmen. Gemessen wird diese an dem Anteil der Haushalte, die eine Mindestsicherung oder Wohngeld beziehen sowie sich im Niedrigeinkommensbereich befinden, ohne Transferleistungen zu erhalten. Zu dem Anteil der Haushalte im Niedrigeinkommensbereich liegen keine validen Daten auf Ebene der einzelnen Kommunen vor. Daher wird an dieser Stelle eine Schätzung in Höhe von 7 Prozent aller Haushalte angenommen; Grundlage hierfür bildet die „Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemessenen Kosten der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen des BMVBS“. Der Anteil der Haushalte, die dem Asylbewerberleistungsgesetz zuzuordnen sind, bleibt an dieser Stelle noch unberücksichtigt, da im Rahmen der Woh- nungsbedarfsprognose eine Abschätzung des aktuellen und künftigen Bedarfs für Flüchtlingshaushalte erfolgt.

73 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 42: Nachfrager im preisgünstigen Wohnungssegment

Bedarfsgemein- schaften (SGB II)

Bezieher von Bedarfsgemein- Mindestsicherung schaften (SGB XII)

Asylbewerber- Einkommens- leistungsgesetz schwache (AsylbLG) Bezieher von Wohngeld Haushalte

z.B. 20% aller Haushalte Niedrigeinkommens- bezieher ohne Transferleistung* 7% aller Haushalte

*Schätzungen auf Grundlage der „Arbeitshilfe zur Bestimmung der angemessenen Kosten der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen des BMVBS 2010; Experten-Einschätzungen, keine aktuelleren Daten vorhanden

Quelle: InWIS 2017

In der folgenden Tabelle sind die Anteile einkommensschwacher Haushalte im Jahr 2015 in den Kommunen des Rhein-Kreises Neuss dargestellt. Im Kreisge- biet sind dieser Gruppe rd. 18,5 Prozent aller Haushalte zuzuordnen. Aller- dings zeigt sich eine deutliche Spreizung innerhalb des Kreisgebietes. In der Stadt Neuss mit einem überdurchschnittlichen Anteil an Mietwohnungen ist der Anteil mit 23,6 Prozent am höchsten – in den weiteren Kommunen liegt der Anteil zwischen 12,5 Prozent (Korschenbroich) und 19,8 Prozent (Greven- broich). Eine künftige Erhöhung des Anteils einkommensschwacher Haushalte (u.a. in der Altersgruppe der über 64-Jährigen) liegt im Bereich des Wahr- scheinlichen. Eine bereits geringe Erhöhung von aktuell 18,5 Prozent (Kreis- ebene) auf z.B. 20 Prozent hätte zur Folge, dass entsprechend mehr Wohnraum im preisgünstigen Segment zur Verfügung stehen müsste (vgl. hierzu Kap. 3).

Tabelle 19: Bestimmung der einkommensschwachen Nachfrage in den Kommunen des Rhein-Kreises Neuss

Kommune Anteil einkommensschwacher Haushalte an allen Haushalten im Jahr 2015

Dormagen 16,0%

Grevenbroich 19,8%

Jüchen 16,1%

Kaarst 14,5%

Korschenbroich 12,5%

Meerbusch 14,3%

Neuss 23,6%

Rommerskirchen 12,8%

Rhein-Kreis Neuss 18,5%

Quelle: InWIS 2017, eigene Berechnungen

74 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Für die Bestimmung der erforderlichen Anzahl preisgünstiger Wohnungen im Jahr 2030 wird der aktuelle Anteil einkommensschwacher Haushalte auf die Haushaltszahl im Jahr 2030 übertragen und der entsprechende Mehrbedarf an Wohnraum bestimmt. Die Ergebnisse aus dieser Berechnung sind in Kapitel 3 bei der Aufteilung des Gesamtwohnungsbedarfs auf die Teilsegmente des Wohnungsbedarfs berücksichtigt.

Entwicklung des Angebots an preisgünstigem Wohnraum

In Nordrhein-Westfalen ist jede zehnte Wohnung in einem Mehrfamilienhaus In Kaarst und Rommerskirchen eine öffentlich geförderte und preisgebundene Wohnung. Innerhalb des Rhein- stellt preisgebundener Bestand unter 5% des Gesamtbestands Kreises Neuss zählen Neuss und Jüchen zu den Kommunen mit einem Anteil von über 15 Prozent zu denjenigen mit einem überdurchschnittlichen Anteil preisgebundener Wohnungen. Der Kreis zeigt auch hier eine große Streuung. Neben den genannten Kommunen mit überdurchschnittlichen Anteilen sind in Kaarst und Rommerskirchen unter 5 Prozent des Wohnungsbestands dem ge- förderten Segment zuzuordnen. In den vergangenen zehn Jahren ist es NRW- weit zu einem spürbaren Abschmelzen der geförderten Bestände gekommen, da Bindungen auslaufen und Kredite frühzeitig zurückgezahlt werden. Im gesamten Kreis beläuft sich der Rückgang allein zwischen 2014 und 2015 auf mehr als 2 Prozent, wobei in Dormagen zwischen diesen beiden Jahren die meisten Wohnungen aus der Bindung gefallen sind.

Abbildung 43: Anteil des preisgebundenen Mietwohnungsbestands am gesamten Woh- nungsbestand 2015

Quelle: NRW.BANK

75 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Bis 2030 verringert sich preisge- Diese Entwicklung wird sich auch künftig fortsetzen, so das Ergebnis der Prog- bundener Bestand im Kreis um nose der NRW.BANK zur Entwicklung des öffentlich geförderten Mietwoh- weitere 30 Prozent, insofern Bindungen nicht verlängert nungsbestands bis zum Jahr 2030. Zukünftige Bewilligungen für die Neuschaf- werden oder Neubau stattfindet fung von Wohnungen sind hierbei nicht berücksichtigt. Bis zum Jahr 2030 wird sich der Bestand an preisgebundenen Mietwohnungen im Rhein-Kreis Neuss weiter verringern, wenn keine Verlängerung von Bindungen oder weiterer Neubau im öffentlich geförderten Segment umgesetzt wird. Im NRW-Vergleich (Rückgang um rd. 31 Prozent bis 2030) ist der Rückgang um 32 Prozent als durchschnittlich zu bewerten. In über 150 nordrhein-westfälischen Kommunen geht der preisgebundene Mietwohnungsbestand um ein Drittel oder mehr zurück. Besonders hoch sind die erwarteten Verluste in Aachen und Düsseldorf mit mehr als 40 Prozent.

Abbildung 44: Prognose des öffentlich geförderten Mietwohnungsbestands 2015-2030 im Regionalvergleich

Quelle: NRW.BANK

Geringster, erwarteter Rückgang Auch im Rhein-Kreis Neuss kann das Abschmelzen der Belegungsbindungen zu im preisgebundenen Bestand in einer weiteren Anspannung im unteren Preissegment führen – insbesondere Kaarst und Rommerskirchen wenn die Wohnungen nach dem Auslaufen modernisiert und im Preis angeho- ben werden und in der Konsequenz der Nachfragergruppe nicht mehr zu Verfü- gung stehen. In Rommerskirchen (-9,1%) und Kaarst (-9,9%) sind bis 2030 mit unter 10 Prozent die im Vergleich geringsten Rückgänge zu verzeichnen. Viele der kreisangehörigen Kommunen, darunter Grevenbroich (-31,3%), Jüchen (- 33,6%), Korschenbroich (-31,4%), Meerbusch (-34,9%) und Neuss (-35,0%) liegen mit einem Rückgang von rd. einem Drittel im NRW-Durchschnitt. In Dormagen wird der erwartete Rückgang 19,0 Prozent betragen.

76 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Tabelle 20: Prognose des öffentlich geförderten Mietwohnungsbestands 2015-2030

Kommune 2015 2025 2030 Entwicklung 2015-2030

Dormagen 1.062 870 860 -19,0%

Grevenbroich 1.440 1.100 990 -31,3%

Jüchen 691 579 459 -33,6%

Kaarst 375 348 338 -9,9%

Korschenbroich 277 190 190 -31,4%

Meerbusch 739 541 481 -34,9%

Neuss 7.037 5.229 4.572 -35,0%

Rommerskirchen 44 40 40 -9,1%

Rhein-Kreis Neuss 11.665 8.897 7.930 -32,0%

Quelle: InWIS 2017; Datenbasis: NRW.BANK

Wesentliche Handlungsansätze zur Kompensation der wegfallenden Bindungen und Deckung der erhöhten Nachfrage nach preiswertem Wohnraum sind neben dem öffentlich geförderten Wohnungsneubau die Bestandsverlängerung unter Nutzung öffentlicher Fördermittel sowie das Instrument der mittelbaren Bele- gung.

Die folgende Tabelle zeigt die Bewilligungen und Baufertigstellungen öffent- 2015 stellt Tiefstand in der lich geförderter Wohnungen im Rhein-Kreis Neuss. Die Zahl der Baufertigstel- öffentlich geförderten Bautätig- keit dar, aber Aufschwung bei lungen ist im Kreisgebiet schwankend, eine Höchstzahl von 417 neuen Woh- Bewilligungen in 2016 nungen wurde im Jahr 2008 erreicht. Seit diesem Zeitpunkt variiert die Zahl zwischen 150 und 275 Fertigstellungen, wobei in 2015 mit nur 11 Fertigstel- lungen im gesamten Kreis ein Tiefstand der Bautätigkeit im geförderten Seg- ment erreicht wurde. Der Blick auf die Bewilligungen für geförderte Wohnun- gen zeigt jedoch auf, dass zeitnah mit einer erneuten Erhöhung der Bautätig- keit zu rechnen ist, da sich mit 210 Bewilligungen in 2016 ein Bauüberhang aufgebaut hat. Dieser Anstieg ist in Teilen auch durch die hohe Flüchtlingszu- wanderung in 2015 und 2016 begründet. Innerhalb des Kreises liegt der Schwerpunkt der Bautätigkeit geförderter Wohnungen in Neuss und Greven- broich – hier sind in den vergangenen sechs Jahren am meisten neue geförder- te Wohnungen entstanden.

77 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Tabelle 21: Bewilligungen und Baufertigstellungen geförderter Wohnungen im Rhein- Kreis Neuss

Baufertigstellungen geförderter Bewilligungen geförderter Jahr Wohnungen Wohnungen

2006 165 160

2007 210 268

2008 417 148

2009 275 241

2010 106 296

2011 275 173

2012 256 179

2013 149 73

2014 175 191

2015 11 77

2016 k.A. 210

Quelle: InWIS 2017; Datenbasis: NRW.BANK

Bei der Ermittlung des Bedarfs an preisgünstigem Wohnraum für einkommensschwache Haushalte ist auf der Angebotssituation nicht nur der öffentlich geförderte Bestand zu betrachten. Auch der frei finanzierte Wohnungsmarkt ist hinzuzuziehen: in seinem Preisniveau und dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Nicht zu allen relevanten Aspekten sind auch hinreichende Daten- grundlagen vorhanden – Expertengespräche mit Marktkennern und mit Vertre- tern der kreisangehörigen Städte und Gemeinden sind ebenso eine wichtige Informationsgrundlage, vor allem im Hinblick auf die Erfassung qualitativer Aspekte.

Für die Definition von preisgünstigem Wohnraum gibt es unterschiedliche Orientierungswerte. Zentral für alle Bezieher von Mindestsicherung sind die Bemessungsgrenzen der Kosten der Unterkunft.

Der Rhein-Kreis Neuss hat Ende des Jahres 2016 neue Mietobergrenzen beschlossen, die zum 01.02.2017 in Kraft traten. Grundlage hierfür stellt das durch Analyse & Konzepte aus Hamburg erarbeitete schlüssige Konzept dar.

Da das Mietpreisniveau innerhalb des Kreisgebietes erheblich variiert, wurden die Bemessungsgrenzen regional differenziert: Sie liegen in der Mietkategorie I (Grevenbroich, Jüchen, Rommerskirchen) zwischen 7,86 Euro/m² für einen Single-Haushalt und 8,33 Euro/m² für einen Haushalt mit fünf Personen und reichen in Mietkategorie IV (Kaarst) bis zu 9,17 Euro/m² bzw. 10,03 Euro/m² (alle Werte sind Brutto-Kaltmieten). Für einen Vergleich mit den Angebotsmie- ten und der Bewilligungsmiete im öffentlich geförderten Segment eignet sich die Netto-Kaltmiete besser. Daher sind diese in der folgenden Tabelle für die Vergleichsräume dargestellt und zeigen analog zu den Bruttokaltmieten die höchsten Werte für Kaarst und Meerbusch. Hier reichen die Grenzen der Kos- ten der Unterkunft bis zu 7,36 Euro/m² nettokalt.

78 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Tabelle 22: Mietwerterhebung Rhein-Kreis Neuss (Schlüssiges Konzept) 2016

Vergleichsraum 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen

I (Grevenbroich, Jüchen, 5,78 5,31 5,00 5,25 5,37 Rommerskirchen)

II (Dormagen) 6,29 5,94 5,40 5,48 6,00

III (Neuss) 6,00 5,70 5,60 5,45 5,47

IV (Kaarst) 7,09 6,30 6,17 6,18 6,84

V (Meerbusch) 6,05 5,90 5,51 5,95 7,36

VI (Korschenbroich) 6,00 5,79 5,63 5,90 5,67

Quelle: Analyse & Konzepte, Darstellung InWIS 2017

Neu errichtete Sozialwohnungen können gemäß der Wohnraumförderbestim- mungen des Landes Nordrhein-Westfalen zu einer Höchstmiete von 5,75 EUR/m² vermietet werden.14 Eine Ausnahme bildet Jüchen: Die Gemeinde ist als einzige Kommune im Rhein-Kreis Neuss der Mietenstufe 3 zugeordnet, was Ausdruck in einer maximalen Bewilligungsmiete von 5,25 Euro/m² findet.

Das Wohnraumförderungsprogramm des Landes Nordrhein-Westfalen legt einen besonderen Fokus auf angespannte Wohnungsmärkte. Dementsprechend werden die Kommunen Nordrhein-Westfalens in verschiedene Kategorien des Bedarfs eingeteilt. Die Förderung in der Neuschaffung von Wohnungen konzentriert sich dabei auf Kommunen der hohen Bedarfsniveaus (hoch und über- durchschnittlich). Förderungen in den unteren beiden Bedarfsniveaus (unterdurchschnittlich und niedrig) erfolgen nur in begründeten Ausnahmefällen, z.B. auf Grundlage eines kommunalen wohnungspolitischen Handlungskon- zepts. Meerbusch, Neuss, Kaarst, Dormagen und Rommerskirchen wurde ein hohes Bedarfsniveau zugesprochen; in Korschenbroich und Grevenbroich gilt das Bedarfsniveau als überdurchschnittlich. Auch in diesem Zusammenhang bildet Jüchen eine Ausnahme: Das Bedarfsniveau in der Gemeinde ist als unterdurchschnittlich eingestuft. Die vorliegende Wohnungsbedarfsanalyse zeigt aber auf, dass in Jüchen ebenso ein erhöhter Bedarf an öffentlich geförderten Wohnungen besteht (vgl. Kapitel 3).

Tabelle 23: Mietniveau und Bewilligungsmiete im öffentlich geförderten Neubau

Bewilligungsmiete öffentlich Bewilligungsmiete öffentlich Kommune Mietniveau geförderter Wohnungsbau geförderter Wohnungsbau (Einkommensgruppe A) (Einkommensgruppe B)

Dormagen 4 5,75 6,65

Grevenbroich 4 5,75 6,65

Jüchen 3 5,25 6,10

Kaarst 4 5,75 6,65

Korschenbroich 4 5,75 6,65

Meerbusch 4 5,75 6,65

Neuss 4 5,75 6,65

Rommerskirchen 4 5,75 6,65

Quelle: MBWSV NRW, Darstellung InWIS 2017

14 Vgl. Richtlinie zur Durchführung der sozialen Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen (Wohnraumförderbestimmungen - WFB -)

79 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Neu errichtete, öffentlich geförderte Mietwohnungen sind im Rhein-Kreis Neuss mit ihrer vergleichsweise hohen Preisbegrenzung bei den Unterkunfts- kosten für einen großen Anteil der einkommensschwachen Haushalte, die Bezieher von Mindestsicherung sind, zugänglich. Ausnahmen zeigen sich zumeist bezogen auf einzelne Haushaltsgrößen. In Grevenbroich und Rommers- kirchen werden mit Ausnahme der Singles alle weiteren Haushalte, die sich nach der Bemessungsgrenze der Kosten der Unterkunft richten müssen, nicht direkt über den geförderten Wohnungsneubau erreicht. In der Gemeinde Jü- chen sieht dies aufgrund der Zuordnung in Mietniveau 3 anders aus: Da hier eine maximale Bewilligungsmiete von 5,25 Euro/m² nettokalt gilt, profitieren hier alle Haushaltsgrößen vom öffentlich geförderten Neubau.

In Neuss liegt die Bewilligungsmiete nur bei den größeren Haushalten oberhalb der Bemessungsgrenzen der Kosten der Unterkunft, in Meerbusch betrifft dies die Haushalte mit drei Personen, in Korschenbroich zusätzlich auch die größeren Haushalte mit fünf Personen.

In den Fällen, bei denen die Bewilligungsmiete im geförderten Neubau oberhalb der Bemessungsgrenzen der Kosten der Unterkunft liegen, können die relevanten Nachfrage über Umzugsketten, die ein Wohnungsneubau im Be- stand mit sich zieht, profitieren. Während diese Umzugsketten bei einem angespannten Markt schnell abreißen können, weil auch mittlere Einkommens- gruppen auf preisgünstige (und einfach ausgestattete) Wohnungen auswei- chen, sind sie auf entspannten Mietwohnungsmärkten vergleichsweise länger und wirksamer. Eine gewisse Kompensation ist des Weiteren durch die erwei- terte Produkttheorie möglich, wonach die Bruttokaltmiete für die KdU-Grenze herangezogen wird. Eine Kompensationsmöglichkeit ergibt sich jedoch nur, wenn die tatsächlichen kalten Betriebskosten (die u.a. durch die Grundsteuer beeinflusst werden) im öffentlich geförderten Neubau deutlich niedriger aus- fallen als die im schlüssigen Konzept ermittelten Durchschnittswerte für den Gesamtkreis (je nach Haushaltsgröße zwischen 1,83 und 2,08 Euro/m²). Die tatsächlichen Kompensationsmöglichkeiten hängen vom jeweiligen und konkreten Neubauprojekt ab.

80 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

3. Vorausschätzung des Wohnungsbedarfs

Die Wohnungsbedarfsprognose dient der Vorausschätzung der Zahl der Haus- Ermittlung des künftig notwendi- halte sowie des Umfangs des zukünftig für die Wohnraumversorgung notwen- gen Wohnungsbestands als Orientierungsrahmen für Politik digen Wohnungsbestandes. Mithilfe der Modellrechnung wird bestimmt, und Planung

• wie sich der Umfang der Wohnungsnachfrager im Prognosezeitraum entwickeln wird,

• in welchem Umfang sich die zukünftige Wohnungsbautätigkeit im Vergleich zu den bisherigen Baufertigstellungen ausweiten oder reduzieren sollte,

• in welchem Umfang sich im Prognosezeitraum entweder ein Angebots- oder Nachfrageüberhang entwickeln wird,

• wie sich die Nachfrage nach Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Eigenheimen entwickeln wird,

• welche Zielgruppen am Wohnungsmarkt derzeit von Bedeutung sind und inwieweit sich deren Zusammensetzung künftig verändern wird.

Die Fragestellung der klassischen Wohnungsbedarfsprognose lautet: Wie viele Wohnungen müssten bis zum 31.12.2030 neu gebaut werden, um alle Haushal- te (ausreichend) mit Wohnraum zu versorgen? Die ausreichende Wohnraum- versorgung wird hierbei quantifiziert als eine Wohnung pro Haushalt. Dieser errechnete, normative Bedarf soll der Politik bzw. der Planung als Orientie- rungsrahmen dienen und wird im weiteren Verlauf durch qualitative Informa- tionen ergänzt.

Abbildung 45: Grundlagen der Wohnungsbedarfsprognose

Demografischer Wohnungsbedarf: Bevölkerungsprognose: Haushaltsprognose: Wie viele Wohnungen Wie viele Personen gibt Wie verteilen sich diese sind erforderlich, um es an dem Tag X auf Personen auf alle Haushalte mit dem Wohnungsmarkt? Haushalte? Wohnraum zu versorgen?

Quelle: Forum KomWoB: Prognosen zum Wohnungsmarkt. Eine Arbeitshilfe für die Wohnungsmarktbe- obachtung. Darstellung InWIS

3.1. Datenquellen der Wohnungsbedarfsprognose

Basis einer Wohnungsbedarfsprognose ist eine aktuelle Bevölkerungsprogno- Künftige Entwicklung der Ein- se. Um die Ergebnisse der Wohnungsbedarfsprognose für die Kommunen des wohnerzahl als wichtiger Einfluss der Wohnungsbedarfsprognose Rhein-Kreis Neuss vergleichbar zu machen, wurde die aktuellste Bevölke- rungsprognose des statistischen Landesamtes IT.NRW als Grundlage genutzt. Basisjahr dieser Bevölkerungsprognose ist das Jahr 2014. Die zusätzlich entstehenden Bedarfe durch den Zuzug aus dem Ausland, darunter flüchtlingsbe- dingter Zuzug, sind in dieser Prognose noch nicht berücksichtigt und werden daher in einem weiteren Schritt hinzugeschätzt.

81 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Basis der Bevölkerungsprognose des statistischen Landesamtes sind die Ein- wohnerzahlen aus der Fortschreibung des Zensus 2011. Es bestehen zwar Ab- weichungen zu den Melderegistern der kreisangehörigen Kommunen, für die Ableitung des Wohnungsbedarfs ist jedoch nicht die absolute Anzahl an Ein- wohnern, sondern die Veränderung zwischen den Zeitpunkten 2014 und 2030 ausschlaggebend. Um die künftige Veränderung der Haushaltsgröße zu be- rücksichtigen, wurde die Haushaltsprognose des statistischen Landesamtes IT.NRW aus dem Jahr 2015 für den Rhein-Kreis Neuss zugrunde gelegt. Das Ergebnis der Prognose zur künftigen Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße wurde auf die Kommunen des Kreises übertragen. Für jede Kommune wurde für das Ausgangsjahr 31.12.2014 jedoch eine spezifische Haushaltsgröße angenommen, um die unterschiedlichen Ausgangsbedingun- gen in den Kommunen (z.B. stärkere Prägung durch Eigenheime und damit einhergehende Unterschiede in den Haushaltsgrößen) zu berücksichtigen. In einzelnen Fällen lagen hierzu Erkenntnisse aus Haushaltsgenerierungsverfah- ren der Kommunen vor, des Weiteren wurden für die Ableitung der durchschnittlichen Haushaltsgröße im Ausgangsjahr Ergebnisse des Mikrozensus, der Gesellschaft für Konsumforschung und des Zensus 2011 genutzt.

Abbildung 46: Methodik in der Prognose des Wohnungsbedarfs

1. Ermittlung der Haushalte mit Wohnungsbedarf Personen am Ort der Hauptwohnung + Personen mit Nebenwohnsitz + Asylbegehrende Ausländer + Untermietverhältnisse - Personen in Anstalten, Gemeinschaftsunterkünften, Alteneinrichtungen etc. / Personen je Haushalt = Haushalte mit Wohnungsbedarf 2. Ermittlung des verfügbaren Wohnungsbestands Amtlich erfasster Wohnungsbestand - Freizeitwohnungen - Unterkünfte für Obdachlose/Schlichtwohnungen = Verfügbarer Wohnungsbestand

3. Ermittlung des Wohnungsbedarfs Summe des Nachholbedarfs/-überhangs im Ausgangsjahr + Neubaubedarf (resultiert aus der Haushaltsentwicklung) + Ersatzbedarf + Mobilitäts-/Fluktuationsreserve = Gesamtwohnungsbedarf

Quelle: Darstellung InWIS Forschung & Beratung GmbH

Folgende, weitere Kennzahlen und Eckwerte wurden bei der Ableitung des künftigen Wohnungsbedarfs herangezogen:

• Personen mit Nebenwohnsitz: Das statistische Landesamt arbeitet mit der Bevölkerung am Hauptwohnsitz. Personen mit Nebenwohnsitz werden bei der Prognose mit berücksichtigt, da auch sie Wohnungen bewohnen und nachfragen (Quelle: Angabe der Kommunen).

82 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

• Haushalte ohne eigene Wohnung: Sie sind in der Bevölkerungsprognose berücksichtigt, haben aber keine Wohnung. Hierzu zählen insbesondere Untermieterhaushalte. Untermietverhältnisse, die als Notlösung dienen, werden nicht abgezogen (Quelle: Angaben des Mikrozensus).

• Personen in Anstalten: Personen, die derzeit in Pflegeheimen leben, werden bei der Ableitung des Wohnungsbedarfs nicht berücksichtigt, da sie keinen echten Wohnungsbedarf ausüben. Aufgrund der sich fortsetzenden Alterung in den kreisangehörigen Kommunen wird angenommen, dass sich die Zahl der Personen in Pflegeheimen künftig leicht erhöhen wird (Quelle: Angabe der Kreisverwaltung zur Anzahl der Pflegeplätze in den kreisangehörigen Kommunen).

• Fluktuationsreserve: Die Fluktuationsreserve ist für die Funktionstüchtigkeit des Wohnungsmarktes notwendig, da infolge von Wohnungswechseln oder Modernisierungen immer einige Wohnungen kurzfristig leer stehen. Der Wohnungsleerstand sollte also die Zahl der Wohnungsbedarfsträger immer um eine gewisse Leerwohnungsreserve übersteigen. Für die Wohnungsbedarfsprognose im Rhein-Kreis Neuss wird eine Quote von 2 Prozent angenommen.

• Ferienwohnungen: Es handelt sich um Wohnungen, die dem regulären Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen und daher vom verfügbaren Wohnungsbestand abgezogen werden. Rein quantitativ hat dieser Faktor eine nur geringe Relevanz für den Rhein-Kreis Neuss (Quelle: Zensus 2011).

• Ersatzbedarf: Es ist zu berücksichtigen, dass sich das Wohnungsangebot durch den Abgang von Wohnungen aufgrund von Abrissen, Wohnungszusammenlegungen und Umwidmungen verringert. Durch den Abgang entsteht ein Ersatzbedarf im Wohnungsangebot. Er entsteht somit nicht aus der Nachfrage, sondern aus dem Bestand heraus. Für den Einfamilienhausbestand wird eine Quote von 0,15 Prozent und für den Mehrfamilienhausbestand eine Quote von 0,3 Prozent pro Jahr (Quelle: BBSR) angenommen. Durch die Gewichtung anhand des Wohnungsbestands in den kreisangehörigen Kommunen ergeben sich spezifische Quoten des jährlichen Ersatzbedarfs.

Tabelle 24: Übersicht Kennzahlen Wohnungsbedarfsprognose 31.12.2014

Personen mit Personen in Personen je Quote Unter- Freizeitwoh- Quote Ersatz- Stadt/Kennzahlen Nebenwohnsitz Anstalten Haushalt miethaushalte nungen bedarf

Dormagen 506 548 2,18 2,2% 3 0,227%

Grevenbroich 437 716 2,08 2,3% 10 0,215%

Jüchen 382 205 2,18 2,0% 3 0,189%

Kaarst 1.013 291 2,09 2,0% 21 0,219%

Korschenbroich 846 321 2,12 1,9% 6 0,198%

Meerbusch 3.001 554 2,07 2,0% 19 0,227%

Neuss 5.160 1.223 2,08 4,0% 21 0,240%

Rommerskirchen 225 160 2,22 2,0% 0 0,184%

Quelle: Zusammenstellung Daten InWIS Forschung & Beratung GmbH

83 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

3.2. Entwicklung der Haushalte mit Wohnungsbedarf

Künftig größtenteils positive Bei Betrachtung der Prognoseergebnisse zeigt sich, dass sich der Neubedarf, Haushaltsentwicklung im Kreis der ausschließlich aus der Haushaltsentwicklung resultiert, in den kreisange- hörigen Kommunen mit Ausnahme von Korschenbroich positiv entwickelt.

In Korschenbroich resultiert diese Entwicklung auf der prognostizierten Bevöl- kerungsabnahme auf 31.314 Personen bis Ende 2030. Die im Vergleich stärks- te erwartete Zunahme der Haushalte mit Wohnungsbedarf ist mit +8,1 bis +11,1 Prozent für Meerbusch, Neuss und Rommerskirchen zu erwarten. Ein moderates Wachstum zwischen 1,5 und 3,5 Prozent charakterisiert die prognostizierte Entwicklung in Kaarst und Grevenbroich.

Die Gesamtanzahl an Haushalten mit Wohnungsbedarf erhöht sich im Rhein- Kreis Neuss im Zeitraum 31.12.2014 bis 31.12.2030 um 13.851 Haushalte, dies entspricht einer Zunahme um 6,7 Prozent.

Tabelle 25: Entwicklung der Haushalte mit Wohnungsbedarf 2014-2030

Haushalte mit Haushalte mit Entwicklung Haushalte mit Stadt/Kennzahlen Wohnungsbedarf Wohnungsbedarf Wohnungsbedarf 31.12.2014 31.12.2030

Dormagen 27.992 29.877 +1.885 (+6,7%)

Grevenbroich 28.875 29.899 +1.025 (+3,5%)

Jüchen 10.276 10.699 +423 (+4,1%)

Kaarst 20.100 20.395 +295 (+1,5%)

Korschenbroich 15.089 14.883 -206 (-1,4%)

Meerbusch 26.789 28.972 +2.182 (+8,1%)

Neuss 72.103 79.728 +7.625 (+10,6%)

Rommerskirchen 5.601 6.223 +622 (+11,1%)

Rhein-Kreis Neuss 206.825 220.676 +13.851 (+6,7%)

Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH

3.3. Entwicklung des quantitativen Wohnungsbedarfs

Gesamtbedarf umfasst auch den Um den Wohnungsbedarf voraus zu schätzen, muss neben der Bevölkerungs- Ersatzbedarf und eine Fluktuati- und Haushaltsprognose der Ersatzbedarf für den Abgang von Wohnungen be- onsreserve rücksichtigt werden. Der Gesamtwohnungsbedarf ergibt sich aus dem Neube- darf durch die oben skizzierte Haushaltsentwicklung sowie dem Ersatzbedarf. Unter Berücksichtigung der Fluktuationsreserve in Höhe von zwei Prozent errechnet sich der tatsächliche Wohnungsbedarf.

84 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Tabelle 26: Entwicklung des quantitativen Wohnungsbedarfs 2014-2030

Neubedarf (demografisch bedingt + Ersatzbedarf Stadt/Kennzahlen Gesamtbedarf 2014-2030 Reserve) 2014-2030 2014-2030

Dormagen 1.684 1.044 2.728

Grevenbroich 697 1.027 1.724

Jüchen 412 317 729

Kaarst 693 706 1.399

Korschenbroich -302 490 188

Meerbusch 2.064 999 3.063

Neuss 7.127 2.849 9.976

Rommerskirchen 584 169 753

Rhein-Kreis Neuss 12.959 7.601 20.560

Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH

Da das Basisjahr der Prognose das Jahr 2014 darstellt, wurde vom ermittelten Bedarf, der aus der Haushaltsentwicklung und dem Ersatzbedarf resultiert, die Bautätigkeit der Jahre 2015 und 2016 abgezogen. Zielsetzung war hierbei die Benennung des verbleibenden quantitativen Wohnungsbedarfs im Zeitraum 2017 bis 2030. Dieser beläuft sich für den Rhein-Kreis Neuss auf 17.897 Wohneinheiten im Zeitraum 2017 bis 2030.

Die Bautätigkeit im Rhein-Kreis Neuss konnte im Jahr 2016 deutlich gesteigert Erhöhte Bautätigkeit im Jahr werden: Während in 2015 insgesamt 1.084 Wohnungen neu errichtet wurden, 2016 im Kreis ist diese Zahl in 2016 auf 1.579 Wohneinheiten angestiegen. Die höchste Bau- tätigkeit verzeichnen in quantitativer Hinsicht die Städte Neuss und Korschen- broich, gefolgt von Grevenbroich und Dormagen.

Tabelle 27: Berechnung Wohnungsbedarf ab 2017

Gesamtbedarf (demo- Bautätigkeit der Verbleibender Wohnungsbe- Stadt/Kennzahlen grafisch + Ersatzbe- Jahre 2015+2016 darf 2017-2030 darf) 2014-2030

Dormagen 2.728 366 2.362

Grevenbroich 1.724 375 1.349

Jüchen 729 156 573

Kaarst 1.399 198 1.201

Korschenbroich 188 431 -243

Meerbusch 3.063 266 2.797

Neuss 9.976 761 9.215

Rommerskirchen 753 110 643

Rhein-Kreis Neuss 20.560 2.663 17.897

Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH

Die hohe Bautätigkeit der Jahre 2015 und 2016 in Korschenbroich ist auf die Realisierung von Bauprojekten zurückzuführen. Diese hat dazu geführt, dass der ermittelte quantitative Bedarf durch Haushaltsentwicklung und Ersatzbe- darf bereits rein rechnerisch gedeckt werden konnte.

85 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

3.4. Zusatzbedarf durch Flüchtlingszuwanderung

Fluchtbedingte Zuzüge erhöhen Da der erhöhte Zuzug der Jahre 2015 und 2016, der u.a. durch den krisen- und den Wohnungsbedarf flüchtlingsbedingten Zustrom aus dem Ausland resultiert, in der vorliegenden Bevölkerungsprognose des IT.NRW noch nicht berücksichtigt werden konnte, wird in einem weiteren Schritt der hierdurch entstehende, aktuelle Zusatzbe- darf abgeschätzt. Dies geschieht unter der Annahme, dass es sich bei diesen Haushalten zunächst um Transferleistungsempfänger oder Minderverdienende handeln wird und erst zu einem späteren Zeitpunkt die Integration in den regulären Arbeitsmarkt gelingen kann.

Für die Hochrechnung der Wohnraumbedarfe von Flüchtlingen sind die Bleibe- perspektiven entscheidend. Während die Schutzquote von Menschen aus Syri- en nahezu 100 Prozent, beim Irak rd. 90 Prozent und für Asylbegehrende aus Afghanistan knapp 50 Prozent beträgt, wird Asylanträgen aus Albanien und dem Kosovo praktisch nicht stattgegeben. Für die weiteren Rechenschritte wird die Gesamtschutzquote in Höhe von 47,4 Prozent von Anfang 2017 auf den Rhein-Kreis Neuss übertragen.

Über die direkte Zuwanderung von Flüchtlingen hinaus ist ein Zuzug auch durch den sogenannten Familiennachzug möglich. Ein Familiennachzug ist grundsätzlich möglich und kann die Bevölkerungszahl weiter steigen lassen. Bei einem Familiennachzug, der den Ehegatten und minderjährige Kinder betrifft, ist voraussichtlich nicht davon auszugehen, dass eine weitere Wohnung für den Aufenthalt benötigt wird, jedoch erhöht sich der Bedarf an größeren Wohnungen. Es wird die Annahme zu Grunde gelegt, dass je Flüchtling mittel- fristig im Durchschnitt eine weitere Person zuzieht.15

In einem weiteren Schritt ist die Wohnungsbelegung bzw. die durchschnittliche Haushaltsgröße zu bestimmen. Das Bundesinstitut für Bau- und Stadt- und Raumforschung (BBSR) geht von einer Wohnungsbelegung von pauschal drei Personen pro Wohnung aus. Die NRW.BANK rechnet in Übereinstimmung mit dem Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Lan- des Nordrhein-Westfalen mit einer etwas geringeren Belegungsdichte von 2,5 Personen pro Haushalt bzw. Wohnung. Für die folgende Bedarfsermittlung wird eine Haushaltsgröße von 2 Personen pro Haushalt angenommen – diese Zahl wurde mit der aktuellen Unterbringungssituation im Rhein-Kreis Neuss abgeglichen und beruht auf Erfahrungswerten der kreisangehörigen Kommu- nen.

15 Vgl. hierzu NRW.BANK, Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen 2016: Zusätzliche Nachfrage an Wohnungsneubau und Wohnbauland infolge der Zuwanderung von Flüchtlingen nach Nordrhein-Westfalen. Modellrechnungen.

86 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Tabelle 28: Zusatzbedarf durch Flüchtlingszuwanderung 2015/2016

Flüchtlinge mit Bleibe- Flüchtlinge Familiennachzug Mittlere Haushaltsgröße Stadt/Kennzahlen perspektive (Gesamt- 01.03.2017 +1 Person 2,0 schutzquote 47,4%)

Dormagen 821 389 778 389

Grevenbroich 956 453 906 453

Jüchen 391 185 370 185

Kaarst 634 301 602 301

Korschenbroich 436 207 414 207

Meerbusch 472 224 448 224

Neuss 834* 395 790 395

Rommerskirchen 213 101 202 101

Rhein-Kreis 4.757 2.255 4.510 2.255 Neuss

Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH, Datengrundlage: Kreisverwaltung Rhein-Kreis Neuss *(Stand 10/2016, da keine aktuelleren Zahlen vorliegen)

Im Ergebnis zeigt sich ein zusätzlicher Wohnungsbedarf, der aus der erhöhten Zusätzlicher Wohnungsbedarf von Zuwanderung in 2015 und 2016 resultiert, von etwa 2.255 Wohnungen. Dieser rd. 2.250 WE als Folge der erhöh- ten Zuwanderung in 2015/2016 Bedarf entsteht kurzfristig bzw. spätestens nach erfolgtem Familiennachzug. Weitere, darüber hinausgehende Zuzüge weiterer Flüchtlinge, sind in dieser Rechnung noch nicht miteinbezogen.

Zum Vergleich: Das MBWSV.NRW und die NRW.BANK gingen in ihrer Bedarfs- vorausschätzung, die bereits im Jahr 2016 erschien, von einem Zusatzbedarf durch den Flüchtlingszuzug 2015/2016 in Höhe von rd. 4.500 Wohnungen für den Rhein-Kreis Neuss aus. Allerdings wird diese Gesamtzahl – auch von denen am Erarbeitungsprozess Beteiligten – als zu hoch eingeschätzt. Wesentli- che Einflussfaktoren sind neben der weiteren Entwicklung der Zuzugszahlen die Entwicklung der Schutzquoten und der Bleibeperspektiven für Flüchtlings- haushalte. Zu berücksichtigen ist des Weiteren, dass die erwarteten Bedarfe zum einen nicht nur über den Neubau entsprechender Wohnungen realisiert werden müssen und zum anderen, dass Wohnungen, die im Rahmen der RL Flü der Wohnraumförderung des Landes entstehen, zu einem späteren Zeitpunkt auch für weitere Zielgruppen genutzt werden können. Diese Wohnungen unterliegen einer langfristigen Nutzungsperspektive und werden bei der Errichtung so geplant, dass z.B. Balkone und Stellplätze zu einem späteren Zeitpunkt (wenn sie z.B. einer größeren Zielgruppe geöffnet werden) nachgerüstet werden können.

3.5. Szenariorechnung: Künftige Bedarfe durch weiteren Flüchtlingszuzug

Der oben skizzierte Zusatzbedarf berücksichtigt die bereits erfolgte, krisenbe- Szenariorechnung zeigt Bedarf dingte Zuwanderung von Flüchtlingen mit dem Stichtag 01.03.2017 und trifft bei einer anhaltend erhöhten Zuwanderung aus Kriegs- und eine Annahme zum Familiennachzug. Darüber hinausgehende Zuwanderungs- Krisenstaaten auf tendenzen sind hier noch nicht prognostiziert. Eine zuverlässige Prognose über die künftige Flüchtlingszuwanderung besteht derzeit nicht, da die weitere Entwicklung von vielen, insbesondere politischen Faktoren, abhängig ist. Aus diesem Grund wird in der Wohnungsbedarfsprognose hierzu zunächst

87 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

keine Prognoseannahme getroffen. Im Rahmen einer Szenariorechnung kann jedoch aufgezeigt werden, welche Auswirkungen eine weitere, erhöhte Zu- wanderung aus dem Ausland in Folge von Krieg für den Wohnraumbedarf im Rhein-Kreis Neuss hätte.

Unter der Annahme, dass die registrierten Zugänge bis zum Jahr 2030 auf dem Niveau der letzten zwölf Monate verblieben, entspräche dies:

• rd. 190.000 registrierten Zugängen auf Bundesebene, • nach Königsteiner Schlüssel rd. 40.000 registrierten Zugängen in Nordrhein-Westfalen • und bei einer aktuellen Gesamtschutzquote von 44,7 Prozent (Stand: Juni 2017) einer Anzahl von rd. 18.000 Anerkennungen in Nordrhein- Westfalen.

Für den Rhein-Kreis Neuss würde aus dieser Entwicklung eine Anzahl von 426 Flüchtlingen mit Bleibeperspektive pro Jahr entstehen – bis zum Jahr 2030 entspräche dieser einer Gesamtzahl von 5.960 Flüchtlingen16.

Tabelle 29: Ergebnis Szenariorechnung künftiger Flüchtlingszuzug

Integrationsschlüssel Flüchtlinge mit Bleibe- Flüchtlinge mit Bleibeper- Stadt/Kennzahlen nach Wohnsitzauflage perspektive pro Jahr spektive 2017-2030 Dormagen 0,353271091757 63 886 Grevenbroich 0,350782579886 63 880 Jüchen 0,161822009035 29 406 Kaarst 0,244152095165 44 612 Korschenbroich 0,203278594860 36 510 Meerbusch 0,269016352311 48 675 Neuss 0,681703206268 122 1.709 Rommerskirchen 0,112919009205 20 283

Rhein-Kreis Neuss 426 5.960

Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH, Datengrundlage: BAMF; Abweichungen der Gesamtzahlen in Dormagen und Grevenbroich sind Folge von Auf-/Abrundungen bei der Berechnung.

Empfehlenswert ist, die Zahl der künftigen Zuweisungen im Rhein-Kreis Neuss jährlich zu prüfen und mit den oben genannten Zahlen abzugleichen, um weitere Wohnungsbedarfe im jährlichen Rhythmus ermitteln zu können.

16 Auf Grundlage der getroffenen Annahmen zum Familiennachzug von durchschnittlich einer Person und zur Haushaltsgröße von durchschnittlich 2 Personen/Haushalt (siehe oben) entspricht die Anzahl der Personen der Anzahl an benötigten Wohneinheiten.

88 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

3.6. Zusammenführung Wohnungsbedarfe nach Teilsegmenten

Der Gesamtbedarf, der im Folgenden auf die Teilsegmente des Wohnungsmark- tes verteilt wird, umfasst den Bedarf, der aus der Haushaltsentwicklung und dem Ersatzbedarf im Zeitraum 2017 bis 2030 sowie dem aktuellen Zusatzbe- darf durch die erhöhte Flüchtlingszuwanderung entsteht. Der Gesamtbedarf wird anhand der Wohneigentumsquote zunächst auf das Eigentumssegment (Eigenheime und Eigentumswohnungen) und das Mietsegment (zunächst ohne Zusatzbedarf Flüchtlinge) verteilt. Für das weitere Herunterbrechen auf die Teilsegmente wird bei dem Markt für Mietwohnungen der Bedarf für öffentlich geförderte Wohnungen berücksichtigt.

Der Bedarf für den Neubau öffentlich geförderter Wohnungen entsteht aus der Fortschreibung des Anteils einkommensschwacher Haushalte (vgl. Kapitel 2.9) auf das Jahr 2030 und der Zuordnung des Bedarfs für die Unterbringung von Flüchtlingen und ihren Familien auf das geförderte Segment. Die Unterteilung des Bedarfs auf die Eigentumswohnungen und Eigenheime erfolgt im Rahmen einer gutachterlichen Einschätzung unter Berücksichtigung der bisherigen Baufertigstellungszahlen und der künftigen Entwicklung der Altersstrukturen und Zielgruppen am Wohnungsmarkt.

Deutlich wird anhand der Aufteilung auf die Segmente eine ansteigende Be- Bedeutung des Mehrfamilien- deutung des Mehrfamilienhaussegmentes. Die anwachsende Bedeutung resul- haussegmentes steigt und sollte bei künftiger Bautätigkeit in den tiert jedoch nicht nur aus dem aktuellen, flüchtlingsbedingten Zusatzbedarf, Fokus rücken sondern in hohem Maße aus der prognostizierten Veränderung der Altersstruk- turen. Anhand der Bevölkerungsprognose wird deutlich, dass die Gruppe der Senioren im Rhein-Kreis Neuss bis zum Jahr 2030 um fast 29.000 Personen anwachsen wird. Zwar werden nicht alle der Senioren einen Wechsel in eine altersgerechte und barrierefreie Wohnung anstreben, aus dem Wachstum heraus entsteht jedoch ein hohes Potenzial für die Umsetzung entsprechender Wohnangebote. Die Gruppe derjenigen, die insbesondere für den Erwerb eines Eigenheims infrage kommt (30- bis unter 50-Jährige), verliert rein quantitativ bis 2030 an Bedeutung: Hier ist ein leichter Rückgang um knapp 1.800 Perso- nen im Kreisgebiet zu erwarten. Diese prognostizierte Entwicklung sollte bei der Planung neuer Baugebiete berücksichtigt werden. Hieraus resultiert im Folgenden die Empfehlung, die Bautätigkeit, die in den vergangenen Jahren stark auf das Eigenheimsegment gelenkt wurde, in Richtung der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zu lenken, um bedarfsgerechte Wohnangebote zur Verfü- gung zu stellen. Ein Bedarf von rd. 10.800 Mietwohnungen steht dementsprechend 7.500 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern gegenüber. Insge- samt verteilt sich der Bedarf somit etwa hälftig auf das Wohneigentum (Eigen- heime und Eigentumswohnungen) und den Mietwohnungsbau.

89 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Tabelle 30: Wohnungsbedarf nach Teilsegmenten des Wohnungsmarktes 2017-2030

Anteil Wohnei- Bedarfe Darunter: Gesamtbe- Bedarfe MW gentum (Quote, Bedarfe ETW Bedarfe EFH öffentlich aktueller Stadt/Kennzahlen darf 2017- frei finanziert bezogen auf 2017-2030 2017-2030 gefördert Zusatzbedarf 2030 2017-2030 Wohnungen) 2017-2030 Flüchtlinge

Dormagen 2.751 52,8% 392 1.061 646 652 389

Grevenbroich 1.802 53,6% 518 448 205 631 453

Jüchen 758 65,5% 63 433 17 245 185

Kaarst 1.502 60,5% 476 433 255 338 301

Korschenbroich 985 60,9% 252 350 92 291 207

Meerbusch 3.021 49,9% 504 1.003 1.017 497 224

Rommerskirchen 744 67,8% 32 472 70 170 101

Neuss 9.610 40,8% 616 3.305 3.718 1.971 395

Rhein-Kreis Neuss 21.173 50,7% 2.853 7.505 6.020 4.795 2.255

Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH

Eine Besonderheit stellt Korschenbroich dar: Die Bautätigkeit der Jahre 2015 und 2016 hat im Rahmen der Entwicklung von Baugebieten bereits zur De- ckung des rein quantitativen Bedarfs beigetragen. Die in der Tabelle ausge- wiesenen Bedarfszahlen fokussieren sich daher auf die Deckung qualitativer Bedarfe – unsere Empfehlung lautet, auch aufgrund der feststellbaren Nach- frageüberhänge im Kreisgebiet, weiterhin Neubau in Korschenbroich zu betreiben, aber zunächst auf gemäßigterem Niveau der Vorjahre 2008 bis 2010. Hier wurden im Durchschnitt rd. 70 Wohnungen pro Jahr neu errichtet. Wird diese Zahl bis 2030 fortgeschrieben, entsteht ein Gesamtvolumen in Höhe von 985 Wohnungen.

Wohnungsbedarf der Stadt Neuss Grundlage der oben skizzierten Wohnungsbedarfe ist die Bevölkerungsvoraus- berechnung von IT.NRW. Die Stadt Neuss hat im Jahr 2010 ein Handlungskon- zept Wohnen erarbeiten lassen, dessen Gegenstand ebenfalls eine Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose ist. In Unterscheidung zur Wohnungsbedarfs- analyse für den Rhein-Kreis Neuss hat die Stadt Neuss jedoch auf ihre städti- sche Bevölkerungsprognose zurückgegriffen. Die Ergebnisse der städtischen Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2009 und die hierauf aufbauende Haus- halts- und Wohnungsbedarfsprognose sind Grundlage für den in Aufstellung befindlichen Flächennutzungsplan und den Regionalplan. Auch wenn die Zah- len von IT.NRW auf einem höheren Niveau liegen und im Vergleich zur städti- schen Prognose aktueller sind, hat sich die Stadt Neuss bewusst dafür ent- schieden, diese nicht für alle daraus abzuleitenden Berechnungen zu verwenden. Für die Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose wurde die Firma Ge- wos aus Hamburg beauftragt. Zu diesem Ergebnis wurde durch das Amt für Stadtplanung noch ein Anteil für Geflüchtete und messbare Überschwappeffek- te aus Düsseldorf hinzugerechnet. Im Ergebnis zeigt sich ein Wohnungsbedarf in Höhe von 6.550 Wohnungen (inkl. Fluktuationsreserve und Ersatzbedarf) bis zum Jahr 2030. In der Zusammenschau zeigt sich somit für die Stadt Neuss eine Spanne des erwarteten Wohnungsbedarfs, der zwischen 6.550 Wohnun- gen (Ergebnis städtische Prognose) und 9.610 Wohnungen (Ergebnis InWIS) liegt.

90 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

4. Projektionen zum Handlungsbedarf Wohnen im Alter

Das altengerechte Wohnen ist bundesweit ein Markt mit steigender Nachfrage. Auch im Rhein-Kreis Neuss ge- Die immer größer werdende Gruppe der Älteren weist dabei besondere An- winnt das Thema Wohnen im Alter an Relevanz sprüche an den Wohnraum auf: so kann ein barrierefreier und altengerechter Wohnraum die Selbstständigkeit von älteren Menschen bis in das hohe Alter unterstützen und für mehr Lebensqualität sorgen. Altengerechter Wohnraum kann sich über das gesamte Wohnungsangebot erstrecken, von der geförderten Mietwohnung über Betreutes Wohnen bis zum barrierefreien Eigenheim. Auch im Rhein-Kreis Neuss ist der Trend einer Alterung der Gesellschaft bereits spürbar. So ist bereits heute jeder fünfte Einwohner des Kreises über 65 Jahre alt. Künftig wird sich der Anteil noch erhöhen. So geht die Prognose der Ent- wicklung der Senioren über 75 Jahren vom statistischen Landesamt von einer Zunahme von mehr als 30 Prozent in Dormagen, Kaarst und Korschenbroich aus (vgl. Kap. 2.2).

Auf den Wohnungsbedarf wirkt sich die anteilige Zunahme der älteren Bevöl- kerung zunächst quantitativ aus. So wird die Anzahl an Haushalten, die eine altengerechte Wohnung nachfragen, künftig kräftig anwachsen. Vor dem Hin- tergrund, dass es heute schon zu wenig barrierefreie und barrierearme Woh- nungen gibt, wird sich der Nachfrageüberhang künftig noch erhöhen. Zusätz- lich gehen aber auch qualitative Bedarfe von der Zielgruppe aus. So handelt es sich bei „den Alten“ von heute keineswegs um eine homogene Gruppe. Die Verlängerung der Lebensphase jenseits der Erwerbstätigkeit und die Verbesse- rung des Wohlstandsniveaus der Bevölkerung haben dazu geführt, dass sich innerhalb der Gruppe der Senioren eine Vielzahl von Lebenslagen- und Le- bensstilgruppen gebildet hat, die sich in einem Wandel der Wohnsituation im Alter widerspiegelt und sowohl Bedarfslagen als auch Nachfragewünsche ver- ändert.

Abbildung 47: Überblick über altengerechte Wohnformen

Quelle: InWIS 2017, eigene Darstellung

Das Angebot an altengerechten Wohnformen hat sich in den letzten Jahren stetig ausdifferenziert. Das klassische Pflegeheim hat zwar für Pflegebedürfti- ge eine wichtige Funktion, jedoch steht hier im Gegensatz zu den anderen Wohnformen nicht mehr das Wohnen, sondern vor allem die Pflege im Fokus. Barrierefreiheit oder zumindest Barrierearmut ist für den Erhalt der Selbst-

91 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

ständigkeit bis ins hohe Alter essentiell. Dementsprechend werden zunehmend barrierefreie Wohnungen nach der DIN 1840 gebaut, die bestimmte Festset- zungen zu z.B. Platzbedarfen, Treppen, Rampen, Türen und dem Badezimmer beinhaltet. Vor dem Hintergrund des gesellschaftlichen Wandels und einem zunehmenden Schwund familiärer Versorgungsnetzwerke erfahren gemeinschaftliche Wohnprojekte ein verstärktes Interesse. Dabei gibt es hinsichtlich der Ausrichtung und Zusammensetzung der Projekte ganz unterschiedliche Angebote, wie z.B. Mehrgenerationenprojekte, Beginenhöfe, Frauenprojekte, Wohngemeinschaften (z.B. auch ambulant betreute Demenz-WGs). Auch das heimverbundene Wohnen existiert mittlerweile in vielen Städten. Angegliedert an ein Pflegeheim, leben die Bewohner hier weitestgehend eigenständig, jedoch mit der Sicherheit, dass bei Unterstützungsbedarf die Ansprechpartner und Leistungen im Pflegeheim zur Verfügung stehen.

Betreutes Wohnen/Service- Besonders herauszustellen sind die Angebote des Betreuten Wohnen bzw. Wohnen gewinnt an Beliebtheit Service-Wohnen, da vor allem diese Wohnform in den vergangenen Jahren als Wohnform im Alter einen starken Zuwachs erfahren hat. Betreutes Wohnen/Service Wohnen zeichnet sich dadurch aus, dass neben einer barrierefreien bzw. barrierearmen Wohnung auch Dienstleitungsangebote zur Verfügung stehen und entweder durch eine Betreuungspauschale oder optional nach gebuchter Leistung berechnet werden. Meist ist ein 24-Stunden-Notruf sowie eine Bezugsperson/ein Ansprechpartner im Haus obligatorisch.

Wohnen im Alter im Rhein-Kreis Neuss

Rhein-Kreis Neuss stellt sich der Im Rhein-Kreis Neuss besteht bereits ein intensives Engagement zum Thema Herausforderung des demografi- Wohnen im Alter. So wurden in den vergangenen Jahren zwei Fachtagungen schen Wandels durchgeführt, die sich mit dem Thema „Wohnen im Alter“ beschäftigten und einen positiven Anklang in der Fachöffentlichkeit erfuhren. Die Fachtagungen in den Jahren 2013 und 2015 stellten die Themen „Neue Wohnformen“ und die „Altersgerechte Quartiersentwicklung“ in den Mittelpunkt und beleuchteten die Thematik anhand von wissenschaftlichen Beiträgen und Praxisbeispielen.

Beratungsangebote zur Wohn- Das Pflegeberatungsbüro der Kreisverwaltung bietet in puncto Wohnen umfas- raumanpassung und Unterstüt- sende Beratungsleistungen. Ebenso existiert eine Wohnberatungsagentur in zungsleistungen im Alter vorhan- der Kreisverwaltung, die bei der Wohnraumanpassung in Folge von körperli- den chen oder geistigen Einschränkungen unterstützen soll. Die Caritas bietet Beratung für ältere Menschen und ihren Angehörigen- zu verschiedenen The- men, die auch das Thema Wohnen tangieren.

Weitere Unterstützung wird durch eine Kooperationsberatung vom Kreis und der Caritas bereitgehalten. Nach dem Prinzip „ambulant vor stationär“ sollen Menschen möglichst lange in ihrem Zuhause leben bleiben können, denn oftmals lässt sich schon durch kleinere Umbauten und ambulante Pflegeleistun- gen der Umzug in ein Pflegheim vermeiden. Vorteile bietet dieses Prinzip für den Kreis somit auch aus finanzieller Sicht. Die Wohnberatung ist in Neuss (für Neuss, Meerbusch, Dormagen) und in Grevenbroich (für Grevenbroich, Rom- merskirchen, Jüchen und Korschenbroich) ansässig.

Barrierearmut wird im Rhein- Im Rhein-Kreis Neuss wurden die Neubauprojekte der letzten Jahre größten- Kreis Neuss in Neubau und Be- teils zumindest barrierearm errichtet. Der Bauverein Grevenbroich hat bspw. stand forciert rd. 300 barrierearme bis barrierefreie Wohnungen im Bestand, der Bauverein Meerbusch hat alle Neubauvorhaben der letzten Jahre barrierefrei realisiert

92 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss und von den 102 Wohnungen der Neusser Heimstätten Baugenossenschaft sind etwa 40 Wohnungen barrierearm. Altengerechte Umbauaktivitäten finden bei professionellen Wohnungsunternehmen insbesondere bei Mieterwechseln statt. Es wird berichtet, dass dann die Vergrößerung von Treppenhäusern und Balkonen, die Schaffung von Mietergärten sowie eine barrierearme Ausstat- tung im Erdgeschoss umgesetzt werden.

Trotzdem halten lokale Marktakteure fest, dass es weder qualitativ noch quan- Kleine, altengerechte Wohnungen titativ genügend altengerechten Wohnraum im Kreisgebiet gibt. Besonders in zentralen Lagen fehlen kleine Wohnungen (50 bis 65 m²) in zentrumsnahen Lagen fehlen am Markt. Zielgruppenabhängig besteht ein Bedarf an unterschiedlichen Ausstattungen und Lagequalitäten, welcher sich dann auch im Preisniveau widerspiegeln muss.

Wie die Nachfragepräferenzen zeigen, eignen sich für Wohnangebote im Alter Zielgruppenkonflikte bei kleinen, vor allem Standorte mit einer guten Infrastrukturausstattung und der fußläufi- zentral gelegenen Wohnungen gen Erreichbarkeit von Geschäften zur Erledigung des täglichen Bedarfs, Nah- erholungsmöglichkeiten im Umfeld und auch einer Grundausstattung an medi- zinischer Infrastruktur. Die Standortmerkmale lassen sich oftmals in verdichteten Innenstadtlagen vorfinden. Kleine Wohnungen in zentralen Lagen sind allerdings nicht nur bei der Zielgruppe der Senioren sehr beliebt. So präferie- ren auch junge Starterhaushalte und Sozialleistungsempfänger ebendiese Standorte aufgrund der kurzen Wege und der dort vorhandenen Infrastruktur- ausstattung, sodass es zu Zielgruppenkonflikten kommen kann. Chancen bieten hier auch gemeinsame Wohnanlagen für Jung und Alt, die bei einer guten konzeptionellen Gestaltung gut funktionieren können.

Die befragten Marktakteure weisen darauf hin, dass die Zusammenarbeit zwi- Kooperationen mit sozialen schen Wohnungsunternehmen und sozialen Dienstleistern/Sozialträgern eine Trägern hilfreich und sinnvoll wichtige Rolle spielt, insbesondere wenn es um die Umsetzung von Wohnpro- jekten (Betreutes Wohnen, Wohngruppen für Behinderte) geht. Auch in der Betreuung und Beratung ist die Zusammenarbeit mit sozialen Trägern hilfreich, wie das Beispiel des Grevenbroicher Bauvereins zeigt. Die Genossen- schaft arbeitet mit der Diakonie zusammen, indem diese den Mietern Hilfestel- lungen bei individuellen und nachbarschaftlichen Problemen gibt. Bei Konflik- ten tritt die Diakonie auch als Mediator auf. Auch die Beratung bzw. Sensibili- sierung der privaten Wohnungseigentümer für das Thema altersgerechter Um- bau, wird von den Teilnehmern des Lenkungskreises als wichtiger Baustein bei der Bereitstellung von Wohnraum für Ältere benannt.

Auf Grundlage einer Datenzusammenstellung der Kreisverwaltung und einer ergänzenden internetbasierten Recherche, existieren im Rhein-Kreis Neuss derzeit rd. 700 Wohneinheiten, die als Wohnungen mit Betreuung/Service gezählt werden können. Die Angebote verteilen sich über alle Kommunen des Kreises – die meisten Angebote gibt es in Meerbusch, Grevenbroich und Dor- magen. Am Anteil der Einwohner über 65 Jahre gemessen, zeigen Kaarst und Neuss die größten Defizite im Angebot von Wohnungen mit Betreuung/Service.

93 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Tabelle 31: Angebot in den Kommunen: Wohnungen mit Betreuung/Service

Angebot an Service Wohnen / EW im Alter 65 und älter Verhältnis WE und EW über 65 Betreutes Wohnen Dormagen 13.600 105 0,77%

Grevenbroich 13.373 119 0,89%

Jüchen 4.852 36 0,74%

Kaarst 10.763 53 0,49%

Korschenbroich 7.312 77 1,05%

Meerbusch 13.154 179 1,36%

Rommerskirchen 2.619 36 1,37%

Neuss 32.007 100 0,31%

Rhein-Kreis Neuss 97.680 705 0,66%

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Rhein-Kreis Neuss und eigene Recherche; eigene Darstellung

Unterschiedliche Wohnformen für Beispielhaft sind folgende Angebote zu nennen: das Alter im Rhein-Kreis Neuss In Meerbusch existiert das größte Angebot an altengerechten Wohnungen. Im Caritashaus Hildegundis von Meer in Meerbusch-Osterath stehen beispielsweise 58 Wohneinheiten in Form von Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen zur Ver- fügung. Die Bewohnerinnen und Bewohner profitieren von einem festen An- sprechpartner vor Ort, einem Gemeinschaftsraum mit offener Küche und eine Vielzahl von Freizeitangeboten17. Die monatliche Servicepauschale beträgt hier 85 Euro für Einzelpersonen und 125 Euro für Paare.

Der Senioren-Park Carpe Diem in Jüchen bietet ein breites Spektrum an Wohn- und Pflegemöglichkeiten für ältere Menschen. Im Bereich des Betreuten Woh- nens stehen hier 44 Wohnungen mit größtenteils Wohnflächen von rd. 60 bis 75 m² für größtenteils 12 bis 13 Euro/m² nettokalt zur Verfügung. Die Warm- miete beträgt 780 bis 1.400 Euro. Zusätzlich werden noch 80 Euro als monatliche Service-Pauschale berechnet.18

In Grevenbroich hat der Bauverein Grevenbroich eG in Kooperation mit dem Diakonischen Werk Rhein-Kreis Neuss e.V. die ehemalige Matthäuskirche zu einem Projekt des Betreuten Wohnens umgebaut. Durch den Umbau entstanden acht barrierefreie Wohnungen und Gemeinschaftsräume/Orte der Begeg- nung, die durch zwei Neubauten mit insgesamt 24 Wohnungen ergänzt wurden. Die Mietpreise liegen im öffentlich geförderten Segment bei 4,76 Euro/m² nettokalt, im freifinanzierten Segment bei 7,00 Euro/m². Die Betreuungspau- schale beträgt 30 Euro im Monat. Das Projekt trägt das Qualitätssiegel „Be- treutes Wohnen für ältere Menschen in NRW“.19

In Dormagen-Nievenheim haben Privatpersonen eine Genossenschaft gegrün- det, um das generationenübergreifende Projekt „Nachbarschaftlich Wohnen Dormagen“ an der Karlsforster Straße umzusetzen. Geplant sind 23 Wohnein- heiten, ein Gemeinschaftsraum, ein Werkraum und eine Tiefgarage. Die Woh-

17 Vgl. Caritasverband Rhein- Kreis Neuss e.V.: Wohnen mit Service am Caritashaus Hildegundis von Meer, Merrbusch Osterath. Online abrufbar: http://caritas.erzbistum-koeln.de/neuss- cv/senioren_pflege/wohnen_mit_service/hildegundis_von_meer_meerbusch-osterath/ 18 Vgl. Seniorenpark carpe diem: Betreutes Wohnen. Online abrufbar: http://www.seniorenpark.de/SP_Juechen/ 19 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) (Hrsg.): Umwandlung von Nichtwohngebäuden in Wohnimmobilien – Doku- mentation der Fallstudien. BBSR-Online-Publikation 10/2015, Bonn, September 2015, S. 155 ff.

94 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss nungen sollen über Laubengänge barrierefrei miteinander verbunden werden. Die Fertigstellung ist für Mitte 2018 geplant.20

Zudem sind kurzfristig weitere Vorhaben im Rhein-Kreis Neuss geplant:

In Kaarst wurde jüngst der Grundstein für ein neues Wohnprojekt des Betreu- ten Wohnens gelegt. Insgesamt entstehen durch den Träger Vinzenzgemein- schaft Neuss zwischen Giemesstraße und Wilhelm-Raabe-Straße 25 Mietwoh- nungen mit Wohnflächen zwischen 65 und 100 m². Vier der kleineren Woh- nungen werden öffentlich gefördert und stehen somit Paaren mit Wohnberech- tigungsschein zur Verfügung. Alle Wohnungen des Betreuten Wohnens sind barrierefrei, verfügen über eine Loggia oder einen Balkon sowie ein Notrufsys- tem. Das Gebäude wird über zwei Aufzüge barrierefrei erschlossen. Ebenso ist eine Tagespflegeeinrichtung im Erdgeschoss vorgesehen.21

Die GWG Neuss plant an der Fesserstraße/Römerstraße in Neuss, wo insgesamt 50 Wohneinheiten entstehen, die Einrichtung einer Wohngruppe de- menzkranker Menschen. Die Wohnung ist für 10 Personen geeignet und wird als selbstverantwortete Wohngemeinschaft nach dem Wohn- und Teilhabege- setz betrieben werden. Das Prinzip der Einrichtung ist dabei an die einer El- terninitiative, die eine Kita betreiben, angelehnt, indem sich die Angehörigen bzw. Bevollmächtigten in der Selbstverwaltung der Wohngemeinschaft enga- gieren22.

Die kleine Auswahl an angeführten und geplanten Beispiele zeigt bereits, dass mit den Angeboten im Kreis durchaus unterschiedliche Zielgruppen angesprochen werden und Wohnangebote mit verschiedenen Konzepten existieren.

Nachfragepotenzial nach altengerechten Wohnungen und Wohnungen mit Betreuung/Service bis 2030 Der quantitative Bedarf nach altengerechten Wohnungen kann nur grob anhand einer Modellrechnung abgeschätzt werden. Folgende Annahmen werden zugrunde gelegt, um das Nachfragepotenzial bis 2030 aufzuzeigen:

 Nachfrager von altengerechten Wohnungen ohne Service sind Haus- halte im Alter von 60 bis 80 Jahren.

 Als Grundlage wird die prognostizierte Personenzahl im Alter von 60 bis 80 Jahren im Jahr 2030 angenommen. Die Umrechnung in Haus- halte erfolgt anhand empirischer Daten zur durchschnittlichen Haus- haltsgröße nach Altersgruppen23.

 Im Projekt „Wohntrends 2030“ wurden im Auftrag des GdW Bundes- verband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. von InWIS GmbH und Analyse und Konzepte GmbH Wohnwünsche und

20 Vgl. Nachbarschaftlich Wohnen in Dormagen eG: Online-Präsenz. Online abrufbar: http://www.nawodo.de/ 21 Vgl. Barnholt, Rudolf 2017: Startschuss für neues Wohnprojekt. Online abrufbar: http://www.rp- online.de/nrw/staedte/kaarst/startschuss-fuer-neues-wohnprojekt-aid-1.6803265 22 Vgl. Niemöhlmann, Susanne 2017: GWG plant WG für Menschen mit Demenz. Online abrufbar: http://www.wz.de/lokales/rhein-kreis-neuss/neuss/gwg-plant-wg-fuer-menschen-mit-demenz- 1.2428142 23 Quelle: IT.NRW

95 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Wohnsituation anhand einer bundesweiten Befragung untersucht24. Demnach äußerten 34 Prozent der Befragten ab 50 Jahre, dass sie im Alter in eine altengerecht ausgestattete Wohnung umziehen wollen oder ihre eigene Wohnung gerne altengerecht umbauen würden.

 Die Befragung ergab zudem, dass 26 Prozent derjenigen, die eine altengerechte Wohnung präferieren, keine kombinierten (Pflege)- Dienstleistungen wünschen.

Geschätztes Potenzial von 7.500 Das Ergebnis der Abschätzung des Nachfragepotenzials zeigt die folgende altengerechte Wohnungen ohne Tabelle. Für das gesamte Kreisgebiet liegt das Potenzial im Jahr 2030 bei rd. Betreuung in 2030 im Rhein- Kreis Neuss 7.500 altengerechten Wohnungen ohne Betreuung.

24 Vgl. GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (Hg.) 2013: Wohntrends 2030 Studie (=GdW Branchenbericht 6; 2013)

96 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Tabelle 32: Nachfragepotenzial altengerechtes Wohnen ohne Betreuung/Service

Anzahl HH mit Wunsch nach Personen im Alter Haushalte im Anzahl HH mit Wunsch altengerechter Wohnung Stadt/Kennzahlen von 60 bis 80 Alter von 60 bis nach altengerechter ohne Dienstleistungen Jahren 2030 80 Jahren 2030 Wohnung 2030 2030

Dormagen 18.130 12.469 4.239 1.102

Grevenbroich 17.330 11.936 4.058 1.055

Jüchen 7.034 4.834 1.643 427

Kaarst 11.669 8.030 2.730 710

Korschenbroich 9.970 6.805 2.314 602

Meerbusch 15.334 10.607 3.606 938

Neuss 39.735 27.412 9.320 2.423

Rommerskirchen 3.731 2.554 868 226

Rhein-Kreis Neuss 122.933 84.647 28.778 7.483

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, InWIS, eigene Darstellung

Altengerechte Wohnungen lassen sich im Bestand zwar in den seltensten Fäl- Altengerechte Umbaumaßnahmen len barrierefrei nachrüsten, häufig reichen aber schon kleinere Umbaumaß- im Bestand sind zu forcieren nahmen aus (z. B. Schwellenfreiheit im Bad), um eine barrierearme Wohnsitu- ation herzustellen. Das ausgewiesene Potenzial kann daher nicht komplett mit einem künftigen Neubaupotenzial gleichgesetzt werden. Beachtet werden muss an dieser Stelle des Weiteren, dass davon auszugehen ist, dass bereits altengerechte Wohnungen am Markt bestehen. Die genaue Zahl barrierearmer bis barrierefreier Wohnungen ist jedoch aufgrund einer fehlenden Datengrund- lage nur schwer zu beziffern. Bisherige Veröffentlichungen, z.B. von Prog- nos/KDA aus dem Jahr 2009, gehen davon aus, dass rd. 1,4 Prozent des Woh- nungsbestands in Deutschland altersgerecht ist. Praktische Erfahrungen zeigen, dass neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern seit einigen Jahren zumeist barrierearm errichtet werden. 1,4 Prozent des Wohnungsbestands würde für den Rhein-Kreis Neuss bedeuten, dass rd. 2.990 Wohnungen zum Stand 31.12.2015 barrierearm wären – damit verbliebe ein Potenzial in Höhe von rd. 4.500 barrierearmen Wohneinheiten, die durch Neubau- und Bestandsmaß- nahmen bereitzustellen wären. Zudem besteht auch für diejenigen Haushalte, die bisher keine Umzugsbereitschaft äußerten, ein Anpassungsbedarf im Be- stand, um ein möglichst langes selbstständiges Wirtschaften zu ermöglichen.

Um das Nachfragepotenzial nach altengerechten Wohnungen mit Betreu- ung/Service aufzuzeigen, werden folgende Annahmen zugrunde gelegt:

 Die Wohnform des Betreuten Wohnens richtet sich an Personen ab 60 Jahren mit ambulantem Pflegebedarf. Als Grundlage für die Berech- nung dienen die altersbezogenen Pflegequoten von ambulant betreuten Pflegebedürftigen25.

 Die berechnete, durchschnittliche Haushaltsgröße ist hier etwas niedriger, da die Zielgruppe für Betreutes Wohnen häufiger als Single- Haushalt lebt.

25 Vgl. Gesundheitsberichterstattung des Bundes 2015: Pflegestatistik - Ambulante und stationäre Pflegeeinrichtungen: Grunddaten, Personalbestand, Pflegebedürftige, Empfänger und Empfänge- rinnen von Pflegegeldleistungen

97 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Im Ergebnis zeigt sich, dass sich das Nachfragepotenzial im Rhein-Kreis Neuss insgesamt auf rd. 3.140 Wohnungen im Betreuten Wohnen/Service Wohnen erstreckt. Zieht man hiervon die bereits 705 bestehenden Wohnungen in betreuten Wohnanlagen ab, verbleibt ein Potenzial in Höhe von 2.430 Wohnun- gen bis zum Jahr 2030.

Tabelle 33: Nachfragepotenzial Betreutes Wohnen/Service Wohnen

Ambulant betreute Ambulant betreute Angebot Betreutes Differenz Nachfragepo- Stadt/Kennzahlen Personen ab 60 Jahren Haushalte ab 60 Jahren Wohnen in tenzial und Angebot in 2030 in 2030 Wohneinheiten

Dormagen 551 400 105 295

Grevenbroich 527 385 119 266

Jüchen 199 144 36 108

Kaarst 626 452 53 399

Korschenbroich 377 273 77 196

Meerbusch 523 381 179 202

Neuss 1.394 1.020 100 920

Rommerskirchen 111 80 36 44

Rhein-Kreis Neuss 4.308 3.135 705 2.430

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, InWIS, eigene Darstellung

Projekte des Betreuten Woh- Projekte des Betreuten Wohnen/Service Wohnens sind nachfragegerecht in nen/Service Wohnen anhand kleineren Projekten mit etwa 15 bis 30 Wohneinheiten umzusetzen. In Rom- mehrerer, kleinerer Projekte umsetzen merskirchen erscheinen demnach etwa 2 bis 3 weitere Wohnprojekte bis 2030 marktgerecht, während in Kaarst etwa 13 und in Dormagen etwa 10 Projekte realistisch erscheinen.

Standorte für Betreutes Wohnen sollten optimaler Weise die fußläufige Er- reichbarkeit von wichtigen Infrastrukturen für die entsprechende Zielgruppe aufweisen (Supermarkt, Allgemeinmediziner, Apotheke). Attraktiv sind auch Vorhaben, bei welchen Nahversorgungsangebote und medizinische Angebote im Gebäude integriert sind. Nicht immer stehen zentrale, gut ausgestattete Lagen für die Entwicklung von Projekten zum Betreuten Wohnen zur Verfü- gung. In peripheren Lagen sind ergänzende Angebote zur Versorgungsicher- heit obligatorisch. Fehlende Nahversorgungsmöglichkeiten können bspw. über Fahrdienste ausgeglichen werden. Von der Errichtung von Begegnungsstätten und neuen Infrastrukturen können auch andere Bewohner profitieren. Zum Beispiel kann ein Mittagstisch in einem Projekt des Betreuten Wohnens auch für andere Bewohner des Quartiers angeboten werden.

98 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

5. Analyse und Bewertung des Wohnbauflächenangebots

Grundsätzlich ist das Vorhandensein verfügbaren Baulands von elementarer Bedeutung für den Wohnungsbau. Die kommunale Bauleitplanung schafft mit der Darstellung von Wohnbauflächen im Flächennutzungsplan (FNP) bzw. Re- gionalen Flächennutzungsplan (RFNP) und der daran anschließenden Aufstel- lung von verbindlichen Bebauungsplänen (B-Plan) die planungsrechtlichen Voraussetzungen, neue Flächen für den Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Nach § 1 Abs. 5 BauGB hat sie dabei die Aufgabe, eine nachhaltige städte- bauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützen- den Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienen- de sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten. Die Bereitstellung von Wohnbauland ist ein wichtiges Instrument der Stadt, um den Wohnungsbe- darf der eigenen Bevölkerung zu decken.

Im Folgenden soll der Frage nachgegangen werden, welche Wohnbauflächen- potenziale im Rhein-Kreis Neuss bestehen und ob den Kommunen ausreichend Flächenpotenziale zur Verfügung stehen, um den Bedarf an Wohnraum bis 2030 zu decken. Dazu erfolgt eine quantitative Gegenüberstellung der Ergeb- nisse der Wohnungsbedarfsprognose und der verfügbaren Flächenpotenziale.

5.1. Wohnbauflächenpotenziale im Rhein-Kreis Neuss

Das Potenzial für wohnbauliche Entwicklungen setzt sich generell aus den folgenden Flächen zusammen:

 Flächenpotenziale in B-Plänen und Flächennutzungsplänen

 Flächenpotenziale in Baulücken

 Zukünftig entstehende Flächenpotenziale durch den Abriss bestehender Gebäude

 Sonstige zukünftig entstehende Entwicklungsflächen, z.B. Konversi- onsflächen

Im Zuge der Neuaufstellung des Regionalplans sind im Rhein-Kreis Neuss zu- sätzliche Wohnbauflächenpotenziale vorgesehen. Diese sind im Folgenden zum Stand der 3. Offenlage bei den Flächenpotenzialen in B-Plänen und Flä- chennutzungsplänen bereits enthalten.

Künftige Flächenpotenziale durch den Abriss bestehender Gebäude

Potenziale für wohnbauliche Entwicklungen bestehen nicht nur auf Freiflä- Zusätzliches Potenzial durch den chen, sondern resultieren auch aus dem Abriss bestehender Gebäude. Als Abriss bestehender Gebäude wird über den Ersatzbedarf bestimmt Grundlage dient dabei das Ergebnis der Wohnungsbedarfsprognose zum Er- satzbedarf bis 2030 (vgl. Kap. 3.3). Diese geht davon aus, dass durch Umwid- mung von Wohn- in Gewerberäume, Wohnungszusammenlegungen und Abriss im Rhein-Kreis Neuss ein Ersatzbedarf im Umfang von 6.644 Wohnungen von

99 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

2017 bis 2030 entsteht. Zur Abschätzung des zusätzlichen Potenzials durch Abriss werden die folgenden Annahmen getroffen:

 25 Prozent des Ersatzbedarfs resultiert tatsächlich aus Abriss.

 Dichteannahme von 55 WE/ha: Bei einem Abriss von 55 Wohneinhei- ten entsteht eine Potenzialfläche in der Größe eines Hektars.

 73 Prozent der durch Abriss entstandenen Potenzialflächen werden wieder für die Errichtung von Wohngebäuden genutzt.26

 Die meisten Abrissflächen befinden sich in integrierten, verdichteten Lagen. Somit werden 80 Prozent der Fläche für den Bau von Mehrfa- milienhäusern angenommen; 20 Prozent werden für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern vorgesehen.

 Für den individuellen Wohnungsbau wird eine durchschnittliche Dich- te von 22 Wohnungen pro Hektar, für den Mehrfamilienhausbau von 55 Wohnungen pro Hektar angenommen.

Die folgende Tabelle zeigt die Ergebnisse der Berechnung der künftigen Flä- chenpotenziale durch Abrissflächen. Im gesamten Kreisgebiet ergibt sich dadurch ein zusätzliches Potenzial von 1.067 Wohneinheiten.

Tabelle 34: Potenzial durch Abrissflächen

Ersatz- Anteil Bauflä- Flächen bedarf Potenzial Stadt/Kennzahl Abriss- chen- für Neu- Anteil Anteil EFH Anteil Anteil EFH 2017- insg. in en flächen in potenzial bebauung MFH in ha in ha MFH in WE in WE 2030 in WE WE in ha in ha WE

Dormagen 910 228 4,1 3,0 2,4 0,6 133 13 146

Grevenbroich 896 224 4,1 3,0 2,4 0,6 131 13 144

Jüchen 280 70 1,3 0,9 0,7 0,2 41 4 45

Kaarst 616 154 2,8 2,0 1,6 0,4 90 9 99

Korschenbroich 434 109 2,0 1,4 1,2 0,3 63 6 70

Meerbusch 868 217 3,9 2,9 2,3 0,6 127 13 139

Neuss 2.492 623 11,3 8,3 6,6 1,7 364 36 400

Rommerskir- 148 37 0,7 0,5 0,4 0,1 22 2 24 chen

Quelle: InWIS 2017, eigene Berechnung

Flächenpotenziale in Baulücken Auch Baulücken tragen zu den Wohnbauflächenpotenzialen einer Kommune bei. Baulücken sind Flächen

 in einer Größe von ein bis zwei Wohnbaugrundstücken ortsüblicher Größe,

 die sofort bzw. kurzfristig bebaubar sind,

26 Vgl. IT.NRW (2016): Baufertigstellungen und Bauabgänge in NRW 2015.

100 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

 die an einer bebauten Straße zwischen anderen bebauten Grundstü- cken liegen,

 die möglicherweise zunächst von der bisherigen Nutzung freizustellen sind (Gartenlaube, Werbetafel oder sonstige Nutzungen)

 und für die Erschließungseinrichtungen ausreichend vorhanden sind oder ohne erheblichen Aufwand hergestellt werden können.

Oftmals sind die Entwicklungsmöglichkeiten von Baulücken jedoch einge- schränkt. Hemmnisse bei der Entwicklung liegen z.B. vor, wenn die Umsetzung eines Neubauvorhabens technisch-baulich schwierig ist, die Entwässerung problematisch oder die Fläche altlastenverdächtig ist und sich der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft nicht zu einer Neunutzung durchringen kön- nen.

Aus der Stadt Grevenbroich wird berichtet, dass im beplanten (§ 30 BauGB) und unbeplanten (§ 34 BauGB) Innenbereich kaum Baulandpotentiale vorhanden sind. Es gibt einige Baulücken, die aber selten auf den Immobilienmarkt kommen. In den letzten Jahren wurden durchschnittlich etwa zwei bis drei Baulücken pro Jahr geschlossen. Zahlreiche Versuche einer Blockinnenverdich- tung sind an der Mitwirkungsbereitschaft der Anwohner gescheitert. Mit dem städtischen Baulückenkataster hat die Stadt den Bürgern eine „Vermarktungs- plattform" zur Verfügung gestellt. Auf der Homepage der Stadt sind die Baulü- cken aufrufbar und es werden wichtige Informationen für die Bauherren steck- briefartig hinterlegt. Die Stadt Neuss geht hingegen im Rahmen der Neuauf- stellung des Flächennutzungsplanes davon aus, dass in einem Zeitraum von 15 bis 20 Jahren ca. 50 Prozent der Baulücken bebaut werden.

Tabelle 35: Anzahl der Wohneinheiten auf Potenzialflächen (Stand: 31.12.2016)

Reserve B-Plan/ davon mobili- WE in Reserve Stadt/Kennzahlen WE in Baulücken Gesamt FNP/RP in WE sierbar (50 %) Abriss

Dormagen 4.656 k. A. ? 146 4.802

Grevenbroich 1.791 114 38* 144 1.973

Jüchen 1.313 256 128 45 1.486

Kaarst 2.578 78 39 99 2.716

Korschenbroich 655 k. A. ? 70 725

Meerbusch 2.344 k. A. ? 139 2.483

Neuss 6.394 500 250 400 7.044

Rommerskirchen 206 50 25 24 255

SUMME 19.937 998 480 1.067 21.484

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Stadt Dormagen, Stadt Grevenbroich, Gemeinde Jüchen, Stadt Kaarst, Stadt Korschenbroich, Stadt Meerbusch, Stadt Neuss, Gemeinde Rommerskirchen, eigene Berechnung * Die Stadt Grevenbroich hat die Erfahrung gemacht, dass im Durchschnitt 2-3 Baulücken/Jahr mobilisiert werden. Für Grevenbroich wurde deshalb von einer Mobilisierbarkeit von einem Drittel ausgegangen.

Im Folgenden werden die Wohnbauflächenpotenziale auf Quartiersebene dargestellt. Grundlage bilden hier nur die Reserven in B-Plänen und FNP, da über die Verortung der Baulücken keine umfassenden Informationen vorliegen.

101 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

5.2. Wohnbauflächenbetrachtung und Entwicklungsperspektiven in den Kommunen

In den folgenden Ausführungen wird sich auch der Nachfrage auf Quartiers- ebene angenähert, in dem das kleinräumige Nachfragepotenzial marktorien- tiert ermittelt wird. Dieses resultiert aus der Analyse von Angebots- und Nach- fragewerten der ImmobilienScout24-Datenbank (Eigenheime und Mietwoh- nungen) auf Quartiersebene. Ebenso fließt die Einwohnerzahl eines Quartiers mit ein, um der Vor-Ort-Bezogenheit der Wohnungsnachfrage Rechnung zu tragen.

= prioritäre Entwicklung auf Grundlage Das kleinräumige Nachfragepotenzial soll eine erste Orientierung für eine des kleinräumigen Nachfragepotenzials prioritäre Entwicklung der Flächenpotenziale geben. Bei der Schwerpunktset- = Neubauschwerpunkt: Ein- und Zwei- zung der Teilsegmente („Fokus-Segment“) fließen sowohl die marktorientier- familienhäuser ten Aspekte (Wohnpräferenzen von Wohnungssuchenden abgebildet über Im- = Neubauschwerpunkt: Mehrfamilien- mobilienScout24) sowie eine erste Abschätzung über die Lage der Potenzial- häuser fläche mit ein. Auch diesbezüglich kann lediglich eine erste Orientierung ge- geben werden.

Die Empfehlungen zu den Entwicklungsperspektiven in den Kommunen basie- ren auf der vorangegangenen Analyse und sind als gutachterliche Einschät- zung zu verstehen.

5.2.1 Jüchen

In Jüchen stehen momentan rein rechnerisch 1.313 Wohneinheiten auf Reser- veflächen zur Verfügung.

Tabelle 36: Flächenpotenziale auf Quartiersebene in Jüchen

Priorität auf Grund- Anzahl WE auf Reser- lage des kleinräumi- Quartier Fokus-Segment veflächen gen Nachfragepoten- zials

Bedburdyck 115

Jüchen 629

Hochneukirch 569

Gesamt 1.313

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Gemeinde Jüchen, ImmobilienScout24

Primär im Quartier Jüchen Bedar- Auf Basis der oben genannten Methodik, sollte prioritär eine Flächenentwick- fe im Ein- und Mehrfamilien- lung im Quartier Jüchen (Fläche „Jüchen-West“ als einzige große Potenzialflä- haussegment bedienen che) angedacht werden, um dort sowohl Bedarfe im Mehrfamilienhaussegment als auch im Ein- und Zweifamilienhaussegment zu bedienen. Das Bauland- /Eigenheimangebot sollte unterschiedliche Preis- und Ausstattungsstandards ermöglichen, wenngleich in Jüchen schwerpunktmäßig freistehende Einfamili- enhäuser und Doppelhaushälften nachgefragt werden. Bedburdyck erfährt zudem im Eigenheimsegment ein großes Interesse. Bei der Flächenentwick- lung sollte bedacht werden, integrierte Lagen mit guter Infrastrukturausstat- tung in fußläufiger Erreichbarkeit, wie z.B. „Östlich Schmölderpark“ für Ziel- gruppen mit entsprechenden Standortanforderungen zu entwickeln (z.B. seni-

102 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss orengerechten Miet- und Eigentumswohnungen). Hochneukirch und Jüchen bieten aufgrund des niedrigeren Preisniveaus Potenziale für preisgünstigen Wohnraum. In Hochneukirch sind zudem die Anteile an Sozialleistungsemp- fängern erhöht, was die Bedeutung der Versorgung einkommensschwacher Haushalte in diesem Quartier verdeutlicht.

Das Quartier Bedburdyck weist im gesamtstädtischen Vergleich die älteste Altengerechte Quartiersentwick- Bevölkerungsstruktur auf. Das Billetermaß, das vergleichende Maß zur demo- lung in Bedburdyck grafischen Entwicklungsmöglichkeit eines Quartiers, ist dort am stärksten negativ. Vor diesem Hintergrund gilt es insbesondere in Bedburdyck altengerechte Wohn- und Wohnumfeldangebote zu schaffen und die Alterung des Quartiers im Blick zu behalten.

Mit Blick auf die Bestands- und Quartiersentwicklung sollten in den „alten Ortskernen“ nachfragegerechte Anpassungen, wie z.B. Grundrissanpassungen oder das Zusammenlegungen von kleinen Wohnungen, geprüft werden.

5.2.2 Grevenbroich

In Grevenbroich stehen rein rechnerisch Potenzialflächen für 1.790 Wohnein- heiten zur Verfügung.

Tabelle 37: Flächenpotenziale auf Quartiersebene in Grevenbroich

Priorität auf Grund- Anzahl WE auf Reser- lage des kleinräumi- Quartier Fokus-Segment veflächen gen Nachfragepoten- zials

Grevenbroich 10 ( ) ( )

Gustorf 193

Frimmersdorf 113

Kapellen 214

Hemmerden 50

Wevelinghoven 319

Neukirchen 223

Neuenhausen 0

Elsen 669

Gesamt 1.791

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Stadt Grevenbroich, ImmobilienScout24

Im Segment der Mietwohnungen bieten Wevelinghoven und Elsen die größten Mietwohnungsbau in Weveling- markt- und einwohnerorientierten Potenziale. Von Vorteil ist, dass dort auch hoven und Elsen vorantreiben die größten Flächenpotenziale liegen. Generell sollten vorrangig integrierte Lagen mit guter Infrastrukturausstattung entwickelt werden. Im Quartier Gre- venbroich ist das Nachfragepotenzial aufgrund fehlender Flächenpotenziale durch Ersatzwohnungsbau zu bedienen.

103 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Auch in Bezug auf das Segment der Eigenheime bieten die Quartiere Wevelinghoven, Elsen und auch Kapellen die größten markt- und demografie- orientierten Potenziale. Die Erfahrungen der Stadtverwaltung bestätigen, dass die nördlichen Stadtteile eine höhere Nachfrage auch beim Grundstücksver- kauf in Neubaugebieten erfahren. Während im Süden vor allem der Eigenbe- darf aus den Ortsteilen gedeckt wird, interessieren sich für die nördlichen Stadtteile Bauherren aus dem gesamten Rhein-Kreis Neuss und u.a. aus den Städten Düsseldorf, Ratingen, Mettmann.

„Demografischen Wandel“ in Hemmerden und Neukirchen (nachrangig auch Neuenhausen und Weveling- Hemmerden und Neukirchen hoven) weisen eine vglw. alte Bevölkerungsstruktur und die stärksten negati- besonders im Blick behalten ven natürliche Entwicklungspotenziale (Billetermaß) auf. In diesen Quartieren sollte die Herausforderung „Demografischer Wandel“ besonders beobachtet werden und Quartiersstrategien zur Barrierearmut bzw. -freiheit in Wohnung und Wohnumfeld, Nachbarschaft und Infrastruktur angedacht werden.

Die Versorgung einkommensschwacher Haushalte scheint in Elsen und Gustorf besonders relevant, da hier die Anteile der Sozialleistungsempfänger vglw. hoch sind. Gustorf, Frimmersdorf und Elsen bieten aufgrund leicht unterdurch- schnittlicher Preisniveaus Potenziale zur Schaffung preisgünstigen Wohn- raums.

Die Wohnungsannoncenauswertung hat ergeben, dass in Frimmersdorf und Gustorf viele der angebotenen Mietwohnungen aus den Nachkriegsjahrzehnten stammen. Da Wohnungsbestände aus der genannten Epoche oftmals erhöhte Sanierungsbedarfe aufweisen, sollten in Frimmersdorf und Gustorf Bedarfe zur Bestandsqualifizierung geprüft werden.

5.2.3 Meerbusch

In Meerbusch stehen rein rechnerisch 2.344 Wohneinheiten zur Verfügung, um den Wohnungsbedarf zu decken.

Tabelle 38: Flächenpotenziale auf Quartiersebene in Meerbusch

Anzahl WE in Priorität auf Grund- kurzfristig in Anzahl WE auf lage des kleinräumi- Quartier der Umsetzung Fokus-Segment Reserveflächen gen Nachfragepo- befindliche tenzials Vorhaben

Osterath 1.121 297

Strümp 108 33

Büderich 263 305

Lank-Latum 137 40

Rheingemeinden 40 0

Ossum-Bösinghoven 0 0

Gesamt 1.669 675

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Stadt Meerbusch, ImmobilienScout24

104 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Die größten Wohnbauflächenverfügbarkeiten in Meerbusch bestehen im Quar- Positive Entwicklung des Quar- tier Osterath. Kurzfristig werden dort rd. 300 Wohneinheiten fertig gestellt – tiers Osteraths durch Neubaupro- jekte fortführen weitere 1.121 Wohnungen sind rein rechnerisch auf weiteren Flächen realisier- bar. Die positive Entwicklung des Wohnstandorts Osterath sollte fortgeführt werden, indem die Potenzialflächen genutzt werden, um das überdurchschnitt- liche Nachfragepotenzial nach Eigenheimen zu bedienen. Auch „bezahlbare“ Eigenheimangebote, wie z.B. Doppelhaushälften bzw. Reihenhäuser mit einer überschaubaren Wohn- und Grundstücksfläche werden hier verstärkt nachgefragt. Integrierte Lagen sollten auch hier bedarfsgerecht mit einem Fokus auf Mehrfamilienhäuser entwickelt werden. Im Mehrfamilienhausbau sollte ver- stärkt die Zielgruppe der Senioren in den Blick genommen werden (kleine bis mittlere Wohnflächen 50-90 m², mind. barrierefreies Bad). Insgesamt kann konstatiert werden, dass die Lage der Flächenpotenziale in etwa den ermittelten Nachfragepotenzialen entspricht. So ist eine prioritäre Entwicklung in Büderich, Strümp und Osterath zu empfehlen, wo auch größere Flächenpoten- ziale bestehen. Integrierte Lagen in Büderich sollten insbesondere vor dem Hintergrund der Schaffung neuer Mietwohnungen in den Fokus rücken. In Strümp bestehen vor allem Potenziale im Einfamilienhaussegment.

Ossum-Bösinghoven und die Rheingemeinden (und Osterath) weisen eine Altengerechte Quartiersentwick- vergleichsweise alte Altersstruktur auf und müssen dementsprechend hinsicht- lung in Ossum-Bösinghoven und in den Rheingemeinden von lich der altengerechten Quartiersentwicklung und dem seniorengerechten besonderer Relevanz Umbau im Fokus stehen. Besonders auffällig ist das Quartier Ossum- Bösinghoven, wo aktuell jeder vierte Bewohner über 64 Jahre alt ist. Der Anteil von Kindern und Jugendlichen unter 18 Jahren beträgt lediglich rd. 13 Prozent.

Auf Grundlage der ImmobilienScout24-Auswertung lassen sich für Büderich und Osterath Indizien für „alternde Einfamilienhausquartiere“ erkennen. Be- trachtet man die Verteilung aller angebotenen Einfamilienhäuser mit Baujahr 1950 bis 1970 im Rhein-Kreis Neuss zeigt sich, dass Büderich und Osterath vglw. viele dieser Immobilien aufweisen. Ein hoher Bestand aus diesen Jahr- zehnten resultiert oftmals in einem hohen Sanierungsbedarf und geht mit einer homogenen Altersstruktur der Bevölkerung einher. Diesbezüglich ergeben sich auch bewohnerbezogene Herausforderungen (z.B. gesicherte Nahversor- gung, Pflege und Betreuung). Im Mehrfamilienhausbau weisen auf Grundlage der ImmobilienScout24-Auswertungen Strümp und Ossum-Bösinghoven hohe Anteile an Nachkriegsbauten am marktaktiven Angebot auf, was dafür spricht, in diesen Quartieren verstärkt Maßnahmen zur Bestandsentwicklung zu prü- fen.

105 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

5.2.4 Rommerskirchen

In Rommerskirchen stehen derzeit rein rechnerisch Wohnbauflächenpotenziale in einem Umfang von 206 Wohneinheiten auf Reserveflächen zur Verfügung. Die existierenden Baulücken befinden sich größtenteils im Quartier Rommers- kirchen.

Tabelle 39: Flächenpotenziale auf Quartiersebene in Rommerskirchen

Priorität auf Grund- Anzahl WE auf lage des kleinräu- Quartier Fokus-Segment Reserveflächen migen Nachfragepo- tenzials

Hoenigen/Oekhoven 68

Frixheim/Anstel/Nettesheim/Butzheim 16

Rommerskirchen 122

Gesamt 206

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Gemeinde Rommerskirchen, ImmobilienScout24

Das größte Entwicklungspotenzial besteht im Quartier Rommerskirchen. Dies ist als marktgerecht zu bewerten, da das kleinräumige Potenzial auf Grundlage der Wohnungsannoncenauswertung und der Vor-Ort-Nachfrage in Rommerskir- chen am höchsten ist. Standorte mit guter Infrastrukturausstattung (Nahver- sorgung, Ärzte, Betreuungs- und Bildungseinrichtungen) sollten vorrangig entwickelt werden. In Hoenigen/Oekhoven und Frixheim/Anstel/Nettesheim/ Butzheim erfahren vor allem Eigenheime Interesse. Ziel sollte es sein, Rom- merskirchen als familienfreundlichen Wohnstandort zu erhalten und weiter auszubauen, indem neben einer familiengerechten Infrastruktur Bauland für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften zur Verfügung steht.

Strategieprozess zum altenge- Die disperse Siedlungsstruktur und die Dominanz der Einfamilienhäuser erfor- rechten Umbau der Einfamilien- dern langfristige Strategien zur Versorgung und für die Herausforderung des hausgebiete und zur Versorgung auch peripherer Lagen sollte demografischen Wandels. So sollte der Mehrfamilienhausbau stärker in den angestoßen werden Fokus genommen werden, in dem bspw. kleinere Mehrfamilienhauseinheiten in Einfamilienhausgebiete eingestreut werden. Eine Strategieentwicklung zum altengerechten Umbau der Einfamilienhausgebiete sollte in Rommerskirchen erfolgen.

106 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

5.2.5 Kaarst

In Kaarst stehen rein rechnerisch Wohnbauflächenpotenziale zur Verfügung, die 2.678 Wohneinheiten umfassen. Kaarst profitiert dabei stark von der Neu- aufstellung des Regionalplans, über welchen Flächen im Umfang von 2.337 Wohneinheiten mit aufgenommen werden.

Tabelle 40: Wohnbauflächenpotenziale auf Quartiersebene in Kaarst

Priorität auf Grundlage Anzahl WE auf Quartier des kleinräumigen Fokus-Segment Reserveflächen Nachfragepotenzials

Broicherdorf 58

Kaarst/Kleinsiep/Broicherseite 604

Stakerseite/Hinterfeld 0 ( ) ( )

Vorst /Linning 1.216

Holzbüttgen 128

Driesch 0 ( ) ( )

Büttgen 572

Gesamt 2.578

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Stadt Kaarst, ImmobilienScout24

Rein quantitativ können in Vorst/Linning die meisten Wohneinheiten realisiert Integrierte Lagen mit guter werden. Im Fokus marktbedingten Nachfragepotenzials stehen allerdings Infrastrukturausstattung primär entwickeln Kaarst/Kleinsiep/Broicherseite, Holzbüttgen und Büttgen (Stakerseite/Hinter- feld ist aufgrund nicht verfügbarer Flächen zu vernachlässigen). Generell sollte auch in Kaarst gelten, integrierte Lagen mit einer ausreichenden Infrastruk- turausstattung vorrangig zu entwickeln (z.B. Büttgen G27). In Lagen, wo keine Flächenpotenziale mehr bestehen, wie z.B. Stakerseite/Hinterfeld, ist verstärkt auf Neubau auf Abrissflächen oder auf Umnutzung, z.B. von Gewerbe- oder ehemaligen Schulstandorten zu setzen. Besonders gefragt sind auch Standor- te, die gut an die S-Bahnanschlüsse angebunden sind. Im Mehrfamilien- haussegment sollte der Fokus auf kleine Wohnungen für 1- bis 2-Personen- Haushalte sowie große Wohnungen für Familienhaushalte gelegt werden.

Stakerseite/Hinterfeld ist das Quartier mit dem negativsten Billetermaß im Stakerseite/Hinterfeld mit Indi- gesamten Kreisgebiet. Ohne Zuzüge wäre dieses Quartier langfristig besonders zien für alterndes Einfamilien- hausquartier und entsprechenden stark von Alterung und Schrumpfung betroffen. Schon heute ist in Stakersei- Handlungsbedarfen te/Hinterfeld fast jeder dritte Einwohner über 64 Jahre alt. Auch Vorst/Linning hat eine überdurchschnittlich alte Bevölkerungsstruktur und ein vglw. negatives Billetermaß. In den genannten Quartieren sollte der Generationenwechsel in den Einfamilienhausgebieten unterstützt werden, u.a. durch die Schaffung differenzierter seniorengerechter Wohnangebote. Bei einer künftigen Aufgabe von Schulstandorten, können Möglichkeiten der Umsetzung alternativer Wohnprojekte (z.B. Mehrgenerationenwohnen, Wohngemeinschaften, Gemein- schaftliches Wohnen etc.) geprüft werden. In Stakerseite/Hinterfeld und in Driesch rückt die Versorgung einkommensschwacher Haushalte im Rentenalter in den Vordergrund, da der Anteil von SGB XII-Empfängern erhöht ist.

107 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Auf Grundlage der ImmobilienScout24-Auswertung gibt es einen hohen Anteil an Einfamilienhäusern aus den Nachkriegsjahrzehnten neben Stakersei- te/Hinterfeld auch in Kaarst/Kleinsiep/Broicherseite. Im Mehrfamilienhaus- segment bestehen Indizien für einen erhöhten Sanierungsbedarf in Broicher- dorf (auf Grundlage des marktaktiven Angebots aus den Nachkriegsjahrzehn- ten). Die Bestandssanierung (Wohnraumanpassung, energetische Sanierun- gen) und der Generationenwechsel sind über Beratungsleistungen anzukur- beln.

5.2.6 Dormagen

In Dormagen stehen momentan rein quantitativ Wohnbauflächen in einem Umfang von 4.656 Wohneinheiten zur Verfügung.

Tabelle 41: Wohnbauflächenpotenziale auf Quartiersebene in Dormagen

Priorität auf Grund- Anzahl WE auf Reser- lage des kleinräumi- Quartier Fokus-Segment veflächen gen Nachfragepoten- zials

Dormagen-Mitte 369

Delhoven 21 ( ) ( )

Delrath 1.026

Gohr/Broich 264

Hackenbroich/Hackhausen 117

Horrem 420

Nievenheim 1.140

Rheinfeld 510

St. Peter/Stürzelberg 120

Stadt Zons 225

Straberg/Knechtsteden 156

Ückerath 288

Gesamt 4.656

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Stadt Dormagen, ImmobilienScout24

Zentrale Lagen bei Mietwohnun- Im Mietwohnungssegment bestehen in Dormagen auf Grundlage der Immobili- gen gefragt enScout24-Auswertung und unter Berücksichtigung der Vor-Ort-Nachfrage die höchsten marktorientierten Potenziale in Dormagen-Mitte. Ebenso bieten die Quartiere Horrem, Nievenheim und Stadt Zons Potenziale und vorhandene Entwicklungsmöglichkeiten sollten prioritär geprüft werden. Insbesondere in Nievenheim stehen viele Potenzialflächen (rein rechnerisch) zur Verfügung.

Eigenheimangebot in Gohr/Broich Um Dormagen auch künftig für Familien attraktiv zu halten, ist neben einer und Stadt Zons ausbauen entsprechenden familienorientierten Infrastruktur ein zielgruppengerechtes Bauland/Eigenheimangebot unerlässlich. Im Eigenheimsegment bestehen die

108 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss größten Nachfragepotenziale in Gohr/Broich und Stadt Zons (Delhoven ist zu vernachlässigen, weil dort kaum Flächen zur Verfügung stehen).

Neben der Umsetzung von Neubauaktivitäten, sollte ebenso die Bestands- und Quartiersentwicklung zentrale Aufgabe der Wohnungs- und Stadtentwick- lungspolitik in Dormagen sein. In hochverdichteten Quartieren, wie z.B. Ha- ckenbroich, ist der Erhalt bzw. die Verbesserung der Wohnqualitäten anzu- streben. Erste Indizien für energetische Sanierungsbedarfe zeigen sich in Hor- rem und Stadt Zons mit einem hohen Anteil an marktaktiven Nachkriegsbe- ständen.

Auf Grundlage der Altersstruktur und des Billetermaßes zeigt sich, dass Ückerath, Stadt Zons, Gohr/Broich und Dormagen-Mitte heute und künftig einen hohen Handlungsbedarf in der Schaffung seniorengerechter Angebote in Bestand und Neubau haben. Auch gemeinschaftliche und generationsübergrei- fende Wohnangebote sind insbesondere in diesen Quartieren zu prüfen. Die Versorgung einkommensschwacher Haushalte ist insbesondere in Horrem, Hackenbroich/Hackhausen und Dormagen-Mitte von Relevanz, da dort der Anteil an Sozialleistungsempfängern vglw. hoch ist.

5.2.7 Korschenbroich

In Korschenbroich existieren sechs Wohnbaupotenzialflächen, die rein rechnerisch 655 Wohneinheiten umfassen.

Tabelle 42: Wohnbauflächenpotenziale auf Quartiersebene in Korschenbroich

Priorität auf Grundlage Anzahl WE auf Quartier des kleinräumigen Fokus-Segment Reserveflächen Nachfragepotenzials

Glehn 65

Kleinenbroich 110

Korschenbroich 480

Liedberg 0

Pesch 0

Steinforth 0

Gesamt 655

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Stadt Korschenbroich, ImmobilienScout24

In Korschenbroich stehen Wohnbauflächenpotenziale potenzialgerecht zur Nachfragegerechte Wohnbauflä- Verfügung. So liegen die Schwerpunkte des marktorientierten Nachfragepo- chenreserven in Kleinenbroich und Korschenbroich vorhanden tenzials für das Eigenheimsegment als auch für Mietwohnungen in Kleinen- broich und Korschenbroich. Dort befinden sich auch die meisten Potenzialflä- chen. Das Quartier Korschenbroich sticht mit zwei Flächen, auf denen rein rechnerisch 480 Wohneinheiten entwickelt werden können, deutlich hervor.

Auch in Korschenbroich müssen vor dem Hintergrund des demografischen Wandels Bedarfe nach altengerechten Wohnungen quantitativ und qualitativ

109 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

bedient werden. Mit Blick auf die Altersstruktur der Bevölkerung ist der Bedarf in den Quartier Kleinenbroich, Korschenbroich und Liedberg besonders hoch.

Hinsichtlich der Versorgung einkommensschwacher Haushalte sticht das Quar- tier Kleinenbroich mit den höchsten Anteilen von Sozialleistungsempfängern hervor, wenngleich die Anteile in Korschenbroich insgesamt recht gering sind.

Gemischte Quartiere entwickeln Künftig sollte auf eine gemischte bauliche Struktur und eine breite Zielgrup- penansprache bei der Entwicklung von Neubaugebieten gesetzt werden. Damit keine „alternden Einfamilienhausquartiere“ der Zukunft geplant werden, sollten Mehrfamilienhäuser, Anliegerwohnungen und Begegnungsräume mitge- plant werden.

5.2.8 Neuss

In Neuss stehen Wohnbauflächenpotenziale in einem Umfang von 6.644 Wohneinheiten zur Verfügung.

Abbildung 48: Große Wohnbauflächenpotenziale bis 2030 in Neuss (Auswahl)

Quelle: InWIS 2017, Datenbasis und Darstellung: Stadt Neuss

110 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Die größten marktorientierten Potenziale auf Grundlage der Immobilien- Bei Mietwohnungen sind zentrale Scout24-Auswertungen und der Vor-Ort-Nachfrage für Mietwohnungen beste- Lagen und Grimlinghausen gefragt hen in den zentralen Quartieren Innenstadt, Stadionviertel, Furth-Süd, Dreikö- nigenviertel. Auch in Grimlinghausen sollte prioritär eine Flächenentwicklung geprüft werden. Um trotz der knappen Flächenpotenziale die hohe Nachfrage nach beliebten Innenstadtlagen zu bedienen, sollte die Mobilisierung von Nachverdichtungspotenzialen (Baulücken) weiterhin zentrale Aufgabe sein. Im Mehrfamilienhaussegment besteht ein verstärkter Bedarf nach kleinen Woh- nungen (2 Zimmer) und größeren, familiengerechten Wohnungen.

In Bezug auf die Entwicklung von Eigenheimen fokussiert sich das marktorien- Auch „bezahlbare Eigenheime“ tierte Potenzial auf südliche und südlich-zentrale Lagen. Die Quartiere Hois- an entsprechenden Standorten realisieren ten/Speck/Wehl, Holzheim, Norf, Rosellen, Selikum/Reuschenberg und Vogel- sang bieten sich auf Grundlage der oben beschriebenen Methodik zur prioritä- ren Entwicklung an. Bauland und Eigenheime sollten für eine breite Zielgrup- penansprache zur Verfügung stehen. An entsprechenden Standorten sollten auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser mit überschaubaren Wohn- und Grundstücksflächen sowie Mieteinfamilienhäuser (mit denen der Neusser Bau- verein schon sehr gute Erfahrungen gemacht hat) für „bezahlbare“ Eigenhei- mangebote realisiert werden.

Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels bestehen auch in Neuss Quartiere mit unterschiedlichen Herausforderungen. In Gnadental, Grefrath und Selikum/Reuschenberg ist bereits heute jeder vierte Einwohner über 64 Jahre alt. Ein überdurchschnittlich negatives Billetermaß haben zudem die Quartiere Hoisten/Speck/Wehl und Vogelsang. Hier sollte das Thema Wohnen im Alter stärker in den Fokus rücken. Barrierearmut/-freiheit in Wohnung und Wohnumfeld ist für die Zielgruppe ebenso wichtig, wie die gute Erreichbarkeit von wichtigen Infrastrukturen.

5.3. Gegenüberstellung der Wohnungsbedarfe und Wohnbauflächenreserven

In der folgenden Tabelle erfolgt die Zusammenstellung der Wohnbauflächenre- serven. Geht man davon aus, dass alle Reserveflächen in Bebauungsplänen und Flächennutzungsplänen sowie alle bekannten Baulücken zu 100 Prozent mit einfließen, ergibt sich ein Potenzial von rd. 22.000 Wohneinheiten im Kreis. Da die vollständige Entwicklung aller Flächen recht unwahrscheinlich ist, bezeichnen wir diese Variante als theoretisches Potenzial. Um ein mobili- sierbares Potenzial bestimmen zu können, werden übliche Erfahrungswerte zu Grunde gelegt. Es wird angenommen, dass 66 Prozent der Reserveflächen in Bebauungsplänen und Flächennutzungsplänen und 50 Prozent der Wohnein- heiten in Baulücken mobilisierbar sind. Für den Kreis ergeben sich hiermit mobilisierbare Flächenpotenziale in einem Umfang von rd. 14.700 Wohnein- heiten.

111 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Tabelle 43: Zusammenstellung der Wohnbauflächenreserven

Reserve B- Reserve B- Gesamt WE in Reserve WE in Baulü- Gesamt WE in Baulü- Stadt/Kennzahlen Plan/FNP/RP in Plan/FNP/RP in (mobili- Abriss cken (100%) (theoretisch) cken (50%) WE (100%) WE (66%) sierbar) Dormagen 146 4.656 k. A. 4.802 3.073 ? 3.219 Grevenbroich 144 1.791 114 2.049 1.182 38* 1.364 Jüchen 45 1.313 256 1.614 867 128 1.040 Kaarst 99 2.578 78 2.755 1.701 39 1.839 Korschenbroich 70 655 k. A. 725 432 ? 502 Meerbusch 139 2.344 k. A. 2.483 1.547 ? 1.686 Neuss 400 6.394 500 7.294 4.220 250 4.870 Rommerskirchen 24 206 50 280 136 25 185 Rhein-Kreis Neuss 1.067 19.937 998 22.002 13.158 480 14.705

Die Gegenüberstellung von Wohnbauflächenreserven und Wohnungsbedarfen zeigt, dass die Flächen im Rhein-Kreis Neuss insgesamt theoretisch ausrei- chen, um den Wohnungsbedarf zu bedienen. Jedoch zeigen sich deutliche Un- terschiede in den Kommunen: Während Dormagen, Grevenbroich Kaarst und Jüchen ein Überangebot an theoretisch verfügbaren Flächenreserven haben, ist in den anderen Kommunen der Wohnungsbedarf höher als die Anzahl an Wohneinheiten, die theoretisch entwickelt werden könnten. Geht man von einem mobilisierbaren Teil der Wohnbauflächen aus, können die Wohnungs- bedarfe auf Kreisebene nicht gedeckt werden. Es müssten Flächen für etwa 6.500 Wohneinheiten zusätzlich zur Verfügung stehen. In dieser Variante können lediglich Dormagen, Jüchen und Kaarst ihren Bedarf auf mobilisierbaren Wohnbauflächen decken – alle anderen Kommunen haben ein größeren Bedarf als Flächen mobilisierbar sind. Besonders hoch ist die Differenz in Neuss, Meerbusch und Rommerskirchen.

112 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Tabelle 44: Gegenüberstellung Wohnbauflächenreserven und Wohnungsbedarfe

Differenz Differenz Stadt/Kennzahlen Gesamt (theoretisch) Gesamt (mobilisierbar) Gesamtbedarf 2017-2030 (theoretisch) (mobilisierbar) Dormagen 4.802 3.219 2.751 +2.051 +468 Grevenbroich 2.049 1.364 1.802 +247 -438 Jüchen 1.614 1.040 758 +856 +282 Kaarst 2.755 1.839 1.502 +1.253 +337 Korschenbroich 725* 502* 985* -260* -483* Meerbusch 2.483 1.686 3.021 -538 -1.335 Neuss 7.294 4.870 9.610 -2.316 -4.740 Rommerskirchen 280 185 744 -464 -559 Rhein-Kreis Neuss 22.002 14.705 21.173 +829 -6.468

Quelle: InWIS 2017

113 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

6. Konzept

Rhein-Kreis Neuss zählt zu den Gemäß der Einschätzung der NRW.BANK und des nordrhein-westfälischen Regionen mit klarer Wachstums- Bauministeriums zählt der Rhein-Kreis Neuss in Nordrhein-Westfalen zu den perspektive Regionen mit klarer Wachstumsperspektive. Diese Aussage konnte im Rahmen der durchgeführten Wohnungsbedarfsanalyse bestätigt und bekräftigt werden. Gemäß Wohnungsmarktbericht 2016 der NRW.BANK lässt sich für ebendiese Regionen folgende Empfehlung aussprechen: Angebot schnell und bedarfsgerecht ausweiten. Folgende Ziele werden seitens der NRW.BANK für Regionen mit klarer Wachstumsperspektive benannt:

• Erhöhung des Neubaus, vor allem im Mehrfamilienhausbau

• Entwicklung neuer Quartiere

• Mindestanteil als Mietwohnung, nicht nur im oberen Preissegment

• Ausreichend kleine Wohnungen bereitstellen

• Preisgünstiges Angebotssegment schützen und ausbauen, da sich dieses besonders unter Druck befindet

• Wohnraumversorgung der Flüchtlinge als Teil der Strategie „preisgünstiges Segment“, Anschlussnutzung als normaler günstiger Wohnraum

Aus gutachterlicher Sicht sind folgende Ziele zu ergänzen:

• frühzeitige Gestaltung des demografischen Wandels bzw. die Anpassung an veränderte Haushaltsstrukturen

• bedarfsgerechte Ausweitung der Wohnangebote bzw. die Orientierung auf vielfältige Haushaltformen und Wohnangebote,

• eine flächensparende Siedlungsentwicklung (Innen- vor Außenentwicklung).

Zu den Aufgaben der Kommunen zählt hierbei:

• Investoren aktivieren und beraten

• aktives Baulandmanagement: Bauland mobilisieren, ggf. preisdämpfende Maßnahmen

• Regionale Kooperationen: Nachfrage kann oft nur in der Gesamtregion gedeckt werden; dabei auf ausreichende Dichte, gute Schienenverkehrsanbindung, Infrastrukturausstattung achten

• Anteil geförderter Wohnungen am Neubau sichern

• Neubau durch kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften besonders unterstützen, damit ein Teil des Neubaus preisgünstig bleibt

114 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

• Maßnahmen zum Erhalt des preisgünstigen Bestands

• für Bauleitplanung und Baugenehmigung dauerhaft ausreichende Kapazitäten in der Verwaltung vorhalten

Auf Grundlage der durchgeführten Analysen und Prognoserechnungen lassen sich für die Kommunen des Rhein-Kreises Neuss sowohl Ziele für die künftige Wohnbaulandentwicklung ableiten als auch Strategien und Maßnahmen für den sozialen Wohnungsbau benennen, die auf diese skizzierten Handlungs- empfehlungen eingehen.

6.1. Ziele für die künftige Wohnbaulandentwicklung

Grundsätzliches vorneweg: Unterschiedliche Baulandbereitstellungs- wege einer Kommune

Gemäß dem Baugesetzbuch haben Kommunen die Möglichkeit, sowohl auf Möglichkeiten der Baulandaus- eigenen als auch auf privaten Flächen Bauland auszuweisen. Stehen vor Ort weisung auf kommunalen und privaten Grundstücken keine eigenen Flächen mehr zur Verfügung, setzt dies den vorausgehenden Erwerb eines Grundstücks voraus. Zu den Instrumenten für einen Ankauf von Flächen zählen der privatrechtliche Ankauf im Rahmen einer Bodenvorratspoli- tik oder eines projektbezogenen Zwischenerwerbs sowie die Ausübung des Vorkaufsrechts (z.B. Grundstücke im Geltungsbereichs eines FNP und hier entweder Außenbereich, Umlegungsgebiet oder Sanierungsgebiet sowie Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen oder einer städtebaulichen Ent- wicklungsmaßnahme).

Der sogenannte vorhabenbezogene Zwischenerwerb wird häufig genutzt, um Vorhabenbezogenen Zwischen- bezahlbaren Wohnraum in einer Kommune bereitzustellen. Die Kommune er- erwerb nutzen, um bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen wirbt die zu entwickelnden Grundstücke und geht mit der Planung, Bodenord- nung und Erschließung in Vorleistung. Die hiermit verbundene Bodenwertstei- gerung kann genutzt werden, um die entstehenden Kosten zu finanzieren. Mit der Baulandschaffung kann die Kommune nun auch entsprechende wohnungspolitische und städtebauliche Ziele für die Grundstücksentwicklung umsetzen.

Insofern keine konkrete Planungen für die Grundstücksentwicklung bestehen, Langfristige Bodenvorratspolitik kann der Zwischenerwerb durch die Kommune auch als Instrument der lang- durch Zwischenerwerb fristigen Bodenvorratspolitik genutzt werden. Werden die Erlöse aus den Grundstücksverkäufen in den Erwerb weiterer Grundstücke investiert, spricht man von einem revolvierenden Bodenfondsmodell.

Ist der Zwischenerwerb aus finanziellen Gründen für eine Kommune nicht Projektentwicklungsgesellschaft möglich, besteht die Möglichkeit der Umsetzung eines Entwicklungsträgermo- kann für Baulandentwicklung durch Kommune beauftragt dells, bei dem eine Projektentwicklungsgesellschaft von der Kommune für die werden Baulandentwicklung beauftragt wird. Die nordrhein-westfälischen Kommunen können in diesem Zusammenhang von dem neuen Landesprogramm zur sozialen Baulandentwicklung profitieren. Insofern die Kommunen, die an diesem Programm teilnehmen wollen, Gesellschafter der NRW.URBAN Kommunale Entwicklung GmbH werden, können diese das Treuhandmodell nutzen. Hierbei tätigt NRW.URBAN alle Investitionen vom Erwerb der Grundstücke bis zur Vermarktung der Flächen an entsprechende Investoren. Nicht verkaufte Grundstücke werden an die Kommune übertragen.

115 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Praxisbeispiel Aktive Grundstückspolitik zur Entwicklung von Siedlungs- flächen in Meerbusch Im Rahmen der Entwicklung einer aktiven Grundstückspolitik wurde durch den Rat der Stadt Meerbusch eine strategische Baulandentwicklung beschlossen, die im Wesentlichen drei Instrumente verfolgt: Die Entwicklung von Grundstücken über ein Umlegungsverfahren, die Durchführung städtebaulicher Verträge gemäß § 11 BauGB und die Entwicklung von Flächen durch vorhabenbezogene Bebau- ungspläne gemäß § 12 BauGB. Die entstehenden Wohnraumbedarfe bis zum Jahr 2030 erfordern eine aktive Bodenpolitik – der gezielte Erwerb von Grundstücken, für noch keine konkreten Planungsabsichten bestehen, ist hierbei ein wesentli- ches Instrument. Vor dem Hintergrund der Bedarfe im preisgünstigen Wohnungs- segment müssen daher auch vermehrt Flächen entwickelt werden, die sich in privatem Besitz befinden. Bei unbebauten Grundstücken in Plangebieten von mehr als 2.000 m², bei denen die Stadt Meerbusch zu mindestens einem Drittel Eigen- tümern ist, erfolgt die Flächenentwicklung durch das Umlegungsverfahren. Beim Ankauf von Grundstücken, die innerhalb einer Bebauung liegen, werden 30 Pro- zent des ortstypischen Bodenrichtwertes für den Ankauf angesetzt. Bei Baugrund- stücken, die größer als 2.000 m² sind und sich zu 100 Prozent in Privateigentum befinden, wird Baurecht geschaffen, wenn der Eigentümer bereit ist, ein Drittel der Fläche an die Stadt Meerbusch zu verkaufen und den Verpflichtungen des städtebaulichen Vertrags (u.a. Übernahme der Planungs-, Erschließungs- und Kanalbaukosten) nachkommt. Befinden sich Flächen im Innenbereich, die im Rahmen von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen entwickelt werden sollen, erfolgt kein Flächenerwerb durch die Stadt.

Umsetzung wohnungspolitischer Zentraler Vorteil des Erwerbs oder Besitzes von Grundstücken durch die Kom- und städtebaulicher Ziele bei mune ist, dass diese auf den Flächen entsprechende wohnungspolitische oder Konzept- und Direktvergaben städtebauliche Ziele umsetzen kann. Solche Ziele können in privatrechtlichen Kaufverträgen mit dem Investor oder Selbstnutzer vereinbart werden. Ent- scheidet eine Kommune, beim Grundstücksverkauf nicht das Höchstpreisver- fahren zum Zuge kommen zu lassen, kann sie Ziele für die Baulandentwicklung im Rahmen von Konzeptvergaben (s. Vorgehen der Stadt Dormagen) festset- zen. Die Durchsetzung von Zielen kann des Weiteren bei der Direktvergabe von Grundstücken im Rahmen der Vereinbarung von Auflagen erreicht werden.

Kooperative Baulandmodelle mit Auf privaten Grundstücken kann die Kommune Einfluss nehmen, insofern der städtebaulichen Verträgen Bauherr noch kein Baurecht hat oder eine Änderung ebendieses notwendig ist. Im Rahmen städtebaulicher Verträge können entsprechende Bedingungen in einem kooperativen Verfahren vereinbart werden. Städtebauliche Verträge dienen der Neuordnung und Erschließung von Grundstücken und können genutzt werden, um Quoten zur Errichtung geförderter oder preisgedämpfter Mietwohnungen umzusetzen.

116 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Abbildung 49: Baulandbereitstellungswege einer Kommune

Quelle: Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (2016): Mehr Bauland für bezahlbaren Wohnungsbau. Gute Beispiele kommunaler Boden- und Liegenschaftspolitik

Bereitstellung von Wohnbauflächen ist zentrale Bedingung für die Schaffung neuer Wohnraumangebote!

Die Bereitstellung von ausreichend Wohnbauflächen ist für eine nachfrage- Bei der Bereitstellung von Wohn- und bedarfsgerechte Wohnungsbaupolitik von immenser Bedeutung. Hierbei bauflächen stehen nicht nur Quantitäten, sondern auch Quali- sind neben den Quantitäten die unterschiedlichen Bedarfe in den Teilsegmen- täten im Fokus ten des Wohnungsmarktes zu berücksichtigen. Für die Entwicklung von Poten- zialflächen sind Zielvorgaben zu erstellen, Prioritäten zu setzen und personel- le und finanzielle Ressourcen zu bestimmen. Die im Rahmen der Wohnungsbe- darfsanalyse erstellten Zielvorgaben auf Kreis- und kommunaler Ebene sind jährlich zu evaluieren – am besten im Rahmen einer kreisweiten Wohnungs- marktbeobachtung – und bei sich verändernden Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt ggf. anzupassen. Dies bezieht sich insbesondere auf die Ziel- zahlen im öffentlich geförderten Segment, da hier Annahmen zu dem flücht- lingsbedingten Zusatzbedarfen getroffen wurden, die einigen Unsicherheiten (Bleibeperspektiven, Familiennachzug, Haushaltsgrößen) unterliegen. Hier kann nur bei stetiger Beobachtung der Entwicklung am Wohnungsmarkt ge- prüft werden, inwiefern die Zielzahlen langfristig richtig liegen.

Die Wohnungsbedarfsprognose ermittelt Gesamtbedarfe in Höhe von rd. 2016 mit gutem Impuls beim 21.000 Wohnungen im Zeitraum zwischen 2017 und 2030 (inkl. aktueller Wohnungsneubau beibehalten und kurzfristig Bautätigkeit Zusatzbedarf durch Flüchtlinge), dies entspricht rd. 1.500 Baufertigstellungen erhöhen pro Jahr im Kreisgebiet. In den Jahren 2011 bis 2015 wurden im Rhein-Kreis Neuss nur 900 bis 1.400 Wohnungen pro Jahr neu gebaut – eine neue Spitze der Bautätigkeit wurde allerdings im Jahr 2016 mit fast 1.700 Neubauwoh- nungen erreicht, wobei dies in Teilen auch auf den hohen Flüchtlingszuzug in 2015 und 2016 zurückzuführen ist. Der künftige Bedarf entspricht somit dem jüngsten Trend. Ähnlich hohe bzw. höhere Zahlen wurden im Rhein-Kreis Neuss zuletzt zu Beginn des 21. Jahrhunderts erreicht. Hier wurden pro Jahr fast 2.000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut. Erneute Anstrengungen sind somit

117 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

erforderlich, um den erwarteten Bedarf nicht nur kurz-, sondern auch mittel- und langfristig zu erfüllen. Da die Haushaltsverkleinerung bis zum Jahr 2020 etwas stärker ausgeprägt ist als im sich daran anschließenden Zeitraum und die aktuelle krisenbedingte Zuwanderung aus dem Ausland den bestehenden Nachfragedruck am Wohnungsmarkt verschärft, ist eine kurzfristige Erhöhung der Bautätigkeit (auf Niveau des Jahres 2016) empfehlenswert.

Deutliche Verstärkung des Enga- Der Trend zu einer älter werdenden Gesellschaft (Zuwachs an über 20.000 gements bei Wohnungen in Senioren bis zum Jahr 2030!) sollte des Weiteren in der Bautätigkeit Ausdruck Mehrfamilienhäusern empfehlenswert finden. Eine deutliche Verstärkung des Engagements im Bereich der Wohnun- gen in Mehrfamilienhäusern (Miet- und Eigentumswohnungen) ist somit zu empfehlen. Die bisherige Bautätigkeit im Rhein-Kreis Neuss setzte den Fokus im Bereich der Eigenheime. Bereits ohne die Berücksichtigung der aktuellen Zusatzbedarfe im Rahmen der Unterbringung von Flüchtlingen besteht eine jeweils hälftige Aufteilung des Wohnungsbedarfs auf Ein-Familien- und Mehr- familienhäuser. Wird der Zusatzbedarf hinzugezogen, besteht sogar ein Ver- hältnis von 64,5 Prozent im Mehrfamilienhaussegment zu 35,5 Prozent im Ein- und Zweifamilienhaussegment. In den vergangenen Jahren schwankte der Anteil der Bautätigkeit bei den Ein- und Zweifamilienhäusern zwischen 41 Prozent im Jahr 2016 und sogar 76 Prozent im Jahr 2006. Die Tendenz des Jahres 2016 sollte somit idealerweise in den kommenden Jahren konstant gehalten werden.

Praxisbeispiel Revolvierender Bodenfonds Münster Die Stadt Münster betreibt eine aktive Liegenschaftspolitik unter Beteiligung privater Eigentümer und Investoren, der Adressierung unterschiedlicher Zielgrup- pen, der Bereitstellung preisgünstiger Eigenheimgrundstücke und den Einsatz eines revolvierenden Bodenfonds. Dieser dient dazu, Grundstücke zu kaufen, zu entwickeln und wieder zu verkaufen. Der Verkauf der Grundstücke erfolgt unter Berücksichtigung der Finanzierung der Flächenentwicklung. Die Kosten für den Ankauf, die Zwischenfinanzierung, die Planung und Vermarktung sowie die anfal- lenden Personal- und Sachkosten werden refinanziert. Die Erlöse aus den Grund- stücksverkäufen fließen in den Bodenfonds, hieraus werden wiederum die Kosten für den Grunderwerb und die Baureifmachung weiterer Grundstücke finanziert.

Zentrale Lagen sind gefragt und minimieren den Flächenverbrauch: Innenentwicklung forcieren

Ausbau Dachgeschosse, Aufsto- Die Wohnungsbedarfsanalyse sollte weiterhin der Frage nachgehen, wie die ckung, Nachverdichtung, Um- Entwicklung der Flächenreserven einen Beitrag dazu leisten kann, die städte- widmung und Umnutzung als Instrumente der Innenentwick- baulichen Ziele der Stärkung der Innenentwicklung und Auslastung vorhande- lung umsetzen ner Infrastrukturen zu unterstützen. Gemäß der Prämisse „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ sollten in zentralen Lagen weiterhin kleinteilige In- nenentwicklungspotenziale geprüft werden. Dazu zählt neben der behutsamen Ergänzung des Bestandes durch den Ausbau von Dachgeschossen oder die Aufstockung von Staffelgeschossen („vertikale Nachverdichtung“) auch die Nachverdichtung auf größeren Grundstücken. Auch die barrierearme Erschlie- ßung des Bestands durch Aufzüge und Laubengänge sowie ggfs. die Option barrierefreier Ergänzungsbauten sollte geprüft werden. Zu weiteren Empfeh- lungen im Rahmen der Innenentwicklung zählen folgende Maßnahmen:

• Umwidmung von gewerblich genutzten Flächen bzw. von aufgegebenen Infrastrukturflächen (Schulen, Sportflächen, kirchliche Einrichtungen),

118 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

• Umnutzung leerstehender Gewerbeimmobilien zu Wohnzwecken in Innenstadtbereichen,

• Quote der Ausschöpfungsquote von Flächenreserven ausschöpfen,

• Nachverdichtungspotenziale in locker bebauten Eigenheimgebieten nutzen,

• Verbesserung der Verfügbarkeit vorhandener Potenzialflächen mit Mobilisierungshemmnissen mithilfe Wohnbauflächen- und Baulückenmanagement,

• Weitere Schaffung von Potenzialflächen durch Stadtumbau und Abriss nicht mehr nachfragegerechter Wohnungsbestände.

Schaffung nachhaltiger und flexibel nutzbarer Wohnraumangebote

Die Inanspruchnahme der öffentlichen Fördermittel für die Errichtung geför- Flexible Grundrisse und Schaf- derten Wohnraums für Flüchtlinge stellt ein Beispiel für die Schaffung nach- fung nachhaltiger Wohnangebote im Rahmen der Zielgruppener- haltiger und flexibel nutzbarer Wohnraumangebote dar. Die Wohnungen, die weiterung sinnvoll im Rahmen dieser Förderung entstehen, können zu einem späteren Zeitpunkt so angepasst werden (Bereitstellung Stellplätze, Anbau Balkone und Aufzug), dass sie einer größeren Zielgruppe zur Verfügung gestellt werden können. Die Umsetzung und Errichtung flexibel nutzbarer Wohnraumangebote ist für die Kommunen des Rhein-Kreises Neuss zu empfehlen, um einen Beitrag zu einer nachhaltigen Wohnraumentwicklungsstrategie zu leisten. Die Schaffung flexib- ler Grundrisse für die Nutzung durch mehrere Zielgruppen ist hierfür ein weiteres Beispiel. So weisen z.B. junge Starterhaushalte und Senioren in vielen Fällen ähnliche Wohnansprüche auf: Sie präferieren preisgünstigen Wohnraum in zentralen Lagen.

Wie preisgünstiger Wohnungsbau qualitätsvoll und flexibel erfolgen kann, wurde auf der Regionalen Wohnungsmarktkonferenz für den Rhein-Kreis Neuss im April 2016 von den Büros Florian Krieger Architektur und Städtebau GmbH und Wienstroer Architekten Stadtplaner beispielhaft präsentiert.27

Praxisbeispiel Gamundia in Schwäbisch Gmünd Vor dem Hintergrund der Flüchtlingszuwanderung in 2015 hat die Stadt Schwä- bisch Gmünd nach Möglichkeiten für ein multifunktionales Wohnungsangebot gesucht. Der Bautyp „Gamundia“ wurde vor dem Hintergrund des zusätzlichen Bedarfs bezahlbaren Wohnraums für Flüchtlinge entworfen. Die Besonderheit des Projektes ist, dass der hier entstehende Wohnraum flexibel nutzbar ist für Fami- lien, Studierende, Wohngemeinschaften von Senioren oder Alleinerziehenden. Das Konzept beruht auf Grundmodulen mit 63 m² Wohnfläche, die miteinander verbunden werden können, um im Rahmen eines barrierefreien und einfachen Indivi- dualwohnungsbaus flexibel nutzbare Grundrisse herzustellen.

27 Vgl. Rhein-Kreis Neuss 2016: Bürgerinformationssystem des Kreistages des Rhein-Kreises Neuss. Online abrufbar: https://session.rhein-kreis-neuss.de/bi/vo0050.php?__kvonr=5576

119 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Regionale Kooperation: Über Stadt- und Kreisgrenzen hinaus denken

Interkommunale Kooperation Die Wohnungsbedarfsanalyse ist des Weiteren der Frage nachgegangen, inwie- über Kreisgrenzen hinweg findet fern eine regionale Kooperation in der Flächenbereitstellung eine Lösung für im Rhein-Kreis Neuss bereits statt bestehende Fehlallokationen darstellen kann. Aktuelle Entwicklungen im Rhein-Kreis Neuss zeigen: Die Kommunen des Kreises leben bereits interkommunale Kooperationsansätze, auch über die Kreisgrenzen hinweg. Dies umfasst u.a. die Beteiligung am Projekt „StadtUmland.NRW“, bei dem die Kom- munen des Rhein-Kreises Neuss mit zwei von acht Stadtumlandverbünden und ihren Projekten beteiligt sind. Im Projekt „RegioNetzWerk“ ist die Stadt Meer- busch aktiv: Wesentliche Zielsetzungen des Projektes sind die Stärkung der Zusammenarbeit auf planerischer Ebene,, die gemeinsame Erarbeitung von Lösungsansätzen für die nachfragegerechte Wohnraumversorgung, verbindli- che Projektzusammenarbeit, die Entwicklung regionaler Ziele und eines regio- nales Projektgütesiegels. Im Projekt „Stadt Umland Netzwerk“ sind Rommers- kirchen und Dormagen beteiligt: Hierbei geht es um die Entwicklung von Dich- teleitbildern und neuen Siedlungsqualitäten, die Entwicklung eines Kriterien- katalogs und die Schaffung differenzierter Wohnformen. Das Projekt wird in Kooperation mit der Sparkasse Köln durchgeführt und beinhaltet des Weiteren einen Erfahrungsaustausch zur kommunalen Baulandmobilisierung.

Erfahrungsaustausch aus Als Empfehlung kann an dieser Stelle festgehalten werden, die Ergebnisse, die „Stadt.Umland NRW“: Projekter- in diesen Projekten gewonnen werden, im Rhein-Kreis Neuss zu kommunizie- gebnisse kommunizieren ren und einen Erfahrungsaustausch zwischen den kreisangehörigen Kommu- nen zu etablieren. Gangbare Lösungsansätze für die interkommunale Koopera- tion könnten auf diesem Weg Eingang in die Praxis finden und auf weitere Kooperationen innerhalb des Kreises ausgeweitet werden.

Fortführung des Lenkungskrei- Um einen Erfahrungsaustausch unter den kreisangehörigen Kommunen anzu- ses, Erweiterung um weitere stoßen, eignet sich der Lenkungskreis, der sich für die Erarbeitung der Woh- relevante Akteure des Woh- nungsmarktes nungsbedarfsanalyse zusammengefunden hat und die Ergebnisse reflektiert und diskutiert hat. Empfehlenswert ist die Fortführung des Lenkungskreises im Rahmen eines „Runden Tisches der Wohnungswirtschaft“ oder zum „Bündnis für Wohnen“. In diesem Zuge könnte der Kreis, der aktuell aus den relevanten Fachstellen der Kommunen besetzt ist, um weitere Wohnungsmarktakteure ergänzt werden, darunter Vertreter der Wohnungswirtschaft, Finanzierungsin- stitute, Interessensvertretungen privater Eigentümer und Sozialverbände. Zielsetzung einer Fortführung des Lenkungskreises in einer Erweiterung kann die gemeinsame Durchführung öffentlichkeitswirksamer Veranstaltungen (z.B. Podiumsdiskussionen) oder einer regionalen Wohnungsbaumesse zur Gewin- nung neuer Investoren sein. In der gemeinsamen Arbeit können Ideenwettbe- werbe ausgeschrieben und Zielvereinbarungen getroffen werden. Ein Praxis- beispiel stellt das Bündnis für bezahlbaren Wohnraum im Rhein-Sieg-Kreis dar, in dem sich Sozialverbände, der Deutsche Gewerkschaftsbund und der Mieterbund zusammengeschlossen haben, um auf eine aktive Wohnungspolitik hinzuwirken.

120 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Praxisbeispiel Bündnis für bezahlbaren Wohnraum im Rhein-Sieg-Kreis Vor dem Hintergrund des anwachsenden Bedarfs bezahlbaren Wohnraums haben sich im Rhein-Sieg-Kreis der Deutsche Gewerkschaftsbund, der Mieterbund, die Arbeiterwohlfahrt, die Caritas, das Rote Kreuz, der Paritätische Wohlfahrtsver- band und die Diakonie im Jahr zusammengeschlossen, um gemeinsame Anstren- gungen des Kreises und der Stadt Bonn bei der Wohnungspolitik einzufordern. Unter Einbindung des geografischen Instituts der Universität Bonn wird die gemeinsame Erarbeitung eines Wohnungsmarktberichtes und die Durchführung von Podiumsdiskussionen geplant und das Ziel der Stärkung der kreiseigenen Woh- nungsbaugesellschaft und der Wohnungsgenossenschaften verfolgt.

Dran bleiben! Ergänzung der gewonnenen Erkenntnisse auf kommunaler und quartiersbezogener Ebene

Die regionale Kooperation sollte über das Thema der Wohnbaulandentwick- Aufbau einer strategischen Woh- lung hinausgehen und das Thema Monitoring der weiteren Prozesse und Ent- nungsmarktbeobachtung auf Ebene der gebildeten Quartiere wicklungen am Wohnungsmarkt des Kreises umfassen. Der Aufbau einer strategischen Wohnungsmarktbeobachtung kann in Nordrhein-Westfalen im Rah- men des Forum KomWOB und des RegioWoB unterstützt werden. Bei dem Fo- rum KomWoB handelt es sich um einen Zusammenschluss von Kommunen und weiteren Akteuren, die das Ziel verfolgen, sich gegenseitig bei dem Aufbau und der Weiterentwicklung kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung zu un- terstützen. Ein kommunenübergreifender Erfahrungsaustausch findet im Rah- men von regelmäßigen Veranstaltungen und Arbeitsgruppen statt. Moderiert wird das Forum KomWoB vom Team der Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.BANK. Bei RegioWoB handelt es sich um ein flexibles und informelles Instrument zur Zusammenarbeit für die Regionen, wo ein effizientes Monito- ringsystem allein nur schwer zu verwirklichen ist. Die kontinuierliche Koopera- tion stärkt die Position der Region und ermöglicht auch kleinen Kommunen, die Wahrnehmung für sie wichtiger wohnungsmarkrelevanter Themen zu stei- gern.

Im Rahmen der Wohnungsbedarfsanalyse fand auf Arbeitsebene mit den Kom- Ergänzung der gewonnenen munen eine Abstimmung zur Betrachtung der kleinräumigen Quartiersebene Erkenntnisse auf quartiersbezogener Ebene durch Einspielung statt. Diese neu aufgebaute und mit statistischen Daten gefütterte Betrach- von Sozialdaten und Durchfüh- tungsebene Quartier sollte weiterhin genutzt und gespeist werden. Als Bei- rung einer Haushaltsbefragung spiel kann das Sozialraum- und Quartiersmonitoring des Kreises Heinsberg dienen. Eine weitere Möglichkeit zur Vertiefung der kleinräumigen Erkenntnis- se ist die Durchführung einer Haushaltsbefragung. Diese ermöglicht die Ergän- zung der Einschätzungen zur Wohnungsmarktsituation und der Stärken und Schwächen des Kreises und einzelner Kommunen aus subjektiver Sicht der Bewohner. Im Rahmen einer kreisweiten Haushaltsbefragung können des Wei- teren Anforderungen der Bürger an verschiedene Bereiche wie das Wohnungs- angebot, das Wohnumfeld und das Wohnquartier mit seinen Infrastrukturen herausgearbeitet werden. Neben der Wohnzufriedenheit kann die Bewohner- bindung analysiert werden. Bindungstreiber, differenziert nach Gebiet und Zielgruppen, können identifiziert und dementsprechende Handlungsmaßnah- men entwickelt werden. Die Ergebnisse können auf Ebene der Quartiere dazu genutzt werden, die bestehenden Analysen und Handlungsempfehlungen der vorliegenden Bedarfsanalyse zu vertiefen.

121 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Praxisbeispiel Sozialraummonitoring Kreis Heinsberg Im Kreis Heinsberg ist bereits seit dem Jahr 2013 ein sozialraum- und quartiers- bezogenes Sozialmonitoring etabliert, das die Lebenslage und die Chancen ge- sellschaftlicher Teilhabe auf kleinräumiger Ebene (20 Sozialräume und 65 Quar- tiere) abbildet. In Ergänzung zu den im Rahmen der Wohnungsbedarfsanalyse für den Rhein-Kreis Neuss erhobenen und analysierten Daten zum Wohnungsmarkt enthält ein Sozialmonitoring Jugendamtsdaten und Arbeitsmarktdaten. Hierunter zu fassen sind Daten zu den Leistungen für Familien und Kindern sowie zur infra- strukturellen Ausstattung für die jüngere und ältere Bevölkerung.

122 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

6.2. Strategien und Maßnahmen im sozialen Wohnungsbau

Der soziale Wohnungsneubau ist eine wesentliche Herausforderung für die Nicht nur ausreichende Flächen- Städte und Gemeinden. Es bedarf nicht nur ausreichender Flächenreserven für reserven, sondern interessierte Investoren und verlässliche den Wohnungsbau, sondern auch interessierter Investoren und verlässlicher Akteure wichtig für sozialen Akteure. Es stellt sich die Frage, ob der Bedarf im sozialen Wohnungsneubau Wohnungsneubau durch bestehende Akteure am Markt gedeckt werden kann oder Alternativen umgesetzt werden sollten. Die folgenden Empfehlungen beziehen sich auf die Sicherung der sozialen Wohnraumversorgung, die Schaffung von Investitions- anreizen, die Stärkung bestehender Akteure und die Ansprache neuer Akteure für den sozialen Wohnungsbau.

Sicherung der sozialen Wohnraumversorgung: Fördermittel einwerben und sozial orientierte Akteure gewinnen und binden

Zur Sicherung der Versorgung von benachteiligten Bevölkerungsgruppen im Steigerung der Bautätigkeit im Rhein-Kreis Neuss ist eine Steigerung der Bautätigkeit im geförderten Seg- geförderten Wohnungsbau erforderlich; erwartetes notwendiges ment erforderlich. Im Rahmen der Wohnungsbedarfsprognose wurde für den Niveau wurde zuletzt in Zeitraum ein Gesamtbedarf öffentlich geförderter Wohnungen in Höhe von rd. 2008/2009 erreicht 4.800 Wohnungen (inkl. aktuelle Zusatzbedarfe durch Flüchtlinge) ermittelt. Dies entspricht einer jährlichen Bautätigkeit in Höhe von rd. 340 Wohnungen. Der Blick auf die Bautätigkeit im geförderten Segment zeigt auf, dass die Bau- fertigstellungen öffentlich geförderter Wohnungen zuletzt rückläufig waren. Das notwendige Niveau der Bauintensität wurde zuletzt in den Jahren 2008 und 2009 mit 417 bzw. 275 Baufertigstellungen erzielt. Insbesondere im Jahr 2015 war die öffentlich geförderte Bautätigkeit mit nur 11 Fertigstellungen sehr gering. Der Blick auf die Bewilligungen geförderter Wohnungen lässt jedoch ein erneutes, kurzfristiges Ansteigen der Bautätigkeit erwarten, da in 2016 210 Bewilligungen erteilt wurden.

Tabelle 45: Baufertigstellungen und Bewilligungen geförderter Wohnungen im Rhein- Kreis Neuss

Jahr Baufertigstellungen geförderter Wohnungen Bewilligungen geförderter Wohnungen

2006 165 160

2007 210 268

2008 417 148

2009 275 241

2010 106 296

2011 275 173

2012 256 179

2013 149 73

2014 175 191

2015 11 77

2016 k.A. 210

Quelle: NRW.BANK

123 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Prüfen der Möglichkeiten des Ein weiteres Instrument zur Ausweitung des Angebotes preisgünstiger Woh- Ankaufs von Belegungsbindungen nungen ist der Ankauf von Belegungsbindungen, da der Bedarf an preisgünsti- gem Wohnraum mit Neubaumaßnahmen alleine kaum zu decken sein wird. Die Kommunen mit wachsendem Marktumfeld sollten demnach den Ankauf von Belegungsbindungen im Bestand prüfen. Aufgrund des Mietpreisniveaus in den Kommunen mit starken Wohnungsmärkten kommen für den Ankauf am ehesten ehemals öffentlich geförderte Wohnungen in Frage, deren Mietpreis noch nicht an das Marktmietenniveau herangeführt wurde. Allerdings handelt es sich bei diesem Instrument um eine kostenintensive Maßnahme.

Ausweitung des Angebots für Das Mietwohnungsangebot in den Kommunen im Rhein-Kreis Neuss, die sich in Single- und Paarhaushalte und einem wachsenden Marktumfeld bewegen, sollte in den kommenden Jahren Familien eine Ausweitung des Angebotes für unterschiedliche Zielgruppen erfahren. Im Fokus stehen u.a. Wohnraumangebote für Single- und Paarhaushalte mit einer Wohnfläche von bis zu 65 m². Gleichzeitig bestehen Bedarfe an Wohnungen für Paare sowie kleine und mittlere Familien. Zusätzlich werden aber auch zunehmend bezahlbare altengerechte Wohnformen nachgefragt, die vielfach auch mit kleineren Wohnungsgrundrissen nachgefragt werden. Eine weitere Marktnische mit großem Potenzial für den Rhein-Kreis Neuss ist das geförder- te Mieteinfamilienhaus. Einer hohen Nachfrage für dieses familiengeeignete Wohnprodukt steht allerdings ein erhöhter Flächenverbrauch gegenüber. Wirt- schaftlicher ist die Bereitstellung entsprechend großer, geförderter Wohnun- gen im Mehrfamilienhausbau. Das geförderte Mieteinfamilienhaus stellt jedoch insbesondere für Flächen, auf denen kein Mehrfamilienhausbau möglich ist, eine attraktive und bedarfsgerechte Ergänzung des Wohnungsangebots in Abgrenzung zum klassischen Eigenheim dar – ermöglicht es doch ein eigen- heimähnliches Wohnen im Mietsegment28.

Der Zugang zu Wohnbauland, Servicequalität und schnelle Baugeneh- migungen sind ein wesentlicher Hebel für den Wohnungsbau

Gemeinsame Verständigung auf Insbesondere für den Wohnungsneubau ist der Zugang zu Wohnbauland eine Strategien zur Mobilisierung von entscheidende Weiche. Instrumente zur Wohnbaulandbereitstellung (Zwi- Flächen im Rahmen von Bauland- strategien schenerwerb, städtebaulicher Vertrag, Quotenmodelle und weitere) sollten Eingang in Baulandstrategien der Kommunen des Rhein-Kreises Neuss finden. Auf Ebene des Kreises kann der Aufbau eines Monitorings dazu beitragen, die interkommunale Kooperation zu verbessern: Anhand der Gegenüberstellung von Bedarfen und Wohnbauflächen in den Kommunen wurde deutlich, dass nur theoretisch genügend Flächen vorhanden sind, um die erwarteten Bedarfe bis zum Jahr 2030 zu decken. Bei einer eher realistischen Annahme, dass nicht alle der Flächen zu 100 Prozent aktiviert werden können, entsteht ein Zusatz- bedarf von Flächen für rd. 6.500 Wohneinheiten. Hinzu kommt eine ungleiche Verteilung auf die Kommunen. Während in Dormagen, Jüchen und Kaarst auch bei alleiniger Betrachtung des mobilisierbaren Flächenpotenzials rechnerisch genügend Flächen der erwarteten Nachfrage gegenüberstehen, zeigen sich z.B. in Meerbusch und Neuss deutliche Nachfrageüberhänge. Die gemeinsame Ver- ständigung auf Strategien zur Mobilisierung weiterer Flächen kann dazu beitragen, diesem Missverhältnis entgegenzusteuern.

28 Positive Erfahrungen hat die Stadt Grevenbroich beispielsweise bei der Entwicklung des Buck- augeländes (Innenstadt) mit der Firma Dr. Ing. Potthoff (www.dr-potthoff.com) gemacht. In Gre- venbroich-Wevelinghoven werden durch die Dornieden Generalbau GmbH weitere öffentlich geförderte Mietseinfamilienhäuser gebaut.

124 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Eine kreisweite Strategie sollte folgende Bausteine abdecken:

1. Aufbau Wohnbauflächenmonitoring

2. Benennung von Prioritäten für die räumliche Entwicklung

3. Erweiterung um die wohnungspolitische Komponente: Prioritäten für die Zielgruppenansprache auf den verfügbaren Wohnbauflächen

4. Identifikation von Flächen, die für den Bau öffentlich geförderter Wohnungen geeignet sind (Eignung Mehrfamilienhausbau, städtische Bodenanteile, Stadtteile ohne besonders hohe Anteile an öffentlich geförderten Wohnungen, Infrastrukturbesatz)

Die qualitätsvolle Entwicklung von Wohnprojekten in einfacheren Wohnlagen Entwicklung einfacherer Lagen kann ein geeignetes Instrument darstellen, um trotz hohen Bodenpreisen und Prüfung von Umwandlungs- potenzialen von Gewerbe- in preisgünstigen Mietwohnungsneubau zu realisieren. Bei einer Realisierung Mischgebiete von preisgünstigem Wohnraum in einfacheren Wohnlagen ist insbesondere der Quartiersbezug der Neubaumaßnahme von zentraler Bedeutung. Dazu gehören u.a. parallele Maßnahmen zur Gestaltung des direkten Wohnumfeldes wie bspw. die Realisierung von Beleuchtungskonzepten und die Schaffung von Begegnungsmöglichkeiten im Quartier, aber auch die Sicherstellung der Er- reichbarkeit von Nahversorgungsangeboten sowie eine Anbindung in die Sied- lungszentren. Gemeinsam mit Investoren und Eigentümern können imageför- dernde Maßnahmen verabredet werden, z.B. Wettbewerbsverfahren oder die gemeinsame Aufwertung des öffentlichen Raums. Zur Gewinnung von Flächen- potenzialen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau sollte auch die Prü- fung von Umwandlungspotenzialen von Gewerbe zu Mischgebieten zählen.

Zur stärkeren Nutzung der Potenziale der Innenentwicklung und Nachverdich- Baulückenkataster erstellen und tung ist zunächst eine Potenzialanalyse zu erstellen. Darunter fallen bspw. die Potenziale der Nachverdichtung ermitteln Erstellung eines Baulückenkatasters (in den Kommunen, in denen keine Über- sicht über Baulücken besteht), die Erhebung von Nachverdichtungspotenzialen in Siedlungen der 1950er und 1960er Jahre und der anschließende Abgleich mit dem Planungsrecht, die Erhebung der Ausbaupotenziale in bestehenden Mietwohnungssiedlungen sowie die Analyse von zu Wohnzwecken dienlichen Brachflächen. Im Anschluss an die Potenzialanalyse sollten entsprechende Umsetzungsstrategien zur Mobilisierung der Potenzialflächen erarbeitet werden. Im Rahmen dessen ist auch eine Beratung und Vermittlung der entsprechenden Informationen an die Eigentümer der Immobilien sicherzustellen.

Praxisbeispiel Baulückenkataster Grevenbroich Die Stadt Grevenbroich hat bereits im Jahr 2008 die Veröffentlichung des Baulü- ckenkatasters beschlossen. Im Stadtgebiet befinden sich rd. 110 Baulücken, die nach dem Erwerb für eine Bebauung zur Verfügung stehen. Die Interessenten können sich über Steckbriefe, die für jede einzelne Baulücke erstellt wurde, über die Grundinformationen zur Lage, Größe und Bebaubarkeit informieren. Die Stadt Grevenbroich ist Ansprechpartner und vermittelt den Kontakt zu den jeweiligen Grundstückseigentümern.

125 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Steigerung des sozialen Wohnungsbaus mittels Quotierung von Neubau- flächen und Konzeptvergabe

Einsatz des Quotierungsverfah- Um die Investitionsbereitschaft im Segment der öffentlich geförderten Woh- rens bei städtischen und privaten nungen zu fördern, sollte das Instrument der Quotierung angedacht werden. Flächen prüfen Ziel dieses Instruments ist es, den Neubau von öffentlich geförderten Woh- nungen über die Vergabe von Bauland zu regulieren. In Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten wird die Baulandvergabe mittels Quotierung bereits praktiziert und hat sich vielfach als praxistauglich erwiesen. Die Höhe der Quote liegt zumeist zwischen 20 und 30 Prozent, bei kommunalen Flächen ist die Quote eher am oberen Ende dieser Skala anzusiedeln. Zu unterscheiden sind hierbei prinzipiell drei Möglichkeiten:

• Quotierung zur Umsetzung bestimmter Anteile von gefördertem Wohnraum auf Flächen in städtischem Besitz

• Quotierung in Verbindung mit der Schaffung von Baurecht auf privaten Grundstücken (kooperative Baulandmodelle)

• Kombination mit Konzeptvergaben statt Höchstpreisprinzip bei Grundstücken in städtischem Besitz

Vergabe nach Konzept und nicht Bei der Konzeptvergabe auf städtischen Grundstücken entscheidet nicht nur nach Höchstpreis ermöglicht der Preis, sondern vor allem das Konzept über die Vergabe. Bestandteil von nachfrage- und bedarfsgerechte Entwicklung von Neubauprojek- Konzeptvergaben können der Anteil geförderter Wohnungen, aber auch städ- ten tebauliche und energetische Standards sein. Auch die Schaffung neuer Infra- strukturen im Quartiersbezug, z.B. der Bau von Kindertagesstätten, kann in einer Konzeptvergabe platziert werden. Insbesondere Wohnungsgenossen- schaften und weitere sozial orientierte Unternehmen werden mithilfe der Kon- zeptvergaben in die Lage versetzt, Grundstücke zu erwerben, bei denen sie in Konkurrenz zu privaten Bauträgern stehen. Zur Förderung der sozial orientierten Unternehmen und zur nachfragegerechten Gestaltung von Neubaugebieten sollte das Instrument der Konzeptvergabe stärker Eingang in die Grundstücks- vergabepraxis im Rhein-Kreis Neuss finden.

Vereinbarungen mit Wohnungsunternehmen und Förderung von Joint Ventures: Rahmenbedingungen für die Errichtung zusätzlichen Wohn- raums

Sozial orientierte Unternehmen Der Sozialmietwohnungsbestand ist unverzichtbarer Bestand der sozialen und Genossenschaften mit Mieten Wohnraumversorgung. Er ist mit Abstand die preisgünstigere Versorgungsal- unterhalb des Marktniveaus ternative zum freien Markt. Danach folgen die Wohnungen der größeren, sozial orientierten Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften im Kreisgebiet. Vorteilhaft ist, dass sich z.B. in Neuss rund zwei Drittel der Sozi- alwohnungen im Eigentum der GWG Neuss e.G. und des Neusser Bauverein AG befinden. Dies gewährleistet, dass sie nach Auslaufen der Mietpreis- und Bele- gungsbindung nicht automatisch (im Rahmen der Mietgesetzgebung) an das Marktmietniveau herangeführt werden, obwohl dies der Markt in seiner derzei- tigen Verfassung ermöglichen würde.

Durch eine Ausweitung der Bestände der sozial orientierten Unternehmen würde mehr Menschen die Möglichkeit geboten, entsprechende Wohnungen anzumieten. Aus diesem Grund sollten sozial orientierte Unternehmen und Genossenschaften bei der Suche nach geeigneten Baugrundstücken unterstützt

126 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss werden, z.B. durch entsprechende Hinweise auf städtische Grundstücke, die sich für eine Bebauung eignen. Auch in Wettbewerbsverfahren und Aufforde- rungen zu Interessensbekundungen sollten Unternehmen mit langfristig orientierten Geschäftsmodellen und moderater Mietpreisgestaltung berücksichtigt werden. Bietergemeinschaften sind hierbei zu begrüßen, um gleichzeitig das Ziel einer Investorenvielfalt zu unterstützen. In größeren Städten findet, z.B. bei Konzeptvergaben und geforderten Anteilen für den sozialen Wohnungsbau, die Bildung von Konsortien statt. Während Wohnungsgenossenschaften durch die Kooperation mit weiteren Wohnungsmarktakteuren davon profitieren, dass diese Nutzungen einbringen können, die nicht im Tätigkeitsfeld der Woh- nungsgenossenschaften liegen (z.B. Eigentumswohnungen), profitieren die weiteren Wohnungsunternehmen oder Investoren davon, dass die sozial orientierten Unternehmen den Anteil geförderter Wohnungen auf der Fläche einbringen können.

Die Bildung von Konsortien bei der Grundstücksentwicklung findet im Rhein- Kreis Neuss zum Teil bereits statt. Beispielhaft sei an dieser Stelle auf das gemeinsame Engagement der GWG Kreis Viersen und dem Bauverein Meer- busch hingewiesen, die am städtischen Bauhof Büderich gemeinsam öffentlich geförderten und frei finanzierten Wohnungsneubau umsetzen – private Inves- toren bereichern das Angebot durch ein ergänzendes Angebot an Eigentums- wohnungen. Weitere überregionale Bautätigkeiten werden des Weiteren von der GWG Neuss getätigt, denn diese baut auch in Meerbusch und Kaarst und trägt hier entsprechend zur Angebotsausweitung bei.

Empfehlenswert ist des Weiteren eine Kooperation zwischen den Kommunen Kooperation bei Wohnungsbele- des Rhein-Kreises Neuss und den Wohnungsunternehmen, die öffentlich geför- gung zwischen Wohnungsunter- nehmen und Kommune derten Wohnungsneubau betreiben. Hemmnisse, die durch die Belegungsbin- dung der öffentlichen Förderung entstehen, hängen häufig mit dem Belegungs- recht durch die Kommunen zusammen. Ein wesentlicher Kooperationsansatz besteht in der Belegung der öffentlich geförderten Wohnungen in gemeinsa- mer Absprache der Akteure.

Unterstützung von Wohnungsmarktakteuren beim Grundstückserwerb, der Planung und Umsetzung von Projekten

Zur Unterstützung von Wohnungsmarktakteuren beim Grundstückserwerb und Wohnungsbaukoordinator auf der Umsetzung von Projekten wird empfohlen, auf Kreisebene einen Woh- Kreisebene einsetzen nungsbaukoordinator einzusetzen. Beispiele für einen solchen Ansprechpart- ner finden sich sowohl auf kommunaler Ebene als auch auf Kreisebene. Inner- halb des Rhein-Kreis Neuss ist als wichtiger Ansatz die Bauberatung für Inves- toren in der Stadt Neuss herauszustellen. Das bekannteste Beispiel für einen Wohnungsbaukoordinator befindet sich in der Stadt Hamburg. Hier besteht die Stelle bereits seit dem Jahr 2010. Der Wohnungsbaukoordinator in Hamburg ist unter anderem dafür verantwortlich, dass die Ziele des Vertrags für Ham- burg (Zielzahlen für den Wohnungsneubau) möglichst umgesetzt werden. Zu den Aufgaben eines Wohnungsbaukoordinators zählen jedoch noch weitere Arbeitsfelder:

127 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

• Er ist die Schnittstelle bei der Bewältigung von Konflikten (z.B. Bürgerinitiativen oder Konflikte zwischen Kommune und Investoren) und ist gleichzeitig Ansprechpartner für Investoren, Bauherren und Behörden. Mit seiner Schnittstellenfunktion kann er dazu beitragen, Entwicklungsprozesse zu beschleunigen und Lösungsansätze bei Hemmnissen in B-Plan- und Genehmigungsverfahren zu erarbeiten.

• Er unterstützt Wohnungsmarktakteure bei der Mobilisierung von Wohnungsbaupotenzialen, dem Grundstückserwerb, der Planung und Umsetzung von Projekten und zeichnet sich durch eine enge Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft und den Verbänden aus. Vorteilhaft ist hierbei die behördenübergreifende Koordination, die zu einer schnelleren Baugenehmigungspraxis führen kann.

Praxisbeispiel Wohnungsbaukoordinator im Main-Taunus-Kreis Der Main-Taunus-Kreis besteht aus zwölf Kommunen, die einer angespannten Wohnungsmarktlage gegenüberstehen. Eine hohe Wohnungsnachfrage bei gleichzeitig wenigen Flächen im städtischen Besitz, hohe Bodenpreise und eine geringe Anzahl an Wohnungsbaugesellschaften, die im bezahlbaren Neubausegment aktiv sind, verschärft den Druck am Wohnungsmarkt. Im Kreisentwicklungsplan 2030 wird der Wohnungsbedarf für die kommenden 15 Jahre auf über 16.400 neue Wohnungen beziffert. Aus diesem Grund wurde im Jahr 2016 die Stelle des kreisweiten Wohnungsbaukoordinators besetzt, der den Kommunen im Kreis helfen soll, Flächenpotenziale zu nutzen und Investoren für die Projektentwicklung zu finden. Zu seinen Aufgaben zählt darüber hinaus, die Hemmnisse für den Bau von Wohnungen und die Entwicklung von Baugebieten auszuloten.

Investitionsanreize schaffen: Kooperationen mit weiteren Akteuren suchen

Investorenprogramme als Anreiz Wenngleich die Förderbedingungen des Landes für die Errichtung öffentlich für den Wohnungsneubau geförderter Wohnungen in den vergangenen Jahren verbessert wurden (u.a. durch Tilgungsnachlässe und günstige Zinskonditionen), sollten weitere Anrei- ze für die Schaffung preisgünstiger Wohnungen im Rhein-Kreis Neuss geschaffen werden.

Praxisbeispiel Bau-Förderprogramm für erschwingliche Mieten im Main- Kinzig-Kreis Die Wohnungsmarktlage im westlichen Main-Kinzig-Kreis ist angespannt: je näher an Frankfurt, desto höher die Mieten. Auslaufende Bindungen bei gefördertem Wohnraum und verhaltene Investitionen in den geförderten Wohnungsbau führen dazu, dass bis zum Jahr 2025 10.000 Wohnungen im Kreis fehlen, die für untere und mittlere Einkommen geeignet sind. Im Jahr 2016 hat der Kreisausschuss daher ein Förderprogramm beschlossen, um den Bau preisgünstigen Wohnraums anzustoßen. Grundlage der Förderung ist die Nutzung des Erbbaurechts. Die Kommunen verkaufen Grundstücke nicht an Investoren, sondern stellen sie über einen Erbbaurechtsvertrag zur Verfügung. Den Zuschlag bekommt der Investor, der den höchsten Erbpachtzins bietet und eine Maximalmiete von 7,00 Euro/m² garantiert. Der Kreis gibt weitere 7,7 Millionen Euro in das Programm, um die Mieten weiter zu reduzieren. Finanziert wird die Maßnahme aus Mehreinnahmen des Haushalts im Jahr 2016.

128 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Neben einer verstärkten Öffentlichkeitsarbeit zum Thema soziale Wohnraum- versorgung ist es ratsam, mit weiteren Akteuren im Kreis Kooperationen zu suchen. Ein aktuelles Beispiel, das bereits in mehreren Kommunen Anwendung findet, sind Investorenprogramme, die gemeinsam mit Finanzierungsinstituten aufgestellt werden. Wenngleich hier keine Festsetzungen zu der Belegung der Wohnungen getroffen werden können, können Mietpreisbindungen festgesetzt werden. Im Gegenzug stellen die Finanzierungsinstitute zinsgünstige Kredite für die Schaffung neuen Wohnraums zur Verfügung. Anreize bestehen somit durch den Verzicht auf Belegungsbindungen bei gleichzeitig günstigen Zins- konditionen und teils der Verzicht auf die Notwendigkeit von Eigenkapital.

Praxisbeispiel Investorenprogramme in Kooperation mit Finanzierungsin- stituten Aktuell bestehen bereits mehrere Praxisbeispiele für die Kooperation mit Finan- zierungsinstituten zur Schaffung von Investitionsanreizen für Bauherren und Investoren. Bei dem Investorenprogramm „Innovativer Mietwohnungsbau zu günstigen Konditionen“, bei dem es sich um eine Kooperation zwischen der Stadt Düsseldorf und der Sparkasse handelt, werden vergünstigte Grundstücke für den sogenannten „preisgedämpften Wohnungsneubau“ seitens der Kommune bereit- gestellt (Mietpreisbindung 8,50 Euro/m²). Für die Umsetzung des Neubaus kann der Kredit der Sparkasse genutzt werden, der eine langfristige Zinsbindung von 20 Jahren und eine Finanzierungsmöglichkeit ohne Einsatz von Eigenmitteln er- möglicht.

Ähnlich ist das Sonderkreditprogramm „Wohnraum für Solingen“ aufgebaut. Auch hier kooperieren die Stadtverwaltung und die Sparkasse, um den Neubau von Eigentumswohnungen, Mieteinfamilienhäusern, Mietwohnungen und die Umwid- mung von Gewerbe in Wohnimmobilien zu fördern. Das Programm mit einem Kon- tingent von 20 Millionen Euro, das einen Aktionszins von 0,99 Prozent vorsieht, wurde im Herbst 2016 gestartet und aufgrund der positiven Resonanz bis in das Frühjahr 2017 verlängert.

Renaissance kommunaler Wohnungsunternehmen: Für und Wider der Debatte um die Neugründung von Unternehmen

Seit einiger Zeit wird (nicht nur in Nordrhein-Westfalen) im Rahmen der hohen Debatte um Neugründung kom- Wohnungsnachfrage und der erwarteten Wohnungsbedarfe in vielen Kommu- munaler Wohnungsunternehmen entfacht nen wieder über die Gründung kommunaler Wohnungsunternehmen diskutiert.

Die Gründungswelle kommunaler Wohnungsunternehmen lag in den 1950er Erste kommunale Wohnungsun- bis 1980er Jahren, die kommunale Wohnungswirtschaft entstand jedoch als ternehmen entstanden zu Zeiten der Industrialisierung Mitte des eine von drei Säulen gemeinnütziger Wohnungsunternehmen (neben Genos- 19. Jahrhunderts; insgesamt senschaften, industrieverbundenen und kirchlichen Unternehmen) bereits zu heterogene Gruppe Zeiten der Industrialisierung Mitte des 19. Jahrhunderts. Bei den kommunalen Wohnungsunternehmen handelt es sich somit um eine heterogene Gruppe: Neben sehr großen Unternehmen (z.B. SAGA.GWG mit über 130.000 Wohnun- gen) existieren Unternehmen aus der Gründerzeit mit langer Tradition sowie Unternehmen aus der Nachkriegszeit und der Nachwendezeit. Diese Heteroge- nität führt zu unterschiedlichen Bestandsstrukturen bei den Wohnungsunter- nehmen. Bestehende kommunale Wohnungsunternehmen werden überwiegend in Rechtsform der GmbH betrieben, wobei generell auch die Gründung einer AG möglich wäre. Nicht nur die Betriebsform eines kommunalen Wohnungsun- ternehmens unterscheidet sich, sondern auch die Möglichkeiten der kommuna-

129 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

len Beteiligung. Während bei der direkten Beteiligung die Kommune Mehr- heitseigentümer ist und über die Hälfte des Stammkapitals stellt, hat die Kommune bei der indirekten Beteiligung die Mehrheit an den zwischenge- schalteten Unternehmen (z.B. Stadtwerke). Die Praxis zeigt, dass je geringer die Einwohnerzahl der betreffenden Kommune ist, desto geringer ist auch der kommunale Anteil am Stamm- bzw. Grundkapital. In kleineren Kommunen findet daher häufig auch eine Beteiligung an überregionalen Wohnungsunter- nehmen statt. Der Prozess verlief in vielen Kommunen in den vergangenen Jahren eher andersherum, da vielerorts ein Aufkauf von kommunalen Woh- nungsunternehmen stattgefunden hat.

Die Neugründung eines kommunalen Wohnungsunternehmens kann helfen, bestimmten Engpässen am Wohnungsmarkt zu begegnen. Vor allem gilt dies, wenn Engpässe in Segmenten bestehen, die ansonsten nicht bedient werden.

Seit 2006 entfällt 37% des Hinsichtlich der Frage, ob in den vergangenen Jahren im Rhein-Kreis Neuss die Neubaus von WE in MFH auf das „richtigen“ Wohnungen neu gebaut wurden, ist der Vergleich zwischen dem geförderte Segment eher teuren frei finanzierten Neubau und dem öffentlich geförderten Neubau von Interesse. Um den Anteil des geförderten Wohnungsbaus an dem gesamten Wohnungsneubau zu ermitteln, werden nur die neu errichteten, geförder- ten Geschosswohnungen von den Baufertigstellungen in Mehrfamilienhäusern abgezogen bzw. der Anteil ermittelt. Bei dieser Gegenüberstellung zeigt sich, dass der Anteil des geförderten Baus von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern an allen Baufertigstellungen in den vergangenen zehn Jahren sehr schwankend war. Während in 2008 z.B. die Bautätigkeit im Mehrfamilienhaussegment des Rhein-Kreises Neuss zu fast 100 Prozent auf das geförderte Segment zurück- fiel, bildeten geförderte Mietwohnungen in den Jahren 2006, 2010 und 2014 einen nur vglw. geringen Anteil von teils nur 10 Prozent. Im Zeitraum 2006 bis 2015 sind im Rhein-Kreis Neuss insgesamt 3.613 neue Wohnungen in Mehrfa- milienhäusern entstanden, hiervon sind 1.346 Wohnungen mithilfe öffentli- cher Fördermittel der Wohnraumförderung entstanden. Dies entspricht einem Anteil in Höhe von 37 Prozent. Der überwiegende Anteil des Baus von Woh- nungen in Mehrfamilienhäusern findet demnach im Rhein-Kreis Neuss im frei finanzierten Sektor statt, der auch den Bau von Eigentumswohnungen umfasst.

Ungleiche Verteilung des Neu- Hinzu kommt, dass nicht in allen Kommunen des Rhein-Kreises Neuss geför- baus geförderter Wohnungen im derter Wohnungsbau „an der Tagesordnung“ ist. Während in Neuss bis ein- Kreisgebiet, Schwerpunkt in Neuss schließlich 2015 in jedem Jahr zumeist mehrere Projekte umgesetzt werden, handelt es sich in Dormagen, Kaarst, Korschenbroich und auch in Meerbusch um Einzelprojekte – hier schwanken die Fertigstellungen geförderter Wohnun- gen zwischen keiner und maximal 44 Baufertigstellungen pro Jahr. Auch in der Gemeinde Rommerskirchen sind die Investitionen in den geförderten Woh- nungsbau verhalten. Mit durchschnittlich 6 Baufertigstellungen pro Jahr seit 2006 handelt es sich hier um ein nur kleines Teilsegment des Neubaus. Die Auswertungen zeigen somit, dass im Rhein-Kreis Neuss Investitionen in den geförderten Wohnungsbau stattfinden und in 2016 ein Aufschwung bei den Bewilligungen geförderter Wohnungen stattfand. Insgesamt entspricht selbst die in 2016 vglw. hohe Zahl nur in etwa 2/3 des erwarteten jährlichen Bedarfs. Hinzu kommt eine ungleiche Verteilung der Investitionen in den kreisangehö- rigen Kommunen.

130 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Für die Beseitigung quantitativer Effekte ist eine komplette Neugründung Neu gegründete kommunale eines kommunalen Wohnungsunternehmens nur bedingt geeignet, es sei denn, Wohnungsunternehmen benöti- gen ein langfristig tragfähiges sie wird mit konkreten Entwicklungsaufgaben, z.B. im Rahmen der Entwick- Geschäftsmodell lung von Konversions- und Brachflächen, verknüpft. Hinzu kommt, dass die hohen Erwartungen an ein solches Unternehmen nicht in kurzer Zeit zu erfüllen sein werden. Denn: kommunale Wohnungsunternehmen brauchen ein langfristig tragfähiges Geschäftsmodell, das auch in einigen Jahrzehnten noch funktioniert, wenn die Wohnungsnachfrage ggf. wieder absinkt. Insgesamt kann an dieser Stelle kein grundlegendes „Ja“ oder „Nein“ für die Gründung eines kommunalen bzw. kreisweiten Wohnungsunternehmens im Rhein-Kreis Neuss geliefert werden.

Zu den generellen Herausforderungen bei der Neugründung eines kommunalen Wohnungsunternehmens zählt, dass dies vglw. teuer und aufwändig ist, da erforderliches Knowhow entwickelt werden muss, Aufträge insbesondere in der ersten Phase fremd vergeben werden müssen, eine lange Entwicklungszeit besteht, Kapital für Neubauvorhaben oder den Ankauf von Beständen erforderlich ist und Stellen und Gremien des Unternehmens besetzt werden müssen. Eine Alternative kann daher die Kooperation mit bestehenden Wohnungsun- ternehmen, die in der Region tätig sind, darstellen. Aus diesem Grund ist für den Rhein-Kreis Neuss folgendes zweiteiliges Vorgehen zu empfehlen:

1. Ausschöpfen der planungsrechtlichen Instrumente wie Quotierung und Einsatz von Konzeptvorgaben

2. Bei angestrebter Neugründung eines Unternehmens Geschäftsbesor- gungsmodelle und Kooperationen/Vereinbarungen mit bestehenden Wohnungsunternehmen im Rhein-Kreis Neuss prüfen.

Praxisbeispiel Zweckverband Sozialer Wohnungsbau Landkreis Gießen Der Landkreis Gießen hat in 2017 gemeinsam mit neun kreisangehörigen Kommu- nen eine Gesellschaft für sozialen Wohnungsbau gegründet (Soziale Wohnungs- bau und Strukturförderung GmbH). Die Analyse zur Wohnraumversorgung im Landkreis hat aufgezeigt, dass künftig mit einem Bevölkerungswachstum zu rechnen ist, die Bewohnerschaft jedoch älter wird. Aufgabe der Gesellschaft ist es, geeignete Flächen für den Wohnungsbau gemeinsam mit den Investoren zu entwickeln – sie wird nur in Ausnahmefällen selbst als Bauträger agieren. Der Kreistag hat für das Jahr 2018 1,2 Millionen Euro in den Haushalt eingestellt, um die ersten Projektplanungen zu befördern. Eine weitere Aufgabe der Gesellschaft ist die Strukturförderung im ländlichen Raum – hier überwiegen längerfristige Leerstän- de, denen mit entsprechenden Maßnahmen entgegengewirkt werden soll. Neu entstehende Wohnungen sollen überwiegend von Privaten errichtet und verwaltet werden. Der Eigenanteil der Kommunen, die sich an der GmbH beteiligen, liegt bei insgesamt 49 Prozent – 51 Prozent verbleiben beim Kreis.

131 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

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135 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

8. Anhang

Kommunalsteckbriefe

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KOMMUNALSTECKBRIEF__ DORMAGEN

Das Mittelzentrum Dormagen liegt im Südosten des Rhein-Kreis Neuss. Im Nor- den grenzt Dormagen an die Landeshauptstadt Düsseldorf und Neuss, im Süden an Köln. Als Wohnstandort profitiert die Stadt von der Lage zwischen den dyna- mischen Rheinmetropolen und der guten verkehrlichen Anbindung und ist deshalb besonders für Familien attraktiv.

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN Kommune Kreis Bevölkerungsstand 2015 64.838 461.448

Anteil unter 18-Jähriger 2015 in % 16,2 16,9

Anteil über 64-Jähriger 2015 in % 21,0 21,2

Bevölkerungsentwicklung 2010-2015 in % 2,9 3,2

Anteil Bedarfsgemeinschaften (SGB II) an allen Haushalten 6,1 7,5 2015/2016 in % Billetermaß 2015 -0,7 -0,7

WANDERUNGSVERFLECHTUNGEN 2010-2015

Ø Einwohnerbezogener Wanderungssaldo 2010- 6,5 7,0 2015

stärkste Rommerskirchen, Wanderungsverluste Grevenbroich, Aachen

stärkste Köln, Düsseldorf Wanderungsgewinne

Altersspezifischer Wanderungssaldo 2010-2015

80 + 89

65 bis unter 80 -29

50 bis unter 65 66

30 bis unter 50 1441

25 bis unter 30 361

18 bis unter 25 -132

6 bis unter 18 -62

unter 6 500

-400 -200 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 WOHNUNGSMARKTSITUATION Kommune Kreis Eigentümerquote 2011 in % 52,8 50,7

Leerstandsquote 2011 in % 2,8 2,5

Ø Wohnfläche je Einwohner 2011 in m² 41,5 43,6

Anteil der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern 2015 in % 49,4 48,4

Anteil der preisgebundenen Mietwohnungen an allen 7,4 11,3 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 2015 in % Ø Preis der Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 in €/m² 6,95 7,23

Ø Preis der Mietwohnungen (ab BJ 2006) 2011-2016 in €/m² 8,40 8,90

Nachfragekennziffer für Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 1.202 1.151 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 370.642 367.241 (alle BJ) 2011-2016 in € Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 369.670 359.919 (ab BJ 2006) 2011-2016 in € Nachfragekennziffer für freistehende Einfamilienhäuser 1.097 1.056 (alle BJ) 2011-2016 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Bauintensität (Baufertigstellungen pro 1.000 EW) von 1,0 0,8 Mehrfamilienhäusern 2013-2015 Ø Bauintensität von Ein- und Zweifamilienhäusern 2013-2015 1,5 1,4

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE

Altersspezifische Bevölkerungsprognose 2014-2030

53,1% 80 + 77,7% 20,0% 65 bis unter 80 25,7% -0,2% 50 bis unter 65 0,1% -1,6% Hochaltrige, junge Alte 30 bis unter 50 2030 -2,4% -8,3% 25 bis unter 30 -12,1% -8,5% 18 bis unter 25 -19,1% 0,7% 6 bis unter 18 -8,0% Starterhaushalte 2,4% unter 6 -0,6%

-40,0 -20,0 0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0

Kreis Kommune

Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 65.270 461.130

Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % 4,4 4,7 KENNZIFFERN AUF QUARTIERSEBENE

1 Dormagen-Mitte 7 Delrath 2 Delhoven 8 Stadt Zons 3 Horrem 9 Hackenbroich/Hackhausen 4 Rheinfeld 10 Straberg/Knechtsteden 5 Nievenheim 11 Gohr/Broich 6 Ückerath 12 St. Peter/Stürzelberg

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN

3 Horrem 8.410 17,9 21,4 3,7 11,2 6,2 -0,62

4 Rheinfeld 5.327 17,1 16,1 -0,1 3,4 3,3 -0,62

5 Nievenheim 6.526 15,6 15,9 -1,9 3,0 3,2 -0,62

6 Ückerath 2.525 15,1 20,4 -3,7 2,6 2,9 -0,91

7 Delrath 3.004 15,0 22,1 0,7 4,2 1,4 -0,74

8 Stadt Zons 5.462 15,2 24,4 1,1 4,4 1,5 -0,87

9 Hacken- 8.963 17,5 20,4 6,8 8,6 4,3 -0,57 broich/Hackh. 10 Straberg/ 2.745 15,2 22,7 -1,1 2,7 1,0 -0,81 Knechtsteden 11 Gohr/Broich 2.187 16,3 22,2 -1,7 2,6 2,3 -0,85

12 St. Peter/ 4.581 15,2 18,7 -0,9 3,4 2,7 -0,75 Stürzelberg

NACHFRAGEPOTENZIALE AUF QUARTIERSEBENE

Empfehlung zur prioritären Entwicklung auf Grundlage des kleinräumi- gen Nachfragepotenzials und verfügbarer Flächenpotenziale Empfehlung zur Schwerpunktsetzung auf das Einfamilienhaussegment Empfehlung zur Schwerpunktsetzung auf das Mehrfamilienhaussegment WOHNUNGSMARKTSITUATION Nachfrage- Nachfrage- Ø Preis der Ø Kaufpreis Wohnbau- Ø Preis der kennziffer für kennziffer für Miet- Ø Kaufpreis von von frei- flächen- Miet- Miet- freistehende wohnungen freistehenden stehenden reserven in wohnungen wohnungen (alle EFH 2011-2016 (ab BJ 2006) EFH (alle BJ) EFH (ab BJ B-Plänen und (alle BJ) 2011- BJ) 2011-2016 in (alle BJ) in Hits/ 2011-2016 in 2011-2016 in € 2006) 2011- FNP in Wohn- 2016 in €/m² Hits/Monat (pro Monat (pro €/m² 2016 in € einheiten Objekt) Objekt) 1 Dormagen- 7,34 8,77 1.214 292.813 - 867 369 Mitte 2 Delhoven 7,30 - 1.111 443.794 473.773 1.008 21

3 Horrem 6,42 - 1.049 283.734 273.622 546 420

4 Rheinfeld 7,45 - 1.413 546.603 353.757 1.027 510

5 Nievenheim 7,03 - 1.354 363.262 344.907 881 1.140

6 Ückerath 6,52 - 1.351 406.891 - 1.039 288

7 Delrath 6,80 - 1.349 451.667 - 995 1.026

8 Stadt Zons 6,97 - 1.310 372.556 - 2.027 225

9 Hackenbroich/ 6,48 - 945 330.824 - 1.075 117 Hackhausen 10 Straberg/ 6,95 - 1.135 257.693 - 1.434 156 Knechtsteden 11 Gohr/Broich 6,47 - 1.096 275.663 - 1.121 264

12 St. Peter/ 6,97 - 1.211 341.515 - 1.219 120 Stürzelberg

ZIELE DER KÜNFTIGEN WOHNBAULANDENTWICKLUNG + EMPFEHLUNGEN

Bedarfe MW Bedarfe MW Darunter: Gesamtbedarf Bedarfe ETW Bedarfe EFH frei finanz. öffentl. gef. aktueller Zusatz- 2017-2030 2017-2030 2017-2030 2017-2030 2017-2030 bedarf Flüchtlinge Quantitäten 2.751 392 1.061 646 652 389 anteilig 14 % 39 % 23 % 24 %

Qualitäten

• Dormagen für Familien attraktiv halten: zielgruppengerechtes Bauland/Eigenheimangebot für junge Familien und eine entsprechende Infrastruktur (Schulen, Kitas) • Seniorengerechte Angebote im Bestand und im Neubau schaffen: insb. Ückerath, Stadt Zons und Gohr/Broich und Dormagen-Mitte haben heute und künftig einen hohen Handlungsbedarf; auch gemeinschaftliche und genrationsübergreifende Wohnangebote schaffen • Bestands- und Quartiersentwicklung: Erhalt und Verbesserung der Wohnqualitäten insb. in den hochverdichteten Quartieren (z.B. Hackenbroich) und der sozialen Infrastruktur (für Familien und ein selbstbestimmtes Leben im Alter); energetische Sanierungsbedarfe auch in Horrem und Stadt Zons mit zahlreichen (marktaktiven) Nachkriegsbeständen

Quellen: Bevölkerungskennzahlen: Melderegisterauswertungen der Kommunen, Rhein-Kreis Neuss Wanderungsverflechtungen: IT.NRW Wohnungsmarktsituation: Zensus 2011, NRW.BANK, ImmobilienScout24, IT.NRW, Städte und Gemeinden des Rhein-Kreis Neuss (Wohnbauflächen) Bevölkerungsprognose und Wohnungsbedarfe 2030: IT.NRW, InWIS KOMMUNALSTECKBRIEF__GREVENBROICH

Die Stadt Grevenbroich liegt im Süden des Rhein-Kreis Neuss und fungiert dort, südlich an den Rhein-Erft-Kreis grenzend, als Mittelzentrum. Als Wohnstandort profitieren vor allem Pendler von der günstigen verkehrlichen Anbindung in der zentralen Lage im Städtedreieck zwischen den Metropolen Düsseldorf und Köln (nördlich und südlich am Rhein) sowie von Mönchengladbach im Westen.

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN Kommune Kreis

Bevölkerungsstand 2015 66.314 461.448

Anteil unter 18-Jähriger 2015 in % 16,6 16,9

Anteil über 64-Jähriger 2015 in % 20,2 21,2

Bevölkerungsentwicklung 2010-2015 in % 2,3 3,2

Anteil Bedarfsgemeinschaften (SGB II) an allen Haushalten 8,5 7,5 2015/2016 in % Billetermaß 2015 -0,7 -0,7

WANDERUNGSVERFLECHTUNGEN 2010-2015

Ø Einwohnerbezogener Wanderungssaldo 2010- 6,2 7,0 2015

stärkste Jüchen, Bedburg, Köln Wanderungsverluste

stärkste Neuss, Düsseldorf Wanderungsgewinne

Altersspezifischer Wanderungssaldo 2010-2015

80 + -33

65 bis unter 80 -487

50 bis unter 65 -183

30 bis unter 50 1657

25 bis unter 30 222

18 bis unter 25 -185

6 bis unter 18 564

unter 6 456

-1000 -500 0 500 1000 1500 2000 WOHNUNGSMARKTSITUATION Kommune Kreis Eigentümerquote 2011 in % 53,6 50,7

Leerstandsquote 2011 in % 2,6 2,5

Ø Wohnfläche je Einwohner 2011 in m² 43,3 43,6

Anteil der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern 2015 in % 42,0 48,4

Anteil der preisgebundenen Mietwohnungen an allen 8,4 11,3 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 2015 in % Ø Preis der Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 in €/m² 6,34 7,23

Ø Preis der Mietwohnungen (ab BJ 2006) 2011-2016 in €/m² 7,78 8,90

Nachfragekennziffer für Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 831 1.151 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 285.503 367.241 (alle BJ) 2011-2016 in € Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 292.356 359.919 (ab BJ 2006) 2011-2016 in € Nachfragekennziffer für freistehende Einfamilienhäuser 812 1.056 (alle BJ) 2011-2016 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Bauintensität (Baufertigstellungen pro 1.000 EW) von 0,9 0,8 Mehrfamilienhäusern 2013-2015 Ø Bauintensität von Ein- und Zweifamilienhäusern 2013-2015 1,6 1,4

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE

Altersspezifische Bevölkerungsprognose 2014-2030

53,1% 80 + 21,1% 20,0% 65 bis unter 80 29,1% -0,2% 50 bis unter 65 -3,0% -1,6% 30 bis unter 50 Hochaltrige, junge Alte 2030 0,8% -8,3% 25 bis unter 30 -8,6% -8,5% 18 bis unter 25 -15,2% 0,7% 6 bis unter 18 -6,6% Starterhaushalte 2,4% unter 6 1,3% -20,0 -10,0 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 Kreis Kommune

Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 63.537 461.130

Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % 2,7 4,7 KENNZIFFERN AUF QUARTIERSEBENE

1 Grevenbroich 6 Wevelinghoven 2 Gustorf 7 Neukirchen 3 Frimmersdorf 8 Neuenhausen 4 Kapellen 9 Elsen 5 Hemmerden

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN

2 Gustorf 6.198 16,7 19,9 0,1 10,1 7,5 -0,64

3 Frimmers- 4.684 15,6 20,3 3,1 7,4 5,1 -0,67 dorf 4 Kapellen 7.235 18,9 17,7 11,8 4,0 2,8 -0,53

5 Hemmerden 2.657 15,7 22,6 -0,6 3,4 1,5 -0,88

6 Weveling- 7.944 15,5 21,2 0,4 5,2 3,3 -0,74 hoven 7 Neukirchen 4.237 15,7 22,7 3,3 1,7 0,9 -0,83

8 Neuenhausen 3.077 14,9 20,4 2,9 5,2 0,6 -0,79

9 Elsen 14.054 17,2 17,7 0,7 11,5 7,4 -0,56

WOHNUNGSBEDARFE AUF QUARTIERSEBENE

Nachfrage- Nachfrage- Ø Preis der Wohnbau- Ø Preis der kennziffer für Ø Kaufpreis Ø Kaufpreis kennziffer für Miet- flächen- Miet- Miet- von frei- von frei- freistehende wohnungen reserven in wohnungen wohnungen (alle stehenden EFH stehenden EFH EFH 2011-2016 (ab BJ 2006) B-Plänen und (alle BJ) 2011- BJ) 2011-2016 in (alle BJ) 2011- (ab BJ 2006) (alle BJ) in Hits/ 2011-2016 in FNP in Wohn- 2016 in €/m² Hits/Monat (pro 2016 in € 2011-2016 in € Monat (pro €/m² einheiten Objekt) Objekt) 1 Grevenbroich 6,68 7,97 861 309.647 261.172 1.009 10

2 Gustorf 5,86 - 745 212.708 - 1.134 193

3 Frimmersdorf 5,75 - 682 207.229 224.733 646 113

4 Kapellen 6,43 - 977 289.146 283.933 771 214

5 Hemmerden 6,35 - 962 300.039 - 1.409 50

6 Weveling- 6,74 7,58 970 324.168 323.647 650 319 hoven

7 Neukirchen 6,62 - 872 378.033 406.597 814 223

8 Neuenhausen 6,46 - 801 271.920 295.171 484 0

9 Elsen 5,96 7,80 731 272.697 261.172 855 669

ZIELE DER KÜNFTIGEN WOHNBAULANDENTWICKLUNG + EMPFEHLUNGEN

Bedarfe MW Bedarfe MW Darunter: Gesamtbedarf Bedarfe ETW Bedarfe EFH frei finanz. öffentl. gef. aktueller Zusatz- 2017-2030 2017-2030 2017-2030 2017-2030 2017-2030 bedarf Flüchtlinge Quantitäten 1.802 518 448 205 631 453 anteilig 29 % 25 % 11 % 35 %

Qualitäten

• Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau ankurbeln: zielgruppengerechte Mietwohnungsangebote schaffen (auch öffentlich gefördert); Ersatzwohnungsneubau in zentralen Lagen nutzen • Angebote für Senioren ausbauen: Neubau von barrierefreien Mietwohnungen mit 1-2 Zimmern und Eigen- tumswohnungen mit 2-3 Zimmern in integrierten Lagen; barrierearme Anpassung im Wohnungsbestand • Quartiere, die besonders stark vor der Herausforderung „Überalterung“ stehen: Hemmerden, Neukirchen, Neuenhausen, Wevelinghoven • Versorgung einkommensschwacher Haushalte besonders relevant in den Quartieren Elsen und Gustorf • Insb. in Frimmersdorf und Gustorf die Bestandsqualifizierung in den Blick nehmen: hoher Anteil an MW aus den Nachkriegsjahrzehnten am Markt

Die Gemeinde Jüchen im Westen des Rhein-Kreis Neuss ist sowohl strukturell als auch geographisch geprägt durch den Einfluss des Tagebau Garzweiler im Süden. Dank der zentral verlaufenden Autobahnen A 46, A 44 und A 61 sowie dem Schienenverkehr (RE 8, RB 27) ist die Gemeinde hervorragend sowohl an die Nachbarstadt Mönchengladbach als auch an die Rheinmetropolen Düsseldorf und Köln angeschlossen.

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN Kommune Kreis Bevölkerungsstand 2015 23.556 461.448

Anteil unter 18-Jähriger 2015 in % 16,7 16,9

Anteil über 64-Jähriger 2015 in % 20,6 21,2

Bevölkerungsentwicklung 2010-2015 in % 5,1 3,2

Anteil Bedarfsgemeinschaften (SGB II) an allen Haushalten 5,1 7,5 2015/2016 in % Billetermaß 2015 -0,7 -0,7

WANDERUNGSVERFLECHTUNGEN 2010-2015

Ø Einwohnerbezogener Wanderungssaldo 2010- 8,8 7,0 2015

stärkste Aachen, Bonn, Köln Wanderungsverluste

stärkste Neuss, Grevenbroich, Wanderungsgewinne Düsseldorf

Altersspezifischer Wanderungssaldo 2010-2015

80 + 29

65 bis unter 80 24

50 bis unter 65 155

30 bis unter 50 897

25 bis unter 30 176

18 bis unter 25 -291

6 bis unter 18 192

unter 6 289

-400 -200 0 200 400 600 800 1000 WOHNUNGSMARKTSITUATION Kommune Kreis Eigentümerquote 2011 in % 65,5 50,7

Leerstandsquote 2011 in % 2,1 2,5

Ø Wohnfläche je Einwohner 2011 in m² 45,5 43,6

Anteil der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern 2015 in % 25,1 48,4

Anteil der preisgebundenen Mietwohnungen an allen 26,0 11,3 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 2015 in % Ø Preis der Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 in €/m² 5,89 7,23

Ø Preis der Mietwohnungen (ab BJ 2006) 2011-2016 in €/m² 7,02 8,90

Nachfragekennziffer für Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 787 1.151 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 270.385 367.241 (alle BJ) 2011-2016 in € Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 272.031 359.919 (ab BJ 2006) 2011-2016 in € Nachfragekennziffer für freistehende Einfamilienhäuser 568 1.056 (alle BJ) 2011-2016 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Bauintensität (Baufertigstellungen pro 1.000 EW) von 0,8 0,8 Mehrfamilienhäusern 2013-2015 Ø Bauintensität von Ein- und Zweifamilienhäusern 2013-2015 4,4 1,4

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE

Altersspezifische Bevölkerungsprognose 2014-2030

53,1% 80 + 26,3%

20,0% 65 bis unter 80 34,9%

-0,2% 50 bis unter 65 6,3%

-1,6% 30 bis unter 50 Hochaltrige, junge Alte 2030 -6,7%

-8,3% 25 bis unter 30 -7,7%

-8,5% 18 bis unter 25 -12,1%

0,7% 6 bis unter 18 -8,0% Starterhaushalte 2,4% unter 6 -2,4%

-20,0 -10,0 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0

Kreis Kommune

Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 23.483 461.130

Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % 4,1 4,7 KENNZIFFERN AUF QUARTIERSEBENE

1 Bedburdyck 3 Jüchen 2 Hochneukirch

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN

Anteil Grund- Anteil Anteil Bevölkerungs- Anteil SGBII- sicherungs- Bevölkerungs- unter 18- über 64- entwicklung Empfänger empfänger Billetermaß stand 2015 Jähriger 2015 Jähriger 2015 2010-2015 an allen Pers. an allen über 2015 in % in % in % 2015 in % 64-Jährigen 2015 in % 1 Bed- 7.167 15,8 21,5 -0,7 2,2 1,8 -0,84 burdyck 2 Hoch- 6.997 16,1 20,8 4,4 6,8 7,0 -0,74 neukirch 3 Jüchen 9.392 17,8 19,8 10,6 4,4 4,5 -0,59

WOHNUNGSBEDARFE AUF QUARTIERSEBENE

Empfehlung zur prioritären Entwicklung auf Grundlage des kleinräumi- gen Nachfragepotenzials und verfügbarer Flächenpotenziale Empfehlung zur Schwerpunktsetzung auf das Einfamilienhaussegment Empfehlung zur Schwerpunktsetzung auf das Mehrfamilienhaussegment WOHNUNGSMARKTSITUATION Nachfragekenn- Ø Kaufpreis Nachfrage- Wohnbau- Ø Preis der Ø Preis der Ø Kaufpreis ziffer für Miet- von frei- kennziffer für flächen- Miet- Miet- von frei- wohnungen (alle stehenden freistehende EFH reserven in wohnungen wohnungen (ab stehenden EFH BJ) 2011-2016 in EFH (ab BJ 2011-2016 (alle B-Plänen und (alle BJ) 2011- BJ 2006) 2011- (alle BJ) 2011- Hits/Monat (pro 2006) 2011- BJ) in Hits/Monat FNP in Wohn- 2016 in €/m² 2016 in €/m² 2016 in € Objekt) 2016 in € (pro Objekt) einheiten 1 Bed- 6,02 - 789 277.076 294.700 832 115 burdyck 2 Hoch- 5,81 - 749 293.435 288.958 432 629 neukirch 3 Jüchen 5,85 7,05 801 246.209 255.246 551 569

ZIELE DER KÜNFTIGEN WOHNBAULANDENTWICKLUNG + EMPFEHLUNGEN

Qualitäten

• Für Familien attraktiv bleiben: Bauland-/Eigenheimangebot in unterschiedlichen Preis- und Ausstat- tungssegmenten: freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhäuser • Angebote für Senioren ausbauen: Neubau von barrierefreien Mietwohnungen mit 1-2 Zimmern und Eigen- tumswohnungen mit 2-3 Zimmern in integrierten Lagen; barrierearme Anpassung im Wohnungsbestand • Bestandsentwicklung „Alte Ortskerne“: nachfragegerechte Anpassungen prüfen: Grundrissanpassungen, Zusammenlegungen etc. • Quartier Bedburdyk in Bezug auf Überalterung und altersgerechte Wohn- und Wohnumfeldangebote besonders in den Fokus nehmen

Mit nur knapp über 34 km² Ausmaß ist Kaarst die kleinste und nach Neuss die am dichtesten besiedelte Gemeinde des Rhein-Kreis Neuss. Die mittlere kreisange- hörige Stadt profitiert von ihrer zentralen Lage zwischen Mönchengladbach und Düsseldorf. Dank des Autobahnkreuzes erreichen Pendler auch das nördlich gele- gene Krefeld in kürzester Zeit.

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN Kommune Kreis

Bevölkerungsstand 2015 43.401 461.448

Anteil unter 18-Jähriger 2015 in % 16,2 16,9

Anteil über 64-Jähriger 2015 in % 24,8 21,2

Bevölkerungsentwicklung 2010-2015 in % 3,7 3,2

Anteil Bedarfsgemeinschaften (SGB II) an allen Haushalten 4,6 7,5 2015/2016 in % Billetermaß 2015 -0,8 -0,7

WANDERUNGSVERFLECHTUNGEN 2010-2015

Ø Einwohnerbezogener Wanderungssaldo 2010- 8,5 7,0 2015

stärkste Korschenbroich, Wanderungsverluste Mönchengladbach, Aachen

stärkste Neuss, Düsseldorf, Wanderungsgewinne Meerbusch

Altersspezifischer Wanderungssaldo 2010-2015

80 + 30

65 bis unter 80 31

50 bis unter 65 145

30 bis unter 50 1382

25 bis unter 30 299

18 bis unter 25 -397

6 bis unter 18 293

unter 6 492

-500 0 500 1000 1500 WOHNUNGSMARKTSITUATION Kommune Kreis Eigentümerquote 2011 in % 60,5 50,7

Leerstandsquote 2011 in % 1,6 2,5

Ø Wohnfläche je Einwohner 2011 in m² 45,8 43,6

Anteil der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern 2015 in % 25,0 48,4

Anteil der preisgebundenen Mietwohnungen an allen 4,1 11,3 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 2015 in % Ø Preis der Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 in €/m² 7,34 7,23

Ø Preis der Mietwohnungen (ab BJ 2006) 2011-2016 in €/m² 8,79 8,90

Nachfragekennziffer für Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 1.134 1.151 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 384.230 367.241 (alle BJ) 2011-2016 in € Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 410.114 359.919 (ab BJ 2006) 2011-2016 in € Nachfragekennziffer für freistehende Einfamilienhäuser 1.150 1.056 (alle BJ) 2011-2016 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Bauintensität (Baufertigstellungen pro 1.000 EW) von 1,0 0,8 Mehrfamilienhäusern 2013-2015 Ø Bauintensität von Ein- und Zweifamilienhäusern 2013-2015 0,6 1,4

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE

Altersspezifische Bevölkerungsprognose 2014-2030

53,1% 80 + 132,4% 20,0% 65 bis unter 80 -1,1% -0,2% 50 bis unter 65 -4,3% -1,6% Hochaltrige 30 bis unter 50 2030 -17,0% -8,3% 25 bis unter 30 -7,9%

-8,5% 18 bis unter 25 -5,9% 0,7% 6 bis unter 18 -7,2% alle Altersklassen 2,4% unter 6 -0,2%

-40,0 -20,0 0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0 120,0 140,0 Kreis Kommune

Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 42.274 461.130

Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % 0,3 4,7 KENNZIFFERN AUF QUARTIERSEBENE

1 Broicherdorf 5 Holzbüttgen 2 Kaarst/Kleinsiep/Broicherseite 6 Driesch 3 Stakerseite/Hinterfeld 7 Büttgen 4 Vorst/Linnig

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN

Anteil Grund- Anteil Anteil Bevölkerungs- Anteil SGBII- sicherungs- Bevölkerungs- unter 18- über 64- entwicklung Empfänger empfänger Billetermaß stand 2015 Jähriger 2015 Jähriger 2015 2010-2015 an allen Pers. an allen über 2015 in % in % in % 2015 in % 64-Jährigen 2015 in % 1 Broicher- 5.890 18,4 21,8 9,5 5,4 4,3 -0,63 dorf 2 Kaarst/ 14.374 16,0 24,1 1,2 5,7 2,3 -0,83 Kleinsiep/ Broichers. 3 Stakerseite/ 3.755 13,5 31,3 -0,6 2,8 6,8 -1,23 Hinterfeld 4 Vorst/ 5.578 14,8 25,6 1,6 2,5 0,6 -0,96 Linning 5 Holz- 6.155 15,7 23,7 3,7 4,5 4,2 -0,80 büttgen 6 Driesch 845 21,5 19,3 11,6 5,1 9,8 -0,48

7 Büttgen 6.804 17,4 26,3 8,1 4,0 2,8 -0,82

WOHNUNGSBEDARFE AUF QUARTIERSEBENE

Nachfrage- Nachfrage- Wohnbau- Ø Preis der Ø Preis der kennziffer für Ø Kaufpreis kennziffer für Ø Kaufpreis von flächen- Miet- Miet- Mietwohnungen von frei- freistehende freistehenden reserven in wohnungen wohnungen (ab (alle BJ) 2011- stehenden EFH EFH 2011-2016 EFH (alle BJ) B-Plänen und (alle BJ) 2011- BJ 2006) 2011- 2016 in Hits/ (ab BJ 2006) (alle BJ) in Hits/ 2011-2016 in € FNP in Wohn- 2016 in €/m² 2016 in €/m² Monat (pro 2011-2016 in € Monat (pro einheiten Objekt) Objekt) 1 Broicher- 7,33 9,28 1.035 487.313 - 1.171 58 dorf 2 Kaarst/ 7,30 9,03 1.193 424.574 484.434 1.441 604 Kleinsiep/ Boicher- seite 3 Stakerseite/ 7,53 9,04 1.119 354.887 344.407 1.185 0 Hinterfeld 4 Vorst/ 7,49 - 1.304 360.149 383.801 1.134 1.216 Linning 5 Holz- 7,29 - 1.202 438.853 - 1.284 128 büttgen 6 Driesch 7,06 7,85 1.226 363.410 352.094 1.055 0

7 Büttgen 7,29 8,30 987 344.614 315.480 900 572

ZIELE DER KÜNFTIGEN WOHNBAULANDENTWICKLUNG + EMPFEHLUNGEN

Bedarfe MW Bedarfe MW Darunter: Gesamtbedarf Bedarfe ETW Bedarfe EFH frei finanz. öffentl. gef. aktueller Zusatz- 2017-2030 2017-2030 2017-2030 2017-2030 2017-2030 bedarf Flüchtlinge Quantitäten 1.502 476 433 255 338 301 anteilig 32 % 29 % 17 % 23 %

Qualitäten

• „Wohnen im Alter“ und Quartiersentwicklung stärker in den Blick nehmen: den Generationenwechsel fördern und differenzierte Wohnangebote für Senioren schaffen (auch alternative Wohnprojekte); Quartiere Stakerseite/Hinterfeld und Vorst-Linnig besonders fokussieren • Bestandssanierung und Generationenwechsel fördern: insb. in den alternden EFH-Quartieren Wohnrauman- passung und energetische Sanierungen über Beratungsleistungen ankurbeln; relativ günstige, kleine Häuser mit Ausbaupotenzial sind besonders gefragt • Freifinanzierten und öffentlich geförderten Wohnungsbau anregen: Bedarf nach kleinen Wohnungen für 1- bis 2-Pers.Haushalte (bis 65 m²), aber auch nach familiengerechten Wohnungen

Die Mittelstadt Korschenbroich liegt im Nordwesten des Rhein-Kreis Neuss und ist Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr. Die geographisch günstige Lage zwischen den Ballungsräumen Mönchengladbach, Krefeld und Düsseldorf bietet Pendlern einen optimalen Ausgangspunkt, das ländliche Idyll gleichwohl einen familienfreundlichen Wohnort.

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN Kommune Kreis Bevölkerungsstand 2015 33.914 461.448

Anteil unter 18-Jähriger 2015 in % 16,0 16,9

Anteil über 64-Jähriger 2015 in % 21,6 21,2

Bevölkerungsentwicklung 2010-2015 in % 2,7 3,2

Anteil Bedarfsgemeinschaften (SGB II) an allen Haushalten 3,8 7,5 2015/2016 in % Billetermaß 2015 -0,8 -0,7

WANDERUNGSVERFLECHTUNGEN 2010-2015

Ø Einwohnerbezogener Wanderungssaldo 2010- 6,7 7,0 2015

stärkste Mönchengladbach, Köln, Wanderungsverluste Aachen

stärkste Düsseldorf, Neuss, Wanderungsgewinne Kaarst

Altersspezifischer Wanderungssaldo 2010-2015

80 + 9

65 bis unter 80 12

50 bis unter 65 15

30 bis unter 50 953

25 bis unter 30 266

18 bis unter 25 -607

6 bis unter 18 215

unter 6 360

-800 -600 -400 -200 0 200 400 600 800 1000 1200 WOHNUNGSMARKTSITUATION Kommune Kreis Eigentümerquote 2011 in % 60,9 50,7

Leerstandsquote 2011 in % 2,2 2,5

Ø Wohnfläche je Einwohner 2011 in m² 47,7 43,6

Anteil der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern 2015 in % 30,6 48,4

Anteil der preisgebundenen Mietwohnungen an allen 5,8 11,3 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 2015 in % Ø Preis der Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 in €/m² 6,73 7,23

Ø Preis der Mietwohnungen (ab BJ 2006) 2011-2016 in €/m² 8,56 8,90

Nachfragekennziffer für Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 1.084 1.151 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 344.817 367.241 (alle BJ) 2011-2016 in € Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 376.187 359.919 (ab BJ 2006) 2011-2016 in € Nachfragekennziffer für freistehende Einfamilienhäuser 1.101 1.056 (alle BJ) 2011-2016 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Bauintensität (Baufertigstellungen pro 1.000 EW) von 1,1 0,8 Mehrfamilienhäusern 2013-2015 Ø Bauintensität von Ein- und Zweifamilienhäusern 2013-2015 2,7 1,4

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE

Altersspezifische Bevölkerungsprognose 2014-2030

53,1% 80 + 85,2% 20,0% 65 bis unter 80 37,6% -0,2% 50 bis unter 65 2030 -16,9% Hochaltrige, junge Alte -1,6% 30 bis unter 50 -17,1% -8,3% 25 bis unter 30 -36,0% -8,5% 18 bis unter 25 -26,1% Starterhaushalte, Familien, 0,7% 6 bis unter 18 -7,5% Best Ager 2,4% unter 6 0,0%

-60,0 -40,0 -20,0 0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0 Kreis Kommune

Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 31.395 461.130

Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % -2,8 4,7 KENNZIFFERN AUF QUARTIERSEBENE

1 Glehn 4 Liedberg 2 Kleinenbroich 5 Pesch 3 Korschenbroich 6 Steinforth

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN

2 Kleinen- 10.450 15,5 22,0 1,2 4,1 3,0 -0,84 broich 3 Korschen- 11.945 15,5 22,1 4,4 2,9 3,0 -0,84 broich 4 Liedberg 2.338 16,6 22,1 3,4 2,4 2,1 -0,94

5 Pesch 2.337 16,5 20,8 4,1 1,6 1,0 -0,78

6 Steinforth 671 16,7 19,5 -2,5 2,2 2,3 -0,73

WOHNUNGSBEDARFE AUF QUARTIERSEBENE

Nachfrage- Nachfrage- Ø Kaufpreis Wohnbau- Ø Preis der kennziffer für Ø Kaufpreis kennziffer für Ø Preis der Miet- von frei- flächen- Miet- Mietwohnungen von frei- freistehende wohnungen stehenden reserven in wohnungen (ab (alle BJ) 2011- stehenden EFH EFH 2011-2016 (alle BJ) 2011- EFH (ab BJ B-Plänen und BJ 2006) 2011- 2016 in Hits/ (alle BJ) 2011- (alle BJ) in Hits/ 2016 in €/m² 2006) 2011- FNP in Wohn- 2016 in €/m² Monat (pro 2016 in € Monat (pro 2016 in € einheiten Objekt) Objekt) 1 Glehn 6,80 - 1.040 310.213 - 1.075 65

2 Kleinen- 6,72 8,66 1.052 354.821 379.648 1.411 110 broich 3 Korschen- 6,72 9,18 1.063 348.913 373.213 935 480 broich 4 Liedberg 6,54 - 1.118 320.471 - 886 0

5 Pesch 6,84 - 1.313 348.720 - 987 0

6 Steinforth 6,13 - 1.405 - - - 0

ZIELE DER KÜNFTIGEN WOHNBAULANDENTWICKLUNG + EMPFEHLUNGEN

Qualitäten

• Quantitative und qualitative Bedarfe bei altersgerechtem Wohnraum bedienen: insb. in den Quartieren Kor- schenbroich, Liedberg und Kleinenbroich spielt das Thema Wohnen im Alter eine große Rolle; auch alternative Wohnformen und (optionale) Betreuungsoptionen anbieten • Keine „alternden Einfamilienhausquartiere“ von morgen produzieren: gemischte Bau- und Nutzungsstruk- turen und breite Zielgruppenansprache bei den Neubaugebieten; auch Geschosswohnungsbau, Anliegerwoh- nungen und Begegnungsräume „mitplanen“

Als nördlichste Stadt im Rhein-Kreis Neuss grenzt die Gemeinde unter anderem an die Stadt Krefeld und die Rheinmetropole Düsseldorf. Die schätzenswerte geogra- phische Lage bietet vor allem jungen Menschen und Familien die Vorteile groß- stadtnahem Wohnens gepaart mit der Ruhe einer Vorstadt und der Möglichkeit einer Wohnlage am Rheinufer.

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN Kommune Kreis

Bevölkerungsstand 2015 56.193 461.448

Anteil unter 18-Jähriger 2015 in % 16,6 16,9

Anteil über 64-Jähriger 2015 in % 23,4 21,2

Bevölkerungsentwicklung 2010-2015 in % 1,5 3,2

Anteil Bedarfsgemeinschaften (SGB II) an allen Haushalten 5,28 7,5 2015/2016 in % Billetermaß 2015 -0,8 -0,7

WANDERUNGSVERFLECHTUNGEN 2010-2015

Ø Einwohnerbezogener Wanderungssaldo 2010- 6,2 7,0 2015

stärkste Willich, Krefeld, Wanderungsverluste Kaarst

stärkste Düsseldorf Wanderungsgewinne

Altersspezifischer Wanderungssaldo 2010-2015

80 + 190

65 bis unter 80 -43

50 bis unter 65 -92

30 bis unter 50 1592

25 bis unter 30 342

18 bis unter 25 -636

6 bis unter 18 184

unter 6 458

-1000 -500 0 500 1000 1500 2000 WOHNUNGSMARKTSITUATION Kommune Kreis Eigentümerquote 2011 in % 49,9 50,7

Leerstandsquote 2011 in % 2,4 2,5

Ø Wohnfläche je Einwohner 2011 in m² 48,2 43,6

Anteil der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern 2015 in % 49,7 48,4

Anteil der preisgebundenen Mietwohnungen an allen 5,4 11,3 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 2015 in % Ø Preis der Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 in €/m² 8,19 7,23

Ø Preis der Mietwohnungen (ab BJ 2006) 2011-2016 in €/m² 10,73 8,90

Nachfragekennziffer für Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 924 1.151 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 552.369 367.241 (alle BJ) 2011-2016 in € Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 528.319 359.919 (ab BJ 2006) 2011-2016 in € Nachfragekennziffer für freistehende Einfamilienhäuser 1.250 1.056 (alle BJ) 2011-2016 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Bauintensität (Baufertigstellungen pro 1.000 EW) von 0,7 0,8 Mehrfamilienhäusern 2013-2015 Ø Bauintensität von Ein- und Zweifamilienhäusern 2013-2015 1,0 1,4

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE

Altersspezifische Bevölkerungsprognose 2014-2030

53,1% 80 + 21,8% 20,0% 65 bis unter 80 10,6% -0,2% 50 bis unter 65 3,3% Hochaltrige, junge Alte 2030 -1,6% 30 bis unter 50 2,5% -8,3% 25 bis unter 30 5,4% -8,5% 18 bis unter 25 0,5% 0,7% 6 bis unter 18 Starterhaushalte 6,0% 2,4% unter 6 3,3%

-20,0 -10,0 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 Kreis Kommune

Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 57.494 461.130

Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % 5,7 4,7 KENNZIFFERN AUF QUARTIERSEBENE

1 Büderich 4 Osterath 2 Lank-Latum 5 Strümp 3 Ossum-Bösinghoven 6 Rheingemeinden

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN Anteil Grund- Anteil Anteil Bevölkerungs- Anteil SGBII- sicherungs- Bevölkerungs- unter 18- über 64- entwicklung Empfänger empfänger Billetermaß stand 2015 Jähriger 2015 Jähriger 2015 2010-2015 an allen Pers. an allen über 2015 in % in % in % 2015 in % 64-Jährigen 2015 in % 1 Büderich 22.208 16,1 23,7 3,3 5,8 4,7 -0,76

2 Lank- 9.799 16,8 24,0 -0,1 3,9 4,1 -0,83 Latum 3 Ossum- 2.235 13,4 26,0 -2,4 3,2 1,2 -0,91 Bösinghoven 4 Osterath 12.650 17,2 22,6 0,0 3,9 4,1 -0,81

5 Strümp 6.126 17,6 21,6 2,3 3,6 2,9 -0,71

6 Rhein- 3.175 16,9 24,6 1,6 1,3 0,8 -0,93 gemeinden

WOHNUNGSBEDARFE AUF QUARTIERSEBENE

Empfehlung zur prioritären Entwicklung auf Grundlage des kleinräumi- gen Nachfragepotenzials und verfügbarer Flächenpotenziale Empfehlung zur Schwerpunktsetzung auf das Einfamilienhaussegment Empfehlung zur Schwerpunktsetzung auf das Mehrfamilienhaussegment WOHNUNGSMARKTSITUATION Nach- Nachfrage- Wohnbau- Ø Preis der Ø Preis der fragekennnziffer Ø Kaufpreis von kennziffer für flächen- Ø Kaufpreis von Miet- Miet- für Miet- freistehenden freistehende reserven in freistehenden wohnungen wohnungen (ab wohnungen (alle EFH (ab BJ EFH 2011-2016 B-Plänen EFH (alle BJ) (alle BJ) 2011- BJ 2006) 2011- BJ) 2011-2016 in 2006) 2011- (alle BJ) in Hits/ und FNP 2011-2016 in € 2016 in €/m² 2016 in €/m² Hits/Monat (pro 2016 in € Monat (pro in Wohn- Objekt) Objekt) einheiten 1 Büderich 8,45 11,14 878 665.104 556.549 1.083 263

2 Lank- 7,83 9,26 1.055 516.832 - 1.409 137 Latum 3 Ossum- 7,54 - 986 435.311 - 1.436 0 Bösinghoven 4 Osterath 7,92 10,02 959 462.611 503.292 1.371 1.121

5 Strümp 7,66 - 996 576.834 514.258 1.343 108

6 Rhein- 7,55 - 990 560.442 584.775 987 40 gemeinden

ZIELE DER KÜNFTIGEN WOHNBAULANDENTWICKLUNG + EMPFEHLUNGEN

Bedarfe MW Bedarfe MW Darunter: Gesamtbedarf Bedarfe ETW Bedarfe EFH frei finanz. öffentl. gef. aktueller Zusatz- 2017-2030 2017-2030 2017-2030 2017-2030 2017-2030 bedarf Flüchtlinge Quantitäten 3.021 504 1.003 1.017 497 224 anteilig 17 % 33 % 34% 16 %

Qualitäten

• Im Geschosswohnungsbau verstärkt die Zielgruppe der Senioren in den Blick nehmen: kleine bis mittlere Wohnflächen: 50-65 m² (1 Pers.), 65-90 m² (2 Pers.), barrierefreies Bad • „Bezahlbare“ Eigenheimangebote: Schaffung preisgünstigerer Eigenheime (DHH/RH mit überschaubaren Wohn-/Grundstücksflächen (120-140 m² Wohnfläche), z.B. in Osterath • Bestandserhaltung und Bestandsumbau: Büderich und Osterath zeigen Indizien für „alternde Einfamilien- hausquartieren“ mit hohem energetischen Sanierungsbedarf; im Geschosswohnungsbau weisen Strümp und Ossum-Bösinghoven hohe Anteile an Nachkriegsbauten (marktaktives Angebot) auf • Altersgerechte Quartiersentwicklung und seniorengerechter Umbau: Ossum-Bösinghoven und Rheinge- meinden in den Fokus nehmen

Mit einer über 2.000-jährigen Geschichte gilt Neuss als eine der ältesten Städte Deutschlands. Die gleichzeitig bevölkerungsstärkste deutsche, kreisangehörige Großstadt ist Namensgeber des Landkreises und stellt ein wichtiges Mittelzentrum innerhalb der Metropolregion Rhein-Ruhr da. Begünstigt wird der Wohnstandort vor allem durch die direkte Nachbarschaft zur Metropole Düsseldorf.

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN Kommune Kreis

Bevölkerungsstand 2015 159.672 461.448

Anteil unter 18-Jähriger 2015 in % 17,7 16,9

Anteil über 64-Jähriger 2015 in % 20,0 21,2

Bevölkerungsentwicklung 2010-2015 in % 3,8 3,2

Anteil Bedarfsgemeinschaften (SGB II) an allen Haushalten 10,7 7,5 2015/2016 in % Billetermaß 2015 -0,6 -0,7

WANDERUNGSVERFLECHTUNGEN 2010-2015

Ø Einwohnerbezogener Wanderungssaldo 2010- 7,1 7,0 2015

stärkste Kaarst, Grevenbroich, Wanderungsverluste Korschenbroich

stärkste Düsseldorf Wanderungsgewinne

Altersspezifischer Wanderungssaldo 2010-2015

80 + -385

65 bis unter 80 -563

50 bis unter 65 -94

30 bis unter 50 2639

25 bis unter 30 1528

18 bis unter 25 653

6 bis unter 18 1120

unter 6 755

-1000 -500 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 WOHNUNGSMARKTSITUATION Kommune Kreis Eigentümerquote 2011 in % 40,8 50,7

Leerstandsquote 2011 in % 2,6 2,5

Ø Wohnfläche je Einwohner 2011 in m² 40,9 43,6

Anteil der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern 2015 in % 60,2 48,4

Anteil der preisgebundenen Mietwohnungen an allen 15,7 11,3 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 2015 in % Ø Preis der Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 in €/m² 7,23 7,23

Ø Preis der Mietwohnungen (ab BJ 2006) 2011-2016 in €/m² 9,10 8,90

Nachfragekennziffer für Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 1.375 1.151 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 413.101 367.241 (alle BJ) 2011-2016 in € Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 435.219 359.919 (ab BJ 2006) 2011-2016 in € Nachfragekennziffer für freistehende Einfamilienhäuser 1.543 1.056 (alle BJ) 2011-2016 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Bauintensität (Baufertigstellungen pro 1.000 EW) von 0,6 0,8 Mehrfamilienhäusern 2013-2015 Ø Bauintensität von Ein- und Zweifamilienhäusern 2013-2015 1,9 1,4

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE

Altersspezifische Bevölkerungsprognose 2014-2030

53,1% 80 + 42,6% 20,0% 65 bis unter 80 17,3% -0,2% 50 bis unter 65 3,6% Hochaltrige, junge Alte, -1,6% 2030 30 bis unter 50 Familien mit Kindern 4,0% -8,3% 25 bis unter 30 -6,7% -8,5% 18 bis unter 25 -1,0% 0,7% 6 bis unter 18 10,2% Starterhaushalte 2,4% unter 6 5,1%

-20,0 -10,0 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 Kreis Kommune

Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 163.943 461.130

Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % 7,7 4,7 KENNZIFFERN AUF QUARTIERSEBENE

1 Augustinusviertel 9 Grefrath 17 Pomona 2 Barbaraviertel 10 Grimlinghausen 18 Rosellen 3 Dreikönigenviertel 11 Hafengebiet/Hammfeld 19 Selikum/Reuschenberg 4 Erfttal 12 Hoisten/Speck/Wehl 20 Stadionviertel 5 Furth-Mitte 13 Holzheim 21 Uedesheim 6 Furth-Nord 14 Innenstadt 22 Vogelsang 7 Furth-Süd 15 Morgensternheide 23 Weckhoven 8 Gnadental 16 Norf 24 Weißenberg 25 Westfeld BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN

Anteil Grund- Anteil Anteil Bevölkerungs- Anteil SGBII- sicherungs- Bevölkerungs- unter 18- über 64- entwicklung Empfänger empfänger Billetermaß stand 2015 Jähriger Jähriger 2010-2015 an allen Pers. an allen über 2015 2015 in % 2015 in % in % 2015 in % 64-Jährigen 2015 in % 1 Augustinusviertel 5.127 20,9 15,2 64,0 10,6 7,2 -0,17 2 Barbaraviertel 2.903 18,5 14,2 5,7 33,2 21,3 -0,30 3 Dreikönigenviertel 7.050 15,1 20,9 1,3 11,9 7,6 -0,61 4 Erfttal 5.313 21,0 15,4 3,6 20,6 23,6 -0,42 5 Furth-Mitte 7.303 16,6 19,3 1,3 23,0 9,6 -0,58 6 Furth-Nord 4.896 19,8 17,3 2,2 14,2 15,4 -0,43 7 Furth-Süd 9.785 20,7 16,7 4,4 19,4 19,3 -0,31 8 Gnadental 5.237 17,8 25,3 2,7 2,8 5,3 -0,84 9 Grefrath 3.615 17,4 24,1 -2,3 2,9 1,0 -0,83 10 Grimlinghausen 8.394 16,8 15,5 1,4 6,7 8,8 -0,48 11 Hafengebiet/Hammfeld 1.960 15,7 15,3 8,1 16,8 25,0 -0,51 12 Hoisten/Speck/Wehl 4.413 15,8 22,6 -0,6 1,9 0,4 -0,92 13 Holzheim 7.725 16,2 22,1 0,9 7,2 9,0 -0,74 14 Innenstadt 11.741 12,4 22,2 3,5 11,5 19,4 -0,65 15 Morgensternheide 518 14,7 19,9 13,4 2,9 0,0 -0,68 16 Norf 10.404 17,3 21,1 -0,9 7,3 3,2 -0,69 17 Pomona 3.641 17,9 20,2 2,8 11,7 93,2 -0,54 18 Rosellen 14.113 21,4 16,1 9,5 2,8 11,3 -0,39 19 Selikum/Reuschenberg 9.052 16,9 25,6 6,0 4,4 5,6 -0,86 20 Stadionviertel 10.019 15,9 21,4 5,3 5,2 4,9 -0,68 21 Uedesheim 4.390 18,8 18,7 -0,8 4,3 3,2 -0,62 22 Vogelsang 6.570 16,1 23,3 0,3 5,8 5,0 -0,80 23 Weckhoven 8.652 20,1 22,1 -2,5 15,8 13,0 -0,60 24 Weißenberg 6.668 19,1 22,2 0,6 13,7 15,6 -0,58 25 Westfeld 183 8,7 14,2 6,4 0,0 7,2 -0,54 WOHNUNGSMARKTSITUATION

Nachfrage- Nachfrage- Ø Preis der Ø Kaufpreis von Ø Preis der Miet- kennziffer für Ø Kaufpreis von kennziffer für Mietwohnungen freistehenden wohnungen Mietwohnungen freistehenden EFH freistehende EFH (ab BJ 2006) EFH (ab BJ (alle BJ) 2011- (alle BJ) 2011-2016 (alle BJ) 2011- 2011-2016 (alle 2011-2016 in 2006) 2011- 2016 in €/m² in Hits/Monat (pro 2016 in € BJ) in Hits/Monat €/m² 2016 in € Objekt) (pro Objekt) 1 Augustinusv. 7,96 8,99 1.435 - - - 2 Barbaraviertel 6,43 - 1.653 - - - 3 Dreikönigen- 7,44 8,62 1.494 - - - viertel 4 Erfttal 5,80 - 1.216 - - - 5 Furth-Mitte 7,19 - 1.447 458.984 - 2.001 6 Furth-Nord 6,91 - 1.409 353.472 - 1.156 7 Furth-Süd 7,03 7,60 1.549 - - -

8 Gnadental 7,31 - 1.275 437.332 - 1.395 9 Grefrath 6,90 - 977 309.015 - 1.875 10 Grimlinghausen 7,42 - 1.566 442.482 - 1.906 11 Hafen/ 7,55 - 1.114 - - - Hammfeld 12 Hoisten/ 7,08 - 1.074 368.237 426.235 1.532 Speck/Wehl 13 Holzheim 7,11 - 1.195 375.563 478.215 1.373 14 Innenstadt 7,43 9,51 1.430 365.464 - 1.890 15 Morgen- 8,92 9,61 1.050 - - - sternheide 16 Norf 6,98 - 1.262 351.533 - 1.659 17 Pomona 7,11 - 1.377 456.813 - 2.012 18 Rosellen 7,10 8,59 1.283 409.576 462.041 1.420 19 Selikum/ 7,34 10,05 1.388 389.182 352.219 1.852 Reuschenb. 20 Stadionviertel 7,60 10,36 1.282 491.442 - 1.463 21 Uedesheim 7,44 8,59 979 470.180 472.553 971 22 Vogelsang 7,05 - 1.299 501.663 - 1.137 23 Weckhoven 6,26 - 1.067 349.327 - 1.574 24 Weißenberg 6,74 7,48 1.440 360.400 - 1.959 25 Westfeld 7,64 7,58 1.429 - - -

WOHNUNGSBEDARFE AUF QUARTIERSEBENE

Bedarfe MW Bedarfe MW Darunter: Gesamtbedarf Bedarfe ETW Bedarfe EFH frei finanz. öffentl. gef. aktueller Zusatz- 2017-2030 2017-2030 2017-2030 2017-2030 2017-2030 bedarf Flüchtlinge Quantitäten 9.610 616 3.305 3.718 1.971 395 anteilig 6 % 34 % 39 % 21 %

Qualitäten

• Geschosswohnungsbau qualifizieren und neu bauen: verstärkter Bedarf nach kleinen Wohnungen (2 Zim- mer) und „bezahlbaren“, familiengerechten Wohnungen; Mobilisierung von Nachverdichtungspotenzialen (Baulücken) weiterhin als zentrale Aufgabe für die beliebten Innenstadtlagen • Bauland und Eigenheimangebote für Familien: Doppelhaushälften und Reihenhäuser mit überschaubaren Wohn-/und Grundstücksflächen für „bezahlbare“ Eigenheimangebote forcieren • Quantitative und qualitative Bedarfe bei altersgerechtem Wohnraum bedienen: Barrierearmut bei älteren Zielgruppen gewünscht; insb. in innenstadtnahen Lagen mit fußläufigen Erreichbarkeiten; Errichtung neuer Wohnformen für Senioren; räumliche Schwerpunkte: Gnadental, Grefrath, Selikum/Reuschenberg, Hoisten/ Speck/Wehl, Vogelsang

KOMMUNALSTECKBRIEF__ ROMMERSKIRCHEN

Rommerskirchen ist die kleinste und südlich gelegenste Gemeinde des Rhein-Kreis Neuss. Über zwei Bundesstraßen und mit der Bahn ist Rommerskirchen gut an die umliegenden Metropolregionen angebunden. Besonders Familien profitieren am Wohnstandort durch die ruhige Lage und einer guten Infrastruktur. Angebote für betreutes Wohnen und moderne Pflegeeinrichtungen machen Rommerskirchen aber auch im Alter zu einer lebenswerten Heimat.

BEVÖLKERUNGSKENNZAHLEN Kommune Kreis

Bevölkerungsstand 2015 13.560 461.448

Anteil unter 18-Jähriger 2015 in % 17,2 16,9

Anteil über 64-Jähriger 2015 in % 19,3 21,2

Bevölkerungsentwicklung 2010-2015 in % 5,3 3,2

Anteil Bedarfsgemeinschaften (SGB II) an allen Haushalten 4,0 7,5 2015/2016 in % Billetermaß 2015 -0,6 -0,7

WANDERUNGSVERFLECHTUNGEN 2010-2015

Ø Einwohnerbezogener Wanderungssaldo 2010- 8,4 7,0 2015

stärkste Grevenbroich, Wanderungsverluste Mönchengladbach, Aachen

stärkste Köln, Dormagen, Wanderungsgewinne Pulheim

Altersspezifischer Wanderungssaldo 2010-2015

8080 ++ 9696

6565 bisbis unterunter 8080 1212

5050 bisbis unterunter 6565 33

3030 bisbis unterunter 5050 471471

2525 bisbis unterunter 3030 116116

1818 bisbis unterunter 2525 -90-90

66 bisbis unterunter 1818 7272

unterunter 66 127127

-200-200 -100 -100 0 0 100 100 200 200 300 300 400 400 500 500 WOHNUNGSMARKTSITUATION Kommune Kreis Eigentümerquote 2011 in % 67,8 50,7

Leerstandsquote 2011 in % 2,3 2,5

Ø Wohnfläche je Einwohner 2011 in m² 46,5 43,6

Anteil der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern 2015 in % 21,9 48,4

Anteil der preisgebundenen Mietwohnungen an allen 3,5 11,3 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 2015 in % Ø Preis der Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 in €/m² 6,48 7,23

Ø Preis der Mietwohnungen (ab BJ 2006) 2011-2016 in €/m² 7,70 8,90

Nachfragekennziffer für Mietwohnungen (alle BJ) 2011-2016 813 1.151 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 248.639 367.241 (alle BJ) 2011-2016 in € Ø Kaufpreis von freistehenden Einfamilienhäusern 256.826 359.919 (ab BJ 2006) 2011-2016 in € Nachfragekennziffer für freistehende Einfamilienhäuser 682 1.056 (alle BJ) 2011-2016 in Hits/Monat (pro Objekt) Ø Bauintensität (Baufertigstellungen pro 1.000 EW) von 0,6 0,8 Mehrfamilienhäusern 2013-2015 Ø Bauintensität von Ein- und Zweifamilienhäusern 2013-2015 3,2 1,4

BEVÖLKERUNGSPROGNOSE

Altersspezifische Bevölkerungsprognose 2014-2030

53,1% 80 + 32,3% 20,0% 65 bis unter 80 39,7% -0,2% 50 bis unter 65 4,5% Hochaltrige, junge Alte -1,6% 2030 30 bis unter 50 2,4% -8,3% 25 bis unter 30 5,8% -8,5% 18 bis unter 25 -3,8% 0,7% 6 bis unter 18 Starterhaushalte -0,3% 2,4% unter 6 6,1%

-20,0 -10,0 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 Kreis Kommune

Kommune Kreis Prognostizierter Bevölkerungsstand 2030 13.715 461.130

Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2014-2030 in % 9,3 4,7 KENNZIFFERN AUF QUARTIERSEBENE

1 Hoeningen/Oekhoven 3 Rommerskirchen 2 Frixheim-Anstel-Nettesheim-Butzheim

WOHNUNGSBEDARFE AUF QUARTIERSEBENE

Empfehlung zur prioritären Entwicklung auf Grundlage des kleinräumi- gen Nachfragepotenzials und verfügbarer Flächenpotenziale Empfehlung zur Schwerpunktsetzung auf das Einfamilienhaussegment Empfehlung zur Schwerpunktsetzung auf das Mehrfamilienhaussegment WOHNUNGSMARKTSITUATION Nachfrage- Nachfrage- Wohnbau- Ø Preis der Ø Preis der kennziffer für Ø Kaufpreis kennziffer für Ø Kaufpreis von flächen- Miet- Miet- Mietwohnun- von frei- freistehende freistehenden reserven in wohnungen wohnungen (ab gen (alle BJ) stehenden EFH EFH 2011-2016 EFH (alle BJ) B-Plänen und (alle BJ) 2011- BJ 2006) 2011- 2011-2016 in (ab BJ 2006) (alle BJ) in Hits/ 2011-2016 in € FNP in Wohn- 2016 in €/m² 2016 in €/m² Hits/Monat (pro 2011-2016 in € Monat (pro einheiten Objekt) Objekt) 1 Hoeningen/ 6,24 - 882 252.132 - 1.036 68 Oekhoven 2 Frixheim-Ans- tel-Netteshe- 6,20 - 931 266.072 325.110 821 16 im-Butzheim 3 Rommers- kirchen 6,76 7,87 714 244.237 252.483 583 122

ZIELE DER KÜNFTIGEN WOHNBAULANDENTWICKLUNG + EMPFEHLUNGEN

Qualitäten

• Rommerskirchen als familienfreundlichen Wohnstandort erhalten und weiter ausbauen: freistehende Ein- familienhäuser und Doppelhaushälften besonders gefragt • Wohnumfeld und Infrastruktur für das Leben im Alter anpassen: insb. die disperse Siedlungsstruktur erfordert langfristige Strategien zur Versorgung • Mehrfamilienhäuser stärker in den Blick nehmen: Mehrfamilienhäuser in kleinen Einheiten (ca. 6 WE) in Einfamilienhausgebiete einstreuen