Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss

Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss Stand: 26. September 2017 Auftraggeber: Rhein-Kreis Neuss Ihr Ansprechpartner: Benjamin Josephs Zentrale Steuerungsunterstützung Wirtschaftsförderung Oberstraße 91 41460 Neuss E-Mail: [email protected] Tel.: 02131/9287502 Vorgelegt von: InWIS Forschung & Beratung GmbH Springorumallee 5 44795 Bochum Tel.: 0234 - 890 34-0 Fax: 0234 - 890 34-49 E-Mail: [email protected] Internet: www.inwis.de Ihre Ansprechpartnerinnen: Carolin Krüger-Willim, M.Sc. und Malin Leidecker, M.Sc. InWIS Forschung & Beratung GmbH E-Mail: [email protected]; [email protected] Tel.: 0234 - 890 34-31 Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wurde in der Regel die männliche Schreibweise verwendet. Wir weisen an dieser Stelle ausdrücklich darauf hin, dass sämtliche Personenbezeichnungen gleichwohl für beiderlei Geschlecht gelten. 2 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss Inhalt 1. Einleitung und Zielsetzung ........................................................................ 9 2. Analyse des Wohnungsmarktes ................................................................ 12 2.1. Vorbemerkung: Datengrundlagen, fachliche Grundlagen und Aufbereitung ................................................................................... 12 2.2. Soziodemografische Rahmenbedingungen ....................................... 13 2.3. Sozioökonomische Rahmenbedingungen ........................................ 20 2.4. Der Blick in die Zukunft: Ergebnisse der Bevölkerungsprognose .......23 2.5. Bestandsaufnahme – Analyse des Wohnungsangebotes und - bestands ......................................................................................... 27 2.6. Der Markt für Mietwohnungen ........................................................ 35 2.7. Der Markt für Eigenheime ............................................................... 46 2.8. Der Markt für Eigentumswohnungen ............................................... 59 2.9. Soziale Wohnraumversorgung ........................................................ 65 3. Vorausschätzung des Wohnungsbedarfs .................................................. 81 3.1. Datenquellen der Wohnungsbedarfsprognose ..................................81 3.2. Entwicklung der Haushalte mit Wohnungsbedarf ............................ 84 3.3. Entwicklung des quantitativen Wohnungsbedarfs ........................... 84 3.4. Zusatzbedarf durch Flüchtlingszuwanderung .................................. 86 3.5. Szenariorechnung: Künftige Bedarfe durch weiteren Flüchtlingszuzug ............................................................................ 87 3.6. Zusammenführung Wohnungsbedarfe nach Teilsegmenten ............. 89 4. Projektionen zum Handlungsbedarf Wohnen im Alter ............................... 91 5. Analyse und Bewertung des Wohnbauflächenangebots ............................ 99 5.1. Wohnbauflächenpotenziale im Rhein-Kreis Neuss............................ 99 5.2. Wohnbauflächenbetrachtung und Entwicklungsperspektiven in den Kommunen ............................................................................ 102 5.2.1 Jüchen ................................................................................. 102 5.2.2 Grevenbroich ....................................................................... 103 5.2.3 Meerbusch ........................................................................... 104 5.2.4 Rommerskirchen .................................................................. 106 5.2.5 Kaarst ................................................................................. 107 5.2.6 Dormagen ............................................................................ 108 5.2.7 Korschenbroich .................................................................... 109 5.2.8 Neuss ................................................................................... 110 5.3. Gegenüberstellung der Wohnungsbedarfe und Wohnbauflächenreserven .............................................................. 111 6. Konzept ................................................................................................. 114 6.1. Ziele für die künftige Wohnbaulandentwicklung ............................. 115 6.2. Strategien und Maßnahmen im sozialen Wohnungsbau .................. 123 7. Literatur ................................................................................................ 132 8. Anhang ................................................................................................. 136 3 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss Abbildungen Abbildung 1: Entwicklung der Einwohner in den Kommunen 2009-2015 .. 13 Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung 2010-2015 auf kleinräumiger Quartiersebene .................................................................. 14 Abbildung 3: Einwohnerbezogener Wanderungssaldo pro 1.000 EW in den Kommunen 2010-2013 ....................................................... 15 Abbildung 4: Einwohnerbezogener Wanderungssaldo pro 1.000 EW in den Kommunen 2014-2015 ........................................................ 16 Abbildung 5: Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner (Durchschnitt der Jahre 2010-2015) ........................................................................ 17 Abbildung 6: Billetermaß 2015 ................................................................ 19 Abbildung 7: Kaufkraftindex pro Haushalt in den Kommunen 2015........... 21 Abbildung 8: Entwicklung der Beschäftigten am Arbeitsort im Rhein-Kreis Neuss 2010-2015 ............................................................... 22 Abbildung 9: Entwicklung der Bevölkerung 2014-2030 ............................24 Abbildung 10: Entwicklung der unter 18-Jährigen in den Kommunen 2014- 2030 .................................................................................. 25 Abbildung 11: Entwicklung der 30- bis unter 50-Jährigen in den Kommunen 2014-2030 ........................................................................ 26 Abbildung 12: Entwicklung der Senioren ab 75 Jahren in den Kommunen 2014-2030 ......................................................................... 27 Abbildung 13: Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner in m² in den Kommunen 2011 ................................................................ 29 Abbildung 14: Eigentümerquote in Prozent in den Kommunen 2011 .......... 30 Abbildung 15: Leerstandsquote in Prozent in den Kommunen 2011 ............ 31 Abbildung 16: Baufertigstellungen von Wohnungen im Rhein-Kreis Neuss 2005-2016* ....................................................................... 32 Abbildung 17: Durchschnittliche Bauintensität in den Kommunen 2013-2015 .......................................................................................... 33 Abbildung 18: Durchschnittliche Bauintensität im Segment der Mehrfamilienhäuser in den Kommunen 2013-2015 ............. 34 Abbildung 19: Durchschnittliche Bauintensität im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser in den Kommunen 2013-2015 ............... 35 Abbildung 20: Preise von Mietwohnungen in den Kommunen 2011-2016 ... 37 Abbildung 21: Kleinräumige Differenzierung der Angebotspreise von Mietwohnungen ................................................................. 38 Abbildung 22: Nachfrage nach Mietwohnungen in den Kommunen 2011-2016 ......................................................................................... 39 Abbildung 23: Interesse an Mietwohnungen (Bestand) auf kleinräumiger Quartiersebene .................................................................. 41 Abbildung 24: Angebot-Nachfrage-Verschneidung, Mietwohnungen aller Baujahre ............................................................................42 Abbildung 25: Wohnungsannoncenauswertung Mietwohnungen: Gegenüberstellung Wohnflächen und Angebotspreise ........ 43 Abbildung 26: Entwicklung des Preises für baureifes Land für Ein- und Zweifamilienhäuser 2006-2015 in % ................................. 47 Abbildung 27: Entwicklung der Kauffälle im Rhein-Kreis Neuss (ohne Stadt Neuss) und in der Stadt Neuss 2011-2015 .......................... 49 4 Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss Abbildung 28: Angebotspreise von Einfamilienhäusern (freistehend, Doppelhaushälften, Reihenhäuser) in den Kommunen 2011- 2016 .................................................................................. 51 Abbildung 29: Angebotspreise freistehende Einfamilienhäuser auf Quartiersebene ...................................................................52 Abbildung 30: Durchschnittliche Wohnfläche freistehende Einfamilienhäuser auf Quartiersebene ............................................................ 53 Abbildung 31: Nachfrage nach Einfamilienhäusern in den Kommunen 2011- 2016 ................................................................................. 54 Abbildung 32: Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern auf Quartiersebene .................................................................. 55 Abbildung 33: Angebotspreise von Eigentumswohnungen in den Kommunen 2011 bis 2016 .................................................................... 59 Abbildung 34: Angebotspreise von Eigentumswohnungen auf kleinräumiger Quartiersebene .................................................................. 61 Abbildung 35: Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Kommunen 2011-2016 ......................................................................... 62 Abbildung 36: Nachfrage nach Eigentumswohnungen auf kleinräumiger Quartiersebene .................................................................

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