Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss Ergebnispräsentation in Grevenbroich
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Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss Ergebnispräsentation in Grevenbroich Grevenbroich, 21. November 2017 AGENDA . Vorbemerkungen zur Wohnungsbedarfsanalyse . Wesentliche Analyseergebnisse mit besonderem Fokus auf die Stadt Grevenbroich . Schlussfolgerungen und Empfehlungen Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss 2 VORBEMERKUNGEN ZUR WOHNUNGSMARKTANALYSE Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss 3 WOHNUNGSBEDARFSANALYSE FÜR DEN RHEIN-KREIS NEUSS Vorgehensweise AUSGANGSSITUATION SITUATIONSANALYSE & ZUKÜNFTGE BEWERTUNG ENTWICKLUNG ZUKÜNFTIGER MEHRFAMILIENHÄUSER / EIN- WOHNUNGSBEDARF /ZWEIFAMILIENHÄUSER QUANTITATIV UND QUALITATIV BEWERTUNG DER RESERVEN GEGENÜBERSTELLUNG QUANTITATIV UND QUALITATIV InWIS-Analysen & WOHNRAUMBEDARF UND Konzepte: WOHNBAUFLÄCHENRESERVEN - Kreisweit - teilräumlich, - teilmarktbezogen, ZIELE DER BAULANDENTWICKLUNG - als Grundlage für ZIELE & STRATEGIEN & KOMMUNALE PROJEKTPLÄNE die Akquisition von MASSNAHMEN STRATEGIEN IM SOZIALEN Fördermitteln WOHNUNGSBAU geeignet. Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss 4 WOHNUNGSBEDARFSANALYSE FÜR DEN RHEIN-KREIS NEUSS Methodik Prognose . Fragestellung der klassischen Wohnungsbedarfsprognose: Wie viele Wohnungen müssten bis zum Tag X neu gebaut werden, um alle Haushalte (ausreichend) mit Wohnraum zu versorgen (eine Wohnung pro Haushalt)? . Der errechnete normative Bedarf soll der Politik bzw. der Planung als Orientierungsrahmen dienen und sollte durch qualitative Informationen ergänzt werden (also z.B.: Welche Wohnungsgrößen, welche Preise…)! Demografischer Wohnungsbedarf: Bevölkerungsprognose: Haushaltsprognose: Wie viele Wohnungen Wie viele Personen gibt Wie verteilen sich diese sind erforderlich, um es an dem Tag X auf Personen auf alle Haushalte mit dem Wohnungsmarkt? Haushalte? Wohnraum zu versorgen? Quelle: Forum KomWoB; Prognosen zum Wohnungsmarkt. Eine Arbeitshilfe für die Wohnungsmarktbeobachtung. Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss 5 WESENTLICHE ANALYSEERGEBNISSE Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss 6 NACHFRAGESEITE DES WOHNUNGSMARKTES Der Rhein-Kreis Neuss wächst Bevölkerungsentwicklung 2009-2015 . Positive Entwicklung der Bevölkerungszahl im gesamten Kreis . Jüchen, Rommerskirchen und Kaarst mit stärksten Zunahmen seit 2009; Grevenbroich: +2,3 % . Einfluss der Wanderungen steigt: Ab 2014 deutlich höhere Wanderungsgewinne im gesamten Kreis u.a. als Folge der gestiegenen EU-Zuwanderung und internationaler Fluchtmigration Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Kommunalstatistiken, eigene Darstellung Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss 7 NACHFRAGESEITE DES WOHNUNGSMARKTES In Grevenbroich bestehen Wanderungsverflechtungen mit dem Umland und den Rheinmetropolen Wanderungsverflechtungen Grevenbroich 2010-2015 . stärkste Wanderungsverluste nach Jüchen, Bedburg, Köln . Stärkste Wanderungsgewinne aus Neuss und Düsseldorf Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss 8 NACHFRAGESEITE DES WOHNUNGSMARKTES Grevenbroich profitiert von der Zuwanderung von Familien Altersspezifischer Wanderungssaldo 2010-2015 . Starterhaushalte, best -ager und 80 + -33 Senioren ziehen fort . Zuwächse bei jungen 65 bis unter 80 -487 und älteren Familien 50 bis unter 65 -183 bzw. der eigentumsbildenden 30 bis unter 50 1657 Zielgruppe 25 bis unter 30 222 18 bis unter 25 -185 6 bis unter 18 564 unter 6 456 -1000 -500 0 500 1000 1500 2000 Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss 9 ANGEBOTSSEITE DES WOHNUNGSMARKTES Bautätigkeit im Rhein-Kreis Neuss zieht an . Neubauschwerpunkt im Baufertigstellungen im Rhein-Kreis Neuss (Whg. in Wohngebäuden) Segment der Ein- und 2005-2016 Zweifamilienhäuser 1.200 . Jüngst zunehmende Dynamik beim Bau von 1.000 952 844 774 Mehrfamilienhäusern 799 733 800 731 703 667 erkennbar 698 688 594 . dies betrifft auch 602 600 490 525 Grevenbroich: 407 394 362 371 . Anteil der 400 343 Anzahl Fertigstellungen Anzahl 255 280 299 fertiggestellten MFH 196 347 an allen 200 Wohnungen in den 0 letzten zehn 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Jahren:15-50 % Fertigstellungen Wohnungen in MFH Fertigstellungen Wohnungen in EFH/ZFH . 2015 und 2016: 40- 50 % Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung *Neubau und Baumaßnahmen Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss 10 €/m² bis 50 m² bis 65 m² Bis 80 m² bis 95 m² bis 110 m² 110+ m² bis <5,60 174 595 1.127 575 320 324 5,60 bis <6,30 326 948 1.478 831 360 421 6,30 bis <7,10 929 1.879 2.409 1.591 763 486 ANGEBOTSSEITE DES WOHNUNGSMARKTS 7,10 bis <8,00 1.350 1.790 1.908 1.434 587 490 Der Markt für Mietwohnungen 8,00 bis <9,00 1.188 876 980 732 439 472 Wohnungsannoncenauswertung Mietwohnungen im Rhein-Kreis Neuss 2011-2016 9,00 und mehr 746 396 427 460 358 678 Legende für die Nachfrage €/m² bis 50 m² bis 65 m² Bis 80 m² bis 95 m² bis 110 m² 110+ m² Sehr hohe Nachfrage bis <5,60 174 595 1.127 575 320 324 (über 1.400) 5,60 bis <6,30 326 948 1.478 831 360 421 Höhere Nachfrage (1.200 -1.400) 6,30 bis <7,10 929 1.879 2.409 1.591 763 486 Mittlere Nachfrage (1.000-1.200) 7,10 bis <8,00 1.350 1.790 1.908 1.434 587 490 Geringere Nachfrage 8,00 bis <9,00 1.188 876 980 732 439 472 (800-1.000) Sehr geringe Nachfrage 9,00 und mehr 746 396 427 460 358 678 (unter 800) Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24 2011-2016, eigene Darstellung Legende für die Nachfrage . Nachfrageschwerpunkte: Sehr hohe Nachfrage (über 1.4. 00)kleine Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment für Single- und Höhere NachfragePaarhaushalte mit geringer bis durchschnittlicher Wohnkaufkraft (1.200 .-1.40Größere0) Wohnungen für Familien mit 4 Zimmern im unteren und mittleren Mittlere NachfragePreissegment (1.000-.1.200Ab) 8,00 Euro/m² nimmt das Interesse ab; ab 9,00 Euro/m² vglw. sehr geringe Geringere NachfrageNachfrage, aber laut Makler finden auch WE für 10,00 Euro/m² noch Nachfrager (800-1.000) . Angebotsschwerpunkt: mittelgroße Wohnungen im mittleren Preissegment Sehr geringe Nachfrage (unter 800) Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss 11 ANGEBOTSSEITE DES WOHNUNGSMARKTES Der Markt für Mietwohnungen Nachfragekennziffer für Mittlerer Mietwohnungen 2011 bis Mietwohnungspreis 2016 (Angebotsmieten, nettokalt) 2011 bis 2016 2016, eigene eigene 2016, - . Beliebtheit der Rheinmetropolen strahlt aus: Höchstes Preisniveau im Umland Düsseldorfs . Grevenbroich mit 6,34 Euro/m² vglw. niedriges Preisniveau und leicht 2011 ImmobilienScout24 Datenbasis: 2017, InWIS unterdurchschnittliche Hits/Monat Darstellung Quelle: Quelle: Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss 12 ANGEBOTSSEITE DES WOHNUNGSMARKTS Der Markt für Eigenheime Nachfragekennziffer für Mittlerer Angebotspreis Eigenheime 2011 bis 2016 Einfamilienhäuser 2011 bis 2016 2016, eigene eigene 2016, - . auch bei Eigenheimen: Preis- und Nachfrageanstieg in Richtung Rheinmetropolen InWIS 2017, Datenbasis: ImmobilienScout24 2011 ImmobilienScout24 Datenbasis: 2017, InWIS . Grevenbroich: rd. 260.000 Euro für ein Einfamilienhaus; unterdurchschnittliche Darstellung Hits Quelle: Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss 13 ANGEBOTSSEITE DES WOHNUNGSMARKTS Soziale Wohnraumversorgung Anteil Bedarfsgemeinschaften an allen Haushalten 2015/2016* . Nachfrage: . Größere Städte wie Neuss und Grevenbroich mit überdurchschnittlichem Anteil an Bedarfsgemeinschaften . Wohnungssuchende je 100 preisgebundene Wohnungen: Grevenbroich mit 19 durchschnittlich aufgestellt (z.B. Rommerskirchen 39, Dormagen 12); Vermittlungsquote in den südlichen Kreiskommunen besser (Grevenbroich 50-75 %) . In Grevenbroich gelten rd. 20 % aller Haushalte als einkommensschwach (RKN: 18,5 %) . Angebot: . Jüchen und Neuss haben höchsten Anteil mit über 15 % preisgebundenen Wohnungen am Gesamtbestand; Grevenbroich 10-12,5 % . Verringerung des preisgebundenen Bestands im Kreis von 11.665 auf 7.930 WE (-32 %) bis 2030 . Stärkster Rückgang an Sozialwohnungen bis 2030 (>30 %) in Neuss, Meerbusch, Jüchen, Korschenbroich, Grevenbroich Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss 14 ANGEBOTSSEITE DES WOHNUNGSMARKTS Wohnen im Alter . Barrierearme Wohnungen werden in den letzten Jahren zunehmend gebaut (Beispiel Bauverein Grevenbroich: rd. 300 barrierearme bis barrierefreie Wohnungen im Bestand) . Umbauaktivitäten finden bei professionellen Wohnungsunternehmen statt, insbesondere bei Mieterwechseln (Vergrößerung Treppenhäuser und Balkone, Mietergärten, barrierearme Ausstattungen im Erdgeschoss) . Konkurrenz unterschiedlicher Zielgruppen in den zentralen Lagen: Transferleistungsempfänger, Senioren, Starterhaushalte . Zusammenarbeit zwischen Wohnungsunternehmen und sozialen Dienstleistern/Sozialträgern (Mediatorenrolle, Umsetzung Wohngruppen) . Marktexperten konstatieren: es gibt weder qualitativ noch quantitativ genügend altengerechten Wohnraum . insb. fehlen kleine (50 bis 65 m²) Wohnungen in zentrumsnaher Lage . Bedarf an unterschiedlichen Ausstattungen und Lagequalitäten: sowohl höherwertiger als auch bezahlbarer Wohnraum gefragt Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss 15 DER BLICK IN DIE ZUKUNFT Klare Wachstumsperspektive für den Rhein-Kreis Neuss Typen der zukünftigen Haushaltsentwicklung 2015-2030 . Regionen NRWs lassen sich in Typen mit unterschiedlichen Entwicklungsperspektiven unterteilen . Gelbe Regionen: neue und alte Modellrechnungen von IT.NRW stimmen überein: Wachstum! (nicht abhängig vom Flüchtlingszuzug) Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: IT.NRW, Darstellung: NRW.BANK Wohnungsbedarfsanalyse Rhein-Kreis Neuss 16 ERGEBNIS DER BEVÖLKERUNGSPROGNOSE DES IT.NRW Positive Bevölkerungsentwicklung bis 2030