Gemeinde Estorf Bebauungsplan Begründung

Gemeinde Estorf - Samtgemeinde Oldendorf-Himmelpforten - Landkreis Stade

Bebauungsplan Nr. 10 „Auf den Führen“

Erläuterungen der Planung Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unter- scheidender Lösungen und der voraussichtlichen Auswirkungen Frühzeitige Beteiligung gemäß (§§ 3 (1) und 4 (1) BauGB)

Stand: 03.12.2020

Gemeinde Estorf Mittelweg 2 Palmaille 96, 22767 Hamburg 21709 Himmelpforten Tel 040-380 375 6-70 Tel. 04144-2099-0, Fax -298 [email protected]

Gemeinde Estorf Bebauungsplan Nr. 10 „Auf den Führen“

Inhaltsverzeichnis

1 1 Vorbemerkungen 3 2 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 3 3 Bestandssituation 4 4 Planerische Rahmenbedingungen 6 4.1. Ziele der Raumordnung und Landesplanung 6 4.2. Flächennutzungsplan (FNP) 7 4.3. Landschaftsrahmenplan (LRP) 7 4.4. Schutzgebiete 8 4.5. Weitere Angaben 8 5 Planungskonzept 9 6 Natur- & Artenschutz 10 7 Voraussichtliche Auswirkungen der Planung 10 8 Aussagen zur Eingriffsregelung 11 9 Planungsalternativen 11

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1 Vorbemerkungen Nach § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB sind die Öffentlichkeit sowie die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt wird, frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterschei- dende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden aufgefordert, sich sowohl zur Planung als auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Um- weltprüfung zu äußern (Scoping). Der Öffentlichkeit ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörte- rung zu geben.

2 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Die Gemeinde möchte im Ortsteil Gräpel auf derzeit zur Garten- und Freizeitnutzung genutzten Flächen zwischen „Dannenkamp“ und dem Wirtschaftsweg „Auf den Führen“ den Bau einer Wohnsiedlung mit Kleinhäusern, sogenannten „Tiny-Houses“ ermöglichen. In den letzten Jahren ist ein deutlicher Trend zur Errichtung von Kleinwohnhäusern zu ver- zeichnen, der nicht zuletzt aus der Knappheit an Grund und Boden sowie den steigenden Mieten insbesondere in Großstädten resultiert. Auf dem Grundstück soll eine Tiny-House-Siedlung mit einem Haupthaus (Gemeinschafts- haus) mit allen erforderlichen Anschlüssen und Einrichtungen (Gemeinschaftsraum, Kiosk, Waschraum) sowie ca. 17 Kleinhäuser mit einer Wohnfläche zwischen 25 m² und 42 m² entstehen. Von Seiten der Vorhabenträger ist sowohl eine längerfristige Vermietung als auch die temporäre Vermietung an Touristen und Monteure sowie die reine Parzellenvermietung an Kleinhaus-Besitzer angedacht. Aufgrund der zunehmenden Nachfrage nach alternativen Bauformen und der vielfältigen Nut- zungsoptionen der Kleinstwohnhäuser beabsichtigt die Gemeinde Estorf hierfür entsprechende Flächen vorzuhalten, um eine zukunftsgerichtete Siedlungsentwicklung planungs- rechtlich vorzubereiten. Das Plangebiet befindet sich im Übergang zum freien Landschaftsraum und hat eine Größe von ca. 0,4 ha. Es liegt am nordöstlichen Ortsrand Gräpels im unbeplanten Außenbereich, im Anschluss an bestehende Siedlungsstrukturen. Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung einer Tiny-House-Siedlung zu schaffen, ist die Aufstellung des Bebauungs- plans Nr. 10 „Auf den Führen“ erforderlich. Im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennut- zungsplans der Samtgemeinde Oldendorf-Himmelpforten wurde das Plangebiet als Wohnbau- fläche ausgewiesen. Für die geplante Nutzung ist ein sonstiges Sondergebiet mit der Zweck- bestimmung „Tiny-House-Siedlung“ geplant. Die geplante Zweckbestimmung wird bei der Art der baulichen Nutzung durch einen wohnbaulichen Charakter geprägt, sodass die Entwicklung des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 3 BauGB gegeben ist.

Mit dem Bebauungsplan Nr. 10 „Auf den Führen“ werden zusammengefasst die folgenden Ziele verfolgt: • Bereitstellung von Bauflächen für Kleinstwohnhäuser die unterschiedlichen Nutzungs- zwecken dienen • Verbesserung der touristischen Infrastruktur im Ortsteil Gräpel • Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. 3

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3 Bestandssituation Das Plangebiet umfasst ca. 4.103 m² und befindet sich am östlichen Rand des Ortsteils Gräpel im Übergang zum freien Landschaftsraum. Es wird begrenzt: • im Norden durch die Bebauung auf dem Flurstück 48/14, • im Osten durch landwirtschaftliche Flächen • im Süden durch den vorhandenen Wirtschaftsweg und • westlich die Bebauung auf den Flurstücken und 45/6, 45/10 und 48/13. Das Plangebiet umfasst das Flurstück 48/9 und 48/14 (teilw.) der Flur 4, Gemarkung Gräpel.

Abb.: Luftbild mit Kennzeichnung des Plangebiets. (ohne Maßstab) © LGLN, Bearbeitung eigene Dar- stellung

Das Plangebiet stellt sich im Bestand als ehemals extensiv bewirtschaftetes Grünland dar, das seit 2002 jedoch fest eingezäunt als Garten- und Freizeitfläche des Grundstückseigentümer genutzt wird. Am südwestlichen Rand ist ein Nebengebäude vorhanden. Entlang des Wirt- schaftswegs an der südlichen Plangebietsgrenze sind großkronige Einzelbäume vorhanden. In der Realnutzungskartierung 2011 des Landkreises Stade ist das Plangebiet als Siedlungs- fläche dargestellt. Erschlossen wird das Plangebiet über den südlichen Wirtschaftsweg, der an den Kreuzungsbereich Dannenkamp/Vorm Dorf anschließt.

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Die Ortschaft Gräpel ist durch die direkte Lage an der Oste ein attraktives Ziel für Touristen. Im Bereich des Hafens sind mit der Prahmfähre und dem Osteradweg zwei touristische High- lights der Region vorhanden. Der Siedlungsbereich Gräpels ist geprägt durch dörfliche Bebau- ungsstrukturen mit noch drei landwirtschaftlichen Höfen und überwiegend Einfamilienhäusern, eingebettet in den Landschaftsraum der Oste-Niederung.

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4 Planerische Rahmenbedingungen 4.1. Ziele der Raumordnung und Landesplanung Für die Planung maßgeblich sind die Festlegungen im Landes-Raumordnungsprogramm (LROP) des Landes Niedersachsen, neu bekanntgemacht im Jahr 2017, sowie im Regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) 2013 des Landkreises Stade. Die grundsätzliche Abstimmung mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung erfolgte bereits im Rahmen Neuaufstellung des Flächennutzungsplans der Samtgemeinde Oldendorf- Himmelpforten, in dessen Zuge das Plangebiet als Wohnbaufläche ausgewiesen wurde. Das Plangebiet liegt innerhalb des zentralen Siedlungsgebiets Gräpels. Die Siedlungsentwicklung hat sich gem. Kap 2.1/ 01 (RROP 2013) unter Beachtung des Sys- tems der sog. Zentralen Orte und der Haltepunkte des schienengebundenen öffentlichen Per- sonennahverkehrs zu konzentrieren. Die weitere Siedlungsentwicklung der Samtgemeinde ist danach im Wesentlichen auf die Grundzentren Himmelpforten und Oldendorf zu konzentrieren. Die Oste-Niederung zwischen Gräpel und Großwörden ist gemäß Kapitel 3.2.3 01 des RROP als Erholungsgebiet von regionaler Bedeutung zu sichern und weiterzuentwickeln. Erholungs- gebiete von regionaler und überregionaler Bedeutung sind durch weitere erholungsrelevante und touristische Infrastruktur zu entwickeln. Der Oste-Radweg ist im RROP als Radweg mit überregionaler Bedeutung dargestellt. Da es sich bei der geplanten Nutzung nicht um ein klassisches Neubaugebiet handelt, sondern eine Nutzungsmischung zwischen Dauer- und Ferienwohnen erzielt werden soll, sind keine Widersprüche mit den Zielen und Grundsätzen des LROP und RROP erkennbar.

Abb.: Auszug aus dem RROP 2013 des Landkreises Stade, mit Kennzeichnung des Plangebietes (ohne Maßstab)

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4.2. Flächennutzungsplan (FNP) Bebauungspläne sind gemäß § 8 Abs. 2 BauGB regelmäßig aus dem Flächennutzungsplan (FNP) zu entwickeln. Im wirksamen Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Oldendorf-Himmelpforten (Neuauf- stellung 2020) wird die Fläche des Plangebietes als Wohnbaufläche dargestellt. Nördlich und westlich werden Wohnbauflächen, südlich und östlich landwirtschaftliche Flächen dargestellt. Die geplante Darstellung eines sonstigen Sondergebietes kann auch aus einer Wohnbauflä- che entwickelt werden, da auf Grund der geplanten Art der Nutzung des Sondergebietes mit als Dauer- und Ferienwohngebiet dem Nutzungszweck entsprochen wird. Insofern wird dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB gefolgt.

Abb.: Ausschnitt aus dem wirksamen Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Oldendorf-Himmelpfor- ten (ohne Maßstab)

4.3. Landschaftsrahmenplan (LRP) Der Landschaftsrahmenplan 2014 (LRP) des Landkreises Stade stellt für das Plangebiet keine Biotoptypen mit Bedeutung dar. Die südlich angrenzende Baumreihe ist als lineares Gehölz- biotop mit hoher/mittlerer Bedeutung dargestellt. Ansonsten grenzen auch keine Biotope mit Bedeutung an das Plangebiet an. Gebiete mit besonderer Bedeutung für den Biotop- und Ar- tenschutz und den Erhalt der biologischen Vielfalt befinden nördlich und südlich der Ortschaft Gräpel, in ausreichender Entfernung zum Plangebiet.

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4.4. Schutzgebiete Im Plangebiet sind gemäß Umweltkarten Niedersachsen keine geschützten Objekte oder Schutzgebiete im Sinne des Naturschutzrechts vorhanden. Das nächstgelegene Naturschutzgebiet (NSG) sind die Osteschleifen in ca. 500 m westlicher und ca. 1 km südwestlicher Richtung des Plangebietes, die ebenso als FFH-Gebiet 2320-332 „Osteschleifen zwischen Kranenburg und Nieder-Ochtenhausen“ festgelegt sind und wichtige Brutvogelbereiche darstellen.

4.5. Weitere Angaben

Altlasten/Kampfmittel Angaben oder Hinweise über Altlasten, Altstandorte und Altablagerungen sind im Plangebiet nicht bekannt.

Kultur- und Sachgüter Im Plangebiet selbst sind keine geschützten Baudenkmale nach § 3 Niedersächsisches Denk- malschutzgesetz (NDSchG) vorhanden. Auch in der Umgebung befinden sich keine denkmal- geschützten Gebäude. Hinweise auf Bodendenkmale oder archäologische Fundstellen liegen nicht vor.

Immissionsschutz Aufgrund der geringen Plangebietsgröße und der geplanten Nutzung, wird zum jetzigen Zeit- punkt davon ausgegangen, dass es zu keiner erheblichen Immissionsbelastung der umliegen- den schutzwürdigen Nutzungen kommen wird. Entwässerung Das anfallende Oberflächenwasser soll grundsätzlich auf dem Grundstück versickert werden. Die Oberflächenversiegelung soll durch eine leicht geringere festgesetzte GRZ geringgehalten werden. Ein Entwässerungskonzept wird im Rahmen des nachfolgenden Baugenehmigungsverfahrens vorgelegt.

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5 Planungskonzept Geplant ist die Errichtung von ca. 17 Kleinwohnhäusern (Tiny-Houses) in eingeschossiger Bauweise mit einer Wohnfläche zwischen 25 m² und 42 m². Die Tiny-Houses sollen sowohl der dauerhaften Vermietung als auch dem Ferienwohnen und für Kurzzeitmiete (Monteurs- wohnen) zugeführt werden. Jede Parzelle hat je nach Haustyp eine Größe zwischen 150 m² und 190 m² und enthält einen PKW-Stellplatz. Die einzelnen Parzellen sollen nicht durch Zäune getrennt, sondern durch Obstbaumpflanzungen und Gehölzhecken markiert werden. In den Randbereichen sind Wildblumen-Blühstreifen abwechselnd mit Gehölzhecken geplant. Zum offenen Landschaftsraum im Osten wird eine freiwachsende Hecke mit einer Breite von 3 m aus heimischen Gehölzen das Plangebiet eingrünen. Darüber hinaus entstehen eine Ge- meinschaftsfläche für Freizeitaktivitäten und ein Haupthaus, in dem Gemeinschaftsräume, ein Café/Kiosk, Haustechnik, Waschraum sowie Betriebsleiterwohnen untergebracht werden sollen. Der Bau der Häuser, die Grundstücksflächenbewirtschaftung und der Betrieb der sollen möglichst ökologisch und naturnah erfolgen.

Der sich nach aktuellem Planungsstand ergebende Festsetzungsbedarf beläuft sich voraussichtlich auf folgende Bereiche: • Art der baulichen Nutzung Die Art der Baulichen Nutzung wird entsprechend der geplanten Nutzung flächende- ckend als sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Tiny-Houses“ festgesetzt. Innerhalb des sonstigen Sondergebietes sollen Kleinstwohnhäusern bis zu einer Grundfläche von 52 m², die dem dauerhaften oder dem Ferienwohnen dienen, zulässig sein. Darüber hinaus sind Gebäude und Anlagen die der Versorgung des Gebietes dienen (Stellplätze, Garagen, Gebäude für Gemeinschaftsräume) sowie Grün- und Freizeitflächen zulässig.

• Maß der baulichen Nutzung Es ist geplant eine Grundflächenzahl von maximal 0,25 festzusetzen, um die geplante Bebauung mitsamt Erschließungswegen, teilversiegelten Stellplätzen, Gemeinschafts- haus und sonstigen notwendigen Nebenanlagen herstellen zu können. Um die Höhe der Baukörper in der Lage am Ortsrand zu regulieren, ist eine Gebäudehöhe von maximal 5,0 m bei einer maximalen Eingeschossigkeit vorgesehen, im Bereich des geplanten Gemeinschaftshauses sind zwei Vollgeschosse und eine maximale Gebäude- höhe von 8,0 m geplant.

• Überbaubare Grundstücksfläche Die Festsetzung von Baugrenzen erfolgt großzügig im gesamten Sondergebiet, um bei der späteren Parzellierung und Stellung der Gebäude Spielraum zu haben. Zu den angrenzenden Grundstücken sowie den südlich angrenzenden Bestandsgehölzen hal- ten die Baugrenzen mindestens 3 m Abstand. Zur Anpflanzfläche entlang der östlichen Plangebietsgrenze wird 1 m Abstand gehalten.

• Grünordnung Grün- und Freizeitflächen sind grundsätzlich innerhalb des sonstigen Sondergebietes zulässig und im Rahmen der Vorhabenplanung auch vorgesehen. Geplant ist die Pflan- zung von heimischen Laub- und Obstbäumen, die mit entsprechenden Pflanzlisten festgesetzt werden sollen. Als Eingrünungsmaßnahme ist eine 3 m breite, freiwachsende Hecke am östlichen Plangebietsrand vorgesehen, die aus heimischen Strauch- arten zusammensetzen wird.

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6 Natur- & Artenschutz Im Rahmen der Bauleitplanung sind Aussagen zur Betroffenheit europäisch geschützter Arten bei Realisierung der Planung erforderlich. Die Vorschriften des besonderen Artenschutzes ge- mäß § 44 BNatSchG sind zu berücksichtigen. Vorkommen europäisch besonders oder streng geschützter Arten werden im Folgenden be- züglich der Zugriffsverbote des § 44 BNatSchG analysiert. Demnach sind 1. die Verletzung oder Tötung wild lebender Tiere der besonders geschützten Arten, 2. die erhebliche Störung wild lebender Tiere der streng geschützten Arten und der europäi- schen Vogelarten, 3. das Beschädigen und Zerstören von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten von Tieren der besonders geschützten Arten sowie 4. die Entnahme, Beschädigung und Zerstörung von Pflanzen der besonders geschützten Ar- ten verboten (Zugriffsverbote, § 44 (1) BNatSchG). Für nach Naturschutzgesetz zulässige Eingriffe in Natur und Landschaft sowie für über Bau- leitplanung zulässige Vorhaben ist die Betroffenheit für Arten, die in der Liste des Anhangs IV der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie geführt sind, sowie von europäischen Vogelarten zu prüfen. Das Verbot der Verletzung und des Tötens (Nr. 1) gilt für die Individuen dieser Arten. Das Verbot der Beschädigung und Zerstörung von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten (Nr. 3) gilt, wenn deren ökologische Funktion im räumlichen Zusammenhang nicht weiterhin erfüllt wird. Störungen sind verboten (Nr. 2), wenn sie erheblich sind und es zu einer Verschlechte- rung des Erhaltungszustandes der betreffenden Populationen kommen kann (§ 44 Abs. 5 BNatSchG). Soweit erforderlich, können auch vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt werden. Als Grundlage u.a. zur Anwendung der naturschutzfachlichen Eingriffsregelung gemäß § 15 BNatSchG und zur Prüfung artenschutzrechtlicher Belange gem. der §§ 44 und 45 BNatSchG, werden eine Biotopkartierung sowie eine artenschutzrechtliche Potenzialab- schätzung durch das Büro Klaus Ebler, Landschaftsarchitekt, Estorf, ausgearbeitet und im nächsten Verfahrensschritt ergänzt.

7 Voraussichtliche Auswirkungen der Planung Auf Grund der bestehenden Nutzung des Plangebietes als Gartenland und Freizeitfläche, sind durch die Planung Auswirkungen durch die Etablierung neuer, intensiver Nutzungen zu erwarten. Zu dem Bebauungsplan ist gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen. Im Umweltbericht sind die Belange des Umweltschutzes und die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen zu beschreiben und zu bewerten. Die Auswirkungen der Planung auf die Belange von Natur und Landschaft insbesondere hinsichtlich der Bilanzierung von Eingrif- fen und daraus resultierender Ausgleichserfordernisse sind vertieft zu betrachten. Durch die geplante Errichtung der Tiny-House-Siedlung sind durch die dafür notwendige Bo- denversiegelung Eingriffe in die Schutzgüter Pflanzen & Biotope und Boden zu erwarten. Auf Grund der Größe und Kubatur der geplanten Bebauung wird das Landschaftsbild durch die

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Erweiterung des Siedlungskörpers voraussichtlich nicht erheblich beeinträchtigt. Die Erheb- lichkeit der Eingriffe wird im nächsten Verfahrensschritt geprüft. Die naturschutzfachlich wertvollen Bereiche des Plangebietes werden durch das konkrete Vor- haben teilweise berührt, hier werden im nächsten Verfahrensschritt gutachterliche Aussagen zur Betroffenheit und Erheblichkeit der Auswirkungen sowie entsprechende Vermeidungs- und Ausgleichmaßnahmen festgesetzt. Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser sind durch das Vorhaben nicht zu erwarten. Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch und menschliche Gesundheit, insbesondere hinsichtlich Lärm, sind nicht zu erwarten. Auswirkungen auf das Schutzgut Klima & Luft sind durch das Vorhaben nicht zu erwarten. Die Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild sollen durch das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung und die Eingrünung des Plangebietes zum freien Landschaftsraum sowie die Aufnahme örtlicher Bauvorschriften vermieden werden. Auswirkungen auf archäologische Kulturdenkmale und archäologische Interessensgebiete sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht bekannt.

8 Aussagen zur Eingriffsregelung Durch die Aufstellung des Bebauungsplans werden voraussichtlich Eingriffe in die Schutzgüter Pflanzen & Biotope und Boden durch zusätzliche Versiegelung und den Verlust von Lebens- räumen, vorbereitet. Die genaue Abarbeitung der Eingriffsregelung erfolgt im nächsten Ver- fahrensschritt.

9 Planungsalternativen Das Vorhaben der Errichtung einer Tiny-House-Siedlung ist grundsätzlich nicht standortge- bunden und könnte auch auf anderen landwirtschaftlich genutzten Flächen, die an den Sied- lungsbestand angrenzen, umgesetzt werden. Auf Grund der Eigentumsverhältnisse und Ver- fügbarkeit von Flächen, kommt in der Ortschaft Gräpel derzeit nur die Fläche des Plangebietes für eine derartige Entwicklung in Betracht.