Tribunale Di Benevento
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TRIBUNALE DI BENEVENTO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Ill.mo Giudice dell’Esecuzione dott.ssa Maria Letizia D’Orsi PROCEDURA ESECUTIVA n° 165/2010 r.g.e. Creditore procedente: Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. Debitore: XXXXXX XXXXXX RELAZIONE CONSULENZA d’UFFICIO l’esperto arch. Rosanna Lorusso 1 Sezione Esecuzioni Immobiliari Relazione esperto arch. Rosanna Lorusso - Procedimento n° 165/10 N.R.G. INDICE Incarico pag. 5 Svolgimento delle operazioni di consulenza pag. 5 RISPOSTE AL QUESITO “a” Individuazione dei beni oggetto del pignoramento pag. 8 Confini dei beni oggetto pag. 9 Formazione di uno o più lotti per la vendita pag. 9 RISPOSTE AL QUESITO “b” Individuazione dei beni componenti il lotto pag. 10 Tipologia ed ubicazione di ciascun immobile pag. 10 Accessi e confini di ciascun immobile pag. 11 Dati catastali pag. 11 Pertinenze ed accessori pag. 12 Contesto dei beni componenti il lotto, caratteristiche della zona dei servizi ad essa offerti e delle zone confinanti pag. 12 Tipologia ed altezza interna utili pag. 13 Composizione interna, esposizione, caratteristiche strutturali, caratteristiche interne ed attuale stato di manutenzione pag. 14 - 17 Superficie dei beni (netta e commerciale) pag. 17 Rispondenza degli impianti alla vigente normativa pag. 19 RISPOSTE AL QUESITO “c” Regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico: pag. 20 2 Sezione Esecuzioni Immobiliari Relazione esperto arch. Rosanna Lorusso - Procedimento n° 165/10 N.R.G. Epoca di realizzazione dell’immobile pag. 20 Estremi del provvedimento autorizzatorio e rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo pag. 21 Opere abusive, eventuale sanabilità ed oneri pag. 22 RISPOSTE AL QUESITO “d” Identificazione catastale dell’immobile pag. 24 Accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali pag. 24 Variazioni catastali necessarie pag. 25 Scheda catastale pag. 25 RISPOSTE AL QUESITO “e” Stato di possesso degli immobili pag. 25 RISPOSTE AL QUESITO “f” Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene pag. 25 RISPOSTE AL QUESITO “g” Informazioni per l’acquirente pag. 26 Precedenti proprietari nel ventennio pag. 27 RISPOSTE AL QUESITO “h” Criteri di stima utilizzati pag. 28 Fonti delle informazioni utilizzate per la stima pag. 29 Calcolo delle superfici di ciascun immobile pag. 30 Valore unitario del bene pag. 30 Adeguamenti e correzioni della stima pag. 31 Valore totale pag. 31 3 Sezione Esecuzioni Immobiliari Relazione esperto arch. Rosanna Lorusso - Procedimento n° 165/10 N.R.G. Valore finale del bene pag. ---- RISPOSTE AL QUESITO “i Valutazione della quota indivisa pag. 33 Divisibilità del bene pag. 33 CONCLUSIONI pag. 33 ALLEGATI 1a) Fotografie pag. 34 2°) Estratto di mappa Chianche (Av) fg. 2 pag. 35 4 Sezione Esecuzioni Immobiliari Relazione esperto arch. Rosanna Lorusso - Procedimento n° 165/10 N.R.G. 1. Incarico In data 17/10/2011 con COMUNICAZIONE DI ORDINANZA PRONUNCIATA FUORI UDIENZA in esecuzione all’art. 569 bis C.P.C., il Cancelliere comunica alla sottoscritta arch. Rosanna Lorusso, con studio al v.le Mellusi n° 51, iscritta all’Ordine degli Architetti P.P. e C. della provincia di Benevento al n° 268, che il Giudice dott.ssa Maria Letizia D’Orsi mi ha nominata quale Esperto nella Procedura Esecutiva n°165/10. Successivamente il 20/10/2011, alla presenza del Giudice dott.ssa Maria Letizia D’Orsi, mi dichiaro disposta ad accettare l’incarico suindicato, consistente nella risoluzione di diversi quesiti riportati nel mandato e presto giuramento con la formula di rito. 2. Svolgimento delle operazioni di consulenza Le operazioni peritali si sono susseguite secondo quanto schematicamente riportato di seguito: Il giorno 02 del mese di febbraio dell’anno 2012 alle ore 9:30, così come in precedenza comunicato alle parti con nota trasmessa con raccomandata A/R, accompagnata da un mio collaboratore, al fine di visionare e rilevare i beni pignorati mi sono recata presso l’ immobile, ubicato alla via Torquato Tasso del comune di Chianche; L’immobile è risultato occupato da inquilini, i quali non erano stati avvisati della mia visita e considerata anche l’assenza del sig. XXXXX, quale proprietario e debitore, sono stata impossibilitata ad accedere nell’immobile per eseguire la programmata ispezione. 5 Sezione Esecuzioni Immobiliari Relazione esperto arch. Rosanna Lorusso - Procedimento n° 165/10 N.R.G. Alle ore 10:30, dello stesso giorno, mi sono recata presso la sede del Municipio per visionare documentazione necessaria all’espletamento dell’incarico, richiesta anticipatamente con nota trasmessa via fax il 23/01/c.a; il Comune, si riserva di produrmi in seguito quanto richiestogli; (ALLEGATO 04/4a) Successivamente, da accertamenti condotti ho riscontrato, che la notifica del sopralluogo al debitore inoltrata a mezzo di “posta raccomandata 1” il giorno 24/01/2012, risulta in “giacenza presso il centro postale di NA SECONDIGL IANO REC in data 26 gen 2012”; In data 03/02/2012 presento presso la Cancelleria dell’Esecuzione Immobiliari del Tribunale di Benevento istanza al Giudice dott.ssa Maria Letizia D’Orsi per la nomina di un custode; In data del 10/02/2012 dalla Cancelleria, con nota trasmessa via e-mail, ricevo la comunicazione della nomina del dott. Mario Grosso quale Custode Giudiziale dei beni. Il Custode, concorde con la scrivente, fissa l’accesso ai luoghi per il giorno 02/03/2012 ; La sottoscritta si riserva di recarsi successivamente alla prefissata data; Il giorno 03/02/c.a ricevo via fax dal Custode copia del verbale redatto in fase di sopralluogo; (ALLEGATO 03) Previo accordo telefonico con l’inquilino dello stabile il giorno 29/02 c.a alle ore 9:30, mi sono recata nuovamente in Chianche con il mio collaboratore, 6 Sezione Esecuzioni Immobiliari Relazione esperto arch. Rosanna Lorusso - Procedimento n° 165/10 N.R.G. con il quale alla presenza della sig.ra (inquilina) abbiamo eseguito il rilevo metrico e fotografico dell’immobile oggetto della procedura. Completati i rilievi mi sono recata presso L’Ufficio Tecnico del Comune, dove ricevuta dall’arch. Morante, quale Responsabile, mi dichiara la sua difficoltà riscontrata per il recupero della documentazione richiesta dalla sottoscritta, “(…) in quanto l’archivio è in fase organizzativa a causa del trasferimento che ha subito la sede del Municipio in tempi recenti”; Successivamente ho più volte sollecitato il comune di Chianche per il reperimento dei dati, il quale è risultato inadempiente a causa anche della revoca dell’incarico all’arch. Morante quale Responsabile dell’Ufficio tecnico e l’ufficio tecnico, per un lungo arco di tempo, è rimasto sprovvisto di un referente in attesa della nomina del sostituto; Quanto sopra ha causato un rallentamento anche sulla mia attività rispetto al mandato conferitomi, pertanto in data 02/07/2012 inoltro presso la Cancelleria dell’Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Benevento istanza di proroga dei termini per il deposito della consulenza; Contestualmente rendo noto al creditore, così come stabilito nel verbale di giuramento, di aver inoltrato la richiesta di cui sopra; Il giorno 10/08/12, in seguito ad invito telefonico del Sindaco, mi reco presso la sede del comune di Chianche, dove consulto e ritiro parte della documentazione; Nella comparazione e studio della documentazione prodottami con i rilevi da me effettuati, riscontro delle discordanze relative ad una differente destinazione 7 Sezione Esecuzioni Immobiliari Relazione esperto arch. Rosanna Lorusso - Procedimento n° 165/10 N.R.G. d’uso del bene, per tanto il giorno 13/08/2012, inoltro all’ufficio tecnico di Chianche richiesta per il calcolo degli oneri dovuti per il cambio di destinazione (ALLEGA d’uso; TO 04 /4b.) Il giorno 27/09/2012 ricevo risposta dal comune di Chianche, mediante nota inviatami a mezzo fax, a firma del CTUC arch. D’Alessio Rossana. Nel contempo, avendo proceduto con tutte le verifiche presso le sedi dei vari Uffici, quali Ufficio Tecnico ed Ufficio Tributi del Comune di Chianche, Ufficio del Territorio, Conservatoria dei registri immobiliari, eseguito i rilievi e tutti gli studi necessari alla determinazione del più probabile valore di mercato dei beni oggetto di questa procedura, ritengo di aver recuperato tutti gli elementi necessari all’espletamento conferitomi. 3. Risposte ai quesiti Quesito “A” Individuazione dei beni oggetto del pignoramento Gli immobili pignorati al sig. , contenuti nell’atto relativo, oggetto della presente relazione di consulenza sono: PORZIONE di FABBRICATO nel comune di CHIANCHE (Av), ubicato alla via Torquato Tasso 11, precisamente locali cantina al piano terra e appartamento a destinazione abitativa, al piano primo, le cui particelle sono identificate nel modo di seguito riportato al catasto fabbricati: FOGLIO 2 part.lle (graffate) 134 sub 4; 8 Sezione Esecuzioni Immobiliari Relazione esperto arch. Rosanna Lorusso - Procedimento n° 165/10 N.R.G. 136 sub 4 Confini dei beni oggetto del pignoramento E’ possibile individuare i confini dei beni pignorati dall’estratto di mappa rilasciato dall’ Agenzia del territorio (N.C.E.T.), oltre che dalle visure effettuate presso detto Ente. Part. 136 sub 4 PIANO TERRA 1. il fronte a est prospetta e confina con la part. 137 (andito comune al num. 136 e ad ente urbano); 2. il fronte a nord, prospetta e confina con strada comunale via Tasso; 3. il fronte a sud confina con la part. 135 (scala) Part. 134 sub 4 PIANO PRIMO 1. il fronte a est prospetta sulla part. 135 2. il fronte a nord, prospetta e confina con strada comunale via Tasso; 3. il fronte a sud confina con la part. 133. Formazione di uno o più lotti di vendita I beni oggetto del pignoramento compongono una unica unità abitativa. Considerata la sua configurazione e conformazione, deve necessariamente essere esaminata come UNICO LOTTO al quale attribuire il relativo valore di mercato ai fini della vendita. Quesito “B” 9 Sezione Esecuzioni Immobiliari Relazione esperto arch. Rosanna Lorusso - Procedimento n° 165/10 N.R.G. Individuazione dei beni componenti il lotto Come riportato nel punto precedente, i beni oggetto del pignoramento costituiscono un UNICO LOTTO, identificato in catasto al fg.