TRIBUNALE DI BENEVENTO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Ill.mo Giudice dell’Esecuzione dott.ssa Maria Letizia D’Orsi
PROCEDURA ESECUTIVA n° 165/2010 r.g.e.
Creditore procedente: Banca Nazionale del Lavoro s.p.a.
Debitore: XXXXXX XXXXXX
RELAZIONE CONSULENZA d’UFFICIO
l’esperto arch. Rosanna Lorusso
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Sezione Esecuzioni Immobiliari Relazione esperto arch. Rosanna Lorusso - Procedimento n° 165/10 N.R.G.
INDICE
Incarico pag. 5
Svolgimento delle operazioni di consulenza pag. 5
RISPOSTE AL QUESITO “a”
Individuazione dei beni oggetto del pignoramento pag. 8
Confini dei beni oggetto pag. 9
Formazione di uno o più lotti per la vendita pag. 9
RISPOSTE AL QUESITO “b”
Individuazione dei beni componenti il lotto pag. 10
Tipologia ed ubicazione di ciascun immobile pag. 10
Accessi e confini di ciascun immobile pag. 11
Dati catastali pag. 11
Pertinenze ed accessori pag. 12
Contesto dei beni componenti il lotto, caratteristiche della
zona dei servizi ad essa offerti e delle zone confinanti pag. 12
Tipologia ed altezza interna utili pag. 13
Composizione interna, esposizione, caratteristiche strutturali,
caratteristiche interne ed attuale stato di manutenzione pag. 14 - 17
Superficie dei beni (netta e commerciale) pag. 17
Rispondenza degli impianti alla vigente normativa pag. 19
RISPOSTE AL QUESITO “c”
Regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico: pag. 20
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Epoca di realizzazione dell’immobile pag. 20
Estremi del provvedimento autorizzatorio e rispondenza della
costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo pag. 21
Opere abusive, eventuale sanabilità ed oneri pag. 22
RISPOSTE AL QUESITO “d”
Identificazione catastale dell’immobile pag. 24
Accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati
nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali pag. 24
Variazioni catastali necessarie pag. 25
Scheda catastale pag. 25
RISPOSTE AL QUESITO “e”
Stato di possesso degli immobili pag. 25
RISPOSTE AL QUESITO “f”
Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene pag. 25
RISPOSTE AL QUESITO “g”
Informazioni per l’acquirente pag. 26
Precedenti proprietari nel ventennio pag. 27
RISPOSTE AL QUESITO “h”
Criteri di stima utilizzati pag. 28
Fonti delle informazioni utilizzate per la stima pag. 29
Calcolo delle superfici di ciascun immobile pag. 30
Valore unitario del bene pag. 30
Adeguamenti e correzioni della stima pag. 31
Valore totale pag. 31 3
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Valore finale del bene pag. ----
RISPOSTE AL QUESITO “i
Valutazione della quota indivisa pag. 33
Divisibilità del bene pag. 33
CONCLUSIONI pag. 33
ALLEGATI
1a) Fotografie pag. 34
2°) Estratto di mappa Chianche (Av) fg. 2 pag. 35
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1. Incarico
In data 17/10/2011 con COMUNICAZIONE DI ORDINANZA PRONUNCIATA
FUORI UDIENZA in esecuzione all’art. 569 bis C.P.C., il Cancelliere comunica alla sottoscritta arch. Rosanna Lorusso, con studio al v.le Mellusi n° 51, iscritta all’Ordine degli Architetti P.P. e C. della provincia di Benevento al n° 268, che il
Giudice dott.ssa Maria Letizia D’Orsi mi ha nominata quale Esperto nella
Procedura Esecutiva n°165/10.
Successivamente il 20/10/2011, alla presenza del Giudice dott.ssa Maria
Letizia D’Orsi, mi dichiaro disposta ad accettare l’incarico suindicato, consistente nella risoluzione di diversi quesiti riportati nel mandato e presto giuramento con la formula di rito.
2. Svolgimento delle operazioni di consulenza
Le operazioni peritali si sono susseguite secondo quanto schematicamente riportato di seguito:
Il giorno 02 del mese di febbraio dell’anno 2012 alle ore 9:30, così come in precedenza comunicato alle parti con nota trasmessa con raccomandata A/R, accompagnata da un mio collaboratore, al fine di visionare e rilevare i beni pignorati mi sono recata presso l’ immobile, ubicato alla via Torquato Tasso del comune di Chianche;
L’immobile è risultato occupato da inquilini, i quali non erano stati avvisati della mia visita e considerata anche l’assenza del sig. XXXXX, quale proprietario e debitore, sono stata impossibilitata ad accedere nell’immobile per eseguire la programmata ispezione.
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Alle ore 10:30, dello stesso giorno, mi sono recata presso la sede del Municipio per visionare documentazione necessaria all’espletamento dell’incarico, richiesta anticipatamente con nota trasmessa via fax il 23/01/c.a;
il Comune, si riserva di produrmi in seguito quanto richiestogli;
(ALLEGATO 04/4a)
Successivamente, da accertamenti condotti ho riscontrato, che la notifica del sopralluogo al debitore inoltrata a mezzo di “posta raccomandata 1” il giorno
24/01/2012, risulta in “giacenza presso il centro postale di NA SECONDIGL IANO REC in data 26 gen 2012”;
In data 03/02/2012 presento presso la Cancelleria dell’Esecuzione
Immobiliari del Tribunale di Benevento istanza al Giudice dott.ssa Maria Letizia
D’Orsi per la nomina di un custode;
In data del 10/02/2012 dalla Cancelleria, con nota trasmessa via e-mail, ricevo la comunicazione della nomina del dott. Mario Grosso quale Custode Giudiziale dei beni.
Il Custode, concorde con la scrivente, fissa l’accesso ai luoghi per il giorno
02/03/2012 ;
La sottoscritta si riserva di recarsi successivamente alla prefissata data;
Il giorno 03/02/c.a ricevo via fax dal Custode copia del verbale redatto in fase di sopralluogo; (ALLEGATO 03)
Previo accordo telefonico con l’inquilino dello stabile il giorno 29/02 c.a alle ore 9:30, mi sono recata nuovamente in Chianche con il mio collaboratore,
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con il quale alla presenza della sig.ra (inquilina) abbiamo eseguito il rilevo metrico e fotografico dell’immobile oggetto della procedura.
Completati i rilievi mi sono recata presso L’Ufficio Tecnico del Comune, dove ricevuta dall’arch. Morante, quale Responsabile, mi dichiara la sua difficoltà riscontrata per il recupero della documentazione richiesta dalla sottoscritta, “(…) in quanto l’archivio è in fase organizzativa a causa del trasferimento che ha subito la sede del Municipio in tempi recenti”;
Successivamente ho più volte sollecitato il comune di Chianche per il reperimento dei dati, il quale è risultato inadempiente a causa anche della revoca dell’incarico all’arch. Morante quale Responsabile dell’Ufficio tecnico e l’ufficio tecnico, per un lungo arco di tempo, è rimasto sprovvisto di un referente in attesa della nomina del sostituto;
Quanto sopra ha causato un rallentamento anche sulla mia attività rispetto al mandato conferitomi, pertanto in data 02/07/2012 inoltro presso la Cancelleria dell’Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Benevento istanza di proroga dei termini per il deposito della consulenza;
Contestualmente rendo noto al creditore, così come stabilito nel verbale di giuramento, di aver inoltrato la richiesta di cui sopra;
Il giorno 10/08/12, in seguito ad invito telefonico del Sindaco, mi reco presso la sede del comune di Chianche, dove consulto e ritiro parte della documentazione;
Nella comparazione e studio della documentazione prodottami con i rilevi da me effettuati, riscontro delle discordanze relative ad una differente destinazione
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d’uso del bene, per tanto il giorno 13/08/2012, inoltro all’ufficio tecnico di
Chianche richiesta per il calcolo degli oneri dovuti per il cambio di destinazione
(ALLEGA d’uso; TO 04 /4b.)
Il giorno 27/09/2012 ricevo risposta dal comune di Chianche, mediante nota inviatami a mezzo fax, a firma del CTUC arch. D’Alessio Rossana.
Nel contempo, avendo proceduto con tutte le verifiche presso le sedi dei vari
Uffici, quali Ufficio Tecnico ed Ufficio Tributi del Comune di Chianche, Ufficio del Territorio, Conservatoria dei registri immobiliari, eseguito i rilievi e tutti gli studi necessari alla determinazione del più probabile valore di mercato dei beni oggetto di questa procedura, ritengo di aver recuperato tutti gli elementi necessari all’espletamento conferitomi.
3. Risposte ai quesiti
Quesito “A”
Individuazione dei beni oggetto del pignoramento
Gli immobili pignorati al sig. , contenuti nell’atto relativo, oggetto della presente relazione di consulenza sono:
PORZIONE di FABBRICATO nel comune di CHIANCHE (Av), ubicato alla via
Torquato Tasso 11, precisamente locali cantina al piano terra e appartamento a destinazione abitativa, al piano primo, le cui particelle sono identificate nel modo di seguito riportato al catasto fabbricati:
FOGLIO 2 part.lle (graffate)
134 sub 4; 8
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136 sub 4
Confini dei beni oggetto del pignoramento
E’ possibile individuare i confini dei beni pignorati dall’estratto di mappa rilasciato dall’ Agenzia del territorio (N.C.E.T.), oltre che dalle visure effettuate presso detto Ente.
Part. 136 sub 4 PIANO TERRA
1. il fronte a est prospetta e confina con la part. 137 (andito comune al num.
136 e ad ente urbano);
2. il fronte a nord, prospetta e confina con strada comunale via Tasso;
3. il fronte a sud confina con la part. 135 (scala)
Part. 134 sub 4 PIANO PRIMO
1. il fronte a est prospetta sulla part. 135
2. il fronte a nord, prospetta e confina con strada comunale via Tasso;
3. il fronte a sud confina con la part. 133.
Formazione di uno o più lotti di vendita
I beni oggetto del pignoramento compongono una unica unità abitativa.
Considerata la sua configurazione e conformazione, deve necessariamente essere esaminata come UNICO LOTTO al quale attribuire il relativo valore di mercato ai fini della vendita.
Quesito “B”
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Individuazione dei beni componenti il lotto
Come riportato nel punto precedente, i beni oggetto del pignoramento costituiscono un UNICO LOTTO, identificato in catasto al fg. 12 con le particelle
(tra loro graffate) 134 sub 4 e 136 sub 4.
Tipologia ed ubicazione di ciascun immobile
Una descrizione più dettagliata relativa alla tipologia del bene ed al suo utilizzo è stata desunta sulla scorta delle verifiche effettuate sui luoghi e correlata dalla certificazione catastale.
Il fabbricato che ospita l’unità abitativa, oggetto della procedura, è di modeste dimensioni ed è ubicato nel centro antico del paese di Chianche in via
Tasso, 11.
Detto fabbricato è in aderenza con quelli ad esso confinanti, tale da sembrare un unico corpo e delinearne il prospetto sulla via principale.
L’unità abitativa, di tipo economico si sviluppa sui due livelli del fabbricato:
al piano terra sono i locali cantina / deposito, con ingressi tra loro distinti e prospicienti uno sull’area più arretrata rispetto alla strada, l’altro direttamente sulla strada.
Al piano 1° è ubicata l’abitazione composta da ingresso, soggiorno, cucina,
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camera da letto e wc, oltre alla soffitta (non abitabile).
L’accesso al piano è attraverso la scala esterna, ad uso esclusivo, sul cui ballatoio oltre all’ingresso all’abitazione, prospettano il soggiorno e la cucina.
Accessi e confini di ciascun immobile
L’unità abitativa mantiene gli stessi confini riportati nel paragrafo precedente.
Per quanto attiene gli accessi, sono di seguito riportati:
La conformazione planimetrica del fabbricato definisce, a piano terra, una piccola corte interna, arretrata rispetto al fronte strada. In questo slargo trovano ubicazione la scala per accedere al piano 1° e gli ingressi per la cantina ed il piccolo ripostiglio ricavato sotto la scala.
L’altra cantina, quella prospiciente sulla via Tasso, ha l’ingresso diretto sulla strada, indicato con il civico n°3.
Dati catastali di ciascun immobile
I dati relativi al patrimonio immobiliare oggetto della procedura risultano essere i seguenti:
AGENZIA DEL TERRITORIO, provincia di Avellino – Comune di Chianche
Catasto Fabbricati foglio particella sub categ. consistenza qualità classe rendita 134 4 2 A/4 4,5 vani 2 Euro 109,23 136 4
Intestato Diritti e oneri
Prop. 1/1
Dati derivati da
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Strumento (Atto pubblico) del 05/04/2007 Nota presentata con Modello Unico n.5943.1/2007 in atti dal 16/04/2007 Repertorio n°:24462 Rogante : Iannella Giovanni Sede: Benevento COMPRAVENDITA
Pertinenze ed accessori
La unità immobiliare è dotata di:
Piccola corte al piano terra, dove sono ubicate la scale e l’ingresso alla cantina;
Ballatoio d’ingresso esterno;
Riscaldamento con termo camino in legno;
Balcone in cucina;
Soffitta;
Cantine ed un piccolo ripostiglio ricavato sotto la scala;
Caldaia e scaldabagno, nel locale cantina (fronte strada).
Contesto dei beni componenti il lotto, caratteristiche della zona, dei servizi e delle zone confinanti
I beni oggetto della stima sono in Chianche, un piccolo comune con circa
570 abitanti, appartenente alla provincia di Avellino e distante da essa circa km
25.
Il comune di Chianche, parte della Comunità montana del Partenio, sorge nella media valle del Sabato, inserito in un piacevole contesto paesaggistico – ambientale a circa 356 s.l.m., circondato dai comuni della provincia di Benevento quali Ceppaloni, San Nicola Manfredi e San Angelo a Cupolo. Dalla città di
Benevento dista circa km 15.
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Il collegamento con i principali centri limitrofi è mediante “autobus di linea extra urbana” o con la vicina stazione ferroviaria “Chianche – Ceppaloni”.
Il territorio di Chianche è a sviluppo prevalentemente agricolo e fonda la sua economia principalmente sulla produzione di uve per la realizzazione di vini pregiati, quali il “greco di tufo d.o.c.g.”.
Il paese è dotato solo di alcuni dei principali servizi indispensabili al cittadino quali: oltre la sede comunale, la scuola materna e la scuola elementare primaria, l’ufficio postale, la farmacia, negozi di genere alimentare e articoli vari.
L’unità oggetto della procedura è nella parte più antica e storica del paese, gradevole borgo dall'aspetto medioevale, caratterizzato dalle strade strette e tortuose.
Tipologia ed altezza interna utile
Per la tipologia del complesso di appartenenza dell’ immobile e per la sua ubicazione, si rimanda al capitolo relativo “Individuazione dei beni oggetto del pignoramento” ;
per la tipologia dell’ immobile e per la sua ubicazione, si rimanda al capitolo relativo “Individuazione dei beni componenti il lotto”.
Con riferimento all’ altezza interna utile, le misurazioni sono state eseguite con distanziometro laser e sono le seguenti:
PIANO TERRA :
Cantina (fronte strada) H = 3,20 m;
Cantina 2 H = 2,60 m
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PIANO PRIMO abitazione
Ingresso H = 2,75 m
Cucina H = 2,75 m
Wc H = 2,75 m
Letto H = 2,80 m
Soggiorno H = 2,75 m
soffitta: al colmo H = 2,08 m alla gronda H = 0,98 – H = 1,15 m
Composizione interna, esposizione, caratteristiche strutturali, caratteristiche interne ed attuale stato di manutenzione.
L’unità oggetto della procedura, si sviluppa su due livelli, composta come di seguito riportato:
COMPOSIZIONE INTERNA:
PIANO TERRA (cantine)
Ambiente, con accesso diretto dalla strada principale, impiegato attualmente come locale lavanderia;
Nel piccolo spazio, dove è collocata la scala per accedere al piano superiore, sul fondo, è l’accesso dell’altro ambiente deposito, adiacente a quello d’ingresso al ripostiglio sotto la scala .
PIAN (abitazione) O PRIM O
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Dal ballatoio esterno si accede al vano d’ingresso dell’abitazione, sul quale prospettano le porte degli ambienti della casa: soggiorno, camera da letto, wc, cucina.
Il soggiorno è comunicante con il sottotetto attraverso una scala in ferro a due rampe.
ESPOSIZIONE:
PIANO TERRA
Le cantine hanno il fronte esposto ad est;
PIANO PRIMO
- Il soggiorno ha il fronte esposto ad est;
- la cucina prospetta su tre lati:
- accesso dal ballatoio, fronte esposto a sud;
- balcone sul fronte esposto est;
- finestra sul fronte esposto a nord; la camera da letto ha il fronte esposto a nord.
CARATTERISTICHE STRUTTURALI:
Il fabbricato che include l’unità oggetto del procedimento è realizzato con struttura portante in muratura mista di pietrame e blocchi tufacei, con solai in travetti in c.a.p. e laterizi, tramezzi di mattoni forati; copertura a tetto con solaio con travetti c.a.p e tegole in coppi d’argilla.
CARATTERISTICHE INTERNE:
PIANO TERRA
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- Il locale deposito è privo di pavimento e rifiniture particolari; porta d’ingresso in ferro;
- il locale deposito / lavanderia è intonacato e pavimentato;
è dotato di un sopraluce per il ricambio dell’aria; porta d’ingresso in legno.
PIANO PRIMO
Gli ambienti complessivamente hanno rifiniture e qualità delle cose complessivamente mediocri / scadenti.
- I pavimenti ed i battiscopa sono in ceramica,
- gli infissi interni ed esterni in legno;
- l’impianto di riscaldamento con termo camino in legno è collegato ai termosifoni in ghisa;
- il vano cucina ha il rivestimento sulla parete dove sono gli impianti di carico e scarico acqua;
- il bagno con pavimento e rivestimenti alle pareti in ceramica, è completo di lavabo,
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bidet, water, piatto doccia,
LOCALE SOFFITTA:
Pareti e soffitto intonacati e tinteggiati, pavimento in ceramica, infissi esterni in legno;
SCALA ESTERNA e BALLATOIO
Sono privi di pavimento e rifiniture.
ATTUALE STATO DI MANUTENZIONE:
Lo stato interno complessivo di manutenzione, nonostante sia tenuto dagli attuali proprietari con dignità e decoro, risulta essere mediocre a causa della scarsa qualità delle cose.
L’esterno del fabbricato, soprattutto il fronte d’ingresso necessita di manutenzione e la scala esterna e ballatoio sono privi di pavimentazione.
Superficie dei beni oggetto del pignoramento
Ai fini del computo estimativo, riporto di seguito, la superficie utile netta, intendendo per superficie utile netta la superficie calpestabile, quella computata
al netto dei muri di tompagno, delle tramezzature, e delle aree di pertinenza. Fg. 2 part. 314 sub 4 e 316 sub 4
PIANO PRIMO - ABITAZIONE
- ingresso mq 5,00
- cucina / pranzo mq 16,00
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- letto mq 14,00
- soggiorno mq 23,00
- wc mq 4,00 soffitta mq 27,00
PIANO TERRA
- Locale cantina mq 21,00
- ripostiglio mq 2,00
- loc. cantina (lavanderia) mq 4,00
SUPERFICIE COMMERCIALE
Per il computo della superficie commerciale, si sono considerati i seguenti parametri: a. la somma delle superfici interne dei vani principali comprensive delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali, applicando i seguenti coefficienti:
100% delle superfici calpestabili;
100% delle superfici occupate in pianta da pareti divisorie interne;
100% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali non condivise;
50% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali condivise. b. la somma delle superfici omogeneizzate delle pertinenze di uso esclusivo di ornamento, applicando i seguenti coefficienti:
1. balcone della cucina . il 30% della superficie ;
2. ballatoio / balcone del soggiorno - ingresso . il 30% della superficie
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c. la somma della superficie omogeneizzata della pertinenza di uso esclusivo di
servizio, applicando il seguente coefficiente:
1. cantine . il 60% della superficie
2. soffitta . il 15% della superficie
Per tanto, alla luce di quanto sopra:
SUPERFICIE COMMERCIALE part. 134/4 e 136/4
SUPERFICIE ABITAZIONE mq % Mq C.li Note Piano 1° (abitazione) ------86,00 Muri perimetrali e divisori compresi. Calcolo effettuato con Proiezione scala 4,00 i criteri previsti dalla norma UNI 10750 Tot. sup. interne Comm.li 90,00 SUPERFICI pertinenze esclusive di ornamento mq % Mq C.li Note Piano 1° ------BALCONE 1,00 30 0,30 Calcolo effettuato con i criteri previsti dalla norma UNI 10750 BALLATOIO 3,00 30 0,90 Tot. superfici 1,20 ALTRE SUPERFICI (pertinenze esclusive accessorie) mq % Mq C.li Note Piano Terra 30,00 60 18,00 loc. cantina Muri perimetrali e divisori compresi. Calcolo effettuato con ripostiglio 3,00 60 1,80 i criteri previsti dalla norma UNI 10750 cantina (lavanderia) 7,00 60 4,20 Soffitta 35,00 15 5,25 Tot. sup. 29,25 Superficie Commerciale Totale Mq 120,45 (approssimata per eccesso a mq 121,00)
Rispondenza degli impianti alla vigente normativa
Per quanto riguarda gli impianti presenti nell’unità in oggetto, non mi è
stato possibile verificarne la compatibilità con la normativa vigente, ma
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considerata la tipologia e lo stato complessivo dei luoghi, io esperto, non ho ritenuto necessario ed opportuno dover procedere con ulteriori accertamenti.
Quesito “c”
Verifica della regolarità del bene sotto il profilo urbanistico
In seguito a regolare richiesta effettuata dalla sottoscritta, come da documentazione rilasciata in copia dall’Ufficio Tecnico del Comune di Chianche, e da attestazione dello’Ente stesso, si evince che: (ALLEGATO 04/4c)
lo Strumento urbanistico vigente: Piano Regolatore Generale;
il fabbricato in via T. Tasso in cui è inclusa la unità oggetto del procedimento
(fg 2 part.lle 134/4 e 136/4) ricade in Zona A del P.R.G.: ”Zona di interesse storico- ambientale”;
non esistono vincoli o oneri gravanti sul bene se non quello urbanistico di centro storico (come da strumento urbanistico in vigore);
la destinazione d’uso dell’unità (e dell’intero immobile) è per civile abitazione;
non è stata presentata alcuna istanza di agibilità e/o abitabilità per l’unità in questione.
Epoca di realizzazione dell’immobile
Non risultano depositati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Chianche
Concessioni Edilizie o altri documenti attestanti la data di costruzione dell’unità riportata in Catasto Urbano al fg. 2 part. lle 134 e 136, essendo la stessa
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sicuramente antecedente al 1967, come dalla scrivente accertato dagli studi e verifiche condotte anche su vecchie mappe e cartografie.
Provvedimento autorizzatorio e rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo
I beni inclusi nella procedura sono stati oggetto di lavori di riparazione e /o ristrutturazione in seguito a regolare Concessioni Edilizia rilasciata dal comune di
Chianche:
1. Autorizzazione urbanistica prot. n°5994 prov. n° 170 del 07/11/1992;
2. C.E. con concessione contributo prot. n° 1054 prov. n° 129/5 del
09/03/1996. (ALLEGATI 04)
Come risulta dalla dichiarazione prodotta alla sottoscritta dal Sindaco del
Comune arch. Grillo Carlo: “si attesta che ad oggi non è stata presentata alcuna istanza di agibilità e/o abitabilità per le unità in questione”. (ALLEGATO 04/4c)
Dagli studi condotti dalla sottoscritta, dal confronto con quanto rilevato e quanto riportato negli elaborati allegati alla richiesta di concessione (C.E n°
5994/92), ho riscontrato delle difformità tra i grafici di cui alla concessione e lo stato dei luoghi, di seguito riepilogato:
1) sui grafici di progetto la destinazione d’uso dell’attuale ambiente soggiorno, originariamente era riportata come “deposito”; (ALLEGATO 04)
2) l’accesso al sottotetto era previsto dalla finestra (ricavata nell’altezza del cordolo del sottotetto) attraverso una scala a pioli, da apporre, all’occorrenza, sul ballatoio esterno.
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In fase di sopralluogo ho rilevato all’interno della stanza soggiorno l’esistenza di una scala in ferro (di modeste dimensioni e poco funzionale) che permette di accedere dall’interno dell’unità alla soffitta .
Si puntualizza che il sottotetto può ed è usato solo come soffitta in quanto non ha i requisiti minimi di abitabilità (altezza, ecc…).
Opere abusive, eventuale sanabilità ed oneri
Le opere descritte nel paragrafo precedente sono state realizzate in parziale difformità con il titolo abilitativo.
Le difformità sono sanabili in quanto rispettano le condizioni di cui all’art. 36 del
D.P.R. 380/01 e s.m. ed integrazioni.
Le violazioni riscontrate sono definite, nella predetta legge, all’art .22, lettera a), comma 3.
Per tanto e per quanto sopra precisato, è possibile sanare le difformità rilevate inoltrando preso il comune di Chianche richiesta di D.I.A. in Sanatoria.
In seguito a mia formale richiesta, presso il comune di Chianche, per la determinazione degli oneri dovuti al fine di sanare le opere prima elencate e difformi all C.E. n° 5994/92, il responsabile dell’area tecnica attesta che:
“ In riferimento alla V/S richiesta si comunica che per il cambio di destinazione d’uso occorre redigere DIA in Sanatoria ed effettuare i seguenti versamenti (…)
1. versamento di € 500,00 per oneri DIA in sanatoria,
2. versamento di € 707,00, per oneri relativi al costo di costruzione;
3. Versamento di € 480,00 per oneri di urbanizzazione, oltre marca da bollo di € 14,62.
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Si precisa che detti costi, essendo una richiesta in sanatoria, sono stati raddoppiati.”. (ALLEGATO 04/4d)
E’ altresì da rilevare che agli importi di cui sopra sarà necessario aggiungere le spettanze per il tecnico incaricato per lo svolgimento delle dovute progettazioni
(da valutare secondo la normativa vigente).
Per quanto attiene al rilascio del certificato di agibilità e/o abitabilità, nulla osta il rilascio del medesimo, presentando la necessaria documentazione come definito dal DPR 380/2001 art. 24 - 25.
Nota
D.P.R.n° 380/2001:
TITOLO IV - Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia, responsabilità e sanzioni Capo II - Sanzioni art. 36 “Accertamento di Conformità” comma 1 e 2 1. . In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.
2. (…) Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia (…).
TITOLO II - Titoli abilitativi Capo III - Denuncia di inizio attività art. 22 (L) - Interventi subordinati a denuncia di inizio attività (articolo così sostituito dal d.lgs. n. 301 del 2002) 3. In alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante denuncia di inizio attività: a) gli interventi di ristrutturazione di cui all'articolo 10, comma 1, lettera c); Art. 10 (L) - Interventi subordinati a permesso di costruire 1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: a) gli interventi di nuova costruzione;
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso. (lettera così modificata dal d.lgs. n. 301 del 2002)
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TITOLO III - Agibilità degli edifici Capo I - Certificato di agibilità Art. 24 (L) - Certificato di agibilità 1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. 2. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi: a) nuove costruzioni; b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1. 3. Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità. La mancata presentazione della domanda comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro. 4. Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell'articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652 e successive modificazioni e integrazioni.
Quesito “d”
Identificazione catastale dell’immobile
L’identificazione catastale dei beni è già stata trattata dettagliatamente nel paragrafo relativo ai “Dati catastali di ciascun immobile”.
Accertamento dell’esatta rispondenza dei beni specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali
La descrizione dei beni contenuto nell’atto di pignoramento di cui alla procedura n° 165/10 corrispondono alla loro effettiva individuazione catastale riportata nei certificati rilasciati, quali visure, dall’Agenzia del Territorio.
Variazione catastale necessaria
In seguito ai sopralluoghi effettuati, ai rilievi eseguiti è stato possibile fare un confronto con quanto rappresentato sulle planimetrie catastali ed ho accertato
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che non è necessaria alcuna variazione catastale.
Scheda catastale
Le schede catastali acquisite sono riportate in allegato. (ALLEGATO 05)
Quesito “e”
Stato di possesso degli immobili
Gli immobili oggetto della procedura, al momento degli accessi condotti su di essi, erano occupati da terzi.
Come risulta dal verbale redatto dal dott. Michele Grosso, quale custode giudiziario nella procedura in oggetto, l’immobile è in locazione, “con contratto stipulato per il tramite dell’agenzia . Il canone di locazione ammonta a € 180, 00 al mese (…). Il contratto di locazione del
31/05/2007 prevede la durata di 4 anni rinnovabile per analogo periodo (…)”.
(ALLEGATO 03)
Quesito “f”
Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene
Per i beni oggetto della presente relazione si è tenuto conto dei dati riportati nella Certificazione Notarile a nome del Notaio dott. Ambrogio Romano del 01/10/2010, allegata alla procedura.
Per il periodo successivo a tale data, da ricerche condotte dalla scrivente, non risultano altre formalità rispetto a quelle riportate nel certificato di cui sopra.
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In base alla Certificazione Notarile del Notaio dott. Ambrogio Romano risulta che:
“ Alla data della trascrizione del pignoramento, emergono i seguenti atti pregiudizievoli:
IPOTECA VOLONTARIA n° 1491 del 14.04.2007 di € 170.000,00
Concessione a garanzia di mutuo fondiario di € 85.000, - notaio Iannella Giovanni
05/04/2007 – durata anni 30
- a favore della Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. (per 1/1piena proprietà unità negoziale n.1)
- contro (per 1/1piena proprietà unità negoziale n.1)
UNITA’ NEGOZIALE n°1
Chianche (Av), NCEU fl. 2 particella 134/4 – 136/4
Ctg. A4 vani 4,5 via Torquato Tasso n. 11.”
Quesito “g”
Informazioni per l’acquirente
L’unità oggetto della procedura risulta occupato da terzi, contratto di locazione stipulato il 31/05/2007, che prevede la durata di 4 anni rinnovabile per analogo periodo
Il canone di locazione ammonta a € 180, 00 (centottanta/00) mensili.
Precedenti proprietari nel ventennio
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Storicamente, vengono riportati gli estremi degli atti di rogito a tracciare la cronistoria ventennale dei titoli di proprietà.
I dati resi di seguito sono stati riscontrati nel Certificato Notarile del dott. Notaio Ambrogio Romano, allegato alla procedura.
Titoli di provenienza
Immobile di , pervenuto per l’intero della piena proprietà, con atto di compravendita notaio Iannella Giovanni del 05/04/2007 trascritto presso la
Conservatoria dei RR.II. di Avellino ai nn. 5943/7951 del 14.04.2007, da
(per 5/15),
(per 2/15 ciascuno).
Ai predetti era pervenuto per successione legittima di
, trascritta presso la Conservatoria dei RR.II di Avellino al n. 11082 del 08.07.2005 (Ufficio del registro di Avellino
25.11.2004 rep. 84/808/1).
Al de cuius erano pervenuti come segue:
1. Per quanto attiene la part.134/2 del fl.2, la quota di 1/1 della piena proprietà in regime di comunione di beni, con atto compravendita notaio Pastore 23.04.1987 trascritta presso Conservatoria dei RR.II di Avellino al n. 5559 del 12.05.1987 da
;
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2. Per quanto attiene la part.134/3 del fl.2, con atto di donazione notaio
Compatangelo 22.09.1945 trascritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Avellino al n. 613 del 28.09.1954, ;
3. Per quanto attiene la part.136/3 del fl.2, con atto di compravendita notaio
Vetere 23.04.1953 trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Avellino al n.
4920 del 24.04.1954, da
).
Quesito “h”
Criteri di stima utilizzati
Ai fini estimativi occorre, senz’altro, porre nella giusta considerazione non soltanto le caratteristiche intrinseche del bene, ma anche e soprattutto il suo stato contestuale, derivante dai requisiti del Comune di appartenenza, dalle condizioni posizionali nell’ambito di quest’ultimo, da quelle di collegamento con i servizi e con gli altri centri limitrofi, ecc., come pure valutare, la non trascurabile incidenza di tutti i fattori, positivi e negativi che siano, connessi sia ai pregi e ai difetti del bene in se stessi, che ai benefici ed agli svantaggi causati dai loro rapporti con l’esterno.
Ciò premesso, al fine di espletare il mandato della S.V. ma nel modo più confacente allo scopo ed oggettivo possibile, ritengo opportuno ed appropriato determinare il valore di mercato dei beni facendo riferimento al metodo della stima sintetica comparativa, basata su indagini di mercato effettuata nella stessa zona di ubicazione dei beni stessi.
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In pratica, si parte dal prezzo a metro quadro del bene oggetto della stima, ottenuto con la media dei risultati raggiunti, confrontando questo con altri di pari caratteristiche, dei quali si conoscono i prezzi di mercato, quindi si adottano dei coefficienti di adeguamento e di correzione (coefficienti riduttori di destinazione d’uso), che tengono conto delle particolari proprietà, condizioni e destinazione del bene o dei vari componenti di esso, scelti in base all’esperienza e a campioni statistici più vasti che non riguardano il solo Comune di appartenenza dei beni pignorati.
Nel criterio di stima ho tenuto conto anche, oltre all’esperienza personale maturata con gli anni nell’esercizio della professione, di notizie desunte dai colloqui tenuti presso studi tecnici professionali.
Fonti delle informazioni utilizzate per la stima
Le informazioni utilizzate per la stima sono state raccolte attingendo a fonti di vario genere.
Oltre alle agenzie immobiliari operanti sul territorio di nostra attenzione, che hanno comunque rappresentato come del resto si è sempre ritenuto, la fonte di primaria importanza per il reperimento dei dati attendibili circa il mercato immobiliare odierno, anche l’Agenzia del Territorio gestisce una rilevante fonte di informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, quale l’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI).
I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del Territorio sono connessi all' ordinarietà degli immobili con riferimento, in particolare, allo stato
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conservativo prevalente nella zona omogenea, e non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.
L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima.
Pertanto, per quanto premesso, attraverso le informazioni e la comparazione dei dati assunti, la stima effettuata da un tecnico professionista è l'unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo.
Calcolo delle superfici di ciascun immobile
Il calcolo della superficie ed i relativi criteri sono già stati trattati dettagliatamente nel paragrafo relativo al “Quesito lett. b” di seguito riepilogato:
LOTTO UNICO (particelle 134 sub 4 e 136 sub 4) Superficie commerciale mq 121,00
Valore unitario dei beni
Dall’analisi di mercato è emerso che, per tipologie di immobili aventi caratteristiche analoghe al bene in esame e ubicate in zone limitrofe, corrisponde un valore unitario medio compreso tra i due estremi di 700,00 - 1.000,00 €/mq per superficie utile (determinato pari ad € 1.000,00).
Adeguamento e correzioni della stima
Come già introdotto nei “Criteri di stima utilizzati”, si adottano dei coefficienti di adeguamento e di correzioni “K”, che sono correlati principalmente
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all’età, alla qualifica e qualità dell’edificio dove sono gli appartamenti, allo stato d’uso e allo stato di manutenzione generale degli ambienti, ecc…
Unità con destinazione abitazione di tipo economico
Tipologia economico 0,90
Unità immobiliare occupato 0,85
Esposizione poco luminoso 0,95
Manutenzione da ristrutturare 0,75
Riscaldamento autonomo 1,15
Servizi monoservizio 1,00
Balconi Uno 1,05
K (parziale) =0,65
Fabbricato che ospita le unità immobiliari
Età e qualifica Oltre 40 anni ------0,95
Estetica media 1,00
Rifiniture scarse 0,85
K (parziale) =0,80
Tot. K = 0,52
parametro in diminuzione definito dal prodotto dei coefficienti correttivi sopra considerati
Valore totale L’analisi effettuata ha permesso di adeguare il prezzo di mercato al caso specifico, considerando alcuni fattori, sia essi positivi sia negativi, emersi dalle indagini e di seguito elencati:
Ubicazione dell’ immobile
Accesso all’immobile ed alle singole unità;
Stato e condizioni di manutenzione del fabbricato in cui è l’unità oggetto del pignoramento;
Stato e condizioni di manutenzione l’unità oggetto del pignoramento
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stato e condizioni di manutenzione degli ambienti
caratteristiche ambientali;
caratteristiche infrastrutturali.
Per quanto esposto ed in base al prospetto di calcolo di seguito riportato, il valore del bene è il seguente:
LOTTO UNICO
Chianche (Av) - unità immobiliare per abitazione
- Distinto in catasto al fg. 2 part.lle 134 sub 4 e 136 sub 4 cat. A/4 cl 2 consistenza 4,5 vani
Abitazione unifamiliare in un fabbricato alla via Torquato Tasso, 11, realizzato con struttura portante in c.a e solai in latero / cemento, formato da:
1. Piano terra :
scala esterna ad uso esclusivo, di accesso al piano superiore, n° 2 locali deposito e piccolo ripostiglio sotto la scala con antistante area d’ingresso;
2. Piano primo:
Appartamento, su ballatoio esterno, composto da ingresso,soggiorno, cucina / pranzo, wc, letto, balcone e soffitta
SUPERFICIE COMMERCIALE MQ 121,00
VALORE STIMA UNITÀ
(121 mq €/mq x 1.000,00) x 0,52 = € 62.920,00
A detrarre costi
Oblazione per oneri DIA in sanatoria ….€ 1.701,62
VALORE LOTTO
€ 62.920,00 - € 1.701,62 = € 61.218,38 che si approssima a
TOTALE VALORE LOTTO = € 61.000,00
Quesito “i”
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Valutazione della quota indivisa
L’immobile oggetto del pignoramento, di cui al LOTTO UNICO, risulta attribuito al debitore esecutato sig. in piena proprietà, come risulta dal relativo certificato notarile (rinvenuto negli atti di procedura), e nonché dalla visura catastale allegate.
Divisibilità del bene
La valutazione, trattata nel precedente paragrafo corrisponde al bene stimato singolarmente in quanto LOTTO UNICO come esposto nel paragrafo riguardante la Formazione di uno o più lotti per la vendita”.
Considerate tutte le circostanze relative e connesse, quali la conformazione, la destinazione d’uso, la distribuzione planimetrica, non è possibile e conveniente dividere la massa patrimoniale dell’esecutato.
Conclusioni
I quesiti posti dalla S.V. sono stati analizzati dettagliatamente nei capitoli precedenti e le relative risposte risultano implicitamente fornite.
Nel ringraziarla per la fiducia accordatami, rassegno la presente relazione, augurandomi di aver ottemperato al mandato conferitomi, restando a disposizione per eventuali chiarimenti.
Benevento 05/10/2012 L’ESPERTO arch. Rosanna Lorusso
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ALLEGATO 1a):
FOTOGRAFIE del FABBRICATO PART. 134/4 e 136/4
PROSPETTO PRINCIPALE
Scala d’ingresso 34
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ALLEGATO 2a):
Estratto di mappa Chianche (Av) fg. 2
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