Anexo Normas Técnicas De Valoración
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ANEXO "Normas técnicas de valoración " ANEXO NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN CAPITULO I. MODELOS DE ESTIMACIÓN DE VALORES Artículo 1. Clasificación de los modelos Se aprueban los siguientes modelos de estimación de valores: 1. Modelo para la estimación del valor de los pisos 2. Modelo para la estimación del valor de las casas unifamiliares 3. Modelo para la estimación del valor para las plazas de aparcamiento o trasteros 4. Modelo para suelos en atención a su potencial aprovechamiento agroforestal Artículo 2. Modelo para la estimación del valor de los pisos 1. El modelo para la estimación del valor de los pisos es el siguiente: yijklmno = µ + OA i + GZ j + Z k(j) + R l + AT m + AS n + (b 0 + b n) (rp ijklmno - rp ) + (c 1,0 + c 1,j ) (ac ijklmno - ac ) + 2 2 3 + (c 2,0 + c 2,j ) (ac ijklmno - ac ) + d 1 (sc ijklmno - sc ) + d 2 (sc ijklmno - sc ) + d 3 (sc ijklmno - sc ) + e ijklmno0 Donde: yijklmno Valor por metro cuadrado de superficie de cálculo µ Media mínimo-cuadrática OA i Efecto de la i_ésima clase “Origen del valor/Año de obtención” GZ j Efecto del j_ésimo grupo de zonas Zk(j) Efecto de la k_ésima zona, jerarquizada dentro del j_ésimo grupo de zonas Rl Efecto de la condición de reformado o no reformado AT m Efecto de la condición de ático o piso de la vivienda AS n Efecto de la disponibilidad de ascensor en el edificio b0 Componente general del coeficiente de regresión de la raíz cuadrada del número de planta de la vivienda sobre la variable dependiente bn Componente del coeficiente de regresión de la raíz cuadrada del número de planta de la vivienda sobre la variable dependiente correspondiente a la n_ésima clase de la variable “disponibilidad de ascensor” rp ijklmno Raíz cuadrada del número de planta de la vivienda rp Valor medio muestral de la raíz cuadrada del número de planta c1,0 Componente general del coeficiente de regresión lineal del año de construcción de la vivienda sobre la variable dependiente c1,j Componente del coeficiente de regresión lineal del año de construcción de la vivienda sobre la variable dependiente, correspondiente a la j_ésima clase de la variable “grupo de zonas”. c2,0 Componente general del coeficiente de regresión cuadrático del año de construcción de la vivienda sobre la variable dependiente c2,j Componente del coeficiente de regresión cuadrático del año de construcción de la vivienda sobre la variable dependiente, correspondiente a la j_ésima clase de la variable “grupo de zonas”. ac ijklmno Año de construcción de la vivienda (1935 como límite inferior) ac Valor medio muestral del año de construcción de la vivienda d1 Coeficiente de regresión lineal de la superficie construida privativa de la vivienda sobre la variable dependiente d2 Coeficiente de regresión cuadrático de la superficie construida privativa de la vivienda sobre la variable dependiente d3 Coeficiente de regresión cúbico de la superficie construida privativa de la vivienda sobre la variable dependiente sc ijklmno Superficie construida privativa de la vivienda sc Valor medio muestral de la superficie construida privativa de la vivienda eijklmno Residuo 2. La ecuación anterior expresa que los factores incluidos en el modelo han sido: origen y año de obtención de la información, zona, disponibilidad de ascensor, si se trata o no de ático, y si se han efectuado o no reformas significativas, como efectos principales (factores cualitativos) y altura de la vivienda, año de construcción y superficie construida privativa como covariables (factores cuantitativos). 3. La zonificación se ha llevado a cabo específicamente para este análisis, con dos niveles de disgregación, un primer nivel para la inclusión de su interacción con el efecto de la antigüedad y un segundo nivel, más preciso, para la consideración del efecto de la zona. El resto de factores que entran a formar parte del modelo son datos recogidos en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra. 4. El efecto de la altura se ha calculado incluyendo en el modelo la regresión lineal de la raíz cuadrada del número planta y su interacción con el efecto de la disponibilidad o ausencia de ascensor. El efecto del año de construcción se ha tenido en cuenta a través de la regresión lineal y cuadrática y su interacción con la zona (en su primer nivel de disgregación). El año de construcción se ha limitado a 1935, de modo que a las viviendas para las que conste una fecha de construcción anterior, se les asigna para el cálculo el año de construcción 1935. El efecto de la superficie construida sobre el valor unitario se ha considerado mediante regresión de tercer grado (lineal, cuadrática y cúbica). 5. En la aplicación de un modelo las covariables sólo pueden tomar valores que se encuentren dentro del rango muestral, por lo que la covariable superficie construida se limita al intervalo 50-350, sin perjuicio de que el valor total de la vivienda se obtenga multiplicando el valor unitario por la superficie construida real. Del mismo modo, el número de planta máximo introducido es 13. Valores que se encuentren fuera de estos intervalos se sustituyen por el valor extremo más cercano del intervalo. Artículo 3. Modelo para la estimación del valor de las casas unifamiliares 1. El modelo para la estimación del valor de las casas unifamiliares es el siguiente: 2 3 yijklmn = µ + OA i + Z j + T k + R l + C m + b l (ed ijklmn - ed ) + b q (ed ijklmn - ed ) + b c (ed ijklmn - ed ) + + c (ac ijklmn - ac ) + d (sc ijklmn - sc ) + e ijklmn Donde: yijklmn Valor por metro cuadrado de superficie de cálculo µ Media mínimo-cuadrática OA i Efecto de la i_ésima clase “Origen del valor/Año de obtención” Zj Efecto de la j_ésima zona Tk Efecto del k_ésimo tipo de edificio Rl Efecto de la condición de reformado o no reformado Cm Efecto de la categoría catastral de la mayor unidad de vivienda bl Coeficiente de regresión lineal de la relación “superficie construida /superficie del recinto considerado” sobre la variable dependiente bq Coeficiente de regresión cuadrático de la relación “superficie construida / superficie del recinto considerado” sobre la variable dependiente bc Coeficiente de regresión cúbico de la relación “superficie construida / superficie del recinto considerado” sobre la variable dependiente ed ijklmn Relación “superficie construida /superficie del recinto considerado” ed Valor medio muestral de la relación “superficie construida / superficie del recinto considerado” c Coeficiente de regresión lineal del año de construcción de la vivienda sobre la variable dependiente ac ijklmn Año de construcción de la vivienda (1950 como límite inferior) ac Valor medio muestral del año de construcción de la vivienda d Coeficiente de regresión lineal de la superficie construida del edificio sobre la variable dependiente sc ijklmn Superficie construida sc Valor medio muestral de la superficie construida eijklmn Residuo 2. La ecuación anterior expresa que los factores incluidos en el modelo han sido: Origen y año de obtención de la información, tipo de casa unifamiliar, zona, categoría catastral y si se han efectuado o no reformas significativas, como efectos principales y año de construcción (con límite inferior igual a 1950), superficie construida y "relación superficie construida/superficie del recinto considerado" como covariables. 3. La clasificación en "tipos de casa unifamiliar" se efectúa a través de las variables catastrales año de construcción y tipo de construcción. La definición de la variable dependiente (valor por metro cuadrado de superficie de cálculo) es diferente según el tipo de casa unifamiliar, tal y como se especifica en el Artículo 8 de este Anexo contabilizándose en las casas de tipo tradicional solamente la superficie construida de las unidades de vivienda. Por esta razón, en casas de tipo tradicional, los edificios diferentes a aquél en que se encuentra la vivienda, aun cuando se localicen en la misma subárea o recinto considerado para el cálculo, no están incluidos en la valoración y deberán ser valorados aparte. Asimismo, se ha establecido un límite para la superficie de subárea considerada dentro de la valoración, debiendo el resto de suelo no consolidado valorarse aparte. 4. La zonificación se ha llevado a cabo específicamente para este análisis. El resto de factores que entran a formar parte del modelo son datos contenidos en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra. 5. El efecto de las covariables "año de construcción" y "superficie construida" se ha considerado a través de regresiones lineales, mientras el efecto de la relación "superficie construida/superficie del recinto considerado" se ha introducido como regresión de tercer grado. Las interacciones contrastadas no resultaron significativas, por lo que no se incluyen en este modelo. 6. En la aplicación de un modelo las covariables solo pueden tomar valores que se encuentren dentro del rango muestral, por lo que la covariable superficie construida se limita al intervalo 41-500 m2, sin perjuicio de que el valor total de la vivienda se obtenga multiplicando el valor unitario por la superficie construida real. Del mismo modo, la "relación superficie construida/superficie del recinto considerado" se circunscribe al intervalo 0,20-2,50. Valores que se encuentren fuera de estos intervalos serán sustituidos por el valor extremo más cercano del intervalo. Artículo 4. Modelo para la estimación del valor de plazas de aparcamiento y trasteros 1. Para plazas de aparcamiento o para trasteros, el modelo estadístico básico de estimación responde a la siguiente fórmula: yij = Z i + e ij Donde: yij Valor por metro cuadrado de la plaza de aparcamiento /trastero j situada en la zona i. Zi Efecto de la iésima zona Sij Superficie de calculo de la plaza de aparcamiento /trastero j situada en la zona i. eij Residuo 2. La ecuación anterior expresa que el único factor de influencia sobre el valor por metro cuadrado de superficie de cálculo incluido en el modelo ha sido la zona de ubicación.