Bauratgeber Grundstückskauf

Wohneigentum

Bauvorschriften

Behörden

Baulasten

Baurecht

Bebauungsplan

Baunutzungs- verordnung

Bauordnungsrecht

Bauvoranfrage

Genehmigungs- verfahren

Bauüberwachung

Boden- und Umweltschutz

Natur- und Landschaftsschutz

Denkmalschutz

Bauausführung

Nachbarrecht

Wasserrecht für den Landkreis

1 Vorwort zum Bauratgeber

Liebe Bürgerinnen und Bürger,

im Landkreis Barnim zu leben und zu Ihrem Bauvorhaben begleiten. So wohnen, das ist für viele Menschen finden Sie wichtige Informationen zu auch außerhalb unseres Landkreises gesetzlichen Vorschriften, zu einer zu einem erstrebenswerten Ziel soliden Finanzierung aber auch geworden und so manch einer träumt Hinweise zu Belangen des Natur- und schon seit langem von dem eigenen des Denkmalschutzes. Haus im Grünen. Naturgemäß kann eine solche Ist der Entschluss gefasst, sind bei Broschüre nicht alle auftretenden der Umsetzung Ihres Vorhabens eine Fragen beantworten. Trotzdem hoffe Fülle von gesetzlichen Vorschriften ich, dass Ihnen der Bauratgeber eine zu beachten. Erst im Sommer 2003 gute Hilfe sein kann und wünsche verabschiedete der Landtag des Ihnen für Ihr Bauvorhaben viel Landes Brandenburg eine neue Erfolg. Bauordnung, vor allem mit dem Ziel, Bauvorschriften zu vereinfachen und Landrat Bodo Ihrke Bearbeitungszeiten für Bauwillige zu verkürzen.

Wir wollen Ihnen mit dieser Bro- schüre auf dem Weg zu den „eigenen Bodo Ihrke vier Wänden“ helfen und Sie bei Landrat des Landkreises Barnim

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 2 Inhaltsverzeichnis

Grußwort des Landrates ...... 1 Impressum ...... 3 Branchenverzeichnis ...... 4 Der Landkreis Barnim im Überblick ...... 5 Gewerbestandort Landkreis Barnim ...... 7 Wichtige Ansprechpartner bei den Behörden ...... 10 Das Baugrundstück ...... 14 Das öffentliche Baurecht ...... 18 Das Bauplanungsrecht ...... 18 Das Bauordnungsrecht ...... 21 Baurechtliche Spezialthemen ...... 27 Die Nachbarbeteiligung ...... 27 Denkmalschutz und Denkmalpflege ...... 27 Dienstbarkeiten ...... 28 Nutzungsänderungen ...... 28 Die Bauausführung ...... 30 Boden- und Umweltschutz ...... 32

Entsorgung von: RETHMANN RETHMANN® Gewerbeabfall, Baumischabfall/Bauschutt, Entsorgungswirtschaft Elektronikschrott/Kühlschränke, GmbH & Co. KG Mühlenstraße Kompostierbare Abfälle 16356 Werneuchen Papier/Pappe, Folie, Styropor Kompostwerk Am Walde 4 Lieferung von: 16356 Trappenfelde/Mehrow Telefon: 0 33 94 / 7 00 - 14 Mutterboden, Rindenmulch, Komposterde, Fax: 0 33 94 / 5 97 55

033 398-849-11 · Service-Hotline · 033 398-849-11

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 3

wüstenrot Bianka Völkner Eisenbahnstraße · Eberswalde Telefon: 0 33 34 / • Baufinanzierungen 23 75 66 o. 28 60 75 • Versicherungen Fax: 28 60 77 • Immobilienvermittlung aller Art 16225062/1. Auflage/2004 • Grundbuchservice • Investments Mobil: 0172 / 8 77 40 58 Mail: [email protected] · [email protected] Kaminstudio das 1. Haus in Bernau Bernau GbR (aus Richtung Zepernick) Kamine · Öfen · Gas- Ceran Herde

Zepernicker Chaussee 185 internet: www.kaminstudio-bernau.de 16321 Bernau eMail: [email protected] fon/fax 0 3338/7059 95

Bau- und Reparaturglaserei seit 1928

Glaserei Strömann seit 1928 BEROLINA BAUMPFLEGE GMBH INH. JOACHIM GLIESE ● Baumgutachten ● Schwierigste Baumfällungen GLASERMEISTER Standsicherheitsprüfung Klettertechnik Wertermittlung ● Stubbenfräsen bis 150 cm Tiefe ● Baumpflege ● Baumpflanzungen HOLZ- + KUNSTSTOFFFENSTER · LIEFERUNG + MONTAGE Kronensicherungen ● 24 h Service bei Sturmschäden ISOLIERGLAS-GLASPLATTEN · SPIEGEL-KUNSTSTOFFE Internet: www.Berolina-Baumpflege.de GANZGLASTÜRANLAGEN · 24-STUNDEN-NOTDIENST E-Mail: [email protected] ☎ ☎ Büro Tel. 0 33 38/76 08 06 Mitglied in der Weißenseer Str. 26 · 16321 Bernau · 03338/76 52 43 · /Fax 76 72 05 Internationalen Erftstr. 20 · 16321 Bernau Fax 0 33 38/76 47 22 Ges. f. Baumpflege Parkplatz auf dem Hof

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 4 Branchenverzeichnis

Liebe Leserinnen und Leser! Hier finden Sie eine wertvolle Einkaufshilfe, einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht Banken ...... 4 Glaserei ...... 3 Baumpflege ...... 3 Grundstücksverwaltung ...... U3 Bauplanung ...... 13 Grundstücksverwertung ...... U3 Begutachtung ...... 13 Immobilienvermittlung ...... 3 Containerdienst ...... U4 Ingenieurbüro für Tragwerksplanung ...... 13 Energieversorgung ...... U2 Kamine ...... 3 Entsorung ...... 2, U4 Kompostieranlage ...... 2 Erdgas ...... 17 Maschinenbau ...... 9 Finanzierung ...... 3 Vermessungsbüro ...... 13 Gewerbeimmobilien ...... 6, 9 Vermietung ...... 6, 9, 17 Gewerbepark ...... 8 Wohnungsbaugenossenschaft ...... 17 Gewerbestandort ...... 9 U= Umschlagseite

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 5 Der Landkreis Barnim im Überblick

Der Landkreis Barnim ist der zweit- kleinste Kreis im Land Brandenburg. Er ist entstanden aus den Altkreisen Eberswalde, Bernau sowie den Gemeinden Hohensaaten und Tiefen- see aus dem Altkreis Bad Freien- walde.

Begrenzt wird der Landkreis durch die drei Kreise Märkisch-Oderland im Südosten, Uckermark im Nordosten, Oberhavel im Nordwesten sowie durch die Bundeshauptstadt Berlin und die Polnische Republik.

Fläche 1494 km2 Wald/Wasserfläche 52,1 % Einwohnerzahl 172.406 (Stand: 31.03.2003) Kreisstadt Eberswalde 42.816 (Stand: 31.03.2003) Anzahl der Gemeinden 26 Anzahl der Ämter 4 amtsfreie Gemeinden mit Stadtrecht 3 (Eberswalde, Bernau, Werneuchen) amtsangehörige Gemeinden mit Stadtrecht 3 (Biesenthal, Joachimsthal, )

Bauratgeber für den Landkreis Barnim

7 Gewerbestandort Landkreis Barnim

Wirtschafts- und Gewerbestandort Landkreis Barnim

Als Bundeshauptstadt ist Berlin ein Wachstumsmotor ersten Ranges. Besonders hohe Zuwachsraten weist das Umland von Berlin auf. Der Landkreis Barnim setzt alles daran, seiner Klassifizierung als Wirtschafts- und Gewerbestandort gerecht zu werden. Verschiedene neue Großprojekte werden neue Standortvorteile für Inves- titionen entstehen lassen. • Der Flugplatz Finow soll zu einem Verkehrslandeplatz mit regionaler Bedeutung entwickelt werden. • Die Entwicklung der Finow- kanalregion ist in vollem Gange. Im Bereich der Bootsstützpunkte entste- hen vielfältige Investitions- möglichkeiten im Freizeit- sektor. • Die geplante Ost-West Schnellstraßenverbindung wird die Anbindung sämt- Die 27 Gewerbegebiete sind an alle denkba- • Bahnstrecke Berlin - Stettin licher Gewerbestandorte ren Verkehrsträger angebunden: Eberswalde - Frankfurt/O. noch weiter verbessern Bundesstraßen B 2 und B 167 • Flugplatz Finow und die Fahrzeiten, z.B. • Oder-Havel-Kanal • Finowkanal nach Berlin verkürzen. • Autobahn BAB 11/E28

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 8 9 Gewerbestandort Landkreis Barnim

Mit seinen vielfältigen Standortvorteilen bietet der Gewerbe- standort Landkreis Barnim einzigartige Synergieeffekte, z. B. für Metallverarbeitung, Massengüter, Recyclinggewerbe. Die verschiedenen Technologietransferstellen, z. B. an der Fachhochschule Eberswalde und an den Berliner Hochschulen garantieren ein gutes Innovationsklima, z. B. für Umwelt- technologien.

Bauen Sie vom Landkreis Barnim aus Ihre Brücke nach Berlin und in den Osten Europas! 10 Wichtige Ansprechpartner bei den Behörden

Kreisverwaltung Barnim Amt zur Regelung offener Vermögensfragen (Amt 25) Sitz: 16321 Bernau, Börnicker Chaussee 1 AL: Anita Stahnke, Telefon 0 33 38 / 36 21 11 Amt für Wirtschaftsentwicklung, Sitz: 16225 Eberswalde, Rudolf-Breitscheid-Str. 36 Planung und Bauwesen (Amt 61) AL: Dr. Wilhelm Benfer, Telefon 33 34 / 21 48 47 Kataster- und Vermessungsamt (Amt 62) Sitz: 16225 Eberswalde, Poratzstr. 75 AL: Dietmar Ewald, Telefon 0 33 34 / 25 32 21 Bauordnungsamt (Amt 63) Sitz: 16225 Eberswalde, Heegermühler Str. 75 AL: Jürgen Jankowiak, Telefon 0 33 34 / 21 43 60 Landwirtschafts- und Umweltamt (Amt 83) Sitz: 16225 Eberswalde, Heegermühler Str. 75 AL: Kerstin Schulz, Telefon 0 33 34 / 21 45 00

Baubereiche der Amts-, Stadt- und Gemeindeverwaltungen Amt Biesenthal-Barnim, FB II, SG Bauverwaltung Sitz: 16359 Biesenthal, Plottkeallee 5 SGL: Herr Schönfeld, Telefon 0 33 37 / 45 99 34 Amt Britz/Chorin, Bau- und Ordnungsamt Sitz: 16230 Britz, Birkenweg AL: Frau Lüdecke, Telefon 0 33 34 / 45 75 61 Amt Joachimsthal, Bauamt Sitz: 16247 Joachimsthal, Joachimsplatz 1-3 AL: Herr Schröder, Telefon 03 33 61 / 6 46 19 Amt Oderberg, Bauamt Sitz: 16248 Oderberg, Berliner Str. 89 AL: Herr Schulz, Telefon 03 33 69 / 7 09 60 (bzw. 67) Gemeinde Ahrensfelde-Blumberg, Bauamt Sitz: 16356 Ahrensfelde-Blumberg, OT Ahrensfelde, Dorfstr. 49 AL: Frau Schaaf, Telefon 0 30 / 93 69 00-30 Gemeinde Schorfheide, Bauamt Sitz: 16244 Schorfheide, OT Finowfurt, Hauptstr. 118 AL: Frau Brandt, Telefon 0 33 35 / 45 34 20 Gemeinde Panketal, Bauamt Sitz: 16341 Panketal, OT Zepernick, Schönower Str. 105 Ber. Ltr.: Herr Hinze, Telefon 0 30 / 94 51 11 06 SG Baupl.: Frau Buchholz, Telefon 0 30 / 94 51 11 10

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 11 Wichtige Ansprechpartner bei den Behörden

Gemeinde Wandlitz, SG Bauleitplanung Sitz: 16348 Wandlitz, OT Wandlitz, Bahnhofsplatz 2 SGL: Herr Gesch, Telefon 03 33 97 / 6 63 30 Stadt Werneuchen, SG Bauverwaltung Sitz: 16356 Werneuchen, Am Markt 5 SGL: Frau Stettnisch, Telefon 03 33 98 / 8 16 12 Stadt Bernau bei Berlin, Stadtplanungsamt Sitz: 16321 Bernau bei Berlin, Marktplatz 2 AL: : Herr Seeger, Telefon 0 33 38 / 36 51 94 Stadt Eberswalde, Bauordnungsamt Sitz: 16225 Eberswalde, Dr.-Zinn-Weg 18 AL: Herr Götze, Telefon 0 33 34 / 6 46 31

Gemeinden, Ämter und amtsfreie Gemeinden und deren Hauptverwaltungsbeamte

Adresse Bürgermeister Telefon/Fax amtsangehörige Gemeinden/Ortsteile gemäß Neugliederungsgesetz oder Hauptsatzung Stadt Eberswalde Reinhard Schulz Tel. 0 33 34 / 64 0 OT Eberswalde I, OT Eberswalde II, OT Finow, Breite Straße 42 Fax 0 33 34 / 64 190 OT Brandenburgisches Viertel, OT Sommerfelde 16225 Eberswalde OT Tornow

Stadt Bernau bei Berlin Hubert Handke Tel. 0 33 38 / 3 65 0 OT Schönow, OT Ladeburg, OT Börnicke, Marktplatz 2 Fax 0 33 38 / 3 65 1 90 OT Lobetal 16321 Bernau bei Berlin

Gemeinde Schorfheide Uwe Schoknecht Tel. 0 33 35 / 45 34 0 OT Altenhof, OT Bömerheide, OT Eichhorst, Hauptstraße 118 Fax 0 33 35 / 45 34 44 OT Finowfurt, OT Groß Schönebeck, OT Klandorf OT Finowfurt OT Lichterfelde, OT Schluft, OT Werbellin 16244 Schorfhelde

Gemeinde Willried Gehrke Tel. 0 30 / 93 69 00 0 OT Ahrensfelde, OT Blumberg, OT Eiche, Ahrensfelde-Blumberg Fax 0 30/ 93 69 00 69 OT Lindenberg Dorfstraße 49 (Status von Mehrow als Teil von OT Ahrensfelde OT Ahrensfelde noch unklar) 16356 Ahrensfelde-Blumberg

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 12 Wichtige Ansprechpartner bei den Behörden

Adresse Bürgermeister/ Telefon/Fax amtsangehörige Gemeinden/Ortsteile Amtsdirektor gemäß Neugliederungsgesetz oder Hauptsatzung Amt Biesenthal-Bamim Hans-Ulrich Kühne Tel. 0 33 37 / 4 59 90 Stadt Biesenthal: (OT Danewitz, OT Biesenthal) Plottkeallee 5 Fax 0 33 37 / 45 99 40 Breydin: (OT Trampe, OT Tuchen-Klobbike) 16359 Biesenthal Marienwerder: (OT Marienwerder, OT Ruhlsdorf, OT Sophienstädt) Melchow (OT Melchow, OT Spechthausen) Rüdnitz Sydower Fließ (OT Grüntal, OT Tempelfelde) Amt Britz Chorin Rainer Schneider Tel. 0 33 34 / 45 76 10 Britz Birkenweg Fax 0 33 34 / 45 76 50 Chorin (OT Chorin, OT Golzow, OT Brodowin, 16230 Britz OT Serwest, OT Neuehütte, OT Senftenhütte, OT Sandkrug), Hohenfinow, Niederfinow Amt Joachimsthal Dieter Ehm Tel. 03 33 61 / 64 60 Althütte (OT Althüttendorf, OT Neugrimnitz) (Schorfh.) Fax 03 33 61 / 6 46 17 Friedrichswalde (OT Friedrichswalde, Joachimsplatz 1-3 OT Parlow-Glambeck) 16247 Joachimsthal Joachimsthal Ziethen (OT Groß Ziethen, OT Klein Ziethen) Amt Oderberg Gerhard Miroslau Tel 03 33 69 / 70 90 Hohensaalen, , Berliner Straße 89 Fax 03 33 69 / 7 09 48 Lunow-Stolzenhagen (OT Lunow, OT Stolzenhagen) 16248 Oderberg Stadt Oderberg, (OT Parsteinsee, OT Lüdersdorf) Gemeinde Panketal Rainer Fornell Tel. 0 30 / 94 51 10 OT Schwanebeck, OT Zepernick Schönower Straße 105 Fax 0 30 / 94 51 11 99 OT Zepernick 16341 Panketal Gemeinde Wandlitz Udo Tiepelmann Tel 03 33 97 / 6 60 OT Basdorf, OT Klosterfelde, OT Lanke, OT Prenden Prenzlauer Chaussee 157 Fax 03 33 97 / 6 61 16 OT Schönerlinde, OT Schönwalde, OT Stolzenhagen OT Wandlitz OT Wandlitz, OT Zerpenschleuse 16348 Wandlitz Stadt Werneuchen Burkhard Horn Tel. 03 33 98 / 8 16 10 OT Hirschfelde, OT Krummensee, OT Schönfeld, Am Markt 5 Fax 03 33 98 / 9 04 18 OT Seefeld + Löhne, OT Tiefensee, 16356 Werneuchen Stadt Werneuchen + Weesow, OT Willmersdorf

Bauratgeber für den Landkreis Barnim Wir vermessen und planen 13

Planung · Begutachtung · Beratung tectum Ingenieurbüro für Tragwerksplanung Ihr Bauplanungs Spezialist GmbH Dipl.-Ing. H.-J. Masternak Brüderstraße 20 Hauptstraße 47 · 16352 Schönwalde 16321 Bernau Telefon: 03 30 56/81960 Telefon: 0 33 38 / 76 47 66 Telefax: 03 30 56/93929 ● Gebäude- und oder: 0 33 38 / 75 54 43 eMail: [email protected] Telefax: 03338/755442 Internet: www.BauCon.de Tragwerksplanung e-mail: [email protected]

Vermessungsbüro VERMESSUNGSBÜRO GEBBERT Dipl. Ing. Steffen Meye Dipl.- Ing. Thomas Gebbert Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur G Öffentlich bestellter Schönower Straße 45 Vermessungsingenieur im 16341 Zepernick Land Brandenburg Telefon (030) 94 41 74 92 Fax (030) 94 41 75 97 [email protected] Thälmannstraße 52 A, 16348 Wandlitz Tel.: 03 33 97 / 6 93 80 Fax: 03 33 97 / 69 38 38 e-mail: [email protected] Dipl.-Ing. (FH) Steffen Martin Internet: www.vermessung-bm.de Dipl.-Ing. (FH) Holger Peschmann

Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure im Land Brandenburg

Hoheitliche Arbeiten MÜHLENBECKER STRASSE 66 ● 16352 BASDORF Teilungsvermessung ● Amtlicher Lageplan zum Bauantrag ● Gebäudeeinmessung ● Grenzvermessung ● Erstellung von B-Plänen ● Gutachten in Grenzstreitigkeiten

DIPL.-ING. LUTZ BOHNEBUCK Ingenieurtechnische Arbeiten VERMESSUNGSBÜRO ÖFFENTLICH ● Ingenieurvermessungen aller Art TEL.: (03 33 97) 2 21 70 BESTELLTER VERMESSUNGSINGENIEUR FAX: (03 33 97) 2 21 72 Karl-Marx-Straße 9 · 16321 Bernau EMAIL [email protected] INTERNET: WWW.VB-BOHNEBUCK.DE Telefon (0 33 38) 76 25 04 · Telefax (0 33 38) 76 25 05 14 Das Baugrundstück

Auswahl eines Grundstücks Rechtliche Vorüberlegungen eine ausreichend ausgebaute Zufahrtsstraße vorhanden, können Die Auswahl eines Baugrundstücks ist der Der Grundstückseigentümer und/oder Anschlüsse an die Versorgungs- und erste wichtige Schritt zur Verwirklichung -käufer sollte sich zunächst bei der Entsorgungsleitungen (Gas, Strom, Ihres Bauvorhabens, mit dem Sie zumeist zuständigen Amts-/Gemeindeverwaltung Wasser, Abwasser) kurzfristig herge- eine langfristige Bindung an einen Standort oder der Bauaufsichtsbehörde erkundigen, stellt werden, was lässt sich in Bezug eingehen. ob das Grundstück nach den planungs- auf die Tragfähigkeit des Baugrunds Bei der Auswahl können Sie nicht sorgfältig rechtlichen Eigenschaften und dem Stand und die Grundwasserverhältnisse fest- genug vorgehen. Sie sollten deshalb vor der Erschließung tatsächlich ein Bau- stellen? einem Erwerb das Grundstück und sein grundstück ist und wie es bebaut werden • In welcher Höhe sind Zahlungen für Umfeld so genau wie möglich kennen lernen. darf. Erschließungsbeiträge zu erwarten? Es empfehlen sich mehrere Besuche zu ver- Kann auf dem ins Auge gefassten • Tangieren vorhandene Versorgungs- schiedenen Tageszeiten. Auch können Aus- Grundstück überhaupt das geplante leitungen (unterirdisch oder als künfte von Nachbarn des ins Auge gefassten Bauvorhaben verwirklicht werden? Dies Freileitung) das Baugrundstück? Grundstücks hilfreiche Aufschlüsse geben. gilt auch für bereits bebaute • Wie ist das Grundstück im Grundbuch Grundstücke. belastet (z. B. durch Grunddienst- barkeiten, welche die Bebauungs- Erschließung Hierbei sollte den folgenden Fragen be- möglichkeiten einschränken können)? sondere Beachtung geschenkt werden: • Sind für das Baugrundstück Baulasten Ein wesentlicher Punkt für die Bebau- • Welche Möglichkeiten der Bebauung eingetragen (das Baulastenverzeichnis barkeit eines Grundstücks ist die gesi- bestehen hinsichtlich der Grundstücks- wird bei der Bauaufsichtsbehörde cherte Erschließung (d. h. das Grundstück lage, der Grundstücksgröße und des geführt)? muss in angemessener Breite direkt an Zuschnitts? • In welcher Entfernung befinden sich einer befahrbaren öffentlichen Verkehrs- • Welche Festsetzungen und Bau- der Arbeitsplatz, die Schule, der fläche anliegen oder über eine öffentlich- beschränkungen treffen ein Bebauungs- Kindergarten, die erforderlichen rechtlich gesicherte Zufahrt mit dieser plan oder eine kommunale Satzung, Einkaufsmöglichkeiten und wie ist die verbunden sein). Des Weiteren müssen falls vorhanden? Verkehrsverbindung dorthin? die Wasserversorgungs- und Abwasser- • Welche Baubeschränkungen ergeben • Welche Störungen sind zu erwarten beseitigungsanlagen benutzbar und die sich durch die Umgebungsbebauung, (Industrie, Gewerbe, landwirtschaftliche Abwasserbeseitigung entsprechend den falls kein Bebauungsplan vorliegt Betriebe, Straßen in der Nähe des wasserrechtlichen Vorschriften gewähr- (Einfügen in die Eigenart der näheren Baugrundstücks können zu leistet sein. Umgebung)? Beeinträchtigungen führen)? Bestehen • Liegt das Vorhabengrundstück evtl. im Planungen, die zu Belästigungen führen Außenbereich (außerhalb des Geltungs- können oder sind solche zu erwarten? bereichs eines qualifizierten Bebau- Sie sollten den Flächennutzungsplan ungsplanes, außerhalb eines im einsehen und erfragen, welche Zusammenhang bebauten Ortsteiles)? Planungen in der Nähe des • Wie sieht es mit der Baureife und der Baugrundstücks vorgesehen sind. Erschließung des Grundstücks aus? Ist

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 15 Das Baugrundstück

Risiko – Altlasten – Erwerb Sie auch die entsprechenden Internet- seiten des Landkreises nutzen. Aufgrund Vor einem Grundstückskauf sollte man sich Bevor Sie sich endgültig für ein Grund- von Kartenübersichten können Sie dort gründlich informieren, ob Verunreinigungen stück entscheiden, sollten Sie es genauer die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte in aus vergangenen Jahrzehnten im Boden kennenlernen. Eine wichtige Rolle spielt Erfahrung bringen, die einen ersten oder im Grundwasser lauern. Umfangreiche die Untergrundbeschaffenheit. Bei guten Anhalt für Grundstückspreise dar- Recherchen machen sich angesichts des gro- schlecht tragfähigem Boden und/oder stellen. Der konkrete Preis, den Sie für ßen – auch finanziellen – Risikos immer hohem Grundwasserspiegel müssen bei- Ihr Grundstück bezahlen müssen, ist bezahlt. Die Detektivarbeit beginnt mit spielsweise entsprechende Vorkehrungen dann jedoch Verhandlungssache. einer Reise in die Geschichte des getroffen werden, die auch die Baukosten Grundstücks. Ist auf dem Gelände vielleicht erhöhen. Kenntnis hierüber erhalten Sie einmal Ton oder Kies abgebaut worden? durch ein Baugrundgutachten. Nebenkosten Wurde die Fläche früher gewerblich genutzt? Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Fanden hier Bodenbewegungen statt? Gegend um das Grundstück in den näch- Beim Grundstückskauf beachten sie bitte, Antworten auf diese Fragen können erste sten Jahren aussehen wird. Garantien für dass neben den Grundstückskosten Hinweise auf mögliche Altlasten liefern. eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es zumindest noch folgende Nebenkosten Beim Sachgebiet Abfallwirtschaft der Kreis- nirgends, doch kann man bei der hinzukommen: verwaltung kann nachgefragt werden, ob Gemeindeverwaltung erfahren, ob in der • Grunderwerbsteuer, über das Grundstück bereits Informationen Nähe größere Baugebiete geplant sind. • Notariats- und Grundbuchkosten, vorliegen. Hier wird ein Kataster über Achten Sie auch darauf, dass Nachbarge- • ggf. Straßen-, Kanal- und Flächen mit bekannten oder vermuteten bäude oder hohe Bäume das Haus nicht Wassergebühren, Altlasten und sonstigen kontaminierten ungünstig beschatten. • ggf. weitere Kosten (Vermessung, Flächen geführt. Findet sich hier nichts Im Normalfall wird beim Grundstückskauf Makler). über das gesuchte Grundstück, heißt dies der Kaufpreis vollständig bezahlt. aber noch nicht, dass dort tatsächlich Daneben gibt es aber noch andere Kauf- keine Schadstoffe im Boden schlummern. formen, z.B. die Nutzung im Wege des Notarkosten Die vorhandenen Listen haben keinen Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesi- Anspruch auf Vollständigkeit. Sie werden chertes Recht zur baulichen Nutzung eines Die Notariats- und Grundbuchkosten laufend aktualisiert. fremden Grundstücks über einen fest- betragen bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Klare vertragliche Absprachen zwischen gelegten Zeitraum, oftmals für 99 Jahre. Kaufen Sie ein „freies“ Grundstück ohne Grundstückskäufer und -verkäufer sind Bebauung, werden die Kosten wie aufge- nach der umfassenden Information über führt berechnet. das Grundstück die zweitwichtigste Grundstückswert Soweit Sie ein bereits bestehendes Objekt Altlastenvorsorge. Egal, ob zum Zeitpunkt erwerben oder einen Bauträgervertrag des Kaufes ein Altlastenverdacht besteht Auskünfte über Bodenwerte von Grund- über den Erwerb einer Immobilie oder nicht: Für den Fall der Fälle sollte ver- stücken erhalten Sie bei der Geschäfts- abschließen, werden die Gebühren von traglich festgehalten werden, wer für wel- stelle des Gutachterausschusses im der im Vertrag genannten Summe berech- che Untersuchungen und Maßnahmen zah- Kataster- und Vermessungsamt der net. len muss. Kreisverwaltung. Diesbezüglich können

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 16 Das Baugrundstück

Grunderwerbsteuer vielen Faktoren ab. So können breite Gehwege auf beiden Seiten, verkehrsbe- Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanz- ruhigende Maßnahmen, Grünflächen mit amt erhoben. Es werden Ihnen 3,5 % des Bäumen oder Parkplätze die Straßen- vereinbarten Kaufpreises (Grundstücks- kosten erhöhen. wert) in Rechnung gestellt. Die Kanal- und Wasserversorgungsbeiträge Erwerben Sie gemeinsam mit dem Grund- richten sich nach der Grundstücksgröße stück auch eine auf diesem errichtete und dem Gebäudevolumen. Aktuelle Immobilie, wird die Grunderwerbsteuer Berechnungswerte für die zu erwartenden – soweit im Kaufvertrag enthalten – auch Beiträge erhalten Sie vom Bauamt der zum Gebäudewert erhoben. Bei einer zuständigen Gemeindeverwaltung resp. gebrauchten Immobilie im Wert von von dem für die Trinkwasserver- und 200.000,- € werden Ihnen demnach Abwasserentsorgung zuständigen 7.000,- € Grunderwerbsteuer berechnet. Zweckverband. Die Erhebung der vorgenannten Beiträge ist in entsprechenden kommunalen Erschließungsbeiträge für Satzungen detailliert geregelt. den Straßenausbau, den Kanal und die Wasserversorgung Sonstige Nebenkosten Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird aufgrund der Teilung eines Beim Grundstückskauf können weitere alten größeren Grundstücks in mehrere Nebenkosten Ihren Geldbeutel belasten. Bauplätze eine erneute Erschließung not- Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich wendig, sollten Sie die daraus erwachse- vermessen, kommen Vermessungs- nen Kosten in der Finanzplanung berück- gebühren in Abhängigkeit von der Größe sichtigen. Das Bauamt der zuständigen und dem Wert des Grundstückes sowie Gemeinde informiert Sie. dem Zeitaufwand für die Vermessung auf Auch wenn bereits eine Straße an Ihr Sie zu (gemäß Kostenordnung für das Grundstück führt, können dennoch Bei- amtliche Vermessungswesen). träge für den Straßenausbau, den Kanal Haben Sie ein Grundstück/Haus über und die Wasserversorgung anfallen. einen Makler erworben, fällt die indivi- Der Beitrag für den Straßenausbau richtet duelle Maklerprovision an. sich nach den tatsächlich entstehenden Kosten. Obgleich die Gemeinde einen Teil der Kosten übernimmt, haben Sie als Grundstückseigentümer den größten Anteil an den Straßenbaukosten zu über- nehmen. Die Höhe der Kosten hängt von

Bauratgeber für den Landkreis Barnim Damit das Wohnen Freude macht 18 Das öffentliche Baurecht

Bauvorschriften in liche Entwicklung im Gemeindegebiet zu Bebauungsplan Grundzügen sorgen. Die Planungshoheit übt die Ge- meinde mit den Instrumenten der Bau- Die Gemeindevertretung beschließt die Das Baurecht – allgemein – leitplanung aus. Aufstellung eines Bebauungsplanes Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei (B-Plan; verbindlicher Bauleitplan), Stufen. Dementsprechend umfasst die Das öffentliche Baurecht unterscheidet sobald und soweit es für die städtebauli- Bauleitplanung den Flächennutzungsplan zwei grundsätzliche Bereiche: che Entwicklung und Ordnung erforderlich als vorbereitenden und den Bebauungs- • das bundeseinheitliche ist. Im Bebauungsplan werden insbeson- plan als verbindlichen Bauleitplan Bauplanungsrecht geregelt im dere die Art und das Maß der baulichen (§ 1 Abs. 2 BauGB). Die Gemeindevertre- Baugesetzbuch (BauGB) und durch Nutzung, die überbaubaren Grundstücks- tung ist zuständig für die Verabschiedung Bebauungspläne als Ortsrecht in Ver- flächen (Grenzen, über die Sie nicht hin- des Flächennutzungsplanes und der Be- bindung mit der Baunutzungsver- wegbauen dürfen bzw. Linien, an die Sie bauungspläne. ordnung (BauNVO) – beschäftigt sich direkt bauen müssen) und die Verkehrs- damit, wo und was gebaut werden darf, flächen festgesetzt. Weitere Festset- zungen sind je nach Bedarf möglich bzw. • das landesspezifische Bauordnungsrecht Flächennutzungsplan – geregelt in der Brandenburgischen erforderlich. Es wird also geregelt was, Bauordnung (BbgBO) – klärt, wie ge- wo gebaut werden darf. Als Bauinteres- Der Flächennutzungsplan (F-Plan; vorbe- baut werden darf, konzentriert sich also sent sollten Sie sich vorab bei der reitender Bauleitplan) umfasst das auf die Ausführung des Bauvorhabens Gemeinde über den Inhalt eines Bebau- gesamte Gemeindegebiet und ordnet den auf dem Grundstück. ungsplanes informieren um zu beurteilen, voraussehbaren Flächenbedarf für die ein- ob sich die Festsetzungen mit den eige- zelnen Nutzungen, z. B. für Wohnen, Voraussetzung für die Genehmigung eines nen Bauabsichten decken. Hält Ihr Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirt- Bauvorhabens ist sowohl die Überein- Bauvorhaben die Festsetzungen des schaft und Gemeinbedarf. stimmung mit dem Bauplanungsrecht, als Bebauungsplanes ein, haben Sie baupla- Aus dem Flächennutzungsplan entsteht auch mit dem Bauordnungsrecht sowie nungsrechtlich einen Rechtsanspruch auf keinerlei Anspruch auf die dargestellte mit den sonstigen öffentlich-rechtlichen Erteilung einer Baugenehmigung. Nutzung, jedoch kann ein Bebauungsplan Vorschriften (Baunebenrecht). Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung regelmäßig nur aus dem Flächennut- oder Aufhebung eines Bebauungsplanes zungsplan entwickelt werden. besteht hingegen kein Rechtsanspruch. Sollen in einem Bebauungsplan vom Das Bauplanungsrecht Flächennutzungsplan abweichende Bauleitplanung Festsetzungen getroffen werden, muss Grünordnungsplan grundsätzlich ein Änderungsverfahren für den Flächennutzungsplan durchgeführt Die aus dem Selbstverwaltungsrecht der Der Grünordnungsplan (GOP) ist der werden. Gemeinde als Gebietskörperschaft des Beitrag der Landschaftsplanung (auf der öffentlichen Rechts abzuleitende Ebene der verbindlichen Bauleitplanung) Planungshoheit beinhaltet das Recht und zum Bebauungsplan. Im GOP werden die die Pflicht, für eine geordnete städtebau- Zielsetzungen des Landschaftsplanes kon- kretisiert.

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 19 Das öffentliche Baurecht

Inhalt Ausnahmen und Befreiungen bedarf eine Baugenehmigung des ge- meindlichen Einvernehmens. In § 36 Die Aufgabe der Grünordnungsplanung Bei einer untergeordneten Abweichung BauGB ist das Zusammenwirken von besteht darin, die örtlichen Erfordernisse von den planungsrechtlichen Gemeinde und Baugenehmigungsbehörde und Maßnahmen zur Verwirklichung der Zulässigkeitskriterien (Festsetzungen) bei der Beurteilung bzw. der Genehmi- Ziele des Naturschutzes in Text und Karte kann unter Umständen ein zunächst gung von Bauvorhaben geregelt. darzustellen. Hierzu gehören Aussagen unzulässiges Vorhaben durch Zulassung Im bauaufsichtlichen Verfahren entschei- zur Eingriffsvermeidung, einer Ausnahme oder einer Befreiung det die Bauaufsichtsbehörde bei Vor- Eingriffsminimierung und zum Ausgleich doch noch ermöglicht werden. haben innerhalb eines im Zusammenhang der zu erwartenden Eingriffe. Die Das Baugesetzbuch beinhaltet zum einen bebauten Ortsteiles (unbeplanter Grundlage dafür ist eine Eingriffs-/ die Möglichkeit von Festsetzungen des Innenbereich), im Außenbereich sowie Ausgleichsbilanzierung. Wesentliche Ziele Bebauungsplanes abzuweichen, sofern bei Ausnahmen und Befreiungen im Ein- der Grünordnungsplanung sind: eine Ausnahme ausdrücklich im Bebau- vernehmen mit der Gemeinde. Bei einer ungsplan vorgesehen ist. Zum anderen Versagung des Einvernehmens ist die • die weitgehende Erhaltung von Grün- gibt es das Instrument der Befreiung. Baugenehmigungsbehörde grundsätzlich und Baumbestand, Eine Befreiung ist im Gegensatz zur an die gemeindliche Entscheidung gebun- • der Erhalt von gesetzlich geschützten Ausnahme schriftlich zu beantragen. Sie den, es sei denn, diese ist eindeutig Biotopen sowie weiterer hochwertiger wird nicht ausdrücklich im Bebauungs- rechtswidrig. Flächen – die Minimierung der Negativ- plan aufgeführt. Beim einem Vorhaben innerhalb des wirkungen der geplanten Bebauung, Befreiungen von den Festsetzungen sind Geltungsbereiches eines rechtskräftigen • die Planung und Schaffung öffentlicher, jedoch nur möglich, wenn die Grundzüge Bebauungsplanes ist das Einvernehmen naturnaher und gestalteter Grünflächen der gemeindlichen Planungsabsichten nicht mehr erforderlich, da die Gemeinde zur Erholungsnutzung, nicht berührt werden. In aller Regel muss mit dem Bebauungsplan ihre Planungs- • die Begrünung der Straßenräume, eine besondere (Grundstücks-) Situation absichten schon in Form einer Satzung • die Schaffung eines attraktiven Fuß- die sehr restriktiv zu behandelnde allgemeingültig festgelegt hat. Die und Radwegenetzes, Befreiung rechtfertigen. Individuelle per- Gemeinde erhält in diesen Fällen ledig- • die Formulierung von Ausgleichsmaß- sonenbezogene Gründe sind nicht bau- lich Kenntnis von dem Baubegehren. nahmen für Eingriffe in den Naturhaus- rechtsrelevant. halt und das Landschaftsbild des Plan- Als Bauherr sollten Sie im Einzelfall einen gebietes. begründeten, den Nachbarschutz berück- Der Vorhaben- und sichtigenden Antrag vorab mit der Erschließungsplan Der GOP wird parallel zum Bebauungsplan Gemeinde und der Baugenehmigungs- in enger Abstimmung mit den für die behörde abstimmen. Wie der herkömmliche Bebauungsplan hat Planung zuständigen Behörden erarbeitet. auch der Vorhaben- und Erschließungs- Die Belange betroffener Bürger, relevanter plan (VEP) als vorhabensbezogener Träger öffentlicher Belange und kommu- Einvernehmen der Gemeinde Bebauungsplan die Aufgabe, für eine naler Ämter können im Rahmen der bestimmte Fläche Baurecht zu schaffen. Beteiligung artikuliert werden und finden Die Gemeinde ist im Baugenehmigungs- Gleichzeitig wird allerdings im Gegensatz so Eingang in die Planung. verfahren zu beteiligen. In der Regel zum Bebauungsplan, der ein Angebots-

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 20 Das öffentliche Baurecht

plan ist, auch eine Pflicht zur schnellen bebauung abgeleitet. Je homogener sich Verwirklichung der Planung hergestellt. die vorhandene Bebauung in einem Auch im Planverfahren gibt es Unter- Gebiet darstellt, um so mehr Anpassung schiede. Ein privater Vorhabens- und an diese Bebauung ist zu verlangen. Erschließungsträger stimmt seine Planung mit der Gemeinde ab und legt sie schließlich der Gemeindevertretung zum Außenbereich Beschluss als Satzung vor. Zusätzlich zum Satzungsbeschluss schließen die Gemein- Der Außenbereich soll von Bebauung de und der Vorhabensträger einen Vertrag grundsätzlich freigehalten werden. Das ab, in dem sich der Vorhabensträger Bauplanungsrecht erlaubt im Außen- unter anderem verpflichtet, sein Vor- bereich dann eine Bebauung, wenn das haben binnen eines bestimmten Zeit- Vorhaben zu den so genannten privile- raumes durchzuführen. gierten Vorhaben rechnet, die wegen ihrer Zweckbestimmung dort errichtet werden müssen. Hierzu zählen in erster Im Zusammenhang bebaute Linie land- und forstwirtschaftliche Ortsteile – Innenbereich Betriebe, Vorhaben der öffentlichen Ver- und Entsorgung und bestimmte gewerbli- Es gibt vielfach Bereiche innerhalb bebau- che Nutzungen, die besondere Anforde- ter Gebiete, für die keine qualifizierten rungen an die Umgebung stellen oder Die obenstehende Skizze zeigt die wesentlichen planungsrechtlichen Fallkonstellationen: Bebauungspläne aufgestellt worden sind. nachteilige Auswirkungen hervorrufen. § 30 BauGB -Bebauungsplan; Dies hat unterschiedliche Gründe. Ferner dürfen in gesetzlich genau festge- § 34 BauGB -Innenbereich; Meist sind diese Gebiete in früheren Zeiten legtem Umfang bestehende, rechtmäßig § 35 BauGB -Außenbereich ohne Bebauungspläne entstanden. Auch ist errichtete (d.h. mit der erforderlichen hier häufig nicht mit der Aufstellung von Genehmigung) Gebäude im Außenbereich Fazit: Ein Grundstück ist grundsätzlich Bebauungsplänen zu rechnen, weil sie geändert oder erweitert werden, wenn bebaubar, wenn es nicht für erforderlich gehalten werden. In keine öffentliche Belange beeinträchtigt solchen Gebieten richtet sich die Zulässig- werden. Hierunter versteht das • im Einklang mit einem Bebauungsplan keit einer Bebauung nach den Vorschriften Baugesetzbuch u. a. steht und die Erschließung (Verkehr, des § 34 BauGB. Hiernach ist ein Vorhaben • die Darstellung des Flächennutzungs- Wasserversorgung und Kanal) gesi- zulässig, wenn es sich nach Art und Maß planes, chert ist (§ 30 BauGB); der baulichen Nutzung, der Bauweise und • die Darstellungen des Landschaftsplanes, • zwar nicht im Geltungsbereich eines der Grundstücksfläche, die überbaut wer- • die Belange des Naturschutzes und der qualifizierten Bebauungsplanes, aber den soll, in die Eigenart der näheren Landschaftspflege, innerhalb eines im Zusammenhang Umgebung einfügt und die Erschließung • die Belange der Denkmalpflege, bebauten Ortsteils liegt, sich in die gesichert ist. • die Belange der Wasserwirtschaft, Eigenart der Umgebung einfügt und Im Innenbereich wird also die Zulässig- • das Verbot zur Entstehung, Verfestigung die Erschließung gesichert ist keit eines Vorhabens aus der Umgebungs- oder Erweiterung einer Splittersiedlung. (§ 34 BauGB);

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 21 Das öffentliche Baurecht

Das Bauordnungsrecht Grenzabstand (Abstandsflächen) Bau Beteiligte zu bestellen hat. So hat er z.B., dem Vorhaben entsprechend Allgemein Grundsätzlich haben Sie mit der Außen- • einen Objektplaner und • einen Unternehmer zu bestellen. Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist wand eines jeden Gebäudes einen Der Bauherr ist auch verantwortlich für das Bauordnungsrecht nicht bundesweit Abstand von mindestens 3,00 m von die Vorlage bestimmter Anzeigen und einheitlich, sondern nach individuellem allen Grenzen Ihres Baugrundstückes ein- Nachweise bei der Bauaufsichtsbehörde. Landesrecht geregelt. Im Land Brandenburg zuhalten (Abstandsflächen § 6 BbgBO). Objektplaner und Unternehmer müssen ist dies die Brandenburgische Bauordnung – Lediglich untergeordnete Gebäudeteile die zur Vorbereitung und Durchführung BbgBO – vom 16. Juli 2003 in der geänder- dürfen im Einzelfall bis zu 2,00 m des jeweiligen Bauvorhabens erforderliche ten Fassung vom 09.0ktober 2003. Das an die Nachbargrenze heranrücken. Erfahrung und Sachkunde haben. Bauordnungsrecht hat u.a. die Vermeidung Darüber hinaus bemisst sich der erforder- Insbesondere beim Anzeigeverfahren und von Gefahren zum Inhalt, die bei der liche Grenzabstand maßgeblich nach der dem vereinfachten Baugenehmigungs- Errichtung und dem Betrieb baulicher jeweiligen Wandhöhe, von der Gelände- verfahren, hat der Objektplaner eine grö- Anlagen entstehen können. Das Bau- oberfläche bis zum oberen Abschluss der ßere Verantwortung zu übernehmen. Ihm ordnungsrecht, das sich aus dem Polizei- Wand. Als Faustformel gilt, dass der allein obliegt die Einhaltung aller öffent- recht ableitet, stellt vor allem an die Stand- Abstand mindestens der halben Wand- lich-rechtlichen Bestimmungen. Er ist sicherheit, Verkehrssicherheit und an den höhe zu entsprechen hat, d.h. bei einer auch zunächst Ansprechpartner für Bau- Brandschutz von baulichen Anlagen beson- Wandhöhe von 8 m haben Sie 4 m herrn und Dritte (Nachbarn), wenn es um dere Anforderungen. Es ist in den Bau- Grenzabstand einzuhalten. Auf eine Unstimmigkeiten bezüglich der Einhal- ordnungen der Länder sowie in den Sonder- weitergehende Erläuterung der vielen tung von Vorschriften geht. bauverordnungen abschließend geregelt. Sonderfälle wird an dieser Stelle verzich- Ein Rechtsbehelf gegen ein Bauvorhaben, Der Staat als Bauaufsichtsbehörde be- tet, da in aller Regel der o.a. Mindest- das im Anzeigeverfahren durchgeführt dient sich ausschließlich der Vorschriften, grenzabstand von 3 m ausreichend ist. wurde, ist nicht mehr möglich, da keine die zum öffentlichen Baurecht gehören. Im Einzelfall ist der von Ihnen beauftrag- Baugenehmigung (Verwaltungsakt) ausge- Private Rechtsbeziehungen, etwa zwi- te Objektplaner mit den Vorschriften ver- reicht wurde. schen dem Bauherren und dem Grund- traut und wird Sie umfassend beraten. stückseigentümer oder den Nachbarn, werden in der Regel nicht in die behörd- Objektplaner (§ 48 BbgBO) lichen Entscheidungen einbezogen. Die am Bau Beteiligten Demzufolge ist eine Baugenehmigung (Bauherr, Objektplaner, Der Objektplaner muss nach Sachkunde immer dann zu erteilen, wenn einem Unternehmer) und Erfahrung zur Vorbereitung und Über- Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschrif- wachung des jeweiligen Bauvorhabens ten nicht entgegenstehen. Allgemein geeignet sein. Nach den Bauordnungen der Länder ergeht Er ist für die Vollständigkeit und Brauch- sie unbeschadet privater Rechte Dritter. Die Landesbauordnung legt im Grundsatz barkeit seines Entwurfs verantwortlich. fest, dass der Bauherr zur Vorbereitung Der Objektplaner hat dafür zu sorgen, Ergänzend zur BbgBO wurden Verordnun- und Ausführung eines genehmigungs- dass die für die Ausführung notwendigen gen zur detaillierten Regelung des pflichtigen Bauvorhabens geeignete am Einzelzeichnungen, Einzelberechnungen Bauordnungsrechts erlassen.

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 22 Das öffentliche Baurecht

und Anweisungen geliefert werden und produkte und Bauarten zu erbringen und gehalten werden müssen, so z. B. die diese dem genehmigten Entwurf und den auf der Baustelle bereitzuhalten. Abstandsvorschriften, die Anforderungen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ent- Hat der Unternehmer für einzelne Arbei- zur Standsicherheit, wie auch die Fest- sprechen. ten nicht die erforderliche Sachkunde und setzungen eines rechtskräftigen Bebau- Verfügt der Objektplaner auf einzelnen Erfahrung, so sind geeignete Fachunter- ungsplanes oder z. B. einer Ortsgestal- Fachgebieten nicht über die erforderliche nehmer oder Fachleute hinzuzuziehen. tungssatzung. Sachkunde, so sind geeignete Fachplaner Diese sind jeweils für ihre Arbeiten ver- In besonderen Fällen bedarf es trotz heranzuziehen. antwortlich. Genehmigungsfreistellung nach Landes- Beendet der Objektplaner seine Tätigkeit bauordnung einer Genehmigung nach an- vor der Fertigstellung der baulichen An- deren rechtlichen Bestimmungen, so z.B. lage, so hat er dies der Bauaufsichtsbe- Bauvorhaben bei Vorhaben im Außenbereich oder auch hörde unverzüglich schriftlich mitzuteilen. im Landschaftsschutzgebiet aufgrund der Bauvorlagen für die Errichtung und Ände- Genehmigungspflichtige Regelungen des Naturschutzgesetzes. rung von Gebäuden müssen von einem Vorhaben (§ 54 BbgBO) Objektplaner erstellt werden, der bauvor- lageberechtigt ist. Grundsätzlich bedarf die Errichtung, Bauantrag Änderung und die Nutzungsänderung bau- licher Anlagen sowie anderer Anlagen und Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet in Bauüberwachung Einrichtungen, an die in der BbgBO oder allen bauaufsichtlichen Genehmigungs- in Vorschriften aufgrund dieses Gesetzes verfahren nur auf schriftlichen Antrag des Verfügt der Objektplaner nicht über die Anforderungen gestellt sind einer Bau- Bauherrn (Bauantrag). erforderliche Sachkunde oder Erfahrung genehmigung, soweit nichts anderes Der Bauantrag ist bei der Bauaufsichts- zur Bauüberwachung, so ist ein geeigne- bestimmt ist. behörde einzureichen. ter Bauüberwacher heranzuziehen, der Mit dem Bauantrag sind alle für die Be- diese Aufgaben wahrnimmt. urteilung des Bauvorhabens und die Be- Genehmigungs- und arbeitung des Bauantrages erforderlichen anzeigefreie Vorhaben Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen. Unternehmer In § 55 der BbgBO ist festgelegt worden, Auf der Grundlage der Verordnung über Jeder Unternehmer ist für die ordnungs- welche Bauvorhaben keiner Baugeneh- Bauvorlagen im bauaufsichtlichen Ver- gemäße, den technischen Baubestim- migung bedürfen. Den Bauherren ist aber fahren (Bauvorlagenverordnung - BauVorl V) mungen und den genehmigten oder ange- unbedingt zu raten, sich über die Geneh- sind für einen Bauantrag im Regelfall zeigten Bauvorlagen entsprechende Aus- migungsfreistellung oder die Geneh- mindestens folgende Unterlagen erforder- führung der von ihm übernommenen Ar- migungspflicht eines geplanten Bauvor- lich (Checkliste): beiten und insoweit für die ordnungsge- habens bereits im Vorfeld bei der Unteren • Antragsvordruck, mäße Einrichtung und den sicheren Be- Bauaufsichtsbehörde zu informieren. • Auszug aus der Liegenschaftskarte im trieb der Baustelle verantwortlich. Es ist zu beachten, dass trotz der Geneh- Maßstab 1 : 1000, Er hat die erforderlichen Nachweise über migungsfreistellung die inhaltlichen Be- • amtlicher Lageplan, die Verwendbarkeit der verwendeten Bau- stimmungen der Landesbauordnung ein- • objektbezogener Lageplan,

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 23 Das öffentliche Baurecht

• Außenanlageplan, • die Ermittlung des zulässigen Maßes anträge unvollständig eingereicht. Bei • Grundstücksentwässerungsplan, der baulichen Nutzung, Unvollständigkeit kann der Antrag bis • Bauzeichnungen, • die Möglichkeit einer Ausnahme oder zum Eingang der erforderlichen Unter- • Baubeschreibung, Befreiung. lagen nur eingeschränkt bearbeitet wer- • Nachweis der Bauvorlageberechtigung den, was sich negativ auf die Bearbei- nach § 48 Abs. 4 BbgBO, Die Voranfrage mit den Bauvorlagen ist tungszeit auswirkt. • Erhebungsbogen für die Bautätigkeits- bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. statistik gem. Hochbaustatistikgesetz. Diese erteilt einen Vorbescheid nach Prü- Ist der Antrag vollständig, kann die bau- fung entsprechend der öffentlich-recht- planungs- und bauordnungsrechtliche Zu- Soweit für die Beurteilung des Vorhabens lichen Vorschriften. Der Bauvorbescheid lässigkeit abschließend geprüft werden. erforderlich, sind dem Antrag folgende erzeugt eine Bindungswirkung. Er bietet Gleichzeitig werden die im jeweiligen weitere Bauvorlagen beizufügen: somit dem Bauherrn hinsichtlich seiner Einzelfall notwendigerweise zu beteili- • Betriebsbeschreibung, weiteren Planung eine verlässliche Grund- genden Fachbehörden und Stellen um • besondere Bauvorlagen, lage. Die Bindungswirkung beträgt vier Stellungnahme gebeten. • Bauvorlagen nach Sonderbau- Jahre und kann auf schriftlichen Antrag verordnungen. innerhalb dieser Frist einmalig um zwei Sobald alle Stellungnahmen vorliegen und Jahre verlängert werden. dem Bauvorhaben nicht entgegenstehen, wird die Baugenehmigung unter Einbe- Vorbescheidsverfahren ziehung der fachlichen Stellungnahmen (§59 BbgBO) Ablauf des erteilt. Wenn das Bauvorhaben dem öf- Baugenehmigungsverfahrens fentlichen Recht entspricht, hat der Das Vorbescheidsverfahren dient dazu Bauherr einen Rechtsanspruch auf die einzelne, einer selbstständigen Beurtei- Für den Bauantrag wird in der Registratur Erteilung der Baugenehmigung. Der Bau- lung zugängliche Fragen zu einem geneh- in einem EDV-unterstützten Verfahren ein genehmigungsbescheid ergeht ggf. mit migungsbedürftigen Vorhaben vor Durch- Vorgang angelegt und ein Aktenzeichen Auflagen und Hinweisen. Die Bauvorlagen führung eines Baugenehmigungsverfah- vergeben. Mit der Registrierung wird eine werden mit einem Genehmigungsstempel rens rechtsverbindlich abzuklären. Eingangbestätigung ausgestellt. Der zu- versehen und in einfacher Ausfertigung ständige Sachbearbeiter überprüft den als Bestandteil der Baugenehmigung an Der Antrag auf Bauvorbescheid ist dann Antrag sofort auf Vollständigkeit und den Bauherrn zurückgegeben. zweckmäßig, wenn diese Klärung für die grundsätzliche Vereinbarkeit mit dem Realisierung des Vorhabens von grund- Bauplanungsrecht. Lesen Sie bitte die Nebenbestim- sätzlicher Bedeutung ist, sodass der Aus- mungen, Hinweise und evtl. Grünein- gang eines Baugenehmigungsverfahrens Bitte reichen Sie in Ihrem eigenen tragungen auf den Bauvorlagen genau ungewiss wäre. Interesse nur vollständig prüffähige durch, denn sie sind Bestandteil der Als Anwendungsfälle sind insbesondere zu Unterlagen ein. Baugenehmigung. nennen: • die Klärung der Bebaubarkeit eines Die Bearbeitungszeit hängt maßgeblich Grundstückes zu einem bestimmten von der Vollständigkeit der Antrags- Zweck, unterlagen ab. Leider werden viele Bau-

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 24 Das öffentliche Baurecht

Das bauaufsichtliche Verfahren zuordnen, noch erfüllt sie die Voraus- beträgt vier Jahre. Die Baugenehmigung setzungen für ein vereinfachtes Baugeneh- erlischt nicht, wenn das Vorhaben inner- Um die Verfahrensdauer von der Einrei- migungsverfahren oder das Bauanzeige- halb der Frist von vier Jahren begonnen chung der Antragsunterlagen bis zum verfahren, so prüft die Bauaufsichtsbehörde worden und spätestens ein Jahr nach Beginn der Bauarbeiten an Ihrem Vor- die Übereinstimmung mit den öffentlich- Ablauf der Frist fertig gestellt ist. haben so kurz wie möglich und nötig zu rechtlichen Vorschriften uneingeschränkt. Die Geltungsdauer kann auf schriftlichen halten, ist ergänzend zum Regelverfahren Im „normalen“ Baugenehmigungsver- Antrag einmalig um zwei Jahre verlängert für genau definierte Bauvorhaben der fahren gibt es also keinen Bereich des werden, wenn der Antrag vor Ablauf der Prüfumfang reduziert und in besonderen öffentlichen Rechts, der von der Prüfung Geltungsdauer bei der Bauaufsichtsbe- Verfahren (dem vereinfachten Baugeneh- ausgenommen bleibt. hörde eingegangen ist. migungsverfahren und dem Bauanzeige- Die im Bauantrag enthaltene Konzentra- Der Bauherr hat der Bauaufsichtsbehörde verfahren) geregelt worden. tionswirkung verpflichtet die Bauaufsichts- den Beginn der Bauarbeiten mindestens behörde, alle für das Bauvorhaben erfor- eine Woche vorher mitzuteilen. Der Zeit- derlichen Genehmigungen, Gestattungen, punkt der Fertigstellung genehmigungs- Normales Erlaubnisse (z.B. Waldumwandlungsgeneh- oder anzeigepflichtiger baulicher Anlagen Baugenehmigungsverfahren migung, Baumfällgenehmigung, wasser- ist vom Bauherrn mindestens zwei (Regelverfahren – § 56 BbgBO) rechtliche Erlaubnis) einzuholen. Diese Wochen vorher schriftlich mitzuteilen. werden Bestandteil der erteilten Bauge- Ist eine Baumaßnahme weder den geneh- nehmigung. migungsfreien Vorhaben (§ 55 BbgBO) zu- Die Geltungsdauer der Baugenehmigung

Regelverfahren

Bauantrag ggf. nachreichen Baugenehmigung von Unterlagen

Nachbarn Behördenbeteiligung Untere Gemeinde Bauaufsicht Entscheidungsfrist Unt. Bauaufsicht baurechtliche Beteiligungen

1 2 3 4 5 „feed back“ an den Bauherrn Verfahrensablauf in Monaten

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 25 Das öffentliche Baurecht

Vereinfachtes Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren Baugenehmigungsverfahren (§ 57 BbgBO) Voraussetzungen: Für die Errichtung und Änderung von – Wohngebäude geringer oder mittlerer Höhe Wohngebäuden geringer und mittlerer – rechtskräftiger Bebauungsplan Höhe, einschließlich dazugehöriger Gara- - keine Abweichungen oder Befreiungen gen, Nebengebäude und Nebenanlagen, im Geltungsbereich eines rechtsverbind- Bauantrag lichen Bebauungsplanes nach § 30 Abs.1 oder 2 BauGB, wird auf Antrag des Entscheidungsfrist unter. Bauaufsicht Bauherrn ein vereinfachtes Baugenehmi- Baugenehmigung gungsverfahren durchgeführt, wenn das Vorhaben den Festsetzungen des Bebau- Gemeinde ungsplanes nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. 1 Verfahrensablauf in Monaten 2 Der Bauherr hat mit dem vollständigen Bauantrag die schriftliche Erklärung des Objektplaners vorzulegen, dass für das Bauanzeigeverfahren bei Mit der Ausführung des Vorhabens darf Vorhaben die Zulassung von Ausnahmen Wohngebäuden und nach Ablauf eines Monats nach Eingang oder Befreiungen nach § 31 BauGB sowie Nebenanlagen (§ 58 BbgBO) der Bauanzeige bei der Bauaufsichts- Abweichungen nach den Vorschriften der behörde begonnen werden, sofern die BbgBO nicht erforderlich ist und das Unter bestimmten Voraussetzungen gibt Bauaufsichtsbehörde die Bauausführung Vorhaben im Übrigen den öffentlich- es die Möglichkeit, auf Wunsch des Bau- nicht untersagt oder vorher freigegeben rechtlichen Vorschriften entspricht. herrn an Stelle eines Genehmigungsver- hat. Die Berechtigung zum Baubeginn Die Bauaufsichtsbehörde prüft die Be- fahrens ein Bauanzeigeverfahren durchzu- erlischt nach zwölf Monaten. Die Bauaus- achtung führen. führung ist zu untersagen, wenn die im Dies ist möglich, wenn das Bauvorhaben ersten Absatz genannten Voraussetzungen 1. der Festsetzungen des Bebauungsplanes, ein Wohngebäude geringer Höhe (inkl. nicht vorliegen, wenn die der Bauanzeige 2. anderer öffentlich-rechtlicher Vor- Garage oder Nebenanlage, einschließlich beiliegenden Bauvorlagen oder Nachweise schriften, soweit diese für das Vor- der zugehörigen Stellplätze) darstellt. nicht vollständig oder unrichtig sind oder haben beachtlich sind Anzeigeverfahren kommen nur für solche wenn der Vorhabensstandort in einem und Vorhaben in Betracht, die im Geltungs- Gebiet liegt, für welches die Gemeinde bereich eines qualifizierten Bebauungs- eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB erteilt binnen eines Monats nach Eingang planes nach § 30 Abs. 1 oder 2 BauGB oder eine Zurückstellung nach § 15 BauGB des Bauantrages die Baugenehmigung, liegen, den Festsetzungen dieses Bebau- beschlossen hat. wenn die genannten Voraussetzungen vor- ungsplanes entsprechen und deren Weil im Bauanzeigeverfahren die Konzen- liegen. Erschließung gesichert ist. trationswirkung des Baugenehmigungs-

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 26 Das öffentliche Baurecht

verfahrens entfällt, ist der Bauherr ver- rechtlichen Vorschriften erforderlichen Bewilligungen und Erlaubnisse selbst ein- pflichtet, die nach sonstigen öffentlich- anderen Genehmigungen, Zustimmungen, zuholen.

Anzeigeverfahren

Voraussetzungen: Entscheidungsgeber unter. Bauaufsicht • Wohngebäude geringer oder mittlerer Bauantrag Beginn der Bauausführung Höhe Gemeinde • Bebauungsplan • keine Abweichungen

1 2 Verfahrensdauer in Monaten

Baugenehmigungsgebühren

Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Zuschläge der Fachbehörden und Auslagen werden nach dem Verwaltungskostengesetz in Verbindung mit der Baugebührenordnung festgesetzt. Sie richten sich grundsätzlich nach dem Rohbauwert des beantragten Vorhabens, der durch die Bauaufsichts- behörde – unabhängig von den Angaben des Bauherrn – ermittelt wird. Gebührenpflichtig sind auch die Ableh- nung und unter Umständen auch die Rücknahme eines Bauantrages.

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 27 Baurechtliche Spezialthemen

Die Nachbarbeteiligung vorhabens rechnen. Weiterhin beschleu- Landesamt für Denkmalpflege sowie für nigt man durch die Unterschrift das die Bodendenkmale das Archäologische Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine auf Genehmigungsverfahren, denn eine evtl. Landesmuseum. Dauer angelegte menschliche Beziehung, erforderliche Benachrichtigung des Aufgaben der Denkmalfachbehörden sind die sorgfältig gepflegt werden will. Nachbarn durch die Genehmigungs- die Erforschung des Denkmalbestandes Nachbarn sind aufeinander angewiesen. behörde kann entfallen. und seine Erfassung, die denkmalfachli- Unter zerstrittenen Nachbarn gibt es Ist der Nachbar mit dem Bauvorhaben che Beratung von Denkmaleigentümern viele Möglichkeiten, sich das Leben nicht einverstanden, so bedeutet das und Behörden. schwer zu machen. noch nicht, dass aus diesem Grunde keine Neueintragungen oder Löschungen im Ärger mit den Nachbarn kann ein Bau- Baugenehmigung erteilt wird. Dafür ist Verzeichnis der Denkmale werden im amt- projekt verzögern oder auch verteuern, allein maßgebend, ob das Bauvorhaben lichen Bekanntmachungsblatt des jeweili- wenn es zu einem Rechtsstreit kommt. den Nachbarn in unzumutbarer Art und gen Landkreises bzw. der kreisfreien Stadt Dies kann vor allen der Fall sein, wenn Weise bezüglich öffentlich-rechtlich veröffentlicht. Die Einsicht ist jedermann umstritten ist, ob die Baugenehmigung geschützter Belange beeinträchtigt. gestattet. mit dem öffentlichen Baurecht in Einklang Vor einer Eintragung von Baudenkmalen steht, denn als Betroffener kann der in das Verzeichnis muss eine Unterschutz- Nachbar eine Baugenehmigung anfechten. Denkmalschutz und stellung per Verwaltungsakt, also mittels Durch die Neufassung der Verwaltungs- Denkmalpflege Bescheid gegenüber dem Eigentümer er- gerichtsordnung hat ein Nachbarwider- folgen. Bodendenkmale sind auch ohne spruch gegen ein genehmigtes Vorhaben Bau- und Gartendenkmalpflege einen solchen Verwaltungsakt, direkt – wie bisher schon bei Wohnbauten – durch das Denkmalschutzgesetz geschützt. keine aufschiebende Wirkung mehr. Kulturdenkmale, als Quellen und Zeug- Allerdings hat der Nachbar die Möglich- nisse der menschlichen Geschichte und keit, bei der Baugenehmigungsbehörde Entwicklung, sind unter besonderen oder beim Verwaltungsgericht die auf- staatlichen Schutz gestellt. schiebende Wirkung des Widerspruches zu Sie werden in das Verzeichnis der Denk- beantragen. Damit es erst gar nicht so- male eingetragen, das bei den unteren weit kommt, sollte der Nachbar rechtzei- Denkmalschutzbehörden geführt wird. tig über die Baupläne informiert werden. Die Aufgaben einer unteren Denkmal- Wird für die Erteilung der Baugeneh- schutzbehörde nehmen die Landkreise migung eine Befreiung bzw. Ausnahme und kreisfreien Städte wahr. Oberste von bauordnungsrechtlichen Vorschriften Denkmalschutzbehörde ist das Minis- erforderlich, sollten vor Einreichung des terium für Wissenschaft, Forschung und Bauantrages der Lageplan und die Kultur des Landes Brandenburg. Es übt Bauzeichnung dem Eigentümer des die Rechts- und Fachaufsicht über die Nachbargrundstücks zur Zustimmung vor- Denkmalfachbehörden und die unteren legt werden. Unterschreibt der Nachbar, Denkmalschutzbehörden aus. so kann man in der Regel mit einer unan- Denkmalfachbehörden sind für die Bau- gefochtenen Durchführung des Bau- denkmale das Brandenburgische Wohnblock in Eberswalde

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 28 Baurechtliche Spezialthemen

Der Unterschutzstellungsbescheid zu Bau- eines Denkmals zu stellen sind, unter- Die wesentlichsten Arten von denkmalen beinhaltet eine Begründung, scheiden sich gelegentlich von den allge- Dienstbarkeiten sind folgende: warum das betreffende Objekt unter meinen baurechtlich notwendigen Vorlagen. • Übernahme einer Abstandsfläche, Denkmalschutz zu stellen ist. Der Bauwillige erspart sich nicht nur die • Benutzbarkeit einer privaten Um den Denkmalwert eines Gebäudes Kosten einer Überarbeitung seines Antra- Verkehrsfläche zur Erschließung eines festzustellen, haben die Mitarbeiter der ges, sondern trägt auch zur Beschleunigung rückwärtigen Grundstücks. Denkmalbehörden bereits vor der Unter- des Genehmigungsverfahrens bei, wenn schutzstellung das Recht, Grundstücke im Vorfeld des Bauantrages bei der Denk- Hält Ihr Bauvorhaben den vorgeschriebe- und Häuser nach vorheriger Anmeldung malschutzbehörde alle Fragen und nen Abstand zur Grenze des Baugrund- zu betreten (§ 25 BbgDSchG). Probleme bezüglich der Durchführung stücks nicht ein, darf ein benachbartes Wie bei jedem Verwaltungsakt kann der einer denkmalgerechten Abwicklung des Grundstück für die Bemessung des Grenz- Denkmaleigentümer Rechtsmittel gegen Bauvorhabens erörtert werden. Die abstandes bis zu einer gedachten Linie eine Unterschutzstellung einlegen. Abstimmung ist auch aus finanziellen zugerechnet werden. Der Nachbar ge- Denkmalbereiche, z.B. historische Stadt- Erwägungen anzuraten. Denn nur für währleistet durch die Übernahme der und Ortskerne oder Siedlungen, können Maßnahmen, die vorab mit der Denkmal- Abstandsfläche, dass zukünftig auf sei- durch eine Denkmalbereichssatzung unter schutzbehörde abgestimmt worden sind, nem Grundstück errichtete Gebäude den Schutz gestellt werden, welche die jewei- kann der Denkmaleigentümer eine steuer- erforderlichen Abstand von dieser fiktiven lige Gemeinde erlässt. liche Abschreibung bzw. Förderung oder Linie einhalten. Eine reale Grenzverän- Wer ein Denkmal instandsetzen, moderni- eine Zuwendung erhalten. derung findet nicht statt, lediglich wird sieren, umgestalten, verändern oder in eine für beide Seiten verbindliche fiktive sonstiger Weise in den Denkmalbestand Grenze für die Bemessung der Abstands- eingreifen will, benötigt gemäß § 15 Abs. Dienstbarkeit – Beseitigung von flächen festgelegt. 1 BbgDSchG eine Erlaubnis der unteren Genehmigungshindernissen Ebenso kann ein Nachbar mittels Dienst- Denkmalschutzbehörde (z.B. für den durch rechtliche Sicherung barkeit die Sicherung der Erschließung Einbau von Wärmeisolierungen, neuen eines anderen Grundstücks ermöglichen. Fenstern oder beim Anbringen von Werbe- Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt trägern oder Satellitenschüsseln usw.). Bei voraus, dass ein Bauvorhaben den baugenehmigungsbedürftigen Maßnahmen Anforderungen des öffentlichen Baurechts Nutzungsänderung, beinhaltet die Baugenehmigung diese entspricht. Einige rechtliche Hindernisse, An- und Umbau denkmalrechtliche Erlaubnis. die einer Baugenehmigung entgegenstehen, Die Unterschutzstellung erfasst das Denk- können durch die Übernahme von soge- Die Nutzungsänderung eines Wohnhauses mal im augenblicklichen Zustand. Es geht nannten Dienstbarkeiten in das Grundbuch oder einzelner Wohnräume, z.B. zum Büro, darum, das Denkmal in diesem Zustand zu eines Grundstücks überwunden werden. zur Arztpraxis oder für andere Geschäfts- schützen. Veränderungen, z.B. bei Moderni- Ein Grundstückseigentümer – in der Regel zwecke, stellt grundsätzlich eine bauge- sierungsmaßnahmen oder Instandsetzungen der Nachbar – verpflichtet sich dabei, in nehmigungspflichtige Maßnahme dar, auch sind möglich, soweit sie denkmalgerecht einem festgelegten Umfang auf seine wenn tatsächlich nicht gebaut wird. und denkmalverträglich gestaltet werden. Eigentumsrechte zu verzichten, mithin Aus der neuen Nutzung können sich ohne Die denkmalrechtlichen Anforderungen, die übernimmt er eine Verpflichtung des Veränderung der Bausubstanz andere oder an die Bauvorlagen für die Veränderung Bauherrn. weitergehende Anforderungen aus dem

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 29 Baurechtliche Spezialthemen

öffentlichen Baurecht ergeben, wie ein erhöhter Bedarf an PKW-Einstellplätzen oder ein Nachweis zusätzlicher sanitärer Anlagen. Gewerbliche Nutzungen können „Unruhe“ in ein Wohngebiet bringen und für die Nachbarschaft unzumutbar sein. Vor Aufnahme einer neuen Nutzung soll- ten Sie sich daher beraten lassen, ob eine Baugenehmigungspflicht gegeben ist und die geplante Nutzungsänderung bau- rechtliche Probleme in sich birgt. Der Ausbau einzelner Räume im Dach- geschoss eines Einfamilienwohnhauses, zum zusätzlichen Aufenthalt von Per- sonen, z.B. die Herstellung eines Kinder- oder Gästezimmers, ist ohne Baugeneh- migung möglich. Auch die Umnutzung vorhandener Wohnräume zu einem weite- ren Badezimmer oder einer zusätzlichen Toilette ist vom Genehmigungsvorbehalt freigestellt. Sie dürfen jedoch keine zwei- te Wohneinheit schaffen. Wenn Sie beabsichtigen, ein bestehendes Wohngebäude um- oder auszubauen, soll- ten Sie die Beratung eines bauvorlagebe- rechtigten Objektplaners suchen. So dürfen zwar nicht tragende oder aus- steifende Innenwände in fertiggestellten Wohnhäusern baugenehmigungsfrei abge- brochen und neu errichtet werden, für die Änderung von Außenwänden oder der Dachkonstruktion (z.B. Einbau einer Dachgaube) ist hingegen eine Baugeneh- migung erforderlich. Auch Wintergärten, überdachte Terrassen oder Eingangsüberdachungen sind unter bestimmten Umständen baugenehmi- gungspflichtig. Denkmalgeschütztes Haus in Eberswalde

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 30 Die Bauausführung

Wärmedämmung Fehlervermeidung außen gelangen. Bei dem Durchgang bei der Dachdämmung durch die Dämmung wird im Winter der Die Güte des Wärmeschutzes der wärme- Taupunkt unterschritten und es kommt zu übertragenden Außenbauteile ist die mit In der Vergangenheit und oftmals auch Kondenswasserausfall innerhalb der Kon- Abstand wichtigste Größe für den Energie- heute noch werden bei den Dämm- struktion, was bei entsprechenden Men- verbrauch eines Gebäudes. Wenn die konstruktionen geneigter Dächer erhebli- gen zu Bauschäden führt. erforderlichen Dämmwerte für die einzel- che Fehler gemacht, die zu einem unbe- nen Außenbauteile eingehalten werden, haglichen Raumklima und einem hohen kann man davon ausgehen, eine dem Nie- Energieverbrauch führen, der vom theore- Wärmeschutzverglasung drigenergiehaus-Standard (NEH-Standard) tisch berechneten Wärmebedarf erheblich für die Fenster entsprechende Energiekennzahl zu errei- abweicht. Die wärmetechnische Neubau- chen. sanierung erst wenige Jahre alter Häuser Die Wärmeschutzverglasung mit einem ist leider kein Einzelfall. Der Zielwert bei k-Wert von 1,3 W/m2K für das Glas ist der Dachdämmung ist ein k-Wert von bereits mit der Wärmeschutzverordnung Außenwände sehr gut dämmen 0,15 W/m2K, der durch eine mittlere von 1995 zum Standard geworden. Dämmschichtdicke von 20 cm erreicht Niedrigere Werte bei Zweischeibenglas Je nach Bauart sollten die Außenwände werden kann. Doch die Dämmschichtdicke sind vermehrt anzutreffen. Eine deutliche einen k-Wert von höchstens 0,20 W/m2K alleine garantiert diesen Zielwert noch Verbesserung bis zu k-Werten von aufweisen. Dieser Wert ist mit vielen nicht. 0,6 W/m2K ist dann nur mit einer Drei- bauaufsichtlich zugelassenen Konstruk- Eine wärmebrückenfreie Konstruktion und fachverglasung möglich. tionen realisierbar. Bei einem ständig eine sorgfältige und lückenlose Ausfüh- Doch auch bei Fenstern sind mögliche genutzten Gebäude ist es ratsam, das rung der außenliegenden Winddichtung Wärmeverluste nicht in der Glasfläche, Speichervermögen der Umhüllungskon- und der innenliegenden Luftdichtung ist sondern in den Anschlüssen zu suchen. struktion im Auge zu behalten. Generell unverzichtbar für einen niedrigen So müssen zur Fugenvermeidung die Dich- ist ein einschaliger Wandaufbau gegenü- Energieverbrauch. Hier ist besonders das tungsprofile umlaufend am Rahmen anlie- ber einem mehrschaligen von Vorteil. Ineinandergreifen der verschiedenen gen und der Fensterrahmen luftdicht in Gewerke zu beachten, so dass die die dämmende Hülle eingebaut werden. Verlegung von Leitungen und das Herstellen von Durchbrüchen nicht zum Verlust der Luftdichtigkeit führt. Bauen mit der Sonne Die Folge wären höhere Heizkosten, also eine geringere Rentabilität der Wärme- Das „Bauen mit der Sonne“ setzt auf die dämmung für den Bauherrn und eine passive Nutzung der Sonnenenergie wäh- höhere Emission von C02. rend der kälteren Jahreszeiten. Bereits Aber unter Umständen können sich mög- bei der Planung des Gebäudes wird auf liche Bauschäden noch gravierender aus- eine geeignete Orientierung zur Sonne wirken, denn wo kalte Luft eindringt, geachtet. Die tiefstehende Wintersonne kann bei anderer Strömungsrichtung wird durch großflächige, gut wärmege- warme, feuchtigkeitsbeladene Luft nach dämmte und zur Sonne orientierte

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 31 Die Bauausführung

Fensterflächen, aber auch durch Glasvor- Zentrale Warmwasserbereitung Strom aus der Sonne bauten (z. B. Wintergarten) oder durch die Verwendung spezieller lichtdurchlässi- Die Warmwasserbereitung sollte in Solarzellen aus Silizium sind die ger Materialien (TWD -Transparente Kombination mit der zentralen Heizungs- Bausteine einer Photovoltaikanlage. Mit Wärmedämmung) genutzt. Der Bauherr anlage erfolgen. Um gerade in den Über- ihr wird Sonnenlicht direkt in elektri- oder der Architekt sollte auf ausreichen- gangszeiten und im Sommer die Betriebs- schen Strom umgewandelt, der im den Sonnenschutz im Sommer und auf verluste des Kessels gering zu halten, Haushalt genutzt werden kann oder als Verschattungsfreiheit im Winter achten. sollten ausreichend große Warmwasser- überschüssiger Strom an das Die Heizungsanlage muss schnell regelbar speicher verwendet werden, die möglichst Versorgungsnetz abgegeben wird. sein, um sich dem Sonnenangebot nur ein zweimaliges Laden pro Tag erfor- bedarfsgerecht anpassen zu können. derlich machen. In Schichtenspeichern Immer mehr Architekten machen sich mit wird eine Temperaturschichtung erreicht, den Prinzipien des solaren und energie- die dafür sorgt, dass das zum Wärme- sparenden Bauens vertraut, leider sind es erzeuger fließendes Wasser stets eine noch nicht alle. niedrige Temperatur besitzt, wodurch ge- rade bei Brennwertgeräten und Solaran- lagen hohe Wirkungsgrade erreicht werden. Passive Solarenergienutzung durch Fenster Solare Warmwasserbereitung Bei der Planung eines Hauses sollte auf eine konsequente Südorientierung des Sonnenkollektoren wandeln die Sonnen- Wohnraumbereiches geachtet werden. einstrahlung direkt in Wärme um, die Durch eine optimierte Ausrichtung der dann einem Warmwasserspeicher zuge- Grundstücke in Bebauungsplänen kann führt wird. eine optimale Nutzung der passiven Richtig dimensionierte Solaranlagen Solarenergie erreicht werden. Fenster ver- decken dabei fast 50 % des Jahresenergie- ursachen nicht nur Wärmeverluste, son- bedarfs für Warmwasser der Haushalte. Als dern sind auch Wärmefallen. Faustformel rechnet man mit 1 bis 2 m2 Entscheidend ist die Bilanz aus Verlusten Kollektorfläche pro Person. Im Sommer und Gewinnen während der Heizperiode. übernimmt die Solaranlage die Warm- Die Bilanz wird durch Faktoren wie wasserversorgung sogar vollständig, der Qualität der Verglasung, Orientierung der Heizkessel kann dann ausgeschaltet blei- Fenster und Verschattung beeinflusst. Für ben. Sollte der Bau einer Solaranlage erst sehr hochwertige Dreischeiben- zu einem späteren Zeitpunkt möglich sein, Wärmeverglasungen wird die Bilanz sogar so sollten auf jeden Fall schon die Lei- positiv, d. h., die Fenster gewinnen in tungen mitverlegt werden. Auch der Warm- der Heizperiode mehr Wärme, als sie ver- wasserspeicher sollte groß genug und lieren. leicht nachrüstbar sein.

Bauratgeber für den Landkreis Barnim 32 Boden- und Umweltschutz

Boden- und Umweltschutz Bodenaushub lungen, Fußbodendielen, sind einer Müll- verbrennungsanlage zuzuführen. Mutterboden Bodenaushub sollte möglichst an Ort und Stelle oder im Landschaftsbau verwendet Mutterboden, der bei Baumaßnahmen werden. Schadstoffhaltige Abfälle sowie bei wesentlichen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in Als Sonderabfall sind beispielsweise zu nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Bauschutt entsorgen: Vernichtung oder Vergeudung zu schüt- Abbeizer, Gebinde mit Resten von alten zen. Dieses Gebot zum Schutz des Als aufbereitungsfähiger Bauschutt gelten Holzschutzmitteln, Batterien, Farb- und Mutterbodens ist in das Baugesetzbuch z.B. Beton mit und ohne Eisen, Pflaster- Lackverdünner, nicht ausgehärtete Kleb- aufgenommen worden. Mutterboden, der steine, Naturstein, Kalksandsteine, stoffe sowie Kitt- und Spachtelmassen, nicht sofort wieder verwendet wird, ist in Dachsteine und Ziegelmaterial. Zum nicht Spraydosen, Teerrückstände und Bitumen. Mieten mit einer Sohlenbreite von bis zu aufbereitungsfähigen Bauschutt, der Alles, was mit schädlichen Stoffen ver- 3,0 m und einer Höhe von bis zu 1,30 m einer zugelassenen Deponie zuzuführen mischt ist, wird damit auch zu Sonder- aufzusetzen. Die Mieten sollten möglichst ist, zählen alle festen, nicht auslaugba- abfall. im Schatten liegen. Sie sollten abgedeckt ren anorganischen Stoffe, wie z. B. Gips, und so vor dem Austrocknen bewahrt Mörtel, Kalk, Schamotte, Schiefer, werden. Bimsstein, Leichtbaustoffe und Fliesen. Asbesthaltige Abfälle

Sie unterliegen besonderen Sicherheits- Allgemein Verwertbare Baustellenabfälle vorschriften. Mit der Demontage, dem Verfestigen oder Beschichten von asbest- Bodenaushub, Bauschutt und sonstige Alle verwertbaren Baustellenabfälle sind haltigen Materialien dürfen nur Firmen Baustellenabfälle sind grundsätzlich nach Möglichkeit sortenrein zu trennen beauftragt werden, welche die erforderli- schon an den Abfallstellen getrennt zu und einer Wiederverwertung zuzuführen - che Sachkunde nach TRGS 519 erworben erfassen und getrennt einer Verwertung Metalle (Schrotthändler), Papier und haben. Diese Unternehmen sind mit den zuzuführen. Vor allem sind bei Abrissen Pappe (Altpapiersammlung/-handel), sau- Gefahren im Umgang mit Asbest vertraut, von Gebäuden oder Gebäudeteilen schad- bere Verpackungen aus Kunststoff oder kennen die erforderlichen Schutz- stoffhaltige Materialien (insbesondere Styropor (gelber Sack), Altholz, Bauholz, maßnahmen und verfügen über die not- asbesthaltige Baustoffe) und Bauteile, Kisten und Paletten (Altholzverwertung). wendigen Geräte und Ausrüstungen. die eine Aufbereitung behindern oder Wildes Ablagern von Bauschutt und verhindern können (Rohrleitungen, Baustellenabfällen auf nicht dafür zuge- Fenster, Türen, Fußbodenbeläge usw.), Nichtverwertbare lassenen Flächen ist eine Ordnungs- vorher auszubauen. Folgende Aufteilung Baustellenabfälle widrigkeit, die mit einer Geldbuße geahn- der Baureststoffe ist je nach anfallender det werden kann. Menge sinnvoll und sollte bereits bei der Nichtverwertbare brennbare Baustellen- Planung von Bau- und Abrissmaßnahmen abfälle, z. B. Tapeten, Bodenbeläge, Tü- berücksichtigt werden: ren, Tür- und Fensterrahmen, Vertäfe-

Bauratgeber für den Landkreis Barnim Brandenburgische Boden – Grundstücke für alle Fälle

Die Brandenburgische Boden GmbH ist eine Gesellschaft des Landes Brandenburg zur Verwaltung, Entwicklung und Verwertung eines umfangreichen Bestandes an Landesliegenschaften. Unser Angebot reicht von Wohnbaugrundstücken und Wohnbauten über Forsthäuser, Gewerbe- und Industrieflächen bis zu Forstflächen und Ausgleichsflächen für Investitionsmaßnahmen.

Im Landkreis Barnim können wir Ihnen viele interessante Liegenschaften anbieten, wie z.B.:

1. Wohnbaugrundstücke in der neuen Wohnsiedlung „Südend“, Eberswalde Neuerschlossene, sofort bebaubare Parzellen in Stadtrandlage zur individuellen Bebauung mit Einfamilien- und Doppelhäusern, Grundstücksgrößen zwischen 450 bis 1.500 m2 Ansprechpartnerin: Frau Kozuskewicz 0 33 77/3 88-160 2. Wohngebäude in der Sachtelebener Straße, Bernau 2-geschossiges Mehrfamilienhaus auf ca. 1.600m2 großem Grundstück, Altbau 3. Wohnbaugrundstücke im Wohngebiet „Märkische Heide“, Eberswalde-Finow Ortsüblich erschlossene Baugrundstücke (Lückenbebauung) am südwestlichen Stadtrand im Ortsteil Finow, Grundstücksgrößen von 504 bis 1.230 m2 zur individuellen Bebauung 4. Gewerbegrundstücke in Eberswalde Direkt an der B 167, ca. 9.000 m2 Mischgebiet, ehem. „Stettiner Bahnhof“ 5. Gewerbegrundstücke im Gewerbegebiet Flugplatz Werneuchen Sofort verfügbare, erschlossene Gewerbeflächen von insgesamt 10 ha, B-Plangebiet, GRZ/GFZ 0,8/1,6 , 200 m bis zur Bundesstraße B 158, ein Sonderlandeplatz liegt am Gewerbegebiet an Ansprechpartnerin für die übrigen Objekte: Frau Kuschan 0 33 77 / 3 88-2 09

Darüber hinaus befinden sich noch weitere Liegenschaften im Landkreis Barnim aber auch in den anderen Teilen des Landes Brandenburg für unterschiedliche Nutzungen in unserem Angebot. Fragen Sie dazu unsere Ansprechpartnerin Frau Flöter 0 33 77/3 88-2 04 oder besuchen Sie uns im Internet unter www.bbg-immo.de.

Brandenburgische Boden Gesellschaft Tel.: 033 77 / 3 88-2 04 für Grundstücksverwaltung und Fax: 0 33 77 / 3 88-2 80 -verwertung mbH e-mail: [email protected] Hauptallee 116/6 Internet: www.bbg-immo.de 15838 Wünsdorf-Waldstadt !"#$%&''& ()*+,-./). !""#$ %#&'&'())# *($ +$' ,-. /0#$$#12(-!"

!" #$%&'( )*%+ ,+)-"./01%$$%2 )" 3""+/45( )*%+ 3/05/".+"%&1%'2 6'17%+'/'8%'2 9%+:/;/'8%'2 30"%01( 0.'&%+/'8 )*%+ 9./01%$$%'+%&'&8/'8< 3=93 &01 >5+ 7);?%1%'1%+ @.+1'%+2 A%'' %0 /; B.458%+%451%2 0&45%+% /'* ?+%&08C'01&8% 6'10)+8/'8 8%51D E/B%' F&% /'0 .'G

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

-:;>3/#3+&?@8A& BC? D?8@='!:;>&; :;> .&E&?F&G 7&89':;<9$=%&''& ! 6'10)+8/'80B.45"%+.1/'8 ! ! 6'10)+8/'8 !"#$%&#"

! P)'1.&'%+*&%'01 ! '()*+"%,- ! F.;;$/'8 ! ./0#1"233%4 3,)'$!1&!--!45# ,-. 6#$!',-1 ,-'#$7

[ Q) ( N+ ZDTT ( U]DTT R5+ 0120 3 451 26 451 F. ^DTT ( U_DTT R5+

8!9 TUVT ( WXU VY WZU[ :!2" 0%+H&4%\.$".()'$&'%D*% ;#0 AAAD.$".()'$&'%D*%

[ 3'+/B% H); N%01'%1J I(P); 7)01%' ] P%'1SQ&'D