RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HUIS TE WARMOND,

2 juni 2020

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING HUIS TE WARMOND, TEYLINGEN

Datum 2 juni 2020

In opdracht van Vereniging Hendrick de Keyser

- 4 -

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING ...... 7 1.1 Aanleiding ...... 7 1.2 Ligging en begrenzing ...... 7 1.3 Vigerend bestemmingsplan ...... 8 1.4 Procedure ...... 9

2. BELEIDSKADER ...... 11 2.1 Nationaal beleid ...... 11 2.2 Provinciaal beleid ...... 12 2.3 Regionaal beleid...... 14 2.4 Gemeentelijk beleid ...... 15

3. BESCHRIJVING VAN HET PROJECT ...... 19 3.1 Ontstaansgeschiedenis, restauratie en bestaande situatie ...... 19 3.2 Projectbeschrijving ...... 21

4. TOETSING AAN OMGEVINGSASPECTEN ...... 25 4.1 Water ...... 25 4.2 Milieuzonering ...... 25 4.3 Geluid ...... 26 4.4 Luchtkwaliteit ...... 26 4.5 Externe veiligheid ...... 27 4.6 Bodem ...... 28 4.7 Archeologie ...... 28 4.8 Cultuurhistorie ...... 29 4.9 Flora en fauna ...... 29 4.9 Duurzaamheid ...... 30 4.10 Vormvrije m.e.r.-beoordeling ...... 30

5. UITVOERBAARHEID ...... 33 5.1 Financiële uitvoerbaarheid ...... 33 5.2 Vooroverleg ...... 33

6. CONCLUSIE ...... 35

BIJLAGE: Projectkaart

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 5 - - 6 -

1. INLEIDING

1.1 Aanleiding Eind 2018 heeft Vereniging Hendrick de Keyser het Huis te Warmond verworven. De vereniging zet zich in voor het behoud van architectonisch of historisch belangrijke gebouwen en hun interieur. Dit wordt gedaan door gebouwen te verwerven, indien nodig te restaureren en te verhuren. Het onderhoud van de panden wordt bekostigd uit de verhuur waarbij het uitgangspunt is dat de oorspronkelijke functie van het gebouw afleesbaar blijft.

In de huidige situatie wordt het hele gebouw gebruikt voor particuliere bewoning waarbij zes wooneenheden in het pand aanwezig zijn. De appartementen, feitelijk een verzameling van vertrekken, kennen geen eigen voordeur en zijn niet brandwerend gecompartimenteerd. Door zijn functie kent het pand een zeer gesloten imago. Vereniging Hendrick de Keyser wil Huis te Warmond toegankelijker maken, door openstelling voor het publiek. Door toevoeging van twee nieuwe functies in de leegstaande westvleugel, te weten een logieseenheid en een informatieruimte, zal het pand meer openbaar toegankelijk worden. Op lange termijn zal tevens een museale functie gerealiseerd worden in de middenvleugel en een gedeelte van de westvleugel, dit in combinatie met een representatieve ontvangstfunctie voor bijeenkomsten of als trouwlocatie.

De voorgenomen publieke functies zijn niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Om de genoemde functies te kunnen realiseren, is een afwijking van het bestemmingsplan noodzakelijk. Vanwege de ligging buiten de bebouwde kom van Warmond, is sprake van een ruimtelijke procedure als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c juncto artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo. Ten behoeve van die procedure is een goede ruimtelijke onderbouwing nodig. Dit document voorziet hierin.

1.2 Ligging en begrenzing Buitenplaats Huis te Warmond is gelegen op een landgoed aan de Herenweg 141, ten noordoosten van de kern Warmond. Het projectgebied komt overeen met de huidige bebouwing van het complex inclusief het binnenplein. Rondom de bebouwing ligt een gracht met een vaste brug aan de zuidzijde, die eveneens in het projectgebied is opgenomen.

Afbeelding 1: Ligging van het Huis te Warmond in de directe omgeving.

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 7 -

1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor het projectgebied geldt het bestemmingsplan "Buitengebied Teylingen". Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad van Teylingen op 30 april 2015. Na een tussenuitspraak op 29 juni 2016, die geen betrekking had op het projectgebied, heeft de gemeenteraad van Teylingen het plan op 15 december 2016 opnieuw vastgesteld (deels gewijzigd) en is het onherroepelijk geworden. Momenteel is een eerste herziening van het bestemmingsplan in procedure genomen. Binnen het projectgebied bevinden zich een bestemming Wonen, een dubbelbestemming Waarde – Beschermd dorpsgezicht en een dubbelbestemming Waterstaat – Waterkering (zie afbeelding 2).

Afbeelding 2: Uitsnede verbeelding Buitengebied Teylingen (projectgebied oranje omkaderd).

De gronden van Huis te Warmond zijn voorzien van de bestemming Wonen. Binnen deze woonbestemming zijn woningen toegestaan, evenals aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. De bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, water en toegangswegen zijn eveneens in de bestemmingsomschrijving opgenomen.

In de bouwregels van de bestemming Wonen is bepaald dat op deze gronden mag worden gebouwd, met dien verstande dat gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, uitsluitend binnen het bouwvlak en ten dienste van de bestemming mogen worden gebouwd. Het bouwvlak omvat de reeds bebouwde gronden van Huis te Warmond, het binnenplein is hierin niet betrokken. Via een in de regels opgenomen tabel is de inhoud van vrijstaande woningen gemaximeerd op 750 m³ en de goot- en bouwhoogte op 6 respectievelijk 10 meter. Het aantal woningen per bouwvlak is voorts beperkt tot één, tenzij door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' een ander aantal is aangegeven. Ten aanzien van de toegestane functies bevat de bestemming Wonen de mogelijkheid om, via een zogenaamde binnenplanse afwijking, een bed & breakfast toe te staan. Daarbij gelden de volgende voorwaarden: de bed & breakfast is uitsluitend toegestaan in de woning, per bouwperceel

- 8 -

mogen ten hoogste drie kamers met een maximum van acht bedden worden gebruikt voor bed & breakfast, het parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden (met per kamer ten minste één parkeerplaats) en de bed & breakfast dient milieu planologisch inpasbaar te zijn.

Aanvullend op deze hoofdbestemming zijn twee dubbelbestemmingen van toepassing, te weten Waarde – Beschermd dorpsgezicht en Waterstaat – Waterkering. De eerste is opgenomen ter bescherming van de op deze gronden voorkomende cultuurhistorische waarden en bevat primair beperkingen voor het (ver)bouwen. De dubbelbestemming Waterstaat – Waterkering is ter bescherming van de waterkering, die zich (in het projectgebied) enkel onder de vaste brug bevindt.

Tot slot zijn nog twee gebiedsaanduidingen van toepassing. Ten eerste de aanduiding 'overige zone - evenemententerrein 4', die het mogelijk maakt om per jaar ten hoogste twee evenementen van 1 dag, waaronder het buitentheater, te organiseren. Privé-feesten worden echter niet toegestaan. Ten tweede de aanduiding 'overige zone - landgoedbiotoop' waarmee wordt geregeld dat bij ontwikkelingen de waarden van de landgoed- en kasteelbiotoop beschermd dienen te worden. Waar mogelijk dienen ontwikkelingen gericht te zijn op verbetering en versterking van de kwaliteit van het kasteel en de bijbehorende biotoop.

De conclusie is dat de geldende planregeling niet voorziet in de beoogde publieke functies. Met een uitgebreide procedure als bedoeld in artikel 2.12 lid 1, sub a onder 3 Wabo dient van het plan te worden afgeweken om de ontwikkelingen toe te kunnen staan.

1.4 Procedure Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Vanaf dat moment worden aanvragen om afwijking van het bestemmingsplan aangemerkt als een aanvraag om een omgevingsvergunning. In deze vergunning zijn de verschillende toestemmingen voor locatie gebonden activiteiten geïntegreerd. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen een ‘reguliere’ en een ‘uitgebreide’ procedure.

Omdat de voorgenomen ontwikkeling niet past binnen het vigerend juridisch-planologisch kader, is afwijking hiervan noodzakelijk. Dit is mogelijk met toepassing van artikel 2.12, eerste lid sub a onder 3 van de Wabo. Hiervoor geldt de uitgebreide procedure, zoals beschreven in § 3.3 van de Wabo. Ten behoeve van deze procedure is een ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk; dit document voorziet hierin. De aanvraag ten behoeve van de planologische afwijking wordt gelijktijdig aangevraagd met de bouwaanvraag voor de eerste fase (logieseenheid en informatieruimte). Dat wil zeggen dat na het doorlopen van de procedure ten behoeve van de planologische afwijking de daadwerkelijke bouw voor die functies ook van start kan gaan. Ten behoeve van de museale functie en de representatieve ontvangstfunctie zal pas later een bouwaanvraag worden ingediend.

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 9 -

- 10 -

2. BELEIDSKADER

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste beleidsstukken aangehaald die betrekking hebben op de gemeente Teylingen en in het bijzonder die voor het project.

2.1 Nationaal beleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2040 (2012) Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2040 (SVIR) vastgesteld. Deze visie vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt de visie de ruimtelijke doelen en uitspraken in diverse documenten, zoals de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. De SVIR geeft daarmee een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op Rijksniveau en is de ‘kapstok’ voor bestaand en nieuw Rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Door vaststelling van de SVIR geldt voor de ruimtelijke ordening in brede zin dat een aanzienlijk deel van de Rijkstaken is gedecentraliseerd. Alleen voor een beperkt aantal onderwerpen wordt de bevoegdheid om algemene regels te stellen ingezet. Het gaat hierbij om nationale belangen, zoals kustfundament, grote rivieren en primaire waterkeringen, waarvoor kaderstellende uitspraken zijn opgenomen. Deze zijn zodanig geformuleerd, dat ze beperkingen stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau.

Aangezien een structuurvisie geen bindende werking heeft voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld, zijn de nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen geborgd in de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte. Deze AMvB wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en richt zich op doorwerking van nationale belangen in bestemmingsplannen. Daarnaast zorgt de AMvB voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

Naast de in het Barro opgenomen nationale belangen is sprake van een 'ladder' voor duurzame verstedelijking (gebaseerd op de 'SER-ladder'). Deze ladder is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening en bestond oorspronkelijk uit drie treden. Per 1 juli 2017 is de ladder gewijzigd, waarbij de afzonderlijke treden zijn komen te vervallen. Daarnaast is het begrip ‘actuele regionale behoefte’ vervangen door ‘behoefte’. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de beoogde ontwikkeling.

Conclusie De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een toevoeging van functies in Huis te Warmond. Het betreft een kleinschalige, lokale ontwikkeling die plaatsvindt op een locatie waar in het geldende bestemmingsplan reeds is voorzien in een woonfunctie, terwijl geen extra bebouwing wordt gerealiseerd. De in het Barro gestelde ‘doelen van nationaal belang’ worden door de beoogde ontwikkeling niet beïnvloed. De ontwikkeling past dan ook binnen het nationale beleid.

Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is noodzakelijk voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt dit omschreven als een “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. Uit een

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 11 -

overzichtsuitspraak omtrent de ladder (ECLI:NL:RVS:2017:1724) blijkt, dat kleinschalige ontwikkelingen niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt. Een woningbouwlocatie bestaande uit niet meer dan 11 woningen betreft zo’n kleinschalige ontwikkeling. De beoogde ontwikkeling maakt naast de publieke functies uiteindelijk vijf zelfstandige woningen, met een eigen toegangsdeur, mogelijk. Hoewel feitelijk reeds sprake is van zes wooneenheden, in de vorm van een woongebouw, leidt de ontwikkeling ten opzichte van het geldende bestemmingsplan tot een toevoeging van een viertal zelfstandige woningen. De beoogde ontwikkeling is vanwege dit beperkte aantal nieuwe woningen geen stedelijke ontwikkeling, zodat toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking achterwege kan blijven.

2.2 Provinciaal beleid Het provinciale omgevingsbeleid voor de fysieke leefomgeving bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Naast de kaders maken uitvoeringsprogramma's en plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit, deel uit van het provinciale omgevingsbeleid. In de uitvoeringsprogramma's en plannen zijn operationele doelstellingen opgenomen om zichtbaar te maken op welke wijze het beleid wordt gerealiseerd.

Omgevingsvisie Zuid-Holland De Omgevingsvisie Zuid-Holland, die per 1 april 2019 in werking is getreden, omvat geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. In deze Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities voor de fysieke leefomgeving geformuleerd: • Naar een klimaatbestendige delta. • Naar een nieuwe economie: the next level. • Naar een levendige meerkernige metropool. • Energievernieuwing. • Best bereikbare provincie. • Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit wordt gewerkt vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid. Per opgave zijn de beleidskeuzes aangegeven.

Omgevingsverordening Zuid-Holland Het provinciaal beleid wordt planologisch geborgd door de Omgevingsverordening. Deze is op 20 februari 2019 vastgesteld door Provinciale Staten en per 1 april 2019 in werking getreden. Hierin is onder andere de Ladder voor duurzame verstedelijking juridisch geborgd. Verder worden regels gesteld ten aanzien van (nieuwe) functies. Afdeling 6.2 van de Omgevingsverordening heeft betrekking op bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen.

Het projectgebied is in de Omgevingsverordening niet aangemerkt als bestaand stads- en dorpsgebied. Daarnaast is een aantal regels van Afdeling 6.2 van de Omgevingsverordening van toepassing op de voorgenomen ontwikkelingen, te weten: • Artikel 6.9 dat betrekking heeft op ruimtelijke kwaliteit. Aan de voorwaarde in artikel 6.9 lid 1 sub a wordt voldaan, aangezien de ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, niet leidt tot een wijziging op structuurniveau en past bij de aard en

- 12 -

schaal van het gebied. Tevens voldoet de ontwikkeling aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart. • Artikel 6.14 dat betrekking heeft op de 20 Ke- contour van Schiphol. Aan het gestelde in dit artikel wordt voldaan, nu feitelijk sprake is van zes wooneenheden en de voorgenomen ontwikkeling ertoe zal dat nog vijf woningen aanwezig zullen zijn. Daarbij is van belang dat de bewoning van Huis te Warmond, in de vorm van een woongebouw, reeds decennia plaatsvindt en is aanvaard. • Artikel 6.22 dat betrekking heeft op regionale waterkeringen. Hieraan wordt voldaan, slechts een klein deel van het projectgebied (de vaste brug) ligt op deze waterkering en hieraan verandert niets. • Artikel 6.24 dat betrekking heeft op Natuurnetwerk Nederland. Dit artikel bepaalt dat ontwikkelingen die de instandhouding en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van deze gebieden significant beperken, of leiden tot een significante vermindering van de oppervlakte, kwaliteit of samenhang van die gebieden, niet zijn toegestaan. Omdat de voorgenomen ontwikkeling plaatsvindt in de reeds bestaande bebouwing van Huis te Warmond en geen effect heeft op de oppervlakte, kwaliteit en samenhang van het NNN, wordt aan deze bepaling voldaan. • Artikel 6.26 dat betrekking heeft op de bescherming van landgoed- en kasteelbiotopen. Hierin is bepaald dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is indien geen aantasting van de waarden van de landgoed- en kasteelbiotoop plaatsvindt en de ontwikkeling is gericht op een verbetering en versterking van de waarden van de landgoed- en kasteelbiotoop. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan deze voorwaarden, nu de nieuwe functies financieel bijdragen aan het onderhoud van het pand terwijl de oorspronkelijke functie van het gebouw (bewoning en representatie) afleesbaar blijft.

Conclusie provinciaal beleid De ontwikkeling van een logieseenheid, een informatiepunt, vijf zelfstandige woningen en op termijn een museale functie in Huis te Warmond zijn in overeenstemming met het provinciaal beleid. Weliswaar kunnen de nieuwe functies als een zekere ruimtelijke ontwikkeling worden aangemerkt, doch aan de gestelde kwaliteitseisen wordt zonder meer voldaan. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de ruimtelijke kwaliteit, noch op het Natuurnetwerk Nederland, terwijl tevens een bijdrage wordt geleverd aan de bescherming van de landgoedbiotoop.

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 13 -

2.3 Regionaal beleid

Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020 Op 24 juni 2009 is de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland vastgesteld door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland, bestaande uit de gemeenten Alkemade, Hillegom, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude.

De Regionale Structuurvisie bevat de koers voor de ruimtelijke inrichting van de regio tot 2020, weergegeven in de volgende zeven kernbeslissingen: • Holland Rijnland is een top woonregio. • Leiden vervult een regionale centrumfunctie. • Concentratie van stedelijke ontwikkeling. • Groenblauwe kwaliteit staat centraal. • De Bollenstreek en het Veenweide- en Plassengebied blijven open. • Twee speerpunten voor economische ontwikkeling: Kennis en Greenport. • De verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2017 In de regio Holland Rijnland zal het aantal inwoners en huishoudens de komende vijftien jaar naar verwachting nog verder toenemen. In totaal gaat het dan van 2013 tot en met 2029 over 31.620 nieuwe woningen. Met de Woonagenda Holland Rijnland 2017, vastgesteld in maart 2018, willen de gemeenten de woningmarkt versterken. Naast het accommoderen van de lokale en subregionale behoefte, zijn er ook bovenregionale woningbouwopgaven waarover bestuurlijke afspraken zijn gemaakt. Het nieuwe aanbod moet daarbij in kwalitatief opzicht zo goed mogelijk aansluiten op de toekomstige behoefte. Deze is per gemeente in de regio anders.

Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben voor het eerst in juni 2014 de regionale Woonagenda met bijlagen aanvaard. Sinds 2015 stellen de regiogemeenten van Holland Rijnland een zogenaamde "Planlijst woningbouw" op. Sindsdien hebben verschillende actualiseringen plaatsgevonden. Op 6 juni 2018 heeft de provincie een recente, geactualiseerde planlijst, geaccepteerd. De planlijsten bevatten nog primair woningbouwprojecten met aantallen woningen, maar meer en meer wordt kwalitatieve informatie over projecten genoemd. De bedoeling is om de planlijst de komende jaren verder uit te breiden met kwalitatieve aspecten als "soort woning" en "woonmilieu".

Hart van Holland: regionale agenda Omgevingsvisie 2040 Tien gemeenten, waaronder Teylingen, hebben een gezamenlijke visie op de toekomst van de regio geformuleerd, waarbij zo veel mogelijk wordt voorgesorteerd op de Omgevingswet. De regionale agenda zorgt ervoor dat de ruimtelijke ontwikkelingen in de regio richting 2040 beter op elkaar afgestemd worden. Dit is belangrijk voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Regionale afstemming is erg belangrijk, omdat veel ontwikkelingen ook grensoverschrijdend zijn of grensoverschrijdende effecten hebben. De agenda zal gebruikt worden als bouwsteen voor de nog op te stellen gemeentelijke Omgevingsvisie. De opgaven en waarden worden regionaal verder uitgewerkt en door elke gemeente door vertaald naar het eigen grondgebied. De agenda is, zoals de naam al zegt, een agenderend document. Het is geen omgevingsvisie in de zin van de Omgevingswet, zoals die in 2019 of later van kracht zal worden. Het stuk is vooral zelfbindend voor de gemeenten en heeft geen directe werking voor burgers en bedrijven.

- 14 -

Conclusie regionaal beleid De beoogde ontwikkeling past binnen de regionale beleidskaders. Weliswaar komen de vijf te realiseren zelfstandige woningen niet op de planlijst voor, maar ze voldoen wel aan de kwalitatieve eisen van het gemeentelijk woonbeleid. Daarnaast dient er rekening mee te worden gehouden dat in de huidige situatie reeds sprake is van een woongebouw met zes onzelfstandige wooneenheden. Het project past verder ook binnen de WoningBehoefteRaming (WBR) en de Bevolkingsprognose (BP) van de provincie en de regionale taakstelling.

2.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Teylingen 2030 ‘Duurzaam bloeiend’ Het ruimtelijk beleid van de gemeente Teylingen tot 2030 is in de Structuurvisie op hoofdlijnen vastgelegd. De Structuurvisie omvat het hele grondgebied van de gemeente en heeft betrekking op de periode tot 2030. De kern van de visie is dat Teylingen duurzaam bloeit in een krachtige regio, met ruimtelijk hoogwaardige en sociaaleconomisch sterke kernen , en Warmond, een vitale Greenport en aantrekkelijk plassengebied. De Structuurvisie beschermt waardevolle gebieden, zoals het bollengebied en het gebied van de Kagerplassen, en geeft integraal richting en fundament aan belangrijke ambities, zoals de bouw van woningen, de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen, de aanleg van nieuwe ligplaatsen aan de Kaag en de realisatie van glastuinbouw op de locatie Trappenberg- Kloosterschuur. In een PlanMER zijn de milieueffecten van de ambities beoordeeld.

Afbeelding 3: uitsnede Structuurvisie Teylingen 2030 ‘Duurzaam bloeiend’.

Uit afbeelding 3 kan worden opgemaakt dat het projectgebied is aangemerkt als ‘park, behoud’. Verder blijkt uit de visie dat het beleid voor Warmond is gericht op behoud en versterking van de vitaliteit, ruimtelijke kwaliteit en cultureel erfgoed met een sterkere profilering als recreatie- en cultuurdorp.

Strategische visie Teylingen 2040 Centraal in deze strategische visie staat Teylingen als ideale gemeente om te wonen. • Ideale uitvalsbasis om te werken in de centra om Teylingen heen. • Ideaal om te winkelen en te recreëren.

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 15 -

• Met heel eigen kwaliteiten in de drie dorpen. • Met een openbare ruimte van hoge kwaliteit die uitnodigt tot ‘ontmoeten’, verblijven en recreëren. • En een sociaal klimaat dat uitnodigt tot sociale contacten en sociale verbondenheid.

Verder is het de bedoeling om Teylingen uit te bouwen tot een voorbeeldgemeente op het gebied van toekomstbestendigheid en duurzaamheid. Het centrale thema in de visie is: Teylingen 2040, moderne dorpen, midden in de wereld. Het centrale thema is uitgewerkt in zeven uitgangspunten voor beleid: • Koesteren van de drie dorpen met ieder hun eigen karakter. • Verder verhogen van de kwaliteit van de openbare ruimte (ook in het buitengebied). • Toekomstbestendig en hoogwaardig maken van het woningbestand. • Bevorderen van duurzaamheid. • Vasthouden van de sociale samenhang en de actieve betrokkenheid van de inwoners. • Samenwerken met inwoners, bedrijven en instellingen. • Versterken van de samenwerking binnen de Bollenstreek.

Woonvisie Teylingen 2015-2020 De Woonvisie Gemeente Teylingen vormt de basis voor woningbouw voor de periode 2015- 2020. Om verdringing van lage en middeninkomens te voorkomen zet Teylingen in op het borgen van een minimale productie (totaal 45%) in de sociale huur, middeldure huur en de goedkope koopsector. Uitgangspunt is dat bij nieuwe ontwikkelingen tenminste 20% sociale huur en 15% goedkope koop is opgenomen. De kern Warmond is in de woonvisie aangemerkt als inbreidingslocatie met een beschermd dorpsgezicht. Warmond wordt ook gezien als een cultuurhistorische watersportplaats, gelegen aan de Kagerplassen aan de andere kant van de A44 en het spoor, vlakbij Leiden. Het is een aantrekkelijk, kleinschalig, pittoresk gelegen kern. Warmond is het meest vergrijsd binnen de gemeente Teylingen. Er wonen relatief veel huishoudens met een laag inkomen. Een derde van de woningvoorraad is in bezit van corporaties. Uitgangspunt voor Warmond is behoud en versterking van de vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit met een sterkere profilering als recreatie- en cultuurdorp. Er zal in beperkte mate aanvullende woningbouw plaatsvinden in kleinschalige projecten, die het karakter van het dorp versterken. De gemeente zet zich in om jongeren en jonge huishoudens in de kern vast te houden en/of aan te trekken door het woningaanbod hierop, waar mogelijk, af te stemmen. Verder wordt gestreefd naar realisatie van enkele goedkope koopwoningen en een bevordering van de doorstroming. Een belangrijk nieuw project in Warmond is de realisatie van het Kloppend hart: een centrale plek waar vele voorzieningen een plaats krijgen, zodat een breed voorzieningenaanbod in de kern blijft. Het wordt een multifunctioneel centrum waar de scholen, de bibliotheek, kinderopvang, peuterspeelzaal en het verenigingsleven een plek krijgen.

Gemeentelijk verkeer en vervoersplan De gemeente Teylingen is volop in ontwikkeling (nieuwe woningbouw, centrumontwikkeling, toenemende recreatieve functie, herstructurering en uitbreiding bedrijventerreinen) en is gelegen in een dynamische regio tussen de Hollandse kuststrook en de rijksweg A4. De ontwikkelingen gaan vaak gepaard met groeiende verkeersstromen die in goede banen moeten worden geleid. Behoud van bereikbaarheid en leefkwaliteit en verbetering van de verkeersveiligheid en de parkeersituatie zijn dan ook belangrijke aandachtspunten. Het doel van het GVVP is een kaderstellende beleidsvisie op Verkeer en Vervoer ontwikkelen voor de

- 16 -

tijdshorizon 2020. Hierin is een samenhangend beleid vastgelegd voor alle modaliteiten, waarbij: • Een verkeersstructuur ontstaat die een goede bereikbaarheid voor alle modaliteiten garandeert, verkeersveilig is ingericht en de leefbaarheid verbetert. • Een parkeersituatie ontstaat waarbij voor iedereen een plek is en parkeeroverlast wordt beperkt.

Samengevat kent het GVVP vier doelen: • Bieden van een kaderstellend, samenhangend en richtinggevend verkeers- en vervoerbeleid van waaruit verkeersplannen worden ontwikkeld en verkeersvraagstukken worden opgelost. • Inspelen op toekomstige lokale, provinciale en regionale ruimtelijke ontwikkelingen. • Eenduidige en heldere visie op het gebied van verkeer en vervoer, ten behoeve van communicatie naar burgers, belanghebbenden en andere overheden. • Voldoen aan de Planwet verkeer en vervoer.

Duurzaamheidsagenda 2016-2018 De gemeenteraad en het college van Teylingen hebben besloten dat zij duurzame ontwikkeling zo belangrijk vinden dat het een speerpunt is bij alles wat de gemeente doet. Hierbij heeft Teylingen de ambitie om in 2030 volledig duurzaam te zijn. Volledig duurzaam in 2030 is een heldere ambitie. In de praktische uitwerking van deze ambitie komen echter allerlei vragen naar boven waarop geen eenduidige antwoorden gegeven kunnen worden. Ook de duurzaamheidsagenda voor 2016 tot en met 2018 bevat niet alle antwoorden. Wel wordt de inhoudelijke invulling geschetst waarmee de gemeente vanuit de ambitie voor 2030 in het hier en nu in de volle breedte aan de slag gaat. De gemeente heeft samen met specialisten, bewoners en bedrijven gekeken welke trends duurzame ontwikkeling verder brengen. In het kader van duurzaamheid zijn er vier belangrijke trends: • Circulaire economie; deze trend vormt een steeds sterkere ontwikkeling naar een economisch systeem waarin producten en grondstoffen steeds weer hergebruikt worden. De ontwikkeling richt zich op een combinatie van technologische verandering en een andere rolverdeling tussen consument en producent. • Marge naar mainstream; duurzaamheid is veranderd van bijzaak naar hoofdzaak. Deze trend is bij organisaties een grote drager voor de versnelling van duurzame ontwikkeling. • Energieke samenleving; mensen nemen steeds meer het heft in eigen handen, wachten niet op de overheid en bedrijven maar gaan zelf op zoek naar duurzame kansen. • Sturen op condities; de rol van de overheid is veranderd. In plaats van hard sturen met wetten en regels krijgt de overheid steeds meer een rol bij het creëren van condities waarmee duurzame ontwikkeling wordt aangejaagd.

Op basis van de vier trends en ambities zijn acties beschreven waarmee Teylingen invulling geeft aan duurzame ontwikkeling. De acties geven een concreet beeld van het grote belang dat de gemeente aan een brede invulling van de ambitie geeft.

Archeologisch erfgoed De gemeente Teylingen is verplicht archeologische waarden en verwachtingen binnen bestemmingsplannen en andere ruimtelijke besluiten te betrekken. De gemeente Teylingen heeft haar eigen archeologiebeleid opgesteld om zorg te kunnen dragen voor de bewaking van archeologische waarden op haar grondgebied. Het doel van dit beleid is het archeologisch

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 17 -

erfgoed van Teylingen te behouden en te beschermen. Het archeologiebeleid van Teylingen is verwoord in de nota ‘Onder de grond 2015– Beleid voor archeologie in Teylingen’ (vastgesteld door de raad op 29 oktober 2015). Als uitgangspunt voor deze nota dienden de archeologische verwachtings- en beleids-advieskaart. Bij deze kaarten hoort een uitleg in de vorm van een rapport.

Conclusie Algemeen kan gesteld worden dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de beleidskaders van de gemeente Teylingen. De genoemde visies en plannen doen verder geen specifieke uitspraken over Huis te Warmond.

- 18 -

3. BESCHRIJVING VAN HET PROJECT

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de ontstaansgeschiedenis en bestaande situatie, het huidig gebruik van de omgeving en de beoogde nieuwe situatie.

3.1 Ontstaansgeschiedenis, restauratie en bestaande situatie

Ontstaansgeschiedenis Buitenplaats Huis te Warmond is gelegen op een landgoed aan de Herenweg 141 te Warmond en kent de beschermde status van rijksmonument. De huidige verschijningsvorm van het pand in neoclassicistische stijl weerspiegelt de situatie vanaf 1774. De geschiedenis van Huis te Warmond gaat echter terug tot de middeleeuwen, toen het als kasteel werd bewoond door de heren van de Hoge Heerlijkheid Warmond. De westtoren is in oorsprong een oude stenen woontoren, vermoedelijk uit de veertiende eeuw, of ouder. Aansluitend aan de woontoren verrees in de vijftiende eeuw een vleugel inclusief een tweede toren (de huidige noordtoren). Een derde grote verbouwing vindt plaats aan het eind van de zestiende eeuw nadat het kasteel in 1573 was beschadigd door de Spaanse troepen. De kappen worden opnieuw opgetrokken en een noordvleugel van twee verdiepingen wordt haaks op de westvleugel toegevoegd. Er ontstaat een U-vormig complex met haaks op de noordvleugel een laag bouwvolume, beëindigd met een tweetal achtkantige torens. In 1630 wordt een twee verdiepingen hoge kunstgalerij in Hollands-classicistische stijl naar ontwerp van Salomon de Bray geplaatst voor de noordvleugel.

Vanaf het begin van de achttiende eeuw raakt het huis in verval. In 1774 koopt Cornelis Pieter van Leyden het huis en start een ingrijpende verbouwing. Het grillige kasteel met een ratjetoe aan bouwdelen uit verschillende fases wordt getransformeerd tot een buitenplaats in neoclassicistische stijl. Er zijn veel kunstgrepen nodig om een symmetrische eenheid te creëren met wonderlijke oplossingen in zowel interieur als exterieur tot gevolg. De verdeling van de verschillende kamers volgt een duidelijke hiërarchie. Er waren dienst- en opslagruimtes, familiekamers, slaapvertrekken en ontvangstzalen, elk met een eigen specifieke aankleding. Vanaf de negentiende eeuw vindt slechts een beperkt aantal bescheiden verbouwingen plaats. In 1844 wordt de keuken in de westvleugel in tweeën gedeeld, zodat er een gang ontstaat, worden twee vensters toegevoegd, een kelder uitgediept en een tussenverdieping daarboven aangebracht. Kolomkachels worden vervangen door marmeren schouwen.

Vanaf 1945 wordt het huis langzaam maar zeker opgedeeld in afzonderlijke appartementen waarin primair wordt gewoond. De gemeente Warmond koopt het huis en het landgoed in 1960. In 1961 bemachtigt Stichting Huis te Warmond het pand waarna in 1962 de laatste grote restauratie plaatsvindt. Een serie kleinere verbouwingen vindt hierna plaats met als doel grotere ruimtes op te delen en sanitaire voorzieningen toe te voegen. De ingrepen worden grotendeels reversibel uitgevoerd waarbij de achttiende-eeuwse afwerkingen niet aangetast worden.

Het U-vormig pand, bestaande uit middendeel en twee vooruitspringende vleugels, telt twee verdiepingen en een kap. Het middendeel telt zeven vensterassen met middenrisaliet van drie vensters breed onder een fronton. Vier hoektorens met tentdak accentueren de buitenhoeken. De voorste torens kennen een spits met klok en een zonnewijzer. De achterste torens worden middels een schoorsteen beëindigd. De middenvleugel bestaat sinds de verbouwing van Salomon de Bray in 1629 uit twee beuken onder een dubbel zadeldak. De

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 19 -

linker en rechtervleugel zijn een enkele beuk breed. Het omgrachte complex omsluit een binnenplein en is bereikbaar middels een vaste brug. De achtergevel kent net als de voorgevel een drie vensters breed middenrisaliet met fronton. De gevels zijn bepleisterd en de kozijnen hebben 18e -eeuwse meerruits schuiframen. Diverse vensters zijn ten behoeve van de symmetrie als blinde nis uitgevoerd. De zadeldaken zijn gedekt met een gesmoorde Oud- Hollandse pan. De tentdaken van torens hebben leien dakbedekking.

Thans is de achttiende-eeuwse verschijningsvorm van het exterieur vrijwel geheel intact. In het huis bleven de laat 18e-eeuwse interieurs in Lodewijk XVI stijl grotendeels onaangetast bewaard met wandbetimmeringen en verfijnde stucplafonds. Voorname ruimtes als de voormalig eetkamer en ontvangstzaal bevinden zich midden en rechts achterin het gebouw op de begane grond. Bijzonder is de kleine uitbundig gedecoreerde ronde zaal in de rechter voortoren. In de westvleugel (met de meeste oude bouwsporen uit XIV-XIX eeuw) waren de personeelsruimtes ondergebracht en kent daardoor een soberder interieur.

Eind 2018 heeft Vereniging Hendrick de Keyser het Huis te Warmond verworven. De vereniging zet zich in voor het behoud van architectonisch of historisch belangrijke gebouwen en hun interieur. Dit wordt gedaan door ze te verwerven, indien nodig te restaureren en te verhuren. Eenmaal verworven panden worden nooit meer afgestaan. Het onderhoud van de panden wordt betaald uit de verhuur waarbij het uitgangspunt is dat de oorspronkelijke functie van het gebouw afleesbaar blijft.

Restauratie Het Huis te Warmond verkeert in slechte staat van onderhoud. Na de laatste grote restauratie in 1962-1963 is het beheer vooral consoliderend en conserverend van aard geweest. Het gevolg hiervan is dat materialen het einde van hun levensduur hebben bereikt of daar zelfs overheen zijn. Het meest duidelijk is de noodzaak van herstel van het pleisterwerk, dat zijn samenhang heeft verloren en van de muren afvalt. Dakbedekkingen en goten kennen achterstallig onderhoud waardoor op diverse plaatsen lekkages ontstaan. Als gevolg van de lekkages is de kapconstructie aangetast. Kozijnen, ramen en deuren hebben eveneens te lijden onder achterstallig onderhoud. Verfwerk is op veel plaatsen onthecht en staat open. Stopverf van ruiten is uitgedroogd en gebroken. Houtaantasting van kozijnen en ramen lijkt beperkt, deuren zijn er veelal slechter aan toe. Installaties zijn sterk verouderd. De waterinstallatie stamt uit de jaren ‘60 en afvoeren van hemelwater en vuilwater lozen op de slotgracht. De elektrische installatie is bij verdeelkasten vervangen maar in de basis een verouderd systeem. Verwarming van het pand vindt plaats middels enkele losse gaskachels en open vuur.

Na de recente restauratie in 2012 van de schil en het casco van de westvleugel is goed zichtbaar hoe midden- en rechtervleugel er steeds slechter aan toe zijn. In het voorjaar van 2019 is de restauratie van de schil en het casco van de midden- en rechtervleugel van start gegaan. Het plan voorziet in een aanpak van de volgende onderdelen: • Asbestsanering. • Houtrotherstel van diverse onderdelen van de kapconstructie en daken. • Herleggen en gedeeltelijk vervangen met pannen gedekte dakvlakken. • Vervangen van leien dakbedekking van torens. • Herstel van goten, HWA’s en gootconstructie. • Herstel van dakkappelen. • Vervangen van gevelpleisterwerk. • Herstel en kierdichting van kozijnen, ramen en deuren. • Schilderwerk van al het houtwerk.

- 20 -

• Behandeling van gevelankers. • Aansluiting van de VWA, welke thans op de gracht loost, op het gemeentelijk riool.

De werkzaamheden zullen in het tweede kwartaal van 2020 zijn afgerond. Het interieur van het pand zal gefaseerd worden gerestaureerd. De eerste fase van interieurrestauratie betreft de thans gedeeltelijk leegstaande westvleugel. De overige gebouwdelen zijn als woongebouw in gebruik. Inclusief het leegstaande gedeelte van de westvleugel is het pand momenteel opgedeeld in zes niet zelfstandige wooneenheden. Het pand blijft tijdens de cascorestauratie en restauratie van de westvleugel bewoond. Telkens wanneer een huidig woongedeelte leegkomt kan een volgende fase worden uitgevoerd. Het is niet mogelijk concrete uitspraken te doen over de planning van de latere fases. Het is mogelijk dat de volledige restauratie pas over een termijn van tien tot twintig jaar zal zijn afgerond.

Bestaande situatie In de huidige situatie wordt het gehele gebouw gebruikt voor particuliere bewoning waarbij zes wooneenheden in het pand zijn opgenomen. Die situatie is vanaf 1945 ontstaan en altijd toegestaan. De appartementen, feitelijk een verzameling van vertrekken, kennen geen eigen voordeur en zijn niet brandwerend gecompartimenteerd. Door zijn functie kent het pand een zeer gesloten imago. Vereniging Hendrick de Keyser probeert de historische kwaliteit van een gebouw zodanig zichtbaar te maken dat het zichzelf beschermt. In het geval van Huis te Warmond houdt dit in dat de vereniging het huis na restauratie toegankelijker wil maken dan in de huidige situatie met louter particuliere bewoning. Door openstelling kan het publiek overtuigd worden van de historische- en architectonische waarde van het gebouw en de samenhang tussen huis en park ervaren, waarmee het huis belangrijker wordt in zijn omgeving en het behoud van het Huis te Warmond vanzelfsprekend wordt.

Uitgangspunt voor Vereniging Hendrick de Keyser is dat de oorspronkelijke structuur van het huis wordt gerespecteerd: het gebruik van het huis ligt zo veel mogelijk in lijn met het verleden, omdat de oude functies zich meestal het beste in de structuur voegen. In het geval van Huis te Warmond waren die functies wonen en representatie.

3.2 Projectbeschrijving De eerste fase van de voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op de restauratie van de westvleugel en de functiewijziging binnen deze vleugel. De huidige woonfunctie met particulier bewoonde eenheden blijft in de overige vleugels behouden. De wooneenheden zijn rond de vier trappenhuizen gegroepeerd en passen nu al goed in de structuur van het huis. Binnen de eenheden zullen voorlopig geen ingrijpende wijzigingen plaatsvinden.

Het pand zal door toevoeging van twee nieuwe functies meer openbaar toegankelijk worden. In de leegstaande westvleugel zullen een logieseenheid in de vorm van “monument en bed” evenals een informatieruimte worden gerealiseerd. Middels de informatieruimte ontstaat een vast ankerpunt in het kasteel voor informatieverstrekking en rondleidingen, eveneens in combinatie met het landgoed. Het informatiepunt zal worden geopend op vaste dagdelen per week. De logieseenheid geeft de mogelijkheid om mensen te laten beleven hoe het is om in een kasteel te verblijven: niet door kortstondig een bezoek te brengen, maar door er te overnachten. Door middel van de informatieruimte, de logieseenheid evenals openstellingen en rondleidingen wordt invulling gegeven aan een voorwaarde voor subsidieverstrekking waarmee de restauratie mede wordt gefinancierd.

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 21 -

Op lange termijn (5 à 20 jaar) zal naast de bovengenoemde functies ook een museale functie gerealiseerd worden in de middenvleugel en een gedeelte van de westvleugel. De representatieve vertrekken van de middenbeuk evenals de historische keuken in de westvleugel zullen een museale inrichting krijgen en een structurele museale openstelling kennen, gecombineerd met een representatieve ontvangstfunctie voor bijeenkomsten of als trouwlocatie. In de middenbeuk kan het verhaal van de bewonersgeschiedenis vanaf de late middeleeuwen tot de late 18de eeuw worden verteld aan de hand van de bewoning door de families Van den Woude, Van Duvenvoorde, Van Wassenaer en Van Leyden. De geschiedenis kan worden verteld aan de hand van de bouwkundige ontwikkeling waarvan de aanwezige bouwsporen, historische interieurs, het zicht op de laat 18de-eeuwse parkaanleg en roerende goederen getuigen. Voormalige dienst- en opslagruimtes als bijkeukens, provisiekamer en kelder zullen wederom een dienende functie krijgen ten behoeve van de representatieve ruimtes. Een museale invulling kan echter niet op de korte termijn worden gerealiseerd. Pas bij een huurderswisseling (van huurders die vertrekken op de begane grond in de middenvleugel en westvleugel huren) kunnen vertrekken worden onttrokken ten behoeve van een museale invulling. De verwachting is dat dit binnen een termijn van 5 à 20 jaar zal gebeuren.

De logieseenheid “monument en bed” zal op de lange termijn op een andere plaats in het pand worden ondergebracht. Op de begane grond van de zuidtoren bevindt zich de koepelzaal. Het is een zeer representatieve ruimte, waarbij alle afwerkingen op elkaar afgestemd zijn. Wanden en plafond zijn rijk gedecoreerd met stucwerk. In de koepelzaal in combinatie met de naastgelegen voormalige biljartkamer zal de logieseenheid worden gerealiseerd waardoor deze bijzondere ruimte openbaar toegankelijk wordt.

De eerder gerealiseerde logieseenheid in de westvleugel zal vervolgens een woonfunctie krijgen. Naast deze woning zullen in het pand nog vier andere woningen worden gerealiseerd. In tegenstelling tot de huidige wooneenheden zullen de woningen zelfstandig functioneren met een eigen toegangsdeur en brandcompartimentering ten opzichte van andere woningen en functies. De verdeling en indeling van woningen zullen de oorspronkelijke structuur en gebruik van het pand volgen. Een woning zal worden gevormd door een op de structuur, historie en gebruik ingegeven logische schakering van ruimtes. Hierdoor worden grote ingrepen voorkomen en blijven vloer-, wand- en plafondafwerkingen behouden. De vijf wooneenheden zijn als volgt verdeeld: • Woning 1 (de voormalige logieseenheid): de gastenkamer in de westtoren in combinatie met naastgelegen dienstruimte en dienstbodenvertrekken op de zolderverdieping vormen woning 1. • Woning 2: woning 2 is ondergebracht in de voormalige slaapkamers van de kinderen van Van Leyden en de Thoms en de naastgelegen dienstruimte. • Woning 3: woning 3 wordt gevormd door de slaapkamers van Van Leyden en de Thoms en het aan de slaapkamer van de Thoms gekoppelde boudoir. • Woning 4: woning 4 wordt gerealiseerd in de voormalige bibliotheek en naastgelegen archiefruimte in de zuidtoren in combinatie met de bovengelegen zolder. • Woning 5: woning 5 wordt gerealiseerd op de zolder van de middenvleugel.

Voormalige verkeersruimtes als gangen, vestibule en corridor krijgen wederom de oorspronkelijke functie van verkeersruimte. Door het huidige gebruik van de voormalige corridor op de verdieping als verblijfsruimte van een woning worden de trappenhuizen aan weerszijden van de middenvleugel van elkaar gescheiden. Door deze te koppelen middels de corridor worden looproutes door het pand logischer en wordt de mogelijkheid geboden vanuit de diverse functies tot een tweede vluchtroute in geval van brand. Hiermee worden

- 22 -

ingrijpende brandveiligheidsvoorzieningen en daarmee gepaard gaande forse ingrepen voorkomen.

Zoals eerder aangegeven is het ook de bedoeling om (op termijn) de museale openstelling te combineren met een representatieve ontvangstfunctie voor bijeenkomsten of als trouwlocatie. Daarbij valt te denken aan: • Trouwerijen of rouwbijeenkomsten, al dan niet met aansluitende receptie, diner met daggasten, lunch of high tea. • Workshops/seminars met koffie/thee en koekjes en lunch en afsluitende borrel. • Openbare openstellingen doorloop met koffie/thee, koekjes en fris. • Openbare openstelling met aanmelding met fris en koekje of hapje. • Besloten openstelling op uitnodiging van een organisator met receptie/koffietafel, diner, lunch of high tea. • Zakelijke bijeenkomsten, diners of recepties.

Om te voorkomen dat sprake zal zijn van een te grote ruimtelijke uitstraling op de (directe) omgeving worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Er zal uitsluitend sprake zijn van besloten groepen en niet van openbaar toegankelijke horeca. • Alle etens- en drankwaren zullen via cateringbedrijven verstrekt worden, deze zullen eventueel ter plaatse bereid worden. • De verhuur van het pand vindt plaats door Vereniging Hendrick de Keyser, een ideële instelling zonder winstoogmerk. Vanwege deze kenmerken is geen sprake van reguliere horeca.

Parkeren en ontsluiting In de huidige situatie wordt door de bewoners geparkeerd op een parkeerterrein nabij de orangerie, dat in eigendom is van het Zuid-Hollands Landschap. Het parkeerterrein kent circa 10 parkeerplaatsen. In de toekomstige situatie zal het parkeren op hetzelfde terrein worden opgelost, zowel voor de korte termijn als op de lange termijn. Voor beide scenario’s worden afspraken gemaakt tussen het Zuid-Hollands Landschap en Vereniging Hendrick de Keyser.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is ook een berekening van de parkeerbehoefte uitgevoerd (Berekening Parkeernorm, 02-07-2019, als bijlage opgenomen). Daaruit blijkt dat in de bestaande situatie een parkeerbehoefte van 9 parkeerplaatsen bestaat, terwijl de parkeerbehoefte in de toekomstige situatie op 9,9 parkeerplaatsen uitkomt. Gelet op de reeds aanwezige 10 parkeerplaatsen doen zich hier geen problemen voor. Aan de voorwaarden van het gemeentelijk parkeerbeleid, zoals dat ook is opgenomen in het paraplubestemmingsplan “Parkeren Teylingen” kan zonder meer worden voldaan.

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 23 -

- 24 -

4. TOETSING AAN OMGEVINGSASPECTEN

In dit hoofdstuk worden de omgevingsaspecten behandeld die binnen de ruimtelijke ordening, en daarmee dus ook voor deze ruimtelijke onderbouwing, van belang zijn. Veel aandacht gaat daarbij uit naar de milieuaspecten, aangezien de beleidsvelden milieu en ruimtelijke ordening de laatste decennia steeds meer naar elkaar toe zijn gegroeid. Het milieubeleid stelt randvoorwaarden aan ruimtelijke ontwikkelingen en is primair bedoeld om een zo optimaal mogelijke leefomgeving te realiseren.

4.1 Water De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het uitvoeren van een watertoets betrekt de waterbeheerders actief bij ruimtelijke besluitvormingsprocessen en geeft water een duidelijke plek binnen de ruimtelijke ordening. Het projectgebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het hoogheemraadschap beheert zowel de kwantiteit als de kwaliteit van het oppervlaktewater.

Uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is dat deze voldoen aan het waterbeleid. Dit is vastgelegd in diverse beleidsdocumenten van Europees (Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) tot gemeentelijk niveau. Ook het hoogheemraadschap heeft zijn eigen beleid; dit is vastgelegd in het “Waterbeheerplan 5: Waardevol Water”. Daarmee realiseert het Hoogheemraadschap van Rijnland de ambities uit het coalitieakkoord, zodat het beheersgebied nu en in de toekomst goed beschermd wordt tegen overstromingen en wateroverlast, er een goede waterkwaliteit ontstaat, het afvalwater op duurzame wijze wordt gezuiverd en de grondstoffen worden hergebruikt. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Deze ruimtelijke onderbouwing is erop gericht om het aantal functies van Huis te Warmond uit te kunnen breiden. In de huidige situatie is een groot deel van het projectgebied bebouwd dan wel voorzien van bestrating. De voorgenomen toevoeging van functies vindt binnen de reeds bestaande bebouwing plaats, zodat hiervoor geen compensatieplicht geldt.

In (de omgeving van) het projectgebied is momenteel een gemengd rioolstelsel aanwezig. Het is de bedoeling om de vuilwaterafvoer van Huis te Warmond, die tot op heden op de gracht loost, op het gemeentelijk rioolstelsel aan te sluiten. Daar waar mogelijk wordt het hemelwater afgekoppeld. Om diffuse verontreinigingen van water en bodem te voorkomen, is het voor de bebouwing, in het kader van de restauratie, van belang om duurzame, niet- uitloogbare bouwmaterialen toe te passen. Zink, lood, koper en PAK´s-houdende materialen worden uitsluitend toegepast als deze worden voorzien van een coating.

Het projectgebied ligt voor een klein deel op een waterkering of binnen de daarbij behorende beschermingszones, te weten het gedeelte met de vaste brug naar het binnenplein. Hier zijn echter geen veranderingen voorzien. De waterkerende functie van het dijklichaam wordt dan ook niet nadelig beïnvloed door de beoogde functieverruiming.

4.2 Milieuzonering De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft in haar uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” een handreiking geboden voor het toepassen van milieuzonering in de

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 25 -

ruimtelijke planvorming. In de volksmond spreekt men ook wel van “het groene boekje”. De milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe milieubelastende activiteiten (bijv. bedrijven) een passende locatie in de nabijheid van milieugevoelige functies (bijv. woningen) krijgen en dat milieugevoelige functies op een verantwoorde afstand van milieubelastende activiteiten gesitueerd worden.

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie, te weten: geluid, geur, gevaar en stof. Daarnaast is milieuzonering gericht op nieuwe ontwikkelingen. Het is niet bedoeld voor het beoordelen van bestaande situaties waarbij gevestigde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies op minder dan de richtafstand van elkaar staan. Met de handreiking kan worden bepaald wat de gewenste richtafstand is tussen de woningbouwlocatie en de bedrijven in de omgeving. Dit kan oplopen tot de maximale richtafstand voor bedrijven met milieucategorie 6 en die bedraagt 1.500 meter tot omgevingstype rustige woonwijk.

Uit het geldende bestemmingsplan “Buitengebied Teylingen” komt naar voren dat in de directe omgeving van het projectgebied geen hinder veroorzakende functies aanwezig mogen zijn. Daarnaast bevindt de dichtstbijzijnde woning, eveneens op het landgoed, zich op een afstand van (hemelsbreed) ruim 60 meter. Voor de nieuw te realiseren museale functie is in de VNG- brochure een richtafstand van 10 meter opgenomen vanwege het aspect geluid. Een dergelijke inrichting kan aanvaardbaar worden geacht in een woonomgeving, nu de invloed heel beperkt is en eventuele geluidsuitstraling enkel overdag zal plaatsvinden.

Op grond van bovenstaande beschouwing wordt gesteld, dat ter plaatse van het projectgebied sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Daarnaast worden vergunde rechten van bedrijven (ver) buiten het projectgebied niet ingeperkt. Het thema 'milieuzonering' leidt niet tot belemmeringen voor de ontwikkelingen in het projectgebied.

4.3 Geluid Geluidhinder kan ontstaan door verschillende activiteiten. In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen opgenomen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Deze normen geven de hoogst acceptabele geluidsbelasting bij geluidsgevoelige functies zoals woningen. Bij het bepalen van de maximaal toegestane geluidsbelasting maakt de Wet onderscheid tussen bestaande situaties en nieuwe situaties. Nieuwe situaties zijn nieuw te bouwen geluidsgevoelige functies of nieuwe geluidhinder veroorzakende functies.

De voorgenomen ontwikkelingen leiden feitelijk niet tot een nieuwe situatie: er worden geen nieuwe geluidsgevoelige functies gebouwd en er komen ook geen nieuwe geluidhinder veroorzakende functies. Alle wijzigingen vinden bovendien plaats binnen de bestaande bebouwing van Huis te Warmond, waarvoor in het geldende bestemmingsplan een bestemming Wonen is opgenomen.

Conclusie Het aspect geluidhinder vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkelingen.

4.4 Luchtkwaliteit Voor een aantal stoffen in de lucht gelden wettelijke grenswaarden, welke zijn vastgelegd in het hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (de zogenaamde Wet luchtkwaliteit). De normen zijn gesteld ter bescherming van de gezondheid van de mens. De luchtkwaliteit dient in zijn algemeenheid, met uitzondering van de werkplek, bepaald te worden. Het ontstaan van

- 26 -

nieuwe knelpunten moet worden voorkomen. De gemeente toetst daartoe nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen expliciet aan de normen uit de Wet luchtkwaliteit. Is de verwachting dat de ontwikkeling zal leiden tot overschrijding van de normen, dan wordt naar een zodanig (technisch en/of planologisch) alternatief gezocht dat wordt voldaan aan de normen.

Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de luchtkwaliteitsnormen worden uitgevoerd. Een project draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de luchtverontreiniging als de grens van 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie fijn stof en stikstofdioxide niet wordt overschreden. In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Een woningbouwproject wordt in de Regeling NIBM als niet in betekenende mate aangemerkt, indien het maximaal 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg betreft. In het projectgebied zijn uiteindelijk vijf woningen voorzien, terwijl in de huidige situatie zes woningen aanwezig zijn. Het aantal van vijf woningen valt ruimschoots onder de in de Regeling NIBM vastgestelde aantallen. Daarnaast is ten opzichte van de huidige situatie sprake van een afname van het aantal wooneenheden. Het project kan dan ook als niet in betekenende mate beschouwd worden.

Uit de monitoringstool van het NSL blijkt, dat de huidige NO2-concentratie (jaar 2020) ter 3 hoogte van het projectgebied een stuk lager is dan 35 μg/m . Dit geldt ook voor de PM10- concentratie. Gesteld wordt, dat ter plaatse van de beoogde ontwikkeling sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat.

4.5 Externe veiligheid Binnen het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico zegt iets over de theoretische kans op overlijden op een bepaalde plaats voor een persoon die een jaar lang op die plaats zou staan. Hiervoor geldt dat een kans groter dan 1 op de miljoen per jaar (10-6/jaar) onacceptabel wordt geacht.

In tegenstelling tot het plaatsgebonden risico, dat in één getal kan worden uitgedrukt, wordt het groepsrisico door een (grafiek)lijn weergegeven. Naarmate de groep mogelijke slachtoffers groter wordt, moet de kans op zo’n ongeval kleiner zijn. Het invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt het 1% letaliteitsgebied. De normen voor het groepsrisico weerspiegelen geen grenswaarde maar een oriënterende waarde. Dit houdt in dat bij de beoordeling van het groepsrisico het lokaal en regionaal bevoegd gezag de mogelijkheid geboden wordt om gemotiveerd van de oriënterende waarde af te wijken.

In de omgeving van het projectgebied is één risicobron aanwezig. Het betreft een stationaire bron die hieronder nader worden beschouwd.

Stationaire bron De dichtstbijzijnde stationaire risicobron bevindt zich op een afstand van ruim 390 meter ten noorden van het projectgebied. Het betreft hier een bovengrondse propaantank met een inhoud van 3.000 liter op het perceel Oosteinde 11 te Warmond. De plaatsgebonden risicocontour van deze tank bedraagt 10 meter. Het invloedsgebied strekt zich uit tot op 150 meter rondom het vulpunt. Gezien de afstand tussen deze risicovolle inrichting en het

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 27 -

projectgebied, reiken de genoemde contouren niet tot over het projectgebied. Een nadere beschouwing en/of verantwoording van deze bron is daardoor niet aan de orde.

De overige stationaire inrichtingen in de omgeving van het plangebied zijn op een dusdanige afstand gelegen, dat de bij deze inrichtingen behorende plaatsgebonden risicocontouren en invloedsgebieden niet over het projectgebied uitstrekken. Vandaar dat deze risicobronnen niet nader beschouwd worden.

Conclusie Op grond van bovenstaande beschouwing wordt geconcludeerd, dat de risicobron ten noorden van het projectgebied niet leidt tot belemmeringen op de voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Bodem Het wettelijk kader bij de bepaling van de mate en ernst van bodemverontreiniging wordt gevormd door de Wet bodembescherming (Wbb). Op grond van de mate en omvang van een verontreiniging in grond en/of grondwater wordt bepaald of, conform de Wbb, sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Hierop is de principiële noodzaak tot sanering gebaseerd. In de Wbb wordt op basis van risico’s voor mens en ecosystemen vervolgens onderscheid gemaakt tussen spoedeisende en niet spoedeisende sanering. Als een sanering spoedeisend is, dient hiermee binnen vier jaar aangevangen te worden. Wanneer geen sprake is van een spoedeisende sanering, kan deze worden uitgesteld totdat op de locatie een herinrichting en/of bestemmingswijziging aan de orde is.

De voorgenomen ontwikkelingen vinden plaats in de bestaande bebouwing van Huis te Warmond, bodemingrepen zijn niet nodig en zullen niet worden uitgevoerd. Gelet op het historisch gebruik en de al geldende bestemming, die de functie wonen toestaat, wordt gesteld dat het projectgebied geschikt is voor het beoogde gebruik. Het aspect ‘bodem’ vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkelingen.

4.7 Archeologie Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als zeer waardevol beschouwd. De Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WaMZ) legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed bij de gemeente. Zo verplicht de WaMZ om bij de vaststelling van een bestemmingsplan of bij afwijking daarvan rekening te houden met in de bodem aanwezige of te verwachten archeologische waarden. De feitelijke bescherming daarvan krijgt gestalte door het opnemen van regels in het bestemmingsplan ten aanzien van de afgifte van omgevingsvergunningen in die gebieden die als archeologisch waardevol zijn aangemerkt.

De gemeentelijke Archeologische Waarden- en Beleidskaart kent aan het projectgebied een lage archeologische verwachtingswaarde toe (categorie 8), waarbij het aantreffen van archeologische waarden pas aannemelijk is bij een verstoringsoppervlak van meer dan 1.000 m2 en bij een diepte van meer dan 30 centimeter. Ten behoeve van die archeologische verwachtingswaarde is begin 2019 een eerste herziening van het bestemmingsplan “Buitengebied Teylingen” in procedure gebracht.

Omdat ten behoeve van de voorgenomen ontwikkelingen geen bodemingrepen en/of grondroerende werkzaamheden nodig zijn, de functies worden immers in de bestaande bebouwing gerealiseerd, is het niet noodzakelijk om nader archeologisch onderzoek te doen. Het aspect archeologie vormt dan ook geen belemmering voor de ontwikkelingen.

- 28 -

4.8 Cultuurhistorie In het kader van het project 'modernisering monumentenzorg' (MoMo) hebben per 1 januari 2012 enkele wijzigingen in de wet- en regelgeving plaatsgevonden. Voor het bestemmingsplan- proces is de wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de belangrijkste: gemeenten dienen in hun bestemmingsplannen rekening te houden met de aanwezige cultuurhistorische waarden. Hierdoor is een verplichting ontstaan om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

De gemeente Teylingen heeft in 2018 de “Visie gebouwd erfgoed Teylingen 2018” vastgesteld. Met deze visie wil de gemeente de mogelijkheden voor behoud van het gebouwde erfgoed onder de aandacht brengen. Daarbij wordt niet alleen gedacht aan bescherming van monumenten, maar ook aan behoud door het aanwijzen van beeldbepaalde objecten en maatregelen zoals het stimuleren van hergebruik. De visie geeft de inwoners, ondernemers en gemeente een goede basis om in samenspraak het gebouwde erfgoed te behouden.

Huis te Warmond is aangewezen als Rijksmonument. Zoals hiervoor al is aangegeven, zet de Vereniging Hendrick de Keyser zich in voor het behoud van architectonisch of historisch belangrijke gebouwen en hun interieur. Dit wordt gedaan door ze te verwerven, indien nodig te restaureren en te verhuren. Eenmaal verworven panden worden nooit meer afgestaan. Het onderhoud van de panden wordt betaald uit de verhuur waarbij het uitgangspunt is dat de oorspronkelijke functie van het gebouw afleesbaar blijft. De voorgenomen ontwikkeling draagt zodoende bij aan het behoud van de cultuurhistorische waarden.

4.9 Flora en fauna De Nederlandse natuurbescherming kent twee aspecten; gebieds- en soortbescherming.

Gebiedsbescherming Eén van de belangrijkste kaders voor gebiedsbescherming betreft sinds 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming. Deze wet regelt de bescherming van gebieden die als Natura 2000-gebied zijn aangewezen. Wanneer in of in de directe nabijheid van een dergelijk gebied een activiteit plaatsvindt die leidt tot nadelige gevolgen voor het natuurgebied, dan dient hiervoor een vergunning te worden aangevraagd. Daarnaast bestaan gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (voorheen Ecologische Hoofdstructuur); die gebieden worden beschermd via het ruimtelijk ordeningsrecht (Barro en/of provinciale structuurvisies).

Uit de provinciale atlas ‘Natuurnetwerk Nederland’ blijkt, dat het projectgebied geen onderdeel uitmaakt van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied bevindt zich op zo’n 6.500 meter afstand (Coepelduynen). Gezien deze afstand, de ligging van het projectgebied bij de kern Warmond en de aard van de ontwikkeling zijn directe effecten zoals verstoring, effecten op waterhuishouding en dergelijke op voorhand uit te sluiten.

Het projectgebied zelf maakt deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. In paragraaf 2.2 is al aangegeven dat de voorgenomen ontwikkeling plaatsvindt in de reeds bestaande bebouwing van Huis te Warmond en geen effect heeft op de oppervlakte, kwaliteit en samenhang van het Natuurnetwerk Nederland. Nader onderzoek is daarom niet aan de orde.

Soortbescherming

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 29 -

Ook het aspect ’soortbescherming’ vindt sinds 1 januari 2017 zijn wettelijk kader in de Wet natuurbescherming; deze wet beschermt de in deze wet aangemerkte soorten planten en dieren, ongeacht waar die zich bevinden. Om de instandhouding van de beschermde soorten te waarborgen moeten negatieve effecten op de instandhouding worden voorkomen. Hiertoe zijn in de wet verschillende verbodsbepalingen geformuleerd en zijn de soorten onderverdeeld in twee groepen: • strikt beschermde soorten, volgend uit de Vogel- en Habitatrichtlijn; • alle overige beschermde soorten, waaronder die uit de Rode Lijst.

De nieuwe, publieke functies zullen worden gerealiseerd in de bestaande bebouwing van Huis te Warmond en zodoende geen negatieve invloed hebben op de instandhouding van (strikt) beschermde soorten.

Conclusie Doordat de werkzaamheden in de bebouwing plaatsvinden en beperkt van aard zijn, zijn over het algemeen géén negatieve effecten op beschermde soorten te verwachten. Gesteld wordt, dat de Wet natuurbescherming de ontwikkeling van publieke functies in Huis te Warmond niet in de weg hoeft te staan.

4.9 Duurzaamheid Duurzaamheid is onder andere zodanig bouwen, renoveren en beheren dat, gedurende de hele kringloop van het bouwwerk en de gebouwde omgeving, het milieu en de menselijke gezondheid zo min mogelijk negatieve effecten ondervinden. Het begrip duurzaamheid speelt op verschillende schaalniveaus een rol, zowel op het niveau van de stad, de wijk als het gebouw. Zoals aangegeven in paragraaf 2.4 heeft de gemeente Teylingen een Duurzaamheidsagenda 2016-2018 vastgesteld. Trends die voor de beoogde ontwikkeling van toepassing zijn, zijn “energieke samenleving” en “sturen op condities”. Zo heeft Vereniging Hendrick de Keyser, in het kader van de restauratie, het voortouw genomen om het complex op een groot aantal punten te verduurzamen. Zo is in samenwerking met Tree Delft onderzocht middels welke maatregelen het gevraagde verwarmingsvermogen kan worden beperkt en wat de mogelijkheden zijn tot opwekking van energie op een duurzame manier. Randvoorwaarde hierbij is wel dat de monumentale waarden van het pand niet worden aangetast door de maatregelen en dat geen risico ontstaat op schades aan casco en interieur als gevolg van de ingrepen. Enkele concrete maatregelen die zijn onderzocht en (zullen) worden uitgevoerd zijn: • Beperking van het eindverbruik van energie door isolatie van het dak en een verbetering van de luchtdichtheid van de gevels. • Transmissie via de gevel door alle schuiframen gangbaar en soepel werkend te maken. Tevens worden de schuiframen rondom kierdicht gemaakt. • Warmteopwekking door middel van een lucht-water warmtepomp, vanwege de fasering van de restauratie zal in stappen worden overgeschakeld van verwarming middels gas naar verwarming middels een warmtepomp.

Gesteld kan worden dat zowel de restauratie als de beoogde nieuwe functies zullen leiden tot een aanzienlijke verduurzaming van Huis te Warmond.

4.10 Vormvrije m.e.r.-beoordeling Milieueffectrapportage (m.e.r.) is geregeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en in het Besluit m.e.r. In artikel 7.2 Wm wordt het doorlopen van de m.e.r.-procedure gekoppeld

- 30 -

aan bepaalde in het Besluit m.e.r. opgenomen plannen en besluiten die verbonden zijn aan de eveneens in het Besluit m.e.r. weergegeven activiteiten. Het Besluit m.e.r. bevat hiertoe bijlagen, waarbij vooral de onderdelen C en D van belang zijn. Onderdeel C bevat activiteiten, plannen en besluiten waarvoor het maken van een m.e.r. verplicht is. Activiteiten, plannen en besluiten waarvoor een m.e.r.-beoordeling benodigd is, staan in onderdeel D. Voor beide onderdelen wordt per activiteit de drempelwaarden beschreven.

Voor deze ruimtelijke onderbouwing is gekeken naar activiteiten die een m.e.r.- (beoordelings)plicht kennen. Hierbij is één activiteit gevonden die mogelijk m.e.r- (beoordelings)plichtig is, te weten: 1. D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen, bij een oppervlakte van 100 hectare of meer aaneengesloten gebied en dat 2.000 woningen of meer omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer betreft.

De ontwikkelingen in het plangebied zijn kleinschalig en lokaal van aard: uiteindelijk voorziet Huis te Warmond in vijf zelfstandige woningen, een logiesfunctie, een informatieruimte en een museale functie, waar mogelijk gecombineerd met een representatieve ontvangstfunctie. Al deze ontwikkelingen worden gerealiseerd in de bestaande bebouwing, nieuwbouw of extra terreinbeslag vindt niet plaats. Gesteld kan worden dat de ontwikkelingen niet zijn aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject. De beoogde ontwikkeling valt niet onder categorie D 11.2 uit het Besluit m.e.r. en een m.e.r.-beoordeling is dan ook niet noodzakelijk.

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 31 -

- 32 -

5. UITVOERBAARHEID

5.1 Financiële uitvoerbaarheid Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het tweede lid van artikel 6.12 Wro is aangegeven dat onder andere van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien wanneer het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in een aangewezen bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Per saldo neemt het aantal woningen af en de nieuwe functies worden in de bestaande bebouwing van Huis te Warmond gerealiseerd. Van kosten met betrekking tot de grondexploitatie is verder evenmin sprake. Zodoende is het niet noodzakelijk om een exploitatieplan op te stellen.

5.2 Vooroverleg Bij de voorbereiding van een ruimtelijk besluit dient overleg plaats te vinden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke bij het plan in het geding zijn. De ruimtelijke onderbouwing is daartoe toegezonden aan de voor de gemeente Teylingen vaste overlegpartners.

De provincie Zuid-Holland heeft gevraagd om meer gedetailleerd in te gaan op de parkeersituatie. In paragraaf 3.2 is een nadere toelichting gegeven. Tevens wordt de berekening van de parkeerbehoefte bijgevoegd.

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 33 -

- 34 -

6. CONCLUSIE

Realisatie van de beoogde functies binnen het projectgebied vertoont geen strijdigheid met de beleidsvelden en wet- en regelgeving van het bevoegd gezag en de hogere overheden. Uit de milieuparagraaf blijkt, dat van aantasting van de bestaande omgevingskwaliteit geen sprake is. Tevens geldt ter plaatse van het projectgebied een acceptabel woon- en leefklimaat. Zodoende kan positief besloten worden omtrent het verlenen van de omgevingsvergunning om af te wijken van het geldende bestemmingsplan.

Na verlening van de omgevingsvergunning, waartoe onderhavig document dient als ruimtelijke onderbouwing, is het toegestaan om de beoogde ontwikkelingen binnen het projectgebied uit te voeren en de bebouwing te gebruiken conform het in deze onderbouwing beschreven plan. Omdat sprake is van een gecombineerde aanvraag voor de eerste fase (logiesfunctie en informatieruimte), kan na verlening van de omgevingsvergunning met de realisatie daarvan worden gestart.

Ruimtelijke onderbouwing Huis te Warmond, Teylingen - 35 -