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Wohnungsmarkt München Mietpreisdynamik Schwindet Insbesondere Im Spitzensegment, Kaufpreise Steigen Weiterhin Deutlich Wohnungsmarkt München

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Wohnungsmarkt München Mietpreisdynamik Schwindet Insbesondere Im Spitzensegment, Kaufpreise Steigen Weiterhin Deutlich Wohnungsmarkt München September 2021 Research Deutschland Wohnungsmarkt München Mietpreisdynamik schwindet insbesondere im Spitzensegment, Kaufpreise steigen weiterhin deutlich Wohnungsmarkt München Zahl der Baugenehmigungen 2020 mit deutlichem Anstieg Nachdem die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Allerdings fällt auch der Bedarf in München mit geschätz- Jahr 2019 um -24 % gesunken war, stieg sie 2020 wieder ten 60 neuen Wohnungen p.a. (rund +8.850 p.a.) im städ- um gut +16 % auf 8.239 neue Wohnungen an. Dieser Wert teweiten Vergleich relativ hoch aus. Neben dem Nachhol- liegt zwar immer noch deutlich unter dem bisherigen Re- bedarf bei der Wohnungsnachfrage und den strukturellen kord-wert aus dem Jahr 2018 (+9.351 neue Wohnungen), demographischen Veränderungen, die zu einer erhöhten aber mit rund 56 neuen Wohnungen pro 10.000 Einwoh- Nachfrage führen, bleibt auch die wachsende Bevölke- ner hat München nach Hamburg und Frankfurt die höchs- rung ein anhaltender Treiber der Wohnungsnachfrage. te relative Fertigstellungsquote unter den Big-8-Städten. Aufgrund der pandemiebedingten Mobilitätseinschrän- kungen und des stark beeinflussten Wanderungsverhal- Fertigstellungen vs. Bedarf München tens ist der Wanderungssaldo im Jahr 2020 leicht negativ ausgefallen (-3.462 Personen). Aufgrund des starken 16 1.000 Wohnungen natürlichen Bevölkerungswachs-tums konnte die Stadt 14 12 München im Jahr 2020 jedoch um rund +0,13 % auf ins- 10 gesamt 1,562 Millionen Einwohner wachsen. Mit 78 ge- 8 nehmigten Wohnungen je 10.000 Einwohner (+11.528 6 genehmigte Wohnungen im Jahr 2020) stieg zuletzt auch 4 die Zahl der Baugenehmigungen um rund +5,5 % gegen- 2 über dem Vorjahr und liegt damit weiterhin über dem 0 geschätzten Bedarf. Aufgrund des gestiegenen Bauüber- 2 3 4 5 hangs ist daher auch für 2021 mit einer hohen Zahl an 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 202 202 202 202 Fertigstellungen zu rechnen. Dennoch reicht das aktuelle Wohnungsbaugenehmigungen gesamt Wohnungsfertigstellungen gesamt Niveau noch nicht aus, um das erklärte Ziel der Stadt zu Zielgröße Fertigstellungen Stadt München erreichen, bis 2030 zusätzlich 120.000 Wohnungen zu JLL Bedarfsanalyse* bauen. Zu einer weiteren Ausweitung des großflächigen *Zusätzlicher Bedarf per anno in Wohneinheiten (umfasst auch Wohnungs-neubaus in der Peripherie gibt es angesichts Wohnungen in freistehende Häusern) ohne Berücksichtigung von laufenden Baudefiziten. der abnehmenden Baulandverfügbarkeit und der schwin- Quelle: destatis, JLL (Stand: Juli 2021) denden Nachverdichtungspotenziale keine Alternative. Ausgewählte Projektentwicklungen in Bau Name Lage Wohneinheiten Fertigstellungsjahr div. Projekte Quartier Paul-Gerhardt-Allee Pasing-Obermenzing ca. > 4.000 ab 2021 Stadtquartier DiamaltPark Allach-Untermenzing ca. 720 2022 Stadtteilentwicklung Prinz-Eugen-Kaserne Bogenhausen ca. 640 2022 Stadtquartier ehemaliger Viehhof Sendling Sendling ca. 600 2022 Stadtquartier Lipperheidestraße Pasing-Obermenzing ca. 340 2021 Quelle: Thomas Daily, JLL (Stand: Juli 2021) Startseite 2 Kontakte Mietmarkt München Medianmiete verliert deutlich an Dynamik, unteres Preissegment holt kräftig auf Die Dynamik der Angebotsmietpreise in München hat sich Mietpreisspannen Wohnen München im ersten Halbjahr 2021 deutlich verlangsamt. Die Median- miete stieg – nach +5,7 % im Vorjahreszeitraum – zuletzt Angebotsmiete in €/m2/Monat nur noch um +0,7 % auf zuletzt 20,70 Euro/m²/Monat an. 34 Im Schnitt der vergangenen fünf Jahre hatte das durch- Obere 10 % 28,90 28,85 schnittliche Wachstum noch bei +5,2 % p.a. gelegen. Vor 29 allem im Spitzensegment ist ein Rückgang zu beobachten Obere 25 % 24 Median gewesen, die Angebotspreise der teuersten 10 % aller Untere 25 % Mietangebote gingen durchschnittlich um -4,6 % auf 28,90 19 Euro/m²/Monat zurück. Im Vorjahreszeitraum wurde noch 17,60 Untere 10 % eine Steigerung von +9,6 % erreicht und in den vergange- 14 15,55 nen fünf Jahren rund +3,4 % p.a. Dagegen stiegen die Mie- 9 ten im unteren Preissegment (untere 10 % der Mietangebo- te) im abgelaufenen Halbjahr um +7,6 % deutlich stärker 4 an als im Schnitt der letzten Fünf Jahre (+3,6 % p.a.) auf München München gesamt Neubau derzeit 15,55 Euro/m²/Monat. Wie auch im Spitzenbereich gab es auch im Neubausegment einen Rückgang der Ange- Quelle: JLL, VALUE Marktdaten (Stand: Juli 2021) botsmieten, hier um -2,1 % auf 21,00 Euro/m²/Monat. Der Stadtbezirk mit der höchsten Angebotsmiete ist derzeit Mitte-Süd mit 23,50 Euro/m²/Monat, die niedrigste Median- miete wird in Süd-Ost (19,40 Euro/m²/Monat) gefordert. Entwicklung der Angebotsmieten Verteilung der Mietangebote nach Mietpreis Mietpreisklasse in €/m2/Monat 25 Angebotsmiete in €/m2/Monat > 31 ≤ 31 ≤ 29 20 ≤ 27 ≤ 25 ≤ 23 15 ≤ 21 ≤ 19 ≤ 17 10 ≤ 15 ≤ 13 ≤ 11 ≤ 9 5 ≤ 7 ≤ 5 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019 H2 2019 H1 2020 H1 2021 H2 2020 -200 0200 400 600 800 1.000 Medianmiete Angebotssdifferenz gegenüber Vorhalbjahr Spitzenmiete Mietangebote H1 2021 Medianmiete (Bestandsobjekte) *Spitzenmiete ist definiert als 90%-Perzentil aller Angebotsmieten Quelle: JLL, VALUE Marktdaten (Stand: Juli 2021) Quelle: JLL. VALUE Marktdaten, IDN immodaten (Stand: Juli 2021) Startseite 3 Kontakte Angebotsmieten München Unterschleißheim Dachau Oberschleißheim Garching b. München Karlsfeld B 13 Ismaning Feldmoching- Hasenbergl Olching B 11 Allach- Schwabing- Untermenzing Freimann Gröbenzell A 99 Milbertshofen- Puchheim Am Hart Moosach A 9 A 8 Aubing- Schwabing- Lochhausen- Pasing- West Langwied Obermenzing Neuhausen- Bogenhausen B 2a Nymphenburg Maxvorstadt B 2 Altstadt- A 94 Laim Schwanthalerhöhe Lehel Ludwigsvorstadt- Trudering- Germering Berg am Laim Riem A 96 Isarvorstadt Au- Gräfelfing Sendling- Haidhausen Westpark Sendling K 12 Hadern B 304 Obergiesing Haar Planegg B 2r Ramersdorf- Untergiesing- Perlach B 995 Thalkirchen- Harlaching Obersendling- Forstenried- Fürstenried- Solln Neubiberg Gauting Unterhaching Ottobrunn 0 5 10 km Grünwald Taufkirchen OpenStreetMap-contributors Mietniveau Median in €/m²/Monat auf PLZ-Ebene < 18,00 22,00 < 24,00 Wasserflächen Industrie-, Gewerbe- und Verkehrsflächen 18,00 < 20,00 >= 24,00 Grünflächen Sonstige Flächen 20,00 < 22,00 Quelle:Quelle: JJLL,LL, e VALUEmpirica Marktdaten systeme Startseite 4 Kontakte Kaufmarkt München Kaufpreisspanne verringert sich durch starken Anstieg am unteren Ende Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in Mün- Kaufpreisspannen Wohnen München chen erfuhren im ersten Halbjahr 2021 gegenüber dem Vor- jahreszeitraum eine Steigerung von +9,7 % auf 9.200 Euro/ Angebotskaufpreis in €/m2 m², ähnlich stark wie im vorangegangenen Jahr und knapp 15.000 13.430 Obere 10 % zwei Prozentpunkte mehr als im Fünfjahresschnitt. Dage- 12.880 gen fiel die Steigerung im Spitzensegment (teuerste 10 % 13.000 Obere 25 % der Kaufangebote; 12.880 Euro/m²) mit +4,5 % geringer aus 11.000 Median als noch im Vorjahr (+10,7 %) und im fünfjährigen Mittel 9.000 Untere 25 % (+8,7 % p.a.). Am unteren Ende der Preisspanne (günstigste 8.260 10 % der Kaufangebote) gab es auf Jahressicht eine deutli- 7.000 6.860 Untere 10 % che Steigerung der Preise um +13,2 %, die auch merklich 5.000 stärker ausfiel als noch in den Jahren zuvor (Fünfjahres- schnitt: +8,7 p.a.). Das Neubausegment zeigte zuletzt eine 3.000 vergleichsweise moderate Steigerung von +5,4 % auf. Mit 1.000 9.970 Euro/m² im Mittel ist die Dynamik im Vergleich zum München München gesamt Neubau Vorjahr (+7,0 %) und dem Fünfjahresschnitt (+7,8 % p.a.) etwas zurückgegangen. Auf Ebene der Stadtbezirke zeigt Quelle: JLL, VALUE Marktdaten (Stand: Juli 2021) Mitte-Süd mit 12.020 Euro/m² die höchsten Mediankauf- preise auf, gefolgt von Mitte-Nord. Das Schlusslicht bildet der Bezirk Nord, immerhin mit 8.220 Euro/m² im Mittel. Verteilung der Kaufangebote nach Kaufpreis Entwicklung der ETW Angebotskaufpreise Kaufpreisklasse in €/m2/Monat 14.000 Angebotskaufpreis in €/m2 > 8.500 12.000 ≤ 8.500 ≤ 8.000 10.000 ≤ 7.500 ≤ 7.000 8.000 ≤ 6.500 6.000 ≤ 6.000 ≤ 5.500 4.000 ≤ 5.000 ≤ 4.500 2.000 ≤ 4.000 0 ≤ 3.500 ≤ 3.000 ≤ 2.500 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019 H2 2019 H1 2020 H1 2021 ≤ 2.000 H2 2020 -500 0 500 1.000 1.500 Mediankaufpreis Spitzenkaufpreis (90 %-Perzentil aller Angebotskaufpreise) Angebotsdifferenz gegenüber Vorhalbjahr Mediankaufpreis (Bestandsobjekte) Kaufangebote H1 2021 *Spitzenmiete ist definiert als 90%-Perzentil aller Angebotsmieten Quelle: JLL, VALUE Marktdaten (Stand: Juli 2021) Quelle: JLL. VALUE Marktdaten, IDN immodaten (Stand: Juli 2021) Startseite 5 Kontakte Angebotspreise für Eigentumswohnungen München Unterschleißheim Dachau Oberschleißheim Garching b. München Karlsfeld B 13 Ismaning Feldmoching- Hasenbergl Olching B 11 Schwabing- A 99 Allach- Untermenzing Freimann Gröbenzell Milbertshofen- Puchheim Am Hart Moosach A 9 A 8 Aubing- Schwabing- Lochhausen- Pasing- West Langwied Obermenzing Neuhausen- Bogenhausen B 2a Nymphenburg Maxvorstadt B 2 Altstadt- A 94 Laim Schwanthalerhöhe Lehel Ludwigsvorstadt- Trudering- Germering Berg am Laim Riem A 96 Isarvorstadt Au- Gräfelfing Sendling- Haidhausen B 304 Westpark Sendling K 12 Hadern Obergiesing Haar Planegg B 2r Ramersdorf- Untergiesing- Perlach Thalkirchen- Harlaching B 995 Obersendling- Forstenried- Fürstenried- Solln Neubiberg Gauting Unterhaching Ottobrunn 0 5 10 km Grünwald Taufkirchen OpenStreetMap-contributors Kaufpreise Eigentumswohnungen Median in €/m² auf PLZ-Ebene < 7.000 9.000 < 10.000 Wasserflächen Industrie-, Gewerbe- und Verkehrsflächen 7.000 < 8.000 >= 10.000 Grünflächen Sonstige
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