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Safra - Fundos Imobiliários

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Safra - Fundos Imobiliários 21 de Julho de 2021 Safra - Fundos Imobiliários Cauê Pinheiro, CNPI [email protected] 2 Sumário 03 Visão do Mercado 04 Dividend Yield – Ifix vs NTNB 06 Mercado de Escritórios em São Paulo 07 Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro 08 Mercado de Galpões Industriais 10 Carteira – Fundos Imobiliários 15 Atualizações dos Fundos da Carteira 25 Lâmina dos Fundos 58 Glossário 59 Equipe Safra Corretora 60 Anexos 82 Disclaimer Visão do Mercado 3 IFIX, Ibovespa, CDI e IMA-B (últimos 12 meses) • O mês de junho foi marcado pela postura mais preocupada do banco central americano com os dados 130% de inflação, que continuam oscilando acima do esperado pela autoridade monetária. Na reunião do CDI IBOV IFIX IMA-B Comitê de Política Monetária (FOMC), a maioria dos membros estimou ao menos duas altas de juros em 2023, e diversos membros migraram para a projeção de uma alta já em 2022. Essas expectativas foram 125% baseadas em revisões altistas para o crescimento econômico em 2021, com maior confiança na abertura da economia no 2º semestre. O avanço do processo de vacinação deve permitir uma retomada do 120% crescimento econômico, das contratações no mercado de trabalho e normalização na oferta de serviços, setor mais afetado pelas políticas de isolamento social. 115% • No Brasil, as surpresas positivas com a atividade econômica no início desse ano têm motivado revisões altistas na projeção de crescimento do PIB. Parte dessas surpresas deve-se ao consumo das famílias, que 110% apresentou retração menor do que o esperado no primeiro trimestre. Desta forma, buscamos entender quais fatores contribuíram para esse melhor desempenho. 105% • Um primeiro fator que beneficiou o consumo foi a queda da mobilidade aquém do esperado, em que pese as medidas de isolamento social formalmente adotadas e o impacto da Covid nas famílias, quando 100% o número de mortes diárias chegou a 4 mil pessoas em março. Além disso, o e-commerce cresceu durante a pandemia, aumentando sua penetração de 8,5% para 12,4% do total das compras, chegando 95% a 50% em alguns segmentos de consumo. Isso diminuiu bastante o impacto negativo do fechamento do comércio de rua e mesmo dos shoppings. 90% • A inflação segue surpreendendo para cima. O IPCA atingiu 8,1% em maio, acumulado 12 meses, e deverá encerrar o ano em 6,4%. A abertura do indicador mostrou surpresas altistas em diversos 85% componentes, com destaque para a aceleração de bens duráveis, como automóveis e aparelhos eletrônicos. A nosso ver, a inflação de bens segue pressionada e rodando muito acima do padrão dos últimos anos. Dentre outros motivos, enxergamos que esse comportamento se deve principalmente ao 80% deslocamento da demanda de serviços para bens, uma vez que o consumo de diversos serviços ficou jul-20 set-20 nov-20 jan-21 mar-21 mai-21 jul-21 comprometido ou impossibilitado por conta do isolamento social, e a elevação dos custos de produção, dada a alta recente de commodities em reais. Nesse ambiente, o Banco Central antecipou que pretende aumentar a taxa Selic para 5,00% a.a. no dia 04 de agosto. Ainda, a autoridade monetária antevê uma normalização integral da taxa de juros nos próximos meses, ou seja, acha necessário levar a taxa Selic O índice Ifix apresentou variação de -2,19% no mês de junho. Isso se para próximo de 6,5% nesse ano, nível o qual consideramos neutro. Concordamos com essa avaliação compara com uma alta de 0,46% do Ibovespa, alta de 0,31% do CDI e diante da nossa expectativa de atividade econômica e da nossa projeção de IPCA para este e o próximo +0,42% do IMA-B. ano. * Macroeconomia: Stephan Kautz Fonte: Bloomberg, Safra Dividend Yield – IFIX vs Taxa Selic 4 Evolução do Dividend Yield do Ifix (verde) versus Taxa Selic (amarelo) (últimos 36 meses) 11 9 7 5 3 1 fev-20 fev-19 fev-21 jun-19 jun-20 jun-21 abr-19 abr-20 abr-21 out-18 out-19 out-20 dez-18 dez-19 dez-20 ago-18 ago-19 ago-20 Obs.: O Dividend Yield do Ifix traz os dividendos líquidos por ação pelos últimos 12 meses agregados dividido pelo último preço de cotação do ativo Fonte: Bloomberg Dividend Yield – IFIX vs Yield da NTNB 2030 5 Evolução do Dividend Yield do Ifix versus Taxa NTNB 2030 (últimos 5 anos) 14 12 10 8 6 4 2 0 fev-15 fev-16 fev-17 fev-18 fev-19 fev-20 fev-21 ago-15 ago-16 ago-17 ago-18 ago-19 ago-20 nov-15 nov-16 nov-17 nov-18 nov-19 nov-20 mai-15 mai-16 mai-17 mai-18 mai-19 mai-20 mai-21 Dividend Yield Taxa NTNB - 2030 Prêmio Médio (Div. Yield Ifix vs Yield NTNB): 3,07 pp Prêmio Atual (Div. Yield Ifix vs Yield NTNB): 3,92 pp Fonte: Bloomberg Mercado de Escritórios em São Paulo 6 Vacância de Escritórios em São Paulo Absorção Líquida e Novas Entregas Preço Médio Pedido / m²(R$) Vacância (%) 120 30% 150 Absorção Líquida (mil m²) Novas Entregas (mil m²) 110 25.40% 25% 100 100 61.2 102.33 90 20% 50 80 0 15% 70 -50 -17.4 60 10% 1T21 2T18 3T18 4T18 1T19 2T19 3T19 4T19 1T20 2T20 3T20 4T20 2T21 4T18 3T15 1T16 2T17 4T17 2T18 2T19 4T19 2T20 4T20 2T21 No segundo trimestre de 2021, o mercado de escritórios classe A de São Paulo voltou a apresentar absorção líquida negativa, semelhante ao trimestre anterior. Com isso, a absorção líquida no trimestre foi de -17,4 mil m², com a maioria das saídas ocorrendo em maio, mês que registrou uma absorção de quase -9 mil m². No trimestre atual não ocorreram ocupações significativas como nos trimestres anteriores. Devido a uma grande saída em um único edifício, a região da Marginal Pinheiro registrou a menor absorção líquida do período, com -8.073 m². Pinheiros ficou em segundo lugar (-3.532 m²), seguido por Chucri Zaidan (-2.847 m²). Neste trimestre, as únicas regiões que registraram absorções positivas foram JK, Chácara Santo Antônio e Paulista, mas com baixa absorção, com média de 523 m². O preço médio pedido no mercado registrou alta de R$ 0,83 / m² (t/t) e encerrou o período em R$ 102,33/m². Este crescimento deveu-se principalmente ao aumento do valor da região da Marginal Pinheiro, que apesar de seus valores médios estarem abaixo da média do mercado, cresceu 19,3% (a/a). Tal crescimento resultou da absorção negativa de cerca de 6.000 m² e da entrega de um novo local com área superior a 20.000 m², sendo dois edifícios que têm valor pedido acima da média praticada na região. Mesmo assim, algumas outras regiões apresentaram queda no preço pedido em relação ao trimestre anterior. A Vila Olímpia foi um desses casos, onde houve redução de R $ 2,00 / m², e a região encerrou 2021T2 com R $ 108,30 / m². Apesar das empresas devolverem espaços, algumas ocupações foram registradas, fechando o período com absorção bruta de 5.551 m². Além disso, serão locados mais 140.000 m² e cerca de 4.255 m² para serem devolvidos, deixando um valor forte que deverá transformar-se em ocupação positiva num futuro próximo. Isso mostra que o mercado de escritórios de São Paulo continua atraente e dinâmico. A taxa de vacância aumentou 1,8 p.p. pelas absorções negativas mas também - e principalmente - pela entrega de 61.229 m² de novas estoques, sendo um pouco mais de 40 mil na região da Faria Lima e cerca de 20 mil na Marginal Pinheiros, ambos em maio, o que levou a taxa de vacância encerrar o trimestre em 25,4%. Fonte: Cushman & Wakefield Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro 7 Vacância de Escritórios no Rio de Janeiro Absorção Líquida e Novas Entregas Preço Médio Pedido / m² (R$) Vacância (%) 100 120 50% Absorção Líquida (mil m²) Novas Entregas (mil m²) 50 110 35.50% 40% 15.41 0 100 30% 91.37 -50 90 20% -100 80 10% -150 4T18 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 4T17 1T18 2T18 3T18 1T19 2T19 3T19 4T19 1T20 2T20 3T20 4T20 1T21 2T21 4T19 4T18 1T19 2T19 3T19 1T20 2T20 3T20 4T20 1T21 2T21 O mercado de escritórios classe A do Rio de Janeiro se recuperou depois de experimentar absorção líquida negativa no primeiro trimestre do ano e encerrou 2021T2 com uma absorção líquida de 15.412 m². O Porto foi a principal responsável por isto, por conta da ocupação de uma seguradora, (totalizando quase 18.000 m²). O Rio de Janeiro continua com atividades de locação, porém grande parte da ocupação por inquilinos continua sendo postergada em função de medidas de distanciamento social impostas pelo governo. O segundo trimestre do ano totalizou 16.262 m² locados, divididos nas regiões Centro, Zona Sul e Orla. Apesar da queda na taxa de vacância neste trimestre, a expectativa é que ela continue elevada até que haja sinais de melhora econômica. Desde o primeiro trimestre de 2018, o Rio de Janeiro tem visto uma queda consecutiva no preço médio pedido devido à alta taxa de vacância da cidade e ao movimento flight to quality / flight to price. Isso fez com que os inquilinos adquirissem maior poder de barganha, podendo se mudar para regiões e edifícios melhores. O mercado de escritórios do Rio de Janeiro encerrou o 2021T2 com um aluguel médio pedido de R$ 91,37 por m²/mês, uma queda de 0,95% (t/t) e 3,87% (a/a). Devido à elevada vacância do mercado e à falta de novos estoques na região, os preços dos aluguéis não têm conseguido subir.
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