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Fundos Imobiliários

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Fundos Imobiliários 12 de Abril de 2021 Safra - Fundos Imobiliários Cauê Pinheiro, CNPI [email protected] 2 Sumário 03 Visão do Mercado 04 Dividend Yield – Ifix vs NTNB 06 Mercado de Escritórios em São Paulo 07 Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro 08 Mercado de Galpões Industriais 10 Carteira – Fundos Imobiliários 15 Atualizações dos Fundos da Carteira 25 Lâmina dos Fundos 58 Glossário 59 Equipe Safra Corretora 60 Anexos 82 Disclaimer Visão do Mercado 3 IFIX, Ibovespa, CDI e IMA-B (últimos 12 meses) •O cenário internacional em março foi marcado pelo movimento de apreciação do dólar e elevação das 120% taxas dos títulos públicos norte americanos. O processo de vacinação nos EUA continuou acelerando, CDI IBOV IFIX IMA-B alcançando mais de 25% da população total vacinada e com um ritmo, ao final do mês, de mais de 2 milhões de pessoas por dia recebendo a 1ª dose. A queda nos óbitos permitiu avançar na reabertura da economia, melhorando as perspectivas para a aceleração do crescimento econômico e do emprego nos 110% próximos meses. Além disso, a aprovação do estímulo fiscal de US$ 1,9 trilhão deve impulsionar ainda mais o consumo, levando a revisões altistas das projeções de crescimento do PIB. Ainda assim, o Federal Reserve decidiu pela continuidade da política de estímulos monetários e o presidente da instituição, 100% Jerome Powell, reforçou claramente a postura de observar os dados de inflação em 2021 com parcimônia e a necessidade de se confirmar se a melhora no mercado de trabalho será duradoura. •No Brasil, observamos o triste avanço da pandemia, com a explosão da contaminação em nível nacional 90% e o total de óbitos chegando a alcançar marca de 3.780 em apenas um dia. A vacinação seguiu avançando entre a população mais vulnerável, mas ainda vacinamos apenas 8% da população com a 1ª dose. Diversas cidades decretaram medidas mais duras de distanciamento sendo essa a única maneira de conter o avanço do contágio enquanto a vacinação não ganha mais tração. Os efeitos sobre a 80% economia começaram a aparecer e devemos observar pequena contração do PIB no 1º trimestre, e maiores efeitos no 2º trimestre. Em resposta a isso, o Congresso aprovou a PEC Emergencial que permitirá a retomada do pagamento de um auxílio emergencial já a partir de abril, por quatro meses. 70% Ademais, outros programas de estímulo devem ser reeditados, e seguimos acompanhando a discussão sobre a maneira de se arcar com os custos gerados por esses programas, dado a ausência de espaço no orçamento federal. Nesse sentido, trouxe enorme preocupação aos mercados o texto orçamentário aprovado pelo Congresso, que reduziu artificialmente a estimativa de gastos obrigatórios para abrir 60% espaço para emendas parlamentares. •Com relação a política monetária, o Comitê de Política Monetária (Copom) elevou a taxa Selic em 75 50% pontos base (p.b.) em março, acima da nossa expectativa e da mediana do mercado (50 p.b.), levando a taxa Selic a 2,75%. O Comitê sinalizou que acelerar o ritmo de ajuste pode levar a um orçamento total fev-20 abr-20 jun-20 ago-20 out-20 dez-20 fev-21 menor, ao influenciar antecipadamente as expectativas de inflação, em particular o risco de que uma inflação mais alta em 2021 contaminasse as expectativas para 2022. Vale notar que entre os aspectos relevantes da economia nas semanas recentes o Copom destacou a reprecificação de ativos, como juros O índice Ifix apresentou desvalorização de 1,38% no mês de março. Isso se e câmbio, na esteira do melhor desempenho da economia americana a partir da vacinação em larga compara com uma alta de 6,0% do Ibovespa, alta de 0,20% do CDI e –0,46% escala no país. Assim, esperamos agora que a Selic seja elevada em 75 p.b na reunião de maio, do IMA-B. seguindo-se de três altas de 50 p.b. chegando em setembro a 5,0%. * Time de Macroeconomia: Priscila Deliberali & Tatiana Nogueira Fonte: Bloomberg, Safra Dividend Yield – IFIX vs Taxa Selic 4 Evolução do Dividend Yield do Ifix (verde) versus Taxa Selic (amarelo) (últimos 36 meses) 11 9 7 5 3 1 jul-18 jul-19 jul-20 set-19 set-18 set-20 jan-19 jan-20 jan-21 nov-18 nov-19 nov-20 mai-18 mai-19 mai-20 mar-19 mar-20 mar-21 Obs.: O Dividend Yield do Ifix traz os dividendos líquidos por ação pelos últimos 12 meses agregados dividido pelo último preço de cotação do ativo Fonte: Bloomberg Dividend Yield Dividend Yield Fonte: Fonte: Bloomberg Evolução do Dividend Yield do Ifix versus Taxa NTNB 2030 (últimos 5 anos) 2030 NTNB (últimos Taxa versus do Ifix Yield do Dividend Evolução 10 12 14 0 2 4 6 8 fev-15 – IFIX vs Yield da da NTNB2030 IFIX vs Yield mai-15 ago-15 nov-15 fev-16 mai-16 ago-16 Prêmio Médio ( Médio Prêmio Prêmio Atual ( Atual Prêmio nov-16 fev-17 Dividend Yield Dividend mai-17 Div. Yield Ifix vs Yield NTNB Yield vs Ifix Yield Div. ago-17 Div. Yield Ifix vs Yield NTNB Yield vs Ifix Yield Div. nov-17 fev-18 Taxa NTNB-2030 Taxa mai-18 ago-18 nov-18 ): 3,10 pp 3,10 ): ): 3,04 pp 3,04 ): fev-19 mai-19 ago-19 nov-19 fev-20 mai-20 ago-20 nov-20 fev-21 5 Mercado de Escritórios em São Paulo 6 Vacância de Escritórios em São Paulo Absorção Líquida e Novas Entregas Preço Médio Pedido / m²(R$) Vacância (%) Absorção Líquida (mil m²) Novas Entregas (mil m²) 120 30% 100 110 80 103,52 25% 100 60 90 19,60% 20% 40 28 80 15% 20 70 5,86 60 10% 0 1T20 1T18 2T18 3T18 4T18 1T19 2T19 3T19 4T19 2T20 3T20 4T20 4T17 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 2T17 3T17 1T18 2T18 3T18 4T18 1T19 2T19 3T19 4T19 1T20 2T20 3T20 4T20 Em março, o mercado de escritórios classes A e A + de São Paulo apresentou uma absorção líquida de -14,9 mil m², fazendo com que a vacância aumentasse 0,4 p.p. (m/m) e encerrando o mês em 23,6%. Isso se deveu principalmente às saídas ocasionadas pela dinâmica de trabalho híbrido. A região com menor absorção líquida foi Pinheiros, com -17,2 mil m² devido principalmente a uma saída já planejada. Por outro lado, as regiões de Faria Lima e Vila Olímpia tiveram desempenho superior e apresentaram absorções de 13 mil m² e 11,7 mil m² respectivamente, ambas com ocupações expressivas por empresas de saúde e advocacia. O aluguel médio pedido manteve a tendência do mês passado e fechou em R$ 101,50 /m²/mês, queda de R$ 1,47 (m/m). Além disso, a região da Vila Olímpia registrou queda expressiva no aluguel pedido e atingiu R$ 110,32/m²/mês (-R$ 9,19/m²/mês) em relação ao período anterior. Ao contrário da Faria Lima, que apresentou aumento de R$ 3,08 (m/m), fechando a R$ 191,93/m²/mês. Embora nenhuma nova conclusão tenha sido registrada em março, a região do CBD de São Paulo espera receber mais de 48 mil m² no próximo trimestre Fonte: Cushman & Wakefield Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro 7 Vacância de Escritórios no Rio de Janeiro Absorção Líquida e Novas Entregas Preço Médio Pedido / m² (R$) Vacância (%) Absorção Líquida (mil m²) Novas Entregas (mil m²) 120 45% 80 60 115 40% 40 33,00% 110 35% 20 6,029 105 30% 0 100 -20 25% 95 91,3 -40 20% -60 90 -80 85 15% -100 80 10% -120 2T18 3T18 4T18 1T19 2T19 3T19 4T19 1T20 2T20 3T20 4T20 4T17 1T18 2T16 3T16 4T16 1T17 2T17 3T17 2T18 3T18 4T18 1T19 2T19 3T19 4T19 1T20 2T20 3T20 4T20 O Rio de Janeiro manteve a tendência dos meses anteriores, as ocupações nos escritórios corporativos continuam sendo postergadas e o modelo híbrido de trabalho segue em toda a cidade. Em março, o mercado de escritórios classe A do Rio de Janeiro apresentou um aumento de 0,12 p.p. (m/m) na taxa de vacância, atingindo 36,5%. O ligeiro aumento da taxa de vacância é explicado pela absorção líquida negativa de 1.982 m² na região Centro, provocada pelas empresas de energia e seguros. Mesmo que tenham sido registrados aluguéis no trimestre atual, as ocupações podem ter algum atraso diante do cenário pandêmico no país. Ainda assim, a redução da taxa de vacância pode ser observada a médio e longo prazo. O aluguel médio pedido continua diminuindo e atingiu R$ 92,25 por m²/mês em março (-0,2% m/m), devido às novas disponibilidades em edifícios com menor valor de aluguel. Além disso, houve redução do aluguel nos principais mercados Centro, Orla e Cidade Nova. Na comparação anual, a cidade do Rio de Janeiro teve uma queda de 3,8% no aluguel pedido. Fonte: Cushman & Wakefield Mercado de Galpões Industriais 8 Vacância em Galpões - Brasil Absorção Líquida e Novas Entregas – Brasil Preço Pedido / m² (R$) Taxa de Vacância Absorção Líquida (mil m²) Novas Entregas (mil m²) 20 30% 800 757,49 25% 700 600 19,5 20% 13,50% 500 15% 400 308 19 10% 300 200 18,95 5% 100 18,5 0% 0 1T18 2T18 3T18 4T18 1T19 2T19 3T19 4T19 1T20 2T20 3T20 4T20 4T18 1T19 2T19 3T19 4T19 1T20 2T20 3T20 4T20 O mercado de logística paulista de ativos classe A continua apresentando ótimo desempenho, demonstrando a alta demanda do setor, o que ocasionou queda de 0,95 p.p. (m/m) na taxa de vacância, fechando o mês em 10,41%, a menor marca já registrada.
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