Stek Viernheim Stadtentwicklungskonzept Wohnen Und Gewerbe

STEK VIERNHEIM STADTENTWICKLUNGSKONZEPT WOHNEN UND GEWERBE

BILDQUELLE: STADTWERKE VIERNHEIM

VIERNHEIM, 9. SEPTEMBER 2016 INHALT

1 HINTERGRUND UND AUFGABE

2 TRENDS

3 GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE

4 ORIENTIERUNGSRAHMEN 2030

5 SCHLUSSFOLGERUNGEN

UNTERSUCHUNGSZIEL

. Viernheim hat nur noch in geringem Umfang Industrie- und Gewerbeflächen zur Verfügung. . Bei knappen Flächen und zunehmender Flächenkonkurrenz zu Wohnen soll ein bedarfsgerechter Orientierungsrahmen der Nachfrage entwickelt werden. . Dabei soll der lokale und regionale Gewerbeflächenmarkt analysiert und bewertet werden. . Der Orientierungsrahmen stellt die Grundlage für im ISEK abzuleitende Handlungserfordernisse dar.

ÜBERGEORDNETE SOZIOÖKONOMISCHE TRENDS

. Anhaltende Internationalisierung (Verschärfung des Standortwettbewerbs) . Veränderte Produktionskonzepte und damit verbundene Erhöhung der Transport- und Logistikdienstleitungen . Anhaltende Digitalisierung (Industrie 4.0) mit bisher kaum abschätzbaren Folgen auf die Standortwahl . Der Trend zur Wissensökonomie (Bedeutungszuwachs wissensintensiver Dienstleistungen und Industrien) führt zur Erhöhung der Standort- und Grundstücksanforderungen. . Innerhalb des sekundären Sektors wandeln sich die Tätigkeiten. Büro-, Forschungs- und Entwicklungsarbeiten gewinnen an Bedeutung. Auch diese Veränderungen führen zu steigenden Standort- und Flächenansprüchen seitens der Unternehmen. . Branchenbezogene Veränderungen und Anpassungsmaßnahmen (z. B. Konzentrationsprozesse im Druckereigewerbe, Konzentration von Lager- und Distributionsaktivitäten im Lebensmittelhandel) . Innerhalb des demografischen Wandels zeigt sich eine Binnenwanderung – meist von Ost nach West, von Nord nach Süd und vom Land in die Zentren.

STRUKTURWANDEL DER GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE

. Abkoppelung der Beschäftigtenentwicklung von der Flächennachfrage vor allem im produzierenden Gewerbe . Überregionale Nachfrage vor allem aus den Bereichen Logistik und großflächiger Einzelhandel . Die Ansiedlung industriell-gewerblicher Großunternehmen ist selten geworden. . 80 Prozent der Nachfrage kommen aus dem Bestand bzw. einem Radius von 20 bis 30 Kilometer (Mittelstand und Handwerk). . Mit Ausnahme der großflächigen Logistik und des großflächigen Einzelhandels ist die Nachfrage eher kleinteilig geworden. . Die scherpunktmäßig nachgefragte Grundstücksgrößen bewegen sich in einer Spanne zwischen 2.000 bis 6.000 Quadratmeter.

WIFÖ-INDEX GEWERBE

% Indexwert 2,5 2,50 Veränderungsrate (BIP) zum Vorquartal in % NACHFRAGEGRUPPEN I. QUARTAL 2016 WiFö-Index 2,0 2,00 NACHFRAGER IN %

1,76 HANDWERK, KLEINGEWERBE 18,9 1,…

1,5 1,50 MITTELSTAND PRODUKTION 14,7

1,21 1,17 GRÖßERE UNTERNEHMEN 10,5 1,0 1,00 1,00 0,98 0,90 0,82 0,73 0,73 LOGISTIK, DISTRIBUTION UND GROßHANDEL 29,5 0,68 0,56 0,5 0,50 0,39 GROßFLÄCHIGER EINZELHANDEL 0,25 8,4 0,23 0,19 EXISTENZGRÜNDER 2,1 0,0 0,00 0,08 0,00 0,07 -0,15 -0,28 MITTELSTAND TECHNOLOGIE 2,1

-0,5 -0,50 DIENSTLEISTER 10,5

SONSTIGE 3,3 -1,0 -1,00 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2016

QUELLEN: GEORG CONSULTING (2016).

GEWERBEFLÄCHENRELEVANTE WIRTSCHAFTSZWEIGE ENTWICKLUNG DER BESCHÄFTIGUNG IN GEWERBEFLÄCHENRELEVANTEN WIRTSCHAFTSZWEIGEN

. Deutliche Abnahme der Beschäftigung in den direkt gewerbeflächenrelevanten Wirtschafts- 1.386 zweigen um -6,3 Prozent (2008 bis 2015). Verarbeitendes Gewerbe 1.419 . Deutlicher Rückgang der Logistikbeschäftigten und leichter Rückgang der Industriebeschäftigten. Bauwirtschaft mit

697 Beschäftigungsplus Baugewerbe 620 . Im Jahr 2015 war gut jeder vierte Arbeitsplatz gewerbeflächenrelevant. Im Jahr 2008 war es noch jeder dritte . Der Rückgang der gewerbeflächenrelevanten 591 Verkehr & Lagerei Beschäftigung kann verschiedene Ursachen 815 haben:  anhaltender Strukturwandel und 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 Produktivitätsanpassungen Anzahl SvB 2015 2008  Abwanderung – u. a. aufgrund eines

QUELLEN: STATISTIK DER BUNDESAGENTUR FÜR ARBEIT (2016); GEORG CONSULTING (2016).  spezifische Unternehmensentwicklungen

ENTWICKLUNG DER ZAHL GEWERBEFLÄCHENRELEVANTER BETRIEBE ENTWICKLUNG DER BETRIEBE IN GEWERBEFLÄCHENRELEVANTEN WIRTSCHAFTSZWEIGEN

. Im Zeitraum von 2008 bis 2015 ist die Zahl der gewerbeflächenrelevanten Betriebe im engeren 103 Verarbeitendes Gewerbe Sinne von 251 auf 280 angestiegen (+11,6) 118 . Erkennbarer Rückgang der Zahl der Betriebs- stätten im Verarbeitenden Gewerbe (-15 Betriebe)

128 . Deutlicher Anstieg der Betriebsstätten im Baugewerbe 87 Baugewerbe (+ 41 Betriebe – erhöhte Nachfrage nach Gewerbeflächen und/oder Bestandsindustrie-immobilien) . Leichter Anstieg der Zahl der Betriebsstätten im 49 Verkehr & Lagerei Bereich Verkehr & Lagerei (+3 Betriebe) 46 . Im Jahr 2008 lag der Anteil der gewerbe- flächenrelevanten Betriebsstätten bei 25,7 0 20 40 60 80 100 120 140 Prozent. Der Anteil ist bis zum Jahr 2015 leicht Anzahl Betriebe 2015 2008 auf 26,8 Prozent angestiegen – hauptsächlich © Georg Consulting durch die Entwicklung im Baugewerbe induziert QUELLEN: STATISTIK DER BUNDESAGENTUR FÜR ARBEIT (2016); GEORG CONSULTING (2016).

GRÖßENSTRUKTUR DER BETRIEBE BETRIEBE NACH ANZAHL DER MITARBEITER 2015

Stadt Viernheim Kreis Bergstraße . Mehr als drei Viertel aller Betriebsstätten in 2,8% 0,0% 3,9% 0,4% Viernheim sind klein und haben lediglich ein 19,2% bis neun Mitarbeiter 24,5% . Rund 19 Prozent der Betriebe haben 10 bis 49 Mitarbeiter . Die Zahl der größeren Betriebe von 50 bis

71,3% unter 250 Mitarbeiter ist gering. Ihr Anteil an 78,1% allen Betriebsstätten liegt bei 2,8 Prozent © Georg Consulting © Georg Consulting . Betriebe über 250 Mitarbeiter sind am Hessen Deutschland Standort Viernheim nicht ansässig 4,9% 0,9% 4,9% 0,8%

22,9% 23,3% 1-9

10-49

50-249 71,4% 71,0% 250 und mehr © Georg Consulting © Georg Consulting

QUELLEN: STATISTIK DER BUNDESAGENTUR FÜR ARBEIT (2016); GEORG CONSULTING (2016).

EXKURS: ENTWICKLUNG DER EINKOMMENS- UND GEWERBESTEUER

GEMEINDEANTEIL AN DER EINKOMMENSSTEUER UND GEWERBESTEUEREINNAHMEN 2006–2016

18 . Trotz Schwankungen seit dem Jahr 2006 16 sind die Einnahmen aus der Einkommens-

14 steuer seit dem Jahr 2010 kontinuierlich Millionen Millionen EUR gestiegen. 2016 lag der Gemeindeanteil 12 an der Einkommenssteuer bei rund 17,1 10 Mio. Euro. 8 . Das ist im Vergleich zum Jahr 2006 ein 6 Plus um 5,35 Mio. Euro (+45,5 %). 4 . Die Gewerbesteuereinnahmen fluktuieren

2 stärker und hatten einen Höhepunkt im Jahr 2013. 2016 lagen die Einnahmen aus 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 diesem Bereich bei 12,4 Mio. Euro.

Gemeindeanteil an der Einkommenssteuer Gewerbesteuereinnahmen . Das ist im Vergleich zum Jahr 2013 © Georg Consulting (Höchststand) ein Rückgang um rund 3,6 QUELLEN: STADT VIERNHEIM (2016); GEORG CONSULTING (2017). Mio. Euro (-22,4 %) und ich Vergleich zum Jahr 2006 ein Zuwachs um 17,4 Prozent.

KAUFFÄLLE KAUFFÄLLE BAUGRUNDSTÜCKE (BETRIEBSERWEITERUNG, NEUANSIEDLUNG, VERLAGERUNG)

Anzahl der Kauffälle in Viernheim 9 STÄDTE/KOMMUNEN* ANZAHL KAUFFÄLLE 8 8 2006 BIS 2015

7 BENSHEIM 65 6 6 HEPPENHEIM 22 5 5 WEINHEIM 64 4 3 3 3 LORSCH 51 3 MANNHEIM 223 2 1 1 HIRSCHBERG 18 0 0 0 0 VIERNHEIM 29 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 © Georg Consulting *Angaben zu Heddesheim und Hemsbach fehlen noch bzw. sind nicht vorhanden

QUELLEN: GUTACHTERAUSSCHÜSSE DER KOMMUNEN (2016); GEORG CONSULTING (2016).

. Die Zahl der Kaufvorgänge schwankt pro Jahr in Viernheim deutlich. . Im Zeitraum von 2006 bis 2015 konnten in Viernheim 29 Kauffälle registriert werden. Das entspricht knapp drei Kauffällen pro Jahr. . Bensheim (65 Kauffälle), Weinheim (64 Kauffälle) und Lorsch (51 Kauffälle) erreichen deutlich höhere Werte.

FLÄCHENUMSATZ FLÄCHENUMSATZ (BETRIEBSERWEITERUNG, NEUANSIEDLUNG, VERLAGERUNG)

Gewerbeflächenumsatz in Viernheim in m²

25.000 STÄDTE/KOMMUNEN* FLÄCHENUMSATZ IN M²

2006 BIS 2015 20.000 19.188 BENSHEIM 312.768

HEPPENHEIM 113.500 15.000 14.110 12.820 WEINHEIM 133.500

10.000 LORSCH 284.978 7.365 6.022 MANNHEIM 767.288 5.000 3.403 2.921 HIRSCHBERG 45.421

0 0 0 VIERNHEIM 65.829 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 *Angaben zu Heddesheim und Hemsbach fehlen noch bzw. sind nicht vorhanden Gewerbeflächenumsatz in m² © Georg Consulting QUELLEN: GUTACHTERAUSSCHÜSSE DER KOMMUNEN (2016); GEORG CONSULTING (2016).

. Auch die Höhe des Flächenumsatzes schwankt pro Jahr in Viernheim deutlich. . Im Zeitraum von 2006 bis 2015 wurden in Viernheim rund 6,6 Hektar vermarktet Das entspricht 6.600 Quadratmeter pro Jahr. . In Bensheim lag der Flächenumsatz fast fünfmal, in Heppenheim und Weinheim ca. doppelt und in Lorsch viermal so hoch wie in Viernheim.

FLÄCHENUMSATZ (BETRIEBSERWEITERUNG, NEUANSIEDLUNG, VERLAGERUNG) ENTWICKLUNG GEWERBEFLÄCHENUMSÄTZE VIERNHEIM UND BIP DEUTSCHLAND

Gewerbeflächenumsatz BIP-Wachstum (m2) (%)

25.000 6 . Auch in Viernheim folgt der 4,1 3,7 3,7 3,3 4 Flächenumsatz tendenziell der 20.000 19.188 konjunkturellen Entwicklung – trotz 1,6 1,7 1,1 2 eines eher knappen Flächen- 0,4 0,3 15.000 14.110 angebots. 12.820 0 . Vor allem zeigt sich eine -2 „nachholende Entwicklung“ in den 10.000 7.365 Jahren 2010 und 2011 nach der 6.022 -4 Finanz- und Wirtschaftskrise 5.000 3.403 (Investitionen wurden bis zur 2.921 -6 -5,6 konjunkturellen Erholung 0 0 0 0 -8 verschoben). 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Gewerbeflächenumsatz (unbebautes Bauland) Bruttoinlandsprodukt Deutschland (preisbereinigt, verkettet), Veränderung gegenüber dem Vorjahr

QUELLEN: GUTACHTERAUSSCHÜSSE DER KOMMUNEN (2016); STATISTISCHES LANDESAMT BADEN-WÜRTTEMBERG (2016); GEORG CONSULTING (2016).

*Angaben zu Heddesheim und Hemsbach fehlen noch bzw. sind nicht vorhanden © Georg Consulting Bestands- und Strukturanalyse Gewerbe | Marktanalyse und Orientierungsrahmen 13 3. GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE

GRUNDSTÜCKSGRÖßEN GRUNDSTÜCKSGRÖßE (BETRIEBSERWEITERUNG, NEUANSIEDLUNG, VERLAGERUNG) Durchschnittliche Grundstücksgröße Viernheim in m² 7.000 6.396 STÄDTE/KOMMUNEN* Ø GRUNDSTÜCKSGRÖßE IN M² 6.000 MITTEL IM ZEITRAUM 2006 BIS 2015

5.000 BENSHEIM 4.812

HEPPENHEIM 5.159 4.000 3.403 WEINHEIM 2.086 3.000 2.455 2.352 LORSCH 5.588 2.000 1.603 MANNHEIM 3.440 1.204 974 1.000 HIRSCHBERG 2.523 0 0 0 0 VIERNHEIM 2.270 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 *Angaben zu Heddesheim und Hemsbach fehlen noch bzw. sind nicht vorhanden Ø Grundstücksgröße in m² © Georg Consulting

QUELLEN: GUTACHTERAUSSCHÜSSE DER KOMMUNEN (2016); GEORG CONSULTING (2016).

. Die durchschnittliche Grundstücksgröße schwankt ebenfalls und lag in Viernheim im Mittel des Zeitraums 2006 bis 2015 bei 2.270 Quadratmeter, was schwerpunktmäßig Handwerk und Kleingewerbe spricht. . In Bensheim, Heppenheim und Lorsch lag die durchschnittliche Grundstücksgröße bei knapp bzw. über 5.000 Quadratmeter, was schwerpunktmäßig auf mittelständischen Unternehmen und von Logistik schließen lässt.

GRUNDSTÜCKSPREISE GRUNDSTÜCKSGRÖßE (BETRIEBSERWEITERUNG, NEUANSIEDLUNG, VERLAGERUNG)

Durchschnittlicher Grundstückspreis Viernheim in EUR 300 STÄDTE/KOMMUNEN Ø GRUNDSTÜCKSPREIS IN EURO JE M²

247,19 IM ZEITRAUM 2006 BIS 250 232,15 2014 213,12 2015 193,94 BENSHEIM 81,33 93,00 200 178,61 174,60 161,86 HEPPENHEIM 93,24 80,00 150 WEINHEIM 139,45 143,50 100 LORSCH 82,72 89,35 50 MANNHEIM 138,36 145,60 0,00 0,00 0,00 0 HIRSCHBERG 118,40 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 ø Grundstückspreis in EUR VIERNHEIM 187,14 174,60 © Georg Consulting *Angaben zu Heddesheim und Hemsbach fehlen noch bzw. sind nicht vorhanden QUELLEN: GUTACHTERAUSSCHÜSSE DER KOMMUNEN (2016); GEORG CONSULTING (2016).

. In Viernheim sind Gewerbeflächen relativ teuer. . Der im Jahr 2014 realisierte Kaufpreis je Quadratmeter erreichte mehr als 174 Euro. Das Preisniveau lag über dem von Mannheim. . Eventuell beeinflussen Verkäufe an den EHZ den Preis? . Die relativ günstigen Standorte (z. B. Bensheim, Heppenheim und Lorsch) verzeichnen höhere Gewerbeflächen- umsätze.

ZWISCHENFAZIT

PREIS- UND UMSATZNIVEAU IM VERGLEICH . Hohe regionale Gewerbeflächennachfrage . Relativ geringer Gewerbeflächenumsatz in STÄDTE/KOMMUNEN PREISNIVEAU UMSATZNIVEAU Viernheim im Vergleich zu anderen Städten entlang

der Autobahnachsen X-FACHE HÖHERER X-PROZENT GÜNSTIGER ALS FLÄCHENUMSATZ ALS IN VIERNHEIM . Bedeutungsverlust von Industrie und Logistik in VIERNHEIM

Viernheim (aufgrund knapper und teurer Flächen?) BENSHEIM 56,5 4,8 . Hohes Preisniveau in Viernheim bei knappen HEPPENHEIM 50,2 1,7 Angebot WEINHEIM 25,5 2,0 . Standorte mit geringeren Preisen als Viernheim haben höhere gewerbliche Flächenumsätze LORSCH 55,8 4,3

(Preiselastizität der Nachfrage). DURCHSCHNITT 47,0 3,2 . An Standorten mit geringeren Preisen als Viernheim QUELLEN: GUTACHTERAUSSCHÜSSE DER KOMMUNEN (2016); liegt die durchschnittliche Grundstücksgröße höher. GEORG CONSULTING (2016). . Preise und Flächenangebot bestimmen die Dynamik der Flächennachfrage in der Region. EIN 47 PROZENT GERINGERES PREISNIVEAU ALS IN VIERNHEIM FÜHRT IN DEN NACHBARGEMEINDEN ZU EINEM 3,2 MAL HÖHEREN FLÄCHENUMSATZ ALS IN VIERNHEIM.

ASPEKTE UND VORGEHEN

. Orientierungsrahmen über Beschäftigtenprognose nicht zielführend, da rückläufige Beschäftigung im verarbeiten Gewerbe und im Bereich Verkehr & Lagerei rückläufig . Orientierungsrahmen über Unternehmensbefragung – lediglich Hinweise auf potenzielle Bedarfe (nicht belastbar!) – aber gute Erkenntnisse zur Qualität der Nachfrage . Zielführend: Verbrauchsgestützte Verfahren, die verschiedene Aspekte (Preis, Flächenknappheit, konjunkturelle Entwicklungen mit berücksichtigen

PROJEKTION

IN HA SZENARIO SZENARIO NACH BIP-WACHSTUM REFERENZBASIS VERBRAUCH (2016 BIS 2030) 2016 BIS 2030

Ø 0,8 % Ø 1,0 % IN HA Ø 1,3 % IN HA IN HA IN HA

Ø FLÄCHENUMSATZ/JAHR IM 0,7 10,5 REFERENZZEITRAUM 2006 BIS 2015

Ø FLÄCHENUMSATZ/JAHR IM REFERENZZEITRAUM 2006 BIS 2015 0,6 9,0 (GEGLÄTTET)

Ø FLÄCHENUMSATZ/JAHR IM 0,7 10,5 REFERENZZEITRAUM 2011 BIS 2015

Ø FLÄCHENUMSATZ JE 0,5 6,0 7,5 9,8 1 %- BIP-WACHSTUM 2006 BIS 2015

FLÄCHENUMSATZ/JAHR IM Ø DER KONKURRENZSTANDORTE WEINHEIM 1,2 18,0 UND HEPPENHEIM IM REFERENZ- ZEITRAUM 2006 BIS 2015

FLÄCHENUMSATZ/JAHR IM DURCH- SCHNITT DER KONKURRENZSTANDORTE WEINHEIM, HEPPENHEIM, BENSHEIM UND 2,1 31,5 LORSCH IM REFERENZ-ZEITRAUM 2006 BIS 2015

OPTIONEN UND EMPFEHLUNGEN

. Bei Fortsetzung der knappen Angebots- und hohen Preispolitik lediglich ca. 10 ha bis zum Jahr 2030 - wahrscheinlich gerade ausreichend für den endogenen bedarf Mittelstand und Handwerk - Gefahr eines weiteren Arbeitsplatzabbaus im der Industrie und der Logistik - Zunahme der Wohnfunktion und zunehmende Auspendlerzahlen - evtl. rückläufige Gewerbesteuer

. Bei dem Ziel stärker an der regionalen und überregionalen Nachfrage partizipieren zu können, läge der Orientierungsrahmen bei 20 ha - Stärkung als Arbeitsstandort - wahrscheinlich Erhöhung der Gewerbesteuereinnahmen - Zunahme Einpendler - evtl. stärkere Zunahme der Wohnungsnachfrage

. Bei einer stärker angebotsorientierten Flächenpolitik und stärkeren Partizipation an der boomenden Logistikwirtschaft liegt der Orientierungsrahmen bei 30 ha plus

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