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Stek Viernheim Stadtentwicklungskonzept Wohnen Und Gewerbe

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Stek Viernheim Stadtentwicklungskonzept Wohnen Und Gewerbe STEK VIERNHEIM STADTENTWICKLUNGSKONZEPT WOHNEN UND GEWERBE BILDQUELLE: STADTWERKE VIERNHEIM VIERNHEIM, 9. SEPTEMBER 2016 INHALT 1 HINTERGRUND UND AUFGABE 2 TRENDS 3 GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE 4 ORIENTIERUNGSRAHMEN 2030 5 SCHLUSSFOLGERUNGEN © Georg Consulting Bestands- und Strukturanalyse Gewerbe | Marktanalyse und Orientierungsrahmen 2 1. HINTERGRUND UND AUFGABE UNTERSUCHUNGSZIEL . Viernheim hat nur noch in geringem Umfang Industrie- und Gewerbeflächen zur Verfügung. Bei knappen Flächen und zunehmender Flächenkonkurrenz zu Wohnen soll ein bedarfsgerechter Orientierungsrahmen der Nachfrage entwickelt werden. Dabei soll der lokale und regionale Gewerbeflächenmarkt analysiert und bewertet werden. Der Orientierungsrahmen stellt die Grundlage für im ISEK abzuleitende Handlungserfordernisse dar. © Georg Consulting Bestands- und Strukturanalyse Gewerbe | Marktanalyse und Orientierungsrahmen 3 2. TRENDS ÜBERGEORDNETE SOZIOÖKONOMISCHE TRENDS . Anhaltende Internationalisierung (Verschärfung des Standortwettbewerbs) . Veränderte Produktionskonzepte und damit verbundene Erhöhung der Transport- und Logistikdienstleitungen . Anhaltende Digitalisierung (Industrie 4.0) mit bisher kaum abschätzbaren Folgen auf die Standortwahl . Der Trend zur Wissensökonomie (Bedeutungszuwachs wissensintensiver Dienstleistungen und Industrien) führt zur Erhöhung der Standort- und Grundstücksanforderungen. Innerhalb des sekundären Sektors wandeln sich die Tätigkeiten. Büro-, Forschungs- und Entwicklungsarbeiten gewinnen an Bedeutung. Auch diese Veränderungen führen zu steigenden Standort- und Flächenansprüchen seitens der Unternehmen. Branchenbezogene Veränderungen und Anpassungsmaßnahmen (z. B. Konzentrationsprozesse im Druckereigewerbe, Konzentration von Lager- und Distributionsaktivitäten im Lebensmittelhandel) . Innerhalb des demografischen Wandels zeigt sich eine Binnenwanderung – meist von Ost nach West, von Nord nach Süd und vom Land in die Zentren. © Georg Consulting Bestands- und Strukturanalyse Gewerbe | Marktanalyse und Orientierungsrahmen 4 2. TRENDS STRUKTURWANDEL DER GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE . Abkoppelung der Beschäftigtenentwicklung von der Flächennachfrage vor allem im produzierenden Gewerbe . Überregionale Nachfrage vor allem aus den Bereichen Logistik und großflächiger Einzelhandel . Die Ansiedlung industriell-gewerblicher Großunternehmen ist selten geworden. 80 Prozent der Nachfrage kommen aus dem Bestand bzw. einem Radius von 20 bis 30 Kilometer (Mittelstand und Handwerk). Mit Ausnahme der großflächigen Logistik und des großflächigen Einzelhandels ist die Nachfrage eher kleinteilig geworden. Die scherpunktmäßig nachgefragte Grundstücksgrößen bewegen sich in einer Spanne zwischen 2.000 bis 6.000 Quadratmeter. © Georg Consulting Bestands- und Strukturanalyse Gewerbe | Marktanalyse und Orientierungsrahmen 5 2. TRENDS WIFÖ-INDEX GEWERBE % Indexwert 2,5 2,50 Veränderungsrate (BIP) zum Vorquartal in % NACHFRAGEGRUPPEN I. QUARTAL 2016 WiFö-Index 2,0 2,00 NACHFRAGER IN % 1,76 HANDWERK, KLEINGEWERBE 18,9 1,… 1,5 1,50 MITTELSTAND PRODUKTION 14,7 1,21 1,17 GRÖßERE UNTERNEHMEN 10,5 1,0 1,00 1,00 0,98 0,90 0,82 0,73 0,73 LOGISTIK, DISTRIBUTION UND GROßHANDEL 29,5 0,68 0,56 0,5 0,50 0,39 GROßFLÄCHIGER EINZELHANDEL 0,25 8,4 0,23 0,19 EXISTENZGRÜNDER 2,1 0,0 0,00 0,08 0,00 0,07 -0,15 -0,28 MITTELSTAND TECHNOLOGIE 2,1 -0,5 -0,50 DIENSTLEISTER 10,5 SONSTIGE 3,3 -1,0 -1,00 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2016 QUELLEN: GEORG CONSULTING (2016). © Georg Consulting Bestands- und Strukturanalyse Gewerbe | Marktanalyse und Orientierungsrahmen 6 3. GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE GEWERBEFLÄCHENRELEVANTE WIRTSCHAFTSZWEIGE ENTWICKLUNG DER BESCHÄFTIGUNG IN GEWERBEFLÄCHENRELEVANTEN WIRTSCHAFTSZWEIGEN . Deutliche Abnahme der Beschäftigung in den direkt gewerbeflächenrelevanten Wirtschafts- 1.386 zweigen um -6,3 Prozent (2008 bis 2015). Verarbeitendes Gewerbe 1.419 . Deutlicher Rückgang der Logistikbeschäftigten und leichter Rückgang der Industriebeschäftigten. Bauwirtschaft mit 697 Beschäftigungsplus Baugewerbe 620 . Im Jahr 2015 war gut jeder vierte Arbeitsplatz gewerbeflächenrelevant. Im Jahr 2008 war es noch jeder dritte . Der Rückgang der gewerbeflächenrelevanten 591 Verkehr & Lagerei Beschäftigung kann verschiedene Ursachen 815 haben: anhaltender Strukturwandel und 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 Produktivitätsanpassungen Anzahl SvB 2015 2008 Abwanderung – u. a. aufgrund eines © Georg Consulting mangelnden Gewerbeflächenangebots QUELLEN: STATISTIK DER BUNDESAGENTUR FÜR ARBEIT (2016); GEORG CONSULTING (2016). spezifische Unternehmensentwicklungen © Georg Consulting Bestands- und Strukturanalyse Gewerbe | Marktanalyse und Orientierungsrahmen 7 3. GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE ENTWICKLUNG DER ZAHL GEWERBEFLÄCHENRELEVANTER BETRIEBE ENTWICKLUNG DER BETRIEBE IN GEWERBEFLÄCHENRELEVANTEN WIRTSCHAFTSZWEIGEN . Im Zeitraum von 2008 bis 2015 ist die Zahl der gewerbeflächenrelevanten Betriebe im engeren 103 Verarbeitendes Gewerbe Sinne von 251 auf 280 angestiegen (+11,6) 118 . Erkennbarer Rückgang der Zahl der Betriebs- stätten im Verarbeitenden Gewerbe (-15 Betriebe) 128 . Deutlicher Anstieg der Betriebsstätten im Baugewerbe 87 Baugewerbe (+ 41 Betriebe – erhöhte Nachfrage nach Gewerbeflächen und/oder Bestandsindustrie-immobilien) . Leichter Anstieg der Zahl der Betriebsstätten im 49 Verkehr & Lagerei Bereich Verkehr & Lagerei (+3 Betriebe) 46 . Im Jahr 2008 lag der Anteil der gewerbe- flächenrelevanten Betriebsstätten bei 25,7 0 20 40 60 80 100 120 140 Prozent. Der Anteil ist bis zum Jahr 2015 leicht Anzahl Betriebe 2015 2008 auf 26,8 Prozent angestiegen – hauptsächlich © Georg Consulting durch die Entwicklung im Baugewerbe induziert QUELLEN: STATISTIK DER BUNDESAGENTUR FÜR ARBEIT (2016); GEORG CONSULTING (2016). © Georg Consulting Bestands- und Strukturanalyse Gewerbe | Marktanalyse und Orientierungsrahmen 8 3. GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE GRÖßENSTRUKTUR DER BETRIEBE BETRIEBE NACH ANZAHL DER MITARBEITER 2015 Stadt Viernheim Kreis Bergstraße . Mehr als drei Viertel aller Betriebsstätten in 2,8% 0,0% 3,9% 0,4% Viernheim sind klein und haben lediglich ein 19,2% bis neun Mitarbeiter 24,5% . Rund 19 Prozent der Betriebe haben 10 bis 49 Mitarbeiter . Die Zahl der größeren Betriebe von 50 bis 71,3% unter 250 Mitarbeiter ist gering. Ihr Anteil an 78,1% allen Betriebsstätten liegt bei 2,8 Prozent © Georg Consulting © Georg Consulting . Betriebe über 250 Mitarbeiter sind am Hessen Deutschland Standort Viernheim nicht ansässig 4,9% 0,9% 4,9% 0,8% 22,9% 23,3% 1-9 10-49 50-249 71,4% 71,0% 250 und mehr © Georg Consulting © Georg Consulting QUELLEN: STATISTIK DER BUNDESAGENTUR FÜR ARBEIT (2016); GEORG CONSULTING (2016). © Georg Consulting Bestands- und Strukturanalyse Gewerbe | Marktanalyse und Orientierungsrahmen 9 3. GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE EXKURS: ENTWICKLUNG DER EINKOMMENS- UND GEWERBESTEUER GEMEINDEANTEIL AN DER EINKOMMENSSTEUER UND GEWERBESTEUEREINNAHMEN 2006–2016 18 . Trotz Schwankungen seit dem Jahr 2006 16 sind die Einnahmen aus der Einkommens- 14 steuer seit dem Jahr 2010 kontinuierlich Millionen Millionen EUR gestiegen. 2016 lag der Gemeindeanteil 12 an der Einkommenssteuer bei rund 17,1 10 Mio. Euro. 8 . Das ist im Vergleich zum Jahr 2006 ein 6 Plus um 5,35 Mio. Euro (+45,5 %). 4 . Die Gewerbesteuereinnahmen fluktuieren 2 stärker und hatten einen Höhepunkt im Jahr 2013. 2016 lagen die Einnahmen aus 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 diesem Bereich bei 12,4 Mio. Euro. Gemeindeanteil an der Einkommenssteuer Gewerbesteuereinnahmen . Das ist im Vergleich zum Jahr 2013 © Georg Consulting (Höchststand) ein Rückgang um rund 3,6 QUELLEN: STADT VIERNHEIM (2016); GEORG CONSULTING (2017). Mio. Euro (-22,4 %) und ich Vergleich zum Jahr 2006 ein Zuwachs um 17,4 Prozent. © Georg Consulting Bestands- und Strukturanalyse Gewerbe | Marktanalyse und Orientierungsrahmen 10 3. GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE KAUFFÄLLE KAUFFÄLLE BAUGRUNDSTÜCKE (BETRIEBSERWEITERUNG, NEUANSIEDLUNG, VERLAGERUNG) Anzahl der Kauffälle in Viernheim 9 STÄDTE/KOMMUNEN* ANZAHL KAUFFÄLLE 8 8 2006 BIS 2015 7 BENSHEIM 65 6 6 HEPPENHEIM 22 5 5 WEINHEIM 64 4 3 3 3 LORSCH 51 3 MANNHEIM 223 2 1 1 HIRSCHBERG 18 0 0 0 0 VIERNHEIM 29 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 © Georg Consulting *Angaben zu Heddesheim und Hemsbach fehlen noch bzw. sind nicht vorhanden QUELLEN: GUTACHTERAUSSCHÜSSE DER KOMMUNEN (2016); GEORG CONSULTING (2016). Die Zahl der Kaufvorgänge schwankt pro Jahr in Viernheim deutlich. Im Zeitraum von 2006 bis 2015 konnten in Viernheim 29 Kauffälle registriert werden. Das entspricht knapp drei Kauffällen pro Jahr. Bensheim (65 Kauffälle), Weinheim (64 Kauffälle) und Lorsch (51 Kauffälle) erreichen deutlich höhere Werte. © Georg Consulting Bestands- und Strukturanalyse Gewerbe | Marktanalyse und Orientierungsrahmen 11 3. GEWERBEFLÄCHENNACHFRAGE FLÄCHENUMSATZ FLÄCHENUMSATZ (BETRIEBSERWEITERUNG, NEUANSIEDLUNG, VERLAGERUNG) Gewerbeflächenumsatz in Viernheim in m² 25.000 STÄDTE/KOMMUNEN* FLÄCHENUMSATZ IN M² 2006 BIS 2015 20.000 19.188 BENSHEIM 312.768 HEPPENHEIM 113.500 15.000 14.110 12.820 WEINHEIM 133.500 10.000 LORSCH 284.978 7.365 6.022 MANNHEIM 767.288 5.000 3.403 2.921 HIRSCHBERG 45.421 0 0 0 VIERNHEIM 65.829 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 *Angaben zu Heddesheim und Hemsbach fehlen noch bzw. sind nicht vorhanden Gewerbeflächenumsatz in m² © Georg Consulting QUELLEN: GUTACHTERAUSSCHÜSSE DER KOMMUNEN (2016); GEORG CONSULTING (2016). Auch die Höhe
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