AUSGABE 2012 WOHNUNGSMARKTBERICHT WOHNEN IM IHK-BEZIRK FRANKFURT AM MAIN WOHNUNGSMARKTBERICHT | AUSGABE 2012 INHALT 3 INHALT HOCHTAUNUSKREIS 20 Vorwort 5 Bad Homburg v. d. Höhe 22 Frankfurter Immobilienbörse 6 Friedrichsdorf 24 Redaktion 7 Glashütten 26 Marktbericht 8 Grävenwiesbach 28 Königstein im Taunus 30 FRANKFURT AM MAIN 12 Kronberg im Taunus 32 Neu-Anspach 34 Altstadt, Innenstadt, Oberursel (Taunus) 36 Bahnhofsviertel, Westhafen 14 Schmitten 38 Bockenheim, Rebstock 14 Steinbach (Taunus) 40 Bornheim 15 Usingen 42 Europaviertel 15 Wehrheim 44 Ginnheim, Eschersheim, Dornbusch, Weilrod 46 Eckenheim, Preungesheim 15 Griesheim, Nied 16 MAIN-TAUNUS-KREIS 48 Gutleutviertel, Gallus 16 Höchst, Sindlingen, Zeilsheim, Bad Soden am Taunus 50 Unterliederbach, Sossenheim 16 Eppstein 52 Kalbach, Bonames, Frankfurter Berg, Eschborn 54 Berkersheim, Harheim, Nieder-Erlenbach, Flörsheim am Main 56 Nieder-Eschbach 17 Hattersheim am Main 58 Niederrad, Schwanheim 17 Hofheim am Taunus 60 Nordend 17 Kelkheim (Taunus) 62 Oberrad 18 Kriftel 64 Ostend 18 Liederbach am Taunus 66 Riedberg 18 Schwalbach am Taunus 68 Riederwald, Fechenheim 18 Sulzbach (Taunus) 70 Rödelheim, Hausen, Praunheim, Heddernheim, Niederursel 19 Definitionen 72 Sachsenhausen 19 Mitgliederverzeichnis 74 Seckbach, Bergen-Enkheim 19 Quellen 76 Westend 19 Impressum 77 4 WOHNUNGSMARKTBERICHT | AUSGABE 2012 WOHNUNGSMARKTBERICHT | AUSGABE 2012 VORWORT 5 VORWORT LIEBE LESERINNEN UND LESER, die konstant hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien im IHK-Bezirk Frankfurt am Main hat auch im Jahr 2012 wieder für steigende Mieten und steigende Preise bei Eigentums- wohnungen gesorgt, insbesondere in den begehrten Frankfurter Innenstadtlagen. Die Suche nach beständigen Wertanlagen und niedrige Zinsen beflügeln den Markt weiterhin, vor allem die Nachfrage nach Renditeobjekten im Wohnbereich ist unverändert hoch. Die jüngste Konjunkturumfrage zum Herbst 2012 im IHK-Bezirk bestätigt diese Entwicklung. Als einzige Branche stemmte sich die Bauwirtschaft gegen den Trend sinkender Erwartungen und blickt sogar deutlich optimistischer als zuvor in die Zukunft. Auch die jährliche Befragung der Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main lässt stabile Umsätze erwarten und ergibt einen insgesamt optimistischen Ausblick. Weiterhin problematisch bleibt das geringe Angebot im unteren Preissegment, in dem die Nachfrage nach wie vor nicht annähernd bedient werden kann. Die stetig steigenden Einwohnerzahlen in Frankfurt sind ein Beleg für die Attraktivität der Region als Wohn- und Arbeitsort, die wachsende Nachfrage nach Wohnraum verschärft aber die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt vor allem für Bezieher niedriger und mittlerer Einkommen. Wir freuen uns, wenn die aktuelle Ausgabe des Wohnungsmarktberichtes der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main mit Angaben für Frankfurt am Main sowie die Landkreise Main-Taunus und Hochtaunus eine Unterstützung für Ihre Arbeit darstellt. Dr. Mathias Müller Helmut Christmann Präsident Vorsitzender des Vorstands IHK Frankfurt am Main Frankfurter Immobilienbörse WOHNUNGSMARKTBERICHT | AUSGABE 2012 6 FRANKFURTER IMMOBILIENBÖRSE FRANKFURTER IMMOBILIENBÖRSE BEI DER IHK FRANKFURT AM MAIN Die Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main ist ein Zusammenschluss von Maklern, Sachverständigen, Entwicklern, Verwaltern und weiteren rund um die Immobilie engagierten Unternehmen und Institutionen. Sie wurde 1967 unter der Trägerschaft der IHK Frankfurt am Main gegründet und verfolgt im Wesentlichen das Ziel der Verbesserung der Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt im IHK-Bezirk Frankfurt am Main. Hierzu erstellen die Mitglieder und die IHK gemeinsam regelmäßig Immobilienmarktberichte. Die Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse verstehen sich als Fach- und Kompetenz- zentrum rund um Immobilienthemen und stehen für Fragen zur Verfügung. Darüber hinaus stellt die Immobilienbörse eine interessante Kontaktbörse zwischen Immobilieninteressierten dar, durch die ein fachlicher Austausch ebenso ermöglicht wird, wie der Ausbau des eigenen Netzwerkes. Die Mitgliedschaft in der Immobilienbörse erfolgt durch Zulassung durch den Vorstand und gestattet das Führen des Börsenlogos. Die Mitgliederliste ist auf der Homepage der IHK Frankfurt am Main veröffentlicht. WOHNUNGSMARKTBERICHT | AUSGABE 2012 REDAKTION 7 REDAKTION Einen redaktionellen Beitrag für den Wohnungsmarktbericht 2012 leisteten folgende Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse bei der IHK Frankfurt am Main: Adler-Immobilien Inh. Jürgen Schröder e.K. apollo real estate AG & Co. KG Bernd Lorenz Immoconcept GmbH Blumenauer Consulting GmbH & Co. KG Center Immobilien Beratungs- und Verwaltungsgesellschaft für Grundbesitz mbH Claus Blumenauer Immobilienconsulting GmbH Christoph Samitz Immobilien CORPUS SIREO Makler Frankfurt GmbH Helmut Christmann Immobilien GmbH „Henning“ Immobilien Gesellschaft mbH Hermann Immobilien GmbH HOCHTIEF Solutions AG formart Rhein-Main Hüttig und Rompf AG Junker Immobilien KG Kieffer | Partner - Sachverständigengesellschaft für Immobilienbewertungen Lang Immobilien ohlig + compagnon immobilien gmbH Printz & Schwenk Immobilienverwaltung Zweigniederlassung der M.G. Hauck GmbH & Co. KG Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Dipl.-Ing. Jürgen Rath FRICS Sachverständigenbüro Petra Saffran Taunus Sparkasse Dieser Bericht ist mit freundlicher Unterstützung der Gutachterausschüsse im IHK-Bezirk Frankfurt am Main und der Stadt Frankfurt am Main entstanden. WOHNUNGSMARKTBERICHT | AUSGABE 2012 8 WOHNUNGSMARKTBERICHT WOHNUNGSMARKTBERICHT AUSGABE 2012 MIETWOHNUNGEN Wie bereits in den vergangenen Jahren, wurde auch für das Jahr 2012 in einigen Frankfurter Stadtteilen ein Mietpreisanstieg festgestellt. Nach wie vor liegt der Fokus dabei in den bevorzugten Wohngegenden, in 2012 in Bockenheim, Bornheim, Sachsenhausen, im Nordend sowie im Bereich Altstadt/Innenstadt/Bahnhofsviertel. In Frankfurt werden für Wohnungen mittlerer bis guter Ausstattungsqualität Mieten von 7 bis 16 Euro pro Quadratmeter erzielt, in der Spitze ist dies eine leichte Steigerung gegenüber 2011. Je nach Ausstattungsqualität und Lage wurden diese Preisspannen im Westend und in ausgesuchten Einzelfällen auch noch deutlich überschritten. Im Main-Taunus-Kreis wird das Niveau des Vorjahres bestätigt, in einzelnen Gemeinden des Hochtaunuskreises sind leicht steigende Mietpreise wahrnehmbar, so in Bad Homburg, Königstein und Oberursel. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist, vor allem in Frankfurt am Main sowie in den präferierten Lagen des Hochtaunuskreises und Main-Taunus-Kreises, weiterhin sehr hoch. Im unteren Preissegment ist ein stetig zunehmender Nachfrageüberhang vorhanden. EIGENTUMSWOHNUNGEN Auch beim Wiederverkauf von Eigentumswohnungen sind, wie bereits in den vergangenen Jahren, Preissteigerungen zu verzeichnen. Dies gilt sowohl für das Stadtgebiet Frankfurt am Main als auch für den Vordertaunusbereich. Bevorzugt nachgefragt werden immer noch kleine Wohneinheiten. Problematisch ist nach wie vor die Vermarktung von Wohnungen in älteren Hochhäusern. Diese lassen sich in der Regel nur zu günstigen Preisen verkaufen, da große Wohnanlagen ab eines bestimmten Baualters häufig mit hohen Nebenkosten verbunden sind. Beim Verkauf gebrauchter Eigentumswohnungen bestimmt vor allem die Wohnqualität den Preis. Trotz zunehmender Neubautätigkeit übersteigt die Nachfrage das Angebot. Vor allem die Nachfrage nach Premium-Wohnungen in den bevorzugten Frankfurter Stadtteilen bleibt weiterhin sehr hoch. Im Stadtgebiet von Frankfurt am Main wurden für neugebaute Eigentumswohnungen Kaufpreise bis zu 5.700 Euro pro Quadratmeter erzielt. Im Westend werden im gehobenen Segment vereinzelt auch Verkaufspreise von bis zu 11.000 Euro festgestellt. Kaufpreise für Wohnungen mit einfacher Ausstattungsqualität beginnen bei 1.000 Euro pro Quadratmeter. WOHNUNGSMARKTBERICHT | AUSGABE 2012 WOHNUNGSMARKTBERICHT 9 REIHENHÄUSER UND DOPPELHAUSHÄLFTEN Bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern hat sich die Preisstruktur des Vorjahres kaum verändert. Abhängig von Größe und Lage wurden nach wie vor Preise zwischen 95.000 und 850.000 Euro erzielt. Neubauten werden weiterhin stark nachgefragt. Aufgrund des begrenzten Angebotes sind hier durchaus hohe Verkaufspreise erzielbar. Die große Preisspanne ergibt sich dadurch, dass in die Betrachtung der Preisstruktur auch Gebäude mit minderer Ausstattungsqualität und hohem Sanierungsaufwand einbezogen werden. Hier liegen die Preise deutlich unter denen im Neubausegment. FREISTEHENDE EINFAMILIENHÄUSER UND GRÖSSERE DOPPELHAUSHÄLFTEN Die Befragung der Mitglieder der Frankfurter Immobilienbörse zum Segment der freistehenden Einfamilienhäuser und größeren Doppelhaushälften ergab für Frankfurt am Main sowie die Landkreise Hochtaunus und Main-Taunus Preise zwischen 170.000 Euro und 1.300.000 Euro. Die Preisspanne ist auch in diesem Marktsegment sehr breit gefächert und nach oben nicht limitiert. Im oberen Preissegment liegt hier unverändert der Vordertaunus. Niedrigere Kaufpreise werden hingegen in den nicht optimal angebundenen Taunusgemeinden erzielt. BAUGRUNDSTÜCKE Die Nachfrage nach Baugrundstücken in präferierten Lagen mit guter Infrastruktur und Anbindung übersteigt das Angebot immer noch deutlich. In Frankfurt am Main wurden unverändert Preise von 350 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter und im Vordertaunus von 100 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Quadratmeterpreise von Baugrundstücken für den Mietwohnungsbau sind aufgrund der Abhängigkeit vom Verhältnis der zu realisierenden