Qualifizierter Mietspiegel 2020
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Kirchheim unter Teck, Dettingen unter Teck und Notzingen QUALIFIZIERTER MIETSPIEGEL 2020 Erstellt in Zusammenarbeit mit ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH Deutscher Mieterbund Esslingen-Göppingen e.V. Gemeinde Dettingen unter Teck Gemeinde Notzingen Haus & Grund Kirchheim unter Teck und Umgebung e.V. Kreisbaugenossenschaft Kirchheim-Plochingen eG Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen AöR Stadt Kirchheim unter Teck Volksbank Kirchheim-Nürtingen eG Datenanalyse und Auswertung ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH Steintwietenhof 2 20459 Hamburg Dieser qualifizierte Mietspiegel wurde gefördert durch Die Mittel stammen aus dem baden-württembergischen Staatshaushalt, den der Landtag von Baden-Württemberg beschlossen hat. Gültigkeit: 12. Oktober 2020 bis 11. Oktober 2022. Vorwort Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, wir freuen uns, Ihnen den ersten qualifizierten Mietspiegel für die Verwaltungsgemeinschaft Kirchheim unter Teck, Dettingen unter Teck und Notzingen vorstellen zu können. Die vorliegende Broschüre gibt Vermietern und Mietern eine zuverlässige Grundlage über das örtliche Miet- niveau und soll dazu beitragen, Transparenz auf dem Wohnungsmarkt unserer Verwaltungsgemeinschaft zu schaffen. Die Erstellung des Mietspiegels erfolgte nach wissenschaftlichen Grundsätzen durch das bundesweit tätige ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH aus Hamburg. Fachlich begleitet wurde das Projekt durch den Arbeitskreis Mietspiegel, dessen Mitglieder nachstehende Vertreter*innen des regionalen Woh- nungsmarktes angehörten: - Deutscher Mieterbund Esslingen-Göppingen e. V. - Haus & Grund Kirchheim unter Teck und Umgebung e. V. - Kreisbaugenossenschaft Kirchheim-Plochingen eG - Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen AöR - Volksbank Kirchheim-Nürtingen eG Der Mietspiegel in der vorliegenden Form wurde gemäß den Bestimmungen des § 558d Abs. 1 BGB vom Arbeitskreis Mietspiegel und der Verwaltungsgemeinschaft Kirchheim unter Teck, Dettingen unter Teck und Notzingen als qualifizierter Mietspiegel einstimmig anerkannt. Besonderer Dank gilt allen Befragten, die sich die Zeit für die Beantwortung der umfangreichen Fragebögen mit Fragen zu Miete und Ausstattung ihrer Wohnungen genommen haben. Damit haben sie die Grundlage für die Erstellung des Mietspiegels geschaffen. Zusätzlich bedanken wir uns bei den Mitgliedern des Arbeitskreises für die Unterstützung und den projekt- begleitenden Verantwortlichen des ALP Instituts für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH für die durchweg gute Zusammenarbeit. Ab dem 12. Oktober 2020 wird der Mietspiegel auf den Internetseiten der Gemeinden als Broschüre im PDF- Format und als Online-Rechner der Öffentlichkeit kostenfrei zur Verfügung stehen. Dr. Pascal Bader Rainer Haußmann Sven Haumacher Oberbürgermeister Bürgermeister Bürgermeister Kirchheim unter Teck Dettingen unter Teck Notzingen Qualifizierter Mietspiegel 2020 3 Inhaltsverzeichnis 1. Informationen zum Mietspiegel und Mietrecht ..................................................................................................... 5 1.1 Anwendung des Mietspiegels ............................................................................................................................5 1.2 Nettokaltmiete und Nebenkosten ..................................................................................................................... 6 1.3 Das Mieterhöhungsverfahren ............................................................................................................................6 2. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ......................................................................................................... 8 2.1 Ermittlung des durchschnittlichen Mietniveaus nach Wohnungsgröße ....................................................... 8 2.2 Ermittlung von Zu-/Abschlägen je nach Wohnungsqualität ........................................................................... 9 2.3 Innenstadt bzw. innenstadtnahe Lage in Kirchheim unter Teck .................................................................11 2.4 Ermittlung der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete ...............................................................12 2.5 Spannbreite ........................................................................................................................................................12 3. Berechnungshilfen ...................................................................................................................................................13 3.1 Anwendungsbeispiel .........................................................................................................................................13 3.2 Die Ermittlung der Wohnfläche .......................................................................................................................14 4. Auskunft und Beratung zum Mietspiegel ..............................................................................................................16 04 Qualifizierter Mietspiegel 2020 1. Informationen zum Mietspiegel und Mietrecht 1.1 Anwendung des Mietspiegels Ein Mietspiegel ist gemäß §§ 558c und 558d Bür- • Wohnraum, der Teil der vom Vermieter gerliches Gesetzbuch (BGB) eine Übersicht über selbst bewohnten Wohnung ist und den die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen der Vermieter überwiegend mit Einrich- Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstat- tungsgegenständen auszustatten hat, tung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der sofern der Wohnraum dem Mieter nicht energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (= zum dauernden Gebrauch mit seiner ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Familie oder mit Personen überlassen Vergleichsmiete setzt sich aus Mieten zusammen, ist, mit denen er einen auf Dauer ange- die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart legten gemeinsamen Haushalt führt oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB); geändert worden sind. • Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein aner- Der Mietspiegel liefert Informationen über die kannter privater Träger der Wohlfahrts- ortsübliche Vergleichsmiete verschiedener Woh- pflege angemietet hat, um ihn Personen nungskategorien. Er trägt dazu bei, das Miet- mit dringendem Wohnungsbedarf zu preisgefüge im nicht preisgebundenen Woh- überlassen, wenn sie den Mieter bei Ver- nungsbestand transparent zu machen, Streitig- tragsschluss auf die Zweckbestimmung keiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermei- des Wohnraums und die Ausnahme von den, Kosten der Beschaffung von Informationen den genannten Vorschriften hingewiesen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB). und den Gerichten die Entscheidung in Streitfäl- len zu erleichtern. Er dient ferner der Begrün- Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel dung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung auf nachfolgend aufgelistete besondere Wohn- an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Über- raumverhältnisse, die bei der Datenerhebung prüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten. nicht erfasst wurden: Dieser Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen • Wohnungen, für die eine (teil-) gewerbli- und vermietete Häuser auf dem freien, also dem che Nutzung im Mietvertrag vorgesehen nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt im ist (Arbeitszimmer zählen nicht dazu) Wohnflächenbereich zwischen 25 m² und 130 m². • Wohnraum, der verbilligt oder kostenlos Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht überlassen wird (z. B. aufgrund eines in den Anwendungsbereich des Mietspiegels: Dienst- oder Arbeitsverhältnisses, etwa Hausmeistertätigkeit); • Preisgebundener Wohnraum, für den ein • Möbliert oder teilmöbliert vermieteter Berechtigungsschein notwendig ist Wohnraum (ausgenommen Küchenein- oder Wohnraum mit einer Mietober- richtung und/oder Einbauschränke); grenze (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB), • Einzelzimmer, die Teil einer kompletten z. B. Sozialwohnungen; Wohnung sind oder Wohnungen ohne • Wohnraum in einem Studenten- oder eigenen Eingang; Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB); • Wohnungen in Wohnheimen (z.B. Pfle- • Wohnraum, der nur zum vorüber- geheim, Betreutes Wohnen) gehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB); Qualifizierter Mietspiegel 2020 5 1.2 Nettokaltmiete und Nebenkosten Bei den Mietpreisangaben im Mietspiegel handelt hausbezogenen Versicherungen, der laufenden es sich um monatliche Nettokaltmieten in € pro Kosten für Kabelfernsehen bzw. Gemeinschafts- Quadratmeter Wohnfläche (€/m²). Unter der antenne und der sonstigen laufenden Betriebs- Nettokaltmiete versteht man das Entgelt für die kosten. Überlassung der Wohnung, das Mietausfallrisiko, die Verwaltungskosten sowie Aufwendungen für Der Mietpreis für eine Garage bzw. einen Stell- Instandhaltung, jedoch ohne sämtliche Betriebs- platz sowie etwaige Möblierungs- und Untermiet- kosten gemäß § 2 BetrKV (Betriebskostenverord- zuschläge sind in der Nettokaltmiete ebenfalls nung). nicht enthalten. Nicht enthalten sind somit folgende Betriebs- Mietverträge sind in der Praxis unterschiedlich kosten: gestaltet. Sind beispielsweise Betriebskosten in der Mietzahlung enthalten (= Brutto- Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks /Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete), muss der (Grundsteuer), Kosten der Wasserversorgung und geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Entwässerung, der zentralen Heizung und Mietspiegels um die entsprechend enthaltenen Warmwasserversorgung, des Aufzugs, der Stra- Betriebskosten bereinigt werden. ßenreinigung, der Müllabfuhr, des Hausmeisters,