Seniorenservicehaus Waldershof
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SeniorenServicehaus Waldershof Warum haben wir uns für den Standort Waldershof entschieden? Die Stadt Waldershof liegt in der weiten Talsenke des Flüsschens Kösseine inmitten des Naturparks Steinwald und Fichtelgebirge. Im Norden grenzt das Gemeinde- gebiet an die Stadt Marktredwitz. Die Gemeindegrenze ist dabei zugleich Grenze zwischen den Landkreisen Tirschenreuth und Wunsiedel und somit auch zwischen den Regierungsbezirken Oberpfalz und Oberfranken. seniorprojekt-Sozialimmobilie Nr. 0803 Senioren-Servicehaus Waldershof Derzeit leben etwa 4.720 Einwohner in Waldershof, in den angrenzenden Gemein- den Pechbrunn und Pullenreuth zusätzlich ca. 3.250 Menschen. Somit wohnen im direkten Einzugsgebiet unseres Senioren-Servicehauses etwa 7.970 Personen. Ludwig-Hüttner-Straße Thiersheim Dr.-Zimmer-Straße Arzberg Wunsiedel Straße Dr.-Eiber-Straße 303 Havilandstraße Marktredwitz evang. Greger- Neukirchnerstraße Gemeinde- 299 haus A93 Ringstraße Hugo- Waldershof Mitterteich Ludwig-Hoffmann-Straße August-Mayer-Straße Pullenreuth Fuchsmühl Kolpingstr. Volks- Tirschenreuth Kreuzstraße Ringstraße schule Marktredwitzer Straße kath. Kirchsteig 22 Kirche Pfarrheim Erbendorf 299 Fliederstraße Hammerweg Ritter-von-Wagner-Straße Standort Senioren-Servicehaus Waldershof Bei der Bedarfsermittlung für Pflegeheime wird vor allem die Zahl der Einwohner über 80 Jah- re betrachtet. Laut Studien und den Angaben der statistischen Landesämter sind derzeit ca. 5,5 bis 6,9 % der Gesamtbevölkerung über 80 Jahre alt. Dieser Anteil wird bis ins Jahr 2025 auf ca. 9,5 % anwachsen. Bereits heute leben mehr als 20 % der über 80-jährigen in einem Pflegeheim. Bezieht man diese Zahlen auf die Einwohner des Einzugsgebietes, so errechnet sich für das Senioren-Servicehaus Waldershof ein Mindestbedarf von ca. 90 Pflegeplätzen. Dabei wurde noch nicht berücksichtigt, dass sich durch die Nähe zu Nachbarschaftsgemeinden, wie der Stadt Marktredwitz oder den Gemeinden Nagel und Tröstau noch ein Mehrbedarf ergibt. Wir, die seniorproject GmbH, haben 2012 das Senioren-Servicehaus mit einer Kapazität von 78 Pflegeplätzen errichtet, weil wir in Waldershof die Kombination eines attraktiven Standorts mit entsprechendem Bedarf finden. Auch unser Partner, die Sozialteam-Betriebsgesellschaft für Senioren- und Pflegeeinrich- tungen Steinwald mbH mit Sitz in Lappersdorf, baut auf unseren gemeinsamen Standort Waldershof. Dieses Vertrauen wurde besiegelt mit der Vereinbarung eines Pachtvertrags, der auf die Dauer von 20 Jahren und zwei Verlängerungsoptionen auf jeweils weitere 5 Jahre in die Zukunft reicht. Der Standort Waldershof bietet sowohl aufgrund der attraktiven Umgebung als auch des künftigen Bedarfs beste Voraussetzungen für eine optimale Auslastung unseres Senioren-Servicehauses. Gemeinschaftsflächen Bewohnerappartements (Gemeinschaftseigentum) (Sondereigentum) Das Senioren-Servicehaus Waldershof im Überblick Das Haus • 72 Pflegeappartements, davon 66 Einzel- und 6 Doppelappartements • gegliedert in 6 Pflegewohngruppen Die Bauweise • konventionelle Bauweise in Mauerwerk / Stahlbeton mit Holzdachstuhl • attraktive Bewohnerappartements mit eigenem, behindertengerechtem Bad • großzügige Gemeinschaftsbereiche, einschließlich Balkone in jedem Geschoss • ansprechende Architektur durch aufwendige, mehrfach gegliederte Fassadengestaltung • Einsatz alternativer Energien durch Biomasse-Heizkraftwerk und Kollektorflächen für zu- sätzliche Warmwassergewinnung Der Kaufvertrag • Bauträgerkaufvertrag, Gewährleistung nach BGB • Qualitätssicherung durch Bausachverständige • Kaufpreiszahlung je nach Baufortschritt Der Pachtvertrag • 20 jährige Pachtvertragsdauer (Laufzeitbeginn September 2012) mit zwei aufeinander- folgenden Verlängerungsoptionen von jeweils fünf Jahren für und mit der Sozialteam – Betriebsgesellschaft für Senioren- und Pflegeeinrichtungen Steinwald mbH • Pachtanpassungen durch Indexierung nach dem Verbraucherindex für Deutschland • Beginn der Pachtzahlungen: ab dem vierten Monat nach Pachtbeginn jeweils zum 15ten, unabhängig vom Belegungsstand. • Der Pächter übernimmt die Betriebskosten entsprechend der Betriebskostenverordnung und gemäß pachtvertraglicher Vereinbarung. Verwaltergebühren, nicht umlagefähige sonstige Betriebskosten sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage tragen die Eigentümer. • Die Kosten der Instandhaltung und -setzung tragen die Eigentümer unter Beteiligung des Pächters, der auch die Schönheitsreparaturen im Gebäude übernimmt. Der Verwaltervertrag • WEG-Verwaltung: Abhalten der Eigentümerversammlungen, Erstellen der Wirtschaftspläne und Abrechnungen, Buchhaltung, Objektpflege, etc. Das bevorzugte Belegungsrecht • Jeder Eigentümer besitzt das Recht, für sich und seine Familienangehörigen Bedarf an einem Wohn- und Pflegeplatz in allen von seniorproject GmbH errichteten Sozialimmobili- en bzw. der Sozialteam-Gruppe anzumelden und genießt Einzugspriorität. Wie sich die Zahlen zusammensetzen Wie berechnet sich die Fläche? Wie entsteht der Kaufpreis? Fläche des Pflegeappartements Kosten für den (Sondereigentumseinheit) Grundstücksanteil + anteilige gemeinschaftliche + anteilige Nutz-, Funktions- und Verkehrs- Gebäudeherstellungskosten Seraph-Baumer-Weg 1 fläche (z.B. Küche, Auf-enthalts- 93138 Lappersdorf räume, Wohnzimmer, Pflegebad, + Anschaffungskosten der Tel. (09 41) 29 84 99 891 etc.) Möblierung Fax (09 41) 29 84 99 800 [email protected] = Gesamtfläche = Gesamtkaufpreis www.seniorproject.de Einzelzimmer-Appartement Angebot Investition Fläche Pflegeappartement 24,24 m² in die Zukunft. zzgl. anteilige Gemeinschaftsflächen 37,16 m² Gesamtfläche 61,40 m² ✔ sicher. Gesamtkaufpreis einschließlich Möblierung 116.550,00 € Kosten für Möblierung 9.000,00 € ✔ rentabel. zzgl. Grunderwerbsteuer 3.764,25 € zzgl. Notar- und Grundbuchkosten 1.748,25 € ✔ werthaltig. Erwerbsaufwand 122.062,50 € Jährliche Pacht 5.304,00 € ./. WEG-Verwaltergebühr p. a. 264,18 € ./. nicht umlagefähige sonstige Betriebskosten p. a. 96,00 € Steuerlicher Pachtüberschuss 4.943,82 € ./. Instandhaltungsrücklage 294,77 € Jährliche Pachtausschüttung 4.649,10 € Pachtertrag (Verhältnis Gesamtkaufpreis zur jährl. Pacht) 4,55 % Doppelzimmer-Appartement Angebot Fläche Pflegeappartement 31,36 m² zzgl. anteilige Gemeinschaftsflächen 48,08 m² Gesamtfläche 79,44 m² Gesamtkaufpreis einschließlich Möblierung 153.900,00 € Kosten für Möblierung 16.000,00 € zzgl. Grunderwerbsteuer 4.826,50 € zzgl. Notar- und Grundbuchkosten 2.308,50 € Erwerbsaufwand 161.035,00 € Jährliche Pacht 6.900,00 € ./. WEG-Verwaltergebühr p. a. 264,18 € ./. nicht umlagefähige sonstige Betriebskosten p. a. ca. 168,00 € Steuerlicher Pachtüberschuss 6.467,82 € ./. Instandhaltungsrücklage 381,31 € Jährliche Pachtausschüttung 6.086,51 € Pachtertrag (Verhältnis Gesamtkaufpreis zur jährl. Pacht) 4,48 % Stand: Nov. 2016 (unverbindliche Preisbeispiele).