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PERIZIA DI STIMA Abitazione Civile

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PERIZIA DI STIMA Abitazione Civile Studio Tecnico Stefano Baldoni geometra PERIZIA DI STIMA Abitazione Civile 1. PREMESSA 1.1 SOGGETTO INCARICATO DELLA PERIZIA 1.2 IDENTIFICAZIONE DELLA COMMITTENZA 1.3 ESTREMI E FINALITÀ DELL’INCARICO 1.4 DOCUMENTAZIONE 2. IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA 2.1 CARATTERISTICHE GENERALI 2.2 UBICAZIONE E ACCESSIBILITÀ 2.3 ESTREMI CATASTALI 2.4 DESCRIZIONE SITUAZIONE URBANISTICA 2.5 RISPONDENZA ALLA NORMATIVA EDILIZIA E URBANISTICA 3. PROFILO DEL BENE 3.1 STRUTTURA E FINITURE 3.2 IMPIANTI TECNOLOGICI 3.3 STATO DI CONSERVAZIONE 3.4 MISURA DELLA CONSISTENZA 4. STIMA DEL BENE 4.1 STIMA SINTETICA PER COMPARAZIONE 4.2 STIMA ANALITICA PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI 5. CONCLUSIONI 6. ALLEGATI Borgo San Marcellino n. 7 53048 RIGOMAGNO (Siena) c.f. BLDSFN68E19C309Q p. IVA 00827110529 Tel. 0577.663671 ab.-uff. Cell. 3356073790 e_mail [email protected] Studio Tecnico Stefano Baldoni geometra 1. PREMESSA 1.1 SOGGETTO INCARICATO DELLA PERIZIA Baldoni Stefano nato a Castiglione del Lago (Perugia) il 19.05.1968, codice fiscale numero BLDSFN68E19C309Q, residente in Sinalunga, Frazione Rigomagno, Borgo San Marcellino,7 codice avviamento postale n. 53048, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Siena al n. 855, come da nomina del G.D. del 29/11/2015 . 1.2 IDENTIFICAZIONE DELLA COMMITTENZA L’incarico è stato conferito dal Dott. Enzo Parri nato a Sinalunga il 20/01/1978 con studio in Lucignano via Giacomo Matteotti n. 47/a, telefono 0575/837058 fax 0575/837058 indirizzo di posta elettronica [email protected], PEC [email protected], nominato curatore del fallimento Passera Stefano in qualità di titolare della ditta individuale “ELTECH” di Passera Stefano fallimento n. 56/2015 sentenza n. 78/2015 del 18/09/2015 . 1.3 ESTREMI E FINALITÀ DELL’INCARICO Determinazione del più probabile valore di mercato 1.4 DOCUMENTAZIONE Il committente ha messo ha disposizione dati catastali e delega per ricevere elaborati planimetrici derivanti dall’Agenzia delle Entrate Ufficio del Territorio di Siena, pertanto sono state scaricate visure catastali, planimetrica catastale, estratto di mappa; in data 14/01/2016 è stato effettuato rilievo fotografico interno, esterno e del fabbricato al fine di giungere ad una corretta valutazione dell’immobile e del contesto in cui è inserito, in data 29/01/2016 è stata effettuata la verifica presso l’ufficio tecnico comunale dei titoli abilitativi che hanno interessato l’immobile. 2. IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA 2.1 CARATTERISTICHE GENERALI Trattasi di una porzione fabbricato di remota costruzione edificato prima del 1967, ubicato nel Centro Storico del borgo medievale di Montisi, costituito da tre piani (terra, primo e secondo), le strutture portanti sono in muratura tradizionale di pietra e mattoni, i solai e la copertura sono in legno e laterizio in manto di copertura in tegole e coppi in cotto; la finitura delle facciate è parte intonacata e parte a pietra e mattoni. Al piano terra è presente un locale di deposito al quale si accede a mezzo di ingresso comune; l’appartamento è disposto ai piani primo e secondo al quale si accede a mezzo scala esterna ad uso comune ed è costituito da cucina-soggiorno, ripostiglio e camera al piano primo, due camere, bagno e disimpegno al piano secondo con scala interna di collegamento. 2.2 UBICAZIONE E ACCESSIBILITÀ Il bene oggetto di stima è localizzato in Comune di San Giovanni d’Asso, Frazione Montisi, Via Umberto I 55, il Borgo Medievale di Montisi è ben servito dalla rete viaria extra urbana ubicato a circa 20 chilometri dal raccordo Siena- Bettolle. Borgo San Marcellino n. 7 53048 RIGOMAGNO (Siena) c.f. BLDSFN68E19C309Q p. IVA 00827110529 Tel. 0577.663671 ab.-uff. Cell. 3356073790 e_mail [email protected] Studio Tecnico Stefano Baldoni geometra 2.3 ESTREMI CATASTALI Il bene oggetto di stima regolarmente censito all’Agenzia del Territorio di Siena, al Catasto Fabbricati nel Comune di San Giovanni d’Asso, al foglio di mappa 33, particella 89, subalterno 11, categoria catastale dell’unità immobiliare è A/4 (abitazione), classe 3, consistenza vani 5,5 e relativa rendita di € 284,05 ed al foglio di mappa 33, particella 89, subalterno 12, categoria catastale dell’unità immobiliare è C/2 (magazzino), classe 3, consistenza mq 17 e relativa rendita di € 32,49 intestati a : xxx nata a FOIANO DELLA CHIANA il 09/10/1975 xx Proprieta` per 1/2 e xxx nato a xxx il 11/12/1970 xxx Proprieta` per 1/2 . 2.4 DESCRIZIONE SITUAZIONE URBANISTICA L’edificio nel Regolamento Urbanistico vigente Approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 42 del 04/08/2014, è contraddistinto come R1a2 (Tessuto storico di vecchio impianto, aree sufficientemente integre) disciplinati dai successivi articoli. Art. 35.3.2 Aree della Residenza (R) 1 - R1a - FG: Valgono le disposizioni dell’Art. 34.1 delle presenti N.T.A. - FI: Valgono le disposizioni dell’Art. 34.2 delle presenti N.T.A. - Per quanto concerne la porzione delle aree R1a che insistono sul Cunicolo siglato come Geosito GS9 nella Carta Geolitologica e dei Geositi del P.S. Tav. Qcgeo01 e sul relativo buffer di tutela valgono le seguenti prescrizioni: - al fine di perseguire la tutela assoluta dei cunicoli, la realizzazione degli interventi previsti è subordinata all’ottenimento di parere preventivo favorevole rilasciato dal Comitato Scientifico cosi come dall’art.21 delle N.T.A. del P.S.; - è assolutamente vietata la realizzazione di volumi interrati e\o fuori terra; - le eventuali opere di consolidamento delle strutture presenti non dovranno prevedere la messa in opera di pali e/o micropali e/o fondazioni profonde in genere; - valgono inoltre le prescrizioni riportate all’interno della “Disciplina dei geositi” di cui all’Art.35.7 delle presenti norme. 2.5 RISPONDENZA ALLA NORMATIVA EDILIZIA E URBANISTICA Per quanto riguarda la conformità urbanistica si precisa che l’immobile è stato costruito prima del 1967, successivamente è stato oggetto di opere di manutenzione straordinaria per rifacimento tetto DIA prot. n. 2760 del 31.08.2001. Si precisa inoltre che la destinazione urbanistica dell’ immobile è quella di unità abitativa, ed esso, nello stato dei luoghi in cui si trova, è conforme sia a livello urbanistico sia a livello catastale. 3. PROFILO DEL BENE 3.1 STRUTTURA E FINITURE Le finiture dell’appartamento sono di qualità economica: i pavimenti sono in misti parte in monocottura parte in marmette di graniglia e parte in cotto. Le pareti sono rifinite con tinteggiatura, i soffitti parte tinteggiati e parte in legno e cotto a vista, soffitto; gli infissi interni ed esterni sono in legno, le aperture esterne sono dotate di persiane. Borgo San Marcellino n. 7 53048 RIGOMAGNO (Siena) c.f. BLDSFN68E19C309Q p. IVA 00827110529 Tel. 0577.663671 ab.-uff. Cell. 3356073790 e_mail [email protected] Studio Tecnico Stefano Baldoni geometra 3.2 IMPIANTI TECNOLOGICI Sono presenti impianto elettrico ed idrosanitario tutti eseguiti a norma di legge, il riscaldamento degli ambiente avviene con l’ausilio di due stufe a legna. 3.3 STATO DI CONSERVAZIONE L’appartamento è in buono stato di conservazione. 3.4 MISURA DELLA CONSISTENZA Per il computo delle superfici commerciali si ricorre a quanto stabilito dalla norma UNI 10750 Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico), l'agente deve considerare: a) la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali, ed in particolare come di seguito descritto: - piano terra (cantina non comunicante) mq 25 x 0,35= 8.75 - piano primo (abitazione) mq 37 - piano primo (terrazzo scoperto) mq 13 x 0,25= 3.25 - piano secondo (abitazione) mq 69 e pertanto viene considerata la superficie totale coperta pari a mq 118. 4. STIMA DEL BENE 4.1 STIMA SINTETICA PER COMPARAZIONE La stima è stata eseguita consultando fonti indirette ricavate dall’osservatorio della banca dati dell’Agenzia delle Entrate: Anno 2015 - Semestre 1 Comune: SAN GIOVANNI D’ASSO Fascia/zona: Suburbana/MONTISI Codice di zona: E2 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili stato conservativo NORMALE minimo 590 massimo 830 Superficie Lorda Pertanto li valore di mercato ricavato dall’analisi è quello medio di € 710,00 €/mq x 118 V mercato stima sintetica per comparazione € 83.780,00. 4.2 STIMA ANALITICA PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI Per verificare il risultato ottenuto con la stima sintetica, si procede tramite la stima del bene con procedimento analitico per capitalizzazione dei redditi al netto, dove V mercato = Reddito netto / saggio capitalizzazione netto; pertanto tenuto conto de valori medi di locazione per la zona suddetta (min. 1,8 max 2,6 media a mq 2,20 mensile) avremo intera Annualità (2,20x118=259,60x12, avremo: Reddito annuo =3115,20 €/anno. V mercato = Reddito netto (3115,20) / saggio capitalizzazione netto (4,0%) V mercato = 3115,20/0.04= 77.880,00 Giudizio di Stima: - procedimento sintetico = 83.780,00 € - procedimento analitico = 77.880,00 € Valore del bene= (83.780,00+77.880,00)/2= 80.830,00 € Borgo San Marcellino n. 7 53048 RIGOMAGNO (Siena) c.f. BLDSFN68E19C309Q p. IVA 00827110529 Tel. 0577.663671 ab.-uff. Cell. 3356073790 e_mail [email protected] Studio Tecnico Stefano Baldoni geometra 5. CONCLUSIONI Il sottoscritto geom. Stefano Baldoni, in base all’incarico conferitomi in data 29.11.2015 dal Dott. Enzo Parri, curatore del fallimento “Passera Stefano in qualità di titolare della ditta individuale “ELTECH” di Passera Stefano”, ha stimato l’immobile ubicato in Comune di Comune di Sam Giovanni d’Asso, via Umberto I, 55 al fine di stabilire il più probabile valore di mercato, mediante i seguenti procedimenti: - stima sintetica consultando i dati forniti dall’Agenzia delle Entrate; - stima analitica per capitalizzazione dei redditi al netto, in base ai canoni medi.
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