Borgåsenboligområde,Grimstadkommune BORGÅSENBOLIGOMRÅDE–del2 Detaljregulering
PLANBESKRIVELSE 29.06.16 Vedtatt av Teknisk utvalg 23.08.16 sak 198/16
1. Innledning
AsplanViakASharutarbeidetforslagtildetaljreguleringfor”Borgåsenboligområde–del2”i Grimstadkommune, påoppdragforBlockWatneAS. Prosjektansvarligforreguleringsplanarbeidetharværting.RoarMelsom.
AndremedarbeidereiAsplanViakharvært:
Siv.ing.SveinErlingFredriksen veikonstruksjonkryssmedfv.420 Ing.Rita-AliceAbusland veikonstruksjoninterntveinett,digitalplankonstruksjon Ing.ToreTerkelsen planløsninger,tekniskeforhold GeografØivindHugsted risiko-ogsårbarhetsanalyse
UtbyggersrepresentanterharværtdistriktssjefBenthEikogprosjektlederMagneStaalstrøm.
2. Bakgrunn
Del1 avBorgåsenboligområdeerunder utbyggingmedtilsammen36boenheter, fordeltpå7frittliggendeeneboliger,5 eneboligerikjedeog24leiligheteri3 8- mannsboliger.Deterstoretterspørseletter boligeriområdet.
Boligområdetbleutvidetvedrevisjonav kommuneplanenvedtattikommunestyret 29.08.11.
BlockWatneogønskeråkommeraskti gangmedvidereutbygging,bl.a.avhensyn tilsysselsettingogkontinuitetiutbyggingen avområdet.
Områdetliggernordforfv.420,mellomBorgåsen– Kleppekjærveienog………,vestognordfordel2 kulturminne………Borgåsen Borgåsen- del1 Google earth
DetbleavholdtoppstartmøtemedadministrasjoneniGrimstadkommuneden27.09.11.Meldingomplanarbeid blesendtut09.01.12medfristformerknader15.02.12. Deterikkestiltkravomplanprogrameller konsekvensutredningforplanarbeidet
Forslagettildetaljreguleringinneholdermellom190 og205boenheterfordeltpåfrittliggendeeneboliger, eneboligerikjede,8-mannsboligerogleilighetsbygg.BlockWatneønskerågjennomføreenutbyggingmed «nøkkelferdige»boligerogmedferdigopparbeidedetomteroguteområder.Veieretableressomgateløpmed kantsteinoglukketdrenssystem.
1 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
3. Planområdet
Norge i bilder
PådeteldrebildetovereranleggsarbeideneinnenforBorgåsenførstebyggetrinnsåvidtsatti gang.Idager områdetutbygdmedunntakav3eneboligtomteridenvestredelen,ogdeflesteferdigstilteboligererinnflyttet.
Foto09.05.12
Reguleringsplanfor«Borgåsenboligområde” blevedtattavGrimstadkommunestyre01.02.10somsak2/10. Justeringerisamsvarmedkommunestyretsvedtakblevedtatt17.02.11.
Størstedelenavjordelangsfv.420(iforkantpåbildet)skalopprettholdesmedunntakavenstripemot bebyggelseniøstfornødvendigutvidelseavkryssområdetogforomleggingogvidereføringavhovedatkomsten tilboligområdet.
Planlagteutbyggingsområdeneomfatterskogsområdene(«Kleppekjærmyra»)ogdeleravåsenpånordsiden, mellomKleppekjærveienogMoen. 2 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Kartutsnittmedgjeldendeplanogavgrensningavnyttområde(melding)
4. Forutsetninger
Kartetviserområdetsombletattopptilregulering.
Avgrensningenbletrukketoppi samrådmed Grimstadkommune,ogsetti etoverordnetperspektiv. Detforelåpådettidspunktetikketilstrekkeligoversikt overhvilketilstøtendeeiendommersomdetvillevære behovforellerønskeomforåtamedi planen.
3 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Etstørrebeltelangssydsidenavfv.420bletattmedforåsikretilstrekkeligarealforetableringavkryssog utvidelseavfylkesveien.Vegvesenetharogsåytretønskeomatdetsettesavarealtilenevt.framtidiggang- /sykkelveilangssydsidenavfylkesveiengjennomplanområdet.Engang-/sykkelveilangssydsidenavfylkesveien måuansettreguleresoggjennomføressomettsammenhengendeanleggnårdeteraktueltåanleggetraséen.
Kleppekjærveienbletattmedforå sikremulighetforenreguleringsmessigforbindelsevianysamleveigjennom Borgåsen,medtankepååkunnereduseretrafikkenikryssmedfv.420.Planforslagetgirmulighetforen videreføringavsamleveienuttilnyttkryssmedKleppekjærveien.
Eksisterendeboligeiendommerlangsvestsidensomi dagharatkomstviaprivatveiMoen,bletattmedforå kunnefastsettereguleringsmessigerammerfortillattutbyggingogutnyttelseaveiendommeneetterbehov/ønske fradeberørtegrunneierne. Detvarogsåpådettidspunktetaktueltåforhandleommakeskifte/grensejusteringfor enkelteavdeeksisterendeeiendommene.Plangrensenfølgereksisterendeeiendomsgrenseridetilfellerdetikke ergjortavtaleomannet.BlockWatneharbestiltgrenseoppgangavalleusikregrenserlangsplanensytterkanter.
KartetviserdeeiendommersomBlockWatnedisponererinnenforplanområdet.
I tilleggerinngåttavtalerfølgendeavtaler:
Medeieravgnr.39/bnr.5foretableringavnyttkryssmedfv.420ogframføringavhovedatkomsttilområdet (ca.3 daa).
Medeieravgnr.47/bnr.31og39omframføringavatkomstveienoverenmindredelaveiendommeniøst (ca.26m²).
Medeieravgnr.47/bnr.4forå tilpasseplangrensentilterrenginord.
4 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
5. Planstatus
Områdeteravsatttilplanlagteboligeriarealdelenav kommuneplanforperioden2011–2023,vedtattav Grimstadkommunestyre29.08.11.
Områdetsomomfattesavreguleringsforslagetertidligere uregulert,medunntakavdelavdettilgrensendeområdet Borgåsen(delI).Forslagetoverlapperkryssområdetmed fylkesveienogdeleravatkomsteninntilområdet.En tidligerebuffersonepå10metermotjordenepå vestsiden,somnåblirliggendemellomatkomstveienog regulertutbyggingsområdeomdisponerestil3boligtomter.
Arealdelenavkommuneplanforperioden2011–2023
Kartettilhøyreviser kommuneplanens arealdeloppå grunnkartet.
HensynssonelangsE18 ervistmedskravur.
Områdetfornyttkryssog atkomstveifrafv.420er vistmedgråtone.
Merk:dennye bebyggelseninnenfor Borgåsendel1erikke registrertpåkartet.
Kommuneplanensarealdelmedkartgrunnlag
5 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Reguleringsplaneriområdet
Kartetovervisernærliggenderegulerteområderiflg.kommunensnettbaserteplanregister.Kartunderviser områdersompr.datoerunderregulering/omregulering.
Områdersompr.datoertattopptilregulering/omregulering
6 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
6. Eiendomsforhold
Eiendomskart
Kartetvisereksisterendeeiendomsforhold.Stipledegrensererusikre/ikkekoordinatfestet.Rødelinjerer innmålte,offisiellegrenser.
7 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
KartsomvisereiendommersomBlockWatnedisponerer(revidert23.01.13)
KartetvisereiendommersomBlockWatnedisponerergjennomutbyggingsavtale.Itilleggkommerdesærskilte avtalernevntpåside5.
Planforslagetomfatterihovedsakfølgendeeiendommerellerdelaveiendommer,medarealerog hjemmelshavere(pr.20.12.11):
Gnr/Bnr Areali daa Hjemmelshaver Adresse Poststed 39/5 3,3 MaritJohanneUnander Moy 4885Grimstad 39/14 3,0 OleJohanStensvand Moyveien4 4885Grimstad 44/65 2,1 ArneMorganSvendsen Kleppekjærveien15 4885Grimstad 47/1 74,6 ReidarKonnestad Temseveien108 4885Grimstad 47/2 12,6 AslaugKlepp Grimstad 47/4 3,0 OveBråthen Kleppekjærveien 4885Grimstad 47/35 1,7 ArneMorganSvendsen Kleppekjærveien15 4885Grimstad 48/80 1,2 ArneMorganSvendsen Kleppekjærveien15 4885Grimstad
8 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
7. Planforslaget
o Generelt
Planforslageterframstiltsomdetaljreguleringetterplan-ogbygningslovens§12-3. Privatedetaljreguleringergir hjemmelforgjennomføringavtiltaki5 årettervedtakikommunestyret.
Planlagtbebyggelseervistsomillustrasjonmedikke-juridiskelinjer.Tillattutbyggingerangittmedbyggegrenser ogmaks.utnyttelsei%BYA.Hensiktenmedbyggegrensereråkunneforetamindrejusteringermht.plassering ogvalgaveksaktboligløsningvedgjennomføring–utenatdettemedførertid-/ressurskrevende søknadsprosesser. Bestemmelseromsamletutbyggingogenhetligeboligtyperogbyggegrensersomrelativttett rundtbebyggelsenivaretarplanensintensjonerogprinsippløsninger.
Utsnittavreguleringsplandatert04.06.12
9 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
o Planavgrensning
Planforslagetsavgrensningfølgerihovedsakeksisterendeeiendomsgrenseriflg.kommunenseiendomskart.
EnhetforkommunalteknisketjenesteriGrimstadkommuneharframsattønskeomå utvideplanområdetitråd medmeldingsområdetsavgrensning.Dettevilimidlertidmedføreproblemstillingerknyttettilsaneringog omleggingaveksisterendeavkjørslerfrafylkesveien,somdetsannsynligvisvilværevanskeligogtidkrevendeå finnegodeløsningerpå–ogsomdermedvilforsinkeframdriftogbehandlingavreguleringsplanenforBorgåsen. Viharderforhevdetatdeteventueltmåutarbeidesenegenplanfordeeldreboligområdenesomikkedirekte berøresavutbyggingenpåBorgåsen.
PlanlagteveianlegginnenforplanentarimidlertidhensyntilatprivatveiMoenpåvestsidenogdenkommunale Kleppekjærveienkantilknyttesveinettetinnenforplanområdet.
Etterinternedrøftingerharadministrasjonenakseptertdenavgrensningensomplanforslagetviser,jfr.e-poster 22.05.12og29.05.12frakommunenssaksbehandlertilBlockWatneogAsplanViakAS.
Deterogsåie-postav29.05.12frakommunenstiltkravomforlengelseavreguleringsområdetlangsfv.420mot vest,i denhensiktåregulereenlengrestrekningavplanlagtg/s-veipåsydsiden.Vimenerimidlertidatdeter mesthensiktsmessigatreguleringavenframtidiggang-/sykkelveipåsydsidenavfylkesveiengjennomføres underettforhelestrekningen-evt.delstrekninger-nårdeteraktueltåanleggetraséen.
o Hovedgrep
Planforslageterbasertpåatdeflatemyr-ogkrattskogsområdeneidensøndredelennærmestfylkesveien planeresdelsmedutskiftedemasserpåetnivålitthøyereenndagensterreng(k.+54– 55),medfallretningmot nordøst-medtankepååledeavløpetmedselvfallioffentligveiuttildeneksisterendekommunale kloakkpumpestasjonenvedKleppekjærveien(itrådmedkravfrakommunensVAR-avdeling).
Denhøye,markertefjellkollenpånordsidenbeholdessomfriområdebådeavlandskapsmessigehensynogsom etattraktivtfellesområdeforlekoguteopphold.Kollepartietbakenfor(pånordsiden)opparbeidesmed planeringsnivåpåca.k.+77somdermedgiretbebyggbartarealmedenhensiktsmessigstørrelseog arrondering. Overskuddsmasserfradetteområdetnyttesdelstilutfyllingogutvidelseav«platået»motøstogtil nødvendigmasseutskiftingiKleppekjærmyra.Dettegiretrasjoneltogeffektivutbyggingsområdemeduniverselle løsningerogatkomstveimedakseptablestigningsforhold.
o Arealer
Planforslagdatert04.06.12omfattetetområdepåtotalt122,6daa.Etterrevisjon02.07.12omfatterplanenet områdetotalt121,7daa.Arealeneerfordeltslikpådeulikehovedformålene:
Arealidaa Formål 04.06.12 02.07.12 Bebyggelseoganlegg 59,8 54,5 Samferdselsanleggogtekniskinfrastruktur 25,6 26,2 Grønnstruktur 41,3 45,2 Sumplanområdet 122,6 121,7 Arealer
o Boligområdene
Planforslagdatert04.06.12inneholdttilsammenmellom190– 205. Etterrevisjon02.07.12erantalletreduserttil 178–193boenheter.Ettersisterevisjon29.06.16inneholderplanen177–189boenheter.
Etområdeforleilighetsbygg/blokkergirmulighetformellom45og60boenheteravhengigavantalletasjerog utforming.Øvrigbebyggelseerfastlagtmedtypeogantall,jfr.tabellpånesteside.
Frittliggendeeneboligererdeltinni 2 kategorier-tradisjonelleeneboligerpårelativtstoretomterogmindre eneboligerpåsmåtomtermedentettstruktur.
10 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Boligtype Plandatert04.06.12 Planrevidert02.07.12 Områder Antall Områder Antall Frittliggendeeneboliger(åpen) Bf2,Bf3,Bf4,Bf10 14 Bf4,Bf10 10 Frittliggendeeneboliger(tett) Bf5,Bf6,Bf8,Bf9 25 Bf5,Bf6,Bf8,Bf9 25 Konsentrertsmåhusbebyggelse Bk2,Bk5,Bk6 26 Bk5,Bk6 18 Konsentrertbebyggelse–8-mannsboliger Bk1,Bk3,Bk4 80 Bk1,Bk3,Bk4 80 Blokkbebyggelse Bb1 45–60 Bb1 45- 60 190- 205 178- 193 Antallboliger
Vedrevisjon02.07.12erområdeneBf2ogBf3tattut.KjedeboligeneiområdeBk2ererstattetmedeneboliger mednybetegnelseBf4.
EksisterendetomtBf1erikketattmedi tabellen.Vedrevisjon02.07.12erregulerttomtearealutvidetmed21m²i forholdtilforslagetav04.06.12,somfølgeavomleggingavhovedatkomstveieninni området.Totaltutvides regulertarealmedmellom150og200m²i forholddagenstomt.
OmrådeBf7skaltilleggeseksisterende boligeiendomgnr.47/bnr.31,39somleddi inngåttavtaleomavståelseavetmindreareal aveiendommeninordøst.
BlockWatneharogsåtilbudtsegå anleggeny avkjørseltileiendommenfraBorgåsensomvist påplankartet.Veienshøydeforbieiendommen ertilpassetdette.
Kartvedleggtilavtalemedeieravgnr.47/bnr.31,37
TomtBf11somer/skalfradelesfraeiendommengnr.48/bnr. 80skaldisponeres/byggesutavgrunneierogerikkemedtatti tabellen.
Tomteninngåriplanforslagetetterønskefragrunneierogetter avtalemedkommunen,somtidligerehar«prinsipp-godkjent» fradelingenavparsellen.Tomtenkanbebyggesmedenbolig medatkomstviaeksisterendeboligeiendomBf12langs grensenmotnord.Reguleringsbestemmelsenestillerkravom veirettovereiendommenførtomtenkanbebygges.Ny avkjørselfraKleppekjærveienervistpåplankartet.Ved revisjon02.07.12erveitraséenframtiltomteninntegnetpå plankartet. Utsnittavplankartdatertsist02.07.12
Bf13kaneventuelttillegges tilstøtendeeiendompåsydsyden.
Utsnittavplankartdatertsist02.07.12
11 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Tillattbebygdarealerangitti%BYA.I utnyttelsesgradenskalmedregneuteparkeringsomernødvendigforå oppfylleminstekravettilparkeringsdekning.Hverp-plassskalmedregnesmed18m².Parkeringsplassersomer avsattmedegetformålskalikkemedregnesi%BYA,jfr.veilederT-1459fraMiljøverndepartementet/Statens Bygningstekniskeetat.
MakshøydeerkunoppgittforområdeBb1. Høydengirmulighetforinntil5boligetasjer,somterrengetettervårt skjønnliggergodttilrettefor.Fordeøvrigebygge-oganleggsområdenegjelderdegenerelle høydebestemmelsenei plan-ogbygningsloven.
Byggegrenserervistrundthvertfrittliggendebygg.Byggegrensenegirmulighetforsmå(marginale)justeringer vedendeligplassering.Forkjede-/rekkebebyggelsenergrensentrukketrundthveravrekkene,medtankepåå kunnebytteuteksaktboligtypeunderveisiutbyggingen.Tomtegrensermellomenheteneidenkjedabebyggelse fastsettesvedgjennomføring.
o Kryssmedfv.420
EksisterendeavkjøringtilBorgåsendel1
Ulikealternativekryssløsningermedfv. 420erdrøftetmedvegvesenet.
Ettidligskisseforslagmedenfirearmet rundkjøringforåleggetilretteforen muligframtidigveiforbindelsetil Hesnes,bleseneredroppetgrunnet vurderingeriforholdtiltrafikkmengde, usikkerhetombehovetforenslik veiforbindelseognødvendig arealbeslaginnenforetområdemed betydeligelandbruksmessigeog arkeologiskeinteresser.
Rundkjøring-skisseforslag
EtsenereforslagmedT-kryssmedvenstresvingfeltogutvidelseavfylkesveienmotnord,ervurdertoggodkjent avvegvesenet.
12 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
T-kryssmedvenstresvingfelt.
DenløsningensomervalgtinnebæreretT-kryssmedforbikjøringslommeogutvidelseavfylkesveienmotsyd. Kravtilutforming,siktforholdogetableringavengodløsningforatkomstveitildeeldreboligenelangsfylkesveien påøstsiden,harmedførtatkrysseterflyttet15- 20metervestoveriforholdtildagensavkjøringinntilBorgåsen del1.Eksisterendegang-/sykkelveividereføresgjennomkrysset.
Traséforframtidiggang-/sykkelveipåsydsidenavfylkesveien,ervistlangskryssområdetinnenforplanområdets avgrensning. Dersomdetsenerebliraktueltåanleggegang-/sykkelveilangssydsidenavfylkesveien,må imidlertiddettebaserespåensammenhengendehelhetligplanforheleanlegget.
T-kryssmedforbikjøringsfelt(valgtløsning)
o Interntveinett
VeienerdimensjonertisamsvarmedminstekraveneforsamleveiIIm/fortauiflg.kommunensveinorm. HovedatkomstengjennomområdetgirmulighetforsammenknytningmedKleppekjærveien.
Områdetsomertattopptilreguleringoverlapperdelav gjeldendeplanforBorgåsen1.Flyttingavatkomstveien motvestinnebæreratnåværendeveiarealframtilførste kryssomreguleresdelstilfriområdeogdelstilutvidelse aveksisterendeboligtomtBf1.
Deanleggesnyatkomstsomkjørbargang-/sykkelveifor detdeeldreboligtomtenelangsfylkesveienøstfor krysset.
HovedatkomstenerregulertsomsamleveiIImedfortau(iflgkommunensveinorm)justerttilkjørebanebredde6,0 meter,fortaumedbredde2,75meterogsidearealpå2,0meter.
13 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
KommunensveinormforsamleveiIImedfortau
Atkomstveieneerregulertmed5meterkjørebanebredde,fortausbredde2,75meterogsideareal2,0meter. Størstestigning(langsområdeBf9)utgjør8%overenca.100–150meterlangstrekning.
VeieriområdeterkonstruertdigitaltidataprogrammetGeminiVei.Bestemmelsenetilplanengirhjemmelfor mindrejusteringerveddetaljprosjekteringogsøknadomigangsettingstillatelse.
Prosjektertatkomstveio_KV4
o Parkering,renovasjonogtekniskeforhold
Kommunensgenerellekravtilparkeringivedtekttilplan-ogbygningslovenav1985§69nr.3 og4lyderslik:
boenhetermindreenn65m2 BRA : 1,0plasserpr.enhet boenhetermellom65og85m2 BRA 1,5plasserpr.enhet boenheterover85m2 BRA 2,0plasserpr.enhet
14 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
I planforslageterkravettilparkeringsdekningfastsatttil:
Eneboligerogkjede-/rekkeboliger 2,0plasser 8-mannsboliger: 1,3plasser Blokkbebyggelse 1,3plasser
I parkeringsdekningenforsmåhusbebyggelsenmedregnesplassigarasje/carportogåpneplasserforan innkjøringentilgarasje/carport.
For8-mannsboligenemedregnes1fastplassigarasje/carportog0,3åpneplasserpåfellesområdefor besøkende.
Forblokkbebyggelsenmedregnes1fastplassip-kjellerog0,3plasserifellesområdef_P1forbesøkende.
Minst10%avplasseneskaldimensjoneresforrullestolbrukere(4,0x5,0meter).
InnenforområdeneBk1,Bk3,Bk4ogBb1skaldetetableresminst1sykkelparkeringsplasspr.boenhet,utformet ogplassertisamsvarmedkraveneikommunensbestemmelsertilkommuneplanvedtatt29.08.11.
Arealerforfellesrenovasjonsinnsamlingersattavpåplankartet.For8-mannsboligeneiområdeBk1erdet forutsattløsningermedbodellerhalvtekkeiforlengelsenavfellesgarasje/-carport.Bestemmelsenestillerkravom atfellesinnsamlingsbeholdereskalplasseresi boder/halvtekker.
Brannvesenetharstiltkravomatbrannvannsforsyningeniht.gjeldendebestemmelser.
KommunensVAR-avdelingharstiltkravomatavløpetfraområdetledestilpumpestasjoniKleppekjærveien. StasjonenmåoppdimensjoneresførutbyggingavBorgåsendel2kansettesigang.
Iflg.VAR-avdelingenmåavrenningfraområdetforsinkesforå reduserebelastningenpådenaturlige bekkeløpeneutavområdet.
Alletekniskekravfrakommunenvilbliivaretattvedsenereprosjekteringogplanleggingavgrunnarbeidog tekniskeanlegg.
Alternativeområderforplasseringavtrafokioskersattavpåplankartet.Nærmerebehovavklaresmed energiselskapet.Ettområdefortrykkforsterkerersattavpåplankartet.
Grunnboringererutførtidensøndredelenavplanområdetaving.ReidarRose.Rapportenfraboringeneviser dybdertilfastgrunnpåopptil4,0meter.Løsmasservili nødvendigutstrekningbliskiftetut.
15 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Grunnboringspunkter
16 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
o Uteområder
Iflg.kommunensbestemmelserikommuneplanenskalutearealenestørrelseutgjøreminst50m²pr.boenhet, heravminst5m²sandlek.Inntil10m²avprivatarealkanmedregnes(herunderbalkongerogterrasser).
Grønnstrukturområdeneerregulertsomoffentligefriområder.De4mindresandlekeplasseneerregulertsom privatefellesområder.
Etterrevisjon02.07.12utgjørgrønnstrukturområdeneiplanforslagettilsammen45,2daa,herunder1650m² regulertlekeareal.Inntegnetballsletteogskatebaneutgjøristørrelsesorden400m².
Dettegiretbruttoutearealpr.boenhetpåca.235m²medmaksutnyttelsemed193boenheter. Andelav grønnstrukturområdenesomkanmedregnesitilgjengeligutearealiflg.bestemmelsenetilkommuneplanen,utgjør utfraenskjønnsmessigberegning15- 20daa,dvs.mellom84m²og103m²pr.boenhet.Itilleggkommertildels storeopparbeidedefellesarealerinnenfortomtenetil8-mannsboligene.
Regulertlekearealinkl.ballsletteogskatebaneutgjørca.10,6m²pr.boenhet.
9. Barnogungesoppvekstforhold
Områdetsbeliggenhetvedbarne-ogungdomsskoleognærmiljøanleggforrekreasjonogsportsaktiviteter,gode muligheterforvariertfriluftsliv,trafikksikrekommunikasjonsveieroggodtbusstilbud,gjøratområdetvilværegodt egnetforbarnefamilier.Gang-/sykkelavstandtilbl.a.sjøen,badestrender, handelssenterogidrettsmiljøetpå Fevik, golfbane,ridesenter,Dømmesmoen,BringsværskogenogGrimstadsentrumgirmulighetforetbredt spekteravfritidstilbudog-tjenester.
Områdeplakat
”Områdeplakat”fçlgersomvedleggtilplanforslaget.Plakatenviseroffentligetjenestetilbudogfritidsfasiliteteri nærområdet(sykkelavstand)fraboligområdet.
17 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
10. Tilgjengelighet
Iflg.kommunensvedtektertilplan-ogbygningslovens§69.3skalminst30%avutearealenetilfredsstillekravene tiluniversellutforming.Kravetertattinni forslagettilreguleringsbestemmelser.
Byggtekniskforskrift2010inneholderdetaljertekravtiltilgjengeligboenhetoguniversellutformingavbygninger ogutearealer.Vileggerimidlertidtilgrunnavkommunensvedtektfortsattgjelderidengradvedtektener strengereennforskriftskravet.
Byggtekniskforskriftangirfølgendekravtiltilgjengeligboenhetogtilutformingavogatkomsttilfellesutearealer:
Bygningi3 ellerflereetasjermedboenhetskalværetilgjengeligforpersonermedfunksjonsnedsettelse. Boenhetmedallehovedfunksjonerpåbygningensinngangsplanskalværetilgjengeligpåinngangsplanet. Medhovedfunksjonermenesstue,kjøkken,soverom,badogtoalett.
Gangatkomsttilbygningmedboenhetskalikkehastørrestigningenn1:20.Forkorterestrekningerinntil3 meterkanstigningenværemaks1:12.Dersomterrengeterforbratttilatkravetomstigningpå1:20kan oppnås,gjelderikkekravetforbygning”utenkravomheis”(3ellerflereetasjer).
Gangatkomsttilbygningmedboenhetmedkravomheisskalikkehastørrestigningenn1:20.Forkortere strekningerinntil3,0meterkanstigningenværemaks1:12.Dersomterrengeterforbratttilatkravetom stigningpå1:20kanoppnås,skalstigningenværemaksimum1:10.
Fellesutearealforstørreboligområdeogutearealforboligbygningmedkravomheisskalhauniversell utforming.
Gangatkomsttilutearealmedkravomuniversellutformingskalikkehastørrestigningenn1:20.Forkortere strekninginntil3,0meterkanstigningenværemaks1:12.Derdeterflereutearealermedsammefunksjon, skalminstettavdissehagangatkomstsomoppfyllerkravene.Øvriggangatkomstskalhastigningmaksimum 1:10.Dersomterrengeterforbratttilatkravetomstigningpå1:20kanoppnås,skalstigningenvære maksimum1:10.
Bebyggelse,tekniskeanleggoglekeområdermedtilhørendeskalutformesmeduniverselleløsningeritrådmed kraveneibyggtekniskforskrift.Vedøvrigopparbeidelseavanlegginnenforgrønnstrukturområdenevildet tilstrebesløsningermeduniversellstandard.
11. Konsekvenser
Øvrigetemavisekonsekvenseravutbyggingenkankortoppsummeresslik:
o Ros-analyse
Ros-analysedatert31.05.12følgersomvedleggtilplanforslaget.Analysengirfølgendeoppsummering:
Tabell1Sammenfatningavrisikovurderingene Konsekvens: 1.Ubetydelig 2.Mindrealvorlig 3.Alvorlig 4.Sværtalvorlig Sannsynlighet: 4.Sværtsannsynlig 1 3.Sannsynlig 6 32 14 2.Mindresannsynlig 27 46,47 1.Litesannsynlig
18 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Enharkartlagtenpotensieltsværtalvorligehendelseiplanområdetsomfølgeaveventuellutbygging.Dette forholdetknyttersegtileventuelttapavfornminner.
Toforholdknyttettiltrafikksikkerhet(hendelse46og47)eridentifisertsompotensieltalvorligehendelser.Dette erimidlertiduttrykkfordetgenerellefarebildetknyttettiltrafikkiområdet,ogansesikkeforåinnebærefareut overdetenmåregnesomnormalt.
GrunnboringerharavdekketdårligbyggegrunniKleppekjærmyra(hendelse1).
Ref.hendelse1,geotekniskustabiltområde. Grunnboringerforetatt.Kleppekjærmyraerpåomlagfiremeterned tilfastgrunn.Detteerdårligbyggegrunn.Dissemassenevilimidlertidblifjernetogerstattetmedsteinfrakollen somskalsprengesned.
Ref.hendelse6,Radongass. Byggetekniskforskrift,2010setterkravtilradonforebyggendetiltakforslikat radonkonsentrasjoneniinneluftgenereltikkeoverstiger200Bq/m . Bygningerberegnetforvarigoppholdskalha radonsperremotgrunnen,ogskaltilretteleggesforegnettiltakibyggegrunnsomkanaktiveresom radonkonsentrasjoniinneluftoverstiger100Bq/m3.
Refhendelse14.Fornminner. DetergenereltmangefornminnerpåVik.Deterderfornødvendigmed arkeologiskeundersøkelseriområdet.
Refhendelse27.Uorganiserteaktiviteter. Planområdetomfatterdeleravgrøntområdeitilknytningtileksisterende boliger.
Refhendelse32.Støvogstøy;trafikkPlanområdetliggervedFv420ogomlag300meterfraog50meterover E18.Forøvrigerdetkravomatdetvedutbyggingskalforeliggeberegningerforveitrafikkstøy.Dersom innvendig/utvendigstøyoverskriderMiljøverndepartementetsgrenseverdier,månødvendigeavskjermingstiltak gjennomføressomdelavutbyggingen.
Refhendelse40.Støyogstøvfratrafikk. Tettboligutbyggingvilmedføretrafikkiområdet.Somfølgeav hastighetsbegrensningogkortekjørestrekningeransesomfangetavstøyogstøvforåværebegrenset.
Refhendelse45og46,Ulykkei av-/påkjørsler/Ulykkemedgående/syklende. Farefortrafikkulykkererknyttetnormaltrafikkavvikling,ogerhåndtertiplanarbeidet,ogansesikkeforå innebærefareutoverdetenmåregnesomnormalt.
o Støy
Utfraengenerellvurderingmenervidetikkeernødvendigåforetastøyberegningeriområdet.Avstandtil overordnetveinet(fv.420)ogbegrensettrafikkoghastighetinnenforplanområdettilsierikkestøybelastningover gjeldendemaksimumsverdieriht.Miljøverndepartementetsretningslinjer.Jfr.vedlagteros-analyse.
o Klimabevisstarealforvaltning
Områdetliggervedhovedkollektivakse,igangavstandfraskolerogidrettsanleggogi sykkelavstandfraGrimstad sentrumogfraattraktiverekreasjonsområder.Lokaliseringenogletttilgangtilaktivitetstilbudogservicefunksjoner gjøratmangeavbeboernekanklaresegmedredusertbilholdog–bruk.
Planeninnebærerliteeksternetekniskeanleggogeneffektivutnyttelsemedistørrelsesorden6meteroffentlige veianleggpr.boenhet.Områdetvildermedkunnehevdesågilaveklimagassutslipp.
o Kulturminner
Kulturminnerogkulturmiljøererdefinertsomallesporettermenneskeligvirksomhetivårtfysiskemiljø,herunder lokaliteterdetknytterseghistoriskehendelser,troellertradisjontil.Automatiskfredetekulturminneromfatterbl.a. arkeologiskekulturminner.
19 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Kulturminnekart
Detforeliggerikkeregistreringeravkulturminnerinnenforutbyggingsområdenordforfylkesveien. Nærhetentil BorgåsenoggenereltmangetidligereregistreringerpåVik,tilsierimidlertidatpotensialetforfunnertilstede.Det ertattkontaktmedfylkeskommunenforåfåutførtnødvendigregistreringimarkasåsnartsommulig.
o Grunnforurensing/grunnforhold
Løsmassekart
Deterikkeregistrertsærskilteforholdknyttettilgrunnforholdograsfare.
GrunnboringogprøvetakingiKleppekjærmyraerutførtavIng.ReidarRose. Iflg.rapportfraboringenbestår løsmasseneiområdetihovedsakavtorvoverfastemorenemasser.
20 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
o Trafikksikkerhet,skolevei
Forboligområdetansesfarebildetforåværeinnenfordetenmåregnesomnormalt.
SkoleveienmellombyggeområdetogskoleneogidrettsanleggetpåVik,gårpåtryggegang-/sykkelveierog interneboligveierkunmedkyssingavoverordnetveinettpåVik(overfv.407).
o Grønnstruktur/friluftsliv(6.7)
Planforslagetinneholderinterneleke-ogaktivitetsområdeitilleggtilstoregrønnstrukturområderforuteopphold ogfrilek.
o Estetikkogarkitektur(6.8)
I estetiskveilederforGrimstadkommunekapittel8punkt1stårfølgende:
”Naturgrunnlagetilandskapsformer,geologiogvegetasjonskalrespekteres.Detskalleggesavgjørende vektpååbevarelandskapssilhuetteneogkarakteristiskenaturformeriboligfeltogi ogomkringbyen. Plasseringavbyggpåskrenterogåskammerskalunngås.”
I veilederenskapittel8punkt2står: ”Alleplanogbyggesakerskaltilfredsstillerimeligeskjçnnhetshensyniforholdtilsegselv,tilnære omgivelserogtilfjernvirkning.Kommunenkankrevesærskiltestetiskredegjørelseforalletypersaker, dersomenfinnergrunntildet.” Enutbyggerogenreguleringsplanmedstrengerammerogforutbestemtehustypermedførerenenhetligog sammenhengendearkitekturogutformingavbebyggelsen.BlockWatnespraksisdesenereårmedhøygradav opparbeidelseavprivateogfellesuteområder,girviderehøykvalitetogfunksjonellstandard.Barnogunge(6.9)
o Naturmiljø
Naturmangfoldlovenav19.06.09kreveratdetgjøresenvurderingavkonsekvenseneforbiologiskmangfold. I §9 i lovenstårfølgende:
Kartfraartsdatabankenviservinterbeiteforrådyrinnenfordeleravområdet(registreringi1997).Vianserdette foråværeenmindreviktignaturverdiogdetteforholdeteravklartgjennomkonsekvensvurderingenpå kommuneplannivå.
21 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
o Landbruk
Landbruksplanvedtattav Grimstadkommune09.04.06 viserdyrkbarmarkpå eiendommengnr.39/bnr.5. Jordetblirberørtavny atkomstveiidenøstredelen, restenerholdtutenforplanen ogopprettholdessom dyrkbarmark.
Atkomstenogkryssetmedfv. 420erplassersålangtøst sommulig.
UtsnittavlandbruksplanvedtattavGrimstadkommune09.04.06
12. Utbyggingsavtale
Oppstartavforhandlingeromutbyggingsavtaleblekunngjortsamtidigmedmeldingomplanarbeid.Initiativtil avtalemedkommunenvilblihåndtertparalleltmedbehandlingavreguleringsplanforslaget.
22 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
13. Meldingomplanarbeid
Oppstartmøtebleavholdtmedkommunenden 27.09.11.Referatfraoppstartmøteforeligger somvedleggtilplanbeskrivelsen.
Meldingomplanarbeidsendtutvedbrevav 09.01.12ogsamtidigannonsertiGrimstad Adressetidende.
Uttalelsenesomerkommetinnerkortgjengitt ogkommentertavAsplanViak(i kursiv).
Uttalelseneliggervedsomvedleggtil planbeskrivelsen.
23 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
1. Aust-Agderfylkeskommune,fylkesrådmannen–brevdatert07.02.12
Detanbefalesenhøyutnyttelsegrunnetbeliggenhetenlangskollektivakseogatdetleggesstorvektpåuniversell utforming.Dessutenatdetplanleggesgode,solrikemøteplasserforbeboerneogatdetanleggesromsligeog solrikelekeplasser.
AsplanViak: Fylkeskommunensanbefalingererettervårtskjønnivaretattiplanforslaget.
2. FylkesmanneniAust-Agder–brevdatert13.02.12
Landbruksavdelingenskriveratdeti planområdeterca.49daadyrkbartareal,hvoravca.7daapåsydsidenav fylkesveien,ietområderiktmedkulturminner.Deresterende42daaerrangertsomlettbruktdyrkajordogaktuell fornydyrking.Landbruksavdelingenønskerførstogfremståregulerededyrkbarearealenetillandbruksformål, ogmeneratutviklingogutformingavboligområdetbørbegrensestilinnenforliggendeskogsmark.Dersom Grimstadkommunelikevelvelgerågåvideremedutviklingenavdedyrkbarearealenekreveshøyutnyttelse.
Søri planområdetlangsfv.420liggeretarealmedfulldyrkamarkpåca.11daa.Enevt.flyttingavatkomsveien lengermotvesti kombinasjonmedforbikjøringslommeerklarti konfliktmedlandbruksinteresseneiområdet. Ogsåenvidereføringaveksisterendeatkomstveiinni planområdetvili betydeliggradberøreogfragmentere dyrkamarkiområdet.LandbruksavdelingensyntesfortrinnsvisatennyatkomstveiviaKleppekjærveienvirker somenbedreløsningforlandbruket,menseratdeterutfordringerknyttettiloppgraderingavKleppekjærveien.
AsplanViak: Planforslageteri trådmeddenvedtattekommuneplanenforperioden2011-2023.Områdeneutenomjordene påeiendommen39/5erhellerikkeiflg.kommunenslandbruksplanregistrertsomviktigelandbruksarealer.
Miljøvernavdelingenpekerpåatallplanleggingskalivaretaestetiskehensynogatdetderforbørsøkesløsninger somhindreratbebyggelsemedførersilhuettvirkning.
RetningslinjerforstøyT-1442skalleggestilgrunnvedplanleggingogbehandlingavenkeltsaker.Retningslinjene anbefaleratdetberegnestostøysonerrundtviktigestøykilder,enrødogengulsone.Vesentligeavvikfra retningslinjenekangigrunnlagforinnsigelsetilplanenfrastatligemyndigheter.
Miljøvernavdelingenerikkekjentmedandreregionaleellernasjonalemiljøverninteresseriområdet.Viktige miljøverdierkanimidlertidbliavdekketiforbindelsemeddetvidereplanarbeidet.Naturmangfoldloventrådtei kraft01.07.09.Kommunenskalvedsinsaksbehandlingavplanergjøreenvurderingetterprinsippenei naturmangfoldlovens§2.Miljøvernavdelingenforventerattemaetomtalesidetvidereplanarbeidetogat kommunenforetarogsynliggjørrelevantevurderingeriht.deaktuellebestemmelsene.
AsplanViak: Vimenerpågrunnlagavgenerellevurderingeratderegulertebyggeområdeneikkevilværeutsattforstøyfra veitrafikkogmenerdetderforikkeerbehovforsærskiltestøyberegningeriforbindelsemedreguleringen.
Familie-ogutdanningsavdelingenminneromplikteriforholdtilbarnogungesinteresser.
AsplanViak: Ettervårtskjønnerlovenskravivaretattiplanarbeidet.
3. Statensvegvesen–brevdatert17.02.12
Vegvesenetpåpekeratbyggegrensenlangsfylkesveiener50meter.Detforutsettesatutformingavkryssmed forbikjøringslomme(breddeutvidelse)oggang-/sykkelveiutføresiht.gjeldendehåndbøker.Detmåredegjøresfor sikkerskolevei.
24 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
AsplanViak: Vegvesenetskraverivaretatt.Kryssløsningenmedfv.420eravklartmedvegvesenettidligiprosessen. Byggetegningervilblioversendtforgodkjenningiforbindelsemedgjennomføring.Skoleveierkommenterti planbeskrivelsen.
4. Grimstadkommune,brann-ogfeiertjenesten–brevdatert19.01.12
Brann-ogfeiervesenetvisertiltekniskforskriftomslokkevannogslokkevannskapasitet.Etterkommunens oppfatningerbygningermedmerenn6boenheteråoppfattesom”annenbebyggelse”medkravom50l/sfordelt på2uttak.Detbørfremgåavrekkefølgebestemmelseneatigangsettingstillatelseforoppføringavbygningikke kangisførdeteretablerttilstrekkeligslokkevannsmengderpåstedet.
AsplanViak: Kravetfrabrann-ogfeiervesenetertatttilfølgeiplanforslaget.
5. Grimstadkommune,barnasrepresentant–brevdatert31.01.12
Detmåetableresentryggestmuligavkjørseltilområdet.Ferdselenlangssykkelstienmåikkegjøresmer komplisertoguoversiktligforbarnvedatdetanleggesflereav-ogpåkjørslersomkryssersykkelstien.Ogdetmå planleggesentryggtrafikkavviklinginnei selveboligområdet.
Borgåsen2vilværeetområdesomtrekkertilsegmangebarnefamilier.Detmåderforredegjøresforbarnehage- ogskolekapasitetiområdet.
AsplanViak: Ettervårtskjønnerkryssogatkomstviagang-/sykkelveientildeeldreboligenelangsfylkesveienløstpåen tilfredsstillendeogmertrafikksikkermåteenndagensløsning.Veianleggeneinnei områdeterlagtoppmedsikte påoppnåtryggferdselforalle.
Mht.barnehage-ogskolekapasitet,forutsetterviatdetteeravklartiforbindelsemedkommuneplanbehandlingen.
6. Grimstadkommune,kommunalteknisketjenester–e-postdatert13.02.12frafagansv.VAR
Vannforsyningtilområdetkrevertrykkforsterkerforåoppnåminstetillatttrykkikommunalhovedledningpå2,5 bar.AvløpmåledestilKleppekjærpumpestasjon.Dennestasjoneneri dagmaksbelastetogmåskiftesutfør etableringavdetnyeboligfeltet.Overvannfraområdetmåfordrøyesforåikkebelastebekkesystemenevannet ledestil.
AsplanViak: Kravenefrakommunalteknisketjenestervilblifulgtoppi forbindelsemedtekniskprosjekteringogforhandlinger omutbyggingsavtale.
7. Fortidsminneforeningen,avd.Aust-Agder–brevdatert06.02.12
Planleggingeninnebærerenikkeuvesentligutvidelseavfv.420.Fortidsminneforeningengjøroppmerksompåat deti detteområdeterfleregravhaugersomerautomatiskfrededekulturminner.Dersomkryssetflytteslenger vest,blirdettetiletområdemedgravhaugerpåbeggesideravveien.Fortidsminneforeningenkanderfor overhodeikkeseatdeplanenesomertenktkanrealiseres.
AsplanViak: Viregnermedatforholdettilautomatiskfrededekulturminneravklaresmedaktuellemyndigheteridenvidere planprosessen.
25 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
8. BritBleika/PerArneBøe,Kleppekjærveien41,4885Grimstad–e-post11.01.12
Beromorienteringomplaneneoghvilke konsekvenserdettefårfordem.
AsplanViak: Selvetomteninngårikkei planforslaget,men eierblirberørtnybebyggelseinaboskapet.Ved utleggingtiloffentligettersynvileierbliorientert omforslagetogkanevt.uttalesegtildettefør endeligbehandlingikommunen.
9. Lillesandhus–e-post20.01.12
LillesandhusspørpåvegneatansattJohn Andersenomnyboligpåeiendommengnr. 39/bnr.103(eierHelgeAndersen)kantasmedi planforslaget.
AsplanViak: Planforslagetomfatterikkedetaktuelleområdet.
10. AnneBritBjelkåsen,MoyMoner70,4885Grimstad–brevdatert15.02.12
Bjelkåsenharsettavmeldingenatdetskal reguleresgang-/sykkelveioverhenneseiendom. Dettevilmedføreforringelseaveiendommens verdiogværetilulempeforeiendommen.Hun kanikkesebehovetiogmedatgang-/sykkelvei alleredefinnespånordsidenavfylkesveien. Bjelkåsenmotsettersegenslikløsningpådet sterkeste.
AsplanViak: Planforslagetomfatterikkeforslagomgang-/sykkelveigjennomdenaktuelleeiendommen.Deterimidlertidsatt avarealpåsydsidenavfylkesveienforbikryssområdetidenhensiktåsikreenframtidigmulighetfor gjennomføringavengang-/sykkelveitraselangs/forbidetområdetsomberøresavtiltak.Dersomdetbliraktuelt senereåanleggegang-/sykkelveipåsydsidenavfv.420,mådetutarbeidesenegenplanforanlegget,sommå omfatteheledenstrekningensomskalbyggesunderett.
26 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
11. MagnusSandland,Kleppekjærveien23,4885Grimstad–brevdatert21.02.12
Sandlandberomatendetaljplanforområdetblirdrøftet medtankepågjennomføringaveventuelleskjermingstiltak etc.
AsplanViak: Detteforholdetavklaresevt.vedoffentligettersyn.
14. Revisjoner
Planforslagetblebehandlet1.gangiTekniskutvalgimøte26.06.12medsliktvedtak:
«Tekniskutvalgvedtarimedholdavplan-ogbygningslovens§12-11åleggeutpåoffentligettersynforslag tilreguleringsplanforBorgåsenboligområde–del2,medtilhørendebestemmelserogbeskrivelsedatert 04.06.12,medfølgendeendringer.
1. Detmåutarbeidesillustrasjonsbilder/snittegningersomviserområdermedstoreterrenginngrepsom skalvedleggesplanforslagetførdetaljreguleringenleggesuttiloffentligettersyn. 2. Detmåforeliggestøyanalyse/rapportsomvisertilfredsstillendestøymålingerførplanentasopptil2. gangsbehandling. 3. Kartleggingaveventuellekulturminnermåværeavklartføren2.gangsbehandling. 4. Bestemmelsenespunkt3.3forområdeBb1,vedrørendemaksgesimshøydeendrestilmaks møne/gesimshøyde. 5. Regulertavkjørsel/atkomsttilKleppekjærveienoginntilområdeBf11måinntegnesiplankartetfør planforslagetleggesuttiloffentligettersyn. 6. Konsekvenseriforholdtilbarnehage-ogskolekapasitetmåutredesfør2.gangsbehandling. 7. OmrådeBf2utgårogveiinni feltetleggesinni detteområdetfori størstmuliggradunngånedbygging avdyrkamark. 8. OmrådeBf3utgårogerstattesmedgrøntområde. 9. I høringsperiodenskaldetutredesalternativeenergiløsninger,jfr.kommuneplanensbestemmelser§1.3 pkt.e. 10. Dettasinnenbestemmelseomatførsisteboligtasibruk,såskalballbingeogscaterampeferdigstilles. 11. Tekniskutvalgønskergang-ogsykkelveilangsKV2.»
27 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Plankartrevidert02.07.12
Revisjon02.07.12
Følgendeendringererutførtvedrevisjon02.07.12:
ByggeområdeBf2med3frittliggendeeneboligtomterertattutogsamleveio_KV1flyttetmotøst. GjenværendearealmotBorgåsen1ererstattetmedfriområde(vedutvidelseavområdeo_F2). ByggeområdeBf3med5frittliggendeeneboligerertattutogerstattetmednyttfriområdea_F7.
Somfølgeavdenneforandringeniplanforslageter(påutbyggersegetinitiativ): - Lekeplassf_LEK2flyttettilsydsidenavveio_KV2ogarealetutvidetfra254m²til396m². - Kjedehusbebyggelsenmed8boenheteriområdeBk2ererstattetmed4eneboligervedutvidelse avområdeBf4.TomteinndelingeninyttområdeBf4erjustert.Tilsammen16boenheterlangsvei o_KV2erdermedreduserttil7. - Utnyttelsesgradeni nyttområdeBf4endretfra30til35%BYA(utnyttelsepr.tomt). Fortauetlangsvestsidenavveio_KV1videreførtlangsnordsidenavveio_KV2framtilsnuplassved Moen(detforutsettesatTekniskutvalgmenerfortausliksomellersiplanen,ogikkeatskiltgang- /sykkelvei). Påkartetogibestemmelsenespunkt3.3ertillattgesimshøydeiområdeBb1endrettil«møne- /gesimshøyde». I nyttpunkt7.7i bestemmelseneersattrekkefølgekravomatballsletteogskaterampemåværeetablert førsisteboligiområdetasi bruk. 28 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
PåegetinitiativogpåanmodningfraeieravboligtomtenBf1,erprofiletforhovedatkomstveienjustertogsenket fraca.pel20tilpel140,pådetmestemed50–60cmvedpel70.Formålsgrensenmotjordetpåvestsidener langsbunnenavveifyllingen.TomtBf1ertilpassetnyveitraséogbyggegrensenkorrigerttilnytomtegrense.
Følgendepresiseringertattinni bestemmelsenespunkt3.4:
«Frittliggendegarasjermedgrunnflate(BYA)under50m²kanplasseresutenforbyggegrense,menikke nærmeretomtegrenseenn1,0meter.Garasjermedåpningenmotvei,måplasseresminst5meterfra tomtegrensemotvei.»
Dokumentasjonenersupplertmedenkleskjematiske3D-illustrasjonermed«teoretiske»terrenginngrep (grovplanertmedrettekanteroghorisontaleflater),utenbebyggelseogavbøtendetiltaksommurer,skråflater, nivåsprang,tilbakefyltejordskråningerm/beplantningmv..Illustrasjonenviserhellerikkeeksisterendevegetasjon i området.
Fugleperspektivfraøst
Fugleperspektivfrasyd
29 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Snittenevedleggesipdf-fil.
30 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Revisjon20.09.12
Planforslageterendretetteroffentligettersynvedrevisjon20.09.12.Endringeneeromtaltiegetnotatdatert 20.09.12medkommentarertiluttalelseneetteroffentligettersyn.
Planforslagrevidertsist20.09.12
31 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Endringeneeroppsummertsliki notatet:
Gang-/sykkelveitrasésydforfv.420tasutavplanforslaget.
Avkjørseltillandbrukseiendommengnr.39/bnr.5inntegnessomvistpåkartvedleggtilbrevfraadvokatOle MagnusHeimvik.
Bestemmelseneerkorrigertisamsvarmedendringenepåplankartet
- I punkt4.1erfølgendesetningtattut: «Gang-/sykkelveisydforfv.420gjennomføresseneresomdelavensammenhengendetrasé.»
- Punkt4.6ertattut: «Gang-/sykkelveio_GS1etableressamtidigmedgjennomføringavensammenhengende gang-/sykkelveiforbindelselangssydsidenavfv.420.»
- Punkt4.9erendrettil: «Veia_KV8nyttestildriftsavkjørseltiljordetpåvestsiden(utenforplanområdet)».
Nyttkravi punkt2.3omatmatjordsomikkenyttestiltopplagfyllinger,skråningeroggrøntområder,skal deponeresogbrukestillandbruksformål.
I bestemmelsenespunkt3.13tasinnkravomgjerderundtlekeplasso_LEK1.
Førstedelavveio_KV1senkessåmyesomdetertekniskmuligavhensyntilbl.a.avløpsnettet. Horisontalkurvaturenersamtidigjustertnoemellomkryssmedveio_KV2ogveio_KV4.
Planbeskrivelsenrettesoppmedriktigbruksnummerforeiendommengnr.39/bnr.5tilhørendeMarit Unander.
Revisjon26.10.12
Planforslagetlåutetiloffentligettersynframtil03.09.12ogblederetterbehandletavTekniskutvalgimøte 16.10.12sak207/12medsliktvedtak:
«Detskalførplanenendeligbehandles,leggesframenutredningavalternativeenergiløsninger,jfr.vedtaki TU26.06.12pkt.9. Dettasinnrekkefølgebestemmelseatområdetskalutbyggesitaktmedskolekapasiteten.Detvisestilatdet ogsåerandreutbyggingsområderiskolekretsen. Veieninni områdetflyttesvestoverogtrenyeboligtomteriBF2leggesinnireguleringsplanenøstforveien, i samsvarmedfremlagtforslagved1.gangsbehandling.»
Vedrevisjon26.10.12erplankartetkorrigertognyrekkefølgebestemmelseomskolekapasitettattinni nyttpunkt 7.8:
«Utbyggingenavområdetskalskjei takmedskolekapasiteten.»
NotatomalternativeenergiløsningerleveresførnybehandlingiTekniskutvalg.
Tekniskeplanererutarbeidetoglevertkommunenbasertpåplanforslagdatertsist20.09.12.På reguleringsplankartetrevidert26.10.12erveihøyderogpelingdelviskorrigertiht.disse.Tekniskeplanerog veihøyder/pelingpåreguleringsplankartetvilblioppdatertetternestebehandlingiKU.
32 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Utsnittavplankartrevidert26.10.12
Revisjon10.01.13(bestemmelsene)
Planforslagetblebehandletavkommunestyretimøteden13.12.12sak150/12.I forbindelsemedbehandlingen opplysteordførerenatFylkesmanneniAust-Agdersammedaghaddefrafaltvarseletominnsigelsemotområde Bf2. Kommunestyretfattetfølgendevedtak:
«KommunestyretvedtarforslagtildetaljreguleringsplanforBorgåsenboligområde–del2,medtilhørende bestemmelserogbeskrivelsedatert26.10.12medfølgendeendringer: 1. OmrådeBf2somvistpåplankartdatert26/10med3boligtomterblirendelavplanvedtaket. 2. Idetdetvisestilbestemmelseneikommuneplanen§2.1.2f,leggesfølgendetilleggtilbestemmelsene§ 5.1:»Førdetgisbrukstillatelsetilførsteboenhet,skaldetlagesoverordnetplanforgrønnstrukturmed tilretteleggingforfriluftsliv,opphold,lek,aktivitetogidrett,herunderstinett, fellessamlingsplass/utsiktspunktersomeroffentligtilgjengelige.»
33 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Planbestemmelseneerrettetvedrevisjon10.01.13.Kravtilgrønnstrukturplanertattinni bestemmelsenei nytt punkt5.2ogkravtilrekkefølgeinyttpunkt7.9,medfølgendeordlyd:
5.2 Detskalutarbeidesenoverordnetplanforgrønnstrukturmedtilretteleggingforfriluftsliv,opphold,lek, aktivitetogidrett,herunderstinett,ogfellessamling/utsiktspunktersomeroffentligtilgjengelige. 7.9 Overordnetplanforgrønnstrukturetter§5.2,skalværeutarbeidetførdetgisbrukstillatelsetilførste boenhetiområdet.
Plankartdatert26.10.12eropprettholdtmeddennerevisjonsdatoen.
Revisjon23.01.13(plankartet)
Grimstadkommuneharetter rekvisisjonfraBlockWatneASpå vegneavgrunneierne,avholdt kartforretningforeksisterende eiendomsgrenserlangsytterkantav planområdet(plangrensen)ogfor eiendommeneinnenforområdet. Reguleringsplanensomble behandletavkommunestyreti 13.12.12eravgrensetitrådmedde eiendomsgrensenesomerregistrert påkommunensgrunnkart.Nye eiendomsgrenserbleoversendtfra Grimstadkommunev/Hans ChristianBrekkeie-post02.01.13.
Utsnittetviservedtattplankartmed nyegrensermedrødt.
Vedrevisjon23.01.13erplanavgrensningenjustertisamsvarmedfaktiske,innmåltegrenser.Ihovedsaker plangrensenjustertpådestedenedervedtattplanoverlappertilstøtendeeiendommer.Justeringeneav plangrensenharmedførtfølgendeendringeravplankartet:
Veio_KV1erjustertpåstrekningenepel0 –pelca.200ogpel290–endepunkt. Veio_KV2erjustertpåstrekningenca.pel100–endepunkt,snuhammerenerflyttetogdeninnerste tomtenkorrigert. Parkeringsplassf_P1erflyttetsomfølgeavjusteringavveitraséo_KV1. Bebyggelseogp-plasseriøstredelavområdeBk1erjustertmotvest. GrenserogbebyggelsepådetoinnerstetomteneiområdeBf10erkorrigert. Nyevei-ogarealberegninger.
34 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Planområdetersamtidigkonvertertfrasosi-standard4.3til5.4.
Tekniskeplanereromarbeidetitrådmedendringerveddennerevisjonen.
Utsnittavplankartrevidert23.01.13
Revisjon11.02.14
Forslagetomfatterfølgendeendringer: o Bf9:8aveneboligtomteneertattut. o Bk3:Plasseringavbebyggelsenerendretogatkomstenfordeltpå2avkjørsler. o Bk4:Områdeterutvidetogantallboligerøktfra16til24(3stk.8-mannsboliger). o f_R7:Områdetfornedgravdrenovasjonsinnsamling(f_RA7)erflyttet. o Bk5:7 eneboligeriensammenhengenderekkeererstattetmed9eneboligeri3 rekkera3enheter.Nytt renovasjonsområdef_RA8erinnregulert(reserveareal). o Bk6:10eneboligerirekke(2rekkera5 enheter)ererstattetmed11eneboligerirekke(1rekkemed3 enheterog2rekkera4 enheter). o Bf4:Nyttområdemed3eneboligermedfellesatkomstf_KV7erinntegnet. 35 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune o f_P2:Parkeringsplassf_P2erflyttetfrafellesveif_KV6tilfellesveif_KV7. o f_P3:Nyekstraparkeringsplassberegnetforbobiler,campingvogner,biltilhengeremv.,eravsattsydfor områdeBk3.
I sumerde8eneboligenesomertattuterstattetmed3frittliggendeeneboliger,3eneboligerikjedeog18- mannsbolig,tilsammen14boenheter.Ca.2,5daaomdisponeresfrabyggeområdetilgrøntstrukturogca.1,5 daafragrøntstrukturtil byggeområde,dvs.ennettoøkningigrøntstrukturområdenepåca.1,0daa.
Andrejusteringer: o Planområdetsyttergrenseerkorrigertitrådmedavholdtkartforretning(forslagdatert23.01.13). o Områdefortrafo–EA1erflyttet. o Plasseringogavgrensningavområdenef_RA1,o_VF1ogf_RA2erjustert. o Områdeo_F2erutvidetiøst(grunnetutbyggingsrettsligeforhold). o Faresoneforhøyspentlinjeertatt(årsak:enlengrestrekningenførstantattvilblilagti jordkabel). o AtkomsttilområdeBf11gjennomområdeBf12erflyttetetteravtalemedgrunneier.
Planbestemmelseneerkorrigertisamsvarmedplankartet.Itilleggerdeti rekkefølgekravetipkt.7.1om etableringavkryssmedfv.420,gjortunntakforboligeneiområdeneBf1ogBf2.TomtBf1erutbygd(ogtatti bruk)somdelavBorgåsen1.BoligeneiområdeBf2erunderutbyggingmedatkomstviaBorgåsen1.
Utsnittavplankartrevidert11.02.14
36 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Revisjoner21.01.16–29.06.16
Plankartetogbestemmelsererrevidertsommindreendringer27.01.16,07.04.16,02.05.16og13.06.16. Bestemmelseneerrevidert29.06.16.Endringenekansammenfattesslik:
Revisjon27.01.16(plankartogbestemmelser):
1. Siktsonereri sinhelhetavsatttilveiareal.Igjeldendeplanersiktsoneravsattmedhensynssone. 2. Renovasjonsområdef_RA7erflyttet.Områdetskalnyttestilnedgravdeinnsamlings-beholdereforalle boligeneiområdeneBk2–Bk5ogBf14. 3. Garasjeløsningenfordennordligsteavde3 8-mannsboligeneiområdeBk4eromarbeidetfra2 rekkegarasjerá4plassertilénrekkegarasjemed8plasser.Byggeterplassertparalleltmedkjøreveien langsøstsiden.Garasjeneigjeldendeplanliggermedåpningenfornærbolighusetogkreversærskilt brannsikring. 4. Renovasjonsområdef_RA8erredusert.Områdetskalkunbenyttestilfellespostkassestativ. 5. 8-mannsboligeneerutvidetmedca.1,5m²ogbyggegrensenejusterttilsvarende.Parkeringsplasserog garasjeplasseringerinnenforområdeBk4erjustert.Lekeområdef_LEK6erredusertmed2m². 6. Fortausarealetnordforkryssetvedlekeplassf_LEK5,ertattut.Enanseratdetteikkeharnoenpraktisk ellertrafikksikkerhetsmessigfunksjon. 7. Fellesveif_KV9medtilhørendep-plassf_P2ogtomte-ogbyggegrenseriområdeBf14erjustert. 8. Områdefortrafoo_EA3erikkebenyttetogderfortattut.Områdef_RA6erflyttettiletferdigplanertareal påmotsattsideavatkomstveien,påsammesidesomfortauet.DenøversteavboligtomteneiområdeBf8 erutvidetvedatgrensenmotnordøsterforlengetuttilveien. 9. Parkeringsplassf_P1eromarbeidetforå tilpassearealettilnaturligfjellterreng.Etteravgravingav løsmassererdetønskeligåleggeparkeringsplasseninnmotdennaturligeglattskurtefjellveggen,istedet foråsprengeidethøyefjelletpåinnsiden.Antallp-plassereropprettholdt. 10. Skatebanensomervisti områdeo_F5langsveio_KV1ertattut.Skatebanendentilliggendeballbanener illustrertpåplankartetigjeldendeplanogikkeregulertmedegneformål.Hensiktendaplanforslagetble utarbeidetvaråvisemuligesports-ogaktivitetstiltakinnenfordegrønneområdene,imidlertidbledet senereiprosessenknyttetrekkefølgekravtilgjennomføringavanleggene. Detharvistsegatnaboeneiområdetersværtskeptisketilenskatebanepågrunnavstøy. Ennaboviseriene-post21.01.16tilBlockWatneatdefleregangerharprotestertmotskatebanenog ballparkenogmenerdeterurimeligatdesomikkebori feltetogsomharhattsinboligiområdeti27år, skal«belemres»medbråketfraenskatebane. Viharforståelseforinnvendingenefradennenaboenoghari ettertidkommettilatetsliktstøyskapende anleggikkebøretableresinnei ettettboligområde. Deterikkekravtilskatebaneellerandresportsanleggikommunensgenerelleretnings-linjer/ bestemmelserfordennestørrelseboligområder. 11. Ballbanenerflyttetogredusertiomfangavterrengmessigehensyn.Terrengetfallerrelativtbrattmotøst. Endenavsnuplassentilveio_KV1ligger1,5– 2,0meterunderterreng.Terrengetlangsballbanenmot vestliggerpåmellomk.54og55.Deterderforvanskeligåtilpasseetsåstortflattareali detteterrenget ogvanskeligåfåenbrukbartilgjengelighetfraveien. Nyplasseringgirgod(universell)atkomstviaparkeringsplassf_P1.Arealeterreduserttilca.13x 25 meterforåunngåskjemmendeterrenginngrep. 12. Reguleringsbestemmelsenespunkt3.5suppleresmed(etteravtalemedkommunen): Fradelingavtomterisamsvarmedgodkjentplankanutføresutenytterligerebehandling.
13. Reguleringsbestemmelsenespunkt5.1endrestil: Friområdeneskalnyttestiloppholdogfrilek.Tiltaksomfremmerbrukenitrådmedformåletertillatt, herunderetableringavstier,møteplasser,ski-/akebakkermv.I områdeo_F5anleggesballslettesom vistpåplankartet.
37 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
14. Reguleringsbestemmelsenespunkt5.2endrestil: Detskalutarbeidesenoverordnetplan/oversiktsomvisernærliggendeområderoganleggfor friluftsliv,rekreasjon/lek,idrett/sport,turveierogsamlingsplasser/utsiktspunktersomeroffentlig tilgjengelige. 15. Bestemmelsenespunkt7.7endrestil: Ballsletteiområdeo_F5måværeetablertførsisteboligiområdetasi bruk. 16. Rekkefølgebestemmelsenespunkt7.9endrestil: Overordnetplan/oversiktiht.§5.2,skalværeutarbeidetførdetgisbrukstillatelsetilførsteboenheti området.
Utsnittavplankartdatertsist27.01.16
Revisjon07.04.16(plankartogbestemmelser)
Etterinnsendingavrevisjon27.01.16er de3eneboligeneiområdeBf14prosjektert. Planlegging/prosjekteringav bebyggelsenharmedførtbehovforåtilpassetomte-ogbyggegrenseneinnenforområdeBf14,foråoppnåbest muligutnyttelseogkvalitet.
I gjeldendedetaljreguleringerprivatatkomstveif_KV9fellesforboligeneiområdeBf14,menkannyttesavalle boligeneinnenforplanområdetinntilp-plassf_P2.P-plassf_P2erfellesforalleboligeneiområdeneBk3– Bk6 ogBf14.
38 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Detteinnebæreratveif_KV9skaleiesogholdesvedlikeavboligeneiområdeBf14,mensp-plasseninnenfor skaleiesogholdesvedlikeavallede62boligeneiområdeneBk3– Bk6ogBf14.BlockWatnemenerutfra erfaringatdenne«eierkonstellasjonen»ikkevilfungereipraksis.Deterhellerikkeetbehovforparkeringsplass f_P2forskaffenokparkeringsdekningiområdet.
Utsnittavplanforslagrevidert07.04.16
Bestemmelsenetilplanenendresslik:
- Punkt4.5sisteleddendrestil: Veif_KV9erfelleskjøreveifortilliggendeboligeridelavområdeBf14.Veienkannyttessom gangforbindelsetilfriluftsområdeneutenforplanområdet.
- Punkt4.8sisteleddendrestil: Områdenef_P2erfellesforboligeneiområdeBf14.Områdef_P3erfellesforboligeneiområdeneBk3- Bk6.
Revisjon02.05.16(plankartet)
DareguleringsplanenforBorgåsen–del2blevedtattavkommunestyret13.12.12vartillattutnyttelseiområde Bk2(tidligereBk5)oppgitttil55%BYA.Ogsåidenplanensomblekorrigert23.01.13etterkartforretningav planområdetsyttergrenser,erutnyttelseniområdeBk2oppgitttil55%BYA.NaboområdetBk5medtilsvarende boligtypeogtetthethartillattutnyttelselik55%BYAigjeldendeplan.
Vedforslagtilrevisjon11.02.14hartillattutnyttelseiområdeBk2blittendretpåplankartettil35%BYA–somså vidtvikanseharskjeddvedenfeil(«datafeil»).
Deterikkenevntnoei detforutgåendebrevetav18.02.14(kunngjøringommindreendring)omatutnyttelseni områdeBk2skulleendres.Detteerhellerikkenevntioversendelsenavforslagettilkommunen(e-post 12.02.14).DeterfølgeligikkesøktomåendreutnyttelseniområdeBk2ogingenervarsletomdetteiprosessen. Tekniskutvalgvedtokforslagtilrevisjon11.02.14imøte14.10.14.
Vedrevisjon02.05.16ertillattutnyttelseiområdeBk2endretfra%BYA=35til%BYA=55.
39 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
Utsnittavplankartrevidert02.05.16
Revisjon13.06.16(plankartet)
Vedrevisjon07.04.16(endringeriBf14)blegrensenfortrafotomto_EA4justertnoe.Detvisersegimidlertidat trafoenerprosjektertogplassertettergjeldendeplanogblirståendedelvisutenfordettomtearealetsomer avsattvedrevisjon07.04.16.
Grensenerkorrigertogtilpassettilden faktiskeplasseringenavtrafoen.Deterikke gjortendringeribestemmelsenetilplanen, kunnydatoforhenvisningtilplankartet.
Utsnittavplankartrevidert13.06.16
Revisjon29.06.16(bestemmelsene)
Revisjon29.06.16gjelderopprettingavenfeili bestemmelsenespunkt4.5andreledd,derdettidligereharstått atveif_KV6skalværefellesforområdeBk6.Detteernårettettil:delavområdeneBk2ogBk5,someri tråd medgjeldendeplankart.
Veif_KV6
Utsnittavplankartdatert02.05.16
40 AsplanViakAS Borgåsenboligområde,Grimstadkommune
15. Vedlegg
Følgendedokumentervedleggesplanbeskrivelsen:
Reguleringsbestemmelsersistdatert29.06.16 Plankart(nedskalert)sistdatert13.06.16
**************************
41 AsplanViakAS