Gemeinnützige Wohngenossenschaft Langnau im Emmental
Angebot Baurecht Mooseggstrasse Projekt Generationenhaus Inhaltsverzeichnis
Angebot 3
Projektbeschrieb 4
Situation 5
Grundrisse 6
Bebauungsidee 7
Grundsätze der Bewirtschaftung 8
Lebensstil im Generationenhaus 9
Leitgedanke Caring Community 10
Portrait der Genossenschaft 11
Wohngenossenschaft Langnau i.E., Angebot Baurecht Mooseggstrasse, März 2017 2 Angebot
Die gemeinnützige Wohngenossenschaft Langnau im Staffelung: Spielplatz Emmental bewirbt sich für das Baurecht auf den Par- Die Erhebung des Baurechtszinses soll gestaffelt er- Es ist der Wunsch der Wohngenossenschaft, den zellen 2423 und 2424 an der Mooseggstrasse in folgen. Für die Staffelung schlagen wir ein anderes Spielplatz als Bindeglied zwischen dem Generationen- Langnau. Modell vor, als in der Dokumentation von Seiten der haus und dem Quartier auszugestalten. Dementspre- Gemeinde formuliert wurde: chend möchten wir den Spielplatz in Kooperation mit Wie im nachfolgenden Projektbeschrieb dargelegt der Quartierbevölkerung, dem Unterdorfleist und den wird, soll auf dem Grundstück ein Mehrgenerationen- ab Baubeginn oder max. 3 Jahre zuständigen Behörden der Gemeinde planen und reali- 1 haus mit 14 Wohneinheiten realisiert werden. nach Grundbucheintrag zu /3 sieren. 2 ab Bauende zu /3 3 Für den Baurechtszins wird folgendes Angebot abge- 1 Jahr nach Bauende zu /3 Damit sich der Spielplatz nahtlos in die Anlage einfügt, geben: schlagen wir eine genossenschaftsseitige Planung und bezogen auf den vereinbarten jährlichen Baurechts- Erstellung der Anlage vor. Die Finanzierung erfolgt, Dauer zins. selbstverständlich unter Mitspracherecht, durch die Der Baurechtsvertrag wird auf eine Dauer von 80 Jah- Gemeinde. ren abgeschlossen. Anpassungsmechanismus Der vereinbarte Baurechtszins soll alle 5 Jahre ange- Der 300 m² grosse Spielplatz soll gemäss aktuellem Heimfall passt werden. Die Veränderung soll 50% der Verän- Planungsstand im östlichen Teil der Parzelle errichtet Wie von der Gemeinde Langnau vorgeschlagen, soll derung des Konsumentenpreisindex betragen. Dies werden, wie auf dem Situationsplan auf Seite 5 einge- die Liegenschaft nach Ablauf der Baurechtsdauer für entspricht der Praxis der Stadt Bern bei der Vergabe zeichnet. 80% des dannzumaligen Verkehrswerts an die Grund- von Grundstücken an gemeinnützige Wohnbauträger. eigentümerin übergehen. Die Höhe des geforderten Baurechtszinses darf Wir würden jedoch eine Situierung im Westen am bis- 18‘000 Fr. nicht unterschreiten herigen Standort bevorzugen, wie von der Gemeinde Baurechtszins vorgeschlagen. Diese Anordnung ist möglich, wenn Die Wohngenossenschaft Langnau im Emmental bietet Weitere Kosten mit dem Konzept einer autoarmen Siedlung mit Mobili- die Bezahlung eines Baurechtszinses von jährlich Die Vertrags- und Abbruchkosten gehen zu Lasten ty-Standort die notwendige Anzahl der Autoabstell- 20‘000 Fr. der Baurechtsnehmerin. Vorbehältlich der Mehr- und plätze reduziert werden kann und die benötigten Park- Entsorgungskosten von allfällig belastetem Abbruch- plätze auf oder an der Mooseggstrasse angeordnet material (Asbest und dgl.). werden.
Wohngenossenschaft Langnau i.E., Angebot Baurecht Mooseggstrasse, März 2017 3 Projektbeschrieb
Das Generationenhaus tritt als dreigeschossiger, leicht Direkt beim Hauptzugang befindet sich der Gemein- Der ökologische Gedanke des Gebäudes wird über die geknickter, schlichter Baukörper mit Flachdach in Er- schaftsraum, der sowohl für die Bewohner wie auch Materialisierung bis zur Energieversorgung konsequent scheinung. Dreiseitig umlaufende Terrassen staffeln für das Quartier zur Verfügung steht. Hier finden Yo- umgesetzt. Das Gebäude wird nach dem Minergie-P- das Haus in der Höhe und schaffen mit der dahinter ga-Kurse, Filmabende, Diskussionsrunden oder Sit- Standard errichtet und nutzt die Sonnenenergie über liegenden Holzfassade einen weichen Übergang vom zungen statt. An einem sonnigen Tag wie heute ist Sonnenkollektoren und eine Photovolatik-Anlage, für Gebauten zur Umgebung. Die zonenkonforme Ausnüt- der Sitzplatz vor dem Gemeinschaftsraum belebt. El- eine teilweise Selbstversorgung mit Strom und Wär- zung von 0.7 wird mit einer Bruttogeschossfläche von tern und Bewohner trinken einen Kaffee, den sie sich me. Zudem wird in der Architektur auf eine besonders 1629 m² ganz ausgenutzt. an der öffentlichen Kaffeemaschine gebraut haben. gute Nutzung der passiven Sonnenenergie geachtet.
Wer zu Fuss kommt, betritt das Grundstück im Süden Der Weg durch die Eingangstür führt in den Innenhof, Auf eine Einstellhalle wird verzichtet. Das Gebäude von der Mooseggstrasse her. Das Gebäude strahlt Le- der dank dem Oblicht von Licht durchflutet ist. Eine wird nur teilweise unterkellert. Hier befinden sich die bendigkeit aus. Die sonnigen Laubengänge sind be- Sitzecke lädt die BewohnerInnen zum Verweilen im gemeinschaftlichen Serviceräume wie Werkstatt, La- lebt, möbliert und üppig bepflanzt. Mittelpunkt des Geschehns ein. Hier ist der Raum für gerkeller und Stauräume. Ebenso ist hier das grosszü- die alltäglichen Begegnungen. gige Badezimmer, welches den BewohnerInnen zur Rechterhand befindet sich der beliebte Spielplatz, der Verfügung steht, die in ihren kleineren Wohnungen ein Bindeglied zwischen Haus und Quartier darstellt. Er Vom Innenhof aus erschlossen sind die Serviceräume keine Badewanne haben. ist aus Naturmaterialien erstellt und passt optisch zur (Waschküche, Abstellraum, Kellerräume). Fassade aus Holz. Linkerhand am Blumenweg befinden sich unter einem begrünten Dach ein Mobility-Stand- Über die Treppen oder den Lift erreicht man die platz, acht Mieterparkplätze der autoarmen Siedlung durchwegs barrierefreien Wohnungen. In den Woh- sowie ein Velo-Parkplatz mit E-Bike-Ladestation. Auf nungen wird ersichtlich, dass es sich um ein Holzhaus der Parzelle entlang der Mooseggstrasse, direkt neben handelt. Hier treten die ästhetisch ansprechenden dem Zugang zum Grundstück befinden sich die Besu- Oberflächen des Konstruktionssystems Truber Holz cherparkplätze. zum Vorschein.
Die Dachfläche der Parkplätze wird so ausgestaltet, Durch den Einsatz des innovativen Holzbausystems dass sie auch begehbar ist und als urbaner Gemüse- Truber Holz bekommt das Gebäude eine hohe ökolo- garten genutzt werden kann. Damit wird der aufgrund gische Wertigkeit. Das Holz stammt aus der Region der Belegung mit dem Spielplatz eher eingeschränkte und wird lediglich getrocknet und ansonsten natur- Aussenraum massvoll erweitert. belassen verbaut, weitgehend ohne den Einsatz von Fremdstoffen wie Leim, Metall oder Plastik.
Wohngenossenschaft Langnau i.E., Angebot Baurecht Mooseggstrasse, März 2017 4 Situation
Wohngenossenschaft Langnau i.E., Angebot Baurecht Mooseggstrasse, März 2017 5 Grundrisse
Wohngenossenschaft Langnau i.E., Angebot Baurecht Mooseggstrasse, März 2017 6 Bebauungsidee
Grösse Gemeinschaftsräume Spielplatz 1 Gebäude mit 19.2m x 40m Grundfläche, total Diese Räumlichkeiten werden gemeinschaftlich ge- Gemäss aktuellem Planungsstand wird der Spielplatz 1629m2 Bruttogeschossfläche. nutzt. Die Kosten werden nach einem Verteilschlüs- auf der Ostseite des Gebäudes angelegt. Für den Bau sel auf alle Parteien aufgeteilt oder den Nutzern in sollen weitgehend Naturmaterialien verwendet wer- Ökologie Rechnung gestellt: den. Planung und Bau sollen kooperativ zwischen Ge- Minergie-P-Standard, Holzhaus im Massivholz-Element- meinde, Genossenschaft und Quartier geschehen. Da- 2 bau-System Truber Holz, Sonnenenergie-Nutzung auf Gemeinschaftsraum mit für ist eine Aussenraumfläche von 300m reserviert. dem Dach Aussensitzplatz Innenhof als Begegnungszone Aussenraum Wohnungsmix 2 Gästezimmer Der übrige Aussenraum wird grundsätzlich naturnah Der Gebäudegrundriss bietet eine hohe Flexibilität bei Gemeinschaftliches Badezimmer gestaltet mit Naturmaterialien und Lebensräumen für der Einteilung der Wohnungsgrössen. Die definitive Grosszügiger Waschraum einheimische Tiere (Igel, Eidechsen, Falter, Vögel) und Aufteilung wird erst in einer späteren Planungsphase Werkstatt Pflanzen (Magerwiesen, Wildobsthecken). Falls der in Zusammenarbeit mit den zukünftigen Mietern vor- Lagerkeller Spielplatz am heutigen Standort verbleibt, kann ein genommen. Gemäss bisherigem Planungsstand ist fol- Abstellraum Teil des alten Baumbestands erhalten bleiben. Folgen- gender Wohnungsmix vorgesehen: de Elemente werden im Aussenraum realisiert: Parkierung 1x 1.5 Zimmer Die BewohnerInnen des Generationenhauses werden Öffentlicher Spielplatz 2x 2.5 Zimmer unterstützt, einen autofreien Lebensstil zu pflegen. Sitzplatz beim Gemeinschaftsraum 7x 3.5 Zimmer Gemäss aktuellem Planungsstand sind folgende Park- Trocknungsmöglichkeit für Wäsche 3x 4.5 Zimmer plätze vorgesehen: Private Flächen vor den Wohnungen 1x 6.5 Zimmer Clusterwohnung Gartenbeete evt. auf der Parkplatzüberda- 1 Mobility-Standplatz gedeckt am Blumen- chung Es handelt sich ausschliesslich um Mietwohnungen, die weg an Mitglieder der Genossenschaft vergeben werden. 8 Mieter-Parkplätze gedeckt am Blumenweg Die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft steht allen 16 Velo-Abstellplätze gedeckt mit interessierten Personen offen. E-Bike-Ladestation am Blumenweg 6 Kurzzeit-Parkplätze an der Mooseggstras- Unter Cluster-Wohnungen versteht man grosse Ein- se zimmerwohnungen mit Kochgelegenheit und eigener Sanitärzelle. Gemeinschaftlich werden eine grosse Kü- che und ein Wohnraum genutzt.
Wohngenossenschaft Langnau i.E., Angebot Baurecht Mooseggstrasse, März 2017 7 Grundsätze der Bewirtschaftung
Vermietung an Genossenschafter Anlagekostenlimiten Vorprüfung durch das BWO Um eine Wohnung mieten zu können, müssen die Mie- Beim Bau muss ein gemeinnütziger Wohnbauträger Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat in ei- ter Anteile der Genossenschaft zeichnen. Für die die Anlagekosten gemäss Bundesamt für Wohnungs- ner Vorprüfung festgestellt, dass das vorliegende Pro- Startphase entspricht dies maximal 20% der Anlage- wesen (BWO) / Wohbauförderungsgesetz einhalten. jekt mit den Grundsätzen des gemeinnützigen Woh- kosten für die Erstellung der Wohnung. Als Genossen- Diese definieren abhängig vom Standort die Kosten, nungsbaus vereinbar ist. schafter haben die Mieter ein grosses Mitspracherecht die beim Bauen einzuhalten sind. Die Anlagekosten bei den Angelegenheiten der Immobilienverwaltung, (BKP 1-9) für das projektierte Vorhaben belaufen Gemeinschaftlicher Unterhalt die sie selber direkt betreffen. sich gemäss Kostenlimiten auf maximal 6.76 Mio. Fr. Das Gemeinschaftskonzept sieht vor, dass die einfa- Dabei ist das im Baurecht zu erwerbende Grundstück chen Unterhaltsarbeiten (Putzen, Glühbirnen austau- Solidaritätsdarlehen mit einem aufkapitalisierten Betrag darin enthalten. schen, Aussenraumpflege) von den Bewohnerinnen Wenn sich eine Partei die Zeichnung der Pflichtanteile und Bewohner selber organisiert und ausgeführt wer- nicht leisten kann, kann sie extern oder intern ein ent- Kostenmiete den sollen. Der Vorstand der Genossenschaft arbeitet sprechendes Darlehen aufnehmen. Die Genossen- Gemeinnützige Wohnbauträger müssen ihre Liegen- ehrenamtlich. In dieser Tätigkeit wird er von professio- schaft vermittelt nach Möglichkeit solche Darlehen. schaften nach dem Prinzip der Kostenmiete bewirt- nellen Beratern unterstützt. schaften. Diese wird wie folgt berechnet (Beispiel Mietzinsen der Stadt Zürich): Gemäss Kostenschätzung wurden für das Generatio- nenhaus Mieten berechnet, welche unter den vom A. Anlagekosten x Verzinsung* = Kapitalkosten Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vorgegebenen B. Grundstückwert x Verzinsung = Baurechtszins Kostenmieten liegen. Diese beinhalten auch Aufwen- C. Geb.vers.wert x Betriebsquote = übrige Kosten ______dungen für die gemeinschaftliche Infrastruktur (Gäste- A + B + C = Höchstzulässige Mietzinssumme zimmer, Gemeinschaftsraum, Gemeinschaftsbad, Waschhalle, Dachgarten etc.). * gemäss Referenzzinssatz BWO (aktuell 1.75%)
Es ist das Ziel der gemeinnützigen Genossenschaft at- Die Wohngenossenschaft ist als gemeinnütziger traktive, ökologische und preiswerte Wohnungen an- Wohnbauträger verpflichtet, die Vorgaben des BWO zubieten. Die berechneten Mieten liegen deutlich un- bezüglich der Kostenmiete einzuhalten. Dies führt terhalb der in der Erhebung von Wüst & Partner für dazu, dass hinsichtlich der Ausgestaltung der Mieten Langnau ermittelten marktüblichen Immobilienpreise und damit der Höhe des Baurechtszinses nur wenig für Mietwohnungen. Spielraum besteht.
Wohngenossenschaft Langnau i.E., Angebot Baurecht Mooseggstrasse, März 2017 8 Lebensstil im Generationenhaus
Das Generationenhaus Mooseggstrasse fördert einen Gemeinsame Infrastruktur Die Genossenschaft bietet mit dem Projekt Moo- vielfältigen Lebensstil und verbindet diesen mit der seggstrasse günstigen Wohnraum in einer lebendigen Umwelt. Nachfolgend ein Auszug aus dem Leitbild des Geplant sind: Gemeinschaftsraum, der verschiedenen Gemeinschaft an. Generationenhauses: Ansprüchen entspricht, Gästezimmer, Waschküche, Trocknungsraum, Werkstatt, Abstellraum. Wer im Generationenhaus an der Mooseggstrasse Die Bewohner sind gefordert mit Widersprüchen krea- wohnen möchte, sollte Mitglied der Genossenschaft tiv umzugehen. Verschiedenste Ansprüche können Nach Wunsch wird ein gemeinsamer, grosszügiger werden. dank Grosszügigkeit und Toleranz gelebt werden. Baderaum geplant. Mieter wird man durch das Akzeptieren des Leitbilds, Wir bauen preiswert und ökologisch. Unser Projekt för- Die gemeinsame Infrastruktur wird durch einen obli- der Statuten und durch das Zeichnen von Genossen- dert soziale Begegnungen. Daher verfügt es über ei- gatorischen Beitrag zur Miete ermöglicht. schaftsanteilen (maximal 20% der Anlagekosten der nen gedeckten Innenhof und einen Spielplatz. gemieteten Räumlichkeiten). Die Genossenschaft bietet nach Verfügbarkeit unter- Die Bewohner verzichten wenn möglich auf ein eige- schiedliche Wohnungsgrössen an. Unabhängig vom Kapitaleinsatz bestimmen die Genos- nes Auto. Sie entwickeln neue Formen von Solidarität. senschafter (ein Mensch - eine Stimme) über die Ge- Bei grossen Wohnungen werden Familien bevorzugt. schicke der Genossenschaft und des Hauses. Grundsätze des Zusammenlebens Das Haus verfügt über eine Cluster-Wohnung, die für eine Wohngemeinschaft geeignet ist. Wir fragen uns bei Allem: Dient es dem Menschen? Die Wohnungen sind alters- und behindertengerecht. Dient es der Umwelt? Dient es dem Frieden? Ältere Menschen und Familien leben unter einem Dach und unterstützen sich nach Möglichkeit und Be- Wir freuen uns bei Kultur und Erholung und unterstüt- darf gegenseitig. zen uns beim Haushalten und Arbeiten. Wir pflegen gemeinsam Haus und Umgebung. Die Gemeinschafts- Gemäss Gemeinderatsbeschluss wird ein öffentlicher räume können von Hausbewohnern und vom Quartier Spielplatz auf dem Areal weitergeführt. für verschiedenste Ansprüche genutzt werden: Ge- burtstage, Jassen, Yoga, Filme, etc.
In Entscheidungsprozessen der Bewohner werden Konsens-Entscheide angestrebt.
Wohngenossenschaft Langnau i.E., Angebot Baurecht Mooseggstrasse, März 2017 9 Leitgedanke: Caring Community
In Bezug auf das Generationen übergreifende Zusam- Gemeinden sollen hierbei eine Art Regiefunktion Für die Caring Community sollen besondere Schnitt- menleben orientiert sich das Generationenhaus an der übernehmen, indem sie Rahmenbedingungen schaf- stellen herausgearbeitet werden:, zum Beispiel: Mooseggstrasse an der Idee einer Caring Community. fen, die es Menschen auch in einer Situation der Ver- Eine solche soll innerhalb des Hauses aber auch im Zu- letzlichkeit ermöglichen, ein gutes, weitgehend selb- Der Spielplatz soll ein Begegnungsort werden sammenleben mit dem Quartier entstehen. ständiges und selbstbestimmtes Leben zu führen. für Kinder, Eltern und Senioren. Er soll auch durch die partizipative Planung und Realisie- Das Konzept der Caring Community wird als eines der Zentral ist dabei, dass alle Leistungen in einer Caring rung die Beziehung zwischen dem Generatio- Leitgedanken im Altersleitbild des Kantons Bern er- Community beidseits auf Freiwilligkeit beruhen. Sie nenhaus und dem Quartier begründen. wähnt. Konkret bedeutet dies, dass die im Generatio- werden ergänzt und vernetzt mit dem professionel- Der Gemeinschaftsraum: Hier soll ein Pro- nenhaus und im Quartier lebenden Menschen einander len Angebot von Spitex, Sozialdiensten und anderen gramm Begegnungen ermöglichen, auch Bil- soweit kennen, dass sie bereit sind, einfache Hilfestel- vergleichbaren Institutionen. dungsveranstaltungen, zum Beispiel zur Hilfe- lungen zu leisten oder anzunehmen. stellung im Alltag Entsprechend diesem Leitgedanken, soll rund um das Am schwarzen Brett können Haus- und Quar- Wie im kantonalen Alterleitbild unter Berufung auf den Generationenhaus Mooseggstrasse ein Angebot ge- tierbewohner Hinweise auf Veranstaltungen Alterforscher Thomas Klie von der evangelischen schaffen werden, das gemeinsam mit Gemeinde, re- und Hilfe-Angebote und -Nachfragen aufge- Hochschule Freiburg i.Br. ausgeführt wird, gehören gionalen Sozialdiensten und dem Kanton ausgearbei- hängen. Sorge, Unterstützung und Pflege in die Mitte der Ge- tet wird. Für die Schaffung und die Pflege dieser Ca- Die gemeinschaftlich organisierte Arbeit soll sellschaft und deshalb auch dorthin, wo die Menschen ring Community wird ein Antrag für Finanzierung an an festgelegten Unterhaltstagen im Haus und leben, nämlich in die Dorfgemeinschaft, in die Quartie- die Age-Stiftung gestellt. im Aussenraum erledigt werden. Dabei soll es re, Städte und Regionen. Sorge und Pflege sollen und auch möglich sein, Hilfestellungen in den pri- können nicht einfach an eine Versicherung delegiert vaten Wohnungen zu leisten. werden. Genauso wenig können Sorge und Pflege aus- Das gemeinschaftliche Einkaufen ermöglicht schliesslich den Familien überlassen werden, die oft es, in grösseren Mengen direkt bei regionalen am Rande der Überforderung stehen. Produzenten einzukaufen. Der Vorratskeller funktioniert als Bio-Depot. Wer mitmacht, be- Klie betont, dass das Thema der Gemeinschaftlichkeit sitzt einen Schlüssel und holt seine Ware und der Sorge füreinander einen neuen Stellenwert in selbständig ab. unserer Gesellschaft bekommen muss. Der Mittagstisch bringt ein- oder mehrmals in der Woche alle zusammen, die gerne zusam- men essen. So wird entlastet, wer keine Zeit zum Kochen hat oder körperlich einge- schränkt ist. Am gemeinsamen Esstisch ent- steht Gemeinschaft.
Wohngenossenschaft Langnau i.E., Angebot Baurecht Mooseggstrasse, März 2017 10 Gemeinnützige Wohngenossenschaft Langnau im Emmental
Geschichte Mitgliedschaften Unterschriften Die gemeinnützige Wohngenossenschaft Langnau im Die Wohngenossenschaft Langnau i.E. ist Mitglied bei Für die gemeinnützige Wohngenossenschaft Langnau Emmental wurde im Jahr 2011 von sozial und ökolo- folgenden Vereinen und Verbänden: im Emmental: gisch engagierten Langnauerinnen und Langnauern gegründet. Seither ist die Gruppe stetig gewachsen Wohnbaugenossenschaften Schweiz, Ver- und umfasst zum aktuellen Zeitpunkt über 20 Mitglie- band der gemeinnützigen Wohnbauträger Langnau im Emmental, 27. März 2017 der. Eine Mehrheit davon möchte dereinst im Generati- (Regionalverband Bern-Solothurn) onenhaus an der Mooseggstrasse wohnen. Förderverein Generationenwohnen Bern Vorstand Präsident: Paul Christ, Bärau Kontaktadresse Vize-Präsident: Anton Küchler, Trub Wohngenossenschaft Langnau i.E. Sekretärin: Heike Ulrich, Langnau c/o Paul Christ Kassier: Robert Mosimann, Oberfrittenbach Wiederbergstrasse 21 3552 Bärau Paul Christ, Präsident Handelsregister Tel. 034 402 40 69 Die Wohngenossenschaft Langnau im Emmental ist im Handelsregister eingetragen mit der UID-Nr. CHE-261.268.024. (Änderung von Statuten und Vorstand angemeldet am 24. März 2017) Anton Küchler, Vize-Präsident Bestätigung der Gemeinnützigkeit Die Statuten wurden vom Bundesamt für Wohnungs- wesen (BWO) geprüft. Die Einstufung als Gemeinnüt- ziger Wohnbauträger wurde vom BWO in einem Schreiben vom 21.2.2017 bestätigt.
Thomas Kaufmann, werk.Architekten
Wohngenossenschaft Langnau i.E., Angebot Baurecht Mooseggstrasse, März 2017 11