Woonzorgcentrum De Blanckenborg Blijham

Olympia 2D 1213 NT HILVERSUM 088 555 0 444 [email protected]

Taxatierapport Woonzorgcentrum de Blanckenborg Blijham

Opdrachtgever Estea Noorderlicht BV Taxateur drs. C.P. Trimp MRICS RT E-mail [email protected] Dossiernr. 3632020 Datum 31 maart 2020 Status DEFINITIEF Versie 2

Samenvatting

Soort object Woonzorgcentrum met aanleun- c.q. seniorenwoningen

Plaatselijk bekend Zorgcentrum de Blanckenborg, Eikenlaan 34, 9697 RW Blijham Eikenhoeve, Eikenlaan 41 t/m 87, 9697 RV Blijham Berkenhoeve, Berkenpad 1 t/m 15 en Berkenpad 2 t/m 28, 9697 RE Blijham Beukenhoeve, Berkenpad 30 t/m 44, 9697 RE Blijham

Oppervlakte opstallen Circa 13.517 m² BVO

Oppervlakte percelen Circa 19.468 m²

Taxatiedoel Inzicht verkrijgen in de marktwaarde ten behoeve van financiering.

Taxatietype Volledige taxatie

Te taxeren belang Volledig eigendom van een drietal percelen grond met de daarop gevestigde opstallen, te weten een woonzorgcentrum met drie aangebouwde complexen met aanleun- c.q. seniorenwoningen, met erf, tuin en verdere toe- en aanbehoren.

Bijzondere uitgangspunten Niet van toepassing

Taxatiestandaard IVS 2017

Peildatum 1 maart 2020

Marktwaarde € 9.590.000,-- k.k.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 2 van 62

Foto

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 3 van 62

Inhoudsopgave

1 TAXATIE ______5

2 OBJECTBESCHRIJVING ______14

3 MARKT EN RISICO ANALYSE ______33

4 WAARDERING ______49

5 BIJLAGEN ______61

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 4 van 62

1 Taxatie

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 5 van 62

1. Taxatie

Ondergetekende, de heer C.P. Trimp, geaccrediteerd lid van Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en Register Taxateur bedrijfsmatig vastgoed (RT), taxateur bij ABZV en aangesloten bij Taxatie Instituut Zorgvastgoed, als zodanig aangewezen door Estea Noorderlicht BV, gevestigd te Kruiningen, teneinde te waarderen het volledig eigendom van een drietal percelen met de daarop gevestigde opstallen, plaatselijk bekend als:

Zorgcentrum de Blanckenborg, Eikenlaan 34, 9697 RW Blijham Eikenhoeve, Eikenlaan 41 t/m 87, 9697 RV Blijham Berkenhoeve, Berkenpad 1 t/m 15 en Berkenpad 2 t/m 28, 9697 RE Blijham Beukenhoeve, Berkenpad 30 t/m 44, 9697 RE Blijham

Verklaart, dat op basis van de in dit rapport omschreven uitgangspunten en omstandigheden heeft gewaardeerd ter bepaling van de marktwaarde, per 1 maart 2020, in totaal op een bedrag van:

Marktwaarde € 9.590.000,-- k.k. zegge: negen miljoen vijfhonderdnegentigduizend euro kosten koper

Aldus gedaan, te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap.

Hilversum, 31 maart 2020

drs. C.P. Trimp MRICS RT J.F. Juffer RM RT Eerste Register Taxateur Tweede Register Taxateur

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 6 van 62

1.1 Taxatieopdracht

Opdrachtgever Estea Noorderlicht B.V. Weihoek 15 4416 PX Kruiningen

Contactpersoon De heer C. van den Ouden

Taxateur De heer drs. C.P. Trimp MRICS RT

Kantoor ABECO ZorgVastgoed B.V. (ABZV) Sloterweg 796 1066 CN Amsterdam

aangesloten bij:

Taxatie Instituut Zorgvastgoed Olympia 2D 1213 NT Hilversum

Branchevereniging ABZV is aangesloten bij de NVM, vestigingsnummer 24355

Tweede taxateur De heer J.F. Juffer RM RT

Opdracht Opdrachtgever heeft opdracht verstrekt aan Taxatie Instituut Zorgvastgoed tot de volledige taxatie van de in dit rapport omschreven registergoederen om inzicht te verschaffen in de marktwaarde ten behoeve van financiering.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 7 van 62

Uitgangspunten Algemeen als good practice aanvaarde algemene uitgangspunten zijn op deze taxatie van toepassing. Verder zijn de volgende algemene uitgangspunten van toepassing:

- huidige dan wel beoogde gebruik is in overeenstemming met de vigerende bestemmingsplanbepalingen. Voorts wordt uitgegaan van de fictie dat alle benodigde vergunningen voor het (beoogde) gebruik aanwezig zijn. - geen bodemonderzoek en/of milieuonderzoek uitgevoerd. - geen onderzoek uitgevoerd naar financiële kwaliteit huurders en of gebruikers. - geen waarde beïnvloedende erfdienstbaarheden, rechten of bepalingen anders dan in het rapport genoemd.

Bijzondere uitgangspunten Niet van toepassing

Peildatum 1 maart 2020

Standaard Op deze taxatie zijn de International Valuation Standards (IVS 2017) van toepassing.

Honorarium Vaste prijs conform de offerte d.d. 17 februari 2020; de vergoeding voor de taxateur is derhalve niet afhankelijk van de getaxeerde waarde.

Opdrachtbrief Deze taxatie is uitgevoerd conform de afspraken zoals vastgelegd in de door taxateur opgestelde en de door opdrachtgever geaccepteerde offerte d.d. 17 februari 2020. Deze offerte bevat de scope van de taxatie, een beschrijving van de aanpak, definitie van de waardebegrippen, uiteenzetting

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 8 van 62

van de te hanteren waarderingsmethode, het op te leveren resultaat en de geldende uitgangspunten en voorwaarden.

Overige gegevensuitwisseling De taxateur heeft op 19 februari en 10 maart 2020 informatie per e-mail toegestuurd gekregen van de opdrachtgever.

Reglement De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met:

- Reglement gedrags- en beroepsregels Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), vastgesteld 21 juni 2018; - Reglement Kamers NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (BV), vastgesteld 21 juni 2018; - Subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT, vastgesteld 21 juni 2018; - International Valuation Standards 2017 (IVS).

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 9 van 62

1.2 Verklaringen taxateur

Verklaring taxateur intern/extern De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap.

Verklaring eerdere betrokkenheid De taxateur verklaart geen eerdere betrokkenheid bij het object te hebben gehad.

Verklaring belang De taxateur verklaart geen zakelijk belang bij de opdrachtgever of het object te hebben.

Verklaring onafhankelijkheid De taxateur bevindt zich in een positie om een objectieve en onbevooroordeelde taxatie te verschaffen.

De taxateur heeft geen bedreigingen kunnen identificeren voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het treffen van additionele maatregelen is derhalve niet noodzakelijk.

De taxateur heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatie- honorarium. Het honorarium van de taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigt het 25% omzetprincipe uit paragraaf 11.6 Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT.

Scheiding makelaar/taxateur In geval van een eventuele transactie van het onderhavige object wordt de scheiding van de functie taxateur en makelaar geborgd. De taxateur verklaart geen rol te spelen in het aankoop- en/of verkoopproces van het getaxeerde object.

Verklaring competenties De taxateur beschikt over de juiste competenties en over voldoende kennis van de markt om de taxatie uit te voeren.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 10 van 62

Erecode De taxateur neemt de IVSC Code of Ethical Principles for Professional Valuers en de RICS Rules of Conduct in acht, alsmede de NVM Erecode en het Reglement Lidmaatschap & Aansluiting.

Tuchtrecht Op deze taxatie is van toepassing het NVM tuchtrecht voor leden alsmede het tuchtrecht van RICS en NRVT.

Gehanteerde valuta Bedragen zijn alle in euro’s (€).

Beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per taxatiedatum. De geldigheid van de taxatie eindigt maximaal één kalenderjaar na taxatiedatum. Wijzigingen in de invloedsfeer van het object kunnen tot een andere marktwaarde leiden.

Exoneratieclausule De taxatie is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever ten behoeve van hetgeen omschreven in het doel van de taxatie. Door de taxateur wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming van de taxateur. Dientengevolge aanvaardt de taxateur ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan opdrachtgever en slechts bij gebruik van het doel waartoe het is opgemaakt.

Copyright Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de taxateur.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 11 van 62

1.3 Overige mededelingen

- Het opgenomen rekenmodel is bedoeld om de opdrachtgever inzicht te verschaffen in de waarde opbouw en de gekozen uitgangspunten.

- Ten aanzien van de waardering wordt uitgegaan van de fictie dat alle benodigde vergunningen voor het gebruik aanwezig zijn en dat de bestemming overeenkomstig het gebruik is.

- De bijlagen maken onderdeel uit van het taxatierapport.

- Geraadpleegde bronnen: i. Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers ii. Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG-viewer) iii. Bestemmingsplan iv. Bodemloket v. Vastgoed Taxatiewijzer, exploitatiekosten vi. (Her)bouwkosten bedrijfspanden, taxatieboekje vii. NVM marktgegevens viii. NVM Geografische Informatie ix. Vastgoeddata x. Informatie verstrekt door opdrachtgever, onder andere: - Plattegrondtekeningen; - WOZ-beschikking; - Asbestinventarisaties; - Kadastrale informatie; - Huurovereenkomst; - Energielabel; - Meerjarenonderhoudsplanning.

- Omdat de taxateur geen aanleiding ziet om aan de betrouwbaarheid van de (bron van de) verstrekte informatie te twijfelen, wordt deze informatie gehanteerd als uitgangspunt voor de taxatie en heeft geen verdere verificatie plaatsgevonden.

- Alle informatie en gegevens zijn voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardebepaling. De taxateur heeft het rapport met zorg samengesteld, doch aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan hem verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 12 van 62

- De tweede taxateur heeft het taxatierapport beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. De tweede taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. De tweede taxateur heeft alle bijlagen in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken, maar geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is de tweede taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

- Met betrekking tot deze taxatie is de taxateur aansprakelijk tot maximaal het bedrag waartoe hij op basis van de verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering is verzekerd, dan wel maximaal het bedrag waartoe zijn verzekeraar bereid of krachtens gerechtelijk vonnis gehouden is, uit te keren.

- Met betrekking tot deze taxatie is de taxateur niet aansprakelijk voor belasting (feitelijk of theoretisch) die is ontstaan bij de overdracht en voor wijziging van de belasting die zou worden opgenomen in een juridisch document om de kosten voor verwerving of realisatie te weerspiegelen.

- Voorts zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers van toepassing op dit taxatierapport.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 13 van 62

2 Objectbeschrijving

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 14 van 62

2. Objectbeschrijving

2.1 Locatie

Grondpositie Volledig eigendom

Stand en ligging Het getaxeerde object betreft een woon- en zorgcentrum met een drietal aangelegen complexen met aanleun- c.q. seniorenwoningen, gelegen nabij het centrum van Blijham, een dorp in de Groningse gemeente Westerwolde.

Blijham telt circa 3.000 inwoners en was aanvankelijk sterk agrarisch. In de laatste decennia van de twintigste eeuw heeft het dorp zich ontwikkeld als forensenplaats, met name voor het dichtbijgelegen Winschoten. Blijham beschikt over enkele winkel- en horecavoorzieningen, zoals een supermarkt.

De directe belendingen betreffen woningen - vrijstaand, 2-onder-1-kap en rijwoningen – en direct tegenover het getaxeerde object bevindt zich Park Blanckenborg. Dit betreft een openbaar park van circa 8 hectare met onder meer een grote vijver en diverse wandelpanden dat tot voor kort deels eigendom was van het zorgcentrum.

In bijlage A is de geografische ligging van het getaxeerde object opgenomen.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 15 van 62

Bereikbaarheid Middels de Middenweg en Oosterstraat kan snel de Provinciale weg N969 worden bereikt, die onder meer leidt naar de Provinciale weg N368 richting Winschoten, de dichtstbijzijnde grotere plaats.

Vervoer Afstand

Auto Rijksweg A7 circa 5,5 km Bus Halte Raadhuisstraat circa 1,0 km

Parkeermogelijkheid Het object beschikt over circa 44 parkeerplaatsen op eigen terrein, verspreid gelegen langs de Middenweg, Berkenpad, Eikenlaan en Esweg. Voorts liggen langs de openbare weg diverse parkeergelegenheden.

Plaatselijke gegevens Gemeente: Westerwolde Provincie: Groningen Wijk: wijk 02 Blijham Buurt: Blijham

2.2 Opstallen

Getaxeerde object Het getaxeerde object betreft woon- en zorgcentrum de Blanckenborg, bestaande uit zorgcentrum de Blanckenborg en een viertal aangebouwde complexen met aanleun- c.q. seniorenwoningen. Eén van deze aangebouwde complexen, te weten Kroonhoeve met 30 aanleunwoningen, behoort niet tot het getaxeerde.

Zorgcentrum Blanckenborg is een grootschalig complex, deels bestaande uit één bouwlaag en deels bestaande uit drie bouwlagen. In het eenlaagse bouwdeel bevinden zich voornamelijk gemeenschappelijke c.q. aan de zorg gerelateerde ondersteunde functies voor zowel de bewoners van het

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 16 van 62

zorgcentrum als voor de bewoners van de aangelegen complexen. In het drielaagse bouwdeel zijn voornamelijk de wooneenheden gesitueerd.

Aan de zijde van de Eikenlaan is het drielaags bouwdeel van het zorgcentrum verbonden met Eikenhoeve, een tweelaags complex met in totaal 24 aanleunwoningen.

Aan de zijde van het Berkenpad, is het eenlaagse bouwdeel van het zorgcentrum verbonden met Beukenhoeve, een kleinschalig tweelaags bouwblokje met in totaal acht aanleunwoningen, en met Berkenhoeve een tweelaags complex met in totaal 22 seniorenwoningen. Deze seniorenwoningen bestaan uit een begane grondlaag met een kapverdieping en liggen per twee geschakeld aan weerszijde langs een overdekte gangzone. Deze woningen beschikken over een eigen tuintje.

De opstallen zijn gelegen op een ruim perceel grond met langs de buitenzijde grasvelden, direct langs de gebouwen enkele terrasstroken en tussen de laagbouw van het zorgcentrum en de complexen Berkenhoeve en Kloosterhoeve een tuin met groen, paden en terrassen.

Indeling De hoofdentree met receptie van het zorgcentrum is gesitueerd aan de zijde van de Eikenlaan. Het zorgcentrum beschikt op de begane grond over onder meer een grote recreatiezaal, restaurant met keuken en ondersteunende faciliteiten, diverse gemeenschappelijke huiskamers, bibliotheek, winkeltje, kapsalon, kantoren en meerdere zorg gerelateerde c.q. ondersteunende ruimten. Op de begane grond bevinden zich tevens 40 wooneenheden.

Op de eerste en tweede verdieping van het zorgcentrum zijn respectievelijk 36 en 20 wooneenheden met onder meer een grote gemeenschappelijke huiskamers en een aantal zorg ondersteunende ruimten gesitueerd. Het zorgcentrum beschikt

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 17 van 62

over twee liftinstallaties die direct achter de hoofdingang zijn gesitueerd.

De wooneenheden in het zorgcentrum betreffen een eenpersoons woon- slaapkamer met een kitchenette en badkamer met douche en toilet. De oppervlakte van de wooneenheden ligt tussen circa 29 en 34 m² BVO.

In complex Eikenhoeve bevinden zich zowel op de begane grond als op de eerste verdieping elk twaalf aanleunwoningen met een aantal zorg gerelateerde ruimten. Het complex beschikt over een liftinstallatie. De indeling van de woningen bestaat uit een woonkamer met open keuken, een slaapkamer en een badkamer. Alle woningen hebben een deur vanuit de slaapkamer naar een balkon of terras. De woningen variëren in oppervlakte van circa 69 tot 71 m² BVO.

In complex Beukenhoeve zijn zowel op de begane grond als op de eerste verdieping vier aanleunwoningen gesitueerd. Het gebouw beschikt niet over een liftinstallatie. De woningen zijn circa 66 tot 69 m² groot en zijn voorzien van een L-vormige woonkamer met open keuken, een slaapkamer en een badkamer. Ze beschikken niet over een eigen balkon of terras.

In complex Berkenhoeve liggen veertien seniorenwoningen aan de voorzijde langs het Berkenpad en daar tegenover, verbonden met een overdekte gangzone (sluis), zijn nog eens acht seniorenwoningen gesitueerd. De woningen hebben op de begane grond een L-vormige woonkamer met open keuken, een slaapkamer en een badkamer. Op de eerste (kap)verdieping is een grote zolderruimte. De woningen beschikken over een ingang aan voor- en achterzijde. De woningen zijn circa 72 tot 73 m² groot en hebben een eigen tuintje met terras.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 18 van 62

Oppervlakte In de onderstaande tabel is per complex het vloeroppervlakte opgenomen onderscheid makend in bruto vloeroppervlak (BVO), verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) en gebruiksoppervlak (GO).

Zorgcentrum BVO VVO Aantal VEH

Begane grond 3.643 m² 2.705 m² 40 Eerste verdieping 1.894 m² 1.270 m² 36 Tweede verdieping 1.264 m² 765 m² 20

Totaal 6.801 m² 4.740 m² 96

Eikenhoeve BVO GO Aantal VEH

Begane grond 1.290 m² 795 m² 12 Eerste verdieping 1.176 m² 725 m² 12

Totaal 2.466 m² 1.520 m² 24

Beukenhoeve BVO GO Aantal VEH

Begane grond 349 m² 241 m² 4 Eerste verdieping 328 m² 227 m² 4

Totaal 677 m² 468 m² 8

Berkenhoeve BVO GO Aantal VEH

Begane grond 2.145 m² 1.466 m² 22 Eerste verdieping 1.428 m² 976 m² -

Totaal 3.573 m² 2.442 m² 22

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 19 van 62

De oppervlakten BVO en VVO zijn conform plattegrondtekeningen, versie 3 februari 2014. Het gebruiksoppervlak van de woningen (GO) zijn door de taxateur ingeschat. Een oppervlaktestaat met NEN 2580 certificaat is niet beschikbaar. Bovengenoemde oppervlaktematen dienen derhalve als indicatief te worden beschouwd.

In bijlage C zijn de plattegrondtekeningen van het getaxeerde object opgenomen.

Huidig gebruik Het getaxeerde object is een woonzorgcentrum met in totaal 96 intramurale wooneenheden voor ouderen, bestaande uit circa 82 wooneenheden verpleeghuiszorg (voornamelijk PG maar ook somatisch), negen wooneenheden verzorgingshuiszorg en vijf wooneenheden eerstelijnsverblijf (Elv).

Aan het zorgcentrum zijn drie complexen met respectievelijk 24 en acht aanleunwoningen en 22 seniorenwoningen gebouwd voor ouderen die gebruik kunnen maken van de diensten (wijkverpleging, huishoudelijke verzorging, VPT en MPT zorg) en activiteiten (dagbesteding) van het zorgcentrum.

Voorgenomen gebruik Op 26 juni 2019 is een koopovereenkomst gesloten betreffende de verkoop en levering van het getaxeerde object aan Estea Capital B.V. onder gestanddoening van de huidige huur- en onderhuurovereenkomsten. Naderhand zijn drie allonges aan de koopovereenkomst gevoegd waarbij Estea Noorderlicht B.V. als uiteindelijke koper is aangemerkt. De leveringsakte zal naar verwachting op 15 mei 2020 worden verleden of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen.

De nieuwe eigenaar is voornemens het huidige gebruik deels voort te zetten en de opstallen deels om te bouwen van wooneenheden naar grotere appartementen. Ook zullen de opstallen worden verduurzaamd.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 20 van 62

2.3 Huursituatie

Verhuurde staat Het getaxeerde object is eigendom van woningcorporatie Vestia die het object langjarig heeft verhuurd aan Stichting Zorgcentrum de Blanckenborg. In juli 2017 is de huurovereenkomst aangepast en opnieuw ingegaan voor een periode van zeven jaar.

De huurder verhuurt de (intramurale) wooneenheden en aanleun- c.q. seniorenwoningen onder aan individuele bewoners, waarbij verhuur van de aanleun- c.q. seniorenwoningen geschiedt conform de regels voor passend toewijzen uit de Woningwet 2015.

Huurafspraken Voor de huurovereenkomst tussen Vestia en Stichting Zorg- centrum de Blanckenborg gelden de volgende huurafspraken:

Samenvatting

Looptijd tot 1 juli 2024, opzegtermijn 24 maanden Actuele huur Zorgcentrum € 546.890,--* Eikenhoeve € 155.852,-- Beukenhoeve € 45.973,-- Berkenhoeve € 155.529,-- BTW vrijgesteld

Index 2,0% per jaar Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimten artikel 7:230a BW

*sinds 12-05-2019 wordt op huurprijs een bedrag in mindering gebracht, zie artikel 4.8 huurovereenkomst.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 21 van 62

De overige huurbepalingen zoals overeengekomen tussen huurder en verhuurder zijn samenvattend als volgt:

- Het gehuurde zal uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als aanleunwoningen en woonzorgcomplex, zijnde een complex met algemene voorzieningen, wooneenheden en zorg gerelateerde functies voor mensen met een zorgbehoefte als ook voor tijdelijke of permanente bedrijfshuisvesting samenhangend met ouderenzorg; - De huurovereenkomst kan tussentijds worden beëindigd door huurder indien door onvoorziene veranderingen in de wet- of regelgeving en/of structurele afname in de vraag naar zorg in het verzorgingsgebied, er structurele leegstand is (gemiddeld meer dan 5 wooneenheden gedurende periode van minimaal 6 maanden) en daardoor geen sluitende exploitatie kan worden behaald; - Huurder ontvangt voor het dragen van het verhuur- en leegstandsrisico van de 54 aanleunwoningen jaarlijks een korting van 2% van de kale netto jaarhuur van de aanleunwoningen. Deze korting wordt jaarlijks verrekend met de laatste huurtermijn; - Huurder ontvangt voor de verhuuractiviteiten en coördinator ten aanzien van dagelijks beheer en onderhoud een vaste all-in vergoeding van € 150,-- per woning per jaar (prijspeil 2015). Deze vergoeding wordt door verhuurder jaarlijks verrekend met de laatste huurtermijn; - Huurder ontvangt een mutatievergoeding van € 500,-- per mutatie (prijspeil 2015), te betalen door verhuurder na elke doorgevoerde mutatie;

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 22 van 62

2.4 Technische omschrijving

Datum opname 13 maart 2020

Inspectie De taxateur heeft het object zowel inwendig als uitwendig geïnspecteerd met uitzondering van de daken. Hoewel de taxateur bij de inspectie en opname van de onroerende zaken een idee heeft kunnen vormen over de staat van onderhoud, heeft hij, voor zover hij in staat gesteld is om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud.

De taxateur verklaart nadrukkelijk dat de bezichtiging geen bouwtechnische keuring is, maar slechts een indicatie geeft van de onderhoudstoestand van het object, gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object. De taxateur is in geen geval aansprakelijk voor schade die de opdrachtgever lijdt als gevolg van de onderhoudstoestand zelf, later geconstateerde niet zichtbare gebreken of aanwezige schadelijke materialen.

Bouwkundig Exterieur alle opstallen

1. Gevel Metselwerk Stucwerk Vliesgevel Beplating

2. Buitenkozijnen Hout Kunststof Aluminium Staal

3. Beglazing Enkel Dubbel Trippel Niet bekend

4. Dak Plat Zadeldak Lessenaarsdak Schildkap Mansardekap Wolfskap

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 23 van 62

Exterieur alle opstallen

5. Dakbedekking Pannen Bitumen Damwand Riet Leien Glas

6. Zonwering Ja Screens Uitvalschermen Nee

Interieur

1. Vloeren Tapijt Linoleum PVC Laminaat Tegelwerk Hout

2. Wanden Stucwerk Vliesbehang Sauswerk Tegelwerk Metselwerk

3. Plafonds Systeemplafond Stucwerk Bouwkundig Spuitwerk

4. Kozijnen Hout Kunststof Aluminium

Installaties Installaties

1. CV Individueel Collectief Vloerverwarming Radiatoren

2. MV Ja Nee

3. Topkoeling Ja Nee

4. Airconditioning Ja Nee Individuele units Collectief

5. BMI Ja Doorschakeling Rookmelders Handmelders Slow-whoops Nee

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 24 van 62

Installaties

6. Lift Personenlift Traplift Platformlift Nee

7. Zorgoproep Ja Nee N.v.t.

Opmerkingen installaties Het getaxeerde zorgcentrum is voorzien van de volgende gebouwgebonden installaties:

- Cv-installaties (3 x Viessmann, 1986 en 1997); - Mechanische ventilatie; - Liftinstallaties (2 stuks); - Brandmeldinstallatie.

Voor wat betreft de aanwezige airconditioningsinstallatie geldt dat deze door huurder is aangebracht en derhalve niet tot het getaxeerde behoort. De getaxeerde complexen met aanleun- c.q. seniorenwoningen zijn voorzien van de volgende gebouwgebonden installaties:

- Cv-installatie; - Mechanische ventilatie; - Liftinstallatie (alleen Eikenhoeve);

De installaties zijn voor een belangrijk deel verouderd en dienen op termijn vervangen te worden.

Duurzaamheid Er is geen informatie bekend over het gebruik van duurzame installaties en/of duurzame materialen in het object. De duurzaamheidskenmerken van het getaxeerde object zoals vermeld zijn meegenomen in de algehele SWOT analyse en derhalve in het risicoprofiel van het getaxeerde object. De invloed van deze aspecten op de waardering kan in de loop van de tijd veranderen.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 25 van 62

Energielabel De volgende gegevens zijn bekend over energielabels:

- Zorgcentrum energielabel D, energie-index 1,31, geldig tot 9 oktober 2027; - Eikenhoeve energielabel C, energie-index tussen 1,20 en 1,46, geldig tot 26 juli 2026; - Beukenhoeve energielabel B, energie-index tussen 1,15 en 1,24, geldig tot 26 juli 2026; - Eikenhoeve energielabel B, energie-index tussen 1,36 en 1,48, geldig tot 26 juli 2026.

Bronnen: energielabel en ep-online

Bouwjaar Alle opstallen zijn in 1966 gebouwd. In 1999 heeft een grootschalige renovatie van de opstallen plaatsgevonden en in 2017 heeft de huurder enige verbouwingen uitgevoerd ten behoeve van de omzetting van verzorgingshuis- naar verpleeghuisplaatsen.

Onderhoudstoestand Het getaxeerde zorgcentrum bevindt zich zowel aan de binnen- als buitenzijde in een redelijke staat van onderhoud. De laatste jaren heeft alleen het minimaal noodzakelijke onderhoud plaatsgevonden en zijn noodzakelijke investeringen in onder meer installaties en duurzaamheid uitgesteld. Er dienen de komende jaren forse investeringen in vervangingsonderhoud, vervanging van installaties en duurzaamheidsmaatregelen plaats te vinden.

De getaxeerde complexen met aanleun- c.q. seniorenwoningen bevinden zich zowel aan de binnen- als buitenzijde in een redelijke tot goede staat van onderhoud. De investeringen beperken zich voornamelijk tot regulier onderhoud, vervanging van installaties en verduurzaming.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 26 van 62

MJOP Het onderhoud aan de opstallen en installaties wordt uitgevoerd door de verhuurder conform een MJOP. In september 2018 is een indicatieve planning voor het onderhoud voor de opstallen opgesteld.

Taxateur heeft inzage in deze planning gehad en gaat voor het onderhoud van het getaxeerde object uit van de genoemde bedragen in de planning. Indien in de waardering gerekend wordt met een renovatie-investering dan wordt ten aanzien van het onderhoud gerekend met de onderhoudskengetallen conform de Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten Zorggebouwen.

2.5 Publiekrechtelijke gegevens

Bestemmingsplan Blijham, vastgesteld in 2007.

Het ruimtelijk beleid van de gemeente Westerwolde, waar Blijham onder valt, zal worden geharmoniseerd in een omgevingsvisie en omgevingsplan. De gemeente Westerwolde is ten dele ‘bedekt’ met actuele ruimtelijke plannen. Initiatieven die niet passen in het bestemmingsplan en die medewerking verdienen kunnen worden gefaciliteerd via een partiële herziening of een afwijking van het bestemmingsplan.

Vanwege de komst van de Omgevingswet wordt niet meer geïnvesteerd in het actualiseren van bestemmingplannen. De Eerste Kamer heeft op 17 april 2018 ingestemd met het wetsvoorstel tot afschaffing van de actualiseringsplicht voor bestemmingsplannen ouder dan tien jaar. Doel is om in 2020 een vastgestelde omgevingsvisie te hebben, zodat vervolgens omgevingsplan kan worden uitgewerkt.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 27 van 62

Bestemming Bestemmingsomschrijving

Artikel 9 Wooncentrum

De op de kaart voor wooncentrum aangewezen gronden zijn bestemd voor: 1. gebouwen ten behoeve van: a. bijzondere woonvormen ten behoeve van beschermd en begeleid wonen; b. (aanleun)woningen; c. sociaal-medische, sociaal-culturele voorzieningen alsmede ontmoetingsruimtes; d. onderhoud en beheer; 2. met de daarbijbehorende: 3. woonstraten en paden; 4. tuinen, erven en terreinen; 5. parkeervoorzieningen; 6. bebossing en groenvoorzieningen; 7. nutsvoorzieningen; 8. water; 9. verhardingen; 10. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Bouwregels De gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het aantal woningen is maximaal het bestaande aantal. De maximum bouwhoogte is 6 meter (strook langs het Berkenpad), 9 meter (hoofdcomplex) en voor het overige 8 meter.

Gebruik Het gebruik als woon- en zorgcentrum past binnen het vigerende bestemmingsplan.

Monument Niet bekend in de Basisregistratie Kadaster.

Wet voorkeursrecht gemeenten Niet bekend in de Basisregistratie Kadaster.

Publiekrechtelijke beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 28 van 62

2.6 Privaatrechtelijke gegevens

Kadastraal bekend Kadastrale aanduiding Oppervlakte Omschrijving

WEDDE B 1785 15.657 m² Gezondheid Erf - tuin WEDDE B 1713 1.621 m² Wonen Erf – tuin WEDDE B 1714 2.190 m² Wonen Erf – tuin

De kadastrale eigendomsinformatie is opgenomen in bijlage E.

Grondpositie Volledig eigendom

Eigendom van Stichting Vestia Watermanweg 50 3067 GG Rotterdam

Wijziging eigendom Op 26 juni 2019 is een koopovereenkomst gesloten betreffende de verkoop en levering van het getaxeerde object aan Estea Capital B.V. Naderhand zijn drie allonges aan de koopovereenkomst toegevoegd waarbij Estea Noorderlicht B.V. als uiteindelijke koper is aangemerkt. De leveringsakte zal naar verwachting op 15 mei 2020 worden verleden of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen.

Leveringsakte Ten aanzien van voornoemde percelen is de volgende akte opgevraagd bij het Kadaster:

Perceel Akte

WEDDE B 1785 / 1713 / 1714 HYP4 55547/113

Hyp4 55547/113 d.d. 1 oktober 2008 betreft een akte van levering. In de akte is een kwalitatieve verplichting opgenomen ten behoeve van vrijwaring van de verkoper van aansprakelijkheid voor mogelijke bodemverontreiniging en

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 29 van 62

asbest in het object. Er zijn verder geen beperkingen of erfdienstbaarheden bekend die van invloed zijn op de waarde van het getaxeerde object. Kortheidshalve wordt verwezen naar de in bijlage F opgenomen leveringsakte.

Overige bemerkingen Een deel van het naastgelegen Park Blanckenborg was tot voor kort eigendom van Stichting Zorgcentrum de Blanckenborg. Eind 2019 is het park voor € 1,-- verkocht aan de gemeente, onder meer onder de voorwaarden van een eerste recht van terugkoop, gebruik van het park als openbare voorziening en mogelijke terugkoop bij uitbreiding van het zorgcentrum.

Er geldt een kettingbeding inzake de instandhouding van voet- en fietspaden om te komen en gaan van de getaxeerde opstallen naar de kerk aan de andere zijde van het park.

2.7 Fiscale aspecten

BTW Indien de huurder geen belaste prestaties levert, bestaat (voor deze onderdelen) geen mogelijkheid voor het opteren van belaste verhuur (Wet op de omzetbelasting 1968). Er geldt eveneens geen aftrekmogelijkheid van de BTW over de bij de eigenaar in rekening gebrachte exploitatiekosten voor deze onderdelen. Derhalve wordt er in de waardering rekening gehouden met de ‘niet verrekenbare BTW’.

Overdrachtsbelasting De overdracht van onroerend goed is een belastbaar feit in de zin van de Wet op belastingen en rechtsverkeer 1970. De verschuldigde overdrachtsbelasting wordt derhalve in mindering gebracht op de getaxeerde waarde.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 30 van 62

2.8 Milieu aspecten

Bodem Voor het perceel waarop de getaxeerde opstallen zijn gelegen is bij het Bodemloket geen informatie bekend. Taxateur heeft informatie bij de opdrachtgever opgevraagd over mogelijke bodemverontreiniging, maar hierover geen informatie ontvangen.

Er is geen eigen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen of materialen in de bodem (grond, grondwater of waterbodem), die ingevolge de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, respectievelijk naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde zouden kunnen beïnvloeden. Indien er geen melding wordt gemaakt van negatieve milieuaspecten betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten aan de orde zouden kunnen zijn.

Negatieve milieuaspecten kunnen op korte of langere termijn van invloed zijn op de waarde. Bij de waardering is hiermee geen rekening gehouden en is uitgegaan van de fictie ‘naar huidige maatstaven zonder beperkingen geschikt voor het huidige gebruik’.

Asbest SGS Search Ingenieursbureau heeft in oktober 2016 asbestinventarisaties (verkennende onderzoeken, Type A) uitgevoerd in de getaxeerde opstallen. Hierbij zijn asbest- verdachte toepassingen aangetroffen in diverse wanden plafondplaten in onder meer de rokersruimte en garage 1 en 2 van het zorgcentrum en in gasmeterkasten van complexen Beukenhoeve en Berkenhoeve. Er gelden asbestvermoedens voor meerder plekken, maar er heeft geen destructief onderzoek kunnen plaatsvinden. Aanbevolen wordt om voor het uitvoeren van werkzaamheden in de opstallen eerst een nader onderzoek uit te voeren.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 31 van 62

In de huurovereenkomst tussen eigenaar en huurder wordt aangegeven dat de aanwezigheid van asbest het gebruik van het gehuurde niet in de weg staat.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 32 van 62

3 Markt en risico analyse

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 33 van 62

3. Markt en risico analyse

3.1 Objectanalyse

COURANTHEID

Locatie Goed Redelijk tot goed Redelijk Matig tot redelijk Matig Slecht

toelichting: De locatie is gunstig gelegen in het dorp, in de nabijheid van een park en de bereikbaarheid met auto is goed. Nadelen vormen de ligging in een klein en decentraal gelegen dorp met beperkte voorzieningen en matige bereikbaarheid met OV.

Object Goed Redelijk tot goed Redelijk Matig tot redelijk Matig Slecht

toelichting: Het zorgcentrum wordt door de technische en functionele veroudering, grote hoeveelheid algemene voorzieningen, kleine wooneenheden en beperkte duurzaamheid beoordeeld als voor matig tot redelijk voor het huidige gebruik. De verbondenheid met een viertal aanleuncomplexen vergroot de functionaliteit van het object.

De complexen Eikenhoeve en Berkenhoeve worden als redelijk tot goed beoordeeld voor het huidige gebruik. Nadelen vormen het relatief kleine oppervlakte van de woningen en de technische veroudering van de complexen. Complex Beukenhoeve wordt beoordeeld als redelijk voor het huidige gebruik. Nadelen vormen het ontbreken van een liftinstallatie, eigen buitenruimte en de technische veroudering.

Alternatieve Goed Redelijk tot goed Redelijk Matig tot redelijk Matig Slecht aanwendbaarheid toelichting: De alternatieve aanwendbaarheid van het zorgcentrum is beperkt door de maatschappelijke bestemming en de grote hoeveelheid algemene ruimten. Met enkele bouwkundige aanpassingen zijn de kleine wooneenheden wel relatief eenvoudig om te zetten naar grotere woningen.

De aanleuncomplexen kunnen bij wijziging van de bestemming gebruikt worden als reguliere woningen, maar deze omzetting wordt beperkt door de directe verbondenheid met het zorgcentrum.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 34 van 62

COURANTHEID

Verhuurbaarheid Goed Redelijk tot goed Redelijk Matig tot redelijk Matig Slecht

toelichting: Ondanks de technische en functionele veroudering van het zorgcentrum is de verhuurbaarheid van de wooneenheden goed en is er door de toenemende vergrijzing een wachtlijst. Ook de verhuurbaarheid van de aanleuncomplexen is door de toenemende vraag naar vormen van wonen met zorg en de ligging aan het zorgcentrum goed.

Verkoopbaarheid Goed Redelijk tot goed Redelijk Matig tot redelijk Matig Slecht

toelichting: De verkoopbaarheid in verhuurde staat wordt beoordeeld als redelijk. Er is een toenemende vraag van beleggers naar verhuurd zorgvastgoed met langlopende huurcontracten met solvabele huurders en een goede alternatieve aanwendbaarheid. In deze taxatie betreft het een kort(er) durende huurovereenkomst met een huurder die financieel aan het opkrabbelen is. Nadelen vormen ook de technische en functionele veroudering van met name het zorgcentrum en de benodigde investeringen in functionaliteit, installaties en duurzaamheid. Voordelen vormen de goede verhuurbaarheid van de wooneenheden en de spilfunctie van het zorgcentrum.

3.2 Marktanalyse Westerwolde

Demografie Blijham is één van de 21 dorpen van de Groningse gemeente Westerwolde. Deze gemeente is op 1 januari 2018 ontstaan door samenvoeging van de gemeenten Bellingwedde en Vlagtwedde en telt circa 25.796 inwoners (peildatum 1 januari 2020), waarvan ongeveer 2.640 in Blijham (bron: CBS).

In Blijham zijn de benodigde dagelijkse voorzieningen binnen handbereik. Voor overige voorzieningen wijken de inwoners meestal uit naar het nabijgelegen Winschoten.

Uit het regionale woningmarktonderzoek van Companen (2017) blijkt dat de bevolking van Westerwolde ten opzichte van 2017, met ongeveer 9% zal afnemen tot ongeveer 21.135 inwoners in 2037. Gelijktijdig neemt ook het aantal huishoudens af. Deze

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 35 van 62

daling komt de komende jaren voornamelijk tot stand door een dalend aantal jongere huishoudens en gezinnen. Het aantal oudere (75+) huishoudens zal de komende tien tot twintig jaar met zo’n 40% tot 50% groeien. In twintig jaar tijd zal het aantal 75+ huishoudens in Westerwolde zelfs met 60% tot 70% toenemen ten opzichte van 2017. Tot 2027 is op basis van deze verwachte ontwikkeling dan ook een groeiende vraag naar geschikte seniorenwoningen (nultredenwoningen) te verwachten (+ 720 woningen). In de grootste kern Ter Apel zijn er wat meer jonge huishoudens dan gemiddeld en in Vlagtwedde en Blijham is de vergrijzing van huishoudens juist al wat beter zichtbaar.

Momenteel zijn er in Westerwolde naar schatting 1.285 personen die extramurale zorg ontvangen. Naar verwachting loopt dit aantal tot 2030 op naar circa 1.435 tot 1.465 personen, een groei van 150 tot 200 personen. Deze groei komt voor het overgrote deel voort vanuit de sterk groeiende groep ouderen met behoefte aan somatische zorg en een kleiner deel psychogeriatrische zorg (bron: Woonvisie Westerwolde 2019 – 2024).

Woningmarkt De gemeente telt 11.840 woningen, waarvan ongeveer 66% in de koopsector. De huursector maakt bijna een derde deel uit van de totale voorraad. Het overgrote deel van de huurwoningen is in eigendom van corporaties (met name Acantus). Het aantal particuliere huurwoningen bedraagt ongeveer 9%.

De koopsector bestaat voor meer dan 80% bestaat uit vrijstaande woningen, voor bijna 20% uit twee-onder-een kapwoningen en slechts 6% rij- en hoekwoningen. Het aandeel appartementen in de koopsector is met 2% zeer laag.

De sociale huurvoorraad in Westerwolde bestaat daarentegen voor minder dan 5% uit vrijstaande woningen, en voor bijna 45% uit rij- en hoekwoningen. Van alle corporatiewoningen is

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 36 van 62

ongeveer 33% een appartement. De sociale huurvoorraad in de gemeente bestaat voor zo’n 60% uit woningen tussen de € 414,-- en de € 593,-- per maand. Circa 30% van de sociale huurwoningen heeft een huurprijs van beneden de € 414 per maand. Slechts zo’n 10% van de voorraad ligt hoger dan € 593 per maand. In de kern Blijham heeft een groter aandeel een huurprijs tussen de € 414,-- en de € 593,-- per maand.

Van alle 65- tot 75-jarigen (huishoudens) woont nu nog meer dan de helft in een ongeschikte woningen. Het aandeel nultredenproducten is in de gemeente met circa 9% laag. In de grotere kernen Ter Apel (centrumkern), Blijham, Bellingwolde en Vlagtwedde (woonkernen) staan in potentie bijna 2.200 woningen die geschikt te maken zijn voor bewoning door senioren (bron: Woonvisie Westerwolde 2019 – 2024).

Woonzorg ouderen In de gemeente Westerwolde ligt behalve woon- en zorgcentrum de Blanckenborg, nog een tweetal andere woonzorgcentra:

- Woonservicecentrum Bolderbörg (Vlagtwedde); dit is een voormalig verzorgingshuis dat is omgezet naar 60 zelfstandige studio’s (circa 32 m²) waar 24-uurszorg mogelijk is, 12 losse grondgebonden woningen en 36 woningen (52 – 57 m²) op de begane grond en eerste verdieping. De kale huurprijs voor de aanleunwoningen bedraagt € 407,74 tot € 577,74 per maand en voor de studio’s € 505,31 per maand (prijspeil 2019); - Verpleegcentrum Akkerheem (Bellingwolde), nieuwbouw met 32 plaatsen PG.

In het nabijgelegen Winschoten zijn onder meer vijf woonzorglocaties en in de gemeente Pekela (Oude- en Nieuwe-Pekela) drie woonzorglocaties, waaronder een particuliere woonzorg- voorziening.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 37 van 62

Concurrentiepositie Door de toenemende vergrijzing en de daarmee gepaard gaande vraag naar wonen met zorg wordt de concurrentiepositie van het getaxeerde object goed geacht. In de gemeente zelf zijn weinig andere woonzorglocaties.

3.3 Marktanalyse zorg

Ontwikkelingen zorgsector In de verblijfszorg zijn diverse ontwikkelingen gaande, waaronder de hervorming van de zorg, de vergrijzing van de bevolking, de terugtredende overheid (o.a. beperkte marktwerking en het scheiden van wonen en zorg) en de opkomst van particuliere zorg. Er is vraag naar goede woonvoorzieningen voor ouderen en (al of niet in combinatie met) gezondheidscentra.

De langdurige zorg is hervormd. De motieven hiervoor zijn zowel kwalitatief als financieel van aard. Het kwalitatieve aspect houdt in dat men steeds langer zelfstandig willen blijven wonen. Daarnaast zorgt de (aankomende) vergrijzing ervoor dat het huidige stelsel financieel onhoudbaar is geworden. Het overheidsbeleid heeft derhalve ingezet op het scheiden van wonen en zorg voor de lichte zorgvragers.

Binnen de Verpleging en Verzorging (VV) zijn de ZZP´s 1-3 en deels ZZP 4 geëxtramuraliseerd. Binnen de GGZ en VG zijn de ZZP's 1 en 2 reeds vervallen en geldt er een scherpere indicatiestelling voor ZZP VG 3 hetgeen resulteert in een reductie van circa 50%. Deze zorgvragers, of hun sociale netwerk, dienen voortaan zelf in hun huisvesting te voorzien. Reeds opgenomen en geïndiceerde cliënten behouden overigens hun recht op verblijf. Voor de hervormingen is een nieuw kader ingericht bestaande uit vier voorwaarde scheppende stelselwetten. De AWBZ is verdwenen en is in onderdelen teruggekomen binnen nieuwe wetten. De nieuwe

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 38 van 62

wetten zijn: Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo 2015), Jeugdwet, Zorgverzekeringswet (Zvw) en de Wet langdurige zorg (Wlz). De langdurige ouderenzorg wordt hierbij ondergebracht in de Wlz (met uitzondering van de kortdurende revalidatie).

Financiering intramurale woonzorg Per 2012 geldt een productieafhankelijke bekostiging van de huisvesting op basis van de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC). De hoogte van de NHC vergoeding is daarbij afhankelijk van het zorgzwaartepakket (ZZP) van de opgenomen cliënten. De NHC verving tot 2018, middels een overgangsregeling, de systematiek van nacalculatie. Dit heeft onder andere tot gevolg dat het leegstandsrisico voor rekening van de zorginstelling komt. De kwaliteit van huisvesting is derhalve steeds belangrijker geworden, zeker nu de NHC, als onderdeel van een integraal tarief onderhandelbaar is geworden.

De integrale tarieven worden jaarlijks vastgesteld in de beleidsregels van de Nederlandse Zorgautoriteit (NZA) en zijn voor elke zorgaanbieder uniform. De opgenomen integrale tarieven gelden daarbij als maxima en zijn onderhandelbaar. De hoogte van de tariefskortingen zijn echter niet vastgesteld in een wettelijk kader en lopen in de praktijk derhalve uiteen.

Het tarief voor ZZP 4VV gaat per 1 januari 2020 met 22% omlaag. terwijl de tarieven voor de andere ZZP’s (5VV, 7VV, 8VV en 10VV) omhoog gaan. Op macroniveau is de aanpassing van de tarieven budgetneutraal, maar op instellingsniveau kunnen deze wijzigingen grote financiële gevolgen hebben. Bepalend voor de effecten is de mix van bewoners. Bij verpleeghuizen met een goede mix van ZZP 4VV, ZZP 5VV en ZZP 7VV weegt het voordeel globaal op tegen het nadeel. Maar zorginstellingen met relatief veel ZZP 4VV kunnen hiervan groot financieel nadeel hebben. Dit betreft met name een groep van zo’n 150 kleine verpleeghuizen, die van voormalige verzorgingshuizen zijn doorgegroeid naar verpleeghuis en van oudsher bewoners

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 39 van 62

met een lichtere zorgvraag hebben. Verpleeghuizen met financieel nadeel mogen dit opvangen met het ‘kwaliteits- budget’ (in 2019 5% extra op tarief); dit geld is eigenlijk bedoeld voor extra handen aan het bed.

Uit een brief d.d. 15 november 2019 (31 765, nr. 455) van de minister van VWS aan de Tweede Kamer blijkt dat gestreefd wordt naar een tarief op maat voor elk verpleeghuis. De huidige uniforme tarieven houden onvoldoende rekening met niet- beïnvloedbare factoren zoals regionale verschillen voor personeelskosten. De NZA maakt in opdracht van de minister een methode om die verschillen in kosten tussen verpleeghuizen in beeld te brengen, de zogeheten integrale vergelijking welke de basis moet vormen voor de onderhandelingen tussen zorgkantoren en verpleeghuizen over tarieven op maat. Doelstelling is om de nieuwe bekostiging voor verpleeghuiszorg in 2022 in te voeren.

Ontwikkelingen ouderenzorg Binnen de intramurale zorgverlening is er sprake van een (hoge) eigen bijdrage die kan oplopen tot circa € 2.419,-- per maand. De hoogte van de eigen bijdrage is afhankelijk van de inkomens- en vermogenspositie van de cliënt. De hoge eigen bijdrage leidt er in de praktijk toe dat ouderen (of hun sociale netwerk) in toenemende mate opzoek gaan naar alternatieven voor het traditionele intramurale verpleeghuis.

In combinatie met het overheidsbeleid dat stuurt op het scheiden van wonen en zorg ontstaat er een toenemende vraag naar particuliere woonzorgvoorzieningen waar zorg en huisvesting financieel gescheiden zijn. Dit effect wordt op termijn verstrekt door de steeds hogere inkomens- en vermogenspositie van ouderen. Men heeft steeds meer financiële middelen om zorg en aanvullende diensten in te kopen die past bij hun behoefte.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 40 van 62

Tenslotte verandert de vraag naar geschikte (beschermde) woonvormen. Omdat mensen langer thuis wonen, neemt de vraag naar aanleunwoningen toe en wordt de zorginstelling geconfronteerd met een hogere zorgzwaarte. Binnen de verpleeghuiszorg stellen cliënten met een somatische zorgvraag hogere eisen aan de woning (ruimere zelfstandige woning) en cliënten met een psychogeriatrische zorgvraag verblijven bij voorkeur in kleine, zelfstandige groepen met een hoge mate van dienstverlening. Het bestaande zorgvastgoed van instellingen is hiervoor vaak niet geschikt. Nieuwe (particuliere) zorgaanbieders spelen hierop in door de ontwikkeling van nieuwe, hoogwaardige woonvormen te ontwikkelen voor de diverse doelgroepen. De concurrentie tussen de zorgexploitanten zal hierdoor toenemen.

3.4 Referenties

Referenties zorgvastgoed De huurprijzen voor intramurale zorgappartementen binnen de sector VV bedragen circa € 700 tot € 800 per maand. Huurprijzen voor extramurale (zorg) appartementen liggen doorgaans rond de aftoppingsgrens voor huurtoeslag.

Vastgoedbeleggers, zowel institutionele beleggers alsook particuliere beleggers, hebben in toenemende mate interesse in zorgvastgoed. Langjarige huurcontracten in combinatie met een groeimarkt maakt dat de risico’s beperkt zijn. In 2012 werd slechts € 55 miljoen in zorgvastgoed geïnvesteerd. In 2019 bedroeg het beleggingsvolume in zorgvastgoed € 1.125 miljard, 17% hoger dan in 2018 (€ 964 miljoen).

Beleggers tonen zelfs voorzichtige interesse in segmenten waar zij zich eerder wat afzijdig van hielden, zoals gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg. Circa 39% van het aantal transacties is intramuraal vastgoed. Rond de 28% zijn extramurale

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 41 van 62

zorgappartementen en 16% betreft (extramurale) particuliere woonzorglocaties. De overige transacties zijn eerstelijns gezondheidscentra (9%) en tweedelijns klinieken (9%).

De aanvangsrendementen op zorgvastgoed laten, mede door de toenemende interesse van beleggers en het beperkte risico, een dalende lijn zien. Het niveau van de aanvangsrendementen varieert per segment waarbij de aanvangsrendementen op extramuraal woonzorgvastgoed het laagst zijn.

De aanvangsrendementen op intramuraal zorgvastgoed variëren op basis van beleggingstransacties van 4,65% tot 6,0%. De aanvangsrendementen op zorgwoningen (extramuraal) variëren van 3,75% tot 5,0%. De onderkant van de bandbreedte heeft betrekking op langjarige (circa 15 jaar) marktconforme huurovereenkomsten met een solvabele huurder op een courante locatie.

Huurreferenties Ter bepaling van de marktwaarde dient de markthuur voor het complex vastgesteld te worden. De markthuur wordt comparatief bepaald. In de onderstaande tabellen is een aantal huurreferenties opgenomen van intramurale woonzorg binnen de sector VV.

Locatie Analyse object

In het nieuw te bouwen Verpleegcentrum Scheemda worden 36 intramurale plaatsen gerealiseerd. Het complex wordt door Oosterlengte gehuurd voor € 810 per plaats per maand (sep-18). Trekweg 13, Scheemda

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 42 van 62

Locatie Analyse object

In woonzorgcomplex De Hoge Es te Nijverdal huurt ZorgAccent 62 intramurale appartementen. De huursom bedraagt € 789 per plaats per maand (nov- 19).

Duivenbreeweg, Nijverdal

Op basis van bovenstaande en de in de bijlage opgenomen referenties variëren de huurprijzen voor intramurale complexen binnen de ouderenzorg van circa € 700 tot € 800 per plaats per maand. De huurreferenties, zowel voor intramuraal zorg alsook van reguliere huurwoningen, zijn opgenomen in bijlage G.

Koopreferenties Voor de vaststelling van de waarde heeft de taxateur onder andere een vergelijking gemaakt met een aantal recente verkooptransacties. Deze vormen naast huurcijfers en de overige gegevens mede de input voor de door de taxateur gemaakte inschattingen. Vanwege het feit dat objecten meestal niet homogeen zijn, in combinatie met een ondoorzichtige vastgoedmarkt, zijn referenties niet zonder meer één op één toepasbaar. Correcties moeten plaatsvinden voor specifieke vaak onbekende eigenschappen van de individuele objecten om referenties enigszins vergelijkbaar te kunnen maken.

Locatie Analyse object

Woningcorporatie Woonconcept heeft een portefeuille met vijf intramurale complexen verkocht. De portefeuille is in augustus 2019 verkocht voor een BAR van 6,5% met een transactiesom van Portefeuille Woonconcept, Hoogeveen € 44 miljoen.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 43 van 62

Locatie Analyse object

Woonzorgcomplex De Kom in Mijdrecht telt 94 zelfstandige eenheden en dateert van 1981. Het complex is in april 2019 verkocht met een BAR v.o.n. van 7,1%. Het complex is gedateerd en Mw. van Wieringenplein 1-95, Mijdrecht wordt de komende periode gerenoveerd

Locatie Analyse object

Het nieuw te bouwen Verpleegcentrum Scheemda wordt langjarig gehuurd door Ooster- lengte. De propositie is verworven door een institutionele belegger tegen een BAR van 7,0% Trekweg 13, Scheemda (sep-18).

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 44 van 62

3.5 Huurdersprofiel en debiteurenrisico

Huidige exploitant Het getaxeerde object wordt gehuurd en geëxploiteerd door Stichting Zorgcentrum de Blanckenborg, een algemeen zorgcentrum met verpleeghuiszorg, verzorgingshuiszorg, thuiszorg en Wmo zorg- en dienstverlening. In 2018 had de Stichting 156 FTE (150 care en 6 WMO huishouding) in dienst.

Kredietwaardigheid Volgens de jaarrekening 2018 Stichting Zorgcentrum de Blanckenborg zijn de financiële cijfers als volgt:

Financiële ratio's 2018 2017

Omzet bruto (x 1.000) € 10.817 € 9.787 Resultaat (x 1.000) € 465 € 355 Netto rendement 4,3% 3,62% Solvabiliteit (EV/TV) 57,5% 49,6% Current ratio 1,71 1,98

Volgens Vastgoeddata is de Creditsafe score (internationaal) van Stichting Zorgcentrum de Blanckenborg 57 (= C krediet- waardig).

Zorgkaart Nederland De gemiddelde waardering voor het getaxeerde zorgcentrum bedraagt 8,3 op basis van 86 waarderingen.

Debiteurenrisico Beperkt.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 45 van 62

3.6 SWOT-analyse zorgcentrum

INTERNE ANALYSE

STERKTEN ZWAKTEN

1. Mooie ligging in dorpskern, naast park 1. Ligging in klein en decentraal gelegen dorp 2. Goede bereikbaarheid met auto 2. Technische en functionele veroudering 3. Voldoende parkeermogelijkheden 3. Niet duurzaam 4. Spilfunctie voor aanleuncomplexen 4. Kleine wooneenheden 5. - 5. Veel algemene ruimten

EXTERNE ANALYSE

KANSEN BEDREIGINGEN

1. Toenemende interesse van beleggers in 1. Kortdurende huurovereenkomst zorgvastgoed 2. Door vergrijzing toenemende vraag naar vormen 2. Ligging in krimpgemeente van wonen met zorg 3. Ombouw mogelijk naar grotere appartementen 3.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 46 van 62

3.7 SWOT-analyse aanleunwoningen

INTERNE ANALYSE

STERKTEN ZWAKTEN

1. Mooie ligging in dorpskern, naast park 1. Ligging in klein en decentraal gelegen dorp 2. Goede bereikbaarheid met auto 2. Technische veroudering 3. Voldoende parkeermogelijkheden 3. Niet duurzaam 4. Ligging naast zorgcentrum 4. Kleine(re) wooneenheden 5. - 5. Beukenhoeve heeft geen lift en geen eigen buitenruimte

EXTERNE ANALYSE

KANSEN BEDREIGINGEN

1. Toenemende interesse van beleggers in 1. Ligging in krimpgemeente zorgvastgoed 2. Door vergrijzing toenemende vraag naar vormen 2. Verdwijnen zorgcentrum van wonen met zorg 3. Omzetting naar reguliere appartementen 3. -

3.8 Risicoprofiel

ZORGCENTRUM

Verhuurrisico Laag Beperkt Redelijk Hoog

Verkooprisico Laag Beperkt Redelijk Hoog

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 47 van 62

AANLEUNWONINGEN

Verhuurrisico Laag Beperkt Redelijk Hoog

Verkooprisico Laag Beperkt Redelijk Hoog

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 48 van 62

4 Waardering

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 49 van 62

4. Waardering

4.1 Waardedefinities

Markthuur Het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

4.2 Waarderingsmethodiek

DCF-methode De marktwaarde komt tot stand door middel van de discounted cashflow (DCF) methode. Dit houdt in dat de waarde van het vastgoed afhankelijk is van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen een marktconforme disconteringsvoet.

Comparatieve methode De markthuur als onderdeel van de DCF-analyse komt tot stand op basis van de vergelijkende methode. Voorts worden de yields (output) getoetst aan marktreferenties.

Toelichting keuze Taxateur heeft gekozen voor deze methoden omdat deze methoden goed inzicht geven in de parameters en de toekomstige kasstromen.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 50 van 62

4.3 Uitgangspunten voor de waardering

Bijzondere uitgangspunten Niet van toepassing

Index Waarderingshandboek Modelmatig Waarderen Marktwaarde, actualisatie 31 december 2019 (Fakton).

Looptijd De beschouwingsperiode is 15 jaar.

4.3.1 Intramuraal

Disconteringsvoet De disconteringsvoet is gesteld op 7,96%. De disconteringsvoet is opgebouwd uit een risicovrij rendement (0,26%, 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB), een toeslag onroerend goedsector (5,70%) en een object specifieke risico-opslag.

De object specifieke risico-opslag is gebaseerd op de mate van alternatieve aanwendbaarheid, het bouwjaar, het debiteurenrisico, de looptijd van het huurcontract alsmede de algehele courantheid van het object. Het objectrisico is relatief hoog en onder andere gebaseerd op de geografische ligging en de daarmee samenhangende interesse van beleggers voor de onderhavige propositie. Daarnaast geldt dat de resterende contractduur relatief kort is.

Voor de beoordeling van de disconteringsvoet wordt opgemerkt dat een deel van de risico’s reeds verdisconteerd is in de kasstromen onder andere door rekening te houden met een renovatie investering.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 51 van 62

Zorgexploitatie De zorgexploitatie van Stichting Zorgcentrum de Blanckenborg betreft zowel somatische als psychogeriatrische zorg. Ter bepaling van de markthuur is een indicatieve ZZP-mix aangehouden op basis van informatie over de zorgexploitant.

ZZP Behandeling Dagbesteding Aantal

4VV Zonder BH Met DB 56 5VV Zonder BH Met DB 14 6VV Zonder BH Met DB 20 7VV Zonder BH Met DB 6

Totaal 96

Markthuur De markthuur is ingeschat op basis van de in de bijlage opgenomen huurreferenties én getoetst aan de hand van de huurwaarde op basis van de beschikbare Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) conform de beleidsregel BR/REG-20124b van de Nederlandse Zorgautoriteit (NZA).

De hoogte van de NHC is daarbij afhankelijk van het zorgzwaartepakket van de opgenomen cliënten, uitgangspunt is voornoemde ZZP-mix. De totale NHC wordt gecorrigeerd met 15% ter dekking van onder andere het leegstandsrisico, huurdersonderhoud en overheadkosten van de zorgexploitant. Daarnaast geldt dat de NHC tarieven (als onderdeel van een integraal tarief voor zorg en huisvesting) per 2018 onderhandelbaar zijn. Om die reden is rekening gehouden met een tariefskorting van 5%.

Op basis van NHC-methode is de huurwaarde voor het intramurale deel berekend op € 885.100,-- per jaar vrij van BTW. Dit betekent een huurwaarde van gemiddeld circa € 770,-- per plaats per maand. Gelet op de in de bijlage opgenomen huurreferenties wordt deze huurwaarde marktconform geacht.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 52 van 62

Contracthuur De actuele contracthuur bedraagt € 547.840,-- vrij van BTW op jaarbasis. De contracthuur ligt 38% onder de getaxeerde markthuur. Na expiratie van de vigerende huurovereenkomst kan de contracthuur geharmoniseerd worden, een en ander in samenhang met de noodzakelijk geachte renovatie op termijn.

Exploitatielasten Ten aanzien van de exploitatielasten is rekening gehouden met de kosten voor OZB, rioolheffing, waterschapslasten, opstalverzekering, onderhoud, beheer en niet-verrekenbare BTW. De totale exploitatiekosten zijn ingeschat op € 136.800,-- per jaar inclusief niet-verrekenbare BTW.

Voor de bepaling van de OZB, rioolheffing en waterschapslasten is het tarief van de gemeente c.q. het waterschap gehanteerd. De grondslag van de voornoemde kosten betreft de WOZ- waarde, deze waarde is aangeleverd door de opdrachtgever.

De premie voor de opstalverzekering is gebaseerd op een normatieve verzekeringspremie en een door de taxateur ingeschatte herbouwwaarde. De beheerskosten zijn ingeschat op circa 3,0% van de markthuur exclusief BTW.

De onderhoudskosten zijn ingeschat op basis van kengetallen conform de Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten Zorggebouwen, type WZ 10 inclusief een toeslag voor de aanwezige liftinstallaties. De onderhoudskosten zijn ingeschat op gemiddeld € 9,43 per m² BVO exclusief BTW.

Verhuurkosten Gelet op de verhuurde staat van het complex is er na verloop van een huurperiode mogelijk sprake van verhuurkosten bestaande uit verhuurcourtage, promotiekosten, mutatiekosten en mutatieleegstand.

De verhuurcourtage en promotiekosten zijn ingeschat op respectievelijk 14% en 0,5% van de markthuur, de mutatiekosten op € 10,-- per m². De leegstand is ingeschat op zes

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 53 van 62

maanden per mutatie. De looptijd van een nieuwe huurovereenkomst is ingeschat op vijf jaar.

Voornoemde kosten worden gecorrigeerd voor de mutatiekans. Er bestaat immers een kans dat de huidige exploitant het huurcontract wil verlengen, in dat geval zijn er geen of nauwelijks mutatiekosten aan de orde. De vertrekkans van de huidige en opvolgende gebruikers wordt ingeschat op 25%.

Restwaarde De restwaarde is bepaald op basis van de huurwaardekapi- talisatiemethode uitgaande van een voortdurende intramurale exploitatie. De exit-yield vrij op naam is ingeschat op 8,5% en houdt hierbij rekening met de technische en functionele veroudering van het complex. De verkregen eindwaarde wordt tot slot gecorrigeerd met 6,25% overdrachtskosten.

Kapitaalscorrecties In lijn met de in hoofdstuk 3.1 opgenomen objectanalyse geldt dat het intramurale deel is verouderd en bovendien ongeschikt voor zware zorgverlening. Tevens geldt dat de installaties technisch zijn afgeschreven. Een renovatie wordt noodzakelijk geacht teneinde het zorgcentrum duurzaam door te kunnen exploiteren. De renovatie ziet op een dakisolatie, verduurzaming van de gevels, upgrade van het afbouwpakket en vervanging van de installaties.

De totale renovatiekosten zijn indicatief berekend op € 5.531.000,-- inclusief BTW en 20% bijkomende kosten. De kosten bedragen circa € 815,-- per m² BVO en € 58.000,-- per intramurale plaats. De renovatie wordt voorzien in jaar 5 van de beschouwingstermijn en valt daarmee in het expiratiejaar van de vigerende huurovereenkomst.

Voornoemde renovatiekosten zijn exclusief specifieke duurzaamheidsmaatregelen zoals een WKO installatie en/of zonnepanelen. Taxateur gaat ervan uit dat deze specifieke investeringen bekostigd kunnen worden uit een hogere huur of

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 54 van 62

huurdersbijdrage, bijvoorbeeld middels de Energie Prestatie Vergoeding (EPV).

Voor een volledig overzicht van de gehanteerde uitgangspunten wordt kortheidshalve verwezen naar het in de bijlage opgenomen rekenmodel. Ter bepaling van de renovatiekosten is gebruik gemaakt van de volgende bronnen:

− Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten Zorggebouwen; − WOZ Taxatiewijzer 2019, deel 9 Verzorging; − Bouwkostenkompas Woning- en Utiliteitsbouw 2019.

Overige waardecomponenten Niet van toepassing.

Overdrachtskosten De overdrachtskosten zijn ingeschat op 6,25% bestaande uit 6,0% overdrachtsbelasting en 0,25% overdrachtskosten zijnde onder andere notariskosten en kadasterkosten.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 55 van 62

4.3.2 Aanleunwoningen

Scenario Gelet op de publiekrechtelijke bestemming, de doelgroep én de samenhang tussen de aanleunwoningen en het verpleeghuis wordt een uitpondscenario niet reëel geacht. Om die reden wordt uitsluitend het doorexploiteerscenario gewaardeerd.

Disconteringsvoet De disconteringsvoet is gesteld op 6,80%. De disconteringsvoet is opgebouwd uit een risicovrij rendement (0,26%, 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB), een toeslag onroerend goedsector (5,54%) en een object specifieke risico-opslag.

Markthuur De markthuur is ingeschat op basis van de in de bijlage opgenomen huurreferenties voor reguliere appartementen. De markthuur is voor de complexen Beukenhoeve en Eikenhoeve (MGW) ingeschat op € 8,50 per m² GO per maand en voor complex Berkenhoeve (EGW) € 5,75 per m². Voor alle appartementen geldt dat zowel de markthuur als de maximaal redelijke huurprijs onder de liberalisatiegrens (€ 737,14) ligt. De woningen zullen derhalve blijvend in de sociale huursector geëxploiteerd worden.

De maximaal redelijke huur is conform de door Vestia aanleverde WWS-punten en de geldende huurtarieven per 1 juli 2019. De totale huurwaarde is berekend op € 371.300,-- op jaarbasis, derhalve gemiddeld € 573,-- per woning per maand.

Huuropbrengst Op basis van de door opdrachtgever aangeleverde huurlijst bedraagt de totale actuele netto contracthuur € 365.127,-- op jaarbasis, derhalve gemiddeld € 563,-- per appartement per maand.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 56 van 62

Exploitatielasten Ten aanzien van de exploitatielasten is rekening gehouden met de kosten voor OZB, rioolheffing, waterschapslasten, opstalverzekering, verhuurdersheffing, onderhoud, beheer, oninbare huur en niet-verrekenbare BTW. De totale exploitatiekosten bedragen voor de complexen Beukenhoeve, Eikenhoeve en Berkenhoeve respectievelijk 35%, 50% en 37% van de markthuur.

Voor de bepaling van de OZB, rioolheffing en waterschapslasten is het tarief van de gemeente c.q. het waterschap gehanteerd. De grondslag van de voornoemde kosten betreft de WOZ- waarde. De verhuurderheffing is op basis van het Belastingplan 2020 als volgt:

Jaar Heffingspercentage

2020 0,562% 2021 0,562% 2022 0,563% 2023 0,537% 2024 – 2036 0,538%

De verhuurderheffing wordt berekend over de gemiddelde WOZ-waarde van de sociale huurwoningen.

De premie voor de opstalverzekering is gebaseerd op een normatieve verzekeringspremie en een door de taxateur ingeschatte herbouwwaarde. De beheerskosten zijn ingeschat op € 300,-- per VHE op jaarbasis en exclusief BTW. Ten aanzien van de onderhoudskosten is gerekend met het door opdrachtgever aangereikte MJOP.

Verhuurkosten Gelet op de verhuurde staat van het complex is er na verloop van een huurperiode mogelijk sprake van verhuurkosten bestaande uit verhuurcourtage, promotiekosten en mutatiekosten.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 57 van 62

De verhuurcourtage en promotiekosten zijn ingeschat op respectievelijk 8,0% en 0,5%. De mutatiekosten zijn ingeschat op € 500,-- per VHE. De leegstand is ingeschat op één maand per mutatie. De mutatiegraad is op basis van de door opdrachtgever aangereikte huurlijst. Hieruit blijkt voor de complexen Beukenhoeve, Eikenhoeve en Berkenhoeve een mutatiegraad van 12,5%, 13,6% en 12,5%.

Restwaarde De restwaarde is bepaald op basis van de huurwaarde- kapitalisatiemethode uitgaande van een voortdurende exploitatie. De exit-yield v.o.n. is ingeschat op 8,3% en is afgeleid van actuele aanvangsrendementen inclusief een opslag voor technische en functionele veroudering van het complex. De verkregen eindwaarde wordt tot slot gecorrigeerd met 2,25% overdrachtskosten.

Kapitaalscorrecties Niet van toepassing.

Overige waardecomponenten Niet van toepassing.

Overdrachtskosten De overdrachtskosten zijn ingeschat op 2,25% bestaande uit 2% overdrachtsbelasting en 0,25% overdrachtskosten zijnde onder andere notariskosten en kadasterkosten.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 58 van 62

4.4 Waardebepaling

Marktwaarde De marktwaarde is op basis van de in dit rapport omschreven uitgangspunten en omstandigheden berekend op:

Complex Marktwaarde k.k. BAR CH BAR MH

De Blanckenborg € 5.430.000 9,5% 15,3% Eikenhoeve € 1.780.000 8,6% 8,5% Beukenhoeve € 470.000 9,9% 9,9% Berkenhoeve € 1.910.000 8,2% 8,6%

TOTAAL € 9.590.000 9,1% 12,5%

De volledige DCF-rekenmodellen zijn opgenomen in bijlage H tot en met bijlage K.

Bruto aanvangsrendement Het voornoemde bruto aanvangsrendement (BAR) v.o.n. is berekend door respectievelijk de contracthuur en markthuur in jaar 1 te delen door de marktwaarde vrij op naam. Het BAR is gelet op de in hoofdstuk 3.4 genoemde bandbreedte relatief hoog. Dit is onder andere het gevolg van de noodzakelijk geachte renovatie voor het intramurale deel, daarnaast geldt dat de resterende contractduur relatief kort is. Voor de wooncomplexen geldt dat de exploitatiekosten ten opzichte van de markthuur en contracthuur relatief hoog zijn.

Een relatief hoge BAR wordt op basis van voornoemde overwegingen opportuun geacht.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 59 van 62

4.5 Slotopmerkingen

Schattingsonzekerheid De uitbraak van het coronavirus (COVID-19), dat op 11 maart 2020 (voor peildatum) door de World Health Organization is uitgeroepen tot een wereldwijde pandemie, heeft wereldwijd impact op de financiële markten en economische activiteit. In veel sectoren ondervinden bedrijven hiervan de gevolgen. De impact hiervan op gebruikers van vastgoed en waarde van vastgoed is vooralsnog niet in te schatten.

In de vastgoedmarkt zijn thans onvoldoende transacties waar te nemen die een duidelijke weerspiegeling geven van het huidige marktsentiment. Gehanteerde referenties in deze taxatie dateren (mogelijk) van voor de aanvang van deze crisis en derhalve brengt dat een hoog onnauwkeurigheidsrisico met zich mee. Door buitengewone marktomstandigheden is er buitenproportionele onzekerheid ontstaan met betrekking tot de taxatie-uitkomst.

Gebeurtenissen na inspectiedatum Niet van toepassing.

Gebeurtenissen na taxatiedatum Niet van toepassing.

Wijzigingen na concept-taxatie Geen.

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 60 van 62

5 Bijlagen

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 61 van 62

5. Bijlagen

A. Locatie

B. Fotoreportage

C. Plattegronden

D. Bestemmingsplankaart

E. Kadastrale stukken

F. Leveringsakte

G. Referenties

H. Rekenmodel – De Blanckenborg

I. Rekenmodel – Eikenhoeve

J. Rekenmodel – Berkenhoeve

K. Rekenmodel – Beukenhoeve

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham | 31 maart 2020 62 van 62

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE A LOCATIE

GEOGRAFISCHE LIGGING

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham |

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE B FOTOREPORTAGE

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham |

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE C PLATTEGRONDEN

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE D BESTEMMINGSPLANKAART

BESTEMMINGSPLANKAART

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie de Blanckenborg, Blijham |

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE E KADASTRALE STUKKEN

Kadastrale kaart Uw referentie: Noorderlicht

Deze kaart is noordgericht Schaal 1: 2000 12345 Perceelnummer 25 Huisnummer Kadastrale gemeente Wedde Vastgestelde kadastrale grens Sectie B Voorlopige kadastrale grens Perceel 1785 Administratieve kadastrale grens Bebouwing Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 24 februari 2020 De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele De bewaarder van het kadaster en de openbare registers eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht. BETREFT Wedde B 1713

UW REFERENTIE Noorderlicht

GELEVERD OP PRODUCTIEORDERNUMMER 24-02-2020 - 14:01 S11055574338

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M 24-02-2020 - 09:38 24-02-2020 - 09:38

BLAD 1 van 2

Eigendomsinformatie

ALGEMEEN

Kadastrale aanduiding Wedde B 1713 Kadastrale objectidentificatie : 062100171370000 Locaties Berkenpad 1 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 3 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 5 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 7 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 9 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 11 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 13 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 15 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Kadastrale grootte 1.621 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 268383 - 570530 Omschrijving Wonen Erf - tuin Koopsom € 7.425.000 Koopjaar 2008 Met meer onroerend goed verkregen BETREFT Wedde B 1713

UW REFERENTIE Noorderlicht

GELEVERD OP PRODUCTIEORDERNUMMER 24-02-2020 - 14:01 S11055574338

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M 24-02-2020 - 09:38 24-02-2020 - 09:38

BLAD 2 van 2

AANTEKENINGEN

Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB. Landelijke Voorziening

Overige aantekening Kwalitatieve verplichting Afkomstig uit stuk Hyp4 55547/113 Ingeschreven op 02-10-2008 om 09:53

RECHTEN

1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 55547/113 Ingeschreven op 02-10-2008 om 09:53 Naam gerechtigde Stichting Vestia Adres Watermanweg 50 3067 GG ROTTERDAM Postadres Postbus 29013 3001 GA ROTTERDAM Statutaire zetel ROTTERDAM KvK-nummer 29034021 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister Vermeld in stuk Hyp4 63442/00164 Ingeschreven op 17-10-2013 om 09:00 Naamswijziging rechtspersoon

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice. BETREFT Wedde B 1714

UW REFERENTIE Noorderlicht

GELEVERD OP PRODUCTIEORDERNUMMER 24-02-2020 - 14:00 S11055574301

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M 24-02-2020 - 09:38 24-02-2020 - 09:38

BLAD 1 van 3

Eigendomsinformatie

ALGEMEEN

Kadastrale aanduiding Wedde B 1714 Kadastrale objectidentificatie : 062100171470000 Locaties Berkenpad 2 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 4 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 6 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 8 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 10 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 12 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 14 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 16 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 18 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 20 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 22 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 24 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen BETREFT Wedde B 1714

UW REFERENTIE Noorderlicht

GELEVERD OP PRODUCTIEORDERNUMMER 24-02-2020 - 14:00 S11055574301

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M 24-02-2020 - 09:38 24-02-2020 - 09:38

BLAD 2 van 3

Berkenpad 26 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 28 9697 RE Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Berkenpad 30 9697 RE Blijham Berkenpad 32 9697 RE Blijham Berkenpad 34 9697 RE Blijham Berkenpad 36 9697 RE Blijham Berkenpad 38 9697 RE Blijham Berkenpad 40 9697 RE Blijham Berkenpad 42 9697 RE Blijham Berkenpad 44 9697 RE Blijham Kadastrale grootte 2.190 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 268436 - 570471 Omschrijving Wonen Erf - tuin Koopsom € 7.425.000 Koopjaar 2008 Met meer onroerend goed verkregen

AANTEKENINGEN

Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB. Landelijke Voorziening

Overige aantekening Kwalitatieve verplichting Afkomstig uit stuk Hyp4 55547/113 Ingeschreven op 02-10-2008 om 09:53 BETREFT Wedde B 1714

UW REFERENTIE Noorderlicht

GELEVERD OP PRODUCTIEORDERNUMMER 24-02-2020 - 14:00 S11055574301

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M 24-02-2020 - 09:38 24-02-2020 - 09:38

BLAD 3 van 3

RECHTEN

UW REFERENTIE Noorderlicht

GELEVERD OP PRODUCTIEORDERNUMMER 24-02-2020 - 13:59 S11055574190

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M 24-02-2020 - 09:38 24-02-2020 - 09:38

BLAD 1 van 3

Eigendomsinformatie

ALGEMEEN

Kadastrale aanduiding Wedde B 1785 Kadastrale objectidentificatie : 062100178570000 Locaties Eikenlaan 34 9697 RW Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 41 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 43 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 45 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 47 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 49 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 51 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 53 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 55 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 57 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 59 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 61 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen BETREFT Wedde B 1785

UW REFERENTIE Noorderlicht

GELEVERD OP PRODUCTIEORDERNUMMER 24-02-2020 - 13:59 S11055574190

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M 24-02-2020 - 09:38 24-02-2020 - 09:38

BLAD 2 van 3

Eikenlaan 63 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 65 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 67 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 69 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 71 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 73 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 75 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 77 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 79 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 81 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 83 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 85 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Eikenlaan 87 9697 RV Blijham Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistraties Adressen en Gebouwen Kadastrale grootte 15.657 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 268476 - 570471 Omschrijving Gezondheid BETREFT Wedde B 1785

UW REFERENTIE Noorderlicht

GELEVERD OP PRODUCTIEORDERNUMMER 24-02-2020 - 13:59 S11055574190

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M 24-02-2020 - 09:38 24-02-2020 - 09:38

BLAD 3 van 3

Erf - tuin Koopsom € 7.425.000 Koopjaar 2008 Met meer onroerend goed verkregen Ontstaan uit Wedde B 1446 Wedde B 1733 Wedde B 1783

AANTEKENINGEN

Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Basisregistratie Kadaster. Basisregistratie Kadaster

Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB. Landelijke Voorziening

Overige aantekening Kwalitatieve verplichting Afkomstig uit stuk Hyp4 55547/113 Ingeschreven op 02-10-2008 om 09:53

RECHTEN

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE F LEVERINGSAKTE

Blad 1 van 10

ROON/HEIY/5127436 40038173 3093081-v5 (complex 9)

LEVERING EN KWALITATIEVE VERPLICHTING IN DE ZIN VAN ARTIKEL 6:252 BURGERLIJK WETBOEK (Berkenpad 1 tot en met 15 (oneven nummers), Berkenpad 2 tot en met 44 (even nummers), Eikenlaan 34 en Eikenlaan 41 tot en met 87 (oneven nummers) te Blijham - De Blankenborg)

Op één oktober tweeduizend acht zijn voor mij, mr. Klaas Eelco Jan Dijk, notaris met plaats van vestiging Amsterdam, verschenen: 1. de heer mr. Franciscus Antonius Nicolaas van Rooijen, geboren te Mijdrecht op zeven december negentienhonderd zevenenzeventig, met kantooradres Fred. Roeskestraat 100, 1076 ED Amsterdam, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: WIF (Wooninvesteringsfonds), een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid, statutair gevestigd te Hilversum en kantoorhoudende te Olympia 1-F, 1213 NS Hilversum, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder dossiernummer 27180607, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: Stichting Woonzorg Nederland, een stichting, statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Prof. E.M. Meijerslaan 3, 1183 AV Amstelveen, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder dossiernummer 33107894, hierna te noemen: Verkoper; en 2. de heer mr. Jan Hendrik Gerrit Visser, geboren te Zeist op elf februari negentienhonderd éénentachtig, met kantooradres Fred. Roeskestraat 100, 1076 ED Amsterdam, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: Stichting Vestia Groep, een stichting, statutair gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende te Kruisplein 15 c, 3014 DB Rotterdam, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder dossiernummer 29034021, hierna te noemen: Koper. Verkoper en Koper hebben verklaard: Overeenkomst van koop Verkoper en Koper hebben een koopovereenkomst gesloten, waarvan blijkt uit een op dertig september tweeduizend acht door Verkoper en op één oktober tweeduizend acht door Koper ondertekende Raamovereenkomst betreffende de verkoop van het "Woonzorgvastgoedpakket" in samenhang met een Koopovereenkomst betreffende de verkoop van registergoed uit "Woonzorgvastgoedpakket", hierna tezamen te noemen: Koopovereenkomst. Een kopie van de Koopovereenkomst wordt aan deze akte gehecht.

Onroerende Zaken Hyp4 : 55547/113 02-10-2008 09:53

2 Levering Ter uitvoering van vorenbedoelde Koopovereenkomst levert Verkoper bij deze aan Koper, die bij deze aanvaardt: Omschrijving registergoederen : 1. een perceel grond met de zich daarop bevindende opstallen, bestaande uit bejaardenwoningen en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als Berkenpad 1 tot en met 15 (oneven nummers) te Blijham (9697 RE), kadastraal bekend gemeente Wedde sectie B nummer 1713 , groot zestien are en eenentwintig centiare; 2. een perceel grond met de zich daarop bevindende opstallen, bestaande uit bejaardenwoningen en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als Berkenpad 2 tot en met 44 (even nummers) te Blijham (9697 RE), kadastraal bekend gemeente Wedde sectie B nummer 1714 , groot eenentwintig are en negentig centiare; en 3. een perceel grond met de zich daarop bevindende opstallen, bestaande uit een verzorgingstehuis en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als Eikenlaan 34 (9697 RW) en Eikenlaan 41 tot en met 87 (oneven nummers) (9697 RV) te Blijham, kadastraal bekend gemeente Wedde sectie B nummer 1785 , groot één hectare, zesenvijftig are en zevenenvijftig centiare; tezamen ook bekend als: de Blanckenborg, daarbij inbegrepen de eventueel aanwezige, niet aan de huurder(s) of derden toebehorende roerende zaken, hierna te noemen: Verkochte . Koopprijs De koopprijs van het Verkochte bedraagt zeven miljoen vierhonderd vijfentwintig duizend euro (EUR 7.425.000,-). Ten aanzien van de eventueel aanwezige niet aan de huurder(s) of derden toebehorende roerende zaken bedraagt de koopprijs: nihil. Omzetbelasting en overdrachtsbelasting Wegens de levering van het Verkochte is geen omzetbelasting verschuldigd. Ten aanzien van de heffing van overdrachtsbelasting doet Koper in overleg met de Belastingdienst/ Rijnmond/ kantoor Rotterdam een beroep op onderdeel 4b van de resolutie van zevenentwintig december negentienhonderd achtentachtig, nr. IB88/1084 een en ander conform de brief van Ernst & Young Belastingadviseurs LLP van vijfentwintig september tweeduizend acht (kenmerk AB/SM-1583), welke als bijlage is aangehecht. Kwijting Koper heeft de koopprijs voldaan door storting op de kwaliteitsrekening van Loyens & Loeff Amsterdam Derdengelden Notariaat. Verkoper verleent Koper daarvoor kwijting. Voorgaande titel Verkoper verklaart dat het Verkochte is verkregen: 1 voor wat het hiervoor vermelde kadastrale perceel met nummer 1713 betreft: - deels door Stichting Nederlandse Centrale voor Huisvesting van Bejaarden, gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen: NCHB , door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te (destijds) Winschoten op éénentwintig oktober negentienhonderd zevenenvijftig in register Hypotheken 4, deel 1119

3 nummer 131, van een afschrift van een akte van levering ten titel van koop op tien oktober negentienhonderd zevenenvijftig verleden voor K. Schuring, destijds notaris te Wedde, welke akte inhoudt kwijting voor de betaling der koopprijs en afstand door de in die akte genoemde partijen van de rechten die zij zouden kunnen ontlenen aan de artikelen 1302 en 1303 van het Burgerlijk Wetboek; - deels door NCHB door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te (destijds) Groningen op drieëntwintig augustus negentienhonderd vijfenzestig in register Hypotheken 4, deel 1819 nummer 20, van een afschrift van een akte van levering ten titel van koop op negentien augustus negentienhonderd vijfenzestig verleden voor D.P. Ebbinge, destijds notaris te Wedde, welke akte inhoudt afstand door de in die akte genoemde partijen van het recht om uit kracht van de artikelen 1302 en 1303 van het Burgerlijk Wetboek ontbinding van die overeenkomst te vragen, behoudens het geval als breder omschreven in die akte; en - deels door NCHB door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te (destijds) Groningen op twee april negentien honderd zesentachtig in register Hypotheken 4, deel 3858 nummer 23, van een afschrift van een akte van levering ten titel van ruil op zevenentwintig maart negentienhonderd zesentachtig verleden voor mr. H.T. Lutter, destijds notaris te Wedde, welke akte inhoudt afstand door de in die akte genoemde partijen van het recht om uit kracht van de artikelen 1302 en 1303 van het Burgerlijk Wetboek ontbinding van die overeenkomst te vragen; 2. voor wat het hiervoor vermelde kadastrale perceel met nummer 1714 betreft: - deels door NCHB door de hiervoor vermelde inschrijving in register Hypotheken 4, deel 1119 nummer 131; en - deels door NCHB door de hiervoor vermelde inschrijving in register Hypotheken 4, deel 3858 nummer 23; en 3. voor wat het hiervoor vermelde kadastrale perceel met nummer 1785 betreft: - deels door NCHB door de hiervoor vermelde inschrijving in register Hypotheken 4, deel 1819 nummer 20; - deels door NCHB door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te (destijds) Groningen op vijfentwintig oktober negentienhonderd tweeënzeventig in register Hypotheken 4, deel 2214 nummer 6, van een afschrift van een akte van levering ten titel van koop op drieëntwintig oktober negentienhonderd tweeënzeventig verleden voor D.P. Ebbinge, destijds notaris te Wedde, welke akte inhoudt kwijting voor de betaling der koopprijs en afstand door de in die akte genoemde partijen van het recht om uit kracht van de artikelen 1302 en 1303 van het Burgerlijk Wetboek ontbinding van die overeenkomst te vragen; - deels door NCHB door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te (destijds) Groningen op twee juni negentienhonderd achtentachtig in register Hypotheken 4, deel 4183 nummer 42, van een afschrift van een akte van levering ten titel van koop op één juni negentienhonderd achtentachtig verleden voor mr. H.T.

4 Lutter, destijds notaris te Wedde, welke akte inhoudt kwijting voor de betaling der koopprijs en afstand door de in die akte genoemde partijen van het recht om uit kracht van de artikelen 1302 en 1303 van het Burgerlijk Wetboek of enige andere wettelijke bepaling ontbinding van deze overeenkomst te vragen; - deels door Verkoper door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te (destijds) Groningen op negen september negentienhonderd zevenennegentig in register Hypotheken 4, deel 6435 nummer 15 van een afschrift van een akte van levering ten titel van ruil op vijf september negentienhonderd zevenennegentig verleden voor mr. H.B.J. Stein, destijds notaris te Amsterdam, welke akte inhoudt kwijting voor de betaling van de bijbetaling en afstand door de in die akte genoemde partijen van het recht ontbinding of vernietiging van die overeenkomst te vorderen op grond van welke wetsbepaling ook (voorzover dit mogelijk is), onverminderd het recht schadevergoeding te vragen; en - deels door Verkoper door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te (destijds) Groningen op negen september negentienhonderd zevenennegentig in register Hypotheken 4, deel 6435 nummer 16 van een afschrift van een akte van levering ten titel van koop op vijf september negentienhonderd zevenennegentig verleden voor mr. H.B.J. Stein, destijds notaris te Amsterdam, welke akte inhoudt kwijting voor de betaling der koopprijs en de bepaling dat geen van partijen zich nog op een ontbindende voorwaarde kan beroepen of ontbinding van die koop en/of levering kan vorderen. Bij een akte van algehele wijziging van de statuten op éénendertig december negentienhonderd vijfennegentig verleden voor genoemde notaris Nieman, is de naam van NCHB gewijzigd in Stichting XYZ, welke naam daarna bij akte van partiële wijziging van de statuten van laatstgenoemde stichting op twee januari negentienhonderd zesennegentig verleden door genoemde notaris Nieman, is gewijzigd in Stichting Woonzorg Nederland. Naar aanleiding van een verklaring houdende verzoek tot wijziging tenaamstelling, op acht januari negentienhonderd zesennegentig opgemaakt door genoemde notaris Nieman, waarvan een afschrift werd ingeschreven in de openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te (destijds) Groningen op negen januari negentienhonderd zesennegentig in register Hypotheken 4 deel 5883 nummer 42, is het Verkochte op naam van Stichting Woonzorg Nederland gesteld. Bepalingen Koper en Verkoper verklaarden dat zij de Koopovereenkomst en de levering ondermeer zijn aangegaan onder de volgende bepalingen en bedingen: Kosten en belastingen Artikel 1 Alle kosten en belastingen waaronder de notariële kosten en de overdrachtsbelasting zijn voor rekening van Koper, zulks met inachtneming van het bepaalde in artikel 21 van de voornoemde Koopovereenkomst betreffende de verkoop van registergoed uit "Woonzorgvastgoedpakket".

5 Omschrijving leveringsverplichting Artikel 2 1. Verkoper levert aan Koper eigendom die: a. onvoorwaardelijk is en niet aan inkorting, ontbinding of aan welke vernietiging ook onderhevig is; b. niet bezwaard is met beslagen en/of hypotheken of met inschrijvingen daarvan. 2. De aflevering (feitelijke levering) van het Verkochte vindt heden plaats, in de feitelijke staat waarin het Verkochte zich heden bevindt. 3. Gelijktijdig met deze overdracht van het Verkochte gaan op de Koper over alle rechten van vrijwaring en andere rechten, die de Verkoper tegen zijn rechtsvoorgangers en/of derden -daaronder begrepen (onder-)aannemers, installateurs en leveranciers - ten aanzien van het Verkochte heeft. Voor het geval ten aanzien van een of meer van die rechten - om welke reden ook - de hiervoor bedoelde overgang niet plaatsvindt op grond van het bepaalde in artikel 6:251 Burgerlijk Wetboek: a. wordt het betreffende recht geacht te zijn begrepen in de koop; en b. levert de Verkoper het betreffende recht aan de Koper, die dat recht van de Verkoper aanvaardt. Tot de hiervoor bedoelde rechten behoren - indien van toepassing - tevens voor het Verkochte geldende publiekrechtelijke vergunningen. Indien ter zake van de levering van het Verkochte een wijziging van de tenaamstelling van een dergelijke vergunning wenselijk of vereist is, zal de Verkoper op eerste verzoek van de Koper meewerken aan de betreffende wijziging van de tenaamstelling. De Verkoper verleent bij deze volmacht aan de Koper die deze volmacht aanvaardt om de hiervoor bedoelde overdracht van rechten of wijziging van tenaamstelling uit te (doen) voeren. Risico Artikel 3 Het risico van het Verkochte gaat over bij het ondertekenen van deze akte. Baten en lasten Artikel 4 De baten en lasten van het Verkochte zijn vanaf heden voor rekening van Koper. Koopovereenkomst Artikel 5 Voorzover daarvan bij deze akte niet is afgeweken, blijft tussen Verkoper en Koper gelden hetgeen vóór het passeren van deze akte overigens tussen hen is overeengekomen. Milieubepaling. Kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek. Kettingbeding Artikel 6 1. De Verkoper geeft geen enkele garantie ten aanzien van het niet-verontreinigd zijn van de grond en het grondwater behorende tot het Verkochte, hierna aan te duiden als: Bodem . Evenmin vrijwaart de Verkoper de Koper jegens (mogelijke) claims en aansprakelijkheden van derden, welke (zullen) voortvloeien uit of betrekking hebben op het verontreinigd zijn van de Bodem. Mocht blijken dat de Bodem is of wordt verontreinigd, dan zal dat nimmer

6 aanleiding zijn tot ontbinding van de Koopovereenkomst en dan zal Koper Verkoper nimmer aanspreken tot betaling van enige schadevergoeding of tot enigerlei verrekening. 2. Aan de Verkoper is niet bekend of in het Verkochte gevaarlijke stoffen of materialen zijn verwerkt, die schadelijk kunnen zijn voor milieu en/of de volksgezondheid, daaronder begrepen asbest. Gezien het bouwjaar van het Verkochte zouden dergelijke stoffen of materialen aanwezig kunnen zijn. De Koper aanvaardt de eventuele aanwezigheid van dergelijke stoffen in het Verkochte. In het geval deze worden verwijderd, dienen door de Koper die maatregelen en voorzieningen te worden getroffen die de wetgeving voorschrijft. De Koper verklaart daarmee bekend te zijn en vrijwaart de Verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid in en/of de verwijdering van gevaarlijke stoffen of materialen uit het Verkochte kan voortvloeien. Koper zal Verkoper nimmer aanspreken tot betaling van enige schadevergoeding of tot enigerlei verrekening in verband met de (eventuele) aanwezigheid in en/of de verwijdering van gevaarlijke stoffen of materialen uit het Verkochte. 3. De in de leden 1 en 2 vermelde verplichtingen voor Koper om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van het Verkochte zullen overgaan op degene die het Verkochte onder bijzondere titel zullen verkrijgen. Mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het Verkochte zullen verkrijgen. 4. De in de leden 1 en 2 vermelde bepalingen, alsmede de bepaling vermeld in dit artikellid (4) dienen bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding/overdracht van het Verkochte, almede bij verlening van een beperkt zakelijk gebruiksrecht daarop, in de akte van vervreemding of van vestiging aan de nieuwe eigenaar of beperkt zakelijk gerechtigde te worden opgelegd, ten behoeve van de Verkoper te worden bedongen en aangenomen en woordelijk te worden opgenomen. Ontbindende voorwaarden Alle ontbindende voorwaarden die vóór het passeren van deze akte zijn overeengekomen, zijn thans uitgewerkt. Verkoper noch Koper kan zich terzake deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen. Uitsluiting ontbinding Koper en Verkoper doen uitdrukkelijk afstand van ieders recht om ontbinding van de koop en de levering te vorderen. Lasten en beperkingen Verkoper en Koper zijn bekend met de lasten en beperkingen voorkomende in: - een akte van levering ten titel van koop op negentien december negentienhonderd vierenzeventig verleden voor D.P. Ebbinge, destijds notaris te Wedde, bij afschrift ingeschreven ten Kantore van de dienst voor het kadaster en de openbare registers te (destijds) Groningen op dertig december negentienhonderd vierenzeventig in register Hypotheken 4, deel 2451 nummer 53, waarin woordelijk het volgende voorkomt: “Ten behoeve en ten nutte van het bij deze gekochte en ten laste van het onverkochte deel van het perceel kadastraal bekend gemeente Wedde sectie

7 B, nummer 1305, wordt gevestigd de erfdienstbaarheid van overgang van en naar de openbare weg, met inbegrip van het recht van vervoer van materialen ten behoeve van de elektriciteitsvoorziening en het leggen van kabels.” ; en - de voormelde akte van levering ten titel van koop op vijf september negentienhonderd zevenennegentig verleden voor H.B.J. Stein, destijds notaris te Amsterdam, waarin woordelijk het volgende voorkomt: ”KETTINGBEDING - wordende ten deze verwezen naar een akte van levering op achttien december negentienhonderd vijfenzeventig verleden voor notaris D.P. Ebbinge, voornoemd, waarin onder meer woordelijk staat vermeld: "10a. Koper mag op de bij deze akte gekochte grond geen gebouwen stichten tenzij hij daartoe vooraf de schriftelijke toestemming van de gemeente Bellingwedde heeft verkregen. b. Koper is verplicht op de bij deze akte gekochte grond een voet- en rijwielpad aan te leggen en in stand te houden en wel op zodanige wijze dat de bewoners van "De Blanckenbörg" in staat zijn om per fiets en te voet over deze paden de Nederlands Hervormde Kerk in het Oosteinde te Blijham te bereiken. c. Ingeval van niet nakoming van een der verplichtingen hiervoor sub 10 a en b omschreven, zal de gemeente Bellingwedde de eigenaar van het onderhavige terrein hierop attent maken bij aangetekend schrijven, waarin een redelijke termijn gegeven wordt, om en eventuele overtreding te herstellen of een verzuimde verplichting alsnog na te komen. Blijft de genoemde eigenaar ook na het verloop van deze termijn in verzuim dan verbeurt hij ten behoeve van de gemeente een boete ten bedrage van vijftigduizend gulden. Deze boete zal onmiddellijk opeisbaar zijn door het enkel feit van het verstrijken van evenbedoelde termijn, zonder dat de gemeente Bellingwedde tot enige ingebrekestelling zal gehouden zijn. d. Ingeval van gehele of gedeeltelijke overdracht of toedeling bij scheiding het verkochte perceel moeten de bepalingen, hiervoor vermeld onder 10a, b en c alsmede de onderhavige bepaling 10d in de akte van overdracht of scheiding worden opgenomen, eveneens op straffe van een boete groot vijftigduizend gulden, onmiddellijk opeisbaar te verbeuren ten behoeve van de gemeente Bellingwedde, onverminderd alle andere rechten van die gemeente. 11. Burgemeester en Wethouders accepteren ten behoeve van de gemeente Bellingwedde alle tegenwoordige en toekomstige rechten en bevoegdheden, welke die gemeente krachtens enige bepaling, als bedoeld onder 10, tegen de eigenaar of gewezen eigenaar va het bij deze akte overgedragen perceel mochten kunnen doen gelden. " Koper heeft de aangehaalde lasten en beperkingen blijkens de Koopovereenkomst uitdrukkelijk aanvaard. Voor zover in de aangehaalde bepalingen verplichtingen voorkomen welke Verkoper verplicht is aan Koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door Koper aanvaard. Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door Verkoper voor die derden aangenomen. Volmacht doorhaling hypothecaire inschrijvingen Verkoper en Koper geven hierbij onherroepelijk volmacht aan ieder van de ten

8 kantore van Loyens & Loeff N.V. werkzame personen, ieder afzonderlijk en met het recht van substitutie, om mede namens ieder van hen medewerking te verlenen aan het doorhalen van de hypothecaire inschrijving(en) ten laste van Verkoper en om daarvoor de afstanddoening door de hypotheekhouder(s) te aanvaarden en de bewaarder van het kadaster en de openbare registers te machtigen de doorhaling te bewerkstelligen. Toestemming Nederlandse Mededingingsautoriteit Blijkens een schrijven van dertig september tweeduizend acht heeft de Nederlandse Mededingingsautoriteit goedkeuring verleend voor de verkoop, koop en de levering van het Verkochte; een kopie van voornoemd schrijven wordt aan deze akte gehecht. Toestemming Raad van Commissarissen Verkoper Blijkens een uittreksel van de notulen van de vergadering van Raad van Commissarissen van Verkoper, gehouden op zestien januari tweeduizend acht, zulks in samenhang met een door alle commissarissen voor akkoord ondertekende brief van eenentwintig maart tweeduizend acht, heeft de Raad van Commissarissen van Verkoper goedkeuring verleend voor de vervreemding van het Verkochte. Kopieën van voornoemde documenten zijn onder berusting van voornoemde notaris mr. K.E.J. Dijk. Toestemming Raad van Commissarissen Koper Blijkens een besluit van de vergadering van Raad van Commissarissen van Koper, gehouden op dertig september tweeduizend acht, heeft de Raad van Commissarissen van Koper goedkeuring verleend voor de aankoop van het Verkochte. Een Kopie van voornoemd besluit zal aan deze akte worden gehecht. Toegelaten instelling in de zin van artikel 70 lid 1 van de Woningwet. Blijkens een aan deze akte in kopie gehecht Koninklijk Besluit van vijf oktober negentienhonderd negenentachtig met nummer 89.024171 is Koper een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 lid 1 van de Woningwet, zodat op grond van artikel 11d lid 1 van het Besluit beheer sociale-huursector het voornemen tot vervreemding niet gemeld hoefde te worden aan de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Slotverklaringen Koper verklaarde dat artikel 2:94c/2:204c van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is op deze overdracht. Verkoper en Koper verklaarden verder nog: 1. de door Verkoper opgegeven lasten te hebben verrekend op basis van de thans laatstbekende aanslagen, en wel zodanig dat Verkoper voor de betaling van de nog niet opgelegde aanslagen zal zorgdragen, terwijl na ontvangst van de aanslagen over de lopende periode zonodig nadere verrekening tussen partijen onderling zal plaatsvinden; 2. de lopende huren, voorzover nodig, onderling te zullen verrekenen en elkaar na verrekening kwijting te verlenen; Energieprestatiecertificaat Verkoper beschikt niet over een energieprestatiecertificaat dan wel een gelijkwaardig document als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen. Koper is hiermee akkoord gegaan. Woonplaatskeuze Verkoper en Koper verklaarden dat zij voor de uitvoering van deze akte, waaronder begrepen de inschrijving daarvan en voor aangelegenheden betreffende de

9 overdrachtsbelasting woonplaats kiezen ten kantore van de bewaarder van de minuut van deze akte, thans aan het adres Fred. Roeskestraat 100, 1076 ED Amsterdam. Volmachten Van de volmachtverlening aan de comparanten sub 1 en 2 blijkt uit drie (3) onderhandse akten van volmacht, die in kopie aan deze akte zullen worden gehecht. Slot De comparanten zijn mij, notaris, bekend. Deze akte is verleden te Amsterdam op de datum aan het begin van deze akte vermeld. De zakelijke inhoud van deze akte is aan de comparanten opgegeven en toegelicht. De comparanten hebben verklaard op volledige voorlezing van de akte geen prijs te stellen, tijdig voor het verlijden van de inhoud daarvan te hebben kennisgenomen en met de inhoud in te stemmen. Onmiddellijk na beperkte voorlezing is deze akte eerst door de comparanten en daarna door mij, notaris, ondertekend om zestien uur tweeëntwintig minuten. (Volgt ondertekening)

UITGEGEVEN VOOR AFSCHRIFT:

(w.g.) K.E.J. Dijk

De ondergetekende, mr. Klaas Eelco Jan Dijk, notaris met plaats van vestiging Amsterdam, verklaart dat de betrokken onroerende zaak niet is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 in samenhang met artikel 3, 4 of 5 of artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 3, 4 of 5, dan wel in een voorlopige aanwijzing als bedoeld in artikel 6 of in artikel 9a, eerste of tweede lid, in samenhang met artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten.

(w.g.) K.E.J. Dijk

Ondergetekende, mr. Klaas Eelco Jan Dijk, notaris met plaats van vestiging Amsterdam, verklaart dat dit afschrift inhoudelijk een volledige en juiste weergave is van de inhoud van het stuk waarvan het een afschrift is. Blad 10 van 10

Verklaring: Het voorgaande stuk is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers op 02-10-2008 om 09:53 in register Onroerende Zaken Hyp4 in deel 55547 nummer 113. Een elektronisch document met voornoemde inhoud was gewaarmerkt met een digitale handtekening, die blijkens bijbehorend certificaat van DigiNotar Qualified CA met nummer BE8219DCBE1E3F3CF44F19E89F83F074 toebehoort aan Dijk Klaas Eelco Jan. Naam bewaarder: Mr. W. Louwman.

Onroerende Zaken Hyp4 : 55547/113 02-10-2008 09:53

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE G REFERENTIES

HUURTRANSACTIES REGULIER WONEN | DE BLANCKENBORG | BLIJHAM (< 5 km)

# Adres Postcode Plaats Type Status Woonopp. Maandhuur € / m² Datum

1. Raadhuislaan 33 9665 JA Oude Pekela Appartement Verhuurd 95 m² € 659 € 6,94 18-11-19 2. P.C. Hooftlaan 160 9673 JE Winschoten Appartement Verhuurd 68 m² € 584 € 8,59 21-10-19 3. P.C. Hooftlaan 236 9673 JG Winschoten Appartement Verhuurd 66 m² € 574 € 8,70 26-08-19 4. P.C. Hooftlaan 202 9673 JG Winschoten Appartement Verhuurd 68 m² € 467 € 6,87 06-08-19 5. Poortstraat 7 9671 EA Winschoten Appartement Verhuurd 78 m² € 720 € 9,23 11-06-19 6. Spoetnikstraat 13 9665 GA Oude Pekela Rijwoning Verhuurd 110 m² € 735 € 6,68 20-02-20 7. de Savornin Lohmanlaan 30 9665 CL Oude Pekela Rijwoning Verhuurd 97 m² € 760 € 7,84 18-02-20 8. Dorpsplein 16 p 9695 DA Bellingwolde Zorgwoning Verhuurd 51 m² € 720 € 14,12 01-02-20 9. Appelhof 18 9665 EH Oude Pekela Rijwoning Verhuurd 122 m² € 737 € 6,04 31-01-20 10. Troelstralaan 18 9665 BX Oude Pekela Rijwoning Verhuurd 93 m² € 735 € 7,90 28-01-20

KOOPTRANSACTIES REGULIER WONEN | DE BLANCKENBORG | BLIJHAM (< 5 km)

# Adres Plaats Type Status GO Koopsom € / m² Datum

1. Burg. Venemastraat 11 C 4 9671 AA Winschoten Appartement Verkocht 83 m² € 225.000 € 2.711 20-01-20 2. Beertsterstraat 40 9671 BL Winschoten Appartement Verkocht 78 m² € 165.000 € 2.115 13-12-19 3. Hoofdweg 67 G 9697 NC Blijham Appartement Verkocht 109 m² € 244.750 € 2.245 12-12-19 4. Apollolaan 16 9665 CS Oude Pekela Appartement Verkocht 56 m² € 75.000 € 1.339 03-10-19 5. Stationsweg 13 G 9671 AL Winschoten Appartement Verkocht 88 m² € 235.000 € 2.670 16-09-19 6. Hoofdweg 67 F 9697 NC Blijham Appartement Verkocht 109 m² € 247.500 € 2.271 01-09-19 7. Hoofdweg 67 D 9697 NC Blijham Appartement Verkocht 109 m² € 244.750 € 2.245 28-08-19 8. De Omloop 12 F 9697 LA Blijham Appartement Verkocht 88 m² € 137.000 € 1.557 21-06-18 9. Eikenlaan 32 9697 RW Blijham Hoekwoning Verkocht 131 m² € 182.500 € 1.393 26-11-19 10. Eikenlaan 25 9697 RV Blijham Hoekwoning Verkocht 112 m² € 170.000 € 1.518 26-08-19 11. Eikenlaan 15 9697 RV Blijham Tussenwoning Verkocht 115 m² € 93.000 € 809 26-02-19 12. Kerklaan 26 9697 RL Blijham Tussenwoning Verkocht 120 m² € 123.000 € 1.025 01-08-18 HUURTRANSACTIES REGULIERE WOONZORG VV

Complex Adres Plaats Type Huursector Huuropbrengst App. € / app. Exploitant Peildatum

Erve Nienenhoek Nienenhoek 4 Den Ham Woonzorg intramurale zorg € 273.153 29 € 785 Ambiq/ZorgAccent apr-18

Nebo Floris Arntzeniusplein Den Haag Woonzorg (VV) intramurale zorg € 1.135.000 117 € 808 Saffier dec-18 60, 61 en 65

Woonzorgcomplex Campagne Médoclaan 66 Maastricht Woonzorg (VV) intramurale zorg € 1.706.940 210 € 677 Mosae Zorggroep jul-18

Lanen State De Lanen 2 Drachten Woonzorg (VV) intramurale zorg € 176.687 20 € 736 Friese Staten apr-19

Verpleegcentrum Scheemda Trekweg 13 Scheemda Woonzorg (VV) intramurale zorg € 350.000 36 € 810 Oosterlengte sep-18

Munnekeweij Via Antiqua Noordwijkerhout Woonzorg (VV) intramurale zorg € 653.955 64 € 852 Topaz jul-19

De Hoge Es Duivenbreeweg Nijverdal Woonzorg (VV) intramurale zorg € 586.800 62 € 789 ZorgAccent nov-19

Parc Glana Lienaertsstraat 171 Geleen Woonzorg (VV) intramurale zorg € 1.438.139 124 € 966 Zuyderland sep-19

Fransiscanessenklooster Bolkensteeg 1 - 7 Dongen Woonzorg (VV) intramurale zorg € 275.792 23 € 999 Maria-Oord jun-19

WZC Rumah Saya Klein Hattem 34 Ugchelen Woonzorg (VV) Intramurale zorg € 600.000 70 € 714 Nusantara jul-19

Kening State Kening State 1 Franeker Wonen en zorg scheiden wonen € 660.000 70 € 786 Blueprint dec-18 en zorg BELEGGINGSTRANSACTIES WOONZORG

Complex Adres Plaats Bouwjaar Type Huuropbrengst Transactieprijs BAR Peildatum

WoonFriesland zorgportefeuille - Friesland - Woonzorg € 5.610.000 € 58.600.000 9,6% dec-16

Het Dokhuis Raadhuislaan 47 Oude Pekela 2016 Woonzorg (VV) € 400.000 € 5.350.000 7,5% jan-17

Zorgcomplex Winschoten Poststraat 4 Winschoten 1956 Woonzorg (VV) - € 13.000.000 7,5% mei-17

Het Anker Reestlaan 2 Meppel 1970 Woonzorg (VV) € 818.000 € 12.524.272 6,5% mei-17

Hamersveld Asschatterweg 24 Leusden 2010 Woonzorg (VV) € 600.000 € 8.250.000 7,3% dec-17

Veenstaete Oudergaard 1 Kortenhoef 2011 Woonzorg (VV) € 1.500.000 € 27.580.000 5,2% mei-18

WZC De Markt Schooldwarsstraat 1 Papendrecht 1990 Woonzorg (VV) € 286.000 € 4.400.000 6,5% jun-18

Verpleegcentrum Scheemda Trekweg 13 Scheemda nieuwbouw Woonzorg (VV) € 350.000 € 5.000.000 7,0% sep-18

De Nudehof Thorbeckestraat 1 e.v. Wageningen 1963 Woonzorg (VV) € 111.000 € 1.475.000 7,5% sep-18

Kastanjehof Kastanjehof 2 Velp Wonen en zorg € 198.000 € 3.600.000 5,5% feb-19

De Kom Mevrouw van Wieringenplein Mijdrecht 1981 Woonzorg (VV) € 763.000 € 10.812.000 7,1% apr-19 1 - 95

WZC Rumah Saya Klein Hattem 34 Ugchelen 1997 - 2011 Woonzorg (VV) - € 10.000.000 6,0% jul-19

Villa Casimir - Residentie La Tour Venloseweg 1 Roermond - Woonzorg (VV) € 720.000 € 12.000.000 6,0% jul-19 BELEGGINGSTRANSACTIES WOONZORG

Complex Adres Plaats Bouwjaar Type Huuropbrengst Transactieprijs BAR Peildatum

Portefeuille Woonconcept Woonzorg (VV) € 2.860.000 € 44.000.000 6,5% aug-19 Wolfsbos Valkenlaan 5 Hoogeveen 2013 Woonzorg (VV) - - - aug-19 De Vecht Vecht 3 Hoogeveen 2012 Woonzorg (VV) - - - aug-19 De Kaap Het Haagje 85 Hoogeveen 2017 Woonzorg (VV) - - - aug-19 Krakeel Grote Beer 12 Hoogeveen 2016 Woonzorg (VV) - - - aug-19 WZC Beatrix Riegshoogtendijk 59 Hollandscheveld 1996 Woonzorg (VV) - - - aug-19

Zenobiagang Zenobiagang 30 Zoetermeer Nieuwbouw Woonzorg (VV) € 692.000 € 11.350.000 6,1% sep-19

WZC Rivierenbuurt Christoffel Plantijnstraat 3 Den Haag 1986 (renovatie) Woonzorg (VV) € 710.000 € 13.335.000 5,3% feb-20

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE H REKENMODEL – DE BLANCKENBORG

ALGEMENE GEGEVENS TAXATEUR ALGEMENE GEGEVENS OPDRACHTGEVER

Kantoor Taxatie Instituut Zorgvastgoed Portefeuille Noorderlicht Portefeuille Taxateur J.F. Juffer RM RT Dossiernummer 3632020 Branchevereniging NVM Taxatietype volledige taxatie Vestigingsnummer 22.237 Type eigendom eigendom Peildatum 01-03-20 FOTO Taxateursregister NRVT Peiljaar 2020 Registratienummer RT282826876 Opname en inspectie 13-03-20 Beschouwingsperiode 15 jaar Makelaarsregister VastgoedCert Eigenaar Stichting Vestia Certificaatnummer BV03.141.514 Beheerder Stichting Vestia

COMPLEX GEGEVENS KADASTRALE GEGEVENS

Naam complex De Blanckenborg Wedde B 1785 15.657 m² Complexnummer 3500886 Wedde B 1714 2.190 m² Soort object ZORG Wedde B 1713 1.621 m² Bouwjaren 1996 - - - - MAPS Straat Eikenlaan - - Nummer 34 - - Postcode 9697 RW - - Plaats Blijham - - Gemeente Westerwolde - -

200320-DCF Rekenmodel-De Blackenborg Blijham-Zorgcentrum.xlsx ZORG | RUIMTEN Aantal Structureel Onderhoud Onderhouds Ingangsdatum Einddatum Ruimte BVO Leeg BVO Herbouwwaarde BEL / EGB Restduur plaatsen leeg per m² kosten huur huur

1. Begane grond 40 3.643 m² 0,0 m² nee € 8,39 € 30.570 € 2.249 € 8.193.204 BEL 01-07-17 01-07-24 4,3 jaar 2. 1e verdieping 36 1.894 m² 0,0 m² nee € 8,39 € 15.893 € 2.249 € 4.259.656 BEL 01-07-17 01-07-24 4,3 jaar 3. 2e verdieping 20 1.264 m² 0,0 m² nee € 8,39 € 10.607 € 2.249 € 2.842.770 BEL 01-07-17 01-07-24 4,3 jaar 4. - 0 0 m² 0,0 m² nee € 0,00 € - € - € - BEL 01-03-20 01-03-20 0,0 jaar 5. - 0 0 m² 0,0 m² nee € 0,00 € - € - € - BEL 01-03-20 01-03-20 0,0 jaar 6. - 0 0 m² 0,0 m² nee € 0,00 € - € - € - BEL 01-03-20 01-03-20 0,0 jaar 7. - 0 0 m² 0,0 m² nee € 0,00 € - € - € - BEL 01-03-20 01-03-20 0,0 jaar 8. - 0 0 m² 0,0 m² nee € 0,00 € - € - € - BEL 01-03-20 01-03-20 0,0 jaar 9. - 0 0 m² 0,0 m² nee € 0,00 € - € - € - BEL 01-03-20 01-03-20 0,0 jaar 10. - 0 0 m² 0,0 m² nee € 0,00 € - € - € - BEL 01-03-20 01-03-20 0,0 jaar

TOTAAL 96 6.801 m² 0% 0% € 57.070 € 15.300.000 100%

ZORG | RUIMTEN Contract Contract Markthuur Markthuur BTW Vertrekkans Herzienings Weder Looptijd in Ruimte WOZ-waarde Achterstallig onderhoud maandhuur jaarhuur totaal per plaats opteren huurder huur verhuurtijd jaren

1. Begane grond € 19.022 € 228.267 € 368.792 € 768 nee 25% € 368.792 6 maand 10 jaar € 3.455.000 nee € - 2. 1e verdieping € 17.120 € 205.440 € 331.913 € 768 nee 25% € 331.913 6 maand 10 jaar € 1.796.000 nee € - 3. 2e verdieping € 9.511 € 114.133 € 184.396 € 768 nee 25% € 184.396 6 maand 10 jaar € 1.199.000 nee € - 4. - € - € - € - € - nee 50% € - 6 maand 10 jaar € - nee € - 5. - € - € - € - € - nee 50% € - 6 maand 10 jaar € - nee € - 6. - € - € - € - € - nee 50% € - 6 maand 10 jaar € - nee € - 7. - € - € - € - € - nee 50% € - 6 maand 10 jaar € - nee € - 8. - € - € - € - € - nee 50% € - 6 maand 10 jaar € - nee € - 9. - € - € - € - € - nee 50% € - 6 maand 10 jaar € - nee € - 10. - € - € - € - € - nee 50% € - 6 maand 10 jaar € - nee € -

TOTAAL € 45.653 € 547.840 € 885.100 € 770 100% € 885.100 € 6.450.000 € - -38%

200320-DCF Rekenmodel-De Blackenborg Blijham-Zorgcentrum.xlsx ZORG | MARKTHUUR

Korting NHC 5,0% Correctie huurwaarde zorg met verblijf 15,0% Correctie huurwaarde dagbehandeling 15,0% Aantal dagdelen dagbehandeling per jaar per plaats 450

Aantal plaatsen met verblijf 96 Aantal plaatsen dagbehandeling -

HUURWAARDE ZORG MET VERBLIJF Aantal NHC Huurwaarde Huurwaarde Doelgroep ZZP Dagbesteding Behandeling NHC plaatsen dagtarief jaarbasis per plaats

1. VV ZZP 4VV met DB zonder BH 56 € 31,44 € 11.476 € 518.900 € 770 2. VV ZZP 5VV met DB zonder BH 14 € 30,96 € 11.300 € 127.800 € 760 3. VV ZZP 6VV met DB zonder BH 20 € 30,88 € 11.271 € 182.000 € 760 4. VV ZZP 7VV met DB zonder BH 6 € 31,89 € 11.640 € 56.400 € 785 5. VV ZZP 8VV met DB zonder BH 0 € 32,85 € 11.990 € - € - 6. VV - met DB met BH 0 € - € - € - € - 7. VV - met DB met BH 0 € - € - € - € - 8. VV - met DB met BH 0 € - € - € - € - 9. VV - met DB met BH 0 € - € - € - € - 10. VV - met DB met BH 0 € - € - € - € -

TOTAAL 96 € 885.100 € 770

200320-DCF Rekenmodel-De Blackenborg Blijham-Zorgcentrum.xlsx ZORG | ONDERHOUDSKOSTEN COMPLEX OVERIGE INSTALLATIES PER M² BVO € / m² % gebouw

Keuze onderhoud VEX Airconditioning € - 0% Locatietoeslag onderhoud 0,0% Topkoeling € - 0% Objecttoeslag onderhoud 0,0% Mechanische ventilatie € - 0% Sprinkler installatie € - 0% Onderhoud per m² BVO € 9,43 Zonwering € - 0% Onderhoud totaal € 64.159

ZORG | KOSTEN SPECIFIEKE INSTALLATIES Installatie Aantal Onderhoudskosten

Tractielift 2 € 3.544 € 7.089 - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € -

ONDERHOUDSKOSTEN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Meerjarenonderhoudsplan (niet geïndexeerd) € 131.308 € 73.162 € 65.542 € 62.456 € 76.691 € 62.456 € 139.783 € 62.456 € 62.456 € 62.456 Meerjarenonderhoudsplan (geïndexeerd) € 133.606 € 76.669 € 70.401 € 68.763 € 86.547 € 72.245 € 165.733 € 75.902 € 77.800 € 79.745

VEX onderhoud (niet geïndexeerd) € 64.159 € 64.159 € 64.159 € 64.159 € 64.159 € 64.159 € 64.159 € 64.159 € 64.159 € 64.159 VEX onderhoud (geïndexeerd) € 65.282 € 67.235 € 68.916 € 70.639 € 72.405 € 74.215 € 76.070 € 77.972 € 79.921 € 81.919

TOTAAL KEUZE ONDERHOUD € 65.282 € 67.235 € 68.916 € 70.639 € 72.405 € 74.215 € 76.070 € 77.972 € 79.921 € 81.919

200320-DCF Rekenmodel-De Blackenborg Blijham-Zorgcentrum.xlsx ZORG | ZAKELIJKE LASTEN

Gemeentelijke belastingen Overzicht exploitatiekosten OZB tarief | wonen 0,1891% OZB € 15.306 OZB tarief | niet-wonen 0,2373% Rioolbelasting € 5.440 Rioolbelasting eenheden 1 Verzekering (incl. assurantiebelasting) € 8.331 Rioolbelasting per eenheid 280,00 Waterschapslasten € 3.182 Waterschapslasten 0,04933% Belasting en verzekeringen totaal € - Beheerkosten € 22.271 Overige kosten € - Overige lasten Onderhoud € 64.159 Verzekeringspremie 0,05% Niet-verrekenbare BTW € 18.150 Totaal overige belastingen en verzekeringen 0,00% Beheerkosten % jaarhuur 2,50% Oninbare % jaarhuur 0,00% Overige zakelijke lasten totaal € - TOTAAL KOSTEN € 136.839 BTW-tarief (kostencomponent) 21% % van markthuur 15%

ZAKELIJKE LASTEN (geïndexeerd) Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

OZB € 15.405 € 15.621 € 15.879 € 16.181 € 16.504 € 16.835 € 17.171 € 17.515 € 17.865 € 18.222 Rioolbelasting € 5.475 € 5.552 € 5.644 € 5.751 € 5.866 € 5.983 € 6.103 € 6.225 € 6.350 € 6.477 Verzekering € 8.385 € 8.502 € 8.643 € 8.807 € 8.983 € 9.163 € 9.346 € 9.533 € 9.724 € 9.918 Waterschapslasten € 3.202 € 3.247 € 3.301 € 3.364 € 3.431 € 3.500 € 3.570 € 3.641 € 3.714 € 3.788 Belasting en verzekering totaal € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Beheerkosten € 22.416 € 22.730 € 23.105 € 23.545 € 24.015 € 24.496 € 24.986 € 25.485 € 25.995 € 26.515 Oninbare jaarhuur € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Overige zakelijke lasten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

200320-DCF Rekenmodel-De Blackenborg Blijham-Zorgcentrum.xlsx ZORG | MUTATIEKOSTEN

Verhuurcourtage % huurwaarde 14,00% Promotiekosten % huurwaarde 0,50% Mutatiekosten per m² € 10,00 Servicekosten eigenaar per m² € -

VERHUURKOSTEN (geïndexeerd) Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Verhuurcourtage € - € - € - € - € 33.405 € - € - € - € - € - Promotiekosten € - € - € - € - € 1.193 € - € - € - € - € - Mutatiekosten € - € - € - € - € 18.334 € - € - € - € - € - Servicekosten eigenaar € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

TOTAAL VERHUURKOSTEN € - € - € - € - € 52.932 € - € - € - € - € -

LEEGSTAND (geïndexeerd) Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Aanvangsleegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Structurele leegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Mutatieleegstand € - € - € - € - € 119.302 € - € - € - € - € -

TOTAAL LEEGSTANDKOSTEN € - € - € - € - € 119.302 € - € - € - € - € -

200320-DCF Rekenmodel-De Blackenborg Blijham-Zorgcentrum.xlsx RENOVATIE | COMPONENT

Dak Oppervlakte dak in m² 3.643 m² Bron: Vastgoeddata, bebouwd oppervlak Renovatiekosten per m² € 80 Totaal € 291.000 incl. BTW

Verduurzaming HR++ glas Geveloppervlak 3.877 m² Geveloppervlak open 45% Bron: Bouwkostenkompas Woning- en Utliteitsbouw 2019 Vervangingskosten per m² € 150 Totaal € 262.000 incl. BTW

Gevels isoleren Geveloppervlak 3.877 m² Bron: Bouwkostenkompas Woning- en Utliteitsbouw 2019 Geveloppervlak dicht 55% Kosten per m² € 120 Totaal € 256.000 incl. BTW

Afbouw Aantal m² 6.801 m² Te renoveren / upgrade 50% Nieuwbouwkosten € 1.349 Bron: Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten Zorggebouwen, type WZ 08 Waarvan afbouw 31% Bron: WOZ Taxatiewijzer 2019 - Deel 9 Verzoring, pag. 78 Totaal € 1.420.000 incl. BTW

Installaties Aantal m² 6.801 m² Te renoveren / upgrade 100% Nieuwbouwkosten € 1.349 Bron: Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten Zorggebouwen, type WZ 08 Waarvan installaties 26% Bron: WOZ Taxatiewijzer 2019 - Deel 9 Verzoring, pag. 78 Totaal € 2.380.000 incl. BTW

Totaal renovatiekosten excl. bijkomende kosten € 4.609.000 incl. BTW

200320-DCF Rekenmodel-De Blackenborg Blijham-Zorgcentrum.xlsx RENOVATIE | BIJKOMENDE KOSTEN

Adviseur installaties 3,0% € 138.270 incl. BTW Bouwfysica / duurzaamheid 0,7% € 32.263 incl. BTW Projectmanagement 2,2% € 101.398 incl. BTW Kostenmanagement 0,8% € 36.872 incl. BTW Overige adviseurs 1,0% € 46.090 incl. BTW Leges 3,0% € 138.270 incl. BTW Verzekeringen 0,8% € 36.872 incl. BTW Algemene kosten 3,5% € 161.315 incl. BTW Winst en risico 5,0% € 230.450 incl. BTW

Totaal bijkomende kosten 20% € 922.000 incl. BTW Bron: Bouwkostenkompas Woning- en Utiliteitsbouw 2019 pag. 253

TOTAAL incl. BTW € 5.531.000 per m² BVO 815 per appartement 58.000

Renovatiejaar Jaar 5

200320-DCF Rekenmodel-De Blackenborg Blijham-Zorgcentrum.xlsx ZORG | CORRECTIES INDEXEREN

Jaarlijkse lasten ja Incidentele lasten ja Achterstallig onderhoud ja Renovatie ja Jaarlijkse baten ja Incidentele baten ja Subsidies ja

CORRECTIES (niet geïndexeerd) Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Jaarlijkse lasten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Incidentele lasten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Achterstallig onderhoud € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Renovatie € - € - € - € - € 5.531.000 € - € - € - € - € - Jaarlijkse baten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Incidentele baten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Subsidies € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

CORRECTIES (geïndexeerd) Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Jaarlijkse lasten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Incidentele lasten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Achterstallig onderhoud € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Renovatie € - € - € - € - € 5.964.149 € - € - € - € - € - Jaarlijkse baten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Incidentele baten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Subsidies € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

200320-DCF Rekenmodel-De Blackenborg Blijham-Zorgcentrum.xlsx INDEXEN (2019 = 100) 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Markthuurontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Markthuurindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Prijsinflatie 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Prijsinflatieindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Loonstijging 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Loonkostenindex 100,0 101,3 103,8 106,4 109,0 111,8 114,6 117,4 120,4 123,4 126,4

Bouwkostenstijging 4,40% 3,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Bouwkostenindex 100,0 101,8 104,8 107,4 110,1 112,9 115,7 118,6 121,5 124,6 127,7

Kostenontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Kostenindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

200320-DCF Rekenmodel-De Blackenborg Blijham-Zorgcentrum.xlsx DCF Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Theoretische huur 550.066 554.893 560.663 567.415 826.441 973.503 992.973 1.012.833 1.033.089 1.053.751 1.074.826 1.096.323 1.118.249 1.140.614 1.163.426 Aanvangsleegstand ------Structurele leegstand ------Mutatieleegstand - - - - 119.302 ------145.428 Bruto opbrengsten 550.066 554.893 560.663 567.415 707.139 973.503 992.973 1.012.833 1.033.089 1.053.751 1.074.826 1.096.323 1.118.249 1.140.614 1.017.998

OZB 15.405 15.621 15.879 16.181 16.504 16.835 17.171 17.515 17.865 18.222 18.587 18.958 19.338 19.724 20.119 Rioolbelasting 5.475 5.552 5.644 5.751 5.866 5.983 6.103 6.225 6.350 6.477 6.606 6.738 6.873 7.010 7.151 Verzekering 8.385 8.502 8.643 8.807 8.983 9.163 9.346 9.533 9.724 9.918 10.117 10.319 10.525 10.736 10.951 Waterschapslasten 3.202 3.247 3.301 3.364 3.431 3.500 3.570 3.641 3.714 3.788 3.864 3.941 4.020 4.100 4.182

Verhuurcourtage - - - - 33.405 ------40.720 Promotiekosten - - - - 1.193 ------1.454 Mutatiekosten - - - - 18.334 ------22.349

Oninbare jaarhuur ------Beheerkosten 22.416 22.730 23.105 23.545 24.015 24.496 24.986 25.485 25.995 26.515 27.045 27.586 28.138 28.701 29.275 Onderhoud 65.282 67.235 68.916 70.639 72.405 74.215 76.070 77.972 79.921 81.919 83.967 86.066 88.218 90.423 92.684 BTW niet-verrekenbaar 18.417 18.893 19.324 19.778 31.364 20.729 21.222 21.726 22.242 22.771 23.313 23.867 24.435 25.016 39.161

Totale kosten 138.583 141.780 144.812 148.064 215.500 154.920 158.467 162.097 165.811 169.610 173.498 177.476 181.546 185.711 268.046

Jaarlijkse lasten ------Incidentele lasten ------Achterstallig onderhoud ------Renovatie - - - - 5.964.149 ------Incidentele baten ------Totale correcties - - - - 5.964.149 ------

Netto kasstroom 411.483 413.112 415.851 419.351 -5.472.510 818.583 834.506 850.736 867.279 884.141 901.328 918.846 936.703 954.903 749.952

NCW kasstroom 396.023 368.276 343.384 320.743 -3.877.070 537.176 507.248 478.986 452.297 427.095 403.295 380.820 359.597 339.555 247.014

200320-DCF Rekenmodel-De Blackenborg Blijham-Zorgcentrum.xlsx WAARDERING

Exit-yield (k.k.) 8,5% 2.000.000 Exitwaarde k.k. ultimo jaar 15 12.882.000 1.000.000 Overige waardecomponenten - 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Disconteringsvoet 7,96% -1.000.000 risicovrije rentevoet 0,26% opslag vastgoedsector 5,70% -2.000.000 opslag markten objectrisico 2,00% -3.000.000 -4.000.000 DCF waarde v.o.n. 5.768.000 -5.000.000 Overdrachtskosten 6,25% -6.000.000

DCF waarde k.k. afgerond 5.430.000 Bruto opbrengsten Totale kosten Netto kasstroom per plaats 57.000

YIELDS

BAR v.o.n. contracthuur 9,5% 10,0% NAR v.o.n. contracthuur 7,1% 9,0% Disconteringsvoet 8,0% Exit-yield 8,5% 8,0% 7,0% BAR v.o.n. markthuur 15,3% 6,0% NAR v.o.n. markthuur 13,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% BAR v.o.n. NAR v.o.n. Disconteringsvoet Exit-yield

200320-DCF Rekenmodel-De Blackenborg Blijham-Zorgcentrum.xlsx

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE I REKENMODEL – EIKENHOEVE

ALGEMENE GEGEVENS TAXATEUR ALGEMENE GEGEVENS OPDRACHTGEVER OBJECT

COMPLEX GEGEVENS KADASTRALE GEGEVENS LOCATIE

Naam complex Eikenhoeve Wedde B 1785 15.657 m² Complexnummer 3500388 Wedde B 1714 2.190 m² Soort object WON Wedde B 1713 1.621 m² Bouwjaar 1996 - - - - MAPS Straat Eikenlaan - - Nummer 41 - 87 (oneven) - - Postcode 9697 RV - - Plaats Blijham - - Gemeente Westerwolde - -

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Eikenhoeve-WON.xlsx WON | TYPES EN VHE VHE Zelfstandige Structureel Aanvangs Huur Maximaal Huur Type VHE Gereguleerd GO BVO Leeg Markthuur Punten nummer VHE leeg leegstand opbrengst redelijk potentie

1. 9972865 MGW ja ja 65 m² 105 m² nee nee 1 maand € 555,76 € 552,50 117 € 587,57 € -3,26 2. 9972866 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 539,46 € 535,50 104 € 518,06 € -21,40 3. 9972867 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 555,76 € 535,50 117 € 587,57 € -20,26 4. 9972868 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 555,75 € 535,50 117 € 587,57 € -20,25 5. 9972869 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 555,75 € 535,50 117 € 587,57 € -20,25 6. 9972870 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 555,75 € 535,50 117 € 587,57 € -20,25 7. 9972871 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 555,75 € 535,50 117 € 587,57 € -20,25 8. 9972872 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 539,45 € 535,50 104 € 518,06 € -21,39 9. 9972873 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 555,75 € 535,50 117 € 587,57 € -20,25 10. 9972874 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 555,75 € 535,50 121 € 608,96 € -20,25 11. 9972875 MGW ja ja 65 m² 105 m² nee nee 1 maand € 555,75 € 552,50 121 € 608,96 € -3,25 12. 9972876 MGW ja ja 65 m² 105 m² nee nee 1 maand € 555,75 € 552,50 121 € 608,96 € -3,25 13. 9972877 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 534,07 € 535,50 104 € 518,06 € -16,01 14. 9972878 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 534,07 € 535,50 104 € 518,06 € -16,01 15. 9972879 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 534,07 € 535,50 104 € 518,06 € -16,01 16. 9972880 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 534,07 € 535,50 104 € 518,06 € -16,01 17. 9972881 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 534,07 € 535,50 104 € 518,06 € -16,01 18. 9972882 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 534,07 € 535,50 104 € 518,06 € -16,01 19. 9972883 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 534,07 € 535,50 104 € 518,06 € -16,01 20. 9972884 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 534,07 € 535,50 104 € 518,06 € -16,01 21. 9972885 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 550,21 € 535,50 117 € 587,57 € -14,71 22. 9972886 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 550,21 € 535,50 117 € 587,57 € -14,71 23. 9972887 MGW ja ja 63 m² 102 m² nee nee 1 maand € 550,21 € 535,50 117 € 587,57 € -14,71 24. 9972888 MGW ja ja 65 m² 105 m² nee nee 1 maand € 550,21 € 552,50 117 € 587,57 € 2,29

TOTAAL 24 100% 100% 1.520 2.466 0 0 € 13.110 € 12.920 € 13.471 € -364 157.318 155.040

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Eikenhoeve-WON.xlsx WON | TYPES EN VHE VHE WOZ- Leegwaarde Verhuurder VH na Onderhouds Leegwaarde Gesplitst Achterstallig onderhoud Herbouwwaarde nummer waarde per m² heffing harmonisatie kosten

1. 9972865 € 59.000 € 1.200 € 78.000 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 173.081 2. 9972866 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 3. 9972867 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 4. 9972868 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 5. 9972869 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 6. 9972870 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 7. 9972871 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 8. 9972872 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 9. 9972873 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 10. 9972874 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 11. 9972875 € 59.000 € 1.200 € 78.000 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 173.081 12. 9972876 € 59.000 € 1.200 € 78.000 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 173.081 13. 9972877 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 14. 9972878 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 15. 9972879 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 16. 9972880 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 17. 9972881 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 18. 9972882 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 19. 9972883 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 20. 9972884 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 21. 9972885 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 22. 9972886 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 23. 9972887 € 59.000 € 1.200 € 75.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 167.755 24. 9972888 € 59.000 € 1.200 € 78.000 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 173.081

TOTAAL € 1.416.000 € 1.824.000 € 76.000 0 € - € 1.416.000 0% € 21.583 € 1.641 € 4.047.429

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Eikenhoeve-WON.xlsx WON | ONDERHOUDSKOSTEN COMPLEX

Keuze onderhoud MJOP Locatietoeslag onderhoud 0,0% Objecttoeslag onderhoud 0,0%

Onderhoud per m² BVO € 10,19 Onderhoud totaal per jaar € 25.127

WON | KOSTEN INSTALLATIES Installatie Aantal Onderhoudskosten

Liftinstallatie 1 € 3.544 € 3.544 - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € -

ONDERHOUDSKOSTEN - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Meerjarenonderhoudsplan (niet geïndexeerd) € 5.749 € 5.749 € 30.201 € 5.749 € 51.496 € 5.749 € 53.339 € 57.330 € 14.980 € 18.288 Meerjarenonderhoudsplan (geïndexeerd) € 5.850 € 6.025 € 32.440 € 6.330 € 58.114 € 6.650 € 63.241 € 69.673 € 18.660 € 23.351

VEX onderhoud (niet geïndexeerd) € 25.127 € 25.127 € 25.127 € 25.127 € 25.127 € 25.127 € 25.127 € 25.127 € 25.127 € 25.127 VEX onderhoud (geïndexeerd) € 25.567 € 26.332 € 26.990 € 27.665 € 28.356 € 29.065 € 29.792 € 30.537 € 31.300 € 32.083

TOTAAL KEUZE ONDERHOUD € 5.850 € 6.025 € 32.440 € 6.330 € 58.114 € 6.650 € 63.241 € 69.673 € 18.660 € 23.351

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Eikenhoeve-WON.xlsx ONDERHOUDSKOSTEN - UITPONDEN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Meerjarenonderhoudsplan (geïndexeerd) € 5.484 € 4.895 € 22.303 € 3.560 € 25.425 € 2.078 € 11.858 € 4.355 € - € - VEX onderhoud (geïndexeerd) € 23.969 € 21.394 € 18.556 € 15.561 € 12.406 € 9.083 € 5.586 € 1.909 € - € -

TOTAAL KEUZE ONDERHOUD € 5.484 € 4.895 € 22.303 € 3.560 € 25.425 € 2.078 € 11.858 € 4.355 € - € -

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Eikenhoeve-WON.xlsx WON | KOSTEN COMPLEX

Gemeentelijke belastingen Overzicht exploitatiekosten OZB tarief 0,1891% OZB € 2.678 Grondslag rioolbelasting per eenheid Rioolbelasting € 6.720 Rioolbelasting tarief € 280,00 Waterschapslasten € 699 Waterschapslasten 0,04933% Verhuurdersheffing € 8.010 Verhuurdersheffing 0,562% Verzekering (incl. assurantiebelasting) € 2.449 Belasting en verzekeringen totaal € - Beheerkosten € 7.200 Overige lasten Oninbare jaarhuur € 1.568 Verzekeringspremie 0,05% Overige kosten € - Totaal overige belastingen en verzekeringen 0,00% Onderhoud € 19.981 gemiddelde over beschouwingsperiode Beheerkosten per VHE € 300 Niet-verrekenbare BTW € 5.708 Oninbare jaarhuur 1,0% Overige (zakelijke) lasten per VHE € - TOTAAL KOSTEN € 55.012 BTW-tarief (kostencomonent) 21% % van markthuur 35%

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Eikenhoeve-WON.xlsx WON | MUTATIEKOSTEN

Aantal VHE 24 Verhuurcourtage % huurwaarde 8,0% Wederverhuurtijd (in maanden) 1 Promotiekosten % huurwaarde 0,5% Aanvangsleegstaand (in maanden) 1 Mutatiekosten per VHE € 500 Gesplitst complex nee Servicekosten eigenaar per VHE € -

WON | MUTATIEGRAAD Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Doorexploitatie 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% Uitponden 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5%

VERHUURKOSTEN (geïndexeerd) - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Verhuurcourtage € 1.568 € 1.572 € 1.589 € 1.609 € 1.634 € 1.661 € 1.688 € 1.716 € 1.750 € 1.785 Promotiekosten € 98 € 98 € 99 € 101 € 102 € 104 € 106 € 107 € 109 € 112 Mutatiekosten € 1.510 € 1.531 € 1.556 € 1.586 € 1.617 € 1.650 € 1.683 € 1.716 € 1.751 € 1.786 Servicekosten eigenaar € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

TOTAAL VERHUURKOSTEN € 3.175 € 3.202 € 3.244 € 3.296 € 3.354 € 3.415 € 3.477 € 3.540 € 3.610 € 3.683

LEEGSTAND (geïndexeerd) - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Aanvangsleegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Structurele leegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Mutatieleegstand € 1.633 € 1.638 € 1.655 € 1.676 € 1.702 € 1.730 € 1.759 € 1.787 € 1.823 € 1.860

TOTAAL LEEGSTANDSKOSTEN € 1.633 € 1.638 € 1.655 € 1.676 € 1.702 € 1.730 € 1.759 € 1.787 € 1.823 € 1.860

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Eikenhoeve-WON.xlsx WON | UITPONDEN

Uitponden ja Verkoopkosten Startdatum uitponden 01-03-20 Verkoop bij uitponden 100% Splitsingskosten bij verkoop € 500 Verkoop aan zittende huurders 0% Mutatiekosten bij verkoop € - Duur verkoop aan huurders 1,0 jaar Promotiekosten 0,25% Leegwaarde bij verkoop aan huurders 100% Verkoopcourtage 1,00%

UITPOND BEREKENINGEN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Aantal VHE 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 Aantal in verhuur primo 24 21 18 15 12 9 6 3 - - 3 Verkoop aan huurders ------Verkoop na mutatie 3 3 3 3 3 3 3 3 - - Verkoop totaal per jaar 3 3 3 3 3 3 3 3 - -

Gemiddelde verkoopprijs (geïndexeerd) € 76.494 € 77.565 € 78.846 € 80.345 € 81.952 € 83.591 € 85.263 € 86.968 € 88.707 € 90.481 Verkoopopbrengsten (geïndexeerd) € 229.482 € 232.696 € 236.538 € 241.035 € 245.855 € 250.772 € 255.788 € 260.904 € - € -

VERKOOPKOSTEN (geïndexeerd) Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Splitsingskosten € 12.078 € - € - € - € - € - € - € - € - € - Mutatiekosten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Promotiekosten € 574 € 582 € 591 € 603 € 615 € 627 € 639 € 652 € - € - Verkoopcourtage € 2.295 € 2.327 € 2.365 € 2.410 € 2.459 € 2.508 € 2.558 € 2.609 € - € -

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Eikenhoeve-WON.xlsx WONINGEN | CORRECTIES INDEXEREN

Jaarlijkse lasten ja Incidentele lasten ja Achterstallig onderhoud ja Renovatie ja Jaarlijkse baten ja Incidentele baten ja Subsidies ja

CORRECTIES (niet geïndexeerd) - DOOREXPLOITATIE Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Jaarlijkse lasten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Incidentele lasten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Achterstallig onderhoud € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Renovatie € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Jaarlijkse baten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Incidentele baten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Subsidies € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

CORRECTIES (geïndexeerd) - DOOREXPLOITATIE Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Eikenhoeve-WON.xlsx INDEXEN (2019 = 100) Periode 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Markthuurontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Markthuurindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Prijsinflatie 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Prijsinflatieindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Loonstijging 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Loonkostenindex 100,0 101,3 103,8 106,4 109,0 111,8 114,6 117,4 120,4 123,4 126,4

Bouwkostenstijging 4,40% 3,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Bouwkostenindex 100,0 101,8 104,8 107,4 110,1 112,9 115,7 118,6 121,5 124,6 127,7

Kostenontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Kostenindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Eikenhoeve-WON.xlsx DCF - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Theoretische huur 156.772 157.241 158.886 160.942 163.424 166.103 168.824 171.588 175.020 178.520 182.090 185.732 189.447 193.236 197.101 Aanvangsleegstand ------Mutatieleegstand 1.633 1.638 1.655 1.676 1.702 1.730 1.759 1.787 1.823 1.860 1.897 1.935 1.973 2.013 2.053 Bruto opbrengsten 155.139 155.603 157.230 159.266 161.722 164.373 167.066 169.801 173.197 176.660 180.194 183.798 187.474 191.223 195.047

OZB 2.695 2.733 2.778 2.831 2.887 2.945 3.004 3.064 3.125 3.188 3.252 3.317 3.383 3.451 3.520 Rioolbelasting 6.764 6.858 6.972 7.104 7.246 7.391 7.539 7.690 7.844 8.000 8.160 8.324 8.490 8.660 8.833 Verzekering 2.465 2.499 2.540 2.589 2.640 2.693 2.747 2.802 2.858 2.915 2.974 3.033 3.094 3.156 3.219 Waterschapslasten 703 713 725 738 753 768 784 799 815 832 848 865 883 900 918 Verhuurdersheffing 8.010 8.122 8.271 8.039 8.215 8.379 8.547 8.717 8.892 9.070 9.251 9.436 9.625 9.817 10.014

Verhuurcourtage 1.568 1.572 1.589 1.609 1.634 1.661 1.688 1.716 1.750 1.785 1.821 1.857 1.894 1.932 1.971 Promotiekosten 98 98 99 101 102 104 106 107 109 112 114 116 118 121 123 Mutatiekosten 1.510 1.531 1.556 1.586 1.617 1.650 1.683 1.716 1.751 1.786 1.822 1.858 1.895 1.933 1.972

Oninbare jaarhuur 1.568 1.572 1.589 1.609 1.634 1.661 1.688 1.716 1.750 1.785 1.821 1.857 1.894 1.932 1.971 Beheerkosten 7.290 7.472 7.659 7.851 8.047 8.248 8.454 8.666 8.882 9.104 9.332 9.565 9.804 10.049 10.301 Onderhoud 5.850 6.025 32.440 6.330 58.114 6.650 63.241 69.673 18.660 23.351 7.524 7.712 11.318 8.102 36.998 BTW niet-verrekenbaar 3.426 3.507 9.102 3.670 14.598 3.846 15.786 17.194 6.542 7.589 4.329 4.433 5.256 4.649 10.787

Totale kosten 41.945 42.703 75.320 44.056 107.489 45.996 115.267 123.861 62.979 69.517 51.246 52.373 57.655 54.703 90.626

Jaarlijkse lasten ------Incidentele lasten ------Achterstallig onderhoud ------Renovatie ------Jaarlijkse baten ------Totale correcties ------

Netto kasstroom 113.194 112.900 81.910 115.210 54.233 118.377 51.799 45.940 110.217 107.144 128.947 131.424 129.818 136.520 104.422

NCW kasstroom 109.531 102.291 69.488 91.514 40.336 82.437 33.776 28.048 63.008 57.351 64.627 61.675 57.042 56.167 40.226

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Eikenhoeve-WON.xlsx WAARDERING

Exit-yield (v.o.n.) 8,30% 250.000 Exitwaarde k.k. ultimo jaar 15 2.322.000 Overige waardecomponenten € - 200.000

Disconteringsvoet 6,80% 150.000 risicovrije rentevoet 0,26% opslag vastgoedsector 5,54% 100.000 opslag markten objectrisico 1,00% 50.000 DCF waarde v.o.n. 1.820.000

Overdrachtskosten 2,25% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 DCF waarde k.k. afgerond 1.780.000 Bruto opbrengsten Totale kosten Netto kasstroom

YIELDS

BAR v.o.n. contracthuur 8,6% 10,0% NAR v.o.n. contracthuur 5,6% Disconteringsvoet 6,8% 9,0% Exit-yield 8,3% 8,0% 7,0% BAR v.o.n. markthuur 8,5% 6,0% NAR v.o.n. markthuur 5,5% 5,0% 4,0% Leegwaarderatio 98% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% BAR v.o.n. NAR v.o.n. Disconteringsvoet Exit-yield

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Eikenhoeve-WON.xlsx

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE J REKENMODEL – BERKENHOEVE

ALGEMENE GEGEVENS TAXATEUR ALGEMENE GEGEVENS OPDRACHTGEVER OBJECT

COMPLEX GEGEVENS KADASTRALE GEGEVENS LOCATIE

Naam complex Berkenhoeve Wedde B 1785 15.657 m² Complexnummer 3500387 Wedde B 1714 2.190 m² Soort object WON Wedde B 1713 1.621 m² Bouwjaar 1985 - - - - MAPS Straat Berkenpad - - Nummer 1-15 (oneven) en 2-28 (even) - - Postcode 9697 RE - - Plaats Blijham - - Gemeente Westerwolde - -

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Berkenhoeve-WON.xlsx WON | TYPES EN VHE VHE Zelfstandige Structureel Aanvangs Huur Maximaal Huur Type VHE Gereguleerd GO BVO Leeg Markthuur Punten nummer VHE leeg leegstand opbrengst redelijk potentie

1. 9972835 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 600,61 € 638,25 149 € 758,69 € 37,64 2. 9972836 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 600,61 € 638,25 151 € 769,37 € 37,64 3. 9972837 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 600,61 € 638,25 151 € 769,37 € 37,64 4. 9972838 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 600,61 € 638,25 151 € 769,37 € 37,64 5. 9972839 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 600,61 € 638,25 151 € 769,37 € 37,64 6. 9972840 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 600,61 € 638,25 151 € 769,37 € 37,64 7. 9972841 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 600,61 € 638,25 161 € 822,84 € 37,64 8. 9972842 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 600,61 € 638,25 151 € 769,37 € 37,64 9. 9972843 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 612,18 € 638,25 151 € 769,37 € 26,07 10. 9972844 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 612,18 € 638,25 161 € 822,84 € 26,07 11. 9972845 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 612,18 € 638,25 161 € 822,84 € 26,07 12. 9972846 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 612,18 € 638,25 161 € 822,84 € 26,07 13. 9972847 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 612,18 € 638,25 161 € 822,84 € 26,07 14. 9972848 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 612,18 € 638,25 161 € 822,84 € 26,07 15. 9972849 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 612,18 € 638,25 161 € 822,84 € 26,07 16. 9972850 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 612,18 € 638,25 161 € 822,84 € 26,07 17. 9972851 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 612,18 € 638,25 161 € 822,84 € 26,07 18. 9972852 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 612,18 € 638,25 161 € 822,84 € 26,07 19. 9972853 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 612,18 € 638,25 161 € 822,84 € 26,07 20. 9972854 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 612,18 € 638,25 161 € 822,84 € 26,07 21. 9972855 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 612,18 € 638,25 161 € 822,84 € 26,07 22. 9972856 EGW ja ja 111 m² 162 m² nee nee 1 maand € 612,18 € 638,25 151 € 769,37 € 26,07

TOTAAL 22 100% 100% 2.442 3.573 0 0 € 13.375 € 14.042 € 17.611 € 666 160.505 168.498

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Berkenhoeve-WON.xlsx WON | TYPES EN VHE VHE WOZ- Leegwaarde Verhuurder VH na Onderhouds Leegwaarde Gesplitst Achterstallig onderhoud Herbouwwaarde nummer waarde per m² heffing harmonisatie kosten

1. 9972835 € 54.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 2. 9972836 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 3. 9972837 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 4. 9972838 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 5. 9972839 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 6. 9972840 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 7. 9972841 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 8. 9972842 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 9. 9972843 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 10. 9972844 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 11. 9972845 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 12. 9972846 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 13. 9972847 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 14. 9972848 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 15. 9972849 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 16. 9972850 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 17. 9972851 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 18. 9972852 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 19. 9972853 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 20. 9972854 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 21. 9972855 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214 22. 9972856 € 70.000 € 900 € 99.900 nee nee € - ja ja € 674 € 1.725 € 280.214

TOTAAL € 1.524.000 € 2.197.800 € 99.900 0 € - € 1.524.000 0% € 14.833 € 1.725 € 6.164.698

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Berkenhoeve-WON.xlsx WON | ONDERHOUDSKOSTEN COMPLEX

Keuze onderhoud MJOP Locatietoeslag onderhoud 0,0% Objecttoeslag onderhoud 0,0%

Onderhoud per m² BVO € 4,15 Onderhoud totaal per jaar € 14.833

WON | KOSTEN INSTALLATIES Installatie Aantal Onderhoudskosten

Liftinstallatie - € 3.544 € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € -

ONDERHOUDSKOSTEN - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Meerjarenonderhoudsplan (niet geïndexeerd) € 30.519 € 51.310 € 11.955 € 11.955 € 13.631 € 22.563 € 38.779 € 51.637 € 11.955 € 16.409 Meerjarenonderhoudsplan (geïndexeerd) € 31.053 € 53.770 € 12.841 € 13.162 € 15.382 € 26.099 € 45.978 € 62.754 € 14.892 € 20.951

VEX onderhoud (niet geïndexeerd) € 14.833 € 14.833 € 14.833 € 14.833 € 14.833 € 14.833 € 14.833 € 14.833 € 14.833 € 14.833 VEX onderhoud (geïndexeerd) € 15.093 € 15.544 € 15.933 € 16.331 € 16.739 € 17.158 € 17.587 € 18.027 € 18.477 € 18.939

TOTAAL KEUZE ONDERHOUD € 31.053 € 53.770 € 12.841 € 13.162 € 15.382 € 26.099 € 45.978 € 62.754 € 14.892 € 20.951

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Berkenhoeve-WON.xlsx ONDERHOUDSKOSTEN - UITPONDEN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Meerjarenonderhoudsplan (geïndexeerd) € 28.936 € 42.771 € 8.464 € 6.880 € 5.943 € 6.525 € 5.225 € 1.426 € - € - VEX onderhoud (geïndexeerd) € 14.064 € 12.365 € 10.501 € 8.537 € 6.468 € 4.289 € 1.999 € 410 € - € -

TOTAAL KEUZE ONDERHOUD € 28.936 € 42.771 € 8.464 € 6.880 € 5.943 € 6.525 € 5.225 € 1.426 € - € -

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Berkenhoeve-WON.xlsx WON | KOSTEN COMPLEX

Gemeentelijke belastingen Overzicht exploitatiekosten OZB tarief 0,1891% OZB € 2.882 Grondslag rioolbelasting per eenheid Rioolbelasting € 6.160 Rioolbelasting tarief € 280,00 Waterschapslasten € 752 Waterschapslasten 0,04933% Verhuurdersheffing € 8.621 Verhuurdersheffing 0,562% Verzekering (incl. assurantiebelasting) € 3.730 Belasting en verzekeringen totaal € - Beheerkosten € 6.600 Overige lasten Oninbare jaarhuur € 1.616 Verzekeringspremie 0,05% Overige kosten € - Totaal overige belastingen en verzekeringen 0,00% Onderhoud € 25.012 gemiddelde over beschouwingsperiode Beheerkosten per VHE € 300 Niet-verrekenbare BTW € 6.638 Oninbare jaarhuur 1,0% Overige (zakelijke) lasten per VHE € - TOTAAL KOSTEN € 62.010 BTW-tarief (kostencomonent) 21% % van markthuur 37%

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Berkenhoeve-WON.xlsx WON | MUTATIEKOSTEN

Aantal VHE 22 Verhuurcourtage % huurwaarde 8,0% Wederverhuurtijd (in maanden) 1 Promotiekosten % huurwaarde 0,5% Aanvangsleegstaand (in maanden) 1 Mutatiekosten per VHE € 500 Gesplitst complex nee Servicekosten eigenaar per VHE € -

WON | MUTATIEGRAAD Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Doorexploitatie 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% Uitponden 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6% 13,6%

VERHUURKOSTEN (geïndexeerd) - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Verhuurcourtage € 1.763 € 1.786 € 1.823 € 1.866 € 1.914 € 1.965 € 2.017 € 2.062 € 2.103 € 2.146 Promotiekosten € 110 € 112 € 114 € 117 € 120 € 123 € 126 € 129 € 131 € 134 Mutatiekosten € 1.510 € 1.531 € 1.556 € 1.586 € 1.617 € 1.650 € 1.683 € 1.716 € 1.751 € 1.786 Servicekosten eigenaar € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

TOTAAL VERHUURKOSTEN € 3.383 € 3.429 € 3.494 € 3.568 € 3.651 € 3.738 € 3.826 € 3.908 € 3.986 € 4.065

LEEGSTAND (geïndexeerd) - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Aanvangsleegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Structurele leegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Mutatieleegstand € 1.836 € 1.861 € 1.899 € 1.944 € 1.994 € 2.047 € 2.101 € 2.148 € 2.191 € 2.235

TOTAAL LEEGSTANDSKOSTEN € 1.836 € 1.861 € 1.899 € 1.944 € 1.994 € 2.047 € 2.101 € 2.148 € 2.191 € 2.235

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Berkenhoeve-WON.xlsx WON | UITPONDEN

UITPOND BEREKENINGEN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Aantal VHE 22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 Aantal in verhuur primo 22 19 16 13 10 7 4 1 - - 3 Verkoop aan huurders ------Verkoop na mutatie 3 3 3 3 3 3 3 1 - - Verkoop totaal per jaar 3 3 3 3 3 3 3 1 - -

Gemiddelde verkoopprijs (geïndexeerd) € 100.549 € 101.958 € 103.641 € 105.611 € 107.723 € 109.878 € 112.075 € 114.317 € 116.603 € 118.935 Verkoopopbrengsten (geïndexeerd) € 301.648 € 305.873 € 310.923 € 316.834 € 323.170 € 329.634 € 336.226 € 114.317 € - € -

VERKOOPKOSTEN (geïndexeerd) Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Splitsingskosten € 11.072 € - € - € - € - € - € - € - € - € - Mutatiekosten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Promotiekosten € 754 € 765 € 777 € 792 € 808 € 824 € 841 € 286 € - € - Verkoopcourtage € 3.016 € 3.059 € 3.109 € 3.168 € 3.232 € 3.296 € 3.362 € 1.143 € - € -

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Berkenhoeve-WON.xlsx WONINGEN | CORRECTIES INDEXEREN

Jaarlijkse lasten ja Incidentele lasten ja Achterstallig onderhoud ja Renovatie ja Jaarlijkse baten ja Incidentele baten ja Subsidies ja

CORRECTIES (niet geïndexeerd) - DOOREXPLOITATIE Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

CORRECTIES (geïndexeerd) - DOOREXPLOITATIE Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Berkenhoeve-WON.xlsx INDEXEN (2019 = 100) Periode 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Markthuurontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Markthuurindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Prijsinflatie 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Prijsinflatieindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Loonstijging 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Loonkostenindex 100,0 101,3 103,8 106,4 109,0 111,8 114,6 117,4 120,4 123,4 126,4

Bouwkostenstijging 4,40% 3,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Bouwkostenindex 100,0 101,8 104,8 107,4 110,1 112,9 115,7 118,6 121,5 124,6 127,7

Kostenontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Kostenindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Berkenhoeve-WON.xlsx DCF - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Theoretische huur 161.595 163.742 167.148 171.039 175.442 180.126 184.928 189.034 192.815 196.671 200.604 204.616 208.709 212.883 217.141 Aanvangsleegstand ------Mutatieleegstand 1.836 1.861 1.899 1.944 1.994 2.047 2.101 2.148 2.191 2.235 2.280 2.325 2.372 2.419 2.468 Bruto opbrengsten 159.758 161.882 165.249 169.095 173.449 178.080 182.826 186.886 190.624 194.436 198.325 202.291 206.337 210.464 214.673

OZB 2.901 2.941 2.990 3.047 3.108 3.170 3.233 3.298 3.364 3.431 3.500 3.570 3.641 3.714 3.788 Rioolbelasting 6.200 6.287 6.391 6.512 6.642 6.775 6.911 7.049 7.190 7.334 7.480 7.630 7.783 7.938 8.097 Verzekering 3.754 3.806 3.869 3.943 4.022 4.102 4.184 4.268 4.353 4.440 4.529 4.620 4.712 4.806 4.902 Waterschapslasten 757 767 780 795 811 827 843 860 877 895 913 931 950 969 988 Verhuurdersheffing 8.621 8.741 8.901 8.652 8.841 9.018 9.198 9.382 9.570 9.761 9.957 10.156 10.359 10.566 10.777

Verhuurcourtage 1.763 1.786 1.823 1.866 1.914 1.965 2.017 2.062 2.103 2.146 2.188 2.232 2.277 2.322 2.369 Promotiekosten 110 112 114 117 120 123 126 129 131 134 137 140 142 145 148 Mutatiekosten 1.510 1.531 1.556 1.586 1.617 1.650 1.683 1.716 1.751 1.786 1.822 1.858 1.895 1.933 1.972

Oninbare jaarhuur 1.616 1.637 1.671 1.710 1.754 1.801 1.849 1.890 1.928 1.967 2.006 2.046 2.087 2.129 2.171 Beheerkosten 6.683 6.850 7.021 7.196 7.376 7.561 7.750 7.943 8.142 8.346 8.554 8.768 8.987 9.212 9.442 Onderhoud 31.053 53.770 12.841 13.162 15.382 26.099 45.978 62.754 14.892 20.951 17.839 16.037 39.388 68.038 17.270 BTW niet-verrekenbaar 8.635 13.450 4.905 5.025 5.546 7.853 12.086 15.667 5.674 7.006 6.413 6.097 11.065 17.147 6.552

Totale kosten 73.601 101.679 52.863 53.610 57.133 70.944 95.860 117.019 59.976 68.196 65.338 64.084 93.286 128.920 68.477

Jaarlijkse lasten ------Incidentele lasten ------Achterstallig onderhoud ------Renovatie ------Jaarlijkse baten ------Totale correcties ------

Netto kasstroom 86.158 60.203 112.386 115.485 116.315 107.135 86.966 69.866 130.647 126.240 132.987 138.207 113.051 81.544 146.196

NCW kasstroom 83.370 54.546 95.342 91.733 86.510 74.609 56.707 42.656 74.687 67.573 66.652 64.858 49.675 33.549 56.319

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Berkenhoeve-WON.xlsx WAARDERING

Exit-yield (v.o.n.) 8,30% 250.000 Exitwaarde k.k. ultimo jaar 15 2.559.000 Overige waardecomponenten € - 200.000

Disconteringsvoet 6,80% 150.000 risicovrije rentevoet 0,26% opslag vastgoedsector 5,54% 100.000 opslag markten objectrisico 1,00% 50.000 DCF waarde v.o.n. 1.950.000

Overdrachtskosten 2,25% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 DCF waarde k.k. afgerond 1.910.000 Bruto opbrengsten Totale kosten Netto kasstroom

YIELDS

BAR v.o.n. contracthuur 8,2% 9,0% NAR v.o.n. contracthuur 5,1% Disconteringsvoet 6,8% 8,0% Exit-yield 8,3% 7,0% 6,0% BAR v.o.n. markthuur 8,6% NAR v.o.n. markthuur 5,5% 5,0% 4,0%

Leegwaarderatio 87% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% BAR v.o.n. NAR v.o.n. Disconteringsvoet Exit-yield

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Berkenhoeve-WON.xlsx

Taxatierapport Bijlagen

BIJLAGE K REKENMODEL – BEUKENHOEVE

ALGEMENE GEGEVENS TAXATEUR ALGEMENE GEGEVENS OPDRACHTGEVER OBJECT

COMPLEX GEGEVENS KADASTRALE GEGEVENS LOCATIE

Naam complex Beukenhoeve Wedde B 1785 15.657 m² Complexnummer 3500386 Wedde B 1714 2.190 m² Soort object WON Wedde B 1713 1.621 m² Bouwjaar 1997 - - - - MAPS Straat Berkenpad - - Nummer 30 t/m 44 (even) - - Postcode 9697 RE - - Plaats Blijham - - Gemeente Westerwolde - -

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Beukenhoeve-WON.xlsx WON | TYPES EN VHE VHE Zelfstandige Structureel Aanvangs Huur Maximaal Huur Type VHE Gereguleerd GO BVO Leeg Markthuur Punten nummer VHE leeg leegstand opbrengst redelijk potentie

1. 9972857 MGW ja ja 59 m² 85 m² nee nee 1 maand € 498,55 € 501,50 113 € 566,17 € 2,95 2. 9972858 MGW ja ja 57 m² 82 m² nee nee 1 maand € 507,34 € 484,50 114 € 571,54 € -22,84 3. 9972859 MGW ja ja 60 m² 87 m² nee nee 1 maand € 498,54 € 510,00 118 € 592,90 € 11,46 4. 9972860 MGW ja ja 58 m² 84 m² nee nee 1 maand € 516,86 € 493,00 116 € 582,22 € -23,86 5. 9972861 MGW ja ja 59 m² 85 m² nee nee 1 maand € 469,44 € 501,50 114 € 571,54 € 32,06 6. 9972862 MGW ja ja 57 m² 82 m² nee nee 1 maand € 470,54 € 484,50 117 € 587,57 € 13,96 7. 9972863 MGW ja ja 60 m² 87 m² nee nee 1 maand € 470,54 € 510,00 118 € 592,90 € 39,46 8. 9972864 MGW ja ja 58 m² 84 m² nee nee 1 maand € 510,18 € 493,00 116 € 582,22 € -17,18

TOTAAL 8 100% 100% 468 677 0 0 € 3.942 € 3.978 € 4.647 € 36 47.304 47.736

WON | TYPES EN VHE VHE WOZ- Leegwaarde Verhuurder VH na Onderhouds Leegwaarde Gesplitst Achterstallig onderhoud Herbouwwaarde nummer waarde per m² heffing harmonisatie kosten

1. 9972857 € 67.000 € 1.200 € 70.800 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 140.082 2. 9972858 € 67.000 € 1.200 € 68.400 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 135.333 3. 9972859 € 67.000 € 1.200 € 72.000 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 142.456 4. 9972860 € 67.000 € 1.200 € 69.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 137.707 5. 9972861 € 67.000 € 1.200 € 70.800 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 140.082 6. 9972862 € 67.000 € 1.200 € 68.400 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 135.333 7. 9972863 € 67.000 € 1.200 € 72.000 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 142.456 8. 9972864 € 67.000 € 1.200 € 69.600 nee nee € - ja ja € 899 € 1.641 € 137.707

TOTAAL € 536.000 € 561.600 € 70.200 0 € - € 536.000 0% € 7.194 € 1.641 € 1.111.156

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Beukenhoeve-WON.xlsx WON | ONDERHOUDSKOSTEN COMPLEX

Keuze onderhoud MJOP Locatietoeslag onderhoud 0,0% Objecttoeslag onderhoud 0,0%

Onderhoud per m² BVO € 10,63 Onderhoud totaal per jaar € 7.194

WON | KOSTEN INSTALLATIES Installatie Aantal Onderhoudskosten

Liftinstallatie - € 3.544 € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € - - - € - € -

ONDERHOUDSKOSTEN - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Meerjarenonderhoudsplan (niet geïndexeerd) € 41.591 € 5.820 € 6.279 € 18.540 € 5.820 € 5.820 € 17.541 € 6.081 € 5.820 € 18.857 Meerjarenonderhoudsplan (geïndexeerd) € 42.319 € 6.099 € 6.745 € 20.413 € 6.568 € 6.732 € 20.797 € 7.390 € 7.250 € 24.077

VEX onderhoud (niet geïndexeerd) € 7.194 € 7.194 € 7.194 € 7.194 € 7.194 € 7.194 € 7.194 € 7.194 € 7.194 € 7.194 VEX onderhoud (geïndexeerd) € 7.320 € 7.539 € 7.728 € 7.921 € 8.119 € 8.322 € 8.530 € 8.743 € 8.962 € 9.186

TOTAAL KEUZE ONDERHOUD € 42.319 € 6.099 € 6.745 € 20.413 € 6.568 € 6.732 € 20.797 € 7.390 € 7.250 € 24.077

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Beukenhoeve-WON.xlsx ONDERHOUDSKOSTEN - UITPONDEN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Meerjarenonderhoudsplan (geïndexeerd) € 39.674 € 4.955 € 4.637 € 11.482 € 2.873 € 2.104 € 3.899 € 462 € - € - VEX onderhoud (geïndexeerd) € 6.863 € 6.126 € 5.313 € 4.455 € 3.552 € 2.601 € 1.599 € 546 € - € -

TOTAAL KEUZE ONDERHOUD € 39.674 € 4.955 € 4.637 € 11.482 € 2.873 € 2.104 € 3.899 € 462 € - € -

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Beukenhoeve-WON.xlsx WON | KOSTEN COMPLEX

Gemeentelijke belastingen Overzicht exploitatiekosten OZB tarief 0,1891% OZB € 1.014 Grondslag rioolbelasting per eenheid Rioolbelasting € 2.240 Rioolbelasting tarief € 280,00 Waterschapslasten € 264 Waterschapslasten 0,04933% Verhuurdersheffing € 3.032 Verhuurdersheffing 0,562% Verzekering (incl. assurantiebelasting) € 672 Belasting en verzekeringen totaal € - Beheerkosten € 2.400 Overige lasten Oninbare jaarhuur € 474 Verzekeringspremie 0,05% Overige kosten € - Totaal overige belastingen en verzekeringen 0,00% Onderhoud € 10.802 gemiddelde over beschouwingsperiode Beheerkosten per VHE € 300 Niet-verrekenbare BTW € 2.772 Oninbare jaarhuur 1,0% Overige (zakelijke) lasten per VHE € - TOTAAL KOSTEN € 23.670 BTW-tarief (kostencomonent) 21% % van markthuur 50%

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Beukenhoeve-WON.xlsx WON | MUTATIEKOSTEN

Aantal VHE 8 Verhuurcourtage % huurwaarde 8,0% Wederverhuurtijd (in maanden) 1 Promotiekosten % huurwaarde 0,5% Aanvangsleegstaand (in maanden) 1 Mutatiekosten per VHE € 500 Gesplitst complex nee Servicekosten eigenaar per VHE € -

WON | MUTATIEGRAAD Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Doorexploitatie 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% Uitponden 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5% 12,5%

VERHUURKOSTEN (geïndexeerd) - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Verhuurcourtage € 474 € 477 € 484 € 493 € 503 € 514 € 524 € 536 € 546 € 557 Promotiekosten € 30 € 30 € 30 € 31 € 31 € 32 € 33 € 33 € 34 € 35 Mutatiekosten € 503 € 510 € 519 € 529 € 539 € 550 € 561 € 572 € 584 € 595 Servicekosten eigenaar € - € - € - € - € - € - € - € - € - € -

TOTAAL VERHUURKOSTEN € 1.006 € 1.017 € 1.033 € 1.052 € 1.074 € 1.096 € 1.118 € 1.141 € 1.164 € 1.187

LEEGSTAND (geïndexeerd) - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Aanvangsleegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Structurele leegstand € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Mutatieleegstand € 493 € 497 € 505 € 514 € 524 € 535 € 546 € 558 € 569 € 580

TOTAAL LEEGSTANDSKOSTEN € 493 € 497 € 505 € 514 € 524 € 535 € 546 € 558 € 569 € 580

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Beukenhoeve-WON.xlsx WON | UITPONDEN

UITPOND BEREKENINGEN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Aantal VHE 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 Aantal in verhuur primo 8 7 6 5 4 3 2 1 - - 1 Verkoop aan huurders ------Verkoop na mutatie 1 1 1 1 1 1 1 1 - - Verkoop totaal per jaar 1 1 1 1 1 1 1 1 - -

Gemiddelde verkoopprijs (geïndexeerd) € 70.656 € 71.646 € 72.829 € 74.213 € 75.698 € 77.212 € 78.756 € 80.331 € 81.937 € 83.576 Verkoopopbrengsten (geïndexeerd) € 70.656 € 71.646 € 72.829 € 74.213 € 75.698 € 77.212 € 78.756 € 80.331 € - € -

VERKOOPKOSTEN (geïndexeerd) Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Splitsingskosten € 4.026 € - € - € - € - € - € - € - € - € - Mutatiekosten € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - Promotiekosten € 177 € 179 € 182 € 186 € 189 € 193 € 197 € 201 € - € - Verkoopcourtage € 707 € 716 € 728 € 742 € 757 € 772 € 788 € 803 € - € -

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Beukenhoeve-WON.xlsx WONINGEN | CORRECTIES INDEXEREN

Jaarlijkse lasten ja Incidentele lasten ja Achterstallig onderhoud ja Renovatie ja Jaarlijkse baten ja Incidentele baten ja Subsidies ja

CORRECTIES (niet geïndexeerd) - DOOREXPLOITATIE Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

CORRECTIES (geïndexeerd) - DOOREXPLOITATIE Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Beukenhoeve-WON.xlsx INDEXEN (2019 = 100) Periode 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Markthuurontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Markthuurindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Prijsinflatie 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Prijsinflatieindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

Loonstijging 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Loonkostenindex 100,0 101,3 103,8 106,4 109,0 111,8 114,6 117,4 120,4 123,4 126,4

Bouwkostenstijging 4,40% 3,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% Bouwkostenindex 100,0 101,8 104,8 107,4 110,1 112,9 115,7 118,6 121,5 124,6 127,7

Kostenontwikkeling 2,60% 1,30% 1,50% 1,80% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Kostenindex 100,0 100,7 102,1 103,7 105,7 107,8 110,0 112,2 114,4 116,7 119,1

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Beukenhoeve-WON.xlsx DCF - DOOREXPLOITEREN Periode 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Theoretische huur 47.358 47.720 48.444 49.300 50.294 51.358 52.444 53.554 54.625 55.717 56.832 57.968 59.128 60.310 61.517 Aanvangsleegstand ------Mutatieleegstand 493 497 505 514 524 535 546 558 569 580 592 604 616 628 641 Bruto opbrengsten 46.865 47.223 47.939 48.786 49.770 50.823 51.898 52.996 54.056 55.137 56.240 57.365 58.512 59.682 60.876

OZB 1.020 1.034 1.052 1.072 1.093 1.115 1.137 1.160 1.183 1.207 1.231 1.255 1.281 1.306 1.332 Rioolbelasting 2.255 2.286 2.324 2.368 2.415 2.464 2.513 2.563 2.615 2.667 2.720 2.775 2.830 2.887 2.944 Verzekering 677 686 697 711 725 739 754 769 785 800 816 833 849 866 884 Waterschapslasten 266 270 274 280 285 291 297 303 309 315 321 328 334 341 348 Verhuurdersheffing 3.032 3.074 3.131 3.043 3.110 3.172 3.235 3.300 3.366 3.433 3.502 3.572 3.643 3.716 3.790

Verhuurcourtage 474 477 484 493 503 514 524 536 546 557 568 580 591 603 615 Promotiekosten 30 30 30 31 31 32 33 33 34 35 36 36 37 38 38 Mutatiekosten 503 510 519 529 539 550 561 572 584 595 607 619 632 644 657

Oninbare jaarhuur 474 477 484 493 503 514 524 536 546 557 568 580 591 603 615 Beheerkosten 2.430 2.491 2.553 2.617 2.682 2.749 2.818 2.889 2.961 3.035 3.111 3.188 3.268 3.350 3.434 Onderhoud 42.319 6.099 6.745 20.413 6.568 6.732 20.797 7.390 7.250 24.077 7.617 7.807 9.037 8.203 8.408 BTW niet-verrekenbaar 9.609 2.017 2.170 5.057 2.168 2.221 5.194 2.398 2.389 5.943 2.507 2.568 2.849 2.696 2.762

Totale kosten 63.087 19.453 20.463 37.105 20.623 21.092 38.388 22.449 22.566 43.221 23.604 24.141 25.942 25.252 25.827

Jaarlijkse lasten ------Incidentele lasten ------Achterstallig onderhoud ------Renovatie ------Jaarlijkse baten ------Totale correcties ------

Netto kasstroom -16.223 27.770 27.476 11.681 29.147 29.731 13.510 30.548 31.490 11.916 32.636 33.224 32.570 34.430 35.048

NCW kasstroom -15.698 25.161 23.309 9.279 21.678 20.704 8.809 18.651 18.002 6.378 16.357 15.591 14.311 14.165 13.502

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Beukenhoeve-WON.xlsx WAARDERING

Exit-yield (v.o.n.) 8,30% 70.000 Exitwaarde k.k. ultimo jaar 15 725.000 60.000 Overige waardecomponenten € - 50.000 40.000 Disconteringsvoet 6,80% risicovrije rentevoet 0,26% 30.000 opslag vastgoedsector 5,54% 20.000 opslag markten objectrisico 1,00% 10.000 0 DCF waarde v.o.n. 480.000 -10.000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Overdrachtskosten 2,25% -20.000 -30.000 DCF waarde k.k. afgerond 470.000 Bruto opbrengsten Totale kosten Netto kasstroom

YIELDS

BAR v.o.n. contracthuur 9,9% 12,0% NAR v.o.n. contracthuur 4,9% Disconteringsvoet 6,8% 10,0% Exit-yield 8,3% 8,0% BAR v.o.n. markthuur 9,9% NAR v.o.n. markthuur 5,0% 6,0%

Leegwaarderatio 84% 4,0%

2,0%

0,0% BAR v.o.n. NAR v.o.n. Disconteringsvoet Exit-yield

200320-DCF Rekenmodel-De Blankenborg Blijham-Beukenhoeve-WON.xlsx