Auswirkungsanalyse Zur Geplanten Entwicklung Des Roßkopf-Areals in Neunburg V
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Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung des Roßkopf-Areals in Neunburg v. Wald Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung des Roßkopf-Areals in Neunburg vorm Wald Auftraggeber: F.EE Versorgungswerk GmbH & Co. KG, Neunburg v. Wald Projektleitung: Dipl.-Ing. Gabriele Ostertag Dr. Gino Meier München, am 26.02.2020 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH 1 Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung des Roßkopf-Areals in Neunburg v. Wald Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugs- weise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auf- traggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München Westenriederstraße 19 80331 München Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: 089 / 210 1992 – 22 E-Mail: [email protected] Internet: www.gma.biz 2 Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung des Roßkopf-Areals in Neunburg v. Wald Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen 4 1. Ausgangssituation und Aufgabenstellung 4 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 5 2.1 Landesplanung 5 2.2 Regionalplan Oberpfalz-Nord 6 2.3 Bauleitplanung 7 2.4 Einzelhandelskonzept der Stadt Neunburg v. Wald (2014) 7 3. Aktuelle Marktentwicklungen und Trends im Lebensmitteleinzelhandel 8 3.1 Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 10 3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten 11 II. Standortbeschreibung und -bewertung 13 1. Makrostandort Neunburg v. Wald 13 2. Mikrostandort „Neukirchner Straße/Roßkopf-Areal“ 16 3. Fazit der Standortbewertung 17 III. Projektrelevante Angebots- und Wettbewerbssituation 19 1. Angebots‐ und Wettbewerbssituation in Neunburg v. Wald 19 2. Angebots- und Wettbewerbssituation im Umland von Neunburg v. Wald 22 3. Zusammenfassende Bewertung der Angebotssituation 24 IV. Nachfragesituation 26 1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial 26 2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 27 V. Auswirkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO 29 1. Rechnerische Ermittlung einer markt- und standortgerechten Verkaufsfläche anhand der Vorgaben des LEP Bayern 2018 29 2. Bewertung städtebaulicher und versorgungsstruktureller Auswirkungen 30 VI. Landes- und regionalplanerische Überprüfung des Vorhabens 31 VII. Zusammenfassung 33 3 Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung des Roßkopf-Areals in Neunburg v. Wald I. Grundlagen 1. Ausgangssituation und Aufgabenstellung In dem Mittelzentrum Neunburg v. Wald plant die Firma F.EE Versorgungswerk GmbH & Co. KG (Auftraggeberin) die Entwicklung des ehemaligen Roßkopf-Areals entlang der Neukirchner Straße. Im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung ergibt sich hier eine Möglichkeit zur Wei- terentwicklung und Aufwertung der wohnortnahen Grundversorgung in der Kernstadt von Neun- burg v. Wald. Der Standort befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum bestehenden Nah- versorgungsstandort „Stadthallenareal“. Die Planungen wurden zwischenzeitlich in Absprache mit der Genehmigungsbehörde dahingehend konkretisiert, dass zwei Lebensmittelmärkte (Voll- sortimenter mit maximal 2.085 m² VK und Lebensmitteldiscounter mit maximal 1.560 m² VK) so- wie ein dritter Fachmarkt mit maximal 800 m² VK angestrebt werden. Letzterer ist nach Abspra- che mit der Auftraggeberin nicht Gegenstand des vorliegenden Gutachtens. Gleichwohl ist deut- lich herauszustellen, dass aktuell noch kein konkretes Flächenkonzept bzw. ein konkreter Betrei- ber aufgrund der frühen Phase des Architektenwettbewerbs mit städtebaulicher Betrachtung vorliegt bzw. benannt werden kann. Tabelle 1: Projektkonzeption zur Prüfung Geschoss Art der Nutzung geplante Flächen in m² Erdgeschoss Verkaufsfläche, davon 4.445 Supermarkt* 2.085 Discounter* 1.560 weiterer Fachmarkt** 800 Parkplätze, Verkehrsfläche 8.000 unbebaute Grünfläche 1.000 Obergeschosse Wohnfläche 6.000 Summe 19.445 * prüfungsrelevant ** nicht prüfungsrelevant; vorgesehen ist die Unterbringung weiterer nahversorgungsrelevanter Sortimente bzw. Sortimente des sonstigen Bedarfs (gemäß Einzelhandelskonzept der Stadt Neunburg v. Wald 2014) Quelle: Daten der Auftraggeberin 2020 Die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Büro München, wurde beauftragt, das vorliegende Konzept hinsichtlich möglicher städtebaulicher und versorgungsstruktureller Auswirkungen im Sinne des § 11 abs. 3 BauNVO zu prüfen und ggf. Empfehlungen zur Anpassung der prüfungsrelevanten Verkaufsflächen abzugeben. Dies wird auch von der Regierung der Ober- pfalz als Genehmigungsbehörde eingefordert. Hierfür sind folgende Untersuchungsschritte not- wendig: 4 Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung des Roßkopf-Areals in Neunburg v. Wald Darstellung der relevanten Rechtsgrundlagen Darstellung des Planvorhabens Beschreibung und Bewertung des Makrostandortes Neunburg v. Wald unter besonde- rer Berücksichtigung der Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Neunburg v. Wald. Beschreibung und Bewertung des Mikrostandortes „Neukirchner Straße/Roßkopf- Areal“ Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation in Neunburg v. Wald und im Um- land (= Wettbewerbsanalyse) bzgl. der projektrelevanten Sortimente vor allem unter städtebaulichen und versorgungsrelevanten Gesichtspunkten Abgrenzung und Zonierung des projektrelevanten Einzugsgebietes sowie Berechnung der sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenziale Ermittlung maximaler Verkaufsflächen für das Vorhaben gemäß den Vorgaben des LEP Bayern 2018 Bewertung der möglichen städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkun- gen des geplanten Vorhabens. Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im Februar 2020 eine intensive Be- gehung des Standortes an der Neukirchner Straße sowie eine Bestandserhebung der sonstigen Einzelhandelslagen in Neunburg v. Wald und im Umland vorgenommen. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraftkennziffer), auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik sowie EHI Handelsdaten zurückgegriffen. 2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 2.1 Landesplanung Prüfungsmaßstab bei der raumordnerischen Beurteilung des vorliegenden Einzelhandelsgroß- projektes sind die Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung wie sie in § 2 ROG sowie im Landesentwicklungsprogramm (LEP) Bayern 2018 dargelegt sind. Die wesentlichen Rechtsvorschriften zur Bewertung der Genehmigungsfähigkeit von Einzelhandelsplanungen in Bayern werden nachfolgend dargestellt. Generell wird nur geregelt, wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch ob Wettbewerb stattfindet. In Kapitel 5.3 Einzelhandelsgroßprojekte formuliert das LEP Bayern 2018 u. a. folgende Ziele zur Handelsentwicklung in Bayern: 5 Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung des Roßkopf-Areals in Neunburg v. Wald (Z) 5.3.1 Lage im Raum „Flächen für Betriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 der Baunutzungsverordnung sowie für Agglomerationen (Einzelhandelsgroßprojekte) dürfen nur in Zentralen Orten ausge- wiesen werden. Abweichend sind Ausweisungen zulässig . für Betriebe bis 1 200 m² Verkaufsfläche, die ganz überwiegend dem Verkauf von Waren des Nahversorgungsbedarfs dienen, in allen Gemeinden; diese Ausweisun- gen sind unabhängig von den zentralörtlichen Funktionen anderer Gemeinden zu- lässig und unterliegen nur der Steuerung von Ziel 5.3.2, . für Einzelhandelsgroßprojekte, die überwiegend dem Verkauf von Waren des sons- tigen Bedarfs dienen, nur in Mittel- und Oberzentren sowie in Grundzentren mit bestehenden Versorgungsstrukturen in dieser Bedarfsgruppe.“ (Z) 5.3.2 Lage in der Gemeinde „Die Flächenausweisung für Einzelhandelsgroßprojekte hat an städtebaulich integrier- ten Standorten zu erfolgen. Abweichend sind Ausweisungen in städtebaulichen Rand- lagen zulässig, wenn . das Einzelhandelsgroßprojekt überwiegend dem Verkauf von Waren des sonstigen Bedarfs dient oder . die Gemeinde nachweist, dass geeignete städtebaulich integrierte Standorte auf- grund der topographischen Gegebenheiten nicht vorliegen.“ (Z) 5.3.3 Zulässige Verkaufsflächen „Durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die Funktionsfä- higkeit der Zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt wer- den. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanz- schwelle überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte, . soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird, 25 v. H., . soweit in ihnen Innenstadtbedarf verkauft wird, für die ersten 100.000 Einwohner 30 v. H., für die 100.000 Einwohner übersteigende Bevölkerungszahl 15 v. H. der sortimentsspezifischen Kaufkraft im einschlägigen Bezugsraum abschöpfen.“ 2.2 Regionalplan Oberpfalz-Nord Der Regionalplan der Region Oberpfalz-Nord (2014) führt hinsichtlich der Entwicklung des Einzel- handels in der Region im Kapitel 2.4 „Handel“ folgenden Grundsatz aus: „Auf eine ausreichende Warenversorgung zu Deckung des kurzfristigen täglichen Be- darfs, vor allem an Nahrungs- und Genussmitteln, soll insbesondere in den Gemeinden der Landkreise Neustadt a. d. Waldnaab, Schwandorf und Tirschenreuth hingewirkt werden.“ 6 Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung des Roßkopf-Areals in Neunburg v. Wald 2.3 Bauleitplanung Zur Beurteilung der Zulässigkeit einer Ansiedlung der geplanten Betriebe ist insbesondere § 11 Abs. 3 BauNVO relevant, der für Einzelhandelsgroßprojekte folgendes definiert: „1. Einkaufszentren, 2.