ENEBAKK KOMMUNE Saksframlegg

Saksnr.: 2018/4452 Arkivkode:REG318 Saksbehandler: Ole Anders Vister

Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 50/19 Utvalg for teknikk og utvikling 29.08.2019

Saksframlegg REG 318 Ødegården

Dokumenter som er vedlagt:

- Plankart REG 318 Ødegården. - Reguleringsbestemmelser REG 318 Ødegården. - Vurderingsskjema for REG 318 Ødegården. - Utkast til nytt plankart REG 318 Ødegården.

Dokumenter som ikke er vedlagt: - Øvrige saksdokumenter.

RÅDMANNENS INNSTILLING:

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelser og plankart for REG 318 Ødegården:

1. Reguleringsbestemmelsene for REG 318 Ødegården om grad av utnytting, punkt 2 og 3, endres fra å være u = 0,15, u = 0,20, og u = 0,30 til 30 %, 40 % og 45 % bebygd areal (%-BYA),

2. Veien «Haresvingen» reguleres som kjørevei med en reguleringsbredde på 8 meter, og med en byggegrense på 1,5 meter fra kanten av reguleringsbredden.

3. Område for parkeringsformål endres til boligformål i tråd med vedlegg «utkast til nytt plankart REG 318 Ødegården.»

4. Plangrensen justeres i tråd med vedlegg «utkast til nytt plankart REG 318 Ødegården»

Saksprotokoll for Utvalg for teknikk og utvikling - 29.08.2019

Behandling:

Bent Aasli, H, fremla følgende forslag til nytt pkt. 2:

2. Veien Haresvingen reguleres som en kjørevei, med dagens veibredde. Byggegrensen skal være 1, 5 m fra dagens vei.

Votering: Rådmannens innstilling 0 stemmer Aaslis forslag enstemmig vedtatt

VEDTAK:

Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelser og plankart for REG 318 Ødegården:

1. Reguleringsbestemmelsene for REG 318 Ødegården om grad av utnytting, punkt 2 og 3, endres fra å være u = 0,15, u = 0,20, og u = 0,30 til 30 %, 40 % og 45 % bebygd areal (%-BYA).

2. Veien Haresvingen reguleres som en kjørevei, med dagens veibredde. Byggegrensen skal være 1, 5 m fra dagens vei.

3. Område for parkeringsformål endres til boligformål i tråd med vedlegg «utkast til nytt plankart REG 318 Ødegården».

4. Plangrensen justeres i tråd med vedlegg «utkast til nytt plankart REG 318 Ødegården».

SAKSUTREDNING:

Myndighet til å fatte avgjørelse i saken

Myndighet til å fatte avgjørelse i saken fremgår av plan – og bygningslovens (pbl.) § 12-14 annet ledd. Bestemmelsen gir kommunestyret hjemmel til å delegere myndigheten til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder.

I Enebakk kommune er denne myndigheten delegert til utvalg for teknikk og utvikling, jf. Enebakk kommunes delegeringsreglement punkt (pkt.) 8.2.

Sammendrag Saken gjelder endring av reguleringsplan REG 318 Ødegården i Ytre Enebakk. Forslaget innebærer å endre grad av utnytting fra å være u = 0,15, u = 0,20, og u = 0,30 til 30 %, 40 % og 45 % bebygd areal (%-BYA). Forslaget innebærer også regulering av veien Haresvingen, endring av arealformål og justering av plangrensen. Forslaget om å endre grad av utnytting var ute på høring fra 23.11.2018-20.12.2018. Forslagene om å regulere vei, endre arealformål og justere plangrense var ute på høring fra 12.06.2019 – 05.07.2019.

Bakgrunn Endringsforslaget baserer seg på vedtak i utvalg for teknikk og utvikling i Enebakk kommune, 16.11.2017, sak 67/17: 1. Rådmannens anbefalinger om oppheving og endring av gamle reguleringsplaner tas til orientering. 2. Rådmannen bes fremme en sak med forslag til prioritering og finansiering av det videre arbeidet, med sikte på å få opphevet/endret de planene hvor behovet for endring er størst først. 3. Det vedlegges en oversikt over de reg.planer som er valgt bort. Videre ble det i mars 2018 gjort et vedtak i kommunestyret hvor reguleringsplanene ble fordelt og prioritert i ulike grupper: Vedtak i kommunestyret 05.03.2018: 1. Det bevilges kr 3.600.000 fra disposisjonsfondet på ansvar 4000, tjeneste 3010 til det videre arbeidet med gjennomføring av endringer og delvis oppheving av utdaterte reguleringsplaner i henhold til prioriteringsliste. Midlene settes av til et nytt bundet driftsfond. 2. Kommunens arbeid med endring av planene prioriteres som følger: 2.1 Gruppe 1 Planer hvor det foreslås at bestemmelse om utnyttelsesgrad endres til dagens %-BYA-beregning og økes noe. 2.2 Gruppe 2 Planer hvor det i tillegg foreslås endrede bestemmelser om bygningstyper, byggehøyder, etasjeantall og/eller utnyttelsesgrad. 2.3 Planer som foreslås delvis opphevet og/eller får så store endringer at det må utarbeides nye reguleringsplaner, i prioritert rekkefølge 1. Østbyveien 1-15 («Østbykroken» på Flateby) 2. Som i rådmannens saksframlegg 3. Kommuneplanfelt SF3 og TF4 som dekkes av REG322, Flateby 3. 4. Kjensliveien 21-29 som har uavklarte infrastrukturforhold og betydelig utbyggingspotensial, forutsettes ny utbyggingsplan utarbeidet av private utbyggingsinteresser. Dette på bakgrunn av at det her er igangsatt reguleringsplanarbeid i regi av privat utbygger. REG 318 er en del av gruppe 1. Forslaget om å endre reguleringsplanen er en del av kommunens prosjekt om å oppnå en klimavennlig fortetting i Enebakks tettsteder. I kommuneplanens samfunnsdel punkt 3.3 er det slått fast at en del av veksten i kommunen skal skje gjennom fortetting i kommunens tettsteder. Det foreligger også regionale og nasjonale føringer for å legge til rette for fortetting. Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus (2015) trekker frem Flateby og Ytre Enebakk som prioriterte vekstområder. Begrunnelsen for dette er stedenes gunstige plassering i det regionale kollektivsystemet, og vekstpotensialet som kan gi grunnlag for et bredt handels- og tjenestetilbud. I prioriterte vekstområder skal det legges til rette for høy arealutnyttelse. Regional plan skal legges til grunn ved kommunal planlegging, jf. pbl. § 8-2. Statlig planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging trekker frem at i tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon, se retningslinjenes pkt. 4.3.

Saksopplysninger

REG 318 Ødegården ligger i Ytre Enebakk og Våglia. Området omfatter følgende eiendommer:

 90/510, 90/511, 90/512, 90/513, 90/514, 90/515, 90/516, 90/517, 90/518, 90/519, 90/520, 90/521, 90/522, 90/523, 90/524, 90/525, 90/526, 90/527.

 90/114, 90/394, 90/451, 90/452, 90/453, 90/454, 90/455, 90/456, 90/457, 90/458, 90/550, 90/600.

 90/23, 90/32, 90/43, 90/64, 90/79, 90/269, 90/393, 90/431, 90/432, 90/435, 90/481, 90/482, 90/483, 90/484, 90/649.

Disse eiendommene har følgende adresser:

 Haresvingen 1-11,12,14,16,18, 20, 22, 24 og 26.

 Gaupeveien 11,13,15 og 17.

 Beverveien 1-14,16,18, 20 og 22.

 Grevlingveien 2,4 og 6.

 Mårveien 1 A-C.

Planen tredde i kraft 02.02.1979. Området er i stor grad utviklet i tråd med planen, men det finnes enkelte avvik. Der det er regulert til parkeringsplass har det blitt bygd ut boliger, og en vei er opparbeidet i en annen trasé enn det reguleringsplanen viser. Innenfor planområdet er det regulert og opparbeidet et friområde/lekeplass i nærheten av Våg borettslag.

Et område innenfor planen ble omregulert fra jordbruk til bolig i 2003 (eiendommene 90/395 og 90/113). Det ble utarbeidet en ny reguleringsplan for dette området. Denne planen har prosent bebygd areal på 25 og 28 % (REG 413). I 2016 ble det utarbeidet en ny plan for krysset Gaupeveien – fv. 155 og tilliggende områder (REG 465). Dette området var tidligere en del av REG 318. Planen har fastsatt %-BYA til 30 %.

Til kollektivknutepunkt er det ca. 200-300m i gangavstand. For dette området er både «Vågvann» og «Kjellås» holdeplasser som det er naturlig å benytte. Området ligger ca. 2,0- 2,2 km fra Vågsenteret med ulike servicefunksjoner, og det er ca. 2,4-2,7 km til henholdsvis barne – og ungdomsskole i Ytre Enebakk.

Gjeldende reguleringsbestemmelser for REG 318 Ødegården

Dagens utnyttelsesgrad for REG 318 Ødegården er henholdsvis u = 0,15, u = 0,20 og u = 0,30. Ifølge plankartet er det fastsatt forskjellig utnyttelsesgrad for ulike områder. I områder hvor det skal oppføres frittliggende eneboliger er det en u-grad på 0,15 og 0,20. Der det skal oppføres rekkehus eller eneboliger i par, rekke eller kjede er det en u-grad på 0,20 og 0,30. Utnyttelsesgraden regulerer forholdet mellom brutto gulvareal i bebyggelsen og brutto grunnareal inklusive halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, parkvann, eller elv, maksimalt 10 m.

Det er byggeforskrift fra 1969 og Norsk standard 848 (1954) som i dag gjelder ved beregning av utnyttelsesgrad for REG 318. Grunnen til dette er at det er forskriften som gjaldt ved vedtakelse av reguleringsplanen som skal legges til grunn ved tolkningen av planens bestemmelser.

Ved vurdering av grad av utnytting er forhold som type bebyggelse, byggehøyder, parkering og uteoppholdsareal sentrale momenter. Anvender man prosent bebygd areal er det særlig viktig å supplere med bestemmelser om høyde for å styre bebyggelsens volum.

Bestemmelsene fastsetter at det i området skal oppføres frittliggende eneboliger og eneboliger i par, rekke eller kjede. I tillegg kan det oppføres rekkehus. Hvor de ulike bebyggelsestypene kan oppføres fremgår av plankartet. Bygninger skal ha saltak.

Felles for hele området er at bebyggelsen skal være i én etasje, men det åpnes for at innredet kjeller og takrom loft kan tillates. Det skal avsettes minst 1 garasjeplass for hver leilighet og 1 parkeringsplass for 2 leiligheter i fellesanlegg.

I områder hvor det kan oppføres rekkehus eller enebolig i par, rekke eller kjede skal garasjer utføres som fellesanlegg ifølge bestemmelsenes punkt 3 d. Der hvor det kan oppføres frittliggende eneboliger kan garasjer utføres som fellesanlegg eller oppføres på egen tomt, jf. punkt 2 d. Når det gjelder krav om minste uteoppholdsareal (MUA) har ikke planen noen bestemmelser om dette.

Gaupeveien, som er hovedadkomstvei til området, er regulert i 7 meters bredde. De interne boligveiene i området er regulert i 6-8 meters bredde.

Bestemmelsene som ikke endres vil fortsatt være gjeldende.

Følgende planendringer foreslås:

1. Endring av utnyttelsesgrad

Det foreslås å endre utnyttelsesgraden fra å være u = 0,15, u = 0,20, og u = 0,30 til henholdsvis 30 %, 40 % og 45 % bebygd areal (%-BYA). Hjemmel til å endre grad av utnytting fremgår av pbl. § 12-7 nr.1.

Det er krevende å sammenlikne u-grad og % -BYA siden disse metodene har to helt ulike beregningsmetoder. Det er derfor vanskelig eksakt å regne om fra u-grad til % -BYA.

I høringsrunden la man seg 30 % - BYA som er det generelle utgangspunktet i arbeidet med å endre eldre reguleringsplaner. Dette er også i tråd med kommuneplanens bestemmelse pkt. 3.2.1. Etter en nærmere kontrollberegning for de ulike områdene har man funnet det nødvending å gå bort i fra dette utgangpunktet. Beregningen viste at flere tomter i dag ligger over 30 % - BYA. Områdene som er regulert til konsentrert småhusbebyggelse er høyt utnyttet. De foreslåtte tallene ligger noe over utnyttelsesgraden de bebygde tomtene har i %- BYA i dag.

Prosent bebygd areal (%-BYA) er en av metodene man i dag bruker for å beregne grad av utnytting, jf. byggeteknisk forskrift (TEK 17) § 5-1 annet ledd. Prosent bebygd areal angir forholdet mellom bebygd areal og netto tomteareal. Arealer som omfattes av regulert offentlig veg, regulert privat veg eller regulert felles avkjørsel inngår ikke i begrepet netto tomteareal. I bebygd areal medregnes alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser.

Kommunal og - Moderniseringsdepartementets veileder «Grad av utnytting – beregnings- og måleregler» gir en nærmere beskrivelse av hvordan beregningene gjøres.

I tillegg til å endre bestemmelsen om grad av utnytting foreslås det å regulere «Haresvingen» til vei og justere plangrensen.

2. Regulere «Haresvingen» til vei

Det foreslås regulere for vei der «Haresvingen» går i dag. «Haresvingen» er en kommunal vei som går igjennom planområdet. I dag er denne veien uregulert og traséen går gjennom et område som er regulert til boligformål.

Det er regulert en gangvei i området som ikke er opparbeidet. I denne traséen er det bygd boliger. Gangveien må ses i sammenheng med parkeringsarealet som heller ikke er opparbeidet. Det må antas at denne gangveien var tiltenkt som en trasé ut fra parkeringsplassen.

Figur 1: Slik er plankartet for REG 318 i dag. Den regulerte gangveien er ikke opparbeidet, og veien «Haresvingen» er uregulert.

«Haresvingen» foreslås regulert som kjørevei med en reguleringsbredde på 8 meter, og med en byggegrense på 1,5 meter fra kanten av reguleringsbredden. Både reguleringsbredden og byggegrensen vil være mer enn det veibredden er i dag. Haresvingen har i dag en veibredde på ca. 4 meter. «Haresvingen» er etter den kommunale veinormen en boligvei.

Det er ikke planlagt å gjøre noen utbedringer av veien. Reguleringen av veien vil heller ikke gi grunnlag for en eventuell ekspropriasjon. 10 års fristen for gjennomføring av ekspropriasjon etter pbl. § 16-2 første ledd er oversittet, og det finnes ingen hjemmel for at en endring av reguleringsplan frisker opp denne fristen.

Figur 2: Utkast til nytt plankart med regulering av «Haresvingen».

3. Endring fra parkeringsformål til boligformål

På eiendommene med gårds- og bruksnummer 90/514 og 90/515 (Haresvingen 2 og 4) er det opparbeidet boliger istedenfor parkeringsareal. Rådmannen foreslår å endre formålet fra parkering til bolig slik at det stemmer med hvordan området faktisk er utviklet.

Figur 3: Slik er området regulert i dag. Der det er regulert for parkering er det opparbeidet boliger.

Figur 4: Området regulert til boligformål istedenfor parkeringsformål.

Det samme gjelder for et annet område i planen regulert for parkering (eiendom 90/519). Her er deler av et område som er regulert for parkering bygd ut med boliger. Rådmannen foreslår å justere arealet avsatt til parkeringsformål slik at det stemmer med det som i virkeligheten er opparbeidet til parkering. Parkeringsarealet blir mindre enn opprinnelig regulert (fra 0,8 daa til 0,5 daa.). Resterende areal blir regulert til boligformål.

Figur 5: Området som er regulert for parkeringsformål, men bygd ut med bolig, endres til boligformål.

Figur 6: Utkast til nytt plankart. Slik vil området se ut ved endring av reguleringsplanen.

4. Justering av plangrensen

Rådmannen foreslår å justere plangrensen, og dette innebærer at planområdet for REG 318 gjøres større. Plangrensen foreslås justert tre steder.

Innenfor eiendommene med gårds – og bruksnummer 90/432, 90/514, 90/515, 90/516, 90/517, 90/518, 90/550 eksisterer det i dag to reguleringsplaner, REG 313 og REG 318. En liten del av REG 313, som er regulert til kjørevei, omfatter deler av de overnevnte eiendommene. Det er REG 318 som regulerer den største delen av disse eiendommene. Forslaget innebærer at plangrensen for REG 318 justeres frem til Gaupeveien og i kanten av Grevlingveien. Området som utvides vil reguleres til boligformål.

Figur 7: Det røde området viser hvor REG 313 gjelder i dag. Forslaget innebærer å flytte plangrensen til REG 318 inntil Gaupeveien. Dette innebærer at REG 318 også vil gjelde innenfor det røde området. Innenfor det røde området er det i dag regulert til veiformål. Ved å flytte plangrensen vil området være regulert til boligformål.

Figur 8: Et oppdatert plankart vil se slik ut.

Rådmannen ønsker å justere plangrensen i den nordre delen av planen, slik at plangrensen og eiendomsgrensen til de eiendommene som er innenfor planområdet blir sammenfallende. Dette gjelder eiendommene 90/23, 90/435 og 90/649.

Figur 9: Det foreslås at planavgrensningen går sammen med eiendomsgrensene for eiendommene i planområdet i nord. Den nye plangrensen vil være fra den blå linjen.

Det siste området rådmannen foreslår å justere plangrensen for er i områdets søndre del. Eiendom 90/484 omfattes av to reguleringsplaner, REG 318 og REG 337. Det er kun en liten del av eiendommen som omfattes av REG 337. Rådmannen foreslår å justere plangrensen slik at den følger eiendomsgrensen mellom eiendommene 90/484 og 90/602.

Figur 10: Den blå linjen markerer den nye foreslåtte planavgrensningen. Linjen går langs eiendomsgrensen.

Figur 11: Oppdatert plankart over justeringen av plangrensen sør i planområdet.

Er saken vurdert fremlagt for FUN/ELD

Nei, det er ikke aktuelt.

Klima- og miljømessige forhold

Forslaget om å endre reguleringsplanen er en del av prosjektet om klimavennlig fortetting i tettstedene i Enebakk kommune. Fortetting kan ha flere positive virkninger på klima og miljø. At mesteparten av veksten skjer i eksisterende tettstedsområder kan være med å stimulere til økt bruk av kollektivtransport, sykkel og gange. Fortetting kan legge til rette for en høyere arealutnyttelse og hindre utbygging av LNF-områder.

I Ytre Enebakk ligger det til rette for å kunne stimulere til økt bruk av kollektivtransport, sykkel, og gange. At flere og flere kan ha gangavstand til daglig gjøremål er, ifølge regional plan for areal og transport, et av målene i de prioriterte vekstområdene. Her nevner man «Nasjonal gåstrategi» (utarbeidet av Statens vegvesen) som fremhever at en gangavstand på opp mot ca. 1 km til ulike funksjoner i nærområdet er det de fleste synes er en akseptabel avstand.

Legger man de nevnte gangavstandene for planområdet til grunn kan ikke eiendommene sies å ligge så sentrumsnært i Ytre Enebakk.

Økonomiske forhold

En økning av grad av utnytting vil kunne virke positivt inn på eiendommens verdi. Dette gir en økonomisk fordelaktig utbygging.

Risikovurdering

Generelt sett kan fortetting kan gi økt press på eksisterende infrastruktur. Hvis det kommer flere boenheter innenfor et utbygd boligområde vil dette kunne gi økt belastning på for eksempel vei og avløp. Nedbygging av grøntområder og overvann er også risikofaktorer ved fortetting.

Vei

Planens hovedadkomstvei er Gaupeveien. Gaupeveien er ikke regulert i denne planen, men i REG 434 (BY 20/21). Veien er ifølge kommunens hovedplan for vei (2014-2017) i kategorien dårlig til svært dårlig stand. Gaupeveien har prioritet når det gjelder reasfaltering. I reguleringsplanen REG 434 er det satt krav om at veien skal opparbeides i henhold til planen, se planens punkt 4.1.2.

De andre veiene innenfor planområdet, Haresvingen, Grevlingveien og Beverveien, er alle i kategorien dårlig til svært dårlig stand ifølge hovedplan for vei.

Avløp og overvann

Behov for å pumpe kloakk kan utløses ved utbygging og fortetting i eksisterende boligområder. Hvorvidt kapasiteten på gravitasjonsnettet er tilstrekkelig eller om en utbygging utløser et lokalt behov for pumping av kloakk må vurderes i hver enkelt byggesak. Kostnadene ved en eventuell pumping må dekkes av utbygger.

Fortetting fører ofte til flere harde flater, og dette kan skape en problematikk når det gjelder overvann. Klimaprofilen for Oslo og Akershus (2017) konkluderer med at det er økt sannsynlighet for episoder med kraftig nedbør som øker vesentlig både i intensitet og hyppighet. Dette vil også føre til mer overvann. Generelt sett har ikke Enebakk kommune store utfordringer med overvann. Overvann skal i utgangspunktet løses lokalt på hver eiendom. Påslipp på det kommunale nettet bør unngås.

«REG 318 Ødegården» har ingen reguleringsbestemmelser om overvann. Ved tiltak der overvann ikke er håndtert i reguleringsplan kan byggesak krever overvannsplan og informasjon om valgt overvannshåndtering etter plan – og bygningsloven og byggesaksforskriften (SAK10).

Grøntområder

Reguleringsplanen har et stort areal som er regulert for offentlig friområde. Endringene som foreslås vil ikke påvirke dette grøntområde.

Merknader/innspill til forslaget

Forslaget har vært sendt ut på høring til grunneiere, naboer, gjenboere, og offentlige myndigheter. Det har vært to runder med høringer. Høringstidsrommet var fra 23.11.2018- 20.12.2018 og 12.06.2019-05.07.2019. Forslaget med sakens dokumenter ble også publisert på kommunens hjemmeside.

Merknader/innspill Rådmannens kommentar Fylkesmannen i Oslo og Viken, har i brev Tas til etterretning. datert 13.06.19 og 27.11.18, kommet med følgende uttalelse:

«Vi har vurdert varslede endringer i reguleringsplan ut fra de nasjonale og regionale føringene vi er satt til å ivareta. På bakgrunn av det oversendte materiale har vi ingen merknader til varsel om endring. For øvrig viser vi til kommunens ansvar som planmyndighet, jf. Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 1.mars 2018» Elisabeth Østreng, Haresvingen 14, Ytre Det er ikke planlagt noen utbedringer av Enebakk, har i brev datert 19.06.2019 veien. Hovedformålet med kommet med følgende uttalelse: reguleringsendringen er å sikre at det er en regulert vei gjennom planområdet. «Jeg ønsker ikke at det for fremtiden eller nå skal bygges ut gangvei eller bredere veitrasé inn til, eller foran midt hus i Haresvingen 14.»

Alternative løsninger

1. La utnyttelsesgraden og plankart være slik det er i dag. I dag er dette u = 0,15, u = 0,20 eller u = 0,30, og man kan velge å ikke endre plankartet. Å beholde dagens metode for grad av utnytting vil være lite heldig med tanke på at beregningsmetoden som brukes er utdatert. Det å la plankartet være slik det er i dag vil også være uheldig, da det ikke er i overenstemmelse med den utbyggingen som har skjedd.

2. Man kan sette grad av utnytting til lavere enn 30 %, 40 %, 45 %-BYA, og kun endre plankartet delvis. For eksempel la være å regulere «Haresvingen» til vei, men gjøre de andre endringene i plankartet.

3. Man kan velge å øke grad av utnytting til mer enn 30 %, 40% ,45%-BYA. Det å øke utnyttelsesgraden for mye vil kunne gå på bekostning av uteoppholdsareal, dårligere solforhold og tap av utsikt. En større økning enn det som er foreslått vil også være i strid med strøkets karakter.

Vurderinger og begrunnelse

Ved å øke utnyttelsesgraden vil man legge til rette for en høyere arealutnyttelse. Endring av grad av utnytting til prosent bebygd areal vil gi en bestemmelse som er enklere å praktisere ved søknad om bygging, og i tråd med det som brukes i nye reguleringsplaner.

Fortettingspotensialet i planområdet er lavt. Det er kun et lite område langs Gaupeveien som har noe fritt areal mellom bygningene. Resten av området er høyt utnyttet. Tidligere har det vært én ubebygd tomt innenfor planområdet (90/114), denne blir nå utbygd. En sanering eller transformasjon av området vil kunne øke potensialet.

Figur 12: Planområdet langs Gaupeveien.

Å bygge bolig der det er regulert til et annet formål krever dispensasjonssøknad. Det å oppdatere plankartet slik at det er i tråd med faktisk utvikling vil gjøre byggesaksbehandlingen enklere. Skal planen fortsatt fungere som et styringsverktøy i området er man avhengig av et oppdatert plankart.

Det å regulere en opparbeidet vei med en større reguleringsbredde enn eksisterende veibredde kan være problematisk med tanke på hensynet til eksisterende bebyggelse langs veien. Søknadspliktige tiltak på eiendommene kan komme i konflikt med reguleringsbredde og byggegrense. Samtidig vil en slik konflikt også kunne oppstå med bakgrunn i hvordan plankartet er i dag.

Rådmannens anbefaling er at plankartet endres i tråd med de foreslåtte endringene, og at bestemmelsen om grad av utnytting endres til henholdsvis 30 %, 40 % og 45 % - BYA.