ENEBAKK KOMMUNE Saksframlegg Saksnr.: 2018/4452 Arkivkode:REG318 Saksbehandler: Ole Anders Vister Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 50/19 Utvalg for teknikk og utvikling 29.08.2019 Saksframlegg REG 318 Ødegården Dokumenter som er vedlagt: - Plankart REG 318 Ødegården. - Reguleringsbestemmelser REG 318 Ødegården. - Vurderingsskjema for REG 318 Ødegården. - Utkast til nytt plankart REG 318 Ødegården. Dokumenter som ikke er vedlagt: - Øvrige saksdokumenter. RÅDMANNENS INNSTILLING: Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelser og plankart for REG 318 Ødegården: 1. Reguleringsbestemmelsene for REG 318 Ødegården om grad av utnytting, punkt 2 og 3, endres fra å være u = 0,15, u = 0,20, og u = 0,30 til 30 %, 40 % og 45 % bebygd areal (%-BYA), 2. Veien «Haresvingen» reguleres som kjørevei med en reguleringsbredde på 8 meter, og med en byggegrense på 1,5 meter fra kanten av reguleringsbredden. 3. Område for parkeringsformål endres til boligformål i tråd med vedlegg «utkast til nytt plankart REG 318 Ødegården.» 4. Plangrensen justeres i tråd med vedlegg «utkast til nytt plankart REG 318 Ødegården» Saksprotokoll for Utvalg for teknikk og utvikling - 29.08.2019 Behandling: Bent Aasli, H, fremla følgende forslag til nytt pkt. 2: 2. Veien Haresvingen reguleres som en kjørevei, med dagens veibredde. Byggegrensen skal være 1, 5 m fra dagens vei. Votering: Rådmannens innstilling 0 stemmer Aaslis forslag enstemmig vedtatt VEDTAK: Det gjøres følgende endringer i reguleringsbestemmelser og plankart for REG 318 Ødegården: 1. Reguleringsbestemmelsene for REG 318 Ødegården om grad av utnytting, punkt 2 og 3, endres fra å være u = 0,15, u = 0,20, og u = 0,30 til 30 %, 40 % og 45 % bebygd areal (%-BYA). 2. Veien Haresvingen reguleres som en kjørevei, med dagens veibredde. Byggegrensen skal være 1, 5 m fra dagens vei. 3. Område for parkeringsformål endres til boligformål i tråd med vedlegg «utkast til nytt plankart REG 318 Ødegården». 4. Plangrensen justeres i tråd med vedlegg «utkast til nytt plankart REG 318 Ødegården». SAKSUTREDNING: Myndighet til å fatte avgjørelse i saken Myndighet til å fatte avgjørelse i saken fremgår av plan – og bygningslovens (pbl.) § 12-14 annet ledd. Bestemmelsen gir kommunestyret hjemmel til å delegere myndigheten til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder. I Enebakk kommune er denne myndigheten delegert til utvalg for teknikk og utvikling, jf. Enebakk kommunes delegeringsreglement punkt (pkt.) 8.2. Sammendrag Saken gjelder endring av reguleringsplan REG 318 Ødegården i Ytre Enebakk. Forslaget innebærer å endre grad av utnytting fra å være u = 0,15, u = 0,20, og u = 0,30 til 30 %, 40 % og 45 % bebygd areal (%-BYA). Forslaget innebærer også regulering av veien Haresvingen, endring av arealformål og justering av plangrensen. Forslaget om å endre grad av utnytting var ute på høring fra 23.11.2018-20.12.2018. Forslagene om å regulere vei, endre arealformål og justere plangrense var ute på høring fra 12.06.2019 – 05.07.2019. Bakgrunn Endringsforslaget baserer seg på vedtak i utvalg for teknikk og utvikling i Enebakk kommune, 16.11.2017, sak 67/17: 1. Rådmannens anbefalinger om oppheving og endring av gamle reguleringsplaner tas til orientering. 2. Rådmannen bes fremme en sak med forslag til prioritering og finansiering av det videre arbeidet, med sikte på å få opphevet/endret de planene hvor behovet for endring er størst først. 3. Det vedlegges en oversikt over de reg.planer som er valgt bort. Videre ble det i mars 2018 gjort et vedtak i kommunestyret hvor reguleringsplanene ble fordelt og prioritert i ulike grupper: Vedtak i kommunestyret 05.03.2018: 1. Det bevilges kr 3.600.000 fra disposisjonsfondet på ansvar 4000, tjeneste 3010 til det videre arbeidet med gjennomføring av endringer og delvis oppheving av utdaterte reguleringsplaner i henhold til prioriteringsliste. Midlene settes av til et nytt bundet driftsfond. 2. Kommunens arbeid med endring av planene prioriteres som følger: 2.1 Gruppe 1 Planer hvor det foreslås at bestemmelse om utnyttelsesgrad endres til dagens %-BYA-beregning og økes noe. 2.2 Gruppe 2 Planer hvor det i tillegg foreslås endrede bestemmelser om bygningstyper, byggehøyder, etasjeantall og/eller utnyttelsesgrad. 2.3 Planer som foreslås delvis opphevet og/eller får så store endringer at det må utarbeides nye reguleringsplaner, i prioritert rekkefølge 1. Østbyveien 1-15 («Østbykroken» på Flateby) 2. Som i rådmannens saksframlegg 3. Kommuneplanfelt SF3 og TF4 som dekkes av REG322, Flateby 3. 4. Kjensliveien 21-29 som har uavklarte infrastrukturforhold og betydelig utbyggingspotensial, forutsettes ny utbyggingsplan utarbeidet av private utbyggingsinteresser. Dette på bakgrunn av at det her er igangsatt reguleringsplanarbeid i regi av privat utbygger. REG 318 er en del av gruppe 1. Forslaget om å endre reguleringsplanen er en del av kommunens prosjekt om å oppnå en klimavennlig fortetting i Enebakks tettsteder. I kommuneplanens samfunnsdel punkt 3.3 er det slått fast at en del av veksten i kommunen skal skje gjennom fortetting i kommunens tettsteder. Det foreligger også regionale og nasjonale føringer for å legge til rette for fortetting. Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus (2015) trekker frem Flateby og Ytre Enebakk som prioriterte vekstområder. Begrunnelsen for dette er stedenes gunstige plassering i det regionale kollektivsystemet, og vekstpotensialet som kan gi grunnlag for et bredt handels- og tjenestetilbud. I prioriterte vekstområder skal det legges til rette for høy arealutnyttelse. Regional plan skal legges til grunn ved kommunal planlegging, jf. pbl. § 8-2. Statlig planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging trekker frem at i tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon, se retningslinjenes pkt. 4.3. Saksopplysninger REG 318 Ødegården ligger i Ytre Enebakk og Våglia. Området omfatter følgende eiendommer: 90/510, 90/511, 90/512, 90/513, 90/514, 90/515, 90/516, 90/517, 90/518, 90/519, 90/520, 90/521, 90/522, 90/523, 90/524, 90/525, 90/526, 90/527. 90/114, 90/394, 90/451, 90/452, 90/453, 90/454, 90/455, 90/456, 90/457, 90/458, 90/550, 90/600. 90/23, 90/32, 90/43, 90/64, 90/79, 90/269, 90/393, 90/431, 90/432, 90/435, 90/481, 90/482, 90/483, 90/484, 90/649. Disse eiendommene har følgende adresser: Haresvingen 1-11,12,14,16,18, 20, 22, 24 og 26. Gaupeveien 11,13,15 og 17. Beverveien 1-14,16,18, 20 og 22. Grevlingveien 2,4 og 6. Mårveien 1 A-C. Planen tredde i kraft 02.02.1979. Området er i stor grad utviklet i tråd med planen, men det finnes enkelte avvik. Der det er regulert til parkeringsplass har det blitt bygd ut boliger, og en vei er opparbeidet i en annen trasé enn det reguleringsplanen viser. Innenfor planområdet er det regulert og opparbeidet et friområde/lekeplass i nærheten av Våg borettslag. Et område innenfor planen ble omregulert fra jordbruk til bolig i 2003 (eiendommene 90/395 og 90/113). Det ble utarbeidet en ny reguleringsplan for dette området. Denne planen har prosent bebygd areal på 25 og 28 % (REG 413). I 2016 ble det utarbeidet en ny plan for krysset Gaupeveien – fv. 155 og tilliggende områder (REG 465). Dette området var tidligere en del av REG 318. Planen har fastsatt %-BYA til 30 %. Til kollektivknutepunkt er det ca. 200-300m i gangavstand. For dette området er både «Vågvann» og «Kjellås» holdeplasser som det er naturlig å benytte. Området ligger ca. 2,0- 2,2 km fra Vågsenteret med ulike servicefunksjoner, og det er ca. 2,4-2,7 km til henholdsvis barne – og ungdomsskole i Ytre Enebakk. Gjeldende reguleringsbestemmelser for REG 318 Ødegården Dagens utnyttelsesgrad for REG 318 Ødegården er henholdsvis u = 0,15, u = 0,20 og u = 0,30. Ifølge plankartet er det fastsatt forskjellig utnyttelsesgrad for ulike områder. I områder hvor det skal oppføres frittliggende eneboliger er det en u-grad på 0,15 og 0,20. Der det skal oppføres rekkehus eller eneboliger i par, rekke eller kjede er det en u-grad på 0,20 og 0,30. Utnyttelsesgraden regulerer forholdet mellom brutto gulvareal i bebyggelsen og brutto grunnareal inklusive halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, parkvann, eller elv, maksimalt 10 m. Det er byggeforskrift fra 1969 og Norsk standard 848 (1954) som i dag gjelder ved beregning av utnyttelsesgrad for REG 318. Grunnen til dette er at det er forskriften som gjaldt ved vedtakelse av reguleringsplanen som skal legges til grunn ved tolkningen av planens bestemmelser. Ved vurdering av grad av utnytting er forhold som type bebyggelse, byggehøyder, parkering og uteoppholdsareal sentrale momenter. Anvender man prosent bebygd areal er det særlig viktig å supplere med bestemmelser om høyde for å styre bebyggelsens volum. Bestemmelsene fastsetter at det i området skal oppføres frittliggende eneboliger og eneboliger i par, rekke eller kjede. I tillegg kan det oppføres rekkehus. Hvor de ulike bebyggelsestypene kan oppføres fremgår av plankartet. Bygninger skal ha saltak. Felles for hele området er at bebyggelsen skal være i én etasje, men det åpnes for at innredet kjeller og takrom loft kan tillates. Det skal avsettes minst 1 garasjeplass for hver leilighet og 1 parkeringsplass for 2 leiligheter i fellesanlegg. I områder hvor det kan oppføres rekkehus eller enebolig i par, rekke eller kjede skal garasjer utføres som fellesanlegg ifølge bestemmelsenes punkt 3 d. Der hvor det kan oppføres frittliggende eneboliger kan garasjer utføres som fellesanlegg eller oppføres på egen tomt, jf. punkt 2 d. Når det gjelder krav om minste uteoppholdsareal (MUA) har ikke planen noen bestemmelser om dette. Gaupeveien, som er hovedadkomstvei til området, er regulert i 7 meters bredde. De interne boligveiene i området er regulert i 6-8 meters bredde.