Interkommunales Wohnentwicklungskonzept Für Die Region Itzehoe

unabhängig. kompetent. praxisorientiert. Expertise für Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Ergebnisbericht | 2020

InhaltsverzeichnisAbbildungsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis ...... III

Tabellenverzeichnis ...... IV

1 Hintergrund und Ziel des Interkommunalen Wohnentwicklungskonzeptes 1

1.1 Hintergrund und Ziel ...... 2 1.2 Vorgehen...... 3

2 Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung ...... 5

2.1 Lage, Anbindung und Struktur ...... 6 2.2 Übergeordnete Rahmenbedingungen der Wohnungsmarktentwicklung ...... 10 2.3 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen...... 14 2.4 Demografie und Nachfragestruktur ...... 20 2.5 Angebotsstruktur und Neubautätigkeit ...... 29

3 Besondere Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung ...... 35

3.1 Landes- und regionalplanerische Indikationen ...... 36 3.2 Wohnraumbedarf bis 2030 in der Region Itzehoe ...... 42

4 Wohnbauflächenpotenzialanalyse ...... 47

4.1 Vorgehen und Methodik ...... 48 4.2 Ergebnisse für die Städte und Gemeinden der Region Itzehoe ...... 51 4.2.1 Stadt Itzehoe ...... 51 4.2.2 Bekmünde ...... 54 4.2.3 Heiligenstedten ...... 56 4.2.4 Heiligenstedtenerkamp ...... 57 4.2.5 Hohenaspe ...... 59 4.2.6 Oldendorf ...... 60 4.2.7 Ottenbüttel ...... 62 4.2.8 Schlotfeld ...... 64 4.2.9 Dägeling ...... 65 4.2.10 Kremperheide ...... 67 4.2.11 Krempermoor ...... 69 4.2.12 Neuenbrook ...... 71

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe I

Abbildungsverzeichnis

4.2.13 Rethwisch ...... 72 4.2.14 Breitenburg...... 74 4.2.15 Oelixdorf ...... 75 4.2.16 Lägerdorf ...... 77 4.2.17 Münsterdorf ...... 78 4.2.18 Hohenlockstedt...... 80 4.3 Schlussfolgerung für das Interkommunale Wohnentwicklungskonzept ...... 81

5 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe ...... 84

5.1 Chronologie der interkommunalen Wohnentwicklung in der Region Itzehoe ..... 85 5.2 Faktoren und Eckpunkte für eine Wohnvereinbarung 2019 bis 2030 ...... 88

5.3 Nächste Schritte – Empfehlungen ...... 93

6 Vereinbarung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Region Itzehoe ...... 97

II Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Lage und verkehrliche Anbindung der Region Itzehoe ...... 7 Abb. 2: Infrastrukturelle Ausstattung der Kommunen der Region Itzehoe ...... 9 Abb. 3: Effektivzinssätze und Kreditvolumen für Wohnungsbaukredite ...... 10 Abb. 4: Baupreisindex und Lebenshaltungskosten im Vergleich ...... 12 Abb. 5: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort 2009 bis 2019 ...... 15 Abb. 6: Pendlerverflechtungen im Stadt-Umland-Raum 2019 ...... 17 Abb. 7: Pendlerverflechtungen mit Hamburg 2019 ...... 18 Abb. 8: Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2018 im Vergleich ...... 21 Abb. 9: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung in der Region Itzehoe 2011 bis 2018 ... 22 Abb. 10: Kleinräumiger Wanderungssaldo in der Region Itzehoe 2011 bis 2017...... 24 Abb. 11: Wanderungen 2012 bis 2017 (ohne 2015 und 2016) nach Altersgruppen...... 25 Abb. 12: Altersstrukturelle Entwicklung 2011 bis 2018 in der Region Itzehoe ...... 26 Abb. 13: Anteil ab 65-Jähriger an der Gesamtbevölkerung 2018 ...... 28 Abb. 14: Wohnungsbestandstruktur in der Region Itzehoe 2018 ...... 29 Abb. 15: Kleinräumiger Anteil von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 2018 ...... 30 Abb. 16: Baualtersstruktur in der Region Itzehoe 2018 ...... 31 Abb. 17: Baufertigstellungen in der Region Itzehoe 2004 bis 2018 ...... 32 Abb. 18: Kleinräumige Baufertigstellungen in der Region Itzehoe 2006 bis 2018 ...... 33 Abb. 19: Ausschnitt des Landesentwicklungsplans (Entwurf, 2018) ...... 37 Abb. 20: Ausschnitt des Regionalplans (Planungsraum IV, 2005) ...... 40 Abb. 21: Lage, Prioritäten und Wohnungsbaupotenzial der 31 Standorte in Itzehoe ..... 51 Abb. 22: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Bekmünde ...... 55 Abb. 23: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Heiligenstedten ...... 56 Abb. 24: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Heiligenstedtenerkamp ...... 58 Abb. 25: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Hohenaspe ...... 59 Abb. 26: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Oldendorf ...... 61 Abb. 27: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Ottenbüttel ...... 63 Abb. 28: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Schlotfeld ...... 64 Abb. 29: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Dägeling ...... 66 Abb. 30: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Kremperheide ...... 68 Abb. 31: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Krempermoor ...... 70 Abb. 32: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Neuenbrook...... 71 Abb. 33: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Rethwisch...... 73 Abb. 34: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Breitenburg ...... 74 Abb. 35: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Oelixdorf ...... 76 Abb. 36: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Lägerdorf ...... 77 Abb. 37: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Münsterdorf ...... 79 Abb. 38: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Hohenlockstedt ...... 80

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe III

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Wohnbauliche Entwicklung in der Region Itzehoe 2006 bis 2018 ...... 34 Tab. 2: Ableitung Entwicklungsrahmen und Projektion der Neubautätigkeit ...... 43 Tab. 3: Wohnraumbedarf 2019-2030 – Ableitung wohnbaulicher Entwicklungsrahmen 45 Tab. 4: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Bekmünde ...... 55 Tab. 5: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Heiligenstedten ...... 57 Tab. 6: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Heiligenstedtenerkamp ...... 59 Tab. 7: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Hohenaspe ...... 60 Tab. 8: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Oldendorf ...... 62 Tab. 9: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Ottenbüttel...... 64 Tab. 10: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Schlotfeld ...... 65 Tab. 11: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Dägeling ...... 67 Tab. 12: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Kremperheide ...... 69 Tab. 13: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Krempermoor ...... 70 Tab. 14: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Neuenbrook ...... 72 Tab. 15: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Rethwisch ...... 73 Tab. 16: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Breitenburg ...... 75 Tab. 17: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Oelixdorf ...... 76 Tab. 18: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Lägerdorf ...... 78 Tab. 19: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Münsterdorf ...... 79 Tab. 20: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Hohenlockstedt ...... 81

IV Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Tabellenverzeichnis

Tab. 21: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Region Itzehoe insgesamt ...... 83 Tab. 22: Vergleich Wohnbauflächenbudget und Baufertigstellungen 2002 bis 2015 ...... 86 Tab. 23: Vergleich Wohnbauflächenbudget und Baufertigstellungen 2006 bis 2015 ...... 87

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe V

Hintergrund und Ziel des Interkommunalen Wohnentwicklungskonzeptes

1 Hintergrund und Ziel des Interkommunalen Wohnentwicklungskonzeptes

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 1

Hintergrund und Ziel des Interkommunalen Wohnentwicklungskonzeptes

1.1 Hintergrund und Ziel

Die Region Itzehoe: Lage und Struktur Die Region Itzehoe, im Südwesten Schleswig-Holsteins im Kreis Steinburg befind- lich und Teil der Metropolregion Hamburg, ist ein interkommunaler Zusammen- schluss, bestehend aus dem Mittelzentrum Itzehoe, dem ländlichen Zentralort Ho- henlockstedt und insgesamt 16 weiteren größtenteils ländlich geprägten Umland- gemeinden. Auf einer Gesamtfläche von über 20.000 ha leben knapp 57.000 Ein- wohner*innen. Die Stadt-Umland-Kooperation besteht seit 2002, um gemeinsame Ziele zu verfolgen und interkommunale Projekte zu verwirklichen. Der Wirtschaft- raum Itzehoe ist der zentrale Wohn- und Wirtschaftsstandort innerhalb des Kreises Steinburg und der Mittelpunkt für die regionale Entwicklung. Gemeinsames Ziel der Region ist es, die Region im Wettbewerb mit anderen Regionen zu positionieren.

Die Region Itzehoe befindet sich in einer verkehrsgünstigen Lage. Durch die A 23 ist sie an das Bundesautobahnnetz und somit direkt an – das südöstlich in ca. 60 km Entfernung gelegene – Hamburg angebunden. In Richtung Norden verbindet die A 23 Itzehoe mit Heide. Künftig wird die A 20 die Region Itzehoe queren und zu- sätzliche Potenziale für die Entwicklung des Wirtschafts- und Wohnstandortes freisetzen. Mit den Bahnhöfen Itzehoe und Kremperheide ist die Region zudem in das regionale und überregionale Eisenbahnnetz eingebunden.

Positive wirtschaftliche Entwicklung und steigende Wohnungsnachfrage Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage, der Nähe zu Hamburg und der vielfältigen Wirtschaftsstruktur verzeichnet die Region Itzehoe eine positive konjunkturelle Ent- wicklung. Zwischen 2013 und 2018 entstanden 1.180 zusätzliche sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze. Der Leitsatz „region itzehoe – Hightech & Lebenslust im Norden” verdeutlicht die Bedeutung als Hightech-Standort. Künftig soll der Aus- bau des Innovationsraum Nord die Position der Region als Hightech-Standort in der Metropolregion weiter stärken. Im Zuge der wirtschaftlichen Dynamik hat die Region Itzehoe auch als Wohnstandort an Bedeutung gewonnen. Zwischen 2011 und 2018 wuchs die Region um ca. 1.180 Einwohner bzw. 2,1 %.

Herausforderungen der wohnbaulichen Entwicklung der Region Itzehoe Die in den letzten Jahren positive Entwicklung der Rahmenbedingungen und die vergleichsweise geringe Neubautätigkeit der Vorjahre führen aktuell zu einem Ent- wicklungs- und Nachfragedruck auf Flächen für den Wohnungsbau und das bestehende Wohnungsangebot. Eine aktuelle Wohnraumbedarfsprognose hat einen Neubaubedarf von 1.500 Wohnungen für den Zeitraum 2019 bis 2030 festgestellt.

2 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Hintergrund und Ziel des Interkommunalen Wohnentwicklungskonzeptes

Die Region Itzehoe versteht sich als interkommunale Kooperation, die sich hinsichtlich der Wohnbauflächen abgestimmt entwickeln möchte. Ausdruck dessen ist unter anderem eine bereits seit der Gründung bestehende wohnbauliche Vereinbarung. Als Basis für eine neue Wohnvereinbarung für den Zeitraum 2019 bis zum Jahr 2030 wurde ein Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe erarbeitet. Ziel ist es zunächst, die Rahmenbedingungen für die wohnbauliche Ent- wicklung transparent darzustellen sowie Innen- und Neuflächenentwicklungspoten- ziale zu erfassen, zu bewerten und zu quantifizieren. Daran anknüpfend werden in der Zusammenschau mit den Entwicklungszielen der Region, der Ämter und der Gemeinden die Grundzüge einer neuen Wohnvereinbarung definiert.

Zentrale Fragestellungen des Konzeptes Mit dem „Interkommunalen Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe“ werden Antworten auf folgenden zentralen Fragestellungen gegeben:  In welchem Umfang gibt es Innenentwicklungs- und Neuflächenentwick- lungspotenziale in den Städten und Gemeinden der Region Itzehoe?  Wie stehen die Realisierungschancen und von welchem Realisierungshorizont ist auszugehen?  Welche Typologien kommen für die Standorte in Frage und wie viele Wohneinheiten könnten auf den Flächen entwickelt werden?

 Welche Neubaubedarfe gibt es in der Region? Gibt es in ausreichendem Um- fang aktivierbare Flächen um den Bedarf zu decken und die Entwicklungsziele zu erreichen?

 Welche Standorte sollten Schwerpunkte der wohnbaulichen Entwicklung sein? Wie kann ein Verteilungs- und Anpassungsmodell für Baulandkontin- gente in der Region aussehen?

 Welche Handlungsoptionen stehen für die Mobilisierung von Flächenpoten- zialen zur Verfügung? Wie sollte ein Controlling-System aufgebaut sein?

1.2 Vorgehen

Um Antworten auf diese Fragestellungen zu geben sowie eine fundierte Entschei- dungs- und Handlungsgrundlage für die kooperative Entwicklung des Wohnungs- marktes und eine abgestimmte Baulandentwicklung zu erhalten, wurde durch das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH ein Interkommunales Wohn- entwicklungskonzept für die Region Itzehoe erstellt. Der Erarbeitungsprozess kann dabei grob in drei Phasen gegliedert werden:

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 3

Hintergrund und Ziel des Interkommunalen Wohnentwicklungskonzeptes

 Rahmenbedingungen für die wohnbauliche Entwicklung – Zu Beginn des Erarbeitungsprozesses werden die Rahmenbedingungen, welche die wohnbauliche Entwicklung in der Region Itzehoe beeinflussen, dargestellt. Neben einer Skizze der aktuellen Wohnungsmarktstruktur gehören dazu auch landes- und regionalplanerische Festlegungen. Als Ergebnis dieses Arbeitsschrit- tes kann ein erster Rahmen für eine wohnbauliche Vereinbarung in der Re- gion Itzehoe aufgespannt und Parameter für die Gestaltung eines Verteilmo- dells dargestellt werden.

 Analyse, Bewertung und Priorisierung von Flächenpotenzialen – Daran anknüpfend erfolgt die Analyse, Bewertung und Priorisierung von Innen- und Neuflächenentwicklungspotenzialen für den Wohnungsbau in der Region. Die Erfassung und Bewertung erfolgt auf Basis eines einheitlichen Rasters und in enger Abstimmung mit den Ämtern, Städten und Gemeinden. Das Ergebnis dieser Arbeitsphase ist eine Datenbank mit den Wohnbauflächenpotenzialen.

 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept – In der dritten Arbeits- phase werden die Entwicklungsziele der verschiedenen beteiligten Akteure, Ämter und Kommunen unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen abgestimmt und Grundzüge für eine neue Wohnvereinbarung für den Zeitraum 2019 bis 2030 herausgearbeitet. Neben der Definition und Begründung eines regionalen Wohnentwicklungsrahmens wird ein flexibles Verteilmodell innerhalb der Region entwickelt sowie Handlungsempfehlungen für die Flächen- mobilisierung und ein Monitoring gegeben.

 Einbindung der Akteure – Um ein abgestimmtes und möglichst im Konsens erarbeitetes Interkommunales Wohnentwicklungskonzept zu erhalten, ist die Einbindung der wesentlichen Akteure erforderlich. Dies erfolgt im Rahmen von Einzelgesprächen mit den Kommunen und Ämtern sowie in den Gremien der Region Itzehoe, der AG Wohnen und der Lenkungsgruppe.

4 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

2 Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 5

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Als eine Basis für eine neue Vereinbarung zur wohnbaulichen Kooperation besteht zunächst der Bedarf, die Rahmenbedingungen für die wohnbauliche Entwicklung in der Region zu eruieren. Dies beinhaltet zunächst einen Umriss der verkehrlichen und infrastrukturellen Gegebenheiten und eine indikatorenbasierte Skizze der aktuellen Wohnungsmarktsituation. Dazu gehören wirtschaftliche und soziostrukturelle Kennwerte ebenso wie die demografische Entwicklung, die Angebotsstruktur und das Neubaugeschehen in der Region.

2.1 Lage, Anbindung und Struktur

Lage und Gliederung

Die Region Itzehoe, rund 60 km nordwestlich des Zentrums der Freien und Hanse- stadt Hamburg gelegen und Teil der gleichnamigen Metropolregion, liegt im Kreis Steinburg im Südwesten des Landes Schleswig-Holstein.

Der Kooperationsraum umfasst derzeit 18 Städte und Gemeinden mit insgesamt knapp 57.000 Einwohner*innen. Zu den Mitgliedern gehören das namensgebende Mittelzentrum Itzehoe, das auch Verwaltungssitz des Kreises Steinburg ist, der länd- liche Zentralort Hohenlockstedt, der durch das Amt Kellinghusen verwaltet wird, sowie insgesamt 16 weitgehend ländlich geprägte Gemeinden, die den Ämtern Itzehoe-Land (Bekmünde, Heiligenstedten, Heiligenstedtenerkamp, Hohenaspe, Oldendorf, Ottenbüttel Schlotfeld), Breitenburg (Breitenburg, Lägerdorf, Münster- dorf, Oelixdorf) und Krempermarsch (Dägeling, Kremperheide, Krempermoor, Neu- enbrook, Rethwisch) angehören.

Verkehrsanbindung

Durch die Lage an der querenden Bundesautobahn A 23, die aus Richtung Hamburg im Südosten nach Heide im Nordwesten führt, und die Anschlussstellen Lägerdorf, Itzehoe-Süd, Itzehoe-Mitte und Itzehoe-Nord ist die Region bezogen auf den über- regionalen motorisierten Individualverkehr gut angebunden. Die Nähe zur A 7, die aus Richtung Hannover über Hamburg in Richtung Kiel und Flensburg verläuft und in ca. 33 km Entfernung liegt, sowie die die Region querenden Bundesstraßen B 5, B 77 und B 206 ergänzen die gute regionale und überregionale Anbindung mit dem Pkw.

6 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Abb. 1: Lage und verkehrliche Anbindung der Region Itzehoe

Legende Region Itzehoe Bundesautobahn Bundesstraße Schienenverkehr Geltungsbereich HVV Geplante Verkehrsprojekte

Quelle: GfK | ALP

Zudem besteht vor allem durch den Bahnhof Itzehoe eine gute Einbindung in das deutsche Eisenbahnnetz. Von Überregionaler Bedeutung sind die bestehenden IC- Verbindung (IC 26, IC 27, IC 30), die Westerland auf Sylt über Itzehoe mit Hamburg verbinden. Aus der Hansestadt sind per Bahn sowie über den Flughafen viele nati- onale und internationale Destinationen erreichbar. Regionale Verbindungen ab Itzehoe bestehen zudem mit den Strecken des RE 6 von Hamburg-Altona nach Wes- terland sowie der RB 62 von Itzehoe über Dithmarschen bis nach Heide. Ein weiterer Bahnhaltepunkt in der Region ist Kremperheide. Itzehoe und Kremperheide sind mit den RB 61 und RB 72 der Deutschen Bahn bzw. der Nordbahn über Pinneberg und Elmshorn mit dem Hamburger Hauptbahnhof verbunden.

Geplante Verkehrsprojekte

Zu einer weiteren Verbesserung der verkehrlichen Anbindung und zur Steigerung der Attraktivität der Region als Wohn- und Arbeitsstandort können drei aktuell geplante Infrastruktur- und Verkehrsprojekte beitragen:

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 7

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

 2018 wurden mit den Planungen zum Bau einer Nordumfahrung Itzehoes begonnen, die künftig die B 206 im Nordosten mit der A 23 im Westen Itzehoes verbinden soll. Die Maßnahme ist mit vordringlichem Bedarf im Bundesverkehrswegeplan 2030 eingestellt und kann zu einer Verkehrsent- lastung Itzehoes und zu einer verbesserten Anbindung der angrenzenden Gemeinden beitragen.

 Von überregionaler Bedeutung ist zudem das geplante Kreuz der A 23 mit der künftigen A 20, südöstlich der Region Itzehoe bei Hohenfelde. Bislang endet die Autobahn aus Richtung Rostock über Lübeck kommend in Bad Segeberg. Künftig soll die A 20 eine Umfahrung von Hamburg im Norden und Westen ermöglichen, bei Glückstadt die Elbe queren und weitere über Bremerhaven bis zu A 28 führen. Große Teile der Strecke befinden sich noch in der Planfeststellung. Die Fertigstellung ist derzeit nicht absehbar. Insbe- sondere für den Wirtschafts- aber auch für den Wohnstandort birgt der Neubau erhebliche Potenziale.  Seit 2018 befindet sich der Kreis Steinburg zudem in Beitrittsverhandlungen zum Hamburger Verkehrsverbund (HVV), um den gesamten Personennah- verkehr mit Bus und Bahn zu integrieren. Stand August 2020 soll der Kreis ab 2022 zum HVV angehören. Vorteile sind ein einheitliches Tarifsystem und für Pendler günstigere Fahrpreise. Eine enge Taktung sowie eine Verkürzung der Fahrzeit in Richtung Hamburg und das Hamburger Umland bietet das Potenzial in Hamburg Arbeitende für einen Wohnstandort in der Region zu gewinnen. Ob dies in größerem Umfang gelingen kann, ist aufgrund der relativ großen Distanz zumindest fraglich. Derzeit pendeln 2.200 Personen (1.100 davon Stadt Itzehoe) aus der Region nach Hamburg zur Arbeit. Zum Vergleich für die Städte Elmshorn (5.570 Personen) und Pinneberg (8.130 Personen) liegen diese Werte deutlich höher.

Infrastrukturelle Ausstattung der Städte und Gemeinden

Sowohl geografisch als auch aufgrund der Bedeutung für die Region bildet die Stadt Itzehoe, als wichtiger Versorgungs-, Arbeitsmarkt- und Dienstleistungsstandort für einen vergleichsweise großen Einzugsbereich, das Zentrum des Kooperationsraums. Neben wirtschaftlichen Verknüpfungen sowie der Bereitstellung von Dienstleistun- gen und Infrastrukturen für die umliegenden Kommunen besteht auch eine enge siedlungsstrukturelle Bindung mit vielen Gemeinden (z. B. Heiligenstedtenerkamp, Kremperheide oder Oelixdorf). Ein breites Angebot an infrastrukturellen Einrichtun- gen wird zudem im ländlichen Zentralort Hohenlockstedt vorgehalten. Darüber hinaus bieten vor allem Hohenaspe, Lägerdorf und Kremperheide Infrastrukturen und Daseinsvorsorgeeinrichtungen, die über die Gemeindegrenzen hinaus von Bedeu- tung sind. Diesen Gemeinden kommt auch bei der wohnbaulichen Entwicklung eine besondere Rolle zu.

8 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Abb. 2: Infrastrukturelle Ausstattung der Kommunen der Region Itzehoe

Zusammenfassung: Faktoren für die wohnbauliche Entwicklung und für die Ausge- staltung einer interkommunalen Wohnvereinbarung in der Region  Die Region Itzehoe verfügt über eine gute verkehrliche Anbindung. Aufgrund der Lage in der Peripherie Hamburgs und damit eher im äußeren Verflech- tungsbereich der Hansestadt kann die Region bislang kaum von den woh- nungsmarktbezogenen Ausstrahleffekten profitieren. Vor allem die Einbindung in den HVV bietet ein gewisses Potenzial, zusätzliche Einwohner*innen zu gewinnen.  Mit Blick auf die Neuaufstellung des Regionalplans und die Wohnvereinbarung für die Region Itzehoe sollten die Gemeinden Hohenaspe sowie Läger- dorf/Münsterdorf, Kremperheide/Krempermoor sowie Oldendorf/Heili- genstedten mindestens für die Deckung qualitativer Bedarfe als Wohnbau- standorte von herausgehobener Bedeutung berücksichtigt werden.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 9

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

2.2 Übergeordnete Rahmenbedingungen der Wohnungsmarktentwicklung

Auf die Wohnungsmärkte in der Region Itzehoe wirken Trends und Prozesse ein, die von kommunaler Ebene nicht oder kaum beeinflusst werden können. Die aus- gelösten Impulse kommen von unterschiedlichen Ebenen und sind beispielsweise Ergebnisse europäischer oder bundesdeutscher Politik. Die Städte und Gemeinden sehen sich vor dem Hintergrund veränderter Rahmenbedingungen neuen Heraus- forderungen und zum Teil erheblichem Handlungsdruck gegenüber. Es eröffnen sich damit allerdings auch Handlungsspielräume/-möglichkeiten. Im Folgenden werden beispielhaft drei Prozesse skizziert:  die Entwicklung der Finanzmärkte  der Anstieg der Baukosten  Demografie, Wanderungstrends und Migration Finanzmärkte

Absinken des Zinsniveaus infolge der Schuldenkrise im Euroraum

Das Zinsniveau für Wohnungsbaukredite ist in den letzten Jahren deutlich gesunken. Als Reaktion auf die Finanz- und spätere Schuldenkrise einiger Euroländer ist der Leitzins der Europäischen Zentralbank drastisch – auf aktuell null Prozent – ge- senkt worden. In Folge dessen wurden klassische Geldanlagen zunehmend un- attraktiv. Niedrige Zinsen und die Angst vor dem Wertverlust des Geldes wie auch die Hoffnung auf eine stabile und renditestärkere Alternative, führten zu einer hö- heren Nachfrage nach Immobilienwerten.

Abb. 3: Effektivzinssätze und Kreditvolumen für Wohnungsbaukredite an private Haushalte

8,00 25.000 Kreditvolumen in Millionen Euro 7,00 20.000 6,00

5,00 15.000 4,00

3,00 10.000

2,00 Effektivzinssätze in Prozent in Effektivzinssätze 5.000 1,00

0,00 0

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2006 2011

2005 2010

2004 2009

2008 2019 2003 2007 2018 Effektivzinssatz Kreditvolumen Quelle: Deutsche Bundesbank

10 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Steigende Nachfrage nach Immobilienwerten und Wohneigentum

Gleichzeitig haben sich durch den gesunkenen Leitzins die Rahmenbedingungen für den Erwerb und den Neubau von Immobilien verbessert. Die Zinsbelastung bei der Finanzierung von Immobilieninvestitionen ist gesunken. In der Konsequenz hat sich der Kreis von privaten Haushalten, die Wohneigentum erwerben können und wollen, vergrößert. Zudem sind aufgrund der politischen und wirtschaftlichen Sta- bilität sowie der (Rendite-)Potenziale verstärkt in- und ausländische Kapitalanle- ger*innen auf dem deutschen Immobilienmarkt aktiv geworden. Beide Trends haben eine zum Teil erhebliche Preisdynamik ausgelöst.

Die Auswirkungen der Niedrigzinsphase spüren die Städte und Gemeinden der Re- gion Itzehoe vor allem durch die hohe Nachfrage nach Bauplätzen für Einfamilien- häuser, die aktuell kaum gedeckt werden kann. In der jüngeren Vergangenheit wurde dieses Segment nur in vergleichsweise geringem Umfang bedient. Derzeit stehen viele Gemeinden in den Startlöchern um Bauland zu entwickeln. Bezüglich der Dimensionierung von Baugebieten und der zeitlichen Staffelung, der Veräuße- rung von Bauplätzen, sollte auch im Blick behalten werden, dass in den kommenden Jahren in größerem Umfang Bestandsimmobilien auf den Markt kommen werden. Baukosten Parallel zur gestiegenen Wohnungsnachfrage und der anziehenden Baukonjunktur sind in den vergangenen Jahren steigende Baukosten zu beobachten.

Anziehende Baukonjunktur und Kapazitätsengpässe

Eine Ursache dafür liegt in steigenden Rohstoffpreisen sowie Schwankungen der Baupreise infolge der zyklischen Entwicklung der Immobilienmärkte. Die anziehende Baukonjunktur führt zu einer hohen Auslastung der Bauwirtschaft und zu steigenden Baupreisen. Seit dem Jahr 2000 lag der Anstieg der Baukosten dem statistischen Bundesamt zufolge bei 33,4 Punkten und bewegt sich damit oberhalb der Entwicklung der Lebenshaltungskosten (+25,7 Punkte).

Wachsende Anforderungen an das Bauen

Der größere Faktor für die Preisdynamik sind allerdings die steigenden Anforderun- gen an das Bauen. Der Baupreisindex berücksichtigt keine Qualitätsveränderungen oder neuen Anforderungen an den Wohnungsbau. Nimmt man diese hinzu, dürfte die Teuerung bei deutlich über 50 % liegen. Beispiele für die Verteuerung des Bau- ens sind steigende qualitative Ansprüche, Anforderungen an die Barrierefreiheit und den Brandschutz sowie die EnEV und das EEWärmeG. Zusätzlich wirken gestiegene Arbeitskosten durch höhere Löhne und Gehälter – aber auch gestiegener Personal- einsatz – auf die Preisentwicklung.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 11

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Abb. 4: Baupreisindex und Lebenshaltungskosten im Vergleich Index 2015=100 115

110

105

100

Bau-Verbraucherpreisindex und 75

2000 2001 2004 2005 2008 2009 2012 2013

2002 2006 2010 2014

2003 2007 2011 2015

2016

2017

2018

2019 Baukosten Lebenshaltungskosten Quelle: DESTATIS

Bezahlbares Wohnen

Die Baukosten haben direkten Einfluss auf die Höhe der Miete, die (in Abhängigkeit von den Renditezielen) über die wirtschaftliche Tragfähigkeit entscheidet und damit nachhaltig erzielt werden muss. Dahingehend werden die Bemühungen, bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen, durch steigende Kosten erschwert. Ohne öffentliche Förderung sind niedrige Mieten auch vor dem Hintergrund steigender Grund- stückspreise kaum zu realisieren. Im Rahmen der parallel durchgeführten Ermittlung der Bedarfe an Sonderwohnformen in der Region Itzehoe wurde deshalb unter anderem das bezahlbare Wohnungsmarktsegment vertiefend untersucht. Demografie und Wanderungen

Verstärkte Nachfrage nach innerstädtischen Wohnstandorten

Die Suburbanisierung, die Jahrzehnte die Stadt- und Regionalentwicklung und die Wohnungsmärkte prägte, hat in den letzten Jahren zunächst an Bedeutung verloren. Die Zahl der Haushalte, die sich für innenstadtnahe Wohnstandorte entscheidet, hat zugenommen. Gründe dafür sind der Wunsch nach kurzen Wegen, die Nähe zwischen Wohn- und Arbeitsstandort sowie ein breites und vielfältiges Einkaufs-, Kultur- und Freizeitangebot. In der Konsequenz ist der Druck auf die Kernstädte und die zentralen Lagen gestiegen. Der wachsenden Nachfrage kann der Wohnungsbau in den Kernstädten, wie z. B. Itzehoe, nur in begrenztem Umfang gerecht werden.

Stadt-Umland-Wanderungen als segmentspezifisches Ventil

Als eine Reaktion auf die ungedeckte Nachfrage in den (Kern-)Städten wandern Haushalte wieder stärker in Richtung der Stadt-Umland-Räume. Dies ist sowohl aus Richtung Hamburg in den engeren Verflechtungsbereich der Hansestadt als auch aus Itzehoe in den Stadt-Umland-Bereich zu beobachten. In vielen Fällen fungiert das Umland als Ventil im Einfamilienhaussegment, da die hohe Nachfrage vor Ort derzeit nicht oder nur zu deutlich höheren Aufwendungen gedeckt werden kann.

12 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

der Bevölkerungsentwicklung Zuzug aus dem Ausland als „Stütze“ Weiterhin ist – unabhängig vom Flüchtlingszustrom – ein erheblicher Zuzug aus dem Ausland zu beobachten, der in vielen Städten und Gemeinden der Bundesre- publik den Nachfragezuwachs befeuert und zum Teil überhaupt erst ermöglicht hat. Die Ursachen liegen unter anderem in der positiven konjunkturellen Entwicklung in Deutschland und schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in einigen süd- und südosteuropäischen Staaten. Dies hat auch maßgebliche Auswirkungen auf die Region Itzehoe und die Wohnungsmärkte. Als Beispiel: Hamburg verzeichnete seit 2011 – ohne die stark durch den Flüchtlingszuzug beeinflussten Jahre 2015 und 2016 – einen durchschnittlichen jährlichen Wanderungsgewinn von 11.940 Perso- nen. Im gleichen Zeitraum lag der durchschnittliche Wanderungsgewinn gegenüber dem Ausland bei 10.860 Personen. Das bedeutet, der deutliche Nachfragezuwachs resultiert in erheblichem Umfang aus der Zuwanderung aus anderen Ländern. Dies ist auch in Schleswig-Holstein und im Kreis Steinburg zu beobachten. Im gleichen Zeitraum lag der durchschnittliche jährliche Wanderungsgewinn im Kreis bei 324 Personen und der Wanderungsgewinn aus dem Ausland bei 322 Personen.

Demografischer Wandel Anforderungen an das Wohnen und die Daseinsvorsorge – Parallel werden die Auswirkungen des demografischen Wandelns zunehmend deutlich. Die Zahl der Kinder und Jugendlichen ist in den letzten Jahren zurückgegangen und die der Senioren gestiegen. Bereits heute sind mehr als 23 % der Bewohner der Region 65 Jahre und älter. Weitere 24 % sind zwischen 50 und 64 Jahre alt. Diese Entwicklung wird sich zukünftig weiter verstärken: Die Lebenserwartung steigt und die geburtenstarken Jahrgänge der 1950er/1960er Jahre erreichen in den nächsten Jahren das Rentenalter. Damit verbunden ist auch der Trend zu kleineren Haushal- ten. Dieser ist nicht altersgruppenübergreifend zu beobachten, sondern Ausdruck altersstruktureller Verschiebungen. Einhergehend mit einer steigenden Zahl von Se- niorenhaushalten gibt es Herausforderungen in Bezug auf das Wohnen, die Woh- numfeldgestaltung und die Daseinsvorsorge vor Ort. Neben einer steigenden Nach- frage nach seniorengerechtem Wohnraum, die im Rahmen der Ermittlung der Be- darfe an Sonderwohnformen in der Region analysiert wurde, dürfte der demografische Wandel auch durch den Generationenwechsel in Einfamilienhausbeständen aus den 1960er/1970er Jahren zum Ausdruck kommen. Das Freisetzungspotenzial bietet dabei sowohl Chancen als auch Risiken für die Wohnungsmarktentwicklung.

Zusammenfassung: Faktoren für die wohnbauliche Entwicklung und für die Ausge- staltung einer interkommunalen Wohnvereinbarung in der Region  Aktuell gibt es eine überdurchschnittlich hohe Nachfrage nach Wohneigen- tum, getragen durch das anhaltend niedrige Zinsniveau. Dies konnte in den letzten Jahren kaum gedeckt werden.  Im Zuge der demografischen Entwicklung sollten die Region und die Gemein- den bei der Ausrichtung des Wohnungsbaus die Bestandsentwicklung und die Schaffung seniorengerechter Wohnungsangebote im Blick behalten.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 13

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

2.3 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Hohe Bedeutung des Dienstleistungssektors

Die Region Itzehoe weist eine vergleichsweise homogene Wirtschaftsstruktur auf. Im Jahr 2019 gab es insgesamt 23.330 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze1. Der primäre Sektor (Land-, Forstwirtschaft, Bergbau) ist mit landwirtschaftlichen Flä- chen und Höfen prägend und identitätsstiftend für weite Teile der Region und hat zusammen mit dem Bergbau (etwa in Lägerdorf) eine gewisse wirtschaftliche Be- deutung. Die Beschäftigungswirkung ist jedoch vergleichsweise gering. Der aller- größte Teil der Beschäftigten in der Region ist in Dienstleistungsbranchen tätig2. Zu den größten Arbeitgebern zählen beispielsweise die Stadt- und Kreisverwaltung Itzehoe, das Klinikum Itzehoe, die Sparkasse Westholstein, die Itzehoher Versiche- rungen oder das Frauenhofer Institut für Siliziumtechnologie. Von einigen Kommu- nen abgesehen, ist das produzierende Gewerbe eher von geringer Bedeutung. Her- vorzuheben sind die Stadt Itzehoe (rund 18 % der Arbeitsplätze) und vor allem die Gemeinde Hohenlockstedt, in der rund 62 % der Arbeitsplätze auf diesen Sektor entfallen. Nennenswerte Beschäftigtenzahlen gibt es zudem in Dägeling und in Kremperheide.

Positive Beschäftigungsentwicklung

Die positive konjunkturelle Entwicklung in der Bundesrepublik seit Mitte der 2000er Jahre spiegelt sich auch in der Region Itzehoe wider. Die Anzahl der sozialversiche- rungspflichtigen Arbeitsplätze stieg von 19.970 im Jahr 2009 um 3.360 bzw. 16,8 %. Damit verlief die Entwicklung weniger dynamisch als im Durchschnitt des Landkrei- ses (+20,0 %) und des Landes Schleswig-Holstein (+22,6 %). Der größte Teil der Ar- beitsplätze (ca. 78 %) konzentriert sich in Itzehoe und weitere 7 % in Hohen- lockstedt. Auf die Umlandgemeinden der Region entfallen etwa 3.400 Arbeitsplätze (rund 15 %). Zu den Gemeinden mit den meisten Beschäftigungsverhältnissen zäh- len Dägeling (1.020 SV-Beschäftigte am Arbeitsort), Lägerdorf (620) und Kremper- heide (410). Der Zuwachs an Arbeitsplätzen bewegte sich in Itzehoe etwa auf dem Niveau der Region (16,9 %). Demgegenüber war in Hohenlockstedt ein Anstieg oberhalb des Landes zu beobachten (+23,5 %). Die weiteren Gemeinden verzeich- neten einen Anstieg um 13,4 %.

Neben der Bedeutung als Arbeitsstandort hat die Region stärker als Wohnstandort an Bedeutung gewonnen. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort stieg zwischen 2009 und 2019 von 17.970 auf 21.620 Personen. Das entspricht einem Zuwachs von 3.650 in der Region wohnenden Beschäftigten bzw. 20,4 %. Diese Entwicklung fällt im Vergleich zum Kreis (+19,9 %) etwas höher aus und blieb leicht gegenüber dem Land (+22,8 %) zurück.

1 Anders als bei Erwerbstätigen sind bei sozialversicherungspflichtig Beschäftigten keine Selbstständigen, Beamte oder ge- ringfügig entlohnte Beschäftigte enthalten. Es sind die Personen, die maßgeblich die sozialen Sicherungssysteme (z. B. Ar- beitslosen-, Pflege- oder Rentenversicherung) tragen. 2 Aus Datenschutzgründen ist eine aussagekräftigte Zusammenfassung auf Regionsebene nicht möglich.

14 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Abb. 5: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort 2009 bis 2019 im Vergleich 125

120

115

= 100) =

110

(2009 (2009

Index Index 105

100

95 20092010201120122013201420152016201720182019 Schleswig-Holstein Steinburg Region Itzehoe Region (ohne Zentralorte) Itzehoe Hohenlockstedt Quelle: Bundesagentur für Arbeit

Regionale Gewerbeflächenentwicklung Ausbau Innovationsraum Itzehoe-Nord – Für die wirtschaftliche Stärkung und zukünftige Ausrichtung der Flächenentwick- lung hat die Region Itzehoe 2017 ein Gewerbeflächenentwicklungskonzept erarbeiten lassen. Für die Gemeinde Hohenlockstedt, die neben Schlotfeld zu diesem Zeit- punkt nicht Teil der Region war, wurde im Sommer 2019 ein kommunales Gewer- beflächenentwicklungskonzept fertiggestellt.

Eine zentrale Rolle für die regionale Wirtschaftsentwicklung soll der Innovations- raum Itzehoe-Nord einnehmen, ein Gewerbestandort für technologieorientierte Unternehmen, an dem unter anderem das Frauenhofer Institut für Siliziumtechno- logie ansässig ist. Das Areal stößt in der aktuellen Ausdehnung an Kapazitätsgren- zen und soll insbesondere in Richtung Norden und Westen erweitert werden.

Umgemeindung und wohnbauliche Folgen

In nördlicher und westlicher Richtung betreffen die Planungen Flächen, die zu den Gemeinden Oldendorf und Ottenbüttel gehören. Aufgrund der großen regionalen Bedeutung haben sich die Stadt Itzehoe, die Gemeinde Oldendorf (ca. 36 ha) und die Gemeinde Ottenbüttel (ca. 14 ha) auf die Umgemeindung von rund 50 ha ver- ständigt. Die Flächen gehören künftig zum Stadtgebiet von Itzehoe.

Die Ansiedlung neuer Unternehmen wird in der Region potenziell zu einem höheren Bedarf an Wohnraum und Wohnbauland führen, den die Stadt Itzehoe aufgrund verschiedener Restriktionen (vgl. Kapitel 4.2) kaum decken kann. Das bedeutet, das Umland im Allgemeinen und Oldendorf und Ottenbüttel im Speziellen wird mindestens segmentspezifisch einen Teil der Wohnfunktion für Itzehoe mit wahrneh- men und damit zu einer noch engeren Verflechtung beitragen. Ausdruck dessen ist die Übertragung eines Kontingentes von 40 Wohneinheiten an Oldendorf und von

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 15

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

15 an Ottenbüttel aus dem „Wohnflächenbudget“ der Stadt Itzehoe. Die Übertra- gung der Kontingente steht unter dem Vorbehalt, dass die Gremien der Region Itzehoe eine neue Kooperationsvereinbarung zur wohnbaulichen Entwicklung für den Zeitraum 2019 bis 2030 schließen, der durch die Landesplanung zugestimmt wird und die die Übertragung von Kontingenten ermöglicht.

Steigendes Pendelaufkommen Enge regionale Vernetzung – Die mit der Umgemeindung verbundene Vereinbarung zeigt zum einen den in den Gemeinden verwurzelten Regionsgedanken. Zum anderen wird deutlich, dass eine isolierte räumliche Betrachtung und eine auf einzelne Gemeinden begrenzte kon- zeptionelle bzw. strategische Ausrichtung der Wohnungsbaupolitik nicht zielfüh- rend ist.

Es ist auch künftig zu erwarten, dass mit einer wachsenden Zahl von Arbeitsplätzen auch eine Zunahme der Pendlerbewegungen verbunden sein wird. Nur bei einem Teil der Beschäftigten ist der Arbeits- und Wohnort identisch. In der Region Itzehoe sind dies etwa 6.420 Personen. Das bedeutet, etwa 27 % der sozialversicherungs- pflichtigen Arbeitsplätze sind von in den Städten und Gemeinden wohnenden Per- sonen besetzt bzw. 73 % wohnen außerhalb der Gemeinde und pendeln zur Arbeit ein.

Die Ursachen sind vielfältig. Beispielsweise bevorzugen einige junge, hochqualifi- zierte Beschäftigte urbane Wohnstandorte und nehmen das Pendeln zur Arbeit in eine andere Kommune in Kauf. Andere entscheiden sich aufgrund der besseren Ver- fügbarkeit von Bauland, günstigerer Miet- und Kaufpreise, der Anbindung und der Lebensqualität im Stadt-Umland-Raum zu wohnen und zum Arbeitsplatz zu pendeln. Wieder andere sind stark mit ihrem Wohnort verwurzelt bzw. an diesen ge- bunden und nehmen weite Strecken für den Arbeitsweg auf sich.

Der Pendlerstatistik der Bundesagentur für Arbeit zufolge pendelten 2019 ca. 16.910 Personen in die Städte und Gemeinden der Region Itzehoe zur Arbeit ein. Das sind gut 2.670 Personen bzw. 18,7 % mehr als im Jahr 2009. Demgegenüber ist die Zahl der Auspendelnden zu anderen Arbeitsorten relativ betrachtet stärker gestiegen. Im Jahr 2019 pendelten 14.890 Personen aus den Kommunen der Region an einen anderen Arbeitsort aus. Im Vergleich zum Jahr 2009 sind dies 2.660 Personen bzw. 21,7 % mehr. Rund 4.330 Pendlerbewegungen verlaufen regionsintern. Das bedeutet, von den Arbeitsplätzen in der Region werden schätzungsweise 50 % von Men- schen, die in der Region leben, besetzt3.

3 Anmerkungen: Aufgrund geringer Fallzahlen gibt es aus Datenschutzgründen für Pendlerbeziehungen zwischen einzelnen Gemeinden keine Angaben. Aus diesem Grund wurde der Wert geschätzt.

16 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Abb. 6: Pendlerverflechtungen im Stadt-Umland-Raum 2019

Quelle: Bundesagentur für Arbeit | ALP

Engste Verflechtungen mit dem Mittelzentrum Itzehoe

Die engsten Pendlerverflechtungen bestehen mit dem Mittelzentrum Itzehoe. Etwa 23,6 % der Einpendler nach Itzehoe kommen aus den anderen Gemeinden der Re- gion. Aus den meisten Umlandgemeinden pendeln mindestens 30 %, zum Teil über 40 % der Beschäftigten zur Arbeit nach Itzehoe (vgl. Abb. 6). Die zahlenmäßig be- deutendsten Einpendlerstandorte sind regionsintern Hohenlockstedt (570), Krem- perheide (290) und Hohenaspe (280) sowie über die Regionsgrenzen Glückstadt (390), Wilster (370) und Kellinghusen (360). Das zeigt die Bedeutung des Wohnstan- dortes Umland für den Wirtschaftsstandort Itzehoe. Insgesamt kommen 59 % aller Einpendler in die Region aus dem Kreis Steinburg, und weitere 30 % aus anderen Städten und Gemeinden Schleswig-Holsteins.

Demgegenüber pendlelt nur ein kleiner Teil der Auspendler aus Itzehoe in die Re- gion (rund 920 Personen bzw. 14,6 %). Zu den wichtigsten Zielen zählen Hohen- lockstedt (220), Dägeling (170) und Lägerdorf (134). Rund 48 % der Auspendler blei- ben im Kreis Steinburg. Weitere 33 % innerhalb Schleswig-Holsteins.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 17

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Positionierung innerhalb der Wohnungsmarktregion Hamburg

Von besonderem Interesse sind aus Wohnungsmarktperspektive die Pendelver- flechtungen gegenüber der Freien und Hansestadt Hamburg, deren Zentrum 60 km von Itzehoe entfernt liegt. Das bedeutende Arbeitsmarktzentrum bietet sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze für fast eine Millionen Menschen und hat eine erhebliche Ausstrahlung in den Stadt-Umland-Raum. Der Hamburger Wohnungs- markt erfährt seit Jahren einen Nachfrageanstieg mit dem die Neubautätigkeit lange kaum Schritt halten konnte. In den letzten Jahren sind deshalb verstärkt – insbesondere im Einfamilienhaussegment, zunehmend aber auch im Geschosswoh- nungsbau – Ausstrahlungseffekte und ein Nachfrageanstieg im Umland zu beobachten. Die engen Verflechtungen illustriert Abbildung 7. Diese stellt die Zahl der Einpendelnden nach Hamburg an den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort dar. Deutlich wird dabei, dass aus den umliegenden Kommunen – wie beispielsweise Wentorf bei Hamburg, Schenefeld, Halstenbek, Barsbüttel oder Ost- steinbek – zum Teil deutlich mehr als 60 % der dort wohnenden Beschäftigten nach Hamburg zur Arbeit einpendeln. Mit zunehmender Entfernung nimmt dieser Wert ab. Für die Region Itzehoe liegt dieser Wert bei 14,8 %, wobei es deutliche Unter- schiede gibt (z. B. Neuenbrook 16,0 %, Hohenlockstedt 7,9 %). Insgesamt pendeln 2.200 Personen regelmäßig zur Arbeit nach Hamburg, davon 1.100 aus der Stadt Itzehoe.

Abb. 7: Pendlerverflechtungen mit Hamburg 2019

Quelle: Bundesagentur für Arbeit | ALP

18 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Zukünftig größeres Potenzial für die Wohnungsmarktregion Itzehoe?

In den letzten Jahren ist eine Intensivierung der Wanderungen und der Pendelver- flechtungen in einem erweiterten Stadt-Umland-Raum um Hamburg zu beobachten. Dies zeichnet sich insbesondere entlang größerer Verkehrsachsen (Autobah- nen, Bundesstraßen, Bahnlinien) ab. Dies deutet auf eine stärkere Ausweichtendenz in diese Räume bzw. eine höhere Pendelbereitschaft nach Hamburg hin. Es sind zumindest Hinweise darauf, dass – neben dem direkten Umland – auch Städte und Gemeinden in größerer Distanz von den Ausstrahleffekten profitieren können.

Für die Region Itzehoe ist nur eine vergleichsweise geringe Zunahme der Verflech- tungsintensität festzustellen: So ist die Zahl der Auspendler nach Hamburg seit 2007 um 340 Personen gestiegen. Das entspricht einem Zuwachs von 18,3 %. Die Zahl der Auspendler aus den Gemeinden der Region (inkl. regionsinterner Bewegungen) ist hingegen um 27,7 % gestiegen. Noch deutlicher wird dies am Beispiel der Stadt Itzehoe, die gerade mit der Bahn am besten an Hamburg angebunden ist. Während die Auspendlerzahlen um 37,3 % stiegen, wuchsen sie gegenüber Hamburg um lediglich 15,4 %. Demgegenüber lag der Anstieg für die Städte Elmshorn (41,8 %) und Pinneberg (27,9 %) deutlich höher.

Das bedeutet, die Region Itzehoe konnte in den letzten Jahren nur in geringem Umfang vom Druck auf dem Hamburger Wohnungsmarkt profitieren.

Für die zukünftige Entwicklung sind dabei im Wesentlichen zwei Faktoren zu be- rücksichtigen. Die Einbindung des Kreises Steinburg in den HVV kann einen positiven Einfluss für den Wohnstandort Region Itzehoe haben – sofern sich die ange- spannte Situation in und um Hamburg fortsetzt. Derzeit benötigt man mit der Bahn rund 65 Minuten vom Bahnhof Itzehoe zum Hamburger Hauptbahnhof. Das ist eine Größenordnung, die einem Teil von Pendelbereiten akzeptiert wird. Mehr noch als die reine Einbindung in den HVV kann eine kürzere Fahrzeit dazu beitragen weitere Gruppen anzusprechen. Auf der anderen Seite deuten sich auf dem Hamburger Wohnungsmarkt erste Entlastungstendenzen an. Der Zuzug gerade aus dem Aus- land ist deutlich gesunken. 2018 lag der Bevölkerungszuwachs (+10.800 EW) nur halb so hoch wie noch 2017 und bewegt sich etwa auf dem Nieveau von 2009, einem Jahr bevor der Wohnungsmarktboom losging. Parallel werden derzeit so viele Wohnungen genehmigt und fertiggestellt wie seit den 1990er Jahren nicht mehr (2018: Baufertigstellungen 9.700; Baugenehmigungen 10.470). In der 14. koordinier- ten Bevölkerungsvorausberechnung geht das Statistikamt Nord von einer Fortset- zung des Einwohner- und damit Nachfragezuwachses aus, allerdings auf einem deutlich niedrigeren Niveau als in den letzten Jahren. Sollten die Prognosen eintre- ten und der Wohnungsbau auf dem Niveau der jüngeren Vergangenheit gehalten werden, dürfte dies zu einer Entlastung des Wohnungsmarktes insgesamt führen. Damit einhergehend dürfte sich der Druck in den engeren und weiteren Verflech- tungsraum reduzieren und auf Segmente begrenzen, die in der Hansestadt kaum oder nur zu deutlich höheren Aufwendungen verfügbar sind.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 19

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Die Analyse zeigt allerdings auch, dass die positive Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre (vgl. Kapitel 2.3) vor allem auch mit der Schaffung zusätzlicher Arbeits- plätze in der Region verbunden ist. Der Fokus sollte daher auf der Stärkung der Region Itzehoe als regionaler Wachstumskern innerhalb der Metropolregion Ham- burg mit einem attraktiven Wohnungsangebot liegen, der als Ausweichstandort für Hamburg und das Hamburger Umland fungiert.

Zusammenfassung: Faktoren für die wohnbauliche Entwicklung und für die Ausge- staltung einer interkommunalen Wohnvereinbarung in der Region  Steigende Bedeutung der Region Itzehoe als Wohn- und Arbeitsstandort im erweiterten Umland von Hamburg. Stärkung des Hightech-Standortes durch den Ausbau des Innovationsraums Nord erwartet.  Im Zuge der Erweiterung des Innovationsraums Nord und der damit verbundenen Umgemeindung übernehmen die Gemeinden Oldendorf und Ottenbüt- tel eine Wohnfunktion für die Stadt Itzehoe. Dafür wird ein Kontingent von 40 Wohneinheiten bzw. 15 Wohneinheiten an die Gemeinden übertragen.  Die Verflechtungen innerhalb der Region und gegenüber dem Stadt-Umland- Raum Hamburg sind in den letzten Jahren enger geworden. Bislang kann die Region jedoch nur in vergleichsweise geringem Umfang von den Ausstrahlef- fekten profitieren. Chancen bietet zukünftig die Einbindung in den HVV. Auf der anderen Seite schwächt sich der Nachfragedruck derzeit leicht ab.

2.4 Demografie und Nachfragestruktur

Positive Bevölkerungsentwicklung der Region

Der Fortschreibung der Einwohnerzahlen des Statistikamt Nord zufolge hatte die Region Itzehoe Ende 2018 rund 56.960 Einwohner. Seit 2011 wuchs die Zahl der Einwohner um 1.180 Personen an. Das entspricht einem Anstieg von 2,1 %. Im Ver- gleich zum Land Schleswig-Holstein (+3,4 %) entspricht dies eher einer unterdurch- schnittlichen Entwicklung. Der Kreis Steinburg verzeichnete im gleichen Zeitraum eine noch geringere Dynamik (+0,6 % bzw. 800 Einwohner). Das bedeutet, ohne die die Region Itzehoe wäre die Entwicklung im Kreis sogar leicht rückläufig gewesen.

20 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Abb. 8: Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2018 im Vergleich 104 104 103 103 102

= 100) = 102

(2011 (2011 101 101

Index Index 100 100 99 20112012201320142015201620172018

Schleswig-Holstein Steinburg Region Itzehoe Region (ohne Zentralorte) Itzehoe Hohenlockstedt Quelle: Statistisches Landesamt

Kleinräumig sehr heterogene Struktur und Entwicklung

Auf kommunaler Ebene gibt es innerhalb der Region deutliche Unterschiede. Die Stadt Itzehoe (56 % der Einwohner der Region) und der ländliche Zentralort Hohen- lockstedt (11 %) sind die Bevölkerungsschwerpunkte. Auch das Bevölkerungswachs- tum verlief in den vergangenen Jahren innerhalb der Region sehr heterogen (vgl. Abb. 9). Fast 78 % des Anstiegs schlugen sich in Itzehoe (+920 Einwohner) nieder. Das Mittelzentrum wuchs mit 3,0 % damit stärker als die Region insgesamt. Für Ho- henlockstedt (+1,0 %, +60 Personen) und die ländlichen Umlandgemeinden (+1,1 %, +200 Personen) war das Wachstum demgegenüber unterdurchschnittlich. In einigen Kommunen, wie etwa den infrastrukturell gut aufgestellten Gemeinden Hohenaspe (-3,3 %) oder Kremperheide (-4,3 %), waren sogar (zum Teil deutliche) Bevölkerungsverluste zu verzeichnen.

Einflussfaktoren für die unterschiedliche Entwicklung

Zu den wichtigsten Einflussfaktoren für die heterogene Entwicklung zählen beispielsweise unterschiedliche Bevölkerungs- und Altersstrukturen. An Standorten mit einer zunehmend älteren Bevölkerung geht die Zahl der Einwohner*innen im Zuge von Haushaltsverkleinerungen langsam zurück. Darüber hinaus haben die Versor- gung mit Infrastruktureinrichtungen, die regionale und überregionale Verkehrsan- bindung sowie die unterschiedliche Attraktivität der Wohnstandorte Auswirkungen auf die demografische Entwicklung vor Ort.

Weiterhin kann die Neubautätigkeit die Entwicklung in besonderem Maße beeinflussen. Letztendlich kann sich eine positive Bevölkerungsentwicklung nur dort nie- derschlagen, wo (attraktive) Potenziale und Reserven innerhalb des Gebäude- und Wohnungsbestandes (marktaktive Leerstandsreserven) oder Flächenpotenziale für den Wohnungsbau zur Verfügung stehen.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 21

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Abb. 9: Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung in der Region Itzehoe 2011 bis 2018

Zusätzliche Bauplätze allein sind kein adäquates Mittel

Die Ausweisung von zusätzlichen Bauplätzen allein sind kein adäquates Mittel zur Bewältigung der demografischen Herausforderungen. Die kleinräumige Neubautä- tigkeit und die Bevölkerungsentwicklung korrelieren nur zum Teil. Während der Wohnungsneubau in Itzehoe (+920 EW | +324 WE), Breitenburg (+260 EW | +101 WE) oder Oelixdorf (+72 EW | +35 WE) zu einem Einwohnerzuwachs geführt hat, waren in Heiligenstedten (+8 EW | +34 WE), Dägeling (+14 EW | +26 WE) oder Münsterdorf (-40 EW | +17 WE) damit allenfalls Stabilisierungseffekte verbunden.

Es ist zu erwarten, dass zusätzliche Bauplätze bei der aktuellen Marktlage auf eine Nachfrage treffen. Dies kann jedoch kein Mittel sein, demografisch bedingten Ent- wicklungen zu begegnen. Sofern keine Flächenpotenziale mit bestehendem Bau- recht zur Verfügung stehen, ist im Einzelfall die Neuausweisung geboten. Zu be- rücksichtigen ist dabei, dass die Neuerschließung von Baugebieten neben den zu- nächst einmaligen Herstellungskosten zu langfristigen Folgekosten führen.

22 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Weiterhin sind auch Freisetzungspotenziale im Gebäude- und Wohnungsbestand (Generationenwechsel) als Komponente der Bedarfsdeckung in einer mittel- und langfristig angelegten Gemeindeentwicklung von Bedeutung. Bei einer moderaten Nachfrage bzw. einer großen Konkurrenz zwischen Bestand und Neubau bestehen auch Risiken für die Vermarktbarkeit in beiden Segmenten. Natürliche Bevölkerungsentwicklung und Wanderungen

Die demografische Entwicklung setzt sich aus der natürlichen Bevölkerungsentwick- lung, welche die Geburten und die Sterbefälle umfasst, sowie aus den Wanderungs- bewegungen zusammen.

Konstant negative natürliche Bevölkerungsentwicklung in der Region

Für die Bundesrepublik Deutschland ist – von wenigen wachstumsstarken Ballungs- räumen abgesehen, die aufgrund ihrer Attraktivität und wirtschaftlichen Prosperität eine hohe Anziehungskraft auf jüngere Bevölkerungsschichten ausüben – eine negative natürliche Bevölkerungsentwicklung charakteristisch. Die Fertilitätsrate ist seit den 1960er und insbesondere in den 1970er Jahren erheblich und lag in den letzten vier Jahrzehnten auf einem niedrigen Niveau. In der jüngeren Vergangenheit ist ein leichter Anstieg der Fertilitätsrate zu beobachten .

Die natürliche Bevölkerungsentwicklung in der Region Itzehoe entspricht dem bun- desweiten Trend. Die Zahl der Sterbefälle übersteigt im gesamten Betrachtungszeit- raum die Anzahl der Geburten. Im Durchschnitt der Jahre 2016 bis 2018 sind 504 Geburten und 729 Sterbefälle pro Jahr in der Region zu verzeichnen. Bei einer aus- schließlichen Berücksichtigung der natürlichen Bevölkerungsentwicklung hätte die Region Itzehoe in den letzten drei Jahren durchschnittlich 225 Einwohner*innen pro Jahr verloren. Innerhalb der Region gibt es auch bei diesem Indikator deutliche Un- terschiede. In den Zentralen Orten gibt es einen kontinuierlich negativen Saldo. Auch im Umland, dass stärker durch den individuellen Wohnungsbau geprägt ist und junge Paar- und Familienhaushalte anspricht, ist die Bilanz insgesamt negativ. In einzelnen Gemeinden und Jahren sind jedoch auch Geburtenüberschüsse zu beobachten, die in direktem Zusammenhang mit dem Wohnungsneubau stehen.

Ursachen

Für die nächsten Jahre geht ALP von einer weiteren Fortsetzung dieses Trends aus. Neben den beschriebenen allgemeinen Trends, die zu einer niedrigen Geburtenrate führen, macht sich die – trotz des positiven Trends der jüngeren Vergangenheit – zu geringe Anziehungskraft für junge Erwachsene bemerkbar und verstärkte diese Entwicklung. Da die hohen Geburtenzahlen der 1950er/1960er Jahre nicht mehr erreicht werden, verschiebt sich die Altersstruktur sukzessive. Der Anteil der Personen in der Familiengründungsphase nimmt ab, die Zahl der Senioren*innen steigt. Die- ser Trend kann nur durch Zuzüge abgeschwächt werden. Die Baulandausweisung kann dabei eine zentrale Rolle einnehmen. Der Zuzug von jungen Paaren bzw. Fa- milien ist vielfach mit dem Wunsch nach einem Einfamilienhaus verbunden.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 23

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Die natürliche Bevölkerungsentwicklung als demografischer Faktor ist in der langfristigen Perspektive vergleichsweise stabil. Wanderungsbewegungen werden stark durch endogene und exogene Effekte beeinflusst, weshalb vielfach eine hohe Vari- abilität charakteristisch ist. Beispiele dafür sind etwa der Flüchtlingszuzug oder die arbeitsmarktbezogene Zuwanderung aus dem Ausland.

Wanderungsgewinne konzentrieren sich zum größten Teil auf die Zentralen Orte

Im Gegensatz zur natürlichen Bevölkerungsentwicklung verzeichnet die Region Itzehoe in acht der letzten zehn Jahre einen positiven Wanderungssaldo (vgl. Abb. 10), der in sechs Jahren auch das Geburtendefizit kompensieren konnte. Die Zahl der Zuzüge war in den letzten Jahren vergleichsweise stabil und unterlag nur geringen Schwankungen. Eine Ausnahme stellen die Jahre 2015 und 2016 dar, in dem der Flüchtlingszuzug die Wanderungsbilanz beeinflusst. Demgegenüber hat sich die Zahl der Fortzüge im Betrachtungszeitraum tendenziell vergrößert.

Ohne Berücksichtigung der Jahre 2015 und 2016, die aufgrund des Flüchtlingszu- zugs nur mit vertiefenden Betrachtungen zu bewerten sind, verzeichnet die Region Itzehoe zwischen 2012 und 2018 einen durchschnittlichen jährlichen Wanderungs- gewinn von 232 Personen. Diese schlugen sich fast ausschließlich in Itzehoe (205 Personen) und Hohenlockstedt (23) nieder.

Abb. 10: Kleinräumiger Wanderungssaldo in der Region Itzehoe 2011 bis 2017 1.200 -96 -25 +59 +248 +314 +268 +1.074 +655 +61 +269 1.000

800

600

400

200

-200

-400 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Region (ohne Zentralorte) Itzehoe Hohenlockstedt Region Itzehoe Quelle: Statistisches Landesamt

24 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Zuzug von Familien Umzug von Senioren aus dem ländlichen Raum nach Itzehoe – Bei der Differenzierung der Wanderungsbewegungen nach dem Alter und den Teil- räumen der Region (vgl. Abb. 11) werden folgende alters- und zielgruppenbezoge- nen Wanderungstrends deutlich:  Die Region gewinnt Einwohner*innen vor allem in drei Altersgruppen hinzu. Dabei handelt es sich um Paar- und Familienhaushalte, darauf deuten die Wanderungsgewinne bei den unter 18-Jährigen und den 30- bis 50-Jähri- gen hin, sowie um Haushalte der Generation 50+ (50- bis 65-Jährige).  Während die Wanderungsgewinne von Familien in allen Teilräumen zu beobachten sind, konzentriert sich der Zuzug der 50- bis 65-Jährigen fast aus- schließlich auf die Zentralen Orte.  Bei den 18- bis 25-Jährigen ist für die gesamte Region eine Fortzugsten- denz erkennbar. In dieser Altersgruppe sind häufig ausbildungs- und ar- beitsplatzbezogene Abwanderungstendenzen in Richtung der Arbeits- marktzentren und Hochschulstandorte charakteristisch. Der Fortzug konzentriert sich insbesondere auf den ländlichen Raum. In Itzehoe als regio- nales Arbeitsmarktzentrum sind in dieser Gruppe Wanderungsgewinne zu verzeichnen.  Das gleiche gilt für die Zielgruppe der Senioren und Hochbetagten, die aus den Umlandgemeinden nach Itzehoe umziehen. Hintergrund ist vielfach ein fehlendes seniorengerechtes Wohnungsangebot und der Wunsch einer komfortableren, barrierearmen Wohnung in der Nähe wesentlicher Infra- strukturen und Daseinsvorsorgeangebote.

Abb. 11: Wanderungen 2012 bis 2017 (ohne 2015 und 2016) nach Altersgruppen 1.400 1.200 209 1.000 800 151 572 174 600 3 231 400 265 111 200 428 109 250 7632 0 106 72 -115 -80 -200 -297 -328 -10 -400 -11 -153 -600 Region Itzehoe Region (ohne Itzehoe Hohenlockstedt Zentralorte) unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 50 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und mehr Quelle: Statistisches Landesamt

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 25

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Altersstruktur

Verschiebung der Altersstruktur

Das Geburtendefizit sowie das altersselektive Wanderungsverhalten führen zu Ver- schiebungen in der Altersstruktur der Städte und Gemeinden der Region. Deutsch- landweit ist zu beobachten, dass die Zahl wie auch der Anteil von Kindern und Ju- gendlichen rückläufig ist. Die Entwicklung ist in der Region insgesamt noch vergleichsweise stabil. Die Zahl, wie auch der Anteil von Senioren*innen steigen kontinuierlich an. Dieser Prozess, der auch für die Region Itzehoe charakteristisch ist, ist allerdings teilräumlich unterschiedlich stark ausgeprägt.

Stabile Entwicklung bei Kindern und Jugendlichen

Trotz des Geburtendefizits ist aufgrund des Zuzugs von Familien die Situation bei den unter 18-Jährigen derzeit weitgehend stabil. Der Anteil an der Gesamtbevölke- rung liegt bei 16,5 % (ca. 9.380 Personen). Seit 2011 ist der Anteil um 0,7 %-Punkte bzw. um rund 40 Personen zurückgegangen (vgl. Abb. 12). Der Rückgang bezieht sich vor allem auf die ländlichen Gemeinden (-184 Personen), wobei es auch hier ein Nebeneinander von deutlichen Rückgängen und Zuwächsen gibt. Derzeit ist der Anteil mit 16,9 % noch etwas höher als im Regionsdurchschnitt. Einen überdurch- schnittlich hohen Anteil unter 18-Jähriger weisen vor allem Krempermoor (19,7 %), Ottenbüttel (18,4 %), Schlotfeld (18,3 %), Lägerdorf (18,0 %) und Breitenburg (17,9 %) auf. Demgegenüber ist dieser in Bekmünde (10,1 %), Kremperheide (14,5 %) und Heiligenstedten (15,6 %) eher niedrig. Die stärksten absoluten Zuwächse gab es in Breitenburg (+78 Personen) und Lägerdorf (+30), die deutlichsten Rückgänge in Kremperheide (-70), Hohenaspe (-68) und Heiligenstedten (-57). Demgegenüber steigt die Zahl von Kindern und Jugendlichen in Itzehoe an (+208 Personen).

Abb. 12: Altersstrukturelle Entwicklung 2011 bis 2018 in der Region Itzehoe 60.000 100%

90% 22,7% 23,2% 50.000 13.225 12.645 80%

70% 40.000 20,6% 24,3% 11.496 13.829 60%

30.000 50% 27,2% 15.199 13.159 40% 23,1% 20.000 30% 2.641 3.125 4,7% 5,5% 20% 7,9% 7,5% 10.000 4.380 4.247 9.422 9.378 10% 16,9% 16,5% 0 0% 2011 2018 2011 2018 0 - 17 J. 18 - 24 J. 25 - 29 J. 30 - 49 J. 50 - 64 J. 65 J. u. ä. Quelle: Statistisches Landesamt

26 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Derzeit positive Entwicklung bei Personen im Erwerbsalter

Der Anteil der Einwohner*innen im Erwerbsalter (18- bis 65-Jährige) ist im Betrach- tungszeitraum stabil und liegt derzeit bei 60,3 %. In absoluten Zahlen entspricht dies einem Anstieg um 640 Personen auf insgesamt 34.360 Einwohner*innen in den vier Altersgruppen. Innerhalb dieser heterogenen Gruppe sowie teilräumlich gibt es allerdings Unterschiede. Die Zahl der jungen Erwachsenen (18- bis 24-Jährige) hat sich seit 2011 um 130 auf 4.240 reduziert. Dies betrifft vor allem die Umlandgemein- den sowie Hohenlockstedt. In Itzehoe ist die Zahl weitgehend stabil. Positiv ist die Zunahme der Gruppe der 25- bis 30-Jährigen zu bewerten (+480 Personen), der sich in allen regionalen Teilräumen niedergeschlagen hat. Trotz des Zuzugs in dieser Altersgruppe hat sich die Zahl der 30- bis 50-Jährigen deutlich reduziert (-2.040 Personen). Dies ist insbesondere in den ländlichen Gemeinden besonders stark aus- geprägt. Ursächlich ist nicht die geringe Attraktivität für diese Zielgruppe, als viel- mehr der natürliche Alterungsprozess. Im Gegenzug ist die Gruppe der 50- bis 65- Jährigen um 2.330 Personen angewachsen, die heute bereits einen Anteil von 24,3 % an der Gesamtbevölkerung einnimmt. Dabei handelt es sich mehrheitlich um die geburtenstarken Jahrgänge der 1950er und 1960er Jahre, die in den kommenden Jahren das Rentenalter erreichen werden. In der Folge wird die Zahl der Senioren*innen erheblich zunehmen.

Steigender Anteil von Senioren

Demgegenüber nehmen sowohl der Anteil wie auch die Anzahl der über 64-Jähri- gen zu. Von 2011 bis 2018 stieg der Anteil an allen Einwohnern der Region um 0,5 %-Punkte auf 23,2 %. Damit bewegt sich die Region leicht über dem Kreis- (22,8 %) und Landesdurchschnitt (23,0 %). Absolut entspricht dies einem Zuwachs um 580 Personen. Innerhalb der Region gibt große Unterschiede. In Dägeling (15,6 %), Neuenbrook (15,6 %), Lägerdorf (17,1 %) und Ottenbüttel (18,7 %) ist der Seniorenanteil noch vergleichsweise gering. Demgegenüber ist in Münsterdorf (28,4 %), Bekmünde (30,9 %), Kremperheide (25,6 %), Itzehoe (24,0 %) und Kremper- moor (24,0 %) eine eher ältere Bevölkerungsstruktur charakteristisch (vgl. Abb. 13).

Veränderung der Bedürfnisse und Anforderungen

Mit der Verschiebung der Altersstruktur und vor allem im Zuge der Zunahme der Zahl der Senioren*innen ergeben sich wachsende Herausforderungen in Bezug auf das Wohnen, die Wohnumfeldgestaltung und die Daseinsvorsorge. Dazu gehört ein steigender Bedarf an kleinen – und im Zuge niedriger Renten – preisgünstigen, barrierearmen Wohnungen, der Abbau von Barrieren im Wohnumfeld sowie eine gute Erreichbarkeit der medizinischen Versorgung, Nahversorgung und die Möglichkeit, soziale Kontakte zu pflegen. Daraus ergeben sich vor allem für die kleineren Ge- meinden erhebliche Herausforderungen (vgl. Ermittlung der Bedarfe an Sonder- wohnformen in der Region Itzehoe).

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 27

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Abb. 13: Anteil ab 65-Jähriger an der Gesamtbevölkerung 2018

Generationenwechsel im Wohnungsbestand

Mit der Zunahme der Senioren*innen kündigt sich auf absehbare Zeit ein Generati- onenwechsel an, der einen Teil des Gebäude- und Wohnungsbestandes freisetzen wird. Im Zuge des Ortsentwicklungskonzeptes für die Gemeinde Heiligenstedtener- kamp wurde eine Abschätzung des absehbaren Generationenwechsels vorgenommen. Festgestellt werden konnte, dass an 25 % aller Adressen ausschließlich Senio- ren*innen (65 Jahre und älter) wohnen und an rund 8 % der Adressen ausschließlich Personen leben, die 75 Jahre und älter sind. Die Wahrscheinlichkeit, dass mindestens dieser Umfang an Wohnungen in den nächsten zehn Jahren auf den Markt kommen werden ist sehr groß. Unter der Prämisse einer vergleichbaren Struktur in allen Umlandgemeinden ergibt sich damit ein Mindestpotenzial von rund 720 Woh- nungen.

28 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Im Zusammenhang mit einer eher stagnierenden bis moderat steigenden quantitativen Nachfrageentwicklung in den kommenden Jahren und Überlegungen der Ge- meinden zum Wohnungsneubau im Einfamilienhaussegment ist auch das Risiko verbunden, dass die Vermarktungsfähigkeit sinkt. Daher sollte das Freisetzungspo- tenzial als Komponente zur Bedarfsdeckung – der aktuell (noch) hohen Nachfrage im Eigentumssegment – unbedingt Berücksichtigung finden.

Zusammenfassung: Faktoren für die wohnbauliche Entwicklung und für die Ausge- staltung einer interkommunalen Wohnvereinbarung in der Region  Positive Bevölkerungsentwicklung und Anstieg der Wohnungsnachfrage in den letzten Jahren mit kleinräumig sehr unterschiedlicher Ausprägung.  Verschiebung der Altersstruktur führt zu veränderten Bedarfen in Bezug auf das Wohnen, das Wohnumfeld und die Daseinsvorsorge.  Im Zuge des Generationenwechsels in älteren Einfamilienhausgebieten werden in den kommenden Jahren in erheblichem Umfang Bestandsimmobilien auf den Markt kommen und die Nachfrage nach Bauplätzen beeinflussen.

2.5 Angebotsstruktur und Neubautätigkeit

29.840 Wohnungen in der Region Itzehoe - 54 % in Ein- und Zweifamilienhäusern

Gemäß der Bestandsfortschreibung des Statistikamt Nord gab es in der Region Itzehoe Ende 2018 29.840 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden. Der Be- stand ist überwiegend durch das Ein- und Zweifamilienhaussegment geprägt (54 %). Demgegenüber entfallen 46 % auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, Wohnheimen und Nichtwohngebäuden.

Abb. 14: Wohnungsbestandstruktur in der Region Itzehoe 2018 100% 90% 2.237 24% 1.062 80% 13.684 36% 46% 10.385 70% 59% 60% 50% 40% 6.955 76% 1.913 30% 16.154 64% 54% 7.286 20% 41% 10% 0% Region Itzehoe Region Itzehoe Hohenlockstedt (ohne Zentralorte) Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Quelle: Statistisches Landesamt

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 29

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Die Unterschiede zwischen den Städten und Gemeinden der Region sind allerdings groß (vgl. Abb. 15). Im Umland (76 %), in dem rund 31 % aller Wohnungen liegen, ist der Anteil von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern naturgemäß deutlich höher als in der Kernstadt Itzehoe (41 %). Auch in Hohenlockstedt überwiegt der individuelle Wohnungsbau (64 %) das Mehrfamilienhaussegment. Einen überdurch- schnittlich hohen Anteil von Wohnungen im Geschosswohnungsbau weisen Neu- enbrook, Oelixdorf und Lägerdorf auf. Besonders niedrig ist dieser in Heiligensted- tenerkamp, Oldendorf, Schlotfeld, Dägeling und Krempermoor.

Abb. 15: Kleinräumiger Anteil von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 2018

Eigentumsquote 48 % - 52 % Mietwohnungen

Vom Wohnungsbestand waren den Ergebnissen des Zensus zufolge rund 48 % selbstgenutztes Wohneigentum. In Itzehoe liegt die Eigentumsquote bei ca. 38 %, während diese in Hohenlockedt (54 %) und den ländlichen Umlandgemeinden (65 %) aufgrund des höheren Anteils von Einfamilienhäusern deutlich höher liegt. Der Anteil von Mietwohnungen liegt demgegenüber im Umland bei immerhin 35 %.

30 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Indikator Leerstand

Ein Indikator für die Entwicklung des Wohnungsmarktes ist der Wohnungsleerstand. Er drückt das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf den Wohnungsmärkten, den Grad der Versorgung privater Haushalte mit Wohnraum und die Marktgängig- keit von Wohnraum aus. Den Ergebnissen des Zensus 2011 zufolge lag die Leer- standsquote bei 4,6 % (ländliches Umland: 3,6 %). Das sind zum Erhebungsstichtag im Mai 2011 etwa 1.350 unbewohnte Wohnungen. Ausgehend von einer Fluktuati- onsreserve von 2 bis 3 %, die notwendig ist, um Umzüge und Modernisierungsmaß- nahmen zu ermöglichen, bestand zum damaligen Zeitpunkt ein leichter struktureller Angebotsüberhang. Einen überdurchschnittlich hohen Leerstand wiesen zu diesem Zeitpunkt Itzehoe, Breitenburg, Lägerdorf und Hohenaspe. Aktuelle Zahlen zum Leerstand liegen nicht vor. Die seither zu beobachtende Relation von zusätzlichen Einwohnern und Neubautätigkeit legen nahe, dass die Leerstandsituation insgesamt weitgehend stabil ist und sich der Leerstand verringert haben dürfte. In Itzehoe, Breitenburg und Lägerdorf dürfte sich dieser reduziert haben.

Heterogene Baualtersstruktur Hoher Anteil von Gebäuden aus der Nachkriegszeit – Hinsichtlich des Baualters ist der Wohnungsbestand in der Region Itzehoe vergleichsweise heterogen strukturiert. Bis zum Ende des Zweiten Weltkriegs entstanden rund 21 % des heutigen Ein- und Zweifamilienhausbestandes und etwa 24 % der Wohnungen im Geschosswohnungsbau. Demgegenüber stammen gut 45 % der Einfamilienhäuser und 56 % von Mehrfamilienhauswohnungen aus der unmittelba- ren Nachkriegszeit bis zum Ende der 1970er Jahre. Aus dieser Zeit stammen rund 7.580 Einfamilienhäuser. Der Anteil des Geschosswohnungsbaus lag in dieser Phase bei 49 %. In den folgenden Jahrzehnten war die Neubautätigkeit insgesamt deutlich niedriger. Der Fokus lag wesentlich stärker auf dem Einfamilienhaussegment (68 %).

Abb. 16: Baualtersstruktur in der Region Itzehoe 2018 16.000

14.000

12.000

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

0 Vor 1919 1919 - 1948 1949 - 1978 1979 - 1990 1991 - 2000 2001 und EZFH MFH später Quelle: Statistisches Landesamt | Zensus 2011

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 31

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Ein wichtiger Indikator für die Entwicklung des Wohnungsmarktes ist die Neubautä- tigkeit. In dynamischen Wohnungsmärkten ist diese von besonderer Bedeutung, um dem Nachfrageanstieg ein entsprechendes Angebot gegenüberzustellen. Doch auch in Teilräumen mit entspannten Märkten ist eine gewisse Neubautätigkeit notwendig, um die qualitativen Bedürfnisse der Nachfrager zu decken. Die Entwicklung der Neubautätigkeit unterliegt wiederkehrenden Zyklen. Ursächlich dafür ist die zeitverzögerte Reaktion auf eine steigende bzw. eine sinkende Wohnungsnach- frage. Zusätzlich wird die Nachfrage durch übergeordnete Rahmenbedingungen, wie Förderungen oder dem aktuell günstigen Zinsniveau beeinflusst.

1.630 zusätzliche Wohnungen seit 2004 Schwerpunkt: Einfamilienhaussegment – In der Region Itzehoe wurden in den letzten 15 Jahren (2004 bis 2018) insgesamt 1.627 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden fertiggestellt. Davon entfielen 703 bzw. 43 % der Wohnungen auf das Mittelzentrum Itzehoe, 191 Wohnungen auf den ländlichen Zentralort Hohenlockstedt (ca. 12 %) und 733 Wohnungen bzw. 45 % auf das ländliche Umland. Im Vergleich zum Land Schleswig-Holstein war die Zahl der Fertigstellungen in dieser Zeit gering. Im Landesdurchschnitt wurden 3,23 Wohnungen je 1.000 Einwohner pro Jahr fertiggestellt, in der Region insgesamt 1,83 Wohnungen je 1.000 Einwohner pro Jahr.

Der segmentspezifische Fokus lag in den letzten Jahren auf dem Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern. Insgesamt entfielen 74 % aller fertiggestellten Wohnun- gen auf den individuellen Wohnungsbau. In den 16 umliegenden Gemeinden liegt dieser Wert bei 86 %. Zwischen 2009 und 2018 wurden lediglich 60 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern errichtet. In Itzehoe liegt der Anteil von Ein- und Zweifamili- enhäusern bei 63 % und in Hohenlockedt gar bei 89 %.

Abb. 17: Baufertigstellungen in der Region Itzehoe 2004 bis 2018 180 162 155 160 150 149 134 140 123 115 120 106

100 87 86 81 84 81 80 66

60 48

0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Zentrale Orte Region (ohne Zentralorte) Region Itzehoe Quelle: Statistisches Landesamt

32 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Wohnbauliche Schwerpunkte: Itzehoe, Hohenlockstedt und Breitenburg

Um eine Vergleichbarkeit zum aktuell geltenden wohnbaulichen Entwicklungsrah- men (10 % bezogen auf den Wohnungsbestand von 2017 für den Zeitraum 2018 bis 2030, insgesamt 13 Jahre; vgl. Kapitel 3.1) herzustellen, wurde für die kleinräu- mige Analyse der Zeitraum 2006 bis 2018 (13 Jahre) gewählt. In dieser Zeit entstanden insgesamt 1.354 Wohnungen. Schwerpunkte bezogen auf absolute Zahlen waren in dieser Zeit Itzehoe und Hohenlockstedt. In Relation zur Einwohnerzahl war dies allerdings eher durchschnittlich bis unterdurchschnittlich (1,46 bzw. 1,88 WE je 1.000 EW p. a.). In den anderen Gemeinden heben sich vor allem Breitenburg, mit der Entwicklung des Gebietes „Nordoer Heide“, Oelixdorf, Münsterdorf und Däge- ling ab. Bezogen auf die Neubauintensität erreichten bzw. übertrafen Breitenburg, Oelixdorf, Dägeling, Krempermoor, Heiligenstedtenerkamp und Ottenbüttel den schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt. Demgegenüber lag die Neubautätig- keit in Lägerdorf, Kremperheide, Rethwisch, Bekmünde, Oldendorf und Schlotfeld deutlich unter dem regionalen Durchschnitt.

Abb. 18: Kleinräumige Baufertigstellungen in der Region Itzehoe 2006 bis 2018

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 33

Allgemeine Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Wohnbauliche Entwicklung in den letzten 13 Jahren: 4,8 %

Bezogen auf die letzten 13 Jahre (2006 bis 2018) lag der Umfang der wohnbaulichen Entwicklung im Regionsdurchschnitt bei 4,8 %. Im Vergleich zum aktuellen wohnbaulichen Entwicklungsrahmen wurde damit nur etwa die Hälfte der Wohnungen gebaut. Mit der Neubauintensität der vergangenen Jahre hätten die Gemeinden Breitenburg (Übertragung von Kontingenten anderer Gemeinden), Krempermoor, Heiligenstedtenerkamp und Ottenbüttel den Entwicklungsrahmen deutlich über- schritten. Für die gesamte Region kann allerdings festgehalten werden, dass die Neubautätigkeit sehr moderat war.

Tab. 1: Wohnbauliche Entwicklung in der Region Itzehoe 2006 bis 2018 Statistische Rahmendaten Wohnbauliche Wohnungsbestand Fertigstellungen 2006 bis 2018 Kommune Entwicklung 2006 bis 2018 2018 Wohneinheitenje 1.000 EW p. a. in % Itzehoe 17.671 604 1,46 3,5% Hohenlockstedt 2.975 150 1,88 5,3% Breitenburg 588111 7,10 23,3% Lägerdorf 1.366 16 0,46 1,2% Münsterdorf 918 55 2,25 6,4% Oelixdorf 799 68 3,39 9,3% Dägeling 458 51 3,76 12,5% Kremperheide 1.107 27 0,88 2,5% Krempermoor 242 31 4,24 14,7% Neuenbrook 326 19 2,06 6,2% Rethwisch 258 7 0,94 2,8% Bekmünde 80 0 0,00 0,0% Heiligenstedten 775 35 1,79 4,7% H‘Kamp 370 54 5,65 17,1% Hohenaspe 944 67 2,64 7,6% Oldendorf 516 23 1,62 4,7% Ottenbüttel 344 32 3,34 10,3% Schlotfeld 101 4 1,28 4,1% Gesamt 29.8381.3541.834,8% Quelle: Statistisches Landesamt | ALP

Zusammenfassung: Faktoren für die wohnbauliche Entwicklung und für die Ausge- staltung einer interkommunalen Wohnvereinbarung in der Region  Aktuell weitgehend ausgeglichener Wohnungsmarkt in der Region Itzehoe. Eine überdurchschnittlich hohe Nachfrage ist vor allem im individuellen Woh- nungsbau zu verzeichnen.  Die Neubautätigkeit konzentrierte sich sehr stark auf einzelne Kommunen. Ins- gesamt war das Neubaugeschehen sehr moderat und bewegte sich bei rund 4,8 % bezogen auf einen vergleichbaren Zeitraum wie der wohnbauliche Ent- wicklungsrahmen des Landes.

34 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Besondere Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

3 Besondere Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 35

Besondere Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Neben den marktbezogenen Rahmenbedingungen haben nicht zuletzt auch die Festlegungen der Landes- und Regionalplanung einen maßgeblichen Einfluss auf die wohnbauliche Entwicklung der Region Itzehoe und damit auf die interkommunale Wohnvereinbarung. Zudem liegt für die Region Itzehoe eine Wohnraumbe- darfsprognose vor, die einen verbindlichen Rahmen für den Wohnungsbau setzt.

3.1 Landes- und regionalplanerische Indikationen

Fortschreibung des Landesentwicklungsplans – Wohnbauliche Vorgaben Die Grundsätze der Raumordnung in Deutschland werden durch den Landesent- wicklungsplan (LEP) für Schleswig-Holstein konkretisiert. Der LEP 2010, der die Grundlage für die räumliche Entwicklung bis 2025 bildete, wird derzeit fortgeschrieben und liegt aktuell als Entwurfsfassung vor. Die aus Sicht des Interkommunalen Wohnentwicklungskonzeptes wesentlichen Inhalte werden im Folgenden dargestellt: Raumstruktur und Zentrale Orte  Innerhalb der Region ist die Stadt Itzehoe als Mittelzentrum und die Gemeinde Hohenlockstedt als ländlicher Zentralort ausgewiesen. Die Region insgesamt wird dem ländlichen Raum zugeordnet.  Darüber hinaus wird ein Stadt-Umland-Bereich Itzehoe ausgewiesen, der insgesamt 15 Gemeinden umfasst. Der Umlandraum ist damit nicht deckungs- gleich mit der Region Itzehoe (Hohenlockstedt, Neuenbrook und Schlotfeld fehlen).  Die definierten Stadt-Umland-Bereiche werden als regionale Wirtschafts-, Ver- sorgungs- und Siedlungsschwerpunkte verstanden – die interkommunal eng zusammenarbeiten, nach Möglichkeit gemeindeübergreifende Entwicklungs- vereinbarungen treffen und die Entwicklungsimpulse für den gesamten ländli- chen Raum geben. Wohnraumversorgung  In allen Teilräumen des Landes soll eine bedarfsgerechte Wohnraumversor- gung sichergestellt werden. Das bedeutet, den künftigen Wohnraumbedarf zu decken und demografischen, soziostrukturellen und gesellschaftlichen Verän- derungen sowie den Ansprüchen der Nachfragenden Rechnung zu tragen.  Als Schwerpunktsegmente bzw. -zielgruppen werden vor allem Wohnraum für kleine Haushalte, ältere Menschen und Familien mit Kindern benannt. Zudem soll der Bedarf an bezahlbaren (öffentlich geförderten) Mietwohnungen gerade für Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen berücksichtigt werden.  Räumlich werden für den Bau dieser Wohnformen und Segmente nicht nur die Schwerpunkte des Wohnungsbaus (insbesondere Zentrale Orte) genannt, sondern explizit auch geeignete Gemeinden in den Umlandbereichen. Die damit einhergehenden Fragestellungen werden im Rahmen einer „Ermittlung von Be- darfen an Sonderwohnformen in der Region Itzehoe“ näher beleuchtet.

36 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Besondere Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Innerhalb des Erarbeitungsprozesses wurde bei den Gemeinden der Region ein Zielkonflikt deutlich. Zwar sind sich die Gemeinden den Wohnbedarfen – vor allem einer älter werdenden Bevölkerung – bewusst. Viele Gemeinden sind bereits aktiv und planen bzw. bauen seniorengerechten Wohnraum (z. B. Oelixdorf, Oldendorf oder Dägeling). Im Fokus der wohnbaulichen Entwicklung ist allerdings weiterhin vor allem das Einfamilienhaussegment. Angesichts des regionalen Entwicklungsrahmens für den Wohnungsbau (vgl. Kapitel 3.2), wird abgewogen, ob ein Mehrfamilienhaus (z. B. mit sechs Wohnungen) oder die gleiche Anzahl an Einfamilienhäusern entstehen soll.

Abb. 19: Ausschnitt des Landesentwicklungsplans (Entwurf, 2018)

Zentralörtliches System Raumstruktur Verkehr und Siedlungsachsen

Innen- vor Außenentwicklung  Für die Bereitstellung von bedarfsgerechtem Wohnraum hat die Innenentwick- lung Vorrang vor der Außenentwicklung. Die Ausweisung neuer Flächen, die nur in geringem Umfang erfolgen soll, ist damit maßgeblich von den Bebau- ungsmöglichkeiten im Innenbereich (bereits erschlossene Flächen im Sied- lungsgefüge) abhängig. Dabei ist auch das bestehende Wohnungsangebot (z. B. durch Modernisierung, Umbau, Ausbau oder Ersatzneubau) einzubeziehen.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 37

Besondere Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

 Von besonderer Bedeutung ist in diesem Zusammenhang der Generationen- wechsel, der in den kommenden Jahren in größerem Umfang Wohnungsbe- stände aus den 1960er und 1970er Jahren freisetzen wird (vgl. Kapitel 2.4).  Bevor neue Flächen ausgewiesen bzw. erschlossen werden, muss dargestellt werden, ob wenn ja, in welchem Umfang Innenentwicklungspotenziale genutzt werden können, weshalb die Innenentwicklungspotenziale erfasst und deren Aktivierungsfähigkeit abgeschätzt werden. Zu den Potenzialen zählen:  Baugrundstücke im Geltungsbereich rechtskräftiger Bebauungspläne nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB).  Baugrundstücke im Geltungsbereich von Bebauungsplänen, in denen Vor- haben nach § 33 BauGB zu beurteilen sind.  Baugrundstücke in Bereichen gemäß § 34 BauGB.  Zu berücksichtigen sind ferner Reserveflächen in Flächennutzungsplänen, Brachflächen, leerstehende Gebäude und Nachverdichtungspotenziale Wohnbaulicher Entwicklungsrahmen  Wesentlich im Sinne des Gutachtens ist der wohnbauliche Entwicklungsrahmen (seit Ende 2018 angewendet und unter 3.6.1 im LEP verankert), der ein Instru- ment zur räumlichen Steuerung des Wohnungsneubaus im Land Schleswig- Holstein ist.  Danach können zunächst alle Städte und Gemeinden in Abhängigkeit vom lokalen bzw. regionalen Bedarf und den örtlichen Voraussetzungen (Größe Funk- tion Infrastruktur, Anbindung etc.) neuen Wohnraum schaffen. Dabei sollten sich die Kommunen möglichst im Rahmen interkommunaler Vereinbarungen über die Wohnungsbauentwicklung verständigen.  Wohnraum soll vorrangig an den Schwerpunkten für den Wohnungsbau entstehen. Dies sind Zentrale Orte und Stadtrandkerne, Gemeinden/Ortsteile auf den Siedlungsachsen und Gemeinden mit einer ergänzenden überörtlichen Versorgungsfunktion. In der Region Itzehoe trifft dies auf das Mittelzentrum Itzehoe, den ländlichen Zentralort Hohenlockstedt und die Gemeinde Ho- henaspe zu. In diesen Kommunen ist der Wohnungsbau quantitativ nicht begrenzt. Die Schwerpunkte haben eine besondere Verantwortung für die De- ckung des regionalen Wohnungsbedarfs und haben entsprechend ihrer Funk- tion ausreichenden Wohnungsbau zu ermöglichen. Eine „natürliche Grenze“ bildet die Flächenverfügbarkeit. Gerade die Nachfrage nach flächenintensiven Ein- und Zweifamilienhäusern kann in der Regel nur zum Teil gedeckt werden. Für eine interkommunale Wohnvereinbarung sind daher die Entwicklungsvor- stellungen und die Aktivierungsfähigkeit von Wohnbauflächen in den Zentra- len Orten eine wesentliche Grundlage.  Allen sonstigen Gemeinden (15 von 18 Kommunen der Region Itzehoe) wird ein Entwicklungsrahmen von 10 % für den Zeitraum 2018 bis 2030 bezogen auf den Wohnungsbestand zum 31.12.2017 eingeräumt.

38 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Besondere Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

 Eine (geringfügige) Abweichung vom wohnbaulichen Entwicklungsrahmen ist in den drei folgenden Konstellationen möglich:  Bei Maßnahmen der Innenentwicklung auf Flächen von städtebaulicher und ortsplanerischer Bedeutung ist eine Abweichung möglich, sofern ein gemeindliches Steuerungserfordernis (Bauleitplanung) besteht, ein städ- tebaulicher Missstand vorliegt oder ein besonderer Wohnungsbedarf gedeckt wird.  Weiterhin ist die Überschreitung möglich, wenn der wohnbauliche Ent- wicklungsrahmen durch Maßnahmen der Innenentwicklung ausgeschöpft wurde und es nachweislich einen dringenden Neubaubedarf für die örtli- che Bevölkerung gibt.  Weiterhin können im Rahmen interkommunaler Vereinbarungen einzelne Gemeinden abweichen, wenn vorrangig in den Schwerpunkten gebaut wird, diese (nach oben) abweichenden Gemeinden besonders geeignet sind, der Neubaubedarf aus einer aktuellen Bedarfsprognose ermittelt wird und der Umfang des künftigen Wohnungsbaus verbindlich festgelegt wird. Das bedeutet, neben einer „Zielzahl“ für die Schwerpunkte des Wohnungs- baus (Stadt Itzehoe und Gemeinde Hohenlockstedt) sind auch (geeignete) Gemeinden zu benennen, die potenziell den wohnbaulichen Entwicklungs- rahmen überschreiten. Zudem ist der Umfang des Wohnungsbaus verbindlich festzulegen.

Regionalplan für den Planungsraum IV (2005) Wohnbauliche Festlegungen – Auf Ebene der Planungsräume können die Ziele und Grundsätze in den Regionalplä- nen weiter geschärft werden. Für Schleswig-Holstein werden in den nächsten Jahren die Regionalpläne für die dann drei Planungsräume neu aufgestellt. Dies soll zeitnah zur Fortschreibung des Landesentwicklungsplans erfolgen. Ein Entwurf eines neuen Regionalplans der die Region Itzehoe beinhaltet liegt bislang nicht vor, deshalb werden im Folgenden die Inhalte des Regionalplans für den Planungsraum IV Schleswig-Holstein Süd-West (Kreise Dithmarschen und Steinburg) aus dem Jahr 2005 dargestellt:

 Zunächst wird die bedarfsgerechte und ausgewogene Wohnungsbauentwick- lung und Flächenbereitstellung sowie der Vorrang der Innenentwicklung (Ver- meidung von Leerständen und Überhängen an Bauflächen, Bestandpflege, Re- aktivierung von Brachflächen) vor der Außenentwicklung (neue Flächen in städ- tebaulichen Randlagen) unterstrichen.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 39

Besondere Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Abb. 20: Ausschnitt des Regionalplans (Planungsraum IV, 2005)

Regionale Siedlungsstruktur Besondere Funktionen von Gemeinden ohne zentralörtliche Einstufung

Siedlungsachsen und Besondere Siedlungsräume

Räumliche Gliederung

 Bezogen auf den intra- und den überregionalen Wettbewerb und die damit einhergehenden Chancen und Risiken wird die Bedeutung interkommunaler Abstimmungs- und Kooperationsstrukturen und die Definition gemeinsamer Entwicklungsziele betont. Dies sollte mindestens zwischen den Zentralen Or- ten, die Schwerpunkte für die Siedlungsentwicklung und Träger von Versor- gungs- und Infrastruktureinrichtungen sind, und den im baulichen Zusammen- hang stehenden Gemeinden erfolgen. Für die Stadt Itzehoe gilt dies gegenüber

40 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Besondere Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

den Gemeinden Oelixdorf und Heiligenstedtenerkamp sowie Teilen der Ge- meinden Kremperheide und Breitenburg. Für den ländlichen Zentralort Hohen- lockstedt gilt dies gegenüber der Gemeinde Lohbarbek, die nicht Teil der Re- gion Itzehoe ist.  Zum im Regionalplan definierten Nahbereich der Stadt Itzehoe gehören 20 Ge- meinden aus drei angrenzenden Amtsbereichen. Der Stadt-Umlandbereich umfasst 14 Gemeinden. Rethwisch, Neuenbrook, Hohenlockstedt und Schlot- feld gehörten zum Nahbereich, nicht jedoch zur Region, die 2002 die Regionale Entwicklungsstrategie für den Wirtschaftsraum Itzehoe erstellt hat und die siedlungsstrukturelle Entwicklung vorzeichnete.  Das Mittelzentrum Itzehoe wurde als Schwerpunkt der Siedlungsentwicklung benannt. Darüber hinaus wurde den Gemeinden Hohenaspe, Kremper- heide/Krempermoor sowie Lägerdorf/Münsterdorf eine herausgehobene Be- deutung für die wohnbauliche Entwicklung beigemessen.

Zusammenfassung: Faktoren für die wohnbauliche Entwicklung und für die Ausge- staltung einer interkommunalen Wohnvereinbarung in der Region  Stadt-Umland-Bereiche sind Entwicklungsschwerpunkte, die möglichst eng zusammenarbeiten und nach Möglichkeit interkommunale Entwicklungsverein- barungen treffen.  Die Innenentwicklung hat Vorrang vor der Ausweisung und Erschließung neuer Flächen im Außenbereich. Es ist daher mindestens notwendig, die Innenent- wicklungspotenziale zu erfassen, zu quantifizieren und die Aktivierungsfähig- keit abzuschätzen.  Das Mittelzentrum Itzehoe und die Gemeinde Hohenlockstedt sind Schwer- punkte des Wohnungsbaus und damit in der Entwicklung quantitativ nicht begrenzt. Damit wird der landesplanerischen Zielsetzung Rechnung getragen die zentralen Orte als Schwerpunkt für Infrastruktur- und Versorgungseinrichtun- gen sowie einer wohnbaulichen und gewerblichen Entwicklung zu sichern und zu stärken.  Eine interkommunale Wohnvereinbarung muss diese räumliche Schwerpunkt- setzung erkennen lassen. Es ist daher notwendig, für diese Kommunen den Umfang der möglichen wohnbaulichen Entwicklung zu ermitteln und festzulegen (Anteil der Bedarfsdeckung am Gesamtbedarf der Region). Daraus ergibt sich der Bedarf, die Entwicklungsvorstellungen der Gemeinden zu eruieren und die Aktivierungsfähigkeit von Wohnbauflächen abzuschätzen  Als Segmente von besonderer Bedeutung werden Wohnungen für kleine Haus- halte, ältere Menschen und Familien mit Kindern sowie Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen benannt. Räumlich kommen dafür nicht nur die Schwerpunkte des Wohnungsbaus sondern auch geeignete Umlandgemein- den in Frage.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 41

Besondere Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

 Eine gemeindescharfe verbindliche Festlegung des Umfangs der wohnbaulichen Entwicklung für alle beteiligten Kommunen ist nicht erforderlich.

 Für das Umland gilt der wohnbauliche Entwicklungsrahmen von 10 % für den Zeitraum 2018 bis 2030 bezogen auf den Wohnungsbestand in Wohn- und Nichtwohngebäuden zum 31.12.2017.  Für (geeignete) Gemeinden ist eine Abweichung über den wohnbaulichen Ent- wicklungsrahmen von 10 % hinaus möglich. Voraussetzung dafür ist, diese zu benennen und den Umfang ihrer wohnbaulichen Entwicklung gesondert festzulegen.  Neben den Zentralen Orten haben die Gemeinden Hohenaspe, Kremper- heide/Krempermoor sowie Lägerdorf/Münsterdorf eine herausgehobene Be- deutung für die wohnbauliche Entwicklung.

3.2 Wohnraumbedarf bis 2030 in der Region Itzehoe

Als Basis für die Ausrichtung der Neubautätigkeit in der Region Itzehoe sind belast- bare Entwicklungsszenarien notwendig. Im Rahmen des vorliegenden Gutachtens wurde keine Ermittlung von aktuellen oder künftigen Wohnraumbedarfen in der Region Itzehoe durchgeführt. Um dennoch Hinweise auf die potenzielle zukünftige Entwicklung zu erhalten wird auf bereits vorliegende Prognosen und Bedarfsermitt- lungen zurückgegriffen.

Kurz-/mittelfristig moderat steigende - langfristig stagnierende Entwicklung

Kürzlich wurde durch das ALP Institut im Auftrag des Kreises eine kleinräumige Be- völkerungsprognose für den Kreis Steinburg mit dem Prognosehorizont 2035 als Basis für die Ableitung des aktuellen und künftigen Kitabedarfs erarbeitet. Da für die Prognose Einwohnermeldedaten des Basisjahres 2019 genutzt wurden, ist eine Vergleichbarkeit zu den verwendeten Daten des Statistikamt Nord nicht gegeben. Im Folgenden werden dennoch die wesentlichen erwarteten Entwicklungen dargestellt:  Ausgehend vom Basisjahr der Prognose im Jahr 2019 wird erwartet, dass die Einwohnerzahl in der Region bis etwa 2023 noch leicht ansteigen wird. Im An- schluss wird aufgrund demografischer Effekte mit einem Rückgang der Ein- wohnerzahlen für den Gesamtraum gerechnet. Im Vergleich zum Basisjahr liegt der Rückgang bis 2030 bei 0,7 %.  Damit einhergehend wird es altersstrukturell zu weiteren Verschiebungen kommen. Angenommen wird, dass die Zahl der Kinder und Jugendlichen moderat zurückgeht (-1,0 %). Demgegenüber nimmt die Zahl der Personen im Er- werbsalter (18- bis 64-Jährige) sehr viel deutlicher ab (-9,2 %). Ursächlich ist vor allem der Übertritt der geburtenstarken Jahrgänge der 1950er und 1960er Jahre in das Rentenalter. Das führt dazu, dass die Zahl jüngerer Senioren (65-

42 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Besondere Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

bis 74-Jährige) um fast 43 % zunehmen wird. Die Zahl älterer Senioren steigt deutlich moderater (4,0 %).

Ableitung eines potenziellen wohnbaulichen Rahmens aus statistischen Daten

Um eine erste Orientierung für den Umfang der wohnbaulichen Entwicklung in den kommenden Jahren bis 2030 erhalten zu können, wurden zunächst statische Basis- daten herangezogen werden:  Legt man den wohnbaulichen Entwicklungsrahmen (vgl. Kapitel 3.1) zugrunde, der für das Mittelzentrum Itzehoe und den ländlichen Zentralort Hohen- lockstedt nicht bindend ist, aber zumindest eine Orientierung bietet, könnten in der Region Itzehoe insgesamt bis zu 2.970 Wohnungen (2018 bis 2030) entstehen. Dieser Rahmen könnte – von den Sonderrollen der Zentralen Orte abgesehen – als Maximalwert angenommen werden.  Für alle Gemeinden (außer Itzehoe und Hohenlockstedt) sind die Werte zwingend die Obergrenze. Ausnahmen sind im Einzelfall möglich (vgl. Kapitel 3.1). Im Rahmen der Wohnvereinbarung kommt dafür etwa die verbindliche Defini- tion eines geeigneten wohnbaulichen Schwerpunktes in Frage.  Abzüglich der im Jahr 2018 bereits realisierten 155 Wohneinheiten in der Re- gion ergäbe sich eine Basis für die interkommunale wohnbauliche Vereinba- rung (2019 bis 2030) von insgesamt 2.815 Wohnungen.

Tab. 2: Ableitung wohnbaulicher Entwicklungsrahmen und Projektion der Neubautätigkeit Statistische Rahmendaten Entwicklungsrahmen Projektion Neubautätigkeit Kommune Wohnungs- 2018 bis 2030 2019 bis 2030 bestand 09 bis 18 04 bis 18 2017 5% 10% Von Bis WE p.a. WE p.a. Itzehoe 17.585 879 1.759 41,6 46,9 499 562 Hohenlockstedt 2.960 148 296 11,5 12,7 138 153 Breitenburg 579 29 58 10,3 7,8 124 94 Lägerdorf 1.364 68 136 0,9 1,5 11 18 Münsterdorf 918 46 92 2,8 3,9 34 46 Oelixdorf 799 40 80 5,2 6,8 62 82 Dägeling 457 23 46 3,9 4,5 47 54 Kremperheide 1.100 55 110 2,2 2,5 26 30 Krempermoor 235 12 24 2,1 2,3 25 28 Neuenbrook 325 16 33 1,6 1,5 19 18 Rethwisch 257 13 26 0,3 0,5 4 6 Bekmünde 80 4 8 0 0,0 0 0 Heiligenstedten 774 39 77 2,1 2,6 25 31 H‘Kamp 354 18 35 4,6 3,8 55 46 Hohenaspe 938 47 94 3,1 5,9 37 70 Oldendorf 515 26 52 1,7 1,9 20 22 Ottenbüttel 343 17 34 2,9 2,8 35 34 Schlotfeld 101 5 10 0,3 0,7 4 8 Gesamt 29.684 1.485 2.970 97,1 108,5 1.165 1.302 Quelle: Statistisches Landesamt | ALP

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 43

Besondere Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

 Zusätzlich wurde ein „halber wohnbaulicher Entwicklungsrahmen“ (5 %) genutzt, der grob der wohnbaulichen Entwicklung in einem vergleichbaren Zeit- raum in der Vergangenheit entspricht (vgl. Kapitel 2.5). Im Zuge dessen reduziert sich der Umfang auf 1.485 Wohneinheiten für den Zeitraum bis 2030.  In den letzten zehn Jahren (2009 bis 2018) wurden in der Region Itzehoe 971 Wohnungen fertiggestellt. Das entspricht 91,1 neuen Wohnungen pro Jahr. Be- zogen auf die letzten 15 Jahre (2004 bis 2018) waren es 1.627 zusätzliche Woh- nungen (108,5 WE p. a.). Legt man diese für eine Wohnungsbauprojektion für 2019 bis 2030 zugrunde, ergibt sich in diesem „weiter wie bisher Szenario“ eine Neubautätigkeit von 1.165 bis 1.302 Wohnungen zwischen 2019 und 2030. Er- gänzt um die Neubautätigkeit des Jahres 2018 liegt der wohnbauliche Umfang bei 1.320 bis 1.457 für 2018 bis 2030 (4,4 bis 4,9 % bezogen auf das Jahr 2017).

Ableitung des Wohnraumbedarfs aus der Landeswohnungsmarktprognose Für die zukünftige Ausrichtung des Wohnungsbaus in der Region Itzehoe und das Schließen einer interkommunalen Vereinbarung zur wohnbaulichen Entwicklung ist eine Wohnungsmarktprognose, welche den zu erwartenden Wohnraumbedarf quantitativ abschätzt, eine wichtige Basis. Dafür hat die Region eine Ermittlung auf Grundlage der Wohnungsmarktprognose des Landes Schleswig-Holstein erarbeiten lassen. Dies wurde notwendig, da eine Vertiefung nur für die Stadt Itzehoe und die Wohnungsmarktregion Itzehoe vorlag, die nicht kongruent mit der Region Itzehoe ist. Die Landeswohnungsmarktprognose hat das Basisjahr 2014 und prognostiziert die Bevölkerungs- sowie die Haushaltsentwicklung und ermittelt den Wohnraum- bedarf bis zum Jahr 2030.

Die Prognose wurde vom Gutachterbüro der Landesprognose für die gesamte Re- gion Itzehoe erstellt und die ermittelten Bedarfe auf die einzelnen Städte und Ge- meinden mit Hilfe verschiedener Indikatoren (u. a. Attraktivität, Erreichbarkeit, soziale Infrastruktur und Versorgung) „verteilt“. Für den Zeitraum von 2019 bis 2030 ergibt sich daraus ein Neubaubedarf von 1.370 Wohneinheiten (vgl. Tab 3).

Da eine gemeindescharfe Festlegung von Kontingenten für die wohnbauliche Ver- einbarung nicht zwingend erforderlich ist, wird auf die Darstellung der gemeindespezifischen Bedarfe verzichtet. Der auf Basis der Landesprognose festgestellte Wohnraumbedarf wurde mit der Landesplanung abgestimmt. Für den Zeitraum 2019 bis 2030 wurde ein Entwicklungsrahmen für die gesamte Region von 1.500 Wohneinheiten festgelegt. Dieser gilt für das vorliegende Gutachten als verbindli- cher „Zielwert“. Die Bautätigkeit des Jahres 2018 ergänzt, ergibt sich ein regions- spezifischer wohnbaulicher Entwicklungsrahmen von 1.655 Wohneinheiten, die 5,6 % des Wohnungsbestandes von 2017 entsprechen. Die Möglichkeiten der wohnbaulichen Entwicklung bis 2030 sind damit (zunächst) geringer als in den meisten anderen Städten und Gemeinden des Landes Schleswig-Holstein, für die es keine quantitative Begrenzung gibt oder ein wohnbaulicher Entwicklungsrahmen von 10 bis 15 % gilt.

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Besondere Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

Tab. 3: Wohnraumbedarf 2019- 2030 – Ableitung wohnbaulicher Entwicklungsrahmen

Sonstige Itzehoe Hohenlockstedt Gesamt Gemeinden

EZFH 35060181 590 2019 bis 2024 MFH 2362370 330 kurz-/mittelfristig Gesamt 58683251 919 EZFH 1591753 229 2025 bis 2030 MFH 1681339 221 mittel-/langfristig Gesamt 3293092 450 EZFH 50977233819

2019 bis 2030 MFH 40536109550 Wohnraumbedarfsprognose Gesamt 914113342 1.369 EZFH 1.039 1.039 Beschlussrahmen Landesplanung MFH 461 461 2019 bis 2030 Gesamt 1.500 1.500 Neubautätigkeit 2018Gesamt 861554 155 Wohnbaulicher 1.655 WE Entwicklungsrahmen Gesamt 1.655 (5,6 %) Region Itzehoe 2018 bis 2030 Quelle: Statistisches Landesamt | Empirica AG | Region Itzehoe |ALP

Im Sinne eines maßvollen Umfangs mit der Neuflächeninanspruchnahme hat die Region Itzehoe den festgestellten Bedarf von 1.500 Wohneinheiten anerkannt. In der Lenkungsgruppensitzung vom 25.09.2018 wurde allerdings auch angemerkt, dass man die Landesplanung in der Pflicht sieht, eine Ausweitung auf den 10 %igen wohnbaulichen Entwicklungsrahmen zu ermöglichen, sofern sich der Bedarf positi- ver als prognostiziert entwickelt. Als wesentliche Anforderungen an eine wohnbauliche Vereinbarung wurden im Rahmen der Abstimmung des Wohnraumbedarfs benannt, dass eine Schwerpunktsetzung auf die Zentralen Orte erkennbar sein sollte. Aus diesem Grund ist es zunächst mindestens für diese beiden Kommunen erforderlich, den Umfang der möglichen wohnbaulichen Entwicklung zu ermitteln, abzustimmen und festzulegen. Gleiches gilt für den Fall, dass eine Gemeinde, die kein Zentraler Ort ist, den geltenden wohnbaulichen Entwicklungsrahmen von 10 % überschreiten wird. Eine darüber hinausgehende gemeindescharfe Festlegung des Umfangs der wohnbaulichen Entwicklung für alle Gemeinden ist nicht erforderlich.

Zusammenfassung: Faktoren für die wohnbauliche Entwicklung und für die Ausge- staltung einer interkommunalen Wohnvereinbarung in der Region  Für den Zeitraum 2019 bis 2030 wurde ein Wohnraumbedarf von 1.500 Wohneinheiten festgestellt, der den Rahmen für die wohnbauliche Entwick- lung des Gesamtraums setzt. Es gibt keine gemeindespezifische Verknüpfung zwischen dem festgestellten Bedarf und einem Anspruch auf Neubautätigkeit.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 45

Besondere Rahmenbedingungen der wohnbaulichen Entwicklung

 Sofern im Zeitverlauf ein über den regionalen Entwicklungsrahmen hinausge- hender und auf Basis geeigneter Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen nachgewiesener erhöhter Bedarf festgestellt wird, ist eine Anpassung in Ab- stimmung mit der Landesplanung möglich.  Das Konzept muss eine räumliche Schwerpunktsetzung auf die Zentralen Orte erkennen lassen.  Es ist daher vorrangig notwendig, für diese Kommunen den Umfang der mög- lichen wohnbaulichen Entwicklung zu ermitteln und festzulegen (Anteil der Be- darfsdeckung am Gesamtbedarf der Region).  Für weitere (geeignete) Gemeinden ist eine Abweichung über den wohnbaulichen Entwicklungsrahmen von 10 % hinaus möglich. Voraussetzung dafür ist, diese zu benennen und den Umfang ihrer wohnbaulichen Entwicklung gesondert festzulegen.  Eine gemeindescharfe Festlegung des Umfangs der wohnbaulichen Entwick- lung für alle beteiligten Kommunen ist nicht erforderlich.

46 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

4 Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 47

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Für die gezielte Ausrichtung des Wohnungsbaus ist mindestens die Kenntnis po- tenzieller Flächen für den Wohnungsbau wesentlich bzw. – wie die in den Kapiteln 2 und 3 dargestellten Rahmenbedingungen zeigen – für die Formulierung einer neuen Wohnvereinbarung erforderlich. Dafür wurde eine Erfassung, Bewertung und Priorisierung von Wohnbauflächenpotenzialen in den Städten und Gemeinden der Region Itzehoe durchgeführt. Im Folgenden werden zunächst die genutzte Metho- dik beschrieben und im Anschluss die Ergebnisse für die Kommunen der Region in komprimierter Form dargestellt. In einer abschließenden Bilanzierung werden die Ergebnisse mit Blick auf die Wohnvereinbarung zusammengefasst.

4.1 Vorgehen und Methodik

Die Analyse, Bewertung und Priorisierung der Wohnbauflächenpotenziale in der Re- gion Itzehoe wurde in mehreren Arbeitsschritten durchgeführt:

Definition des Suchraums und der zu erfassenden Potenzialtypen Vor dem Hintergrund eine interkommunal vergleichbare Erhebung durchzuführen, ist es notwendig, den Suchraum und die zu erfassenden „Potenzialtypen“ anhand einheitlicher Kriterien zu definieren:  Suchraum - Für die Abgrenzung der Suchräume wurden zwei Ansätze genutzt:  Die Erfassung wird zunächst auf Standorte begrenzt, die im Flächennut- zungsplan bereits als Wohnbauflächen bzw. als gemischte Bauflächen ausgewiesen sind.  Für Gemeinden ohne bzw. mit sehr alten Flächennutzungsplänen (z. B. gemeinsamer Flächennutzungsplan der Mitglieder der Arbeitsgemeinschaft Itzehoe und Umland aus den Jahren 1979/1980) wurde der Suchraum auf die im Zusammenhang bebauten Ortsteile, ergänzt um logische Arrondie- rungen des Siedlungskörpers, festgelegt.  Potenzialflächen und -typen - Als Potenziale im Sinne der Untersuchung werden insbesondere freie, unbebaute Flächen sowie Baulücken im Bestand verstanden, die sich – sofern ein Flächennutzungsplan vorliegt – in Räumen befinden, die nach Art der Nutzung als Wohnbauflächen oder gemischte Bauflächen ausgewiesen sind. Als Potenzialflächen im Sinne der Untersuchung werden dar- über hinaus auch Sportplätze, Konversionsstandorte, ungenutzte/unterge- nutzte Gebäude/Flächen, Kleingärten und Parkplätze betrachtet. Die Potenziale setzen sich aus Innenentwicklungs- und Neuflächenentwicklungspotenzialen zusammen:  Als Innenentwicklungspotenziale wurden Standorte und Flächen klassifi- ziert, die sich im Geltungsbereich eines rechtskräftigen bzw. in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans befinden oder für die eine Zulässigkeit von wohnbaulichen Vorhaben nach § 34 BauGB zu erwarten ist.

48 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

 Für Neuflächenentwicklungspotenziale liegt kein rechtskräftiger Bebau- ungsplan vor bzw. Vorhaben sind voraussichtlich nicht nach § 34 BauGB zulässig. Das bedeutet auch in der Zusammenschau mit der Definition der Suchräume und der benannten Potenzialtypen können dazu sowohl Flä- chen gehören, die im FNP als wohnbauliche oder gemischt genutzte Flä- chen definiert sind als auch Standorte ohne festgelegte bauliche Nutzung.

Erfassung der Potenziale Auf Grundlage der definierten Suchräume und Potenzialtypen erfolgte die Erfas- sung der Wohnbauflächen in der Region. Innerhalb der Suchräume wurden sämtli- che Siedlungsbereiche im Rahmen einer Luftbildauswertung und der Auswertung der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) untersucht und mögliche Potenziale identifiziert. Dies beinhaltet, dass Flächennutzungspläne, Bebauungspläne, Satzun- gen (z. B. Innenbereichssatzungen) und weitere Planwerke (z. B. Ortsentwicklungs- konzepte, Landschaftspläne) hinsichtlich noch bestehender Wohnbaupotenziale überprüft wurden. Darüber hinaus wurden die Kommunen und Ämter um Hinweise auf potenzielle Konversionsstandorte (z. B. aufgegebene Gewerbestandorte) sowie auf ungenutzte Gebäude gebeten. Die Ergebnisse wurden in ein Geoinformations- system (GIS) übertragen.

Plausibilitätsprüfung und Abstimmung mit Kommunen und Ämtern Die Ergebnisse der ersten Arbeitsschritte wurden den Gemeinden bzw. den Ämtern in kartografischer Form sowie als Datensatz für die weitere Abstimmung zur Verfü- gung gestellt. Diese hatten so die Möglichkeit, die Zwischenergebnisse zu prüfen, zu kommentieren und ggf. ergänzende Angaben zur Verfügung zu stellen.

In Abstimmung mit den Ämtern bzw. Gemeinden wurden bedarfsorientiert zudem Vor-Ort-Termine durchgeführt. Damit konnte zum einen geprüft werden, dass die erfassten Flächen und Standorte tatsächlich ein Potenzial darstellen und durch eine zwischenzeitlich erfolgte Bebauung oder sonstige Nutzung nicht mehr zur Verfü- gung stehen. Auch die Eignung eines Grundstücks (z. B. Zugänglichkeit, Erschlie- ßung, Zuschnitt etc.) kann vor Ort genauer geprüft werden. Zudem wurden die Ter- mine genutzt, um Gespräche mit den Gemeinden zu führen. Diese hatten zunächst zum Ziel, die erfassten Standorte gemeinsam zu überprüfen, zu diskutieren und weitere Hintergrundinformationen (Realisierungschancen, Realisierungshorizont, Hemmnisse, Restriktionen, Besonderheiten) zu erhalten.

Unabhängig von den tatsächlichen und realistisch aktivierbaren Wohnungsbaupo- tenzialen wurden zudem die Vorstellungen an eine zukünftige wohnbauliche Ver- einbarung in der Region sowie die gemeindlichen wohnbaulichen Entwicklungsziele für den Geltungszeitraum der neuen Wohnvereinbarung abgefragt.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 49

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Zusammenführung der Informationen und gutachterliche Einschätzung Auf Basis der Ergebnisse der Gespräche, der Vor-Ort-Termine sowie der zusätzli- chen durch Ämter und Gemeinden bereitgestellten Informationen wurden die kar- tografische Aufbereitung der Flächen und die dazugehörige Datenbank aktualisiert und ergänzt. Diese umfasst eine Identifikationsnummer, die Größe der Fläche, die aktuelle Nutzung und den Potenzialtyp sowie die bau- und planungsrechtliche Si- tuation, Angaben zum Eigentümer (Gemeinde, privat) und zur Realisierbarkeit sowie eine Quantifizierung des Potenzials. Letztere erfolgte – sofern es noch keine konkreten Angaben gibt – als gutachterliche Einschätzung. Die GIS-Karte und die Da- tenbank stellen neben der formalen Wohnvereinbarung ein weiteres wesentliches Ergebnis des Konzeptes dar, sie dienen als Basis für ein geplantes WebGIS sowie als künftige Arbeitsgrundlage für die Region, die Ämter und die Kommunen.

Die Angaben zur Realisierbarkeit (z. B. Realisierungschance, -horizont) basieren auf Angaben der Kommunen und Ämter sowie auf einer gutachterlichen Einschätzung. Sofern offenkundige ortsplanerische, städtebauliche, ökologische oder natur- schutzfachliche Belange berührt wurden, wurden diese in der Einschätzung berück- sichtigt. Eine vertiefende Prüfung der Einzelflächen erfolgte mit Blick auf die Ziel- stellung, potenzielle Flächen für den Wohnungsbau zu erfassen, und den langen Entwicklungshorizont bis 2030 und darüber hinaus) nicht. Sowohl die Abfragen zu den Entwicklungsvorstellungen der Städte und Gemeinden als auch die Einschät- zung zum realisierbaren Wohnungsbau sind dabei nicht mit einer Bedarfsermittlung gleichzusetzen.

Gesamtbewertung und Bilanzierung In einer abschließenden Bilanzierung erfolgte eine zusammenfassende Bewertung für die einzelnen Gemeinden und die Region Itzehoe insgesamt. Im Fokus standen dabei folgende Fragestellungen:  Reichen die als aktivierbar eingeschätzten Potenziale quantitativ und hinsichtlich der zeitlichen Verfügbarkeit aus, um den prognostizierten Bedarf zu decken (vgl. Kapitel 3.2)?  Decken sich die Entwicklungsvorstellungen der Gemeinden mit der Ein- schätzung zu den aktivierbaren Wohnbaupotenzialflächen?  Wie sind die gemeindlichen Entwicklungsziele vor dem Hintergrund der bestehenden Rahmenbedingungen und im regionalen Kontext zu bewerten?

Sonderfall Stadt Itzehoe Das Mittelzentrum Itzehoe verfügt als Basis für die Ausrichtung der zukünftigen wohnbaulichen Entwicklung über eine Innenentwicklungspotenzialanalyse aus dem Jahr 2012 sowie über eine aktuelle Aufstellung von 31 prioritären Potenzialstandor- ten für den Wohnungsbau (2020). Aufgrund dieser vorhandenen Grundlage wurde für das Mittelzentrum von einer „Neuerfassung“ abgesehen. Stattdessen wurde eine

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Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Einschätzung vorgenommen, die sich auf die 31 von der Stadt Itzehoe mit Hilfe von Steckbriefen vertiefend betrachteten Standorte stützt. Grundlagen für die gutachterliche Einschätzung waren die Informationen aus den Steckbriefen, weitere vertiefende Angaben, die durch die Stadtverwaltung zur Verfügung gestellt wurden, sowie Gespräche mit der Verwaltung.

Die Einschätzung der Wohnbauflächenpotenziale hinsichtlich der Aktivierbarkeit bzw. Realisierbarkeit ist von maßgeblicher Relevanz zur Abgrenzung eines Rahmens für den Wohnungsbau bis zum Jahr 2030. Zwar unterliegt Itzehoe als Mittelzentrum nicht einer quantitativen Begrenzung durch den wohnbaulichen Entwicklungsrah- men des Landesentwicklungsplans, eine Mindestanforderung ist jedoch eine räum- liche Schwerpunktsetzung auf die Zentralen Orte und eine damit einhergehende Benennung eines quantitativen Rahmens für den Wohnungsbau (vgl. Kapitel 3.1).

4.2 Ergebnisse für die Städte und Gemeinden der Region Itzehoe

Im Folgenden werden die Ergebnisse der Wohnbauflächenpotenzialanalyse für die einzelnen Kommunen der Region Itzehoe in kompakter Form dargestellt. 4.2.1 Stadt Itzehoe

Gruppierung der Standorte nach Priorität Die 31 Potenzialstandorte in Itzehoe wurden nach ihrer – aus gutachterlicher Sicht – Priorität gruppiert. Hierbei standen die Steuerungsfähigkeit und Aktivierbarkeit sowie stadtentwicklungs- und wohnungspolitische Faktoren im Fokus. Die folgende Abbildung gibt einen Überblick über die Gruppierung der einzelnen Standorte in die fünf Prioritätsgruppen. Im Anschluss werden die Gruppen nach Prioritäten im Einzelnen dargestellt.

Abb. 21: Lage, Prioritäten und Wohnungsbaupotenzial der 31 Standorte in Itzehoe Potenzial Anzahl Wohneinheiten Stand- orte WE in WE in WE- EFH MFH Gesamt

Priorität 1 (städtisch, hohe 4 74 54 128 Realisierungschance)

Priorität 2 (städtisch, mittel-/ langfristige Realisierungs- 5 - 260 260 chance – v. a. Parken) Priorität 3 (städtisch, lang- fristigeRealisierungschance – 6 231 - 231 v. a. KGA)

Priorität 4 (privat, keine 14 164 203 367 Aktivierung absehbar)

Priorität 5 (privat, Entwicklung 2 1.189 - 1.189 nicht möglich/sinnvoll)

Insgesamt 31 1.658 517 2.175 Quelle: Stadt Itzehoe | ALP

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Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Priorität 1 – Städtische Flächen mit konkreten Realisierungschancen Unter Priorität 1 wurden Standorte im Eigentum der Stadt Itzehoe gruppiert, die kurz- bis mittelfristig aktivierbar sind. Damit bestehen bei diesen Standorten sehr konkrete Realisierungschancen und aufgrund der Eigentumsverhältnisse eine besonders hohe Handlungs- und Steuerungsfähigkeit der Stadt in Bezug auf die Ver- wirklichung wohnungspolitischer Ziele. Konkret befinden sich in dieser Gruppe mit Pünstorf, dem Gelände des Itzehoer SV, der Alten Hauptwache und Kählerhof vier Standorte mit einer Fläche von insgesamt 5,7 ha und einem geschätzten Woh- nungsbaupotenzial für rund 130 Wohneinheiten. Für drei der vier Standorte (Pünst- orf, ISV-Gelände, Kählerhof) in städtischem Eigentum, ist die wohnbauliche Entwick- lung zumindest teilweise in Frage gestellt. Um zumindest einen Teil der Potenziale dieser Gruppe zu heben, wird eine zeitnahe politische Positionierung bzw. Grund- satzentscheidung und die Kommunikation der Planungen gegenüber Bürgern, An- wohnern und Akteuren empfohlen.

Priorität 2 – Städtische Flächen mit mittel- bis langfristigen Realisierungschancen Flächen der Priorität 2 befinden sich ebenfalls in städtischem Eigentum bzw. im Be- sitz kommunaler Unternehmen. Sie sind derzeit ganz überwiegend als Parkplätze genutzt bzw. mit Parkhäusern bebaut. Dazu gehören mit den Malzmüllerwiesen, dem Wochenmarktplatz, dem Parkdeck Brunnenstraße, dem Parkhaus am ZOB und dem Meiereiparkplatz fünf Standorte mit einer Fläche von insgesamt 2,7 ha und einem Wohnbaupotenzial für insgesamt bis zu 260 Wohnungen.

Um das vorhandene Potenzial zu nutzen, bedarf es einer Neukonzeption, -organi- sation und -strukturierung der städtischen Parkraumbewirtschaftung bzw. des zent- rumsnahen Parkens in Gänze sowie der Prüfung unterschiedlicher Ansätze. Es ist davon auszugehen, dass auf absehbare Zeit nicht das volle Potenzial für den Woh- nungsbau genutzt werden kann. ALP empfiehlt mittelfristig eine Konzentration auf weniger Standorte. Die (Teil-)Aufgabe der Flächen als von der Stadt bewirtschafteter Parkraum ist für die Stadt Itzehoe kein unbedeutender finanzieller (Verlust-)Faktor. Aus wohnungspolitischer Perspektive sind diese Standorte allerdings von hoher Be- deutung, da sie sich in städtischem Eigentum befinden und es sich um Flächen in zentraler, integrierter Lage mit einer guten infrastrukturellen Ausstattung handelt. Darüber hinaus resultieren durch den Wohnungsbau an diesen Standorten nur geringe Beeinträchtigungen in Bezug auf Naturschutz und Landschaftsbild.

Priorität 3 – Städtische Fläche mit langfristiger Realisierungschance In der dritten Gruppe befinden sich städtische Flächen, die aktuell überwiegend als Kleingartenanlagen (KGA) genutzt werden. Die Standorte haben eine Gesamtfläche von 15,6 ha mit einem geschätzten Potenzial für insgesamt 231 Wohnungen. Nach städtischen Angaben befinden sich von den 650 Gartenparzellen nur etwa 400 in aktiver Nutzung. Der Kleingärtnerverein Itzehoe e. V. ist an einer Neuordnung inte- ressiert. Hervorzuheben ist vor allem der Bedarf an einer frühzeitigen Moderation

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Wohnbauflächenpotenzialanalyse

bzw. Mediation, der unter anderem bei der ehemaligen Kleingartenanlage Eich- tal/Kratt deutlich wurde, für die im Rahmen eines Bürgerentscheids eine Bebauung abgelehnt, bzw. der Erhalt eines naturnahen Raums gewünscht wurde. ALP geht davon aus, dass bei einer gelungenen Neuordnung etwa die Hälfte des KGA-Poten- zials für den Wohnungsbau nutzbar wäre. Dies würde rund 115 Wohneinheiten im individuellen Wohnungsbau entsprechen. Auch in diesem Fall bedarf es einer politischen Willensbildung und Positionierung.

Priorität 4 – Flächen privater Eigentümer, Aktivierbarkeit derzeit nicht absehbar Die vierte Prioritätsstufe beinhaltet Flächen privater Eigentümer. Dabei handelt es sich um 14 Standorte mit einem Potenzial für insgesamt etwa 367 Wohnungen. Nach einer kürzlich erfolgten Kontaktaufnahme mit den Eigentümern besteht derzeit eine geringe Veräußerungs- bzw. Entwicklungsbereitschaft. Eine Aktivierung ist derzeit nicht absehbar.

Priorität 5 – Flächen privater Eigentümer, Entwicklung nicht sinnvoll/möglich Als Standorte der Prioritätsstufe 5 wurden Areale privater Akteure gruppiert, die aus gutachterlicher Sicht nicht ohne erhebliche Eingriffe in Natur und Landschaft ent- wicklungsfähig sind bzw. für die eine Entwicklung städtebaulich und stadtentwick- lungspolitisch nicht sinnvoll erscheint (Standorte Schmabek/Basten und Flassbarg).

Aus wohnungspolitischer Perspektive ist die Größe und die damit potenziell realisierbare Zahl von Wohneinheiten ein positives Datum, welches der Stadt Itzehoe Handlungsmöglichkeiten in den kommenden Jahren bieten könnte. Beide Stand- orte befinden sich jedoch außerhalb des baulich zusammenhängenden Siedlungs- gebietes und es gibt keinerlei siedlungsstrukturelle Zusammenhänge. Die Entwick- lung käme der Schaffung von Satelitenstadtteilen gleich; ohne strukturelle oder emotionale Bindung an die Stadt Itzehoe. Gleichzeitig ist die Schaffung der infrastrukturellen Voraussetzungen vor Ort langfristig wenig sinnvoll bzw. eine tragfä- hige Struktur ist nicht zu erwarten. Die Entwicklung reiner Schlafstädte wäre mög- lich. Demgegenüber bedeutet die Entwicklung eine erhebliche Inanspruchnahme von landwirtschaftlichen Flächen. Für das Landschaftsbild und den Naturschutz sind durch die Bebauung in vielerlei Hinsicht erhebliche Eingriffe bzw. Beeinträchtigun- gen zu erwarten. Aus gutachterlicher Sicht sollte von der Entwicklung der Standorte abgesehen werden.

Fazit: Empfehlung eines wohnbaulichen Rahmens von 615 Wohneinheiten Im Rahmen der prozessbegleitenden Abstimmung wurden von der Stadt Itzehoe 700 bis 730 Wohneinheiten als Rahmen für die Neubautätigkeit für den Zeitraum 2019 bis 2030 benannt. Fasst man die absehbar aktivierbaren Standorte (Prioritäts- stufen 1 bis 3) zusammen, ergibt sich ein Potenzial für bis zu 500 Wohneinheiten, wobei teilweise Fragen zur Umsetzbarkeit sowie zur politischen Bereitschaft, diese Standorte zu entwickeln, offen sind.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 53

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Zur Orientierung: In den letzten zehn Jahren (2009 bis 2018) wurden nach Angaben des Statistikamtes Nord in Itzehoe 416 neue Wohnungen fertiggestellt. Das entspricht 41,6 neuen Wohnungen pro Jahr. Bezogen auf die letzten fünfzehn Jahre (2004 bis 2018) waren es insgesamt 703 zusätzliche Wohnungen (46,9 Wohnungen pro Jahr). Legt man dies als Orientierung für die Wohnungsbauprojektion für den Zeitraum 2019 bis 2030 zugrunde, ergibt sich in diesem „weiter wie bisher Szenario“ eine Neubautätigkeit von 499 bis 563 Wohnungen bis zum Jahr 2030.

Darüber hinaus sind zu berücksichtigen, dass die Stadt Itzehoe ihrer mittelzentralen Funktion gerecht werden muss, es einer „Reserve“ für schwer abzuschätzende In- nenentwicklungsvorhaben bedarf und einzelne private Flächen aktiviert werden können. Dafür veranschlagt ALP das drei- bis vierfache der jährlichen Neubautätig- keit. In der Zusammenschau ergibt sich zunächst ein Handlungsrahmen von 630 bis 670 Wohnungen für die Zeit von 2019 bis 2030. Berücksichtigt man zusätzlich die Übertragung im Rahmen der Umgemeindung zwischen Itzehoe, Oldendorf und Ot- tenbüttel (vgl. Kapitel 2.3) liegt die gutachterliche Empfehlung bei bis zu 615 Wohneinheiten. Für die Wohnvereinbarung ist die klare Abgrenzung eines Kontin- gentes für die Stadt Itzehoe und zusätzlich für den ländlichen Zentralort Hohen- lockstedt zwingend erforderlich (vgl. Kapitel 3.1). Für alle weiteren Gemeinden haben sich die Gremien der Region für eine offene Lösung ausgesprochen (z. B. eine regionsweiter Wohnentwicklungspool). Um eine größtmögliche Flexibilität zu erreichen und auf unvorhergesehene Chancen, bei heute noch nicht absehbaren Ent- wicklungsmöglichkeiten, reagieren zu können, ist sowohl im Interesse der Stadt als auch der Region eine wechselseitige Verzahnung zwischen dem abgegrenzten wohnbaulichen Rahmen der Stadt und einem offenen regionsweiten Pool sinnvoll. 4.2.2 Bekmünde

Zwei potenzielle Wohnbaustandorte mit Entwicklungshorizont 2030+ In der Gemeinde Bekmünde gibt es zwei Standorte, die in den kommenden Jahren für eine wohnbauliche Entwicklung in Frage kommen (ein Innen- und ein Neuflä- chenentwicklungspotenzial). Insgesamt könnten bis zu 9 Wohneinheiten entstehen. Nach aktueller Einschätzung ist die Entwicklung dieser Standorte im Geltungszeit- raum der Wohnvereinbarung nicht wahrscheinlich.

54 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Abb. 22: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Bekmünde

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte112 Fläche (ha)0,090,91,0

WE-Potenzial (davon MFH)1 (-) 6 – 8 (-) 7 – 9 (-)

Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

Keine konkreten Entwicklungsziele – Kaum Neubautätigkeit zu erwarten Bereits seit dem Jahr 2000 sind in Bekmünde keine Neubauaktivitäten zu verzeichnen. Der wohnbauliche Entwicklungsrahmen des Landes würde der Gemeinde bis zu acht Wohneinheiten zwischen 2018 und 2030 zugestehen. Die Gemeinde hat diesbezüglich derzeit keine konkreten Entwicklungsvorstellungen. Das Potenzial wäre vorhanden. Es ist jedoch zu erwarten, dass auch in den kommenden Jahren die Neubautätigkeit gering sein wird.

Tab. 4: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Bekmünde Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

4 WE 8 WE 0 0,0 0,0 0 WE 0 WE 0 WE 5 WE 0 WE 5 WE 2 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 55

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

4.2.3 Heiligenstedten

Mittelfristig zusätzliches Angebot an Bauplätzen möglich In Heiligenstedten wurden neun Standorte identifiziert, die für den Wohnungsbau in den kommenden Jahren in Frage kommen könnte. Für ein Mehrfamilienhauspro- jekt gibt es bereits eine Genehmigung, für zwei weitere Standorte Bauvoranfragen. Die Gemeinde möchte in den kommenden Jahren ein zusätzliches Angebot an Bau- plätzen für Einfamilienhäuser schaffen. Neben einigen Baulücken im Bestand, deren Aktivierungsfähigkeit fraglich ist, kommen aus gutachterlicher Sicht vor allem die Standorte 1 (im Nordwesten) und 3 (zentral) in Frage. Beide sind bereits für eine wohnbauliche Nutzung im FNP vorgesehen. Im letztgenannten Fall sind jedoch zu- nächst verschiedene Restriktionen (Emissionen, Untergrund, Erschließung) zu prü- fen.

Abb. 23: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Heiligenstedten

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte 5 4 9 Fläche (ha) 0,6 6,8 7,4

WE-Potenzial (davon MFH) 12 – 13 (8) 44 – 53 (-) 56 – 66 (8) Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

56 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Entwicklungsziel von 50 Wohneinheiten bis 2030 realistisch In den letzten Jahren war eine eher zurückhaltende Neubautätigkeit in Heili- genstedten zu beobachten. Nach den Entwicklungszielen der Gemeinde sollen bis 2030 50 bis 55 neue Wohnungen entstehen. In Abhängigkeit von der Veräuße- rungsbereitschaft der jeweiligen Eigentümer wird dieses Ziel angebotsseitig als realistisch eingeschätzt. Damit bewegt sich die Gemeinde – auch in der Zusammen- schau mit der aktuellen zu berücksichtigenden Neubautätigkeit der Jahre 2018 und 2019 – unter dem wohnbaulichen Entwicklungsrahmen von 10 %.

Tab. 5: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Heiligenstedten Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

43 WE 77 WE 12,12,6 27 WE 34 WE 50 WE 55 WE 50 WE 55 WE 50 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

4.2.4 Heiligenstedtenerkamp

Neubaugebiet mit bis zu 22 Wohneinheiten geplant Heiligenstedtenerkamp weist insgesamt 12 potenzielle Standorte für den Woh- nungsbau auf. Die Mehrzahl sind Innenentwicklungspotenziale, für die mittelfristig eine Entwicklung eher unwahrscheinlich ist. Die Gemeinde hat einen Aufstellungs- beschluss für ein Neubaugebiet gefasst, welches zwischen 16 und 22 Wohneinhei- ten umfassen soll. Neben den Innenentwicklungsstandorten gibt es zwei attraktive Neuflächen in zentraler Ortslage. Für diese ist eine Entwicklung allerdings erst langfristig angedacht.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 57

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Abb. 24: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Heiligenstedtenerkamp

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte 8 4 12

Fläche (ha) 2,7 4,3 7,0

WE-Potenzial (davon MFH) 24 – 31 (-) 33 – 41 (-) 57 – 72 (-) Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

Hohe Neubautätigkeit – Risiko der Überschreitung des 10 % Rahmens In den letzten Jahren war eine hohe Neubautätigkeit in Heiligenstedtenerkamp zu verzeichnen. Die Entwicklungsziele der Gemeinde liegen bei 30 bis 35 Wohneinhei- ten bis 2030, womit man den 10 %-Rahmen ausschöpfen würde. Die Flächenpoten- ziale lassen diese Entwicklung zu. Da im Jahr 2018 insgesamt 16 fertiggestellte Woh- nungen registriert wurden, ist mindestens die Erreichung der 35 Wohnungen wahrscheinlich. Sofern zusätzlich einzelne Innenentwicklungspotenziale genutzt werden, ist eine Überschreitung des wohnbaulichen Entwicklungsrahmens möglich. Dies ist im Rahmen eines Monitorings zu beobachten.

58 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Tab. 6: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Heiligenstedtenerkamp Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

20 WE 35 WE 16 4,6 3,8 49 WE 60 WE 30 WE 35 WE 30 WE 35 WE 35 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

4.2.5 Hohenaspe

Ziele: Stärkung des Ortskerns und Schaffung von Bauplätzen für Einfamilienhäuser Hohenaspe verfügt über elf Standorte, die für den Wohnungsbau in Frage kommen. Für drei davon ist eine Entwicklung in den kommenden Jahren wahrscheinlich. We- sentlich für die wohnbauliche Entwicklung ist die Aktivierungsfähigkeit der Neuflä- chenentwicklungspotenziale in der Nähe des Ortskerns (Nr. 4/5.). Ziel der Gemeinde ist es zumindest einen dieser Standorte wohnbaulich zu erschließen. Bislang wird eine mittelfristige Veräußerungsbereitschaft des Eigentümers signalisiert.

Abb. 25: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Hohenaspe

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte 6 5 11

Fläche (ha) 1,2 6,9 8,1 WE-Potenzial (davon MFH) 10 - 13 (-) 59 - 74 (12-16) 69 - 87 (12-16) Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 59

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Zurückhaltende und vorausschauende Entwicklung Die Gemeinde Hohenaspe mit ihrer herausgehobenen Funktion unter anderem für das Wohnen unterliegt nicht dem wohnbaulichen Entwicklungsrahmen des Landes. Mit dem Ziel 50 bis 60 Wohneinheiten bis 2030 zu entwickeln, ist die zu erwartende Neubautätigkeit eher zurückhaltend und auf die Entwicklung des Ortskerns fokus- siert. Das gesetzte Ziel ist realistisch, jedoch auch davon abhängig, ob die Eigentü- mer verkaufsbereit sind. Sollte dem nicht so sein, ist zu erwarten, dass die Neu- bautätigkeit auch in den kommenden Jahren eher niedrig ist.

Tab. 7: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Hohenaspe Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

53 WE 94 WE 63,15,9 40 WE 76 WE 50 WE 60 WE 50 WE 60 WE 55 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

4.2.6 Oldendorf

Vielfältige Entwicklungspotenziale vorhanden In der Gemeinde Oldendorf wurden insgesamt 14 Standorte identifiziert, die für eine wohnbauliche Entwicklung in Frage kommen. Von den prioritär zu betrachten- den Innenentwicklungspotenzialen ist die Entwicklung der allermeisten in den kommenden Jahren zu erwarten. Von herausgehobener Bedeutung ist das Sportplatz- gelände. Für dieses Areal hat die Gemeinde bereits einen Aufstellungsbeschluss gefasst und möchte hier sowohl individuellen Wohnungsbau für Familien als auch seniorengerechten Wohnraum ermöglichen. Sofern es die Rahmenbedingungen erlauben sind die Entwicklung des Standortes am Dorfgemeinschaftshaus sowie die Schließung der „Lücke“ zwischen Nord- und Süddorf Ziele der Gemeinde.

60 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Abb. 26: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Oldendorf

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte95 14 Fläche (ha)2,917,019,9

WE-Potenzial (davon MFH) 38-44 (14-16) 131–150 (-) 169-194 (14-16)

Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

Hohe Flächenaktivierbarkeit - Umgemeindung zu berücksichtigen Oldendorf hat in den letzten Jahren in vergleichsweise geringem Umfang Wohn- raum geschaffen. Ziel der Gemeinde ist es zunächst bis zu 40 Wohneinheiten in den kommenden Jahren zu schaffen. Aus Perspektive der zur Verfügung stehenden Flä- chen wird die Gemeinde dieses Ziel erreichen.

Zu berücksichtigen ist ferner, dass im Zuge der Umgemeindung (vgl. Kapitel 2.3) von der Stadt Itzehoe übertragene Wohnbaukontingent. Die Realisierung von zu- sätzlichen 40 Wohneinheiten würde dazu führen, dass Oldendorf den wohnbaulichen Entwicklungsrahmen überschreitet. Die Gemeinde, die siedlungs- und infrastrukturell eng mit Heiligenstedten verzahnt ist, kann eine Entlastungsfunktion für den Itzehoer Wohnungsmarkt, infolge des wachsenden Innovationsraums Nord, übernehmen.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 61

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Da der festgestellte Gesamtbedarf für die Region vergleichsweise niedrig ist und Gemeinden, die den 10 %-Rahmen überschreiten zu definieren und zahlenmäßig abzugrenzen, wird empfohlen, keine Gemeinde außerhalb der Zentralen Orte als wohnbauliche Entwicklungsschwerpunkte (10 %+) zu definieren. Dennoch sind im Zuge der Vereinbarung der Region die Interessen der Gemeinde OIdendorf und die mit der Umgemeindung vereinbarte Übertragung abzusichern. Aus gutachterlicher Sicht ist im Zuge dessen auch zu rechtfertigen, dass Wohnungen im Umfang von bis zu 10 % des Wohnungsbestandes entwickelt werden.

Tab. 8: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Oldendorf Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

29 WE 52 WE 11,71,9 22 WE 24 WE 35 WE 40 WE 35 WE 40 WE 40 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

4.2.7 Ottenbüttel

Schaffung eines zusätzlichen Baugebietes mit 10 bis 15 Einheiten angedacht Die Gemeinde Ottenbüttel weist insgesamt neun Potenzialstandorte für den Woh- nungsbau auf. Dazu gehören fünf kleinere Innenentwicklungspotenziale, von denen zwei mittelfristig entwickelt werden könnten. Für die anderen ist aufgrund einer geringen Entwicklungs- oder Veräußerungsbereitschaft der Eigentümer nicht mit einer Bebauung zu rechnen. Unabhängig davon möchte die Gemeinde in den kommenden Jahren Bauplätze für 10 bis 15 Einfamilienhäuser schaffen. Dafür gibt es mehrere Alternativstandorte, von denen einer in Abhängigkeit von der Aktivierbarkeit und Veräußerungsbereitschaft der Eigentümer entwickelt werden könnte.

62 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Abb. 27: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Ottenbüttel

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte549

Fläche (ha)0,64,65,2

WE-Potenzial (davon MFH)5 (-) 38 – 44 (-) 43 – 49 (-) Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

Moderate Neubautätigkeit zu erwarten Die Neubautätigkeit Ottenbüttels bewegte sich in den letzten Jahren im Bereich des wohnbaulichen Entwicklungsrahmens des Landes. Bis 2030 möchte die Gemeinde 20 bis 25 zusätzliche Wohnungen schaffen. Sofern eine Fläche für ein Neubaugebiet aktiviert werden kann, ist diese Zielsetzung realistisch. Die Gemeinde würde sich damit unterhalb des 10 %-Rahmens bewegen. Analog zur Gemeinde Oldendorf ist auch für Ottenbüttel das durch die Umgemeindung übertragene Kontingent von 15 Wohneinheiten, ggf. auch über das Jahr 2030 hinaus, zu sichern.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 63

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Tab. 9: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Ottenbüttel Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

19 WE 34 WE 12,92,8 36 WE 38 WE 20 WE 25 WE 20 WE 25 WE 20 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

4.2.8 Schlotfeld

Neubaugebiet mit 8 bis 10 Einfamilienhäusern angedacht In Schlotfeld gibt es im Norden der Gemeinde zwei Innenentwicklungspotenzial- standorte. Deren Entwicklung ist aktuellen Informationen zu Folge in den kommenden Jahren unwahrscheinlich, da keine Veräußerungsabsicht der Eigentümer besteht. Die Gemeinde plant in näherer Zukunft Grundstücke für Einfamilienhäuser zu entwickeln. Dafür hat die Gemeinde ein Gutachten beauftragt, welches mehrere Al- ternativstandorte prüft (drei Neuflächenentwicklungspotenziale). Den geeignetsten Standort möchte die Gemeinde entwickeln.

Abb. 28: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Schlotfeld

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte 2 3 Suchräume 5

Fläche (ha) 0,2 2,3 2,5

WE-Potenzial (davon MFH) 2 (-) 22 – 28 (-) 24 – 30 (-) Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

64 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Ausschöpfung des 10 %-Rahmens möglich Die Gemeinde Schlotfeld möchte in den nächsten Jahren ein Neubaugebiet mit acht bis zehn Bauplätzen entwickeln. Dies hat die Gemeinde bereits bei der Region Itzehoe angezeigt. Sofern ein geeigneter Standort identifiziert wird, steht dem aus gutachterlicher Sicht nichts entgegen. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass 10 Wohneinheiten die Obergrenze des wohnbaulichen Entwicklungsrahmens darstellen.

Tab. 10: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Schlotfeld Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

6 WE 10 WE -0,30,74 WE9 WE8 WE 10 WE 8 WE 10 WE 10 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

4.2.9 Dägeling

Drei in Planung bzw. Umsetzung befindliche Baugebiete Die Gemeinde Dägeling verfügt über eine Vielzahl von Innenentwicklungspotenzi- alen. Dazu gehören zum einen Baulücken und Nachverdichtungspotenziale, etwa im Baugebiet Redderkoppel. Zum anderen beinhaltet dies auch die Standorte Schulkoppel (rechtkräftiger Bebauungsplan, seniorengerechter Wohnraum in Um- setzung), Heideweg (Bebauungsplan als Vorentwurf) und Likop (Aufstellungsbe- schluss gefasst). Alle drei zusammen umfassen mindestens 40 Wohneinheiten, wobei Teile des Gebietes Heideweg als Angebotsplan zu verstehen sind. Andererseits sind Teilflächen im Bereich Heideweg als Mischgebiet ausgewiesen, für die nicht seriös abgeschätzt werden kann, wie viele Wohneinheiten dort entstehen. Das darüberhinausgehende Innenentwicklungspotenzial wird auf 16 bis 24 Wohneinhei- ten geschätzt. Für die als Neuflächenentwicklungspotenziale erfassten Standorte besteht aktuell keine Entwicklungsperspektive bis zum Jahr 2030.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 65

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Abb. 29: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Dägeling

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte 17 5 22 Fläche (ha) 5,2 2,0 7,2 WE-Potenzial (davon MFH) 56-65 (20) 22-26 (-) 78-91 (20)

Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

Hohe Angebotsfähigkeit – Überschreitung des 10 %-Rahmens zu erwarten Die Gemeinde Dägeling hat bereits in den letzten Jahren in erheblichem Umfang neuen Wohnraum geschaffen. Dieses Ziel hat die Gemeinde auch bis 2030 formuliert (40 bis 50 Wohneinheiten). Unter Anwendung des wohnbaulichen Entwick- lungsrahmens des Landes können in Dägeling maximal 46 Wohneinheiten entstehen. Dies ist flächenseitig absolut realistisch. In Abhängigkeit von der Aktivierung einzelner Baulücken und Nachverdichtungsstandorte ist es nicht unwahrscheinlich, dass die Gemeinde diesen Rahmen überschreiten könnte. Das Amt Krempermarsch und die Gemeinde Dägeling sind dafür bereits sensibilisiert. Für eine herausgehobene wohnbauliche Funktion kommt Dägeling aus gutachterliche Sicht nicht in Frage. Im Rahmen eines Monitorings sollte die Entwicklung beobachtet werden.

66 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Tab. 11: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Dägeling Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

26 WE 46 WE 13,94,5 51 WE 59 WE 40 WE 50 WE 40 WE 46 WE 45 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

4.2.10 Kremperheide

Hohe Bedeutung für den Wohnstandort Region Itzehoe Die Gemeinde Kremperheide schließt unmittelbar südlich an das Stadtgebiet Itzehoes an und steht zudem in engem siedlungsstrukturellen Zusammenhang mit der Gemeinde Krempermoor im Süden. Aufgrund der guten infrastrukturellen Aus- stattung (Bahnhaltepunkt, Schule, Kita, Ärzte, Pflege, Sportanlagen) kommt Krem- perheide eine besondere Rolle für die wohnbauliche Entwicklung in der Region Itzehoe zu.

Mit einem kürzlich entwickelten Ortsentwicklungskonzept hat sich Kremperheide analytisch und konzeptionell für die zukünftige Gemeindeentwicklung aufgestellt. Geplant sind etwa der Ausbau der Sportinfrastruktur und der Neubau eines Feuer- wehrgerätehauses. Darüber hinaus hat sich die Gemeinde intensiv mit der wohnbaulichen Entwicklung auseinandergesetzt. Dies beinhaltet etwa die Schließung von Baulücken und die Nutzung von Nachverdichtungspotenzialen entlang der Dorf- straße. Damit verbunden ist das Ziel der Entwicklung von Mehrfamilienhäusern und Sonderwohnformen sowie die Schaffung von Bauplätzen für das Einfamilien- haussegment.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 67

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Abb. 30: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Kremperheide

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte 14 13 27 Fläche (ha) 2,0 17,9 19,9 WE-Potenzial (davon MFH) 28-43 (16-26)* 73-83 (16)** 101-126 (32-42) * Teilweise werden Alternativen (Feuerwehrgerätehaus oder Wohnen) für einzelne Standorte diskutiert **Der Konversionsstandort im Zentrum der Gemeinde wurde in der Einschätzung nicht berücksichtigt. Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

Potenzial für mehr als 100 Wohneinheiten vorhanden In den letzten Jahren war die wohnbauliche Entwicklung bzw. die Neubautätigkeit in Kremperheide sehr zurückhaltend. Künftig möchte die Gemeinde, die mit ihrer infrastrukturellen Ausstattung von großer Bedeutung für die umliegenden Kommu- nen ist, ihre Funktion als Wohnstandort stärken und wieder mehr Wohnraum entwickeln. Die gemeindlichen Entwicklungsziele wurden mit einem Rahmen von 100 bis 150 Wohneinheiten formuliert.

68 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Mit dem oberen Spannenwert würde die Gemeinde den wohnbaulichen Entwick- lungsrahmen des Landes überschreiten und die Funktion in der Region betonen. Fragezeichen gibt es bezüglich der mittelfristigen Aktivierbarkeit einzelner für die Zielerreichung bedeutsamer Flächen, etwa des großen Konversionsstandortes im Ortskern. Die zudem mit der Entwicklung verbundenen Kosten sind auch im Kontext verschiedener weiterer geplanter OEK-Projekte nicht zu unterschätzen.

Eine herausgehobene wohnbauliche und infrastrukturelle Rolle Kremperheides in der Region ist gerechtfertigt. Sofern eine Aktivierung der größtenteils im Privatei- gentum befindlichen Flächen gelingt, ist auch aus der Flächenperspektive der Neu- bau von mehr als 110 Wohnungen möglich. ALP empfiehlt, die besondere Funktion und Bedeutung von Kremperheide (gemeinsam mit Krempermoor) für die Region im Rahmen der Wohnvereinbarung zu betonen. Angesichts der lokalen Ausgangs- situation und der Rahmenbedingungen für das Fassen der neuen Wohnvereinba- rung sollte jedoch von der Festlegung als Gemeinde, die den wohnbaulichen Ent- wicklungsrahmen von 10 % überschreitet, abgesehen werden. Mit bis zu 110 Wohneinheiten bis zum Jahr 2030 sind dennoch erhebliche Entwicklungsmöglich- keiten verbunden und die Gemeinde leistet einen wichtigen Beitrag zum Woh- nungsbau in der Region Itzehoe.

Tab. 12: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Kremperheide Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

62 WE 110 WE 72,22,5 29 WE 32 WE 100 WE 150 WE 100 WE 150 WE 110 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

4.2.11 Krempermoor

Fokus auf Innenentwicklung Die Gemeinde Krempermoor ist siedlungs- und infrastrukturell eng mit Kremper- heide verbunden. Aufgrund der guten Anbindung und der infrastrukturellen Aus- stattung vor allem in Kremperheide, hat der Siedlungsraum eine besondere Bedeu- tung in der Region. In Krempermoor gibt es insgesamt zehn Potenzialstandorte, von denen acht auf die Innenentwicklung entfallen. Die Mehrzahl dieser Standorte ist auf absehbare Zeit nicht aktivierbar. Für zwei Standorte gibt es konkrete Planungen bzw. Überlegungen. Dies betrifft den Bau eines Mehrfamilienhauses für Senioren sowie die Entwicklung von Bauplätzen auf einer aktuell als Festwiese genutzten Flä- che. Weiterhin gibt es Überlegungen an die bestehende Siedlung ein Baugebiet in westlicher Richtung anzuschließen. Aktuell ist jedoch keine Veräußerungsbereit- schaft der Eigentümer gegeben.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 69

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Abb. 31: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Krempermoor

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte 8 2 10 Fläche (ha) 1,5 15,3 2,5

WE-Potenzial (davon MFH) 25-33 (12-16) 16-20 (-) 41-53 (12-16) Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

Aktivierungspotenzial vorhanden – Ausschöpfung des Entwicklungsrahmens In den letzten Jahren war eine rege Neubautätigkeit in Krempermoor zu verzeichnen. In den kommenden Jahren plant die Gemeinde 10 bis 15 zusätzliche Wohnein- heiten zu schaffen. Mit der Entwicklung des Mehrfamilienhauses und der Festwiese würde man dieses Ziel erreichen. In Verbindung mit den im Jahr 2018 fertiggestellten Wohneinheiten ist es wahrscheinlich, dass die Gemeinde den wohnbaulichen Entwicklungsrahmen vollständig ausschöpft.

Tab. 13: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Krempermoor Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

13 WE 24 WE 7 2,1 2,3 27 WE 30 WE 10 WE 15 WE 10 WE 15 WE 15 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

70 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

4.2.12 Neuenbrook

Fokus auf der Stärkung des Ortskerns Die Gemeinde Neuenbrook, ist ein besonderes Beispiel für ein Straßendorf. Entlang der Straßen West und Ost gibt es eine Reihe von Baulücken, für die aus Gemein- desicht langfristig ein Schluss wünschenswert ist. Diese befinden sich zum größten Teil im Außenbereich. Für die Innenentwicklungspotenziale ist die Aktivierungsfä- higkeit in diesem Bereich aktuell gering. Entlang der Hauptstraße soll ein leerste- hendes Gebäude für ein Mehrgenerationenwohnprojekt umgenutzt werden. Auch weiter südlich soll ein Mehrfamilienhaus entstehen. Östlich der Hauptstraße beabsichtigt die Gemeinde ein Neubaugebiet mit Angeboten für Senioren (z. B. bunga- lowartige Typologien mit kleinen Grundstücken) und Familien zu entwickeln.

Abb. 32: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Neuenbrook

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte 12 8 20 Fläche (ha) 1,7 6,1 7,8 WE-Potenzial (davon MFH) 27-31 (12-14) 43-52 (-) 70-83 (12-14)

Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 71

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Bis zu 30 zusätzliche Wohnungen möglich Im Rahmen des aktuell in Erarbeitung befindlichen Ortsentwicklungskonzeptes für Neuenbrook wurden die Ziele zur wohnbaulichen Entwicklung mit der Gemeinde erörtert (30 bis 40 Wohneinheiten). Die absehbar aktivierbaren Potenziale lassen dieses Entwicklungsziel grundsätzlich zu. Der obere Spannenwert würde eine Über- schreitung des wohnbaulichen Entwicklungsrahmens bedeuten. Aus diesem Grund wurde mit der Gemeinde ein Rahmen von bis zu 30 Wohneinheiten bis 2030 abgestimmt.

Tab. 14: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Neuenbrook Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

18 WE 33 WE 11,61,5 19 WE 21 WE 30 WE 40 WE 30 WE 33 WE 30 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

4.2.13 Rethwisch

Fokus auf Bestand und Innenentwicklung In der Gemeinde Rethwisch gibt es sechs Innenentwicklungspotenziale, deren Ent- wicklung mittel- bis langfristig möglich wäre. Derzeit ist allerdings in keinem Fall eine Entwicklung absehbar. Aktuell gibt es vergleichsweise viele Transaktionen von Bestandsobjekten, weshalb die Gemeinde derzeit keine konkreten Neuentwicklun- gen beabsichtigt. Ein konkret denkbares Potenzial, dass auch im Flächennutzungs- plan vorgesehen ist, gibt es im Norden der Gemeinde. Von einer Entwicklung möchte man allerdings aufgrund des nördlich gelegenen Gewerbestandortes abse- hen. Analog zum nördlichen Standort befindet sich auch die südliche Fläche im Ei- gentum der Gemeinde. Sofern in den kommenden Jahren eine wohnbauliche Ent- wicklung angestoßen werden soll, wird dies voraussichtlich in südlicher Richtung erfolgen. Bislang ist eine Entwicklung jedoch nicht geplant.

72 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Abb. 33: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Rethwisch

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte628 Fläche (ha)0,415,32,5

WE-Potenzial (davon MFH)6-7 (-) 134-138 (-) 140-145 (-) Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

Geringe Neubautätigkeit erwartet In der jüngeren Vergangenheit war die Neubautätigkeit gering. Auch für die nähere Zukunft ist – basierend auf den Angaben der Gemeinde – damit zu rechnen, dass sich das Neubaugeschehen auf die Innenentwicklung konzentrieren wird. Die Ge- meinde bliebe deutlich unter dem regionalen und landesplanerischen Entwick- lungsrahmen für den Wohnungsbau.

Tab. 15: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Rethwisch Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

14 WE 26 WE 1 0,3 0,5 4 WE 7 WE 0 WE 5 WE 0 WE 5 WE 3 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 73

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

4.2.14 Breitenburg

Schwerpunkt Baugebiet Nordoer Heide In der Gemeinde Breitenburg, die siedlungsstrukturell eng mit der Stadt Itzehoe verbunden ist, gibt es eine Vielzahl von Innenentwicklungspotenzialen. Die meisten davon stehen in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Baugebiet Nordoer Heide und befinden sich zum größten Teil bereits in der Entwicklung. Darüber hinaus ist die Aktivierungsfähigkeit in der Innenentwicklung begrenzt. Überlegungen für den Bau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gibt es für einen Standort, der unmittelbar an das Baugebiet angrenzt.

Abb. 34: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Breitenburg

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte 20 1 21

Fläche (ha)4,01,75,7 WE-Potenzial (davon MFH) 61-66 (?) 40-50 (40-50) 101-116 (40-50)

Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

Hohe Neubautätigkeit zu erwarten In den letzten Jahren wurde in Breitenburg viel zusätzlicher Wohnraum geschaffen. Dies steht in direktem Zusammenhang mit der Entwicklung des ehemaligen Kaser- nenareals, die innerhalb der Region durch die Übertragung von Kontingenten ab- gesichert wurde. Bis 2030 sieht die Gemeinde vor, 50 bis 60 zusätzliche Wohnein- heiten zu schaffen. Angesichts der in 2018 und 2019 fertiggestellten 14 Wohnein- heiten und den in der Umsetzung befindlichen Projekten ist dies realistisch. Sofern etwa das angrenzende Gelände aktiviert werden kann, ist eine Überschreitung des wohnbaulichen Entwicklungsrahmens zu erwarten. Dies ist im Rahmen des Monito- rings zu beobachten.

74 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Tab. 16: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Breitenburg Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

32 WE 58 WE 10 10,37,8 101 WE 134 WE 50 WE 60 WE 55 WE 58 WE 55 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

4.2.15 Oelixdorf

Hohes Potenzial in der Innenentwicklung Die Gemeinde Oelixdorf steht ebenfalls im direkten siedlungsstrukturellen Zusam- menhang mit der Stadt Itzehoe und verfügt über eine große Zahl attraktiver Wohn- bauflächenpotenziale. Unmittelbar an der Stadtgrenze zu Itzehoe entstehen derzeit seniorengerechte Wohnungen. Ein weiteres Vorhaben bezogen auf diese Ziel- gruppe ist rückwärtig zum Feuerwehrgerätehaus angedacht. Bei den darüber hinaus bestehenden Innenentwicklungspotenzialen ist die Aktivierbarkeit deutlich niedriger einzuschätzen. Dazu gehören Bauplätze im Südwesten, für die es bereits einen Bebauungsplan gibt, eine Umsetzung des Vorhabens aber nicht absehbar ist. Her- vorzuheben ist auch die Siedlung Sürgen aus den 1960er Jahren. Dort gibt es einen erheblichen Wohnungsleerstand und Modernisierungsbedarf. Die Modernisierung könnte in erheblichem Umfang Wohnraum im Bestand reaktivieren. Zudem gibt es auf dem Gelände Freiflächen, die eine Nachverdichtung erlauben würden. Nach An- gaben der Gemeinde beabsichtigt der Eigentümer jedoch keine baulichen Maßnah- men. Potenziale bestehen darüber hinaus für ein kleines Neubaugebiet im Norden und insbesondere im Ortskern. Letztgenanntes stellt ein erhebliches Potenzial für die Ortskernentwicklung dar. Derzeit ist jedoch nicht absehbar ob, und wenn ja wann der aktive landwirtschaftliche Betrieb, der Restriktionen auch für das direkte Umfeld mit sich bringt, entfällt.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 75

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Abb. 35: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Oelixdorf

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte 12 7 19

Fläche (ha) 3,6 9,1 12,7 WE-Potenzial (davon MFH) 48-58 (28-33)* 80-104 (12-16) 128-162 (40-49)

* Das Quartier „Sürgen“ ist nicht in die Abschätzung des zusätzlichen Potenzials eingeflossen Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

Aktivierungsfähigkeit fraglich In den letzten Jahren sind in Oelixdorf in erheblichem Umfang Wohnungen entstanden. Nach den Vorstellungen der Gemeinde sollen bis 2030 weiter 70 bis 100 Woh- nungen entstehen. Der obere Spannenwert entspricht einer Überschreitung des wohnbaulichen Entwicklungsrahmens von bis zu 80 Wohneinheiten. Oelixdorf ver- fügt über eine Reihe sehr attraktiver Potenziale, die sich zudem in räumlicher Nähe zu Itzehoe befinden. Ob tatsächlich eine zeitnahe Aktivierbarkeit in diesem Umfang gegeben ist, ist mindestens fraglich, weshalb ca. 65 Wohneinheiten als realistische Größe empfohlen werden.

Tab. 17: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Oelixdorf Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

45 WE 80 WE - 5,2 6,8 68 WE 88 WE 70 WE 100 WE 70 WE 80 WE 65 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

76 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

4.2.16 Lägerdorf

Vielfältige Potenziale – Geringe Aktivierungsfähigkeit Die Gemeinde Lägerdorf ist – zusammen mit der benachbarten Gemeinde Müns- terdorf – aufgrund der guten infrastrukturellen Ausstattung für die Daseseinsvor- sorge sowie als Wirtschafts- und Wohnstandort von besonderer Bedeutung. Prä- gend für das Bild und zentraler Faktor für die wohnbauliche Entwicklung der Ge- meinde sind die Kreidegruben und die angeschlossene verarbeitende Industrie. Ei- nerseits sind die Entwicklungsmöglichkeiten nach außen stark eingeschränkt und andererseits werden auch Strandorte innerhalb der Gemeinde durch Emissionen bzw. Restriktionen belastet oder die Standorte befinden sich im Eigentum des Un- ternehmens. Dies schränkt die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinde stark ein. Kürzlich wurde der Gemeindeentwicklungsplan für Lägerdorf fortgeschrieben. Im Rahmen des Prozesses wurden auch Wohnbauflächenpotenziale für die Gemeinde identifiziert. Insgesamt wurden 24 Standorte (17 davon Innenentwicklungspotenzi- ale) erfasst, die ein erhebliches Potenzial für die gemeindliche Entwicklung darstellen. Viele der Standorte sind jedoch mit Restriktionen behaftet. Dazu gehören beispielsweise die geringe Veräußerungsbereitschaft der Eigentümer an einigen Stand- orten, der Verlagerungsbedarf bei einer Kleingartenanlage oder die Lage eines Po- tenzialstandortes in der Nachbargemeinde. Unter anderem werden diese Faktoren es deutlich erschweren, einen bedeutenden Teil der erfassten Potenziale auf absehbare Zeit für den Wohnungsbau nutzen zu können.

Abb. 36: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Lägerdorf

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte 17 7 24 Fläche (ha) 4,9 17,7 22,6

WE-Potenzial (davon MFH) 68-83 (26-32) 134-160 (30-36) 202-243 (56-68)

Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 77

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Vielfältige Potenziale – Geringe Aktivierungsfähigkeit Bereits in den letzten 10 bis 15 Jahren war die Neubautätigkeit aufgrund der genannten Restriktionen sehr gering. Künftig hat die Gemeinde das Ziel wieder in deutlich größerem Umfang zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Mit dem gemeindlichen Entwicklungsziel von 100 bis 135 Wohnungen würde die Gemeinde bis 2030 an den wohnbaulichen Entwicklungsrahmen des Landes heranreichen. Die Aktivie- rungsfähigkeit der Flächen ist eingeschränkt. Ob tatsächlich in diesem Umfang Flä- chen entwickelt werden können, ist zumindest fraglich und zum Teil von Faktoren abhängig, die die Gemeinde kaum beeinflussen kann. In Abstimmung mit dem Gut- achterbüro des GEP Lägerdorf geht ALP davon aus, dass die Neubautätigkeit im Vergleich der letzten Jahre wieder deutlich steigen, jedoch nicht an die 10 % heranreichen dürfte. Das aktivierbare Potenzial wird auf bis zu 80 Wohneinheiten ge- schätzt.

Tab. 18: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Lägerdorf Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

76 WE 136 WE 20,91,5 12 WE 19 WE 100 WE 135 WE 80 WE 120 WE 80 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

4.2.17 Münsterdorf

Vielfältige Potenziale mit hoher Aktivierungsfähigkeit Die Gemeinde Münsterdorf bildet nach regionalplanerischen Festlegungen gemeinsam mit der Nachbargemeinde Lägerdorf einen wohnbaulichen Schwerpunkt in der Region Itzehoe. Im Rahmen eines Ortsentwicklungskonzeptes hat sich die Ge- meinde kürzlich auch mit der wohnbaulichen Entwicklungsperspektive befasst. Die dort abgebildeten Potenzialstandorte wurden übernommen und punktuell ergänzt. Insgesamt gibt es 11 Standorte, die für die wohnbauliche Entwicklung in Frage kommen. Die Zahl der klassischen Innenentwicklungspotenziale ist sehr gering. Kurz- und mittelfristig ist es das Ziel der Gemeinde zusätzliche Bauplätze für Einfamilien- häuser zu schaffen. Ein Aufstellungsbeschluss für ein B-Plan im Osten des Gemein- degebietes soll zeitnah gefasst werden. Für zwei weitere Arrondierungsstandorte im Süden gibt es gute Aussichten bezüglich der Aktivierungsfähigkeit. Mittel- und langfristig ist zudem angedacht im Bereich der Kleingartenanlage im Ortskern auch seniorengerechten Wohnraum zu entwickeln.

78 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Abb. 37: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Münsterdorf

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte 1 10 11 Fläche (ha) <0,1 20,1 20,1

WE-Potenzial (davon MFH) 1 (-) 234-248 (-) 235-249 (-)

Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

Bis zu 70 Wohneinheiten bis 2030 möglich Die Neubautätigkeit war in Münsterdorf in den letzten Jahren vergleichsweise moderat. Ziel der Gemeinde ist es, in den nächsten Jahren 60 bis 70 zusätzliche Wohneinheiten zu entwickeln. Damit würde die Gemeinde sich unterhalb des 10 %- Rahmens bewegen. Aus gutachtlicher Perspektive sind die Entwicklungsziele durch eine ausreichende Zahl an aktivierbaren Wohnbauflächen gedeckt.

Tab. 19: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Münsterdorf Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

51 WE 92 WE - 0,9 1,5 36 WE 50 WE 60 WE 70 WE 60 WE 70 WE 70 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 79

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

4.2.18 Hohenlockstedt

Vielzahl an Potenzialen für den Wohnungsbau Hohenlockstedt als ländlicher Zentralort und zweitgrößte Kommune der Region kommt eine besondere Bedeutung für die wohnbauliche Entwicklung zu. Die Ge- meinde verfügt über eine Vielzahl von Wohnbauflächenpotenzialen von denen viele bereits kurz- und mittelfristig aktivierbar sind. Das konkreteste Vorhaben ist die Ernst-Voss-Kolonie, für die sich der Bebauungsplan in Aufstellung befindet. Für den Standort Muna existiert bereits ein rechtskräftiger Bebauungsplan, eine Umsetzung ist allerdings nicht absehbar. Darüber hinaus gibt es zwei potenzielle Projekte in Lohbarbek und Winseldorf, die in Zusammenarbeit mit den Nachbargemeinden bzw. durch Umgemeindungen realisiert werden könnten. Insgesamt wird das kurz- und mittelfristig aktivierbare und realisierbare Potenzial auf 100 bis 120 Wohnein- heiten geschätzt. Insgesamt gibt es ein Potenzial für bis zu 530 Wohnungen.

Abb. 38: Wohnbauflächenpotenziale in der Gemeinde Hohenlockstedt

80 79

Legende Innenentwicklungspotenzial ( 34 BauGB, B-Plan) Neuflächenentwicklungspotenzial

Innenentwicklungs- Neuflächenentwicklungs- Gesamt potenziale potenziale

Standorte 55 25 80 Fläche (ha) 11,1 36,0* 47,1*

WE-Potenzial (davon MFH) 123-154 (10-12) 308-371 (34-51)* 431-525 (44-63)*

* Außerhalb des Gemeindegebietes liegende Flächen in Lohbarbek und Winseldorf sind nicht eingeflossen Kartengrundlage: Kreis Steinburg | Quelle: ALP

80 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Ziel der Gemeinde: 200 bis 250 Wohneinheiten In Hohenlockstedt sind in den letzten Jahren in vergleichsweise geringem Umfang neue Wohnungen entstanden. Für den Zeitraum bis 2030 Gemeinde Hohen- lockstedt ein Entwicklungsziel von bis zu 250 Wohneinheiten formuliert, rund 50 davon im Geschosswohnungsbau. Potenzialseitig wird dieses Ziel als realistisch ein- geschätzt. Angesichts der Entwicklung der letzten Jahre und unter Berücksichtigung der Bedarfsprognose, die für Gemeinden dieser Größe schon deutlich aussagekräf- tiger sind, wird der Bedarf geringer eingeschätzt und ein gemeindespezifischer Um- fang für den Wohnungsbau von bis zu 200 Wohneinheiten empfohlen.

Tab. 20: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Gemeinde Hohenlockstedt Statistische Rahmendaten Gutachterliche Bewertung Entwicklungsziele Entwicklungs- Projektion der Gemeinden Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit 2018 bis 2030 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 Empfehlung 09-18 04-18 5,6% 10% 2018 Von Bis Von Bis Von Bis WE p.a. WE p.a.

165 WE 296 WE 15 11,512,7 150 WE 166 WE 200 WE 250 WE 200 WE 250 WE 200 WE

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

4.3 Schlussfolgerung für das Interkommunale Wohnentwicklungskonzept

Zusammenfassende Bewertung für die Ausgestaltung einer interkommunalen Wohnvereinbarung in der Region  Die Zusammenschau aus dem festgestellten Wohnraumbedarf (vgl. Kapitel 3.2) sowie der Erfassung und Bewertung der Wohnbauflächenpotenziale (vgl. Kapi- tel 4) zeigt, dass es in ausreichendem Umfang geeignete und voraussichtlich auch aktivierbare Flächenpotenziale für den Wohnungsbau in der Region insgesamt gibt. In zeitlicher Hinsicht sind der jeweilige Realisierungshorizont und der Flächenbedarf kaum zu bilanzieren. Nimmt man an, dass als kurz- und mittelfristig aktivier-/realisierbar eingeschätzte Potenziale sich mit dem kurz-bzw. mittelfristigen Bedarf bis 2024 decken, stehen dem Bedarf von grob 1.000 Wohnungen Flächenpotenziale für rund 850 bis 980 Wohnungen gegenüber. In der längerfristigen Perspektive (2025 bis 2030) stehen dem Bedarf von 500 WE Potenziale für 1.000 bis 1.120 Wohneinheiten gegenüber.  Die Stadt Itzehoe ist und bleibt der wohnbauliche Schwerpunkt der Region Itzehoe. Die Stadt verfügt mit einer „Prioritätenliste Wohnbaupotenziale“ und einer Einzelbewertung über eine gute Handlungsgrundlage. Quantitativ ist ein großes Wohnbaupotenzial vorhanden. Ein bedeutender Teil der Standorte ist aktuell nicht aktivierbar. Mit der Realisierung von bis zu 670 Wohneinheiten bis

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 81

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

2030 kann die Stadt Itzehoe einen wichtigen Beitrag dazu leisten, den Wohn- raumbedarf in der Region decken zu können. Eine wichtige Grundlage ist, dass die Stadtpolitik ihre Prioritäten und Ziele formuliert.  Einen zweiten erkennbaren Schwerpunkt des Wohnungsbaus mit mindestens 200 Wohneinheiten bis zum Jahr 2030 wird der ländliche Zentralort Hohen- lockstedt bilden. Die Entwicklungsvorstellungen (bis zu 250 Wohneinheiten) der Gemeinde decken sich mit den als umsetzbar bewerteten Flächenpotenzi- alen. Im Vergleich mit der Neubautätigkeit der letzten Jahre wird der Bedarf als etwas geringer eingeschätzt und zunächst ein Entwicklungsrahmen von 200 Wohneinheiten vorgeschlagen.  Weitere Gemeinden mit einer hervorgehobenen Funktion für das Wohnen ist aus gutachterlicher Sicht zunächst vor allem die Gemeinde Kremperheide (zusammen Krempermoor). Die Gemeinde ist geeignet dieser Funktion in besonderer Weise nachzukommen und Wohnraum über den 10 % Rahmen hinaus zu entwickeln. Mit Blick auf die geplanten Projekte in der Gemeinde und auf eine gesamtregionale Wohnvereinbarung wird jedoch empfohlen, auf die Aus- weisung zu verzichten. Darüber hinaus bilden Hohenaspe mit ihrer im Regio- nalplan hervorgehobenen Wohnfunktion sowie Lägerdorf/Münsterdorf und Heiligenstedten/Oldendorf wichtige wohnbauliche Standorte. Für keine der Gemeinden wird jedoch eine Überschreitung des Wohnentwicklungsrahmens von 10 % empfohlen.  Insgesamt ist in den ländlichen Umlandgemeinden (ohne Itzehoe und Hohen- lockstedt) festzustellen, dass sich die Entwicklungsvorstellungen/-ziele der meisten Gemeinden mit den aktivierbaren Potenzialen decken. Die Mehrzahl der Gemeinden bewegt sich mit den Entwicklungsvorstellungen zwischen 5 und 10 % bezogen auf den Wohnungsbestand von 2017. Bei einzelnen Ge- meinden besteht die Möglichkeit, dass der wohnbauliche Entwicklungsrahmen von 10 % überschritten werden kann. Dies ist mit den Gemeinden zu kommu- nizieren und im Rahmen eines Monitorings zu beobachten.  In der Zusammenschau ist jedoch keine ungeregelte Entwicklung in den länd- lichen Gemeinden erkennbar. Im Vergleich zum wohnbaulichen Entwicklungs- rahmen, der in den meisten Gemeinden Schleswig-Holsteins gilt, können die Entwicklungsvorstellungen der Kommunen der Region Itzehoe als nachhaltig, flächensparend und weitsichtig eingeschätzt werden.

82 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wohnbauflächenpotenzialanalyse

Tab. 21: Statistische Rahmendaten, gemeindliche Ziele und gutachterliche Bewertung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Region Itzehoe insgesamt Statistische Rahmendaten Entwicklungszie Gutachterliche Bewertung Entwicklungs- le der Projektion Realisierbarer rahmen Neubautätigkeit Gemeinden bis 2018 bis 2030 Wohnbau 2018 bis 2030 2030 Empfehlung WE WE WE 09-18 04-18 Von Bis Von Bis Von Bis 5,6% 10% 2018 WE p.a. WE p.a. Itzehoe 985 1.759 86 41,6 46,9 541 609 700 730 630 670 670

Hohenlockstedt 165 296 15 11,5 12,7 150 166 200 250 200 250 200

Breitenburg 32 58 10 10,3 7,8 101 134 50 60 55 58 55

Lägerdorf 76 136 2 0,9 1,5 12 19 100 135 80 120 80

Münsterdorf 51 92 - 0,9 1,5 36 50 60 70 60 70 70

Oelixdorf 45 80 - 5,2 6,8 68 88 70 100 70 80 65

Dägeling 26 46 1 3,9 4,5 51 59 40 50 40 46 45

Kremperheide 62 110 7 2,2 2,5 29 32 100 150 100 150 110

Krempermoor 13 24 7 2,1 2,3 27 30 10 15 10 15 15

Neuenbrook 18 33 1 1,6 1,5 19 21 30 40 30 33 30

Rethwisch 14 26 1 0,30,5 4 7 0 5 0 5 3

Bekünde 4 8 0 0,00,00 0 0 5 0 5 2

Heiligenstedten 43 77 1 2,1 2,6 27 34 50 55 50 55 50 Heiligen- 20 35 16 4,6 3,8 49 60 30 35 30 35 35 stedtenerkamp Hohenaspe 53 94 6 3,1 5,9 40 76 50 60 50 60 55

Oldendorf 29 52 1 1,7 1,9 22 24 35 40 35 40 40

Ottenbüttel 19 34 1 2,9 2,8 36 38 20 25 20 25 20

Schlotfeld 6 10 - 0,3 0,7 4 9 8 10 8 10 10

Region gesamt 1.661 2.970 155 95,2 106,2 1.216 1.456 1.553 1.835 1.468 1.727 1.555

Quelle: Statistikamt Nord | ALP

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 83

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

5 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

5 Interkommunales Wohnentwicklungs- konzept für die Region Itzehoe

84 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Abschließend werden die Festlegungen der bisherigen wohnbaulichen Vereinba- rungen der Region skizziert. Im Anschluss werden Faktoren und Eckpunkte für die Formulierung einer neuen wohnbaulichen Vereinbarung zusammenfassend dargestellt und Empfehlungen für die nächsten Schritte gegeben.

5.1 Chronologie der interkommunalen Wohnentwicklung in der Region Itzehoe

Erste Wohnentwicklungsvereinbarung 2002

Ziel: Realisierung von 2.700 Wohnungen zwischen 2002 und 2015 Vor dem Hintergrund zeitgerecht und bedarfsorientiert Wohnbauflächen für verschiedene Nachfragegruppen in unterschiedlichen Qualitäten zur Verfügung zu stellen, wurde Ende des Jahres 2002 die erste Vereinbarung zur wohnbaulichen Ent- wicklung der Region4 für den Zeitraum 2002 bis 2015 geschlossen. Ausgangspunkt war eine Prognose, die von einem Neubaubedarf von 2.100 Wohnungen ausging. Begründet mit den vielfältigen Lagequalitäten der Region strebte die Region eine über den ermittelten Rahmen hinausgehende Dynamik an und legte für die Wohn- bauflächenentwicklung das Ziel von etwa 2.700 Wohneinheiten fest.

Vereinbarung von gemeindespezifischen Wohnbauflächenbudgets Die beteiligten Kommunen vereinbarten neben dem quantitativen Umfang und dem Realisierungskorridor auch ein gemeindespezifisches Wohnbauflächenbudget. Die vereinbarten Budgets beinhalten ausschließlich Wohneinheiten, deren Realisie- rung durch die Bauleitplanung ermöglicht wird. Baugenehmigungen nach § 34 und 35 BauGB sind von der Zielvereinbarung ausgenommen. Es ist ausdrücklich eine Verschiebung von Kontingenten zwischen den Gemeinden angedacht gewesen. Als Schwerpunkte für den Wohnungsbau wurden die Zentralen Orte Stadt Itzehoe und die Gemeinde Hohenlockstedt definiert:  Die Stadt Itzehoe als Mittelzentrum hat die Entwicklung eines neuen Stadtteils (Basten/Schmabek), innerstädtischer Reserveflächen (städtebaulich verdich- tete, hochwertige Quartiere die Wohnen und Arbeiten verbinden) sowie Einfa- milienhausquartiere in peripheren Lagen als Themen für den Wohnungsbau festgelegt.  Im ländlichen Zentralort Hohenlockstedt liegt der Schwerpunkt auf der Stär- kung und Arrondierung des Zentrums in Zusammenarbeit mit der unmittelbar angrenzenden Gemeinde Lohbarbek.  Darüber hinaus wurden aufgrund der verkehrlichen Anbindung und der infrastrukturellen Ausstattung sowie aufgrund vorhandener Baulandpotenziale die Gemeinden Hohenaspe sowie Kremperheide/Krempermoor und Läger- dorf/Münsterdorf in ihrer Bedeutung als Standorte für die Entwicklung von Wohnbauflächen hervorgehoben.

4 Regionale Entwicklungsstrategie für den Wirtschaftsraum Itzehoe – Arbeitsblatt 3.1 – Zielformulierung Wohnen 11.12.2002

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 85

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

 In allen anderen Gemeinden orientiert sich die Entwicklung am örtlichen Bedarf unter Berücksichtigung bisheriger Baulandausweisungen und vorhandener Flä- chenpotenziale.

Entwicklung 2002 bis 2015  Der neue Stadtteil Basten/Schmabek wurde nicht realisiert. Stattdessen wurde die Entwicklung mehrere militärischer Konversionen forciert.  Die Gemeinde Hohenlockstedt als ein Schwerpunkt der wohnbaulichen Ent- wicklung der Region hat die Vereinbarung nicht unterschrieben.  Seit Mitte der 1990er bis zum Anfang der 2000er Jahre war eine deutlich steigende Nachfrage und ein Neubauboom zu verzeichnen. In der Folge ebbte die Nachfrage und der Wohnraumbedarf ab. Tatsächlich wurden lediglich 1.480 Wohnungen realisiert, § 34 und 35 BauGB-Standorte inbegriffen. Sechs Ge- meinden (Gemeinde Schlotfeld, die nicht Teil der Vereinbarung war, ausgenommen) haben mehr Wohnungen realisiert. Fünf Gemeinden/Gemeindever- bände setzten 70 % und mehr Wohnungen um. In den verbleibenden vier Kom- munen wurden die Budgets deutlich unterschritten. Die ländlichen Gemeinden schöpften 96 % des Budgets aus, die Zentralen Orte lediglich 40 %.  Im Jahr 2006 wurde die Vereinbarung modifiziert und der Rahmen für die wohnbauliche Entwicklung angepasst.

Tab. 22: Vergleich Wohnbauflächenbudget und Baufertigstellungen 2002 bis 2015 Vereinbartes Baufertigstellungen Wohnbauflächenbudget 2002 bis 2015 2002 bis 2015

Zentrale Orte 1.800 WE 796 WE

Ländliche Gemeinden910 WE680 WE

Region Itzehoe2.710 WE1.476 WE

Quelle: Region Itzehoe | Statistikamt Nord

Modifizierung der Vereinbarung 2006 Im Jahr 2006 wurde die 2002 geschlossene Vereinbarung modifiziert. Für den Zeit- raum von 2006 bis 2015 wurde ein Gesamtwohnbauflächenbudget von 1.610 Wohneinheiten für die Region Itzehoe festgelegt. Der Anteil des Mittelzentrums Itzehoe lag danach bei etwa der Hälfte. Eine weitere wesentliche Veränderung war, dass der Gemeinde Breitenburg ein über die 2002 vereinbarten 20 Wohneinheiten ein zusätzliches Kontingent von 100 Wohnungen im Rahmen der Konversion der Freiherr-von-Fritsch-Kaserne zugestanden wurden. In diesem Zusammenhang ist im Jahr 2008 die Einrichtung eines Ausgleichsfonds beschlossen worden. Für die Überschreitung des Kontingentes zahlt die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag der zur Finanzierung des Regionalmanagements und von Projekten in der Region genutzt wird.

86 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Entwicklung 2006 bis 2015  Vom vereinbarten Wohnbauflächenbudget von 1.610 Wohneinheiten für den Zeitraum 2006 bis 2015 wurden nur ca. 57 % ausgeschöpft. Das entspricht 916 Wohneinheiten, die sich sowohl auf B-Plan-Gebiete und Standorte nach § 34 und § 35 BauGB beziehen können.  In der Gemeinde Breitenburg erfolgt die Entwicklung erst ab dem Jahr 2015. Zwischen 2006 und 2015 wurden lediglich 35 Wohneinheiten fertiggestellt. Seit 2015 wurden demgegenüber etwa 100 Wohneinheiten realisiert.  2014 schlug die Geschäftsstelle der Region Itzehoe vor, die Wohnvereinbarung fortzuschreiben. Die Landesplanung empfiehlt daraufhin, auf die neue Woh- nungsmarktprognose des Landes zu warten und den neuen Zeitraum mit dem Landesentwicklungsplanzeitraum zu synchronisieren.  2015 lief die geschlossene Vereinbarung aus. Eine Verlängerung war von der Region nicht vorgesehen. Zukünftig sollte auf Basis des wohnbaulichen Ent- wicklungsrahmens der Landesplanung agiert werden.

Tab. 23: Vergleich Wohnbauflächenbudget und Baufertigstellungen 2006 bis 2015 Vereinbartes Baufertigstellungen Wohnbauflächenbudget 2006 bis 2015 2006 bis 2015

Zentrale Orte - 530 WE

Ländliche Gemeinden- 386 WE

Region Itzehoe1.610 WE 916 WE

Quelle: Region Itzehoe | Statistikamt Nord

2017: Verlängerung der Vereinbarung bis Ende 2018 Die Landesplanung Schleswig-Holstein ermunterte die Region Anfang 2017 die vorhandene Vereinbarung fortzuschreiben und trägt die Verlängerung der Vereinba- rung bis Ende 2018 mit. Ab 2019 sollte eine neue Vereinbarung mit Gültigkeit bis 2030 in Kraft treten. Die Lenkungsgruppe hat daraufhin beschlossen die ausgelau- fene Wohnkontingentevereinbarung bis Ende 2018 zu verlängern und sich mit einer Fortschreibung der Wohnkontingente bis 2030 auf Basis neuer Prognosedaten zum Wohnraumbedarf zu befassen. Übergangsregelung 2019 Die bislang geltende Wohnvereinbarung ist zum 31.12.2018 endgültig ausgelaufen. Bis zum Vorliegen einer neuen Vereinbarung wurde daher eine Übergangslösung zwischen der Landesplanung und der Region vereinbart. Die Kooperationsverein- barung wird durch die Vorgaben des Landesentwicklungsplans ersetzt. Damit gilt ab 2019 der wohnbauliche Entwicklungsrahmen des Landes (vgl. Kapitel 3.1). Pla- nungen, die in der Übergangsphase angeschoben werden, sind in der regionalen Lenkungsgruppe und der AG Wohnen vorab abzustimmen. Die regionale Abstim- mung zwischen den SUK-Gemeinden und ein Lenkungsgruppenvotum werden ge- genüber der Landesplanungsbehörde dokumentiert.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 87

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

5.2 Faktoren und Eckpunkte für eine Wohnvereinbarung 2019 bis 2030

Im Folgenden werden die wesentlichen Faktoren und Eckpunkte für eine Wohnver- einbarung für die Region Itzehoe für den Zeitraum 2019 bis 2030 zusammenfassend dargestellt und damit die Ausgestaltung des Vereinbarungsentwurfs begründet. Die vollständige Textfassung der Wohnvereinbarung befindet sich anhänglich in Kapi- tel 6.

(1) Regionaler Wohnentwicklungsrahmen von 1.500 WE für 2019 bis 2030

Für die Region Itzehoe wurde durch eine Wohnraumbedarfsprognose der empirica AG, die aus der Landeswohnungsmarktprognose für das Land Schleswig-Holstein abgeleitet wurde, ein Bedarf von 1.370 Wohneinheiten für den Zeitraum 2019 bis 2030 ermittelt. Ergänzt durch einen Wachstumsfaktor, wurden dieser auf 1.500 Wohneinheiten erweitert.

Im Sinne einer flächensparenden und nachhaltigen Entwicklung haben die Gremien der Region den Wohnentwicklungsrahmen von 1.500 Wohneinheiten akzeptiert und als Ziel für eine bedarfsgerechte wohnbauliche Entwicklung festgelegt. Dieser Wohnentwicklungsrahmen stellt damit (zunächst) die verbindliche Obergrenze für den Wohnungsbau in der Region Itzehoe für den Zeitraum 2019 bis 2030 dar.

(2) Anpassung des Wohnentwicklungsrahmens

Der ermittelte Bedarf und die angestrebte Entwicklung von 1.500 Wohneinheiten entsprechen zusammen mit den Baufertigstellungen des Jahres 2018 einem re- gionsspezifischen wohnbaulichen Entwicklungsrahmen von 5,6 % bezogen auf den Wohnungsbestand in Wohn- und Nichtwohngebäuden zum Stichtag 31.12.2017. Dieser bewegt sich unterhalb des im Landesentwicklungsplan festgelegten wohnbaulichen Entwicklungsrahmen von 10 %, der für den größten Teil der Gemeinden in Schleswig-Holstein gilt.

Aus diesem Grund weisen die Gemeinden daraufhin, dass – in enger Abstimmung mit der Landesplanung – eine Anpassung des regionalen Wohnentwicklungsrah- mens ermöglicht werden sollte. Hintergrund ist der Wunsch eine bedarfs- und nach- fragegerechte wohnbauliche Entwicklung langfristig sicherstellen zu können. Das bedeutet, sollte sich andeuten, dass der Bedarf höher ausfällt, als durch die der Prognose zugrundeliegenden Annahmen abgebildet werden konnte, sehen die Kommunen der Region die Landesplanung in der Verantwortung, einer Erhöhung des Wohnentwicklungsrahmens positiv zu begleiten.

88 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Um frühzeitig potenzielle Engpässe festzustellen, wird empfohlen, mindestens die Indikatoren für die Bautätigkeit (z. B. Baugenehmigungen, Baufertigstellungen, An- träge der Gemeinden in der Lenkungsgruppe) im Rahmen eines Monitorings kontinuierlich zu beobachten. Mittelfristig (etwa 2025) sollte eine Zwischenbilanzierung der Wohnvereinbarung und des verbleibenden Wohnentwicklungsrahmens erfolgen. Sofern abweichende Trends und Entwicklungen (z. B. dynamischere Bevölke- rungsentwicklung und steigende Neubautätigkeit) festgestellt werden, die auf eine positivere Entwicklung hindeuten, sollte eine neue Ermittlung des künftigen Bedarfs erfolgen. Dies könnte im Rahmen einer geeigneten Bevölkerungs-, Haushalts- und Wohnungsmarktprognose erfolgen.

In Abhängigkeit von den Ergebnissen sollte mit der Landesplanung eine enge Ab- stimmung zur Anpassung des Wohnentwicklungsrahmens erfolgen. In jedem Fall stellt der wohnbauliche Entwicklungsrahmen des Landes die Obergrenze der gemeindlichen Wohnungsbauentwicklung dar. Eine Überschreitung ist auch im Fall der Feststellung eines höheren Bedarfes nicht zulässig. Ausnahmen bilden das Mit- telzentrum Itzehoe, der ländliche Zentralort Hohenlockstedt und die Gemeinde Ho- henaspe.

Der Stichtag für die Ableitung des wohnbaulichen Entwicklungsrahmens des Landes aus dem Wohnungsbestand ist der 31.12.2017. Sofern der noch zu beschließende Landesentwicklungsplan einen abweichenden Stichtag vorsieht, sollte dieser über- nommen werden.

(3) Wohnbauliche Schwerpunkte: Zentrale Orte

Für das Mittelzentrum Itzehoe wurde das aktivierbare Wohnungsbaupotenzial bis zum Jahr 2030 auf 670 Wohnungen geschätzt und mit Zustimmung der Stadt als angestrebter Entwicklungsrahmen festgelegt. Zusätzlich ist die im Rahmen der Um- gemeindung zwischen der Stadt Itzehoe und den Gemeinden Oldendorf und Ot- tenbüttel vereinbarte Übertragung eines Kontingentes von 40 bzw. 15 Wohneinhei- ten zu berücksichtigen. Diese in Abzug gebracht, beläuft sich der Entwicklungsrah- men für die Stadt Itzehoe auf 615 Wohneinheiten.

Mit dem ländlichen Zentralort Hohenlockstedt wurde eine angestrebte Entwicklung von 200 Wohneinheiten für den Zeitraum 2019 bis 2030 abgestimmt.

Für die Zentralen Orte liegt die angestrebte wohnbauliche Entwicklung im Zeitraum 2019 bis 2030 bei 815 Wohneinheiten. Damit konzentrieren sich – unter Berücksich- tigung des regionsweiten Wohnentwicklungspools mindestens – 54 % der Wohneinheiten des Wohnentwicklungsrahmen der Region auf die Zentralen Orte. Die Region setzt damit einen räumlichen Schwerpunkt auf die Zentralen Orte und trägt damit der landesplanerischen Zielsetzung, die Zentralen Orte als Schwerpunkt für Infrastruktur- und Versorgungseinrichtungen sowie eine wohnbauliche und ge- werbliche Entwicklung zu sichern und zu stärken, Rechnung. Der für alle Gemeinden

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 89

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

offene regionale Wohnentwicklungspool in der vorgeschlagenen Ausgestaltung ist explizit auch dafür vorgesehen, Itzehoe und Hohenlockstedt eine noch stärkere wohnbauliche Entwicklung zu ermöglichen, sofern die Aktivierung zusätzlicher Po- tenziale möglich ist. Andererseits schafft dieser einen Ausgleich zwischen den Ge- meinden und die Möglichkeit der Tragung von Wohnfunktionen durch das Umland, sofern sich die Aktivierungsfähigkeit schlechter darstellt als angenommen.

(4) Weitere Schwerpunkt der wohnbaulichen Entwicklung

Im aktuell geltenden Regionalplan für den ehemaligen Planungsraum IV aus dem Jahr 2005 wird für die Gemeinde Hohenaspe eine besondere Funktion für das Woh- nen sowie für Gewerbe und Dienstleistungen zugewiesen. Aus dem Landesentwick- lungsplan ergibt sich für die Gemeinde Hohenaspe die Möglichkeit, die Zentralen Orte funktional ergänzend, über den wohnbaulichen Entwicklungsrahmen hinaus Wohnraum zu schaffen. Die Gemeinde ist aufgrund ihrer infrastrukturellen Ausstat- tung prinzipiell gut geeignet diese Funktion wahrzunehmen. Mit Blick auf das aktivierbare Wohnbauflächenpotenzial und die Entwicklungsziele der Gemeinde, wird Hohenaspe diese Rolle im Geltungszeitraum nicht übernehmen können. Die Ge- meinde strebt keine Entwicklung an, die über den landesweiten wohnbaulichen Ent- wicklungsrahmen hinausgeht. Aus diesem Grund erfolgt keine gemeindespezifische Abgrenzung einer angestrebten wohnbaulichen Entwicklung. Die Wohneinheiten, die im Zeitraum 2019 bis 2030 realisiert werden, werden auch für die Gemeinde Hohenaspe mit dem regionsweiten Wohnentwicklungspool verrechnet.

Aufgrund der guten verkehrlichen Erreichbarkeit, der guten gemeindeübergreifend bedeutsamen infrastrukturellen Ausstattung und der Wohnbauflächenpotenziale im Siedlungszusammenhang, haben die folgenden Gemeinden eine hervorgehobene wohnbauliche Bedeutung in der Region Itzehoe:

 Kremperheide/Krempermoor – Aufgrund des Bahnhaltepunktes, der infrastrukturellen Ausstattung und des baulichen Siedlungszusammenhangs

 Lägerdorf/Münsterdorf – Aufgrund der Chancen einer abgestimmten wohnbaulichen Entwicklung der Gemeinden für die Auslastung der vorhandenen guten Infrastruktur, vor allem in Lägerdorf, und deren langfristige Sicherung

 Heiligenstedten/Oldendorf – Aufgrund der Chance einer abgestimmten wohnbaulichen Entwicklung der beiden Gemeinden für die Auslastung der vorhandenen Infrastruktur und für die Übernahme einer entlastenden Wohnfunktion für die Stadt Itzehoe in Folge der Erweiterung des Innovationsraums Nord

Die herausgehobene Bedeutung im Rahmen der wohnbaulichen Vereinbarung stellt die besonderer Eignung der Gemeinden für die wohnbauliche Entwicklung in der Region, unter anderem für Sonderwohnformen, fest. Es wird jedoch in Abstimmung mit den Gemeinden nicht angestrebt über den wohnbaulichen Entwicklungsrahmen des Landes hinaus Wohnraum zu schaffen.

90 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

(5) Weitere Umlandgemeinden

Auch die weiteren Mitgliedsgemeinden der Region Itzehoe, Breitenburg, Oelixdorf, Dägeling, Neuenbrook, Rethwisch, Bekmünde, Heiligenstedtenerkamp, Ottenbüttel und Schlotfeld streben keine Entwicklung an, die den Rahmen von 10 % des Woh- nungsbestandes am 31.12.2017 im Zeitraum 2019 bis 2030 überschreitet.

(6) Regionaler Wohnbauentwicklungspool

Eine über Itzehoe und Hohenlockstedt hinausgehende, gemeindescharfe verbindliche Festlegung des Umfangs der wohnbaulichen Entwicklung ist nicht erforderlich. Die Gremien der Region Itzehoe haben sich ergänzend dazu für ein flexibles Modell und einen regionsweiten Wohnbauentwicklungspool ausgesprochen.

Auf diesen Wohnbauentwicklungspool haben grundsätzlich alle beteiligten 18 Kommunen der Region Itzehoe Zugriff. Dies erlaubt eine maximale Flexibilität, wenn sich etwa unerwartete Entwicklungsmöglichkeiten ergeben, die Bindung „starrer Kontingente“ an einzelne Gemeinden, die diese ggf. nicht nutzen können, wird ver- mieden und ein einheitlicher Ausschöpfungsgrad des regionalen Wohnentwick- lungsrahmens erreicht.

Die gemeindespezifischen Darstellungen zum realisierbaren Wohnungsbau und die Empfehlung zum Umfang des Wohnungsbaus (vgl. Kapitel 4) sind gutachterliche Einschätzungen. Diese haben keine bindende Wirkung für die tatsächliche Neu- bautätigkeit in den Gemeinden. Es gilt die Obergrenze des wohnbaulichen Entwick- lungsrahmens (max. 10 %) bzw. der Wohnentwicklungsrahmen von 1.500 Wohnein- heiten für die gesamte Region.

Die anfängliche Größe des Wohnbauentwicklungspools ergibt sich aus dem Wohn- entwicklungsrahmen (von 1.500 Wohneinheiten), abzüglich der abgegrenzten Wohneinheiten für die Zentralen Orte Itzehoe und Hohenlockstedt (615 WE bzw. 200 WE). Auch die an Oldendorf (40 WE) und Ottenbüttel (15 WE) übertragenen Einheiten werden – um diese exklusiv für die Gemeinden zu sichern – aus dem Pool ausgenommen. Das bedeutet, zu Beginn des Geltungszeitraums der Vereinbarung befinden sich 630 Wohneinheiten im regionsweiten Wohnbauentwicklungspool. Im Verlauf verändert sich dieser Wert durch die Entnahme für die Umsetzung, über- prüft im Rahmen eines Monitorings anhand der tatsächlichen Baufertigstellungen, sowie durch Zuflüsse nicht realisierter Wohneinheiten der Zentralen Orte (siehe 7 Einbindung von Itzehoe und Hohenlockstedt in den Wohnbauentwicklungspool). Dieser mögliche Zufluss wird im Turnus von zwei Jahren anhand des Monitorings geprüft (erstmals im Sommer 2021 möglich).

Damit alle Mitgliedsgemeinden über die wohnbaulichen Vorhaben in der Region informiert sind sowie als eine Basis für ein Monitoring, wird ein Melde- bzw. An- tragssystem im Rahmen der Lenkungsgruppe der Region fortgeführt. Auf Antrag

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Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

können den Gemeinden Wohneinheiten „zugeteilt“ werden, für die eine absehbare Marktreife (zwei bis drei Jahre) zu erwarten ist. Aufgrund des abgegrenzten Rah- mens für Itzehoe und Hohenlockstedt sind in diesen Fällen Anträge nicht notwendig, jedoch eine nachrichtliche Mitteilung wünschenswert.

(7) Einbindung der Zentralen Orte in den Wohnbauentwicklungspool

Grundsätzlich sollten auch die Zentralen Orte Itzehoe und Hohenlockstedt in den Wohnbauentwicklungspool eingebunden werden. Dies ermöglicht einerseits eine Stärkung der wohnbaulichen Funktion der Zentralen Orte in der Region über den abgegrenzten Rahmen hinaus. Das bedeutet, die Zentralen Orte erhalten in gleicher Weise Zugriff auf den Wohnbauentwicklungspool wie alle Gemeinden, sobald der vereinbarte kommunale Rahmen (3) ausgeschöpft wurde.

Andererseits wird damit gesichert, dass bei einer geringen Aktivierbarkeit von Flä- chen für den Wohnungsbau die Möglichkeit besteht, die Wohneinheiten an einem anderen Ort in der Region zu realisieren. Dafür erfolgt die Bildung von rechnerisch zwölf (2019 bis 2030) gleich großen Tranchen des abgegrenzten kommunalen Ent- wicklungsrahmens (Stadt Itzehoe: 615 Wohneinheiten / zwölf Jahre = 51 Wohnein- heiten/p. a.). In einem regelmäßigen Rhythmus von zwei Jahren sollte durch Gegen- überstellung und Saldierung mit den Baufertigstellungen eine Überprüfung statt- finden. Nicht realisierte Wohneinheiten werden in den regionsweiten Wohnbauent- wicklungspool übertragen. Eine erste turnusmäßige Prüfung ist im Sommer 2021 möglich. Werden mehr Wohnungen fertiggestellt, werden diese vom Gesamtrah- men der Stadt Itzehoe bzw. Hohenlockstedts abgezogen und gehen nicht zu Lasten der folgenden Tranche.

(8) Sicherung der Interessen der Gemeinden Oldendorf und Ottenbüttel

Im Zuge einer interkommunalen Vereinbarung zur Umgemeindung von Flächen für die Erweiterung des Innovationsraums Nord in der Stadt Itzehoe wurde mit den Gemeinden Oldendorf und Ottenbüttel die Übertragung eines Wohnbaukontingen- tes von 40 bzw. 15 Wohneinheiten vereinbart, um wohnbauliche Funktionen für die Stadt Itzehoe mit zu übernehmen. Sofern die Gemeinden dieses Kontingent zusätz- lich zur angestrebten wohnbaulichen Entwicklung umsetzen, würde dies eine Über- schreitung des wohnbaulichen Entwicklungsrahmens von 10 % bedeuten. Sollte unter ggf. veränderten Rahmenbedingungen die Entwicklung im Geltungszeitraum der Vereinbarung nicht möglich sein, sind die Interessen der Gemeinden auch über das Jahr 2030 hinaus zu wahren.

92 Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

(9) Monitoring

Es wird empfohlen mindestens die Neubautätigkeit (z. B. Baugenehmigungen, Bau- fertigstellungen, Anträge der Gemeinden in der Lenkungsgruppe) in der Region Itzehoe im Rahmen eines Monitorings kontinuierlich zu beobachten. Hintergrund ist es, potenzielle Engpässe frühzeitig zu erkennen und veränderte Entwicklungen festzustellen.

Gleichzeitig wird im Zuge dessen der Umfang des noch verfügbaren Wohnentwick- lungsrahmens und des Wohnbauentwicklungspool regelmäßig aktualisiert. Als ein- heitliche Basis werden die Daten zu Baugenehmigungen und Baufertigstellungen des Statistikamtes Nord (Neubau in Wohn- und Nichtwohngebäuden; Baumaßnah- men im Bestand) empfohlen.

5.3 Ausblick - Nächste Schritte

Transparenz und Planungssicherheit Mit der neuen Wohnvereinbarung wird für viele Gemeinden in der Region, die in den Startlöchern stehen, um Wohnraum zu entwickeln, Planungssicherheit geschaffen. Die Flächenpotenzialerfassung und -bewertung liefert zudem eine gute Hand- lungsgrundlage für die Ämter, Städte und Gemeinde in der Region und erhöht die Steuerungsfähigkeit.

Abgestimmtes Handeln – Vermeidung von Konkurrenzsituationen Auf dieser Grundlage sollte es das Ziel der Region Itzehoe möglichst eng das weitere Vorgehen und die Entwicklung von Standorten für den Wohnungsbau abzustimmen. Die Meldung bzw. Beantragung von Wohneinheiten aus dem Wohnbau- entwicklungspool im Rahmen der Lenkungsgruppe wird dazu einen wichtigen Bei- trag leisten. Im Zuge der Abstimmung ist es – vor dem Hintergrund, dass viele Ge- meinden in den kommenden Jahren Baugebiete für Einfamilienhäuser entwickeln wollen – wesentlich, Konkurrenzsituationen zu vermeiden und die Vermarktungsfä- higkeit hoch zu halten. Die Region sollte zudem im Blick behalten, dass in den kommenden Jahren in erheblichem Umfang Bestandsimmobilien auf den Markt kommen werden.

Stadt Itzehoe – Forcieren der politischen Willensbildung Die Stadt Itzehoe ist und bleibt das Wirtschafts- und Versorgungszentrum der Re- gion und der wichtigste regionale Wohnstandort. Der Stadt wird empfohlen, den Austausch mit der Politik weiter zu intensivieren und zu forcieren. Wie die Flächen- potenzialanalyse zeigt, hängt die Umsetzungsfähigkeit vieler möglicher Bauvorha- ben in attraktiven Lagen auch maßgeblich von der Positionierung der Politik ab. Wünschenswert ist zudem eine Ausweitung der städtischen Flächenpotenzialbe- trachtung, etwa auf die Standorte, die bereits im Rahmen der Analyse 2012 erfasst worden sind. Dies ist mit vergleichsweise großem personellen Aufwand verbunden.

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 93

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Gegebenenfalls kann ein Teil dieser Arbeiten durch das geplante regionale Flächen- management abgedeckt werden. Die Ausweitung der Betrachtung darf jedoch nicht dazu führen, dass der mit den Steckbriefen und der Bewertung gelegte Fokus verloren geht.

Gemeinde Hohenlockstedt – Positionierung zu Sonderwohnformen Neben Itzehoe ist die Gemeinde Hohenlockstedt der zentrale Standort um Wohn- raum im Geschosswohnungsbau zu schaffen. Von besonderer Bedeutung sind dabei Sonderwohnformen (z. B. seniorengerechte Wohnungen; geförderter, bezahl- barer Wohnraum), für die der Bedarf im Rahmen eines separaten Gutachtens ermittelt wurde. Im Rahmen des Abstimmungstermins wurde ein Austausch der Politik, ob und wenn ja, in welchem Umfang und an welchen Standorte Sonderwohnformen in Frage kommen, angeregt. Dies sollte noch einmal aufgegriffen werden.

Modellvorhaben: Flächenmanagement und Innenentwicklung Die Region Itzehoe wird im Rahmen eines Modellvorhabens zunächst für zwei Jahre ein Flächenmanagement etablieren. Aus gutachterlicher Sicht sollte der Fokus zum einen auf dem Mehrfamilienhaussegment und speziell auf dem Thema Sonder- wohnformen liegen. Auf Basis einer Abstimmung mit den Gemeinden, die geeignet und bereit sind, diese Segmente zu stärken, sollten die am besten geeigneten Flä- chen herausgestellt und die Entwicklungs- bzw. Veräußerungsbereitschaft der Ei- gentümer geprüft werden. Zudem kann das Flächenmanagement eine wichtige Ver- mittlungsfunktion zwischen Gemeinden und Eigentümern einnehmen und aktiv In- vestoren ansprechen, die für die Entwicklung in Frage kommen. Darüber hinaus wird die Eigentümeransprache bei Innenentwicklungspotenzialen (z. B. Baulücken) als wichtige Aufgabe gesehen.

Monitoring etablieren Zur regelmäßigen Überprüfung des eingeschlagenen Weges, der Wohnvereinba- rung im Allgemeinen und des abgegrenzten Entwicklungsrahmens der Zentralen Orte und des regionalen Wohnbauentwicklungspools im Besonderen ist es förder- lich, die hergestellte Transparenz zu erhalten und die Entwicklung der Wohnungs- märkte und speziell der Neubautätigkeit kontinuierlich zu beobachten. Dafür bietet sich der Aufbau eines Monitorings an. Wesentlich ist, das Monitoring auf wesentliche Indikatoren zu begrenzen und eine einfache Fortschreibungsfähigkeit zu ge- währleisten. Als Basis wird empfohlen auf Daten von Statistik Nord zurückzugreifen. Dazu gehören:  Baugenehmigungen: Anzahl der genehmigten Wohnungen (Neubau und Baumaßnahmen) in Wohn- und Nichtwohngebäuden  Baufertigstellungen: Anzahl der fertiggestellten Wohnungen (Neubau und Baumaßnahmen) in Wohn- und Nichtwohngebäuden

Die Daten liegen leider nur zeitversetzt vor, die Zahlen werden in der Regel im Spät- sommer des Folgejahres, so dass ein aktueller Überblick nur schwer herzustellen ist.

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Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Hinweise können diesbezüglich Baugenehmigungen liefern, aus denen man Rück- schlüsse auf die zu erwartenden Fertigstellungen ziehen kann. Ergänzend können auch die Anträge der Gemeinden für wohnbauliche Vorhaben in der Lenkungs- gruppe integriert werden. Beispielhaft können folgende Ergebnisse im Rahmen des Monitorings generiert werden:  Im Jahr 2019 wurden 27 Wohnungen in den 16 Umlandgemeinden fertiggestellt, die zu Lasten des Wohnbauentwicklungspools gehen (630 WE – 27 WE = 603 WE). Damit wurden im Jahr 2019 4,3 % der Wohneinheiten im Pool ausgeschöpft. Bei einer Gleichverteilung über den gesamten Geltungszeit- raum der Vereinbarung wäre eine Ausschöpfung von 8,3 % bzw. von 53 Wohneinheiten zu erwarten gewesen. Damit bleibt die Neubautätigkeit aktuell hinter der potenziellen Entwicklung zurück.  In Itzehoe ist die Neubautätigkeit im Jahr 2019 im Vergleich zu den Vorjah- ren erheblich gestiegen. Insgesamt wurden 102 Wohnungen fertiggestellt. Damit wird deutlich, dass bei der ersten turnusmäßigen Überprüfung der Jahrestranche (51 Wohneinheiten) keine Übertragung in den Wohnbauent- wicklungspool erfolgen wird.  In Hohenlockstedt wurden 7 Wohneinheiten fertiggestellt. Das entspricht rund 42 % der Wohneinheiten der Jahrestranche.  Die Baugenehmigungszahlen des Jahres 2019 lassen für das aktuelle Jahr eine niedrigere Neubautätigkeit erwarten. In Itzehoe wurden 39 Wohnun- gen, in Hohenlockstedt 7 Wohneinheiten und in den Umlandgemeinden 53 Wohnungen genehmigt. In den letzten fünf Jahren lag das Verhältnis zwischen den Baufertigstellungen und den Baugenehmigen des Vorjahres bei 82 %. Diesen Mittelwert angesetzt, dürften die Fertigstellungen für 2020 etwas niedriger ausfallen. Darüber hinaus sollten die Verantwortlichkeiten für die Pflege und Bewertung des Monitorings geklärt und eine regelmäßige Berichterstattung (z. B. einmal jährlich) vereinbart werden. In Frage kommt dafür die Geschäftsstelle der Region Itzehoe. Sofern leistbar, könnten auch weitere Indikatoren in das Monitoring integriert werden. Dazu gehören vor allem demografische und soziostrukturelle Daten.

Ein zentrales Ergebnis des Prozesses ist die hergestellte Transparenz in Bezug auf die Wohnbauflächenpotenziale in der Region. Für eine hohe Steuerungsfähigkeit und eine abgestimmte interkommunale Wohnbauentwicklung ist es wünschens- wert, die Erfassung regelmäßig zu überprüfen und auf einem möglichst aktuellen Stand zu halten. In einem Turnus von zwei Jahren könnten die Ämter und Gemein- den gebeten werden, zu prüfen, ob die erfassten Daten und Angaben noch dem aktuellen Stand entsprechen, Flächen mittlerweile bebaut sind oder aus anderen Gründen aus der Betrachtung herausgenommen werden sollten. Zudem können neue Potenziale integriert werden.

Zwischenbilanzierung, ggf. aktuelle Wohnraumbedarfsprognose erstellen

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Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe

Wie in Kapitel 5.3 bereits dargestellt, sollte ggf. auf Basis des Monitorings, etwa 2025 eine Zwischenbilanzierung erfolgen. Dabei sollten der Ausschöpfungsgrad der wohnbaulichen Entwicklung in den Zentralen Orten und des regionalen Wohnbau- entwicklungspools im Fokus stehen. In Abhängigkeit von den Ergebnissen könnten die Festlegungen der Wohnvereinbarung in Abstimmung mit der Landesplanung nachjustiert werden. Sollte sich in diesem Zusammenhang andeuten, dass der Wohnraumbedarf größer ausfällt als angenommen, ist voraussichtlich die Erarbei- tung einer aktuellen Wohnraumbedarfsprognose notwendig. Möglicherweise kann auch auf eine aktuelle Landesprognose zurückgegriffen werden. Es sollte darauf hingewirkt werden, dass bei künftigen Landesprognosen auch die Region Itzehoe separat ausgewiesen wird.

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Vereinbarung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Region Itzehoe

6 Vereinbarung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Region Itzehoe

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Vereinbarung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Region Itzehoe

Stand: 16.06.2020 Vereinbarung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Region Itzehoe 2019-2030

Präambel

Die Region Itzehoe ist aufgrund ihres herausragenden Preis-Leistungsverhältnisses und der hohen Wohnqualität ein attraktiver Wohn- und Gewerbestandort im nördlichen Raum der Metropolregion Hamburg. Die Lage an der A23 und der Bahnverbindung Hamburg-Wes- terland sowie der angestrebte HVV-Beitritt des Kreises Steinburg 2022 ziehen zunehmen Einwohnerinnen und Einwohner vor allem aus dem direkten Hamburger Umland an. Die Region leistet damit einen Beitrag zur attraktiven Wohnraumentwicklung in der Metropol- region Hamburg. Vor dem Hintergrund des vergleichsweise niedrigen Flächenpreises ist ein maßvoller, qualitativer und bedarfsorientierter Umgang mit dem Flächenverbrauch wichtig. Jeder zusätzli- che Flächenverbrauch geht zu Lasten der Natur und Umwelt, der Landwirtschaft und auch der Naherholungsqualität. Der Innenentwicklung und Stärkung der Ortskerne wird daher eine besondere Bedeutung zuteil und hat daher Vorrang vor der Entwicklung neuer Bauflä- chen im Außenbereich. Die Kommunen der Region Itzehoe sind sich ihrer Verantwortung bewusst und geben sich einen engen, bedarfsgerechten regionalen Entwicklungsrahmen, der eine gezielte Entwick- lung der Bauflächenpotentiale im Innenbereich und eine flexible und bedarfsgerechte Ver- teilung von Wohneinheiten in der Region ermöglicht. Einer Bevorratung von Wohnentwick- lungsmöglichkeiten auf kommunaler Ebene wird damit entgegengewirkt. Gleichzeitig darf der regionale Wohnentwicklungsrahmen nicht dazu führen, dass ein möglicherweise höhe- rer Bedarf bis 2030 nicht gedeckt werden kann.

Wohnvereinbarung in der Region Itzehoe für den Zeitraum 2019-2030

1. Wohnentwicklungsrahmen Die Region Itzehoe strebt die bedarfsgerechte Entwicklung von 1.500 Wohneinheiten im Zeitraum 2019-2030 an. Dieser Wohnentwicklungsrahmen basiert auf dem im Rahmen der von empirica erstellten Wohnmarktprognose ermittelten Bedarf von 1.370 Wohneinheiten, der in Abstimmung mit der Landesplanung und unter Berücksichtigung eines Wachstums- faktors auf 1.500 Wohneinheiten erweitert wurde.

2. Anpassung des Wohnentwicklungsrahmen Dieser Wohnentwicklungsrahmen (Nr. 1) kann vor 2030 angepasst werden, sofern ein ent- sprechender Bedarf auf Grundlage geeigneter kleinräumiger Bedarfsprognosen nachgewie- sen werden kann. Eine wohnbauliche Entwicklung in den Gemeinden um mehr als 10 % ausgehend vom Wohnungsbestand am 31.12.20175 ist mit Ausnahme der Zentralen Orte Itzehoe und Hohenlockstedt sowie der Gemeinde Hohenaspe nicht zulässig. Eine bedarfsgerechte Anpassung des Wohnentwicklungsrahmens ist frühzeitig mit der Landes- und Kreisplanung abzustimmen.

5 Als Bezugsjahr für den Wohnentwicklungsrahmen wird die Wohnvereinbarung der Region Itzehoe die Regelung des neuen, noch zu beschließenden Landesentwicklungsplans übernehmen. Bis dahin gilt der 31.12.2017.

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Vereinbarung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Region Itzehoe

3. Regionale Schwerpunkte für die wohnbauliche Entwicklung 3.1 Stadt Itzehoe, Mittelzentrum Die Stadt Itzehoe strebt eine Entwicklung von 615 Wohneinheiten von 2019-2030 an. Hierbei wurde von einer Gesamtentwicklung von 670 Wohneinheiten ausgegangen und die interkommunal mit Oldendorf und Otten-büttel vertraglich vereinbarte Übertragung von 40 und 15 Wohneinheiten in Abzug gebracht. Die interkommunale Vereinbarung wurde im Zuge der Umgemeindung von Flächen für die Erweiterung des Innovationsraumes Nord geschlossen. Die übertragenen Wohneinheiten stehen den Gemeinden Oldendorf und Ottenbüttel exklusiv zur Verfügung und werden auch bei einer Fortschreibung der Wohn- vereinbarung nach 2030 fortgeführt, sofern sie bis dahin nicht realisiert wurden. Es ergeben sich rechnerisch Jahrestranchen von 51,2 (= 51) Wohneinheiten. In einem Turnus von zwei Jahren erfolgt eine Saldierung der Jahrestranchen und der Baufertigstellungen (Nr. 6). Die sich aus der Differenz ergebenden nicht realisierten Wohneinheiten (Tranchen) werden in den regionsweiten Wohnentwicklungspool (Nr. 4) übertragen. Sollte die Anzahl der Baufertigstellungen die jährliche Tranche von 51 Wohneinheiten überschreiten, so gehen diese zu Lasten des Gesamtkontingents der Stadt Itzehoe. 3.2 Hohenlockstedt, Ländlicher Zentralort Die Gemeinde Hohenlockstedt strebt eine Entwicklung von 200 Wohneinheiten von 2019-2030 an. Hieraus ergeben sich rechnerisch Jahrestranchen von 16,7 (= 17) Wohnein- heiten. In einem Turnus von zwei Jahren erfolgt eine Saldierung der Jahrestranchen und der Baufertigstellungen (Nr. 6). Die sich aus der Differenz ergebenden nicht realisierten Wohneinheiten (Tranchen) werden in den regionsweiten Wohnentwicklungspool (Nr. 4) übertragen. Sollte die Anzahl der Baufertigstellungen die jährliche Tranche von 17 Wohnein- heiten überschreiten, so gehen diese zu Lasten des Gesamtkontingents der Gemeinde Ho- henlockstedt. 3.3 Hohenaspe, Gemeinde mit planerischer Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungsfunktion Auf Grundlage der ursprünglichen Regionalen Entwicklungsstrategie für den Wirtschafts- raum Itzehoe wurde Hohenaspe als Gemeinde ohne zentralörtliche Einstufung im Regional- plan für den ehemaligen Planungsraum IV sowohl eine Wohnfunktion als auch eine Ge- werbe- und Dienstleistungsfunktion zugewiesen. Nach den Vorgaben des Landesentwick- lungsplans ist die Gemeinde Hohenaspe damit in Ergänzung zu den zentralen Orten für eine wohnbauliche Entwicklung geeignet, die bei Bedarf über den wohnbaulichen Entwicklungs- rahmen der Landesplanung hinausgehen kann. Die Wohneinheiten für Hohenaspe werden aus dem regionsweiten Wohnentwicklungspool (Nr. 4) entnommen. Hohenaspe strebt bis 2030 keine Überschreitung des landesweiten Wohnentwicklungsrahmens von 10% an. 3.4 Wohnbauliche Entwicklungsschwerpunkte in Siedlungszusammenhängen

Aufgrund ihrer verkehrlichen Erreichbarkeit, der naturräumlichen Lage, der infrastrukturellen Ausstattung und vorhandener Baulandpotentiale nehmen folgende Verflechtungsräume eine hervorgehobene Stellung in der Entwicklung von Wohnbauflächen ein:

Interkommunales Wohnentwicklungskonzept für die Region Itzehoe 99

Vereinbarung zur wohnbaulichen Entwicklung in der Region Itzehoe

 Kremperheide/Krempermoor im Bereich des baulich zusammenhängenden Sied- lungsgebiets im fußläufigen Bereich um den Bahnhaltepunkt, vorrangig im ca. 700 m Radius;  Lägerdorf/Münsterdorf mit der Möglichkeit, durch eine abgestimmte Siedlungs- entwicklung die vorhandene gute Infrastrukturausstattung und örtliche Grundver- sorgung beider Gemeinden auslasten und sichern zu können;  Heiligenstedten/Oldendorf mit der Möglichkeit, durch eine abgestimmte Sied- lungsentwicklung die vorhandene Infrastrukturausstattung auszulasten und in räum- licher Nähe zum wachsenden Innovationsraum Nord des Mittelzentrums Itzehoe eine Itzehoe entlastende Wohnfunktion zu übernehmen. Die hier genannten Kommunen streben bis 2030 keine Überschreitung des landesweiten Wohnentwicklungs-rahmens von 10 % gegenüber dem Wohnungsbestand am 31.12.2017 an. 3.5 Übrige Umlandgemeinden Die wohnbauliche Entwicklung in den übrigen Umlandgemeinden Breitenburg, Oelixdorf, Dägeling, Neuenbrook, Rethwisch, Bekmünde, Heiligenstedtenerkamp, Ottenbüttel und Schlotfeld vollzieht sich im Rahmen des örtlichen Bedarfs. Die Gemeinden streben keine wohnbauliche Entwicklung an, die 10% des Wohnungsbestandes am 31.12.2017 überschrei- tet.

4. Regionsweiter Wohnentwicklungspool Für Gemeinden mit Ausnahme der Zentralen Orte Itzehoe und Hohenlockstedt wird ein regionsweiter Wohnentwicklungspool gebildet, der sich zu Beginn der Geltungsdauer dieser Wohnvereinbarung aus der Differenz des Gesamtrahmens (Nr. 1) abzüglich der geplanten Wohneinheiten des Mittelzentrums Itzehoe (Nr. 3.1), der im Zuge der Umgemeindung von Flächen an Oldendorf und Ottenbüttel übertragenen Wohneinheiten und der geplanten Wohneinheiten des Ländlichen Zentralortes Hohenlockstedt (Nr. 3.2)(1.500-615-200-40-15 = 630 WE) zusammensetzt. Zu Beginn der Vereinbarung befinden sich 630 Wohneinheiten im regionsweiten Wohnentwicklungspool. In den Folgejahren kann sich dieser durch Zu- flüsse aus den nicht realisierten Wohneinheiten der Zentralen Orte Itzehoe und Hohen- lockstedt verändern (vgl. Nr. 1, 3.1, 3.2). Der Übertrag der nicht realisierten Wohneinheiten in den regionsweiten Wohnentwicklungspool erfolgt im Turnus von zwei Jahren. Auf Beschluss der Lenkungsgruppe der Region Itzehoe können Mitgliedskommunen aus diesem regionsweiten Wohnentwicklungspool bereits ab 2019 Wohneinheiten für konkrete Neuentwicklungsvorhaben im Einfamilien- und Mehrfamilienhaussegment beantragen, die absehbar innerhalb von zwei Jahren ab Beschluss der Lenkungsgruppe marktreif sind. Die zentralen Orte Itzehoe und Hohenlockstedt teilen ihre geplanten Wohneinheiten der Lenkungsgruppe nachrichtlich mit.

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Weisen Itzehoe und Hohenlockstedt einen höheren Bedarf an Wohneinheiten auf als zu Beginn festgelegt wurde, haben sie Zugriff auf den regionsweiten Wohnentwicklungspool und bringen ihre Anträge in gleicher Weise wie die übrigen Umlandgemeinden in die Len- kungsgruppe ein. 2025 wird eine Zwischenbilanz gezogen. Berücksichtigt werden die Baufertigstellungen der Jahre 2019 bis 2024. Sollte sich herausstellen, dass der unter Nr. 1 genannte Wohnentwick- lungsrahmen nicht ausreichend ist, um den tatsächlichen Bedarf zu decken, wird eine darüberhinausgehende Entwicklung auf bis zu 10% gegen-über dem Wohnungsbestand vom 31.12.2017 frühzeitig mit der Landesplanung erörtert und abgestimmt.

5. Innenentwicklung und Sonderwohnformen Die Region Itzehoe erprobt ab 2021 ein Modellvorhaben zum Flächenmanagement, um ge- zielt Potentiale der Innenentwicklung zu aktivieren und die Berücksichtigung von Sonder- wohnformen zu fördern.

6. Zählweise und Monitoring Über die Geschäftsstelle der Region Itzehoe wird die Beschlusslage in Bezug auf die Wohneinheiten des regionsweiten Wohnentwicklungspools überwacht. Darüber hinaus werden alle Baufertigstellungen gemäß statistischem Amt für Hamburg und Schleswig-Hol- stein – aufgrund des Veröffentlichungsdatums mit zeitlicher Verzögerung – gezählt und von den zur Verfügung stehenden Wohneinheiten des regionsweiten Wohnentwicklungspools abgezogen (Neubau in Wohngebäuden, Wohnheimen, Nichtwohngebäuden; Baumaßnah- men im Wohnbau und in Nichtwohngebäuden).

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