Reguleringsplan, Detaljregulering
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
REGULERINGSPLAN, DETALJREGULERING Eng Gnr. 84, Bnr. 343, 391, 405, samt del av 398 i Tvedestrand kommune PlanId: 164 PLANFORSLAG, 26.05.2017 Prosjektnr. 2762 Planen er utarbeidet av: PLANKONTORET Hallvard Homme AS, Avd. Vegårshei Planomtale; RpDr Eng, Gnr. 84, Bnr 343, 391, 405, samt del av 398 Innhold 1. Innledning – bakgrunn ................................................................ 4 2. Planstatus og rammebetingelser ................................................. 5 2.1 Overordnede planer .................................................................................. 5 2.2 Gjeldende reguleringsplaner og tilgrensende planer ................................ 5 2.3 Statlige planretningslinjer / rammer / føringer ......................................... 5 3. Innspill til planarbeidet ................................................................ 6 4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold .................... 9 4.1 Lokalisering og avgrensning av planområdet ........................................... 9 4.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk ............................................... 9 4.3 Landskap og lokalklima .......................................................................... 11 4.4 Stedets karakter og estetikk .................................................................... 12 4.5 Kulturminner og kulturverdi ................................................................... 13 4.6 Naturverdier ............................................................................................ 13 4.7 Rekreasjonsverdi og barns interesser i området ..................................... 14 4.8 Landbruk ................................................................................................. 14 4.9 Trafikkforhold ........................................................................................ 14 4.10 Sosial infrastruktur .............................................................................. 14 4.11 Universell tilgjengelighet .................................................................... 14 4.12 Teknisk infrastruktur ........................................................................... 14 4.13 Grunnforhold ....................................................................................... 15 4.14 Støyforhold ......................................................................................... 15 4.15 Forurensning ....................................................................................... 15 5. Beskrivelse av planforslaget ...................................................... 16 5.1 Planlagt arealbruk ................................................................................... 16 5.2 Bebyggelse og anlegg ............................................................................. 16 5.3 Parkering ................................................................................................. 16 5.4 Grøntområde og strandsone, G, samt Naturområde i sjø, VNV ............. 16 5.5 Småbåthavn, BBS1/BSB1, BBS2/BSB2 ................................................ 16 5.6 Boligmiljø/bokvalitet .............................................................................. 17 5.7 Trafikkløsning ........................................................................................ 17 5.8 Universell utforming ............................................................................... 17 5.9 Kollektivtilbud ........................................................................................ 17 5.10 VA, strøm og avfall ............................................................................. 17 5.11 Avbøtende tiltak, løsninger ROS ........................................................ 17 5.12 Rekkefølgebestemmelser .................................................................... 18 6. Vurderinger og konsekvenser av planen .................................. 18 6.1 Overordnede planer ................................................................................ 18 6.2 Landskap og estetikk .............................................................................. 18 6.3 Kulturminner og kulturmiljø .................................................................. 19 6.4 Natur- og ressursgrunnlaget, Naturmangfold, biologisk mangfoldverdier19 6.5 Rekreasjon og friluftsområde ................................................................. 19 6.6 Uteområder og lek .................................................................................. 19 6.7 Trafikkforhold, trygg skoleveg ............................................................... 19 6.8 Barns interesser og sosial infrastruktur .................................................. 20 6.9 Universell tilgjengelighet ....................................................................... 20 Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr. 2762 Side 2 Planomtale; RpDr Eng, Gnr. 84, Bnr 343, 391, 405, samt del av 398 6.10 Energibehov ........................................................................................ 20 6.11 ROS ..................................................................................................... 20 6.11.1 Naturgitte risikoforhold ................................................................... 21 6.11.2 Menneskeskapte risikoforhold ........................................................ 22 6.12 Teknisk infrastruktur ........................................................................... 22 6.13 Økonomiske konsekvenser for kommunen og næringsinteresser ....... 22 6.14 Interessemotsetninger og juridiske forhold ......................................... 22 Vedlegg: 1. Reguleringsplan, Detaljregulering, Eng, Gnr. 84, Bnr. 343, 391, 405, samt del av 398, Målestokk 1: 1000, datert 26.05.2017. 2. Reguleringsbestemmelser, Detaljregulering, Eng, Gnr. 84, Bnr. 343, 391, 405 , samt del av 398 datert 26.05.2017. 3. ROS-analyse, Eng, Gnr. 84, Bnr. 343, 391, 405, samt del av 398 , datert 26.05.2017. 4. Horisontalplantegning, lengdeprofil og tverrprofil, avkjøring fra fv. 103, datert 24.05.2017. Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr. 2762 Side 3 Planomtale; RpDr Eng, Gnr. 84, Bnr 343, 391, 405, samt del av 398 1. Innledning – bakgrunn Forslagstiller Einersvika Utvikling AS v/ Jan Marcussen har avtale med Gjeving Eiendom A/S v/ Ole Grandgård, om å regulere ny arealbruk på eiendommen Eng pensjonat, Gnr. 84, Bnr. 343, 391 og 405 på Gjeving i Tvedestrand kommune. Plankonsulent er Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei. Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for variert boligbebyggelse. Det planlegges en blokk (BBB1) bestående av 9 leiligheter fordelt på 3 etasjer med parkering i kjeller. Det planlegges et område for konsentrert småhusbebyggelse (BKS1) med inntil 3 boenheter, og 8 tomter for frittliggende småhusbebyggelse (BFS1). Det er vurdert muligheten for felles båtplasser til alle boenhetene og felles brygge og offentlig gangvei langs sjøkanten. Utkraget brygge/gangveg fra fjell har vært påbegynt en gang. Eiendommen ha adkomst over Gnr. 84, Bnr. 398. Gnr. 84, Bnr. 390 og 398 var det opprinnelig med i planarbeidet, hhv. eksisterende bolig og planlagt parkeringsplasser for utleie. Dette er tatt ut av planforslaget. Se endring av plangrense på figuren nedenfor. Planområdet var opprinnelig avgrenset som vist på kartskissen ovenfor med svart stiplet strek. I planforslaget er området redusert med arealet sør for rød stiplet strek. Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr. 2762 Side 4 Planomtale; RpDr Eng, Gnr. 84, Bnr 343, 391, 405, samt del av 398 2. Planstatus og rammebetingelser 2.1 Overordnede planer Fylkeskommunale planer Det er ikke fylkeskommunale planer med relevans for planarbeidet. Kommuneplanen og kommunedelplan for kystsonens byggeområder Utsnitt fra KP I kommuneplanen er hele området avsatt til fremtidig boligformål. Sjøområdet er avsatt til bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone. Området inngår ikke i Kommunedelplan for Kystens byggeområder da det allerede da var varslet oppstart av reguleringsplan for boliger i området, og det i 2004 forelå planforslag for området. Dette ble imidlertid aldri sendt inn til behandling. Det er ikke avsatt byggegrenser i KP. 2.2 Gjeldende reguleringsplaner og tilgrensende planer Vedtatt reguleringsplan for Rotastrand, planId 088, grenser til området i øst (skravert område i KP-utsnitt) 2.3 Statlige planretningslinjer / rammer / føringer Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, og nasjonale rammer for utvikling av boligbebyggelse, herunder RPR for barn og unges interesser i planlegging, samt RPR for universell utforming av boliger og tilhørende uteareal, skal legges til grunn for planleggingen. Plankontoret Hallvard Homme AS, avd. Vegårshei, Prosjekt nr. 2762 Side 5 Planomtale; RpDr Eng, Gnr. 84, Bnr 343, 391, 405, samt del av 398 3. Innspill til planarbeidet Varsel ble sendt til berørte parter og annonsert i Tvedestrandsposten 15.06.2016. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, brev datert 29.06.2016 Fylkesmannen ber om at barn og unges oppvekstsvilkår ivaretas i planleggingen. Barn og unge skal sikres trygg adkomst til barnehage, skole og andre aktiviteter, samt sikres lekearealer med tilfredsstillende lokalisering, innhold og kvalitet. Det skal også legges til rette for trafikksikkerhet og sikre medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, bl.a barn og unge. Innenfor planområdet skal miljøverninteresser