Prestatieafspraken 2019-2022 | gemeente Borger-

Prestatieafspraken gemeente Borger-Odoorn

Westerbork, november 2018

……………………………………………… ……………………………………………… …………………………………………….

T. Houwing I. van der Sluis B. Buma Wethouder Voorzitter Samen Sterk Directeur-bestuurder

1 Prestatieafspraken 2019-2022 | gemeente Borger-Odoorn

H1 Inleiding

Gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties maken jaarlijks afspraken over de activiteiten die zij willen uitvoeren in de gemeente op het brede terrein van wonen. De Woonvisie of het Woonbeleid van de gemeente is daarbij een belangrijke kapstok. Deze prestatieafspraken zijn een hulpmiddel om in goed overleg activiteiten uit te voeren, af te stemmen, en vooral om uitvoering te geven aan de gezamenlijke volkshuisvestelijke doelen. Woonservice is als plattelandscorporatie actief in 9 gemeenten. Het betekent niet alleen een uitgestrekt werkgebied, maar ook een breed palet aan overlegmomenten met gemeenten en de huurdersvertegenwoordiging. In goed overleg probeert Woonservice daar steeds op een passende wijze invulling aan te geven. De prestatieafspraken worden jaarlijks uiterlijk in december vastgesteld. Halverwege het jaar, voor 1 juli, brengt Woonservice in afstemming met de huurdersvertegenwoordiging een bod uit aan de gemeenten. Op basis van dit bod zijn Woonservice, de gemeenten en huurdersvertegenwoordiging tot gezamenlijke prestatieafspraken gekomen. In deze afspraken wordt vastgelegd wat de inzet van alle partijen is.

Deze prestatieafspraken dragen bij aan het realiseren van de doelen en afspraken zoals (gezamenlijk) geformuleerd in:

 Woonvisie 2016+ | Samenwerken aan een aantrekkelijke woongemeente  Lokaal Akkoord Gemeente Borger-Odoorn

H2 Terugblik / voortgang prestatieafspraken 2018

Voortgang belangrijkste afspraken 2018:

 Het Drents Woonlastenonderzoek is in 2018 geactualiseerd. De resultaten hiervan worden eind 2018 gepubliceerd.  Woonservice heeft de woonlastencalculator niet geïmplementeerd op haar website. Vanwege relatief hoge kosten en de geplande introductie van een gezamenlijk (Drents) woonruimteverdeelsysteem in 2019, waarbij de calculator gezamenlijk wordt ingezet.  De nieuwbouw van de eerste fase van de Borgerhof is opgeleverd. Er wordt nu gewerkt aan de 2e fase.  De laatste woningen binnen de gebiedsontwikkeling aan de Roelof Tuinstraat en omgeving in zijn nu ook gesloopt. Woonservice is gestart met de voorbereiding voor het ontwikkelen van 7 nieuwe woningen. Daarbij willen we experimenteren met circulair bouwen.  Woonservice streeft naar gemiddeld energielabel B in 2020. Daarbij liggen we op koers. In 2018 zijn (tot medio mei) circa 34 woningen van zonnepanelen voorzien.  Er zijn afspraken gemaakt over de verdere uitrol van “de voorzieningenwijzer” in de gemeente.

2 Prestatieafspraken 2019-2022 | gemeente Borger-Odoorn

H3 Organisatie en monitoring prestatieafspraken

Woonservice is een plattelandscorporatie in en een klein deel van Groningen (Stadskanaal).

In gemeente Borger-Odoorn voert Woonservice actief overleg over de prestatieafspraken en in bredere zin het woonbeleid van de gemeente. Dit doen we in verschillende overlegvormen, zowel structureel als projectgebonden. Voor de prestatieafspraken is er een afzonderlijk “ambtelijk” en “bestuurlijk” overleg. In deze overleggen worden de voorstellen voor biedingen en prestatieafspraken geagendeerd. Hier vindt ook de monitoring van de voortgang van het Lokaal Akkoord en de prestatieafspraken plaats. Een belangrijk deel van de overleggen is gezamenlijk met collega corporatie Lefier en vertegenwoordigers van de beide huurdersorganisaties: Samen Sterk en het Huurdertje.

3 Prestatieafspraken 2019-2022 | gemeente Borger-Odoorn

H4 Kengetallen / activiteitentabel

Activiteitenoverzicht 2019 2019 2020 Nieuwbouw & aankoop (ontwikkeling over 2019) Borger-Odoorn Borger-Odoorn Nieuwbouw (aantal woningen) 7 8 Nieuwbouw (aantal zorgplaatsen) 24 - Ontwikkeling van de woningvoorraad (stand per 31-12) Borger-Odoorn Borger-Odoorn Verkoop bestaand bezit 4 4 Liberalisatie sociale huurwoningen - - Sloop / onttrekking 6 2 Betaalbaarheid & bereikbaarheid (inclusief nieuwbouw) Borger-Odoorn Borger-Odoorn Aanbod goedkoop (<€ 417,34) 162 160 Aanbod betaalbaar laag (€ 417,34-€ 597,30) 775 779 Aanbod betaalbaar hoog (€ 597,30-€ 640,14) 47 51 Aanbod duur (€ 640,14-€ 710,68) 7 7 Aanbod geliberaliseerd (>€ 710,68) - - Woningen zonder streefhuur 4 4 woningen verhuurd aan zorginstellingen 125 125 Totaal aantal woningen 1.120 1.126 Huisvesting specifieke doelgroepen Borger-Odoorn Borger-Odoorn zie tekst zie tekst Aantal woningen 'seniorgeschikt / nultrede' Borger-Odoorn Borger-Odoorn Aantal woningen nultrede (inclusief op te leveren nieuwbouw) 642 660 Prijs / kwaliteit (stand mei 2018 / excl. nieuwbouw)* Borger-Odoorn Borger-Odoorn Gemiddeld aantal woningwaarderingspunten (WWS, excl. zorg) 155 155 Gemiddelde maximaal redelijke huur 778 778 Gemiddelde streefhuur per woning 507 507 Gemiddeld streefhuurpercentage (t.o.v. maximaal redelijk) 65% 65% Energetische kwaliteit (stand mei 2018)** Borger-Odoorn Borger-Odoorn Energielabel A % 27% 27% Energielabel B % 35% 35% Energielabel C % 27% 27% Energielabel D % 4% 4% Energielabel E % 1% 1% Energielabel F % 0% 0% Energielabel G % 0% 0% Label niet bekend 6% 6% Aantal woningen met zonnepanelen (mei 2018)*** 313 452 Ontwikkeling aantal woningen met zonnepanelen (31-12-2019) 139 83 Onderhoud & kwaliteitsverbetering (uitgaven/jaar) Borger-Odoorn Borger-Odoorn Planmatig onderhoud (€ totaal) € 1.073.000 € 1.992.000 Keuzeonderhoud (€ indicatie op basis van budget) € 357.000 € 357.000 Klachten/mutatie onderhoud (€ indicatie op basis begroting) € 436.000 € 436.000 Energetische maatregelen € 596.000 € 596.000 Seniorgeschikt € 234.000 € 234.000 Leefbaarheid (uitgaven/jaar) Borger-Odoorn Borger-Odoorn Uitgaven leefbaarheid (€ begroot) € 65.000 € 65.000 * In de praktijk zal de woningkwaliteit (WWS) in 2020 hoger liggen dan in 2019 als gevolg van nieuwbouw energetische verbeteringen, zonnepanlen en keuzeonderhoud. Hiervan is echter geen goede inschatting te maken. ** De ontwikkeling van de energielabels zal in de praktijk in 2020 verbeterd zijn naar gemiddeld label B. Een berekening van het aandeel woningen per label is niet goed te maken, omdat dit afhankelijk is van individuele maatregelen op VHE niveau en nieuwbouw. *** Inzet Woonservice (breed), jaarlijks 400 woningen voorzien van zonnepanelen.

4 Prestatieafspraken 2019-2022 | gemeente Borger-Odoorn

Deze tabel geeft concreet inzicht in de activiteiten van Woonservice in 2019. De tweede kolom toont de kengetallen en investeringen voor 2020. Deze cijfers zijn minder hard en gebaseerd op de eigen meerjarenprognoses en extrapolatie van de effecten van ingezet beleid (zoals de realisatie van zonnepanelen). Woonservice verwacht ook na 2020 deze koers voort te zetten.

H6 Toelichting activiteiten / afspraken per thema

1. Betaalbaarheid & beschikbaarheid voor de doelgroep

Woonservice stuurt actief op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de primaire doelgroepen van Woonservice, conform de wetgeving voor passend toewijzen.

 Woonservice verhuurt in gemeente Borger-Odoorn >90% van de huurwoningen onder de eerste aftoppingsgrens.  Woonservice verhuurt ten minste 90% van de beschikbare huurwoningen aan huurders met een inkomen tot € 41.056,-.  Woonservice werkt samen met de gemeente aan de pilot voorzieningenwijzer. Met de inzet van de voorzieningenwijzer stimuleren we huurders om optimaal gebruik te maken van financiële en fiscale regelingen.  Woonservice werkt met het aanbodsmodel voor de verdeling van beschikbare woningen aan woningzoekenden. Via internet vindt automatisch verantwoording plaats over de woningtoewijzingen. Woonservice monitort de woonruimtebemiddeling.  We verwachten in 2019 samen met collega corporaties een nieuw model voor gezamenlijke woonruimtebemiddeling te introduceren en hiermee de dienstverlening aan woningzoekenden te verbeteren.  In 2018 wordt voor de tweede maal het Drentse Woonlastenonderzoek uitgevoerd (1e onderzoek is in 2014 uitgevoerd). Het onderzoek is input voor het evalueren en inzetten van maatregelen gericht op het verbeteren van de betaalbaarheid van het wonen.

2. Huisvesting urgente doelgroepen Naast primaire inkomensgroepen (lagere inkomens) kent Woonservice ook andere doelgroepen die met prioriteit gehuisvest worden. Het betreft kwetsbare groepen die ofwel met een zekere spoed woonruimte nodig hebben of waarvan bekend is dat zij begeleiding nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen.

 Woonservice levert een actieve bijdrage aan de huisvesting van statushouders. Kleinschaligheid, spreiding, draagkracht (van de buurt) en samenwerking, zijn daarbij kernbegrippen.  Woonservice zet zich in, naar evenredigheid bij te dragen aan de taakstelling van gemeenten. Om te voorkomen dat andere doelgroepen bij deze opgave te veel in de knel komen wordt daarbij een richtlijn gehanteerd van maximaal 15% van de in een gemeente beschikbaar gekomen woningen.  Daar waar mogelijk / wenselijk worden in afstemming met de gemeente ook alternatieve huisvestingsmogelijkheden voor de huisvesting van statushouders onderzocht.

5 Prestatieafspraken 2019-2022 | gemeente Borger-Odoorn

 Woonservice zet zich in voor een passende huisvesting van zogenaamde bijzondere doelgroepen als (ex-daklozen, ex-gedetineerden, ex-verslaafden, GGZ-cliënten). Dit gebeurt veelal in overleg / afstemming met begeleidende instanties.  We verwachten van de gemeente (WMO / leefbaarheid / veiligheid ) een regierol bij het voorkomen en verhelpen van sociale problematiek.  Woonservice kent geen urgentiebeleid voor huishoudens voortkomend uit een relatiebreuk, arbeidsmigranten, starters en medisch urgenten. Alleen in geval van calamiteiten kan Woonservice afwijken van dit beleid.  Conform het sociaal plan met de huurdersvertegenwoordiging (Samen Sterk) krijgen herstructurerinskandidaten voorrang op de toewijzing van woningen.

3. Wonen met zorg en ouderenhuisvesting De bevolking in het werkgebied van Woonservice vergrijst. Ook in huurwoningen van Woonservice wonen steeds meer senioren. De komende decennia zal deze vergrijzing verder doorzetten. De overheid heeft een transitie ingezet waarmee mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen wonen. Indien nodig wordt zorg en ondersteuning zoveel mogelijk thuis geboden. De vergrijzing vraagt ook van Woonservice een toekomstgerichte blik op de samenstelling van de woningvoorraad en op samenwerking met maatschappelijke partners op het terrein van welzijn, wonen en zorg.

 Woonservice werkt aan het vergroten van het aantal levensloopbestendige woningen door middel van (vervangende) nieuwbouw en transformatie van bestaande woningen. In Borger-Odoorn fluctueert dit aantal als gevolg van de vervangende nieuwbouw van de Borgerhof. Ook de nieuwbouw aan de Molenweg in wordt levensloopbestendig / multifunctioneel.  Huurders hebben de mogelijkheid om de kwaliteit van hun woning te verbeteren door middel van keuzeonderhoud specifiek gericht op senioren en comfortabel oud worden. Woonservice wil dit onder andere realiseren door middel van het plaatsen van personenliften. Een preventieve aanpak waar ook de gemeente baat bij heeft (beperkt aanspraak op WMO budget). In de gemeente Borger-Odoorn zal het naar verwachting de komende jaren om een beperkt aantal woningen gaan (minder dan 10). Omdat er hoge kosten zijn verbonden aan het op deze wijze toegankelijk maken van woningen vraagt Woonservice de gemeente om een bijdrage per te plaatsen lift (€2.750). De gemeente is voorstander van deze preventieve aanpak. Afgesproken is dat de gemeente onderzoekt of een bijdrage per geplaatste personenlift haalbaar is.  Woonservice investeert in het vergroten van de bewustwording van senioren over de mogelijkheden van lager zelfstandig thuis wonen. Woonservice wil hier graag met de gemeente samen in optrekken, bijvoorbeeld door het inrichten van een gezamenlijke tijdelijke voorbeeldwoning / ruimte in de gemeente Borger-Odoorn. Afgesproken is dat de gemeente onderzoekt of een gezamenlijke voorbeeldwoning haalbaar is.  Met samenwerkingspartners verbreden we het aanbod in zorg en diensten in enkele wooncomplexen voor senioren (WonenPlus).  Woonservice wil met samenwerkingspartners inzetten op goede en bereikbare vormen van wonen en zorg in de dorpen. In Wooncomplexen waar geen vaste zorgaanbieder is verbonden zoeken we in overleg met bewoners naar alternatieven. Als voorbeeld de

6 Prestatieafspraken 2019-2022 | gemeente Borger-Odoorn

Vrijheidshof in Valthermond. Icare heeft daar een ruimte gehuurd van waaruit zij de omgeving bediend en ook aanspreekpunt is voor de bewoners van de Vrijheidshof.  Woonservice vraagt van de gemeente regie op een goede begeleiding en ondersteuning van kwetsbare personen in de wijk. Daar waar mogelijk (wijkconsulenten) zal Woonservice hier ondersteunend in zijn.  Woonservice verhuurt in Nieuw- woonzorgcomplex De Wanne aan zorggroep Tangenborgh. Het betreft kleinere appartementen, we werken samen aan een toekomstvisie voor het complex (o.a. vraagstuk toekomstige doelgroep).

4. Nieuwbouw In de gemeente Borger-Odoorn zal de vraag naar huurwoningen de komende jaren als gevolg van krimp en vergrijzing langzaam afnemen. Er is geen behoefte aan uitbreidingsnieuwbouw in het huursegment. Vervangingsnieuwbouw is gericht op kwaliteitsverbetering (zoals de Borgerhof) of op het veranderen van woningtypologie. Daarbij gaat het vooral om het vervangen van traditionele gezinswoningen voor levensloopbestendige woningen. In veel projecten worden minder woningen teruggebouwd.

In de gemeente Borger-Odoorn werkt Woonservice de komende jaren aan drie projecten waarbij (vervangende) nieuwbouw plaats zal vinden:

 De vervanging van de Borgerhof in Borger, hiervan wordt de eerste fase in 2018 opgeleverd. De tweede fase (24 zorgwoningen) volgt in 2019.  De herstructurering van het gebied rondom de Roelof Tuinstraat in Valthermond. Hier zijn 32 woningen gesloopt en komen 7 woningen terug (planning 2019). Daarbij willen we experimenteren met circulair bouwen. Dit sluit aan bij de gezamenlijke uitwerking van de deze locatie door Woonservice, gemeente en bewoners / omwonenden, waarbij is gekozen voor een duurzame invulling. Waar mogelijk legt Woonservice met de circulaire woningbouw een verbinding met de omgeving. Het project maakt binnen Drenthe als een van de proefprojecten onderdeel uit van “Drenthe woont circulair”. In het voorjaar van 2019 starten daarbinnen de ontwerpteams, de realisatiefase zal eind 2019 worden gestart.  In Exloo zal aan de Molenweg vervangende nieuwbouw van 8 woningen plaatsvinden. Vooralsnog gaan we daarbij uit van twee woningtypes, zodat de locatie zowel geschikt is voor kleinere en oudere huishoudens als voor gezinnen. De sloop van de woningen wacht op het flora en fauna onderzoek. De quickscan is inmiddels uitgevoerd, er dient vervolg onderzoek uitgevoerd te worden. Deze onderzoeken worden uitgevoerd van maart t/m september 2019. Hierna kan worden gesloopt. Start nieuwbouw zal daarmee op zijn vroegst eind 2019 zijn. De interne planvorming wordt begin 2019 opgestart.

5. Kwaliteit en energiezuinigheid Woonservice investeert relatief veel in het onderhoud en verbetering van bestaande woningen, bijvoorbeeld planmatig onderhoud, keuzeonderhoud, klachten/mutatie onderhoud, energetische maatregelen en woningen seniorgeschikt maken (zie de tabel). Het keuzeonderhoud bestaat hoofdzakelijk uit investeringen in nieuwe keukens en nieuwe badkamers en toiletten. Huurders krijgen daarbij van Woonservice veel keuze en kiezen zelf wanneer de werkzaamheden worden uitgevoerd.

7 Prestatieafspraken 2019-2022 | gemeente Borger-Odoorn

De energietransitie is het afgelopen jaar in versnelling gekomen. Naast het doel om in 2020 gemiddeld op label B uit te komen met de woningvoorraad van Woonservice, is Woonservice ondertekenaar van de Drentse Energiedeal (Energieneutraal wonen in 2040). Daarbij stelt de corporatiesector als geheel zich tot doel om in 2050 een CO2 neutrale woningvoorraad te hebben. Een versnelling van de energietransitie is onontkoombaar, mede ook door de volgende ontwikkelingen:  Het besluit om de gaswinning in Groningen versnelt af te bouwen en in 2030 helemaal te stoppen.  Het besluit om vanaf juli 2018 geen bouwvergunningen (nieuwe aanvragen) meer af te geven voor woningen met gasaansluitingen.

Medio 2018 geeft Woonservice bij de actualisatie van het strategisch voorraadbeleid extra aandacht aan deze nieuwe opgaven. Dit resulteert in:  Een grotere vervangingsopgave van woningen.  Ingrijpende investeringen in bestaande woningen gericht op (voorbereiding op) lagere temperatuurverwarming.  Forse verhoging van investeringen in energetische maatregelen. Woonservice bespreekt met de gemeente de concrete uitkomsten van het interne strategisch voorraadbeleid, waarbij zo veel mogelijk in gezamenlijkheid en met betrokkenheid van bewoners plannen verder worden uitgewerkt. In de gemeente Borger-Odoorn hebben partijen gezamenlijk gebieden aangewezen die de komende jaren prioriteit hebben.

Gemeenten gaan binnen enkele jaren een warmtetransitieplan opstellen. Woonservice hecht veel waarde aan dit warmtetransitieplan. Het gaat Woonservice duidelijkheid geven over welke alternatieve warmtevoorzieningen de gemeenten verwachten te realiseren hun wijken en/ of dorpen. Woonservice overlegt dan ook graag met de gemeente hoe we deze wijk- / dorpsgebonden transitieplannen en de opgaven van Woonservice zo goed mogelijk op elkaar afstemmen.

Voorlopig hanteert Woonservice voor 2019 en 2020 een extra onderhoudsbudget van € 2.000.000 voor energetische maatregelen (vergelijkbaar met 2018). Jaarlijks is € 1.000.000 extra beschikbaar voor investeringen in het seniorgeschikt maken van bestaande huurwoningen. Het budget wordt naar rato van de opgave over de gemeenten ingezet.

6. Verkoop en liberaliseren van huurwoningen, investeren in vrije sector en koop Het verkopen van huurwoningen is een instrument om te sturen op de gewenste samenstelling van de huurwoningvoorraad. Ook Woonservice verkoopt woningen die als huurwoning op termijn overbodig zijn. Deze woningen kunnen juist voor bijvoorbeeld starters op de koopmarkt heel aantrekkelijk zijn. We verwachten jaarlijks (hele werkgebied Woonservice) circa 15 woningen te verkopen, dit is uiteraard afhankelijk van de beschikbaarheid.

In de bijlage is een overzicht opgenomen van alle woningen waaraan Woonservice verkoopbestemming heeft gegeven.

 Woonservice verhuurt in principe alleen huurwoningen binnen het sociale huursegment (tot € 711).  Woonservice verkoopt vrijkomende huurwoningen met verkoopbestemming (zie bijlage);

8 Prestatieafspraken 2019-2022 | gemeente Borger-Odoorn

 Bij verkoop van huurwoningen krijgen de zittende huurders de gelegenheid hun woning te kopen;  Woonservice zal in 2018 geen huurwoningen liberaliseren (van sociale huur, naar de vrije huursector brengen);  Woonservice heeft geen investeringsvoornemens in de vrije huursector.

7. Leefbaarheid & participatie Voor en met huurders blijft de kern van de inzet van Woonservice op het gebied van leefbaarheid en participatie. Woonservice voert regelmatig overleg met de huurdersvertegenwoordiging Samen Sterk en bewonerscommissies. Samen Sterk is een vaste overlegpartner bij de prestatieafspraken en voor onderwerpen die voor alle huurders van Woonservice van belang zijn.

De Woningwet geeft aan welke investeringen Woonservice mag doen op het gebied van leefbaarheid. Kort samengevat is het uitgangspunt dat Woonservice vooral mag inzetten op de eigen huurders, het eigen woningbezit in en in de directe omgeving daarvan (schoon, heel en veilig).

De uitgaven aan leefbaarheid bestaan uit een diversiteit aan investeringen, zoals het eigen leefbaarheidsfond (Woonservice Buurtfonds), huismeesterskosten, buurtbemiddeling, tweede kansbeleid en dergelijke.

 Woonservice biedt via het Buurtfonds buurten en wijken waarin Woonservice actief is financiële ondersteuning aan projecten en activiteiten gericht op het verbeteren van de leefbaarheid, we stimuleren actief het gebruik van het Buurtfonds. Hiervoor is €50.000 gereserveerd voor het werkgebied van Woonservice;  Woonservice blijft inzetten op het actief betrekken van haar klanten (huurders en woningzoekenden) en belanghouders bij de ontwikkeling van beleid.

9 Prestatieafspraken 2019-2022 | gemeente Borger-Odoorn

H7 Woonservice financieel

In dit hoofdstuk maken we inzichtelijk wat het effect is van de geplande investeringen op de financiële positie en continuïteit van onze organisatie.

Dit inzicht verschaffen wij op corporatieniveau en is gebaseerd verstrekte informatie aan onze externe toezichthouders middels de dPi2017. Deze is eind 2017 ingediend bij Corpodata. In de dPi2017 is de begroting 2018 en de prospectieve informatie over de jaren 2019 tot en met 2022 doorgerekend. Dit zijn de recent vastgestelde en beoordeelde prospectieve cijfers, welke aansluiten bij onze externe verantwoording.

De aan u voorgestelde investeringen liggen in lijn met de verwerkte investeringen in de dPi2017. Door temporisering zal het moment van investeren op onderdelen t.o.v. de dPi2017 wellicht afwijken, maar in grote lijnen geeft het verloop van de financiële ratio’s een juist beeld van onze financiële positie en continuïteit. Deze financiële ratio’s zijn gelijk aan de ratio’s welke het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gebruikt bij hun jaarlijkse beoordeling van onze financiële positie en continuïteit.

Financiele kengetallen 2018 2019 2020 2021 2022 Solvabiliteit 79,1% 80,1% 81,0% 80,7% 80,8% ICR (Interest Coverest Ratio) 3,07 3,09 3,07 3,36 3,54 DSCR (Debt Service Coverage Ratio) 2,47 2,48 2,48 2,65 2,77 LTV (Loan to Value o.b.v. marktwaarde) 18,8 17,6 16,8 17,1 17,2 Gemiddelde schuld per woning € 18.935 € 18.378 € 17.874 € 18.891 € 19.348

Toelichting ratio’s

Solvabiliteit Verhouding Eigen vermogen : Totaal vermogen

ICR Interest Coverage Ratio, geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden, hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW:

Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven gedeeld door de bruto rente-uitgaven.

DSCR Debt Service Coverage Ratio, geeft aan of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Deze wordt berekend volgens methodiek WSW:

Kasstroom uit operationele activiteiten voor renteontvangsten en rente-uitgaven plus (onderhoudsuitgaven minus minimaal onderhoud) plus uitgaven met betrekking tot eigen productie gedeeld door de netto rente-uitgaven (exclusief toegerekende aan investeringen) en theoretische jaaraflossing.

10 Prestatieafspraken 2019-2022 | gemeente Borger-Odoorn

LTV meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de geëxploiteerde vastgoedportefeuille op lange termijn in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie)

Gem. schuld per woning De gemiddelde schuld per woning berekend op basis van de totale leningportefeuille gedeeld door het aantal gewogen verhuureenheden.

Financieel sterk Woonservice is een financieel sterke organisatie. Een goede uitgangspositie voor het investeren in de kwaliteit en betaalbaarheid van onze huurwoningen. Woonservice kan een proactieve houding innemen binnen haar werkgebied en doet dat ook. We zijn aanspreekbaar op de opgave die er in het kernwerkgebied van Woonservice speelt. We vinden het belangrijk dat we op een zorgvuldige manier keuzes maken met betrekking tot de inzet van de extra financiële ruimte voor de volkshuisvestelijke opgave aangrenzend aan ons eigen werkgebied. De fusies met SHBB uit Borger (2016) en met BCM wonen uit Stadskanaal (2017) zijn daarvan recente voorbeelden.

Vanuit dit perspectief kijkt Woonservice ook concreet naar volkshuisvestelijke investeringsopgaven in de gemeente Assen. Er ligt een concrete opgave rondom de overname van sociale huurwoningen van collega corporaties die prioriteit geven aan concentratie van hun activiteiten buiten de gemeente Assen. Voor Woonservice is het van belang een zorgvuldige afweging te maken en hierbij ook de maatschappelijke partners te betrekken (gemeente, huurdersorganisatie, collega corporatie).

De energietransitie vraagt in de volle breedte van de samenleving de komende decennia om belangrijke veranderingen. Ook Woonservice zal fors investeren in het energieneutraal maken van de woningvoorraad, als gevolg hiervan zal de maatschappelijke investeringsruimte van Woonservice afnemen.

11 Prestatieafspraken 2019-2022 | gemeente Borger-Odoorn

Bijlage 1: Adressen met verkoopbestemming gemeente Borger-Odoorn

In de gemeente Borger-Odoorn heeft Woonservice in totaal 50 woningen met verkoopbestemming. In de bijgevoegde tabel zijn de adressen opgenomen.

adressen verkoopbestemming Borger-Odoorn Melkweg 22 Sportlaan 9 VALTHERMOND Spoorstraat 46 Sportlaan 10 VALTHERMOND Laskowskilaan 14 ODOORN Sportlaan 26 VALTHERMOND Noordzijde 18A Schoolstraat 10 VALTHERMOND Achterweg 3 ODOORNERVEEN Kleine Turfstraat 20 VALTHERMOND Buinerweg 11 EXLOO Kleine Turfstraat 28 VALTHERMOND Noorderdiep 206C VALTHERMOND Valtherblokken-Zuid 29A VALTHERMOND Noorderdiep 241 VALTHERMOND Valtherblokken-Zuid 29C VALTHERMOND Noorderdiep 432 VALTHERMOND Valtherblokken-Zuid 29D VALTHERMOND Noorderdiep 477A VALTHERMOND Valtherblokken-Zuid 29E VALTHERMOND Noorderdiep 478A VALTHERMOND Anne de Vriesstraat 17 2E EXLOERMOND Noorderdiep 480A VALTHERMOND Anne de Vriesstraat 19 2E EXLOERMOND Noorderdiep 507 VALTHERMOND Jan Fabriciusstraat 5 2E EXLOERMOND Noorderdiep 532 VALTHERMOND Noorderdiep 32 2E EXLOERMOND Noorderdiep 534 VALTHERMOND Noorderdiep 74 2E EXLOERMOND Noorderdiep 559 VALTHERMOND Harm Tiesingstraat 54 2E EXLOERMOND 72e Laan 1 VALTHERMOND Harm Tiesingstraat 70 2E EXLOERMOND Vrijheidslaan 34 VALTHERMOND Zuiderdiep 182 2E EXLOERMOND Rooilaan 49 VALTHERMOND Middenlaan 103 2E EXLOERMOND Rooilaan 44 VALTHERMOND 1e Exloermond 28 1E EXLOERMOND Rooilaan 46 VALTHERMOND 1e Exloermond 31 1E EXLOERMOND Rooilaan 96 VALTHERMOND 1e Exloermond 32 1E EXLOERMOND Doorsnee 14 VALTHERMOND 1e Exloermond 33 1E EXLOERMOND Doorsnee 18 VALTHERMOND 1e Exloermond 49 1E EXLOERMOND Sportlaan 13 VALTHERMOND 1e Exloermond 50 1E EXLOERMOND

12 Prestatieafspraken 2019-2022 | gemeente Borger-Odoorn

Bijlage 2: Activiteitenoverzicht 2018

13