GOUDEN KANSEN? VASTGOEDSTRATEGIEËN VAN BOUWONDERNEMERS IN DE STADSUITLEG VAN AMSTERDAM IN DE GOUDEN EEUW

Jaap Evert Abrahamse, Heidi Deneweth, Menne Kosian en Erik Schmitz

In de geschiedschrijving over het bouwen in Amster- aan Dortsman, maar door anonieme aannemers. Een dam ten tijde van de Republiek staan vanouds het ont- van de eerste historici die daarover schreef was Isabel- werp, de ontwerpers en de bouwheren van huizen cen- la van Eeghen, adjunct-archivaris van de gemeente traal. De bouwers kwamen er vreemd genoeg nogal Amsterdam van 1951 tot 1978. Zij schreef in Amsteloda- bekaaid af. Dat is opmerkelijk, want verreweg de mees- mum meer dan zeshonderd artikelen over alle moge- te huizen werden niet gebouwd door bekende ontwer- lijke onderwerpen, altijd over Amsterdam. Enkele van pers als Jacob van Campen, Philips Vingboons of Adri- die artikelen gingen over projectontwikkeling door bouwondernemers: timmerlieden en steenhouwers Detail van 18, zie pagina 250-251 die grond kochten om te bouwen voor de markt.1 229 1. Caspar Philips, gevels aan de Herengracht bij de Amstel (met bovenaan de huidige huisnummers 621-627). De panden werden in de jaren zeventig van de zeventiende eeuw door de architect Adriaan Dortsman gebouwd, deels gefinancierd door de koopman Jan Six (Stadsarchief Amsterdam)

Van Eeghen deed in zulke artikelen verslag van haar naar de vroegmoderne tijd is de bouw een van de meest onderzoek naar één huis, waarbij de belendingen onderzochte, maar ook nog altijd een van de slechtst soms zijdelings aan de orde kwamen. Op basis van bekende sectoren. De lonen van ambachtslieden uit meestal dezelfde – toen nog slecht ontsloten – archiva- het bouwvak worden al decennialang gebruikt als lia beschreef zij de bouw- en bewoningsgeschiedenis, maatstaf voor het onderzoek naar levensstandaard en soms als vooronderzoek voor restauratieprojecten. sociale ongelijkheid.3 Die lonen zijn voornamelijk ver- Daaruit komt een beeld naar voren van lokaal werken- zameld uit de rekeningboeken van kerkelijke, publieke de bouwondernemers die een of enkele veelal aaneen- en semipublieke instellingen, of uit bouwbestekken.4 gesloten percelen weten te verwerven, die bebouwen Ze verwijzen voor een deel naar nieuwbouwwerken, en voor de markt, voor eigen gebruik of voor de huur- voor het grootste deel naar onderhoudswerk of ver- markt. Dat beeld lijkt sterk op de gang van zaken tegen bouwingen. Ze vertellen ons – op enkele uitzonderin- het einde van de negentiende eeuw: toen begon Am- gen na – echter weinig over de verhoudingen op de to- sterdam voor het eerst sinds de Gouden Eeuw weer te tale arbeidsmarkt voor bouwers en over de reële groeien en stortten kleine aannemers en timmerlie- loondifferentiatie en werkverdeling tussen aanne- den zich met wisselend succes op de bouw van kleine mers, meesters en uitvoerders op de private bouw- series woonhuizen in nieuwe wijken als De Pijp, de markt, die verantwoordelijk was voor het overgrote PAGINA’S 229-257 Staatsliedenbuurt en Oud-West.2 De beperkte kennis deel van de bouwproductie en die bepalend was voor over de Amsterdamse bouwsector in het algemeen en het stedelijk landschap.5 In de economische historio- de private huizenbouw in het bijzonder is echter geen grafie wordt de bouwsector steevast vermeld als een alleenstaand geval. We weten bitter weinig over dit on- van de drie belangrijkste productiesectoren met een derwerp en het weinige dat we weten, is verdeeld over tewerkstellingsgraad van 10 tot 20% van de industriële uiteenlopende onderzoeksdisciplines en tijdsperio- beroepsbevolking, maar ook daar houdt het verhaal den. meestal op.6 230 Binnen het sociaaleconomisch historisch onderzoek Architectuur- en bouwhistorici die zich bezighouden met de vroegmoderne periode en sociaaleconomisch bouwblokken liet verkavelen, is daarvan het meest be- historici die de bouwsector van de negentiende en kende, maar ook meest uitzonderlijke voorbeeld.9 An- twintigste eeuw bestuderen, suggereren dat de bouw- dere voorbeelden op een veel kleinere schaal zijn de sector pas in de negentiende eeuw op structureel vlak steenhouwer Willem Wijmoth, die in de jaren zestig fundamenteel veranderde.7 Door de introductie van van de zeventiende eeuw meehielp om het Leidse Ra- nieuwe bouwmaterialen en -technieken, de daarmee penburg zijn huidige aanzicht te geven, of de koopman samenhangende opkomst van de bouwkundig inge­ Jan Six, die in samenwerking met architect Adriaan nieur, de snelle stedelijke bevolkingsgroei, de grote Dortsman in Amsterdam grote complexen woningen vraag naar nieuwe huisvesting en de schaalvergroting ontwikkelde aan de grachten (afb. 1).10 Er zijn aanwij- in de woningbouw, en de vraag naar grootschalige zingen dat de familie Huydecoper zich op grote schaal bouwwerken van een nieuw type, zoals warenhuizen, bezighield met bouw en projectontwikkeling, van ste- hotels, scholen en ziekenhuizen, konden de kleine delijk vastgoed maar ook van buitenplaatsen, en tevens producenten zoals die functioneerden binnen het belangen had in bouwmaterialenfabricage en -han- vroegmoderne gildesysteem en in de sector van de re- del.11 Toch blijven ook dat uitzonderlijke gevallen bin- novatiebouw, de vraag niet langer beantwoorden. Een nen de historiografie. Van Eeghen stelde al vast dat nieuw type aannemers, dat over het nodige kapitaal perioden van sterke stedelijke groei ook ambachtslie- kon beschikken, wierp zich op om op grote schaal voor den uitzonderlijke kansen boden om zich tot aanne- te financieren, materialen te leveren of te bestellen en mer of investeerder te ontpoppen, al konden velen on- de directievoering op zich te nemen.8 der hen dat aannemerschap niet volhouden op lange Waar soms al te snel aan voorbij wordt gegaan, is dat termijn.12 ook het gildesysteem modern, of kapitalistisch, on- In dit artikel gaan we na in hoeverre de zeventiende- dernemerschap niet uitsloot. Gilbert van Schoonbeke, eeuwse stadsuitbreidingen van Amsterdam, waarin die halverwege de zestiende eeuw de bouw van de Ant- duizenden nieuwe bouwkavels zijn aangelegd en uit- werpse omwalling overnam van de stedelijke overheid, gegeven, ook aan gewone ambachtslieden uit de bouw tientallen nieuwe straten aanlegde en de belendende de mogelijkheid hebben geboden om zich tot aanne-

2. Stadsplattegrond met uitbreidingsplan uit 1611 (noorden onder), in: Johannes Isaac Pon­tanus, Rerum et urbis Amstelo­ damensium historia, Amsterdam 1611 (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed) BULLETIN KNOB 2015 KNOB BULLETIN

•

4

231 3. Cornelis Danckertsz de Rij, stadsplattegrond uit 1624-1626 met daarop de derde vergroting (noorden onder). Het verschil in structuur en blokmaat tussen de grachtengordel en de Jordaan is goed te zien (Stadsarchief Amsterdam)

------17 2), maar 2), Waar in 18 4). 4). Deze tweede fase van de zeventiende- 3). Deze stadsuitbreiding wordt de derde uitleg of of uitleg derde de wordt Dezestadsuitbreiding 3). Deze werkwijze bleek op de korte termijn effectief. De stadsuitbreiding was een complexe operatie, niet operatie, complexe een wasstadsuitbreiding De Maar in de periode daarna bleek door de wat al te prag te al wat de door daarnableek periode de in Maar De uitgevoerd, stadsuitbreiding worden ondanks kon de schijnbaar onoplosbare problemen die zich tijdens de planfase en de uitvoering hadden opgestapeld. pen, waarbij aandacht veel was besteed aan onder de linge samenhang tussen de infrastructurele stelsels, de verkaveling en de functionele zonering. wel alle bouwgrond worden geveild, omdat men uit alleen in technische zin, maar ook vanwege de poli om verhuizen te Jordaan de naar om bewogen – dingen grachtengordel. nieuwe de voor maken te plaats te problemen aantalblijvende een werkwijzematische zijn gecreëerd, met name op het gebied van de bereik baarheid, het leefmilieu en vooral de waterkwaliteit van Jordaan. de Daarom volgende de om besloot men stadsuitbreiding te een laten volgens vanverlopen te voren zeer goed uitgedacht plan en het proces van uit te tevorenvan grond alle door stroomlijnen te voering onteigenen,alle manierdie wissen.Opte structuur uit pelijke volledig bebouwing te slopen vierde uitleg vergroting de of vanaf werd gereali 1663 en de landschap vrijwel plan eerdere het tot tegenstelling in die seerd, volledig werd uitgevoerd zoals hij van de tekentafel kwam (afb. eeuwse stadsontwikkeling week in opzet en aanpak sterkaf van de eerste: hij was tot in de details ontwor naar het Twaalfjarig Bestand (1609-1621). Aanvanke (1609-1621). naar Bestand het Twaalfjarig vergroten(afb. rondom stad de men wilde lijk dit mislukte doordat het bestuur en de ambtelijke or tot project groot zo’n om bleken staatinganisatie niet uitvoering te brengen. De vroedschap besloot in 1613 om de stadsuitbreiding te beperken tot de westzijde haveneilan nieuwe drie werden Amsterdam.Daarvan den aangelegd, met ten zuiden daarvan de Haarlem merbuurt, het westelijk gedeelte van de grachtengor del en de wijk die later de (afb. Jordaan werd genoemd vergrotingderde de genoemd. tieke, juridische en administratieveVooral het zwalkende beleid complicaties. met betrekking tot ontei gening brak de stad op: omdat de eigenaren oude eigend, het recht van prefe er werd zo weinigkrijgen konden terug dus grond hun en mogelijk hadden rentie ont tegen betaling van een heffing,melioratie genoemd, waarin de kosten van de waardestijging berewerden kend. Hierdoor kon slechts een klein gedeelte van de grond worden geveild. De omwalling van het nieuwe stadsdeel werd in gesloten; 1613 de oude omwalling kon worden gesloopt. Vele hadden duizenden omwalling oude bewoners de die buiten tussentijd de in zich verhuisvergoe en hand zachte met – werden gevestigd, de uitleg van 1613 slechts een klein deel van het totalevan het kleindeel een slechts van1613 uitleg de oppervlak in openbare verkoop kon worden gebracht grootste ginghet terugoorspronkelijke naar – deel de grondbezitters die niet waren onteigend – kon nu vrij

------16 Hier 14 Na de val 13 Door deze 15 en een algemeen S GI , waardoor we onze onder S GI van Antwerpen in 1585 verschoof het zwaartepunt het van verschoof Antwerpenvan1585 in de handel naar het noorden en kwam Amsterdam cen razendsnelle economische en demografische groei had het stadsbestuur geen andere stadsuitbreiding keuze dan een van kolossaleomvang terealiseren. De plannen hiervoor werden ontwikkeld in de aanloop de in ontwikkeld werden hiervoor plannen De schrijving van de grondveilingen, een kennismaking met het Amsterdamse Grachten overzicht van de investeerders. richten Vervolgens we ons heel specifiek op ambachtslieden uit de bouwsec ment ment zij zich richtten (op basis van ligging, perceel grootteen prijs van Inde percelen). devolgende para grafen beginnen wij onze analyse met een overzicht van de stadsontwikkeling van Amsterdam, een om kocht op een reeks openbare veilingen, hetgeen resulhetgeen veilingen,openbare reeks een op kocht teerde in twee belangrijke bronnenreeksen: kaarten Am het in geïntegreerd kaartenzijn De veilboeken. en sterdamse Grachten accuratezoeksgegevens maniereen kunnen visuaop liseren. De veilboeken geven ons informatie over de vankopers kunnen Hierdoor nieuwe we percelen. het aandeel van investerende bouwsector berekenen ambachtslieden en nagaan op welk marktseg uit de titatieve basis gebeurt voor een vroegmoderne stad. Amsterdam beschikt namelijk daartoe we die kunnen combineren. bronnenreeksen over uitzonderlijke Tijdens de zeventiende-eeuwse heeft het stadsbestuurduizenden stadsuitbreidingen percelen grond ver mer/investeerder te ontwikkelen,mer/investeerder en hoe de bouwsec tor omging met die mogelijkheden. Het is de eerste keer dat dergelijk onderzoek op een zeer ruime kwan traalliggen.systeemte van havenstedenhet in door kon het zich tijdens de Gouden Eeuw ontwikke len tot een van in de 50.000 tot grootste 1585 in 30.000 steden zo’n vanbevolking groeide van Europa. De telde In de 1600. stad 1622 inwoners; 122.000 in 1680 was dit aantal doorgegroeid tot 220.000. STADSONTWIKKELING Amsterin vond eeuw vijftiende de en veertiende de In dam een reeks noggrootste de was het stad betrekkelijk1550 plaats.Rond breidingen kleinschaligegeworden.NederlandenNoordelijke vande stadsuit ren ren welke volgende stap deze grondinvesteerders na en door tijd korte binnen grond de ze verkochten men: kunnen we ze dus beschouwen als zuivere grondspe culanten of bouwden ze op termijn een huis voor de als categoriseren ze we kunnen en huurmarkt of koop- projectontwikkelaarvastgoedexploitant?of werkelijk overging tot de aankoop van bouwgrond. Dat bouwgrond. van aankoop de tot overging werkelijk investerin de van weliswaar ons beeld geeft mooi een gen op de grondmarkt, maar zegt nog weinig over de reële bouwactiviteit die daarop Via volgde. de veiling boeken zullen we voor een afgebakend gebied analyse tor, tor, waarbij we de toegelaten bedrijfsgrootte binnen welk gaan te na vervolgens om peilen gildesysteem het percentage van de Amsterdamse bouwlieden daad

BULLETIN KNOB 2015 • 4 234 BULLETIN KNOB 2015 • 4 235

------­ S GI De 20 7). 7). Omdat we vooral 22 Naast de lange traditie van per van traditie lange de Naast 21 historisch onderzoek. We kunnen voor ruim ), een combinatie van een database en een gedetail S den voor stedenbouwkundig en sociaal- en econo Van ruim de helft van allekopers kennen wehet be GI afgelopen jaren is de informatie uit de veilboeken en sonen werden verkocht.werdensonen roep, wat ons toelaat om hun sociaal teprofiel recon beroepsbetotale de met vergelijken te dat en strueren volking van Amsterdam. Om kunnenmaken, hebbenallewe bekendeberoepen ge deze vergelijking te keken naar het totaal van de zeventiende-eeuwsestad. totaal de van het naar keken PERIODISERING We onderscheiden in dit onderzoek drie hoofdperio den. samenvallendIn met de de jaren be 1614-1617, bouwingstadservenkwamen uitleg, van derde de 570 vergroting werd die in grond meeste de – veiling de op niet onteigend en kon dus niet door de stad worden gezien. hebben net zoalswe verkocht, en herverkaveld weliswaar – er kwamen 1650 met en tot 1620 jaren de In meer gespreid – nog eens percelen 619 op de markt;deze in periode werd op een aantal plekken, zoalsVlooienburg op en het Waalseiland, door ning ruimte landaanwin gecreëerd en op een aantal andere, zoals de Nieuwe Doelenstraat en het gebied rond de Hand- opnieuw gebied Voetboogstraat,bestaandstedelijk en bedrij en doelens herontwikkelingvan door verkaveld periode (de slotteten uitlegvierde de In venterreinen. – geveild percelen maar 3.312 liefstwerden 1660-1699) nu kon wel vrijwel de gehele oppervlakte uitgeefbare bouwgrond worden geveild (afb. geïnteresseerd zijn in de impact bouwgolven van focussen plotse, we verder grote op periode 1 respectievelijk en (1614- de 3 derde 1617) (1660-1699), en de bevatperioden dataset dezeDe voor dus. uitleg vierde percelen4.501 die verschillende aan 1.799 private per is een dataset voorhanden met een voor de vroegmo derne periode zeer grote omvang en grote mogelijk he misch- iemand kocht, wat de bestemming was, wie er borg stond, wanneer de koopsom werd afbetaald zodatde grond voor het gerecht kon worden overgedragen, en veelal ook wanneer de koper de grond doorverkocht. In veel gevallen werd bovendien vermeld waar de ko per geveilde 2.800 zo’n Bij woonden. borgen de en pers celen is ook het beroep van de koper opgenomen. de uitgiftekaarten door onderzoekers vandienst voor het Cultureel de Erfgoed en het Stadsarchief Rijks Amsterdamaan elkaar Deze informatie gekoppeld. is opgenomen in een geografisch informatiesysteem leerde digitale stadsplattegrond. In dit Grachten architectuur- de naar onderzoek historischceelsgewijs en bouwgeschiedenis en het gebruik van panden kan ge worden manier systematische meer een op ook nu 5.000 percelen nagaan wie de grond kocht, wat de prijs prijs de wat kocht, grond de wienagaan percelen 5.000 en oppervlakte van die grond waren, hoeveel grond ( zijn zijn de perceeldata gekoppeld aan de verkaveling ten tijde van de veiling. ------De

Van beide adminis 19 6), en de veilboeken, waarin6), de 5) in het bijzijn vanin het bijzijn de 5) burgemeesters en GIS Het Het belang dat aan de veilingen werd is gehecht, te koopsom koopsom hoefde niet meteen geheel te worden vol gevens over personen exact te koppelen aan de locatieaan de koppelen exactte personen over gevens Door de schaal van de ontwikkelingenarchivaliarelevante de diedat zichfeit het in Amvoordeden, sterdam systematisch bewaard zijn mogelijkheid de en ge om GRACHTEN tieve waarde; er ook in konden de prekadastrale peri ode mogelijk nog rechten aan worden ontleend met grondeigendom. betrekkingde tot traties is het overgrote deel in goede staat bewaardstaatge goede in deel overgrote het is traties bleven, terwijl andere vandelen het archief later van wege ruimtegebrek werden vernietigd. De veilboeken en uitgiftekaarten hadden kennelijknog administra standdelen: door de opeenvolgende stadslandmeters vervaardigde kaarten, waarop de te veilen kavels wer den weergegeven (afb. rug te zien aan de overgeleverde archivalia, die voor het overgrote deel in het Amsterdamse Stadsarchief worden bewaard. Deze bestaan uit twee hoofdbe eerste de dat geval het (in en veilingen de van uitkomst koper zijn grond niet afbetaalde)de daaropvolgende eigenarenbijgeschreven.werden pers mochten de rest ‘op rente houden’, meestal ‘tegenmeestal houden’, rente ‘op rest de mochten pers de penning 25’, dat wil zeggente tegen van 4%. een jaarlijkse ren daan, maar deze kon in termijnen worden betaald; een een betaald; worden termijnen in kon deze maardaan, derde deel moest meteen worden afgerekend. De ko de de thesaurieren en verliepen in twee fasen. Er werd eerst opgeboden. Om de prijs op te drijven, werd aan de hoogste bieder een bedrag aan afgeslagen:wieals of ‘plokgeld’ ‘gemijnd’ Daarna er keerd. werd uitge eerste ‘mijn’ riep, werd de koper van het perceel. (afb. gement den in een herberg, meestal in het Oudezijds Herenlo neer neer de markt gunstig was, werden de percelen per blok (die blokken werden meestal ‘parken’ genoemd) gehou werden veilingen De verkocht. openbaar het in ling, omdat de opbrengst van opbrengst de omdat ling, grondde dieop manier kon worden gemaximaliseerd. Dat was nodig om de hoge kosten van vergrotingende teOp compenseren. zover stadsuitbreiding de van deel een dat moment het wan en uitgegeven worden kon grond de dat wasklaar viel in duizenden kleine private de op projecten. het moment dat de overheid de vei bouwpercelen Dat openbare een gebeur op plaats vond verkoop Die verkocht. In dit artikel staat niet volgen het een ontwerpmaar of centraal, de uitvoering stadsuitbreidingen de van fasede in ontwikkeling,de die begon het moment op dat de stadsuitleg van een groot publiek project uiteen GRONDVERKOOP EN PROJECTONTWIKKELINGENGRONDVERKOOP ging van de volledige kaalslag van het nieuwe stedelij nieuwe kaalslag het vanvolledige de vanging van grondopbrengst de was Daardoor grondgebied. ke de vierde vergroting malenvele groter dan die van de derde. BULLETIN KNOB 2015 • 4 236 4. Op deze door de stads­ architect Daniel Stalpaert vervaardigde kaart (noorden onder) is het in 1662 vastgestelde plan weergegeven voor een grote uitbreiding van Amsterdam in zuidelijke en oostelijke richting (Stadsarchief Amsterdam)

237 5. Het Oudezijds Herenlogement aan de Grimburgwal. Prent door Fokke Simonsz uit 1774 (Stadsarchief Amsterdam)

ordend volgens HISCO en HISCLASS, een internatio- oretisch uit alle beroepsklassen komen, maar omdat naal gehanteerd coderingssysteem waarin de verschil- hun investeringsprofiel het dichtste aansluit bij dat lende historische beroepen naar status zijn van de statusgroepen 1 en 2, gaan we ervan uit dat hun geclassificeerd.23 Vervolgens hebben we de beroepen beroep in veel gevallen niet werd vermeld omdat zij in de dataset gehergroepeerd in vier grote statusgroe- vanwege hun status, bijvoorbeeld in de handel of in pen: 1) beroepen met een hoge status zoals bestuur- het stadsbestuur, als bekend verondersteld werden. De BULLETIN KNOB 2015 KNOB BULLETIN ders en vrije beroepen; 2) beroepen uit de dienstensec- veilingen vonden plaats in aanwezigheid van het com- tor zoals scheepskapiteins, handelaars en beambten; plete dagelijks bestuur van de stad: de vier burgemees- 3) geschoolde beroepen uit de nijverheid zoals timmer- ters en de twee thesaurieren die veel personen die tot lieden, smeden en drapeniers; 4) laag- en ongeschool- deze statusgroepen behoorden persoonlijk zullen de arbeiders zoals mandenmakers, schippersknech- hebben gekend. Toekomstig detailonderzoek naar an- ten en arbeiders. Ook boeren en hoveniers (van wie er dere groepen investeerders zal het percentage onbe-

in periode 3 slechts zes percelen kochten) hebben we kenden op termijn naar beneden halen.

•

4 met die groep samengevoegd.24 De grote groep inves- Er bestaan voor zeventiende-eeuws Amsterdam geen teerders die geen beroep opgaven (respectievelijk volledige beroepstellingen of belastinglijsten die het 238 42,6% in periode 1 en 39,2% in periode 3), kunnen the- mogelijk maken de grondinvesteerders af te zetten te- BULLETIN KNOB 2015 KNOB BULLETIN

•

4

6. Lucas Jansz Sinck, uitgiftekaart van het blok ten noorden van de Westerkerk, ca. 1615-1618 (Stadsarchief Amsterdam) 239 7. Grondverkopen (nieuw uitgegeven percelen) in de stadsuitbreidingen van Amsterdam, 1614-1700

genover de totale beroepsbevolking. De bron die voor taculaire groei van de Gouden Eeuw afremde, inves- die periode de meeste informatie verschaft, zijn de on- teerden kooplieden en eigenaren van grote bedrijven dertrouwakten die Simon Hart als eerste heeft geana- aanzienlijk meer in grond. Sommigen deden dat op lyseerd.25 Deze akten hebben betrekking op relatief behoorlijk grote schaal. De korenkoper Goossen Cents jonge mensen die voor het eerst in het huwelijk traden. (1611-1677) kocht maar liefst 63 percelen; Jacob Segers Uiteraard trouwde niet iedereen, waardoor het be- (1633-1707), eigenaar van een textielververij, verwierf er stand van de ondertrouwakten geen compleet beeld 59 op verschillende veilingen.26 Hoewel hun percelen geeft van de reële professionele samenstelling van de varieerden in grootte en in prijs, mikten zij toch voor- bevolking. Bovendien stonden de meeste jonge men- namelijk op kleine, goedkope percelen die mogelijk sen aan het begin van hun loopbaan, waardoor de lei- bestemd waren voor goedkope arbeidershuisvesting. dinggevende functies – die toenemen met leeftijd en Huurwoningen in dat marktsegment genereerden werkervaring – enigszins ondervertegenwoordigd zul- doorgaans mooie opbrengsten, afgewogen tegen de len zijn. Ondanks deze beperkingen is dit momenteel relatief lage kapitaalwaarde van de investering.27 De de enige goede methode om de investeerders in bouw- vertragende economie leidde tot een gedeeltelijke her- grond af te zetten tegen de totale beroepsbevolking. oriëntatie van beleggingskapitaal naar vastgoed. Te- Uit de tabel (afb. 8) blijkt duidelijk dat de 148 inves- gelijkertijd kregen ook de lagere sociale groepen ge- teerders uit de jaren 1614-1617 overwegend uit de ho- makkelijker toegang tot bouwgrond door de massale gere en middenklassen kwamen, met een oververte- gronduitgifte en het beschikbaar komen van kleinere genwoordiging van kooplieden, middenkader en en goedkopere percelen. geschoolde ambachtslieden. Kooplieden en beambten vormden slechts 3,14% van de geregistreerde bruide- STRUCTUUR VAN DE BOUWSECTOR EN ZIJN goms, maar 23% van de investeerders. Bij de vierde uit- INVESTERINGEN BULLETIN KNOB 2015 KNOB BULLETIN leg, toen ruim 3.300 percelen werden verkocht, gold Niels Prak wees er voor negentiende-eeuws Nederland dezelfde relatieve dominantie, maar nu investeerden op dat grote bouwgolven vele kleine en grotere aanne- ook meer laagopgeleiden. Dit kan worden verklaard mers in de bouwsector deden opstaan, maar dat veel uit het feit dat nu ook veel kleinere percelen op de daarvan daarna net zo gemakkelijk weer failliet gin- markt kwamen, die niet uitsluitend een woonbestem- gen.28 Ook zeventiende-eeuws Amsterdam bood alle ming hadden, maar waarop ook allerlei bedrijvigheid aanleiding – en ruime mogelijkheden – voor schaalver-

was toegestaan. groting in de bouw. Het razendsnelle bouwtempo in

•

4 Het spreekt voor zich dat de hoogste statusgroepen de derde vergroting was alleen mogelijk door prefabri- grotere en duurdere percelen kochten dan de lagere catie op grote schaal. ‘Verscheijden houtwercken’, te 240 sociale groepen. Vooral in de jaren zestig, toen de spec- denken valt aan balklagen, puien, kozijnen en kapcon- structies, werden elders ‘tot huijsen, woningen ende werp, planning en toezicht. De metselaars daarente- anderen gebouwen geprepareert’ en vervolgens in on- gen beperkten zich over het algemeen tot hun derdelen naar Amsterdam vervoerd om ‘hier ter stede metselwerk en konden sneller beginnen aan een vol- opgestelt [te] worden’.29 Terwijl men op de bouwplaats gend bouwproject.34 Die verhoudingen bleven gelden bezig was met de aanleg van funderingen, kelders, re- tot het einde van de achttiende eeuw, ook voor wonin- genbakken en secreten werd het houtwerk elders ver- gen die volledig in steen werden opgetrokken. Een uit- vaardigd.30 Timmerfabrieken en scheepswerven van zonderlijke bouwrekening van een huis aan de Prin- buiten de stad stortten zich massaal op de bouw in sengracht en twee huizen op de Nieuwendijk, in Amsterdam. Deze werkwijze droeg ongetwijfeld bij tot 1701-1702 gebouwd in opdracht van Folpert van Aspe- standaardisatie in de bouw die zich uitte in rijen gelij- ren, toont aan dat meester-timmerman Leendert Ster- ke woningen. Tijdens de bouwgolf kraaide daar geen ling en zijn team 1.980,25 werkdagen in rekening haan naar, tot 1621, toen de piek in de bouw voorbij brachten in een periode van 80 weken; het team van was. Op dat moment, toen de markt sterk inkromp, be- meester-metselaar Thomas van Baren declareerde gonnen Amsterdamse timmerlieden te klagen over de 1.412 werkdagen in een periode van slechts 60 weken.35 aanwezigheid van plattelanders op hun thuismarkt. Volgens De Vries en Van der Woude telde een door- Die leidde in hun ogen tot ‘merckelijcke preiuditie en- snee Hollandse stad gemiddeld 4,5 timmerlieden per de vercortinge van de meesters timmerluijden binnen 1.000 inwoners en 2,5 metselaars.36 Dat zou betekenen deser stede die daeraen andersints haren broot zou- dat Amsterdam, met een bevolking van 122.000 inwo- den verdienen’.31 Er kwam prompt een verbod op de ners in 1620, in normale jaren ongeveer 550 timmerlie- invoer van geprefabriceerde bouwdelen. den en 300 metselaars moet hebben geteld. In 1680, Eerder al was de institutionele regelgeving aange- met 220.000 inwoners, zouden er 990 timmerlieden en past om grootschaliger werken mogelijk te maken. 550 metselaars beschikbaar geweest zijn. Die cijfers Waar in de jaren tachtig van de zestiende eeuw een zijn voor een stad als Amsterdam ongetwijfeld te laag, meester-metselaar slechts één knecht of één leerjon- zeker voor de periode van de stadsuitbreidingen, toen gen in dienst mocht hebben, paste het metselaarsgil- hier massaal migranten kwamen werken om te kun- de de voorschriften al in 1593 aan, waardoor elke nen voldoen aan de grote vraag naar nieuwbouw. De meester voortaan drie knechten en twee leerjongens ondertrouwakten tonen inderdaad aan dat het er meer in dienst mocht hebben. De meester-timmerlieden waren. In het eerste kwart van de zeventiende eeuw lie- mochten zelfs zes knechten en twee leerjongens heb- ten 785 bruidegoms het beroep van timmerman opte- ben. Als de vraag naar arbeid dat vereiste, mochten ze kenen en 323 dat van metselaar; in het derde kwart van ook met onderaannemers werken.32 De verschillen in de eeuw waren er 1.492 timmerlieden en 823 metse- mogelijke bedrijfsgrootte tussen timmerlieden en laars.37 Voor de steenhouwers beschikken we nog niet metselaars weerspiegelden de arbeidsverhoudingen over volledige informatie op basis van de ondertrouw- in de bouw. In de vroegmoderne periode moest op elke akten, maar steenhouwers waren minder talrijk en bouwplaats een bestek aanwezig zijn.33 Gewoonlijk daarenboven investeerden zij ook nauwelijks in grond: stelden de timmerlieden dat op en namen zij ook de slechts twee steenhouwers investeerden in de uitbrei- directievoering op zich; zij deden dus niet alleen uit- ding van 1614-1617 en slechts vier investeerden in de voerende taken, maar hielden zich ook bezig met ont- uitbreiding vanaf 1660.38

8. Sociaal profiel van investeerders in bouwpercelen ten opzichte van de totale beroepsbevolking OT: totaal aantal personen in de ondertrouwakten; % OT: percentage van de statusgroep op het totaal aantal bekende bruidegoms; INV: aantal personen dat investeerde in grond; % INV: percentage van de statusgroep op het totale aantal bekende investeerders. Voor de derde uitleg zijn de bruidegoms uit 1601-1625 tegenover de kavelkopers uit 1614-1617 geplaatst. Voor de vierde uitleg zijn de bruidegoms uit 1651-1675 tegenover de kopers van 1660-1699 geplaatst.

DERDE UITLEG 1614-1617 VIERDE UITLEG 1660-1699 Statusgroep OT % OT INV % INV OT % OT INV % INV BULLETIN KNOB 2015 KNOB BULLETIN

1 665 3,51 9 6,1 2.301 5,7 46 6,4 2 594 3,14 34 23,0 3.659 9,1 210 29,2 3 7.640 40,34 79 53,4 13.745 34,0 311 43,2

•

4 10.038 53,01 26 17,6 20.679 51,2 153 21,3 4 18.937 100 148 100 40.384 100 720 100 241 Het merendeel van de ambachtslieden uit de bouw- noemden. Omdat het onderscheid niet consequent sector werkte in opdracht. Een kleine groep aanne- werd gehanteerd, hebben wij ervoor gekozen beide mers kocht grond om daarop te bouwen voor de markt. groepen verder samen te behandelen. Op hun speculatie- en bouwstrategieën komen we la- De tabel (afb. 9) laat zien hoe het investeringsprofiel ter terug, maar laat ons eerst even stilstaan bij het pro- van timmerlieden en metselaars zich verhield tot het fiel van die aannemers. Waar de vroegmoderne bouw- totaalbestand van kopers van bouwpercelen. Daarbij sector in normale omstandigheden zo’n 15% van de valt op dat zowel timmerlieden als metselaars in beide mannen in de nijverheid tewerkstelde, maakten de perioden gemiddeld een groter aantal percelen koch- Amsterdamse huistimmerlieden, timmerlieden, met- ten. Ook valt op dat metselaars (ten opzichte van zowel selaars en steenhouwers in 1614-1617 en in de periode timmerlieden als het totaal) relatief goedkope perce- na 1660 respectievelijk 27 en 24% van de kopers met len kochten. De daglonen van meester-metselaars en bekende beroepen uit. Binnen de groep van geschool- meester-timmerlieden verschilden niet noemens- de arbeiders uit de nijverheid vertegenwoordigden ze waardig in de zeventiende eeuw, maar metselaars wa- respectievelijk 50 en 55,5%, wat aantoont dat de bouw- ren meer gebonden door weersomstandigheden dan sector veel actiever was op de grondmarkt dan alle timmerlieden. Door het lagere aantal werkdagen per andere nijverheidsberoepen. De nominale aantallen jaar lagen hun reële jaarinkomens lager, waardoor investeerders tonen aan dat het om een relatief kleine hun spaarcapaciteit beperkt werd.39 groep kapitaalkrachtiger aannemers ging. In de derde In de derde uitleg kochten (huis)timmerlieden ge- uitleg kochten 18 huistimmerlieden en 3 timmer­ middeld 2,6 percelen per persoon, met een mediaan- lieden grond, of 2,3% van hun reële beroepsgroep perceeloppervlakte van 149,29 m2 en een mediaanprijs als we op de ondertrouwcijfers afgaan. Ze kochten ge- van 969 gulden. De metselaars kochten gemiddeld 3,2 middeld 2,4 percelen per persoon. De 15 investerende percelen per persoon, maar die lagen op minder pro- metselaars vertegenwoordigden 4,6% van hun be- minente plekken: ze kochten mediaan grotere perce- roepsgroep. In de jaren na 1660 ging het om 45 huis- len (221,79 m2) tegen een mediaan lagere prijs dan de timmerlieden en 69 timmerlieden, samen 7,6% van timmerlieden (900 gulden). In de vierde uitleg kochten hun beroepsgroep, en 48 metselaars of 5,8% van hun (huis)timmerlieden nog steeds gemiddeld 2,6 perce- sector. Huistimmerlieden en timmerlieden maakten len per persoon; de metselaars nog 2,9. De mediaan- allebei deel uit van hetzelfde gilde. Huistimmerlieden prijs die (huis)timmerlieden in periode 3 betaalden hielden zich specifiek bezig met huizenbouw, terwijl bedroeg 617 gulden; de mediaanoppervlakte was timmerlieden ook werkzaam konden zijn in de meu- 111,79 m2; metselaars betaalden 613,5 gulden; de me- belmakerij. Uit de veilboeken blijkt dat deze vaklieden diaanoppervlakte was 98,71 m2. Het profiel van beide zichzelf afwisselend timmerman en huistimmerman groepen is nu meer op elkaar gaan lijken; opvallend is

9. Investeringsprofiel van timmerlieden en metselaars ten opzichte van alle investeerders in grond In deze tabel worden voor de twee perioden de grondaankopen van timmerlieden (T) en metselaars (M) afgezet tegen het totale aan- tal grondinvesteringen. Zowel bij de perceel-oppervlakte als bij de prijs geven we telkens de minimum- en maximumwaarde maar ook de mediaan (med.). De mediaan is de middelste waarde in een oplopende reeks, in dit geval van perceeloppervlakte en van prijs. De mediaan is minder vertekend door extreme uitersten dan het gemiddelde.

1614-1617 1660-1699 Alle T M Alle T M

Individuele kopers 258 21 15 1186 114 48 Aantal percelen 570 55 47 3312 293 140 Gem. percelen/persoon 2,2 2,6 3,2 2,2 2,6 2,9 BULLETIN KNOB 2015 KNOB BULLETIN Min. perceelopp. (m2) 45,61 70,73 56,59 24,20 41,23 37,84 Max. perceelopp. (m2) 719,63 719,63 499,47 596,30 454,00 390,25 Med. perceelopp. (m2)* 158,50 149,29 221,79 123,68 111,79 98,19 Min. prijs/perceel (gulden) 152 220 206 15 150 150

•

4 Max. prijs/perceel (gulden) 7000 7000 3325 10100 7000 5800 Med. prijs/perc. (gulden)* 1170 969 900 712 617 613,5 242 10. Verdeling over de Amsterdamse stadsuitbreidingen van de investeringen door timmerlieden, metselaars en steenhouwers in nieuw uitgegeven bouwkavels, 1647-1700 (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed) de sterke daling van de mediaanoppervlakte van door van de metselaars en 2,3% van de timmerlieden tij- metselaars aangekochte percelen. De verkleining van dens de derde vergroting; 5,8% van de metselaars en de gemiddelde perceelgrootte in de vierde uitleg ten 7,6% van de timmerlieden tijdens de vierde. In tegen- opzichte van de derde lijkt de verklaring voor de ver- stelling tot de grootschalige investeerders mikten zij kleining van het mediaanoppervlak van de door met- niet op de goedkopere marktsegmenten waar een ge- selaars gekochte percelen. De mediaanprijs sloot nu ringe kapitaalinvestering snel mooie opbrengsten meer aan bij de mediaanprijs van de totale groep, wat genereerde, maar eerder op de middenmoot van de erop wijst dat deze bouwlieden voor de middenmoot markt. In de volgende paragrafen proberen we te ach- van de markt werkten. Dit staat in sterk contrast met terhalen welke strategieën hierachter schuilgingen. de investeringen van grootinvesteerders, zoals de eer- dergenoemde Goossen Cents en Jacob Segers, die op STRATEGIEËN VAN BOUWERS 2015 KNOB BULLETIN een totaal van respectievelijk 65 en 59 percelen een me- Lieden uit de bouwambachten waren zeer actief op de diaanprijs van slechts 355 en 385 gulden betaalden, grondmarkt. Hiervoor zijn verschillende motieven wat erop wijst dat zij vooral investeerden in de goedko- denkbaar: grondspeculatie, bouwen voor de markt, pere marktsegmenten. een woonhuis voor eigen gebruik bouwen, een huur- Voorlopig kunnen we concluderen dat de bouwsec- huis neerzetten om inkomen te genereren, of een

tor veel sterker aanwezig was op de zeventiende-eeuw- werkplaats en opslagruimte bouwen in een gebied

• se grondmarkt dan de andere nijverheidssectoren. waar veel vraag naar nieuwbouw was. 4 Niettemin was het slechts een minderheid van de Uit afbeelding 10 wordt duidelijk dat de investerin- bouwlieden die zich op de grondmarkt waagde: 5% gen van lieden uit de bouwsector verspreid lagen over 243 groting, kochten aannemers in de bouw vooral perce- len met een beperkte oppervlakte en een relatief lage prijs. Zoals zal blijken was het hun niet zozeer om spe- cifieke locaties te doen, maar vooral om een sterke en gespreide aanwezigheid op de grondmarkt, waarmee ze een onderhandelingspositie voor hun bouwactivi- teiten konden innemen.

DE DERDE UITLEG (1614-1617) Om te achterhalen wat verder met die aangekochte gronden gebeurde en om de mogelijke strategieën van de investeerders te bepalen, nemen we de percelen als vertrekpunt. Dankzij Vier eeuwen Herengracht kennen 11. Uitsnede uit de kaart van Balthazar Florisz van Bercken- we de volledige transactie- en bebouwingsgeschiede- rode uit 1625 (noorden onder), waarop de beide loodsen te nis van 144 percelen die in 1614 werden geveild aan de zien zijn op de locatie van Herengracht 70-72 (Stadsarchief westkant van de Herengracht (afb. 13).44 De bebouwing Amsterdam) van die gracht verliep razendsnel; volgens de zeven- tiende-eeuwse historicus Filip von Zesen was er in alle beschikbare kavels. Dat kan erop wijzen dat ze 1618 nauwelijks nog een leeg perceel te vinden. 45 Aan hun aanwezigheid gebruikten om van daaruit hun om- de westzijde van de Herengracht verrezen op de 144 geving te bedienen. Uit verschillende bronnen blijkt percelen 193 nieuwe huizen (de huidige even huisnum- dat de steenhouwers inderdaad een dergelijke strate- mers 2 tot en met 382b). Daaruit blijkt dat op grote gie volgden en zich in de nieuwe stadsuitleg vestig- schaal herverkaveling plaatsvond.46 Slechts in 44 den.40 Een enkeling zat zelfs aan de chique Heren - gevallen werd een woning gebouwd op een enkel ori­ gracht, waar dit type bedrijvigheid als zeer ongewenst gineel perceel; in zes gevallen werden twee percelen werd gezien. Hendrick Gerritsz had op de huidige He- samengevoegd om een woning met dubbele perceel- rengracht 70-72 geen fraai grachtenhuis neergezet, breedte te realiseren; vergeleken met de vierde vergro- maar twee loodsen, van waaruit hij een steenhouwerij ting is dat zeer weinig. Alle overige percelen werden en steenhandel dreef (afb. 11). Later nam zijn zoon Ger- gesmaldeeld of anderszins herverkaveld (afb. 14). In rit Hendricksz van Eyck die over. Er was veel vraag naar acht gevallen werd op hetzelfde aantal percelen een natuursteen voor de luxueuze panden aan de Heren- overeenkomstig aantal huizen gebouwd, evenwel met gracht en daardoor was er veel aanloop. Na de aanleg afwijkende gevelbreedtes naargelang de wensen van van de derde stadsuitbreiding werd er jaren geklaagd de bouwheren. In maar liefst 86 gevallen (59,7% van de over de steenkopers, die de kades langs de grachten, geveilde percelen) hebben de kopers getracht meer- tot ‘ontcieringe’ van de stad en ‘crenckinge van de waarde te realiseren door meer huizen te bouwen op burchwallen’ vol legden met hun waren, zodat koetsen een kleiner aantal percelen; daarbij was het bouwen en sleden er niet meer langs konden.41 Ook de beide van twee huizen op één perceel of drie huizen op twee loodsen moeten al lang een doorn in het oog zijn ge- percelen het meest gebruikelijk. Bij de hoeken van weest van de buren op de luxe woongracht. In 1640 kre- bouwblokken aan de radiaalstraten leidde herverkave- gen ze het stadsbestuur zover om een ongebruikelijke ling vaak tot heroriëntering van oorspronkelijke per- maatregel te nemen: het bedrijf werd uitgekocht. De celen; panden kwamen met hun voorgevel aan de win- prijs van de te onteigenen loodsen werd gebaseerd op kelstraat in plaats van aan de gracht. Op deze manier taxatie door de schepenen. De steenhouwer mocht zijn konden de nieuwe eigenaren het commerciële potenti- vastgoed ook zelf verkopen, maar moest onder ede ver- eel van hun bouwgrond maximaal benutten. Dat veel klaren dat hij dat alleen zou doen onder een servituut grond werd doorverkocht na de veiling is wel toege- (erfdienstbaarheid) waarmee het vestigen van een schreven aan speculatie, maar dat ligt niet voor de nieuwe handel in steen, zand en kalk op dit perceel hand: het grotere aanbod van bouwgrond leidde juist BULLETIN KNOB 2015 KNOB BULLETIN werd uitgesloten.42 Grond en opstallen werden aange- tot een stabilisatie van de prijzen. De piek in de grond- kocht door Hendrick Grond sr., die er door Philips handel werd in de eerste plaats veroorzaakt door het Vingboons een fraai woonhuis in classicistische stijl grote aantal aanpassingen in de verkaveling. liet bouwen, dat veel beter aansloot bij zijn omgeving, Van de 144 percelen aan de Herengracht werden er die snel steeg in aanzien (afb. 12).43 op de veiling slechts zes verkocht aan metselaars en Overigens wordt duidelijk dat het overgrote deel van vijf aan huistimmerlieden. Metselaar Harmen Hen-

de timmerlieden en metselaars niet investeerden aan drixsoon bouwde op zijn perceel meteen een breed

•

4 de Herengracht, maar bij voorkeur aan grachten en huis van het type twee woningen onder één kap dat hij straten waar percelen kleiner en goedkoper waren. ook zelf aanhield (nummer 108).47 Huistimmerman en 244 Met uitzondering van de metselaars in de derde ver- houtkoper Dirck Gerritszoon bouwde op zijn perceel 12. Herengracht 70-72, in de jaren veertig van de zeventiende eeuw gebouwd door de architect Philips Vingboons, op een foto uit 1940-1944 (Stadsarchief Amsterdam) 13. Lucas Jansz Sinck, uitgiftekaart van de percelen aan de westzijde van de Herengracht (noorden rechts), geveild in januari 1614 (Stadsarchief Amsterdam)

twee huizen van verschillende omvang, waarbij het door, grotendeels aan investeerders die op hun beurt grote huis (nummer 306) het kleinere (nummer 304) weer doorverkochten aan aannemers of bouwheren. aan de achterzijde insloot. Ook hij hield beide wonin- Dit zou kunnen wijzen op grondspeculatie, maar in gen aan.48 Dit type aannemers vestigde zich doorgaans 1614-1617 vonden we daarvoor – zoals gezegd – niet in nieuwbouwwijken waar nieuwe opdrachtgevers meteen aanwijzingen. De uitgifte van 570 nieuwe per- konden worden geworven via mond-tot-mondreclame celen remde prijsstijgingen op korte termijn af. Een of door bouwheren aan te spreken. De eigen woning betere verklaring is wellicht dat ambachtslieden niet kon daarbij als modelwoning dienen en indien nodig kapitaalkrachtig genoeg waren om voor de markt te als tijdelijke verblijfplaats voor de bouwheren in af- bouwen en daarbij de hele bouw voor te financieren. wachting van de voltooiing van hun eigen huis.49 Sommigen onder hen, zoals metselaar Reynier Corne- De overige elf ambachtslieden uit de bouw verkoch- lisz, verkochten hun perceel aan de toekomstige eige- ten hun grond aan de Herengracht vrijwel meteen naar zodra ze aan de bouw of zelfs nog maar aan het

14. Bebouwing van de percelen aan de westzijde van de Herengracht, nummers 2-382b volgens Vier eeuwen Herengracht

BULLETIN KNOB 2015 KNOB BULLETIN Huizen 1 perceel 2 percelen 3 percelen 4 percelen 1 44 6 2 21 4 3 2 14 4 4 3 2 2

•

4 5 1

246 heiwerk waren begonnen.50 Mogelijk hadden zij grond in geen van de zeventiende-eeuwse stadsbeschrijvin- gekocht om hiermee een plek te veroveren op de nieuw- gen enige aandacht, wat duidt op een lage waardering; bouwmarkt. deze bouw werd kennelijk eerder als indifferent gezien Grotere aannemers die voor de markt bouwden wa- dan als voor het publiek van de beschrijvingen rele- ren veel kapitaalkrachtiger, maar zeldzaam. Een goed vante bouwkunst. De bouwproductie van metselaar voorbeeld is de metselaar Jan Egbertsz. Zelf had hij Jan Egbertsz past in dit beeld: hij bouwde huizen die geen grond gekocht op de veiling van 1614, maar hij de oorspronkelijke kavelbreedte niet overschreden, en verwierf percelen van een houtkoper en een huistim- meestal smaller waren. Ze werden snel voor de markt merman, met wie hij mogelijk samenwerkte. Drie an- gebouwd om aan de grote vraag naar huisvesting te dere percelen kon hij overnemen van de huizenspecu- voldoen. Voor de top van de markt daarentegen verre- lant Jan Pietersz du Bien. Jan Egbertsz bouwde de zen de eerste grotere en meer luxueuze huizen, maar huizen Herengracht 2, 138, 140, 142, 168 en 180, waar- deze werden direct in opdracht van de latere eigenaar- van hij de helft vrij snel na voltooiing van de hand bewoner ontworpen en gebouwd. Deze groep stelde deed. De overige helft hield hij nog enkele jaren aan, specifieke eisen aan de vormgeving van de gevel (orna- kennelijk om er huurinkomsten van te genieten.51 mentiek en beeldhouwwerk), de opzet van de platte- De derde uitleg, ook de Herengracht, heeft er in eer- gronden, het interieur van het huis en de inrichting ste instantie heel anders uitgezien dan wij hem ken- van tuin en tuinhuis, waardoor hun woningen een ar- nen.52 In plaats van het Hollands classicisme, de inter- chitecturaal boeiender karakter kregen. national style uit de latere Gouden Eeuw, bestond de bebouwing uit vrij homogene rijen van kleinere, be- DE VIERDE UITLEG (1660-1699) trekkelijk lage woonhuizen in baksteen met trapge- Ruim veertig jaar later was de gronduitgifte bij de vier- vels, als voortzetting van een laatmiddeleeuwse tradi- de uitleg dringend nodig door de prangende huisves- tie (afb. 15). De architectuur van de derde uitleg krijgt tingsproblemen voor de snel gegroeide bevolking. De

15. Caspar Philips, gevels aan de westzijde van de Herengracht met rechtsboven het pand Herengracht 2 op de hoek van de Brouwersgracht. Tussen de later gebouwde classicistische grachtenpanden zijn nog de oudere trapgevels uit het begin van de zeventiende eeuw te zien (Stadsarchief Amsterdam) 16. Plattegrond van huis, tuin en koetshuis van Joseph Deutz (Herengracht 450), uit: Philips Vingboons, in Philips en Ioan Ving- boons, Tweede deel van de afbeeldsels der voornaemste gebouwen uyt alle die Philips Vingboons geordineert heeft, Amsterdam 1674

successen van de Gouden Eeuw hadden geleid tot een van Jacob Bosch (afb. 18) uit 1681 toont aan dat twintig enorme accumulatie van kapitaal. De elites en hogere jaar na de eerste grondveilingen nog veel percelen on- middengroepen bouwden nieuwe huizen; onder de bebouwd waren gebleven. Lagere grondprijzen in een eerste groep werd het dubbelbrede classicistische periode van afremmende economische en demografi- stadspaleis met een enorme tuin en bijgebouwen als sche groei betekenden dat grondspeculatie hier niet koetshuis, stallen en aparte personeelsvertrekken de meteen aan de orde was. norm (afb. 16). Deze groepen kochten vooral grond aan Om patronen in de werkwijze van aannemers te ont- de Herengracht (afb. 17). Vele kopers waarvoor we geen dekken, hebben we enkele bouwblokken uitgelicht beroep aantroffen, vestigden zich hier, wat bevestigt (afb. 19) die samen een representatieve doorsnede van dat ze tot de hoogste statusgroep behoorden (zie bo- de vierde uitleg vormen. Deze blokken omvatten sa- ven). Dat vooral de elite en hogere middengroepen hier men 402 percelen, waarvan er 58 door ambachtslieden een woning betrokken, is af te leiden uit de huishuur- uit de bouwsector werden gekocht: 13 door metselaars, index van Clé Lesger, die aangeeft dat de huurprijzen 11 door huistimmerlieden en 34 door timmerlieden; voor elite- en middenklassewoningen sterk daalden het gaat om respectievelijk 8, 6 en 21 individuele ko- na de eerste bouwgolf van de jaren zestig; de vraag pers. Zoals eerder vermeld, blijkt dat timmerlieden naar huurwoningen in dit marktsegment nam nave- zich afwisselend als huistimmerman of als timmer- nant af.53 Het stadsbestuur had geleerd uit de ervarin- man registreerden, waardoor we de scheiding tussen gen tijdens de derde uitleg, waar meteen na de veilin- beide beroepsgroepen niet al te strikt mogen nemen. gen veel percelen werden herverkaveld. Daarom Om te achterhalen in welke mate de kopers ook bouw- zorgden ze ervoor dat in de vierde stadsuitbreiding den voor de markt, gingen we na of de gronden werden langs de verder afgelegen grachten en straten meteen overgenomen door derden en of er ook effectief ge- voldoende kleine percelen werden aangeboden tegen bouwd werd op deze percelen. Daartoe projecteerden lagere prijzen, zodat ze bereikbaar waren voor de lage- we de kaart van Jacob Bosch (1681) op de GrachtenGIS- re sociale groepen en niet meer gesmaldeeld hoefden kaart van Amsterdam en markeerden we waar bouw- te worden. lieden als oorspronkelijke koper waren opgetreden Hoewel de gronden vrij vlot van de hand gingen, viel (afb. 20). BULLETIN KNOB 2015 KNOB BULLETIN de vierde uitleg samen met het einde van de Gouden Omdat de percelen in de vierde uitleg kleiner waren, Eeuw. In tegenstelling tot Haarlem, Leiden en Delft, werd er minder gesmaldeeld dan in de vorige vergro- die geconfronteerd werden met dramatische krimp, ting. Toch veranderde nog 30% van de percelen (119 kon Amsterdam zich als handels- en havenstad veel van de 402) van eigenaar. Het valt op dat 27 percelen op beter handhaven.54 Als neveneffect van de vertragende de dag van de veiling van eigenaar wisselden. Opval- economie remde de bevolkingsgroei evenwel af. On- lend is dat de nieuwe eigenaars dit keer doorgaans ka-

danks het feit dat zich in de jaren zestig een aanzien - pitaalkrachtige personen waren die aaneensluitende

•

4 lijke bouwactiviteit ontwikkelde, duurde het in verge- percelen kochten om een groot pand te bouwen met lijking tot de derde uitleg veel langer voordat overal voorhuis en bijgebouwen, waarvoor meerdere kavels 248 aaneengesloten gevelwanden ontstonden. De kaart benodigd waren. Voorbeelden zijn de zijdereder Sieu- 17. Gerrit Adriaensz Berckheyde, Gezicht op de Gouden Bocht in de Herengracht, ca. 1672 (Rijksmuseum Amsterdam) 18. Jacob Bosch, vogelvluchtkaart (noorden onder) van een gedeelte van de vierde vergroting, 1681 (Stadsarchief Amsterdam)

250 251 19. De drie nader geanalyseerde bouwblokken, weergegeven op een uitsnede uit de kaart van Jacob Bosch uit 1681. Ze zijn geselecteerd als representatieve selectie van de blokken met geveilde kavels in de vierde vergroting, van de luxe Herengracht tot aan de stadsrand

wert Jansz en de goed verdienende stadsarchitect Da- celen werden opnieuw geveild, omdat de twee timmer- niel Stalpaert, die huizen bouwden aan de Keizers- lieden in kwestie hun financiële verplichtingen niet gracht met bijgebouwen aan de Kerkstraat.55 Of de konden nakomen. Voor drie percelen vonden we geen oorspronkelijke kopers optraden als stroman is niet verdere informatie en slechts zes percelen werden duidelijk. overgenomen. Dat was heel anders bij de metselaars. Bij de ambachtslieden uit de bouwsector waren het Zij kochten dertien percelen in deze zone, maar voor- nu vooral de (huis)timmerlieden die zich tot aanne- namelijk in de bouwblokken buiten de Prinsengracht, mers op de nieuwbouwmarkt ontpopten. De huistim- een zone die bestemd was voor ambachtelijke activitei- merlieden die in deze wijk gronden verwierven, deden ten. Toch bouwden zij er geen werkplaatsen; de kaart dat met de bedoeling om er zelf op te bouwen. Zeven van Jacob Bosch toont aan dat deze percelen onbe- van de elf percelen werden ook effectief aan hen over- bouwd bleven. De verklaring hiervoor ligt in de con- gedragen. Vier percelen werden doorverkocht, maar junctuur. Veel vraag naar nieuwbouw was er in de ja- dat gebeurde duidelijk op initiatief van de investeerder ren zeventig niet meer en de metselaars deden hun BULLETIN KNOB 2015 KNOB BULLETIN Hans de Wolf, die zelf één perceel aan de Kerkstraat grond snel weer van de hand. Zo had Jan Jansz van had gekocht, maar nog diezelfde dag acht aanpalende Alck­maer begin 1670 vier percelen in de Lange percelen aan de Kerkstraat en de Prinsengracht ver- Leidsedwarsstraat gekocht. Nauwelijks drie jaar later wierf. Kort nadien werd een aanzienlijke woning aan verkocht hij ze aan de kaarsenmaker Joost van Eyck, de Prinsengracht gebouwd met siertuin tot aan de die het terrein mogelijk gebruikte als blekerij. Ook Kerkstraat. De belendende percelen bleven nog jaren metselaarsknecht Paulus Barentszoon kocht twee per-

onbebouwd. celen in de Lange Leidsedwarsstraat om die iets later

•

4 Ook de timmerlieden kochten voornamelijk gron- weer door te verkopen aan de zijdeverver Pieter van den met de bedoeling daarvan eigenaar te blijven en er Zuijlen, die de percelen onbebouwd liet en ze mogelijk 252 op termijn te bouwen (22 van de 34 percelen). Vier per- als bedrijfsterrein gebruikte. Timmerlieden Metselaars Steenhouwers

20. De betrokkenheid van personen uit de bouwberoepen bij de grondveiling in de vierde vergroting, weergegeven op een uitsnede uit de kaart van Jacob Bosch uit 1681

In de hier besproken zone werden dertien percelen voor de markt. Daaruit blijkt dat de lieden uit de bouw- ná de veiling overgenomen door een bouwer: één met- sector veel actiever waren op de grondmarkt dan hun selaar die zelf nergens grond had gekocht, verwierf collega’s uit andere productiesectoren; bouwen was hier alsnog een perceel; de overige percelen kwamen nu eenmaal hun corebusiness. Op basis van een voor- in handen van (huis)timmerlieden die elders geen of zichtige schatting stellen we echter vast dat tijdens de hoogstens één of twee percelen hadden.56 Alleen de in derde uitleg slechts 5% van de metselaars en 2,3% van Scheveningen geboren huistimmerman Daniel Mo­ de timmerlieden investeerden in grond; tijdens de len­ijser (1628/29-1679) was op grote schaal actief op de vierde stadsuitbreiding, die in eerste instantie onge- nieuwbouwmarkt. Hij kocht dertien percelen op de kende mogelijkheden leek te bieden voor de bouwsec- veilingen en alleen al in deze zone kocht hij er nog vier tor, investeerden 5,8% van de metselaars en 7,6% van bij. Ook in tweede instantie werd dus geen gebruikge- de huistimmerlieden. Maar zelfs binnen die groep van maakt van de mogelijkheden tot schaalvergroting in grondinvesteerders ontpopten zich slechts weinigen de bouw die de stadsvergroting bood. tot aannemers die de markt op iets grotere schaal be- speelden: twee uitzonderingen waren de uit Deventer 2015 KNOB BULLETIN BESLUIT afkomstige metselaar Jan Egbertsz in de jaren tien van Voor de vroegmoderne periode is erg weinig bekend de zeventiende eeuw en de Amsterdamse timmerman over de aannemers in de bouw die de duizenden hui- Daniël Molenijser in de jaren zestig, maar ook zij wa- zen hebben gebouwd die tot vandaag het Amsterdam- ren niet meer dan middelgrote investeerders. se stadsbeeld bepalen. Dankzij de goed bewaarde Ambachtslieden uit de bouw kochten doorgaans

kaarten en registers van grondveilingen in Amster- zeer gespreid grond. Op die manier verschaften ze

• dam kunnen we achterhalen welke aannemers proac- zichzelf toegang tot de markt. In enkele gevallen 4 tief de markt hebben bespeeld door zelf grond te ko- bouwden ze een eigen woning met werkplaats van pen met de bedoeling er te bouwen voor zichzelf of waaruit ze hun diensten konden aanbieden aan bouw- 253 ------revie , Almere 1993, Almere, 1993, European ReviewEuropeanEcono of 14 (2010), 179-207; A.Knotter, 179-207; (2010), 14 Kwalitatieve grondslagen van de sociale sociale de van grondslagen Kwalitatieve Nederland in woningbouw 88-106, i.h.b. 98-106. Hanus, ‘BeyondJ. en Building Blondé B. Craftsmen. EconomicGrowth Livingand Standardsinthe Sixteenth-Century Low Countries:the Case ’s-Hertogenboschof (1500-1560)’, micHistory ‘DeAmsterdamse bouwnijverheid inde Loonstarheid eeuw totca. 1870. en 19e 3

- - - -

, Makers ; zij hebben relevant en bruikbaar commentaar Maandblad Maandblad Toch moeten we voorzichtig zijn met deze conclusie. conclusie. deze met zijn voorzichtig we moeten Toch Het Het is niet omdat de bouwsector niet in grote mate vanprofiteerde het potentieel vande grondmarkt dat de zeventiende-eeuwse stadsuitbreidingen geen gou den kansen boden aan ontluikend ondernemerschap in de bouwsector. De duizenden nieuwe huizen die binnen korte termijn werden gebouwd, vergden een goedeorganisatie leveringen tijdige wervenvan de en van bouwmaterialen. Verder aannemers onderzoek voor kansen echte de hoeverre zal in uitwijzen moeten in de bouw zich op andere terreinen hebben ontwik markt bouwmaterialen,een in handel de in zoals keld, die de Leidse steenhouwer Willem Wijmoth handig organiseren en financieren het in of bespelen, te wist vanonderaanneming.arbeiden Met dank aan Rens Smid voor zijn inzicht in de litera prof. eeuw, negentiende de bouwsectorin de over tuur stimu Maarten de voor dr. Utrecht) Prak (Universiteit gesprekken,lerende en aan de beide anonieme wers daarmee bijgedragen en versie eerdere een op gegeven aan de scherpte en structuur van dit artikel. leg volgde het stadsbestuurpar De verkaveling. betrekkingde strategietot met een de van tevoren uitgekien cellering werd haarfijn aangepastwaarbij percelen apart of in combinatie aan konden wor de markt, den voor verkocht de verschillende marktsegmenten. De kavels waren in vorm, grootte en prijs veel beter toegesneden op de wensen van de markt. dan Dat meer leidde veel die verrees bebouwing een hier dat ertoe oorspronkelijke de bij aansloot uitleg derde de van die verkaveling en tevens tot veel meer eenheid en regel – Bocht vooralGouden stadsbeeld,aan de het inmaat meest afgebeelde het dat grachtgezicht. erop lijkt Het vooral de middengroependat en plaatsen, gelegen goed en commercieel de en elite dentieel bouwden op resi de bouw voor de lagere inkomensklassen leed onder de economische stagnatie, waardoor het lang duurde voor overal een gesloten straatbeeld ontstond. Hier aannemers de bouwsector hebben de door uit po het tentieel van deze grondmarkt niet ten volle kunnen benutten. ------59 (1972b), 182-186. (1972b), 59 169-170; I.H. van E[eghen], ‘Derestaura van I.H. E[eghen], 169-170; tievan Keizersgracht 542’, Amstelodamum sectoropkomstvande revolutie en de bouwersbijvoorbeeld: Wals,H. bouwvakarbeiAmsterdamsestakers. en dersen hun bestaansstrategieën in het eerste kwart van de twintigste eeuw Vreeze,de N. Amsterdam 25-30; 2001, ambities.inspiratie en Woningbouw, Zie over de veranderingende overZie bouwinde 2

Maandblad Maandblad 48 (1961b), 48 (1961b), (1972a), 59 Een gemiddeld perceel kostte 57 48 (1961a), 51-58; 51-58; 48 (1961a), Waarschijnlijk werd met de opbrengst een Er werd wel seriematig gebouwd, maar de 59 58 n e In het stadsbeeld van vandaag is de gang van zaken not heren heren in de omgeving. In andere gevallen, met name grond door zich ze dat erop metselaars, het de lijkt bij nieuw de tot verschaffen te trachtten toegang kopen te hun hun anderhalf tot ruim twee jaarlonen. De stad fun volgend projectvolgendgefinancierd. tegoed nog stadsuitbreidingen beide vandirect de na zien. In de zeer ruim opgezette verkaveling westzijde van aan de Herengracht in de de derde uitleg wer Amstelodamum Zie bijvoorbeeld: I.H. van E[eghen], bijvoorbeeld:Zie van I.H. E[eghen], drama‘Een bouwwereldinde van twee halveeen en eeuw geleden’, ‘Speculatiebouw van I.H. E[eghen], en beleggingsbouwaan Prinsengracht’,de Amstelodamum Maandblad den den de percelen in veel gevallen bebouwd met meer dere huizen: twee huizen op een perceel, of drie op twee, was een gebruikelijke strategie. In vierde de uit ‘Devogelvlucht van I.H. E[eghen], 73-84; van nieuwede stadsvergroting’, 1679 uit Amstelodamum Maandblad ringdoor. bouwprojecten te kunnen voorfinancieren. Om de rest de Om voorfinancieren. kunnen te bouwprojecten warenafhankelijk investeerdersvan particu lenen, te eigen hun binnen renten) of (obligaties leningen liere netwerk. middeld middeld jaarinkomen van een meester-metselaar of meester-timmerman bedroeg in de eeuwzeventiende 420 gulden per jaar. geerde door het systeem van leningen in feite als een grote hypotheekbank; de mogelijkheid tot het lenen van tweederde van de aankoopsom van bouwgrond was kennelijk geen voldoende basis om grotere nieuw ventiende-eeuws Amsterdam hun boden, althansAmsterdamventiende-eeuws boden, niet hun door zelf voor de markt te bouwen op grond in eigen bezit. De vraag is overigens of ze dat Een konden. ge komstige eigenaar. Deze vrij frequent voorkomende strategie wijst erop dat ze zelf onvoldoende kapitaal en financieren te voor bouw hele de om waren krachtig een afgewerkt product op de markt te brengen. In te negentiende-eeuws Prakvoor Niels wat tot genstelling Amsterdam vaststelde, grepen de ambachtsmeesters niet massaal zeker niet meteenen bouw dus de uit de kansen die de grootschalige stadsuitbreidingen in ze bouwmarkt. Deze groep verkocht zijn grond vrij snel achter waarbij meesters we enkele voor konden door, halen dat ze meteen voor de nieuwe te begonneneigenaar initiatief bouw eigen op die bouwlieden De den. bouwen, verkochten het pand in opbouw al vroeg in een stadium, soms nog tijdens het heien, aan de toe panden moesten snel worden doorverkocht. Daniel Molenijser, de enige timmerman die op wat grotere schaal bouwde, verkocht zijn huizen snel na opleve 1

BULLETIN KNOB 2015 • 4 254 BULLETIN KNOB 2015 • 4 255 - -

- ,

-

­ ­ -

-

­ ­

- ASS

IS

IS H

H ASS8-12. SCL theAge I Leuven , SCL , waarin, de I Historisch Historisch H S GI IS H , Rome 2015, 67-87, 67-87, 2015, Rome , DigitalUrban History. . A HistoricalA . Inter Geschrift getal.en Een . Historical. International . In de toekomstInde . kunnen d’Algemeene bouwkunde, d’Algemeene , Dordrecht 115-181. 1976, , Amsterdam 2012. HISCO HISCLASS X-XIII Bijdragen tot de geschiedenis geschiedenis de tot Bijdragen , Amsterdam 1681, 145-146. Zie 145-146. Amsterdam, 1681, 1 en 2; statusgroep 2; en 1 met 2 3-5; statusgroep3 met H RevolutionICT 5020-12 (Keurboek I) 277-277vo 277-277vo (KeurboekI) 5020-12 5020-12 (Keurboek I) 277-277vo 277-277vo (KeurboekI) 5020-12 ASS ASS national Social Class Scheme Class Social national 2011. Standard ClassificationStandard Occupations of manier, hedendaagse en d’antyke volgens afgeschetst, inleiding beknopte een door bewindselenonvoegsamen veel van en ontswagteldverbasteringenver en en beterd ook:van G. Tussenbroek, monumenten. Amsterdamse in hout Dendrochronologie – houthandel – toepassing SAA november 1621). (16 Meischke e.a. 40. (noot 7), 1995 Van Tussenbroek (noot 4). 2013 base zijn volledig ingevoerd; voor een beperktegroep percelen moeten de verkoopgegevensaangevuldwordennog gecontroleerd. en/of Deverkleinde data setheeft betrekking op aaneengesloten zoneszeventiende-eeuwseinde grach tengordel. van Leeuwen,M.H.D. Maas I. en A.Miles, van LeuvenLeeuwenM.H.D. 2002; en Maas, I. Statusgroepovereen metkomt 1 Hart,S. sociale‘Een structuur van de Amsterdamsebevolking eeuw’, 18e inde in:HartS. (red.), keuzeuit dedemografisch-, economisch- sociaal-historischegrond en op studiën archivalia, Zaanse en Amsterdamse van 1600-1800 OverSegers Abrahamse,zie: Schmitz en Schooneman (noot 123-135. 20), 2015 ‘Huurprijzen en Soly, H. met Vergelijk reëleopbrengst van arbeiderswoningen teAntwerpen 16de eersteinde der helft eeuw’, 81-90. (1970), N. Prak 4. (noot 7), 1991 SAA Goeree, W. Tamborrino (red.), Tellingthe History theof City at theof platen onderzoeksproject.lopendnogeen is Dit Deparcellering gerelateerdede en data november 1621). (16 dezegegevens gecombineerdworden bestandeenmet als datauit het eerste kadaster zijn opge modernemet en datanomen, over vastgoedwaardegrondgebruik; en op diemanier ontstaat mogelijkheid de vangedetailleerde comparatieve ana lysesvan waardeontwikkeling, eigen domsverhoudingengrondgebruik en heen.Detijdkadastrale de door data van Amsterdam zijn raadpleegbaar via www.hisgis.nlmo augustus 2015); (26 dernetemeervindendata onder zijn kaartenportalhet op van gemeentede Amsterdam:www.maps.amsterdam.nl augustus2015). (26 CL CL 6 en 7; statusgroep 7; en 6 met 4

31 32 27 29 22 33 25 30 23 28 26 24

, - - -

-

- -

-

,

,

-

-

- - Bul ­ ­ ­ Atlas ­ Lei

, , Bussum, Inwonertallen Geschiedenis Geschiedenis , Pretoria, 2014, Amstelodamum , Zwolle/Zeist 1998. -techniekJ.E.zie: S HetRapenburg. Ge Ambacht,kunst, weten GI Philips VingboonsPhilips (1607- , Zutphen J.E. 1989; Abra 5039, inv.nr. 5039, 550-560. 95 (1996) 5, 146-169. (1996) 95 , Amsterdam 2004, 103-187; Amsterdam, 2004, 103-187; SAA Urbanismeenkapitalisme te De grote uitleg van Amsterdam. 88 (1996), 45-64; de veilboeken 88 (1996), KNOB 1986-1992, 6 delen in 10 vol. Voor Voor vol. in10 delen 6 1986-1992, HeritageSouthin Africa Krabbe, C.P. 6-21; bouwkunst Bevordering de in schap. van (1775-1880) Nederland letin den Vlaardin Wijmoth,vooralzie P. 2; deel gerbroek, ‘Adriaen Dortsman en Jan Six. Architectuurinterieurs en van Dortsman aanhand de van Herengracht 619’, schiedenis van een Leidsegracht een van schiedenis wikkelingvan NieuweHerengrachtde Rampjaarnahet 1672’, 123-135. (2015), 102 ontwikkelingvan Amsterdam inde zeventiendeeeuw: Abrahamse 2010 (noot 11). verschillendeteninde archieven en collectiesHameleersM. zie: en voorZierecenteeen toepassing van dezedataset: Abrahamse, J.E. E.Schmitz en M. Schooneman, ‘Valse start. De ont nadereinformatie Voor projecthetover gebruiktede en van Nederlandse steden ca. 1300-1800 ca. steden Nederlandse van Amsterdam 1997. Voor bevolkingscijfers van Amsterdam 13), (noot Lourenszie Lucassen en 1997 55-57. overzichteen vanVoor stedelijkede Abrahamse 34-118. 2010 (noot 11), gedetailleerdeeen Voor analyse van dezestadsuitbreiding: Abrahamse 2010 119-216. 11), (noot overzichteen vanVoor uitgiftekaarde uitgifte ‘Amsterdamse Schmitz, E. Basis van stedede kaarten1586-1769. Van Eeghen 1961a (noot 1); zie ook:zie Prak 1); (noot Eeghen 1961a Van (noot 7). 1991 LourensLucassen, J. en P. damum bevindeninthesaurierenzichhet archief: lijke verkaveling’,Amstelo Jaarboek hamse, hamse, Stadsontwikkelingzeventiende de eeuw in Bussum 86, 145-147. 53-55, 2010, Lesger,C.als‘De wereld horizon. De in:W. 1650’, en economietussen 1578 (red.), FrijhoffM. Praken van Amsterdam Centrum 1578-1650. van de wereld Abrahamse J.E. Rutte, R.J. ‘1500-1850 en Verschuivingen– inverstedelijking: differentiatie, uitbreiding in: en krimp’, R.RutteAbrahamse J.E. en (red.), 1000 Nederland. in verstedelijking de van ruimtelijkeontwikkeling jaar bouwkundigeenindustriële onder nemingenvan Gilbert van Schoonbeke 1977. [Brussel] Fock Lunsingh W. C. Scheurleer, T.H. van A.J. Dissel, en K.Ottenheym, architect 1678), 186-209. 2014, H. Soly, Soly, H. Antwerpen in de16de eeuw. De stede AbrahamseKosian, M.C. ‘Plotting en Amsterdam. New Techniques for Re in:searchR. Urbanof Development’,

9 14 10 16 17 21 18 11 15 19 13 12 20

, - - -

­

- -

,

- ­

,

­

,

­

-

2001. 2001.

1991. 1991. The

, Delft, Eclectic Eclectic Bouwen , Leiden/, 2013; 2013; Delft , Cambridge, , MakingHouses. Het Nederlandse Nederlandse Het , Amsterdam/ Turnhout2007. , and the Context ‘Alzo zult gijlieden gijlieden zult ‘Alzo Philadelphia Unity and Discon , Delft 2011; Delft, 2011; , Cambridge, 1995. , zie ook:zieBertels, I. Naer de eisch van ’t , Utrecht 1993. Ook Utrecht, 1993. TheFirst Modern

AR Nijmegen Huizen in Nederland. in Huizen , Z TheBirth Modernof Departiculiere bouwmarkt in Architect en aannemer. De op De aannemer. en Architect De economischeontwikkelingDe 2008; D.J. Rilling, D.J. 2008; Tijdschrift voor Sociale Geschie Sociale voor Tijdschrift 2013. 1995; Hurx 2013 (noot 4); Knotter 4); (noot Hurx 2013 1995; 10 (1984), 123-154; J. de Vriesde en J. 123-154; (1984), 10 lands 1850-1900’, in:K.A. Bakker, lands1850-1900’, of Architecturalof Education inthe Nether ClarkeFisherR.C.(red.), en N.J. ZA Wilhelmiens. A Shared Dutch Built Building theCity. Antwerp,1819-1880 Leuven Crafting Capitalism Crafting korteen overzicht Voor van positiede en opleidingvan en architecten inge en nieurstweedeinde helft vannegen de tiendeeeuw: Abrahamse, J.E. Ma‘The kinganof Architect. DutchÉmigré Architectstothe denis A.van Woude, der PerseveEconomy.andSuccess, Failure, rance of theDutch Economy, 1500-1815 Woodward, D. 521; Cambridge1997, MenatWork. Labourers and Building Craftsmen in the Towns of Northern England,1450-1750 Prak (noot 7); 1991 vermeld,maar geenwordt aparte er sectie aan besteed. Krabbe, ‘Deperiode ook: Zie C.P. 1840- in:K.Bosma e.a.(red.), 1900’, Amsterdam.Architectuurhistorische 2010, 171; de bouwsectorde kortwordt 171; 2010, R.Meischke e.a., verkenningenaan handde van het bezit vanVerenigingde Hendrick Keyserde Zwolle N.L.Prak, 3); (noot 1984 woonhuis van 1800tot 1940 M. Hurx,M. S. BroadberryS. O’Rourke,K.H. en HistoryEconomicCambridge Modern of Europe, Volume 1: 1700-1870 de opkomst van de en Nederlanden de architect(1350-1530) 600-2000 Nederland in Zwolle Zie 459-535. 2007, ook: J.J. van Wal, der Nederland in bouwbedrijf het van Kolman, C.J. 1940; werck.Deorganisatie van het bouwen te Kampen1450-1650 vanwegebeschikbaarheidde aardde en vanhistorisch bronnenmateriaal lag accenthetvooral openbareop werken, danmeerparticuliere de op bouw. M. Prak,M. Market‘The Architecture for komstvan bouwmarktde Nederdein in:L. Cruz en inHolland, 1500-1815’, Mokyr J. (red.), Europe. Culture and Economy, 1400-1800. EssaysHonorin VriesdeJanof tinuity.RelationshipsArchitectural between the Southern and Northern Low Countries(1530-1700) M. Hurx,M. landen1350-1530 Boston K. De 35-59; 2010, Jonge en K. Ottenheym (red.), G. van G. Tussenbroek, dat maken’. Gebruik enontwikkeling van Noor de in bestekken en bouwcontracten delijke en ZuidelijkeNederlanden tot1650 Leiden trekarbeidarbeids dubbele een op markt’, 8 7 6 5 4

------

- - - ­ , -

HOST

De wereld aan , Amsterdam, 99 (2000) 4, 101-121. Huur en conjunctuur. De KNOB Journal of Economic DevelopmentEconomic Journalof studeerdemediterrane archeolo Bulletin fabriek in de periode 1647 tot 1676’, tot1676’, fabriekperiodeinde 1647 spronkelijkegenoteerd– koper wie het perceelhad overgenomen. 3), (noot 1997 Woude der De VriesVan en 614-615. korteen overzichtaan Voor lenen over particulieren:Deneweth,H. zie ‘Microfinan Jonker, J. en Gelderblom O. Van Eeghen (noot 1). 1972b inandereenhuis van steenhouwer. de 43), (noot De Fontainela Verwey e.a.1976 (huisnummer 4). 394 43), (noot De Fontainela Verwey e.a.1976 (huisnum 138-142 (huisnummer 2), 394 Vlaardingerbroek P. (red.), grachtenAmsterdamse de 2013. Lesger,C. 3), (noot 1997 Woude der De VriesVan en Abrahamse 14), 271; Rutte(noot en 2014 186-209. Stalpaertbouwdevoor zichzelf er een kolossaalwoonhuis maarop liefst zes kavels,drie aan Keizersgrachtde drie en aanKerkstraat:de van G. Essen, ‘Daniel stadsarchitect van Stalpaert(1615-1676), AmsterdamAmsterdamsede en stads veilingboekenInde staat indien– de leningniet werdafbetaald door de oor andce the Decline Poverty.of Evidence fromthe Nineteenth-Century Nether mers 443-444), 168 (huisnummer 454) en en (huisnummer 454) 168 mers443-444), (huisnummer 459). 180 lands’, 79-110. 1, 39(2014) Amsterdam 1986; De Vries en Van der der De AmsterdamVriesVan en 1986; zetten Lesgers 3) (noot 1997 Woude ingrafiek.uiteengegevens 334 p. op woningmarktAmsterdamin 1550-1850

an i 51 57 52 59 55 53 58 56 50 54

werkt als onderzoeker en tentoonstel - z -

Kos

t ­ i

e

­

-Vlaanderen bij het onderzoeksteam nn , 63 63 , Vier WO Schm Me

F s. r (Historisch onderzoek naar stedelijke transformatie deerde geschiedenis aan de Universiteit van Amster dam. het processen). D Universi Vrije aande logica en geschiedenis oude gie, teit in Amsterdam. Hij werkt als onderzoeker ruimte lijke analyse bij de Rijksdienst Erfgoed. voor het Cultureel Erik lingsmaker bij het Stadsarchief Amsterdam. Hij stu . - - - Kohier van de Personeele Personeele de van Kohier Beschreibung der Stadt Stadt der Beschreibung , Amsterdam, 418-419. 1976, Amsterdam 1945. , 5025-12 (Resoluties Vroedschap), Vroedschap), (Resoluties 5025-12 5039-1 (Thesaurieren) 112vo Huizen en men en Huizen een stadeen doorgaans timmerlieden 1,8 op 1 metselaar1 op warentelde, inAm er Quotisatie te Amsterdam overhet jaar 1742 sterdamvermogende timmerlieden3,3 vermogende1 op metselaar: W.F.H. Oldewelt(red.), eeuwen Herengracht. Geveltekeningen eeuwen huisnummeringde is Dit gehanteerd in De la Fontaine Verwey e.a. (noot 43). 1976 43), (noot De Fontainela Verwey e.a. 1976 pand Dit werdpas huisnummer 108. 432, washet vooreersthet inverkocht1646; mogelijkal eerdervererfd. 43), (noot De Fontainela Verwey e.a. 1976 huisnummer 304. 501, Vergelijk met B. Beernaert, ‘Renaissan cewoonhuizeninBrugge. Zeldzame een Ommeland Brugs bijt!’, inde den Abrahamse 2010 (noot 11), 218-221. Abrahamse11), (noot 2010 SAA SAA januari(5 1640). Fontainela de H. Verwey e.a., van alle huizen aan de gracht, twee De la Fontaine Verwey e.a. (noot 43). 1976 Zesen,von F. modelwoningen;over 247-260 4, (2003) DisselLunsingh Van en Fock Scheurleer, Leidsede 225: 3, deel 10), (noot 1986-1992 steenhouwerWillem Wijmothging fol. 120 (18 julifol. 120 1622). (18 beschrijving de en overzichtenhistorische vanelkpand met zijn eigenaars enbe woners steevastzelf buurtinde waarwonen hij groteverbouwingswerken coördineerde; toen bouwheer François 270: Boe le de huislieteen bouwen in1664 (Sylvius) door Wijmoth, kreeg hij tijdelijk verblijf Amsterdam, Amsterdam 1664, 165.

De grote uitleg van 47 41 49 45 43 42 48 46 40 44

- - -

-

­

-

­

e studeerde architectuur- studeerde geschiedenis aan de ahams th r e b A w e t n ver De . Zij werkt daar als postdoctoraal onderzoeker van postdoctoraalonderzoeker als daar werkt Zij . Heidi , 5075 (Notarissen 5075 , terStandplaats . Jaap E . r en en stedenbouwgeschiedenis aan de Rijksuniversiteit Universiteit de aan 2010 in promoveerde en Groningen vanAmsterdamproefschrift het op eeuw zeventiende de in Stadsontwikkeling Amsterdam. D Hij werkt als senior onderzoeker stedenbouwgeschie Uit vermogensbelastingen, Uit zoals de personele quotisatie blijkt van 1742, effectief dat timmerliedendoorgaans kapitaalkrachtigerwaren dan metse laars: inAmsterdam werdenin1742 timmerlieden 180 geregistreerd met vermogeneen van danmeer 600 gulden tegenovermetselaars.slechts 54 Waar De Vries en Van der Woude 1997 (noot 3), 3), (noot 1997 Woude der De VriesVan en 521. Hart (noot 25). 1976 vermeldtalleen 25) (noot Hart1976 timmerliedenmetselaars. en konden We echtergebruikmaken van databaseeen samengesteldvrijwilligersde door van het Vele Handen Project ‘Ja, ik wil!’, on leiding vander Tine dr. prof.De Moor vanvanRené Universiteiten Weeren de Utrecht,basisop van ondertrouwakde tenvan stadde Amsterdam. Inprodit jectvijfjaarlijkseworden steekproeven Degenomen.database was weliswaar van onvolledignogmoment hetcon op maar onderlingede sultatie2015), (mei verhoudingentussen verschillendede beroepsgroepen zijn wel reëel. In het eerstekwart van zeventiendede eeuw wasverhoudingde timmerlieden, respectie steenhouwers: metselaars, kwartinderdehet 10%; 25%, 65%, velijk vanzeventiendede eeuw was 72%, dit 9%. Metselaars19%, zijn hier enigszins ondervertegenwoordigdomdateen zij grotereseizoensmigratie dan kenden de timmerlieden;groepde timmerlieden omvathierzowelhuistimmerlieden de alstimmerliedende meubel de uit Meischke e.a. 32, 43. (noot 7), 1995 SAA Amsterdam), 5627, 35-63. makerij. denis bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Dr Vrije aan de 2008 in promoveerde en Gent Universiteit proefschrift het op Brussel Universiteit sen. Wonen, verbouwen, investeren en lenen in drie Brug drie in lenen en investeren verbouwen, Wonen, sen. se wijken van de late middeleeuwen tot de negentiende eeuw

37 39 35 36 38 34

BULLETIN KNOB 2015 • 4 256 BULLETIN KNOB 2015 • 4 257

------z t i hm Sc rik E d During the third expansion fairly large parcels of an anan

i cient capital to pre-finance the entire construction and entire the pre-finance to capital cient Prak’s Niels to contrast In product. finished a market to findings with regard to nineteenth-centurydam, Amster master building craftsmen didnot immediately, and certainly not in large numbers, seize the opportu nities offered by the large-scale urban expansions in seventeenth-century Amsterdam, at least noting by build for the market opted on they extent landwhat to theyshow to needed owned. be willsearch Further re of combination a as such enterprise, of forms other for builders’ merchant and construction work, or coordi buildingthesubcontractors.processnationof for smaller, uniform dwellings. The fourth expansion, by contrast, supplied a diversified parcellation that was much better aligned withsions on Herengracht market and Keizersgracht, demands: shop-dwell largeradialthemixed ingsalong streets, milieumore a and man with middle-class and smaller dwellings and industri al premises in the areas closer to the urban periphery. The urban structure laid down in those seventeenth- century urban expansions and structed the on allocated the land, continue to determine buildings con the Amsterdam cityscape up to the present day. land intended for the social middle classes. (This was in contrast to the large-scale investors, who tended to concentrate on the market for workers’ housing.) In a few instances they themselves for built a house with a services their to offer could they where from workshop clients in the neighbourhood. In other cases, in par landbuying in that seems it bricklayers, ticularamong they were trying to gain direct access to the new-buildin and quickly, fairly land their sold group This market. asto able masterfewbricklayerswere wea case theof certainthat they immediately started building the for who craftsmen building of number a Quite owner. new started building on their owning under construction initiative, at an early stage to the future sold the build owner. This strategy indicates that they had insuffi land were released, many of which were afterwardssubdivided, sometimes in order to build rows of

------Kos e nn fourth Me and th, e w third e n e D Heidi , e ahams r b A t ver It It transpires that building sector craftsmen were It is the first time that such a very large quantitative large very a such that time first the is It

During the Dutch Golden Age, Amsterdam grew from a Amsterdamfromgrew Age, Golden Dutch the During modestlittle town the on river Amstel into powerfula tradingThanks metropolis. several to very large-scale expansion schemes (in particular the pared with their colleaguestors. Nevertheless, only five to ten from per cent of building other productionsector craftsmen invested secin land, which they usually disperseda thisinInfashion. they way bought gained access to the market, where they invested mainly in pact of major building booms, we concentrate on the (when the land inperiods the 1614–1617 third expan the for (ditto 1660–1699 and on) built and sold was sion fourthexpansion). late the proportion of building sector craftsmentors and to work out inveswhich market segments they fo cused on (based on the location, size and price of the Becauseplots). we are primarily interested in the im scape. thereWas any increase in scale in the building with deal opportunities the sector the did how sector, offered by urban expansion and what strategies didit employ? tions posed in this article are whether the large scale of of scalelarge the whether arearticle this in posed tions these expansions stimulated entrepreneurship in the building sector, and how that affected the urban land rope. This articlementation does not of the focus urban on expansions.trates the on a subsequent phase in the thedevelopment: design Instead, or imple itmoment when concenthe large public project broke up into thousands of private projects, which occurred when the government sold offbuilding plots. The key ques JaapE GOLDEN OPPORTUNITIES? OF STRATEGIES BUILDERSREAL ESTATE THE IN URBAN EXPANSION OF AMSTERDAM DURING THE GOLDEN AGE expansions), expansions), it became one of the biggest cities in Eu heavily over-represented in the real estate market com study has been carried out for an early modern city. Amsterdam possesses exceptional series of this for sources purpose. tocombine thatable wereDuring we were land of urbanexpansions,theplots thousands of sold at a succession of auctions, which maps and auction ledgers. These provide information resulted in andtheircalcuandallowbuyerstotheplots us about