COMUNA 2 RECOLETA INFORME TERRITORIAL Ministerio de Desarrollo Urbano Subsecretaría de Planeamiento GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES Jefe de Gobierno Ing. Mauricio Macri Vicejefa de Gobierno Lic. María Eugenia Vidal Jefe de Gabinete de Ministros Lic. Horacio Rodriguez Larreta Ministro de Desarrollo Urbano Arq. Daniel Chain Secretario de Planeamiento Arq. Héctor Lostri Director General de Planeamiento Mg. Fernando Álvarez de Celis Contenidos: Fernando Álvarez de Celis / Bárbara Pasik / Julián Álvarez Insúa / Yanina Garcia / Sol Belacin / Federico Tripoli / Agustín Grigera / Luciana Madoery / M. Cristina Ansaldo / Sebastian Shaller / Maria Belén Talia / Sebastián Musachi. Diseño gráfico: Alejandro Ambrosone. Índice 7 Introducción 9 Metodología 13 Descripción territorial Estructura territorial Población Normativa urbanística Construcción Valor del suelo 41 Los usos del suelo en la Comuna 2 Edificación Usos del suelo Edificios Edificios de destino único Edificios Productivos Galpones Lotes Garages Privados y Comerciales 63 Situación actual de la ocupación de locales comerciales en la Comuna 2 Distribución territorial de locales activos Distribución territorial de locales inactivos Composición de locales por sectores de actividad Locales del sector comercial Locales del sector servicios Locales gastronómicos Locales del rubro automotor Locales del sector industrial Locales en galería 93 INDICADORES Uso Residencial Complejidad Urbana Locales por calle Superficie afectada por obra Compacidad corregida Mixtura residencial Caminabilidad INTRODUCCIÓN El presente informe da cuenta de la estructura territorial de la Comuna 2, localizada en el eje norte de la Ciudad de Buenos Aires, próxima a la zona centro de la misma. La misma está compuesta únicamente por el barrio de Recoleta. Se intentará identificar la distri- bución en el área de los diferentes usos del suelo, con el fin de comprender los patrones que hacen a la dinámica económica, social y territorial de la Comuna. En el capítulo 2 del informe se realiza una caracterización de la estructura territorial de la zona, buscando reconocer la influencia de la normativa que rige el uso del suelo, se anali- za la estructura de la población, la densidad edilicia, las condiciones actuales de la cons- trucción y el mercado inmobiliario. Este apartado permite distinguir diferentes variables territoriales, y los diversos usos del suelo que se producen al interior de la Comuna. En el capítulo 3 se examinan los diferentes datos empíricos obtenidos a partir del rele- vamiento de usos del suelo (RUS). En este apartado se describe la morfología urbana a partir del tamaño, edificación, y uso del suelo específico de cada parcela en función de las actividades que se desarrollan. Además, se describe la distribución territorial para cada uno de los usos analizado a fin de mostrar la estructura edilicia y socio - territorial de la Comuna. En el capítulo 4, se busca definir el perfil económico de la Comuna 2, identificar la im- portancia de los diferentes sectores en y sus tendencias. De esta forma, se intenta des- cribir y analizar la distribución de los locales emplazados en la Comuna, y sus distintos agrupamientos según actividad comercial. El análisis pormenorizado del relevamiento de campo constituye una parte central del informe, y la cuantificación de los datos pre- tende ser una herramienta útil para la gestión y la investigación académica de este tipo de fenómenos. En el capítulo 5, se presentan algunos indicadores elaborados a partir de la sistematiza- ción de la información obtenida del Relevamiento de Usos del Suelo, el indicador de total de locales por lado de manzana, de compacidad corregida, de complejidad urbana y de mixtura residencial. Recoleta 7 1 METODOLOGÍA El área de estudio comprende la totalidad de la Comuna 2. Sus límites están determina- dos por la traza de las calles Uruguay, Guido, Montevideo, Proyección de Montevideo, Brig. General. Facundo Quiroga, prolongación virtual de Juan Bibiloni, bajada autopista Dr. Arturo Illia (acceso portuario) hasta intersección con autopista Illia, avenida Ramón Castillo, Acceso Wilson, avenida Tomás Edison, borde oeste de la Dársena D, borde norte de la Dársena D, bordes Dársenas E y F, Avenida Costanera Obligado, Jerónimo Salgue- ro, deslinde suroeste zona de vías de los ferrocarriles ex FGBM, ex FC San Martín, ex FC Belgrano Norte, Tagle, Las Heras, avenida Coronel Díaz, Mario Bravo, avenida Córdoba. La Comuna 2 limita al Norte con Palermo, al Suroeste con el barrio de Almagro, al Sur se encuentra el barrio Balvanera, limita al Este con Retiro y hacia el Sureste con el barrio de San Nicolás. En la etapa de relevamiento en campo se utilizó la base cartográfica y parcelaria elabo- rada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El relevamiento censal realizado en el mes de noviembre de 2010 comprendió la totalidad de las parcelas emplazadas en el área de estudio, y permitió determinar los usos del suelo de cada una de ellas. A tal fin, se elaboró una tipología que se aplicó a las construcciones encontradas, cuyos parámetros son el tipo de edificación hallada y su uso (comercial y/o residencial). El capítulo referente a los precios inmobiliarios surge a partir de diversos análisis de la Dirección General de Planeamiento, y para la elaboración del apartado sobre construc- ción se emplearon datos de permisos de obra elaborados por la Dirección General de Fis- calización de Obras y Catastro, ambas pertenecientes al Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Para obtener el precio de oferta de venta y alquiler de locales, precio de departamentos y casas, se realizaron relevamientos que recolectan información del precio, dimensiones y otras características de los inmuebles ofertados. Se estableció una primera gran división entre construcciones de uso residencial, las de uso no residencial, de uso mixto y las parcelas sin construcción. Dentro de las construc- ciones de uso residencial se encuentran dos categorías: casa y vivienda; las construccio- nes de uso no residencial se dividen en siete categorías: local, local en galería, edificio de oficinas, edificio de destino único, edificio productivo, galpón y garage; mientras que las construcciones de uso mixto comprenden tres categorías: edificio de departamentos, uso mixto con vivienda y uso mixto. En el presente análisis, también se tuvo se registran 1/ Se tipificó como garages privados a las las estructuras edilicias que se encuentran cerradas, o en obra. Finalmente, a las parcelas construcciones destinadas a la guarda/ sin construcción se las identificó como lotes. A continuación se presenta un cuadro con entrada y salida de vehículos, pero que la definición de cada uno de los tipos mencionados. no atienden al público. Generalmente forman parte complementaria de otra A todas las actividades en los que se desarrollaba alguna actividad económica al mo- construcción, como una casa u otro mento del relevamiento, se los clasificó de acuerdo a su actividad principal, utilizando edificio, y pueden o no ser utilizados la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (ClaNAE). Para el caso de los locales, en el desarrollo de alguna actividad se pudo obtener, a partir del registro de los inactivos, la proporción de establecimientos económica. ocupados y vacantes. 10 Comuna 2 CONSTRUCCIONES Construcción dedicada Construcción subdividida en exclusivamente al desarrollo de unidades, destinada tanto al actividades tanto comerciales como EDIFICIO DE uso residencial como no LOCAL de servicios, y que se distingue por DEPARTAMENTOS residencial, en la que no estar principalmente orientada a la predomina ninguna de estas atención al público. actividades sobre la otra. Construcción en la que LOCAL EN Local ubicado al interior de una comparten el uso la actividad Construcción GALERÍA galería. CASA no subdividida residencial con actividades en unidades. económicas, y en la que la porción destinada a EDIFICIO DE Construcción subdividida en unidades que desarrollan sus actividades en residencia no está OFICINAS forma independiente unas de otras. USO MIXTO CON subdividida en unidades. Se VIVIENDA las dividió, registrando por un L lado la parte de la A L I Construcción que tiene la O construcción de uso A C I EDIFICIO DE particularidad de desarrollar una D N residencial -a la que se llamó C A E DESTINO única actividad, no productiva, como N N uso mixto con vivienda-, y por D I E los hoteles, comisarias, hospitales, I el otro, la utilizada ÚNICO B D S I cementerios y escuelas. M E económicamente. S O R E C R O Construcción con capacidad de O N O EDIFICIO S S transformación de bienes. Es el caso O U U PRODUCTIVO S de las fábricas, por ejemplo. U Construcción pasible de ser utilizada parte de una actividad comercial actividad comercial una parte de para el desarrollo de actividades tanto comerciales como de servicios y en algunos casos productivas, y que se Construcción en la que Construcción distinguen de los demás tipos comparten el uso dos subdividida en económica actividad como sede de una Utilizadas GALPÓN principalmente por sus características actividades económicas VIVIENDA unidades constructivas, que le imprimen un otro. el sobre uso un sin predomine que económicas, USO MIXTO independientes. independientes aspecto particular -generalmente Operativamente se las dividió, Recoleta . techo con tinglado de chapa y sin registrando cada actividad por subdivisiones en su interior-. separado. Esta denominación hace referencia al Utilizadas como vivienda de personas, excluyendo a las que lo hacen como como hacen lo las que a excluyendo personas, de vivienda como Utilizadas tipo particular de actividad desarrollada, se trata de un tipo de GARAGE local, por sus características actividades de el desarrollo para como personas de residencia la para tanto Utilizadas particulares se registró en forma 11 separada. SIN CONSTRUCCIONES LOTE Parcelas que no tienen ninguna edificación sobre su superficie, aunque puede desarrollarse sobre las mismas alguna actividad. 7 2 DESCRIPCIÓN TERRITORIAL Recoleta 13 ESTRUCTURA TERRITORIAL El área de la comuna en estudio se localiza en el eje norte de la Ciudad de Buenos Aires, próxima a la zona centro de la Ciudad.