Comuna 2 Recoleta Informe Territorial

COMUNA 2 RECOLETA INFORME TERRITORIAL

Ministerio de Desarrollo Urbano Subsecretaría de Planeamiento

GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES

Jefe de Gobierno Ing. Mauricio Macri

Vicejefa de Gobierno Lic. María Eugenia Vidal

Jefe de Gabinete de Ministros Lic. Horacio Rodriguez Larreta

Ministro de Desarrollo Urbano Arq. Daniel Chain

Secretario de Planeamiento Arq. Héctor Lostri

Director General de Planeamiento Mg. Fernando Álvarez de Celis

Contenidos: Fernando Álvarez de Celis / Bárbara Pasik / Julián Álvarez Insúa / Yanina Garcia / Sol Belacin / Federico Tripoli / Agustín Grigera / Luciana Madoery / M. Cristina Ansaldo / Sebastian Shaller / Maria Belén Talia / Sebastián Musachi. Diseño gráfico: Alejandro Ambrosone.

Índice

7 Introducción

9 Metodología

13 Descripción territorial Estructura territorial Población Normativa urbanística Construcción Valor del suelo

41 Los usos del suelo en la Comuna 2 Edificación Usos del suelo Edificios Edificios de destino único Edificios Productivos Galpones Lotes Garages Privados y Comerciales

63 Situación actual de la ocupación de locales comerciales en la Comuna 2 Distribución territorial de locales activos Distribución territorial de locales inactivos Composición de locales por sectores de actividad Locales del sector comercial Locales del sector servicios Locales gastronómicos Locales del rubro automotor Locales del sector industrial Locales en galería

93 INDICADORES Uso Residencial Complejidad Urbana Locales por calle Superficie afectada por obra Compacidad corregida Mixtura residencial Caminabilidad

INTRODUCCIÓN

El presente informe da cuenta de la estructura territorial de la Comuna 2, localizada en el eje norte de la Ciudad de Buenos Aires, próxima a la zona centro de la misma. La misma está compuesta únicamente por el barrio de Recoleta. Se intentará identificar la distri- bución en el área de los diferentes usos del suelo, con el fin de comprender los patrones que hacen a la dinámica económica, social y territorial de la Comuna.

En el capítulo 2 del informe se realiza una caracterización de la estructura territorial de la zona, buscando reconocer la influencia de la normativa que rige el uso del suelo, se anali- za la estructura de la población, la densidad edilicia, las condiciones actuales de la cons- trucción y el mercado inmobiliario. Este apartado permite distinguir diferentes variables territoriales, y los diversos usos del suelo que se producen al interior de la Comuna.

En el capítulo 3 se examinan los diferentes datos empíricos obtenidos a partir del relevamiento de usos del suelo (RUS). En este apartado se describe la morfología urbana a partir del tamaño, edificación, y uso del suelo específico de cada parcela en función de las actividades que se desarrollan. Además, se describe la distribución territorial para cada uno de los usos analizado a fin de mostrar la estructura edilicia y socio - territorial de la Comuna.

En el capítulo 4, se busca definir el perfil económico de la Comuna 2, identificar la importancia de los diferentes sectores en y sus tendencias. De esta forma, se intenta des- cribir y analizar la distribución de los locales emplazados en la Comuna, y sus distintos agrupamientos según actividad comercial. El análisis pormenorizado del relevamiento de campo constituye una parte central del informe, y la cuantificación de los datos pretende ser una herramienta útil para la gestión y la investigación académica de este tipo de fenómenos.

En el capítulo 5, se presentan algunos indicadores elaborados a partir de la sistematiza- ción de la información obtenida del Relevamiento de Usos del Suelo, el indicador de total de locales por lado de manzana, de compacidad corregida, de complejidad urbana y de mixtura residencial.

Recoleta 7

1 METODOLOGÍA El área de estudio comprende la totalidad de la Comuna 2. Sus límites están determinados por la traza de las calles Uruguay, Guido, Montevideo, Proyección de Montevideo, Brig. General. Facundo Quiroga, prolongación virtual de Juan Bibiloni, bajada autopista Dr. Arturo Illia (acceso portuario) hasta intersección con autopista Illia, avenida Ramón Castillo, Acceso Wilson, avenida Tomás Edison, borde oeste de la Dársena D, borde norte de la Dársena D, bordes Dársenas E y F, Avenida Costanera Obligado, Jerónimo Salgue- ro, deslinde suroeste zona de vías de los ferrocarriles ex FGBM, ex FC San Martín, ex FC Belgrano Norte, Tagle, Las Heras, avenida Coronel Díaz, Mario Bravo, avenida Córdoba. La Comuna 2 limita al Norte con Palermo, al Suroeste con el barrio de Almagro, al Sur se encuentra el barrio Balvanera, limita al Este con Retiro y hacia el Sureste con el barrio de San Nicolás.

En la etapa de relevamiento en campo se utilizó la base cartográfica y parcelaria elabo- rada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El relevamiento censal realizado en el mes de noviembre de 2010 comprendió la totalidad de las parcelas emplazadas en el área de estudio, y permitió determinar los usos del suelo de cada una de ellas. A tal fin, se elaboró una tipología que se aplicó a las construcciones encontradas, cuyos parámetros son el tipo de edificación hallada y su uso (comercial y/o residencial).

El capítulo referente a los precios inmobiliarios surge a partir de diversos análisis de la Dirección General de Planeamiento, y para la elaboración del apartado sobre construc- ción se emplearon datos de permisos de obra elaborados por la Dirección General de Fis- calización de Obras y Catastro, ambas pertenecientes al Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Para obtener el precio de oferta de venta y alquiler de locales, precio de departamentos y casas, se realizaron relevamientos que recolectan información del precio, dimensiones y otras características de los inmuebles ofertados.

Se estableció una primera gran división entre construcciones de uso residencial, las de uso no residencial, de uso mixto y las parcelas sin construcción. Dentro de las construcciones de uso residencial se encuentran dos categorías: casa y vivienda; las construcciones de uso no residencial se dividen en siete categorías: local, local en galería, edificio de oficinas, edificio de destino único, edificio productivo, galpón y garage; mientras que las construcciones de uso mixto comprenden tres categorías: edificio de departamentos, uso mixto con vivienda y uso mixto. En el presente análisis, también se tuvo se registran 1/ Se tipificó como garages privados a las las estructuras edilicias que se encuentran cerradas, o en obra. Finalmente, a las parcelas construcciones destinadas a la guarda/ sin construcción se las identificó como lotes. A continuación se presenta un cuadro con entrada y salida de vehículos, pero que la definición de cada uno de los tipos mencionados. no atienden al público. Generalmente forman parte complementaria de otra A todas las actividades en los que se desarrollaba alguna actividad económica al mo- construcción, como una casa u otro mento del relevamiento, se los clasificó de acuerdo a su actividad principal, utilizando edificio, y pueden o no ser utilizados la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (ClaNAE). Para el caso de los locales, en el desarrollo de alguna actividad se pudo obtener, a partir del registro de los inactivos, la proporción de establecimientos económica. ocupados y vacantes.

10 Comuna 2 CONSTRUCCIONES

Construcción dedicada Construcción subdividida en exclusivamente al desarrollo de unidades, destinada tanto al actividades tanto comerciales como EDIFICIO DE uso residencial como no LOCAL de servicios, y que se distingue por DEPARTAMENTOS residencial, en la que no estar principalmente orientada a la predomina ninguna de estas atención al público. actividades sobre la otra.

Construcción en la que LOCAL EN Local ubicado al interior de una comparten el uso la actividad Construcción GALERÍA galería. CASA no subdividida residencial con actividades en unidades. económicas, y en la que la porción destinada a EDIFICIO DE Construcción subdividida en unidades que desarrollan sus actividades en residencia no está OFICINAS forma independiente unas de otras. USO MIXTO CON subdividida en unidades. Se

VIVIENDA las dividió, registrando por un L

lado la parte de la

A L I Construcción que tiene la

O construcción de uso A C

I EDIFICIO DE particularidad de desarrollar una D

N residencial -a la que se llamó C A

E DESTINO única actividad, no productiva, como N

N uso mixto con vivienda-, y por D I

E los hoteles, comisarias, hospitales, I el otro, la utilizada

ÚNICO B D S

I cementerios y escuelas. M E económicamente. S O E R C O R

Construcción con capacidad de O O

N EDIFICIO S

S transformación de bienes. Es el caso O U

U PRODUCTIVO S de las fábricas, por ejemplo. U Construcción pasible de ser utilizada

parte de una actividad comercial comercial actividad una parte de para el desarrollo de actividades tanto comerciales como de servicios y en algunos casos productivas, y que se Construcción en la que Construcción distinguen de los demás tipos comparten el uso dos

subdividida en económica actividad como sede de una Utilizadas GALPÓN principalmente por sus características actividades económicas VIVIENDA unidades constructivas, que le imprimen un otro. el sobre uso un sin predomine que económicas, USO MIXTO independientes. independientes aspecto particular -generalmente Operativamente se las dividió, Recoleta . techo con tinglado de chapa y sin registrando cada actividad por subdivisiones en su interior-. separado. Esta denominación hace referencia al Utilizadas como vivienda de personas, excluyendo a las que lo hacen como como hacen lo las que a excluyendo personas, de vivienda como Utilizadas tipo particular de actividad desarrollada, se trata de un tipo de GARAGE local, por sus características actividades de el desarrollo para como personas de residencia la para tanto Utilizadas particulares se registró en forma 11 separada. SIN CONSTRUCCIONES LOTE Parcelas que no tienen ninguna edificación sobre su superficie, aunque puede desarrollarse sobre las mismas alguna actividad.

2 DESCRIPCIÓN TERRITORIAL

Recoleta 13 ESTRUCTURA TERRITORIAL

El área de la comuna en estudio se localiza en el eje norte de la Ciudad de Buenos Aires, próxima a la zona centro de la Ciudad. Limita al oeste con la Comuna 14, al suroeste con la Comuna 5, al sur con la Comuna 3, al este con la Comuna 1 y al norte con el Río de la Plata.

El trazado urbano de esta Comuna es en forma de damero, con algunos ejes de circula- ción bastante marcados, predominantemente con orientación este-oeste, y cumple la función de conectar el norte de la ciudad con el área central. En este sentido se destacan como principales arterias las avenidas Obligado Rafael, Presidente Figueroa Alcorta, Del Libertador, General las Heras y Santa Fe.

Si consideramos la conectividad de la comuna, el rol de la línea de subte D es fundamen- tal para este tipo de análisis, porque permite que los barrios del norte de la Ciudad se conecten fácilmente con la Comuna, sin necesidad de realizar trasbordo con otro medio de transporte. La cercanía al centro de trasbordo Retiro permite la interconexión a través de las líneas de ferrocarriles Mitre, San Martin y Belgrano, desde los partidos del norte-este del Gran Buenos Aires hacia la Comuna. También presenta una circulación importante de líneas de colectivo que circulan por los principales ejes de comunicación de dicha Comuna.

Profundizando el análisis, podemos decir que la avenida Del Libertador y la autopista Leopoldo Lugones son las principales arterias que permiten la comunicación con los partidos del Norte del conurbano bonaerense; las avenidas Córdoba y Santa Fe permiten el acceso desde la Comuna hacia los barrios aledaños, mientras que las avenidas Callao y Pueyrredón atraviesan la Comuna transversalmente en sentido este-oeste permitiendo un acceso hacia el área central de la Ciudad.

La modalidad de transporte que comunica la comuna con otros barrios y con el centro de la ciudad es muy variada. Se destaca el colectivo, con una gran cantidad de líneas y ramales que la recorren y la comunican con el resto de la Ciudad. Respecto al transporte subterráneo, se encuentran 4 estaciones de la línea D, dos ubicadas en el centro de la comuna (Agüero y Pueyrredón), y 2 al sur de ésta (Callao y Facultad de Medicina). Además, se encuentra en la Comuna la estación Saldías, que pertenece a la línea del ferrocarril Belgrano Norte (Ferrovías). Ésta permite la interconexión de las Comunas de la zona norte de la Ciudad con los partidos del Noroeste del Gran Buenos Aires.

14 Comuna 2 Mapa 2.1 Comuna 2

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 15 Mapa 2.2 Barrios que conforman la Comuna 2 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mapa 2.3 Foto aérea Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

16 Comuna 2 POBLACIÓN

En cuanto a las características poblacionales generales, la población registrada en el Censo 2010 para la comuna es de 157.932 personas, este número representa el 5,5 % del total de la población de la Ciudad (estimada en 2.890.151 habitantes). Esta comuna presenta una densidad de población de 236 habitantes por hectárea, mayor a la media general de la Ciudad (173 habitantes por hectárea).

El índice de masculinidad es de 75,7, significativamente menor a la media de la Ciudad, cuyo número asciende a 85,2. La pirámide de población de esta comuna muestra que los grupos de edad con mayor peso demográfico son los comprendidos entre los 20 y 29 años, su base se caracteriza por su angostamiento, y se puede observar un relativo ensanchamiento en los rangos de edades mayores.

La pirámide poblacional de esta comuna es la de tipo regresiva o urna funeraria. Estas pi- rámides se caracterizan por presentar un escaso número de nacimientos y una mortalidad baja en la base. Predominan los adultos sobre los jóvenes, y hay un porcentaje importante de ancianos. Los indicadores demográficos de esta Comuna muestran una amplia pobla- ción envejecida por la alta participación de las edades superiores a los 65 años y el menor peso de las edades comprendidas entre 0 y 15 años. En el gráfico, también puede observar- se que la cantidad de mujeres supera a la de hombres en las edades más avanzadas, por la mayor expectativa de vida, y cantidad de personas del género femenino.

Respecto a la evolución de la población registrada entre los censos 2001 y 2013, ésta presenta una tasa de crecimiento demográfico negativo del 1,4 %. Esto se debe entre otros factores, al envejecimiento poblacional de la Comuna, y a la escasa tasa de natalidad menor a la media de la Ciudad.

VARONES MUJERES Grafico 2.1 80 y más Estructura etaria de la población 75-79 Fuente: Secretaría de Planeamiento, 70-74 65-69 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. 60-64 En base a INDEC, Censo Nacional de 55-59 Población, Hogares y Viviendas 2010. 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4

-7,0 -5,0 -3,0 -1,0 1,0 3,0 5,0 7,0

Recoleta 17 Al analizar distintas variables que permiten inferir la calidad de vida de la población, el gráfico 2.3 indica que la Comuna 2 tiene una situación habitacional que se caracteriza por registrar promedios más bajos que la media de la Ciudad en lo que respecta al porcentaje de hacinamiento crítico y hogares con necesidades básicas insatisfechas, con un 1,0 %, y 5,1 %, respectivamente. Asimismo, la tasa de desempleo de la Comuna es una de las más bajas de la Ciudad, con un porcentaje del 5,4 %, menos elevada respecto a la media de Ciudad tomada en su totalidad (6,2%).

En lo que concierne a las características socio-educativas, la Comuna 2 se caracteriza por un alto índice de escolarización, y una escasa tasa de analfabetismo registrada en el Cen- so 2010, que asciende a tan solo el 0,3 % de la población de la Comuna (395 personas).

Grafico 2.2 3,0 Tasas de natalidad, mortalidad, crecimiento vegetativo e hijos 2,5 nacidos vivos por mujer 2,1 Fuente: Secretaría de Planeamiento, 2,0 1,8 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. 1,5 1,5 1,2 1,1 1,1 1,0

0,5 0,4 0,0 0,0 Tasa de natalidad Tasa de mortalidad Tasa de CV anual (%) HNV por mujer 2006 general Comuna 2 Ciudad

Grafico 2.3 18

Tasa de hacinamiento crítico 16 y hogares con NBI 14 Fuente: Secretaría de Planeamiento, 12 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a INDEC, Censo Nacional de 10

Población, Hogares y Viviendas 2010. 8 6,0 6

4 1,6 2,0 2 1,0 0 Hacinamiento crítico (%) Hogares con NBI (%)

Comuna 2 Ciudad

18 Comuna 2 Promedios Cuadro 2.1 Indicador Comuna 2 Ciudad Indicadores demográficos y Densidad de población (hab/ha.) 236,0 173 mercado inmobiliario Viviendas por grilla (200 metros) 278 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. Régimen de tenencia de viviendas-Propietarios (%) 54,7 57,5 GCBA. En base a Dirección General Hogares con hacinamiento crítico (%) 1,0 1.6 de Estadística y Censos (Ministerio de 0,3 0,5 Nivel educativo: Tasa de analfabetismo Hacienda GCBA) sobre la base de datos Tendencias demográficas: Tasa de crecimiento poblacional (10 años) % -1.2 -4,1 de INDEC. EPH 2012 Superficie de espacio verde por hab. (m2) 3,4 5,4 Construcción residencial (m2) 4.588 0,8 Construcción no residencial (m2) 2.378 1,1 Relación m2 construidos residenciales/no residenciales 3,0 2,5 Incidencia usos residenciales(% del total de usos) 48,6 72,1 Tasa de vacancia de locales (%) 9,3 22,6 Precio de terrenos (USD/m2) 5.306,9 1.762,3 Precio de locales (USD/m2) 4.111,5 2.601,0 Precio de venta de departamentos (USD/m2) 2.618,8 2.213,5 Precio de venta de casas (USD/m2) 2.415,4 1.534,5

Promedio de la Cuadro 2.2 Indicador Comuna 2 Estratificación social e ingreso Estratificación social: estrato bajo (%) 5,9 per capita Estratificación social: estrato medio-bajo (%) 20,6 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Estratificación social: estrato medio (%) 23,1 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA Estratificación social: estrato medio-alto (%) 28,9 Estratificación social: estrato alto (%) 21,4 Ingresos ($) $ 6.285 Tasa de desempleo 5,4

Recoleta 19 Grafico 2.4 35 Distribución poblacional por

estrato socio-económico 30 28,9 27,9 Fuente: Secretaría de Planeamiento, 27,1 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. 25 23,1 En base a Encuesta Anual de Hogares 22,2 21,4 20,6 2012, Dirección General de Estadística y 20 Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).

11,3 11,5

10 5,9 5

0 Estratificación social: estrato Estratificación social: estrato Estratificación social: estrato Estratificación social: estrato Estratificación social: estrato bajo (%) medio-bajo (%) medio (%) medio-alto (%) alto (%) Comuna 2 Ciudad

Grafico 2.5 Tasas de desocupación y subocupación Fuente: Secretaría de Planeamiento, 9 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. 8 En base a Encuesta Anual de Hogares 7 2012, Dirección General de Estadística 6 y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA). 7,3 8,5 5 6,2 4 5,4 3 2 1 0 Comuna 2 Total Ciudad Desocupados Subocupados

20 Comuna 2 0,4 0,7 Grafico 2.6 Empleo según categoría ocupacional 100% 7,4 4,6 Fuente: Secretaría de Planeamiento, 90% 15,8 19,1 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. 80% En base a Encuesta Anual de Hogares 2012, Dirección General de Estadística y 70% Censos (Ministerio de Hacienda GCBA). 60%

50% 76,1 75,4

40%

30%

20%

10%

0% Comuna 2 Ciudad

Asalariado Cuentapropista Patron Familiar

0,7 Grafico 2.7 Empleo según rama de actividad en la Comuna 2 13,3 15,1 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. 9,5 7,1 Industria En base a Encuesta Anual de Hogares 0,8 Servicios 2012, Dirección General de Estadística y Comercio Censos (Ministerio de Hacienda GCBA). Otros 81,6

70,4

Recoleta 21 Grafico 2.8 Primario Nivel de instrucción máximo Primario Completo; 5,3 alcanzado en población mayor a incompleto; 1,6 25 años en la Comuna 2 Secundario Fuente: Secretaría de Planeamiento, Incompleto; 4,5 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Secundario En base a Encuesta Anual de Hogares Completo; 2012, Dirección General de Estadística y 18,6% Censos (Ministerio de Hacienda GCBA). Superior Completo; 52,2

Superior Incompleto; 21,5

Grafico 2.9 Sector educativo según tipo de gestión en la Comuna 2 privado 35,5% Fuente: Secretaría de Planeamiento, 63,9% Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. No asiste estatal pero asistió En base a Encuesta Anual de Hogares privado 58,9% 2012, Dirección General de Estadística

y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA). Asiste estatal 41,1% actualmente

privado 44,2% Total estatal 55,5%

0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0%

Primario Primario incompleto; 1,3%Completo; 5,5% Secundario Incompleto; 3,7%

22 Comuna 2 Sólo prepaga Grafico 2.10 por contratación voluntaria Tipo de cobertura de salud y 25,8% grupos de edad bajo cobertura pública Otros 9,8% Fuente: Secretaría de Planeamiento, más de 60 años 5,1% Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a Encuesta Anual de Hogares Sólo prepaga omutual vía obra social Sistema público 2012, Dirección General de Estadística y 27,5% 7,3% 20 a 59 años Censos (Ministerio de Hacienda GCBA). 71,1%

hasta 19 años Sólo obra social 23,8% 29,1%

Grafico 2.11 Tipología y propiedad de la 98,5 vivienda en la Comuna 2 Fuente: Secretaría de Planeamiento, 100 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. 54,7 90 En base a Encuesta Anual de Hogares

80 2012, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA). 70 33,3 60

0,4 40

30 Casa 11,9 20

Departamento 1,4 10 0

Otros Tenencia

Tipología

Recoleta 23 DENSIDAD POBLACIONAL

El análisis de la distribución territorial de la población al interior de la Comuna, registra un mayor nivel de densidad hacia el Centro-Sur de la misma. En ese sector, se registra Mapa 2.4 una alta densidad de habitantes por hectárea, que se condice con la alta densidad edi- Densidad de población en la licia. Por el contrario, en la mayor parte del sector Norte, ésta es escasa o nula porque Comuna 2 es un área de uso no residencial por estar ocupada por las zonas portuaria, ferroviaria Fuente: Secretaría de Planeamiento, y de espacios verdes. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

NORMATIVA URBANÍSTICA

De acuerdo a la última actualización de diciembre de 2013, la normativa del Código de Planeamiento Urbano establece los usos del suelo permitidos en el área de análisis, se observa que la superficie de la Comuna 2 se encuentra principalmente regida por el distrito R2a I (23,4%), el cual permite el uso residencial. Este distrito se emplaza por tres grandes polígonos; por un lado, el primero está delimitado por las avenidas Coronel Díaz, Santa Fe, General las Heras y Pueyrredón, y cruzando esta avenida continúa hasta Callao. Por otro lado, hay dos polígonos de menor tamaño, uno se halla entre las aveni-

24 Comuna 2 das General Las Heras, Del Libertador y las calles Agüero y Azcuénaga; y el otro delimitado por las avenidas General Las Heras, Callao, Del Libertador y la calle Junín. Otro distrito de importancia es el C3 I (20,1%), que concentra zonas en donde se localizan equipamien- tos administrativos, comerciales, financieros e institucionales. Este distrito se encuentra entorno de las avenidas Santa Fe, Pueyrredón, Córdoba, y General Las Heras.

El distrito UF suma un 14,9% de la superficie, éste hace referencia a la existencia de las vías de las líneas de ferrocarriles Mitre y General Belgrano. Por otra parte, se debe destacar la presencia del distrito C2, en torno a las avenidas Santa Fe, Callao, Uruguay y Córdoba, donde se emplaza el centro comercial de Recoleta. En esta zona se concentra una gran densidad de nodos de transporte que tienden a reforzar la centralidad propio de este sector de la Comuna. Otro distrito de importancia por su extensión es el P (10,3%), el cual abarca la zona portuaria que contiene la comuna; está delimitada por la avenida Pres. Ramón S. Castillo y el Río de la Plata.

En esta comuna se encuentra el distrito UP (9,8%) el cual permite el uso de los espacios verdes, y se destaca por ser el pulmón verde del entorno, es decir, caracterizado por un ecosistema que funciona en equilibrio con el ambiente. Los distritos de equipamiento (E3 y E4 principalmente) son áreas en las que se localizan actividades que sirven al conjunto urbano, pero que no deben localizarse en zonas comerciales o residenciales, por las

Distrito Área % Cuadro 2.3 R2a I 4.429.869,00 23,4 Código de Planeamiento Urbano.

C3 I 3.791.406,30 20,1 Comuna 2 Fuente: Secretaría de Planeamiento, UF 2.815.201,80 14,9 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. C2 2.019.349,30 10,7

P 1.941.998,84 10,3

UP 1.858.907,44 9,8

U10 784.213,78 4,1

RU 373.605,83 2,0

E3 278.882,98 1,5

APH 50 212.248,89 1,1

APH 14 157.061,05 0,8

E4 35 57.006,17 0,3

APH 30 46.834,09 0,2

NE 33.260,84 0,2

E4 44 32.664,01 0,2

E4 76 30.788,29 0,2

E4 73 26.342,02 0,1

APH 17 10.234,89 0,1

TOTAL 18.899.875,50 100,0 molestias que pueden generar o por el extenso tamaño necesario para dicha actividad. Éstos se ubican en la zona Sur de la comuna, sobre todo los E3, que se hallan alrededor de la avenida Córdoba entre las calles Larrea y Riobamba.

Por otro lado, se debe mencionar la existencia de los distritos APH (área de protección histórica), 14, 17, 30 y 50. Estos distritos abarcan el casco histórico del barrio de Recoleta (incluido el cementerio de La Recoleta), que posee valores históricos, arquitectónicos y simbólicos con un alto significado patrimonial, por lo cual es merecedora de un trata- Mapa 2.5 miento de protección especial. Un ejemplo de esto es el Cementerio de La Recoleta, de Código de Planeamiento Urbano gran importancia en los sucesos de conformación de nuestro país, donde yacen los res- de la Comuna 2 tos de diferentes personalidades de primordial relevancia en la historia argentina, desde Fuente: Secretaría de Planeamiento, reconocidos artistas, escritores, hasta ex gobernadores, presidentes, etc. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

26 Comuna 2 CONSTRUCCIÓN

En el cuadro 2.4 se presenta la cantidad de permisos, y la evolución de los m2 permisados nuevos en la Comuna 2 entre los años 1998 y 2013. Los permisos totales para construcciones nuevas al final del período representan el 2,4 % del total de la Ciudad. La evolución en los valores absolutos denota una variación en los permisos, comienza con 26 permisos en el año 1998, desciende a sólo 4 permisos para el año 2002, y vuelve a normalizarse en el resto de la serie, cuyo número máximo se produce en el año 2006, con 48 permisos.

Respecto a la evolución de los m2 permisados, éstos se mantienen en niveles medios, y muestran fluctuaciones a lo largo de toda la serie. No obstante, atendiendo a la parti- cipación de la comuna dentro de la actividad del total de la Ciudad, ésta muestra una tendencia relativamente estable, oscilando entre el 1,0 % y el 5,6 % del total de m2 permisados. Si se observan en particular los valores absolutos de m2 permisados en el año 2002 (4.299 m2), se registra el mínimo, coincidiendo con el mínimo de permisos otorga- dos para ese año. Ya en 2003 comienzan a incrementarse las cifras en la comuna y en la ciudad, llegando a un máximo comunal de 109.122 m2 permisados en el año 2006. Desde 2007, los valores absolutos respectivos se mantienen estables hasta el año 2013, donde Cuadro 2.4 desciende a 6.966 m2, representando el 1,0 % de la Ciudad. Este número muestra que Permisos y superficie total. el año 2013 registra desde 1998 la menor participación de m2 construidos en la Comuna Construcciones nuevas. 1998-2013 respecto al total de la Ciudad Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Permisos m2 Permisos/m2 Año Total Ciudad Comuna 2 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 2 (%) Ciudad Total Ciudad Comuna 2 1998 1.534 26 1,7 1.992.179 35.705 1,8 1.298,70 1.373,30 1999 1.270 35 2,8 1.525.659 55.338 3,6 1.201,30 1.581,10 2000 1.128 23 2,0 1.381.962 52.509 3,8 1.225,10 2.283,00 2001 666 13 2,0 776.276 31.475 4,1 1.165,60 2.421,20 2002 354 4 1,1 237.364 4.299 1,8 670,5 1.074,80 2003 982 30 3,1 1.119.432 62.226 5,6 1.140,00 2.074,20 2004 1.185 25 2,1 1.185.240 47.763 4,0 1.008,70 1.910,50 2005 1.452 43 3,0 1.954.598 67.543 3,5 1.346,10 1.570,80 2006 2.014 48 2,4 2.782.329 109.122 3,9 1.381,50 2.273,40 2007 1.800 41 2,3 2.809.535 64.331 2,3 1.560,90 1.569,00 2008 1.386 31 2,2 2.191.146 73.752 3,4 1.580,90 2.379,10 2009 1.171 30 2,6 1.492.296 60.274 4,0 1.274,40 2.009,10 2010 642 20 1,6 784.044 28.946 2,2 1.219,00 1.447,30 2011 1.075 31 2,9 1.241.739 63.519 5,1 1.155,11 2.049,00 2012 1.085 16 1,5 1.726.004 41.209 2,4 1.590,79 2.575,56 2013 685 10 2,1 713.188 6.966 1,0 1.482,72 696,60 1998-2012 17.744 426 2,4 23.199.803 804.977 3,5 1.307,47 1.889,62

Recoleta 27 En el cuadro 2.3 se presenta información sobre la participación de los metros permisados, diferenciados entre los destinados a construcciones residenciales y no residenciales. Los datos sugieren la predominancia de construcciones residenciales sobre no residenciales. El período se inicia con un 74,3% de metros permisados para construcciones residenciales, frente a 25,7% para las construcciones no residenciales en la Comuna. Luego descienden hasta alcanzar el mínimo de la serie, representando 12,4% del total de m2 permisados no residenciales en la Comuna en el año 2000. A partir de allí asciende hasta el año 2002, se verifica el valor máximo de la serie con un 66%, para luego descender hasta el año 2006. En ese año se recupera, y a partir de allí oscila entre subas y bajas en la proporción. Se destaca en el año 2008 una proporción del 40,6% para los usos residenciales, y un 59,4% en proporción para los usos no residenciales, con un descenso en los años subsiguientes.

Cuadro 2.5 Total Ciudad Comuna 2 Participación de los metros Año Residencial (%) No residencial (%) Residencial (%) No residencial (%) permisados residenciales y no 1998 67,7 32,3 74,3 25,7 residenciales. 1998-2013 1999 62,7 37,3 85,5 14,5 Fuente: Secretaría de Planeamiento, 2000 75,9 24,1 87,6 12,4 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. 2001 75,4 24,6 65,4 34,6 2002 73,1 26,9 34,0 66,0 2003 90,1 9,9 75,4 24,6 2004 87,4 12,6 73,1 26,9 2005 83,6 16,4 74,5 25,5 2006 87,0 13,0 56,0 44,0 2007 80,1 19,9 76,1 23,9 2008 76,2 23,8 40,6 59,4 2009 70,2 29,8 74,5 25,5 2010 83,3 16,7 90,0 10,0 2011 81,5 18,5 71,2 28,8 2012 74,7 25,3 84,5 15,5 2013 72,3 27,7 65,8 34,2

VALOR DEL SUELO

El relevamiento sobre el precio de los terrenos en la Ciudad de Buenos Aires realizado por la secretaria de planeamiento urbano, en el mes de Diciembre de 2013, permitió advertir 18 terrenos ofertados en la Comuna 2, frente a 1.489 terrenos para el total de la Ciudad, lo que equivale a un 1,2% de ese total. El valor del suelo de la comuna 2 para Diciembre 2013, presento un mínimo de US$ 1.215.4, y un máximo de US$ 15.030,1, el m2. Mientras que el precio promedio es de US$ 5.306,9. En cuanto a la superficie de los terrenos ofertados, se observan dimensiones que van desde los 100 m2 hasta los 2830 m2, siendo el tamaño promedio de 594 m2.

28 Comuna 2 En lo que concierne a la evolución general de los valores se observa un crecimiento regu- lar a lo largo del período relevado. Luego de la fuerte caída producto de la crisis económi- ca en el comienzo del periodo, donde se registra un mínimo en marzo de 2002, comienza una tendencia de ascenso generalizado del valor promedio del suelo con leves caídas pero con inmediatas recuperaciones hasta llegar a los valores actuales.

En lo que respecta al precio promedio del suelo obtenido en los diversos relevamientos, los datos disponibles permiten inferir que los valores en la comuna 2 son en general valores superiores a los observados en el total de la Ciudad. En diciembre de 2001 el valor del suelo para el total de la urbe es de US$ 555, mientras que en la Comuna 2 la cifra se ubica en US$ 1.479,1 el m2. A partir de este momento comienza un importante descenso de los precios del valor del suelo vinculado a la crisis económica. Durante este periodo encontramos el mínimo en los valores promedio del suelo, de US$ 374,4 para la comuna y US$ 213,0 para toda la ciudad en junio de 2002. Asimismo, durante los relevamientos del año 2002 y principios del 2003 los valores promedio de los terrenos de la comuna van a ser los más cercanos a los precios de la Ciudad.

A partir de diciembre de 2003, se marca la consolidación de los ascensos del precio del suelo en la ciudad y la comuna 2 lo que se mantiene hasta el último relevamiento de diciembre de 2013. Para el último relevamiento se observa el valor del suelo de la comuna en torno a los U$S 5306,9 el m2, siendo un 287,6 % mayor que el de la Ciudad, situado en U$S 1.762,3 el m2.

Gráfico 2.12 6.000,0 Valor promedio del suelo en la Comuna 2 y en el total de la 5.000,0 Ciudad. 2001–2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento, 4.000,0 Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

3.000,0

2.000,0

1.000,0

0,0 Junio Junio Junio Junio Junio Junio Junio Junio Junio Junio Junio Junio Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo Diciembre Diciembre Diciembre Diciembre Diciembre Diciembre Diciembre Diciembre Diciembre Diciembre Diciembre Diciembre Diciembre Septiembre Septiembre Septiembre Septiembre Septiembre Septiembre Septiembre Septiembre Septiembre Septiembre Septiembre Septiembre 20012002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Comuna 2 Total Ciudad

Recoleta 29 Cuadro 2.6 Evolución del precio de terrenos en la Comuna 2 y en la Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001–2013

Total Ciudad Comuna 2 Precio promedio del Variación Precio promedio del Variación Variación anual suelo U$S trimestral % Variación anual % suelo U$S trimestral % % 2001 Diciembre 555,0 1.479,1 2002 Marzo 272,0 -51,0 512,7 -65,3 Junio 213,0 -21,7 374,4 -27,0 Septiembre 242,0 13,6 603,3 61,2 Diciembre 274,0 13,2 -50,6 620,4 2,8 -58,1 2003 Marzo 294,0 7,3 8,1 902,3 45,4 76,0 Junio 330,0 12,1 54,9 1.017,1 12,7 171,7 Septiembre 342,0 3,8 41,3 1.240,2 21,9 105,6 Diciembre 388,0 13,5 41,6 1.447,3 16,7 133,3 2004 Marzo 434,0 11,8 47,6 1.627,1 12,4 80,3 Junio 459,0 5,8 39,1 1.665,8 2,4 63,8 Septiembre 510,7 11,3 49,3 1.685,6 1,2 35,9 Diciembre 533,9 4,6 37,6 1.883,6 11,7 30,1 2005 Marzo 550,6 3,1 26,9 1.887,8 0,2 16,0 Junio 591,0 7,3 28,8 1.944,6 3,0 16,7 Septiembre 631,2 6,8 23,6 2.011,4 3,4 19,3 Diciembre 722,1 14,4 35,3 1.883,6 -6,4 0,0 2006 Marzo 741,8 2,7 34,7 2.086,9 10,8 10,5 Junio 809,1 9,1 36,9 2.747,4 31,6 41,3 Septiembre 863,7 6,7 36,8 2.637,5 -4,0 31,1 Diciembre 904,8 4,8 25,3 2.831,1 7,3 50,3 2007 Marzo 981,7 8,5 32,3 2.833,0 0,1 35,8 Junio 982,0 0,0 21,4 3.356,7 18,5 22,2 Septiembre 985,1 0,3 14,1 3.055,0 -9,0 15,8 Diciembre 1.037,9 5,4 14,7 3228,9 5,7 14,1 2008 Marzo 1.058,0 1,9 7,8 2.855,0 -11,6 0,8 Junio 1.043,0 -1,4 6,2 2766,5 -3,1 -17,6 Septiembre 1.142,0 9,5 15,9 2925,8 5,8 -4,2 Diciembre 1.148,0 0,5 10,6 3198,4 9,3 -0,9 2009 Marzo 1.130,3 -1,5 6,8 3016,3 -5,7 5,7 Junio 1.154,9 2,2 10,7 2646,8 -12,3 -4,3 Septiembre 1.199,9 3,9 5,1 2996,2 13,2 2,4 Diciembre 1.171,3 -2,4 2,0 3029,9 1,1 -5,3 2010 Marzo 1.285,0 9,7 13,7 3107,3 2,6 3,0 Junio 1.267,4 -1,4 9,7 2969,8 -4,4 12,2 Septiembre 1.311,9 3,5 9,3 3898,0 31,3 30,1 Diciembre 1.459,9 11,3 24,6 4289,6 10,0 41,6 2011 Marzo 1.515,0 3,8 17,9 2984,3 -30,4 -4,0 Junio 1.704,5 12,5 34,5 2980,5 -0,1 0,4 Septiembre 1.510,3 -11,4 15,1 3402,2 14,2 -12,7 Diciembre 1.680,7 11,3 15,1 2892,1 -15,0 -32,6 2012 Marzo 1.503,4 -10,5 -0,8 2787,7 -3,6 -6,6 Junio 1.817,8 20,9 6,6 4529,9 62,5 52,0 Septiembre 1.862,6 2,5 23,3 4409,0 -2,7 29,6 Diciembre 1.843,8 -1,0 9,7 4370,7 -0,9 51,1 2013 Marzo 1.823,3 -1,1 21,3 4624,4 5,8 65,8 Junio 1.824,3 0,1 0,4 4545,4 -1,7 0,3 Septiembre 1.773,6 -2,8 -4,8 4058,0 -10,7 -7,9 Diciembre 1.762,3 -0,6 -4,4 5306,9 30,7 21,4

30 Comuna 2 El mapa 2.6 muestra la distribución del precio de venta de los terrenos de la comuna. Se puede apreciar una escasa oferta de terrenos (16 terrenos relevados en diciembre del 2013), entre otras razones debido a su carácter de barrio consolidado, a su valor histó- rico, y su antigüedad. Las ofertas encontradas se ubican mayoritariamente al sur de la comuna.

Vinculando las ofertas de terrenos en venta con la normativa urbanística, es posible observar que todas las ofertas se localizan en áreas potenciales para la construcción en altura, muchas de ellas coinciden con los distritos de alta densidad edilicia, ya sean residenciales (R), de equipamiento (E) o centrales (C), lo que permite pensar en futuros Mapa 2.6 emprendimientos inmobiliarios, a pesar de que la oferta de terrenos resulta escasa en Distribución del precio de venta relación con otro barrios de la Ciudad. de los terrenos por m2 en la Comuna 2. Diciembre 2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 31 VENTA Y ALQUILER DE LOCALES

El relevamiento del mes de diciembre de 2013, arrojo un resultado de 64 locales en venta para la Comuna 2, frente a los 1271 ofrecidos en la ciudad, representando el 5 % de este total. En tanto que al analizar la relación de la superficie de locales en venta de la comuna 2 con la Ciudad, está da que en ésta comuna se encuentran en venta el 2,6 % de la superficie de locales en venta de la Ciudad.

Es importante entonces analizar en profundidad el comportamiento del precio del m2 para los locales en venta de esta comuna durante todo el periodo registrado. Partiendo

Cantidad Precio del m2 en dólares Variación anual Cuadro 2.7 Comuna Total Comuna Total Comuna % % Ciudad Evolución del precio del m2 de los 2 Ciudad 2 Ciudad 2 locales en venta en la Comuna 2 2005 Marzo 46 1.260 3,7 2.574,9 1.041,0 247,3 y en total Ciudad. Junio 36 1.118 3,2 2.084,9 955,2 218,3 Marzo 2005-Diciembre 2013 Septiembre 23 996 2,3 2.334,5 990,6 235,7 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Diciembre 22 982 2,2 3.107,4 1.008,1 308,2 2006 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Marzo 29 1.112 2,6 2.804,3 1.154,5 242,9 8,9 10,9 Junio 33 1.046 3,2 2.741,4 1.094,2 250,5 31,5 14,6 Septiembre 26 915 2,8 1.121,1 1.168,3 96,0 -52,0 17,9 Diciembre 21 1.093 1,9 3.160,7 1.186,2 266,5 1,7 17,7 2007 Marzo 14 1.055 1,3 2.572,0 1.171,4 219,6 -8,3 1,5 Junio 19 999 1,9 2.519,8 1.253,0 201,1 -8,1 14,5 Septiembre 20 966 2,1 3.055,5 1.319,1 231,6 172,5 12,9 Diciembre 34 1.262 2,7 3.385,2 1.365,4 247,9 7,1 15,1 2008 Marzo 26 950 2,7 3.229,2 1.416,4 228,0 25,6 20,9 Junio 19 871 2,2 2.895,8 1.390,5 208,3 14,9 11,0 Septiembre 30 942 3,2 2.490,9 1.388,8 179,4 -18,5 5,3 Diciembre 19 730 2,6 2.620,0 1.597,4 164,0 -22,6 17,0 2009 Marzo 42 1.266 3,3 2.660,0 1.507,4 176,5 -17,6 6,4 Junio 49 1.219 4,0 2.612,4 1.547,1 168,9 -9,8 11,3 Septiembre 38 1.196 3,2 2.613,8 1.625,6 160,8 4,9 17,1 Diciembre 49 1.248 3,9 3.220,0 1.594,8 201,9 22,9 -0,2 2010 Marzo 24 738 3,3 2.637,8 1.695,0 155,6 -0,8 12,4 Junio 30 1.109 2,7 3.033,7 1.750,3 173,3 16,1 13,1 Septiembre 33 1.101 3,0 3.060,7 1.836,2 166,7 17,1 13,0 Diciembre 36 1.117 3,2 2.515,4 1.779,6 141,3 -21,9 11,6 2011 Marzo 45 1.177 3,8 3.291,2 2.152,8 152,9 24,8 27,0 Junio 38 1.569 2,4 3.429,2 2.086,3 164,4 13,0 19,2 Septiembre 42 1.057 4,0 3.370,9 2.056,4 163,9 10,1 12,0 Diciembre 51 960 5,3 3.416,3 2.348,1 145,5 35,8 31,9 2012 Marzo 60 1.338 4,5 3.702,6 2.532,3 146,2 12,5 17,6 Junio 55 1.009 5,5 4.063,1 2.299,6 176,7 18,5 10,2 Septiembre 59 1.584 3,7 3.757,7 2.596,9 144,7 11,5 26,3 Diciembre 43 940 4,6 4.162,8 2.450,9 169,8 21,9 4,4 2013 Marzo 47 1.020 4,6 3.687,0 2.471,9 149,1 -0,4 -2,4 Junio 66 1.112 5,9 3.861,2 2.582,2 149,5 -4,9 12,3 Septiembre 67 1.252 5,3 4.302,1 2.719,5 158,1 14,4 4,9 Diciembre 64 1.271 5,0 4.111,5 2.601,0 158,2 -1,23 6,1

32 Comuna 2 del primer relevamiento realizado en marzo de 2005, donde se registró un valor de US$ 2.574,9 el m2, se ha observado, en los sucesivos relevamientos, una tendencia de alza con bruscas fluctuaciones hasta alcanzar un pico de US$ 4.302,1 en septiembre 2013, para luego descender al trimestre siguiente.

Resulta interesante destacar que a lo largo de este corte temporal, en la Ciudad se observan leves caídas del precio del m2, aunque con una marcada tendencia general ascendente. En este sentido, el valor más bajo del m2 se registra durante junio de 2005, lo que no coincide, superficialmente al menos, con un momento de crisis que haga disminuir los precios. El período de análisis finaliza con un valor para la comuna de US$ 4.111,5 el m2, el cual supera Mapa 2.7 ampliamente el valor de la Ciudad, situado en US$ 2.601 para diciembre de 2013. Distribución del precio de venta de locales por m2 en la Comuna2. La distribución territorial de los 64 locales registrados en diciembre de 2013 muestra que Diciembre 2013 los locales ofertados en su mayoría ubicados arriba del rango de los U$S 1.900 m2, se Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 33 ubican en toda la comuna, menos en la zona ferroviaria y de parques. Por otro lado los mayores precios se encuentran en las cercanías de la avenida Callao, cuyos valores igualan o superan los U$S 6.500 m2.

En lo que respecta a los locales en alquiler, durante el relevamiento de diciembre de 2013, se registraron 115 ofrecidos en la comuna, lo que equivale al 5,2 % del total de la oferta relevada en toda la ciudad. Las dimensiones de las ofertas van de los 7,0 m2 a los 800,0 m2, con una superficie promedio de 118,3 m2. Los valores de alquiler del total de locales se valúan en precios que van de $ 1.350 a los $ 92.300, con un promedio de $ 16.286. Este valor es menor de lo que se encuentra la Ciudad, donde el promedio fue de $ 19.332. Esta variable tiene una relación inversa a la que se puede observar si comparamos el precio por m2, el cual resulta superior en la Comuna 2 respecto del total de la Ciudad. Los precios por m2 muestran desde 2001 una caída generalizada debido a la crisis econó- mica, y comienzan a recuperarse a partir de comienzos del año 2005, donde comienzan un ascenso franco, con leves oscilaciones, se mantiene en torno a los $ 13,2 - $ 1.000 el m2, y en el último año alcanza los $ 158,8 en diciembre de 2013).

El precio en pesos del m2 de los locales en alquiler en la Comuna 2, en diciembre de 2001, es de $ 18,0 llegando a un mínimo de $ 16,5 en marzo de 2003. Por otra parte, el pico máximo de este segmento temporal se registra en septiembre de 2013 donde el valor del m2 es de $ 207, esto representa un incremento del 1254,5% respecto a los valores registrados al comenzar el recorte temporal analizado. La variación interanual del precio del m2 de diciembre de 2012 a diciembre 2013, es del 14,8% en la comuna 2, mientras que para el total de la ciudad la variación anual fue positiva de 13,8%. Este patrón sobre la variación anual del valor del m2 coincide con lo analizado para el valor de los locales en venta, aunque en este caso el contraste es menos pronunciado.

Gráfico 2.13 250,0 Evolución del precio promedio de

alquiler de locales. 200,0 Comuna 2. 2001-2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento, 150,0 Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

100,0

50,0

0,0 e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e br br br br br br br br br br br br br m m m m m m m m m m m m m Junio Junio Junio Junio Junio Junio Junio Junio Junio Junio Junio Junio Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo Marzo e e e e e e e e e e e e e ci ci ci ci ci ci ci ci ci ci ci ci ci i i i i i i i i i i i i i D D D D D D D D D D D D D Septiembr Septiembr Septiembr Septiembr Septiembr Septiembr Septiembr Septiembr Septiembr Septiembr Septiembr Septiembr 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Comuna 2 Total Ciudad

34 Comuna 2 Cantidad Precio del m2 en dólares Variación anual Cuadro 2.8 Comuna Total Comuna Total Comuna % % Ciudad 2 Ciudad 2 Ciudad 2 Evolución del precio del m2 de los 2001 locales en alquiler en la Comuna Diciembre 28 1.612 1,7 18,0 12,7 141,7 2002 2 y en el total Ciudad. Diciembre Marzo 21 207 10,1 33,2 12,9 257,4 2001–2013 Junio 40 345 11,6 28,9 18,2 158,8 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Septiembre 20 286 7,0 23,4 15,6 150,0 Diciembre 18 397 4,5 20,3 13,3 152,6 12,8 4,7 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. 2003 Marzo 14 435 3,2 16,5 12,6 131,0 -50,3 -2,3 Junio 13 363 3,6 20,9 14,4 145,1 -27,7 -20,9 Septiembre 19 394 4,8 30,8 14,8 208,1 31,6 -5,1 Diciembre 11 379 2,9 35,3 16,3 216,6 73,9 22,6 2004 Marzo 12 376 3,2 36,8 17,3 212,7 123,0 37,3 Junio 31 856 3,6 38,8 18,4 210,9 85,6 27,8 Septiembre 31 957 3,2 35,0 19,4 180,4 13,6 31,1 Diciembre 17 1.032 1,6 44,4 21,5 206,5 25,8 31,9 2005 Marzo 44 1.085 4,1 53,6 25 214,4 45,7 44,5 Junio 28 1.097 2,6 64,5 22,5 286,7 66,2 22,3 Septiembre 36 1.014 3,6 56,5 25,7 219,8 61,4 32,5 Diciembre 50 1.125 4,4 51,9 27,8 186,7 16,9 29,3 2006 Marzo 64 1.232 5,2 69,2 32,2 214,9 29,1 28,8 Junio 46 1.260 3,7 59,9 33 181,5 -7,1 46,7 Septiembre 47 1.046 4,5 67,7 31,7 213,6 19,8 23,3 Diciembre 61 1.302 4,7 66,7 34 196,2 28,5 22,3 2007 Marzo 41 1.228 3,3 57,0 34,9 163,3 -17,6 8,4 Junio 34 1.126 3,0 58,6 36,9 158,8 -2,2 11,8 Septiembre 49 1.296 3,8 62,8 38,4 163,5 -7,2 21,1 Diciembre 73 1.433 5,1 69,5 41,3 168,3 4,2 21,5 2008 Marzo 51 1.176 4,3 78,1 43,3 180,4 37,0 24,1 Junio 46 1.153 4,0 59,9 43,6 137,4 2,2 18,2 Septiembre 50 1.232 4,1 70,5 45,5 154,9 12,3 18,5 Diciembre 74 1232 6,0 67,8 48,9 138,7 -2,4 18,4 2009 Marzo 90 1.893 4,8 70,1 47,5 147,6 -10,2 9,7 Junio 117 2.181 5,4 78,7 50,7 155,2 31,4 16,3 Septiembre 100 2.018 5,0 71,7 54 132,8 1,7 18,7 Diciembre 133 2.206 6,0 80,6 50,3 160,2 18,9 2,9 2010 Marzo 83 1.645 5,0 78,2 58,3 134,1 11,6 22,7 Junio 100 1.552 6,4 100,8 59,5 169,4 28,1 17,4 Septiembre 59 1.122 5,3 88,4 57,8 152,9 23,3 7,0 Diciembre 73 1.632 4,5 115,9 62,7 184,8 43,8 24,7 2011 Marzo 87 1.589 5,5 120,0 68,5 175,2 53,5 17,5 Junio 97 1.685 5,8 110,0 72,1 152,6 9,1 21,2 Septiembre 102 1.752 5,8 95,8 75,0 127,7 8,4 29,8 Diciembre 152 2.564 5,9 103,9 82,5 125,9 -10,4 31,6 2012 Marzo 155 1.898 8,2 141,0 90,7 155,5 17,5 32,4 Junio 99 2.088 4,7 143,4 92,4 155,2 30,4 28,2 Septiembre 187 2.651 7,1 147,9 102,2 144,7 54,4 36,3 Diciembre 117 1...596 7,3 138,3 103,7 133,4 33,1 25,7 2013 Marzo 189 2597 7,2 166,8 106,8 156,1 18,2 17,7 Junio 215 2793 7,6 172,8 115,3 149,8 20,5 24,7 Septiembre 207 2.625 7,8 207 119 173,9 40 16,4 Diciembre 115 2.191 5,2 158,8 118,1 125,4 14,8 13,8

Recoleta 35 La distribución territorial de los 115 locales registrados en diciembre de 2013 muestra que los mayores precios se encuentran en el barrio de Recoleta, entorno a la avenida Santa Fe y Callao cuyos valores igualan o superan los $ 146,0 el m2.

Mapa 2.8 El siguiente cuadro, presenta una descripción cuantitativa de los precios de referencia de Distribución del precio de alquiler viviendas en venta en la comuna 2 para el periodo de diciembre de 2013. De acuerdo al de locales por m2 en la comuna 2. relevamiento realizado, se encontraron 1304 departamentos y 22 casas. Los departamen- Diciembre 2013 tos y casas relevados durante este período registraron un valor del m2 de U$S 2.618,8, y Fuente: Secretaría de Planeamiento, U$S 2.415,4 el m2, respectivamente. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Tipo de Superficie US$ / m2 US$ / m2 Cuadro 2.9 Cantidad US$ / m2 vivienda promedio m2 máximo mínimo Precios de referencia de viviendas en venta en la Comuna 2. Diciembre 2013 Departamentos 1.304 116 2.618,8 18.190,9 900,0 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Casas 15 431,4 2.415,4 5.238,1 1071,4 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

36 Comuna 2 La distribución territorial de los departamentos evidencia que la mayor concentración de estos se encuentra en el sector norte de la comuna. Allí no sólo se evidencia la mayor cantidad de ofertas (alrededor de 800), sino también los precios más elevados, en el rango de más de U$S 2.000 m2.

En lo que respecta a los departamentos, a la distribución de las superficies, y valores Mapa 2.9 según la cantidad de ambientes, el relevamiento de diciembre de 2013 mostró que la ma- Distribución del precio de venta yor cantidad de ofertas correspondió a los de cuatro ambientes (314), seguidos por los de de departamentos por m2 en la tres (265), los de dos (214), y los de uno (190). Los de cinco a siete ambientes presentan 130 Comuna 2. Diciembre 2013 registros, y 25 aquellos que no muestran en los avisos la cantidad de ambientes. El precio Fuente: Secretaría de Planeamiento, promedio permite verificar que los departamentos de un ambiente son los que develan Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. el mayor valor promedio (U$S 2.875 m2). Cabe mencionar que en la mayoría de los casos los departamentos de menor cantidad de ambientes son de precios más elevados, y a medida que aumenta su superficie disminuye su valor.

Recoleta 37 Superficie Superficie Superficie US$ / m2 US$ / m2 Cantidad US$ / m2 promedio m2 máxima m2 mínima m2 máximo mínimo

1 ambiente 190 41,0 214,0 19,0 2.875,0 18.190,9 935,5

2 ambientes 214 51,0 175,0 27,0 2.702,2 6.000,0 1021,6

3 ambientes 265 94,0 257,0 37,0 2.547,9 6.224,1 911,8

4 ambientes 314 146,0 378,0 60,0 2.542,8 6.222,2 950,0

5 a 7 ambientes 130 233,0 500,0 73,0 2380,3 6.575,3 1.084,3

Sin datos 25 246,0 1800,0 23,0 2.577,2 4.782,6 900,0

Total Comuna 2 1304 116,0 1800,0 19,0 2.618,8 18.190,9 900,0

Prom. Ciudad 17.576 84,0 1800,0 18,0 2.213,5 21.311,5 408,8

Cuadro 2.10 Precios de referencia de La distribución territorial de las casas en venta de la comuna es escasa, y se mezcla con departamentos en venta en la las ofertas de los departamentos, los cuales se encuentran distribuidos por toda la co- Comuna 2. Diciembre 2013 muna, especialmente ubicados en las zonas R2a II o C2. Los precios más altos en cuanto Fuente: Secretaría de Planeamiento, a las casas se encuentran como en una franja que atraviesa al medio la comuna de lado Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. a lado. Para los valores más bajos se observa una dispersión que alcanza el grueso de la comuna.

Esta comuna no presenta muchas ofertas de casas en venta; las registradas si las divi- dimos por categoría según tamaño, se observa que las que predominan son las de más de 300 m2, con doce unidades a un valor promedio de U$S 2.668,6 m2, luego le sigue en cantidad los de 74-200 m2 con cinco unidades, y por último las de 201-300 m2 con cuatro unidades, con valores promedio de U$S 2.146,2 m2 y U$S 2.535,7 m2, respectivamente. La relación entre el tamaño de las unidades y el precio del m2 es similar al caso de los departamentos, es decir, los precios más elevados corresponden a las superficies menores.

38 Comuna 2 Mapa 2.10 Superficie Cantidad US$ / m2 US$ / m2 máximo US$ / m2 mínimo Distribución de las casas en venta cubierta y precio del m2 en la Comuna 2. 60-100 2 2298,4 2500,0 2096,8 Diciembre 2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento, 101-150 1 1.071,4 1.071,4 1.071,4 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. 151-200 2 2531,4 3.312,9 1.750,0

201-300 5 2.076,8 2.535,7 1.503,8 Cuadro 2.11 Precios de referencia de casas en + de 300 12 2.668,6 5.238,1 1.215,4 venta en la Comuna 2. Total Comuna 2 22 2.415,4 5.238,1 1.071,4 Diciembre 2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ciudad 2.563 1.534,5 10.000,0 210,9 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 39

3 LOS USOS DEL SUELO DE LA COMUNA 2

Recoleta 41 USOS DEL SUELO2

El Relevamiento de Usos del suelo permitió asignar una actividad a cada una de las parcelas de la Comuna. La base de datos obtenida a partir de este operativo cuenta con 14.083 datos de usos del suelo para este recorte territorial. La categoría que reúne la mayor parte de estos registros es la de edificios, con un total de 5.307 (39,3%). En números absolutos continúan los locales, con un total de 5.060. Se distinguen entre aquellos que son a la calle, cuyo número asciende 5.030 (37,3%), y los que están emplazados en las galerías comerciales, con un total de 792 (5,9%). Cabe destacar que a este último grupo también pertenecen aquellos que se encuentran en los shopping.

Se registraron también 1.542 garajes privados (10,9%), y 141 garajes comerciales (1%). Últi- mos en cantidad se encontraron 36 lotes (0,2%), 7 edificios productivos (0,049%), 26 galpones (0,7%) y 9 estaciones de servicios (0,1%), lo que en suma representa un 1,2% de la totalidad. Se relevaron 535 edificios de destino único para el total de la Comuna 2, lo que significa un 3,7 % del conjunto de los usos relevados.

Gráfico 3.1 EUsos del Suelo (2011) Edificios 5.307

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Locales 5.030 Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA. Garages Privados 1.542

Edificios de Destino Único 535

Locales en galería 792

Edificios Productivos 7 Actividad Lotes 36

Galpones 26

Garages Comerciales 141

Estaciones de Servicio 9

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 Cantidad

EDIFICACIÓN

En la Comuna 2 se evidencia un predominio de edificaciones de entre 6 a 15 pisos de altura, puesto que el 67,8% del total de las edificaciones relevadas se encuentra en el rango de los 6 a 15 pisos. Dentro de este amplio grupo se pueden distinguir dos clases: la que se compone de edificaciones que poseen entre 6 y 9 pisos que representa el 35,3%, y aquellas que tienen entre 10 y 15 pisos que alcanzan el 31,5% del total. Cabe mencionar 2/ Ver anexo metodológico. que los que alcanzan entre los 3 a 5 pisos representan el 16,9%, en tanto aquellos con 1 y 2 pisos representan el 13,8%.

42 Comuna 2 Distribución de los Usos del Suelo por parcela en la Comuna 2 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 43 Si se toma en consideración el conjunto de los edificios en obra, y los de más de 15 pisos, éstos representan el 2,5% del total de los relevados. Es decir que los extremos de la categorización realizada son los menos representativos, alcanzando un 0,2% los que se encuentran en obra, y un 2,3% aquellos que superan los 15 pisos. Es preciso aclarar que aquellas construcciones que se encuentran en obra son en su totalidad edificios de vivienda, al igual que las torres de más de 15 pisos, excepto aquellas construcciones que se encuentra dentro de la categoría de Edificio de Destino Único.

Cuadro 3.1 Del total de 5.849 edificaciones contabilizadas, se repartieron entre 5.307 edificios de vi- Edificación por cantidad de pisos vienda, (casas, oficinas, departamentos o aquellos edificios que fueron catalogados como Fuente: Secretaría de Planeamiento, edificios de uso mixto sin vivienda); 535 edificios de destino único y 7 edificios productivos. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Edificios Edificios Cantidad de pisos Total % Edificios % de Destino % % Productivos Único en obra (0 pisos) 13 0,2 13 0,2 0 0,0 0 0,0 1 – 2 807 13,8 621 11,7 182 34,0 4 57,1 3 – 5 991 16,9 731 13,8 257 48,0 3 42,9 6 – 9 2.065 35,3 1.998 37,6 67 12,5 0 0,0 10 - 15 1.840 32,5 1.812 34,1 28 5,2 0 0,0 Más de 15 133 2,3 132 2,5 1 0,2 0 0,0 Total 5.849 100,0 5.307 100,0 535 100,0 7 100,0

El siguiente mapa permite apreciar a escala de parcela como se manifiesta al interior de la Comuna la altura de las edificaciones. En este sentido, en relación a la distribución territorial, se evidencia una predominancia de edificaciones de altura media a alta. Se puede apreciar a su vez que hay construcciones puntuales de más de 15 pisos que se distribuyen heterogéneamente por la comuna. Se observa también una disminución de la altura hacia el Suroeste del área analizada.

44 Comuna 2 Mapa 3.1 EDIFICIOS Cantidad de pisos edificados por parcela La mayor parte de los edificios hallados al momento del relevamiento presentaron uso Fuente: Secretaría de Planeamiento, residencial, donde las viviendas constituyen el 89,3% (4.741 usos), las casas un 3,3% con 178 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. edificaciones, y las 138 que corresponden a Viviendas Únicas que representan el 2,6%. Le siguen en cantidad las oficinas con un 2,0% (108 usos). Cabe mencionar que dentro de la categoría de departamento, se obtuvieron 18 edificaciones (0,3%). La transformación del suelo urbano y sus tendencias pueden advertirse a partir de conocer la ubicación de los edificios en obra, y los que se encuentran abandonados. Los primeros suman 103 unidades relevadas, y los segundos 26.

La distribución territorial de los edificios de uso residencial permite ver el predominio de las viviendas multifamiliares que se distribuyen en toda la Comuna 2, de modo homo- géneo e intenso. Sin embargo se pueden ver algunas pequeñas zonas donde se reduce la cantidad de dichas edificaciones, a causa de que hay grandes manzanas ocupadas por establecimientos como la Facultad de Medicina de la UBA, el Hospital de Clínicas José de San Martín, y el Cementerio de la Recoleta, entre otros. En relación a las casas, las mismas

Recoleta 45 Gráfico 3.2 Tipología de edificios (2011) Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

Mapa 3.2 Distribución de edificios de vivienda y casas Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

46 Comuna 2 se ubican de modo esporádico, principalmente hacia el Oeste de la Avenida Pueyrredón; destacándose una zona de leve concentración en torno al Hospital General de Agudos B. Rivadavia, y otra aledaña al Hospital General de Niños R. Gutiérrez. En tanto las oficinas se distribuyen hacia el Suroeste de la comuna, es decir, cercanas a la intersección de la Ave- nida Córdoba y Uruguay (zona límite con la Comuna 1). Cabe mencionar que los edificios que entran en las categorías de abandonados, en obra y uso mixto con vivienda, son muy escasos y su distribución es dispersa.

EDIFICIOS DE OFICINA

En cuanto a los 108 edificios de oficina se puede apreciar en el mapa a continuación como su distribución territorial es más bien concentrada en el Sureste de la comuna analizada, mayormente entre las avenidas Callao, Santa Fe, Uriburu y Córdoba. Esta concentración de oficinas es una continuación de dicha tendencia en torno al Palacio de Tribunales que se encuentra en la Comuna 1 cerca del límite con la Comuna 2. Es preciso mencionar que Mapa 3.3 el resto de estos edificios se encuentran esparcidos por el Sur y el Este de la Comuna 2. Distribución de edificios de oficina Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 47 EDIFICIOS EN OBRA

La cantidad de edificios en obra para la Comuna estudiada al momento en que se realizó el relevamiento fue de 103. Teniendo en cuenta los valores totales de la Ciudad, cabe destacar que en la Comuna 2, se encuentran el 2,9% del total de edificios en obra; dato que la coloca a esta comuna como la que menor cantidad de edificios en obra tiene.

La distribución territorial de los mismos es dispersa, encontrándose la mayoría en la franja central de la comuna. También se encuentra un gran número de edificios en obra Mapa 3.4 entre la calle Charcas y las avenidas Mario Bravo, Córdoba y Pueyrredón; es decir en el Distribución de edificios en obra extremo Suroeste de la comuna, tendencia que traspasa los límites comunales, conti- Fuente: Secretaría de Planeamiento, nuando en las comunas 3, 5 y 14. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

EDIFICIOS ABANDONADOS

En el mapa a continuación, se pueden apreciar los 26 edificios abandonados que se han registrado en la Comuna 2. Los mismos presentan una tendencia hacia la concentración

48 Comuna 2 dentro del polígono conformado por avenida Córdoba, Mario Bravo, Charcas y Tomás de Anchorena. Hay un número escaso de estos edificios que se distribuye esporádicamente por el área analizada.

Mapa 3.5 EDIFICIOS DE DESTINO ÚNICO Distribución de edificios abandonados En la Comuna 2 hay un total de 536 Edificios de Destino Único, entre los cuales sólo se Fuente: Secretaría de Planeamiento, hallaron sin actividad unos 10, siendo el 1,9% del total. Aquéllos que tienen algún tipo de Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. función socio-económica se agrupan en 15 rubros diferentes; el que cuenta con mayor cantidad son los edificios destinados a la enseñanza, que representan el 20,7% del total de este tipo relevados, con 111 unidades, seguidos en cantidad por 96 edificios dedicados a Servicios sociales y de salud (17,9%). Por su parte, tanto las asociaciones como la categoría de hotelería y gastronomía presentan 71 unidades, es decir, ambas representan un 26,6% del total. En la categoría administración pública, se contabilizaron 49 edificios al momento del relevamiento, lo que significa un 9,2% del total de este segmento de edificaciones. Se relevaron también 28 edificios en los que se desarrollan actividades de esparcimiento y cultura, y 26 oficinas, los cuales representan un 5,2% y 4,9% del total, respectivamente. Del total de los edificios relevados, se distinguieron 6 destinados a servicios financieros,

Recoleta 49 5 a servicios públicos, 3 a servicios empresariales, 2 a servicios inmobiliarios y otros 2 de servicios de transporte y complementarios. En suma, estas categorías suman un 3,4% de la totalidad del relevamiento de este tipo de actividades.

Por último, se registraron 55 edificios sin identificar el rubro, lo que representa un 10,3% del total de los Edificios de Destino Único.

Cuadro 3.2 Rubro Cantidad % Edificios de Destino Único Enseñanza 113 20,7 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Servicios sociales y de salud 96 17,9 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Asociaciones 71 13,3 Hotelería y Gastronomía 71 13,3 Administración pública 49 9,2 Esparcimiento y cultura 28 5,2 Oficinas 26 4,9 Servicios financieros 6 1,1 Servicios públicos 5 0,9 Servicios empresariales 3 0,6 Servicios inmobiliarios 2 0,4 Servicios de transporte y complementarios 2 0,4 Edificios de destino único sin identificar 55 10,3 Cerrado 10 1,9 Total 535 100,0

En el siguiente mapa se puede observar que en líneas generales las distintas categorías que constituyen los edificios de destino único, se distribuyen de modo disperso dentro de la Comuna 2. Sin embargo, se puede distinguir que parte de los edificios destinados a la administración pública tienden a ubicarse en el sector Noroeste de la Comuna, mientras que otros grupos se localizan cerca de la Plaza Rodríguez Peña, hacia el Sureste del área analizada. También se puede observar que presentan una leve tendencia a con- centrarse en la zona aledaña al Cementerio un grupo de construcciones consignadas a esparcimiento y cultura, como el Centro Cultural Recoleta o El Museo Nacional de Bellas Artes. Otros rubros de similares características se encuentran dispersos al Sur de la avenida Santa Fe. En relación a los servicios de salud, se localizan principalmente hacia la zona al Oeste de la calle Ayacucho, y al Sur de avenida General. Las Heras.

EDIFICIOS DE DESTINO ÚNICO DE ENSEÑANZA

Los edificios de enseñanza sumaron para esta Comuna al momento del relevamiento un total de 113. Si se tienen en cuenta el conjunto de colegios primarios y secundarios, se obtiene que éste representa el 44,1% del total perteneciente a este rubro. Los siguientes en importancia son aquellos dedicados a la enseñanza terciaria y universitaria con el 20,7%. Se contabilizaron a su vez, 14 jardines de infantes (12,6%), y 12 establecimientos destinados a la enseñanza en general (13,5%).

50 Comuna 2 Por último, se puede hallar construcciones destinadas a escuelas de artes plásticas, mú- sica y danzas que significan el 5,4% del total; y las que se dedican a la enseñanza de idiomas que alcanzan el 4,5%. Cabe mencionar que en esta Comuna durante el relevamiento se hallaron 4 edificaciones que entraron dentro de la categoría de otros, en la cual se incluye a las escuelas de manejo, de artes marciales, de yoga, entre otras. En cuanto a la proporción de edificios de enseñanza respecto a la población de la Comu- na 2, la misma es la mejor provista en relación a la población que vive en ella, es decir, mayor cantidad de este tipo de edificio por habitante, con un número de 1.454 personas por cada edificio de enseñanza.

Subrubro Cantidad % Cuadro 3.3 Colegios primarios y secundarios 49 44,1 Edificios de destino único Enseñanza terciaria y universidad 23 20,7 dedicados a la enseñanza Jardines de infantes 14 12,6 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Enseñanza general 12 10,8 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Escuela de artes plásticas, música y danzas 6 5,4

Enseñanza de idiomas 5 4,5 Mapa 3.6 Otros 4 1,8 Edificios de Destino Único Total 113 100,0 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 51 Si se observa en el mapa a continuación la distribución geográfica de los establecimientos destinados a la enseñanza, puede apreciarse la localización de varios de ellos en la franja central de la comuna, y en la zona cercana a su límite con la Comuna 3, más preci- samente, hacia el Sur de la avenida Santa Fe. En este sentido, puede destacarse que los colegios primarios y secundarios poseen una distribución relativamente homogénea en el territorio en términos generales. Los mismos se esparcen por casi toda la comuna a ex- cepción del interior del polígono conformado por Agüero, Charcas, Avenida Coronel Díaz y Pacheco de Melo, y de la franja delimitada por las avenidas Callao, Santa Fe, Uruguay y Del Libertador, en donde no se encontraron edificaciones con estos usos. A su vez, es preciso mencionar que la distribución de los jardines de infantes es más bien esporádica, Mapa 3.7 localizándose principalmente hacia el sur de la calle Juncal a lo ancho de toda la comuna. Edificios de destino único de Se observa una mayor presencia de establecimientos vinculados a la enseñanza terciaria enseñanza y universidad hacia el Sur de la avenida Santa Fe y el Este de Azcuénaga, tendencia que Fuente: Secretaría de Planeamiento, se prolonga en dichas direcciones hacia las comunas 1 y 3. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

52 Comuna 2 SERVICIOS SOCIALES Y DE SALUD

Los edificios de destino único dedicados a los servicios sociales y de salud alcanzan un total de 96 en esta Comuna, representando el 7,8% del total de la Ciudad. Respecto de los diferentes subrubros que constituyen esta categoría, se destacan los centros médicos por tener la mayor cantidad (41) y significando un 42,6% del total de edificios de este tipo. Le siguen en importancia los 14 Geriátricos, con el 14,6% del total. Además con una proporción algo menor, se contaron 11 edificios destinados a la clínica médica (11,5%), 9 consultorios (9,4%), 6 centros de salud (6,3%),5 hospitales (5,2%) y 5 sanato- rios (5,2%).

Además, se contabilizaron al momento del relevamiento 2 unidades dentro del subrubro de laboratorio de análisis clínicos y bioquímicos y otras 2 que ofrecen servicios de odontología, representando un 2,1% cada una de ellas en relación a la totalidad. También, se registró una clínica psiquiátrica. Por último, cabe mencionar que no se han encontrado durante este relevamiento edificios destinados a traumatología, asisten- cia social ni centros de rehabilitación dentro de la Comuna 2. La cantidad de población por cada Edificio de Servicios Sociales y de Salud en la Comuna 2 es de 1.650 por cada uno de estos establecimientos.

Subrubro Cantidad % Cuadro 3.4 Centro médico 41 42,7 Edificios de destino único de Geriátrico 14 14,6 servicios sociales y de salud Clínica médica 11 11,5 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Consultorio 9 9,4 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Centro de salud 6 6,3 Hospital 5 5,2 Sanatorio 5 5,2 Laboratorio análisis clínicos y bioquímicos 2 2,1 Odontología 2 2,1 Clínica psiquiátrica 1 1,0 Total 96 100,0

En cuanto a su distribución en el territorio, puede apreciarse que estos edificios se localizan mayormente en la franja central de la Comuna, en el entorno de la Avenida Puey- rredón, y aumenta su concentración hacia el límite con la Comuna 3. No obstante, puede distinguirse que los centros médicos se encuentran en mayor cantidad en el polígono conformado entre las calles Ayacucho, Pacheco de Melo, y las avenidas Pueyrredón y Córdoba. A su vez, se observa que los geriátricos se localizan mayormente entre Larrea, Avenida Santa Fe, Presidente Uriburu José y Avenida Córdoba. Por último, cabe destacar que hacia el Norte de la Avenida Las Heras y al Este de la Avenida Callao, no se encuentran prácticamente edificios destinados a servicios sociales y de salud.

Recoleta 53 Mapa 3.8 Edificios de destino único ASOCIACIONES dedicados a servicios sociales y de salud por Comuna Los edificios de destino único de asociaciones suman 71 unidades, y participan en un Fuente: Secretaría de Planeamiento, 13,3% en el total de los edificios de destino único relevados en la Comuna 2. Dentro de Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. los mismos, las actividades religiosas ocupan el mayor número de edificios con un 26,8% del total, donde se incluyen iglesias, sinagogas, mezquitas, y todos los establecimientos en los que se realiza alguna actividad relacionada con el culto religioso. Le siguen en cantidad los edificios donde se desarrollan asociaciones profesionales y sindicatos que significan el 22,5%; luego se encuentran las asociaciones culturales y sociales (entre las que se incluyen centros culturales y centros de jubilados, entre otros), y las asociaciones civiles, que representan el 14,0% del total de este rubro.

En menor proporción se hallaron los locales partidarios con un 1,0% del total de las asociaciones. Por un lado, en esta comuna no se han registrado en el relevamiento asociaciones deportivas ni asociaciones vecinales; y, por otro, la categoría “otras asociaciones”, representó un 35,2% del total.

54 Comuna 2 Cabe mencionar que estamos en presencia de una de las Comunas que mayor cantidad de personas presenta por cada edificio de asociaciones, siendo el dato de 2.275 personas por cada uno de estos edificios.

Subrubro Cantidad % Cuadro 3.5 Actividades religiosas 19 26,8 Edificios de destino único de Asociaciones profesionales y sindicatos 16 22,5 asociaciones Asociaciones civiles 5 7,0 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Asociaciones culturales y sociales 5 7,0 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Local partidario 1 1,4 Otras 25 35,2 Total 71 100,0

Respecto a su distribución en el territorio, los edificios de asociaciones muestran una tendencia a encontrarse dispersos por toda la Comuna. Las edificaciones destinadas a usos de asociaciones religiosas registraron una leve concentración en la zona central Mapa 3.9 y algunos otros en el extremo Sureste de la Comuna 2. Se destaca la localización de las Edificios de destino único de asociaciones civiles por ser puntual dentro del polígono conformado por las avenidas asociaciones Pueyrredón, Santa Fe, Callao y Córdoba. Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 55 HOTELERÍA Y GASTRONOMÍA

Los edificios de destino único ocupados por actividades vinculadas a la hotelería y gas- tronomía son un total de 71 dentro de la Comuna 2. Del total, más de tres cuartos corresponden a la categoría de hoteles turísticos (78,9%). A los que le siguen en importancia albergues transitorios que representan un 12,7% de este rubro. Por su parte, las residencias ocupan el 5,6% del total, y los hoteles familiares suman sólo un 2,8%.

Esta Comuna es una de las que registra mayor cantidad de hoteles turísticos, ya que Mapa 3.10 se ubican dentro de ella 56 de los mismos. Es importante mencionar que se cuenta con Distribución de Edificios de 2.829 personas por cada hotel, lo que hace que esta Comuna sea una de las tres que destino único de hotelería mejor proporción de población y hoteles tiene. Por otra parte, Los hoteles familiares son Fuente: Secretaría de Planeamiento, escasos en relación a la cantidad de población que reside en la Comuna. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Cuadro 3.6 Subrubro Cantidad % Clasificación de Edificios de destino Hotel 56 78,9 único de hotelería y gastronomía Albergue transitorio 9 12,7 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Residencia 4 5,6 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Hotel familiar 2 2,8 Total 71 100,0

56 Comuna 2 Si se aprecia la distribución de las distintas categorías de hoteles y gastronomía en esta zona, se verifican algunas diferencias. Por un lado, los hoteles turísticos se esparcen prácti- camente por toda la comuna, destacándose respecto a su proporción dos focos principales de concentración: uno al Sur del eje de circulación Juncal; y el otro dentro del polígono conformado por las avenidas Las Heras, Del Libertador, Pueyrredón y calle Montevideo, es decir, aledaño al Cementerio de La Recoleta. En relación a los albergues transitorios, se puede observar que los mismos se encuentran en torno a la avenida Pueyrredón y a la calle Tomás de Anchorena, con una concentración de los mismos cercanos a la intersección de los ejes de circulación Azcuénaga y Guido. En relación a las escasas residencias que se encuentran en la Comuna 2, se ubican casi en su totalidad en torno a la intersección de la avenida Santa Fe, y la calle Presidente Uriburu. Esto se explica por la cercanía de estas calles a las facultades de Ciencias Sociales, de Ciencias Económicas, y de Odontología, pertenecientes a la Universidad de Buenos Aires (UBA). Por último, los hoteles familiares se localizan uno sobre calle Soler y otro sobre Paraguay, ambos en el extremo Suroeste de la Comuna.

EDIFICIOS PRODUCTIVOS Mapa 3.11 Distribución de Edificios El Relevamiento de usos del Suelo pudo constatar la presencia de solo 7 edificios produc- productivos tivos en la Comuna 2. Cabe mencionar que todas estas edificaciones relevadas dentro del Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 57 área analizada se han registrado dentro del subrubro sin identificar. En este contexto, es preciso mencionar que la Comuna 2 es la que menor cantidad de edificios productivos tiene respecto de la totalidad de la Ciudad.

Si se observa la distribución territorial, es posible apreciar que la localización de las actividades productivas se encuentra casi en su totalidad en el sector Norte de la Comuna, situados en torno al área ferroviaria y portuaria.

GALPONES

El relevamiento de usos del suelo realizado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires per- mitió identificar un total de 4.654 galpones, de los cuales 26 se encuentran ubicados dentro de la Comuna 2. Dentro de este grupo, el 80,8% son depósitos.

En menor cantidad se halló dentro del área analizada una edificación destinadas a servicios para automotores y otra materiales para la construcción, y representan el 7,6% en relación al total de este rubro. Cabe mencionar uno de los edificios relevados fue analizado como miembro de la categoría “otros” (3,8%), y dos como “actividades sin especificar” (7,7%).

Cabe mencionar que no se han registrado para esta Comuna datos dentro de las catego- rías: actividades deportivas, artísticas y culturales, servicios complementarios al transporte, cerrados/abandonados, en obra y venta al público de artículos usados, plantas y flores.

Cuadro 3.7 Subrubro Cantidad % Clasificación de Galpones Depósitos 21 80,8 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Servicios para automotores 1 3,8 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Materiales para la construcción 1 3,8 Otros 1 3,8 Actividades sin especificar 2 7,7 Total 26 100,0

En cuanto a su distribución territorial, se evidencia que los galpones se encuentran esparcidos de modo heterogéneo por la Comuna. Ubicándose, en líneas generales, un grupo en terrenos ferroviarios y portuarios, otro pequeño grupo entorno a la intersección de las calles Juncal y Austria, y otro en el extremo Suroeste del recorte analizado cercano al límite con las Comunas 3, 5 y 14.

58 Comuna 2 Mapa 3.12 LOTES Distribucion de Galpones Fuente: Secretaría de Planeamiento, En la Comuna 2 hay 36 lotes3, es decir, terrenos sin construcción registrada. Los lotes va- Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. cantes, definidos como terrenos sin construcción ni uso, que pueden o no estar tapiados, constituyeron al momento del relevamiento el 72,2% de los registros de este tipo. De estos últimos, se pudo identificar el 63,9% como lotes sin actividad específica, el 2,8% bajo autopista, puente o tren, y el 5,6% son terrenos ferroviarios. Por otro lado, los lotes que funcionan como depósitos, tanto de materiales como de automotores suman 27,8% del total de los lotes de la Comuna. Cabe mencionar que no se han registrado datos dentro de la categoría de lotes que co- 3/ El Relevamiento de Usos del Suelo rrespondan a los subrubros de actividades comerciales ni de otros. de la Ciudad de Buenos Aires constató 6.037 lotes, incluidos 2.240 parques, En relación a la distribución territorial de los lotes en la Comuna 2, se establece una dife- plazas, plazoletas, vías de premetro rencia entre los lotes vacantes y los depósitos. Los primeros (lotes vacantes) se dispersan y tren que no se incluyeron para por el área de análisis esporádicamente, encontrándose un grupo hacia el Sur de la mis- el análisis en cuestión. En tanto, ma, cercana al límite con las Comunas 3, 5 y 14. Otros lotes vacantes se encuentran es- para la Comuna 2 del total de 105 parcidos en el centro geográfico de la Comuna, y un último grupo se dispersa en la zona lotes registrados, 69 de los mismos aledaña a las vías del ferrocarril. Los segundos (depósitos) se localizan exclusivamente pertenecen a plazas, parques, plazoletas en la zona portuaria y ferroviaria. y vías del tren.

Recoleta 59 Cuadro 3.8 Subrubro Cantidad % Lotes Lotes vacantes 26 72,2 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Lotes sin actividad específica 23 63,9 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Bajo autopista, puente o tren 1 2,8 Terrenos ferroviarios 2 5,6 Depósitos sin edificación 10 27,8 Total 36 100,0

Mapa 3.13 Distribución de Lotes Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

60 Comuna 2 GARAJES PRIVADOS Y GARAJES COMERCIALES

Se han relevado un total de 1.542 garajes privados y 141 garajes comerciales en toda la Comuna. Respecto a la construcción en altura de los garajes comerciales, la mayoría de los establecimientos encontrados alcanza dos pisos de altura (39 garajes), seguidos 35 edificaciones de este tipo de un solo piso.

En cuanto a la relación entre los garajes comerciales y su población residente se puede decir que la Comuna 2 es una de las cuatro mejores provistas respecto al resto de las Comunas, con una relación de 1.123 personas por cada uno de estos establecimientos.

Los garajes privados se localizan en el territorio siguiendo a las principales concentraciones de edificaciones en las que fueron registrados usos de tipo residencial.

Cabe mencionar que los mismos se distribuyen por toda la Comuna de modo concentrado, tendencia que disminuye hacia el Suroeste del área analizada, entre calle Azcuénaga, Mapa 3.14 avenida Santa Fe y los límites de las Comunas 1 y 3. En relación a la distribución territorial Distribución de Garajes de los garajes comerciales se visualiza la distribución dispersa de los mismos por toda la comerciales y privados Comuna. Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 61 Mapa 3.15 Estaciones de servicio ESTACIONES DE SERVICIO Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Por último, en lo que refiere a la categoría estaciones de servicios, fueron hallados 9 de estos establecimientos; encontrándose 1 de ellas fuera de actividad. Cabe mencionar que hay una relación de 17.600 personas por estación de servicio para la Comuna 2, siendo la misma la que mayor cantidad de población tiene por cada estación de servicio.

En relación a la distribución territorial de las estaciones de servicios relevadas dentro de esta Comuna, se evidencia que casi en su totalidad se localizan de modo disperso al Sur de la avenida Santa Fe, algunas hacia el Este de la avenida Callao y otras hacia el Oeste de avenida Pueyrredón.

62 Comuna 2 4 SITUACIÓN DE LA OCUPACIÓN DE LOCALES El relevamiento realizado en la Comuna 2 permitió detectar un total de 5.822 locales (aquí se incluyeron también a aquellos que se encuentran en obra), de los cuales 5.030 se sitúan con salida a la calle y 792 en galerías (se incluyen aquí los locales de los shoppings). Del total relevado en la calle, 4.603 se hallaron abiertos, 415 cerrados y 12 locales se hallaron en obra, lo que equivale a una tasa de vacancia del 8,3%. Para el caso de los locales en galerías, 672 se registraron activos, mientras que 120 estaban cerrados. La tasa de vacancia para los locales en galería es del 17,8%.

DISTRIBUCIÓN TERRITORIAL DE LOCALES ACTIVOS

La distribución geográfica de los locales en actividad abarca toda la Comuna, eviden- ciándose una mayor concentración en el Sureste del recorte territorial analizado. Se de- tecta un vacío en relación a los mismos en el área inmediata a la intersección de los ejes de circulación Paraguay y Uriburu, es decir entorno al Hospital de Clínicas José de San Mapa 4.1 Martín. También es detectable la aglomeración de locales sobre algunas de las arterias Distribución territorial más importantes, así como ejes de circulación de menor importancia. En este sentido se de locales activos Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

64 Comuna 2 pueden mencionar a las Avenidas Santa Fe donde se localizan 500 locales dentro de la Comuna, Pueyrredón con 248 y Arenales con 209. También se destacan en este sentido las Avenidas General Las Heras, Callao y Córdoba con una concentración de entre 140 y 180 locales sobre las mismas. Cabe mencionar también algunos ejes de circulación menores como calle Alvear, Marcelo T. de, Juncal, Ayacucho, Rodríguez Peña y Paraguay, en donde se aglomeran entre 150 y 160 locales en cada una de ellas dentro de la Comuna 2. Por último, cabe señalar que también hay concentración de locales activos a lo largo de las avenidas que conforman el límite de la Comuna: Coronel Díaz, Córdoba y Callao.

DISTRIBUCIÓN TERRITORIAL DE LOCALES CERRADOS

En el siguiente mapa se puede apreciar como la distribución de los locales cerrados de la Comuna 2 se extiende por casi toda esta área. Se concentran sobre todo en los siguientes ejes de circulación: Paraguay, Avenida Santa Fe, Agüero, Tomás de Anchorena y Pueyrre- dón, rondando los 20 locales por cada uno de estos ejes. Se evidencia a su vez, una leve Mapa 4.2 agrupación de los mismos hacia el sector Sureste y Suroeste del área estudiada. Distribución territorial de locales cerrados Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 65 COMPOSICIÓN DE LOCALES POR SECTORES DE ACTIVIDAD

Como se mencionó anteriormente, hay en la Comuna un total de 4.603 locales a la calle en actividad. De ese total, el 58,7% corresponde al sector comercial, el 24,4% al sector servicios, y el 11,4% son locales gastronómicos. En menor medida se encuentran los locales industriales con un 3,5%, y finalmente los locales vinculados a la comercialización de automóviles y sus repuestos (así como actividades conexas de reparaciones varias) que representan un 0,6%. El porcentaje restante (1,3%), corresponde a aquellos locales en los que se desarrollaban actividades que quedaron por fuera de las categorías utilizadas y/o que no pudieron ser identificadas.

Cuadro 4.1 Rubro Cantidad % Locales por sectores de actividad Comercio 2.703 58,7 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Servicios 1.122 24,4 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Gastronomía 526 11,4 Industrial 161 3,5 Automotor 29 0,6 Otros y sin identificar 62 1,3 Total 4.603 100,0

LOCALES DEL SECTOR COMERCIAL

Tal como lo muestra el cuadro anterior, la mayor cantidad de locales activos corresponde al sector comercial alcanzando un total de 2.703 establecimientos, clasificados en 13 categorías. Entre ellos, se destaca la venta de productos textiles, prendas y accesorios que con 723 locales representa más de un cuarto del total (26,7%). En segundo lugar se encuentran 634 locales (23,5%) que se dedican a la venta especializada de productos alimenticios (que incluye, entre sus rubros más destacados, los kioscos y maxikioscos, los supermercados y autoservicios). Le siguen en cantidad el subrubro de farmacias, per- fumerías e instrumental médico, el de venta por menor especializada, y el de calzado y marroquinería, con 214, 200 y 180 locales, respectivamente.

Con menor cantidad se encuentran 157 locales de reparaciones en general, 132 de artícu- los para el hogar, 129 que se dedican a libros y revistas, 125 locales comerciales de materiales para la construcción y 111 que se ubican dentro de la categoría de óptica, fotografía, relojería y joyería; representando menos de un 6% del total cada uno de estos subrubros.

Completan el rubro comercial 68 locales de productos textiles que no son indumentaria y 30 dedicados al comercio de artículos usados, representando entre ambos un 3,6% del total. Cabe mencionar que dentro de esta comuna no se han hallado, al momento del relevamiento, locales de comercio al por mayor.

En relación a la distribución de los locales del sector comercial por rubro, a pesar de su homogeneidad en términos generales y de abarcar a toda la Comuna, se pueden evi- denciar tendencias hacia la concentración de algunos rubros debido a las economías de

66 Comuna 2 Rubro Cantidad % Cuadro 4.2 Prendas y accesorios 723 26,7 Locales del sector comercial Productos alimenticios 634 23,5 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Farmacias, perfumerías e instrumental médico 214 7,9 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Venta al por menor especializada 200 7,4 Calzado y marroquinería 180 6,7 Reparaciones en general 157 5,8 Artículos para el hogar 132 4,9 Libros y revistas 129 4,8 Materiales para la construcción 125 4,6 Óptica, fotografía, relojería y joyería 111 4,1 Productos textiles no indumentaria 68 2,5 Artículos usados 30 1,1 Total 2.703 100,0

Mapa 4.3 aglomeración. Tal es el caso de la venta de prendas y accesorios principalmente a lo largo Distribución de locales de la avenida Santa Fe. También este rubro se concentra en avenida Pueyrredón, Alvear, del sector comercial en la zona aledaña a la Plaza Vicente López y Planes (cercano al límite con la Comuna 1), Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 67 sobre la avenida Callao (aunque en menor medida) y cercano a la intersección de las calles Posadas y Rodríguez Peña. En relación al subrubro de farmacias, perfumerías e instrumental médico, se aprecia una concentración del mismo cercana al Hospital de Clínicas José de San Martín, específicamente sobre parte de la calle Marcelo T. de Alvear, así como también aledaña a la intersección de las avenidas Santa Fe y Pueyrredón, extendiéndose a lo largo de ambos ejes. Cabe mencionar que los comercios de productos alimenticios tiene la particularidad de distribuirse por toda la comuna de modo bastante concentrado.

Locales del rubro textil, indumentaria y accesorios

Como fue mencionado, este rubro cuenta con 723 locales dentro de la Comuna 2, lo que representan el 26,4% de los correspondientes a la rama comercial. La mayoría de los locales se encuentra asociado a la venta de indumentaria, que suman 627 (86,7%). En el cuadro que se presenta a continuación puede apreciarse su composición, dentro de los que prevalecen los locales de indumentaria femenina con 370 unidades y una proporción de 51,2%, seguidos de aquellos dedicados a la venta de indumentaria masculina (92) que representan el 12,7%. Luego se destacan los 88 locales que orientan su venta a la indumentaria en general, seguidos por los que ofrecen indumentaria para bebés y niños, significando un 12,2% y un 9,4% respectivamente. Completan la categoría de indumentaria aquellos comercios de venta de indumentaria deportiva y los de vestimenta femenina y niños, que entre ambos alcanzan solo un 1,3%.

El rubro textil está constituido también por con las casas de venta de lencería que presentan 53 locales y significan el 7,3%, y las de venta accesorios y bijouterie que cuentan con 31 unidades y representan el 4,3% del total. Por último, el rubro “otros” cuenta con 12 comercios (1,7%), compuesto por locales de uniformes escolares y ferias americanas, entre otros. En cuanto a la cantidad de población por cada local del rubro textil, indumentaria y accesorios para la Comuna 2 es de 219 personas.

Cuadro 4.3 Rubro Cantidad % Locales del rubro textil, Indumentaria 627 86,7 indumentaria y accesorios Indumentaria femenina 370 51,2 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Indumentaria masculina 92 12,7 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Indumentaria en general 88 12,2 Indumentaria bebes y niños 68 9,4 Indumentaria deportiva 7 1,0 Indumentaria femenina y niños 2 0,3 Lencería 53 7,3 Accesorios y bijouterie 31 4,3 Otros 12 1,7 Total 4.603 100,0

68 Comuna 2 En cuanto a la distribución de los locales del rubro textil, el mapa siguiente permite apreciar la particularidad del mismo de ubicarse en arterias específicas o parte de ellas, en las que prácticamente domina la escena. Tal es el caso de la avenida Santa Fe en todo el tramo que traspasa la Comuna 2, donde se localizan principalmente los locales comerciales de indumentaria. También, se distinguen algunos núcleos puntuales donde se concentra este subrubro: sobre las avenidas Alvear, Uruguay, entre avenida Santa Fe y Juncal, avenida Pueyrredón entre Charcas y Beruti, cercano a la intersección de Ayacucho y Arenales, Rodríguez peña y Arenales, en torno a la Plaza Vicente López y Planes, Rodrí- guez Peña entre General. Las Heras y Posadas, entre otros.

En relación a las lencerías ceba mencionar que se localizan principalmente sobre la avenida Santa Fe, encontrándose algunas también sobre avenida Pueyrredón y otras esparcidas por la Comuna. Esta misma tendencia se identifica a su vez con los locales de accesorios y bijouterie, que además de localizarse sobre estos ejes comerciales principales que atraviesan la Comuna también se ubican cercanos a la intersección de las Mapa 4.4 calles Ayacucho y Quintana. Los comercios relevados dentro de la categoría de otros se Distribución de locales del rubro distribuyen principalmente en el centro de la Comuna, cercano a la intersección de las textil, indumentaria y accesorios avenidas Santa Fe y Pueyrredón. Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 69 Locales de venta especializada de productos alimenticios

El subrubro alimenticio cuenta con 634 locales que representan el 23,2% del sector comercial. En cuanto a la composición de los mismos, se posicionan en el primer lugar, representando casi la mitad del total (45,7%), kioscos y maxikioscos con 290 locales. Le siguen en cantidad los supermercados y autoservicios con 94 unidades y una participa- ción del 14,8%. En tercer lugar, se relevaron 78verdulerías y fruterías que representan un 12,3%. Seguidos por 32 almacenes y despensas, y 32 dietéticas, con el 5,0% cada una de estas categorías.

En menor medida se encuentran 29 fiambrerías y queserías (4,6%), 22 locales que se dedica a la venta de productos de granjas (2,5%) y otros 22 destinados a la venta de vinos (2,5%).Seguidos por 16 panaderías (sólo venta), 13 carnicerías y 6 pescaderías, significando un 5,5% entre las tres categorías.

Cabe mencionar que dentro de la Comuna 2 no se han encontrado, al momento del relevamiento, locales que pertenecen a las categorías bombonerías, tabaquerías, galletite- rías, venta de café, miel de abejas y bebidas.

Cuadro 4.4 Rubro Cantidad % Locales del Kioscos y maxikioscos 290 45,7 rubro alimenticio Supermercados 94 14,8 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Verdulerías y fruterías 78 12,3 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Almacenes y despensas 32 5,0 Dietéticas 32 5,0 Fiambrería y quesería 29 4,6 Granja 22 3,5 Vinos 22 3,5 Panaderías (venta, no elaboración) 16 2,5 Carnicerías 13 2,1 Pescaderías 6 0,9 Total 634 100,0

En cuanto a la dimensión territorial, los locales del subrubro alimenticio se encuentran distribuidos de manera bastante homogénea a lo largo y ancho de la Comuna, dismi- nuyendo su cantidad hacia el Norte y el Este. Respecto de los kioscos y maxikioscos, subrubro más representativo dentro del sector de comercios de productos alimenticios, se puede apreciar que si bien se distribuyen por toda el área de estudio, hay una concentra- ción de los mismos hacia el cruce de los ejes de circulación avenida Córdoba y Uruguay, cercano a parte del límite con las Comunas 1 y 3.

70 Comuna 2 Kioscos y maxikioscos Mapa 4.5 Distribución de locales La Comuna analizada cuenta con 290 kioscos, y presenta una proporción de 537 personas del rubro alimenticio por cada uno de estos locales, lo cual la ubica dentro de las siete comunas con mayor Fuente: Secretaría de Planeamiento, población por kiosco. En el siguiente mapa se permite visualizar la distribución de los Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. mismos con mayor detalle. Se puede observar que se localizan por prácticamente todo el territorio de la Comuna 2 aumentando su concentración en el entorno a la intersección de las avenidas Córdoba y Uruguay, es decir en la zona más cercana al microcentro de la Ciudad. Se ubican principalmente sobre algunos ejes de circulación como Paraguay, Córdoba, avenida Pueyrredón, General. Las Heras y Marcelo T. de Alvear. No obstante, cabe mencionar que sobre estos ejes se localizan solo entre 14 y 18 kioscos y maxikioscos dentro de la Comuna, lo cual deja en evidencia que este subrubro se dispersa por las diferentes arterias de circulación, de mayor o menor envergadura, sin seguir puntualmente solo a algunos de estos ejes.

Supermercados

Se han relevado 94 supermercados dentro de la Comuna 2, lo cual ubica a esta área de análisis dentro de una de las comunas que mayor cantidad de población tiene por cada uno de estos supermercados, siendo dicha relación de 1.685 personas por

Recoleta 71 Mapa 4.6 local perteneciente a esta categoría. Su distribución, tal como se observa en el siguiente Distribución de kioscos y mapa, es dispersa y se esparce por toda la Comuna, quedando solo espacios muy pun- maxikioscos tuales con ausencia de ellos como es el caso del entorno inmediato al Hospital de Clíni- Fuente: Secretaría de Planeamiento, cas San José de San Martín. Hacia el Noroeste del recorte territorial estudiado disminuye Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. la cantidad de supermercados, por lo que se encuentran más distantes unos de otros.

Locales de venta de artículos para el hogar

Se encontraron 151 locales dedicados a la venta de artículos para el hogar, que con una participación del 5,5% ocupan el séptimo lugar de la rama comercial. Encabezan el grupo los locales ofrecen muebles con el 27,8%, seguido por los asociados a iluminación con el 21,2%. Luego se encuentran locales de artículos de bazar que representan el 17,2%, y los de venta de artículos para el hogar que significan el 15,9%.

También se relevaron negocios de venta de colchones (8,6%) y de venta de electrodo- mésticos (4,6%).Completan este rubro los locales relevados dentro de la categoría otros con el 4,6%.

En relación a la cantidad de población que tiene la Comuna 2 respecto a cada local de venta de artículos para el hogar el dato arrojado es de 1.069.

72 Comuna 2 Mapa 4.7 Rubro Cantidad % Supermercados Venta de muebles 42 27,8 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Iluminación 32 21,2 Bazar 26 17,2 Cuadro 4.5 Artículos para el hogar en general 24 15,9 Locales de venta de artículos Venta de colchones 13 8,6 para el hogar Electrodomésticos 7 4,6 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Otros 7 4,6

Total 151 100,0

En cuanto a la distribución territorial que presentan los locales de artículos para el hogar, se puede observar una tendencia hacia la concentración de los mismos en ciertos puntos de la Comuna debido a las economías de aglomeración. En este sentido, hay una agrupación del subrubro venta de muebles en las cercanías del cruce de las calles Paraná y Marcelo T. de Alvear, y otro grupo aledaño a la intersección de los ejes de circulación Azcuénaga y Pacheco de Melo. Respecto a los locales que han sido relevados dentro de

Recoleta 73 las categorías bazar, electrodomésticos, venta de colchones y otros, se distribuyen principalmente a lo largo del tramo de la avenida Santa Fe que atraviesa la Comuna 2. A su vez, algunos comercios de bazar se localizan sobre la avenida Pueyrredón. Por otra parte, tanto los locales de artículos para el hogar en general como los de iluminación, tienen una distribución dispersa por el barrio; destacándose una leve concentración de los segundos sobre Marcelo T. de Alvear en el tramo cercano a la Comuna 1.

Mapa 4.8 Venta de Calzado Locales de venta de artículos para el hogar La Comuna 2 presenta un número muy significativo de locales de venta de calzados, por Fuente: Secretaría de Planeamiento, lo cual se ubica entre aquellas que más cantidad de estos locales tiene (132). A su vez, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. es la que menor cantidad de población tiene por cada uno de estos locales, siendo la relación de 1.200 personas por comercio destinado a la venta de calzado. En cuanto a la distribución espacial de los mismos, se observa en el siguiente mapa que los locales de calzados se localizan a lo largo de la avenida Santa Fe principalmente. En líneas generales se evidencia a su vez una tendencia hacia la concentración en el Este de la avenida Callao, es decir en el sector más cercano a la Comuna 1.

74 Comuna 2 Farmacias Mapa 4.9 Venta de calzado Dentro de la Comuna 2, al momento del relevamiento, se han identificado 111 farmacias. Fuente: Secretaría de Planeamiento, Si se relaciona este número con la cantidad de población, el resultado es una proporción Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. de 1.427 personas por farmacia, valor que posiciona a esta comuna entre aquellas que menor población por cada uno de estos locales tiene. Respecto a la localización de las farmacias, se puede observar en el siguiente mapa que las mismas se dispersan por toda la comuna, y la mayor concentración se encuentra dentro del polígono conformado por avenida Pueyrredón, Azcuénaga, Beruti y Avenida Córdoba.

Recoleta 75 Mapa 4.10 Farmacias LOCALES DEL SECTOR SERVICIOS Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Los servicios ocupan la segunda rama en cuanto a la composición de los locales activos con una participación del 24,2% (con un total de 1.122 registros). Este total tiene una importante dispersión por rubros, que se clasifican aquí en 21 categorías principales, siendo el rubro más importante el de peluquerías y tratamiento de belleza con 311 locales (27,7%), en segundo lugar se ubican los servicios inmobiliarios con 171 locales (15,2%), seguidos por 136 locales dedicados a servicios de lavado y limpieza de artículos de tela (12,1%), y por los 96 locales relevados dentro de servicios de esparcimiento y cultura (8,6%). En quinto lugar se encuentran los servicios empresariales que representan un 6,6% del total. Luego están los servicios de correos y telecomunicaciones (6,2%), los de intermediación financiera (6,1%) y los servicios sociales y de salud (5,0%).

El 12,0% restante del total se distribuye en orden de cantidad entre las siguientes catego- rías: servicios complementarios al transporte, mantenimiento físico corporal y otros, edi- ción e impresión, enseñanza, servicios de alquiler, asociaciones, servicios informáticos, servicios de transporte, seguros y fondos de jubilaciones y pensiones, pompas fúnebres, administración pública, y construcción. El rubro de eliminación de desperdicios no posee ningún local dentro de esta Comuna.

76 Comuna 2 Subrubro Cantidad % Cuadro 4.6 Peluquería y tratamientos de belleza 311 27,7 Composición de locales del Servicios inmobiliarios 171 15,2 sector servicios Fuente: Secretaría de Planeamiento, Lavado y limpieza de artículos de tela 136 12,1 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Esparcimiento y cultura 96 8,6 Servicios empresariales 74 6,6 Servicios de correos y telecomunicaciones 70 6,2 Intermediación financiera 69 6,1 Servicios sociales y de salud 56 5,0 Servicios complementarios al transporte 26 2,3 Mantenimiento físico corporal y Otros 21 1,9 Edición e impresión 20 1,8 Enseñanza 14 1,2 Servicios de alquiler 10 0,9 Asociaciones 9 0,8 Servicios informáticos 9 0,8 Servicios de transporte 8 0,7 Seguros y fondo de jubilaciones y pensiones 8 0,7 Pompas fúnebres 7 0,6 Administración pública 4 0,4 Construcción 3 0,3 Total 1.122 100

La distribución territorial de los locales del sector servicios muestra una relativa homogeneidad, esparciéndose por toda la Comuna 2. Se localizan principalmente sobre los siguientes ejes de circulación: Laprida (54), avenida Pueyrredón (51), avenida Callao (51), Arenales (48), avenida Santa Fe (45) y Paraguay (42), entre otros.

Recoleta 77 Mapa 4.11 Locales de Peluquería y belleza Distribución de locales del sector servicios Las peluquerías y salones de belleza componen un servicio con un desarrollo particu- Fuente: Secretaría de Planeamiento, larmente importante y constituyen el rubro más significativo en cuanto a la cantidad. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Como se observa en el cuadro que sigue a continuación, casi el 87% de los locales que entran en esta categoría corresponden a peluquerías, con 270 unidades. A éste le siguen los 21 centros de estética relevados (6,8%), los 17 locales de pedicuría y depilación (5,5%), 2 locales dedicados a masajes (0,6) y tan solo un local categorizado en otros (2,6%).

Cuadro 4.7 Rubro Cantidad % Composición de locales del sector Peluquería 270 86,8 Peluquería y belleza Centro de estética 21 6,8 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Pedicuría y depilación 17 5,5 Masajes 2 0,6

Otros 1 0,3

Total 311 100,0

78 Comuna 2 La distribución de los locales de peluquería y salones de belleza se da de forma homogé- nea en toda la Comuna, sin grandes concentraciones, solo un leve aumento de la densidad en las cercanías a la Avenida Santa Fe.

Inmobiliarias Mapa 4.12 Distribución de locales de Dentro del recorte territorial analizado se han relevado 171 locales destinados a servicios peluquería y salones de belleza inmobiliarios. Los mismos se distribuyen de modo disperso por la comuna, encontrán- Fuente: Secretaría de Planeamiento, dose, principalmente, un amplio grupo Oeste de la avenida Pueyrredón y otro dentro del Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. polígono conformado por las avenidas Santa Fe, Callao, General. Las Heras y Pueyrredón. Cabe destacar que, tal como se ve en el siguiente mapa, los servicios inmobiliarios se localizan en ejes de circulación de menor importancia, es decir que hay una ausencia de los mismos sobre las principales arterias.

Locales de servicios empresariales

Al momento del relevamiento se han registrado 74 locales donde se identificaron servicios empresariales dentro de la comuna. Dentro de los mismos, se encuentra primero

Recoleta 79 Mapa 4.13 Distribución de inmobiliarias en cantidad el sector perteneciente a fotocopiadoras con 23 locales y una participación Fuente: Secretaría de Planeamiento, del 31,1%, seguido por 19 casas de fotografías que significan el 25,7%. En orden vienen Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. luego 13 estudios profesionales (17,6%), y 8 locales que se dedican al diseño gráfico y la publicidad (10,8%).

Es preciso mencionar que en la categoría de otros sectores se registraron 11 locales, lo que representa un 14,9% de la totalidad de los servicios empresariales. La Comuna analizada es una de las que presenta mayor cantidad de habitantes por cada local de servicios empresariales (2.141).

Cuadro 4.8 Rubro Cantidad % Composición de locales del sector Fotocopiadoras 23 31,1 Servicios empresariales Casa de fotografía 19 25,7 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Estudios profesionales 13 17,6 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Diseño gráfico y publicidad 8 10,8 Otros 11 14,9 Total 74 100,0

80 Comuna 2 tividad financiero/empresarial así como centros de salud y educativos. En este sentido, los mismos se distribuyen principalmente sobre las calles Ayacucho y Junín entre Arena- les y avenida Córdoba, es decir cercanos al Hospital de Clínicas San José de San Martín y diferentes facultades de la Universidad de buenos Aires. Sobre Mario Bravo en el tramo que se encuentra al Sur del eje Soler, entorno a la sede de la Universidad de Palermo. También se encuentran grupos más reducidos de estos locales, uno de ellos cercano a la Mapa 4.14 intersección de Avenida Córdoba y Avenida Uruguay, otro en torno al cruce de General. Distribución de locales de Las Heras y avenida Callao, y un último grupo esparcido aledaño a Laprida entre Charcas servicios empresariales y Juncal, aproximadamente. Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Locales de fotocopias

Los locales que se dedican a las fotocopias son un total de 23 y presentan una distribu- ción centrada particularmente en la zona donde se encuentran las facultades de Medi- cina, Ciencias Sociales, Odontología, Farmacia y Bioquímica, y Ciencias Económicas de la UBA; tendencia que se expande hacia la Comuna 3. En menor medida se observan algunas fotocopiadoras cercanas a la Universidad de Palermo que se localiza en el límite con la Comuna 14. Es decir que la localización de los locales que se dedican a las fotocopias

Recoleta 81 coincide con edificios de oficinas y sedes universitarias, es decir, responde a la demanda de este material que necesitan las instituciones de educación superior, y los establecimientos comerciales.

Mapa 4.15 La Comuna 2 se destaca ya que el barrio Recoleta es el tercero que mayor cantidad de Casas de fotocopia locales de fotocopiadoras presenta, participando en un 10,7% respecto del total de las Fuente: Secretaría de Planeamiento, comunas. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Locutorios

En el momento del relevamiento se han encontrado 49 locales dentro de la Comuna 2, los mismos se localizan principalmente en la franja central del área analizada, entre las avenidas Pueyrredón y Callao. A su vez, un grupo menor se esparce al Sur de Avenida Santa Fe, tanto en el sector Oeste como en el Este.

Locales con servicios de Atención médica

Este tipo de locales son complementarios a los grandes establecimientos del sistema de salud tanto públicos como privados. Alcanzan un total de 24 locales dentro de la Comuna

82 Comuna 2 Mapa 4.16 2, y como se observa en el cuadro que sigue a continuación, algo más de la mitad (58,3%) Locutorios de los mismos brindan servicios de medicina general (14). Los locales de servicios que se Fuente: Secretaría de Planeamiento, dedican a la odontología 7 y representan el 29,2%, seguidos se encuentran aquellos que Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. realizan análisis clínicos contando con 2 locales (8,3%).

Por último se relevó un local que entró en la categoría de otros. Es preciso mencionar que esta Comuna no presenta ni centros de rehabilitación.

En cuanto a la cantidad de población por local de atención médica, este recorte territorial presenta una relación de 6.600 personas por cada uno de estos locales que prestan servicios de atención médica. Otro dato a tener en cuenta es que la comuna analizada es una de las que menos cantidad de estos locales presenta.

Recoleta 83 Cuadro 4.9 Rubro Cantidad % Composición de locales de Medicina general 14 58,3 Atención Médica Odontología 7 29,2 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Análisis clínicos 2 8,3 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Otros 1 4,2 Total 24 100,0

Mapa 4.17 En relación a su distribución territorial, los locales de atención médica presentan una Distribución de locales de localización dispersa hacia el Oeste de la avenida Pueyrredón. Sin embargo, se evidencia atención médica una leve concentración de los dentro del polígono formado entre las avenidas Callao, Fuente: Secretaría de Planeamiento, Santa Fe, Pueyrredón y Córdoba, es decir cercano a parte del límite con la Comuna 3. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Locales del rubro Enseñanza

El rubro de servicios de enseñanza suele ofrecer actividades complementarias a la en- señanza oficial, como ser idiomas y arte; es decir, un servicio de educación privada que responde a la demanda de un público con un nivel socio-económico determinado. En el cuadro que sigue a continuación es posible observar que de los 14 locales que com-

84 Comuna 2 ponen este rubro, la mitad de los mismos, es decir el 50,0%, corresponde a la suma de locales correspondientes a disciplinas como arte, música y danza. En segundo lugar se encuentran 5 registros relevados que corresponde a la categoría de artes marciales y yoga (35,8%). Siguen en cantidad por un local de enseñanza en general y apoyo escolar, y otro de idiomas, representando el 7,1% cada uno de ellos. Es preciso mencionar que no se han evidenciado registros para esta Comuna dentro de las categorías de manejo ni de informática.

Rubro Cantidad % Cuadro 4.10 Arte, música y danza 7 50,0 Composición de locales Artes marciales y yoga 5 35,8 del rubro Enseñanza Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ens. general y apoyo escolar 1 7,1 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Idiomas 1 7,1 Total 14 100,0

En relación a la distribución territorial de los locales de servicios de enseñanza, se ob- Mapa 4.18 servan principalmente dos grupos, localizándose uno de ellos hacia el extremo Suroeste Distribución de locales del sector de la Comuna y otro dentro del polígono conformado por las avenidas Callao, Santa Fe, servicios de enseñanza Arenales y Presidente Uriburu. Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 85 LOCALES GASTRONÓMICOS

Se registraron 526 locales gastronómicos, lo que representa el 11,3% del total de los locales activos de la Comuna 2. Este grupo se encuentra integrado principalmente por los bares, cafés y confiterías, de los que se registraron un total de 231 locales, representando el 43,9% del total. En segunda ubicación se encuentran los restaurantes, con 134 locales (25,5%), seguidos por 75 casas de comidas para llevar, 36 pizzerías, 19 parrillas,16 rotise- rías y 15 locales de comida rápida. Los servicios de catering no presentan ningún local dentro de esta Comuna.

Estamos en presencia de una de las Comunas que está mejor provista de locales de gastronomía respecto a su población, siendo la relación de 301 personas por cada local gastronómico.

Cuadro 4.11 Rubro Cantidad % Composición de los locales Bares, cafés y confiterías 231 43,9 del sector gastronómicos Restaurante 134 25,5 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Comida para llevar 75 14,3 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Pizzerías 36 6,8 Parrilla 19 3,6 Rotisería 16 2,9 Comida rápida 15 3,0 Total 526 100,0

La distribución territorial de los locales del sector gastronómico responde, por un lado, a la demanda cotidiana del ambiente laboral y consumo residencial, y por el otro, al turis- mo. Teniendo en cuenta ambos factores, se puede observar en el mapa que se presenta a continuación los bares, cafés y confiterías se localizan siguiendo las principales arterias de circulación como lo son las avenidas Pueyrredón, Callao, parte de Córdoba y de Santa Fe, es decir en el Centro geográfico de la Comuna. A su vez, los locales que se relevaron dentro de esta categoría también se ubican en torno al Cementerio de la Recoleta. Los restaurantes también tienden a localizarse principalmente en el centro del recorte estudiado y entorno del Cementerio, así como también en el extremo Sureste del mismo. El resto de las categorías se encuentran dispersas por la Comuna.

86 Comuna 2 Mapa 4.19 LOCALES DEL RUBRO AUTOMOTOR Distribución de locales gastronómicos Si bien los establecimientos del rubro automotor corresponden al sector servicios, dada Fuente: Secretaría de Planeamiento, su importancia en el total se analizan de manera particular. En este caso, se encontraron Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. 29 locales, representando el 0,6% del total de los locales activos a la calle. Dentro de este rubro, los talleres mecánicos ocupan el primer lugar con 17 locales, teniendo una participación del 58,6% en el total. A su vez, esta categoría se encuentra desagregada en diversas actividades, siendo la más destacada la que agrupa los talleres mecánicos de automotores con 13 de los 17 locales. En segundo lugar se ubican 2 talleres de electrónica, seguidos por un local de aire acondicionado para automotores y otro de colocación de cristales y polarizado.

También se registraron 5 locales de venta de repuestos y accesorios, 3 concesionarias, 2 de la categoría de lavaderos de autos y kiosco, una gomería y un lubricetro. A su vez, cabe mencionar que dentro de las categorías de depósito de automotores, ni de venta de automotores (tanto nuevos como usados) no se han registrado locales en esta Comuna.

La Comuna 2 es la que más cantidad de población presenta por cada uno de estos locales.

Recoleta 87 Cuadro 4.12 Subrubro Cantidad % Composición de los locales Talleres mecánicos 17 58,6 del rubro automotor Taller mecánico de automotores 13 44,8 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Taller electrónica 2 6,9 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Aire Acondicionado 1 3,4 Colocación de cristales y polarizado 1 3,4 Venta de repuestos y accesorios 5 17,2 Concesionaria 3 10,3 Lavaderos de autos y kiosco 2 6,9 Gomería 1 3,4 Lubricentro 1 3,4 Total 29 100,0

Mapa 4.20 Respecto a la distribución territorial de este rubro, se evidencia una localización predo- Distribución de locales minantemente concentrada en el extremo Suroeste de la Comuna, es decir hacia el Sur del rubro automotor del eje de circulación Charcas y al Oeste de Laprida. Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

88 Comuna 2 LOCALES DEL SECTOR INDUSTRIAL

La rama de locales con predominio de actividad industrial agrupa a aquellos que se dedican a la elaboración y venta de sus productos. Estos establecimientos suman 161, el 3,5% del total de los locales relevados, siendo Recoleta uno de los barrios que mayor cantidad de locales del sector industrial presenta. La composición de este sector se divide en seis categorías, siendo la primera de la elaboración de productos alimenticios y bebidas con 103 locales (64,0%) dentro de la cual se incluyen heladerías y fábricas de pastas, entre otros; en segundo lugar se encuentran los locales dedicados a la fabricación de productos textiles con 19 unidades y una representatividad del 11,8% del total, y otros 18 que se corresponden con fábricas de muebles y artículos en madera (11,8%), donde se incluyen las madereras y carpinterías. También se relevaron 18 vidrierías que significan el 11,2% del total.

En la categoría de otros de han registrado 2 locales, donde se incluyen por ejemplo los locales de elaboración de cerámicas y matafuegos, entre otros. Cabe mencionar que no se han encontrado, al momento del relevamiento dentro de esta comuna, locales rela- cionados a zinguerías, tornerías y producción de artículos metálicos.

Subrubro Cantidad % Cuadro 4.13 Elaboración de alimentos y bebidas 103 64,0 Composición de los locales del sector industrial Fab. de muebles y artículos de madera 19 11,8 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Fabricación de productos textiles 19 11,8 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Vidriería 18 11,2

Otros 2 1,2

Idiomas 1 7,1

Total 161 100,0

Se observa en su distribución territorial dispersa que abarca toda la Comuna en términos generales. En relación a los locales que dentro del sector industrial se dedican a la elabo- ración de alimentos y bebidas, se ve que los mismos se encuentran esparcidos por toda la comuna, siendo Avenida Pueyrredón el eje de circulación donde mayor cantidad de estos locales se ubican. Se puede observar una leve concentración de fábricas de muebles y artículos de madera hacia el extremo Suroeste del recorte territorial analizado. También, se evidencia la ausencia de vidrierías hacia el Este de la calle Junín.

Panaderías

Dentro de la categoría panaderías se ha incluido tanto a los locales que realizan la elabo- ración como a los locales catalogados como venta no elaboración ya que al momento del relevamiento puede ser complicada su clasificación.

Recoleta 89 Mapa 4.21 Distribución de locales También es preciso mencionar que la Comuna 2 es la que presenta menor cantidad de del rubro automotor panaderías. Esto afecta a la relación entre la cantidad de población por cada uno de estos Fuente: Secretaría de Planeamiento, locales, siendo la misma de 3.684 personas por panadería. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Las panaderías suman un total de 43 locales y presentan una distribución heterogénea, observándose varios grupos pequeños localizados puntualmente: uno en torno al Hos- pital Nacional Benardino Rivadavia (principalmente sobre calle Peña), otro cercano a la intersección de Montevideo y Vicente López (es decir hacia el Norte de la Plaza Vicente López), un tercer grupo se localiza aledaño al cruce de Montevideo y Marcelo T. de Al- vear, y otro más extenso cercano a la intersección de avenida Pueyrredón y Marcelo T. de Alvear/Charchas. En este sentido avenida Pueyrredón, Montevideo y Peña son los ejes donde más panaderías se alojan.

Asimismo, existe una serie de actividades de baja preponderancia en la Ciudad y por lo tanto en la Comuna analizada, pero que resultan igualmente destacables. Entre ellas se encuentran quince armerías; dos droguerías; un centro de abrochado y perforación; un local de hobbies; dos de banderas y uno de afiches y pósters, entre otros.

90 Comuna 2 Mapa 4.22 LOCALES EN GALERÍA Panaderías Fuente: Secretaría de Planeamiento, El relevamiento realizado en el interior de las galerías y shoppings centers registra 792 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. locales, de los cuales 120 no se encuentran en funcionamiento, lo que significa una tasa de vacancia del 15,2%.Entre los 672 locales en galería activos la distribución por ramas demuestra una fuerte presencia de locales del sector comercial (75,7%), mientras que el sector servicios (16,2%) ocupa una participación menor que la que se registra para los locales a la calle. Asimismo los locales del rubro de gastronomía e industriales también tienen una participación pero mucho menor que los que presentan los locales a la calle, al igual que la categoría otros. Cabe mencionar que no se han registrado locales en gale- ría dentro del rubro automotor.

Tal como se puede observar en el siguiente mapa, los locales en galería están localizados en su gran mayoría (600 de ellos) sobre la avenida Santa Fe, principalmente un grupo entre las avenidas Uruguay y Callao, y otro entre avenida Pueyrredón y Agüero. Se ve a su vez que hay un grupo menor de locales en galería que se distribuyen en el entorno del cruce de avenida Alvear y Ayacucho. Cabe mencionar también que en menor medida hay locales en galería que se ubican sobre las calles Junín (61), Posadas (48) y Alvear (23).

Recoleta 91 Mapa 4.23 Distribución de las galerías Rubro Cantidad % Fuente: Secretaría de Planeamiento, Comercio 509 75,7 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. Servicios 109 16,2

Cuadro 4.14 Gastronomía 22 3,3 Locales en galerías según Industrial 16 2,4 sector de actividad Otros y sin identificar 16 2,4 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Total 672 100,0 Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

92 Comuna 2 5 ELABORACIÓN DE INDICADORES

Recoleta 93 La información obtenida a partir del Relevamiento de Usos del Suelo es muy valiosa para el conocimiento del territorio de la Ciudad, que enfocado en la Comuna brinda una visión distinta, más profunda de su dinámica. En este sentido, la distribución de las diferentes actividades constituye por si misma, una fuente de indicadores de su estructura urbana. A su vez, los datos disponibles permitieron la elaboración de nuevos indicadores que aportan a un análisis de mayor profundidad.

USOS RESIDENCIALES SOBRE EL TOTAL DE USOS DEL SUELO

En el mapa que se presenta a continuación se puede apreciar que la Comuna 2 presenta en general niveles intermedios de residencialidad. Se evidencia a su vez, la disminución de los valores de este indicador hacia el extremo Sureste del recorte analizado, principalmente en el sector Este y Sur de las avenidas Santa Fe, Córdoba y Uruguay; es decir, Mapa 5.1 en contraposición a la concentración de locales y actividades empresariales, financieras, Distribución porcentual de usos educativas, entre otras. Por otro lado, se observa algunos focos residenciales puntuales: residenciales sobre el total uno a lo largo de la calle Peña entre las avenidas Coronel Díaz y Pueyrredón; otro cercano de usos del suelo a la intersección de Peña y Junín; un tercero más pequeño aledaño al Hospital General Fuente: Secretaría de Planeamiento, de Niños R. Gutiérrez. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

94 Comuna 2 ÍNDICE DE COMPLEJIDAD URBANA

Este índice elaborado a partir de los datos del Relevamiento de Usos del Suelo de la Co- muna, permite obtener una visión de la distribución en el territorio de la heterogenei- dad de actividades presentes en el ámbito urbano. De tal forma, un valor mayor en la com¬plejidad de un área da cuenta de un mayor número y diversidad de actividades, conside¬rando también la distribución equitativa entre ellas.

Así puede apreciarse que hacia el norte de la comuna se registra el valor más bajo ya que no se registran actividades comerciales, administrativas ni residenciales debido a que es una zona de espacios verdes con distintos fines, a lo que se le agrega una extensa área de terrenos ferroviarios y portuarios. En contraposición, hacia el centro-sur de la comuna, la complejidad es muy alta debido a la gran diversidad de actividades, predominando la concentración de los locales a lo largo de las avenidas Santa Fe, Callao y Pueyrredón. Sin embargo, sobre la avenida Santa Fe, entre Callao y Uruguay, se visualiza un tramo de menor complejidad debido a la concentración de locales de un mismo rubro. El promedio de complejidad urbana de la Comuna 2 es de 2,1. Mapa 5.2 Índice de complejidad urbana Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 95 ÍNDICE DE LOCALES POR CUADRA

Es posible observar áreas de la Comuna donde existe una alta concentración de locales por cuadra y a su vez, descubrir zonas con locales pertenecientes a un mismo rubro, de- finiendo consecuentemente zonas de baja complejidad. Sin embargo, estas localizacio- nes se transforman en puntos de referencia importantes para estas actividades a nivel Ciudad, ya sea por el grado de concentración de la demanda, o por la generación de economías especializadas, como puede ser la Avenida Santa Fe en relación a locales pertenecientes al rubro de indumentaria.

En el siguiente mapa se puede observar que las avenidas Santa Fe y Pueyrredón se destacan dentro de la Comuna por ser los ejes que mayor cantidad de locales por cuadra alojan. En este sentido, también es preciso mencionar parte de las avenidas General Las Heras, Córdoba, Callao y Uruguay, y ejes de menor flujo como Marcelo T. de Alvear en el tramo que va desde Paraná hasta Azcuénaga aproximadamente. Es decir que esta tendencia de Mapa 5.3 concentración de locales en el sector Sureste de la Comuna se corresponde con la disminu- Total de locales por lado de ción del uso residencial que se observa en el indicador 5.1 sobre la distribución porcentual manzana de usos residenciales sobre el total de usos del suelo. Por el contrario, la disminución de Fuente: Secretaría de Planeamiento, locales por cuadra se evidencia en aquellos puntos donde predomina el uso residencial. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

96 Comuna 2 SUPERFICIE PARCELARIA AFECTADA POR OBRAS

Los resultados del relevamiento permiten referirse a la utilización de las parcelas en el momento de ser relevadas, debido a que se registraron aquellas en las que se realizaban obras de construcción de nuevos edificios y las que se encontraban sin un uso determinado, o sin edificaciones. De tal forma, es posible obtener una imagen sincrónica del grado en que el suelo urbano se encuentra subutilizado, asociando parcelas con edificaciones abandona- das, tapiadas, establecimientos productivos cerrados y también lotes, y al mismo tiempo una idea del nivel en que puede existir una renovación de los usos del área.

Aplicando la distribución según la grilla de 200 metros cuadrados, se puede identificar, en este caso, la distribución de aquellas zonas de la Comuna donde el mayor porcentaje de la superficie parcelaria se encuentra afectada por obras; entendiendo que éstas son un signo de renovación de los usos, puesto que implican la incorporación de nuevo valor a las áreas donde se localizan. De tal manera se pueden observar que los niveles generales de parcelas afectadas por obras son predominantemente bajo. No obstante, se visua- Mapa 5.4 lizan algunos focos puntuales donde se encuentran parcelas intensamente afectadas Superfície parcelaria afectada por obras como cercano a la intersección de las avenidas Pueyrredón y General Las Heras, por obras al cruce de Larrea y Avenida Córdoba, y otro aledaño a Austria y Arenales. Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 97 SUPERFICIE PARCELARIA SIN USOS DETERMINADOS

En contraposición, el mapa referido al peso de superficie parcelaria sin un uso determinado, en combinación con el mapa anterior, da cuenta de dos posibles situaciones diferentes. Por un lado muestra zonas con un cierto grado de degradación, con un deterioro de los usos que brindaban al área. No obstante, la existencia de parcelas en espera de un nuevo uso también puede arrojar valores elevados de este indicador, pero en el caso de aquellas zonas que dan muestras de un cierto dinamismo de los procesos de incorpora- ción de valor; esta situación puede entenderse como parte de un proceso que incluye el cambio de usos por otros más intensivos y de mayor valor. En el caso de la Comuna 2, se puede encontrar altos valores de superficie parcelaria sin uso en algunos sectores relativamente distantes, aumentando el promedio en la zona suroeste de la Comuna. De todas maneras, en la generalidad se observa una estabilidad predominante de los usos en la Comuna.

ÍNDICE DE COMPACIDAD CORREGIDA Mapa 5.5 Superficie parcelaria sin usos Este indicador permite analizar la relación que existe entre el espacio público de la Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ciudad y la superficie construida, logrando así una aproximación a la cantidad de es- Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

98 Comuna 2 pacio público útil que existe en las diferentes partes de la Comuna, es decir, aquél que presenta condiciones adecuadas para realizar actividades de esparcimiento. Metodo- lógicamente, este indicador se resuelve a partir de relacionar la superficie de la Ciudad construida (m2) con la superficie que ocupa el Espacio Público Útil de la Ciudad, el cual excluye a la calzada vehicular por no cumplir los estándares mínimos de utilidad, así como también no son consideradas las veredas, bulevares u otro tipo de acera menor a los 5 m de ancho.

A partir del análisis territorial del indicador de compacidad corregida en la Comuna 2 es posible distinguir que en general los valores para toda la comuna son bajos por no con- tar con buena cantidad y distribución de espacio público atenuante, además de poseer una importante densidad edilicia. No obstante, hay áreas con grandes extensiones de espacios verdes concentrados en las cercanías a la avenida Del Libertador, lo que hace aumentar los valores de este indicador en dicha zona. Cabe destacar que el bajo valor generalizado hacia el sur de la comuna es consecuencia de la escasa presencia de espacios verdes en relación con la gran cantidad de superficie construida. Una situación opuesta Mapa 5.6 se presenta hacia el norte de la Comuna, coincidiendo con la zona en donde se encuen- Indicador de Compacidad tran las dársenas, ya que la densidad edilicia en esa zona es la más baja del recorte terri- corregida torial analizado. El promedio de la compacidad corregida de la Comuna 2 es de 0,3. Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 99 ÍNDICE DE MIXTURA RESIDENCIAL SOBRE EL TOTAL DE USOS DEL SUELO

Este índice permite medir, a partir de los usos del suelo relevados, la mixtura de los usos residenciales sobre el resto de los usos. En el mapa que se presenta a continuación se puede apreciar valores elevados en general, lo que da cuenta de una predominancia de otros usos por sobre el residencial. También se evidencian zonas con niveles medios, en donde la mixtura es más equilibrada. Por otra parte, se observa que hacia el Norte de la comuna, donde se hallan las dársenas portuarias, la zona ferroviaria y los espacios verdes, directamente este indicador no se visualiza. Hacia el sur, en las cercanías a las avenidas Callao y Uruguay el indicador presenta valores más altos ya que predomina el uso comercial, debido a la presencia de oficinas y locales ubicados en esos ejes comerciales.

ÍNDICE DE CAMINABILIDAD

El índice sintético de caminabilidad permite analizar en términos de indicadores el ni- Mapa 5.7 vel de caminabilidad de un área urbana o ciudad. La caminabilidad es el conjunto de Índice de mixtura residencial características de un área urbana que hacen que los peatones prefieran caminar para Fuente: Secretaría de Planeamiento, alcanzar sus destinos en reemplazo de otro medio de transporte. Un nivel de camina- Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

100 Comuna 2 bilidad alto indica que la ciudad reúne las condiciones necesarias para garantizar que cada habitante pueda desplazarse a pie en un contexto de confort y seguridad. El Índi- ce sintético de caminabilidad evalúa las condiciones de la ciudad de Buenos Aires que hacen de un espacio urbano atractivo para ser recorrido a pie, siendo sus principales objetivos los siguientes:

• Evaluar las condiciones de caminabilidad a eje de calle para identificar aquellas que sean susceptibles de ser intervenidas en el contexto del Programa Prioridad Peatón.

• Detectar en la Ciudad de Buenos Aires las áreas que son potencialmente atractoras de peatones a partir del análisis de las condiciones básicas que hacen de un entorno urbano interesante para ser recorrido a pie.

• Identificar ejes de actividad económica a escala barrial a fin de evaluar la necesidad de mejorar las condiciones del espacio público que contribuyan a potenciar la actividad económica. Mapa 5.8 Índice de Caminabilidad Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta 101

SÍNTESIS Y CONCLUSIONES

El presente informe es una evaluación estructural de la Comuna 2, elaborado con el fin de generar un diagnóstico de las principales características la Comuna. Para ello se consideraron el Relevamiento de Usos del Suelo (RUS) llevado a cabo entre los años 2010 y 2011, el relevamiento de Mercado Inmobiliario elaborado periódicamente según el aspecto a estudiar y actualización de datos estadísticos proporcionados por el Censo 2010, la actualización del Código de Planeamiento Urbano y datos de Construcción.

Se registraron los usos del suelo que corresponden a todas las parcelas que conforman la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La base de datos obtenida a partir de este operativo cuenta con 13.487 datos de los usos del suelo en la Comuna 2. El mismo pretendió dar cuenta detallada de los tipos de edificación y de los usos que se llevan a cabo en esta Comuna particularmente. Esto hace posible observar las diferencias que encontramos en su distribución para entender su dinámica.

La Comuna se caracteriza principalmente por el uso residencial y comercial siendo que la categoría que cuenta con la mayor parte de los registros con un 39,3% es la de edificios, con un total de 5.307 y luego la categoría de locales cuales suman 5.030, llegando a un 37,3%.

Entre los usos menos comunes se encuentran los lotes, que ocupan 95 parcelas (0,3%). Los edificios productivos suman un total de 4 unidades (0,1%), y los galpones, estructuras estrechamente relacionadas a las actividades productivas, dan cuenta de 26 unidades que representan el 0,7%.

En cuanto a la altura de edificación puesto que el 66,8% de los edificios relevados cuenta con 6 a 15 pisos y correspondiendo el 35,3% aquellos entre 6 y 9 pisos. La tipología predominante es la de uso de vivienda (89,3%). Presenta el menor porcentaje de la ciudad (2,9%) de Edificios en obra, concentrados hacia el sureste de la misma. Casa 1.123 personas hay garaje comercial, siendo una de las cuatro comunas en la Ciudad con esta situación.

Recoleta 103 En la sección “Situación actual de la ocupación de los locales comerciales” se detalló la composición de los 5.030 locales a la calle y 792 locales en galería, con una tasa de vacancia para los primeros del 8,3% y para el caso de los locales en galerías el 15,2%.

El Relevamiento de Usos del Suelo es resultado de un trabajo exhaustivo, que a partir del recorte Comunal, pretende dar cuenta de la estructura dinámica y la conformación territorial que presenta la Comuna 2, los tipos de edificación y los usos que se llevan a cabo en la misma, con el objeto de planificar e intervenir en el ordenamiento, tanto de la Comuna como en la Ciudad en su conjunto.

Por otro lado, se realiza un apartado especial del valor del suelo para la Comuna, registrando valores y tendencias de las distintas variables del mercado inmobiliario. La particularidad que presenta esta comuna en los valores de oferta de venta del terreno es que en general sus precios son mayores al del promedio de la Ciudad. La Comuna 2 presento un valor de U$S 4.370,7 el m2 lo cual la sitúa como el más alto de la Ciudad. Las superficies ofertadas tienen un promedio de 260,8 m2 y van entre los 88,0 y los 650,0 m2.

En cuanto a los locales en venta y alquiler, se puede decir que los últimos valores registrados han sido los máximos para toda la serie, la cual comenzó en 2001 para los locales en alquiler y 2005 para los que se encuentran en venta. En diciembre de 2012 se registró un valor pico de U$S 4.162,8 por m2 para los locales en venta, mientras que en Septiembre se registró un valor pico de $ 147,9 el m2. Por otro lado los departamentos presentaron un valor de U$S 2.405,7 el m2 mientras que las casas U$S 1.467,7.

Los permisos totales para construcciones nuevas al final del período representan el 2,4% del total de la Ciudad. Respecto a la evolución de los m2 permisados, se mantienen en niveles medios, mostrando fluctuaciones a lo largo de toda la serie, oscilando entre el 1,0% y el 5,6% del total de m2 permisados. Desde 2007, los valores absolutos respectivos se mantienen estables hasta el año 2013 donde desciende a 6.966 m2, representando el 1,0 % de la Ciudad.

Gracias al relevamiento de Usos del Suelo se pudieron generar una serie de indicadores, con los cuales queda demostrada la estructura urbana de la comuna. Los indicadores elaborados son los siguientes: Usos residenciales sobre el total de usos del suelo, Índice de complejidad urbana, Índice de locales por cuadra, Superficie parcelaria afectada por obras, Índice de Compacidad Corregida, Índice de mixtura residencial sobre el total de usos del suelo y Índice de caminabilidad. Con estos indicadores es posible observar las estructuras intrínsecas dentro de la comuna que a simple vista de los resultados obtenidos por el relevamiento no se vislumbran. Un ejemplo de esto es el Índice de Compa- cidad Corregida el cual permite analizar la relación que existe entre el espacio público de la Ciudad y la superficie construida, logrando así una aproximación a la cantidad de espacio público útil que existe en las diferentes partes de la Comuna, es decir, aquél que presenta condiciones adecuadas para realizar actividades de esparcimiento.

104 Comuna 2 ANEXO METODOLÓGICO

Metodológicamente se dividió el trabajo en cuatro etapas, la primera etapa del proceso de relevamiento consistió en la preparación de la cartografía base, previa al trabajo de campo, en donde figuran las manzanas y parcelas identificadas según su nomenclatura catastral. Al mismo tiempo, se confeccionaron las planillas apropiadas para que cada re- levador vuelque la información requerida. La segunda etapa consistió en el relevamiento propiamente dicho, el cual se organizó por Comunas, las que a su vez fueron divididas en zonas con un número de manzanas adecuado para el trabajo de una jornada. Este a su vez se dividió en dos, una primera parte en la que se realizó el trabajo de campo de manera directa (recorriendo la Ciudad a pie); y una segunda sección complementaria, en la cual se realizó el relevamiento de manera indirecta, es decir a través de filmaciones en 360º (realizadas previamente por un equipo especial adecuado para la tarea). La infor- mación obtenida, se volcó en planillas en formato analógico (durante la primera parte) y digital (durante la segunda parte). La tercera etapa implicó la carga de la información al sistema. Finalmente, la cuarta etapa implicó la sistematización y análisis de la infor- mación obtenida.

Plano utilizado para el relevamiento con información de manzana, calles y nomenclatura de parcelas

En lo que refiere al trabajo de campo en particular, el relevamiento recopiló la siguiente información: • número de Sección; • número de Manzana; • número de Parcela; • nombre y altura de la calle; • conformación estructural de la parcela; • usos actuales de la parcela; • y cantidad de pisos.

Recoleta 105 La metodología elegida estableció una primera gran división entre construcciones de uso residencial, de uso no residencial, de uso mixto y parcelas sin construcción. Dentro de las construcciones de uso residencial se encuentran dos categorías: casa y vivienda; las construcciones de uso no residencial se dividen en siete categorías: local, local en ga- lería, edificio de oficinas, edificio de destino único, edificio productivo, galpón y garaje; mientras que las construcciones de uso mixto comprenden tres categorías: edificio de departamentos, uso mixto con vivienda y uso mixto. Fueron consideradas también las situaciones en las que los tipos mencionados se encontraban cerrados o en construcción, y las parcelas sin construcción se identificaron en algunos casos como lotes. Finalmente se consideraron las parcelas que comparten uso, las mismas se consideran como unifi- cadas, y si bien se las considera a nivel parcelario, su uso es contabilizado una sola vez.

Edificios de vivienda: Edificios de departamentos y casas unifamiliares.

Edificio de Destino Único, en éste caso de uso religioso y Edificio Productivo.

Garaje, locales y lote.

Los usos del suelo relevados que corresponden a actividades económicas fueron clasificados de acuerdo con la rama correspondiente a la Clasificación Nacional de Actividades (ClaNAE). Al mismo tiempo, en el caso de los locales comerciales fue posible establecer la proporción correspondiente a aquellos que se encuentran inactivos (tasa de vacancia).

106 Comuna 2 Asimismo con la finalidad de estructurar el relevamiento, se dividió el operativo en tres zonas en función de las necesidades de las distintas áreas de gobierno que hacen uso de la información así recolectada. La primera zona la comprenden seis Comunas que con el 33,1% del territorio concentran el 50,3% de los locales observados en el Censo Económico de 2004, lo que permitió concentrar en una primera etapa la mitad de los establecimientos de la ciudad. Esta zona fue denominada como de Alta Densidad. En una segunda etapa se relevaron los establecimientos ubicados en la zona denominada como de Cri- ticidad, siendo el Sur la zona donde se instalan la mayor cantidad de establecimientos que generan peligrosidad para los habitantes de esta parte de la Ciudad. Por último, un cuarto de los establecimientos restantes se localizan en los barrios del Oeste de la Ciu- dad, por lo que a esta zona se la catalogó como de Baja Densidad.

Etapas del Relevamiento de usos del suelo

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA, 2012.

A continuación en la página siguiente, se presenta un cuadro con la definición de cada uno de los tipos mencionados.

Recoleta 107 uso uso -, y por -, y por otro,el Construcción subdividida en destinada unidades, tanto uso al residencial como residencial,no en la que no predomina ninguna de estas actividades sobre la otra. Construcción en la que comparten el uso la actividad residencial con actividades económicas, y laen que la porción destinada a residencia no está subdividida en unidades. Operativamente se las dividió, registrando por un lado la parte de la construcción de uso residencial la -a llamóse que Construcción en la que comparten dos uso el actividades económicas independientes. Operativamente se las dividió, registrando cada actividad por separado. mixto mixto con vivienda la utilizada económicamente. ad.

DEPARTAMENTOS VIVIENDA

EDIFICIO DE USO MIXTO CON USO MIXTO

sin que predomine un uso sobre el otro. otro. el sobre uso un predomine que sin

sarrollo de actividades económicas, económicas, actividades de sarrollo de el para como personas de residencia la para tanto Utilizadas USO COMBINADO COMBINADO USO e las mismase las actividalguna es. es. Es el caso de or de una galería. ca ca actividad, no ción al público. actividad desarrollada, actividades tanto 7 unque puede desarrollarse sobr CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Construcción dedicada exclusivamente al desarrollo de comerciales como servicios,de se y que distingue por estar principalmente orientada a la aten Local ubicado al interi Construcción subdividida en unidades que desarrollan sus actividades en forma independiente unas de otras. Construcción que tiene la particularidad de desarrollar una úni productiva, como los hoteles, hospitales y escuelas. Construcción con capacidad de transformación de bien fábricas,las por ejemplo. Construcción pasible de ser utilizada desarrollopara el actividades de tanto comerciales como serviciosde y en algunos casos productivas, y que se distinguen de los demás tipos principalmente por sus características constructivas, que le imprimen un aspecto particular -generalmente techo de chapa y sin subdivisiones en su interior-. Esta denominación hace referencia al tipo particular de en realidad se trata de un detipo local, cual,al suspor características particulares se registró formaen separada. SIN CONSTRUCCIONES SIN CONSTRUCCIONES cación sobre su superficie, a

LOCAL LOCAL EN GALERÍA EDIFICIO DE OFICINAS EDIFICIO DE DESTINO ÚNICO GALPÓN GARAGE EDIFICIO PRODUCTIVO

Utilizadas como sede de una actividad económica económica actividad una de sede como Utilizadas USO NO RESIDENCIAL RESIDENCIAL NO USO Parcelas noque tienen ninguna edifi Construcción no subdividida en unidades. Construcción subdividida en unidades independientes.

CASA VIVIENDA

o parte de una actividad comercial comercial actividad una de parte o com hacen lo que las a excluyendo , personas de vivienda como Utilizadas USO RESIDENCIAL RESIDENCIAL USO LOTE

108 Comuna 2