Tribunale Di Roma

TRIBUNALE DI ROMA

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Lorenzetti Antonio, nell'Esecuzione Immobiliare 211/2019 del R.G.E. promossa da

Medio Banca Banca di Credito Finanziario S.p.A. Codice fiscale: 00714490158 Partita IVA: 00714490158 Piazzetta Enrico Cuccia 1 20121 - Milano (Mi) contro

************ Codice fiscale: ************ Partita IVA: ************ ************ ************

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SOMMARIO

Incarico ......

Premessa ......

Descrizione ......

Completezza documentazione ex art. 567 ......

Titolarità ......

Confini ......

Consistenza ......

Cronistoria dati catastali ......

Dati catastali ......

Stato conservativo ......

Caratteristiche costruttive prevalenti ......

Stato di occupazione ......

Provenienze ventennali ......

Formalita pregiudizievoli ......

Normativa urbanistica ......

Regolarita edilizia ......

Vincoli od oneri condominiali ......

Stima / Formazione lotti ......

Riepilogo bando d'asta ......

Schema riassuntivo ......

Formalita da cancellare ......

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APPENDICI ED ALLEGATI

APPENDICI

APP. “A” – Rilievo fotografico

APP. “B” – Rilievo dell’immobile stato attuale e delle difformità urbanistiche

APP. “C” – Aggiornamento delle visure ai pubblici Registri Immobiliari

ALLEGATI

ALL. “A” - Estratto di mappa catastale – visura catastale – planimetrie catastali

ALL. “B” - Planimetrie catastali storiche

ALL. “C” - Certificato Notarile

ALL. “D” – Concessioni edilizie in sanatoria e documentazione allegata

ALL. “E” – Domanda accesso agli atti Archivio Progetti

ALL. “F” – Contratti di locazione

ALL. “G” – Atti di provenienza

ALL. “H” – Aerofotogrammetria

ALL. “I” – S.C.I.A. realizzazione posti auto

ALL. “L” – Quotazioni Immobiliari

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INCARICO

All'udienza del 10/12/2019, il sottoscritto Arch. Lorenzetti Antonio, con studio in Via Amilcare Paolucci, 10 - 00123 - Roma e Viale Canada 33, Formello (RM), email [email protected], PEC [email protected], Tel. 06 90120188 – 06 39377913, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 14/01/2020 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

Gli immobili oggetto di pignoramento sono siti nel Comune di Roma, Viale Liegi n. 17.

Trattasi di un villino cielo terra, molto elegante costruito nei primi anni del 1900, composto da un piano terra rialzato, un piano seminterrato, un piano primo, un piano secondo e un piano di copertura.

Il villino ha accesso dalla centralissima Viale Liegi a pochi metri da Piazza Ungheria, nel quartiere Pinciano, sito nel Municipio II (vedi foto da n. 1 a n. 4). Il villino è circondato da una corte esterna, totalmente pavimentata, accessibile con due cancelli carrabili e un cancello pedonale (vedi foto da n. 5 a n. 17). Gli immobili oggetto di pignoramento, sono i seguenti: - n. 2 uffici; - n. 2 locali magazzino/cantina; - n. 7 posti auto. Il villino non è dotato di ascensore. Una scala interna principale, rifinita con marmo bianco di Carrara, collega i tre piani dell'immobile dal piano terra al piano di copertura (vedi foto da n. 19 a n. 22, da n. 38 a n. 40 e n. 74), una seconda scala collega il piano terra/rialzato con il piano interrato (vedi foto da n. 131 a n. 133), ed una terza scala, di servizio, collega il piano terra/rialzato con il piano primo (vedi foto n. 30 e n. 42).

FORMAZIONE DEI LOTTI

Allo stato attuale l’intero compendio immobiliare oggetto di esecuzione forzata è utilizzato quale bene unico, da un unico conduttore. Poiché lo stesso però è diviso catastalmente in due appartamenti con

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destinazione uso ufficio, il compendio immobiliare verrà posto in vendita in due lotti ben distinti e separati con annesse pertinenze ad essi attribuite.

Ai fini della corretta suddivisione degli immobili ed attribuizioni delle pertinenze, lo scrivente ha suddiviso la corte esterna attribuendo alcune porzioni in esclusiva al Lotto n. 1 e per la restante porzione, prevedendone l’uso comune tra i due lotti. Ai fini della nuova suddivisione della corte esterna, è necessario redigere e presentare presso l’Agenzia delle Entrate un modello Docfa.

Lo scrivente rileva che l’attuale elaborato planimetrico presenta un errore, in quanto il vano scala non è stato indicato quale Bene Comune Non Censibile (B.C.N.C.) ma è stato indicato interamente nel sub. 509, così come meglio si vedrà in seguito.

I lotti formati sono quindi i seguenti (vedi planimetria piano terra riportata di seguito):

• Lotto n.1 – Ufficio ubicato a Roma (RM) - Via Liegi n. 17, piano S1-T-1-3

• Lotto n.2 – Ufficio ubicato a Roma (RM) - Via Liegi n. 17, piano 2-3

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LOTTO N. 1 - DESCRIZIONE

L’immobile oggetto di pignoramento è sito nel Comune di Roma, Viale Liegi n. 17. Trattasi di un appartamento uso ufficio entrostante un villino cielo terra, molto elegante costruito nei primi anni del 1900, composto da un piano terra rialzato, un piano seminterrato, un piano primo, un piano secondo e un piano di copertura. Il villino ha accesso dalla centralissima Viale Liegi a pochi metri da Piazza Ungheria, nel quartiere Pinciano, sito nel Municipio II (vedi foto da n. 1 a n. 4). Il villino è circondato da una corte esterna, totalmente pavimentata, accessibile con due cancelli carrabili e un cancello pedonale (vedi foto da n. 5 a n. 17). Il villino non è dotato di ascensore. Una scala interna principale, rifinita con marmo bianco di Carrara, collega i tre piani dell'immobile dal piano terra al piano di copertura (vedi foto da n. 19 a n. 22, da n. 38 a n. 40 e n. 74), una seconda scala collega il piano terra/rialzato con il piano interrato (vedi foto da n. 131 a n. 133), ed una terza scala, di servizio, collega il piano terra/rialzato con il piano primo (vedi foto n. 30 e n. 42).

L’ immobile oggetto di pignoramento che costituisce il lotto n. 1 è il seguente: - n. 1 appartamento uso ufficio su tre livelli (S1-T-1); - n. 1 lastrico solare di copertura; - n. 1 locale cantina al piano 3°; - n. 1 locale tecnico e deposito al piano S1; - n. 4 posti auto; - n. 1 box auto.

L’appartamento uso ufficio, comprende il piano interrato, il piano terra/rialzato, il piano primo, e comprende anche il piano terzo, dove è sita una cantina, un locale tecnico ed il lastrico solare di copertura. L’immobile è accessibile da Viale Liegi dai numeri civici n. 15 e n. 17. Il cancello riportante il numero civico 15 è carrabile e pedonale e danno entrambi accesso sia al fabbricato che ai quattro posti auto (vedi foto da n. 164 a n. 168), mentre dal cancello riportante il numero civico 17 è possibile accedere al box auto (vedi foto da n. 160 a n. 163) e al suo lastrico solare (vedi foto da n. 157 a n. 159), nonché all’ingresso di servizio del piano terra.

Si accede all'immobile dalla corte esterna, attraverso il vano scala principale (vedi foto da n. 18 a n. 20) o lateralmente da un ingresso di servizio tramite una scala esterna.

Il piano terra è composto da due ingressi, due saloni, disimpegni, due bagni, un locale ufficio (vedi foto da n. 19 a n. 36 e da n. 124 a n. 130). Il piano interrato, al momento del sopralluogo è risultato oggetto di interventi di manutenzione straordinaria, con lavori in corso e non ancora completati. Quindi tale piano è al momento non utilizzato, ad eccezione di un locale adibito ad archivio, della centrale termica avente accesso dalla corte sul retro (vedi foto da n. 170 a n. 173) e del locale deposito nel quale sono stati allogiati gli impianti di condizionamento dell’aria (vedi foto n. 134 e 137). Oltre a tali locali tecnici, il piano seminterrato comprende cinque stanze, due disimpegni ed un bagno (vedi foto da n. 138 a n. 154). L’illuminazione di detti locali interrati è consentita da finestre lucifere poste sotto il soffitto degli ambienti (vedi foto n. 139-141-146).

Il piano primo è composto da disimpegni che consentono l’accesso a sette locali ufficio e due locali bagni, due balconi (vedi foto da n. 41 A n. 73). Al piano terzo di copertura, oltre al lastrico solare (vedi foto da n. 109 a n. 116) è presente un locale tecnico accessibili dal lastrico solare (vedi foto n. 109 e da n. 119 a n. 121), un locale cantina accessibile dal vano scala (vedi foto da n. 104 a n. 108). Dal lastrico solare, tramite una scala in metallo affissa alla parete del torrino del vano scala, è possibile accedere ad un ulteriore vano tecnico, realizzato sulla copertura del vano scala, nel quale sono presenti dei serbatoi dell'acqua potabile che a

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gravità distribuiscono l’acqua ai servizi posti nei vari piani del fabbricato (vedi foto n. 110, 117 e 118). Gli attuali serbatoi in vetroresina sono frutto di recente sostituzione dei precedenti serbatoi in amianto.

Si rileva che il box auto non è stato indicato nell’atto di pignoramento, in quanto è stato pignorato l’intero immobile di cui alla particella 43. Infatti, tale box auto è censito catastalmente con altra particella, e precisamente con la particella n. 44. Considerato però che lo stesso è sito nella corte esterna di pertinenza dell’immobile oggetto di pignoramento e che ne costituisce sua pertinenza imprenscidibile in quanto box auto pertinenziale all’intero immobile e poiché nell’atto di pignoramento, viene indicato che “si estende alle pertinenze ed agli accessori, nonché ai frutti”. Pertanto lo scrivente ritiene che il box auto è parte del compendio oggetto di esecuzione immobiliare.

La consistenza degli immobili è rappresentata nel rilievo eseguito dallo scrivente allegato in All. “B” e indicato analiticamente nel prospetto a pag. 7 e 8.

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• (Proprietà 1/1) Codice fiscale: ************Partita IVA:

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• (Proprietà 1/1)

************ CONFINI

Il fabbricato oggetto di esecuzione immobiliare nel suo complesso è confinante con Viale Liegi, particella 42, particella 48, particella 50, particella 47, paricella 366, salvo altro.

CONSISTENZA LOTTO N. 1

Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano Netta Lorda Convenzionale

Ufficio piano terra 153,32 mq 201,53 mq 1,00 201,53 mq 3,88 m T

Terrazza sopra box 31,00 mq 34,84 mq 0,10 3,48 mq 0,00 m 1

Box 30,00 mq 35,03 mq 0,30 10,51 mq 2,94 m T

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4 Posti auto scoperti 52,00 mq 52,00 mq 0,20 10,40 mq 0,00 m T

Corte esterna pavimentata 217,00 mq 217,00 mq 0,10 21,70 mq 0,00 m T

Locale tecnico e deposito P. S1 22,51 mq 32,00 mq 0,10 3,20 mq 2,98 m S1

Ufficio piano interrato 120,85 mq 186,73 mq 0,50 93,36 mq 2,98 m S1

Ufficio piano primo 153,71 mq 201,53 mq 1,00 201,53 mq 3,88 m 1

Balconi piano 1 8,41 mq 10,34 mq 0,10 1,03 mq 0,00 m 1

Terrazzo di copertura 165,12 mq 188,13 mq 0,10 18,81 mq 0,00 m 3

Locale tecnico e cantina 10,52 mq 13,27 mq 0,10 1,32 mq 2,50 m 3 sub. 3 piano 3

Superficie convenzionale complessiva Lotto n. 1: 566,87 mq

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 27/02/1986 al 29/12/2002 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 1, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.5, Cons. 18,5 Rendita € 13,47 Piano 2

Dal 29/12/2002 al 15/12/2009 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 1, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.5, Cons. 18,5 Rendita € 20.637,62

Dal 15/12/2009 al 06/12/2011 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 1, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.5, Cons. 18,5 Rendita € 20.637,62

Dal 06/12/2011 al 30/09/2013 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 1, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.5, Cons. 18,5 Rendita € 20.637,62

Dal 30/09/2013 al 18/02/2015 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 509, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.6, Cons. 19,5 Rendita € 25.328,34

Dal 18/02/2015 al 18/02/2015 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 509, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.6, Cons. 19,5 Rendita € 25.328,34

Dal 18/02/2015 al 16/02/2017 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 509, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.6, Cons. 19,5 Rendita € 25.328,34

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Dal 16/02/2017 al 07/02/2020 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 509, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.6, Cons. 19,5 Rendita € 25.328,34

Lo scrivente ha riportato la cronistoria della sola unità catastale uso ufficio oggetto di esecuzione immobiliare.

DATI CATASTALI LOTTO N. 1

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezion Foglio Part. Sub. Zona Categoria Clas Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato e Cens. se catastale

549 43 509 2 A10 6 19,5 668 mq 25328,34 € S1-T-1-3

549 43 3 2 C2 6 4 6 mq 45,45 € 3

549 43 502 2 C6 1 13 13 mq 93,32 € T

549 43 503 2 C6 5 13 13 mq 171,88 € T

549 43 504 2 C6 5 13 13 mq 171,88 € T

549 43 505 2 C6 5 13 13 mq 171,88 € T

549 44 2 C6 8 30 32 mq 625,95 € T

Corrispondenza catastale Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali esistenti nonché con quanto presente nell’atto di pignoramento, ad eccezione di quanto segue:

- modifiche interne e strutturali al piano interrato; - mancata indicazione dell’immobile di cui al foglio 549 particella 44 (box auto) nell’atto di pignoramento; - errore nell’elaborato planimetrico, in quanto il vano scala non è stato indicato quale Bene Comune Non Censibile (B.C.N.C.) ma è stato indicato interamente nel sub. 509 (vedi stralcio elaborato riportato di seguito e zona indicata in rosso).

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Considerato pertanto che l’ufficio al piano secondo, è un’unità catastale indipendente, è necessario provvedere a redigere e presentare un nuovo elaborato planimetrico, con modello Docfa da presentare presso l’Agenzia delle Entrate, Servizi Catastali, rendendo il vano scala comune alle unità sub. 509 e sub. 2, ovvero B.C.N.C.. Inoltre, così come indicato nella formazione dei lotti, è necessario suddividere la corte esterna, e attribuirla in via esclusiva al presente lotto ed in parte renderla B.C.N.C. Il costo di tale elaborazione e presentazione da parte di un tecnico abilitato è di circa €. 5.000,00 oltre I.V.A. e C.P.A. per i due lotti.

STATO CONSERVATIVO

L'immobile è nel complesso in discrete condizioni di conservazione e manutenzione, sia all'interno che all'esterno, ad eccezzione di quanto segue: - le coperture, realizzate a terrazzo con pavimentazione in gres, necessitano di interventi di manutenzione (vedi foto n. 111). Al piano secondo si sono già verificati dei fenomeni di infiltrazione (vedi foto n. 98-99) e sono stati realizzati degli interventi di riparazione di urgenza, posando sulla pavimentazione esistente una guaina impermebilizzante. Anche nei locali cantina al piano terzo sono stati rilevati fenomeni di infiltrazione (vedi foto n. 103 e 108).

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Il fabbricato oggetto di esecuzione è stato costruito nei primi anni del 1900, con struttura portante in muratura, solai con travetti di ferro e laterizi, copertura a terrazzo, ad eccezione di un locale tecnico sul piano di copertura. Esternamente l’immobile risulta rifinito con i prospetti rifiniti con intonaco, tinteggiatura e stucchi decorativi. Il vano scala, è rifinito con pavimenti e rivestimento in marmo. L’immobile al suo interno è ultimato con rifiniture idonee ad uso ufficio, con pavimenti in ceramica

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monocottura ed in parte in parquet nel salone principale al piano terra. I bagni sono maiolicati con ceramica e rifiniti con sanitari in vetrochina completi di rubinetteria. Le porte interne sono in legno verniciate con smalto bianco, gli infissi esterni sono in alluminio bianco con vetrocamera. Gli impianti presenti nell’immobile sono: citofonico, telefonico, televisivo, riscaldamento e climatizzazione.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile oggetto di pignoramento è attualmente occupato dall'Ufficio di rappresentanza di , in persona del Legale Rappresentante pro tempore S.E. l'Amb. . Ai fini della locazione è stato sottoscritto un Contratto di Locazione ad uso diverso dall'Abitativo in data 25/02/2019 con la , in persona dell'Amministratore ************ Unico e Legale Rappresentante pro tempore Dott. (vedi All. “F”). La locazione avrà la durata di 6 anni con decorrenza dal 01/06/2019 e cesserà il 01/06/2025, rinnovandosi tacitamente per un ulteriore periodo di 6 anni qualora ************non venga data disdetta. Il canone di locazione è stato convenuto tra le parti in €. 396.000,00 annui oltre Iva, in rate trimestrali di €. 99.000,00 oltre Iva. A decorrere dal 01/07/2020 il canone di locazione verrà aggiornato annualmente ed automaticamente, nella misura del 75%. Il contratto è stato registrato all'Agenzia delle Entrate in data 07/03/2019.

La registrazione di tale contratto è pertanto successiva alla notifica dell’Atto di Pignoramento alla ************ avvenuta in data 30/01/2019, ed il contratto non è pertanto opponibile alla procedura esecutiva.

Parte locataria, ha riferito però allo scrivente e al Custode Giudiziario, di locare l’immobile da oltre dieci anni. In effetti, in Allegato B al Contratto di Locazione è stata allegata una Scrittura Privata in cui si legge testualmente quanto segue: “…l’Ufficio di Rappresentanza di ******* è conduttrice dell’edificio cielo terra a destinazione uffici sito in Roma (Rm) Viale Liegi n. 17 di proprietà della ************, in forza di contratto di locazione sottoscrizione in data 11/06/2007 che prevede quale canone annualmente dovuto la somma di €. 300.000,00 oltre iva;…omissis… a seguito di trattative, le parti hanno convenuto di stipulare un nuovo contratto di locazione con decorrenza 01/06/2019 prevedendo quale corrispettivo annualmente dovuto dal conduttore la maggiore somma di €. 396.000,00 annui oltre iva; … a fronte di tale aumento la ************ si è impegnata ad eseguire taluni lavori sull’edificio oggetto della locazione, così come di seguito precisato… e la stessa società si impegna a completarli entro il 30/12/2019”. Alla data del sopralluogo effettuato, lo scrivente ha verificato che tali lavorazioni sono iniziate al solo piano interrato e, parte di esse, sono ancora in corso di lavorazione e non ultimate.

Parte locataria ha consegnato allo scrivente e al Custode Giudiziario, il precedente contratto di locazione stipulato in data 11/06/2007, tra la con sede in e l'Ufficio di rappresentanza di , ma privo della registrazione presso l'Agenzia delle Entrate (vedi All. “F”). ************ ************

La durata della locazione era stata fissata con decorrenza dal 01/06/2007 e scadenza 31/05/2013 e rinnovata tacitamente per la stessa durata. Il canone di locazione era stato stabilito in €. 300.000,00 oltre Iva e aggiornamento Istat dal 01/06/2008.

Nel caso in cui l’Ill.mo Giudice voglia ritenere valida nel merito, e quindi ritenere opponibile alla procedura esecutiva la locazione da parte dell’Ufficio di Rappresentanza di , lo scrivente valuta di seguito la congruità del canone di locazione ai fini di un eventuale detrazione del valore di mercato stimato, qualora l’immobile oggetto di esecuzione immobiliare venga venduto locato.

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DETERMINAZIONE SUPERFICE CONSISTENZA PER LA LOCAZIONE

Destinazione Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano Netta Convenzionale

Ufficio piano terra 153,32 mq 1,00 153,32 mq 3,88 m T

Terrazza p.1 31,00 mq 0,10 3,10 mq 0,00 m 1

Box 30,00 mq 0,30 9,00 mq 2,94 m T

N. 4 Posti auto scoperti 52,00 mq 0,20 10,40 mq 0,00 m T

Corte esterna pavimentata 217,00 mq 0,10 21,70 mq 0,00 m T

Locale tecnico e deposito P.S1 22,51 mq 0,10 2,25 mq 2,98 m S1

Ufficio piano interrato 120,85 mq 0,50 60,42 mq 2,98 m S1

Ufficio piano primo 153,71 mq 1,00 153,71 mq 3,88 m 1

Balconi p. 1 8,41 mq 0,10 0,84 mq 0,00 m 1

Terrazzo di copertura 165,12 mq 0,10 16,51 mq 0,00 m 3

Locale tecnico e cantina sub. 3 piano 3 10,52 mq 0,10 1,05 mq 2,50 m 3

SUPERFICE UTILE COMPLESSIVA CONVENZIONALE 423,30 mq

Il valore del canone di locazione dell’immobile in oggetto viene calcolato, sulla scorta dei valori delle locazioni effettuate in loco, stabilendo un valore al metro quadrato variabile:

- da €. 14,30 a €. 21,30 (fonte Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’“Agenzia delle Entrate”, secondo semestre 2019, stato conservativo “normale”, Uffici) (vedi All. “H”);

- annuncio immobiliare on line "immobiliare.it", Ufficio Piazza Giuseppe Verdi, mq. 600, stato ottimo ristrutturato, piano rialzato, giardino privato, 4 posti auto, €. 11.000,00, €./mq. 18,3 (vedi All. “H”);

- annuncio immobiliare on line "immobiliare.it", Ufficio Parioli, mq. 600, stato buono/abitabile, 3 piani, €. 12.500,00, €./mq. 20,83 (vedi All. “H”);

- annuncio immobiliare on line "immobiliare.it", Ufficio Parioli, mq. 470, stato buono/abitabile, 3 piani, €. 12.500,00, €./mq. 26,59 (vedi All. “H”);

- annuncio immobiliare on line "immobiliare.it", Ufficio Pinciano, mq. 500, stato buono/abitabile, 5 piani, €. 15.000,00, €./mq. 30,00 (vedi All. “H”);

Considerati i valori delle locazioni sopra indicate, considerato che trattasi di un villino storico sulla centralissima zona denominata “Pinciano” e con accesso da Viale Liegi e con possibilità di parcheggio interno, ma considerate altresì le caratteristiche delle finiture interne, che non sono di pregio e meritevoli di manutenzione, lo scrivente ritiene congruo per l’immobile oggetto di esecuzione immobiliare un valore della locazione pari a €. 28,00 al mq., pertanto

Mq. 423,30 x € 28,00 = €. 12.104,40 quale Canone di locazione mensile stimato per il Lotto 1

La somma dei canoni di locazione mensili dei due lotti stimati dallo scrivente ammonta alla somma complessiva di €. 17.030,72 .

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sarebbe pari a €. 23.323,30 mensili. Il canone mensile stimato dallo scrivente è pari ad a €. 12.104,40. Il canone così come determinato risulta notevolmente inferiore al canone di locazione attualmente versato dal conduttore.

A fronte di tale valutazione ed ai fini della determinazione del prezzo di mercato oggetto di questa relazione, laddove l’ill.mo Giudice dovesse ritenere opponibile alla procedura esecutiva il contratto di locazione, lo scrivente nel ritenere più che congruo l’attuale canone di locazione, lo scrivente non ritiene praticare alcuna riduzione, per la presenza di un conduttore nell’immobile oggetto di esecuzione immobiliare, al più probabile valore di mercato così come di seguito verrà determinato.

A tal proposito potrebbe risultare utile porre in evidenza la seguente considerazione: l’immobile oggetto di esecuzione immobiliare, data la sua destinazione d’uso, la sua posizione in zona di pregio ed al centro della città, potrà essere acquistato ed utilizzato dal nuovo acquirente per destinarlo per uso proprio, ma potrebbe anche essere acquistato per fini prettamente economici legati ad un investimento finanziario. In quest’ultimo caso, le strutturali condizioni economiche, con cui l’esecutato ha gestito finanziariamente l’immobile, rendono quest’ultimo molto interessante per il possibile acquisto da investitori finanziari. Queste condizioni vengono messe in evidenza proprio dal canone attualmente versato che è risultato estremamente vantaggioso, dalla durata prevista nel contratto, nonché dalla scelta del tipo di conduttore al quale è stato locato l’intero edificio. Resta però da aggiungere che, una volta liberato l’immobile nei modi e nei tempi dovuti in ottemperanza di questa procedura esecutiva immobiliare, questo immobile difficilmente potrà essere locato alle stesse condizioni contrattuali e tanto meno con lo stesso canone di locazione che attualmente viene corrisposto dal conduttore. Pertanto a fronte delle considerazioni sopra esposte, lo scrivente si permette di consigliare, qualora l’Ill.mo Giudice ritenga che il contratto attualmente in essere non sia opponibile a questa procedura e laddove sia possibile, di rinviare la liberazione di questo immobile solo al momento dell’aggiudicazione dell’acquirente. In tal modo, considerata la grave flessione sia dell’andamento delle compravendite nel mercato immobiliare, sia del notevole abbassamento dei prezzi ricavati dalla vendita di immobili ad uso ufficio a causa della pesante imposizione fiscale inferta agli immobili di questa categoria catastale, nonché a causa della grave crisi economica in cui versano sia l’Italia che l’Europa ed il resto del mondo, si proporrà la vendita di questo immobile ad un più ampio scenario di possibili acquirenti.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 28/11/1986 al Atto di fusione 29/12/2002 ************ Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° Codice Fiscale/P.IVA: Notaio Ettore 28/11/1986 Morone di Torino

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

23/12/1986 101681 65620

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 29/12/2002 al Atto di mutamento di denominazione o ragione sociale

************

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29/12/2002 Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° Codice Fiscale/P.IVA: ************ Notaio Rogantini 29/12/2002 10364 Picco Luigi di Firenze

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

30/01/2003 8641 5730

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 29/12/2002 al Atti di trasferimento sede sociale 15/12/2009 Codice Fiscale/P.IVA:************ Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Rogantini 29/12/2002 10364 Picco Luigi di Firenze

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

30/01/2003 8462 5731

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 15/12/2009 al Atto di Costituzione di Fondo Immobiliare Chiuso 06/12/2011 Codice Fiscale/P.IVA: Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Grossi Mario 15/12/2009 122794 di Corbetta

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

05/01/2010 804 353

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 06/12/2011 al Atto di trasformazione di fondo comune di investimento immobiliare di tipo 30/09/2013 chiuso ************ Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Giuliani 06/12/2011 58381 Core Codice Giovanni Fiscale/P.IVA: Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

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22/12/2011 143094 91661

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 30/09/2013 al Atto di Compravendita 16/02/2017 Codice Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° Fiscale/P.IVA:************ Notaio Farinaro 30/09/2013 12358 Pasquale

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

09/10/2013 96464 71511

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 16/02/2017 al , Atto di Fusione di società per incorporazione 10/02/2020 proprietà per 1/1 Codice************ Fiscale/P.IVA: Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Russo 16/02/2017 13824 Mariagrazia

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

01/03/2017 23050 15026

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalla lettura del Certificato Notarile del Notaio Giulia Messina Vitrano del 21/02/2019, allegato al fascicolo della procedura e alla presente relazione in All. “C”, si evincono le seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli:

Iscrizioni

• Ipoteca volontaria derivante da Atto di Mutuo Iscritto a Roma il 09/10/2013 Reg. gen. 96472 - Reg. part. 13702 Quota: 1/1 Importo: € 9.000.000,00 A favore di Banca Esperia

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Contro Formalità a carico della procedura Capitale:************ € 4.500.000,00 Rogante: Farinaro Pasquale Data: 30/09/2013 N° repertorio: 12359

Trascrizioni

• Verbale di Pignoramento Trascritto a Roma il 19/02/2019 Reg. gen. 18679 - Reg. part. 12693 Quota: 1/1 A favore di Medi Banca Banca di Credito Finanziario S.p.A. Contro Formalità a carico della procedura ************ Successivamente lo scrivente in data 30/07/2020 ha provveduto ad aggionare le visure ipotecarie presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma , dalle quali risultano le seguenti iscrizioni pregiudizievoli ma che non appartengono però agli immobili oggetto della presente esecuzione immobiliare (vedi App. “C”):

• Iscrizione contro del 09/01/2020 Tribunale di Bologna rep. 6776/2019 del 30/12/2019 Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscrizione n. 1303 del 28/01/2020;

• Iscrizione contro del 28/01/2020

Registro particolare 1303 registro generale 8486 Tribunale di Bologna rep. 6773/2019 del 30/12/2019 Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscrizione n. 160 del 2020.

NORMATIVA URBANISTICA

L'immobile, dalle visure effettuate dal sottoscritto presso l’Ufficio Speciale Piano Regolatore, IX Dipartimento, risulta avere la seguente destinazione urbanistica: Nuovo Piano Regolatore approvato con D.C.C. n. 18 del 12/02/2008 (Tavola 10-II 1.5.000) Sistemi e Regole: Sistema insediativo – Citta Storica, Tessuti di espansione otto-novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme- T5. P.T.P.R. adottato con DD.GG.RR. n. 556 del 25/07/2007 e n. 1025 del 21/12/2007 (Tavola 24) Tavola A Paesaggio degli insediamenti urbani; Tavola B Aree urbanizzate del PTPR; Tavola C Tessuto urbano, Viabilità ed infrastrutture storiche; Tavola D Aree urbanizzate. Carta per la Qualità Tav. G1 Foglio C Deposito archeologico e naturale nel sottosuolo, Indagini geognostiche documentate.

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REGOLARITÀ EDILIZIA LOTTO N. 1

Come si evince dalle planimetrie catastali d'ìmpianto del 1939, estratte dallo scrivente presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate, sezione Catasto, gli immobili oggetto di esecuzione immobiliare sono stati edificati in data antecedente il 1939 (vedi All. “B) . Lo scrivente si è recato presso l’Archivio Storico Capitolino al fine di ricercare un eventuale progetto dell’immobile ma dalle ricerche effettuate non è stata rinvenuta nessuna documentazione a riguardo.

In data 20/01/2020 lo scrivente ha inoltrato all’Archivio Progetti del Comune di Roma, Domanda di Accesso Formale ai Documenti Amministrativi al fine di richiedere copia, se esistenti, della Licenza e del progetto originario del fabbricato (vedi All. “E”). In data 28/02/2020 il Dipartimento di Programmazione e Attuazione Urbanistica, ha inviato una comunicazione allo scrivente nella quale si avvisa che sarebbe stato possibile recarsi presso l’Archivio per visionare il fascicolo richiesto. Successivamente però, a seguito del diffondersi della pandemia, non è stato più possibile accedere all’Archivio in quanto l’accesso al pubblico è stato interdetto.

In data 19/03/2020 lo scrivente ha presentato una Domanda di Accesso ai documenti amministrativi anche al Muicipio II per richiedere copia di alcune autorizzazioni edilizie ivi richieste, ma non ha mai avuto alcuna risposta (vedi All. “E”).

Considerata la difficoltà ad accedere agli archivi del Municipio, ottenuto dal Custode Giudiziario, i riferimenti telefonici della , contattata per le vie brevi, ha prodotto allo scrivente, copia della S.C.I.A. per il frazionamento della corte esterna e la realizzazione di sette posti auto. Per tale intervento edilizio è stata presentata************ una S.C.I.A. presso il Municipio II in data 29/03/2012 con prot. n. 20866 e Fine lavori del 12/06/2012 prot. n. 37356.

Lo scrivente ha quindi eseguito un accesso presso l'Ufficio Condono Edilizio di Roma nel quale ha estratto copia dell'intero fascicolo in atti e dal quale risulta rilasciata la seguente Concessione in Sanatoria per il Cambio di Destinazione d’uso da abitazione ad ufficio (vedi All. “D”): - per l’appartamento uso ufficio di cui al sub. 509 (ex sub. 1), piano S1-1-T-1-3, a seguito della Domanda prot. 85/000068378/002 della Ripartizione XV, è stata rilasciata alla soc. ., in data 17/05/2004, la Concessione in Sanatoria n. 317019 per una superfice di mq. 373,54. ************ Considerato quindi che le concessioni in sanatoria hanno condonato un cambio di destinazione d’uso e non una nuova edificazione ricadente in Tipologia di abuso n. 1, lo scrivente ha ritenuto opportuno accertare documentalmente la preesistenza dell’immobile alla data del 1934. Infatti, per la città di Roma la preesistenza di un immobile edificato prima della data di approvazione del Regolamento Generale Edilizio del Comune di Roma approvato con Delibera 18 agosto 1934, n. 5261, la esenta dalla necessità di reperire ulteriori titoli abilitativi.

Per tale motivo, in mancanza di ulteriori titoli rilasciati presso i Pubblici Uffici, lo scrivente ha richiesto e ottenuto una copia di un Aerofotogrammetria presso del 1934 ed in particolare il fotogramma n. 420, strisciata 32, di cui si riporta uno stralcio di seguito (vedi edificio evidenziato in giallino e All. “I”). In tale aerofotogrammetria l’immobile************ oggetto di esecuzione immobiliare, risulta edificato nell’intera consistenza e pertanto viene confermata la leggitimità edilizia dell’immobile mentre la sua consistenza è rappresentata nelle planimetrie catastali del 1939 (vedi All. “B”).

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Dalla lettura dell’atto di provenienza dell’immobile (vedi All. “G”) si evince che per lo stesso in data 18 maggio 1987 è stato rilasciato dal Comune di Roma il Certificato di Abitabilità n. 42633. Riguardo il piano seminterrato, destinato ad uso ufficio in base al condono rilasciato si precisa che il D.Lgs. 81/08 e ss.mm.ii., all’art. 65 comma 1, pone il divieto di destinare al lavoro locali chiusi sotterranei o semisotterranei. In deroga al suddetto divieto, possono essere destinati al lavoro locali chiusi sotterranei o semisotterranei, quando ricorrano particolari esigenze tecniche. In tali casi il datore di lavoro provvede ad assicurare idonee condizioni di aerazione, di illuminazione e di microclima (art. 65 comma 2 D.Lgs. 81/08 e ss.mm.ii.). L’organo di vigilanza può consentire l'uso dei locali chiusi sotterranei o semisotterranei anche per altre lavorazioni per le quali non ricorrono le esigenze tecniche, quando dette lavorazioni non diano luogo ademissioni di agenti nocivi, sempre che siano rispettate le norme del presente decreto legislativo e si sia provveduto ad assicurare le idonee condizioni di aerazione, di illuminazione e di microclima (art. 65 comma 3D.Lgs. 81/08 e ss.mm.ii.). Sono considerati locali semisotterranei quelli per i quali la quota di interramento rispetto al piano di campagna, misurata su tutte le mura perimetrali, è maggiore del 50% e minore del 100% (percentuale quest’ultima sulla base della quale vengono classificati i locali sotterranei). Dal confronto infine tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale a cui fa riferimento, la Concessione in Sanatoria n. 317019 del 17/05/2004, lo scrivente ha rilevato la conformità dell’immobile, ad eccezione di alcune modifiche interne al piano interrato. Considerato che si tratta di modifiche su murature portanti, per le quali è necessario richiedere l’autorizzazione al Genio Civile, e che la mancata richiesta costituisce reato penale, lo scrivente prevede, anche in considerazione che le opere sono in corso, il ripristino delle opere come da planimetria catastale allegata alla Concessione Edilizia in Sanatoria.

Lo scrivente valuta le opere necessarie per il ripristino dell’immobile e per il trasporto presso le pubbliche discariche, sulla base dei prezzi medi applicate da imprese artigiane nella zona, pari a €. 3.000,00 oltre I.V.A.

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VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

LOTTO N. 2 - DESCRIZIONE

L’ immobile oggetto di pignoramento è sito nel Comune di Roma, Viale Liegi n. 17. Trattasi di un appartamento uso ufficio posto al piano secondo di un villino cielo terra, molto elegante costruito nei primi anni del 1900, composto da un piano terra rialzato, un piano seminterrato, un piano primo, un piano secondo e un piano di copertura. Il villino ha accesso dalla centralissima Viale Liegi a pochi metri da Piazza Ungheria, nel quartiere Pinciano, sito nel Municipio II (vedi foto da n. 1 a n. 4). Il villino è circondato da una corte esterna, totalmente pavimentata, accessibile con due cancelli carrabili e un cancello pedonale (vedi foto da n. 5 a n. 17). Gli immobili oggetto di pignoramento, sono i seguenti: - n. 1 ufficio al piano 2°; - n. 1 locale cantina al piano 3°; - n. 3 posti auto. Il villino non è dotato di ascensore. Una scala interna principale, rifinita con marmo bianco di Carrara, collega i tre piani dell'immobile dal piano terra al piano di copertura (vedi foto da n. 19 a n. 22, da n. 38 a n. 40 e n. 74).

Si accede all'immobile dalla corte esterna, attraverso il vano scala principale (vedi foto da n. 18 a n. 20).

L’appartamento uso ufficio è composto da un ingresso, disimpegni che consentono l’accesso ad un salone, cinque locali uffici, due bagni, due ripostigli (vedi foto da n. 76 a n. 102). Il lotto comprende un locale cantina al piano terzo accessibile dal vano scala (vedi foto da n. 104 a n. 108). La corte esterna è accessibile da Viale Liegi dal numero civico n. 15 da un cancello carrabile e pedonale.

La consistenza degli immobili è rappresentata nel rilievo eseguito dallo scrivente allegato in App. “B” e indicato analiticamente nel prospetto a pag. 18-19.

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• (Proprietà 1/1) Codice fiscale: Partita****** IVA:

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L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• (Proprietà 1/1)

****** CONFINI

L’appartamento uso ufficio sub. 2 oggetto di esecuzione immobiliare è confinate con distacco Viale Liegi, vano scala, salvo altro.

CONSISTENZA LOTTO N. 2

Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano Netta Lorda Convenzionale

Ufficio piano secondo 161,59 mq 201,53 mq 1,00 201,53 mq 3,60 m 2

Locale cantina piano terzo 7,75 mq 12,05 mq 0,10 1,20 mq 2,50 m 3

N. 4 Posti auto scoperti 33,00 mq 33,00 mq 0,20 6,60 mq 0,00 m T

Superficie convenzionale complessiva Lotto n. 2: 209,33 mq

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 27/02/1986 al 29/12/2002 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 2, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.5, Cons. 8,5 Rendita € 6,18 Piano 2

Dal 29/12/2002 al 15/12/2009 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 2, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.5, Cons. 8,5 Rendita € 9.482,15 Piano 2

Dal 15/12/2009 al 06/12/2011 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 2, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.5, Cons. 8,5 Rendita € 9.482,15 Piano 2

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Dal 06/12/2011 al 30/09/2013 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 2, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.5, Cons. 8,5 Rendita € 9.482,15 Piano 2

Dal 30/09/2013 al 18/02/2015 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 2, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.5, Cons. 8,5 Rendita € 9.482,15 Piano 2

Dal 18/02/2015 al 18/02/2015 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 2, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.5, Cons. 8,5 Rendita € 9.482,15 Piano 2

Dal 18/02/2015 al 16/02/2017 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 2, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.5, Cons. 8,5 Superficie catastale 189 mq Rendita € 9.482,15 Piano 2

Dal 16/02/2017 al 07/02/2020 Catasto Fabbricati Fg. 549, Part. 43, Sub. 2, Zc. 2 ************ Categoria A10 Cl.5, Cons. 8,5 Superficie catastale 189 mq Rendita € 9.482,15 Piano 2

DATI CATASTALI LOTTO N. 2

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezion Foglio Part. Sub. Zona Categoria Clas Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato e Cens. se catastale

549 43 2 2 A10 5 8,5 189 mq 9482,15 € 2

549 43 4 2 C2 6 7 12 mq 79,53 € 3

549 43 506 2 C6 5 11 11 mq 145,43 € T

549 43 507 2 C6 5 11 11 mq 145,43 € T

549 43 508 2 C6 5 11 11 mq 145,43 € T

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Corrispondenza catastale Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e le planimetrie catastali esistenti nonché con quanto presente nell’atto di pignoramento, ad eccezione di quanto segue:

- errore nell’elaborato planimetrico, in quanto il vano scala non è stato indicato quale Bene Comune Non Censibile (B.C.N.C.) ma è stato indicato interamente nel sub. 509 (vedi stralcio elaborato riportato di seguito e zona indicata in rosso).

E’ necessario pertanto provvedere a redigere e presentare un nuovo elaborato planimetrico, con modello Docfa da presentare presso l’Agenzia delle Entrate, Servizi Catastali, rendendo il vano scala comune alle unità sub. 509 e sub. 2, ovvero B.C.N.C.. Inoltre, così come indicato nella formazione dei lotti, è necessario suddividere la corte esterna, e attribuirla in via esclusiva in parte al Lotto n. 1 ed in parte renderla B.C.N.C. Il costo di tale elaborazione e presentazione da parte di un tecnico abilitato è di circa €. 5.000,00 oltre I.V.A. e C.P.A. per i due lotti.

STATO CONSERVATIVO

L'immobile è nel complesso in discrete condizioni di conservazione e manutenzione, sia all'interno che all'esterno, ad eccezione di quanto segue: - le coperture, realizzate a terrazzo con pavimentazione in gres, necessitano di interventi di manutenzione (vedi foto n. 111). Si sono già verificati dei fenomeni di infiltrazione (vedi foto n. 98-99) e sono stati realizzati degli interventi di riparazione di urgenza, posando sulla pavimentazione esistente una guaina impermebilizzante; - sono state rilevate delle fessurazioni sulle murature che necessiterebbero di ulteriori approfondimenti.

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DETERMINAZIONE SUPERFICE CONSISTENZA PER LA LOCAZIONE

Destinazione Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano Netta Convenzionale

Ufficio piano secondo 161,59 mq 1,00 161,59 mq 3,60 m 2

Locale cantina piano terzo 7,75 mq 0,10 7,75 mq 2,50 m 3

N. 3 Posti auto scoperti 33,00 mq 0,20 6,60 mq 0,00 m T

SUPERFICE UTILE COMPLESSIVA CONVENZIONALE LOTTO 2 175,94 mq

Il valore del canone di locazione dell’immobile in oggetto viene calcolato, sulla scorta dei valori delle locazioni effettuate in loco, stabilendo un valore al metro quadrato variabile:

- da €. 14,30 a €. 21,30 (fonte Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’“Agenzia delle Entrate”, secondo semestre 2019, stato conservativo “normale”, Uffici) (vedi All. “H”);

- annuncio immobiliare on line "immobiliare.it", Ufficio Parioli, mq. 600, stato buono/abitabile, 3 piani, €. 12.500,00, €./mq. 20,83 (vedi All. “H”);

- annuncio immobiliare on line "immobiliare.it", Ufficio Parioli, mq. 470, stato buono/abitabile, 3 piani, €. 12.500,00, €./mq. 26,59 (vedi All. “H”);

- annuncio immobiliare on line "immobiliare.it", Ufficio Pinciano, mq. 500, stato buono/abitabile, 5 piani, €. 15.000,00, €./mq. 30,00 (vedi All. “H”);

Considerati i valori delle locazioni sopra indicate, considerato che trattasi di un villino storico cielo terra sulla centralissima zona denominata “Pinciano” e con accesso da Viale Liegi e con possibilità di parcheggio interno, ma considerate altresì le caratteristiche delle finiture interne, che non sono di pregio e meritevoli di manutenzione, lo scrivente ritiene congruo per l’immobile oggetto di esecuzione immobiliare un valore della locazione pari a €. 28,00 al mq., pertanto

Mq. 175,94 x € 28,00 = €. 4.926,32 quale Canone di locazione mensile stimato per il Lotto 2.

La somma dei canoni di locazione mensili dei due lotti stimati dallo scrivente ammonta alla somma complessiva di €. 17.030,72 .

L’attuale conduttore, l’Ufficio di Rappresentanza di , paga attualmente una mensilità pari a €. 33.000,00, pari ad €. 55,00/mq per entrambi i lotti, ed il canone corrispondente al Lotto n. 2 sarebbe pari a €. 9.676,70, mensili. Il canone mensile************. stimato dallo scrivente è pari ad a €. 4.926,32. Il canone così come determinato risulta notevolmente inferiore al canone di locazione attualmente versato dal conduttore.

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ritiene praticare alcuna riduzione, per la presenza di un conduttore nell’immobile oggetto di esecuzione immobiliare, al più probabile valore di mercato così come di seguito verrà determinato.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 28/11/1986 al Atto di fusione 29/12/2002 ************ Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° Codice Fiscale/P.IVA: Notaio Ettore 28/11/1986 Morone di Torino

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

23/12/1986 101681 65620

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 29/12/2002 al Atto di mutamento di denominazione o ragione sociale 29/12/2002 ************ Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° Codice Fiscale/P.IVA: Notaio Rogantini 29/12/2002 10364 Picco Luigi di Firenze

Trascrizione

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Firmato Da: LORENZETTI ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 2c0b733f2d5ad8121f264690aac6c062

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

30/01/2003 8641 5730

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 29/12/2002 al Atti di trasferimento sede sociale 15/12/2009 Codice Fiscale/P.IVA:************ Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Rogantini 29/12/2002 10364 Picco Luigi di Firenze

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

30/01/2003 8462 5731

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 15/12/2009 al Atto di Costituzione di Fondo Immobiliare Chiuso 06/12/2011 Codice************ Fiscale/P.IVA: Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Grossi Mario 15/12/2009 122794 di Corbetta

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

05/01/2010 804 353

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 06/12/2011 al Atto di trasformazione di fondo comune di investimento immobiliare di tipo 30/09/2013 chiuso ************ Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Giuliani 06/12/2011 58381 Codice Giovanni Fiscale/P.IVA: 05553101006 Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

22/12/2011 143094 91661

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

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Dal 30/09/2013 al Atto di Compravendita 16/02/2017 Codice ************ Rogante Data Repertorio N° Raccolta N° Fiscale/P.IVA: Notaio Farinaro 30/09/2013 12358 Pasquale

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

09/10/2013 96464 71511

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 16/02/2017 al , Atto di Fusione di società per incorporazione 10/02/2020 proprietà per 1/1 Codice************ Fiscale/P.IVA: Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Russo 16/02/2017 13824 Mariagrazia

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

01/03/2017 23050 15026

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Iscrizioni

• Ipoteca volontaria derivante da Atto di Mutuo Iscritto a Roma il 09/10/2013 Reg. gen. 96472 - Reg. part. 13702 Quota: 1/1 Importo: € 9.000.000,00 A favore di Banca Esperia Contro Formalità a carico della procedura Capitale:************ € 4.500.000,00 Rogante: Farinaro Pasquale

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Data: 30/09/2013 N° repertorio: 12359

Trascrizioni

• Iscrizione contro del 09/01/2020 Tribunale di Bologna rep. 6776/2019 del 30/12/2019 Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscrizione n. 1303 del 28/01/2020;

• Iscrizione contro del 28/01/2020

Registro particolare 1303 registro generale 8486 Tribunale di Bologna rep. 6773/2019 del 30/12/2019 Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscrizione n. 160 del 2020.

NORMATIVA URBANISTICA

REGOLARITÀ EDILIZIA LOTTO N. 2

Come si evince dalla planimetria catastale d'ìmpianto del 1939, estratta dallo scrivente presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate, sezione Catasto, l’immobile oggetto di esecuzione immobiliare è stato

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edificato in data antecedente il 1939 (vedi All. “B) . Lo scrivente si è recato presso l’Archivio Storico Capitolino al fine di ricercare un eventuale progetto dell’immobile ma dalle ricerche effettuate non è stata rinvenuta nessuna documentazione a riguardo.

Considerata la difficoltà ad accedere agli archivi del Municipio, ottenuto dal Custode Giudiziario, i riferimenti telefonici della , contattata per le vie brevi, ha prodotto allo scrivente, copia della S.C.I.A. per il frazionamento della corte esterna e la realizzazione di sette posti auto. Per tale intervento edilizio è stata ************ presentata una S.C.I.A. presso il Municipio II in data 29/03/2012 con prot. n. 20866 e Fine lavori del 12/06/2012 prot. n. 37356.

Lo scrivente ha quindi eseguito un accesso presso l'Ufficio Condono Edilizio di Roma nel quale ha estratto copia dell'intero fascicolo in atti e dal quale risulta rilasciata la seguente Concessioni in Sanatoria per il Cambio di Destinazione d’uso da abitazione ad ufficio (vedi All. “D”): - per l'appartamento uso ufficio di cui al sub. 2, piano 2, scala U, a seguito della Domanda prot. 85/000068378/001 della Ripartizione XV, è stata rilasciata alla soc. , in data 22/09/2003, la Concessione in Sanatoria n. 304841 per una superfice di mq. 146,84. ************ Considerato quindi che le concessioni in sanatoria hanno condonato un cambio di destinazione d’uso e non una nuova edificazione ricadente in Tipologia di abuso n. 1, lo scrivente ha ritenuto opportuno accertare documentalmente la preesistenza dell’immobile alla data del 1934. Infatti, per la città di Roma la preesistenza di un immobile edificato prima della data di approvazione del Regolamento Generale Edilizio del Comune di Roma approvato con Delibera 18 agosto 1934, n. 5261, la esenta dalla necessità di reperire ulteriori titoli abilitativi.

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Dal confronto infine tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale a cui fa riferimento, la Concessione in Sanatoria n. 304841 del 22/09/2003, lo scrivente non ha rilevato difformità edilizie.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

STIMA LOTTI

• Lotto N° 1 – Appartamento uso Ufficio, cantina, 3 posti auto ubicati a Roma (RM) - Via Liegi n. 17, piano S1-T-1-3

Identificato al catasto Fabbricati:

- Fg. 549, Part. 43, Sub. 509, Zc. 2, Categoria A10, piano S1-T-1-3 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 3, Zc. 2, Categoria C2 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 502, Zc. 2, Categoria C6 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 503, Zc. 2, Categoria C6 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 504, Zc. 2, Categoria C6 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 505, Zc. 2, Categoria C6 - Fg. 549, Part. 44, Categoria C6

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L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene

Al fine di giungere alla valutazione completa e globale del “Valore Capitale Attuale” dell’immobile oggetto di esecuzione immobiliare, si è proceduto alla determinazione analitica del più probabile prezzo di mercato, nel rispetto delle definizioni e dei procedimenti di stima di cui agli standard di valutazione internazionali. In particolare è stato utilizzato uno dei metodi estimativi che viene ritenuto tra i più affidabili dallo scrivente: esso è il “Metodo Comparativo” o “Market Approach”. Il metodo comparativo deve tener presente inizialmente delle condizioni generali dell’immobile, (sia intrinseche che estrinseche) influenti sul valore, dette caratteristiche sono di tipo tecnico e di tipo economico. Le caratteristiche intrinseche ed estrinseche saranno usate per personalizzare il “Valore Unitario a metro quadrato Medio”, ricavato dalla ricerca dei valori unitari a metro quadrato (riferiti alla superficie lorda o commerciale) praticati sul mercato della zona o in zone similari della città, per immobili con caratteristiche analoghe a quelle oggetto di stima. La superficie lorda commerciale si ottiene sommando algebricamente la superficie interna, con i tramezzi e con metà delle murature perimetrali, ed una quota parte delle superfici scoperte (balconi, terrazzi, giardini) o superfici accessorie (cantine, soffitte, etc.). La quantità ricavata è moltiplicata per il valore unitario a metro quadrato precedentemente indicato. Il prodotto risultante sarà il Valore Capitale Attuale corrispondente al più probabile prezzo di mercato del bene oggetto di stima.

Il valore di mercato degli immobili viene calcolato, sulla scorta di recenti compravendite effettuate in loco, stabilendo un valore al metro quadrato variabile:

- da €. 3.900,00 a €. 5.800,00 (fonte Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’“Agenzia delle Entrate”, secondo semestre 2019, stato conservativo “normale”, Uffici) (vedi All. “H”);

- quotazione immobiliare on line del “Borsino Immobiliare.it”, per lo specifico immobile oggetto di valutazione. Quotazioni variabili da €. 2.960.377,00, €./mq. 3.549,00, ad un valore medio di €. 3.083.726,00, €./mq. 3.697,00, a €. 3.207.075,00, €./mq. 5.688,00 (vedi All. “H”);

- quotazione immobiliare on line dal sito “Immobiliare.it”, per lo specifico immobile oggetto di valutazione. Quotazioni variabili da €. 4.443.000,00, €./mq. 5.327,33, ad un valore medio di €. 4.834.000,00, €./mq. 5.796,16, a €. 5.225.000,00, €./mq. 6.264,98 (vedi All. “H”);

- annuncio immobiliare on line "trovacasa.net", Ufficio in palazzo d’epoca Piazza Verdi, mq. 280, su due livelli, €. 950.000,00, €./mq. 3.392,85 (vedi All. “H”);

- annuncio immobiliare on line "wikicasa.it", Ufficio Parioli Piazza Ungheria, mq. 377, su due livelli, €. 890.000,00, €./mq. 2.360,74 (vedi All. “H”);

- annuncio immobiliare on line "immobiliovunque.it", Ufficio in palazzo d’epoca vicino al Coppedè, mq. 290, su due livelli, €. 970.000,00, €./mq. 3.344,82 (vedi All. “H”);

- annuncio immobiliare on line "idealista.it", Trieste palazzo cielo terra dei primi del 900 stile liberty, mq. 1.050,00, 50,00 mq dependance, giardino mq. 600,00, €. 5.200.000,00, €./mq. 4.444,00 (vedi All. “H”);

- annuncio immobiliare on line "immobiliare.it", Trieste Coppedè palazzina, mq. 1.500,00, €. 6.200.000,00, €./mq. 4.133,00 (vedi All. “H”).

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Considerate quindi le condizioni intrinseche ed estrinseche, la posizione dell’immobile, le condizioni generali dell'immobile sia all’interno che all’esterno, lo stato delle finiture al suo interno, si ritiene congruo fissare il valore medio di mercato del bene oggetto di pignoramento nella misura di €. 4.700,00 valore congruo con i prezzi di mercato desunti dagli annunci immobiliari allegati e da una verifica di mercato eseguita presso qualificate Agenzie immobiliari, operanti nella zona.

Identificativo corpo Superficie Valore Valore Quota in Totale convenzionale unitario complessivo vendita

Lotto n. 1 – Appartamento 566,87 mq 4.700,00 €/mq € 2.664.289,00 100,00% € 2.664.289,00 uso Ufficio, cantina, posti auto, Roma (RM) - Via Liegi n. 17, piano S1-T-1-3

Valore di stima Lotto n. 1: € 2.664.289,00

Lo scrivente, propone al Giudice dell’esecuzione di applicare al prezzo base d’asta del cespite, tenendo conto delle differenze esistenti al momento della stima tra la vendita al libero mercato e la vendita forzata dell’immobile, applicando a questo riguardo una riduzione rispetto al valore di mercato come sopra individuato nella misura ritenuta opportuna in ragione delle circostanze del caso di specie (misura in ogni caso compresa tra il 15% ed il 30% del valore di mercato) al fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto in sede di espropriazione forzata rispetto all’acquisto nel libero mercato, tenuto conto, dello stato di conservazione e manutenzione dell’immobile, una riduzione pari al 15%:

€ 2.664.289,00 – (10 %) €. 266.428,90 = €. 2.397.860,10 Valore di stima dell’intero immobile

A tale importo è necessario detrarre il costo per il ripristino delle opere realizzate in difformità del titolo edilizio approvato pari a €. 18.000,00. Pertanto:

€. 2.397.860,10 - €. 5.500,00 = €. 2.392.360,10

arrotondabile a €. 2.390.000,00 Leggasi Euro duemilionitrecentonovantamila/00

• Lotto N° 2 – Appartamento uso Ufficio, cantina, 4 posti auto ubicati a Roma (RM) - Via Liegi n. 17, piano T-2-3

Identificato al catasto Fabbricati:

- Fg. 549, Part. 43, Sub. 2, Zc. 2, Categoria A10 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 4, Zc. 2, Categoria C2 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 506, Zc. 2, Categoria C6 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 507, Zc. 2, Categoria C6 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 508, Zc. 2, Categoria C6

L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

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Valore di stima del bene

Il valore di mercato degli immobili viene calcolato, sulla scorta di recenti compravendite effettuate in loco, stabilendo un valore al metro quadrato variabile:

- annuncio immobiliare on line "trovacasa.net", Ufficio in palazzo d’epoca Piazza Verdi, mq. 280, su due livelli, €. 950.000,00, €./mq. 3.392,85 (vedi All. “M”);

- annuncio immobiliare on line "wikicasa.it", Ufficio Parioli Piazza Ungheria, mq. 377, su due livelli, €. 890.000,00, €./mq. 2.360,74 (vedi All. “M”);

- annuncio immobiliare on line "immobiliovunque.it", Ufficio in palazzo d’epoca vicino al Coppedè, mq. 290, su due livelli, €. 970.000,00, €./mq. 3.344,82 (vedi All. “M”);

- annuncio immobiliare on line "immobiliare.it", Trieste Coppedè palazzina, mq. 1.500,00, €. 6.200.000,00, €./mq. 4.133,00 (vedi All. “M”).

Considerate quindi le condizioni intrinseche ed estrinseche, la posizione dell’immobile, le condizioni generali dell'immobile sia all’interno che all’esterno, lo stato delle finiture al suo interno, si ritiene congruo fissare il valore medio di mercato del bene oggetto di pignoramento nella misura di €. 5.000,00 valore congruo con i prezzi di mercato desunti dagli annunci

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immobiliari allegati e da una verifica di mercato eseguita presso qualificate Agenzie immobiliari, operanti nella zona.

Identificativo corpo Superficie Valore Valore Quota in Totale convenzionale unitario complessivo vendita

Lotto n. 2 – Appartamento 209,33 mq 5.000,00 €/mq € 1.046.650,00 100,00% € 1.046.650,00 uso Ufficio, cantina, posti auto, Roma (RM) - Via Liegi n. 17, piano T-2-3

Valore di stima Lotto n. 2: € 1.046.650,00

€ 1.046.650,00 – (10%) €. 104.665,00 = €. 941.985,00 Valore di stima dell’intero immobile

A tale importo è necessario detrarre il costo per le pratiche catastali pari a €. 2.500,00. Pertanto:

€. 941.985,00 - €. 2.500,00 = €. 939.485,00 arrotondabile a €. 939.000,00 Leggasi Euro novecentotrentanovemila/00

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Roma, li 31/07/2020

L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Lorenzetti Antonio

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTI

• Lotto N° 1 – Appartamento uso Ufficio, cantina, 3 posti auto ubicati a Roma (RM) - Via Liegi n. 17, piano S1-T-1-3

L’ immobile oggetto di pignoramento che costituisce il lotto n. 1 è il seguente: - n. 1 appartamento uso ufficio su tre livelli (S1-T-1):

- n. 1 lastrico solare di copertura; - n. 1 locale cantina al piano 3°;

- n. 1 locale tecnico e deposito al piano S1; - n. 4 posti auto; - n. 1 box auto.

Si accede all'immobile dalla corte esterna, attraverso il vano scala principale (vedi foto da n. 18 a n. 20) o lateralmente da un ingresso di servizio tramite una scala esterna.

Il piano primo è composto da disimpegni che consentono l’accesso a sette locali ufficio e due locali bagni, due balconi (vedi foto da n. 41 A n. 73). Al piano terzo di copertura, oltre al

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lastrico solare (vedi foto da n. 109 a n. 116) è presente un locale tecnico accessibili dal lastrico solare (vedi foto n. 109 e da n. 119 a n. 121), un locale cantina accessibile dal vano scala (vedi foto da n. 104 a n. 108). Dal lastrico solare, tramite una scala in metallo affissa alla parete del torrino del vano scala, è possibile accedere ad un ulteriore vano tecnico, realizzato sulla copertura del vano scala, nel quale sono presenti dei serbatoi dell'acqua potabile che a gravità distribuiscono l’acqua ai servizi posti nei vari piani del fabbricato (vedi foto n. 110, 117 e 118). Gli attuali serbatoi in vetroresina sono frutto di recente sostituzione dei precedenti serbatoi in amianto. Si rileva che il box auto non è stato indicato nell’atto di pignoramento, in quanto è stato pignorato l’intero immobile di cui alla particella 43. Infatti, tale box auto è censito catastalmente con altra particella, e precisamente con la particella n. 44. Considerato però che lo stesso è sito nella corte esterna di pertinenza dell’immobile oggetto di pignoramento e che ne costituisce sua pertinenza imprenscidibile in quanto box auto pertinenziale all’intero immobile e poiché nell’atto di pignoramento, viene indicato che “si estende alle pertinenze ed agli accessori, nonché ai frutti”. Pertanto lo scrivente ritiene che il box auto è parte del compendio oggetto di esecuzione immobiliare.

La consistenza degli immobili è rappresentata nel rilievo eseguito dallo scrivente allegato in All. “B” e indicato analiticamente nel prospetto a pag. 7 e 8. Identificato al catasto Fabbricati:

L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile, dalle visure effettuate dal sottoscritto presso l’Ufficio Speciale Piano Regolatore, IX Dipartimento, risulta avere la seguente destinazione urbanistica: Nuovo Piano Regolatore approvato con D.C.C. n. 18 del 12/02/2008 (Tavola 10-II 1.5.000) Sistemi e Regole: Sistema insediativo – Citta Storica, Tessuti di espansione otto-novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme- T5. P.T.P.R. adottato con DD.GG.RR. n. 556 del 25/07/2007 e n. 1025 del 21/12/2007 (Tavola 24) Tavola A Paesaggio degli insediamenti urbani; Tavola B Aree urbanizzate del PTPR; Tavola C Tessuto urbano, Viabilità ed infrastrutture storiche; Tavola D Aree urbanizzate. Carta per la Qualità Tav. G1 Foglio C Deposito archeologico e naturale nel sottosuolo, Indagini geognostiche documentate.

Lotto N° 2 – Appartamento uso Ufficio, cantina, 4 posti auto ubicati a Roma (RM) - Via Liegi n. 17, piano T-2-3

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Si accede all'immobile dalla corte esterna, attraverso il vano scala principale (vedi foto da n. 18 a n. 20).

La consistenza degli immobili è rappresentata nel rilievo eseguito dallo scrivente allegato in App. “B” e indicato analiticamente nel prospetto a pag. 18-19.

Identificato al catasto Fabbricati:

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SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 211/2019 DEL R.G.E.

LOTTO 1

Bene N° 1 – Ufficio, cantina, posti auto

Ubicazione: Roma (RM) - Via Liegi n. 17, piano S1-T-1-3

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Ufficio, cantina, posti auto Superficie 566,87 mq Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 549, Part. 43, Sub. 509, Zc. 2, Categoria A10, Graffato S1-T-1-3 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 3, Zc. 2, Categoria C2 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 502, Zc. 2, Categoria C6 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 503, Zc. 2, Categoria C6 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 504, Zc. 2, Categoria C6 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 505, Zc. 2, Categoria C6 - Fg. 549, Part. 44, Categoria C6

Stato conservativo: L'immobile è nel complesso in discrete condizioni di conservazione e manutenzione, sia all'interno che all'esterno, ad eccezzione di quanto segue: - le coperture, realizzate a terrazzo con pavimentazione in gres, necessitano di interventi di manutenzione (vedi foto n. 111). Al piano secondo si sono già verificati dei fenomeni di infiltrazione (vedi foto n. 98- 99)e sono stati realizzati degli interventi di riparazione di urgenza, posando sulla pavimentazione esistente una guaina impermebilizzante. Anche nei locali cantina al piano terzo sono stati rilevati fenomeni di infiltrazione (vedi foto n. 103 e 108); - sono state rilevate delle fessurazioni sulle murature che necessiterebbero di ulteriori approfondimenti.

Descrizione: L’immobile oggetto di pignoramento è sito nel Comune di Roma, Viale Liegi n. 17. Trattasi di un appartamento uso ufficio entrostante un villino cielo terra, molto elegante costruito nei primi anni del 1900, composto da un piano terra rialzato, un piano seminterrato, un piano primo, un piano secondo e un piano di copertura. Il villino ha accesso dalla centralissima Viale Liegi a pochi metri da Piazza Ungheria, nel quartiere Pinciano, sito nel Municipio II (vedi foto da n. 1 a n. 4). Il villino è circondato da una corte esterna, totalmente pavimentata, accessibile con due cancelli carrabili e un cancello pedonale (vedi foto da n. 5 a n. 17). Il villino non è dotato di ascensore. Una scala interna principale, rifinita con marmo bianco di Carrara, collega i tre piani dell'immobile dal piano terra al piano di copertura (vedi foto da n. 19 a n. 22, da n. 38 a n. 40 e n. 74), una seconda scala collega il piano terra/rialzato con il piano interrato (vedi foto da n. 131 a n. 133), ed una terza scala, di servizio, collega il piano terra/rialzato con il piano primo (vedi foto n. 30 e n. 42). L’ immobile oggetto di pignoramento che costituisce il lotto n. 1 è il seguente: - n. 1 appartamento uso ufficio su tre livelli (S1-T-1): - n. 1 lastrico solare di copertura; - n. 1 locale cantina al piano 3°; - n. 1 locale tecnico e deposito al piano S1; - n. 4 posti auto; - n. 1 box auto. L’appartamento uso ufficio, comprende il piano interrato, il piano terra/rialzato, il piano primo, e comprende anche il piano terzo, dove è sita una cantina, un locale tecnico ed il lastrico solare di copertura. L’immobile è accessibile da Viale Liegi dai numeri civici n. 15 e n. 17. Il cancello riportante il numero civico 15 è carrabile e pedonale e danno entrambi accesso sia al fabbricato che ai quattro posti auto (vedi foto da n. 164 a n. 168), mentre dal cancello riportante il numero civico 17 è possibile accedere al box auto (vedi foto da n. 160 a n. 163) e al suo lastrico solare (vedi foto da n. 157 a n. 159), nonché all’ingresso di servizio del piano terra. Si accede all'immobile dalla corte esterna, attraverso il vano scala principale (vedi foto da n. 18 a n. 20) o lateralmente da un ingresso di servizio tramite una scala esterna. Il piano terra è composto da due ingressi, due saloni, disimpegni, due bagni, un locale ufficio (vedi foto da n. 19 a n. 36 e da n. 124 a n. 130). Il piano interrato, al momento del sopralluogo è risultato oggetto di interventi di manutenzione straordinaria, con lavori in corso e non ancora completati. Quindi tale piano è al momento non utilizzato, ad eccezione di un locale adibito ad archivio, della centrale termica avente accesso dalla corte sul retro (vedi foto da n. 170 a n. 173) e del locale deposito nel quale sono stati allogiati gli impianti di condizionamento dell’aria (vedi foto n. 134 e 137). Oltre a tali locali tecnici, il piano seminterrato comprende cinque stanze, due disimpegni ed un bagno (vedi foto da n. 138 a n. 154). L’illuminazione di detti locali interrati è consentita da finestre lucifere poste sotto il soffitto degli ambienti (vedi foto n. 139-141-146). Il piano primo è composto da disimpegni che consentono l’accesso a sette locali ufficio e due locali bagni, due balconi (vedi foto da n. 41 A n. 73). Al piano terzo di copertura, oltre al lastrico solare (vedi foto da n. 109 a n. 116) è presente un locale tecnico accessibili dal lastrico solare (vedi foto n. 109 e da n. 119 a n. 121), un locale cantina accessibile dal vano scala (vedi foto da n. 104 a n. 108). Dal lastrico solare, tramite una scala in metallo affissa alla parete del torrino del vano scala, è possibile accedere ad un ulteriore vano tecnico, realizzato sulla copertura del vano scala, nel quale sono presenti dei serbatoi dell'acqua potabile che a gravità distribuiscono l’acqua ai servizi posti nei vari piani del fabbricato (vedi foto n. 110, 117 e 118). Gli attuali serbatoi in vetroresina sono frutto di recente sostituzione dei precedenti serbatoi in amianto. Si rileva che il box auto non è stato indicato nell’atto di pignoramento, in quanto è stato pignorato l’intero immobile di cui alla particella 43. Infatti, tale box auto è censito catastalmente con altra particella, e precisamente con la particella n. 44. Considerato però che lo stesso è sito nella corte esterna di pertinenza dell’immobile oggetto di pignoramento e che ne costituisce sua pertinenza imprenscidibile in quanto box auto

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pertinenziale all’intero immobile e poiché nell’atto di pignoramento, viene indicato che “si estende alle pertinenze ed agli accessori, nonché ai frutti”. Pertanto lo scrivente ritiene che il box auto è parte del compendio oggetto di esecuzione immobiliare. La consistenza degli immobili è rappresentata nel rilievo eseguito dallo scrivente allegato in All. “B” e indicato analiticamente nel prospetto a pag. 7 e 8. Vendita soggetta a IVA: Esente Iva in quanto bene strumentale della società

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LOTTO 2

Bene N° 2 – Ufficio, cantina, posti auto

Ubicazione: Roma (RM) - Via Liegi n. 17, piano T-2-3

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Ufficio Superficie 209,33 mq Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 549, Part. 43, Sub. 2, Zc. 2, Categoria A10 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 4, Zc. 2, Categoria C2 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 506, Zc. 2, Categoria C6 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 507, Zc. 2, Categoria C6 - Fg. 549, Part. 43, Sub. 508, Zc. 2, Categoria C6 Stato conservativo: L'immobile è nel complesso in discrete condizioni di conservazione e manutenzione, sia all'interno che all'esterno, ad eccezzione di quanto segue: - le coperture, realizzate a terrazzo con pavimentazione in gres, necessitano di interventi di manutenzione (vedi foto n. 111). Al piano secondo si sono già verificati dei fenomeni di infiltrazione (vedi foto n. 98- 99)e sono stati realizzati degli interventi di riparazione di urgenza, posando sulla pavimentazione esistente una guaina impermebilizzante. Anche nei locali cantina al piano terzo sono stati rilevati fenomeni di infiltrazione (vedi foto n. 103 e 108); - sono state rilevate delle fessurazioni sulle murature che necessiterebbero di ulteriori approfondimenti.

Descrizione: L’ immobile oggetto di pignoramento è sito nel Comune di Roma, Viale Liegi n. 17. Trattasi di un appartamento uso ufficio posto al piano secondo di un villino cielo terra, molto elegante costruito nei primi anni del 1900, composto da un piano terra rialzato, un piano seminterrato, un piano primo, un piano secondo e un piano di copertura. Il villino ha accesso dalla centralissima Viale Liegi a pochi metri da Piazza Ungheria, nel quartiere Pinciano, sito nel Municipio II (vedi foto da n. 1 a n. 4). Il villino è circondato da una corte esterna, totalmente pavimentata, accessibile con due cancelli carrabili e un cancello pedonale (vedi foto da n. 5 a n. 17). Gli immobili oggetto di pignoramento, sono i seguenti: - n. 1 ufficio al piano 2°; - n. 1 locale cantina al piano 3°; - n. 3 posti auto. Il villino non è dotato di ascensore. Una scala interna principale, rifinita con marmo bianco di Carrara, collega i tre piani dell'immobile dal piano terra al piano di copertura (vedi foto da n. 19 a n. 22, da n. 38 a n. 40 e n. 74). Si accede all'immobile dalla corte esterna, attraverso il vano scala principale (vedi foto da n. 18 a n. 20). L’appartamento uso ufficio è composto da un ingresso, disimpegni che consentono l’accesso ad un salone, cinque locali uffici, due bagni, due ripostigli (vedi foto da n. 76 a n. 102). Il lotto comprende un locale cantina al piano terzo accessibile dal vano scala (vedi foto da n. 104 a n. 108). La corte esterna è accessibile da Viale Liegi dal numero civico n. 15 da un cancello carrabile e pedonale. La consistenza degli immobili è rappresentata nel rilievo eseguito dallo scrivente allegato in App. “B” e indicato analiticamente nel prospetto a pag. 18-19. Vendita soggetta a IVA: Esente Iva in quanto bene strumentale della società

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