TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE EE.II. Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Lorenzetti Antonio, nell'Esecuzione Immobiliare 211/2019 del R.G.E. promossa da Medio Banca Banca di Credito Finanziario S.p.A. Codice fiscale: 00714490158 Partita IVA: 00714490158 Piazzetta Enrico Cuccia 1 20121 - Milano (Mi) contro ************ Codice fiscale: ************ Partita IVA: ************ ************ ************ 1 di 40 Firmato Da: LORENZETTI ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 2c0b733f2d5ad8121f264690aac6c062 SOMMARIO Incarico ........................................................................................................................................................................................... Premessa ........................................................................................................................................................................................ Descrizione ................................................................................................................................................................................... Completezza documentazione ex art. 567 ....................................................................................................................... Titolarità ........................................................................................................................................................................................ Confini ............................................................................................................................................................................................. Consistenza ................................................................................................................................................................................... Cronistoria dati catastali ......................................................................................................................................................... Dati catastali ................................................................................................................................................................................. Stato conservativo ..................................................................................................................................................................... Caratteristiche costruttive prevalenti ............................................................................................................................... Stato di occupazione ................................................................................................................................................................. Provenienze ventennali ........................................................................................................................................................... Formalita pregiudizievoli ....................................................................................................................................................... Normativa urbanistica ............................................................................................................................................................. Regolarita edilizia ...................................................................................................................................................................... Vincoli od oneri condominiali ............................................................................................................................................... Stima / Formazione lotti ......................................................................................................................................................... Riepilogo bando d'asta ............................................................................................................................................................. Schema riassuntivo .................................................................................................................................................................... Formalita da cancellare ........................................................................................................................................................... 2 di 40 Firmato Da: LORENZETTI ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 2c0b733f2d5ad8121f264690aac6c062 APPENDICI ED ALLEGATI APPENDICI APP. “A” – Rilievo fotografico APP. “B” – Rilievo dell’immobile stato attuale e delle difformità urbanistiche APP. “C” – Aggiornamento delle visure ai pubblici Registri Immobiliari ALLEGATI ALL. “A” - Estratto di mappa catastale – visura catastale – planimetrie catastali ALL. “B” - Planimetrie catastali storiche ALL. “C” - Certificato Notarile ALL. “D” – Concessioni edilizie in sanatoria e documentazione allegata ALL. “E” – Domanda accesso agli atti Archivio Progetti ALL. “F” – Contratti di locazione ALL. “G” – Atti di provenienza ALL. “H” – Aerofotogrammetria ALL. “I” – S.C.I.A. realizzazione posti auto ALL. “L” – Quotazioni Immobiliari 3 di 40 Firmato Da: LORENZETTI ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 2c0b733f2d5ad8121f264690aac6c062 INCARICO All'udienza del 10/12/2019, il sottoscritto Arch. Lorenzetti Antonio, con studio in Via Amilcare Paolucci, 10 - 00123 - Roma e Viale Canada 33, Formello (RM), email [email protected], PEC [email protected], Tel. 06 90120188 – 06 39377913, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 14/01/2020 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA Gli immobili oggetto di pignoramento sono siti nel Comune di Roma, Viale Liegi n. 17. Trattasi di un villino cielo terra, molto elegante costruito nei primi anni del 1900, composto da un piano terra rialzato, un piano seminterrato, un piano primo, un piano secondo e un piano di copertura. Il villino ha accesso dalla centralissima Viale Liegi a pochi metri da Piazza Ungheria, nel quartiere Pinciano, sito nel Municipio II (vedi foto da n. 1 a n. 4). Il villino è circondato da una corte esterna, totalmente pavimentata, accessibile con due cancelli carrabili e un cancello pedonale (vedi foto da n. 5 a n. 17). Gli immobili oggetto di pignoramento, sono i seguenti: - n. 2 uffici; - n. 2 locali magazzino/cantina; - n. 7 posti auto. Il villino non è dotato di ascensore. Una scala interna principale, rifinita con marmo bianco di Carrara, collega i tre piani dell'immobile dal piano terra al piano di copertura (vedi foto da n. 19 a n. 22, da n. 38 a n. 40 e n. 74), una seconda scala collega il piano terra/rialzato con il piano interrato (vedi foto da n. 131 a n. 133), ed una terza scala, di servizio, collega il piano terra/rialzato con il piano primo (vedi foto n. 30 e n. 42). FORMAZIONE DEI LOTTI Allo stato attuale l’intero compendio immobiliare oggetto di esecuzione forzata è utilizzato quale bene unico, da un unico conduttore. Poiché lo stesso però è diviso catastalmente in due appartamenti con 4 di 40 Firmato Da: LORENZETTI ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 2c0b733f2d5ad8121f264690aac6c062 destinazione uso ufficio, il compendio immobiliare verrà posto in vendita in due lotti ben distinti e separati con annesse pertinenze ad essi attribuite. Ai fini della corretta suddivisione degli immobili ed attribuizioni delle pertinenze, lo scrivente ha suddiviso la corte esterna attribuendo alcune porzioni in esclusiva al Lotto n. 1 e per la restante porzione, prevedendone l’uso comune tra i due lotti. Ai fini della nuova suddivisione della corte esterna, è necessario redigere e presentare presso l’Agenzia delle Entrate un modello Docfa. Lo scrivente rileva che l’attuale elaborato planimetrico presenta un errore, in quanto il vano scala non è stato indicato quale Bene Comune Non Censibile (B.C.N.C.) ma è stato indicato interamente nel sub. 509, così come meglio si vedrà in seguito. I lotti formati sono quindi i seguenti (vedi planimetria piano terra riportata di seguito): • Lotto n.1 – Ufficio ubicato a Roma (RM) - Via Liegi n. 17, piano S1-T-1-3 • Lotto n.2 – Ufficio ubicato a Roma (RM) - Via Liegi n. 17, piano 2-3 5 di 40 Firmato Da: LORENZETTI ANTONIO Emesso ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 2c0b733f2d5ad8121f264690aac6c062 LOTTO N. 1 - DESCRIZIONE L’immobile oggetto di pignoramento è sito nel Comune di Roma, Viale Liegi n. 17. Trattasi di un appartamento uso ufficio entrostante un villino cielo terra, molto elegante costruito nei primi anni del 1900, composto da un piano terra rialzato, un piano seminterrato, un piano primo, un piano secondo e un piano di copertura. Il villino ha accesso dalla centralissima Viale Liegi a pochi metri da Piazza Ungheria, nel quartiere Pinciano, sito nel Municipio II (vedi foto da n. 1 a n. 4). Il villino è circondato da una corte esterna, totalmente pavimentata, accessibile con due cancelli carrabili e un cancello pedonale (vedi foto da n. 5 a n. 17). Il villino non è dotato di ascensore. Una scala interna principale, rifinita con marmo bianco di Carrara, collega i tre piani dell'immobile dal piano terra al piano di copertura (vedi foto da n. 19 a n. 22, da n. 38 a n. 40 e n. 74), una seconda scala collega il piano terra/rialzato con il piano interrato (vedi foto da n. 131 a n. 133), ed una terza scala, di servizio, collega il piano terra/rialzato con il piano primo (vedi foto n. 30 e n. 42). L’ immobile oggetto di pignoramento che costituisce il lotto n. 1 è il seguente: - n. 1 appartamento uso ufficio su tre livelli