Gemeinde Tiefenbach

Flächenbedarfsanalyse zur Entwicklung von Baugebieten in der Gemeinde Tiefenbach

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1.1 Sachverhalts- und Gebietserläuterung Gemeindegebiet

Die Gemeinde Tiefenbach hat aktuell ca. 6.700 Einwohner und liegt im nördlichen Teil des Landkreises Passau. Unmittelbar ans Gemeindegebiet grenzen die Stadt Passau, Gemeinde Ruderting, Gemeinde Windorf und die Gemeinde Aicha vorm Wald an.

Die Gemeinde Tiefenbach besteht aus den drei Ortsteilen Tiefenbach, Haselbach und Kirchberg vorm Wald und hat eine Gesamtfläche von 49,67 km². Der Ortsteil Kirchberg v. W. ist ca. 7,5 Kilometer, der Ortsteil Haselbach ist ca. 4,5 Kilometer vom Ortsteil Tiefenbach entfernt. Aufgrund der drei bestehenden Ortsteile und der Flächengröße ist es erforderlich, dass es verschiedene Einrichtungen und Vereine in mehrfacher Ausfertigung betrieben und unterhalten werden.

Das Schreiben des Bayerischen Staatsministers für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie, Hubert Aiwanger, vom 5. August 2019 beinhaltet auch schon die Aussage, dass ein standardisierter Bedarfsnachweis eingeführt werden soll. Leider kann zum jetzigen Zeitpunkt auf eine solche Möglichkeit noch nicht zugegriffen werden. Somit wird mit den nachfolgenden Darstellungen und Erläuterungen seitens der Gemeinde Tiefenbach ein Bedarfsnachweis erbracht. Das ebenfalls im Schreiben erwähnte Leerstandsmanagement wird in der Gemeinde Tiefenbach in Zusammenarbeit mit dem Büro ifu-Plan betrieben.

Einleitend und zur besseren Darstellung werden zuerst die wichtigsten öffentlichen Einrichtungen, Vereine und Verbände zur Erläuterung nachfolgend aufgeführt:

Kindergärten:

• Kindergarten Tiefenbach für Kinder von Tiefenbach • Kindergarten Haselbach für Kinder von Haselbach • Kindergarten Kirchberg v. W. für Kinder von Kirchberg Schulen:

• Grundschule in Tiefenbach für Bewohner von Tiefenbach • Grundschule in Haselbach für Bewohner von Haselbach und Kirchberg v. W. • Mittelschule in Kirchberg v. W. für den Mitteschulverbund Feuerwehren:

• Feuerwehr Tiefenbach • Feuerwehr Haselbach • Feuerwehr Kirchberg v. W. Sportvereine:

• FC Tiefenbach DJK • DJK Haselbach • DJK Kirchberg v. W. Wie sich aus der vorgenannten Auflistung erkennen lässt, gibt es in jedem Ortsteil alle Einrichtungen, Vereine, usw. in dreifacher Ausfertigung. Somit wird bei der Ausweisung von Bauland darauf geachtet, dass jeder der drei Ortsteile behutsam weiterentwickelt werden. Eine Verschmelzung bzw. Auflösung von Vereinen und Organisationen gestaltet sich aufgrund der großen Entfernungen als schwierig und unrealistisch, da die einzelnen Ortsteile zu weit auseinanderliegen.

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1.2 Entwicklung der Einwohnerzahlen Die Gemeinde Tiefenbach hat momentan eine Einwohnerzahl von 6.768 (Stand: 31.03.2019). Seit dem Jahr 2014 Betrachtet man die Einwohnerzahlen der letzten fünf Jahre, zeigt sich, dass Tiefenbach der Ortsteil ist, wo die Zahl der Einwohner am meisten gestiegen ist. Dies verdeutlicht auch, dass im Ortsteil Tiefenbach aufgrund der stadtnahen Lage zur Dreiflüssestadt Passau eine stärkere Nachfrage nach Wohnraum vorhanden ist, als in den Ortsteilen Haselbach und Kirchberg vorm Wald.

Jahr Gesamt Tiefenbach Haselbach Kirchberg Irring

2014 6685 3283 1671 1577 154

2015 6780 3347 1675 1606 152 (+ 64) (+4) (+29) (-2)

2016 6816 3393 1664 1607 152 (+46) (-11) (+1) (+/-0)

2017 6838 3412 1653 1616 157 (+19) (-11) (+9) (+5)

2018 6834 3430 1660 1581 163 (+18) (+7) (-35) (+6) Veränderung auf 5 Jahre +147 -11 +4 +9

Quelle: OK.EWO – Gemeinde Tiefenbach Es ist darauf hinzuweisen, dass die verwendeten Bevölkerungsdaten nicht mit denjenigen der amtlichen Statistik übereinstimmen. Nach den Daten der Gemeinde hat die Bevölkerung zwischen den Jahren 2014 und 2018 um 2,2 % zugenommen, nach der amtlichen Statistik nur um 1,7 %.

1.3 Bauantragszahlen In den letzten fünf Jahren ist die Zahl der Bauanträge stetig angestiegen. Wiederum lässt sich bei der Auswertung der Zahlen erkennen, dass im Ortsteil Tiefenbach am meisten Bauantrage eingereicht worden sind. Im Jahr 2017 wurde das letzte kleinere Baugebiet Bäckerreut Nordwest ausgewiesen. Alle Grundstücke sind aufgrund der hohen Nachfrage innerhalb von ein paar Monaten verkauft und auch unmittelbar im Anschluss bebaut worden.

Jahr Gesamt Tiefenbach Haselbach Kirchberg/ Irring

2014 74 45 16 28

2015 76 41 16 19

2016 79 33 23 23

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2017 94 58 25 11

2018 73 39 18 16

2019 65 30 12 23 (Stand September)

Quelle: Baubuch der Gemeinde Tiefenbach

1.4 Nachfrage für Baugrundstücke im Ortsteil Tiefenbach Nach der Ausweisung des Baugebiets (Mischgebiet) Bäckerreut Nordwest im Jahr 2017 wurde parallel eine Interessentenliste für den Ortsbereich Tiefenbach angelegt, um hier den Bedarf bzw. die Nachfrage für den Ortsteil Tiefenbach zu ermitteln. Ende 2018 waren es schon insgesamt 74 Interessenten für Einzelwohnhausgrundstücke in Tiefenbach. Der Anstieg der Nachfrage lässt sich dadurch begründen, dass Tiefenbach eine Wohnortgemeinde für viele Arbeitnehmer im Hoheitsbereich der Stadt Passau ist. Insbesondere sind die Anfragen mit der Erweiterung der ZF in Patriching rasant angestiegen, weil viele Arbeitnehmer eine weite Anfahrt zur Arbeitsstätte haben und diese gerne reduzieren wollen. Die Nachfrage lässt sich auch aus dem letzten Baugebiet in Kirchberg vorm Wald (WA Ebersberger Straße) belegen, wo alle 10 Grundstücke innerhalb eines Jahres veräußert worden sind.

1.5 Ermittlung der Nachverdichtungspotenziale Nach dem Ende des Jahres 2018 im gesamten Gemeindegebiet keine Bauparzellen mehr angeboten werden konnten wurden Grundlagen ermittelt und nach möglichen Alternativen gesucht. Im ersten und zweiten Quartal 2019 wurden alle bebaubaren Flächen im Innenbereich im gesamten Gemeindebereich ermittelt. Anschließend wurden alle Eigentümer angeschrieben und mittels Fragebogen befragt, ob sie bereit wären die bebaubaren Flächen zu veräußern bzw. diese in naher Zukunft zu bebauen. Ziel dieser Aktion war es mögliche Nachverdichtungsflächen im Innenbereich zu ermitteln und an mögliche Interessenten weiter zu vermitteln. Leider muss man als abschließendes Ergebnis festhalten, dass momentan tatsächlich kein einziger Grundstückseigentümer verkaufsbereit ist.

1.6 Ermittlung der Bedarfsgröße Die Gemeinde Tiefenbach hat im Rahmen der Kindergartenbedarfsplanung ein Gutachten für die Einwohnerentwicklung in Auftrag gegeben. Das Gutachten wurde vom Büro DEMOSPLAN Passau erstellt. Aufgrund des Gutachtens wurde bestätigt, dass es in den vergangen fünf Jahren mehr Zu- als Wegzüge gegeben hat. Bei den Wegzügen ist die größte Personengruppe im Alter von 30 bis 50 Jahren, die zweitgrößte Personengruppe im Alter von 25 bis 30 Jahren, also die Personengruppen, die Familien gründen, Häuser bauen und im Ort verbleiben sollten. Oft liegt hier der Grund darin, weil kein Bauland für diese Personengruppe zur Verfügung gestellt werden kann. Das letzte größere „Allgemeine Wohngebiet „WA Weiherfeld“ in Tiefenbach wurde vor 8 Jahren im Jahr 2011 ausgewiesen. Das letzte Grundstück des Baugebiets wurde im Jahr 2015 bebaut.

Die Personengruppe mit 50 und 60 Jahren ist momentan am stärksten vertreten. Bis 2030 soll es ca. 1.900 Einwohner im gesamten Gemeindebereich geben, die 65 Jahre und älter sind. Mit der Ausweisung von einem neuen Baugebiet soll auch eine bessere Durchmischung der einzelnen Altersgruppen angestrebt werden.

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Des Weiteren wurde mit dem Gutachten festgestellt, dass die Zahl der Arbeitsplätze für sozialversicherungspflichtige Beschäftigte von 1.184 (2014) auf 1.431 (2018), also um 247 Arbeitsplätze angestiegen ist. Somit gibt es auch eine größere Nachfrage an Wohnungen und Bauplätzen vor Ort. In den letzten vier Jahren wurden fünf Mehrfamilienwohnhäuser errichtet. Alle Wohnhäuser waren bereits vor der Fertigstellung verkauft und vermietet.

Quelle: Gutachten Büro Demosplan

Quelle: Gutachten Büro Demosplan

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Quelle: Gutachten Büro Demosplan

Quelle: Gutachten Büro Demosplan

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Veränderungen des Flächennutzungsplanes seit In-Kraft-Treten Der aktuell gültige Flächennutzungs- und Landschaftsplan der Gemeinde ist am 22.07.2004 in Kraft getreten.

Deckblatt – Inhalt Änderungsdatum Nr.

1 Änderung von einer forstwirtschaftlichen Nutzfläche 30.05.2006 zum „Allgemeinen Wohngebiet“, Gemarkung Kirchberg, Bebauungsplan „WA Südhang – Erweiterung“

2 Änderung von gliedernde Grünfläche und 20.07.2006 Gewerbegebiet (Kieswerk) zum „Allgemeinen Wohngebiet und Mischgebiet“, Bebauungsplan „MI Kieswerk“

3 Änderung von landwirtschaftlicher Nutzfläche zum 22.05.2007 Gewerbegebiet, Bebauungsplan „GE Lohhof“

4 Änderung von landwirtschaftlicher Nutzfläche zum 26.02.2009 Sondergebiet – Bebauungsplan „SO Reitanlage“

5 Änderung von forstwirtschaftlicher Nutzfläche zum 24.09.2009 Gewerbegebiet (Gienger)

6 Änderung von Gewerbegebiet zum Sondergebiet, 24.09.2009 Bebauungsplan „SO Photovoltaikpark Rötzing“

7 Änderung von landwirtschaftlicher Nutzfläche zum 06.11.2015 Allgemeinden Wohngebiet – „Einbeziehungssatzung Hofer Siedlung“ 8 Änderung von landwirtschaftlicher Nutzfläche und 16.11.2011 Waldfläche zum Gewerbegebiet „GE Tiefenbach- Lohhof“

9 Änderung von landwirtschaftlicher Nutzfläche zum 27.01.2017 Mischgebiet – Bebauungsplan „MI Bäckerreut- Nordwest“

10 Änderung von landwirtschaftlicher Nutzfläche zum keine Rechtskraft Gewerbegebiet in Gerlesberg – Uhrmann Gerlesberg (Verfahren eingestellt wegen Anbindegebot)

11 Vergrößerung der bebaubaren Fläche innerhalb des 16.05.2018 GE Lohhof zum Bebauungsplan „GE Biobäckerei Wagner“

12 Änderung von land- und forstwirtschaftlicher 07.01.2019 Nutzfläche zum Sondergebiet – Bebauungsplan „SO Sonnenenergie Buch“

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13 Änderung von landwirtschaftlicher Nutzfläche zum 07.01.2019 Sondergebiet – Bebauungsplan „SO Sonnenenergie Eichet“

14 Aktuelles Verfahren zur Änderung einer landwirtschaftlichen Fläche zum „Allgemeinen Wohngebiet“

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass seit dem In-Kraft-Treten des Flächennutzungsplanes im Jahr 2004 wurde nur eine nennenswerte WA – Fläche im Ortsteil Kirchberg vorm Wald verändert worden ist. Bei der Ausweisung von Wohngebieten wurde stets darauf geachtet vorhandene Flächen weiterzuentwickeln. Um dies zu verdeutlichen werden die ausgewiesenen Baugebiete seit dem Jahr 2004 im Anschluss aufgeführt:

Jahr Bebauungsplan Bemerkung In -Kraft -Treten 2004 WA Bäckerreut – Unterjacking Entwicklung aus dem 22.11.2004 BA II Flächennutzungsplan

2005

2006 WA Südhang Erweiterung Änderung Flächennutzungsplan 09.06.2006 Deckblatt Nr. 1

2006 MI Kieswerk Entwicklung aus dem 25.08.2006 Flächennutzungsplan von GE zu MI Deckblatt Nr. 2

2007 WA Auling – Erweiterung Entwicklung aus dem 07.03.2007 Flächennutzungsplan

2007 GE Hof Änderung Flächennutzungsplan 25.07.2007

2008

2009 SO Sonnenenergie Rötzing Änderung Flächennutzungsplan 29.04.2010 von GE zu SO Deckblatt Nr. 6

2009 SO Reitanlage Wilmerting Änderung Flächennutzungsplan Deckblatt Nr. 4

2010

2011 WA Weiherfeld Entwicklung aus dem 05.04.2011 Flächennutzungsplan

2011 GE Lohhof Änderung Flächennutzungsplan 15.12.2011 Deckblatt Nr. 8 2012

2013

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2014

2015 MI Bäckerreut SÜDWEST Entwicklung aus dem 02.07.2015 Flächennutzungsplan

2017 MI Bäckerreut NORDWEST Entwicklung aus dem 27.01.2017 Flächennutzungsplan + geringfügige Ergänzung Flächennutzungsplan Deckblatt Nr. 9

2017 WA Ebersberger Straße Entwicklung aus dem 18.09.2017 Flächennutzungsplan

2018 GE Biobäckerei Wagner Entwicklung aus dem 16.05.2018 Flächennutzungsplan + geringfügige Ergänzung Flächennutzungsplan Deckblatt Nr. 11

2018 SO Sonnenenergie BUCH Ausweisung einer neuen Fläche im 07.01.2019 Flächennutzungsplan Deckblatt Nr. 12

2018 SO Sonnenenergie EICHET Ausweisung einer neuen Fläche im 07.01.2019 Flächennutzungsplan Deckblatt Nr. 13

2019 WA Bäckerreut SÜD Ausweisung einer neuen Fläche im Flächennutzungsplan Deckblatt Nr. 14

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Vorhandende WA – Flächen im Ortsteil Tiefenbach

WA-Fläche bei Unterkogl/Oberkogl

Unmittelbar angrenzend zum rechtskräftigem Bebauungsplan WA Oberkogl OST befindet sich eine WA Fläche mit einer Größe von ca. 30.300 m². Die Fläche befindet sich ca. 500 m vom Ortszentrum Tiefenbach entfernt. Kurzfristig ist die Fläche nicht zu erwerben und zu aktivieren. Die Fläche soll aber im Flächennutzungsplan nicht verändert werden, da diese Fläche städtebaulich ideal gelegen ist. Die unmittelbare Anbindung zum Ortszentrum von Tiefenbach ist hier gegeben.

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WA-Fläche am Gottingerberg

Unmittelbar angrenzend an den rechtskräftigen Bebauungsplan WA Gottingerberg befindet sich eine WA-Fläche mit einer Größe von ca. 29.100 m². Die Fläche liegt nicht so ideal wie die Fläche in Oberkogl, da sie weiter vom Ortszentrum entfernt liegt. Die Fläche hat aktuell insgesamt sieben verschiedene Eigentümer, somit sind die Aussichten auf einen Erwerb bzw. einer Aktivierung aktuell als schwierig anzusehen.

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Ergebnis und Zusammenfassung

In den letzten 15 Jahren wurden vorrangig Innenbereichsflächen nach LEP Nr. 3.2 nachverdichtet und bis auf die Fläche in Kirchberg für die Südhang-Erweiterung wurden keine weiteren „WA Flächen“ im Flächennutzungsplan ausgewiesen. Es wurde vorrangig versucht, dass die Innenbereichsflächen entwickelt werden. Auch eine Befragung im Jahr 2019 über Flächen mit Nachverdichtungspotenzial hat ergeben, dass keine weiteren Innenbereichsflächen mehr aktiviert werden können.

Eine Alternativprüfung hat ergeben, dass für Wohngebiete in Tiefenbach grundsätzlich Flächen vorhanden und auch im Flächennutzungsplan dargestellt sind. Die beiden Flächen sollen im Flächennutzungsplan aktuell nicht verändert werden, weil beide Flächen grundsätzlich für eine städtebauliche Entwicklung sehr gut liegen und beide vom Ortszentrum fußläufig erreichbar sind. Der Flächennutzungsplan soll zu einem späteren Zeitpunkt angepasst, verändert werden, sobald klar ist, welche der beiden vorgenannten Flächen mittel- bzw. langfristig verfügbar ist.

Die Erschließung des geplanten Baugebietes erfolgt aus wirtschaftlichen Gründen in einem Stück, die Veräußerung erfolgt allerdings in zwei Abschnitten. Ebenso wird ein Bauzwang auferlegt, welcher fordert, dass die Grundstücke ab Erwerb innerhalb von fünf Jahren zu bebauen sind. Damit soll verhindert werden, dass Grundstücke nur spekulativ angekauft und nicht bebaut werden. Der erste Bebauungszeitraum soll von 2020 bis 2023 und der zweite Bebauungszeitraum soll von 2024 bis 2027 sein. Dies wird mit dem Erschließungsträger vertraglich so geregelt. Somit werden trotz der Größe von 58 Parzellen die Zuzüge voraussichtlich auf mindestens 10 Jahre ausgedehnt.

Die Nachfrage nach Bauland im gesamten Landkreis Passau ist grundsätzlich sehr hoch, dies wird auch mit dem aktuell erschienenen Immobilienmarktbericht 2019 des Landkreises Passau verdeutlicht.

Tiefenbach, 2019-10-10

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