Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 1 Grundstücksmarktbericht 2017
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2017 Landkreis Elbe-Elster
Herausgeber Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster
Geschäftsstelle beim Kataster- und Vermessungsamt Nordpromenade 4a 04916 Herzberg(Elster) Tel: 03535/462733 und 462706 Fax: 03535/462730 e-mail: [email protected] Internet: www.gutachterausschuesse-bb.de/EE/index.htm
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Gebühr 35,00 € 1
Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichts ist nur mit der Genehmigung des Herausgebers gestattet. Eine auszugsweise Vervielfältigung ist mit einer Quellenangabe gestattet.
1 entsprechend der aktuellen Brandenburgischen Gutachterausschuss-Gebührenordnung Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 2 Grundstücksmarktbericht 2017
Impressum
Herausgeber Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster
Geschäftsstelle beim Kataster- und Vermessungsamt Nordpromenade 4a 04916 Herzberg(Elster)
Tel: 03535/462733 und 462706 Fax: 03535/462730 e-mail: [email protected] Internet: www.gutachterausschuesse-bb.de/EE/index.htm
Berichtszeitraum 01.01.2017 – 31.12.2017
Datenerhebung Für den Bericht wurden alle bis zum 31.12.2017 abgeschlossenen Kaufverträge ausgewertet, die bis zum 15. Februar 2018 in der Geschäftsstelle eingegangen sind.
Datum der Veröffentlichung Mai 2018
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Titelfoto Zuckerfabrik in Brottewitz (Werk Brottewitz) (Foto: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses)
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2 entsprechend der aktuellen Brandenburgischen Gutachterausschuss-Gebührenordnung Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 3 Grundstücksmarktbericht 2017
Inhaltsverzeichnis Seite 1. Der Grundstücksmarkt in Kürze 5
2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichts 7
3. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt 8 3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen 8
4. Übersicht über die Umsätze 11 4.1 Vertragsvorgänge 11 4.2 Geldumsatz 13 4.3 Flächenumsatz 14 4.4 Marktteilnehmer 16 4.5 Zwangsversteigerungen 16
5. Bauland 17 5.1 Allgemeines 17 5.1.1 Umsatzzahlen 17 5.1.2 Durchschnittliche Grundstücksgrößen 18 5.2 Bauland für den individuellen Wohnungsbau/Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke 19 5.2.1 Preisniveau, Preisentwicklung 19 5.2.2 Bodenpreisindexreihen 21 5.3 Bauland für den Geschosswohnungsbau/Mehrfamilienhausgrundstücke 22 5.4 Bauland für Gewerbe 22 5.4.1 Preisniveau, Preisentwicklung 22 5.5 Bauerwartungsland und Rohbauland 23 5.6 Sonstiges Bauland 23 5.6.1 Bauflächen im Außenbereich 23 5.7 Erbbaurechte 24 5.8 Sonderauswertungen 24 5.8.1 Arrondierungsflächen 24
6. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke 25 6.1 Allgemeines 25 6.2 Landwirtschaftliche Flächen 26 6.2.1 Preisniveau, Preisentwicklung 26 6.2.1.1. Ortsferne landwirtschaftliche Flächen 26 6.2.1.2 Ortsnahe landwirtschaftliche Flächen 27 6.2.2 Bodenpreisindexreihen 27 6.3 Forstwirtschaftliche Flächen 28 6.3.1 Preisniveau, Preisentwicklung 28 6.3.1.1. Ortsferne forstwirtschaftliche Flächen 28 6.3.1.2 Ortsnahe forstwirtschaftliche Flächen 28 6.3.2 Bodenpreisindexreihen 29
7. Sonstige unbebaute Grundstücke 29 7.1 Gemeinbedarfsflächen 29 7.2 Gartenland 30 7.2.1 Hausgärten und Dauerkleingärten innerhalb der bebauten Ortslagen 31 7.2.2 Gärten in Gartenanlagen und an Einzelstandorten im Außenbereich 31 7.3 Abbauland 32 7.4 Wasserflächen 32 7.5 Erneuerbare Energien 33 7.5.1 Flächen für Windenergieanlagen 33 7.5.2 Flächen für Solar- bzw. Photovoltaikanlagen 33 7.6 Unland/Ödland 34 7.7 8. Bebaute Grundstücke 34 8.1 Allgemeines 34 8.2 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 35 8.2.1 Preisniveau, Preisentwicklung 35 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 4 Grundstücksmarktbericht 2017
8.2.1.1 Gesamtkaufpreise 35 8.2.1.2 Wohnflächenpreise selbständig bebauter Einfamilienhausgrundstücke 36 8.2.2 Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser 37 8.3 Reihenhäuser, Doppelhaushälften 38 8.3.1 Preisniveau, Preisentwicklung 38 8.3.1.1 Gesamtkaufpreise 38 8.3.1.2 Wohnflächenpreise 39 8.3.2. Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften 40 8.4 Mehrfamilienhäuser 41 8.4.1 Preisniveau, Preisentwicklung 41 8.4.1.1 Gesamtkaufpreise 41 8.4.1.2 Wohnflächenpreise 41 8.5 Bürogebäude, Geschäftshäuser, Wohn- und Geschäftshäuser 42 8.5.1 Preisniveau, Preisentwicklung 42 8.6 Ehemalige Bauernhöfe 43 8.6.1 Preisniveau, Preisentwicklung 43 8.7 Wochenendhäuser, Bungalows 43 8.7.1 Preisniveau, Preisentwicklung 43 8.8 Liegenschaftszinssätze 45
9. Wohnungs- und Teileigentum 46 9.1 Eigentumswohnungen 46 9.1.1 Preisniveau, Preisentwicklung 46 9.1.1.1 Gesamtkaufpreise 46 9.1.1.2 Wohnflächenpreise 47 9.2 Teileigentum 48
10. Bodenrichtwerte 48 10.1 Allgemeine Informationen 48 10.2 Allgemeine Bodenrichtwerte 49 10.2.1 Bodenrichtwerte für Bauland 49 10.2.1.1 Übersicht über die Bodenrichtwerte typischer Orte 49 10.2.1.2 Entwicklung der Bodenrichtwerte 49 10.2.1.3 Auszüge aus der digitalen Bodenrichtwertkarte 50 10.2.2 Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke 51 10.2.2.1 Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke 51 10.2.2.2 Bodenrichtwerte für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke 51 10.2.2.3 Auszug aus der digitalen Bodenrichtwertkarte 52 10.3 Besondere Bodenrichtwerte 52 10.3.1 Bodenrichtwerte im Anfangswertniveau in Sanierungsgebieten 52
11. Nutzungsentgelte, Mieten, Pachten 53 11.1 Nutzungsentgelte 53 11.1.1 Nutzungsentgelte für Erholungsgrundstücke 53 11.1.2 Nutzungsentgelte für Kleingärten und Hausgärten 54 11.2 Mieten 54 11.2.1 Wohnraummieten 55 11.2.2 Gewerbemieten 56 11.2.3 Garagen- und Stellplatzmieten 56 11.3 Pachten für landwirtschaftliche Nutzflächen 57
12. Örtlicher Gutachterausschuss und Oberer Gutachterausschuss 57 12.1 Aufgaben der Gutachterausschüsse 58 12.2 Aufgaben der Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse 59 12.3 Der Gutachterausschuss im Landkreis Elbe-Elster 60
Anhang 61 Erläuterungen 61 Benachbarte Gutachterausschüsse in anderen Bundesländern 61 Gutachterausschüsse und Geschäftsstellen im Land Brandenburg 62 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 5 Grundstücksmarktbericht 2017
1. Der Grundstücksmarkt in Kürze
Der nachfolgende Überblick über den Grundstücksmarkt im Landkreis Elbe-Elster ist das Ergebnis einer statistischen Auswertung aller mit dem Programmsystem „Automatisierte Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung“ (AKS) erfassten Kaufpreise im Landkreis.
Anzahl der Geldumsatz Flächenumsatz
Kaufverträge [Mio. €] [ha] Grundstücksverkehr insgesamt
Registrierte Verträge insgesamt 1 552 74,7 1 733,2 - 1 % + 25 % - 8 % Unbebaute Bauflächen
Individueller Wohnungsbau 176 2,2 19,9 + 7 % + 18 % + 17 % 52 0,7 4,4 Mehrfamilienhäuser +58 + 25 % - 16 % % Geschäftl./gewerbl. Nutzung 31 1,2 31,7 + 82 % + 216 % + 189 % sonstige Nutzung 14 0,7 4,4 + 56 % +1197 % + 381 % Bebaute Grundstücke
Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 330 22,6 54,8 - 4 % + 25 % + 4 % Reihenhäuser/Doppelhaushälften 67 2,9 5,9 + 20 % - 10 % + 14 % Wochenendhäuser 39 1,0 1,4 - 20 % + 2 % - 47 % Mehrfamilienhäuser 31 5,4 6,8 - 11 % +98 % + 4 % Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 55 19,3 15,9 + 8 % + 49 % + 49 % Bauernhäuser, Hofstellen 38 1,6 17,8 - 21 % - 17 % - 14 % Sonstige Gebäude 70 6,0 78,3 - 15 % - 2 % + 38 % Wohnungs- und Teileigentum
36 2,3 + 38 % + 118 % Land- und forstwirtschaftliche Flächen
447 7,6 1 415,7 - 4 % + 4 % - 9 % Gemeinbedarfsflächen
46 0,1 2,7 - 10 % - 82 % - 51 % Sonstige Flächen
120 1,2 72,4 - 13 % - 41 % - 43 %
Die prozentualen Angaben verdeutlichen die Entwicklung gegenüber dem Vorjahr. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 6 Grundstücksmarktbericht 2017
Nachfolgend ist die langjährige Entwicklung seit 2004 auf dem Grundstücksmarkt ersichtlich. Die Anzahl der registrierten Kauffälle ist, wie auch zum Vorjahr, leicht zurückgegangen. Nur bei den Teilmärkten „Unbebaute Bauflächen“ und „Eigentumswohnungen“ ist ein Anstieg der Kauffälle zu verzeichnen. Im Gegensatz dazu ist bei den anderen Grundstücksarten die Anzahl der Kauffälle zurückgegangen.
Anzahl 1900 1861 1800
1700 1679 1680 1649 1636 1600 1577 1570 1564 1500 1537 1552 1520 1473 1400 1401 1419 1300 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Der Geldumsatz ist im Gegensatz zum Vorjahr wieder erheblich angestiegen. Ursache für den erheblichen Anstieg ist der Anstieg der Geldumsätze bei bebauten Grundstücken um 26 %, bei Eigentumswohnungen um 109 % und bei „Unbebauten Bauflächen“ um 71 %. Bei „Gemeinbedarfsflächen“ und „Sonstigen Flächen“ ist im Gegensatz dazu ein rückläufiger Geldumsatz zu verzeichnen.
Geld in Mio € 140,0 120,0 100,0 83,7 86,7 80,0 74,7 61,6 60,0 51,2 55,2 48,4 43,7 52,4 60,4 40,0 53,8 51,2 42,1 35,6 20,0 0,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Der Flächenumsatz ist zum größten Teil geprägt durch das jährlich unterschiedliche Kaufverhalten im Bereich der land- und forstwirtschaftlichen Flächen, die zwischen 82 und 92 % des gesamten Flächenumsatzes ausmachen. Im Berichtsjahr ist der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr wieder um 8 % zurückgegangen, nachdem er in den beiden Vorjahren bereits um 16 % bzw. 25 % gesunken war. Nur bei „Bebauten Grundstücken“ und „Unbebauten Bauflächen“ war im Berichtsjahr ein ansteigender Flächenumsatz zu verzeichnen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 7 Grundstücksmarktbericht 2017
5000,0 Fläche in ha 4500,0 4286,7 4000,0 3720,9 3425,0 3500,0 3757,5 3250,1 3000,0 3528,9 3461,3 2884,3 3086,8 2520,8 2500,0 2748,9 2856,4 2000,0 1879,0 1500,0 1733,2 1000,0 500,0 0,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichts
Der vorliegende Bericht über den Grundstücksmarkt des Jahres 2017 (Grundstücksmarktbericht) gibt einen Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt im Landkreis Elbe-Elster auf der Grundlage der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführten Kaufpreissammlung. Zum besseren Verständnis werden die allgemeinen Rahmenbedingungen, die den Grundstücksmarkt wesentlich mit beeinflussen, wie Bevölkerungsstruktur, räumliche Lage und Verkehrsstruktur, darge- stellt. Der Grundstücksmarktbericht soll zur Markttransparenz beitragen. Er richtet sich an die interessierte Öffentlichkeit und ist besonders für Personen und Institutionen von Bedeutung, die in den Bereichen des Städtebaus, der Bau- und Wohnungswirtschaft, der Wirtschafts- förderung und der Bodenordnung tätig sind.
Nach einigen allgemeinen Daten zum Landkreis Elbe-Elster wird die Entwicklung des Grundstücks- marktes analysiert und es werden Bodenpreisindexreihen abgeleitet. Schwerpunkte in diesem Bericht sind Statistiken der Mengen-, Flächen- und Geldumsätze, Durch- schnittswerte für verschiedene Teilmärkte und Vergleiche zu den Vorjahren.
Weiterhin wird eine Übersicht über Bodenrichtwerte typischer Orte des Landkreises veröffentlicht und es werden Hinweise zu den Bodenrichtwerten des Landkreises Elbe-Elster gegeben. Zum Abschluss wird im Bericht allgemein auf die Aufgaben und die Organisation des Gutachteraus- schusses und dessen Geschäftsstelle eingegangen.
Rechtliche Grundlagen
Rechtsgrundlage für die Grundstückswertermittlung ist das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl I S. 2414). Hierin ist die Bildung der Gutachterausschüsse und deren Aufgaben verankert (§§ 192-199). Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 8 Grundstücksmarktbericht 2017
Durch die Brandenburgische Gutachterausschussverordnung (BbgGAV) vom 12.05.2010 (GVBl. II Nr. 27) werden die entsprechenden Aufgaben, so wie sie sich aus dem Baugesetzbuch ergeben, konkretisiert. Hiernach haben die Gutachterausschüsse Feststellungen über den Grundstücksmarkt, insbesondere über Umsatz- und Preisentwicklung, und die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten in einem Grundstücksmarktbericht zusammenzufassen und diesen bis zum 15. Mai jeden Jahres zu veröffentlichen.
3. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt 3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen
Der Landkreis Elbe-Elster ist ländlich strukturiert. Hier leben auf einer Fläche von rd. 1900 km² etwa 104 400 Einwohner (Stand: 31.12.2016). Der Landkreis liegt im äußersten Südwesten des Landes Brandenburg und grenzt westlich an das Bundesland Sachsen-Anhalt (Landkreis Wittenberg) und südlich an den Freistaat Sachsen (Kreise Nordsachsen und Meißen). Nördlich und östlich schließen sich Landkreise des Landes Brandenburg an (Teltow-Fläming, Dahme-Spreewald, Oberspreewald- Lausitz).
Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Bundesstraßen B 87 (Herzberg(Elster)), B 96 (Finsterwalde), B 101 (Herzberg(Elster), Bad Liebenwerda, Elsterwerda), B 183 (Bad Liebenwerda) und B 169 (Elsterwerda). Die Entfernung der Kreisstadt Herzberg(Elster) zur Autobahn A 13 (Anschlussstelle Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 9 Grundstücksmarktbericht 2017
Duben) beträgt etwa 45 km. Zudem durchqueren den Landkreis die Bahnstrecken Leipzig-Cottbus als West-Ost-Tangente und die Verbindung Berlin-Dresden als Nord-Süd-Tangente. Die Eisenbahnkreuze Doberlug-Kirchhain und Falkenberg(Elster) sind wichtige Verkehrsknotenpunkte. Verwaltungsmäßig besteht der Landkreis Elbe-Elster aus 33 Gemeinden, davon 10 Städte und eine amtsfreie Gemeinde (orange dargestellt). Die anderen 22 Gemeinden sind in 5 Ämter zusammen- geschlossen (gelb dargestellt). Die Kreisstadt ist Herzberg (Elster).
Katastermäßig besteht der Landkreis aus 184 Gemarkungen. Der Landkreis Elbe-Elster befindet sich im „weiteren Metropolenraum" des Landes Brandenburg. Im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg vom 31.03.2009 sind die Städte Finsterwalde und Herzberg(Elster) jeweils als „Mittelzentrum“ und die Städte Bad Liebenwerda - Elsterwerda als „Mittel- zentrum in Funktionsteilung“ dargestellt. Neben einer Vielzahl kleinerer, mittelständischer Betriebe und wenig größerer Industriebetriebe, bestimmt die Landwirtschaft das produktive Geschehen im Landkreis. Überregional agieren verschie- dene Firmen im Bereich Finsterwalde auf dem Gebiet der Metallverarbeitung. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 10 Grundstücksmarktbericht 2017
Ein Hauptaugenmerk richtet der Kreis auf Ausbau und Förderung des Tourismus. Ein Beispiel hierfür ist das ausgebaute und umfassend beschilderte Radwegenetz von rd. 400 km. Eine Broschüre des Tourismusverbandes wirbt mit vielen Rad- und Wandertourentipps für die Region Elbe-Elster. Innerhalb eines neuen Museumsverbundes des Landkreises Elbe-Elster agieren das Museum des mitteldeutschen Wandermarionettentheaters in Bad Liebenwerda, das Sänger- und Kaufmanns- museum Finsterwalde, das Schloss Doberlug und das Museum „Mühlberg 1547“ gemeinsam. Letzteres zeigte anlässlich des Reformationsjubiläums 2017 eine Sonderschau zur Reformation. Mit einem Lutherpass, der durch den Landkreis Elbe-Elster herausgegeben wird, konnte man die Stätten der Reformation im Landkreis und darüber hinaus besuchen. Weitere touristische Anziehungspunkte sind z. B das Besucherbergwerk in Lichterfeld (Amt Kleine Elster), die Brikettfabrik Louise in Domsdorf (Stadt Uebigau-Wahrenbrück), das Erlebniskraftwerk in Plessa und das Weißgerbermuseum in Doberlug-Kirchhain. Der besondere Reiz des Elbe-Elster-Landes spiegelt sich in der Mischung aus Natur und Geschichte wieder. Städte mit historischem Stadtkern bieten interessante Stadtrundgänge. In vielen Gemeinden gibt es neben Kirchen auch das eine oder andere Schloss zu besichtigen. Diese historischen Gebäu- de bilden in den Sommermonaten die Kulisse für Konzerte aller Art. Aber auch ehemalige Gutshöfe, Naturbühnen und Industrieobjekte bilden einen eindrucksvollen Rahmen für Feste, Ausstellungen und Kabarett.
Einwohner, Flächen und Anzahl der Kaufverträge nach Regionen (Erläuterung siehe Anhang) Stadt Anzahl der Wohnbevölkerung Fläche Einwohner Gemeinde Kaufverträge am 31.12.2017 in km² je km² Amt 2017 Stadt Bad Liebenwerda 9 283 138 67 180
Stadt Doberlug-Kirchhain 9 179 149 62 123
Stadt Elsterwerda 8 118 41 198 87
Stadt Falkenberg/Elster 6 459 82 79 71
Stadt Finsterwalde 16 497 77 214 156
Stadt Herzberg(Elster) 9 129 148 62 133
Stadt Mühlberg/Elbe 3 813 89 43 92
Stadt Schönewalde 3 085 155 20 80
Stadt Sonnewalde 3 261 119 27 68
Stadt Uebigau-Wahrenbrück 5 324 135 39 81
Gemeinde Röderland in Prösen 3 915 46 85 54
Amt Elsterland in Schönborn 4 657 114 41 51
Amt Kleine Elster in Massen 5 688 180 32 114
Amt Plessa 6 187 132 47 105
Amt Schlieben 5 303 209 25 104 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 11 Grundstücksmarktbericht 2017
Amt Schradenland in Gröden 4 499 75 60 53
Landkreis gesamt 104 397 1 889 55 1 552 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 12 Grundstücksmarktbericht 2017
4. Übersicht über die Umsätze
Kennzeichnend für das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt sind die Anzahl der Vertragsvorgänge, der Geldumsatz und der Flächenumsatz. Zur Auswertung der Daten aus der Kaufpreissammlung wird der Grundstücksmarkt nach den Grundstücksarten - Unbebaute Bauflächen (ub) - Bebaute Grundstücke (bb) - Eigentumswohnungen (ei) - Land- und forstwirtschaftliche Flächen (lf) - Gemeinbedarfsflächen (gf) - Sonstige Flächen (sf) untergliedert und analysiert. Die Daten des Jahres 2016 wurden aktualisiert, so dass die Zahlenangaben nicht immer mit den Angaben im Grundstücksmarktbericht 2016 korrespondieren.
4.1 Vertragsvorgänge
Im Berichtsjahr 2017 wurden in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 1 552 Kaufverträge ausgewertet. Gegenüber dem Jahr 2016 ist das ein leichter Rückgang um etwa 1 %. Die Verteilung auf die einzelnen Grundstücksarten ist in folgender Tabelle ersichtlich.
Grundstücksart Anzahl Anteil Anzahl Anteil Veränderung 2016 in % 2017 in % zum Vorjahr 2016 2017 in % Unbebaute Bauflächen ub 223 14 273 17 + 22 Bebaute Grundstücke bb 665 42 630 41 - 6 Eigentumswohnungen ei 26 2 36 2 + 38 Land- und forst- lf 467 30 447 29 - 4 wirtschaftliche Flächen Gemeinbedarfsflächen gf 51 3 46 3 - 10 Sonstige Flächen sf 138 9 120 8 - 13 Summe 1570 100 1552 100 - 1
Der Anteil an den Erwerbsvorgängen ist in diesem Jahr bei den „Bebauten Grundstücken“ mit einem Anteil von etwa 41 % am höchsten. Erst danach folgt der Teilmarkt „Land- und forstwirtschaftliche Flächen“ mit einem Anteil von 29 %, gefolgt von den „Unbebauten Bauflächen“ mit etwa 17 %.
Im Berichtsjahr wurden erstmalig keine Kauffälle zur Zusammenführung von Grund- und Gebäude- eigentum registriert. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 13 Grundstücksmarktbericht 2017
Prozentualer Anteil 2017 bezogen auf die Anzahl der Erwerbsvorgänge
gf (3 %) sf (8 %) ub (17 %)
lf (29 %)
bb (41 %)
ei (2 %)
Die Gesamtzahl der Erwerbsvorgänge ist in diesem Jahr im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückgegangen. Es wurden 18 Kauffälle weniger registriert als im Vorjahr (1 %).
Entwicklung der Anzahl der Kaufverträge von 2013 bis 2017
700
600 2013
2014 500 2015 400 2016
300 2017 Anzahl Anzahl der Kaufverträge 200
100
0 ub bb ei lf gf sf Grundstücksarten
Hinsichtlich der Entwicklung der Anzahl der registrierten Kauffälle ist bei den meisten Grundstücksarten ein leichter Rückgang zu verzeichnen. Nur bei den Teilmärkten „Eigentumswohnungen“ und „Unbebaute Bauflächen“ ist die Anzahl der Kaufverträge im Vergleich zum Vorjahr angestiegen. Die Anzahl der Eigentumswohnungen ist zwar von 26 auf 36 weiter gestiegen, dieser Teilmarkt bleibt aber weiterhin ohne größere Bedeutung im Landkreis Elbe-Elster (nur 2 % der gesamten Kauffälle). 4.2 Geldumsatz Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 14 Grundstücksmarktbericht 2017
Im Berichtsjahr 2017 wurde im Landkreis Elbe-Elster ein Gesamtgeldumsatz von 74,7 Mio € registriert. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein erheblicher Anstieg um etwa 24 %. Der hohe Anstieg resultiert hauptsächlich aus dem Anstieg des Geldumsatzes bei „Bebauten Grundstücken“ um 26 %, aber auch bei „Unbebauten Bauflächen“ um 71 %. Die Verteilung auf die einzelnen Teilmärkte im Vergleich zum Vorjahr ist in folgender Tabelle ersichtlich.
Grundstücksart Geld- Anteil Geld Anteil Veränderung umsatz in % umsatz in % zum Vorjahr 2016 2017 2017 in % 2016 (Mio €) (Mio €) Unbebaute Bauflächen ub 2,8 5 4,8 6 + 71 Bebaute Grundstücke bb 46,7 77 58,7 79 + 26 Eigentumswohnungen ei 1,1 2 2,3 3 + 109 Land- und forst- lf 7,3 12 7,6 10 + 4 wirtschaftliche Flächen Gemeinbedarfsflächen gf 0,3 0,5 0,1 0 - 67 Sonstige Flächen sf 2,1 3,5 1,2 2 - 43 Summe 60,4 100 74,7 100 + 24
Prozentualer Anteil am Geldumsatz 2017
bb (79 %)
lf (10 %) ub (6 %)
sf (2 %)
gf (0 %) ei (3 %)
Die „Bebauten Grundstücke" nehmen, wie auch in den Vorjahren, den Hauptanteil des Geldumsatzes ein, wobei der prozentuale Anteil mit 79 % im Gegensatz zum Vorjahr wieder leicht angestiegen ist. Dahinter folgt in diesem Jahr wieder der Grundstücksteilmarkt „Land- und forstwirtschaftliche Flächen“ mit einem Anteil von nur noch 10 % (2016 = 12 %). Mit einem Anteil von 6 % sind die „Unbebauten Bauflächen" dahinter einzureihen (2016 = 5 %). Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 15 Grundstücksmarktbericht 2017
Entwicklung des Geldumsatzes von 2013 bis 2017 Mio € 80
70 2013
60 2014 2015 50 2016 40 2017
30
20
10
0 ub bb ei lf gf sf Grundstücksarten
Die Ursache des Anstiegs beim Teilmarkt „Bebaute Grundstücke“ sind überwiegend die durchschnittlich höheren Kaupreise bei Ein-. und Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäfts- häusern (siehe auch Pkt. 8). Beim Teilmarkt „land- und forstwirtschaftliche Flächen“ ist ein leichter Anstieg des Geldumsatzes trotz Rückgang der Anzahl der Kauffälle in diesem Teilmarkt zu verzeichnen. Ursache hierfür sind die gestiegenen Bodenpreise in €/m² bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen.
4.3 Flächenumsatz
Im Berichtsjahr 2017 wurde im Landkreis Elbe-Elster ein Gesamtflächenumsatz von 1 733,2 ha registriert. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Rückgang um etwa 8 %. Die Verteilung auf die einzelnen Grundstücksarten im Vergleich zum Vorjahr ist in folgender Tabelle ersichtlich.
Grundstücksart Flächen- Anteil Flächen- Anteil Veränderung umsatz in % umsatz in % zum Vorjahr 2016 2016 2017 2017 in % (ha) (ha) Unbebaute Bauflächen ub 34,1 2 60,4 3 + 77 Bebaute Grundstücke bb 157,5 8 182,0 11 + 16 Land- und forst- lf 1554,5 83 1415,7 82 - 9 wirtschaftliche Flächen Gemeinbedarfsflächen gf 5,6 0(0,3) 2,7 0 - 51 Sonstige Flächen sf 127,3 7 72,4 4 - 43 Summe 1879,0 100 1733,2 100 - 8 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 16 Grundstücksmarktbericht 2017
Prozentualer Anteil am Flächenumsatz 2017
lf (82 %)
bb (11 %)
ub (3 %)
sf (4 %) gf (0 %)
Der Flächenumsatz lag im Berichtsjahr um etwa 8 % niedriger als der Wert von 2016, nachdem er bereits im Jahr davor um 25 % gesunken war. Der Teilmarkt „Land- und forstwirtschaftlichen Flächen“ nimmt im Berichtsjahr, wie auch schon in den Jahren zuvor, den größten Anteil am Gesamtflä- chenumsatz ein, wobei der prozentuale Flächenanteil mit 82 % wieder leicht gesunken ist. Der prozentuale Flächenanteil der „Bebauten Grundstücke“ stieg von 8 % auf 11 % und der „Unbebauten Bauflächen“ von 2 auf 3 % leicht an, im Gegensatz dazu sank der prozentuale Anteil der „Sonstigen Flächen“.
Entwicklung des Flächenumsatzes von 2013 bis 2017 ha 3500
2013 3000 2014 2500 2015 2016 2000 2017 1500
1000
500
0 ub bb lf gf sf Grundstücksarten
Bei den meisten Grundstücksteilmärkten ist im Jahr 2017 ein Rückgang des Flächenumsatzes zu verzeichnen. Nur bei den Grundstücksteilmärkten „Unbebaute Bauflächen“ und „Bebaute Grundstücke“ stieg der Flächenumsatz an.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 17 Grundstücksmarktbericht 2017
4.4 Marktteilnehmer
Wie auch in den vergangenen Jahren sind bei den Marktteilnehmern die Privatpersonen dominierend, sowohl als Käufer, als auch als Verkäufer. Die Verteilung der Marktteilnehmer ist aus folgender Tabelle ersichtlich.
Grundstücksart Natürliche Personen öffentliche Hand sonst. juristische Personen
Veräußerer Erwerber Veräußerer Erwerber Veräußerer Erwerber ub 171 204 76 40 26 29 bb 545 572 18 1 67 57 ei 28 33 - - 8 3 lf 374 167 46 70 27 210 gf 37 - 5 44 4 2 sf 90 94 22 4 8 22 Summe 1245 1070 167 159 140 323
4.5 Zwangsversteigerungen
Grundlage der Auswertungen sind die vom Amtsgericht Bad Liebenwerda mitgeteilten, vollzogenen Zwangsversteigerungen, einschließlich der dazugehörigen ermittelten Verkehrswerte. Interessant sind in diesem Zusammenhang die Zuschlagsbeträge und deren Abweichungen von den ermittelten Verkehrswerten. Dem Gutachterausschuss wurden für das Geschäftsjahr 2017 durch das Amtsgericht insgesamt 31 Gerichtsbeschlüsse über abgeschlossene Zwangsversteigerungen übersandt. Die Anzahl ist damit im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen.
Die Anzahl der Zwangsversteigerungen unterteilt nach Grundstücksarten, die dazugehörigen Geld- und Flächenumsätze und das Verhältnis zwischen dem Zuschlagsbetrag und dem der Zwangs- versteigerung zugrunde liegenden Verkehrswert der Immobilie sind in den nachfolgenden Tabellen für die Jahre 2015 bis 2017 aufgeführt. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Elbe-Elster 18 Grundstücksmarktbericht 2017
Verhältnis Flächen- Zuschlagsbetrag zum Anzahl der Geldumsatz Jahr Grundstücksart umsatz ursprünglich ermittelten Beschlüsse T € ha Verkehrswert Durchschnitt, Spanne Unbebaute Grundstücke 2 0,1 13 66 % 54 % Bebaute Grundstücke 20 4,5 644 (15 % - 119 %) Land- und forstwirt- 2015 0 schaftliche Flächen Eigentumswohnungen 2 0,8 53 77 % Sonstige Flächen 0 Summe 24 5,4 710 Unbebaute Grundstücke 0 70 % Bebaute Grundstücke 21 6,7 842 (25 % - 152 %) Land- und forstwirt- 2016 0 schaftliche Flächen Eigentumswohnungen 2 0,3 44 70 % Sonstige Flächen 1 0,3 1 Summe 24 7,3 887 60 % Unbebaute Grundstücke 4 0,7 16 (51 % - 83 %) 60 % Bebaute Grundstücke 21 3,4 565 (17 % - 135 %) 2017 Land- und forstwirt- 160 % 4 18,6 127 schaftliche Flächen (91 % - 250 %) Eigentumswohnungen 1 0,3 28 Sonstige Flächen 1 0,02 0,3 Summe 31 23,0 736