Gemeinde Blankenfelde

Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

GEMEINDE BLANKENFELDE

BEBAUUNGSPLAN B7 „Am Mühlenberg“ mit integriertem Grünordnungsplan

ZWEITE UMFASSENDE ÄNDERUNG - BEGRÜNDUNG

Auftraggeber für die zweite Änderung: Kondor Wessels Berlin GmbH Am Falkenberg 114 - 117, 12524 Berlin Telefon 030/679813 in Abstimmung mit Amt Blankenfelde-Mahlow Karl-Marx-Straße 4, 15827 Blankenfelde Telefon 03379/333-0

Auftragnehmer für die zweite Änderung: Dr. Pfau Architektur- und Planungsbüro Berlin Rhinstraße 42, 12681 Berlin, Telefon 030/54703240,Telefax 030/54703241

Bearbeitung : Dipl.-Arch. Karl-Heinz Brunner Stud.-Ing. Michael Pfau Dipl.-Ing. Konrad Voigtländer, Freier Landschaftsarchitekt BDLA Dr.-Ing. Dipl.-Arch. Wilfried Pfau, Freier Architekt (Projektverantwortlicher)

Dipl.-Ing. Ines Haserodt (Amt Blankenfelde-Mahlow)

Berlin, März 2003

Dr. Pfau 2003 1

Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Inhalt

Präambel

Synopse zur Änderung der Begründung durch Planänderung

Die Begründung besteht aus:

A) Begründung zum Bebauungsplan, Stand 19.10.1994 mit Korrektur der Begrün- dung aufgrund der Erfüllung der Maßgaben im Genehmigungsverfahren B) Begründung zum Grünordnungsplan C) Änderungsbegründung zum Bebauungsplan, 1. Änderungsverfahren, Stand 15.11.1995 D) Änderungsbegründung zum Bebauungsplan, 2. umfassende Änderung, Stand März 2003

Dr. Pfau 2003 3 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Präambel

Am 10.03.1993 fasste die Gemeindevertreterversammlung der Gemeinde Blankenfelde den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes und Grünordnungsplanes Nr. B7 - Blankenfelde West/Am Mühlenberg.

Damit beabsichtigte sie, auf den hohen Siedlungsdruck im Entwicklungsraum Berlin zu reagieren und der hohen Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum und Wohnraum für Ein- oder Zwei- Personenhaushalte gerecht zu werden. Sie entsprach damit dem landesplanerischen Konzept zur regionalen Verflechtung der Stadt Berlin mit den umliegenden Landschaftsräumen, welches insbesondere auch aufgrund der vorhandenen S-Bahn-Anbindung nach Berlin die Entwicklungsachse Mahlow - Blankenfelde - Zossen auswies.

Darüber hinaus verfolgte die Gemeinde mit der Planung das Ziel, bezüglich ihrer baulichen Entwicklung ein Gleichgewicht zu der östlich des historischen Dorfkerns gelegenen Gagfah - Siedlung zu schaffen. Nach Abschluss der Bauarbeiten im westlichen Gemeindegebiet sollte der historische Ortskern wieder ins Zent- rum des Siedlungskörpers rücken. Die Präferenz der Siedlungsentwicklungen wurde daher durch die jeweilige radiale Entfernung vom historischen Dorfkern bestimmt.

Der Bebauungsplan B7 "Am Mühlenberg" wurde am 29.11.94 genehmigt. In seiner damaligen Fassung sah er eine Mischung aus Reihen-/Doppelhäusern und Mehrfamilienhäusern in Form von Stadtvillen vor. Be- reits im darauf folgenden Jahr stellte sich jedoch heraus, dass in Blankenfelde hauptsächlich ein Bedarf an familiengerechtem Wohnraum bestand. Infolgedessen wurde der Plan dahingehend geändert, dass auch in den ursprünglich für Stadtvillen vorgesehenen Bereichen unmittelbar südlich der Planstraße C Reihen- und Doppelhäuser festgesetzt wurden.

Mit der schrittweisen Bebauung des Plangebietes zeichnete sich seit 1997 erneut die Notwendigkeit zur Über- arbeitung des Bebauungsplans B7 „Am Mühlenberg“ ab.

Grund hierfür waren insbesondere die relativ starren Festsetzungen bezüglich der Baukörpergestaltung, welche eine Anpassung der geplanten Bauvorhaben an die veränderten und stärker differenzierten Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner schwierig machten. Da die Gemeinde jedoch an der Entwicklung eines attraktiven Wohnstandortes interessiert ist, ist es planerischer Wille der Gemeinde, den Bebauungsplan in seinen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen an die neuen Bedingungen anzupassen. Dies soll mit dem zweiten umfassenden Änderungsverfahren erfolgen.

Gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) ist jedem Bebauungsplan eine Begründung beizufügen, die aus- führlich über die Ziele und Beweggründe der Planung informiert, die getroffenen Festsetzungen erläutert und das Planverfahren dokumentiert. Mit der vorliegenden Begründung zum Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg“, Zweite umfassende Änderung soll dieser Anforderung Rechnung getragen werden.

Die Begründung setzt sich dabei aus der Begründung zum ursprünglichen Bebauungsplan B7 „Am Mühlen- berg“, Stand 14.10.1994, der Begründung zum dazugehörigen Grünordnungsplan, der Änderungsbegründung zum 1. einfachen Änderungsverfahren, Stand 15.11.1995 sowie aus der Änderungsbegründung zum 2. umfassenden Änderungsverfahren, Stand März 2003, zusammen.

Den einzelnen Begründungen vorangestellt, befindet sich auf den Seiten 5 und 6 eine Synopse. Sie gibt dar- über Auskunft, welche Änderungen die ursprüngliche Begründung aufgrund der Planänderungen von 1995 und dem jetzigen Änderungsverfahren erfährt.

Zur besseren Orientierung sind darüber hinaus all jene Textpassagen in den Begründungen zum Ursprungs- plan, zum Grünordnungsplan und zur ersten einfachen Änderung gekennzeichnet, bei welchen Planänderun- gen vorgenommen wurden. Dazu wird jeweils mit einer Fußnote angegeben, welche Seiten der nachfolgenden Begründungen und damit Neufestsetzungen und Erläuterungen nunmehr zu beachten sind.

Dr. Pfau 2003 4 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Synopse zur Änderung der Begründung durch Planänderung

BEGRÜNDUNG, STAND 14.10.1994 ÄNDERUNGSBEGRÜNDUNG, STAND ÄNDERUNGSBEGRÜNDUNG MIT INTE- 15.11.1995 GRIERTEM GRÜNORDNUNGSPLAN, STAND MÄRZ 2003 0. Vorbemerkungen 0.1 Allgemeiner Hinweis (S. 11) - Vgl. S. 81, „1.1 Veranlassung und Ziel der Planung“, Abs. 4 0.2 Übergeordnete Planungen (S. 11) Vgl. S. 81ff., „1.2 Rechtsgrundlagen und übergeordnete Planungen“ 0.3 Bisheriges Verfahren 0.4 Hinweise zum Verfahren 0.5 Zuständige Fachplanungsbüros und Stellen 1. Anlass der Planung 2. Planungsgebiet 2.1 Lage und Größe (S. 20 Abs. 3) - Vgl. S. 98, „3. Flächenbilanz“ 2.2 Vermessung (S. 20) - Vgl. S. 81, „1.1 Veranlassung und Ziel der Planung“ und S. 88, „2.2 Änderungen“ (Änderung 2: Anpassung an Vermesser- grundlage) 2.3 Eigentumsverhältnisse 3. Bestandsanalyse des Planungsgebietes 3.1 Topographie 3.2 Böden 3.3 Grundwasser 3.4 Vegetation 3.5 Denkmalwerte 3.6 Baulicher Bestand 4. Bebauungsplan und städtebaulicher Entwurf 4.1 Generelle Leitlinien (S. 23 Abs. 2) - S. 94, „2.2 Änderungen“ (Änderung 13: Schutz vor Fluglärm / Lärmschutzfenster) 4.2 Innere Struktur des Gebietes (S.23f) - S. 75/76 (zulässige Haustypen) - S. 75 (Anzahl Wohneinheiten) - S.76f „Baugrenzen“

- S. 92, „2.2 Änderungen“ (Änderung 10: Baufelder A bis E / zusätzlich Einzelhäuser) - S. 91f, „2.2 Änderungen“ (Änderung 9: Baugrenzen als Baufeldgrenzen) 4.3 Art und Maß der baulichen Nutzung - S. 76 „Geschosszahl“ (S.25) - S. 75 Abs.5 (GRZ 0,7 zu 0,6)

- S. 91, „2.2 Änderungen“ (Änderung 7: Verzicht auf die Festsetzung von Trauf- und Firsthöhen) 4.4 Bauweise und überbaubare Grund- - S. 76 „Bauweise“ (o/a Bauweise) stücksfläche (S.25/ 26) - S. 91, „2.2 Änderungen“ (Änderung 8: Abweichende Bauweise) 4.5 Gestalterische Festsetzungen 4.5.1 Dächer (S. 26) - S. 94f, „2.2 Änderungen“ (Änderung 14: Dächer) 4.5.2 Fassaden (S. 26) - S. 95, „2.2 Änderungen“ (Änderung 15: Fassadengestaltung / Farbgebung) 5. Verkehrliche Erschließung 5.1 Überörtliche Verflechtungen 5.2 Äußere Erschließung 5.3 Innere Erschließung (S. 31 Abs.4) S. 77 „Mit Geh- und Fahrrechten belegte - S. 93f, „2.2 Änderungen“ (Änderung 12: Flächen“ Aktuelle Erschließungsplanung) (bzgl. Wohnwege und „Mit Geh-, Fahr- und Lei- tungsrechten belegten Flächen“) 5.4 Stellplätze (S.31) - zusätzlich beachten S. 77 „Stellplatzflä-

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chen - S. 92f, „2.2 Änderungen“ (Änderung 11: Stellplätze, überdeckte Stellplätze und Gara- gen) 5.5 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) 6. Infrastruktur 6.1 Nahversorgung und Dienstleistungen 6.2 Einrichtungen der sozialen Infrastruk- tur 6.3 Technische Infrastruktur 6.3.1 Elektroenergie 6.3.2 Frischwasser 6.3.3 Abwasser 6.3.4 Regenwasser 6.3.5 Gas 7. Flächenbilanz (S. 34) Aktualisierung, vgl. S. 98 „3. Flächenbilanz“ 8. Kostenschätzung BEGRÜNDUNG ZUM GRÜNORD- NUNGSPLAN 1. Vorbemerkungen 1.1 Planungsanlass 1.2 Grundlagen des Grünordnungsplanes 1.3 Lage und Abgrenzung des Grünord- nungsplanes 1.4 Flächenbilanzierung vor und nach dem Eingriff 2. Bestandsaufnahme und -bewertung 2.1 Naturräumliche und landschaftliche Eingliederung 2.2 Klima 2.3 Luft 2.4 Böden 2.5 Wasserhaushalt 2.6 Potentielle natürliche Vegetation 2.7 Reale Vegetation und Biotoptypen 2.8 Tierwelt 2.9 Landschaftsbild und Erholung 2.10 Konflikte 2.10.1 Biotop- und Artenschutz 2.10.2 Landschaftsbild 2.10.3 Boden 2.10.4 Wasserhaushalt 2.10.5 Klima 3. Planentwurf 3.1 Rechtsgrundlagen (S. 63) - Aktualisierung; vgl. S. 81f, „1.2.1 Rechtli- che Grundlagen, rechtliche Wirkung“ 3.2 Gestaltungsgrundlagen 3.3 Landschaftsplanerische Gesichtspunk- te 3.4 Regelung des Wasserhaushaltes 3.5 Ausgleichsmaßnahmen / Kostenschät- zung Eingriffs - Ausgleichs - Bilanzierung Textliche Festsetzungen zum Grünord- - Aktualisierung; vgl. S. 96f, „2.2 Änderun- nungsplan B 7 "Am Mühlenberg“ (S. 72) gen“ (Änderung 16: Integration Grünord- nung) Literaturquellen

Dr. Pfau 2003 6 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

A) Begründung zum Bebauungsplan, Stand 19.10.1994 mit Korrektur der Begründung aufgrund der Erfüllung der Maßgaben im Genehmigungs- verfahren

7 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

BEBAUUNGSPLAN NR. B7 BLANKENFELDE WEST / AM MÜHLENBERG

bestehend aus:

Teil A: Bebauungsplanung Teil B: Grünordnungsplanung

BEGRÜNDUNG FÜR TEIL A

DIPL. ING. MORITZ KOCK Architekt Fasanenstr. 73, 10719 Berlin Telefon 030 / 883 90 53 Telefax 030 / 883 90 54

Stand: 19. Oktober 1994 mit Korrektur der Begründung aufgrund der Erfüllung der Maßgaben im Genehmigungsverfahren

8 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

INHALT

0. VORBEMERKUNGEN 11

0.1 ALLGEMEINER HINWEIS 11 0.2 ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN 11 0.3 BISHERIGES VERFAHREN 15 0.4 HINWEISE ZUM VERFAHREN 16 0.5 ZUSTÄNDIGE FACHPLANUNGSBÜROS UND STELLEN 16

1. ANLASS DER PLANUNG 17

2. PLANUNGSGEBIET 17

2.1 LAGE UND GRÖßE 17 2.2 VERMESSUNG 19 2.3 EIGENTUMSVERHÄLTNISSE 19

3. BESTANDSANALYSE DES PLANUNGSGEBIETES 20

3.1 TOPOGRAPHIE 20 3.2 BÖDEN 20 3.3 GRUNDWASSER 20 3.4 VEGETATION 20 3.5 DENKMALWERTE 20 3.6 BAULICHER BESTAND 21

4. BEBAUUNGSPLAN UND STÄDTEBAULICHER ENTWURF 21

4.1 GENERELLE LEITLINIEN 21 4.2 INNERE STRUKTUR DES GEBIETES 23 4.3 ART UND MAß DER BAULICHEN NUTZUNG 24 4.4 BAUWEISE UND ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE 25 4.5 GESTALTERISCHE FESTSETZUNGEN 26 4.5.1 DÄCHER 26 4.5.2 FASSADEN 26

5. VERKEHRLICHE ERSCHLIEßUNG 26

5.1 ÜBERÖRTLICHE VERFLECHTUNGEN 26 5.2 ÄUßERE ERSCHLIEßUNG 27 5.3 INNERE ERSCHLIEßUNG 32 5.4 STELLPLÄTZE 32 5.5 ÖFFENTLICHER PERSONENNAHVERKEHR (ÖPNV) 32

6. INFRASTRUKTUR 33

9 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

6.1 NAHVERSORGUNG UND DIENSTLEISTUNGEN 33 6.2 EINRICHTUNGEN DER SOZIALEN INFRASTRUKTUR 33 6.3 TECHNISCHE INFRASTRUKTUR 34 6.3.1 ELEKTROENERGIE 34 6.3.2 FRISCHWASSER 34 6.3.3 ABWASSER 34 6.3.4 REGENWASSER 34 6.3.5 GAS 34

7. FLÄCHENBILANZ 35

8. KOSTENSCHÄTZUNG 35

10 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

BEGRÜNDUNG

Bebauungsplan Nr. B7 Blankenfelde West / Am Mühlenberg Teil A: "Bebauungsplanung"

0. Vorbemerkungen

0.1 Allgemeiner Hinweis

Entsprechend der Gliederung der Planzeichnung in Teil A Bebauungsplan und Teil B Grünordnungsplan ist auch die hier vorliegende Begründung in einen Teil A "Bebauungsplanung" und einen Teil B "Grünordnungsplanung" gegliedert. 1

0.2 Übergeordnete Planungen

Flächennutzungsplanung

Für Blankenfelde liegt der Entwurf eines Flächennutzungsplanes vor, der das Plangebiet als Allgemeines Wohngebiet darstellt. Bezüglich des Plangebietes und des weiteren Umfeldes ("Blankenfelde West") wurden die Darstellungen des 1992 erarbeiteten, im folgenden aus- führlich erläuterten Rahmenkonzeptes in den Flächennutzungsplan übernommen.

Der Aufstellungsbeschluß für den Flächennutzungsplan erfolgte am 18.12.1991. Das Aufstellungsverfahren ist inzwischen soweit fortgeschritten, daß die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB sowie die formelle Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB abgeschlossen sind.

Gemäß § 246a Abs. 1 Nr.3 Ziffer 4 BauGB ist es in den neuen Bundesländern möglich, einen B-Plan aufzustellen, bevor ein Flächennutzungsplan aufgestellt ist bzw. das Aufstellungsverfahren abgeschlossen ist. Das Gesetz ver- langt, daß in diesem Fall der Bebauungsplan für eine geordnete städtebauli- che Entwicklung erforderlich sein muß und er außerdem der zukünftigen beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebietes nicht entgegenstehen darf.

Der Bebauungsplan B7 ist für eine geordnete städtebauliche Entwicklung erforderlich, weil er gemäß Aufstellungsbeschluß der Deckung eines dringenden Wohnbedarfes dient (Nähere Ausführungen dazu unter Punkt 1.) Die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes im überwiegenden Teil des B- Planes entspricht außerdem der Darstellung des FNP-Entwurfes und somit auch der beabsichtigten zukünftigen städtebaulichen Entwicklung der Ge- meinde. Aus diesen Gründen kann hier von der Regelung des § 246a Abs. 1 Nr.3 BauGB Gebrauch gemacht werden.2

1 Vgl. S. 82, „1.1 Veranlassung und Ziel der Planung“, Abs. 4 2 Vgl. S. 82, „1.2 Rechtsgrundlagen und übergeordnete Planungen“

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Rahmenkonzept

Im Mai 1992 wurde der Bebauungsplan B5 als erste Planungsstufe der Entwicklung von "Blankenfelde West" in einem hierzu erarbeiteten Rahmenkonzept dem MUNR zur Anfrage nach den Zielen der Raumordnung und Landesplanung vorgestellt. Der vorliegende Bebau- ungsplanentwurf Nr. B7 setzt, dem Rahmenkonzept entsprechend, die Entwicklung von "Blankenfelde West" zunächst bis zur Pfuhlrinne in der Mitte des Gebietes fort. Das im Zuge der Aufstellung des Rahmenplanes von der Planungsgruppe 4 durchgeführte Abstim- mungsverfahren wurde in der Begründung zu B5 wie folgt dargelegt:

"Für die Beurteilung der regionalen und landesplanerischen Bedeutung des geplanten Wohngebietes wurde im Rahmenplan der Bericht 5/90 der Planungsgruppe Potsdam her- angezogen.

Ausgehend von den verfügbaren natürlichen und infrastrukturellen Potentialen sowie der günstigen Südlage an der Peripherie der expandierenden Hauptstadt ist die zukünftige Ent- wicklung des Landkreises Zossen und damit auch der Gemeinde Blankenfelde im engen Zusammenhang mit der Region Berlin zu sehen.

Erste übereinstimmende Planungsansätze für das Umland von Berlin und den Landkreis Zossen wurden mit der Wiederaufnahme der baulichen Entwicklung entlang der Hauptver- kehrsachsen bei gleichzeitiger Landschaftsentwicklung der zwischen den Achsen liegenden Freiräume getroffen. Für diese hier angesprochene südlich von Berlin gelegene Region ist eine Konzentration der Siedlungsentwicklung auf der Entwicklungsachse Berlin (Lichtenra- de) - Zossen - Wünsdorf vorgesehen; die Gemeinde Blankenfelde liegt in dieser Achse und stellt neben Ludwigsfelde, Zossen, Rangsdorf, Mahlow und Dahlewitz einen Siedlungs- schwerpunkt dar.

Das Ministerium für Umwelt, Naturschutz und Raumordnung ist als oberste Landespla- nungsbehörde gemäß § 246a BauGB i. V. m. § 4 Abs. 3 BauZVO sowie § 9 Vorschaltge- setz zum Landesplanungsgesetz für die Mitteilung der Ziele der Raumordnung und Landes- planung des Landes Brandenburg zuständig. Nach § 1 Abs. 4 BauGB sind die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung und Landesplanung anzupassen. Mit der Planungsanzeige zur Aufstellung des Bebauungsplanes B5 wurde beim o.g. Ministerium die landesplaneri- sche Stellungsnahme mit Schreiben vom 25.05.1992 und folgendem Inhalt eingeholt:

Da die Gemeinde Blankenfelde in dem Siedlungsband Lichtenrade - Zossen liegt und zu- künftig mit einem erhöhten Siedlungsflächenbedarf für Wohnen, Gewerbe und Infrastruktur- einrichtungen zu rechnen hat, ist unbedingt auch aufgrund der hervorragenden Anbindung durch die S-Bahn an Berlin und der bevorzugten Wohnortlage eine "Ordnungsstrategie" für die Bebauung zu entwickeln.

Der Schwerpunkt für eine geordnete städtebauliche und raumordnerische Entwicklung liegt auf der Innenentwicklung, d. h.:

* die Flächeninanspruchnahme ist so gering wie möglich zu halten,

* Vorrang hat die Intensivierung vorhandener Bauflächen im Innenbereich sowie im unmit- telbaren Randbereich der Ortslage,

12 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

13 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

* die Siedlungsdichten sind dem Ortscharakter anzupassen, so daß im Kernbereich an der S-Bahn höhere Dichten anzusetzen sind, die nach außen hin geringer werden, dabei sind auch geeignete Flächen für P & R-Anlagen zu sichern,

* die alte märkische Dorfanlage Blankenfelde ist zu schützen und die umgebende Bebau- ung ist dem Ortscharakter anzupassen,

* es sind ausreichend Flächen für den Gemeinbedarf bereit zu halten,

* die Außenentwicklung ist zu begrenzen und es ist ein Ortsrand auszubilden,

* die Freiräume zwischen Siedlungsachsen sind zu erhalten, da sie besonders im Berliner Umland Aufgaben für die Naherholung, Landwirtschaft, Wasserschutz und -gewinnung als Ausgleichsfunktion für starke Siedlungsentwicklung übernehmen,

* in dem Siedlungsband selbst ist außerdem durch Grünzäsuren eine Gliederung als Aus- gleich und Abgrenzung der Siedlungen untereinander zu gewährleisten.

Diese Ordnungsprinzipien sind bei der Erstellung eines Rahmen- oder Flächennutzungs- planes zu beachten. Weiterhin ist die im Zuge der Aufstellung des den Bebauungsplan be- gleitenden Grünordnungsplanes erforderlich, die sensiblen Landschaftsräume und erforderlichen Grünzäsuren zu schützen und Nutzungskonflikte mit dem Natur-, Landschafts- und Wasserschutz zu vermeiden. Erforderlich ist auch die Abstimmung zu einzelnen Entwick- lungen der Infrastruktur, der Siedlungsstruktur, des Ortsrandes und des Landschaftsschut- zes mit den Nachbargemeinden, besonders mit Mahlow, Dahlewitz und Rangsdorf, die ebenfalls im zu entwickelnden Siedlungsband liegen.

Gefordert wurde die Vorlage einer Rahmenplanung, die die genannten raumordnerischen und landesplanerischen Grundsätze darstellt und erfüllt. Nach Vorlage des erarbeiteten Rahmenplanes vom August 1992 für die Entwicklung der Wohnbauflächen nordwestlich von Blankenfelde erhielt die Gemeinde Blankenfelde mit Schreiben vom 28.10.1992 den positi- ven Bescheid mit folgendem Inhalt:

Aus landesplanerischer und raumordnerischer Sicht wurde dem genannten Rahmenkonzept (Plan 3, Alternative A 2) zugestimmt, da

* es dem landesplanerischen Interesse, im Berliner Umland vorrangig die Verdichtungspo- tentiale der Siedlungsachsen zur Deckung eines erwarteten erhöhten Wohn- und Gewerbe- flächenbedarfes zu nutzen, entspricht,

* die Hinweise der "landesplanerischen Abstimmung und Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung" für die Gemeinde Blankenfelde vom 15.10.1992 und 25.05.1992 beachtet und

* die vordringlichste Aufgabe der kommunalen Planung, einen gemeindeübergreifenden, landesplanerisch abgestimmten Rahmenplan für die Entwicklung des Raumes Lichtenrade - Zossen zu erstellen, berücksichtigt und diese in vorbildlicher Weise umgesetzt wurden."

Im Unterschied zum Bebauungsplan B5, für den das Rahmenkonzept die konzeptionelle Grundlage bildet, findet sich im Rahmenkonzept selbst kein Hinweis auf eine mögliche westliche Umgehungsstraße bzw. eine dann sinnvolle Anbindung des Plangebietes daran. Der Bebauungsplan B5 hingegen erwähnt unter Hinweis auf den Flächennutzungsplan

14 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Stand 04/93 auf Seite 30 der Begründung die Umgehungsstraße, weist hierfür Lärm- schutzmaßnahmen aus, unterläßt es jedoch, eine Möglichkeit zur Anbindung des Plange- bietes an die Umgehungsstraße im Westen zu schaffen.

Das Rahmenkonzept wurde ebenfalls dem im Flächennutzungsplan dargestellten Verkehrs- konzept nicht nachträglich angepaßt.

0.3 Bisheriges Verfahren

Am 10.03.1993 faßte die Gemeindevertreterversammlung der Gemeinde Blankenfelde den Beschluß zur Aufstellung des Bebauungsplanes und Grünordnungsplanes Nr. B7 - Blanken- felde West/Am Mühlenberg.

Am 11. August 1993 führte die Gemeindevertretung Blankenfelde die frühzeitige Beteiligung der Bürger zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. B7 in Form einer Bürgerversammlung durch.

Am 14.10.1993 wurde beim Ministerium für Umwelt, Naturschutz und Raumordnung des Landes Brandenburg gemäß § 246a Abs.1 Ziffer 1 BauGB nach den Zielen der Raumord- nung und Landesplanung angefragt. Mit Schreiben vom 23.04.94 erhielt die Planung die Zustimmung aus landesplanerischer Sicht.

Am 15.02.1994 wurde auf Grundlage eines Vorentwurfes die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB eingeleitet. Zur Grünordnungspla- nung lag eine umfassende Bestandsaufnahme mit einer Konfliktanalyse und grünplaneri- schen Leitlinien vor, die sowohl dem städtebaulichen Entwurf als auch den darauf fußenden zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplan-Vorentwurf zugrundegelegt wurden.

Das Plangebiet umfaßte ursprünglich den gesamten Bereich zwischen der Verfahrensgren- ze des B-Planes B5 im Norden und der Potsdamer Straße im Süden, in dessen Mitte die Pfuhlrinne verläuft. Die Gebiete südlich der Pfuhlrinne wurden jedoch zurückgestellt, nach- dem sich herausgestellt hatte, daß dort mit großer Wahrscheinlichkeit Bodendenkmale vorhanden sind. Der Vorentwurf beinhaltete die nördlich der Pfuhlrinne gelegenen, für eine bauliche Entwicklung unproblematischen Flächen. Die Beplanung des südlichen Bereiches soll in einem gesonderten Verfahren, das von einer eingehenden Abstimmung mit dem Landesamt für Denkmalpflege abhängig gemacht wird, durchgeführt werden.

Der als Ergebnis der Trägerbeteiligung sowie weiterer im Verlaufe der Planung gewonnener Erkenntnisse noch einmal in wesentlichen Punkten überarbeitete Vorentwurf hat mit dem dazugehörigen Grünordnungsplan (Teil B) als Entwurf gemäß § 3 Abs. 2 BauGB im Zeit- raum vom 24.05. bis zum 24.06 öffentlich ausgelegen.

Am 06.07.1994 wurden durch die Gemeindevertretung die Bedenken und Anregungen der Träger öffentlicher Belange sowie der Bürger abgewogen und der Bebauungsplan mit den Planteilen A und B als Satzung beschlossen. Es wurden gleichzeitig zwei vereinfachte Än- derungen gemäß § 3 Abs. 3 BauGB beschlossen, die auf Anregungen im Rahmen der for- mellen Bürgerbeteiligung zurückgehen. Am 15.08.1994 wurde der Plan beim Landesamt für Bauen, Bautechnik und Wohnen in Cottbus zur Genehmigung eingereicht.

Aufgrund von Bedenken das Landesumweltamtes zum Abwägungsverfahren bezüglich des Grünordnungsplanes, die nach Satzungsbeschluß geäußert wurden, wurde der Genehmi-

15 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde gungsantrag für den Plan am 14.09.94 zurückgezogen, um eine nochmalige Abstimmung des Grünordnungsplanes mit dem LUA vornehmen zu können. Diese hat Ende September 1994 stattgefunden, so daß nunmehr ein mit dem LUA abgestimmter Grünordnungsplan zur Abwägung vorliegt und die Aufhebung des Satzungsbeschlusses vom 06.07., eine erneute Abwägung sowie ein erneuter Satzungsbeschluß erfolgen können.

0.4 Hinweise zum Verfahren

Einen im Rahmen der planerischen Randbedingungen besonders zu beachtenden Ge- sichtspunkt stellt das Raumordnungsverfahren bzw. die mittelfristige Ausbauplanung für den Flughafen Berlin-Schönefeld dar. Die Tatsache, daß nach eingehender Beratung in der Flughafenkommission des MUNR der oben genannte, im Rahmenkonzept der Gemeinde Blankenfelde als erste Phase der Entwicklung von Blankenfelde West ausgewiesene Be- bauungsplan "Am Grünen Weg", B5, im Januar 1994 genehmigt wurde, zeigt, daß die Ge- nehmigungskriterien für den Standort grundsätzlich definiert sind und der vorliegende, unmittelbar südlich anschließende, Bebauungsplan ebenfalls mit den Flughafen betreffenden Entwicklungsplanungen vereinbar ist.

Das Plangebiet liegt in der Lärmschutzzone des Flughafens Berlin-Schönefeld. Daher werden für diejenigen Bereiche des Plangebietes, die sich nach dem derzeitigen Planungs- stand des neuen Großflughafens Berlin-Brandenburg innerhalb der Lärmschutzzone des Flughafens Berlin-Schönefeld befinden, passive Schallschutzmaßnahmen an den einzelnen Gebäuden durch textliche Festsetzung vorgeschrieben.

0.5 Zuständige Fachplanungsbüros und Stellen

Mit den einzelnen Fachplanungen wurden folgende Büros beauftragt: :

Fachbereich Büro Flächennutzungsplan Ritter und Schnell Luisenstr. 7 - 9 15831 Mahlow

Bebauungsplan Dipl.-Ing. Moritz Kock (Architekt) Fasanenstraße 73 10719 Berlin

Grünordnungsplan Ingenieur- und Sachverständigenbüro Ahner & Brehm Nottefließ 2 15711 Königs Wusterhausen

Vermessung Peter Brett Ingenieurbüro Friesenstr. 11 14482 Potsdam

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1. Anlass der Planung

Das Konzept für die regionale Verflechtung der Stadt Berlin mit den umliegenden Land- schaftsräumen weist die Achse Mahlow - Blankenfelde - Zossen nicht zuletzt aufgrund der vorhandenen S-Bahn-Anbindung nach Berlin als bedeutenden Entwicklungsraum aus. Aus dieser insbesondere verkehrstechnisch bevorzugten Lage innerhalb der Region Berlin resultiert eine starke Nachfrage nach Wohnraum, und zwar sowohl nach familiengerechten Wohnraum als auch nach Wohnraum für Ein- oder Zwei-Personenhaushalte. Zusätzlich existiert eine "hausgemachte" Nachfrage nach Wohnraum, die insbesondere Ergebnis der hohen Zahl an Rückübertragungsansprüchen ist (in einigen Bereichen Blankenfeldes sind bis zu 80% der Grundstücke davon betroffen). Hieraus resultiert, daß für die Gemeinde Blankenfelde dringender Wohnbedarf besteht.

Die Gemeinde ihrerseits hat, wie in dem durch das MUNR bestätigten Rahmenkonzept dargestellt, bezüglich ihrer baulichen Entwicklung das Ziel, als Pendant zu der östlich des historischen Dorfkerns gelegenen Gagfahsiedlung mit der Entwicklung von Blankenfelde selbst ein Gleichgewicht zu schaffen, so daß mit dem Abschluß der Entwicklung der historische Ortskern wieder ins Zentrum des Siedlungskörpers rückt. Die Präferenz der Siedlungsent- wicklungen wird daher durch die jeweilige radiale Entfernung vom historischen Dorfkern bestimmt sein.

Es ist vorrangiges Ziel der Raumordnung und Landesplanung in Brandenburg, den vorhandenen Siedlungsdruck durch Verdichtung abzubauen. Im Siedlungskörper von Blankenfelde gibt es jedoch keine städtebaulichen Großlücken mehr, zumal die Ausstattung der Siedlung mit öffentlichen Grünflächen relativ gering ist. Eine Nachverdichtung auf den einzelnen Ein- familienhausgrundstücken würde einen Fülle von Grundstücksteilungsverfahren erfordern, die größtenteils unter dem Gesichtspunkt einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ausgesprochen problematisch wären.

Aus diesen Gründen entspricht die weitere Realisierung des in dem von der Raumordnung und Landesplanung ausdrücklich befürworteten Rahmenplan Blankenfelde West dargestellten Wohngebietes den Erfordernissen der Gemeinde Blankenfelde.

2. Planungsgebiet

2.1 Lage und Größe

Das Planungsgebiet wird im Norden durch das Gebiet des Bebauungsplanes B5, im Osten durch die westlichen Grundstücksgrenzen der an der Dorfstraße gelegenen Parzellen und im Westen durch die Gemarkungsgrenze begrenzt. Die Grenze im Süden wurde ursprüng- lich durch die Potsdamer Straße (Diedersdorfer Chaussee) gebildet.

Während der Erarbeitung des Vorentwurfes stellte sich jedoch heraus, daß im südlichen Bereich des Gebietes, zwischen der Diedersdorfer Chaussee, dem Mühlenberg und der das Gebiet in der Mitte durchquerenden Pfuhlrinne, mit dem Vorhandensein ausgedehnter früh- geschichtlicher Bodendenkmale gerechnet werden muß (siehe 3.5.). Wegen des hohen Stellenwertes der Belange des Denkmalschutzes im Rahmen der planerischen Abwägung sind für den Fall einer Bebauung dieses Gebietes umfangreiche und zeitaufwendige Unter- suchungen erforderlich.

17 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

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Um eine Verzögerung des gesamten Verfahrens zu vermeiden, wird daher zunächst nur der Bereich nördlich der Pfuhlrinne beplant. Die Option auf eine Beplanung und Bebauung des Gebietes südlich der Pfuhlrinne zu einem späteren Zeitpunkt, wenn die entsprechenden Untersuchungen abgeschlossen sind oder auch der Siedlungsdruck in Blankenfelde zu einer anderen Gewichtung der Belange des Denkmalschutzes gegenüber den Belangen der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum führt, bleibt bestehen.

Die Beplanung dieses Bereiches sollte in Form eines zweiten unabhängigen B-Plan- Verfahrens durchgeführt werden.

Dementsprechend ist das Planungsgebiet für den Bebauungsplan B7 verkleinert worden. Es umfaßt jetzt aus der Flur 2 die Flurstücke 176, 177, 178, 179 und 180 komplett, die Flur- stücke 181, 191/1, 192/10, 193, 194,196, 197, 198, 199/1 und 199/2 teilweise. Die Fläche beträgt ca. 18,7 ha3.

Diese Verkleinerung ist auch aus städtebaulicher Sicht unproblematisch, weil das erwähnte Rahmenkonzept ohnehin von einer schrittweisen Entwicklung des Gebietes ausgeht und die Pfuhlrinne auf jeden Fall nicht nur die Grenze unterschiedlicher Bauabschnitte bildet, sondern von den beiden nördlich und südlich anschließenden Siedlungskörpern als zusam- menhängender Grünzug jeweils einen Siedlungsrand erfordert, wie er einem Übergang in die offene Landschaft entspräche.

Ein wichtiges Planungsziel des später aufzustellenden B-Planes für den südlichen Bereich besteht in der weiteren Sicherung und Gestaltung dieses Grünzuges einschließlich Pfuhl und feuchter Bodenmulde, der auf alle Fälle von jeglicher Bebauung freigehalten wird. Da- bei kann jedoch zur Zeit, trotz des erheblichen Siedlungsdruckes, insbesondere wegen der dort vermuteten Bodendenkmale und erheblicher Bedenken der Unteren Naturschutzbehör- de noch nicht gesichert davon ausgegangen werden, das es überhaupt zu einer baulichen Entwicklung dieses südlichen Bereiches als dritten Abschnitt von "Blankenfelde West" kommen wird.

2.2 Vermessung

Im Grundbuchamt des Kreises Zossen liegen Katasterpläne mit dem Bestand der Grundstücksgrenzen im Maßstab 1:1000 vor. Ein Aufmaß ist durch das Ingenieurbüro Peter Brett Associats erstellt worden. Ein digitales Gelände- modell liegt vor. 4

2.3 Eigentumsverhältnisse

Die Eigentumsverhältnisse sind geklärt und rechtlich eindeutig belegt. Rückübertragungs- ansprüche an einzelnen Parzellen bestehen nicht.

3 Vgl. S. 99, „3. Flächenbilanz“ 4 Vgl. S. 82, „1.1 Veranlassung und Ziel der Planung“ und S. 89, „2.2 Änderungen“ (Änderung 2)

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3. Bestandsanalyse des Planungsgebietes

3.1 Topographie

Die Fläche liegt zwischen 42 und 50 m über NN. Die höchste Erhebung ist im südlichen Teil der Mühlenberg mit 50 m über NN. Das Profil fällt leicht nach Norden ab.

3.2 Böden

Die geologische Karte aus dem Flächennutzungsplan Blankenfelde weist für das Planungs- gebiet zum größten Teil Geschiebemergel aus. In nördlicher Nähe zum Mühlenberg befinden sich zwei kreisähnliche Flächen, deren untere Sande bedeckt werden von einer dünnen Lage Geschiebesand oder nur Steinbestreuung. Diese Flächen wiederum umschließen Di- luvialsande, die mit Resten von Diluvialmergel in zusammenhängender Lehmplatte bestückt sind.

3.3 Grundwasser

Aus der Übersichtskarte des Flächennutzungsplanes zur Darstellung des oberflächennahen Grundwassers kristallisieren sich im Plangebiet drei Bereiche heraus. Ein kleineres Teil- stück wird von gespanntem Grundwasser im Lockerungsgestein mit geringmächtig bindiger Bedeckung und einem Flurabstand des obersten wasserführenden Grundwasserleiters unter der Geländeoberfläche bis 10 m geprägt. Ein größeres Gebiet führt Grundwasser im Lo- ckerungsgestein unter geologisch gestörten Deckschichten mit einem Flurabstand über 10 m. In einem weiteren kleinen Teil ist ungespanntes Grundwasser im Lockerungsgestein anzutreffen, wo der Flurabstand auch über 10 m liegt. Daraus ist ersichtlich, daß das Grund- wasser im Planungsgebiet gegenüber flächenhaft eindringenden Schadstoffen relativ ge- schützt ist. Der Grundwasserspiegel liegt bei etwa 38 m über NN.

3.4 Vegetation

Die Fläche des reduzierten Planungsgebietes wird vollständig als Acker genutzt. Durch das Gebiet zieht sich am südlichen Rand ein Streifen Feuchtgebiet mit einem zu bewahrenden bzw. einem wieder neu zu entwickelnden Pfuhl, bei dem es sich zur Zeit um eine feuchte Bodenmulde handelt. Eine umfassende floristische Bestandsaufnahme enthält der Bebau- ungsplan Teil B (Grünordnungsplan).

3.5 Denkmalwerte

Die Gemeinde Blankenfelde ist eine an Fundstätten der Ur- und Frühgeschichte reiche Ge- gend. Im Landesdenkmalamt beim Brandenburgischen Landesmuseum für Ur- und Frühge- schichte in Potsdam-Babelsberg wurde am 11.02.1994 die Planung vorgestellt und die weitere Vorgehensweise abgestimmt.

In dem durch den Aufstellungsbeschluß bezeichneten Planungsgebiet werden am Nord- hang des Mühlenberges bzw. auf dem Mühlenberg selbst, d.h. nördlich parallel zur Die- dersdorfer Chaussee, Bodendenkmale auf einem Streifen von ca. 200m Breite vermutet, die vor einer weiteren Bauleitplanung einer eingehenden Untersuchung, ggf. umfangreicher

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Ausgrabungen, bedürfen. Dies hat zu der oben erläuterten Konsequenz geführt, die Pla- nung des Bereiches nördlich der Pfuhlrinne zeitlich vorzuziehen, d.h. das Plangebiet auf den im Rahmenkonzept ausgewiesenen zweiten Planungsabschnitt zu reduzieren.

Da es innerhalb des Planungsgebietes keinen Baubestand gibt, ist im Zuge der Bebauung im Sinne der Denkmalspflege der einzige wesentliche Punkt die Bewahrung des Erschei- nungsbildes des historischen Dorfes als eines typischen märkischen Angerdorfes, vor allem an seiner das Planungsgebiet berührenden Westseite.

3.6 Baulicher Bestand

Im Planungsgebiet findet sich keinerlei baulicher Bestand.

4. Bebauungsplan und städtebaulicher Entwurf

4.1 Generelle Leitlinien

Der Bebauungsplan-Entwurf beruht auf sowohl gegenüber dem Rahmenkonzept als auch gegenüber dem Vorentwurf vom Februar 1994 veränderten Voraussetzungen.

Zum einen wird der Bereich nördlich der Pfuhlrinne in seiner planerischen und baulichen Entwicklung vorgezogen und zwar - im Unterschied zu den Aussagen des Rahmenkonzep- tes - unabhängig von einer möglichen späteren Bebauung des südlichen Teils. Dabei ist allerdings gemäß Rahmenkonzept und FNP mit dem zu entwickelnden Grünzug entlang der Pfuhlrinne ohnehin für den Siedlungsrand ein angemessener Abschluß herzustellen, wie er auch einem Übergang in die offene Landschaft entspräche.

Daraus ergibt sich eine weitere Anforderung an den Plan-Entwurf, nämlich durch Straßen- raster und Bebauung zwischen der eher strengen, orthogonalen Struktur des nördlich angrenzenden Planungsgebietes B5 und der aus der Topographie resultierenden weichen Abgrenzung der südlich verlaufenden Pfuhlrinne einen Übergang zu bilden, der dem Gebiet einen harmonischen Abschluß zur Landschaft gibt. Im Zusammenhang damit gilt es, die im Planungsgebiet B5 angelegten Wege- und Grünverbindungen aufzunehmen und innerhalb des Gebietes in ein sinnvolles Netz von Grünzügen zu integrieren, die im Süden in die Landschaft der Pfuhlrinne einmünden.

Ebenso zu berücksichtigen ist die sensible Situation an der Ostgrenze des Gebietes. Dort wird ein Übergang zwischen den Rückseiten der Hausgärten, die zu den Grundstücken des historischen Blankenfelder Dorfkerns gehören, und der neuen Bebauung innerhalb des Pla- nungsgebietes ausgebildet, indem die Giebelseiten von regelmäßig geordnete Reihenhaus- zeilen das Motiv der additiven Struktur der Dorfrandbebauung aufnehmen, jedoch aufgrund ihrer Ausrichtung quer zur Längsrichtung des Dorfes die Sichtverbindungen optimal erhalten. Ergebnis dieser Randbedingungen ist ein städtebaulicher Entwurf, bei dem sich die noch relativ stringente Bebauungsstruktur im Übergang zum Planungsgebiet B5 nach Süden, zur Pfuhlrinne hin, zusehends auflockert, und deren einzelne Baukörper dann auf die Sonne, d.h. nach Süden und Südwesten oder Westen ausgerichtet sind. Das Gebiet wird von Grünzügen durchquert, die an den Rändern des Gebietes zusammengeführt werden bzw. am südlichen Rand in die Grünflächen der Pfuhlrinne einmünden.

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Eine wesentliche Änderung gegenüber dem Bebauungsplan-Vorentwurf ergibt sich aus der Intention der Gemeinde, für den Fall, daß die erforderlichen finanziellen Mittel und die Zu- stimmung der betroffenen Kreis- und Landesbehörden sowie das dafür erforderliche Plan- verfahren den Bau einer Entlastungsstraße parallel zur westlichen Gemarkungsgrenze zulassen, dann die beiden Bebauungsplangebiete B5 "Am grünen Weg" und B7 "Am Mühlen- berg" auf kurzem Wege an diese Straße und dadurch mittelbar an das überörtliche Ver- kehrsnetz anzubinden. Aus diesem Grund ist das Straßennetz im Bebauungsplan-Entwurf B7 so ausgelegt, daß es bei vollständigem Ausbau diese Verbindungsfunktion wahrnehmen kann.

Die östliche Grenze des Plangebietes liegt in ca. 8 km Entfernung (Luftlinie) vom Ende der Start- und Landebahn des Flughafens Schönefeld in seinem derzeitigen Zustand. Aus den Unterlagen für den Ausbau des Flughafens Schönefeld ergibt sich, daß das Plangebiet im Bereich der Lärmzone III liegt, in der Lärmimmissionen zwischen 62 und 67 dBA auftreten, d.h. im Randbereich, in dem das Plangebiet liegt, eher mit Werten von 62 dBA zu rechnen ist. Diese Werte - die zunächst Außenwerte sind - erscheinen in einer dichtbesiedelten und von Infrastrukturmaßnahmen durchzogenen Gegend zumutbar. Wegen der ansonsten hohen Wohngunst des Standortes und der allgemeinen Knappheit an Siedlungsflächen hält es die Gemeinde für vertretbar, in diesem Bereich Wohnbauland auszuweisen. Zum Schutz der zukünftigen Bewohner wird eine Festsetzung gem. § 9 Abs. 1 Ziffer 24 BauGB getroffen. Demnach ist durch die Auswahl der Baumaterialien, durch bautechnische Vorkehrungen (Mauerdicke etc) und durch die Verwendung von Schallschutz- fenstern zu gewährleisten, daß die gem. der VDI Richtlinie 2719 für Wohnbe- reiche zumutbaren Innenraumpegel nicht überschritten werden.5 Auf diese Wei- se wird sichergestellt, daß ein weitgehend ungestörtes Wohnen möglich ist.

Sollte der im Raumordnungsverfahren als eine mögliche Variante dargestellte Ausbau des Flughafens Schönefeld zum Großflughafen Berlin-Brandenburg International realisiert werden, so rücken die Endpunkte der Start- und Landebahn in eine Entfernung von ca. 5 km an die Ostgrenze des Plangebietes heran. Selbst in diesem Falle entspräche dann die Entfer- nung der den Endpunkten der Start- und Landebahn nächstgelegenen Bauten im Plange- biet der Entfernung der Innenstadt von Spandau sowie der dortigen Villensiedlung Haken- felde vom Endpunkt der derzeitigen Start- und Landebahn von Berlin/Tegel in westlicher Richtung sowie in der Lage der Residenzstraße im Bezirk Reinickendorf im Verhältnis zum Flughafen Tegel in östlicher Richtung.

4.2 Innere Struktur des Gebietes

Das Gebiet läßt sich grob in zwei Abschnitte unterteilen.

An seinem nördlichen Rand liegt die erwähnte Trasse für die Anbindung an die geplante Ortsumgehungsstraße. Zwischen dieser und einer südlich verlaufenden, entsprechend den vorhandenen Höhenlinien schleifenförmig geführten Wohnsammelstraße befinden sich vier jeweils zwischen 0,9 und 1,2 ha umfassende Baugebiete, die für eine Bebauung mit Hausgruppen und Doppel- häusern vorgesehen sind.6 Ein weiteres, ca. 1,8 ha großes Baugebiet für Hausgruppen und Doppelhäuser liegt am östlichen Rand des Gebietes. Insgesamt können dort etwa 180 Wohneinheiten entstehen.

5 Vgl. S. 95, „2.2 Änderungen“ (Änderung 13) 6 Vgl. S. 93, „2.2 Änderungen“ (Änderung 10)

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Südlich dieser Wohnsammelstraße, angeordnet in locker verteilten, freiste- henden, villenartigen Baukörpern sollen ca. 240 WE als Geschoßwohnungen entstehen. Maßgeblich für die Anordnung der Geschoßwohnungen im südli- chen Bereich war vor allem das Ziel, die kostengünstigeren Geschoßwohnun- gen in direkter Nachbarschaft zur Pfuhlrinne anzuordnen und den Einwohnern ohne eigenen Garten damit gleichzeitig die besondere Qualität der Nachbar- schaft weitläufiger Grünflächen und des freien Blicks in die Landschaft zu verschaffen. Diese villenartigen Baukörper unterschiedlicher Größe sind in vier Bereiche zusammengefaßt, die sich jeweils um einen offenen Grünbe- reich als zentralen Raum gruppieren.7

Zwei Bereiche innerhalb des Bebauungsgebietes sind städtebaulich besonders hervorgehoben. Dies ist zum einen die Haupteinfahrt von Osten. Sie wird durch einen noch innerhalb des Bebauungsplangebietes B5 gelegenen Kreisverkehr geprägt, der durch die im Pla- nungsgebiet B7 vorgesehene Bebauung gefaßt und in der Straßenführung symmetrisch gespiegelt wird. Dort sind Versorgungseinrichtungen vorgesehen, u.a. ein Einzelhandelsge- schäft.

Zum anderen wird der aus dem Planungsgebiet B5 einmündende mittlere Grünzug als An- ger fortgeführt, der durch besondere Randbebauung und Gestaltung als Kinderspielplatz einen Schwerpunkt für das gesamte Baugebiet bilden wird.

In allen Bereichen wurde besonderes Augenmerk darauf gerichtet, möglichst viele Baukörper nach Süden, Südwesten und Westen auszurichten und dadurch eine optimale Besonnung durch über-Eck-Belichtung zu erreichen.8

Insgesamt beinhaltet der städtebauliche Entwurf ca. 420 Wohneinheiten, wo- von gut 50% auf Geschoßwohnungen entfallen. Bei einer zugrundegelegten Zahl von 2,5 EW/WE ist mit einer Einwohnerzahl von etwa 1000 Personen für das Gebiet zu rechnen.9

4.3 Art und Maß der baulichen Nutzung

Für den überwiegenden Teil des Plangebietes ist als Nutzungsart das Allgemeine Wohnge- biet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß Abs. 3 sollen ausgeschlossen werden, um eine Störung der Wohnnutzung zu vermeiden. Andererseits soll auch kein reines Wohngebiet festgesetzt werden, um eine zu große Ein- schränkung des Gebietes zu verhindern und beispielsweise die Ansiedlung von Läden, Speisewirtschaften oder kleinen Handwerksbetrieben zu ermöglichen, die das Wohnen nicht stören.

Als Nutzungsmaß wird für das WA-Gebiet eine GRZ von zumeist 0,3 festgesetzt, am südli- chen Rand des Gebietes beträgt die GRZ 0,2. Diese ermöglicht einschließlich der Über- schreitungsmöglichkeit gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO eine sinnvolle Ausnutzung der Grund- stücksfläche und verhindert gleichzeitig eine zu starke Versiegelung des Bodens. In dem für Mehrfamilienhäuser vorgesehenen Bereich ist für den speziellen Fall, daß Stellplätze in Tiefgaragen außerhalb der Grundfläche der Baukörper nachgewiesen werden, gemäß

7 Vgl. S. 76, Abs.2; S. 77 „Baugrenzen“, Abs. 1 und 2; S. 92f und 93, „2.2 Änderungen“ (Änderung 9 und 10) 8 Vgl. S. 77 „Baugrenzen“, Abs. 1 und 2; S. 92f „2.2 Änderungen“ (Änderung 9) 9 Vgl. S. 76, Abs. 6

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BauNVO ausnahmsweise eine Überschreitung der GRZ über die gemäß § 19 Abs. 3 vorgesehene Größenordnung hinaus möglich.

Die Geschoßflächenzahl (GFZ) liegt in den für Hausgruppen (Reihenhäusern) vorgesehenen Bereichen im Norden des Gebietes bei ca. 0,6. Diese Festsetzung soll auch bei Grund- stücksgrößen von z.T. lediglich 200 m² die Schaffung familiengerechter Wohneinheiten er- möglichen. Am westlichen Rand des Gebietes liegt die GFZ aufgrund der größeren Grund- stücke (ca. 400 m²) bei 0,5. Sowohl in den Bereichen mit Hausgruppen als auch in denen mit Einzel-/Doppelhausbebauung sind maximal zwei Vollgeschosse zulässig. In Verbin- dung mit zulässigen Geschoßzahlen sind jeweils maximale Trauf-/Firsthöhen festgesetzt. 10

In dem für Geschoßbauten11 vorgesehenen Bereich unmittelbar südlich der Planstr. C sowie am Anger als Mittelpunkt des Gebietes beträgt die GFZ durchschnittliche 0,6. Dieser Wert ergibt sich aus den hier zulässigen maximal drei Vollgeschossen 12. Ziel dieser Festsetzungen ist es, Dachgeschosse z.B. als Mansarddächer13 besonders ausbilden zu können, so daß dort eine größere Wohnfläche realisiert werden kann, als dies normalerweise in Dach- geschossen möglich wäre. Eingeschränkt wird dieses Nutzungsmaß durch die zulässige Traufhöhe von max. 6m, bei einer Ausbildung der Dachgeschosse als Staffelgeschosse max. 9m, und eine Firsthöhe von 13m, d.h. durch ein somit festgesetztes Erscheinungsbild der Bauten, wie es zwei Vollgeschos- sen mit einem ausgebautem Dach entspricht 14. Am südlichen Rand, im Übergang zur Pfuhlrinne, beträgt die GFZ wiederum 0,5.

Im Nordosten des Plangebietes ist für diejenigen Grundstücke, die an den Kreisverkehr auf dem Gebiet des nördlich gelegenen Bebauungsplanes B5 grenzen, als Nutzungsart Misch- gebiet festgesetzt. Hierdurch soll die Möglichkeit eröffnet werden, diese städtebaulich her- ausgehobene Situation durch eine größere Nutzungsvielfalt zu unterstreichen. Ein Grund- stück ist für die Ansiedlung eines Einzelhandelsgeschäftes vorgesehen. Die GRZ beträgt in diesem Bereich aufgrund der hier notwendigen Stellplätze 0,5, die GFZ entspricht mit 0,5 bzw. 0,6 den Werten des WA-Gebietes.

4.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche

In den für Hausgruppen und Doppelhäuser vorgesehenen Bereichen ist eine offene Bau- weise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO vorgeschrieben. Gleichzeitig wird diese Bebauungs- struktur durch eine entsprechende Festsetzung der Bauweise (DH) festgeschrieben.

Die möglichen Standorte der Bauten sind durch Baugrenzen gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO definiert. Diese Baugrenzen lassen der Platzierung der Baukörper auf dem Grundstück einerseits einen gewissen Spielraum, schreiben jedoch andererseits die Ausrichtung der Baukörper nach Westen bzw. Südwesten fest und sichern so eine der wesentlichen Qualitä- ten des städtebaulichen Entwurfes.

In dem für Mehrfamilienhäuser vorgesehenen Bereich südlich der Planstraße C ist eine abweichende Bauweise - offene Bauweise bei einer Längenbegren-

10 Vgl. S. 92, „2.2 Änderungen“ (Änderung 7) 11 Vgl. S. 76, Abs.2; S. 77 „Baugrenzen“, Abs. 1 und 2; S. 92f und 93, „2.2 Änderungen“ (Änderung 9 und 10) 12 Vgl. S. 77 „Geschosszahl“ 13 Vgl. S. 95f, „2.2 Änderungen“ (Änderung 14) 14 Vgl. S. 92, „2.2 Änderungen“ (Änderung 7)

25 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde zung der Baukörper auf maximal 30m - festgesetzt 15. Dies dient, ähnlich der Festsetzung der Geschoßzahl in Verbindung mit der Traufhöhe16 dazu, die angestrebte Bebauungsstruktur als freistehende Stadtvillen festzuschreiben.

4.5 Gestalterische Festsetzungen 4.5.1 Dächer

Um eine gewisse Einheitlichkeit der Dachlandschaft auch gegenüber dem benachbarten Gebiet B5 zu erreichen, wurden in den für Doppelhäu- ser/Hausgruppen vorgesehenen Bereichen Satteldächer mit einer Dachnei- gung zwischen 38° und 45° und einer Dacheindeckung mit Dachzie- geln/Dachsteinen mit roter/rotbunter Farbe festgesetzt 17. Letzteres ist auch des- wegen erfolgt, um Bedenken des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr, Ref. Luftfahrt, gegen Metalldächer (Gefahr störender Radarreflexionen aufgrund der Nähe des Flughafens Schönefeld) Rechnung zu tragen.

Für die Bereiche mit Stadtvillen wurden Festsetzungen getroffen, die sowohl Mansarddächer als auch zurückgesetzte Obergeschosse mit geringeren Dachneigungen zulassen. Hier soll eine größere Flexibilität in der Gestaltung ermöglicht werden 18.

4.5.2 Fassaden

Ebenfalls aus Gründen der Einheitlichkeit insbesondere gegenüber dem nördlich angrenzenden Baugebiet B5 wurden Festsetzungen zur Fassadengestaltung getroffen.19 Auf über Dach und Fassade hinausgehende gestalterische Festsetzungen, z.B. für Wandöffnungen, wurde bewußt verzichtet, um auch den individuellen Vorstellungen der Bauherrn Spielraum zu lassen und eine wiederum zu große Uniformität des Gebietes zu vermeiden.

5. Verkehrliche Erschließung

5.1 Überörtliche Verflechtungen

Die überörtlichen verkehrlichen Verflechtungen des Plangebietes werden im Rahmenkon- zept Blankenfelde West wie folgt dargelegt:

"Die Gemeinde Blankenfelde wird durch 2 Landstraßen durchquert, die im wesentlichen die Anbindung an das überregionale Straßennetz gewährleisten (siehe Pkt. 2).

- L IO 80 Ost-West-Verlauf in Richtung Potsdam / bzw. Königs Wusterhausen (Pots- damer / Zossener Damm) - L IIOP 266 Nord-Süd-Verlauf in Richtung Mahlow / Berlin bzw. Jühnsdorf (Dorfstraße / Berliner Damm).

Der Kreuzungspunkt der beiden Verkehrsachsen befindet sich direkt im Dorfbereich von Blankenfelde.

15 Vgl. S. 77, „Bauweise“ 16 Vgl. S. 92, „2.2 Änderungen“ (Änderung 7) 17 Vgl. S. 95f, „2.2 Änderungen“ (Änderung 14) 18 Vgl. S. 95f, „2.2 Änderungen“ (Änderung 14) 19 Vgl. S. 96, „2.2 Änderungen“ (Änderung 15)

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Der zu untersuchende nähere Betrachtungsraum wird von diesen beiden Straßen tangiert; sie werden die wichtigsten Anbindungsmöglichkeiten für den zukünftigen Planungsraum darstellen. Für die Blankenfelder Bürger stellt heute der Berliner Damm eine der wichtigsten Verbindungsmöglichkeiten nach Berlin dar; der Berliner Damm ist mit seinen Straßenbäu- men als schützenswerte Allee anzusehen. Als innerörtliche Verkehrsverbindung ist weiterhin die Heinrich-Heine-Straße von großer Bedeutung; sie ist die wichtigste Verbindung des nördlichen Dorfbereiches und des Planungsgebietes zum östlich gelegenen S-Bahnhof (die Entfernung beträgt vom Kreuzungspunkt Berliner Damm ca. 1,3 km).

Am Kreuzungspunkt Berliner Damm / Heinrich-Heine-Straße / Grüner Weg steht ein Chaus- seehaus, das z.Z. aus verkehrstechnischer Sicht zur Unübersichtlichkeit des jetzigen Kreu- zungsbereiches führt; ca. 50 m nördlich befindet sich außerdem die Zufahrt (unbefestigter Feldweg) zur Gärtnerei.

5.2 Äußere Erschließung

Das Plangebiet B7 wird im Osten mit dem Grünen Weg durch den, wie oben erläutert, im Zuge der Bauleitplanung für den Bebauungsplan B5 von den zuständigen Ämtern genehmigten Kreuzungspunkt am sogenannten Chausseehaus an den Berliner Damm angebunden. Im Anschluß daran ist im Plangebiet B 5 ein 4-spuriger Straßenabschnitt mit mittlerer Baumscheibe und Kreisverkehr vorgesehen, von dem sowohl die Haupterschließungsstra- ße für das Gebiet B5 als auch die erwähnte Verbindungsstraße zur geplanten Ortsumge- hung hinter dem westlichen Siedlungsrand des Planungsgebietes B7 (Planstr. A) abzweigt. In der Begründung zum B-Plan B5 wird zur äußeren Erschließung folgendes ausgeführt:

" Die äußere Haupterschließung der geplanten Wohngebiete (1. und 2. Bauabschnitt) soll ausschließlich über den neuen Kreuzungspunkt Berliner Damm / Heinrich-Heine-Straße / Grüner Weg erfolgen. An diesem Kreuzungspunkt steht ein straßenständiges Chaussee- haus, das z.Zt. aus verkehrstechnischer Sicht zur Unübersichtlichkeit des jetzigen Kreu- zungsbereiches führt; ca. 50 m nördlich befindet sich außerdem die Zufahrt (unbefestigter Feldweg) zur Gärtnerei.

Aufgrund der großen Bedeutung der Heinrich-Heine-Straße als zukünftige Hauptverbin- dungsstraße vom Planungsgebiet zum S-Bahnhof und dem derzeitigen - aus verkehrstechnischer Sicht - unbefriedigenden Zustand des jetzigen Kreuzungspunktes ist eine Neuge- staltung dieses Kreuzungsbereiches notwendig. Dafür ist der Abriß des Chausseehauses geplant. Diese Planung ist mit dem Brandenburgischen Straßenbauamt in Potsdam als Rechtsträger der Landstraße II. Ordnung (Berliner Damm) und Grundstücksbesitzer des Chausseehauses abgestimmt.

Die Hauptzufahrtsstraße für das geplante Wohngebiet wird zukünftig der Grüne Weg sein. Es stellt einerseits das zukünftige Entreé zu den geplanten Wohngebieten dar und andererseits muß eine problemlose Abwicklung des in Spitzenzeiten fließenden Verkehrs aus den Wohngebieten gewährleistet sein. Bei einem geplanten Bevölkerungszuwachs von ca. 2.500 Einwohnern für den 1. Bauabschnitt und mittelfristig von zusätzlich ca. 2.500 Einwoh- nern für den 2. Bauabschnitt ist mit einem starken Individualverkehr in Spitzenzeiten zu rechnen. Somit ist spätestens bei Vollendung des 2. Bauabschnittes der Grüne Weg als vierspurige, alleeartige Straße mit Mittelstreifen auszubauen, um den o.a. Anforderungen gerecht zu werden. Für den 1. Bauabschnitt wird ein zweispuriger Ausbau als vorüberge- hende Lösung bis Fertigstellung des 2. Bauabschnittes als ausreichend eingeschätzt.

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Die Anbindung der Gemeinde Blankenfelde an das überregionale Straßennetz besteht über klassifizierte Landstraßen an die:

- B 96 bzw. B 96a in Mahlow und Dahlewitz in nördliche Richtung nach Berlin- Lichtenrade bzw. in nordöstliche Richtung nach Berlin-Schönefeld und in südliche Richtung nach Zossen mit dem Anschlußpunkt Rangsdorf an die BAB A 10 (Berliner Ring).

- B 101 in Großbeeren in nördliche Richtung nach Berlin-Marienfelde und in südliche Richtung nach Trebbin / Luckenwalde mit dem Anschlußpunkt Teltow / Ludwigsfelde an die BAB A 10 (Berliner Ring).

Als wichtige klassifizierte Landstraßen für die regionale Anbindung sind die LIO 80 in Ost- West-Richtung (durchschneidet die Gemeinde Blankenfelde) nach Königs Wusterhausen bzw. Potsdam und die in der Nachbargemeinde Mahlow ebenfalls in Ost-West-Richtung verlaufende LIO 144 nach Berlin-Schönefeld (entspricht in diesem Abschnitt der B 96a) bzw. Teltow / Berlin-Zehlendorf zu nennen."

Die Planstr. A verfügt im östlichen Abschnitt (bis zum Anger) über eine Straßenraumbreite von 13,50m, dies ermöglicht die Anlage einer Allee. Westlich des Angers ist der Straßen- raum lediglich 6,50 breit, dies entspricht der reinen Fahrbahnbreite. Fußweg und Straßen- bäume an der Südseite werden Bestandteil des parallel verlaufenden, ca. 8m breiten Grün- zugs. Zwischen der Fahrbahn und der nördlichen Geltungsbereichsgrenze des Planes ist ein 2m breiter Grünstreifen als Puffer zum Fuß-/Radweg vorgesehen, der an der südlichen Grenze des benachbarten Bebauungsplanes B5 verläuft.

Bislang ist im Bedarfsplan des Landes Brandenburg keine westliche Ortsumgehungsstraße für die Gemeinden Blankenfelde / Mahlow enthalten. Die Gemeinde ist jedoch bestrebt, langfristig die Möglichkeit offen zuhalten, das verkehrliche Erschließungssystem des Ge- meindegebietes zu optimieren.

Für den Fall, daß eine westliche Ortsumgehungsstraße realisiert werden würde und die Planstr. A damit eine zusätzliche Anbindungsfunktion der Gebiete B5 und B7 sowie gegebenenfalls von Teilen des bestehenden Siedlungsgebietes an die Ortsumgehungsstraße erhielte, wurde bezüglich der dann zu erwartenden Schallimmissionen durch das Fachbüro Bender und Stahl, Ludwigsburg, ein auf Erfahrungswerten basierendes Lärmgutachten angefertigt. Es liegt der Begründung als Anlage bei (Anlage 2).

Der gutachtlichen Stellungnahme ist zu entnehmen, daß die Wohnbebauung im Abstand von 30 m zur Fahrbahnachse bei einer angenommenen durchschnittlichen Fahrzeugdichte von 4.300 Kfz/24 h Lärmimmissionen von 55,2 dBA (tagsüber) und 47 dBA nachts ausgesetzt ist. Der Schwerverkehrsanteil ist mit 2 % angenommen. Selbst wenn sich später her- ausstellen sollte, daß diese Immissionen - etwa in Folge einer höheren Verkehrsbelastung oder eines höheren LKW-Anteiles - über dem Grenzwert der 16 BImschV (59 dBA tagsüber) liegen, könnte der Grenzwert dadurch ohne weiteres eingehalten werden, daß entweder eine Sperrung für den LKW-Verkehr erfolgt (Tonnagebeschränkung) oder eine Geschwin- digkeitsbegrenzung angeordnet wird.

Diejenigen Teile der Planstr. A, die für die Erschließung des Plangebietes B7 nicht erforderlich sind sondern erst erforderlich werden, wenn das Straßennetz seine zusätzliche Verbin- dungsfunktion zu einer später eventuell realisierten Entlastungsstraße entlang der westlichen Plangebietsgrenze wahrnehmen muß, sollen nicht vor der Realisierung der Entlas- tungsstraße ausgebaut sondern als öffentliche Grünfläche angelegt werden.

28 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Um eine Durchschneidung der Pfuhlrinne zu vermeiden, soll ein u.U. später zu entwickeln- der Bauabschnitt südlich der Pfuhlrinne ausschließlich über einen dann ebenfalls mit den Straßenbaubehörden abzustimmenden Kreuzungspunkt mit der Potsdamer Straße (Die- dersdorfer Chaussee) erschlossen werden. Die Pfuhlrinne wird dann lediglich von einer Fußgängerwegeverbindung, die im Notfall durch Kranken- und Feuerwehrfahrzeuge be- fahrbar wäre, durchquert werden, und bleibt ein ungestörter Biotopzusammenhang.

Läßt man die oben dargestellte, von der Gemeinde langfristig angestrebte Optimierung ih- res Verkehrsnetzes - und als Teil davon die Ortsumgehungsstraße - außer Betracht, wird der Verkehr aus dem Plangebiet B 7 gemeinsam mit dem Verkehr aus dem Plangebiet B 5 an der Kreuzung Berliner Damm / Heinrich-Heine-Straße an das Straßennetz der Gemeinde angebunden. Dazu wird die Anbindung zu einer vollständigen Kreuzung ausgebaut, d.h. sowohl die Heinrich-Heine-Straße mit ihrer Verlängerung "Grüner Weg" nach Westen als auch die Dorfstraße erhalten am Kreuzungspunkt jeweils Linksabbiegespuren. Der Stra- ßenquerschnitt wird im Knotenpunktbereich erweitert. Es wird eine Mindestregelstreifenbrei- te der Fahrspuren von 3,25 m bzw. eine zulässige Einschränkung der Linksabbiegespur von 3,0 m realisiert. Aus den einzelnen Fahrspuren ergibt sich eine jeweilige Gesamtmindest- breite an allen 4 Armen des Kreuzungspunktes von 9,50 m für die Fahrbahn zuzüglich 1,5 m Gehweg an jeder Seite mit einen zweistreifigen Radweg von 2,0 m Breite. Eine Darstel- lung der Planung des Straßenbauamtes Zossen zum Ausbau dieser Kreuzung ist der Be- gründung als Anlage (Anlage 4) beigefügt.

Die Auslastung der Dorfstraße, des Berliner Damms und der Heinrich-Heine-Straße stellt sich nach Berechnungen des Verkehrsplanungsbüros Hoffmann und Leichter vom Mai 1994 wie folgt dar: In der morgendlichen Frühspitze zwischen 6.00 und 7.00 Uhr fahren 278 Fahrzeuge von der Kreuzung Dorfstraße / Diedersdorfer Chaussee nach Norden. Davon biegen 34 Fahrzeuge in die Heinrich-Heine-Straße ein, 244 Fahrzeuge fahren weiter nach Norden. In der Gegenrichtung kommen 272 Fahrzeuge von Norden. An der Kreuzung Hein- rich-Heine-Straße biegen weitere 43 Fahrzeuge ein, sodaß der Abschnitt der Dorfstraße zwischen der Anbindung der Heinrich-Heine-Straße und der Diedersdorfer Chaussee mit 315 Fahrzeugen belastet ist, die sich an der Kreuzung mit der Diedersdorfer Chaussee wiederum auf die 3 Fahrtrichtungen auf die Potsdamer bzw. Dahlewitzer bzw. Zossener Rich- tung aufteilen. Eine schematische Darstellung des Blankenfelder Straßennetz mit den von Hoffmann und Leichter errechneten Belastungszahlen ist der Begründung ebenfalls als An- lage beigefügt (Anlage 3).

Der maßgebende zu betrachtende Abschnitt im vorhandenen Blankenfelder Straßennetzes ist somit die Dorfstraße zwischen dem neuzuschaffenden Kreuzungspunkt Heinrich-Heine- Straße / Grüner Weg und dem südlich davon gelegenen Kreuzungspunkt mit der Dieders- dorfer Chaussee.

Verglichen mit den Auslastungen in der morgendlichen Frühspitze liegen die von Hoffmann und Leichter errechneten Belastungen in der Dorfstraße während der Nachmittagsspitze nach den vorliegenden Berechnungen zwischen 16.00 und 17.00 Uhr um ca. 20 % höher, d.h. es fahren ca. 380 Fahrzeuge in nördlicher Richtung und ca. 335 Fahrzeuge in südlicher Richtung.

Nach vorliegenden Verkehrszählungen des Straßenbauamtes Zossen bzw. des Landesam- tes für Verkehr und Straßenbau in Potsdam vom 27.10.1992 (siehe Anlage 5) liegen die Zahlen in der Dorfstraße während der Nachmittagsspitze bei 275 Fahrzeugen in nördlicher und 281 in südlicher Richtung, d.h. unter den von Hoffmann und Leichter errechneten Wer- ten. Dies ist selbst dann noch der Fall, wenn man von einer Zunahme des Verkehrs seit 1992 um ca. 10% ausgeht.

29 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Das durch die Plangebiete B 5 und B 7 verursachte Verkehrsaufkommen muß in der Nach- mittagsspitze mit ca. 350 Fahrzeugen angenommen werden, die am Kreuzungspunkt Hein- rich-Heine-Straße in die neuen Gebiete einfahren sowie ca. 250 Fahrzeugen, die zur selben Zeit über den Kreuzungspunkt die Plangebiete verlassen. Aufgrund der Auslastungsbe- trachtungen des derzeitigen Straßennetzes muß weiter davon ausgegangen werden, daß sich auch der durch die Plangebiete neu hinzukommende Verkehr am Kreuzungspunkt wie folgt verteilt:

- ca. 40 % der Fahrzeuge kommen aus bzw. fahren nach Norden,

- ca. 10 % kommen aus bzw. fahren nach Osten (Heinrich-Heine-Straße),

- ca. 50 % kommen aus bzw. fahren nach Süden, d.h. belasten den hier speziell als maßgeblich zu betrachtenden Abschnitt des Berliner Damms, zu dessen vorgenannten Aus- lastungszahlen deshalb ca. 175 Fahrzeuge in Nordrichtung sowie ca. 125 Fahrzeuge in Südrichtung (jeweils 50 % der aus den neuen Wohngebieten kommenden bzw. in die neuen Wohngebiete hineinfahrenden Fahrzeuge) hinzugerechnet werden müssen.

Die damit für diesen Straßenabschnitt und die Kreuzungen rechnerisch auftretenden Spit- zenbelastungen bei vollständigem Ausbau der Wohngebiete B 5 und B 7 betragen in der nachmittäglichen Belastungsspitze ca. 460 Fahrzeuge in südlicher Richtung bzw. ca. 555 Fahrzeuge in nördlicher Richtung.

Das Büro Bender und Stahl kommt in seiner Beurteilung der verkehrlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes B7 Blankenfelde West" im Zusammenhang mit dem benachbarten Bebauungsplan B5, das dieser Begründung ebenfalls als Anlage beigefügt ist (Anlage 2) zu dem Ergebnis, daß das zusätzliche Verkehrsaufkommen auf Grundlage der vorhandenen Verkehrsmengen und des vorhandenen Straßennetzes weder in verkehrstechnischer noch in funktionaler Hinsicht unzulässig hohe Belastungen nach sich ziehen dürfte. Die dieser Beurteilung zugrundeliegenden Verkehrsmengenberechnungen, die durch das Büro Hoff- mann und Leichter erstellt wurden, sind dieser Begründung als Anlage 3 beigefügt.

Bei der Planung des Erschließungsnetzes im Plangebiet B7 wurde im Zusammenhang mit der Verkehrsnetzplanung des Gemeindegebietes von der Gemeinde abgewogen, ob es sinnvoll ist, die Bebauungsplangebiete B5 und B7 auf kurzem Wege westlich an die mögli- che Entlastungsstraße anzuschließen oder aber eine solche Anbindung planerisch auszu- schließen und den Verkehr aus diesen beiden Gebieten ausschließlich über die Anbindung an die Dorfstraße und dann in nördlicher Richtung über den Berliner Damm und eine nörd- lich parallel zur Eisenbahntrasse herzustellende Anbindung an die Entlastungsstraße auf diese zu führen. Der letztgenannten Variante konnte deshalb nicht der Vorrang eingeräumt werden, weil davon auszugehen ist, daß die Verteilung des Verkehrs im Neubaugebiet ähn- lich den von Hoffmann + Leichter getroffenen Annahmen eintreten wird, d.h. die überwie- gende Belastung in der Dorfstraße, südlich der Kreuzung mit der Heinrich-Heine-Str. auftreten wird. Eine Zufahrt zur Umgehungsstraße über eine nördliche Anbindung des Berliner Damms parallel zur Bahntrasse würde für den überwiegenden Teil des Verkehrs aus den Neubaugebieten einen Umweg bedeuten, der nicht angenommen würde, so daß trotz Um- gehungsstraße die vorgesehene Entlastung der Dorfstraße nicht im angestrebten Maße eintreten würde.

30 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

31 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

5.3 Innere Erschließung

Die innere Erschließung erfolgt im wesentlichen über eine schleifenförmig verlaufende Wohnsammelstraße sowie durch einige Stichstraßen. Die Wohnsammelstraße (Planstraße C) vollzieht die Form der topographischen Höhenlinien bzw. der beiden Pfuhle nach. Sie verfügt in ihrem gesamten Verlauf über eine Straßenraumbreite von 10,50m, gleiches gilt auch für die Planstr. C. Dadurch ist das wechselseitige Anpflanzen von Bäumen möglich. Dies trägt wesentlich zu einer Fassung des Straßenraumes bei und erfüllt auch eine natur- haushaltliche Funktion (vgl. Grünordnungsplanung). Die vorgesehenen Baumarten werden in textlichen Festsetzungen vorgeschrieben.

Es ist vorgesehen, das gesamte Straßennetz, ggf. auch die Verbindungsstraße zur Ortsum- gehung, als Tempo-30-Zone auszuweisen. In den Planstraßen B und C soll durch die Ge- staltung des Straßenraumes (Parkbuchten, die teilweise in den Straßenraum reichen sowie Aufpflasterungen der Fahrbahn an Kreuzungen) die Einhaltung einer angemessenen Ge- schwindigkeit erreicht werden.

Die Planstraße D sowie die beiden den Anger im Mittelpunkt des Plangebietes einfassen- den Straßen sind als verkehrsberuhigte Bereiche ausgewiesen. Für die Planstraße D ist die Gestaltung als ca. 8m breite Mischfläche vorgesehen, während am Anger die traditionelle Straßenraumaufteilung beibehalten werden soll (je 3m Fahrbahn und 2m Fußweg).

Die im Bebauungsplan vorgesehenen Wohnwege20 erhalten eine Breite von 5,00m, dies gilt ebenso für diejenigen Flächen, die mit Fahrrechten zugunsten der Anlieger belegt sind (mit A und B gekennzeichnet, Ausnahme ist ein mit B gekennzeichneter Weg im Westen des Plangebietes, der im Normalfall nicht befahren werden soll). 21 Die mit C und D gekennzeichneten Flächen, auf denen lediglich Gehrechte festgesetzt sind, sind 2m breit.

5.4 Stellplätze

Die notwendigen Stellplätze sind überwiegend auf gesonderten Flächen in unmittelbarer Zuordnung zu den Baufenstern nachgewiesen. Damit wird die Qualität der Grundstücke erhöht und gleichzeitig erreicht, daß das Wohnen möglichst wenig von Anliegerverkehr beeinträchtigt wird. Lediglich in den Fäl- len, wo die Nord- oder Ostseite des Grundstücks an den öffentlichen Stra- ßenraum grenzt, sind Stellplätze auf den jeweiligen Grundstücksanteilen nachzuweisen. In den Bereichen südlich der Planstr. C, wo eine abweichende Bauweise festgesetzt wurde, wurde auf die Festsetzung von Stellplatzflächen verzichtet. Hier sind die Stellplätze ebenfalls - in Abhängigkeit von der späte- ren konkreten Ausgestaltung dieses Bereiches - auf den jeweiligen Grundstü- cken nachzuweisen22.

5.5 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)

20 Vgl. S. 94, „2.2 Änderungen“ (Änderung 12) 21 Vgl. S. 94, „2.2 Änderungen“ (Änderung 12) 22 Vgl. S. 93f, „2.2 Änderungen“ (Änderung 11)

32 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Die Lage Blankenfeldes gewährleistet eine hervorragende Anbindung an die Berliner Innen- stadt. Die S2 verbindet den Endbahnhof Blankenfelde im 20 Minutentakt in nur 35 Minuten Fahrzeit mit dem Bahnhof Friedrichstraße im Zentrum Berlins. Darüber hinaus benutzt der Regionalverkehr der Deutschen Reichsbahn den Bahnhof Blankenfelde als Haltepunkt der stündlich verkehrenden Linie R2 Schönefeld - Wünsdorf.

6. Infrastruktur

6.1 Nahversorgung und Dienstleistungen

Wie ebenfalls in der Begründung zum Bebauungsplan B5 ausgeführt, ist die Einzelhandels- versorgung Blankenfeldes unzureichend. Innerhalb des Planungsgebiet ist im Eingangsbe- reich am Kreisverkehr, die Ansiedlung eines Einzelhandelsgeschäftes mit einer Verkaufsflä- che von maximal 700 m² vorgesehen. In dieser Größenordnung ist es in einem Mischgebiet ohne weiteres zulässig. Die Lage am Kreisverkehr trägt dazu bei, der besonderen städte- baulichen Situation dort auch von den Nutzungen her zu entsprechen. Auf dem vorgesehenen Grundstück ist Fläche für ca. 75 Stellplätze vorhanden.

6.2 Einrichtungen der sozialen Infrastruktur

Im Plangebiet sind gemäß den Darstellungen des Flächennutzungsplanes keine konkreten Standorte für Einrichtungen der sozialen Infrastruktur bzw. Schulstandorte ausgewiesen. Die Versorgung der Gemeinde mit Schulen kann z.Zt. als ausreichend angesehen werden (vergl. Begründung B5). Aufgrund der langfristig prognostizierten Zunahme der Einwohner- zahlen (entsprechend der Begründung zum FNP von 04/93) wird in Blankenfelde jedoch mit einer Erhöhung der erforderlichen Kapazität von bisher 4 auf 10 Klassenzüger gerechnet werden müssen. Das bedeutet, daß diesem erhöhten Bedarf mit einem neuen Standort ent- sprochen werden muß. Im Rahmenkonzept wurde die z.Zt. brachliegende Fläche im Be- reich östlich des Berliner Dammes, nördlich der Heinrich-Heine-Straße als ein neuer Schul- standort vorgeschlagen, der sehr günstig an der Schnittstelle des vorhandenen Siedlungs- bereiches der Gagfah-Siedlung im Osten und der neuen Wohngebiete im Westen liegt. Auch der FNP weist diese Fläche als neuen Schulstandort aus.

Ebenfalls als ausreichend abgedeckt kann die Versorgung der derzeitigen Bevölkerung mit Plätzen zur Kinderbetreuung in Kindergärten bezeichnet werden. Ein Standort für einen Kindergarten (mit Alternativstandort) ist im Planungsgebiet des benachbarten Bebauungs- planes B5 nachgewiesen. Damit ist auch der Bedarf an Kindergartenplätzen für den hier vorliegenden Bebauungsplan-Bereich abgedeckt. Die Ausweisung der Baugebiete als Allgemeines Wohngebiet ermöglicht im Bedarfsfall die Zulassung von Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, beispielsweise für Seniorenbetreuung. Auf der Angerfläche ist ein Standort für einen Kinderspielplatz mit einer Bruttofläche von ca.1200 m² nachgewiesen. Die im Bebauungsplan ausgewiesenen öffentlichen Grünflächen umfassen insgesamt ca. 3,6 ha, d.h. ca. 36 m² je Einwohner. Hinzu kommen ca. 0,8 ha zwar private, für die Bewohner des Plangebietes aber zugängliche Grünflächen.

Es ist darüber hinaus zu berücksichtigen, daß ein Großteil der privaten Grundstücksflächen im Bereich der villenförmigen Geschoßbauten aus mit Pflanzgebiet belegten als Gemein- schaftseigentum für die Bewohner der angrenzenden Bauten zugänglichen Parkanlagen bestehen.

33 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

6.3 Technische Infrastruktur 6.3.1 Elektroenergie

Die Elektroversorgung kann durch die MEVAG gewährleistet werden.

6.3.2 Frischwasser

Die Frischwasser- und Löschwasserversorgung wird im Siedlungsgebiet der Gemeinde schrittweise ausgebaut. Die erforderliche Trinkwassermenge kann nach Auskunft des Was- ser- und Abwasserzweckverbandes gewährleistet werden. Die am Nordrand der Pfuhlrinne als Regenrückhaltebecken und zur Verbesserung der naturhaushaltlichen Situation geplanten Teiche dienen gleichzeitig zur Löschwasserversorgung. Sie sollen naturnah angelegt werden und keine Verbindung zu den wiederherzustellenden natürlichen Pfuhlen am Süd- rand des Geländes erhalten.

6.3.3 Abwasser

Die Anbindung an das Abwassernetz ist durch eine Baumaßnahme des Wasser- und Ab- wasserzweckverbandes bereits gegeben. In Abstimmung mit der Betreibergesellschaft des Klärwerkes Waßmannsdorf, die die entsprechende Abnahme der anfallenden Abwasser gewährleistet, ist vom Wasser- und Abwasserzweckverband ein Sammler bis an die Kreu- zung Potsdamer Straße mit dem Trebbiner Damm / Dorfstraße herangeführt worden, der auch nach der planerischen Zurückstellung des südlichen Planungsabschnitts ggf. genutzt werden kann.. Abgesehen von der durch den Investor zu tragenden sogenannten "Inneren Erschließung" ist die abwassertechnische Erschließung des Planungsgebietes somit vorbe- reitet oder wird schrittweise realisiert. Um eine ausgewogene Auslastung des Abwassernet- zes innerhalb der Gesamtgemeinde zu erreichen, wird ausgehend von der oben genannten Kreuzung am Chausseehaus außerdem ein weiterer Abwassersammler vom Planungsge- biet durch den Siedlungsbestand nach Osten geführt, der gleichzeitig Anschlußmöglichkei- ten für größere Bereiche der vorhandenen Einfamilienhäuser gewährleistet, und über dessen anteilige Finanzierung zwischen der Gemeinde Blankenfelde und dem Investor bereits Einigkeit erzielt worden ist.

6.3.4 Regenwasser

Das Regenwasser der Dachflächen und Verkehrsflächen wird soweit wie möglich in eigenen Systemen in die Regenwasserrückhaltebecken abgeführt bzw. durch geeignete Maß- nahmen örtlich auf den Grundstücken versickert. In Grünbereich am Südrand des Gebietes sind die Regenwasserrückhaltebecken von je ca. 1000 m² Fläche vorgesehen. Gesammel- tes Regenwasser wird, sofern es von Verkehrsflächen stammt, über Leichtflüssigkeitsab- scheider geführt und diesen Becken zugeleitet.

6.3.5 Gas

Zur Zeit sind ca. 10 % der Gemeinde Blankenfelde an das Gasversorgungsnetz ange- schlossen. Die vorhandene Gasleitung am Berliner Damm muß nach Aussagen der Erdgas Mark Brandenburg erneuert werden. Bei einer Neuverlegung der Leitung ist ein Anschluß der geplanten Wohngebiete in Blankenfelde West vorgesehen. Nach Herstellung dieser Vo- raussetzungen wäre die Gasversorgung des Plangebietes als gesichert zu betrachten.

34 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

7. Flächenbilanz

Gesamtfläche des Planungsgebietes: ca. 18,7 ha davon:

Baugebietsfläche (WA): ca. 11,2 ha Baugebietsfläche (MI): ca. 1,1 ha Verkehrsfläche (einschl. Wohnwege): ca. 2,0 ha öffentliche Grünfläche: ca. 3,6 ha private Grünflächen: ca. 0,8 ha 23

8. Kostenschätzung

Kostenzusammenstellung

Die nachfolgend aufgeführten Kosten sind auf der Basis des Planungsstandes vom 15.10.94 überschlägig geschätzt. Die Kostenschätzung führt die vermutlich anfallenden Kosten auf, unabhängig von späteren Finanzierungsregelungen wie Erschließungsverträ- gen (z.B. für Wasser, Abwasser), Kostenbeteiligung durch benachbarte Projektentwicklun- gen oder Rückfinanzierung über Verbrauchsgebühren (MEVAG).

1. Planung

Aufstellen einer vollständigen Straßen- Kanal- und Tiefbauplanung unter Einhaltung aller geltenden Normen und Gesetze einschl. Planerstellung, Abstimmung mit Behörden usw. Abrechnung erfolgt nach HOAI § 55, Nebenkosten auf Nachweis. geschätzt ca. 306.780,00 €

2. Innere Erschließung

Pos. 1 (Straßenbau) Fahrbahnen einschl. Geh- und Radwegen sowie befahrbaren Wohnwegen ca. 1.717.950,00 €

Pos. 2 (Straßenbäume) ca. 68.513,00 €

Pos. 3 (Öffentliche Grünflächen) ca. 966.342,00 €

Pos. 4 (Schmutz- und Regenwasserkanalisation) ca. 869.196,00 € einschl. Anlage der erforderlichen Regenrückhaltebecken

Pos. 5 (Wasserversorgung) ca. 449.937,00 €

Pos. 6 (Straßenbeleuchtung) ca. 155.433,00 €

Innere Erschließung gesamt ca. 4.227.371,00 €

Planungskosten geschätzt ca. 306.780,00 €

Summe Planungs- und Kosten der inneren Erschließung Bebauungsplan B7 - Am Mühlenberg ca. 4.534.151,00 €

23 Vgl. S. 99, „3. Flächenbilanz“

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47 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

B) Begründung zum Grünordnungsplan

48 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

BEBAUUNGSPLAN NR. B 7

BLANKENFELDE WEST / AM MÜHLENBERG bestehend aus:

Teil A: Bebauungsplan Teil B: Grünordnungsplan

ERLÄUTERUNGSTEXT FÜR TEIL B

Planverfasser: Wolf Ahner, Jochen Brehm, Adrian Hervvig, Katrin Schöpke

Ingenieur- und Sachverständigenbüro AHNER BREHM Am Nottefließ 2 15711 Königs Wusterhausen Tel. 03375 / 292 181 Fax 03375 / 292 184

49 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Inhalt

1. VORBEMERKUNGEN 51

1.1 PLANUNGSANLAß ...... 51 1.2 GRUNDLAGEN DES GRÜNORDNUNGSPLANES...... 51 1.3 LAGE UND ABGRENZUNG DES GRÜNORDNUNGSPLANES ...... 51 1.4 FLÄCHENBILANZIERUNG VOR UND NACH DEM EINGRIFF ...... 52

2. BESTANDSAUFNAHME UND -BEWERTUNG 53

2.1 NATURRÄUMLICHE UND LANDSCHAFTLICHE EINGLIEDERUNG ...... 53 2.2 KLIMA ...... 53 2.3 LUFT ...... 53 2.4 BÖDEN ...... 54 2.5 WASSERHAUSHALT ...... 54 2.6 POTENTIELLE NATÜRLICHE VEGETATION ...... 54 2.7 REALE VEGETATION UND BIOTOPTYPEN...... 55 2.8 TIERWELT ...... 58 2.9 LANDSCHAFTSBILD UND ERHOLUNG ...... 58 2.10 KONFLIKTE ...... 58 2.10.1 BIOTOP- UND ARTENSCHUTZ ...... 60 2.10.2 LANDSCHAFTSBILD ...... 60 2.10.3 BODEN ...... 60 2.10.4 WASSERHAUSHALT ...... 62 2.10.5 KLIMA ...... 62

3. PLANENTWURF 64

3.1 RECHTSGRUNDLAGEN ...... 64 3.2 GESTALTUNGSGRUNDLAGEN ...... 64 3.3 LANDSCHAFTSPLANERISCHE GESICHTSPUNKTE ...... 64 3.4 REGELUNG DES WASSERHAUSHALTES ...... 66 3.5 AUSGLEICHSMAßNAHMEN / KOSTENSCHÄTZUNG ...... 66 EINGRIFFS - AUSGLEICHS - BILANZIERUNG ...... 68 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN ZUM GRÜNORDNUNGSPLAN B 7 "AM MÜHLENBERG" ...... 70 LITERATURQUELLEN ...... 74

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1. Vorbemerkungen

1.1 Planungsanlass

Das im folgenden näher charakterisierte Gebiet, welches im Entwurf zum Flächennutzungs- plan als Allgemeines Wohngebiet (WA) vorgesehen ist, soll für die Bebauung erschlossen werden. Neben der geplanten Wohnbebauung und deren Nebenflächen soll eine Durch- gangsstraße die Verbindung mit der westlich des Plangebietes vorgesehenen Umgehungs- straße gewährleisten. Nördlich an das Plangebiet grenzt das Gebiet des Bebauungsplanes B5, dessen städtebauliche und grünordnerische Darstellungen zu beachten sind.

1.2 Grundlagen des Grünordnungsplanes

Gemäß § 7 (1) und (2) BbgNatSchG sind im Rahmen der Erstellung eines B-Planes die ört- lichen Ziele, Erfordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege innerhalb eines Grünordnungsplans (GOP) darzustellen. Inhalt und Methodik des GOP rich- ten sich nach § 4 BbgNatSchG und den Anforderungen an einen Grünordnungsplan mit integrierten Aussagen zur Eingriffsregelung des Ministerium für Umwelt, Naturschutz und Raumordnung.

1.3 Lage und Abgrenzung des Grünordnungsplanes

Blankenfelde befindet sich ca. 20 km südlich von Berlin (Mitte) und gehört verwaltungsmä- ßig zum Kreis Teltow - Fläming. Das ehemalige Dorf hat sich, bedingt durch seine Nähe zu Berlin, zu einer Stadtrandsiedlung mit typischer Einfamilienhausbebauung entwickelt, wobei diese Entwicklung vom alten Dorfkern aus in östliche und nördliche Richtung verlaufen ist.

Das Plangebiet liegt dagegen im westlichen Teil der Gemarkung und grenzt unmittelbar an die Westseite des alten Dorfkern an. Die Südgrenze des Plangebietes verläuft mitten durch eine Ackerfläche. Die Westgrenze wird durch die Gemarkungsgrenze und die Nordgrenze derzeit noch durch einen Feldweg gebildet. Das Plangebiet ist ca. 19 ha groß.

51 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Übersichtskarte 1 : 25.000

1.4 Flächenbilanzierung vor und nach dem Eingriff

Die Bilanz der Flächennutzung vor und nach dem Eingriff stellt sich wie folgt dar:

Nutzungsart Bestand in ha Bestand in % Planung in ha Planung in % Änderung Änderung d. Fläche d. Fläche gegenüber gegenüber Bestand ha Bestand % Ackerbrache 8.37 44,6 0 0 -8,37 -100 Intensivacker 10.39 55,4 0 0 -10,39 -100 Gebüschbrache 0 0 2,12 11,3 +2,12 +100 Waldstreifen 0 0 0,75 4,0 +0,75 +100 übrige öffentl. Grünfläche 0 0 0,60 3,2 +0,60 +100 Priv. Grünanlage 0 0 1,02 5,4 +1,02 +100 Privatgärten/Nebenflächen 0 0 8,69 46,3 +8,69 +100 Regenbecken 0 0 0,15 0,8 +0,15 +100 Straßenverkehrsfläche 0 0 1,93 10,3 +1,93 +100 Gebäudefläche im WA 0,3 0 0 2,92 15,6 +2,92 +100 Gebäudefläche im MI 0 0 0,58 3,1 +0,58 +100 18.76 100 18,76 100 Gesamt

52 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

2. Bestandsaufnahme und -bewertung

2.1 Naturräumliche und landschaftliche Eingliederung

Das Planungsgebiet befindet sich innerhalb der naturräumlichen Gliederung Brandenburgs auf der Teltowplatte (Mittelbrandenburgische Platten und Niederungen), die durch Grund- moränenflächen mit aufgesetzten Endmoränen und Urstromtalungen geprägt ist. In diese ebene bis flachweilige Grundmoränenlandschaft sind runde oder längliche Pfuhle und Was- serstellen als Sölle eingesenkt. Hier entstanden häufig Flachmoortorfe. Auf der Teltow- Platte sind vorrangig Geschiebemergel bzw. Geschiebelehme und -sande anzutreffen, in den Niederungen glazifluviale Kiese und Sande mit vereinzelt aufgelagertem Dünensand. Diese beiden Hauptformen gehen im Relief ohne auffällige optische Unterschiede ineinan- der über [SCHULTZE 1955).

Das Biotoppotential der Naturräume um Blankenfelde erreicht bei einer Skaleneinteilung von 1 (sehr gering) bis 7 (sehr hoch) für das Ortsgebiet die Stufe 2 (gering) [BMUNR UBA 1991).

2.2 Klima

Nach der Pflanzengeographischen Gliederung befindet sich das beschriebene Gebiet im indifferenten Klimabereich. Weder atlantische noch kontinentale Klimaeinflüsse sind beherr- schend. Die Jahresmitteltemperatur liegt bei 8,0-9,5°C. Die Temperaturmittel der Extremmonate liegen bei 18,0-19,0C im Juli und bei -0,5 bis 0,5°C im Januar. Blankenfelde liegt mit 520-600 mm Niederschlagjahressumme in einem mäßig feuchten Gebiet. Die Niederschlagsmengen der Monate April + Mai + Juni belaufen sich auf 1 40 - 155mm, die der Monate Juni + Juli +August 175-205mm.

Die Phänologie des Gebietes der Teltower Platte stellt sich wie folgt dar:

1. Schneeglöckchenblüte 25.02. - 01.03. 2. Fliederblüte 01.05. - 10.05. 3. Winterroggenblüte 21.05. - 30.05. 4. Winterroggenernte 10.07 - 19.07.

2.3 Luft

Die Luftbelastung der Region um Blankenfelde stellt sich wie folgt dar:

Staub-Gesamtemission: Im Umland Blankenfeldes findet sich eine Staub-Gesamtemission von 2-10 t/km2a vor. In- nerhalb des Stadtkerns liegt dieser Wert bei 10-25 t/km2a. Diese Emissionswerte lassen sich auf das Kleingewerbe und den Hausbrand zurückführen. Die Staubbelastung seitens des Verkehrs beläuft sich auf 1-5 t/km2a. SO2-Emission: 10 t/km2a Stickoxidemission: 1-5 t/km2a Schwefeldioxidemission: 10-25 t/km2a Grund für diese relativ geringen Emissionswerte ist die geringe Großindustriedichte.

53 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

2.4 Böden

Das Gebiet ist Bestandteil einer ausgedehnten Grundmoränenplatte. Die eiszeitlich beding- te, geomorphologische Gebietsausbildung wurde durch das Brandenburger Stadium der Weichselvereisung ausgebildet.

Das eigentliche Plangebiet unterliegt einer Höhendifferenz von 2,5m. Bei der Sichtanspra- che konnten die für die Grundmoränenlandschaft typischen sickerwasserbestimmenden Sande (Sandböden und lehmige Sande) festgestellt werden.

Die ehemals ackerbaulich genutzten Freiflächen besitzen einen sehr geringen humosen Oberbodenanteil, zum Teil fehlen humose Oberschichten völlig. Das Gebiet Blankenfelde ist durch seine großen Offenlandschaften stark erosionsgefährdet.

Bodendenkmale

Im Planungsgebiet selbst befinden sich keine Bodendenkmale; jedoch ist südwestlich au- ßerhalb eine relativ große Fläche als Bodendenkmal geschätzt.

2.5 Wasserhaushalt

Das Gebiet rund um Blankenfelde stellt ein Wassernährgebiet dar. Von den jährlich fallen- den Niederschlägen versickern 100-250 mm und reichern das Grundwasser an.

Grundwasserqualität Die Wasserwerte für CSV-Mangan, NH4-N, CL und SO4 liegen alle unter dem höchst zu- lässigen Richtwert. Jedoch überschreitet der NO3-N-Wert den zulässigen Höchstwert. Blankenfelde ist nicht als Wasserschutzgebiet ausgewiesen.

Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers Das Grundwasser der Region um Blankenfelde weist größtenteils eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Verschmutzung auf, da sich das gespannte Grundwasser unter überwiegend sandiger Deckschicht bzw. Deckschichten mit wechselhaftem Aufbau befindet.

2.6 Potentielle natürliche Vegetation

Ohne die flächendeckenden und dauerhaft einwirkenden Landschaftsveränderungen durch den Menschen bestünde die natürliche Vegetation im Gebiet aus einer geschlossenen Walddecke. Diese bestünde aus einem Kiefern-Traubeneichenwald (Pino sylvestris Ouer- cetum petraeae) im Übergang zu einem Traubeneichen-Hainbuchenwald (Querco petraeae - Carpinetum) mit Winterlinde (Tilia cordata), wo sich u.a. die folgenden Arten finden wür- den: Waldkiefer (Pinus sylvestris), Traubeneiche (Quercus petraea), Stieleiche (auercus robur), Hainbuche (Carpinus betulus), Drahtschmiele (Avenella flexuosa), Schafschwingel (Festuca ovina), Wiesenwachtelweizen (Melampyrum pratense), Adlerfarn (Pteridium aquilinum), Heidelbeere (Vaccinium myrtillus) und Pillensegge (Carex pilulifera) (RUNGE 1990).

54 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

2.7 Reale Vegetation und Biotoptypen

Zur Ermittlung der realen Vegetation des Untersuchungsgebietes (UG) und zur Einordnung in Biotoptypen gemäß Biotopkartierung Brandenburg (LUA 1994) wurde Anfang Februar 1994 eine Begehung durchgeführt (siehe auch beiliegende Biotoptypenkarte M 1:500024). Zu dieser Jahreszeit (Winter) war eine Bestandsaufnahme nur eingeschränkt möglich. Zur Vervollständigung der Bestandsaufnahme, vor allem wegen des vorgefundenen Pfuhls, erfolgte Anfang Juni 1994 eine ergänzende Begehung.

Im Planungsgebiet (Kürzel P) und in angrenzenden Bereichen (Kürzel N) wurden folgende Biotoptypen nachgewiesen (Biotopschlüssel gemäß Biotopkartierung):

02121 / Kleingewässer ohne Gehölzsaum (N) An der Südgrenze des Planungsgebietes, inmitten der Ackerbrache, befindet sich in einer Senke ein kleiner Pfuhl. Seine Wasseroberfläche ist zur Hälfte mit der Kleinen Wasserlinse (Lemna minor) bedeckt. Der gesamte südliche Rand des Pfuhls ist von einem etwa 0,5 m breiten Brennesselgürtel (Urtica dioica) umsäumt. Den nördlichen Ufersaum bildet ein Gür- tel aus Rohr-Glanzgras (Phalaris erundinacea); dieses ist auch zwischen den Brennesseln eingestreut zu finden. Außerdem sind in der Ufervegetation folgende Arten zu finden: Kratz- distel (Cirsium spec.), Raps (Brassica napus), Wolliger Hahnenfuß (Ranunculus lanugino- sus), Wiesenkerbel (Anthriscus sylvestris), Knick-Fuchsschwanz (Alopecurus geniculatus), Schachtelhalm (Equisetum spec.). Von diesen Arten sind allein Rohr-Glanzgras, Knick- Fuchsschwanz und Schachtelhalm typische Vertreter der Vegetation von Uferzonen, Grä- ben oder nassen Wegen - die anderen Arten kommen genauso auf Äckern bzw. an Weg- rändern vor. Das häufige Vorkommen von Wasserlinse und Brennessel zeigt an, daß das Gewässer stark eutrophiert ist. Außer Wühlspuren von Wildschweinen, welche die Pfuhlränder als Suhle benutzen, wurden Wasserläufer auf der Wasseroberfläche, sowie Azurjungfern am Vegetationssaum gesich- tet. Diese Insekten finden sich an jedem dauerhaft bestehenden Gewässer ein; ihr Vor- kommen sagt nichts über die Qualität dieses Lebensraumes aus. Etwa 250 m weiter westlich, ebenfalls am Rande des Plangebietes, befindet sich eine kleine Mulde, in der sich einst ein Pfuhl befunden haben soll. Die Artenzusammensetzung dieser Mulde, sowie die des Verbindungsstreifens zwischen der Mulde und dem tiefer gelegenen Pfuhl - gelegentlich als Pfuhlrinne bezeichnet - unterscheidet sich von der übrigen Acker- brachen-Flora (siehe 09140 / Ackerbrache) durch das zusätzliche, gelegentliche Vorkom- men von Knick-Fuchsschwanz und Schachtelhaim (s.o.). Dies deutet auf einen höheren Wassergehalt des Bodens in diesem Bereich hin. Von weitem ist die obere Mulde durch dichteren Bewuchs zu erkennen. Dies ist zum eine auf eine bessere Wasserversorgung dieser Vegetation, zum anderen auf die Ansammlung eingeschwemmter Nährstoffe in Form von Düngemitteln, Staub und Humuspartikein in dieser Mulde zurückzuführen. Die Geländeformation läßt keine Fortsetzung der 'Pfuhlrinne' erkennen. In diesem Bereich liegt die Grenze zwischen der Ackerbrache und dem südlichen, mit Sonnenblumen bestellten Feld (siehe 09130 / Intensivacker). Es ist möglich, daß eine frühere Rinne im Zuge der Ackerbewirtschaftung egalisiert worden ist. Kleingewässer sind gemäß § 32 BbgNatSchG geschätzt, unabhängig von ihrer Wasserqua- lität.

24 Der relativ geringe Darstellungsmaßstab der Biotopkarte wurde gewählt, da er für diese Art der Darstellung u.E. völlig ausreicht, was vor allem die Übersichtlichkeit verbessert und die Lesbarkeit erleichtert.

55 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

07131 / Hecken und Windschutzstreifen (N) Entlang der Straße nach Diedersdorf erstreckt sich ein ca. 430 m langer und ca. 5 m breiter Gehölzstreifen. Dieser besteht hauptsächlich aus Eschenahorn (Acer negundo), Bergahorn (Acer pseudoplatanus) und Holunder (Sambucus nigra). Hier sind Müll und Schutt verstreut.

07141 / Alleen (N) Die Straße nach Diedersdorf wird von einer Allee begleitet, die sich überwiegend aus Roß- kastanien (Aesculus hippocastanum) aufbaut. Aufgrund von Ausfällen entstandene Lücken sind zum Teil mit Winterlinden (Tilia cordata) gefüllt worden. Während eines Sturmes Ende Mai '94 wurde die Allee durch den Fall mehrerer Roßkastanien in Mitleidenschaft gezogen. Die Allee ist gemäß § 31 BbgNatSchG geschätzt.

09130 / Intensivacker (P, N) Nordwestlich an das Planungsgebiet angrenzende Bereiche werden derzeit beackert. Ein Teil davon war zuletzt mit Mais bestanden, im anderen Teil keimt zur Zeit (Februar) die Win- tersaat. Bei der erneuten Begehung des Geländes Anfang Juni '94 zeigte sich, daß die nördliche Hälfte des Plangebietes wieder bewirtschaftet wird (Anbau von Sonnenblumen), ebenso die an die südliche an das Plangeblet angrenzende Ackerfläche. An Wildkräutern wachsen hier Kanadisches Berufkraut (Conyza canadensis), Weißklee (Trifolium repens) und Vogelmiere (Stellaria media).

09140 / Ackerbrache (F)

Der südliche Teil des Plangebietes wird von einer, dem relativ hohen Artenspektrum nach schon älteren Ackerbrache eingenommen. Hier wurden die folgenden, für Ackerbrachen typischen Arten gefunden: Gerste (Hordeum distichon), Gemeine Quecke (Agropyron repens), Glatthafer (Arrenatherum elatius), Beifuß (Artemisia spec.), Echte Kamille (Matrica- ria chamornilla), Strahlenlose Kamille (Matricaria discoidea), Wiesen-Schafgarbe (Achillea millefolium), Klatsch-Mohn (Papaver rhoeas), Zottel-Wicke (Vicia villosa), Gewöhnlicher Reiherschnabel (Erodium cicutarium), Acker-Gänsedistel (Sonchus arvensis), Acker- Stiefmütterchen (Viola arvensis), Hirtentäschel (Capsella bursa-pastoris), Große Brennessel (Urtica dioica), Kratzdistel (Cirsium spec.) und andere.

10111 + 10112 / Gärten und Grabeland IN) Die im Untersuchungsgebiet befindlichen Gärten sind der Wohnbebauung an der Dorfstra- ße am östlichen Rande des Plangebietes zuzuordnen. Sie werden fast ausschließlich durch Nutzpflanzen, d.h. durch Obst- und Gemüseanbau geprägt. Durch ihre Lage und Nutzungs- struktur stellen diese Gärten eine typische Dorfrandnutzung dar, die gestalterisch den Übergang vom Dorf in die freie Landschaft gewährleistet. An ihrer Grenze zum Plangebiet stehen vereinzelte Holunder- und Hasel-Sträucher. Durchgehende, aus Weißdorn und Schlehen bestehende Hecken, sind erst in der südlichen Fortsetzung, außerhalb des UG zu finden. Diese grenzen die Gärten zur offenen Landschaft hin sichtbar ab und wurden traditi- onell zum Schutz der Gärten vor Wildtieren angepflanzt.

10113 / Gartenbrache (N) Einige der Gärten am Rande des UG liegen infolge Nutzungsaufgabe brach. Auch dort finden sich Müll- und Schuttablagerungen.

56 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

57 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

2.8 Tierwelt

Das Gebiet ist für die Tierwelt aufgrund der bestehenden Realnutzung und dessen Lage am Rande eines Siedlungsbereiches nur von relativ geringer Bedeutung. Bei der Begehung im Juni konnten folgende Arten bzw. deren Spuren festgestellt werden:

Säugetiere: Wildschwein (Sus scrofa) Kaninchen (Oryctogalus cuniculus) Reh (Capreolus capreolus)

Vögel: Feldlerche (Alauda arvensis) Mäusebussard (Buteo buteo) Mehlschwalbe (Delichon urbica) Ringeltaube (Columba palumbus) Rabenkrähe (Corvus corone)

Insekten: Marienkäfer (Coccinellidae) Rüsselkäfer (Curculionidae) Azurjungfer (Coenagrion spec.) Großer Wasserläufer (Gerris spec.)

2.9 Landschaftsbild und Erholung

Das Landschaftsbild in diesem Bereich von Blankenfelde wird vornehmlich durch weite, offene Ackerflächen geprägt, die zwar erst westlich außerhalb des Planungsgebietes durch wegbegleitende Feldgehölze belebt werden, jedoch durch die bewegte Topographie etwas abwechslungsreich erscheinen. Die Allee und der Gehölzstreifen entlang der Landstraße wirken als bedeutendste gliedernde und belebende Strukturelemente dieses Landschafts- raumes. Der Übergangsbereich zum Siedlungsgebiet Blankenfelde wird durch die dortigen Gärten gebildet, wodurch die landschaftliche Einbindung der Dorfbebauung im ausreichenden Maße gewährleistet wird. Im Norden reichen die Ackerflächen (außerhalb des Pla- nungsraumes) bis an den Rand eines Waldes. Auf diese Weise wird der Landschaftsraum auf drei Seiten (Norden, Osten und Süden) räumlich gefaßt, während er nach Westen in eine stärker durch Feldgehölze gegliederte Landschaft übergeht. Dieser Übergang wird durch die Form des Geländes noch betont, welches nach Westen zur Aue eines Grabens in der Diedersdorfer Gemarkung leicht abfällt.

Als Erlebnis- und Erholungsraum ist das Gebiet daher von gewisser Attraktivität, zumal es auch über ausreichende Wegeverbindungen - u.a. einen Weg parallel zur Landstraße ver- fügt. Einschränkend auf den Erholungsgenuß wirkt jedoch die Weitläufigkeit der Flächen - insbesondere auf den Erholungssuchenden zu Fuß. Zudem ist der westlich an das Pla- nungsgebiet angrenzende Weg, der als Zufahrt zu einer weiter nördlich gelegenen Kippe dient, durch LKW-Verkehr so zerfahren, daß dieser nicht mehr nutzbar ist. Die Kippe selbst wird allerdings erst bei Annäherung als solche erkennbar.

2.10 Konflikte (siehe auch beiliegende Konfliktkarte)

58 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

59 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

2.10.1 Biotop- und Artenschutz Innerhalb des Plangebietes befinden sich Acker- und Ackerbrachflächen, d.h. Flächen von nicht allzu hohem ökologischen Wert. Außerhalb des Planungsgebietes liegt der kleine Pfuhl als gesetzlich geschätzter Biotop. Dieser befindet sich jedoch in einem stark eutro- phierten Zustand, was durch die vorhandene bzw. nicht vorhandene Flora und Fauna belegt wird. Die Ursache ist in den Auswirkungen der landwirtschaftlichen Aktivität rund um den Pfuhl bedingt. Es ist keine Pufferzone vorhanden, die den hohen Nährstoffeintrag in Form von Einschwemmung von Düngemitteln, Staub und Humuspartikeln der Ackerkrume ver- mindern könnte. Außerdem wird die Uferzone mechanisch durch Pflügen, das bis an den Rand erfolgt, gestört. Unter diesen Umständen ist der Pfuhl nicht als ökologisch wertvoller Lebensraum einzustufen. Bei anhaltender landwirtschaftlicher Tätigkeit in diesem Bereich wird sich durch die genannten Auswirkungen auch keine Änderung in der Qualität dieses Biotops ergeben. Eine Umnutzung des Plangebietes - auch eine Bebauung - würde sich daher nicht negativ auf den Zustand des Pfuhls auswirken - vorausgesetzt, daß eine ausreichend breite Puffer- zone freigehalten wird, welche es ermöglicht, den Pfuhl gegen die baulichen Aktivitäten und später gegen die siedlungsbedingten Störungen zu schützen. Die Gestaltung der Pufferzo- ne soll im Sinne des Biotop- und Artenschutzes erfolgen. Dort kann sich dann eine Kleintier- fauna einstellen (z.B. mit Amphibien, Mäusen, Igeln, Großlibellen), die das gesamte Gebiet wesentlich bereichern würde. Voraussetzung ist allerdings eine größtmögliche Ruhigstel- lung dieses Bereiches. Die zu den Siedlungsflächen gerichteten Randbereiche dieser Puf- ferzone sollen als extensive Grünanlagen gestaltet werden, die für vielfältige Freizeitaktivitä- ten der zukünftigen Anwohner genutzt werden können. Um den kleinen Biotop nicht zu iso- lieren, soll - dem Gelände folgend - von Osten nach Westen ein verbindender Grünzug angelegt werden, der bis an das westliche Offenland angrenzt, Während der Bauphase sind Beeinträchtigungen durch den Baustellenbetrieb zu erwarten, die soviel wie möglich gemin- dert werden sollen.

2.10.2 Landschaftsbild

Durch eine Bebauung des Plangebietes verlieren die östlich angrenzenden Gärten ihre Funktion als landschaftseinbindendes Ortsrandgrün. Der Ortsrand wird gewissermaßen nach Westen verschoben - daher muß dort zur Einbindung der Bebauung in die Landschaft die Ortsrandeingrünung neu geschaffen weiden. Dafür wird ein ausreichend breiter Streifen (ca. 25 m) zur westlichen Grenze des Plangebietes, die gleichzeitig auch Gemarkungsgren- ze ist, von Bebauung freigehalten. Dort sind geeignete Gehölze mit abschirmender Wirkung zu pflanzen. Ferner ist die Anlage eines Wanderweges durch den Gehölzstreifen vorgesehen. Der östliche Rand des Planungsgebietes grenzt bekanntlich an das bestehende Ortsrand- grün von Blankenfelde. Dieser Umstand muß bei der Gestaltung dieses Randbereiches be- rücksichtigt werden. Auch hier soll daher die Anlage eines von einem Weg durchzogenen Grünstreifens erfolgen. Während der Bauphase wirkt das - allerdings zeitlich begrenzte - Erscheinungsbild einer Großbaustelle beeinträchtigend auf das Landschaftsbild.

2.10.3 Boden

Der Boden übt eine Vielzahl von Funktionen im Ökosystem aus. Daher ist seine Bewertung als Schutzgut unter folgenden Gesichtspunkten zu betrachten:

Der Boden dient als Lebensraum für eine Vielzahl von Organismen, die sich auf seiner Oberfläche oder in den Hohlräumen aufhalten. Diese werden aufgeteilt in Mikroorganismen

60 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

(Bakterien, Pilze, Algen, Einzeller), Mesofauna (Urinsekten, Nematoden, Milben, u.a.) und Makrofauna (Regenwürmer, Käfer und andere Insektenarten, Asseln, Schnecken, Spinnen u.a.). Diese Tiergruppen sind für die humusbildenden Prozesse im Boden verantwortlich: Sie zerkleinern die Streuteile und vermischen sie mit dem Mineralboden, weiter tragen sie zur Mineralisation und Humifizierung der organischen Substanzen bei. Durch ihre Tätigkeit werden die im Humus (d.h. im abgestorbenen organischen Material) festgehaltenen Nähr- stoffe erschlossen und für Pflanzen leicht verfügbar gemacht. Außerdem sorgen vor allem die Organismen der Makrofauna durch ihre Wühltätigkeit für eine Verbesserung der Sicker- eigenschaft und der Belüftung des Bodens.

Für die in ihm wurzelnden Pflanzen dient der Boden als Nährsubstrat. In den Boden gelangt Niederschlagswasser, das dort den Pflanzen verfügbar wird und, nach Filterung durch die belebte Bodenzone (s.o.) gereinigt, das Grundwasser anreichert. Die Wasserleitfähigkeit eines Bodens ist bei den hier häufigen Sandböden stark abhängig vom Entwässerungsgrad des Standortes. Bei fehlender oder unzureichender Vegetations- decke bewirkt eine Entwässerung des Bodens einen starken Anstieg der Verdunstung, was eine rasche Austrocknung der oberen Bodenschicht und nachfolgend Bodenerosion zur Folge haben kann.

Außerdem fungiert der Boden als Filter, Puffer und Transformator von Schadstoffen, die zumeist über das Niederschlagswasser in den Boden gelangen. Die Schadstoffe werden dabei sowohl durch mechanische Bindung gefiltert, als auch nach Reaktionen mit den Bo- densubstanzen ausgefällt und chemisch immobilisiert. Insbesondere durch die Aktivität der Mikroorganismen werden Schadstoffe in andere Aggregatzustände umgewandelt, womit meisten der Wegfall der Schadstoffwirkung verbunden ist.

Bodenart (d.h. die Korngröße der Bodenbestandteile, z.B. Sand, Schluff, Lehm) und Bo- dengefüge (der Zusammenhalt der Bodenpartikel) sind maßgebend für physikalische Stö- rungen, wie Verdichtung und Erosion. Die Gefahr der Bodenverdichtung, d.h. der Verminde- rung des Porenvolumens, die z.B. bei Befahren mit schweren Maschinen und bei Bewei- dung gegeben ist, ist auf lehmigen bis tonigen Böden weitaus höher, als auf sandigen. Auf letzteren ist dagegen die Erosionsgefahr wesentlich höher, da das Substrat weniger bindig ist. Hier kann intensive Durchwurzelung des Bodens durch eine ständig vorhandene Vege- tationsdecke, sowie die verstärkte Bildung von Ton-Humus-Komplexen durch die Aktivität der Bodenfauna (v.a. Regenwürmer) eine erosionshemmende Wirkung ausüben.

Ackerstandorte sind - neben der Anwendung von Chemikalien, wie z.B. Mineraldünger und Pestizide- durch häufige Bodenstörungen und periodisches Freiliegen des Mineralbodens gekennzeichnet. Solche Lebensräume sind für die meisten Bodentiere sehr extrem. Dabei sind Getreideanbauflächen günstiger zu bewerten als Hackfrucht- und Sonderkulturen: häu- fige Bearbeitung und längere Phasen des Fehlens einer Vegetationsdecke erhöhen in beiden Fällen die Erosionsgefahr. Getreide sorgt aber für eine mäßige Bodendurchwurzelung und für Streuabfall, der auf dem Acker verbleibt und damit den Humushaushalt verbessert, wogegen Hackfrucht- und Sonderkulturen durch höhere Standweite, noch häufigere Bear- beitung und längere Blößeperioden den geringsten Erosionsschutz bieten.

Der Boden erfüllt somit wichtige Aufgaben. Boden ist nicht vermehrbar, einmal versiegelter Boden ist bis zu Entsiegelung verloren. Daher soll die Bodenversiegelung auf jeden Fall so gering wie möglich gehalten werden, Der Eingriff der Bodenversiegelung ist nur schwer ausgleichbar und somit meist zu ersetzen. Der Ersatz ist die Bodenentsiegelung oder die Extensivierung von Intensivierungsflächen. Da das jedoch nur in den seltensten Fällen sinnvoll möglich ist, wird ein Ersatz in der Form angestrebt, daß weitere Schutzgüter in grö- ßerem Umfang ausgeglichen und/oder ersetzt werden, als der jeweilige Eingriff rechtferti-

61 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde gen würde. Durch die bisherige Intensivnutzung des Bodens im Plangebiet durch Ackerbau und der höchstwahrscheinlich damit verbundene Einsatz von großen Mengen Dünger und Pestiziden wurden der Boden stark geschädigt. Auf den verbleibenden Freiflächen (rd. 13 von 19 ha) sollte daher der Einsatz derartiger Stoffe eingeschränkt bzw. strikt ausgeschlossen werden, ebenso wie der mögliche Eintrag anderer Fremdstoffe. Während der Bauphase sollten Schädigungen des Bodens durch Befahren mit Baumaschinen möglichst ausgeschlossen bzw. unerwünschte Bodenverdichtungen anschließend beseitigt werden.

Aufgrund des deutlichen Gefälles der Ackerflächen besteht dort eine mäßige Tendenz zur Bodenerosion (siehe auch Abschnitt 2.4). Dies begründet sich vor allem in der relativ langen Zeit im Jahr, in der ein Acker ohne schützende Vegetationsdecke ist. Durch die Bepflan- zung der von Bebauung frei bleibenden Freiflächen des Plangebietes wird die Erosionsge- fahr zumindest für diese Flächen gebannt.

2.10.4 Wasserhaushalt

Die Bebauung einer Freifläche hatte bisher meist erhebliche Eingriffe in den bestehenden Wasserhaushalt zur Folge: Es wurde ein beträchtlicher Teil des anfallenden Nieder- schlagswassers aufgrund meist großflächiger Versiegelungen der Böden gesammelt und über Regenwasserkanäle abgeführt, konnte daher nicht mehr im Untergrund versickern und ging dem lokalen Wasserhaushalt verloren.

Aufgrund der generell bestehenden Notwendigkeit, Nährflächen zur Grundwasseranreiche- rung in ihrer Funktion zu behalten, wird in der Planung angestrebt, das anfallende Regen- wasser aus Dach- und Verkehrsflächen im Planungsgebiet zu versickern. Aufgrund des sandigen Bodens werden hierbei keine Probleme erwartet.

Während das anfallende Dachwasser auf den jeweiligen Grundstücken über Dränagerohre versickert wird, soll durch entsprechende großfugige und großporige Befestigung der Platz- und Wegeflächen die Niederschlagsversickerung dort gewährleistet werden. Überschüssi- ges Niederschlagswasser wird in naturgerecht gestalteten Regenrückhaltebecken aufge- fangen.

Die relativ hohe Empfindlichkeit gegenüber Verschmutzung des Grundwassers bei flächen- haftem Eintrag von Schadstoffen macht strenge Auflagen im Umgang mit Pflanzenschutz- mitteln und dem Kraftfahrzeug (z.B. Autowäsche) erforderlich, was in einem zu erarbeiten- den Pflegekonzept zu konkretisieren ist.

2.10.5 Klima

Das gegenwärtige Geländeklima ist vor allem geprägt durch die Topographie und die Vege- tationsbedeckung. Die bei entsprechenden Wetterlagen entstehende Kaltluft fließt entweder in westlicher Richtung ab oder sammelt sich in den Geländemulden.

62 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

63 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

3. Planentwurf

3.1 Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 08.12.1986, Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23.01.1990, Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 1.05.1 993, Brandenburgisches Naturschutzgesetz in der Fassung vom 25.06.1 992, Flächennutzungsplan (Aufstellungsbeschluß 18.12.1991), formelle Bürgerbe- teiligung abgeschlossen Innerhalb des Geltungsbereiches liegen keine rechtsgültigen Bebauungspläne vor25.

3.2 Gestaltungsgrundlagen

Neben den planungsrechtlichen Festsetzungen, welche die zukünftige Nutzung und die überbaubaren Grundstücksflächen regelt, soll mit der Gestaltungs- und Grünordnungssat- zung der gestalterischen Absicht zur Schaffung eines formalen städtebaulichen Rahmens des Stadtteilzentrums Rechnung getragen werden.

Als rahmensetzende Gestaltbindung soll der Grünordnungsplan allen an der Gestaltung des Neubaugebietes Beteiligten (privaten Investoren, Architekten und der Gemeinde) einen wei- testgehenden Gestaltungsspielraum einräumen. Entscheidend ist, die "Zufälligkeiten" von Einzelentscheidungen aufzuheben und die künftige Raum- und Baugestaltung auf ein ganzheitliches Konzept hin zu binden, das nicht den Beliebigkeiten subjektiver Wert- bzw. Geschmacksurteile einzelner unterworfen ist, sondern dem politischen Willen der Gemeinde folgt.

Das gestalterische Anliegen steht gleichrangig neben den ordnungspolitischen und kleinkli- matologischen Notwendigkeiten, in Bereichen mit relativ dichten Besiedlungsformen Maß- nahmen zur Verbesserung des Lebensraumes durch den Erhalt bzw. das Einbringen von Grünelementen zu ergreifen. Der Grünordnungsplan zum Bebauungsplan sichert mit den Festsetzungen nach § 9 BauGB die ökologisch und gestalterisch bedeutsamen Grünflä- chen.

3.3 Landschaftsplanerische Gesichtspunkte

Die Freiflächen des Plangebietes werden funktional in 5 Bereiche gegliedert:

Westlicher und nordwestlicher Siedlungsrand Dieser Bereich soll die geplante Ortsumgehungsstraße und den aus dem Plangebiet her- ausführenden Zubringer vom Siedlungsbereich abschirmen, sowie den westlichen Sied- lungsrand in die daran angrenzende Offenlandschaft einbinden. Entlang der Umgehungs- straße soll daher ein ca. 25 m breiter Gehölzstreifen geschaffen werden, der von der Straße zur Siedlung höhenmäßig - d.h. mit ansteigenden Gehölzhöhen - gestaffelt werden soll. Bei der Art der Anlage und der Auswahl der Gehölzarten dieses Streifens soll dem Ansinnen der Unteren Forstbehörde Rechnung getragen und ein waldartiger Bereich geschaffen wer-

25 Vgl. S. 82f, „1.2.1 Rechtliche Grundlagen, rechtliche Wirkung“

64 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde den. Bei dem Gehölzstreifen entlang des Zubringers zur Umgehungsstraße ist eine Höhen- staffelung, welche zur Mitte des Streifens ansteigt, am sinnvollsten. Zu Verwendung kommen Gehölze der potentiellen natürlichen Vegetation und - auf privaten Flächen - Obstge- hölze.

Ränder des Siedlungsgebietes und hineinraqende Freiflächen Die Freiflächen an den Siedlungsrändern sind insbesondere für die siedlungsnahe Erholung durch die Anwohner geeignet. Neben der Schaffung eines umlaufenden Rundwander- und Radweges mit Verbindungen in das Siedlungsgebiet hinein, sollen an geeigneten Stellen Verweilmöglichkeiten (Bänke, Sitzgruppen) angeboten werden. Die Bepflanzung der Flä- chen orientiert sich zum einen an den gestalterischen Prinzipien, die für öffentliche Freiräu- me gelten und - im Übergangsbereich nach Süden hin - an dem dort angewandten land- schaftsökologischen bzw. -gestalterischen Gesichtspunkten. An Pflanzenarten kommen daher sowohl heimische Arten als auch für öffentliche Grünanlagen geeignete Arten zur Anwendung.

Angerbereich Der geplante Angerbereich als zukünftiger Mittelpunkt der Siedlung erfüllt zunächst reprä- sentativen Zweck. Zum Zweiten stellt der Angerbereich innerhalb der Siedlung das räumli- che Zentrum dar, das es durch geeignete Gestaltungsmaßnahmen zu akzentuieren gilt. Beide Ziele sind mit einer angemessenen Großbaumbepflanzung zu erfüllen. Daneben muß zur Gewährleistung der Durchgängigkeit und Begehbarkeit dieses Bereiches eine Durch- wegung geschaffen werden, zumal dieser einen Grünzug aus dem benachbarten B-Plan B 5 aufnimmt und fortsetzt. Neben Kinderspielplätzen und Verweilmöglichkeiten auf dem Anger könnten außerdem noch diverse Ausstattungselemente, wie eine Brunnenanlage oder ein Kunstwerk, aufgestellt werden. Außer den angesprochenen Großbäumen, die dem heimischen Arteninventar entstammen sollen, sollte von weiterer Gehölzbepflanzung in diesem Bereich abgesehen werden.

Straßen- und Wegeräume innerhalb der Siedlung Diese Bereiche, die bänderartig das Siedlungsgebiet durchziehen, sollen durch geeignete Gehölzpflanzungen eine den Raum gliedernde Wirkung erzielen. Zudem sollen dadurch Kreuzungspunkte von Wegen und Straßen gestalterisch hervorgehoben werden. Während daher die Straßen durch Alleebäume und Wege durch Baumreihen begleitet werden sollen, können Kreuzungspunkte mit Solitärbäumen oder -sträuchern markiert werden. Zur Anwen- dung kommen heimische, landschaftstypische Arten.

Südlicher Randbereich Der südliche Randbereich grenzt an die dort vorhandene Geländemulde, in deren östlicher Hälfte sich der Pfuhl befindet, der besonderen ökologischen Wert hat und gesetzlich ge- schützt ist (§ 32 (1) 1. BbgNatSchG). Daher soll dieser Bereich sowohl eine Art Pufferzone zum Siedlungsbereich bilden als auch - als Ausgleich für den Eingriff in Natur und Land- schaft durch die Siedlung - durch anreichernde Maßnahmen als Biotop aufgewertet werden. Der derzeitige Zustand als brachliegende Ackerfläche ließe sich durch (sparsame) Anpflan- zung von Gehölzgruppen und Einzelgehölzen und praktisch ohne Pflegeaufwand zu einer Art Gebüschbrache bzw. Strauchheide entwickeln. Diese Biotope bieten einer Vielzahl von Tieren Nahrungs- und Lebensraum. Zur Anwendung kommen ausschließlich Straucharten der jeweiligen Biotoptypen. Die im westlichen Teil der Geländemulde liegende Vertiefung soll als Pfuhl wiederhergestellt werden.

65 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

3.4 Regelung des Wasserhaushaltes

Das Niederschlagswasser von den Dachflächen soll gesammelt und über Sickerschächte geleitet werden, welche unterirdisch und daher unsichtbar angelegt werden sollen. Auf Platz- und Wegeflächen soll die Versickerung durch großfugige und grobporige Beläge gesichert sein. Die Stellflächen für PKW und die Feuerwehrzufahrten sollen aus Betonsteinen mit Rasenfuge erstellt werden. Aufgrund des zu erwartenden, geringen Verkehrsaufkom- mens ist mit einer nennenswerten Verschmutzung des Niederschlagswassers kaum zu rechnen.

Flächen, die versickerungsfähig bleiben sollen, während der Bauphase jedoch verdichtet wurden, sind wieder in einen versickerungsfähigen Zustand zu versetzen.

Überschüssiges Niederschlagswasser soll in zwei Regenrückhaltebecken (RRB) zwischen- gespeichert werden. Die RRBs sind in naturgerechter Bauweise zu erstellen und werden im Grünordnungsplan festgesetzt. Um das Erscheinungsbild der RRBs zu fördern, wird die Be- ckensohle und der Beckenrand bis zur Einlaufhöhe mit Ton abgedichtet. Auf diese Weise wird ein ständiger Wasserstand bei gleichzeitiger Verrieselungsoption ermöglicht. Steigt der Wasserspiegel über diesen Stand hinaus an, versickert das Wasser in den Randbereichen.

Die RRBs erhalten Initialpflanzungen für Feuchtbiotope. Die Auswahl der Pflanzen ist der Pflanzliste 4 zu entnehmen.

3.5 Ausgleichsmaßnahmen / Kostenschätzung

Eine Hauptaufgabe des Grünordnungsplanes ist es, Maßnahmen festzuschreiben, welche geeignet sind, die infolge der Baumaßnahmen zu erwartenden Eingriffe in Natur und Land- schaft möglichst im Plangebiet zu kompensieren, was u.E. im Plangebiet auch durchführbar ist. Derlei Maßnahmen können im Rahmen der rechtlichen Festsetzung sowohl auf 'Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft" als auch auf Grünflächen (öffentlich oder privat) durchgeführt werden. Auch geeignete Bepflan- zungsmaßnahmen können dem Zwecke der Eingriffskompensation dienen. In der Tabelle 'Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung' sind die jeweiligen Schutzgüter hinsichtlich Eingriffswirkung und deren Kompensation bewertet.

Kostenschätzung

Entwicklung einer Gebüschbrache: Pflanzmaßnahmen 21.200 m2 x € 2,60- € 55.120,00 F + E-Pflege* 21.200 m2 x € 0,25 x 4a € 21.200,00 Gesamt € 76.320,00

Wiederherstellung eines Pfuhls: Herstellungsmaßnahmen 1 00 m2 x € 100,- € 10.000,00 Initialbepflanzung 1 50 m2 x € 26,- € 3.900,00 F + E-Pflege* pauschal € 225,- x 3a € 675,00 Gesamt € 14.575,00

Anlage eines Waldstreifens: Pflanzmaßnahmen 7.500 m2 x € 9,- € 67.500,00 F + E-Pflege* 7.500 m2 x € 0,50,- x 3a € 11.250,00

66 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Gesamt € 78.750.00

Herstellung von Grünanlagen (ausschl. Privatgärten): Herstellungsmaßnahmen 16.200 m2 x € 20,- € 32.400,00 F + E-Pflege* 16.200 m2 x € 1,- x 4a € 64.800,00 Gesamt € 97.200,00

Anpflanzung von Straßenbäumen Pflanzmaßnahmen 180 St x € 435,- € 78.300,00 F+E-Pflege* 180 St x € 10,- x 4a € 7.200,00 Gesamt € 85.500,00

Begrünung von Flachdächern (extensiv) Herstellungsmaßnahmen 2.500 m2 x € 77,- € 192.500,00 F+ E-Pflege* 2.500 m2 x € 1,- x 3a € 7.500,00 Gesamt € 200.000.00

Naturgerechte Anlage und Bepflanzung von RRB Herstellungsmaßnahmen 1.500 m2 x € 100,- € 150.000,00 F+ E-Pflege* pauschal € 1280, - x 3a € 3.840,00 Gesamt € 153.840,00

Ausgleichsmaßnahmen gesamt € 706.185,00

*) Fertigstellungs- und Entwicklungspflege gemäß MUSTERSATZUNG 1993

67 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Eingriffs - Ausgleichs - Bilanzierung

Schutzgut Biotop- und Artenschutz Einwirkungen Beeinträchtigungs-/ Gefähr- Vermeidung/ Verminderung Ausgleich Ersatz verbleibende Wirkung dungsgrad Flächenversiegelung durch Hoch Entwicklung einer Gebüsch- Verlust des Biotops Ackerbra- Bebauung (3,8 ha). Straßen brache (2,12 ha) che - und Wege (1,9 ha) Neuschaffung der Biotope Anlage und Initialpflanzung Gebüschbrache, Waldstreifen, eines Pfuhl Grünanlage, Gärten, Extensiv- grün (Dachbegrünung), Allee, Anlage eines Waldstreifens Dorfanger Beeinträchtigung des Biotops mittel Pufferzone und Abschirmung (0,75 ha) Pfuhl des Pfuhls gegen Bauaktivitä- Verlust von landwirtschaftlicher ten durch ortsfesten Bauzaun Herstellung von Grünanlagen Nutzfläche und Gärten (10,31 ha) mit Gehölzpflanzungen Verbesserung der Umweltbe- dingungen des Biotops Klein- Anpflanzung von mind. 180 gewässer Laubbäumen an Verkehrsflä- chen(Pflanzgebote) Schaffung einer verbindenden Biotopstruktur zum Pfuhl Begrünung von Flachdächern (0.25 ha)

Naturgerechte Anlage und Begrünung von 2 Regenrück- haltebecken(0,1 5 na) Schutzgut Landschaftsbild Bebauung von Offenland mittel Intensive Durchgrünung des Anreicherung des Landschafts- Baugebietes mit landschafts- bildes mit gliedernden und gerechten Gehölzpflanzun- belebenden Elementen gen Randliche Bebauung eines hoch Freihaltung eines Grünstrei- Gestaltung des Grünstreifens Erschließung der Randbereiche landschaftlich eingebundenen fens zum alten Ortsrand zum alten Ortsrand für die Naherholung Ortsrandes / Schaffung eines neuen Siedlungsrandes Gestalterische Einbindung Anlage eines Waldstreifens des neuen Siedlungsrandes am neuen Siedlungsrand

Begrünung von Flachdächern Schutzgut Klima /Luft Veränderung des Mikroklimas gering Versiegelung wird durch Anpflanzung von Bäumen Keine negativen Klimaverände- durch Bebauung, Flächenver- versickerungsfähige Boden- und Sträuchern in ihrer Funk- rungen zu erwarten siegelung und Anpflanzen von beläge eingeschränkt tion als Staubfilter und Ver- Vegetation besserer des Mikroklimas

68 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Schutzgut Boden Bodenversiegelung von 5,7ha mittel Begrünung von 0,25 ha Wegfall des Einsatzes von Verbesserung der Bodenbedin- durch Bebauung und Straßen Flachdach schwerem landwirtschaftli- gungen auf den verbleibenden Teilweise Bodenversiegelung gering Verwendung großfugiger, chem Gerät, Pestiziden und Freiflächen für Edaphon und durch Wege großporiger Pflasterbeläge der Erosionsgefährdung Bodenstruktur Schutzgut Wasser Bodenversiegelung von 5,7 ha mittel Versickerung von Dachwas- Schaffung von Retentions- Das Niederschlagswasser durch Bebauung und Straßen ser raum durch Begrünung von bleibt dem lokalen Wasser- Flachdächern haushalt erhalten Teilweise Bodenversiegelung gering Verwendung großfugiger, Rückhaltung von überschüs- durch Wege großporiger Pflasterbeläge sigem Niederschlagswasser in naturgerechten Regen- Kein Einsatz von Pflanzen- rückhaltebecken schutzmitteln in Grünflächen Autowaschverbot im Plange- biet

69 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Textliche Festsetzungen zum Grünordnungsplan B 7 "Am Mühlenberg"

Allgemeine Festsetzungen

Pflanzen für die Herstellung von Grünflächen im Plangebiet sind der heimischen Flora, der potentiellen natürlichen Vegetation und bei näher bestimmten Pflanzgeboten den Listen 1 6 zu entnehmen. Blaulaubige und panaschierte Sorten und Formen sind nicht zulässig. Pergolen und Carports sind mit Schling- und Kletterpflanzen der Liste 3 oder Spalierobst zu begrünen. Dazu sind jeweils mind. 1,0 m breite Pflanzstreifen vorzusehen. Das Verlegen von Ver- und Entsor- gungsleitungen im Bereich der Baumscheiben ist grundsätzlich zu vermeiden.

Flachdächer und Dächer mit einer Neigung unter 15° und ab einer Flächengröße von 15 m 2 sind extensiv zu begrünen.

Die Bepflanzung hat bis zum Abschluß der auf die Fertigstellung der Anlagen folgenden Vegeta- tionsperiode zu erfolgen.

Freiflächen, sowie der Untergrund von Verkehrsflächen, welche versickerungsfähige Beläge erhalten sollen, sind vor deren Anlage auf Bodenverdichtung zu prüfen und gegebenenfalls zu lockern.

Alle Flächen, die als Grünflächen und Flächen mit Pflanzbindung dargestellt oder festgesetzt sind, sind in der Bauzeit mit ortsfesten, blickdichten Bauzäunen einzufrieden und von Überfahr- ten und Ablagerungen von Aushub, Maschinen und Baumaterialien freizuhalten.

Alle Anpflanzungen auf Grundlage der Festsetzungen dieses Grünordnungsplanes sind mit einer 3-jährigen Anwachs- und Herstellungspflege auszustatten. Abgängige Pflanzen und Anlagen sind in der festgesetzten Weise bis zur folgenden Vegetationsperiode wiederherzustellen.

Der Rad- und Gehweg im Plangebiet ist gemäß Darstellung im Grünordnungsplan in naturgerechter Bauweise herzustellen.

2. Verkehrsflächen

Die Gestaltung der Straßen und straßenbegleitenden Flächen hat nach einem qualifizierten Ge- samtkonzept zu erfolgen. Bäume, Baumscheiben, Beleuchtung, Wegebaumaterialien etc. sind in diese Konzepte zu integrieren. Je Baum ist eine Vegetationsfläche von mindestens 8 m 2 mit luft- und wasserdurchlässigem Material auszubilden. Baumscheiben sind je Baum mindestens 2 m 2 offen auszuführen und durch geeignete Vorrichtungen vor Überfahren und Begehen zu schätzen. An den im Grünordnungsplan gekennzeichneten Standorten sind Bäume - als Baumreihe Spit- zahorn (Acer platanoides) - mit einem Pflanzabstand von 8-10 m zu pflanzen. Dazu ist ein Pflanzstreifen von mindestens 2 m Breite anzulegen. Eine Verschiebung am jeweiligen Standort um 2 m parallel zur Straße ist zulässig. An den Erschließungsstraße sind je nach Möglichkeit je 15 lfd. m, an den Wohnwagen mit Fahr- recht für die Anlieger je 30 lfd. m ein Straßenbaum zu pflanzen. Zusätzliche Baumpflanzungen haben nach der Artenliste 1 zu erfolgen. Als Pflanzqualität für Bäume werden Hochstämme oder Stammbüsche der Qualität 3 x verpflanzt mit Drahtballen, Stammumfang mind. 1 6 - 1 8 cm festgelegt. Sträucher sind in der Qualität mind. 2 x verpflanzt, Höhe 60 - 80 cm zu verwenden. Beläge von Geh- und Radfahrflächen sind versickerungsfähig herzustellen.

3. Stellplätze

Kfz - Stellplätze sind unter Verwendung wasserdurchlässiger Beläge herzustellen. Bei größe- ren zusammenhängenden Parkplätzen (> 6 Stellplätze) ist je 4 Stellplätze ein Laubbaum der Artenliste 1 zu pflanzen. Für die Qualität der Pflanzware gelten die gleichen Festlegungen wie Ziffer 2. Tiefgaragenflächen in privaten Gärten sind mit einer 0,4 m dicken Schicht Oberboden abzudecken und zu begrünen.

4. Öffentliche Grünflächen

Soweit nicht anders bestimmt, sind die öffentlichen Grünflächen mit Bäumen, Sträuchern, Schling- und Kletterpflanzen der Listen 1 - 3 zu gestalten. Für die Qualität der Pflanzware gelten die gleichen Festlegungen wie Ziffer 2. Die öffentlichen Grünflächen sind in qualifizierten Pflanzplänen bzw. Freiflächengestaltungs- plänen im Maßstab 1 : 200 auszuformulieren und mit dem zuständigen Gartenamt abzustimmen. Im mittleren Teil des Plangebietes ist die öffentliche Grünfläche als Anger auszubilden. Dort sind gemäß Darstellung im Grünordnungsplan Sommerlinden (Tilia platyphyllos) zu pflanzen. Im

Dr. Pfau 2003 70 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Angerbereich sind gemäß Darstellung im Grünordnungsplan zwei Kinderspielplätze mit getrenn- ten Spielbereichen für Kleinkinder, Kinder und Jugendliche anzulegen.

Entlang der westlichen Plangebietsgrenze ist die öffentliche Grünfläche als Wildobststreifen in einer Breite von maximal 25 m anzulegen. Zu Verwendung kommen Bäume und Sträucher der Liste 6.

Entlang der südlichen Plangebietsgrenze ist die öffentliche Grünfläche als Gebüschbrache anzulegen und zu entwickeln. Dafür ist ein Biotopflege- und Entwicklungskonzept zu entwickeln, das mit dem Landesumweltamt und dem Kreisumweltamt abzustimmen ist. Zur Verwendung kommen standortgerechte Sträucher der potentiellen natürlichen Vegetation gemäß Liste 2. An der im Grünordnungsplan gekennzeichneten Stelle ist in der Bodensenke ein Pfuhl anzulegen und mit Pflanzenarten der Liste 5 initial zu bepflanzen. Dazu ist ein qualifizierter Ausfüh- rungsplan zu erarbeiten, der mit dem Landesumweltamt und dem Kreisumweltamt abzustimmen ist.

5. Private Freiflächen

Gärten und Vorgärten sind so anzulegen, daß mindestens 80% der nicht überbaubaren Grund- stücksfläche begrünt werden. Je angefangene 300 qm ist ein Laubbaum anzupflanzen, Pflanzqualität und Pflanzenarten für private Grünflächen: - Bäume, Heister, 2 x verpflanzt, Höhe 200 - 250 cm, Liste 1, - Sträucher, 2 x verpflanzt, Höhe 60 - 80 cm. Für Zuwegungen und befestigte Flächen ist kleinteiliges Material mit offener Fugenausbildung zu verwenden. Auf Vorgartenflächen ist die Errichtung von Gartengerätehäusern, Arbeits- oder Lagerflächen nicht zulässig. Das Gleiche gilt für Werbeanlagen und Warenautomaten. Der geplante Versorgungsbereich im nordöstlichen Teil des Plangebietes, sowie der dazugehö- rige Parkplatz sind gemäß Darstellung im Grünordnungsplan mit einem Gehölzstreifen von mindestens 5 m Breite abzupflanzen. Zu Verwendung kommen Gehölzarten der Listen 1 und 2. Die an den Waldstreifen als öffentliche Grünfläche angrenzenden Privatgärten sind - zum Errei- chen der Gesamtbreite des Waldstreifens von 25 m - gemäß Darstellung im Grünordnungsplan mit baumartigen Obstwildgehölzen der Liste 4 zu bepflanzen.

6. Private Grünflächen

In den im südlichen Plangebiet gelegenen privaten Grünflächen sind, gemäß Darstellung im Grünordnungsplan, zwei Regenrückhaltebecken in naturgerechter Bauweise anzulegen und initial mit Stauden der Liste 5 zu bepflanzen.

7. Einfriedungen

Einfriedungen jeglicher Art, außer Hecken, sind nicht höher als 1 m auszuprägen.

8. Bodendenkmale

Der Meldepflicht bei der Entdeckung von Bodendenkmalen bei Erdarbeiten ist nachzukommen.

Pflanzlisten

Liste 1: Bäume

Acer campestre (Ac) Feld - Ahorn Acer platanoides (A p) Spitz - Ahorn Acer pseudoplatanus (Aps) Bergahorn Betula pendula (Bp) Hänge - Birke Carpinus betulus (Cb) Hainbuche Cydonia oblonga (CY) Quitte Fraxinus excelsior (Fe) Gemeine Esche Fraxinus ornus (Fo) Blumen - Esche Malus communis (M c) Heimischer Wildapfel Malus domestica (M d) Kultur - Apfel Mespilus germanica (M e) Mispel Morus alba (M O) Schwarze Maulbeere Morus nigra (Mon) Maulbeere Pinus sylvestris (PS) Gemeine Kiefer Populus tremula (Pt) Zitter - Pappel, Espe Prunus cerasus (PC) Sauer - Kirsche Prunus damestica (Pd) Pflaume

Dr. Pfau 2003 71 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Prunus mahaleb (Pm) Steinweichsel Prunus padus (pp) Gewöhnliche Trauberkirsche Pyrus communis (Pyc) Kultur - Birne Pyrus pyraster (pyp) Wild - Birne Quercus petraea (OP) Trauben - Eiche Quercus robur (Or) Stiel - Eiche Salix alba (Sxa) Silber - Weide Salix alba 'Tristis (Sxs) Trauerweide Sorbus aucuparia (Sa) Eberesche Sorbus domestica (Sd) Speierling Tilia cordata (Tc) Winter - Linde Tilia plathyphyllos (Tp) Sommer - Linde Ulmus glabra (ug) Berg - Ulme Ulmus minor (Um) Feld - Ulme

Liste 2: Sträucher

Berberis vulgaris Gemeine Berberitze Calluna vulgaris Heidekraut Cornus mas Kornelkirsche Cornus sanguinea Blutroter Hartriegel Corylus avellana Hasel Crataegus laevigata Zweigriffliger Weißdorn Crataegus monogyna Weißdorn Erica tetralix Glocken - Heide Euonymus europaeus Pfaffenhütchen Genista tinctoria Färber - Ginster Hippophae rhammnoides Sanddorn Juniperus communis Wacholder xylosteum Geißblatt Mahonia aquifolium Mahanie Prunus avium Vogel - Kirsche Prunus spinosa ch ehe Rhamnus catharticus Purgier - Kreuzdorn Rosa canina Hunds - Rose Rosa corymbifera Hecken - Rose Rosa rubiginosa Wein - Rose Rosa rugosa Kartoffel - Rose

Rosa tomentosa Filz - Rose Rubus fructiosus Brombeere Rubusidaeus Himbeere Salix caprea Sal - Weide Salix repens Kriech - Weide Sambucus nigra Schwarzer Holunder Sarothamnus scoparius Besenginster Vaccinium myrtillus Heidelbeere Vaccinium vitis-idaea Preiselbeere Viburnum opulus Gemeiner Schneeball

Liste 3: Schling-, und Kletterpflanzen

Aristolochia macrophylla Pfeifenwinde Clematis spec. Waldreben - Arten Hedera helix Efeu Jasminum nudiflorum Echter Jasmin Lonicera caprifolium Jelängerjelieber Lonicera perielymenum Wald - Geißblatt Parthenocissus quinquefolia 'Engelmannii' Wilder Wein Parthenocissus tricuspidata 'Veitchii' Wilder Wein Polygonum aubertii Schling - Knöterich Rosa spec. Kletterrosen Solanum duicamare Bittersüßer Nachtschatten Vitis vinifera Weinrebe Wisteria sinensis Blauregen

Liste 4: Obstbäume

Kultur-Apfel Malus domestica

Dr. Pfau 2003 72 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Eßbare Eberesche Sorbus aucuparia 'Moravica Speierling Sorbus domestica Sauerkirsche Prunus domestica Kulturbirne Pyrus communis

Liste 5: Sumpfpflanzen

Sumpfdotterblume Caltha palustris Sumpfschwertlilie Iris pseudacorus Sumpf-Vergißmeinicht Myosotis palustris Schilf Phragmites australis Rohrkolben Typha latifolia

Liste 6: Wildobststreifen

Edeleberesche Sorbus aucuparia var. edulls Edel - Kastanie Castanea sativa Gold - Johannisbeere Ribes aureum Kirsch - Pflaume Prunus cerasifera var. cerasifera Kornelkirsche Cornus mas Mahonie Mahonia aquifolium Mispel Mespilus germanica Hunds - Rose Rosa canina Kartoffel - Rose Rosa rugosa Sanddorn Hippophae rhamnoides Schlehe Prunus spinosa Schwarze Maulbeere Morus nigra Schwarzer Holunder Sambucus nigra Speierling Sorbus domestica 26

26 Vgl. S. 96f, „2.2 Änderungen“ (Änderung 16)

Dr. Pfau 2003 73 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Literaturquellen

Akademie der Landwirtschaftswissenschaften der DDR / Forschungszentrum für Boden- fruchtbarkeit (Hrsg.): Mittelmaßstäbliche landwirtschaftliche Standortkartierung. Münche- berg 1977

Amt für Forstwirtschaft Königs Wusterhausen, Untere Forstbehörde: Stellungnahme vom 21.03.1994 zur Frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belage.

Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit / Umweltbundesamt (Hrsg.): Ökologische Ressourcenplanung Berlin und Umland. - Planungsgrundlagen -. Bonn /Berlin 1991

Gesellschaft für Landschaftsanalyse und Umweltbewertung mbH Potsdam: Landschaftsrahmenplan Zossen - Königs Wusterhausen. Potsdam 1993

Institut für Stadt- und Regionalplanung / TU Berlin: Flächennutzungsplan Blankenfelde, Berlin 1993

Landesumweltamt Brandenburg (Hrsg.): Biotopkartierung Brandenburg. Kartieranleitung. Vorabausgabe als Arbeitsmaterial. Potsdam 1994

Mustersatzung der Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen nach § 8 a BNatSchG vom 20.10.1993

Schultze, J.H.: Die Naturbedingten Landschaften der DDR. Gotha 1955

Dr. Pfau 2003 74 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

C) Änderungsbegründung zum Bebauungsplan, 1. Änderungsverfahren, Stand 15.11.1995

Dr. Pfau 2003 75 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Begründung zur vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes B7 "Blankenfelde West" gemäß § 13 BauGB

Der Bebauungsplan B7 "Blankenfelde West" ist am 29.11.94 genehmigt worden. Er hat die Deckung eines dringenden Wohnbedarfes zum Ziel. In seiner im November 1994 genehmigten Fassung sieht dieser Bebauungsplan eine Mischung aus Reihen- /Doppelhäusern und Mehrfamilienhäusern in Form von Stadtvillen vor. Entsprechend diesem städtebaulichen Ziel sind die Festsetzungen im Bebauungsplan getroffen worden.

Mittlerweile hat sich jedoch herausgestellt, daß in Blankenfelde hauptsächlich ein Bedarf an familiengerechtem Wohnraum besteht. Infolgedessen wird vorgeschlagen, den Be- bauungsplan dahingehend zu ändern, daß auch in den ursprünglich für Stadtvillen vorgesehenen Bereichen unmittelbar südlich der Planstr. C Reihen- und Doppelhäu- ser festgesetzt werden.27 Im äußersten Süden des Plangebietes sollen dagegen weiterhin Mehrfamilienhäuser entstehen.

Die Planänderung betrifft keine öffentlichen Flächen. Es sind also weder öffentliche Stra- ßen noch öffentliche Grünflächen berührt.

Auch die Grund- und Geschoßflächenzahlen sind von dieser Planänderung nicht betroffen. Die Werte betrugen bisher im überwiegenden Teil des Plangebietes 0,3/0,6. In drei Teilbereichen, den beiden Flächen am Anger sowie einer Fläche südlich der Planstr. C, beträgt die GFZ 0,7. Hier waren Mehrfamilienhäuser vorgesehen. Am westlichen Rand des Plangebietes galt aufgrund der größeren Grundstücke 0,3/0,5, im äußersten Süden waren 0,2/0,5 festgesetzt.

In den Bereichen mit der festgesetzten GFZ von 0,7 soll diese auf 0,6 herabgesetzt werden, da dieser Wert für die vorgesehenen Reihen-/Doppelhäuser ausreicht. Die Werte im südlichen Plangebiet (0,2/0,5) ändern sich nicht. Insgesamt bleibt das Maß der baulichen Nutzung nahezu unverändert bzw. vermindert sich geringfügig.

Weil die privaten Grundstücksflächen der Bezugsflächen für das Maß der baulichen Nut- zung unverändert bleiben, und das Maß der baulichen Nutzung (GRZ/GFZ) bei geringfü- giger Reduzierung ebenfalls fast unverändert bleibt, ändert sich auch die Summe der im Plangebiet möglichen Wohnflächen nicht. Weil jedoch eine durchschnittliche Etagenwoh- nung immer weniger Wohnfläche als ein durchschnittliches Reihenhaus aufweist, bedeutet die Errichtung von Reihenhäusern anstelle von Geschoßwohnungsbau grundsätzlich immer eine Reduzierung der Anzahl der Wohneinheiten.

Von der Planänderung betroffen sind somit lediglich einzelne Festsetzungen, die sich auf die beim Bau von Reihenhäusern anstelle von Geschoßwohnungsbauten notwendigen Verschiebungen der Gebäudestellungen innerhalb der privaten Grundstücksflächen und auf die Reduzierung der Gebäudehöhen beziehen.

27 Vgl. S. 93, „2.2 Änderungen“ (Änderung 10)

Dr. Pfau 2003 76 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Geschoßzahl

In dem für Mehrfamilienhäuser vorgesehenen Teil des Plangebietes ist die Zahl der zu- lässigen Vollgeschosse mit maximal drei (III) festgesetzt worden. Dies geschah allerdings mit der Einschränkung, daß das dritte Vollgeschoß ausschließlich als ausgebautes Man- sarddach oder als Staffelgeschoß ausgebildet werden darf, um das angestrebte Erschei- nungsbild des Baukörpers als Stadtvilla zu gewährleisten (vgl. Begründung Stand 19.10.94 (Satzungsbeschluß) S. 15). Da die südlich der Planstr. C nunmehr vorgesehenen Reihen- bzw. Doppelhäuser lediglich zwei Vollgeschosse aufweisen sollen, wird die Zahl der zulässigen Vollgeschosse dort auf zwei herabgesetzt. Im südlichen Bereich des Plangebietes bleibt diese Festsetzung unverändert.

Bauweise

Im überwiegenden Teil des Plangebietes ist eine offene Bauweise festgesetzt. Lediglich in den für Mehrfamilienhäuser vorgesehenen Bereichen, d.h. am Anger sowie südlich der Planstr. C, galt bisher eine abweichende Bauweise: offene Bauweise bei einer Längen- begrenzung der Baukörper auf maximal 30m. Auch diese Festsetzung hatte das Ziel, die Erscheinungsform der Mehrfamilienhäuser als Stadtvillen zu gewährleisten (vgl. wiederum Begründung, Stand 19.10.94, S. 16).

Da unmittelbar südlich der Planstr. C nunmehr eine Bebauung ausschließ- lich mit Reihen- und Doppelhäusern vorgesehen ist 28, soll, wie in den Reihen- haus-Bereichen des rechtskräftigen B-Planes bereits festgesetzt, ebenfalls eine offene Bauweise festgesetzt werden. Am südlichen Plangebietsrand ist die abweichende Bauweise nun so definiert, daß Bau- körper nur noch mit einer Länge bis maximal 24m Länge zulässig sind.

Die neugefaßte Planzeichenerklärung der Bauweise lautet wie folgt: "a - abweichende Bauweise: offene Bauweise bei einer zulässigen Länge der Baukörper von maximal 24 m (§ 22 Abs. 4 BauNVO)".29

Ansonsten bleiben die textlichen Festsetzungen aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan unverändert.

Baugrenzen

Läßt man den südlichen Bereich des Plangebietes außer Betracht, verän- dern sich die Baugrenzen nur insofern, als die Baufenster den Baukörper- maßen von Reihen- und Doppelhausbebauung angepaßt werden. Dies betrifft insbesondere das Plangebiet unmittelbar südlich der Planstraße C30, bedeutet jedoch keine zusätzliche Versiegelung, da die für die Versiegelung maßgebliche Grundflächenzahl, wie oben ausgeführt, unverändert bleibt.

Im südlichen Bereich des Plangebietes sind die Baugrenzen stärker erweitert worden, mit dem Ziel, eine größere Gestaltungsfreiheit in der Anordnung der dort geplanten Baukör- per zu erhalten, wobei der Grundstückszuschnitt bereits eine starke Restriktion darstellt. Im Gegenzug wurde, wie erwähnt, die Baukörperlänge auf 24m reduziert. Im Zusam- menwirken von Baugrenzen, reduzierter Gebäudelänge und Abstandsflächen gemäß

28 Vgl. S. 93, „2.2 Änderungen“ (Änderung 10) 29 Vgl. S. 92, „2.2 Änderungen“ (Änderung 8) 30 Vgl. S. 92f, „2.2 Änderungen“ (Änderung 9)

Dr. Pfau 2003 77 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Bauordnung ergibt sich als städtebauliche Figur eine lockere Reihung von Einzelbaukör- pern, die nunmehr gegenüber den vorher möglichen um 20 % verkürzt sind, und deren bauliche Gestalt durch die textlichen Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungspla- nes geregelt ist. Da GRZ und GFZ, wie ausgeführt, unverändert bleiben, hat die Erweite- rung der Baufenster keine Auswirkung auf die versiegelbare Grundstücksfläche.

Mit Geh- und Fahrrechten belegte Flächen

Im Zuge der Einführung der Reihen- und Doppelhäuser ändern sich aus- schließlich Geh- und Fahrrechte auf Privatgrundstücken. Flächen die Geh- oder Fahrrechte zugunsten der Öffentlichkeit enthalten, bleiben unverän- dert. 31

Stellplatzflächen

Auch die Stellplatzflächen sind den veränderten Bauformen angepaßt wor- den32. Diese Stellplatzflächen sind im Rahmen der ursprünglich festgesetzten GRZ mit der Überschreitungsmöglichkeit gemäß § 19 (4) BauNVO herstellbar, die im Grünord- nungsplan und dem rechtskräftigen Bebauungsplan berücksichtigt ist. Wie oben bereits ausgeführt, bleibt die GRZ unverändert. Insofern findet keine Flächenversiegelung über dasjenige Maß hinaus statt, das auch nach der bisherigen Planfassung zuläs- sig gewesen ist.

Parkplätze für Besucher werden im öffentlichen Straßenraum angelegt (vgl. Regelquer- schnitte der Planstraßen A und B/C in der Begründung. Dort ist Raum für ca. 100 Park- plätze, d.h. etwa einer auf 5 WE. Im südlichen Teil des Plangebietes gibt es die Möglich- keit zur Anlage zusätzlicher Besucherparkplätze entlang der mit Geh- und Fahrrechten belegten Flächen (im Plan mit "A" gekennzeichnet). Private Stellplätze sind vom Straßen- raum in der Regel gestalterisch abgesetzt. Sollte dies als Trennung nicht ausreichen und ist zu befürchten, daß diese Stellplätze von Fremdparkern blockiert werden, wären zu- sätzliche Abgrenzungen (Poller o.ä.) vorzusehen.

Zusammenfassend betrachtet, werden durch die hier beschriebenen Planänderungen die Grundzüge der Planung nicht berührt. Die Art der baulichen Nutzung bleibt dieselbe und das Maß der baulichen Nutzung wird geringfügig reduziert, d.h. nahezu nicht verändert. Öffentliche Flächen (Verkehrsflächen, öffentliche Grünflächen) sind nicht betroffen. Ebenso bleibt die maximal erzielbare BGF bzw. NGF unverändert.

Aus diesem Grund kann vom Verfahren der vereinfachten Änderung gemäß § 13 Abs. 1 BauGB Gebrauch gemacht werden.

31 Vgl. S. 94f, „2.2 Änderungen“ (Änderung 12) 32 Vgl. S. 93f, „2.2 Änderungen“ (Änderung 11)

Dr. Pfau 2003 78 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

D) Änderungsbegründung zum Bebauungsplan, 2. umfassende Ände- rung, Stand März 2003

Dr. Pfau 2003 79 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

GEMEINDE BLANKENFELDE

BEBAUUNGSPLAN B7 „Am Mühlenberg“ mit integriertem Grünordnungsplan

ZWEITE UMFASSENDE ÄNDERUNG - BEGRÜNDUNG

Auftragnehmer für die zweite Änderung: Dr. Pfau Architektur- und Planungsbüro Berlin Rhinstraße 42, 12681 Berlin, Telefon 030/54703240,Telefax 030/54703241

Dipl.-Ing. Ines Haserodt (Amt Blankenfelde-Mahlow)

Berlin, März 2003

Dr. Pfau 2003 80 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Inhalt

IN ABSTIMMUNG MIT ...... 1 BERLIN, MÄRZ 2003 ...... 1 0.1 ALLGEMEINER HINWEIS ...... 11 0.2 ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN ...... 11 0.3 BISHERIGES VERFAHREN ...... 15 0.4 HINWEISE ZUM VERFAHREN ...... 16 0.5 ZUSTÄNDIGE FACHPLANUNGSBÜROS UND STELLEN ...... 16 2.1 LAGE UND GRÖßE ...... 17 2.2 VERMESSUNG...... 19 2.3 EIGENTUMSVERHÄLTNISSE ...... 19 3.1 TOPOGRAPHIE ...... 20 3.2 BÖDEN ...... 20 3.3 GRUNDWASSER ...... 20 3.4 VEGETATION ...... 20 3.5 DENKMALWERTE ...... 20 3.6 BAULICHER BESTAND ...... 21 4.1 GENERELLE LEITLINIEN...... 21 4.2 INNERE STRUKTUR DES GEBIETES ...... 23 4.3 ART UND MAß DER BAULICHEN NUTZUNG ...... 24 4.4 BAUWEISE UND ÜBERBAUBARE GRUNDSTÜCKSFLÄCHE ...... 25 4.5 GESTALTERISCHE FESTSETZUNGEN ...... 26

Dr. Pfau 2003 81 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

5.1 ÜBERÖRTLICHE VERFLECHTUNGEN...... 26 5.2 ÄUßERE ERSCHLIEßUNG ...... 27 5.3 INNERE ERSCHLIEßUNG ...... 32 5.4 STELLPLÄTZE ...... 32 5.5 ÖFFENTLICHER PERSONENNAHVERKEHR (ÖPNV) ...... 32 6.1 NAHVERSORGUNG UND DIENSTLEISTUNGEN ...... 33 6.2 EINRICHTUNGEN DER SOZIALEN INFRASTRUKTUR ...... 33 6.3 TECHNISCHE INFRASTRUKTUR ...... 34 INNERE ERSCHLIEßUNG GESAMT CA. 4.227.371,00 € ...... 35 1.1 PLANUNGSANLASS ...... 51 1.2 GRUNDLAGEN DES GRÜNORDNUNGSPLANES ...... 51 1.3 LAGE UND ABGRENZUNG DES GRÜNORDNUNGSPLANES ...... 51 ÜBERSICHTSKARTE 1 : 25.000 ...... 52 1.4 FLÄCHENBILANZIERUNG VOR UND NACH DEM EINGRIFF ...... 52 2.1 NATURRÄUMLICHE UND LANDSCHAFTLICHE EINGLIEDERUNG ...... 53 2.2 KLIMA ...... 53 2.3 LUFT ...... 53 2.4 BÖDEN ...... 54 2.5 WASSERHAUSHALT ...... 54 2.6 POTENTIELLE NATÜRLICHE VEGETATION ...... 54 2.7 REALE VEGETATION UND BIOTOPTYPEN ...... 55 2.8 TIERWELT ...... 58 2.9 LANDSCHAFTSBILD UND ERHOLUNG ...... 58 2.10 KONFLIKTE ...... 58 3.1 RECHTSGRUNDLAGEN ...... 64 3.2 GESTALTUNGSGRUNDLAGEN ...... 64 3.3 LANDSCHAFTSPLANERISCHE GESICHTSPUNKTE ...... 64 3.4 REGELUNG DES WASSERHAUSHALTES ...... 66 3.5 AUSGLEICHSMAßNAHMEN / KOSTENSCHÄTZUNG...... 66 KOSTENSCHÄTZUNG ...... 66 EINGRIFFS - AUSGLEICHS - BILANZIERUNG ...... 68 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN ZUM GRÜNORDNUNGSPLAN B 7 "AM MÜHLENBERG" ...... 70 LITERATURQUELLEN ...... 74 IN ABSTIMMUNG MIT ...... 80 BERLIN, MÄRZ 2003 ...... 80 1.1 VERANLASSUNG UND ZIEL DER PLANUNG...... 83 1.2 RECHTSGRUNDLAGEN UND ÜBERGEORDNETE PLANUNGEN ...... 83 1.3 VERFAHREN ...... 86 1.4 UVP - PFLICHT ...... 87 2.1 ÜBERSICHT ÜBER DIE ÄNDERUNGEN DES RECHTSKRÄFTIGEN BEBAUUNGSPLANS IM 2. UMFASSENDEN ÄNDERUNGSVERFAHREN ...... 89 2.2 ÄNDERUNGEN ...... 90 GLIEDERUNG NEU ...... 90

3. FLÄCHENBILANZ ...... 60

Dr. Pfau 2003 82 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

1. Einleitung

1.1 Veranlassung und Ziel der Planung

Mit der schrittweisen Bebauung des Plangebietes “Am Mühlenberg“ in der Gemeinde Blankenfelde zeichnete sich bereits seit 1997 die Notwendigkeit zur erneuten Überar- beitung des Bebauungsplans B7 „Am Mühlenberg“ in der Fassung der ersten einfachen Änderung von 1995 ab.

Grund hierfür waren insbesondere die relativ starren Festsetzungen bezüglich der Bau- körpergestaltung, welche eine Anpassung der geplanten Bauvorhaben an die veränder- ten und stärker differenzierten Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner schwierig machten. Da die Gemeinde jedoch an der Entwicklung eines attraktiven Wohnstand-ortes interessiert ist, ist es planerischer Wille der Gemeinde, den Bebauungsplan in seinen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen an die neuen Bedingungen anzupassen.

Ein zusätzlicher Grund zur Planänderung ergab sich aus folgender Situation: Für den bestehenden Bebauungsplan wurde als Plangrundlage ein Lage- und Höhenplan mit eindigitalisierten Flurstücksgrenzen genutzt. Daraus ergaben sich Abweichungen zwischen der im Plangebiet ausgewiesenen und der tatsächlichen Ausdehnung des Gebie- tes, was zur Folge hatte, dass bei der Realisierung des Planes Probleme im Bauge- nehmigungsverfahren entstanden. Weiteres Ziel der Planänderung ist es deshalb, eine kartografische Korrektur der Planzeichnung vorzunehmen.

Darüber hinaus soll im Zuge der Planänderung die Integration des Grünordnungs- planes in den Bebauungsplan erfolgen.

1.2 Rechtsgrundlagen und übergeordnete Planungen 1.2.1 Rechtliche Grundlagen, rechtliche Wirkung

Der Bebauungsplan ist gemäß § 1 Baugesetzbuch (BauGB) das gemeindliche Pla- nungsinstrument der verbindlichen Bauleitplanung und enthält die rechtsverbind- lichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Dabei können u.a. Festset- zungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise, der überbaubaren Grundstücksfläche usw. entsprechend dem Katalog § 9 Abs. 1 BauGB getroffen werden.

Bebauungspläne sind gemäß § 9 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Allerdings kann ein Bebauungsplan auch aufgestellt werden, bevor eine Flächennutzungsplan erarbeitet wurde, wenn dringende Gründe dies erfordern und wenn der Bebauungsplan der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung des Ge- meindegebietes nicht entgegenstehen wird (§ 9 Abs. 4 BauGB).

Folgende Rechtsgrundlagen wurden für die Änderung des Bebauungsplanes heran- gezogen: - Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 27.08.1997 (BGBI. I S. 2141), Berichtigung vom 16.01.1998 (BGBI. I S: 137), zuletzt geändert

Dr. Pfau 2003 83 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

durch Artikel 12 des Gesetzes zur Änderung des Rechts der Vertretung durch Rechtan- wälte vor den Oberlandesgerichten vom 23.07.2002 (BGBl. I S. 2850) - Verordnung über die bauliche Nutzung von Grundstücken (Baunutzungsverord- nung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung der Neufassung vom 23.01.1990 (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22.04.1993 (BGBI. I S. 446) - Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Plan- inhaltes (Planzeichenverordnung - PlanZV 90) vom 18.12.1990 (BGBI. I S. 58) - Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BnatSchG) in der Fassung vom 21.09.1998 (GVBI. I S. 2994), zuletzt geändert durch Artikel 11 des Gesetzes vom 27.07.2001 (BGBI. I S. 1950) außer Kraft durch Artikel 5 des Gesetzes vom 25.03.2002 (BGBI. I S. 1193) - Brandenburgisches Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Branden- burgisches Naturschutzgesetz - BbgNatSchG) vom 25.06.1992 (GVBI. I Nr. 13 S. 208 vom 29.06.1992), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 18.12.1997 (GVBI. I Nr. 13 S. 124 vom 22.12.1997) - Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) in der Fassung vom 25.03.1998 (GVBI. I S. 82)

1.1.2 Ebenen der Räumlichen Planung

Die Bebauungsplanung stellt im Land Brandenburg die vierte Ebene raumwirksamer Planungen dar.

Die Gesamtplanung für das Land Brandenburg bzw. auch das Land Berlin ist durch das „Gesetz zum Landesplanungsvertrag, zugleich Brandenburgisches Landespla- nungsgesetz“ (BbgLPlG) sowie dem „Vertrag über die Aufgaben und Trägerschaft sowie Grundlagen und Verfahren der gemeinsamen Landesplanung zwischen den Ländern Berlin und Brandenburg (Landesplanungsvertrag)“ gesetzlich geregelt. Lan- desplanerische Entwicklungsziele werden im Landesentwicklungsprogramm (LEPro) sowie in sektoral und regional aufgegliederten Landesentwicklungsplänen (LEP) dargestellt.

Die Regionalplanung als Planungsebene zwischen der Landes- und Bauleitplanung obliegt gemäß dem im Frühjahr 1993 verabschiedeten „Gesetz zur Einführung der Regionalplanung und der Braunkohlen- und Sanierungsplanung im Land Branden- burg (RegBkPlG)“ den in Regionalen Planungsgemeinschaften zusammengeschlos- senen Kreisen bzw. kreisfreien Städten. Das Amt Blankenfelde - Mahlow gehört der Regionalen Planungsgemeinschaft Havelland - Fläming an.

Grundsätze und Ziele der Raumordnung sind mit der gemeindlichen Bauleitplanung zu vereinbaren. Aus § 1 Abs. 4 BauGB leitet sich die Anpassungspflicht des Bebau- ungsplanes an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung ab.

Die für Blankenfelde geltenden Ziele und Grundsätze der Landes- und Regionalpla- nung sind in den folgenden Planwerken formuliert:

. Gemeinsames Landesentwicklungsprogramm Berlin/Brandenburg (LEPro), in Kraft seit dem 01.03.1998 (GVBl. I S. 14) . Landesentwicklungsplan Brandenburg LEP I „Zentralörtliche Gliederung“, rechts- kräftig am 04.07.1995

Dr. Pfau 2003 84 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

. Gemeinsamer Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg/Berlin (LEPeV), in Kraft seit 21. März 1998, s. Rechtverordnung, GVBl. f. d. Ld. Brdbg. II Nr. 8 v.20. März 1998. . Gemeinsamer Landesentwicklungsplan Standortsicherung Flughafen (LEP SF), in Kraft seit 23. April 1999, s. Rechtsverordnung, GVBl. f. d. Ld. Brdbg. II Nr. 11 v. 22. April 1999. . Regionalplan Havelland-Fläming, in Kraft seit 11. September 1998, Amtsblatt f. Brdbg. Nr. 37 v.11 September 1998.

Für den gemeinsamen Planungsraum der Länder Brandenburg und Berlin wurde das raumordnerische Leitbild der dezentralen Konzentration entwickelt. Die zentralört- liche Gliederung des Hoheitsgebietes beider Länder bildet dabei die Grundlage des Landesentwicklungsplanes für den engeren Verflechtungsraum (LEPeV) mit Berlin. Daraus sind folgende Angaben für Blankenfelde von Bedeutung:

Im LEPeV ist für die Gemeinde Blankenfelde keine Funktion als zentraler Ort vorgesehen, sie wird dem „Siedlungstyp 3“ zugeordnet. Eine Siedlungsentwicklung ist im Innenbereich sowie auf städtebaulich relevanten Teilen von Konversionsflächen im Siedlungszusammenhang zulässig. Für den Typ 3 ist ein Einwohnerzuwachs von in der Regel 10 Prozent bis zum Jahre 2010 zulässig.

Die Flächen außerhalb der Ortslage Blankenfeldes, welche als Siedlungsbereich dargestellt sind, befinden sich im „Freiraum mit großflächigem Ressourcenschutz“. Hier haben Belange der Natur und Landschaft, die Sicherung und Entwicklung der Freiraumfunktion einschließlich Land- und Forstwirtschaft Vorrang.

Gemäß Landesentwicklungsplan Standortsicherung Flughafen (LEP SF) liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes B7 „Am Mühlenberg“ in der Planungszone Siedlungsbeschränkung II, da dieser Raum voraussichtlich einem äquivalenten Dau- erschallpegel von 62 dB(A) ausgesetzt sein wird. Neue Flächen bzw. Gebiete für Wohnnutzungen oder besonders lärmschutzbedürftige Einrichtungen im Sinne des § 5 Absatz 1 des Gesetzes zum Schutz gegen den Fluglärm (FluglärmG) dürfen in der Planungszone Siedlungsbeschränkung II nicht bzw. nur dann festgesetzt werden, wenn für die Einrichtungen ein dringender Bedarf besteht, aber keine Flächen au- ßerhalb der Siedlungsbeschränkungszone zur Verfügung stehen. Hierzu zählen u.a. Krankenhäuser, Altenheime, Erholungsheime und Schulen. Allerdings wird unter Punkt 4.1.3, 10. Absatz LEP SF klargestellt, dass in bestehende rechtsverbindliche Bebauungspläne grundsätzlich nicht eingegriffen werden soll.

Im Regionalplan ist die Gemeinde als Selbstversorgerort ausgewiesen. Sie ist Teil des Amtes Blankenfelde-Mahlow und bündelt vom bisherigen Ausstattungsumfang und durch seine günstige Erschließung im schienengebundenen Personenverkehr höherwertige Versorgungseinrichtungen. Von der Gemeinde wird regionalplanerisch das Ziel verfolgt, dass Blankenfelde die Funktion eines Grundzentrums übernimmt. Fast das gesamte Gemeindegebiet ist allgemeines Siedlungsgebiet. Lediglich in Teilbereichen westlich der Ortslage sowie südlich der Ortslage sind Vorbehalt- und Vorranggebiete für Wald dargestellt. Östlich wird die Ortslage Blankenfeldes durch einen regionalen Grünzug und das Siedlungsgebiet Mahlows begrenzt. Weitere An- forderungen, die sich aus dem Regionalplan ergeben, sind:

Dr. Pfau 2003 85 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

. Der Regionalplan rechnet ausgehend von der Einwohnerzahl von 1990 für Blan- kenfelde bis zum Jahr 2010 mit einem Einwohnerzuwachs von 1647 Personen. Der tatsächliche Zuwachs ist jedoch bereits heute deutlich höher. . Als Orientierungswert für die Wohnbauflächenentwicklung gilt, dass bis zum Jahr 2010 Wohnbauflächen in der Größenordnung von 10 Prozent (bezogen auf das Jahr 1990) ausgewiesen werden können. Planungen für Wohnbauflächen, die sich bereits im Verfahren befinden, genehmigt bzw. bereits realisiert sind, wurden bei der Bedarfsermittlung bereits angerechnet. Bauflächen sollen in erster Linie durch eine Verdichtung bestehender Siedlungsbereiche bereitgestellt werden.

1.2.3 Der Flächennutzungsplan

Für Blankenfelde liegt der Entwurf eines Flächennutzungsplanes vor, der das Plan- gebiet als Allgemeines Wohngebiet darstellt. Bezüglich des Plangebietes und des weiteren Umfeldes ("Blankenfelde West") wurden die Darstellungen des 1992 erarbeiteten Rahmenkonzeptes in den Flächennutzungsplan übernommen.

1.3 Verfahren

Der Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg“ wurde am 9.03.1995 in Kraft gesetzt und bereits im Dezember desselben Jahres die erste Änderung des Planes rechtskräftig. Im August 1997 beschloss die Gemeindevertretung Blankenfelde ein zweites Änderungs- verfahren. Dieses wurde jedoch aufgrund von Fehlern im Verfahren nicht zum Ab- schluss gebracht.

Am 19.04.2000 fasste die Gemeinde Blankenfelde den Beschluss über den Entwurf zur nunmehr 2. umfassenden Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplanes sowie dessen öffentliche Auslegung (BS Nr. 151/21/00).

Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Baugesetzbuch (BauGB) fand vom 19.06. bis 19.07.2000 statt. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 BauGB erfolgte vom 5.06. bis 24.07.2000.

Nach Eingang der Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange sowie der Anregun- gen und Bedenken der Bürger wurde deutlich, dass eine erneute Überarbeitung des zu ändernden Bebauungsplans notwendig war.

Es erfolgten zahlreiche Abstimmungen zwischen dem Amt Blankenfelde-Mahlow und dem in diesem Gebiet tätigen Bauträgern sowie Konsultationen mit Vertretern der Kreisverwaltung des Landkreises Teltow-Fläming, an dessen Ende der überarbeitete Entwurf (Stand Mai 2002) des zu ändernden rechtskräftigen Bebauungsplan B7 zur erneuten Auslegung gebracht wurde.

Die Gemeindevertretung Blankenfelde fasste dazu am 26.06.2002 den Beschluss zur erneuten öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 BauGB. (BS Nr.: 418/47/02).

Nach pflichtgemäßer Bekanntmachung im Amtsblatt fand die öffentliche Auslegung gemäß § 3 BauGB vom 22.07. bis 23.08.2002 statt. Die Träger öffentlicher Belange

Dr. Pfau 2003 86 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

wurden gemäß § 4 BauGB am 10.07.2002 zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefor- dert.

Die Gemeindevertretung Blankenfelde hat auf ihrer öffentlichen Sitzung am 20.11.2002 die in der ersten und zweiten Auslegung vorgebrachten Anregungen der Bürger und die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange gemäß § 1 Abs. 6 BauGB eingehend geprüft und unter- und gegeneinander abgewogen und den Abwägungsbeschluss gefasst. (BS Nr. 493/51/02).

Den Satzungsbeschluss fasste die Gemeindevertretung auf ihrer öffentlichen Sitzung am 20.11.2002. (BS Nr.: 494/51/02). Die Amtsverwaltung wurde gleichzeitig beauftragt, den Bebauungsplan bei der zuständigen Behörde zur Genehmigung einzu- reichen.

Mit Schreiben des Amtes Blankenfelde-Mahlow vom 09.12.2002 wurde der Plan bei der Kreisverwaltung Teltow-Fläming zur Genehmigung eingereicht. Mit Schreiben vom 07.01.2003 machte die Genehmigungsbehörde auf Mängel des Bebauungspla- nes aufmerksam, welche die Genehmigungsfähigkeit berühren. Das Amt Blanken- felde-Mahlow zog daher den Antrag auf Genehmigung zurück.

Am 26.03.2003 führte die Gemeindevertretung Blankenfelde eine ergänzende Abwä- gung durch. Dabei hat sie die in der zweiten Auslegung vorgebrachten Anregungen der Bürger sowie die Stellungnahmen der Träger Öffentlicher Belange zum Teil noch einmal gemäß § 1 Abs. 6 BauGB geprüft und einer erneuten Abwägung zugeführt.

Den erneuten Satzungsbeschluss fasste die Gemeindevertretung Blankenfeldes auf ihrer öffentlichen Sitzung am 26.03.2003. (BS Nr.: 0000). Die Amtsverwaltung wurde beauftragt, den Bebauungsplan bei der zuständigen Behörde zur Genehmigung ein- zureichen.

1.4 UVP - Pflicht

Das Bauleitplanverfahren wurde während der 2. umfassenden Änderung auf die Not- wendigkeit zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) entsprechend dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) hin geprüft. Ergebnis dessen ist, dass eine UVP bzw. eine Vorprüfung zur UVP nicht erforderlich ist.

Zur Begründung: Das UVPG vom 12. Februar 1990 (BGBI. I S. 205), zuletzt geändert durch das Gesetz vom 27.07.2001 (BGBI. I S 1950), sieht in Anlage 1 (Liste der UVP - pflichtigen Vorha- ben), Nr. 18.8 vor, dass der Bau eines Vorhabens der in den Nummern 18.1 bis 18.7 genannten Art, soweit der jeweilige Prüfwert für die Vorprüfung erreicht oder überschrit- ten wird und für den in sonstigen Gebieten ein Bebauungsplan aufgestellt, geändert oder ergänzt wird, nur im Aufstellungsverfahren, die Pflicht zur allgemeinen Vorprüfung besteht.

Bei dem hiesigen Vorhaben handelt es sich um ein Städtebauprojekt für sonstige An- lagen im Sinne von Nummer 18.7 der o.g. Liste. Für dieses besteht im Aufstellungsver- fahren für einen Bebauungsplan eine Pflicht zur allgemeinen Vorprüfung, wenn die im Bebauungsplan festgesetzte zulässige Grundfläche im Sinne des

Dr. Pfau 2003 87 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

§ 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zwischen 20.000m2 und 100.000m2 liegt.

Überschläglich beträgt die zulässige Grundfläche des Vorhabens 37.000m2, so dass hiernach eine Pflicht zur allgemeinen Vorprüfung bestände. Da es sich bei dem hiesigen Vorhaben allerdings um eine Änderung des bereits seit 1995 per Bebauungsplan bestehenden Baurechts handelt und bei den vorgenommenen planungs- und bauord- nungsrechtlichen Änderungen des örtlichen Baurechtes keine Änderungen oder Erwei- terungen der zulässigen Grundfläche bzw. der Baumasse und nur äußerst gering- fügige Änderungen der zu versiegelnden Fläche vorgenommen werden, ist kein, über das bisher zulässige Maß hinausgehender Eingriff in Natur und Landschaft möglich. Damit besteht in Zusammenhang mit § 3e UVPG keine Pflicht zur Umweltverträglich- keitsprüfung.

Dr. Pfau 2003 88 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

2. Änderung des Bebauungsplanes mit Begründungen

2.1 Übersicht über die Änderungen des rechtskräftigen Bebauungsplans im 2. umfassenden Änderungsverfahren

Änderung Änderungsgegenstand (1) Neugliederung der textlichen Festsetzungen (2) Anpassung an Vermesser-Plangrundlage (3) Einführen der Baufeldbezeichnung A bis I (4) Verzicht auf die Festsetzung A2.1, (5) Klarstellung der Festsetzung A2.2 (6) Neufassung der Festsetzung A2.3 (7) Verzicht auf die Festsetzung von Trauf- und Firsthöhen (8) Abweichende Bauweise (9) Baugrenzen als Baufeldgrenzen (10) Baufelder A bis E / zusätzlich Einzelhäuser (11) Stellplätze, überdeckte Stellplätze und Garagen (12) Aktuelle Erschließungsplanung (13) Schutz vor Fluglärm / Lärmschutzfenster (14) Dächer (15) Fassadengestaltung / Farbgebung (16) Integration Grünordnung (17) Zeichnerische Festsetzung der Regenrückhaltebecken mit Symbol gemäß Planzeichenverordnung (18) Abgrenzung zwischen privater und öffentlicher Grünfläche (19) Hinweise zum Umgang mit Stromversorgungsleitungen

Dr. Pfau 2003 89 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

2.2 Änderungen

Änderung 1: Neugliederung der textlichen Festsetzungen

Die textlichen Festsetzungen wurden mit Bezug auf § 9 Abs. 1 BauGB neu strukturiert. Als Gliederung wurde folgende Nummerierung neu eingeführt und die Inhalte der bisherigen Gliederungspunkte entsprechend der folgenden Übersicht zugeordnet:

Zuordnung Inhalt Gliederung neu Gliederungspunkte alt A Bauplanungsrechtliche Festsetzungen A1 Art der baulichen Nutzung 1.1; 1.2 A2 Maß der baulichen Nutzung 1.3; 1.4; 1.5; 1,6 A3 Bauweise aus Legende A4 Überbaubare u. nicht überbaubare Grundstücksflächen 1.7 A5 Verkehrsflächen u. Flächen mit Geh-, Fahr- u. Leitungsrecht 1.9, 1.11, 1.12 A6 Flächen für Nebenanlagen, wie Spielplätze, Flächen f. Garagen u. Stellplätze 1.8; A7 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 1.15 B Grünordnerische Festsetzungen B1 Verkehrsflächen G1; G2; G3 B2 Öffentliche Grünflächen G4, G6 B3 Private Freiflächen G5; B4 Pflanzgut und Pflege G2, G5 B5 Schutzmaßnahmen B6 Wasserhaushalt B7 Pflanzlisten G9 C Bauordnungsrechtliche Festsetzungen C1 Dächer 2.1 C2 Fassade 2.2 D Hinweise ohne Normcharakter D1 Bodendenkmale N1 D2 Gasleitungen N2 D3 Kampfmittel N3 G = Grünordnungsplan; N = nachrichtliche Übernahmen und Hinweise im B-Plan alt

Begründung: Im Zusammenhang mit der Integration des Grünordnungsplans und im Interesse ein- deutiger Zuordenbarkeit und Lesbarkeit wurde diese Neugliederung der textlichen Fest- setzungen vorgenommen.

Änderung 2: Anpassung an Vermesser-Plangrundlage

Die Planzeichnung wird von ihrer bisherigen Grundlage - einem Lage- und Hö- henplan mit eindigitalisierten Flurgrenzen - auf eine von einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur eingemessene Plangrundlage übertragen. Dadurch ergibt sich eine leichte Dehnung in Teilen des Plangebietes, an welche die zeichnerischen Festsetzungen angepasst werden. Im Zusammenhang mit der erfolgten Umringvermessung werden außerdem Ungenauigkeiten bezüglich des bislang dargestellten Geltungsbereiches des

Dr. Pfau 2003 90 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Bebauungsplanes korrigiert. Für die dadurch geringfügig verkleinerte Planflä- che ÖG 5 wird durch die Pflanzung von sechs bzw. neun zusätzlichen Bäumen auf der Grünfläche ÖG 4 der Ausgleich geschaffen. Dazu wird die Festsetzung B2.4 nach Satz 1 wie folgt ergänzt: „Diese Gebüschbrache ist mit Bäumen zu ergänzen (in Abhängigkeit vom Stammumfang mit 9 Bäumen/Variante 1 oder mit 6 Bäumen/Variante 2). Es gelten die Pflanzlisten 1 und 2.“. Außerdem wird die Festsetzung B4.2 nach Satz 1 durch folgenden Wortlaut erweitert: „Der Mindestumfang für Baumpflanzungen gemäß Festsetzung B2.4 beträgt 16-18 cm / Variante 1 oder 18-20 cm / Variante2.“.

Begründung: Der rechtskräftige Bebauungsplan ist zum Zeitpunkt seiner Erarbeitung auf Grundla- ge eines Lage- und Höhenplans angefertigt worden. In diesen Lage- und Höhenplan sind anschließend am Computer die Flurgrenzen mit Hilfe der vorliegenden Flurkar- ten übertragen (eindigitalisiert) worden. Diese Vorgehensweise ist seinerzeit durch die zuständigen Behörden akzeptiert worden. Die Übereinstimmung dieser Plan- grundlage mit dem Liegenschaftskataster wurde durch das Katasteramt in Wünsdorf bestätigt und der Bebauungsplan auf dieser Grundlage auch durch das Landesamt für Bauen, Bautechnik und Wohnen in Cottbus genehmigt. In Vorbereitung der Realisierung des Bebauungsplanes erfolgte eine Vermessung des Gebietes durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Dabei stellte sich heraus, dass es Abweichungen zwischen der Grundlage des Bebauungsplanes und dem Vermessungsplan gibt. Bei der Realisierung des Planes ergeben sich hierdurch erhebliche Probleme, weil die zeichnerische Grundlage der Bauanträge für die einzelnen Bauabschnitte nicht mit dem der Unteren Bauaufsichtsbehörde vorliegenden Bebauungsplan übereinstimmt. Dies betrifft insbesondere die Baufenster, aber auch den Abstand der Verkehrsflächen zuei- nander. Um das Problem zu lösen, wurde die alte Planzeichnung nunmehr auf den aktuellen Vermessungsplan übertragen und damit die Übereinstimmung des Bebauungs- planes mit den tatsächlich vorliegenden Verhältnissen herbeigeführt.

Im Zusammenhang mit der Umringvermessung des Plangebietes wurden weiterhin bezüglich des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes für Teile der Flurstücke 1051, 192/8, 192/9, 191/1 und 191/2 Unstimmigkeiten zwischen der zeichnerischen Festsetzung und den von der Gemeinde gefassten Beschlüssen festgestellt. Nach nunmehr ordentlicher Wiederherstellung des Geltungsbereiches des Bebauungspla- nes auf der - jetzt vermessenen - Plangrundlage entsprechend Katasterstand vom 29.12.1999, ergab sich eine geringe Verkleinerung der Planfläche um 926 m2. Davon betroffen ist die öffentliche Grünfläche ÖG 5, welche sich leicht verschmälert. Um trotzdem einen ausreichenden Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft zu gewährleisten, sollen - in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde vom 17.05.2002 - auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 4 zusätzlich Bäume gepflanzt werden. Dafür wurde die Festsetzung B2.4 wie folgt ergänzt: „Diese Gebüschbrache ist mit Bäumen zu ergänzen (in Abhängigkeit vom Stammumfang mit 9 Bäumen/Variante 1 oder mit 6 Bäumen/Variante 2). Es gelten die Pflanzlisten 1 und 2.“. Außerdem wurde die Festsetzung B4.2 nach Satz 1 mit folgendem Wortlaut ergänzt: „Der Mindestumfang für Baumpflanzungen gemäss Festsetzung B2.4 beträgt 16-18 cm / Variante 1 oder 18-20 cm / Variante2.“ Damit wird der Forderung der Unteren Naturschutzbehörde nachgekommen, entweder je 50 m2 verringerter Ausgleichfläche im ÖG 4 einen Baum mit einem Stammum-

Dr. Pfau 2003 91 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

fang von 12-14 cm oder alternativ Bäume mit einem Stammumfang von 16-18cm zu pflanzen, wobei sich dann die Anzahl der Bäume im Verhältnis 1:2 reduziert.

Änderung 3: Einführen der Baufeldbezeichnung A bis I

Für die Baufelder westlich des Angers und südlich der Knotenlinie wird die Bau- feldbezeichnung A bis I eingeführt.

Begründung: Die o.g. Baufeldbezeichnungen wurden zur besseren Orientierung im Bebauungsplan eingeführt.

Änderung 4: Verzicht auf die Festsetzung A2.1

Die Festsetzung A2.1 (neue Nummerierung; alt: 1.3) „Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass der Grundstücksfläche im Sinne von § 19 Abs. 3 BauNVO Flächenanteile an außerhalb der Baugrundstücke befindlichen Gemeinschaftsan- lagen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB hinzugerechnet werden können.“ entfällt.

Begründung: Die Festsetzung entfällt, da im Bebauungsplan keine Flächen für Gemeinschaftsan- lagen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB festgesetzt sind bzw. waren und die Festsetzung insofern gegenstandslos ist.

Änderung 5: Klarstellung der Festsetzung A2.2

Die Festsetzung A2.2 (neue Nummerierung; alt: 1.4) wird wie folgt neu gefasst: „Die zulässige Geschossfläche ist um die Fläche notwendiger Garagen, die un- terhalb der Geländeoberfläche hergestellt werden, zu erhöhen. (§ 21 a Abs. 5 BauNVO).“.

Begründung: In diesem Fall wurde eine Klarstellung der Festsetzung entsprechend der gesetzli- chen Vorschrift der Baunutzungsverordnung § 21 a Abs. 5 BauNVO vorgenommen. Anstelle der alten, unbestimmten Formulierung, wird die Festsetzung dahingehend verändert, dass die Anrechnung der Flächenanteile bzw. die Erhöhung der zulässi- gen Geschossfläche generell zulässig und damit eindeutig bestimmt ist. Der Intention nach, eine sinnvolle Ausnutzung der Baugrundstücke zu ermöglichen und gleichzeitig eine zu starke Versiegelung des Bodens zu verhindern, bleibt die Festsetzung gleich.

Änderung 6: Neufassung der Festsetzung A2.3

Die Festsetzung A2.3 (neue Nummerierung; alt: 1.5) wird wie folgt neu gefasst: „Bei zweigeschossigen Hausgruppen ist es zulässig, bei Mittelhäusern das Maß der baulichen Nutzung (GRZ und GFZ), bezogen auf das jeweilige Bau-

Dr. Pfau 2003 92 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

grundstück, ausnahmsweise bis zu 25% zu überschreiten. Diese Festsetzung gilt nicht für Mischgebiete.“.

Begründung. Die Festsetzung wurde in der neuen Formulierung dahingehend verändert, dass die Festsetzung nicht für Mischgebiete gilt. Diese Änderung war notwendig, weil andern- falls für das Mischgebiet eine nach § 17 BauNVO unzulässige Überschreitung der Obergrenze der baulichen Nutzung eines Grundstücks im Bebauungsplan widerrecht- mäßig als zulässig erklärt worden wäre.

Änderung 7: Verzicht auf die Festsetzung von Trauf- und Firsthöhen.

Auf die Festsetzung der Trauf- und Firsthöhen der Gebäude wird verzichtet. Damit entfällt die Festsetzung A 2.4 (neue Nummerierung; alt: 1.6) vollständig. Ebenso entfällt in der Festsetzung C1 (neue Nummerierung; alt: 2.1) die Anga- be der Traufhöhe.

Begründung: Auf die Festsetzung der Trauf- und Firsthöhen (A2.4 und C1) wird verzichtet, weil zur Gewährleistung der städtebaulichen Ordnung die Festsetzung der Anzahl der Voll- geschosse in den Allgemeinen Wohngebieten und dem Mischgebiet ausreichend ist.

Änderung 8: Abweichende Bauweise

Die textliche Festsetzung Nr. A 3.1 (neue Nummerierung) definiert die festgesetzte abweichende Bauweise folgendermaßen: “In Gebieten mit festgesetzter ab- weichender Bauweise sind Gebäude mit einer maximalen Länge von 24 m zuläs- sig.”

Begründung: Die abweichende Bauweise im Plan war bisher als offene Bauweise mit einer maximal zulässigen Länge der Baukörper von 24 m definiert. Diese Formulierung ist planungsrechtlich nicht eindeutig, da „offene Bauweise“ und „abweichende Bauweise“ jeweils eigenständige Begriffe darstellen, die nicht miteinander vermischt werden sollten. Zur Klarstellung wird die abweichende Bauweise jetzt ohne Bezug auf die offene Bauweise definiert.

Änderung 9: Baugrenzen als Baufeldgrenzen

Die zeichnerisch bisher in Gebäudegrundrissform festgesetzten Baugrenzen der Baufelder A bis E2 werden nunmehr als Baufeldgrenzen ausgewiesen. Dabei wird die Baugrenze einheitlich in einem Abstand von 3m zur jeweiligen Verkehrsflä- chengrenze bzw. der Grenze zu den Grünflächen festgesetzt und vermaßt. Im südlichen Bereich des Bebauungsplanes waren schon bisher Baufeldgrenzen festgesetzt. Sie werden nunmehr ebenfalls einheitlich in einem Abstand von 3m zur jeweiligen Verkehrsfläche, den Grünflächen bzw. zu den durch die Knotenli- nie abgeteilten Baufeldern vermaßt.

Dr. Pfau 2003 93 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Begründung: Die verhältnismäßig lange Umsetzungsphase des Bebauungsplanes geht einher mit der Veränderung von Käuferwünschen und Käufererwartungen. Die Veränderungen bestehen vor allem darin, dass eine größere Vielfalt im Wohnungsangebot und in der räumlich-gestalterischen und funktionellen Anordnung der Wohnhäuser und der Quar- tiere gewünscht wird. Die zeichnerisch bisher in Gebäudegrundrissform festgesetzten Baugrenzen nördlich der Knotenlinie lassen allerdings nur einen relativ geringen Gestaltungsspielraum zu. Um diese relative Starrheit und räumliche Gleichförmigkeit der Bebauung zu überwin- den und gleichzeitig die Möglichkeit einer schrittweisen, zeitlich versetzten Anpassung der einzusetzenden Gebäudetypen und der zu gestaltenden Bauquartiere an die jeweils aktuellen Käuferwünsche zu eröffnen, werden nunmehr auch für die Baufelder A bis E2 Baufeldgrenzen festgesetzt. Mit dieser Veränderung kann im übrigen auch eine Erhöhung des Grünanteils bei gleichzeitig geringerer Ausnutzung des Baulandes erreicht werden.

Die im südlichen Bereich des Bebauungsplanes bisher schon festgesetzten Baufeld- grenzen werden nun zur besseren Verortbarkeit vermaßt.

Änderung 10: Baufelder A bis E2 / Zusätzlich Einzelhäuser

In den Baufeldern A bis E2 werden zusätzlich zu Doppelhäusern und Hausgrup- pen auch Einzelhäuser zugelassen.

Begründung: Im Interesse größerer Vielfalt im Wohnungsangebot und der räumlichen und funktiona- len Gestaltung der Quartiere soll für die Baufelder A bis E2 die Möglichkeit eröffnet werden, zusätzlich zu Doppelhäusern und Hausgruppen auch Einzelhäuser zu errich- ten.

Änderung 11: Stellplätze, überdeckte Stellplätze und Garagen

Die textlichen Festsetzungen unter A 6 (neue Nummerierung; alt: 1.8) werden fol- gendermaßen neu gefasst:  „Notwendige Stellplätze sind - soweit es sich nicht um Flächen zum Anpflan- zen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen handelt - im WA- Gebiet auch außerhalb der festgesetzten Stellplatzflächen zulässig, sofern die festgesetzten Stellplatzflächen nicht ausreichen.“ (A 6.1).  „Anstelle von Stellplätzen sind - soweit unter A6.3 nichts anderes bestimmt ist - auch überdeckte Stellplätze zulässig. Garagen anstelle von Stellplätzen sind nur dann zulässig, wenn ein Abstand von mindestens 3 m zu den dem öffent- lichen Verkehr dienenden Verkehrsflächen eingehalten wird.“ (A6.2).  „In den Baufeldern A bis I sind überdeckte Stellplätze und Garagen nicht zu- lässig“ (A 6.3).

Begründung: Bei der Realisierung der ersten beiden Bauabschnitte hat sich herausgestellt, dass die festgesetzten Flächen für Stellplätze teilweise nicht ausreichen. Das hat seine Ursache in einer ursprünglich geringer zugrunde gelegten Anzahl von Stellplätzen je

Dr. Pfau 2003 94 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Wohneinheit. Um die Bereitstellung der notwendigen Stellplätze zu gewährleisten, werden die textlichen Festsetzungen des Planes ergänzt. Notwendige Stellplätze sollen bei Bedarf auch außerhalb der festgesetzten Stellplatzflächen nachgewiesen werden können. Der Stellplatznachweis muss jedoch in jedem Fall innerhalb der festgesetzten Baugebiete und dabei außerhalb der Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen erfolgen. Notwendige Stellplätze dürfen auch als überdeckte Stellplätze oder Garagen gestaltet werden. Aus gestalterischen Gründen und aus Gründen der Einsichtnahme in den öffentlichen Straßenraum haben Garagen jedoch einen Mindestabstand von 3 m zu den dem öffentlichen Verkehr dienenden Verkehrsflächen einzuhalten. Aus dem gleichen Grund sind überdeckte Stellplätze und Garagen in den Baufeldern A bis I nur innerhalb der Baugrenzen zulässig.

Änderung 12: Aktuelle Erschließungsplanung

Im gesamten Gebiet des Bebauungsplans wird die von den zuständigen Gremien beschlossene und mit der bisherigen Realisierung des Gebietes ausgeführte Er- schließungsplanung zugrundegelegt. Allerdings werden die Wendehämmer in ihrer Ausgestaltung an die verkehrs- technischen Erfordernisse angepasst und zusätzlich eine Wendekehre am westlichen Ende des Fichtenweges geplant. Die nördlich der Baufelder A und C bisher als Stellplätze ausgewiesenen Flächen für Nebenanlagen werden in Verkehrsflächen mit der Zweckbestimmung öffentli- che Stellplätze geändert. Die bisher als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung/Wohnweg bezeichneten Flächen werden nunmehr als Verkehrsflächen besonderer Zweckbe- stimmung/ verkehrsberuhigter Bereich festgesetzt. Die zuvor mit B gekennzeichnete und mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht belastete Fläche zwischen der Pappelallee und der Ulmenstraße wird neu als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung/ verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen. Die zuvor in den mit A bis I gekennzeichneten Baufeldern ausgewiesenen Flä- chen für Geh-, Fahr- und Leitungsrechten werden aufgehoben. Da damit keine mit B gekennzeichnete und mit einem Geh-, Fahr- und Leitungs- recht belastete Fläche mehr besteht, entfällt die Festsetzung A5.3 (neue Numme- rierung, alt: 1.10).

Begründung: Gleichzeitig mit der Übertragung der Planzeichnung des Bebauungsplans auf eine eingemessene Plangrundlage wurde die von den zuständigen Gremien beschlossene und mit der bisherigen Realisierung des Gebietes ausgeführte Erschließungsplanung in die Plangrundlage übernommen. Damit wird die Erschließungsplanung Bestandteil des geänderten B-Plans. Eine kleinere Änderung ergibt sich durch die verkehrstechnisch und bauordnungsrecht- lich notwendige, zusätzliche Wendekehre am westlichen Ende des Fichtenweges. Die Änderung der privaten Stellplätze nördlich der Baufelder A und C in öffentliche Stellplätze wurde im Interesse einer besseren Bedarfsdeckung als in den bisher realisierten Teilgebieten vorgenommen. Bei der Änderung der Festsetzung der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestim- mung/Wohnweg in Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung/ verkehrsberuhigter

Dr. Pfau 2003 95 Bebauungsplan B7 „Am Mühlenberg - Zweite umfassende Änderung“, Gemeinde Blankenfelde

Bereich handelt es sich lediglich um eine Klarstellung. Da an die Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung/Wohnweg keine anderen Anforderungen gestellt werden als an die Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung/ verkehrsberuhigter Bereich wird eine einheitliche Bezeichnung vorgenommen. Die bisher mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht belastete und mit B gekennzeichnete Fläche als Verbindung zwischen der Pappelallee und der Ulmenstraße wird nunmehr, der Realität folgend, als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestim- mung/ verkehrsberuhigter Bereich festgesetzt. Die zuvor in den mit A bis I gekennzeichneten Baufeldern ausgewiesenen Flächen für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte werden aufgehoben, womit eine höhere Flexibili- tät bei der Gestaltung dieser neu zu schaffenden Quartiere erreicht werden soll. Durch die im Bebauungsplan festgesetzten Verkehrsflächen ist die Erschließung der Baugebiete bereits jetzt ausreichend gesichert, so dass eine detaillierte Planung - zusätzlicher - privatrechtlicher Zuwegungen in der späteren Ausführungsplanung der Bauträger erfolgen kann. Die Festsetzung A5.3 (neue Nummerierung, alt: 1.10) entfällt, weil keine mit B gekennzeichnete Fläche mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten mehr ausgewiesen wird .

Änderung 13: Schutz vor Fluglärm / Lärmschutzfenster

Die textliche Festsetzung Nr. A 7.1 (neue Numerierung; alt: 1.15) wird folgender- maßen gefaßt: „ Zum Schutz vor Fluglärm müssen Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen in Wohnungen ein bewertetes Luftschall- dämm-Maß R’w,res (nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) von mind. 35 dB aufweisen.“

Begründung: Die bisherige Festsetzung forderte, dass der Mittelwert des gemäß Abschnitt 6 der VDI 2719 anzustrebende Innengeräuschpegel eingehalten wird. Mit Inkrafttreten des Lan- desentwicklungsplans Standortsicherung Flughafen (LEP SF) am 18. April 1999 und der damit landesrechtlich festgesetzten Planungszonen Siedlungsbeschränkung I (Hüllkurve der Isophone des äquivalenten Dauerschallpegels von 67 dB(A)) und Sied- lungsbeschränkung II (Hüllkurve der Isophone des äquivalenten Dauerschallpegels von 62 dB(A)) konnte die Lärmschutzforderung konkretisiert werden. Da sich das Bebau- ungsplangebiet B7 „Am Mühlenberg“ im Bereich der Planungszone Siedlungsbe- schränkung II befindet, ist die o.a. Mindestforderung angemessen.

Änderung 14: Dächer

Die textliche Festsetzung C1 (neue Nummerierung; alt: 2.1) wird in Abs. 1 wie folgt neu gefasst: „Im Geltungsbereich sind alle Dachformen mit Ausnahme von Pultdächern zu- lässig. Soweit in Satz 3 dieser Festsetzung nichts anderes bestimmt wird, ist dabei nur eine Dachneigung von 15° bis 45° zulässig. Außerdem darf das III. VG als Staffelgeschoss auf maximal 2/3 der Grundfläche des Gebäudes ausgestaltet werden, in diesem Falle ist die Dachneigung nur mit 15° bis 30° zulässig.“

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Absatz 3 der textlichen Festsetzung C1 wird wie folgt neu gefasst: „Außerdem sind Fotovoltaik- und Solarthermieanlagen im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes zulässig.“ Die Sätze „Dachgauben sind in einer Breite von max. 3m je Haus bzw. Doppel- haushälfte zulässig.“ und „Doppelhäuser und Hausgruppen müssen nach Mate- rial, Form und Farbgebung gleiche Dacheindeckung aufweisen.“ werden gestrichen.

Begründung: Mit der Neufassung der Festsetzung C1 soll ein größerer Gestaltungsspielraum eröffnet und so einem monotonen Aussehen der Bauquartiere entgegengewirkt werden. Einerseits ist eine größere Vielfalt bei der Gestaltung der Dachformen zulässig und an- dernteils bestehen bezüglich der Ausformung der Dachgauben keine Einschränkung durch Festsetzungen im Bebauungsplan mehr. Der Teil der Festsetzung C1 bezüglich der gleichartigen Gestaltung der Dacheinde- ckung wurde aufgegeben, weil es sich dabei um einen zu starken Eingriff in das Privat- eigentum handelt. Dieser lässt sich städtebaulich nicht rechtfertigen. Mit der Erweiterung der Zulässigkeit von Solarzellen auf Dächern auf Fotovoltaik- und Solarthermieanlagen wird die im Bebauungsplangebiet mögliche Bandbreite an moder- nen und erneuerbaren Energieerzeugungs- und Wärmespeicherverfahren erweitert. Dies geschieht im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung des Gebietes.

Änderung 15: Fassadengestaltung / Farbgebung

Die textliche Festsetzung C 2 (neue Nummerierung; alt: 2.2) wird folgendermaßen gefasst: „ Für Hauptgebäude ist entweder eine Putzfassade oder eine vollständi- ge Verblendung der Außenwände mit Klinker bzw. Vormauerziegeln zulässig. Für Putzfassaden sind Farbgebungen gemäß RAL 1000 bis 1015, 1017, 1019 bis 1024, 1027 bis 1034, 9001 bis 9003, 9010 und 9016 einschließlich weitergehender Auf- hellung dieser Farbtöne mit der Farbe weiß zulässig. Klinker bzw. Vormauerzie- geln sind in roter, rotbunter bis brauner oder gelbbeiger Farbgebung zulässig.“.

Begründung: Bei der Farbgebung für Putzfassaden wurde eine Klarstellung dahingehend vorgenommen, dass nicht mehr nur eine helle oder erdfarben abgetönte Farbgebung ver- langt ist, sondern vielmehr ein Katalog an zulässigen Farbtönen entsprechend der RAL - Farbskala vorgegeben wird. Diese Änderung wurde notwendig, weil die alte Regelung unbestimmt und damit planungsrechtlich unzulässig war. Damit wurde nunmehr durch die detaillierten Farbnennung die alte Festsetzung sinngemäß präzisiert. Eine gelbbeige Farbgebung für die Außenwände mit Klinker bzw. Vormauerziegeln war bisher nicht erlaubt. Bei der Realisierung der ersten beiden Bauabschnitte hat sich jedoch herausgestellt, dass die überwiegende Anzahl der Gebäude auf Grund der Käu- ferwünsche mit Klinkerfassade errichtet wurde. Um eine zu monotone Gestaltung zu vermeiden, wird das Spektrum zulässiger Klinkerfarben um die Farbgebung "gelbbeige" erweitert. Nicht mehr enthalten ist der Teil der Festsetzung, der besagte, dass Doppelhäuser und Hausgruppen in der Fassade nach Material und Farbgebung die gleiche Gestalt aufweisen müssen. Dieser Teil der Festsetzung wurde aufgegeben, weil es sich hierbei um einen zu starken Eingriff in das Privateigentum handelt, der sich städtebaulich nicht rechtfertigen lässt.

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Änderung 16: Integration Grünordnung

Die im verbindlichen Fachplan für die Grünordnung enthaltenen Orientierungen und Festsetzungen wurden in die grünordnerischen Festsetzungen des Bebau- ungsplans mit den Gliederungspunkten B1 Verkehrsflächen, B2 Öffentliche Grünflächen, B3 Private Freiflächen, B4 Pflanzgut und Pflege, B5 Schutzmaß- nahmen, B6 Wasserhaushalt und B7 Pflanzlisten übernommen. Nach § 9 Abs. 1 BauGB nicht festsetzbare Vorgaben des Fachplans wurden in den Bebauungs- plan nicht aufgenommen. Aus der zweiten Änderung des Bebauungsplans ergeben sich - mit Ausnahme der Korrektur des Katasterstandes (siehe Änderungspunkt 2) - weder zusätzliche Auswirkungen auf Natur und Landschaft noch entsteht ein erhöhter Kompensa- tionsbedarf.

Begründungen: Da mit der zweiten Änderung des Bebauungsplanes die festgesetzten öffentlichen und privaten Grünflächen und Pflanzgebotsflächen in ihrer Gesamtfläche unverändert bleiben, die Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung beibehalten werden und das Bauland infolge der im Wesentlichen Beibehaltung des Erschließungssystems in seiner Lage und Größe nicht verändert wurde, ergeben sich weder zusätzliche Auswir- kungen auf Natur und Landschaft noch entsteht ein erhöhter Kompensationsbedarf. Die ergänzende Festsetzung, in den Baufeldern A bis E2 auch Einzelhäuser zuzulassen, kann sogar zu einer Entlastung des Kompensationsbedarfs führen.

Die Festlegungen des Grünordnungsplanes hinsichtlich der Pflanzqualität der zu pflanzenden Sträucher und Bäume, der Pflege und des Erhalts von Pflanzungen, der Unter- teilung des Spielplatzes und der Materialauswahl bei der Wegegestaltung wurden nicht in den Bebauungsplan integriert, weil es sich hierbei um Vorgaben handelt, die bauplanungsrechtlich nicht festsetzbar sind. zu B1 Verkehrsflächen: Hinsichtlich der Verkehrsrandbegrünung wurden die Festlegungen aus dem genehmigten Grünordnungsplan übernommen, zur besseren Umsetzbarkeit des Planes aber durch den bereits genehmigten Pflanzplan präzisiert. Dabei wurden konkrete Festset- zungen bezüglich der Verortung, des Pflanzabstandes und der Art der zu pflanzenden Straßenbäume getroffen (Festsetzung B1.1). Eine zusätzliche zeichnerische Festset- zung ist deshalb nicht mehr notwendig. Ausreichend große Pflanzflächen von 4,5 m² sind in Pkt. B1.2 festgesetzt.

Die Festsetzung, bei Stellplätzen für mehr als 6 PKW auf je 4 Stellplätze einen Baum zu pflanzen, wurde aus dem Grünordnungsplan übernommen, aber eingegrenzt. Bei Stellplätzen an Straßen sind bereits nach Punkt B1.1 festgesetzte Straßenbäume anzu- rechnen. (Festsetzung B1.2) zu B2 Öffentliche Grünflächen: Die öffentlichen Grünflächen wurden bei der Integration des Grünordnungsplanes in den Bebauungsplan in die öffentlichen Grünflächen ÖG 1 bis ÖG 5 eingeteilt. Dadurch können die Pflanzbindungen besser zugeordnet werden.

Die textlichen und zeichnerischen Festsetzungen zur Bepflanzung der öffentlichen Grünflächen sind im wesentlichen aus dem Grünordnungsplan übernommen worden.

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Sie wurden aber so überarbeitet, dass die Festlegungen des Grünordnungsplanes auch bauplanungsrechtlich gemäß § 9 Abs. 1 BauGB festsetzbar sind. Darüber hinaus wurden sie auf der Grundlage des genehmigten Pflanzplanes und aufgrund eines mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmten Verteilungsmaßstabes präzisiert. Mit dieser Präzisierung soll die spätere Umsetzung des Bebauungsplanes hinsichtlich der Grünflächengestaltung erleichtert werden.

Die öffentliche Grünfläche ÖG 5 wurde mit den selben Pflanzbindungen wie ÖG 3 (Wil- dobststreifen) belegt. zu B3 Private Grünflächen: Die Festsetzung, im WA je angefangene 300m² nicht überbaubare Fläche einen Laub- baum zu pflanzen, wurde unter Punkt B 3.1 hinsichtlich der Pflanzliste präzisiert.

Die Festsetzung des Grünordnungsplanes, dass auf den Vorgartenflächen die Errich- tung von Gartengerätehäuschen, Arbeits- und Lagerflächen sowie Werbeanlagen und Warenautomaten nicht zulässig ist, ist baurechtlich nicht festsetzbar. Die Festsetzung B3.9 (neue Nummerierung, alt: G5) wird aus diesem Grund für den Bebauungsplan wie folgt verändert: „Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO sind innerhalb eines 3m breiten Streifens entlang der Verkehrsflächen nicht zulässig. Ausgenommen sind davon Stellplätze und überdeckte Stellplätze entsprechend den Festsetzungen A6.1 und A6.2.“. zu B7 Pflanzliste Einige der in den Gehölzlisten enthaltenen Arten, welche in Brandenburg nicht heimisch sind (vgl. Umweltjournal Nr. 6/93), wurden gestrichen. Das sind Mahonia aquifolia (Mahonie), Prunus mahaleb (Steinweichsel), Cornus mas (Kornelkirsche) und Rosa rugosa (Kartoffel-Rose). Solanum dulcamare (Bittersüße Nachtschatten) wurde wegen starker Giftigkeit gestrichen. Die Kürzel in den Pflanzlisten wurden nicht übernommen, da sie im B-Plan nicht benötigt werden.

Änderung 17: Zeichnerische Festsetzung der Regenrückhaltebecken mit Sym- bol gemäß Planzeichenverordnung

Die Regenrückhaltebecken werden zeichnerisch nur noch mit dem Symbol ge- mäß Planzeichenverordnung / Anlage, Planzeichen 10.2 mit Zweckbestimmung R festgesetzt und sind jetzt vollständig von der öffentlichen Grünfläche umge- ben. Das Symbol wird in der Legende zum B-Plan unter Zweckbestimmung für Grünflächen aufgeführt und als Regenwasserrückhaltebecken zur Regelung des Wasserabflusses einschließlich zugehöriger Gräben und Leitungen (öffent- liche Entwässerung) definiert.

Begründung: Die bisher flächige Darstellung der Regenrückhaltebecken wird dahingehend verän- dert, dass die Festsetzung der Regenrückhaltebecken und ihrer Anlagen nur noch mit dem oben beschriebenen Symbol erfolgt. Diese Änderung wird im Interesse der besseren Anpassungsmöglichkeit der Regenrückhaltebecken und ihrer Anlagen an die tatsächlichen geografischen und geologischen Gegebenheiten vorgenommen. Dabei bleibt das beabsichtigte Ziel, die Schaffung der planungsrechtlichen Voraus-

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setzungen zur Herstellung zweier Regenrückhaltebecken, wie bisher erhalten. Auch bleibt die Grünflächenbilanz gleich, weil die Regenrückhaltebecken in ihrer Flächen- ausdehnung nicht verändert werden sollen. Die technisch detaillierte Planung wird nunmehr jedoch der Ausführungsplanung zu- gewiesen und erleichtert die Umsetzung der Vorhaben.

Änderung 18: Abgrenzung zwischen privater und öffentlicher Grünfläche

Die Abgrenzung zwischen privater und öffentlicher Grünfläche im Südteil des B- Plan-Gebietes wird unter Beibehaltung der bisherigen absoluten Größe der privaten und öffentlichen Grünfläche zeichnerisch neu festgesetzt.

Begründung: Zum einen werden im Interesse der Rechtssicherheit für die Nutzung und Pflege der Regenrückhaltebecken, welche der Entwässerung des öffentlichen Straßenlandes dienen sollen, diese nicht mehr innerhalb einer privaten Grünfläche sondern vielmehr als Teil der öffentlichen Grünfläche festgesetzt. Hierzu wird ein ca. 5m breiter Strei- fen entlang der Regenrückhaltebecken, welcher bisher als private Grünfläche ausgewiesen war, nunmehr als öffentliche Grünfläche festgesetzt. Zum anderen ist eine lagemäßige Veränderung der Abgrenzung zwischen privater und öffentlicher Grünfläche im westlichen Bereich der Grünfläche ÖG 4 vorgenommen worden. Durch diesen Flächentausch soll die notwendige Fläche für einen Fuß- und Pfle- geweg neben dem Versickerungsgraben als Teil der Regenentwässerungsanlagen in der öffentlichen Grünfläche bereitgestellt werden. Beide Änderungen erfolgen unter Beibehaltung der bisherigen absoluten Größe zwischen privater und öffentlicher Grünfläche.

Änderung 19: Hinweise zum Umgang mit Stromversorgungsleitungen

Um einen sicheren Netzbetrieb und eine schnelle Störungsbeseitigung zu gewähr- leisten, sollen Stromleitungstrassen von Baumpflanzungen freigehalten werden. Zu Kabeln sind grundsätzlich Abstände nach DIN VDE 0100 und DIN VDE 0101 einzuhalten. Vorhandene und in Betrieb befindliche Kabel dürfen weder freigelegt noch über- baut werden. In Kabelnähe ist Handschachtung erforderlich.

3. Flächenbilanz

Gesamtfläche des Planungsgebietes: ca. 19,8 ha davon:

Baugebietsfläche (WA): ca. 12,2 ha Baugebietsfläche (MI): ca. 1,2 ha Verkehrsfläche: ca. 2,4 ha Grünfläche: ca. 4,0 ha

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