Allianzen Zwischen Wohnbauträgern in Wien

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Immobilienmanagement &Bewertung MSc Programm Bauordnungsnovelle 2018Kooperationenvoraussetztund Allianzen zwischenWohnbauträgerninWien-Wiedie Masterthese zurErlangungdesakademischenGrades Felix Zimmermann,B.A. “Master ofScience” Dipl.-Ing. WernerAuer Wien, 31.08.2020 ermöglicht eingereicht bei 11834535 Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)

Wien, 31.08.2020 FELIX ZIMMERMANN,B.A. .dassichdasThemadieserArbeitoderTeiledavonbisherwederimIn-noch 2. dassichdievorliegendeMasterthese,"ALLIANZENZWISCHEN 1. Ausland zurBegutachtunginirgendeinerFormalsPrüfungsarbeitvorgelegthabe. benutzt undmichauchsonstkeinerunerlaubtenHilfenbedienthabe, selbständig verfasst,anderealsdieangegebenenQuellenundHilfsmittelnicht KOOPERATIONEN VORAUSSETZTUNDERMÖGLICHT",91Seiten,gebunden, WOHNBAUTRÄGERN INWIEN-WIEDIEBAUORDNUNGSNOVELLE2018 , versicherehiermit ______Unterschrift Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. von Form in definiert werden konnten. Analyse empirischen einer Handlungsempfehlungen woraufhin ausgearbeitet, und analysiert Experteninterviews Hilfe mit wurde Bauträgertätigkeit zu schaffen, sein kann. Die Auswirkung der Bauordnungsnovelle 2018 auf die tägliche tätige Personen, welche sich umfassend über diesen Teilaspekt der der und Teilaspekt These Widmungskategorie diesen Bauordnung die der liegt über Novellierung So umfassend möchten. Forschungsfrage sich informieren der gegenständlichen Arbeit zugrunde, ob und inwiefern es durch die 2018 welche Bauordnungsnovelle Personen, tätige Immobilienwirtschaft der in für auch sondern sind, betroffen Novelle der von nicht somit und tätig Immobiliengeschäft im nicht die Personen, für nur nicht deshalb sich der empfiehlt und geben 2018 Bauordnungsnovelle diskutierten kontrovers vor wie nach für Grundintention Handlungsempfehlungen der bei Orientierung soll Thesis, Arbeit Die beleuchten. zu die und herauszuarbeiten Bauträger die versucht hinaus Darüber nimmt auseinander. 2018 Bauordnungsnovelle der gelegten mit kritisch zugrunde sich Arbeit setzt den und Immobilienmarkt analysiert Wiener zu auf, Wien vorliegende und Stadt der analysieren 2018 Bauordnungsnovelle zu Die Umwidmung einer beleuchten. Falle im Flächen gemeinnützigen undderen Auswirkungen in Hinblick 2018 auf die Verankerung eines Bauordnungsnovelle überwiegenden Anteils an die es, war Masterthesis vorliegenden der Ziel Das Kurzfassung

ergänzenden Der Regelungen gesetzlichen die entgegenzutreten. den definierten zu Rechtsmeinungen gesetzlich nimmt Preisentwicklung Arbeit der einer Verfasser dieser Mittel um am setzt an, und Grundkostenlimitierung reagiert hat Stadt Die enorm. kaum mehr leisten. Auch in häufig Wien stiegen die Wohnkosten Preise im die Bereich der BewohnerInnen Neubauimmobilien die sich können Europas Städten vielen In kann. kommen Wien in Bauträgern freifinanzierenden und gemeinnützigen zwischen Mittel für die Umsetzung der politischen Absicht, Absicht, politischen der Umsetzung die für Mittel ‚ Planungsgrundlagen ‚ eödre Wohnbau geförderter ‘ u n nlset niwi isen legitimes ein dies inwieweit analysiert, und auf – insbesondere in Hinblick auf die neue neue die auf Hinblick in insbesondere ‘

– u er eatae Allianzen belastbaren mehr zu ‚ mehr leistbares Wohnen leistbares mehr ‘ in Wien Wien in I

3.4 3.3 3.2 3.1 2.2 1.4 1.3 1.2 1.1 2.1 3.4.1 3.3.2 3.3.1 Umsetzung der Bauordnungsnovelle ...... 36 2.2.9 2.2.8 2.2.7 2.2.6 2.2.5 2.2.4 2.2.3 2.2.2 2.2.1 2.1.4 2.1.3 2.1.2 Einleitung ...... 1 2.1.1 Grundlagen/Theorie ...... 5

Vertragsgestaltungen für Entwicklungskonsortien...... VertragsgestaltungenEntwicklungskonsortien...... für 50 Experteninterviews zur Bauordnungsnovelle Experteninterviews zur Bauordnungsnovelle ...... 41 Aktuelle Widmungsverfahren ...... 38 Umwidmungsgebiete/Stadtentwicklungsgebiete ...... 36 Die Bauordnungsnovelle 2018 Die2018 Bauordnungsnovelle ...... 20 Methode undAufbau ...... 3 Abgrenzung ...... 3 Ziel der Arbeit ...... 3 Forschungsfrage ...... 2 Standort und Immobilienmarkt Wien Standort undImmobilienmarkt Wien ...... 5

Städtebauliche Verträge Städtebauliche Verträge ...... 50 Qualitative Inhaltsanalyse und Interpretation InhaltsanalyseQualitativeInterpretation und ...... 43 Aufbau Aufbau ...... 41 Rechtsqualität der Planungsgrundlage ...... 35 Kritik Kritik ...... 34 Anwendung Anwendung ...... 31 Planungsgrundlage Planungsgrundlage ...... 30 Grundintention Grundintention ...... 29 Inhalte der Bauordnungsnovelle 2018 Inhalte 2018 der Bauordnungsnovelle ...... 28 Aufbau der Bauordnung für Wien...... Aufbaufür Bauordnung Wien...... der 23 Die Geschichte der Bauordnung ...... 22 Die Wiener Bauordnung Die Wiener Bauordnung ...... 20 Immobilienmarkt Wien ...... 11 Politik Politik ...... 9 Demographie ...... 6 Standort Wien...... Standort Wien...... 5 II

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5 Abkürzungsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis ...... 86 Tabellenverzeichnis...... 85 Abbildungsverzeichnis ...... 83 Rechtsquellenverzeichnis ...... 82 Literaturverzeichnis...... 78 Anhang ...... 62

4.2 4.1 Nordbahnhof ...... 75 NORDBAHNHOF 3: Anhang AnhangStellungnahme Rechtsqualität 2:Anfrage Planungsgrundlage und ...... 73 Anhang 1,Experteninterviews ...... 62 Ergebnisse/Auswertung ...... 56 3.4.2 Schlussfolgerungen/Resümee/Ausblick...... Schlussfolgerungen/Resümee/Ausblick...... 59

Handlungsempfehlung für Wohnbauträger in Wien Handlungsempfehlung Wohnbauträger inWien für ...... 57 Auswirkungen die auf Zusammenarbeit inWien vonWohnbauträgern ..... 56

Kooperationsverträge ...... 54 – Gesamthafte Gestaltung des Lebensraums Lebensraums des Gestaltung Gesamthafte III

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. bidn 1 Poet ee Vnva Qel: p, ht kosten-der-mieter.766.de.html?dram:article_id=448958 dpa, Quelle: Vonovia; gegen Protest 1: Abbildung in großen Demonstrationen. gegenüber großen Wohnungsbestandshaltern wie der VONOVIA AG findet Ausdruck werden, die Stimmung vieler Mieter und Bewohner kippt zunehmend und deren Kritik eingeführt Grundstückseigentümer für Baupflicht eine soll Experten vieler Meinung nach geführt, Enteignungsdebatte eine Monaten letzten den seit wird Deutschland In kaum nochleisten. Mieten die Einwohner die deshalb sich können Europas Städten vielen In Renditen. und Kaufpreise Mietpreise, auf Hinblick im Spitzenwerte erreichen und an konstant Die Immobilienpreise Europain ziehen länder- und städteübergreifend nahezu überall erscheint undsich durch eine jahrzehntelang gewachsene dieser Struktur Verteuerung Legio römischen die für leicht nicht ist Leben das Und leisten. zu Widerstand Eindringling dem auf, nicht hört Dorf bevölkertes Galliern unbeugsamen von Ein Nein! Gallien? „Wir befinden uns im Jahre 50 v.Chr. Immer häufiger wird vom

2 1 Vgl. Chur, 2019 2019 Chur, Vgl. 2020 Lexikon, Comedix Vgl. 1

näre(...)“ Einleitung Einleitung 1

‚ Wiener Modell 2

tps://www.deutschlandfunk.de/vonovia-hauptversammlung ganz ganz Gallien ist von den Römern besetzt... Ganz ‘ gesprochen, welches einzigartig in Europa -rendite-auf- 1 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. praktischenfunktionieren. Alltag Kooperationsmodellen neuer Möglichkeit wie diesebeleuchtet,könnendie Bauordnungsnovelleund im entstehen welche durch die wird Gesichtspunkt diesem Unter und gemeinnützigen Bauträgern verändern. „ von ein soll Umwidmung Regelfall Im Wohnbauland. eine in Gewerbearealen von um auch jedoch es Grünland, geht Hauptsächlich diskutiert. kontrovers seitdem und umgesetzt Wien Stadt der 2018 Bauordnungsnovelle die wurde Zeit einiger Vor guter in Wohnraum Qualität für alle Bewohner/-innen? leistbarer ist: gelungen tatsächlich Kreises des Quadratur die gegen Immobilienspekulation und -verteuerung leisten kann? Kann es sein, dass Wien Widerstand welches bevölkerte Dorf, Galliern unbeugsamen von kleine, das IstWien Wiener durchMetropolen Ausstellungdurch derWelt. eine Modell die in den Weg zu stellen vermag. So zumindestVertreter ziehen Wien der mit Stadt dem

onasairnseez WFG z fren id n i Grundkostenpreis d sich würden im Somit sind. limitiert und sind und fördern zu Wohnbauförderungs- (WWFSG) Wiener Wohnhaussanierungsgesetz dem nach Umwidmungsflächen entstehenden der 2/3 bzw. überwiegend, künftig dass Regelfall, definierten Bebauungsplänen und und in der Planungsgrundlage der Stadt Wien zur Ausarbeitung der Flächenwidmungs- Diese zu erforschende Hypothese entsteht durch den in der Bauordnungsnovelle 2018 Wohnraumwird. zumehrleistbaremWohnbauträgern Wien in kommen mittelfristig freifinanzierenden und gemeinnützigen zwischen Allianzen partnerschaftliche durch es dass Verfassers, des Ansicht die ist Arbeit vorliegenden der Arbeitshypothese Die Dielautet: zentrale vorliegenden Fragestellung der Arbeit 1.1 geprägten führe. Markt Spekulanten von einem auf Entspannung zur somit und Wohnraum leistbarem mehr ein gemeinnütziger Bauordnungsnovelle neue oder die Politiker stellt Wohnbauträger, zuständiger Meinungen und Interviews man Liest Kann dieBauordnungsnovelle 2018zu mehr inWien Allianzen zwischen Bauträgern überwiegender

Forschungsfrage Forschungsfrage “ Anteil an geförderter Wohnnutzfläche geschaffen werden. an geförderter Wohnnutzfläche Anteil werden. geschaffen und somit zu mehr und somit leistbarem führen? Wohnraum as Machtverhältnisse zwischen freifinanzierenden freifinanzierenden zwischen Machtverhältnisse en Meilenstein dar, der zu zu der dar, Meilenstein 2 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. die inwieweit analysiert, wird gesetzlichenbereitsangewandt werden. Regelungen es und beleuchtet Stadtentwicklungsgebieten von innerhalb 2018 Bauordnungsnovelle der Anwendung aktuelle die wird Anschluss Im aufhierzu undhinaus greift diese stellt Verfasser kritische gegenüber. der Darüber Stimmen erörtert. und dargestellt Auswirkungen und Inhalte deren können, folglich werden zu auseinandersetzen kritisch 2018 Bauordnungsnovelle der mit sich Um weitgehende Wien dabei Standort Intentionanschließend Bauordnungsnovelle 2018zu verstehen. dargestellte der Wien gegenständlichen Immobilienmarkt zum dem Informationen zu vermitteln. Dies ist nach Meinung des Verfassers Leser notwendig, um die sowie dem Wien unterstützen, auf Standort Hinblick in am Marktkennzahlen aktuellen Demographie zu Recherche eine soll Methodisch 1.4 dahingehend Effektenzues kommen ab, kann. weiteren hier obundinwiefern Prognose keine Immobilienwirtschaft die auf Pandemie der Auswirkungen unklaren der aufgrund jedoch gibt berücksichtigt, Entwicklungen aktuelle hat Verfasser Der i vrigne ret ud i Sme 22 esel, .h zr ohet der Hochzeit zur d.h. erstellt, 2020 COVID-19 Auswirkungen wirtschaftliche undsoziologische Pandemie, die Sommer im wurde Arbeit vorliegende Die zum findet Hinblick aufBaurechtsnovelle im Kurzzeitvermietungen, etc. bspw. 2018, 2018 Bauordnungsnovelle der Themengebietes Bereich bautechnischen tatsächlich des Abgrenzung Die 1.3 leistbarer (mehr Ziel definierte Wien Stadt der Wohnraum) zuauf erreichen von Weise diese ist. das ob und kann kommen Wien Standort am Bauträgern zwischen Allianzen neuen zu Umwidmungsverfahren 2018 Es Bauordnungsnovelle wird untersucht, inwiefern es im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen für neue die auf Hinblick im darzustellenzu analysieren. und dann im und erst Wien in Allgemeinkontext (BO) Bauordnung die und geben zu Wien Immobilienmarkt und Ziel der vorliegenden Arbeit soll sein, einen umfassenden Überblick über den Standort 1.2

Methode und Aufbau Aufbau und Methode Abgrenzung Abgrenzung Ziel der Arbeit Arbeit Ziel der BO statt sowie zu weiteren Änderungen der der Änderungen weiteren zu sowie statt zei tigte. tigte. 3 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. i vrigne atrhss ne mt ie vm efse erstellten Verfasser vom einer mit Immobilienmarkt. Wiener aktuellen endet den auf Resümee abschließenden einem sowie Masterthesis Schlussfolgerung, vorliegende Die und vomVerfasser empfohlen. der erstellt Wien in Bauträger fürHandlungsempfehlungen werden Grundlagedieser Auf und Verträge zu können undbegründet werden darüber können. städtebaulichen Ausblick einen entstehen überhaupt Kooperationsmodelle Vertragswerken um welchen der mit bekommen, dargestellt, und Modelle erläutert Kooperationsverträge werden Anschließend der interpretiert undausgewertet. mit themenspezifisch und gegenübergestellt einander Erfahrung werden Experteninterviews Diese tägliche die und umgegangen wird. Situation aktuelle Bauordnungsnovelle 2018 ergründen die und Meinungen aufnehmen, wie mit der Novelle die geführt, Experteninterviews Immobilienakteuren mit wurden Erforschung qualitativen Zur

4 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. 2.1.1 dargestellt. demographische die Kaufsegment und dargestellt, Miet- in Wien Wien Immobilienmarkt der und Standort beleuchtet Entwicklung der wird Kapitel Folgenden Im 2.1 von anhand der Umsetzung die Bauordnungsnovelle 2018. Umsetzung in und Stadtentwicklung praktischen die in Einblick aktuellen einen gibt Beispielen der deren Darstellung und Die 2018 Stimmen. Bauordnungsnovelle kritischer Darstellung die der sowie Anwendungsgebiete und Ausarbeitung Grundintention gesetzliche der Herleitung die die und folgt dargestellt hinaus Darüber wird. eingegangen Bauordnung Wiener der Geschichte die auf Wien Immobilienmarkt und Gesamtkontextes eines Herstellung zur ehe analysiert, Entwicklung demographische Standort der wird Zunächst 6 5 4 3

in de udsapsat serih, s nct u Sadr internationaler laut dem britischen Standort Economist zum wiederholten Male auch die lebenswerteste Stadt. nur Vergleich weltweiten im sondern nicht UNO, der oder OSZE OPEC, ist wie Organisationen Österreichs, Bundeshauptstadt die Wien, oder Für dieses Ranking wie auch für die Auszeichnungen als Auszeichnungen die für auch wie Ranking dieses Für knapp 30 % und ist somit im europäischen amgeringsten. im knapp 30% Vergleich somit undist beträgt Versiegelungsgrad Der Grünraum. ist Donaumetropole der Hälfte die Rund und Lebensführung der Kosten Wohnraum. günstigem Chancen, berufliche Luftqualität, Nahverkehr, in efg üe aserge ennagbee i enr typischen einer mit Weinanbaugebiete ausgeprägte über verfügt Wien Art allgemeines urbanes Empfinden für die Bewohner und Besucher der Stadt. ArtEmpfinden allgemeines für urbanes und dieBewohner Stadt. der Besucher einzelne Monumente der Architektur der Gegenwart und nurVergangenheit, sondern eine nicht damit bietet Wien sind. verteilt Stadt ganze die durch die Schlösser, über Kultur Vgl. Otto, 2020 2020 Otto, Vgl. 2020 Berger, Vgl. 2020 Consultancy, Resonance Vgl. 2020 Economist, The Vgl. 2

„

Standort und Immobilienmarkt Wien Wien Immobilienmarkt und Standort ‘ mret Sat e Welt der Stadt smarteste aseene rneziselne, ohas ud üotnot sowie Bürostandorte und Hochhaus- Gründerzeitsiedlungen, ausgedehnte , Grundlagen/Theorie Standort Wien

“ 5 etct in ne adrm n e Punkten den in anderem unter Wien besticht „ grünste grünste 6 Stadt der Welt“ der Stadt

‚ Heurigen- 5 4 3

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Mit knapp 37 % im Ausland geborener Bevölkerung ist Wien eine der der eine Wien ist Bevölkerung geborener Ausland im diversifiziertesten Union. Millionenstädte der Europäischen % 37 knapp Mit Hieraufund Afghanistan. folgen Syrien Bulgarien, 2.1.2 9 8 7 deutschsprachige der Welt. Stadt Vergleich zu 2018 mit nur +0,7 % moderat gewachsen. Somit ist Wien die zweitgrößte im ist und Einwohner und Einwohnerinnen Millionen 1,91 ca. 2019 Ende Wien hatte Seit dem Jahr nach 2000, fast wächst80-jähriger Depression, Wien kontinuierlich. So ländliche Regionen verlieren junge Einwohner an (nach Simons) Simons) (nach an Einwohner junge verlieren Regionen viele d.h. ländliche Schwarmverhalten, ein Österreich in existiert Deutschland in auch Wie zum anderenZuwanderung. eine durch starke Binnenmigration, aus einen zum sich ergibt Jahre 20 letzten der binnen DerZuwachs Die drei stärksten Herkunftsländer des letzten Jahr Eurostat t in Bevölkerungsstandes des Veränderung 2: Abbildung bisherigen seinen wieder 2027 Jahr das weiterwachsen. um Wien 18% 2070 uminsgesamt das Jahr danacherreichenin und Einwohnerhöchststand bis wird Prognose Laut Dies inÖsterreich sind allem vor Graz, die Städte Wien, Innsbruck undSalzburg. „ Vgl. Stadt Wien, 2020 2020 Wien, Stadt Vgl. 2015 Simons, Vgl. 2020 Wien, Stadt Vgl. Schwarmstädte

Demographie “ . 8

ued esnn Qel: iee aseln, xod Ec Oxford Darstellung, Eigene Quelle: Personen, ausend es

sind Rumänien und Deutschland. 9

so genannte nmc / onomica 6

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Die 11 10 Döbling starkDöbling gewachsen. Vor allem sind, wie in Abbildung 3 zu erkennen, die Bezirke Liesing, Donaustadt und Bezirken leicht, nahm aber in den südlichen und östlichen Außenbezirken deutlich zu. ca.erkennbar, 11,0% sinken. mittelfristig wiederein von Niveau auf 4 Abbildung in wie aber, wird % 15,0 bei Arbeitslosigkeit die liegt Jahresmittel Im sieder bei%. lag ca. Pandemie, COVID-19 16,0 2020 Februar (Stand lag Arbeitslosigkeit Die moderat Einwohner altern, dieZuwanderung anhalten wird. da jüngerer nur voraussichtlich wird und Österreichs Bundesland jüngste das Wien ist Dennoch Jahre. gestiegen Das durchschnittliche Alter der Wienerinnen und Wiener ist zum Jahr 2019 auf ca. 41 älteren an Anteil steigenden Stagnation bzw.demBewohner/-innen Rückgang derder und jüngeren Bevölkerung. dem aus sich ergibt Alterung demographische Eine Abbildung Bevölkerungsentwicklung3: in Quelle: %, S Vgl. Statista, 2020 Statista,2020 Vgl. 2020 Wien, Stadt Vgl. in esätsh Bvleugetikug crmfe z. tgire n vielen in stagnierte bzw. schrumpfte Bevölkerungsentwicklung nerstädtische 10

tadt Wien tadtWien in % % in ) bei 12,2 12,2 bei %. 11 Im Juni 2020, während 2020, Juni Im 7

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. zu verzeichnen hatte. Abwärtstrend positiven einen COVID-19-Pandemie der vor Quartale letzten die über Damit ist Wien das Bundesland mit der höchsten Arbeitslosenquote, welche allerdings Abbildung Arbeitslosigkeit4: in Wienin mit% Progno 13 12 Die P unterdurchschnittliche Kaufkraft auf. Oxford Economics erwartet in den nächsten nächsten Jahren eine Verschiebung der die Einkommensgruppen, nachfolgend den wird. dargestellt in erwartet Economics Oxford auf. Kaufkraft unterdurchschnittliche und somit ca.dem%und somit 3 unter Landesdurchschnitt. in im ddrh e lttn lt i Rnig i ud weis und ein Ranking im Platz letzten den dadurch nimmt Wien Vgl. GfK, 2020 2020 GfK, Vgl. 2020 AMS, Vgl. ro -Kopf-Kaufkraft -Kopf-Kaufkraft lag im Jahr 2019 bei durchschnittlich 23.246 12

se,Quelle: Eigene Darstellung,Oxford Economics Stat / 13

€ pro Einwohner istik Austria Austria istik t eine 8

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. beschließen. Ein wesentlicher Teil der im Landtag beschlossenen Gesetze sind sind Landesverfassungsgesetzte Gesetze beschlossenen auch Landtag im sowie Änderungen bereits bestehender Gesetze. der Teil Landes- wesentlicher einfache Ein beschließen. kann Landtag Der abgebildetpolitischen System undbetreut. im Ebenen unterschiedliche werden Personalunion dieser Trotz Wiener sind. Gemeinderates des Abgeordnete gleichzeitig die Mitglieder, 100 hat Landtag Wiener Der der Landesregierung. der Landesregierung. Bereich 70.000 über 35.000 unter Einkommen kleineren und mittleren mit Wien in Haushalte der Anteil der dass sich, zeigt Einkommensgruppen) der (Verschiebung 5 Abbildung in Vorhersage der Nach Abbildung Verschiebung5: der Einkommensgruppen, Quel 15 14 2.1.3 in efg as udsad n as eene br wi politische zwei über Gemeinde als und und der Wiener als Gemeinderat agiert Stadt. Bundesland ab Bundesland als Struktur die bildet Landtag Wiener als Der Entscheidungsstrukturen. verfügt Wien Vgl. a. a. O., 2020 O., a. a. Vgl. 2020 Wien.gv, Vgl.

Politik € im Jahr abnehmen wird und dass vor allem die Spitzenverdiener im im Spitzenverdiener die allem vor dass und wird abnehmen Jahr im – 100.000 100.000

€ im Jahr im prozentuell stark zunehmen werden. le: Eigenele:Darstellung Oxford Economics 15 Weiters kontrolliert der Landtag die Arbeit 14

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Beispielsweise ist im Programm der SPÖ, welche seit 1945 durchgehend den den durchgehend beigetragen zu lesen: hat, 1945 seit welche SPÖ, Bürgermeister stellt und dersomit auch zur politischen Ausrichtung jahrelang maßgeblich Programm im ist Beispielsweise der undAusrichtungunterschiedlicher auf Agenda. Gewichtung mit Parteien allehabenWien in Wohnens leistbaren des Großthema Wahlkampf.Das Zum Zeitpunkt des Verfassens der vorliegenden Arbeit befanden sich alle Parteien im Die ÖVP entgegnet der jahrelang SPÖ-geführten Wohnungspolitik in Wien. Wien. in Wohnungspolitik Die ÖVP entgegnet jahrelang SPÖ-geführten der Sitze) und DAÖ (4 Sitze), gebildet. Sitze) und DAÖ (4 Sitze), (5 NEOS Sitze), (7 ÖVP Sitze), (30 FPÖ aus Die bestehend Sitze), (46 Opposition statt. der 2015 Oktober 11. Koalition der Amtsführenden (54 Sitze) aus der SPÖ aus (44 am Sitze) wird und GrüneSitzverteilung (10 aktuelle Sitze) sowie Die gewählt. fand Jahre fünf für sind Abgeordneten Gemeinderatswahl Wiener letzte Die der Wohnungspolitik kommt. Bereich im Änderung einer zu es ob und ändern Verhältnisse politischen die sich wie abzuwarten, bleibt Es statt. 2020 Oktober 11. am findet Gemeinderat zum Wahl Die 19 18 17 16 ( Verordnungen, und Budgets Landtag, zum Unterschied im werden, Gemeinderat Im

Gemeinderat bzw. die denBürgermeister Bürgermeisterin. z. ÖVP, 2020 2020 ÖVP, 2020 SPÖ, 2020 O., a. a. Vgl. 2020 Wien.gv, Vgl. B. B. Flächenwidmungs- und Bebauungspläne) beschlossen. Darüber hinaus wählt der “ eenüzgn n szae Whbu Ddrh ds Whru in genügend Wohnraum und dass Dadurch, Neubauten Wohnbau. mehr öffentlicher Handbleibt undnicht sozialen Durch und Wien: gemeinnützigen in Wie gegensteuern. die beseitigt werden müssen.“ zahlreicheerschwert. Wohnbau, Ungerechtigkeiten Dazukommen imsozialen mit und gefördertes Eigentum verhindert, was die Wohnungssuche in Wien massiv gebaut Wohnungen anderseits wenig zu werden Es Wohnbaupolitik. Gebührenerhöhungen, der in Untätigkeit ungerechtfertigten mit Einerseits „Rot …d c segne itn id en augst. i Pltk kann Politik Die Naturgesetz. kein sind Mieten steigende och -Grün macht das Leben der Wienerinnen und Wiener aber immer teurer. teurer. immer aber Wiener und Wienerinnen der Leben das macht -Grün

‚ verscherbelt ‘

wird.“ 16

10 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. oben analysierten tatsächlichen Bedarfs notwendig gewesen wären. gewesenwären. oben analysierten tatsächlichen Bedarfs notwendig des angesichts als Wohneinheiten mehr signifikant sind Dies geplant. Fertigstellung Im Jahr 2019 wurden laut EHL ca. 12.500 Wohneinheiten fertiggestellt bzw. war deren FertigstellungenEHL 2.1.4 20 gegenübergestellt, und Kaufpreisentwicklung die Miet- bevor Neubauleistung tatsächlichen der und definiert Wien in Wohnimmobilien neuen an Um den Immobilienmarkt am Standort Wien zu analysieren, wird zunächst der Bedarf Bedarf notwendigenzusätzlich in Wien.Wohneinheiten 17.000 von ca. jährlichen einen sieht ÖVI Immobilienwirtschaft der Verband Österreichische Der Ballungszentren den in Wohnraum leistbarem Österreichswächst kontinuierlich. und qualitativem an Bedarf Der Bedarf undNeubauleistung Das einer Kapitel Immobilienmarktes mit endet ZusammenfassungWien. des Abbildung 6: Bedarf vs. (geplante) Fertigstellungen; Q zusätzlich 10.000 unter knapp bei Mittel im pro Jahr betragen. notwendigen Wohneinheiten dürfte Bedarf tatsächliche Der etwas eines Annahme die liegt Wien, geringerenveranschaulicht. wie nahe, 6 Abbildung Bedarfs Standort am Fertigstellungen geplanten tatsächlich den und Bevölkerungswachstum moderaten dem mit dies man Vergleicht Vgl. ÖVI, 2020 2020 ÖVI, Vgl.

Immobilienmarkt Wien

uelle: Eigene Darstellung, Haushalte Oxford Economic en dargestellt werden. dargestellt 20 s / Statistik Austria,

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Bis Ende 2023 rechnen die Experten wiederum mit insgesamt 25.400 neuen neuen 25.400 insgesamt mit wiederum Experten die Wohneinheiten inWien. rechnen 2023 Ende Bis 21 esheee Bzre ud i dru etthne Whenetn können Wohneinheiten entstehenden daraus die Abbildung 7entnommen werden. den und in Bezirken Zeitspanne genannten verschiedenen dieser innerhalb Projektentwicklungstätigkeit Die Abbildung Anzahl7: derWohneinheiten Projekte und Vgl. bulwiengesa 2019, 2020 2020 2019, bulwiengesa Vgl. 21

in denin Quelle: Bezirken. bulwiengesa 2019 12

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Abbildung Fertigstellungen8: Quelle:Wien.in Eigen einer Entwicklungsflächen innerstädtische werden Wohnbebauung, freifinanziert, großteils Dort zugeführt. Bezirk. 3. im anderem

in Abbildung 8 dargestellt) erkennbar, dass vor allem der freifinanzierte freifinanzierte Der prozentuale Anteil an Objekten, welche als der allem vor dass Markt gelangenwird. erkennbar, dargestellt) Eigentumsbereich erheblichen Zuwachs erfahren und 8 hier ein großes Volumen auf den Abbildung in Analysiert man die geplanten Fertigstellungen in den Jahren 2019 bis 2021, so ist (wie hohe Bezirken übrigen den beispielhaft mit dem Großprojekt zu wie sich, verdeutlicht Bezirken innerstädtischen in Nachverdichtung vermehrte Eine Vergleich im gefolgtFloridsdorf. vonLiesingund eine sich Donaustadt, der in insbesondere Außenbezirken, den in Projektentwicklungstätigkeit zeigt Es

wird ebenfalls auf über 35 % ansteigen. ‚ Triiiple eDarstellung, Daten EHL ‘ von ARE Development und Soravia, unter ‚ Miete gefördert

‘ klassifiziert werden, 13

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. e Huhle u Mee onn Vn isn a 7000 onihie sn ca. sind 400.000 Eigentumder Gemeinde Bauvereinigungen. Wien gemeinnütziger bzw. Wohneinheiten 700.000 ca. diesen Von wohnen. Miete zur Haushalte der Der Wiener Immobilienmarkt zeichnet sich anderemunter dadurch aus, ca.dass 76 Abbildung Statistik9: Austria, Mikrozens Sonde 2018, und eigen- von Verteilung prozentuale zu die Bevölkerung 9 Wiener mietgenutzten Hauptwohnsitzwohnungen inÖsterreich undinWien dargestellt. Abbildung der in Mietnutzung und ist Eigen- unterscheiden, von Verteilung die Um Miete 23 22 geregelt limitiert. bzw. damit sind und MRGs des Mietpreissystem das unter Wien in Mietwohnungen aller 73 ca. hinaus darüber fallen abstellen, Gebäudes des Baubewilligung der Datum das auf großteils die Mietrecht, bestehenden im Stichtagsregelungen von Aufgrund und werden subventioniert. öffentlichen Mitteln mit angesiedelt Sektor kommunalen und gemeinnützigen im sind Sozialwohnungen Die einem mit Mietwohnungen private in defacto43%igen Anteil aufist zweigeteilt. und und Anteil 57%igen einem mit Wohnbau Wie in Abbildung 9 ersichtlich, teilt sich der Wiener Mietimmobilienmarkt in sozialen limitierten Wohnungen, so ist die Preissteigerung im Jahr 2019 verglichen mit dem mit verglichen 2019 Jahr im Preissteigerung die ist so Wohnungen, limitierten MRG- die ohne Bestand im Bundeshauptstadt der in Mietpreise die man Analysiert Vgl. ÖVI, 2020 2020 ÖVI, Vgl. 2020 2019, Wohnungsmarktbericht Wiener Erster Vgl. 23

rauswertungRundungen ÖVI, teilweiseauf 100 % 22

14 % %

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. itpeemee egecbr de uh infkn utr e deutschen den deutschen unter der mit signifikant vielmehr auch liegt Neuvertragsmiete die Neuvertragsmieten Wiener vergleichbar, die Mietspiegelmiete ist 2020 Jahr dem aus Wohnungsmarkt Wiener zum Empirica-Studie diesbezüglichen einer Laut tatsächliche inDeutschland der mit Neuvertragsmiete inÖsterreich zu vergleichen. die Bedeutung, zentraler von es ist Mietpreise unterschiedlicher Betrachtung der Bei Quadratmeter höher seien als in den deutschen Metropolen deutschen den in als seien höher Quadratmeter pro Euro 0,85 und 0,75 zwischen Monat und Quadratmeter pro Euro 2,35 mit Wien in Betriebskosten kalten die sodass umlegbar, Mieter die auf Wohnungsverwaltung, und Berlin mit 13,00 und Berlin mit 2020 Großstädten Hinblick auf liegt Wienim die durchschnittliche Miete ersten im Quartal apsatitn n etcln verglichen. Deutschland in Hauptstadtmieten werden können, zu anstellen Mieten diesen mit Vergleich internationalen einen Um Studie. Gemeindebezirk. in der Donaustadt bis hin zu 15,10 zu hin bis Donaustadt der in So reichen die monatlichen Mietpreise von ca. 13,00 13,00 ca. von Mietpreise monatlichen die reichen So % 2,6 - von Rückgang ein Leopoldstadt registriert. der in bspw. wurde Bezirken anderen sieben Neben beobachtet. Abwärtstrend ein Bezirken mehr deutlich in wurde Auch ca. 2019 mit in Favoriten 4,4%gemessen worden. Jahr im Steigerung größte die ist Liesing, in % 6,5 als mehr oder Simmering in wie 7,5 als mehr von Bezirksebene auf Preissteigerungen noch zuvor Jahr im es Gab 27 26 25 24 im inWienMedian betrug 13,60 Jahr im 2019 Gesamtmiete Die ausgefallen. moderat tendenziell % 2 + ca. mit 2018 Vorjahr

Simons, 2020 2020 Simons, 2020 Empirica, Vgl. 2020 willhaben.at, Vgl. 2020 immowelt.at, Vgl. mit 15,08 €/m² im oberen Spitzenfeld neben Frankfurt am Main mit 14,92 €/m² 14,92 mit Main am Frankfurt neben Spitzenfeld oberen im €/m² 15,08 mit 25

€/m². an München 17,76€/m² der liegt mit Ac sin „ seien Auch .

€/m² in Wieden oder 19,30 oder Wieden in €/m² ätih Nbnotn ew fr die für etwa Nebenkosten, sämtliche Im . 24 Vergleich mit deutschsprachigen deutschsprachigen mit Vergleich

€/m² in Liesing und 14,50 und Liesing in “ ,

27 €/m² absoluten Spitze. so die Verfasser der Verfasser die so im ersten Wienerersten im €/m² 26 15

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. und Der Quadratmeterpreis für EigentumswohnungDerQuadratmeterpreis für In den letzten Jahren erreichten die Kaufpreise Wien sukzessive in neue Höchstwerte. Kaufpreisentwicklung 30 29 28 entnehmen.von 4 Bereichzeigt Großteil Diese einen von45% im zu 10 Abbildung ist Quadratmeterpreise evaluierten der Aufteilung prozentuelle Eine 5.340 Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag im selben Jahr auf Gesamtstadtebene bei 41.500 Abbildung Rund 59%Rund weisendurchschnittlichenvon unter einen 5.000 Preis Quadratmeterpreis liegt in ehemals stark von der Industrie geprägten Bezirken, Bezirken, geprägten Industrie der von beispielweise Liesing,Floridsdorf, Simmering, undMeidling. Donaustadt stark ehemals in liegt Quadratmeterpreis unterdurchschnittlichem mit Projekte analysierten bulwiengesa von der Großteil Ein 5.000 unter von Kaufpreis durchschnittlicher ein Bezirken sieben in noch nur ist Aktuell innerhalb Flächenbezirke. dieser genannten Dies führt zu deutlichen Preisanstiegen durch Qualitätssteigerungen in den Wohnlagen Vgl. a. a. O., 2019 O., a. a. Vgl. 2019 O., a. a. Vgl. 2019 AG, bulwiengesa Vgl. ‚ Standort und Markt € €/m /m² € 10 /m² : Durchschnittliche : Quadratmeterpreise ² dokumentiert. . 28 für Luxussegment. eine im Wohnung

‘ 30 im Jahr 2019 zwischen 2.270

in Wien desJahres 2019,Quelle: bulwiengesa 2019 en lag laut Analyse von Analyse laglaut € /m² /m² im unteren und Segment – € 5 Tsd. / m² auf. auf. ‚ bulwiengesa 29 €

/ m² . 16

‘

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. ethne Hue ud Wohnungen und Häuser bestehender und neuer Käufe getätigten Privathaushalten von die sind Erhebung der Grundlage von 5,8% auf. 1,5 von Teuerungsrate allgemeinen der über Häuserpreisindex aktuelle der liegt Damit quartalsweise dementsprechend underfasst. stattundwird analysiert e Huepesne (HPI) Häuserpreisindex Der 32 31 Österreich darstellt, weist zwischen den Jahr den zwischen weist darstellt, Österreich Preisentwicklung Abbildung Jahres 2020 dargestellt. des Quartal ersten dem und 2018 zwischen Zeitraum den für Wien in Wohnungsbau In und Miet- der bezüglich Steigerungen enormen Neubauimmobilien. Kaufpreisentwicklung von zu Jahre letzten der Preisentwicklung innerhalb und Neubauprojektentwicklungen vorgenannten Die Miete für den freifinanzierten Wohnungsneubau um ca. 21 Miete ca. für freifinanzierten den Wohnungsneubau um Nach dem aktuellen Immobilienpreisatlas sowie nach Statista ist die durchschnittliche Quartalins 1. 2020gestiegen. Vgl. a. a. O., 2020 O., a. a. Vgl. 2020 StatistikAustria, Vgl. Abbildung 11 und 12 sind diese Preissteigerungen im freifinanzierten und privatenfreifinanzierten Preissteigerungen im dieseund sind 12 und 11 Abbildung % und weist auf eine hohe Dynamik auf dem Immobilienmarkthohe hin. und weisteine Dynamik auf auf dem 11 : : Mietpreisentwicklung Wohnungen),(neue Quelle: Eig 31

im freifinanzierten Neubau ,

ece de rie ü Hue ud onne in Wohnungen und Häuser für Preise die welcher . i Efsug e Taskinpes findet Transaktionspreise der Erfassung Die en ene Darstellung,ene Statista / Immobilienpreisatlas 2018 und 2019 eine Preissteigerung Preissteigerung eine 2019 und 2018 % von 1. Quartal 2018 bis Quartal 2018bis von 1.

en sorgten sorgten 17

Abbildung zu 13 Abbildung ist werden, aufgeteilt entnehmen. Wien der in Flächenbezirke auf Bereich Preisentwicklungen verschiedene unterschiedlichen im die welcher in Preisentwicklung Clusterdarstellung, Eine erhebliche eine zeigt Neubauimmobilien. und Bestand im Preisentwicklung dargestellten Beginn zu der von signifikant sich unterscheidet Dies 17 % angestiegen. Der durchschnittliche Kaufpreis von Neubauimmobilien ist im selben Zeitraum um ca. ca. 19,0 %, wobei die Mietpreise im Schnitt um 8,3 % aufschlossen. ca. 8,3 % die 19,0%, Mietpreise um aufschlossen. wobei imSchnitt So entwickelten sich in den Flächenbezirken Südost beispielsweise die Kaufpreise um davonzieht mehr undverhältnismäßig angestiegen ist. Spitzenmieten den Neubau im Kaufpreisentwicklung die dass ersichtlich, wird Hier 12 13 : : Kaufpreisentwicklung Wohnungen),(neue Quelle: Ei : : Clusterdarstellungder Miet- undKaufpreisentwicklun gene Darstellung,gene Statista / Immobilienpreisatlas g,Quelle: Eigene Darstellung, CBRE KaufpreiseH1 2019 18

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. fiel mit 614 fiel mit Quadratmeter pro Durchschnittspreise der Kaufpreisentwicklung die und gehandelt nicht per se dieVersorgung Neubaumarktes des Ankurbelung die durch dass Bedarf offensichtlich, ist Es wurde. tatsächlichen gebaut dem über dass hat, entwickelt Maße Ziel darüberhinausgehenden politisches einem in alsEigentumsbereich freifinanzierte der Wohnraumsich wird, benötigt leistbarer und ist verankert sowohl einerseits dass ist, aktuelle Erkennbar die beeinflusst Entwicklung Diese wäre. Preisentwicklungnach Gegenteil. vorliegendennicht, im Daten den jedoch gewesen nötig Bedarfs des perspektivisch nachgekommen. Jedoch wurde seit 2018 mehr gebaut, als zur Deckung wird diesem und gegeben ist Wien Standort am Wohneinheiten neuen an Bedarf Ein Projektqualitäten und Lage- von Grund auf Quadratmeterpreise die sich nähern Bezirke aller Innerhalb freifinanziertenNeubauwohnungen ergibt. €/m² Bereits ein Jahr später erfasste die Statistik Austria zwar für den Bezirk Döbling 1.560 erfährt, sich jedoch erheblichen Preissteigerung Schluss der Preisentwicklung moderate aber sich stetige, eine zwar Wien lässt in Bestand der dass zusammen, ziehen, Fakten und Daten vorstehenden die man Fasst Zusammenfassung 600 €/m² 1.416 mit Döbling Bezirke die 2018 Jahr im lagen Wien In hoheregionaleDurchschnittspreis Unterschiede. erfährt rnsük i Ötrec i Jh 21 bi 89 bei 2018 Jahr im Österreich bebaubare in für Durchschnittspreis Grundstücke der der lag Austria Anstieg Statistik von Auswertung einem Nach zu unweigerlich führen Grundstückskosten. Entwicklungen genannten Die Falleim bzw.Anleger Kapitalanlageabsicht. einerVermietungs- und Eigentümer für Rendite erwartenden zu der hinsichtlich Verwerfungen zu mittelfristig führt Dies 34 33 Vgl. a. a. O., 2020 O., a. a. Vgl. 2019 StatistikAustria, Vgl. – , allerdings wurden in den Flächenbezirken auch preiswertere Baugrundstück preiswertere auch Flächenbezirken den in wurden allerdings , Grundstücksfläche in Führung, gefolgt von den Wiener Flächenbezirken mit mit Flächenbezirken Wiener den von gefolgt Führung, in Grundstücksfläche 750 €/m² – 759 . 33

€ an im Jahr 2019 geringer aus als in den Jahr Vorjahren. im 2019geringer ausin als und steigen übergreifend. steigenübergreifend. und mit

leistbaren Wohnraum verbessert wird. leistbaren Wohnraum verbessert wird. en und Kompression €/m² rnsükfäh. Der Grundstücksfläche. € und Währing mit 1.301 mit Währing und 34 en

im Bereich der 19 e Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. ü de mezn ens lflie Poets id ne Usädn mehrere eine Umständen für aller unter Vorschriften sind Die (Kumulationsprinzip). Projektes erforderlich allfälligen Bewilligungen eines Umsetzung die Für ist grundsätzlich nachist Ländersacheje Bundesl dadurch undkann des Nachbarn auf Einhaltung der geltenden Bauordnungsbestimmungen. Das Baurecht 2.2.1 Planungsgrundlage undderen Anwendung. der Rechtsqualität die um Auseinandersetzung kritischen einer mit endet Kapitel Das das sowie den Magistrat zur Erstellung der und Flächenwidmung- Bebauungspläne interpretiert. Regelungsinhalte politisch die für Planungsgrundlage die beschlossenen Gemeinderat vom und der mit dargestellt, Anwendungsgebiet analysiert 2018 Bauordnungsnovelle Grundintention die beabsichtigte wird 2.2.4 Kapitel In WienerwesentlichstenInhalte Bauordnung. der der Darstellung eine folgt Danach wird. dargestellt Kontext geschichtlichen ihrem in sie bevor umrissen, Kontext allgemeinen im Bauordnung Wiener die wird Zuerst 2.2 der Preisentwicklung Wiener FundamentImmobilienmarkts. des solides letzten Jahre undbildet ein erhebliche die (noch) dämpft Wohnungsbestand geförderte der Dämpfung einer Im internationalen Vergleich steht der Wiener Immobilienmarkt zu wenig nach, der große 2019 Jahr im erste2018 darstellt. Bauordnungsnovelle Auswirkung der es dass Grundstückspreisentwicklung gekommen ist. Die Vermutung ebenfalls, liegt nahe, dass dies eine ist Ersichtlich 36 35 moiin rgn i Satid n hbn auc drke Enls af das auf Einfluss direkten und Stadt dadurch einer haben in Lebensgefühl und Stadtbild ein prägen Immobilien gesellschaftspolitische Relevanz für unterschiedliche Bewohner/-innen und und Bewohner/-innen unterschiedliche für Personenkreise. Relevanz gesellschaftspolitische Da Das Baurecht gibt das prinzipiell Recht zu jedochbauen, beinhaltet schaffen, zu Regeln klare und unterliegtImmobilien dasBauen undRegelwerken. einigen von Vorschriften berücksichtigen zu Interessen verschiedene Um Vgl. Geuder, 2013 2013 Geuder, Vgl. 2012 Lemaitre, Vgl. uc hbn moiin ärn irs eatn eesyls ie hohe eine Lebenszyklus gesamten ihres während Immobilien haben durch

Die Bauordnungsnovelle 2018 2018 Die Bauordnungsnovelle Die Wiener Bauordnung 35

u de ishtug we lbnwr‘ is ist diese ‚lebenswert‘ wie Einschätzung, die auf an d variieren. d es auch das Recht 36

20 . Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. bspw. das Wiener Garagengesetz für die Immobilienentwicklung von zentraler zentraler von Immobilienentwicklung die Bedeutung, welches für zusätzlich zur Garagengesetz Wiener das bspw. zu erachten ist. lihetg a Ruoduggst, a Lne-Gmidsrßneez das Bautechnik-Verordnung. der Landes-/Gemeindestraßengesetz, Grundlagen die und Ortsbildschutzgesetzt beinhaltet das und Raumordnungsgesetz, Wien in das Bauen kein das gleichzeitig für es Rechtsgrundlage wichtigste gibt die ist ist, Diese Bundesland auch als Bundeshauptstadt für Wien(BO). sondern se,Raumordnungsgesetz die Bauordnung per sowohl Wien Da Gebietes und grundsätzlich Landessache. Sie wird in Raumordnungsgesetzen Raumordnungsgesetzen in wird Sie geregelt. Landessache. grundsätzlich und Gebietes eines Gesamtgestaltung vorausschauende und planmäßige die ist Raumordnung Die gegliedert undunterschieden. berücksichtigt Landessachen (Baurecht, Naturschutzrecht und etc.) nach grundsätzlichen Zuständigkeiten etc.) Verfahren Energierecht Forstrecht, (Denkmalschutzrecht, Bundessachen einem werden So nur in werden nures Bescheid. folglich (Konzentrationsprinzip), gibt einen Gesetze relevanten Sache 38 37 Vgl. Bauordnung für Wien, 2020 2020 Wien, für Bauordnung Vgl. 2011 Landesplanung, und Raumforschung für Akademie Vgl. 37

BO wichtige Regelungen enthält, jedoch als separat 38 Zudem ist Zudem 21 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek.

Nebst weiterer Entwicklung Diese inWien ist am Verbesserung meisten fortgeschritten. Unionsgerichtsbarkeit soll. bringen sich mit Verbesserungen zahlreiche Beteiligten alle der für was gearbeitet, Rechtsprechung Regelwerke der Entschärfung und Lockerung einer an heute bis wird hinaus Darüber ständigen der Anwendungsvorrangnationalemzukommt. Recht vor nach zur Österreichs Beitritt diesem dem da nach EU-Recht, dem mit Harmonisierung sich der Notwendigkeit die Union ergab Europäischen Bauordnung die in Adaptierung irut. n e drufledn arn a e wiee nwclne, wobei Entwicklungen, weitere es zunehmendwurde. geschenkt gesundheitlichen Aspektenauch Beachtung gab Jahren darauffolgenden den Bauverfahren In im einräumte. Einflussmöglichkeiten gewisse welche der Parteienstellung dokumentiert, praktizierte heute Nachbarn bis die 1887 Jahr das um wurde Erstmalig und Wien für 1883 war. sowie 1868 1859, gültig Jahrhunderts Jahren 20. des Mitte bis und wurde ergänzt gemeinsam Niederösterreich den in umfasste, Paragraphen wurde im Jahr 1829 die erste Bauordnung im modernen Sinn veröffentlicht, welche 30 Nachder Ergänzung BOdurch KaiserII. feuerschutzrechtlichenmit Joseph Belangen 42 41 40 39 2.2.2

ethne Gbue udn elnt n en fcgrct Asürn durch Ausführung fachgerechte eine befugte Handwerkern vorgegeben. und verlangt wurden Gebäude bestehender Sanierungen oder Neuherstellungen von Begutachtungfachlichen zur Bestimmungen ein Wohnraumnutzungsverbotvorsah. für Dachgeschosse Landstädte und Märkte“ Vorschriften für Dachdeckungen zur Brandvermeidung sowie die im Rahmen der in Niederösterreich geltenden „Josephinische Die Geschichte der Bauordnung in Österreich reicht bis in das 18. Jahrhundert zurück, den zurückzuführen damaligen Bürgermeister, sein. Die Vgl. a. a. O., O., 2002 a. a. Vgl. 2002 Geuder, Vgl. Weiss, 2002 Vgl. 2002 Geuder, Vgl. BO

Die Geschichte der Bauordnung wurde erstmals im Jahr 1725 erwähnt und soll wesentlich auf Josef Hartmann, en

gesellschaftlicher Anforderungen und deren jeweiliger jeweiliger Anforderungen undderen gesellschaftlicher 39

[n] [n] Feuerordnung für 41

22 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. 2.2.3 43

Der erste Abschnitt Abschnitt erste Der ein wird. für jeweils gelten Diese der sind. abgegrenztes Gebiet, welches in Bestimmungen unterscheiden einem Widmungen sogenannten Plandokument bildlich dargestellt zu Grundstücke die voneinander für und regeln vorgeben welche darf, Bebauungspläne, werden und genutzt Flächenwidmungs- Liegenschaft eine Wie Die hat BO Aufbau: folgenden strukturellen 45 44 Zusammenhang mit der örtlichen Raumplanung, der örtlichen Baupolizei und der der örtlichen Feuerpolizei den betroffenen in und Wirkungsbereich der Gemeinde. Baupolizei örtlichen der Raumplanung, örtlichen der mit Zusammenhang at e Bundes-Verfassungsgesetz dem Laut Entstehung undwird inder ausführlich vorliegenden betrachtet. Arbeit dabei im Amtsblatt der Stadtdabei Wien der zu Amtsblatt verkünden. im sind Gemeinderates des Beschlussfassungen Sämtliche Rechtsanspruch. kein besteht werden.Änderungen beschlossenGemeinderatAuf den welche Verordnungen,durch sind Bebauungspläne und Flächenwidmungs- der Abänderungen und Festsetzungen und die MA 21 B Nordost und dieMA Nordost 21B Innen-Südwest A 21 MA die sind Wien Stadt der Magistratsabteilungen Zuständige Vgl. Art. 118 Abs. 3 Zi 9 B- 3 9 Zi Abs. 118 Art. Vgl. Vgl. §1 (1) BO (1) §1 Vgl. 2013 Geuder, Vgl. 12. 11. 10. 9. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1.

Behörden, Parteien, Beteiligte Behörden, Parteien, Beteiligte Ersichtlichmachungen Ausführung,und Erhaltung Benützung bautechnischeVorschriften bauliche Ausnutzbarkeit formelle Erfordernisse Entschädigungen Anliegerleistungen Eigentumsbeschränkungen Enteignungen Änderung von Liegenschaftsgrenzen Stadtplanung Aufbau der Bauordnung fürWien (‚ Stadtplanung VG ‚ Stadtteilplanung undFlächenwidmungStadtteilplanung

‘) widmet sich diesen Plandokumenten und deren und Plandokumenten diesen sich widmet 43

(B V) aln neeehie im Angelegenheiten fallen -VG) 45

‘ . . 44

23 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Gebiete (Hauptkategorien) gibt: gibt: Gebiete (Hauptkategorien) §4 BO regelt den Inhalt der Flächenwidmungsgebiete, wobei es insgesamt vier solcher

Abbildung Widmungsarten nachstehenden die in weiters aufgelistet unterteilt, welche 14 sind. inAbbildung werden Hauptkategorien Diese • • • •

Grünland Verkehrsbänder Verkehrsbänder Bauland Sondergebiete Sondergebiete 14 : Flächenwidmungsarten-Legende : (§4), Quelle: https:/

/www.wien.gv.at/flaechenwidmung

lcewdug- n dr eaugpäe nbsnee u fled (etwas folgende auf insbesondere Gekürzte)zuZiele achten: übergeordnete Bebauungspläne der und Flächenwidmungs- ukinle aeeihne ud i zigmßn eüfis der [ Bedürfnisse zeitgemäßen die Bevölkerung; und Nahebeziehungen funktionelle räumlich auf Entwicklung, wirtschaftliche die auf Bedachtnahme unter Art jeder Dienstleistungen von Erbringung zur und Industrie der Gewerbes, des 2. Vorsorge für die erforderlichen Flächen für Arbeits- und Produktionsstätten ein an Bevölkerung zeitgemäßes Wohnen; der Ansprüche der und Bevölkerungsentwicklung der [ demsowie Grund undBoden; Lebensgrundlagen natürlichen den mit Umgangverträglichen ökologisch und sparsamen möglichst einen für Voraussetzungen von Schaffung und sichern, Freizeit, und Arbeit Wohnen, für insbesondere Lebensgrundlagen, gesunde die Umweltbedingungen, von Herbeiführung beziehungsweise Erhaltung, 4. 8. Vorsorge für zeitgemäße Verkehrsflächen zur Befriedigung des des Befriedigung [ zur Verkehrsflächen zeitgemäße für Verkehrsbedürfnisses Bevölkerung der Wirtschaft; undder Vorsorge 8. des7. Erhaltung Wienerwaldes; der undder Lobau Alten Donau; des Wald- und Wiesengürtels, und Erhaltung solcher Flächen, wie des Praters, 6. Vorsorge für die Erholung dienende Grün- und Wasserflächen, insbesondere [ Sicherheitszwecke fürZwecke sowie Verwaltung; der öffentlichen Einrichtungen, dienende Öffentlichkeit und sanitäre soziale, religiöse, kulturelle, Sport-, die Bildungs-, für insbesondere für Flächen für Vorsorge 12. der zeitgemäßen für den Fremdenverkehr; Rahmenbedingungen Sicherstellung sowie Wirtschaftsstandort und Konferenz- als Organisationen, Stellung und Einrichtungen internationaler die Standort als Bundeshauptstadt, für als Wiens Rahmenbedingungen zeitgemäßen der Sicherstellung 11. „1. Vorsorge für Flächen für den für Flächen für Vorsorge „1. … … … … ] ] ] ] ] ] ]; ]; BO s bi etezn ud bneug der Abänderung und Festsetzung bei ist erforderlichen Wohnraum unter Beachtung Beachtung unter Wohnraum erforderlichen 25 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Erhaltung von Straßen. Erhaltung vonStraßen. und Herstellung zur Anlieger allfälliger Verpflichtungen oder Garagengesetz Wiener dem mit Zusammenhang im Regelungen abweichender einschließlich Hochhäuser oder Großbauvorhaben etwaiger Bereiche Bebauungspläne die enthalten Ebenfalls werden. Darüber hinaus können auch besondere Zonen wie bspw. eine Wohnzone ausgewiesen Die Bebauungspläne diezulässigen enthalten Bauklassen, Bauweisen und Strukturen. e jwiie Egnüe enr Liegenschaft. einer Eigentümer jeweiligen der Verpflichtungen und Rechte Bestimmungen diesen aus sich ergeben hinaus Darüber einem und Plan- zugehörigen Textdokument. einem aus grundsätzlich bestehen Pläne Die werden. dargestellt Bebaubarkeit entsprechend der so können Flächenerfassten Flächenwidmungsplänen §5 der BO regelt die Bestimmungen über den Inhalt der Bebauungspläne. Die von den wird weiteren eingegangen. im Verlauf

48 47 46 Diese übergeordneten Ziele der enthalten. Abbildung 15 Bebauungsbestimmungen detailliertere noch Flächenwidmungspläne der Regelungen dahingehend ergänzt, dass bei Punkt 1 der Begriff des leistbaren Wohnens Wohnens leistbaren des Begriff der 1 Punkt wurde. aufgenommen bei dass ergänzt, dahingehend Vgl. Geuser, 2013 2013 Geuser, Vgl. 1 Satz. 2 Teil, Abs. §1 1. Wien, BOfür Vgl. Fassung alte Abs. 2, Teil, §1 1. Wien, BOfür 5 Brcsctgn dr rnste e brirfee Paes und Planens barrierefreien des Grundsätze Bauens.“ der Berücksichtigung 15. Erscheinungsbild äußeren ihrem in Stadtbildes sind; erhaltungswürdig örtlichen ihres wegen die Gebieten, von Bestandes entsprechenden des Gewährleistung Vorstellungen und Stadtbildes zeitgemäßen örtlichen den eines Herbeiführung 14. 46

47 Auf diese wesentliche Ergänzung der Stadtentwicklungsziele der Ergänzung wesentliche diese Auf ze igt die vollständigen Planzeichen. dievollständigen Planzeichen. igt

BO wurden im Rahmen der Bauordnungsnovelle 2018 48 i Päe önn br die über können Pläne Die 26 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek.

Abbildung 15 : : BebauungsbestimmungenQuelle:(§5) https://www.wie n.gv.at/flaechenwidmung

27 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. bzw. angepasst. an wurden diePraxis bei Klarstellung gesetzlichen zur auch tragen Änderungen 170 insgesamt der Einige wie Zielsetzungen Klimaschutz undEnergieeinsparung der Sicherheit verfolgt. sowie dieErhöhung werden Novelle Wohnen, leistbares für Maßnahmen -beschleunigung, umfangreichen und Verfahrensvereinfachung BO dieser der Novelle Mit beschlossene November kundgemacht. im die wurde 2018 Dezember 21. Am i Widmungskategorie Die Bebauungspläne.Flächenwidmungs- und

‚ Die für die Masterthesis relevante Änderung der Zielsetzungen novelliert. der Neben 2.2.4 51 50 49 die inderMasterthesis vorliegenden werden. behandelt Regelungen, zahlreiche enthält 2018, Bauordnungsnovelle tatsächliche die 69/2018, wurde im Juni 2018 vom Gesetzgeber vorgezogen. Die umfangreichere Novelle LGBl und Bauwerken von Abbruch zum Verfahren das regelt 37/2018 LGBl Novelle Die Im 2018Bauordnung wurden zwei Novellen (BO)Wiener Jahr der erlassen. eaugpa nct adrs etmt s) brign dm Wiener dem überwiegend den ist) durch bestimmt (sofern anderes Wohnbauförderungs- Wohnhaussanierungsgesetzes und (WWFSG) entsprechen. Wohnnutzfläche nichts der Bebauungsplan nach der hinsichtlich Grundkostenangemessenheit sie wenn werden, geschaffen dann nur Heimen in Wohneinheiten und Wohnungen BO 6a Abs 6 § gemäß dürfen Wohnbau geförderten für Gebieten In Bauordnungsnovelle erloschen. förderbare Vgl. a. a. O., 2019 O., a. a. Vgl. 2019 Markouschek, Vgl. 2019 Dang, Bodmann, Vgl.

Inhalte derInhalte Bauordnungsnovelle 2018 n‘ BO Wohnbaus durch wurde auch das Wiener Garagengesetz 2008 im Sinne der genannten der Sinne im 2008 Garagengesetz Wiener das auch wurde ‚ ödrae Wohnbau förderbarer

‚ geförderte 50

n‘ Wohnbau in der Widmungskategorie der BO ist der Austausch des Begriffs des ‘ ist mit Inkrafttreten der der Inkrafttreten mit ist 49

28 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. 2.2.5

Ihnen fällt es schwer, bei steigenden Bodenpreisen im Rahmen von von Rahmen im ‚ Bodenpreisen steigenden Die Stadt Wien hat auf diese Situation reagiert. Deswegen ist in der BO die Widmung bei schwer, es Grundstücksneuakquisitionen zum Zuge zu kommen. fällt Ihnen Markt. freien am ebenfalls agieren bereitstellen, Wohnbau geförderten die Bauträger, wider. Wohnungskaufpreisensich inweiterer und insteigendenauch Folge Miet- spiegeln Grundkosten Hohe gestiegen. Bodenpreise die Jahren letzten den in Wien in auch sind Doch Vorbild. europäisches als gilt und Position vorteilhaften einer in Wohnraum gefördertem an Bestand großenüberdurchschnittlich seinem mit ist Wien sozialen Zusammenhalt gefährden. den kann Dies können. leisten mehr nicht Mietpreise oder Kauf- die sich die Einwohner/- innen, von Verdrängung räumliche eine und Lebensverhältnisse prekäre für zunehmend und Wohnkosten steigende Thema. ein Sosorgen Preise heikles drastisch Miet- sind Metropolen europäischen vielen In dar. Grundbedürfnis ein stellt Wohnen ‚ brrice Butgudlce n en m rnbc eingetragenes Grundbuch im ein verhindern. den Wohnungen selbst und Veräußerungsverbot sollen die Spekulation sowohl mit Grund und Boden als auch mit Bruttogrundfläche oberirdischer Strenge Regelungen im Hinblick auf maximale Grundkosten in Höhe von 188 von Höhe in Grundkosten maximale auf Hinblick im Regelungen Strenge der gefördert Wohnbauüberwiegend realisiert wird. ein Gesetzgeber der setzt dass vorgesehen, ist Flächen Vorgehen gewidmeten entsprechend Auf Signal. aktuellen marktpolitisches dem und Intention neuen der Mit die denn gelöst, Grundstückswerte konntendadurchwerden. gesenkt nicht nicht offensichtlich Änderung dieser mit wurde Problematik Die Voraussetzung Bauverfahren. im keine jedoch wurde Förderung Die sollten. entsprechen Verordnungen ergangenen dazu den und 1989 WWFSG des Vorschriften den Gebieten zugrundeliegenden den in Standards energietechnischen die und Wohnungsgröße die dass vor, schrieb Diese Erstere sollte auf diese Marktsituation und Problematik bereits im Jahr 2014 eingehen. eit fr eödre Wohnbau geförderten für Gebiete GebietefürWohnbau förderbaren

Grundintention ‘ ersetzt. ersetzt. ‘ n rf gtee, i de ihrg Widmung bisherige die die getreten, Kraft in €/m² 29

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. 57 56 55 54 53 52 der Ziel als verankert.Stadtplanung Wohnen leistbares ein an Bevölkerung der Ansprüche der Beachtung die daher Baurechtsgesetzgeber Wiener der hat 2018 Bauordnungsnovelle der Mit

Wohnbau Somit definiert der Gesetzgeber den Begriff Begriff den Gesetzgeber der definiert Somit sein gefördert sollen, es seidenn,kostenintensive sichumbesonders es Vorhaben. handelt Wohnungen der Drittel zwei Umwidmungen gegenständlichen bei grundsätzlich wird angestrebt, dass der wurden, mit beschlossen Bauordnungsnovelle definieren soll. Grundprinzipien der neuen Widmungskategorie, vor allem deren Anwendungsbereich 28. 11. 2018 In diesen Planungsgrundlagen, die vom Gemeinderat parallel zur Baurechtsnovelle am e Vrasnseihsos folgt die welche Verfassungsgerichtshofs geschehen, Weise des und Art einer Judikatur der und in ausbalanciert sinnvoll Eigentumsrechte und Gemeinwohlinteressen dabei soll Ausgestaltung Die 2.2.6 Mieten günstigeren zu führen eineWohnungsmarkt Wirkung preisdämpfende haben. undam und Grundkosten geringeren zu sollen Maßnahmen Diese Die Stadt Wien hat eine Planungsgrundlage zur Widmung zur Planungsgrundlage eine hat Wien Stadt Die neesn u regeln zu Interessen stadtentwicklungspolitische und sozial- wohnungs-, um einräumte, Möglichkeiten Vorschriften und Anwendungsbereiche einzelnen die eingegangen. auf wird Folgenden Im prozentuellevon mehr als% 50 verlangt. Aufteilung Drittel begründbare zu Regelungen treffen. Vgl. Stadt Wien, 2020, Informationsdatenbank des Wiener Landtages und Gemeinderates Gemeinderates und WienerLandtages des Informationsdatenbank 2020, Wien, Stadt Vgl. Planungsgrundlage 2020, Wien, Stadt Vgl. ua. 10084/1984 10064/1984, 8457/1978, VfSlg Vgl. 428/2016 G 6. 2017, 28. 673/2015; G 2016, 10. 12. VfGH Vgl. Planungsgrundlage 2020, Wien, Stadt Vgl. BauO Z wr Abs. 1 1 1 § Vgl.

‘ Planungsgrundlage – entgegen dem allgemeinen Wortlaut des Gesetzestextes, der lediglich eine eine lediglich der Gesetzestextes, des Wortlaut allgemeinen dem entgegen ‘ herausgegeben, welche neben der Intention des Gesetzgebers, den den Gesetzgebers, des Intention der neben welche herausgegeben, 57 als Leitlinie für den Magistrat bei der Ausarbeitung der Bebauungspläne 56

54 . Es ist dem Gesetzgeber lediglich untersagt, sachlich nicht nicht sachlich untersagt, lediglich Gesetzgeber dem ist Es . 52

53 wlh dm eezee umfassende Gesetzgeber dem welche , ‚ überwiegend ‚ Gebiete für geförderten geförderten für Gebiete ‘ als ‚ mindestens zwei zwei mindestens 30 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. 61 60 59 58 2.2.7

vorbehalten, sondern es dürfen dort alle Nutzung geförderten ausschließlich der nicht sind Wohnbau geförderten für Gebiete Grundfläche 5.000 m²beträgt. als weniger bei Anwendung und gemischten Baugebieten, wenn davon auszugehen zur ist, dass die zusätzliche Brutto- nicht Regelung neue Erhöhung der die für Wohnungen nutzbaren zulässigen baulichen kommt Dichte in Wohngebieten Ebenfalls ist. festgesetzt die Bauklasse 1 ausgewiesen wird und ein Bebauungsgrad von höchstens einem Drittel Gebiet. Dies ist dann der Fall, wenn bei Neuausweisungen Einfamilienhäusern, oder Widmungsänderungen von Bau dichtbebautem in der Aufstockungen geringfügige oder Baulückenverbauungen bspw. kleinere sind betroffen Gesetz neuen vom Nicht bei einer Erhöhung Baudichte. der Hochhäusern und auch im Falle einer Widmungsänderung in einem Wohngebiet, etwa von Errichtung die für auch gilt Dies werden. gewidmet Baugebiete gemischte oder Generell wird die neue Kategorie bei allen Flächen in Wien angewandt, die als Wohn- ‚ Gemäß den Planungsgrundlagen sind o. g. Grundprinzipien vorgesehen. vorgesehen. Grundprinzipien Zweidrittelregelung g. o. definierten Planungsgrundlage ergeben lautPlanungsgrundlagen bei: sich sind der in der Planungsgrundlagen Anwendungsfälle den Gemäß Im Wege des Bebauungsplanes können andersgeltende Regelungen getroffen werden. Gemischtes Baugebiet Vgl. Stadt Wien, 2020, Planungsgrundlage Planungsgrundlage 2020, Wien, Stadt Vgl. BauO wr Abs. 8 6 § Vgl. BauO wr Abs. 6 6 § Vgl. BauO wr Abs. 6a 6 § Vgl.

Widmungen der Entfall beim heißt das Nutzungen), friedhofsbezogene für Gebieten bzw. • keine bislang bzw. Gebiete für ausgewiesenNutzungen) friedhofsbezogene waren; denen in Bereichen, Betriebsbaugebiete (ausgenommen Baugebiete gemischten oder Wohngebiete in Nutzungen), friedhofsbezogene für Gebiete bzw. Betriebsbaugebiete (ausgenommen Baugebieten gemischten • uäsgn alce Dct i Whgbee ud eictn Baugebieten gemischten und Wohngebieten in Dichte baulichen zulässigen Dichte. der Erhöhung • Nutzungen Anwendung Widmungsänderung. Neuausweisung. ‘ im gemischten Baugebiet; Baugebiet; gemischten im ‚ Betriebsbaugebiet ‘ 60 zulässigen Bauwerke Anlagen oder errichtet werden. Bei einer Neuausweisung von Wohngebieten oder oder Wohngebieten von Neuausweisung einer Bei

Bei Widmungsänderungen (von Betriebsbaugebieten Betriebsbaugebieten (von Widmungsänderungen Bei Bei einer Erhöhung der für Wohnungen nutzbaren nutzbaren Wohnungen für der Erhöhung einer Bei 58 in den Widmungskategorien ‘ bzw. bzw. 61

‚ Gebiet für friedhofsbezogene friedhofsbezogene für Gebiet ‚ Bauland ‘ 59

und 31 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Wohneinheiten in Heimen nach Gesetz und den Durchführungsverordnungen im im Durchführungsverordnungen den mehrgescho und und Gesetz Wohnungen nach von Heimen in Bereitstellung Wohneinheiten und Errichtung des zur Übertragung Fläche bei einer wenn Eigentums angemessen, WWFSG gemäß sind Grundkosten Die des Vorlage durch bspw. kann Kaufvertrages und einer diesbezüglichen Bestätigung des Magistrats erbracht werden. Nachweis derartiger Ein entsprechen. WWFSG des 1 Z Heimen 5 § dem überwiegend in enthält, Auflagen ergänzenden keine Bebauungsplan Wohneinheiten der sofern und Wohnnutzfläche, der nach Wohnungen Grundkostenangemessenheit der hinsichtlich vorgesehenen Bauplatz dem auf dem Bauantrag gemäß § 63 Abs. 1 lit m Wr BauO ein Nachweis beigefügt ist, dass die wenn werden, errichtet dann nur dürfen Heimen in Wohneinheiten und Wohnungen oder des Gemeinderates. Stadtentwicklungskommission der Beschluss ein sei Abweichung derartige eine für nedn dr ee Wdug btn gnme oe en verringerter ein oder genommen Abstand Widmung vorgesehen Wohnnutzfläche werden.“ geförderter Mindestanteil (…) an neuen der Anwendung jedoch aus Sicht der Gemeinde wünschenswert ist (…), kann auch künftig (…) von der Entwicklung die vorliegen, Bedingungen stadtstrukturelle besondere oder (…) sind erwarten hohe zu Kosten überproportional Bauvorhaben oder bei Baureifmachungen dass Planungsgrundlage, die deutet So definiert. Projekten kostenintensiven und komplexen besonders bei Anwendung eingeschränkte eine wird hinaus Darüber jetzigen Ausmaßwerden. nichtverändert im diese sofern Widmungen, bestehende bereits sind betroffen Widmung u ectn s, as die dass ist, beachten Zu Förderrichtlinien des WWFSG auf die oberirdische Bruttogrundfläche abstellen. Förderrichtlinien des Bruttogrundfläche die WWFSG auf abstellen. oberirdische

64 63 62 dass sicherstellen, werden“ vermieden soll Eigentumseingriffe Anwendungsfälle „unangemessene der Definition beabsichtigte klar Eine Bruttogrundfläche Bauteilen raumbildenden nicht bei überschritten wird. Vgl. § 5 Z l Wr WFSG WFSG 5 l Wr Z § Vgl. Planungsgrundlage 2020, Wien, Stadt Planungsgrundlage 2020, Wien, Stadt Vgl. von Hochhäusern anzuwenden. von Hochhäusern anzuwenden. • Hochhäuser für Dichte baulichen zulässigen zusätzlich geförderte Wohnnutzflächen vorzusehen); der Drittel zwei sind (dabei ss igen ona de öe o 18 € 188 von Höhe die Wohnbau . Grundsätzlich ist die neue Widmung auch bei der Ausweisung Ausweisung beiauch Widmung der neue die ist . Grundsätzlich

BO auf die Wohnnutzfläche abstellt, während die die während abstellt, Wohnnutzfläche die auf 62 /m² Nct o dr neuen der von Nicht . e oberirdischen der 63 64

Notwendig

„sofern 32 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. zu untersagen. Widmung dieser mit sodann wären se per Wohnungen vorzusehen, Geschäftsviertel als Widmung die wäre so sein, erwünscht Beherbergungsstätten von Errichtung die 71 70 69 68 67 66 65 ist Wohnanteil hoher ein denn, sei städtebaulich gewünscht. es zu sein, Vorschriften mit verbunden vornherein von Mindestwohnanteilen nicht Widmung neue die soll Weiteren Des

Verbücherung dieses Veräußerungsverbots spätestens vor der Baubeginnanzeige Baubeginnanzeige der die nachzuweisen sein. vor soll spätestens einhergehen, Veräußerungsverbots Teilungsverfahren dieses lange Verbücherung teilweise da benötigt, Zeit lange oft Grundbuchskörpers eines Schaffung die Da ist. erbringen zu Baubeginnsanzeige für das Land Wien im Grundbuch einzuverleiben, dessen Nachweis spätestens mit der Veräußerungsverbot ein ist Förderung einer Inanspruchnahme der Sicherstellung Zur spezifiziert, so dass die neue Widmung dort nicht angewendet würde, wo spezifiziert,angewendet die Widmung neue wo dort würde, nicht sodass verlieren. dahingehend Kontinuität bei bereits Planungsprozesselaufenden projektbezogenen Vorarbeiten und Vorleistungen zu und Verfahren berücksichtigen, dass die Einführung laufende der Widmung neuen nicht dazu führen solle, die wollen Verfasser Die zu können. daher möglich sein, eine flexible Anordnung geförderter Wohnnutzflächen sollvornehmen Es soll. führen BauträgerInnen und GrundeigentümerInnen für Erschwernissen Verfasser, dass die neue Regelung zu keinen der unnötigen ZusicherungVerfahrensverlängerungen und die ist Planungsgrundlage der in Bereich relevanter besonders Ein brretn ds lcewdug- n Bbunsln variierende Bebauungsplans und der den Zuge Flächenwidmungs- im zwischen Mindestanteile Bebauungsplan im ausw sich des ließen Sodann Vereinbarungen Überarbeitung könnten. nachweisen vertragliche insgesamt Plangebiet wären jeweilige das für Mindestanteile der Einhaltung eine welche GrundeigentümerInnen, hierfür Grundlage Um potentielle Umgehungen zu verhindern, sieht der Gesetzgeber weitere weitere Gesetzgeber der der untersagt. Zweckbestimmung eine durch Bebauungsplan innerhalb im Widmung neuen sieht werden Hotels verhindern, bspw. wie Beherbergungsstätten zu vor. Abgrenzungen Umgehungen potentielle Um Vgl. Stadt Wien, 2020, Planungsgrundlage Planungsgrundlage 2020, Wien, Stadt Vgl. 2019 Kirchmayer, Vgl. BO x lit. Abs. 4 5 § Vgl. BO z lit. Abs. 4 5 § Vgl. O. a. a. Vgl. O. a. a. Vgl. Planungsgrundlage 2020, Wien, Stadt Vgl. 71 66 ire sn iseodr ze Fle e Nctnedn näher Nichtanwendung der Fälle zwei insbesondere sind Hierbei

ei sen. 67

68 Sollte 33 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. 75 74 73 72

sollten. Sollte sich Anpassungsbedarf ergeben, so würden die Festlegungen der der Festlegungen die würden so Planungsgrundlagen gegebenenfalls werden. angepasst ergeben, Anpassungsbedarf sich Sollte sollten. werden gesenkt deutlich welche sein, Grundpreise der Entwicklung die hier dürfte spannend Insbesondere werden. evaluiert und untersucht Jahren fünf von innerhalb Widmung neuen der Auswirkungen die dass vor, Gesetzgeber der gibt Abschließend mittelständische Unternehmen. für Situation existenzgefährdenden einer vor warnt Er Hübl. Erwin Geschäftsführer 2.2.8 Widmungskategorie ein Widmungskategorie So ist bspw. für den Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) die neue Änderungen zuvernehmen. Kritik auch ist deren und 2018 Bauordnungsnovelle zur Stimmen positiven an Vielzahl einer Nebst ungeeignet, einer den nachzukommen“ stark Anforderungen Stadt wachsenden rihug asne litae Whugn nölc machen“ unmöglich Wohnungen leistbarer tausender Errichtung Boden denn notwendig, Übergangsfristen anderen unter seien Bauträgers Wiener eines Seitens Hübl, 2020 2020 Hübl, 2018 Prunbauer, Planungsgrundlage 2020, Wien, Stadt Vgl. 6 Seite Planungsgrundlage, 2020, Wien, Stadt • •

„die Regelung wird in ihrer derzeitigen Form hunderttausende Quadratmeter Quadratmeter hunderttausende Form derzeitigen ihrer in wird Regelung „die

relevanten Teile der BO-Novelle 2018 bereits im Verfahren gemäß § 2 BO BO 2 § befinden; der gemäß Verfahren Inkrafttretens im bereits des 2018 BO-Novelle Zeitpunkt der Teile relevanten zum sich die vorliegen, Bebauungsplans „Entwü

Widmung verzichtet gänzlich werden“. den und Gemeinde neuen der der Anwendung die auf zwischen kann ist, sichergestellt GrundeigentümerInnen BO) 1a § gemäß (etwa Vereinbarungen zur trotzdem schriftliche durch bereits Wohnen leistbares Sofern abweichen. 2/3-Regelung kommt der von daher kann und Wohnbau« definiert Gemeinderatsbeschluss bzw. STEK- gemäß allerdings wird geförderten Wohnnutzfläche geförderter Mindestanteil neue der für Anwendung, Die vorliegenden »Gebiete Vorgehensweise: der folgende Vorgaben Widmung gilt den von abweicht, der Planungsgrundlagen ist, definiert gesamten der Wohnnutzfläche) (an Wohnnutzfläche geförderter an Mindestanteil ein dem in vorliegt, Gemeinderats des oder Stadtentwicklungskommission der Beschluss BO der Teile relevanten der Inkrafttretens des Zeitpunkt zum wo Fällen, jenen in Kritik – e sc bris n atäehn befindet Bauträgerhand in bereits sich der -Novelle 2018 kein Verfahren gemäß § 2 BO eingeleitet wurde, jedoch ein jedoch wurde, eingeleitet BO 2 § gemäß Verfahren kein 2018 -Novelle f zr etezn oe Aädrn ds lcewdug- und Flächenwidmungs- des Abänderung oder Festsetzung zur rfe sowie

„bedenklicher Angriff auf das Privateigentum das auf Angriff „bedenklicher

73 –

nwre. n dmt die damit Und entwerten. [ … ] und ] 75 . so , 74

[… 34 ] ] Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. i vrtbe Rsk fr ie Buebr slt de ödrnsuae trotz Förderungszusage die sollte Bauwerber, einen angemessener nichtgewährt Grundkosten werden. für Risiko veritables ein sich ergebe Daraus gebe. Förderungszusicherung notwendige Fertigstellungsanzeige die für eine auf Hinblick im Projektwerber für Rechtsschutzmöglichkeit keine nach so Busta. so Verordnung“ kundgemachte nicht eine um nicht Arbeitsrichtlinie dieser „bei Vorsehung dieser Wirkung Die schlage nämlich auf die könne. Rechtsunterworfenen durch, weshalb es fraglich sei, werden ob es sich getroffen se per Arbeitsrichtlinie Er verweist auf die weitere Frage, inwieweit die Vorsehung von zwei Dritteln in einer 2.2.9 um ein Frau Mag. Wien, Maria Vassilakou, angefragt Stadt wird. Insbesondere der wurde angefragt, ob Vizebürgermeisterin es sich der bei Wohnbau geförderten für Gebiete für Widmung zur Planungsgrundlagen der Rechtsqualität die welcher in vor, 29.11.2018 FrauDI vom Gemeinderätin Dem ElisabethAnfrage liegt Olischar Verfasser eine der Anfrage und Stellungnahme liegen der Arbeit als Anlage 2 bei. Anfrageund Stellungnahme liegen Anlage der Arbeit 2bei. als 79 78 77 76 geförderterdeutlich höherer Wohnnutzfläche vorgesehen Anteilan wird“ ein dort als kann, werden abgeändert gehend dahin soweit Plandokument) einzelnes (ein Verordnung eine durch vorsieht, Wohnnutzfläche geförderter von Überwiegen „ ob auf, Frage die wirft Er Busta. Markus Rechtsanwalt verfasst Gesetzesnovelle zur Kritik inhaltliche Rein

80 ergänzt Vassilakou, dass derartige Planungsvorstellungen nach außen hin hin außen nach Planungsvorstellungen derartige unverbindliche darstellen Programme bedürfen. rechtlicher underst Umsetzung dass Vassilakou, ergänzt bspw. Fachkonzepten, seie Planungsgrundlagen Die seien. dargelegt Gemeinderates des Beschlüssen in welche sich bei den beschlossenen Planungsgrundlagen um „Planungsvorstellungen“ handelt, Die Anfrage wurde von Vassilakou am 02.2019 21. dahingehend beantwortet, dass es Vgl. a. a. a. a. Vgl. 2019 Busta, 2019 Busta,

Vgl. Anlage 2, Schreiben Olischar an Vassilakou an Olischar Schreiben 2, Anlage Vgl. Vgl. Anlage 2, Schreiben Vassilakou an Olischar, 21.02.2019 Olischar, an Vassilakou Schreiben 2, Anlage Vgl. n somit mit dem „Stadtentwicklungsplan 2025“ und den darauf aufbauenden aufbauenden darauf den und 2025“ „Stadtentwicklungsplan dem mit somit n

en Rechtsqualität der Planungsgrundlage Erlass oder um eine Erlass Verordnung oder um handele. 77 O. Darüber hinaus verweist Busta auf den Umstand, dass es seiner Ansicht seiner es dass Umstand, den auf Busta verweist hinaus Darüber , , 2019 dem „Hochhauskonzept Wien“ zu vergleichen. Abschließend Abschließend vergleichen. zu Wien“ „Hochhauskonzept dem eine grundsätzliche gesetzliche Regelung, die bloß ein ein bloß die Regelung, gesetzliche grundsätzliche eine

, 29.11.2018 78 79

handle, 80

35 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Abbildung bereits vor einigen Jahren im Zuge der Erschließung der Seestadt-Aspern fertiggestellt. Wohneinheiten geplant. Die notwendige Verkehrsinfrastruktur (U-Bahnlinie 2) wurde der Donaustadt. die Schulcampus Nebst ist einem Errichtung ca. 3.000 voninsgesamt in Berresgasse die bspw. wie Entwicklungsgebieten an Vielzahl eine es Daneben gibt geförderter Innenstadtlagen zentralen in auch Wohnraum und entsteht. forciert wird vermehrt Wien Stadt der seitens großteils über Wien hinaus bekannt welche sind. Diese Stadtentwicklungsgebiete zeigen, dass Seestadt-Aspern, die oder Praterstern Wiener am am Nordbahnhof den Sonnwendviertel Hauptbahnhof, das wie Stadtentwicklungsgebiete bekannte gibt Es 3.1 hat. wird analysiert, welche Auswirkung dies auf die Bauträgertätigkeit am Standort Wien vorliegenden Daraufhin der diese. interpretiert und dar 2018 Bauordnungsnovelle der Anwendung zur Teil empirische Experteninterviews erstellten die stellt und an Struktur diese an schließt Masterthesis Der aktuelle eingegangen. auf daraufhin und Umwidmungsverfahren Wien in Stadtentwicklungsgebiete die auf Folgenden imwird veranschaulichen,zu 2018 Bauordnungsnovelledergenaue Wirkung die Um stadtentwicklungsgebiete-ein-ueberblick

Umwidmungsgebiete/Stadtentwicklungsgebiete Umwidmungsgebiete/Stadtentwicklungsgebiete Umsetzung der Bauordnungsnovelle Umsetzungder Bauordnungsnovelle 16 : Übersicht : Stadtentwicklungsgebiete: Quelle: https: //www.derstandard.at/story/2000111828578/wiener- 36 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. mimnsäiki sies e Sat in Dr wre bse großteils In bisher werden Dort Wien. notwendigen dafür Stadt Grundstückelandwirtschaftlich genutzte umgewidmet. einer der mit seitens Projektentwicklungstätigkeit Umwidmungstätigkeit starke sehr eine 22 und 21 Flächenbezirken den in allem vor sich zeigt ersichtlich, 16 Abbildung in Wie

Abbildung Umwidmungsfokus. innerstädtischen im Nordwestbahnhof-Areales des Bebauung die sowie Grundstücke Kontingente aus, entsteht in den nächsten Jahren in innerstädtischer Lage ein ein Lage innerstädtischer in Jahren nächsten signifikanter Anteil anWienerinnenfür leistbaren WohnungenWiener. und den in entsteht freifinanzierten aus, und geförderten Kontingente festgesetzten der Anwendung der von man Geht und Flächenwidmungs- Bauträgern dem bzw. mit Projektentwicklern aufgeteilt verkauft werden. an und diese unter Areals und des sein fertiggestellt Umwidmung Bebauungsplan die soll 2022 Bis welchezentralste Lage inWien findet die zeigt, sich hierzu 17. inAbbildung Vision, Eine Grünflächen. m² 40.000 und Bruttogeschossflächen m² 800.000 ca. mit Nordwestbahnhof Gebiet das Entwicklungsfläche innerstädtischer m² 440.000 rund auf Immobilien OEBB die entwickelt Nordbahnhof Gebietes des Fertigstellung Nach planung/wien-nordwestbahnhof den nächsten Jahren sind vor allem die im dritten Bezirk liegenden Eurogate- liegenden Bezirk dritten im die allem vor sind Jahren nächsten den 17 Drtlug odano, odetano, Quelle: Nordwestbahnhof, Nordbahnhof, Darstellung :

https://immobilien.oebb.at/de/projekte/projekte- 37 II in - -

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. bidn 1 sel de ietmrtutr u 1.0.22 a Standort am 08.2020 10. zum Projektentwicklerinstitutionelle am sind. Standort situiert bereits auch als Privateigentümer Eigentümerstruktur sowohl dass ersichtlich, ist die Es dar. Meischlgasse stellt 19 Abbildung erfahren hat, ist das Gebiet In der Wiesen-Ost-Süd, Altmannsdorfer Straße, Straße, Altmannsdorfer überwiegend Widmung Wiesen-Ost-Süd, landwirtschaftliche großteils ursprünglich die Wien Stadt der In Gebiet Meischlgasse, im das 23. Wiener Gemeindebezirk. Im März 2020 hat der Gemeinderat der ist hat, Regelungen neuen den erfahren nach Umwidmung eine welches Gebiete, ersten der Eines 3.2 81 Abbildung Bauland bzw.umgewidmet. Wohngebiet onuzlce e af ie Bult gshfee Whugn und Wohnungen sind Beherbergungsstätten indiesen Gebieten untersagt. Ferner geschaffenen müssen. entsprechen Wohnhaussanierungsgesetz Bauplatz und Wohnbauförderungs- einem Wiener dem Grundkostenangemessenheit der auf hinsichtlich Heimen in Wohneinheiten der Wohnnutzfläche der Drittel zwei Wohnbau geförderten für Gebieten in dass dokumentiert, schriftlich 8282 Plandokument das für Bebauungsplanes des und Flächenwidmungsplanes des Die Widmung findet damit bereits Anwendung. So ist in der schriftlichen Festsetzung Vgl. MA 21 A, Plandokument 8282, 2020 2020 8282, Plandokument A, 21 MA Vgl.

Aktuelle Widmungsverfahren Widmungsverfahren Aktuelle 18 : Ausschnitt : Plandokument Quelle: 8282, Flächenwidmun

gs- und gs- BebauungsplanStadt Wien 81

38 zu

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Abbildung als weiterhin Sportplatzfläche genutzt. wird und Wien Stadt der bei verbleibt Bereich dargestellte grün Der aktuell zwei neben sich befinden verbleibenden ebenfalls am Standort. Privateigentümern ist, zuzuordnen GmbH Projektentwicklungs Meischlgasse die welcher Gruppe, Immobilien Breiteneder die oder Group Haring die wie Wohnbauträger Private Liegenschaften. zweier Eigentümerinnen Heimbau und MIGRA Wohnungsgenossenschaften gemeinnützigen die auszugsweise sind So

Bodenbereitstellungs- und Stadterneuerungsfonds Stadterneuerungsfonds und Bodenbereitstellungs- Der Wiener Gemeinderat fasste im Jahr 1984 den Beschluss zur Gründung des Wiener WienerDer Wohnpolitik. einin der wohnfonds_wien ist zentraler Akteur befindet dessen sich in Eigentum. und erworben wohnfonds_wien vom wurde Grundstücke der Teil überwiegender Ein ona ud Stadterneuerung und Wohnbau umbenannt. 19 : : Eigentümerübersicht Meischlgasse Wien:1230 Quelle: Eige ‘ Dee wre itewie n wohnfonds_wien in mittlerweile wurde Dieser . neDarstellung, immounitedStand 10.08.2020 ‚ Wohnfonds Wien Wien Wohnfonds – Fonds für für Fonds 39

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. zugrundeliegenden Informationen zum heutigen Tage nicht näher definiert oder oder definiert näher nicht bewertet werden. Tage heutigen zum Informationen zugrundeliegenden Inwiefern dies zu Verwerfungen bei den Grundstückskosten führen wird, kann mit den hat. umgewidmet Bauträger durch Ankauf gesamthaften abgeschlossenen, einem vor die bereits Flächen die Wien Stadt die dass hinaus, darüber da ist kann werden Festgestellt werden, erzielen Verkaufsabsicht bei sind. Grundstücke die vonnöten Gesamtprojektierung für Standort am Privateigentümer verbleibenden beiden die Preise welche sein, aufschlussreich dürfte Perspektivisch Preisunterschiedeklatantaber zubewerten als ist. der hat, gehandelt Flächen gewidmete um facto de zwar 2020 Einkaufsjahr dem seit haben. Dies lässt sich damit erklären, dass es sich bei den vorliegenden Grundstücken rnsükkse po ² m Kaufvertragsjahr im m² pro Grundstückskosten die einen zum sich dass entnehmen, zu ist So unterscheiden. erheblich Akteuren den zwischen Grundstückskaufpreise anteiligen die sich dass ersichtlich, ist 1 Tabelle In Tabelle Gegenüberstellung1: der Kaufpreiseim GebietM wie erfolgen, diesen durch Bodenbevorratung gezielte eine soll Hierfür Flächen Wohnungsneubau für sozialen den inWien. von Bereitstellung die anderem unter zählt wohnfonds_wien des Aufgaben verschiedenen den Zu zwischen Koordinationsstelle als und EigentümerInnen. Bauträgern, Magistratsabteilungen dient wohnfonds_wien Der 82 dargestellten Beispiel geschehen i niwi e he z Utrcedne zice gmintie und gemeinnützigen zwischen Unterscheidungen zu hier freifinanzierenden ist. Grundstückskäufern gekommen es inwieweit am vorliegenden Projektgebiet analysiert, um eine Aussage darüber treffen zu können, Grundstückspreise kaufvertraglichen die hat Arbeit vorliegenden der Verfasser Der Wohnfonds Wohnfonds Breiteneder &MIGRA Haring Group Heimbau Vgl. Stadt Wien, wohnfonds_wien, 2020 2020 wohnfonds_wien, Wien, Stadt Vgl. Eigentümer Eigentümer

Kaufvertragsjahr st . 82

2014/2015 2014/2015 eischlgasse1230, Wien, EigeneDatenerhebung aus immouni 2016 2020 2020 es vergleich mehr als vervierfacht vervierfacht als mehr vergleich €/m² Grundstücksfläche€/m² 1.051 385 874 255

es ted.at ted.at im im 40 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. 85 3.3.1 sich das einerKapitel folgende empirischen Untersuchung. der in Bauordnungsnovelle den Kapitelnvorangegangenen erarbeitet wurden, widmet Nachdem die theoretischen Grundlagen sowie die aktuellen praktischen Umsetzungen 3.3 84 83 Gesprächspartner waren: Gesprächspartner waren: sind alsRohmaterial anzusehen. und 1 Anhang in sich finden Einverständniserklärung samt Gesprächsprotokolle Die Experteninterview ein 23.07.2020statt. 25. 05.2020unddem für Wohnungsbau Wienerdem zwischen Gespräche persönlicher Rahmen im fanden Interviews Die gewonnen. dem aus Gesprächspartner wurden evaluieren, zu 2018 Bauordnungsnovelle der Wirkung tatsächliche die Um uc ir lied Ttget m inr moiinak lse sc die sich lassen Immobilienmarkt Experten sich Wiener lassen Menz und am Littig Bogner, Nach identifizieren. Experten Tätigkeit als Gesprächspartner leitende ihre Durch gegenüber einer standardisierten Erhebungsmethode zu verstehen. Die Möglichkeit, situativ auf den Gesprächsablauf einwirken zu können, ist als Vorteil ermöglicht. eine flexible Gesprächsführung das gestaltet, Element strukturierendesLeitfadens alseines Experteninterviewmittels eih, i Mgihet ecafn ae, i irn etne ds konkrete das Deutungen ihren mit haben, undHandlungsfeld sinnhaft Andere handlungsleitend für zustrukturieren. geschaffen Möglichkeit die bezieht, Problemkreis begrenzbaren klar einen auf sich das Erfahrungswissen, oder Praxis, war es dem Nachfragenden möglich, in bestimmte Bereiche tiefer einzudringen und einzudringen tiefer Bereiche bestimmte in möglich, Nachfragenden dem es war eshn u beschreiben.“ zu Menschen hande der Sicht der aus heraus innen von „Lebenswelten die um entschieden, Sozialforschung qualitative eine für sich hat Arbeit vorliegenden der Ersteller Der Vgl. Riesmeyer, 2011 2011 Riesmeyer, Vgl. Flick, U. Flick, 2014, Menz, & S.13 Littig Bogner • • • •

Experteninterviews zur Bauordnungsnovelle Bauordnungsnovelle zur Experteninterviews Aufbau Herr DI Erwin Größ, Geschäftsführer STRABAG Real Estate GmbH (1) Herr (1) Real Erwin Geschäftsführer Estate GmbH DI STRABAG Größ, Herr Direktor Bmst. Ing. Hannes Stangl, SOZIALBAU AG (2) Ing.SOZIALBAU AG(2) HannesHerr Stangl, Bmst. Direktor Frau Ruth Jedliczka, Leitung Akquisition MISCHEK Akquisition Frau (3) Bauträger GmbH Leitung Jedliczka, Ruth Herr DI Thomas Titz, MA21, Stadt Wien (4) (4) Herr Stadt Wien Thomas Titz,MA21, DI , Kardorff „als Personen verstehen, die sich die verstehen, Personen „als , Steinke , 2005

84 m is Sctes drutle, ud das wurde darzustellen, Sichtweise diese Um , ausgehend von einer spezifischen einer von ausgehend , 85 Je nach Gespräch “ 83

lnden lnden 41 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. und Reduktion. und Reduktion. Generalisierung Paraphrasierung, Schritten: drei in erfolgte Studie der Analyse Die ulttv Inhaltsanalyse. der qualitative oder Kodierung mit Methoden, sequenzanalytische Interpretation, freie wie Interviews, Erfahrungswerte und qualitativer Auswertung zur Möglichkeiten verschiedene sich finden Literatur der In Aspekte praxiswirksamen die Vordergrund. im undderenBauordnungsnovelle Handhabung täglicher 2018 stehen es Antwort Bei den vorliegenden Interviews ist oder nicht das spezifische Fachwissen relevant, sondern Idee eine um hinzuzufügen, detaillierter zu verfolgen. Informationen weitere für Fragen 88 87 86 e Utruhnsaeil, m i gsme eteg af i wesentlichen die auf Textmenge gesamte zuAussagen verfälschen.reduzieren,ohneGrundaussagen zu die die um Untersuchungsmaterials, des Reduktion der auf hierbei lag Schwerpunkt Der können. zu der ziehen Forschungsfrage Beantwortung die für Schlussfolgerungen um analysiert, Gesprächsprotokolle die wurden Inhaltsanalyse einer Hilfe Mit klassifiziert. und strukturiert Datensatz der (2010) ausgewertet. Mayring nach Inhaltsanalyse einer in anschließend wurden Daten qualitativen Die fünfDie Themenbereiche Fragen auf: teilten sich in gegenübergestellt und lassenInterpretation. daraufhin Raumfür untergliedern. direkt Folge in werden KategoriethemenKategorien bestimmten zu Aussagen unterschiedlichen bestimmte Diese in sich lässt Interviews der Inhalt Der auf Bauordnungsnovelle entnehmen. der zu Informationen relevante gezielt und Wirkung systematisch Interviewmaterial vorliegenden tatsächlichen dem es, ermöglicht Inhaltsanalyse qualitative Die gewinnen. zu Immobilienexperten zur Informationen wird, verfolgt Anspruch der da entschieden, Letzteres für Ausarbeitung vorliegenden

Vgl. Gläser & Laudel, 2010 2010 Laudel, & Gläser Vgl. Vgl. a. a. O., S. 210- O., a. a. Vgl. 2010 Mayring, Vgl. 5. 4. 3. 2. 1.

Kooperationsmodelle mit anderen Projektentwicklern. Kooperationsmodelle anderen mit Projektentwicklern. Zusammenarbeit anderen mit Projektentwicklern. Wirkung 2018auf der die Arbeit. Bauordnungsnovelle tägliche GesetzgebersNotwendigkeit indas seitens zum des Marktgeschehen. Eingriff Angebot anleistbarem Wohnen inWien. 211 87 Nachdem die Gesprächsprotokolle verschriftlicht waren, wurde die verschriftlicht Gesprächsprotokolle waren, Nachdem

86 e Eselr e Abi ht ih m amn der Rahmen im sich hat Arbeit der Ersteller Der

42 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. 3.3.2 eine sich lässt wenig leistbarerWien existiertgebaut Wohnraum undmehr in werden müsste. zu so dass feststellen, Experten, Marktsituation aktuellen der zur Ansicht Aussagen übereinstimmende vorstehenden die man Interpretiert und obmehr gebaut müsse. werden sehen Angebotslücke eine diesbezüglich sie ob in gefragt, wurden Wohnen Experten Die Wien. leistbarem an Angebot dem mit sich befasst Themenbereich erste Der es war, möglich zu Studie Schlussfolgerungen aus ziehen. der Die Endergebnisse wurden nach o. g. Systematik aufgelistet und interpretiert, wodurch Endergebnis übernommen. Paraphrasen, die weiterhin als zentral für den Inhalt angesehen werden, wurden in das Drittens wurden in der ersten Reduktion nicht substantielle Textpassagen gelöscht. Die die Vergleichbarkeit zu erhöhen. zusammengefasst, um und verallgemeinert Textblöcke die Im zweiten Schritt wurden Sprachniveauzu erreichen. einheitliches ein um gelöscht, wurden wiederholten, sich oder lieferten Inhalt keinen Im ersten Schritt wurden die jeweiligen Analyseeinheiten paraphrasiert und Daten, die 89 Vgl. Mayring, 2010, S. 210-211 S. 210-211 2010, Mayring, Vgl. 4. 3. 2. 1.

soll an und für sich nicht gesteigert, sondern soll vielmehr gehalten werden. gesteigert, an für und gehaltensoll sondern sichnicht sollvielmehr werden. Quote Die soll. werden geschaffen Wien in Wohnraum leistbarer mehr dass besagt, klar die Wien, Stadt Gemeinderatesder des Zieldefinition eine gibt Es leistbarer wird. Wohnraum benötigt mehr noch dass sorgen, dafür dürfte danach Krise wirtschaftliche erwartende Ja, es muss mehr gebaut werden. Gerade die COVID-19 Pandemie bzw. die zu ist es notwendig, das Angebot in diesem Bereich auszuweiten und zu erhöhen. deshalb und werden gedeckt nicht kann Wohnraum leistbarem an Bedarf Der des Segment im Lücke eine leistbaren besteht Wohnraumes. Es werden. gebaut mehr muss es Ja, Qualitative Inhaltsanalyse und Interpretation

43 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. des größeren definiertenZieleseines Angebots Erreichung zur Wien Stadt der seitens Maßnahmen flankierender nach Meinungihrer des Gesetzgebers in das aktuelle Marktgeschehen. Die Experten wurden gefragt, ob es Eingriffenseitens von Notwendigkeitder mit sich befasst Themenbereich zweiteDer politisch Situation diese reagiert undeine getroffen. klare Zieldefinition auf hat Gemeinderat Der nahe. liegt könnte, verschärfen noch Missstand diesen Krise dadurch wirtschaftliche ausgelöste 19 Pandemie unddie COV herrschende Arbeit der Verfassens des Zeitpunkt zum die dass Aspekt, Der

bremsen. bremsen. zu beobachtbarenPreissteigerungen Jahren letzten den in die um Mittel, notwendiges Entgegen dieser sehen Meinung übrigen die Experten dieflankierende als Maßnahme Wien Stadt ausformulierthierbei sind. klar und nachvollziehbar der Interessen die soweit regeln, zu Verträge im städtebaulicher dies sei Rahmen Vielmehr erreichen. zu Ziel das um notwendig, uneingeschränkt nicht jedoch Maßnahme flankierende diese ist Bauträgers freifinanzierenden des Sicht Aus und wird empfunden Wien 2018 Stadt der Bauordnungsnovelle bewertet. Maßnahme ein flankierende sich Die eine lässt als erkennen. so übergreifend Experten, Meinungsbild der Aussagen zweigeteiltes vorstehenden die man Interpretiert 1. 4. 3. 2.

Impulse zu setzen. Wird nun leistbarer Wohnraum forciert, wären wären forciert, Wohnraum leistbarer wennsinnvoll, diese undnachvollziehbar klar ausformuliert werden. nun Wird Verträge städtebaulichen dieser Rahmen im Regelungen einige diesbezüglich setzen. zu Impulse umfangreiche bereits und durchzusetzen Wien Stadt der Interessen die um Verträge, städtebauliche es gibt Quartiersentwicklungen aktuellen Bei Nein. mehr Wien leistbarenWohnraum in zu schaffen. flankierende eine um gewisserRegelungen, Definition die und Rahmenbedingungen gewisse es ist Bauordnungsnovelle der Maßnahme seitens der Stadt Wien. Wie man politisch festgestellt hat, benötigt Maßnahme ganze Die Der Großteil an Projekten ist und war als freifinanzierter Wohnbau geplant. undwarDer ist an als Großteil Projekten Wohnbau freifinanzierter geplant. Mit dem, was man die letzten Jahre am Markt beobachten konnte, eindeutig ja. bremsen. bremsen. letzten den in zu anders mehr nicht Preissteigerung unlimitierte weitere, eine war Jahrenan, Grundstückspreisentwicklung die sich man Schaut richtig. und sinnvoll absolut sind Wien Stadt der seitens Maßnahmen Flankierende an leistbarem Wohnraum bedürfe. leistbarembedürfe. Wohnraum ID 44 - Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. ob es, und wenn ja, inwiefern es zu einer Zurückhaltung der Verkäufer bei bei Verkäufer der Zurückhaltung einer zu es inwiefern ja, Grundstücksneuakquisitionen kommt. wenn der und es, Wirkung ob tatsächlichen beleuchtet, wurde der Zusammenhang diesem In wirke. sie auf Bauordnungsnovelle die mit sich wie gefragt, wurden Experten Die befasst Arbeit. tägliche die auf 2018 Bauordnungsnovelle Themenbereich dritte Der

4. 1. 3. 2.

eece i wlhn aheesr wre ms, sw de Abgrenzung die bspw. Wohnen/Heime+Hotels muss, werden nachgebessert welchen gibt in Es Bereiche, werden. ausgearbeitet und analysiert weiter müssen Themenfelder derzeit kommt zuNotverkäufen. keinen es und Markt im genug ist Normale Liquidität aus. Situation aktuelle die Eigentümer Maximalpreise. die weiterhin sitzen Vermutlich nachvollziehbar. transparent Eigentümer jeden für sind Grundstückspreise bisherigen zahlt Die möglich. kaum sind Mitbewerb Preisverhandlungen Der erklären. ih co als aus alles schon sich vorangeschrittenen Projekten, die über die die über die Projekten, vorangeschrittenen den bei Status im mit Umgangder Thema großes warein hinaus Darüber Umsetzung. wie der in schwierig facto Vorgehen de aber denkbar, ist mögliches EKZ-Widmungen großflächigen Ein absehbar. Conciergekonzepten dahingehend bewertet und berechnet. Per se führt die Novelle zur zur Novelle die führt die se Per berechnet. ist Verkäufer private Für Wohnraum. leistbarem allem vor von Mobilisierung unsererseits und werden bewertet Flächenwidmungen gearbeitet. dahingehend damit aktiv wird Es ekes ht ih ei vrnet Dsab önn i mt der mit wir können Deshalb verändert. wenig Bauordnungsnovelle gut leben. Oft herrscht am sich Markt die Einstellung hat der In Denkweise immer. schon uns bei besteht Ansatz kooperative grundsätzlich Der kleinen einen schon man könnte Rückgang erkennen. werden, gesehen Anlage als eher langfristige die Grundstücken, Bei erfahren. Umwidmung/Widmung zeitnahe der Abbruch richtiger kein erkennbarAkquisitionen war. Dies bei vor Grundstücken, allem nicht dieeine dass sagen, man freifinanzierenden kann Insgesamt waren mit überfordert. Marktteilnehmer Einige neuen einbringen. früh Kooperationen an uns Vielzahl können einer und sich Projekten an wir arbeiten haben Aktuell ergeben. Es Gesellschaften positiv. Sehr immer nicht nachvollziehbare Preise. überzogene, weiterhin zahlen und bieten Spekulanten Einige spürbar, dass ein Verkäufer derzeit aufgrund der Situation nicht verkaufen will. ‚ neue ‘ eeug ekäugbdrtg E it kul nct eindeutig nicht aktuell ist Es erklärungsbedürftig. Regelung, ‘ . . nose sn mnh Gudtcsrie ih zu nicht Grundstückspreise manche sind Ansonsten s id iie meugvruh mit Umgehungsversuche einige sind Es ‚ caf Quote scharfe ‘ in Schieflage Schieflage in ‚ das geht 45 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. der Fallstricke und Auswirkungen die zubewerten. alsist positiv welche Dies annimmt. Sonderfälle der insbesondere sich und analysiert Bauordnungsnovelle erkennbar, Behörde zuständigen der seitens Gesprächsbereitschaft eine Interview dem ist Grundsätzlich keinen zu hinaus darüber hohe es und kommt. Notverkäufen und dadurchFinanzierungsengpässen ist bedingten verfügbar und Liquidität massiv zurzeit Widmungsmodell teilnehmen Markt liegenden zugrunde Marktgeschehen dem grundsätzlich nicht zu finanzieren damit sind. Dies erklärt kann aufwerden, dass dem mit am die zahlen, weiterhin Grundstückspreise Spekulanten dass Meinung, die überwiegend herrscht Allerdings erkennen. Grundstücksangebote bzw. Akquisitionen der Rückgang eklatanten keinen übergreifend können Befragten Die stoße siejedochAkzeptanz.nachauf der und Offenlegung Rechenmodelle Erklärung gewesen; erklärungsbedürftig diese und überfordert Gesetzesnovelle der mit Beginn zu seien Marktteilnehmer viele besteht, Eindruck der dass ersichtlich, wird Weiters bei denBefragten undzum bestand täglichen Geschäft gehört. Bauordnungsnovelle der vor bereits Kooperationsansatz der dass ist, Beachtenswert kommuniziert. und wahrgenommen positiv als wird Wirkung Die gearbeitet. Regelungen neuen den mit aktiv bereits übergreifend wird so Aussagen, vorstehenden die man Interpretiert

kann noch nicht gesagt werden, da es hierfür noch zu früh ist. kannzu noch früh nichtgesagtes ist. werden, hierfür da noch bei kommt, Grundstücksverkäufen Zurückhaltung einer bei es zu Ob dazukommt. folglich tatsächlich Projektentwicklung einer bei müssen Dichte viel wie werden, Nun analysiert und evaluiert Flächen und wird. Dichten bestehenden die eingegriffenWidmungsänderungen Widmung bestehende die in nachträglich nicht dass Zusicherung, die besteht Weiters sind. geraten 46 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. zu Kooperationen kommt und ob die Anzahl an Kooperationen zugenommen hat. zu hat. Kooperationen undobdie Anzahl kommt Kooperationen zugenommen an befragt, anderen wurden mit Titz, DI Zusammenarbeit inwieweit es neuerdings mit anderen Projektentwicklern (freifinanziert/gemeinnützig) Herr der ausgenommen mit Experten, Die sich Projektentwicklern. befasst Themenbereich vierte Der

nepeir mn i vorangegangen die man Interpretiert die BewohnerinnenBewohner Grätzel erzielen. der und zu für Mehrwert einen würde, gefördert Kooperationen durch die ausgerichtete Durchmischung, eine daran eine über und Allianzen Unternehmensphilosophie gesprochen. Darüber hinaus wird die Chance gesehen, über belastbaren von vermehrt wird Es verschärftes ein sieht Befragten der keiner denn aktuellenKonkurrenzdenken Situation. inder als bewerten, ist zu Dies positiv auszugehen. äußerst miteinander Umgang partnerschaftlichen langjährigen, 1. 4. 3. 2.

Bauträger stark und belastbar. Dies sorgt darüber hinaus auch für eine eine für auch eine hinaus für darüber Entwicklungsgebieten, von sorgt Durchmischung notwendige Dies belastbar. andere und und uns stark machen Bauträger Allianzen langjährigen Diese statt. immer schon uns bei findet partnerschaftlich, allem vor und aktiv Zusammenarbeit, Eine von Grätzeln isr hmneec wr ugud e Rlvn fr e Bfatn nicht zugeordnet. Befragten den für Relevanz der aufgrund war Themenbereich Dieser erfolgt Risikoteilung die gemeinsam. wie sowie Entwicklung Die Aufteilung. große einer oder zu wir und Projektabstimmung einer zu früher also kommt Es diversifizieren. zu gemeinnützig an kaufen mit frühzeitig Jahren Beginn von Risiken uns auch ob um zusammen, Projektpartnern kommenden infrage setzen sondern allein, einigen mehr nicht Projektpartnern, Entwicklungsflächen Seit freifinanziert/gewerblich. mit Zusammenarbeit aktiven einer auf beruht Unternehmensphilosophie und Geschichte Unsere nie facto de sich ergeben hat. es weil hat, zusammengearbeitet nicht zuvor man mit denen Projektpartnern, mit Partnerschaften neue zudem sich ergeben Aktuell Wir arbeiten bereits seit Jahren partnerschaftlich mit Unternehmen zusammen. ‘ . . en usgn s it brried o einem von übergreifend ist so Aussagen, ‚ Belebung Belebung 47 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. wshn riiazeedn n gmintie Whburgr z Erzielung zu Wohnbauträgern möglicher sehen. Win-Win-Situationen gemeinnützigen und freifinanzierenden zwischen Experten Die Allianzen belastbaren und neuen mehr zu Chancen die sie Kooperationsmodellen. inwieweit befragt, wurden mit sich befasst Themenbereich fünfte Der

3. 2. 1.

kommende infrage sind Themenfelder noch einigeeiner ThemenFindungsphase. in gewissen Weitere sind Hier WBO. 6a 6, § nach Ausgestaltung deren und Privatvereinbarungen konnte. werden angekauft gänzlich nicht noch Gesamtprojektentwicklungsgebiet das wenn auch können, werden geschlossen frühzeitig ä. o. Kooperationsverträge wie wohnfonds_wien. ist, dem ebenfalls Fraglich mit früheAbstimmung sehr eine sein, wichtig Wohnbauträgernwerdenzwischenallen Frühere Abstimmungen im sich bereits Vorfeld ist. definiert Preissensibilitäten und Kontingenten haben gemeinnützigen an Anteil Vergangenheit deutliche Gewichtung erfahren recht der hatte. Nun dürften Rollenverteilung diese Verträge anders die ausfallen, da de und war fixiert Level In gewissen einem bereits gegründet. auf schon Grundstückspreis der wenn ergeben, erst oft Kooperationsverträge Partner Ankaufes gemeinnützige eines Vorfeld im Projektentwicklungsgesellschaft anteilige der eine wird Bestenfalls gearbeitet. Kooperationsverträgen mit oder wird es der und Grundstückseigentümer ist Partner Situation nach Je freifinanzierte die Zusammenarbeit. ist Wichtig und enorm. Einbindung dadurch steigt frühzeitige sich für und an Wohnqualität Die bewerten. der zu positiv sehr und ist Zusammenarbeit Grätzelentwicklung Die Durchmischung. bzw. sozialen Stadt- jeweiligen der auch sondern den selbst, Projekt nur nicht im Sicherheit mehr und Knowhow-Steigerung bringen eine Unternehmen beteiligten Win-Win-Situationen diese Gerade und Prozesse hat. definiert Rahmenvereinbarungen qualitätssichernde auch nebst Entwicklungskonsortium Kooperationsvertrag ein welchem in Nordbahnviertel, anderer Quartier ebenfalls es bedarf regeln, Risiken Instrumente wie bspw. qualitätssichernder Maßnahmen. und Beispiel hierfür ist das Kosten der Teilung die Neben Kooperationsverträgen, die das gemeinsame Konzeptverständnis sowie 48 r Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Wichtig scheint hierbei, dass Kooperationen dass hierbei, scheint Wichtig Win-Win-Situationen geschaffen werden können. und könnte ergeben Zusammenarbeit ideale eine sich wie aufgezeigt, Möglichkeiten hier werden so Experteninterviews, des Themenbereich letzten den man Interpretiert

riedne Fähnnel z dfnee. n e Vragnet entstanden Vergangenheit der In definieren. Kooperationsverträge oftmals zu Flächenanteile der hinsichtlich freiwerdenden Kostenverteilung die um geschlossen, Liegenschaft einer Ankauf vor bereits vermutlich künftig werden Kooperationsverträge die denn Gewichtung, neuen einer zu es kommt Hier definieren. Projektbeteiligten den zwischen Risiken und Kosten die allem vor und festhalten Projektverständnis genannt prinzipielle das welche Kooperationsverträge der Instrument das wird übereinstimmend Nahezu vereinen. zu miteinander Interessen alle möglichst um werden, geschlossen bisher) als früher l bi liee Whburjke. r ewit u de ölcki, as in dass Win-Win-Situationen könnte. kommen Möglichkeit, die auf verweist Planungsgebieten die Kontingente flexibel Er angeordnet werden können und es somit zu Wohnbauprojekten. die kleineren durch bei sich als die Potentiale, die sieht Planungsgebieten und Projekten größeren bei vielmehr ergeben, Bauordnungsnovelle Behörde zuständigen der Experte Der ausführende zuüberwachen. derProjektqualität Kooperationspartner unabhängig und Umsetzung tatsächliche die um Entwicklungskonsortiums, eines Ein Experte verweist zudem auf zusätzlich qualitätssichernde Maßnahmen im Rahmen am Platz einen Minderheitsverhältnissen mit Verhandlungstisch, spielen wesentliche eine Rolle. sondern mehr nicht finden Diese ergeben: Kräfteverhältnis neues war. ein sich hat Bauträger geschehen gemeinnützigen der bezüglich Grundstücksankauf Gerade den durch bereits Interessensgewichtung die 4.

wird evaluiert, gelaufen gut was gelaufen gut undwoes ist nicht ist. Es Diese hat. sinnvoll. Widmungskategorie neue zulässig. die Auswirkungen welche evaluiert, Kooperationen sind wird Plangebiet sind im Jahren fünf In werden. nachgewiesen Verträgen mit müssen Übereinkommen Planungsgebieten Kontingente gemeinnützigen der größeren Verschiebungen und in freifinanzierenden doch von mit Wohnbauträgern zu sehen. Es wird hier sicher nicht um kleine Projekte gehen, Geschäftspartner Zusammenarbeit unterschiedliche der dass in sind Potentiale Konsequenz, werden. zusammenkommen Konzepten unterschiedlichen die ist Es zu einem späteren Zeitpunkt, alsdie Kosten- und damit zu einem frühen Zeitpunkt (zumindest (zumindest Zeitpunkt frühen einem 49 , Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. i dr td We gb e kie hne de imn i dm o Projektleiter vom dem in erhofftenAusmaße zu umsetzen können. Widmung die Chance, keine es gibt Wohneinheiten Wien Stadt leistbaren der mit an Anteil höheren einen gefordert, als für Wien den Investor wirtschaftlich realisierbar ist. Ohne ein Stadt Übereinkommen die hat Projekt Franz-Josefs-Bahnhof der 6B47 im 9. Wiener Gemeindebezirk ersichtlich. Bei diesem Projekt beim bspw. ist können, gefährden auch Projekte Grundintentionen die Dass Projekt kommenden infrage erwünscht die Widmung bedingt. Erfüllung unddessen einem bei sich sie welche vorgeben, gewisse Grundintention eine Wien Stadt die kann Verträge städtebaulichen dieser Mittel dem Mit entstehendenInfrastrukturkosten. den an Eigentümer der Kostenbeteiligung der sowie Wien Stadt der Planungszielen von Verwirklichung der bei und Unterstützung der somit dienen Verträge Städtebauliche Flächenwidmungs- die über welcher nehmen, Bebauungsplanung hinausgeht. Stadtentwicklung die auf Darüber hinaus kann die Stadt Wien über einen städtebaulichen Vertrag einen Einfluss Zudem verweist Zudem 91 90 iss aie bluhe dee edn etasre swe deren sowie 3.4.1 Vertragsarten beiden Anwendung zur diese Verträge diesekommen können. inwieweit beleuchtet analysiert, und Anwendungsbereiche Kapitel Dieses verschiedener Anwendung die Verträge und Kooperationsverträge wie genannt. städtebaulicher wurde Experteninterviews vorstehenden den Bei 3.4 welche werden, analysiert dahingehend Novelle die nachgebessert undgegebenenfalls hat, Auswirkungen werden. tatsächlich sie soll Hierbei Jahren. fünf m ar 04 ud mt ie Nvle der Novelle einer mit wurde 2014 Jahr Im Infrastruktur zu beteiligen. kostentechnisch der Herstellung der beidiese um schließen, zu Grundstückseigentümern Verträgemit Verträge geschaffen. § 1a BO für Wien ermöglicht es der Stadt Wien, privatrechtliche Vgl. Rachbauer, 2019 2019 Vgl. Rachbauer, 1 BO Abs 1 a Vgl. §

Vertragsgestaltungen für Entwicklungskonsortien für Entwicklungskonsortien Vertragsgestaltungen Städtebauliche Verträge er auf die Evaluation der Bauordnungsnovelle 2018 innerhalb von von innerhalb 2018 Bauordnungsnovelle der Evaluation die auf

BO a Isrmn dr städtebaulichen der Instrument das 50 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. elseug o c. 0.5 m Ntouzlce m gesamten im Nettonutzfläche m² 408.750 die ca. veranschaulicht, Gebiet das dass bestimmt, wurde Wien 20 Stadt dem der Mit an. Projektentwicklungsgebiet von Abbildung und in wie Wien Realisierung streben, Stadt Kooperationspartner Die der mit Zusammenarbeit der desselben wirtschaftlichen definiert undvereinbart. näher Eckpunkte in und Wohnanteils leistbaren des bspw. Thematik die insbesondere Entwicklungskonsortium wurde So Abbildung eine gesamthafte des Lebensraumes Gestaltung Nordbahnhof. Flächen diese anzukaufen, zu widmen. Daraufhin erfolgte eine um gemeinschaftliche Verständigung auf geschlossen, Finanzierungsvereinbarungen und Rahmen- Wien Stadtder mit anschließend und Infrastruktur, OEBB derFlächen, der Verkäuferin der STRABAG Real Estate (Raiffeisen evolution) und die KIBB Immobilien zunächst mit um die Wiener Städtische Versicherung, d Entwicklungskonsortium das hat Hier Gemeindebezirk. Wiener 2. im Nordbahnhof die Projekt das zeigt konnte, erfolgen Gesetzgeber Wien Stadt der mit Hand in Hand auch und dies vom Dass mittlerweile wurde wurde vorsieht, auferlegt nachgezogen. Umwidmungen bei Planungsziel Flächen als geförderten an Anteil überwiegenden einen dahingehend 2018 Bauordnungsnovelle mittlerweile Wohnraums leistbaren des Ziel das Dass geregelt. gesetzlich noch definiert näher weder zunächst Projektesgenannten des Einreichung der warbeiWohnens leistbaren desDerBegriff

20 : Projekt : Nordbahnviertel, Quelle: Stadt Wien as österreichische Volkswohnungswerk, die 51

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Abbildung preiswerter Definition getroffene Wien Stadt der mit Mietpreise am Standort. die zeigt 21 Abbildung werden konnten. realisiert Wohnbau freifinanzierter als % 24 ca. sodass gewerbliche worden, bestimmt die Nutzung für sind Nettonutzflächen der 10% erhält. Wohnbau preiswerten geförderten Wohnbau im Ausmaß von ca. 25 % der Nettonutzfläche sowie weitere 4 92 unbefristeten Mietvertrag, d. h. sollte im 19. Jahr nach Fertigstellung ein ein g. o. Fertigstellung zu Mietvertrag nach unbefristeter Jahr ein 19. Konditionen offeriert werden. erneut muss im stattfinden, sollte Mieterwechsel h. d. den indexierbar Fertigstellung Mietvertrag, einem sind ab unbefristeten mit Jahren und 20 ist, werden von verrechnet entnehmen Dauer MieterInnen zu die Abbildung für der Mietvertrag unbefristeten wie müssen, Mietpreise Diese Vgl. Anlage 3, NORDBAHNHOF 3,NORDBAHNHOF Anlage Vgl. 21 : Darstellung : Preiswerter Wohnbau Nordbahnhof: Quelle 92

– Gesamthafte Gestaltung des Lebensraums Nordbahnhof Nordbahnhof Lebensraums des Gestaltung Gesamthafte : Anlage 3 – n za mt einem mit zwar und 52 %

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. eerh ne Mtikn dr U in m ar 07 u e Eknti, dass Erkenntnis, der zu 2017 Jahr Projektentwickler durch Sicherheit planerische Vorgaben benötigen. im Wien Property TU of der Institute Mitwirkung des unter Expertenkolloquien Research zwei auch Beispiel zum kamen So der Verfahrensdauer. im Hinblick auf die nicht kalkulierbaren Kosten, sondern insbesondere auch bezüglich Das gewählte Beispiel zeigt, inwieweit die Verträge für die jeweiligen jeweiligen die für die Dass Verträge können. die erzeugen Kategorie Bindung inwieweit EigentümerInnen zeigt, bzw. Projektentwickler Beispiel gewählte Das der Stadt Wien statt. Kontrolle und Freigabe der jeweiligen Mietverträge finden über die Schlichtungsstelle 93 ud, s de e dr uvradug e etpehne Vrrg fehlende Verträge entsprechenden der Ausverhandlung Projektentwicklung der der Vorfeld im Berechenbarkeit und Kalkulierbarkeit bei die ist wurde, Ein kritisches Thema, welches bereits im Rahmen der Experteninterviews identifiziert erreichen. um dasdefinierte zu Ziel nbsnee eeat schein relevant Insbesondere Wege, um die Interessen der Stadt Wien in der Projektentwicklung und zu berücksichtigen. Mittel erhebliche Verträge städtebaulichen der Instrument das bietet Insgesamt reagieren abzuwarten,Es bleibt Situation dieStadt Wien wie auf wird. diese derartige eine die durch zu finanzieren, sichdieser erheblich. reduziert Grundkostenanteil für etc. Infrastruktur und für abzudecken Bereiches unlimitierten Grundkostenanteilen freifinanzierten, des Kosten Hilfe mit Grundkosten die bisher vorgegebenen Waren Projektentwicklung. und den auf reduzierten sich begründet wird, sein anzupassen Verträge städtebauliche bisherige der das Modell dass im Annahme, Die Vertragspartnern verhält. 2018 den Bauordnungsnovelle der gegenüber Rahmen Verträge das sich städtebaulichen wie offen, dieser war Verhältnis Arbeit vorliegenden der Verfassung der Zeitpunkt Zum Rechte und Pflichten implementiert und Kosten auslöst bzw. die Kostentragung regelt. solchen Vertrages und Fakt,der dass es sich um einen Vertrag per se welcherhandelt, Vgl. Wiegand, 2018 2018 Wiegand, Vgl. ‚ preiswert ‘ geschaffen wurde, zeigt die Flexibilität der Projektbeteiligten, Projektbeteiligten, der Flexibilität die zeigt wurde, geschaffen

en hierbei die Kalkulierbarkeit der Erstellung eines eines Erstellung der Kalkulierbarkeit die hierbei 93

– nicht nur nur nicht 53 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. 3.4.2

igncatetikug eshitih wre sl, id sw folgende bspw. sind soll, werden Themenbereichezu vereinbaren: verschriftlicht Liegenschaftsentwicklung ein freifinanzierender, die Vereinbarung, dass ein Kooperationsvertrag bezüglich einer und gemeinnütziger ein gegebenenfalls Immobilienprojektentwickler, ein zwei Treffen lässt Falle günstigsten Im festzuhalten. Kooperationsvertrag Unklarheiten keine offen. schriftlich bestenfalls sind Diese und Vereinbarungen treffen. Regelungen klare und durchdenken Zusammenarbeit ihrer Aspekte sämtliche Kooperationspartner die dass Form ist, Kooperationsvertrag vielfältiger einem bei in Wichtig möglich. Kooperationsverträge sind Verträgen städtebaulichen Nebst a oprtosetäe tt mit ne Awnug von Anwendung unter meist stets keine Kooperationsverträge Vertraulichkeitserklärungen zwischen den Projektbeteiligten zu schließen sind, gibt es Da einen Inhaltes dar. des für Mindestdefinition eine was mehr stellt Definition, sondern ist, abschließende notwendig Kooperationsvertrag keine Aufzählung diese ist Allgemein gleichkommt, gibt es ebenfalls Kooperationsvereinbarungen, die ohne eine eine ohne die das meist Regeln Kooperationsvereinbarungen, Diese können. werden ebenfalls geschlossen Beteiligung gesellschaftliche es gibt Vereinbarung gleichkommt, Joint-Venture einer meist welcher Kooperationsvertrag, dem Nebst werden können. • • • • • • • • • • • •

‚ offengelegte Kooperationsverträge eesad e Btiiug gf Atisreb n einer an Anteilserwerb (ggf. Beteiligung ä.) Projektentwicklungsgesellschaft o. der Gegenstand Dauer Definition der Gesellschafter Definition der Gesellschafter Stimmrechte Stimmrechte Gewinnverteilung Gewinnverteilung Definition derDefinition Gesellschafterbeschlüsse Gesellschafterbeschlüsse Finanzierung Finanzierung Projektrealisierung, Aufgabenverteilung ggf. Exit-Szenario ggf. Exit-Szenario Haftung Haftung sonstige Bestimmungen (ggf. Bestimmungen Schweigepflicht Exklusivität, sonstige etc.) n‘ Werke, welche im Rahmen dieser Masterthesis näher beleuchtet Ge schäftsführung schäftsführung 54 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Kooperationsvereinbarung zu einem möglichst frühen Zeitpunkt der der Zeitpunkt frühen möglichst dadurch Kooperationsverträge Bedeutungvermutlich einigesmehr erfahrenwird. der Mittel einem das und voraussetzt Projektentwicklung zu Kooperationsvereinbarung eine Bauträgern freifinanzierenden und gemeinnützigen zwischen Zusammenarbeit Es sowie Entwicklungsgrundsätze Kostenverteilungsschlüssel. Zeitplan, einen Projektverständnis, gemeinsame

äs sc sgn ds de aodugnvle 08 n de auc bedingte dadurch die und 2018 Bauordnungsnovelle die dass sagen, sich lässt 55 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. vorstehenden Erkenntnisse und möchte zuerst die tatsächlichen Auswirkung der Ergebnisdokumentation und Zusammenfassung die bietet Kapitel folgende Das

Ein weiteres Szenario war, dass die neue Widmungskategorie für Klarheit am am eintr Blockadeeine Klarheit für Widmungskategorie neue die ohne dass jedoch Wirkung entfaltet, eine preisdämpfende Immobilienmarkt und sorgt dass war, Szenario weiteres Ein ausgeschlossen somit nicht eingetreten werden. undkann Experteninterviews und Daten vorliegenden den nach ist Dies kommt. Erliegen zum Markt der und veräußern mehr nicht Grundstücke ihre Grundstückseigentümer dass Richtung, die in ging Szenario Ein gewesen. schwebend und fraglich an Beginn von Verschiedene Szenarien der weiteren Bauträgertätigkeit der wesentlichen Akteure sind uamnret o Whburgr i We gbn bvr ü diese für 4.1 bevor geben, Wien in Wohnbauträgern Handlungsempfehlungen ausgesprochen werden. von Zusammenarbeit Ziel der Projektentwicklungstätigkeit sollte sollte Projektentwicklungstätigkeit der Ziel Wien werden nötig entstehen. und beabsichtigte Bebauung geeignet gewidmeten Liegenschaft kosten- und und kosten- Liegenschaft gewidmeten eine geeignet für nutzenrelevant abzubilden. nicht Bebauung noch einer auf beabsichtigte Immobilienprojektentwicklung eine um können, Vielmehr ist fraglich, bereits inwieweit Lösungen und Kooperationsansätze gefunden werden Entwicklung seiner mit er für gefundendassLösungen diese werden zumindest Situationen sollten. weit vor, Regeln wie entsprechende hierfür sah abhängen, Planungsgrundlage Die ist. vorangekommen davon es wird Hier hat gekauft Grundkosten höheren entsprechend mit Grundstück ein Novelle der vor voraussichtlich bereitsBauträger ein berechtigt,wenn erster was Linie in scheint Bauträgerder Sorge Die vor, Bauplätzen gewidmeten Klarheit ist am überwiegend MarktNeubaugebieten gegeben. wird. Somit erfolgen in künftig geförderte 2/3 auf grundsätzlich Akteuren sieht Wohnflächen allen Planungsgrundlage Die sind bekannt. Regelungen hinreichend gesetzlichen Diese voranzutreiben. Wohnbau geförderten den Möglichkeit, die Wien Stadt die für bildet Widmungskategorie Die und kalkulieren frühzeitig Projektes eines evaluieren zu können. Wirtschaftlichkeit die und handeln 4

Auswirkungen auf die Zusammenarbeit von von Zusammenarbeit die in Wien Wohnbauträgern auf Auswirkungen Ergebnisse/Auswertung Ergebnisse/Auswertung itt , sondern kreative und partnerschaftliche Allianzen am Standort am Allianzen partnerschaftliche und kreative sondern , es en i enm ehsihrn Raum rechtssicheren einem in sein, en auf die 56 . Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Standort Wienformulieren: am Wohnbauträger für Handlungsempfehlungen folgende Verfassers des Sicht aus sich lassen Ausführungen und Ergebnisse vorstehenden der Erkenntnissen den Aus 4.2

2. 1.

Handlungsempfehlung für Wohnbauträger in Wien in Wien Wohnbauträger für Handlungsempfehlung Projektgebieterfolgen erfolgen. Ankäufe wenn ineinem sollte, derartigen Magistraten zuständigen den mit bzw. wohnfonds_wien dem Kooperationmit Nun ist es nicht von der Hand zu weisen, dass einetunlichst partnerschaftliche wohnfonds_wien, umfangreicheverfügt. Grundstücksreserven über der Gesetzesnovelle ersichtlich, dass die beispielswiese Wien, durch Stadt den Bei den dargestellten Umwidmungsgebieten ist neben der politischen Intention Frühzeitige Einbindung der Behörden,des wohnfonds_wien schriftlich Kooperationsvertrag oder einem mit festzusetzen. ist gemeinnützigen Kooperationsabsicht Die einem einer Ankauf mit vor Falle freifinanzierenden geplant Partner undzusammengearbeitet werden. Liegenschaft, besten im frühzeitig, entsprechenden bereits sollte Deshalb Kalkulationen gehen kann. wissen, wie kalkuliert werden kann und weit wie der Projektpartner seinen bei genau recht Partner die somit und sind definiert an Beginn von freifinanziert) 1/3 und gemeinnützig (2/3 Flächenverhältnisse festgesetzten die auf Hinblick Grund hierfür ist, dass die Verhältnisse im Rahmen der imProjektentwicklung den unter heute dies genannten Gesichtspunkten weniger praktikabel. ist wurde, gesucht Partner ein Ankauf nach erst dass Joint Venture im Nachgang eines Liegenschaftsankaufes gefunden haben bzw. ein für Kooperationspartner sich dass so, häufig Vergangenheit der in es War Frühzeitige Kooperationspartnersuche 57 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek.

beobachtet und sondiert permanent werden. daher sollte Bauträger der Zusammenarbeit die auf tatsächlicheAuswirkung Die beginnen. erst Kooperationen Umsetzungenund erste aktuell da früh, zu noch vermutlich es ist Handlungsempfehlungen weitere Für 3. 4.

Die Stadt Wien hat ein klares Ziel in der Kaufverträgen zu argumentieren, sollten zukünftige Flächen noch nicht nicht noch Flächen zukünftige evaluierbar sein. sollten argumentieren, zu Kaufverträgen in Nachbesserungsklauseln mit Möglichkeit, die sich ergibt hinaus Darüber gezeigt dargelegtwird. unddas Rechenmodell Projektentwicklers des seitens Flexibilität dass unvermeidlich, es ist Deshalb Verkauf ist. einem an die EigentümerInnen, prinzipiell Interesse vielen zeigen, das Grundkostenrechenmodell erklärungsbedürftig bei dass ist, Ersichtlich klaren einem nebst sollten zuaußerplanmäßig abschreiben. vielBezahlte bewegen, Veruntreuung Rechenmodell überhöhte Preise gezahlt werden. Das Unternehmen müsste das der Bereich im der einzelner Verfassers des Meinung nach Geschäftsführer bspw. sich dass sein, könnte Es Wünschen seitens sollte sorgen, Aufsehen formuliert, politisches Spekulanten werden. nachgekommen ein für deutlich dies könnte Ferner kommen. Umwidmungen bei sind Abweichungen größeren keinen zu vermutlich es hierzu wird Gemeinderates des oder Stadtentwicklungskommission mit gesetzlichen ab, Die davon betreiben. Regelungen Arbeit zu der Verfasser Spekulation der Umwidmungsliegenschaften rät Entwicklung dieser Nebst der Immobilienprodukt finden Abnehmertatsächlich kann. am Markt gerade Jahren stark letzten Flächenbezirken, Wiener gewachsen und die Preise sind stark gestiegen. Es ist fraglich, wie den den lange dieses in allem in vor Wohnbau, ist freifinanzierte vorsieht, ein welche Wachstum Wien, Standort moderates am Entwicklung demographischen der Nebst und Ausweitung an leistbarem vorsieht. Wohnen Keine Spekulation mit Grundstücken Keine Grundstücken Spekulation mit Bei Grundstücksakquisition Rechenmodell offenlegen Bei Grundstücksakquisition Rechenmodell offenlegen BO verankert, welches die Förderung 58 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. eet vr e nun Widmungskategorie neuen der vor bereits die So hätten, ergeben Möglichkeiten andere auch sich ob tatsächlichenBewohnerInnen Kostender zu senken. Frage, die sich Stellt BewohnerInnen aufeine tatsächlicheAuswirkung dieKosten werden. haben der unter Pleitewelle Wirkung ultimativer in angekündigte die Förderungen, vermehrten zu kommt Es erfassen. zu 2018 Baurechtsnovelle teilweise zur Verhältnis direkten die im nicht und ebenfalls ist Projektentwicklern Aufschrei Widmungskategorie der neuen aus, zur bleiben Umgehungsversuche Größere greift. vermutlich Grundstückskosten die auf Wirkung beabsichtigte die dass ersichtlich, Marktdatenist erfassten Arbeit der Erstellung der Zeitpunkt zum vorliegenden, bereits der Anhand Wirkung wird. der wurdeweiterhin erreicht Novelle und beabsichtigte die dass werden, zugestanden kann Wien Stadt der Sicht beabsichtigten Aus Umfang. Wien Stadt der von vollen im greift 2018 Bauordnungsnovelle Die moiinpklto ud vreeug ese kn, us kul mt einem mit aktuell muss kann, entschiedenen leisten -verteuerung und gegen Immobilienspekulation Widerstand welches ist, Dorf bevölkerte Galliern das unbeugsamen Wien von ob kleine, Frage, gestellte Einleitung der in Die Neubauprojektentwicklungen. Ingab es Wien der innerhalb letzten zwei drei bis Jahre Preissteigerungen enorme bei konnten. Privatvereinbarungen zwischen den Bauträgern und der Stadt Wien vereinbart werden

mehr leistbaren Wohnraum in Wien zu schaffen, hat die Baurechtsnovelle 2018 2018 Baurechtsnovelle die hat enorme schaffen, Auswirkungen auf die aktuelle Projektentwicklungstätigkeit in Wien zu entfaltet Wien in Wohnraum leistbaren mehr Die seitens der Stadt Wien politisch abgestimmte und mit einem klar formulierten Ziel, und günstig Gesellschaft der Gros das erschwinglich für ist. Wien in gemeinnützigen Wohnen das dass Eindruck, bei den Weise gewisser in verfälscht entweder und Durchschnittspreise tatsächlichen die Teilen sich welcher Wohnbauträgern Wohnungsbestand, oder bei der Stadt Wien selbst im Bestand befindet, dämpft zu großen leistbaren große an Der vielmehr sondern se, per Wohnraum werden. WienWohnungen nachgefragt vor Mittelstand die allem hat, den in durch an Angebotslücke keine Wien dass fest, Marktdaten analysierten der aufgrund stellt Arbeit der Verfasser Der 5 kann das Beispiel der städtebaulichen Verträge herangezogen werden, in welchen in werden, herangezogen Verträge städtebaulichen der Beispiel das kann

Schlussfolgerungen/Resümee/Ausblick Schlussfolgerungen/Resümee/Ausblick ‚ Nein ‘ beantwortet werden. werden. beantwortet ‚ preiswerte ‘ onihie mittels Wohneinheiten 59 .

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Vorrat umabzuwarten. auf werden, erworben tendenziell Grundstücke dass sorgt, dafür was vorhanden, keine Liquiditätsengpässe sind Wirtschaftslage aktuellen der In Eigentümer. der Haltung abwartenden einer zu eher Verfassers des Meinung nach führt Dies sollte. verkaufen weniger für die sich Frage, stellt wieso ein Eigentümer nun nach der Bauordnungsnovelle wurde, 2018 sein Grundstück verkauft x Quadratmeterpreis einen für Grundstück ein dass Wenn man in der Vergangenheit transparent und ohne großen Aufwand sehen konnte, Rückmeldungen dererheblichemin Experten Maße. positiven recht der trotz Arbeit der Verfasser der bezweifelt wird, kommen Bauland von Mobilisierung einer zu Grundstückskosten gedämpften facto de die durch es Ob sorgt bei auf vielen demImmobilienmarkt Akteuren für Wiener Ratlosigkeit. effizienten äußerst vermutlich Dies betreiben. Spekulation weiterhin Bauabsichtkeiner tatsächlichen und Kontakten mit Spekulanten einige dass nahe, Vermutung die Der Markt hat das politische Signal der Stadt Wien zweifelsfrei verstanden. Doch liegt eingehenunterwerden. Thematik oder neuer auf Besetzung, veränderter diese ggf. Wien, Stadt der Gremien die wie abzuwarten, bleibt Hier enthalten. Programm im Parteien der allen bei ist Zeitpunkt Thema wohnungspolitische das zum und an WienWahlen Verfassung in stehen Zudem definiert. wird. Ausnahmen und wurden kann Hierfür kommen Flächen freifinanzierter und gemeinnütziger Verteilung einzelnen Projektenzu Abweichungen Widmungskategorie der von der prozentuellen bei es inwiefern und ob Wien, Stadt der Gremium großes ein entscheidet Vielmehr demnach AbsichtundBereitschaft dietatsächliche der ist. Stadt Wien dokumentiert und wird werden gewählt nicht Mittel solches ein dass aus, davon offensichtlich hier geht einen Gesetzgeber Der wird. Projektentwickler provozieren Wien Stadt ein der mit dass Rechtsstreit langjähren werden, erachtet und unwahrscheinlich als kann Grundlage Es rechtlichen fix einer als beschlossenen Verordnung. sowie verkündeten entspricht, Planungswunsch einem den Magistrat zur Ausarbeitung der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne vielmehr für Planungsgrundlage beschlossene die dass ersichtlich, ist Gemeinderatsebene auf Schriftwechsel und Rechtsmeinungen vorliegenden Ausarbeitung der in der Anhand und rechtlich geklärt. nicht abschließend Interessen die um hat, Das nun beschlossene Mittel der Planungsgrundlagen, welches die Stadt Wien gewählt

an mehr leistbarem Wohnraum durchzusetzen, ist umstritten ist durchzusetzen, Wohnraum leistbarem mehr 60 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. einkommensstarke Bewohner müsste daher thematisiert werden. Dies bleibt bleibt Dies durch werden. thematisiert Wohnbaus daher abzuwarten. sozialen müsste des Bewohner einkommensstarke Zweckentfremdung und Wohnungsleerstand für und Wohnraum unddietatsächliche wird. Nutzung entgegengewirkt überprüft Umwidmungen hinaus ist es nach des Ansicht Verfassers unabdingbar, dass der Hortung von Bauland Darüber Nachverdichtung, schaffen. zu Wohnraum weiteren Instrumente, Themen denkbare der Gemeindebauten Ergänzung und Revitalisierung Bereich, die innerstädtischen im Gemeindegründe sind Beispielsweise verfolgen, ausgearbeitet welche werden parallel undverfolgt könnten. zu weiter Wohnraums des hinsichtlich Ziel definierte politisch Wege das um weitere kann, geben verschiedene es dass bedenken, zu Verfasser der gibt Ausblick Als sozial und leistbarem Wohnraum qualitativ hochwertigen Wien in kommen. mehr zu insofern es wird 2018 Baurechtsnovelle die Durch sozialen der Wohnraums. somit und des zu Thematik der bezüglich Spaltung Durchmischung sozialen einer Gefahr die Projektentwicklungen reduziert Dies sehen. sozialen gemeinnützige und der freifinanzierte in durch Nachhaltigkeit Wien) Stadt der in Die große Chance der gegenwärtigen Situation ist (neben mehr leistbarem Wohnraum de Allianzen belastbare und Kooperationen undbestärktredlichen diese inWien enorm. voraus Projektentwickler setzt 2018 Baurechtsnovelle Die u er line zice Burgr i We ud oi z mh leistbarem mehr zu somit und Wohnraumführen? Wien in Wien in Bauträgern zwischen Allianzen mehr zu gemeinschaftlich und partnerschaftlich funktioniert und dass die weitere weitere Deshalb kann die eingehende Forschungsfrage die dass ausgerichtet Ansatz Wien und werden sollte. gemeinschaftlichen Stadt der diesen funktioniert in auf Bauen partnerschaftlich Projektentwicklungstätigkeit das dass und Resümee, dem gemeinschaftlich zu des kommt Verfasser Entwicklung Der Die vor. der faktenbasiert dieser zu ist Zeithorizont erörtern, erforderlich. Entwicklung Veröffentlichung Evaluation diese um und nach beachten. zu besonders deren Jahren hierbei ist Grundstücksmarktes fünf 2018 von innerhalb Bauordnungsnovelle sieht Wien Stadt Die

‘

– positiv beantwortet werden. werden. beantwortet positiv –

‚ Kann die Bauordnungsnovelle 2018 61 r Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Experteninterviews 1: Anhang Anhang

62 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek.

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65 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek.

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69 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek.

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Anhang 3: NORDBAHNHOF Anhang 3: NORDBAHNHOF

– Gesamthafte Gestaltung des des Gestaltung Gesamthafte 75

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76 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek.

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0. pi 22) Vn ris.bka.gv.at: Von 2020). April (06. ris.bka.gv.at Von . 82 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. tp:/w.ing.tfacewdug 27 24 Quelle: Quelle: Quelle: Nordwestbahnhof, Nordbahnhof, Stadtentwicklungsgebiete: Darstellung (§5) https://immobilien.oebb.at/de/projekte/projekte- 17: Übersicht Abbildung Quelle: Bebauungsbestimmungen ein-ueberblick 16: (§4), https://www.derstandard.at/story/2000111828578/wiener-stadtentwicklungsgebiete- 15: Abbildung Flächenwidmungsarten-Legende https://www.wien.gv.at/flaechenwidmung Abbildung 14: https://www.wien.gv.at/flaechenwidmung Abbildung Darstellung, Kaufpreise CBRE H1 2019 Abbildung 13: Clusterdarstellung der Miet- und Kaufpreisentwicklung, Quelle: Eigene /ImmobilienpreisatlasStatista Abbildung 12: Kaufpreisentwicklung (neue Wohnungen), Quelle: Eigene Darstellung, /ImmobilienpreisatlasStatista Abbildung 11: Mietpreisentwicklung (neue Wohnungen), Quelle: Eigene Darstellung, bulwiengesa 2019 Abbildung 10: Durchschnittliche Quadratmeterpreise in Wien des Jahres 2019, Quelle: teilweise auf 100 % Rundungen ÖVI, Sonderauswertung 2018, Mikrozens Austria, Statistik 9: Abbildung 13 11 FertigstellungenAbbildung 8: inWien.EHL Quelle: Daten Darstellung, Eigene Quelle: Bezirken. den 6 in Projekte bulwiengesa 2019 1 und Wohneinheiten der Anzahl 7: Abbildung Darstellung, Eigene Austria,Haushalte Economics /Statistik Fertigstellungen Oxford EHL Quelle: Fertigstellungen; (geplante) vs. Bedarf 6: Abbildung 7 dpa, Oxford Economics Darstellung Eigene Quelle: Einkommensgruppen, der Verschiebung Quelle: 5: Abbildung Oxford Austria Economics /Statistik Vonovia; Abbildung 4: Arbeitslosigkeit in Wien in % mit Prognose, Quelle: Eigene Darstellung, Bevölkerungsentwicklung Abbildung 3: Wien Stadt in%,Quelle: gegen Quelle: Eigene Economica Oxford Darstellung, /Eurostat Personen, tausend in Bevölkerungsstandes des Protest Veränderung 2: Abbildung mieter.766.de.html?dram:article_id=448958 1: https://www.deutschlandfunk.de/vonovia-hauptversammlung-rendite-auf-kosten-der- Abbildung Abbildungsverzeichnis

Abbildung 18: Ausschnitt Plandokument 8282, Quelle: Flächenwidmungs- und und Flächenwidmungs- Quelle: 8282, Bebauungsplan Wien Stadt Plandokument Ausschnitt 18: Abbildung in -planung/wien-nordwestbahnhof -planung/wien-nordwestbahnhof 37 36 18 18 17 16 14 12 38 83 9 8

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. aseln,imuie tn 00.00 39 51 52 DarstellungAbbildung 21: PreiswerterNordbahnhof:Wohnbau 3 Anlage Quelle: Eigene Projekt Nordbahnviertel,Abbildung 20: Wien Stadt Quelle: Quelle: Wien: 1230 Darstellung, Stand 10.08.2020 immounited Meischlgasse Eigentümerübersicht 19: Abbildung

Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Eigene immounited.at Datenerhebung aus Wien, 1230, Meischlgasse Gebiet im Kaufpreise der Gegenüberstellung 1: Tabelle Tabellenverzeichnis

85 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Abkürzungsverzeichnis

o.ä. bzw. MRG MRG WWFSG z.B. max. BO etc. Bspw. € d.h.

oder ähnlich beziehungsweise inr onafreug- und Wohnbauförderungs- Mietrechtsgesetz Wohnhaussanierungsgesetzes Wiener zum Beispiel maximal Bauordnung für Wien et cetera Beispielsweise Euro dasheißt 86