Allianzen Zwischen Wohnbauträgern in Wien
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MSc Programm Immobilienmanagement & Bewertung Allianzen zwischen Wohnbauträgern in Wien - Wie die Bauordnungsnovelle 2018 Kooperationen voraussetzt und ermöglicht Masterthese zur Erlangung des akademischen Grades “Master of Science” eingereicht bei Dipl.-Ing. Werner Auer Felix Zimmermann, B.A. 11834535 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Wien, 31.08.2020 Eidesstattliche Erklärung Ich, FELIX ZIMMERMANN, B.A., versichere hiermit 1. dass ich die vorliegende Masterthese, "ALLIANZEN ZWISCHEN WOHNBAUTRÄGERN IN WIEN - WIE DIE BAUORDNUNGSNOVELLE 2018 KOOPERATIONEN VORAUSSETZT UND ERMÖGLICHT", 91 Seiten, gebunden, selbständig verfasst, andere als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel nicht benutzt und mich auch sonst keiner unerlaubten Hilfen bedient habe, und 2. dass ich das Thema dieser Arbeit oder Teile davon bisher weder im In- noch Ausland zur Begutachtung in irgendeiner Form als Prüfungsarbeit vorgelegt habe. Wien, 31.08.2020 _______________________ Unterschrift Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) Kurzfassung Das Ziel der vorliegenden Masterthesis war es, die Bauordnungsnovelle 2018 und deren Auswirkungen in Hinblick auf die Verankerung eines überwiegenden Anteils an gemeinnützigen Flächen im Falle einer Umwidmung zu analysieren und zu beleuchten. Die vorliegende Arbeit nimmt die Grundintention der Bauordnungsnovelle 2018 der Stadt Wien auf, analysiert den zugrunde gelegten Wiener Immobilienmarkt und setzt sich kritisch mit der Bauordnungsnovelle 2018 auseinander. Darüber hinaus versucht die Thesis, Handlungsempfehlungen für Bauträger herauszuarbeiten und zu beleuchten. Die Arbeit soll Orientierung bei der nach wie vor kontrovers diskutierten Bauordnungsnovelle 2018 geben und empfiehlt sich deshalb nicht nur für Personen, die nicht im Immobiliengeschäft tätig und somit nicht von der Novelle betroffen sind, sondern auch für in der Immobilienwirtschaft tätige Personen, welche sich umfassend über diesen Teilaspekt der Bauordnungsnovelle 2018 informieren möchten. So liegt die These und Forschungsfrage der gegenständlichen Arbeit zugrunde, ob und inwiefern es durch die Novellierung der Bauordnung – insbesondere in Hinblick auf die neue Widmungskategorie ‚geförderter Wohnbau‘ – zu mehr belastbaren Allianzen zwischen gemeinnützigen und freifinanzierenden Bauträgern in Wien kommen kann. In vielen Städten Europas können sich die BewohnerInnen die Wohnkosten häufig kaum mehr leisten. Auch in Wien stiegen die Preise im Bereich der Neubauimmobilien enorm. Die Stadt hat reagiert und setzt am Mittel einer gesetzlich definierten Grundkostenlimitierung an, um dieser Preisentwicklung entgegenzutreten. Der Verfasser der Arbeit nimmt Rechtsmeinungen zu den die gesetzlichen Regelungen ergänzenden ‚Planungsgrundlagen‘ auf und analysiert, inwieweit dies ein legitimes Mittel für die Umsetzung der politischen Absicht, ‚mehr leistbares Wohnen‘ in Wien zu schaffen, sein kann. Die Auswirkung der Bauordnungsnovelle 2018 auf die tägliche Bauträgertätigkeit wurde mit Hilfe einer empirischen Analyse in Form von Experteninterviews analysiert und ausgearbeitet, woraufhin Handlungsempfehlungen definiert werden konnten. Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. I Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung .............................................................................................................. 1 1.1 Forschungsfrage ............................................................................................ 2 1.2 Ziel der Arbeit ............................................................................................... 3 1.3 Abgrenzung ................................................................................................... 3 1.4 Methode und Aufbau ..................................................................................... 3 2 Grundlagen/Theorie .............................................................................................. 5 2.1 Standort und Immobilienmarkt Wien ............................................................ 5 2.1.1 Standort Wien......................................................................................... 5 2.1.2 Demographie .......................................................................................... 6 2.1.3 Politik ..................................................................................................... 9 2.1.4 Immobilienmarkt Wien ........................................................................ 11 2.2 Die Bauordnungsnovelle 2018 .................................................................... 20 2.2.1 Die Wiener Bauordnung ...................................................................... 20 2.2.2 Die Geschichte der Bauordnung .......................................................... 22 2.2.3 Aufbau der Bauordnung für Wien........................................................ 23 2.2.4 Inhalte der Bauordnungsnovelle 2018 ................................................. 28 2.2.5 Grundintention ..................................................................................... 29 2.2.6 Planungsgrundlage ............................................................................... 30 2.2.7 Anwendung .......................................................................................... 31 2.2.8 Kritik .................................................................................................... 34 2.2.9 Rechtsqualität der Planungsgrundlage ................................................. 35 3 Umsetzung der Bauordnungsnovelle .................................................................. 36 3.1 Umwidmungsgebiete/Stadtentwicklungsgebiete ......................................... 36 3.2 Aktuelle Widmungsverfahren ..................................................................... 38 3.3 Experteninterviews zur Bauordnungsnovelle .............................................. 41 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. 3.3.1 Aufbau .................................................................................................. 41 3.3.2 Qualitative Inhaltsanalyse und Interpretation ...................................... 43 3.4 Vertragsgestaltungen für Entwicklungskonsortien...................................... 50 3.4.1 Städtebauliche Verträge ....................................................................... 50 II 3.4.2 Kooperationsverträge ........................................................................... 54 4 Ergebnisse/Auswertung ...................................................................................... 56 4.1 Auswirkungen auf die Zusammenarbeit von Wohnbauträgern in Wien ..... 56 4.2 Handlungsempfehlung für Wohnbauträger in Wien ................................... 57 5 Schlussfolgerungen/Resümee/Ausblick.............................................................. 59 Anhang ....................................................................................................................... 62 Anhang 1, Experteninterviews ............................................................................... 62 Anhang 2: Anfrage und Stellungnahme Rechtsqualität Planungsgrundlage .......... 73 Anhang 3: NORDBAHNHOF – Gesamthafte Gestaltung des Lebensraums Nordbahnhof ........................................................................................................... 75 Literaturverzeichnis.................................................................................................... 78 Rechtsquellenverzeichnis ........................................................................................... 82 Abbildungsverzeichnis ............................................................................................... 83 Tabellenverzeichnis.................................................................................................... 85 Abkürzungsverzeichnis .............................................................................................. 86 Die approbierte gedruckte Originalversion dieser Masterarbeit ist an der TU Wien Bibliothek verfügbar. The approved original version of this thesis is available in print at TU Wien Bibliothek. III 1 Einleitung „Wir befinden uns im Jahre 50 v.Chr. ganz Gallien ist von den Römern besetzt... Ganz Gallien? Nein! Ein von unbeugsamen Galliern bevölkertes Dorf hört nicht auf, dem Eindringling Widerstand zu leisten. Und das Leben ist nicht leicht für die römischen Legionäre (...)“ 1 Die Immobilienpreise in Europa ziehen länder- und städteübergreifend nahezu überall konstant an und erreichen Spitzenwerte im Hinblick auf Mietpreise, Kaufpreise und Renditen. In vielen Städten Europas können sich deshalb die Einwohner die Mieten kaum noch leisten. In Deutschland wird seit den letzten Monaten eine Enteignungsdebatte geführt, nach Meinung vieler Experten soll eine Baupflicht für Grundstückseigentümer eingeführt werden, die Stimmung vieler Mieter und Bewohner kippt zunehmend und deren Kritik gegenüber großen