Liplas 67 Oraz Zabudowania Gospodarcze

32-400 My ślenice, Rynek 28 Tel. (12) 274 30 60 www.rapit.com.pl

OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 210/2015 wycena prawa własno ści nieruchomo ści gruntowej zabudowanej, obj ętej KW nr KR2Y/00011038/3 Sądu Rejonowego w My ślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksi ąg Wieczystych w Dobczycach, poło żonej w miejscowo ści Liplas, gmina Gdów, powiat wielicki, składaj ącej si ę z działki ewidencyjnej nr 41/3

cel opracowania: okre ślenie warto ści rynkowej nieruchomo ści w post ępowaniu egzekucyjnym

zleceniodawca: Komornik S ądowy przy S ądzie Rejonowym w My ślenicach Ewelina Ł ącka, sygn. akt Km 345/15

autor opracowania:

My ślenice, wrzesie ń 2015 r. Wycena nieruchomo ści gruntowej, KR2Y/00011038/3 – dz. nr 41/3, Liplas, gmina Gdów Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 2/26

WYCI ĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. nr 210/2015

Okre ślenie nieruchomo ści : działka ewidencyjna nr 41/3, obr ęb Liplas, gmina Gdów, powiat wielicki, ksi ęga wieczysta nr KR2Y/00011038/3 S ądu Rejonowego w My ślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksi ąg Wieczystych z siedzib ą w Dobczycach.

Rodzaj nieruchomo ści : nieruchomo ść gruntowa zabudowana

Opis nieruchomo ści : działka ewidencyjna numer 41/3 o powierzchni 0,48 ha, kształt nieregularny, ale korzystny do zagospodarowania, teren lekko nachylony na południe; stan zagospodarowania - dobry, uzbrojenie: na działce gazoci ąg, wodoci ąg, sie ć energetyczna; w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: RM5 – tereny zabudowy zagrodowej, KDD – ulica/droga dojazdowa, WS2 – tereny wód powierzchniowych śródl ądowych – południowy kraniec działki, dochodz ący do cieku wodnego, RŁ1 – teren rolniczy kompleksów ł ąk i pastwisk – pozostała – południowa cz ęść działki. Dojazd drog ą publiczn ą, asfaltow ą. Cz ęś ci ą składową nieruchomo ści jest budynek mieszkalny, murowany budynek gospodarczy oraz wiata.

Cel wyceny : opis i oszacowanie warto ści rynkowej nieruchomo ści w post ępowaniu egzekucyjnym

Wła ściciel nieruchomo ści: Marek Franciszek Cielecki, syn Włodzimierza i Barbary

Metoda wyceny : podej ście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej

Data okre ślenia warto ści rynkowej : 30 wrze śnia 2015 r.

Warto ść rynkowa nieruchomo ści aktualna (WR) : 359 000 zł słownie złotych: trzysta pi ęć dziesi ąt dziewi ęć tysi ęcy

Opracował :

Data sporz ądzenia operatu : 30 wrze śnia 2015 r.

Spis tre ści

I. Cz ęść ogólna ...... 4 1. Przedmiot i zakres wyceny ...... 4 2. Stan prawny ...... 4 3. Zleceniodawca ...... 5 4. Cel wyceny ...... 5 5. Daty wyceny ...... 5 6. Podstawa formalno - prawna ...... 6 7. Źródła informacji ...... 6 8. Metodyka wyceny ...... 6 II. Opis nieruchomo ści ...... 8 1. Lokalizacja ...... 8 2. Przeznaczenie w planie miejscowym ...... 9 3. Działka gruntu ...... 11 4. Budynek mieszkalny ...... 12 5. Budynek gospodarczy ...... 14 6. Wiata ...... 14 III. Wycena warto ści nieruchomo ści ...... 15 1. Analiza rynku ...... 21 2. Okre ślenie warto ści nieruchomo ści ……… ………………. 23 IV. Wynik ko ńcowy ...... 25 V. Klauzule i zastrze żenia ...... 26 VI. Zał ączniki ...... 26

I. CZ ĘŚĆ OGÓLNA .

I.1. Przedmiot i zakres wyceny.

Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomo ść gruntowa poło żona w miejscowo ści Liplas, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie, obj ęta ksi ęgą wieczyst ą nr KR2Y/00011038/3 S ądu Rejonowego w My ślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksi ąg Wieczystych z siedzib ą w Dobczycach, składaj ąca si ę z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 41/3 o powierzchni 0,48 ha. Częś ci ą składow ą działki nr 41/3 jest budynek mieszkalny jednorodzinny oznaczony numerem porz ądkowym Liplas 67 oraz zabudowania gospodarcze.

Zakresem wyceny obj ęto prawo własno ści nieruchomo ści w granicach działki ewidencyjnej nr 41/3, ze wszystkimi cz ęś ciami składowymi.

I.2. Stan prawny.

Sąd Rejonowy w My ślenicach, Zamiejscowy Wydział Ksi ąg Wieczystych z siedzib ą w Dobczycach, prowadzi dla przedmiotowej nieruchomości ksi ęgę wieczyst ą KR2Y/00011038/3.

Własno ść nieruchomo ści poło żonej w miejscowo ści Liplas, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie, któr ą stanowi wył ącznie działka nr 41/3 o powierzchni 0,48 ha, stanowi ąca grunty rolne zabudowane, wpisana jest w ksi ędze wieczystej KR2Y/00011038/3 na rzecz Marka Franciszka Cieleckiego, syna Włodzimierza i Barbary, na podstawie umowy darowizny oraz umowy działu spadku i zniesienia współwłasno ści z 2 listopada 2010 r., Rep. A 5422/2010 oraz postanowienia S ądu Rejonowego w My ślenicach, Wydział I Cywilny z 19 lutego 2009 r., sygn. akt I Ns 29/09, o stwierdzeniu nabycia spadku.

Dział I Sp. – ‘wolny od wpisów’

W Dziale III wpisano: • nieodpłatna i nieograniczona czasem słu żebno ść przejazdu i przechodu przez nieruchomo ść poło żon ą w Liplasie, oznaczon ą numerem działki 41/3 jej zachodni ą

i południow ą stron ą pasem o szeroko ści 4 metry na rzecz ka żdoczesnych wła ścicieli nieruchomo ści oznaczonej numerami działki 41/4, 41/5, • wszcz ęcie egzekucji z wniosku wierzyciela Plus Bank S.A. w Warszawie na rzecz Plus Bank S.A. w Warszawie.

W Dziale IV wpisano: • hipoteka umowna, suma: 365 500,00 zł, odsetki: zmienne, wysoko ść odsetek: 9,94%, wierzytelno ść : nale żno ść główna z tytułu udzielone po życzki, odsetki, koszty post ępowania oraz świadczenia uboczne, stosunek prawny: umowa nr 600021461151/2012 z dnia 11 czerwca 2012 r., termin zapłaty: 2032-05-15, na rzecz: Invest-Bank S.A. z siedzib ą w Warszawie.

Oznaczenie nieruchomo ści i stan własno ści ujawnione w ksi ędze wieczystej s ą zgodne z danymi ewidencji gruntów w obr ębie ewidencyjnym Liplas [Nr 0012], w jednostce ewidencyjnej Gdów [121902_2], numer jednostki rejestrowej GG277.

I.3. Zleceniodawca.

Podstaw ę formaln ą opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomo ści. Zleceniodawca: Komornik S ądowy przy S ądzie Rejonowym w My ślenicach Ewelina Ł ącka, 32-400 My ślenice, ul. Piłsudskiego 9.

I.4. Cel wyceny.

Celem sporz ądzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie warto ści rynkowej nieruchomo ści w post ępowaniu egzekucyjnym. Ze wzgl ędu na przedmiot i cel wyceny, podstaw ą wyceny jest warto ść rynkowa (WR) nieruchomo ści.

I.5 Daty wyceny.

Data sporz ądzenia operatu szacunkowego: 30 wrze śnia 2015 r.

Data, na któr ą okre ślono warto ść rynkow ą przedmiotu wyceny: 30 wrze śnia 2015 r.

Data, na któr ą okre ślono i uwzgl ędniono stan przedmiotu wyceny: 5 sierpnia 2015 r.

Data dokonania ogl ędzin nieruchomo ści: 5 sierpnia 2015 r.

I.6. Podstawa formalno - prawna.

1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo ściami (tekst jednolity Dz. U. z 11 czerwca 2015 r. poz. 782, z pó źniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z dnia 23 stycznia 2014 r. poz. 121, z pó źniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Post ępowania Cywilnego (Dz. U. z dnia 21 stycznia 2014 r. poz. 101, z pó źniejszymi zmianami), 4. ROZPORZ ĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 wrze śnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomo ści i sporz ądzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z pó źniejszymi zmianami), 5. ROZPORZ ĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWO ŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynno ści komorników (Dz. U. Nr 10, poz. 52, z pó źniejszymi zmianami), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja Stowarzysze ń Rzeczoznawców Maj ątkowych. 7. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja Stowarzysze ń Rzeczoznawców Majątkowych.

I.7. Źródła informacji.

1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sołectwa Liplas. 2. Ksi ęga wieczysta prowadzona dla nieruchomo ści. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Gdów, obr ęb Liplas. 4. Mapa zasadnicza. 5. Ogl ędziny nieruchomo ści. 6. Obmiar własny budynku mieszkalnego na potrzeby wyceny. 7. Baza danych transakcji sprzeda ży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomo ści w Krakowie.

I.8. Metodyka wyceny.

Po uwzgl ędnieniu celu i zakresu wyceny oraz dost ępnych danych o cenach i cechach nieruchomo ści podobnych, warto ść rynkow ą przedmiotowej nieruchomo ści okre ślono przy zastosowaniu podej ścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej .

Podej ście porównawcze polega na okre śleniu warto ści nieruchomo ści przy zało żeniu, że warto ść ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomo ści podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje si ę ze wzgl ędu na cechy ró żni ące nieruchomo ści podobne od nieruchomo ści wycenianej oraz uwzgl ędnia si ę zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podej ście porównawcze stosuje si ę, je żeli s ą znane ceny i cechy nieruchomo ści podobnych do nieruchomo ści wycenianej.

Uwzgl ędniaj ąc przepisy rozporz ądzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomo ści i sporz ądzania operatu szacunkowego , przy metodzie korygowania ceny średniej do porówna ń przyjmuje si ę co najmniej kilkana ście nieruchomo ści podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s ą ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomo ści. Warto ść nieruchomości b ędącej przedmiotem wyceny okre śla si ę w drodze korekty średniej ceny nieruchomo ści podobnych współczynnikami koryguj ącymi, uwzgl ędniaj ącymi ró żnice w poszczególnych cechach tych nieruchomo ści.

Procedura wyceny metod ą korygowania ceny średniej przedstawia si ę nast ępuj ąco: - okre ślenie rynku lokalnego, na którym znajduje si ę wyceniana nieruchomo ść poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z okre śleniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomo ści z wyeksponowaniem jej cech rynkowych,

- okre ślenie ceny średniej (C śr) ze zbioru transakcji przyj ętych do analizy lub z grupy nieruchomo ści reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - okre ślenie zakresu sumy współczynników koryguj ących jako: C C   min , max   Cśr Cśr  - okre ślenie jednostkowej warto ści rynkowej wycenianej nieruchomo ści według formuły: n W = C ∗ ∑ X ŚR ui i=1 gdzie:

Ui – oznacza wielko ść i-tego współczynnika odzwierciedlaj ącego wpływ danej cechy na warto ść nieruchomo ści,

Ze wzgl ędu na cel wyceny, z warto ści nieruchomo ści wyodr ębniono warto ść działki gruntu oraz warto ść cz ęś ci składowych gruntu.

Warto ść słu żebno ści gruntowej okre ślana jest w relacji do warto ści rynkowej jednostki powierzchni gruntu nieruchomo ści obci ąż onej t ą słu żebno ści ą, z uwzgl ędnieniem innych elementów maj ących wpływ na warto ść wycenianego prawa. Okre ślenie tej warto ści nast ępuje według poni ższego wzoru:

Ws= P x C x K w którym: Ws - warto ść prawa słu żebno ści drogi P – powierzchnia nieruchomo ści obci ąż onej zaj ęta pod słu żebno ść C – warto ść rynkowa jednostki powierzchni gruntu nieruchomo ści obci ąż onej K – współczynnik uwzgl ędniaj ący inne elementy wpływaj ące na warto ść szacowanego prawa (np. czy z pasa słu żebno ści korzysta tylko wła ściciel nieruchomo ści władn ącej, czy równie ż wła ściciel nieruchomo ści obci ąż onej oraz inne osoby; jaka jest cz ęstotliwo ść przejazdu i przechodu, rodzaj pojazdów korzystaj ących z drogi, uci ąż liwo ści zwi ązane z ustanowieniem słu żebno ści).

II. OPIS NIERUCHOMO ŚCI .

II.1. Lokalizacja.

Przedmiotowa nieruchomo ść poło żona jest w miejscowo ści Liplas, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna - przeci ętna, w odległo ści około 1 km od centrum miejscowo ści, około 4 km od centrum Gdowa, około 14 km od centrum Wieliczki (w południowo – wschodniej cz ęś ci powiatu) i ok. 30 km od centrum Krakowa. Dojazd do nieruchomo ści drog ą publiczn ą, asfaltow ą. S ąsiedztwo bezpo średnie – zabudowa zagrodowa i mieszkaniowa oraz grunty u żytkowane rolniczo, a tak że ciek wodny od strony południowej. Dost ęp do infrastruktury społecznej - przeci ętny.

II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym

Zgodnie z obowi ązuj ącym Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego sołectwa Liplas, zatwierdzonym uchwał ą nr XIV/78/2007 Rady Gminy Gdów z 13 wrze śnia 2007 r., nieruchomo ść gruntowa, która stanowi działka nr 41/3 poło żona jest w terenach oznaczonych symbolami:

RM5 – tereny zabudowy zagrodowej - około 35% powierzchni działki, KDD – ulica/droga dojazdowa, jednojezdniowa z dwoma lub jednym pasem ruchu – minimalna cz ęść działki, na styku z drog ą publiczn ą, WS2 – tereny wód powierzchniowych śródl ądowych – południowy kraniec działki, dochodz ący do cieku wodnego, RŁ1 – teren rolniczy kompleksów ł ąk i pastwisk – pozostała – południowa cz ęść działki.

Wyznacza si ę tereny zabudowy zagrodowej oznaczone na rysunku planu m. in. symbolem RM . Przeznaczenie podstawowe terenu RM ustala si ę jako funkcj ę mieszkaniow ą jednorodzinn ą, obejmuj ącą istniej ącą i now ą zabudow ę niskiej intensywno ści, o charakterze wolnostoj ącym oraz obiekty gospodarcze słu żą ce prowadzeniu gospodarstwa rolnego, hodowlanego, ogrodniczego, agroturystycznego, na zasadach okre ślonych w § 5. Przeznaczenie dopuszczalne terenu RM ustala si ę jako mo żliwo ść lokalizacji, na zasadach okre ślonych w § 5 uchwały: 1) obiektów i urz ądze ń usług komercyjnych na wydzielonych działkach budowlanych, b ądź wbudowanych w budynki mieszkalne lub gospodarcze, przy spełnieniu warunku braku uci ąż liwo ści wprowadzonej usługi dla funkcji podstawowej; 2) obiektów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nie zwi ązanych z zabudow ą zagrodow ą, przy czym zasady zagospodarowania działki jak dla zabudowy MN; 3) obiektów zwi ązanych z agroturystyk ą : sportowych, rekreacyjnych itp.; 4) sieci i urz ądze ń infrastruktury technicznej zwi ązanych z zagospodarowaniem terenu; 5) dojazdów nie wydzielonych, zatok postojowych; 6) miejsc parkingowych; 7) zieleni. Ustala si ę zasady zagospodarowania: 1) przeznaczenie dopuszczalne nie mo że stanowi ć wi ęcej ni ż 30% powierzchni przeznaczenia podstawowego, przy czym limit: a) dotyczy ka żdego terenu RM z osobna, wyodr ębnionego liniami rozgraniczaj ącymi i numerem, b)nie dotyczy zmiany sposobu u żytkowania cz ęś ci budynku z przeznaczeniem na pracownie projektowe, gabinety lekarskie, dentystyczne, kancelarie adwokackie, notarialne i inne, w których prowadzi si ę doradztwo; 2) wymagania parkingowe - rozwi ąza ć na terenie własnym przyjmuj ąc 2 miejsca postojowe na 1 budynek mieszkalny.

Wyznacza si ę teren rolniczy kompleksów ł ąk i pastwisk oznaczony na rysunku planu symbolem RŁ . Przeznaczenie podstawowe terenu RŁ ustala si ę jako trwałe u żytki zielone. Przeznaczenie dopuszczalne terenu RŁ ustala si ę jako mo żliwo ść : 1) lokalizacji sieci i urz ądze ń infrastruktury technicznej; 2) lokalizacji dojazdów nie wydzielonych, doj ść pieszych, ście żek rowerowych; 3) lokalizacji wód otwartych; 4) lokalizacji urz ądze ń melioracji wodnych, 5) lokalizacji zieleni. Ustala si ę zasady zagospodarowania: 1) zachowanie lub odtworzenie walorów półnaturalnych ł ąk i pastwisk zagro żonych degradacj ą; 2) zachowanie u żytków przyrodniczych np. oczek wodnych, zadrzewie ń śródpolnych, torfowisk, miedz; 3) utrzymanie istniejącej zabudowy z mo żliwo ści ą jej całkowitej odbudowy, rozbudowy i nadbudowy oraz remontu niezb ędnego do prawidłowego funkcjonowania, na zasadach okre ślonych w § 5 jak dla poszczególnej kategorii zabudowy; 4) zakaz lokalizacji nowej zabudowy; 5) przeznaczenie dopuszczalne nie mo że stanowi ć wi ęcej ni ż 10% powierzchni przeznaczenia podstawowego, przy czym limit dotyczy ka żdego terenu RŁ z osobna, wyodr ębnionego liniami rozgraniczaj ącymi i numerem.

Wyznacza si ę tereny wód powierzchniowych śródl ądowych oznaczone na rysunku planu symbolem WS . Przeznaczenie podstawowe terenu ustala si ę jako akweny wód otwartych i cieki wodne wraz z najbli ższym otoczeniem. Ustala si ę zasady zagospodarowania: 1) zakaz regulacji brzegów wodnych i zalecenie zachowania ich naturalnego charakteru, z wyj ątkiem obszarów poło żonych w terenach silnie zainwestowanych, gdzie niezb ędna jest regulacja umocnie ń i brzegów ze wzgl ędu na bezpiecze ństwo; 2) do regulacji brzegów wodnych o których mowa w pkt. 1 nale ży u żyć materiałów pochodzenia naturalnego; 3) zakaz zagradzania dost ępu do lustra wody; 4) mo żliwo ść wykorzystania stawów dla celu hodowli ryb; 5) w terenie WS7 (staw chroniony) znajduje si ę stanowisko gatunkowe fauny - obowi ązuje zakaz intensywnej hodowli ryb drapie żnych.

Na terenie sołectwa Liplas ustala si ę system komunikacji drogowej w oparciu o istniej ące i projektowane drogi publiczne m. in. kategorii: drogi gminne, o parametrach technicznych i użytkowych odpowiadaj ących klasie L i D, spełniaj ące funkcje obsługi ruchu lokalnego. KDD – ulica/droga dojazdowa, jednojezdniowa z dwoma lub jednym pasem ruchu. Dla ulic KDD: a) szeroko ść w liniach rozgraniczaj ących - 10m, b) szeroko ść jezdni min. 3.0 m (1 pas ruchu), c) szeroko ść jezdni min. 4.5 m (2 pasy ruchu), d) chodniki co najmniej jednostronnie o szeroko ści 1,5 m. Dla drogi KDD: a) szeroko ść w liniach rozgraniczaj ących - 15 m, b) szeroko ść jezdni min. 3.0 m (1 pas ruchu), c) szeroko ść jezdni min. 4.5 m (2 pasy ruchu). Ustala si ę nast ępuj ące minimalne odległo ści linii zabudowy od zewn ętrznej

Biuro Nieruchomo ści „RAPIT” s.c., My ślenice wrzesie ń 2015 r. Wycena nieruchomo ści gruntowej, KR2Y/00011038/3 – dz. nr 41/3, Liplas, gmina Gdów Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 11 /26 kraw ędzi jezdni, w zale żno ści od danej kategorii drogi: dla dróg gminnych: a) w terenach zabudowy – 6 m, b) poza terenem zabudowy – 15 m; o ile na rysunku planu w terenach przyległych do dróg KD nie zostały okre ślone linie zabudowy obowi ązuj ące i nieprzekraczalne. Istniej ące w pasie drogowym budynki, obiekty in żynierskie i urz ądzenia nie zwi ązane z gospodark ą drogow ą lub obsług ą ruchu, które nie powoduj ą zagro żenia i utrudnie ń ruchu drogowego i nie zakłócaj ą wykonywania zada ń drogi, mog ą pozosta ć w dotychczasowym stanie. W liniach rozgraniczaj ących, po uzyskaniu zgody Zarz ądcy drogi, dopuszcza si ę realizacj ę 1) urz ądze ń i sieci infrastruktury technicznej; 2) zieleni izolacyjnej; 3) obiektów małej architektury; 4) obiektów i urz ądze ń ograniczaj ących uci ąż liwo ść komunikacyjn ą; 5) reklam wielkogabarytowych w terenach zabudowanych; 6) ci ągów pieszych i ście żek rowerowych. Dopuszcza si ę mo żliwo ść lokalizacji miejsc postojowych dla samochodów osobowych w formie: 1) zatok postojowych w obr ębie linii rozgraniczaj ących ulic klas: KDZ, KDL, KDD; 2) parkingów przykraw ęż nikowych w obr ębie linii rozgraniczaj ących ulic klas: KDD

II.3. Działka gruntu

Powierzchnia działki wynosi 0,48 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunty rolne zabudowane (B-RIIIa) na powierzchni 0,30 ha, pastwisko klasy III na powierzchni 0,16 ha oraz rowy na powierzchni 0,02 ha. Kształt działki jest nieregularny, wieloboczny, ale korzystny do zagospodarowania. Szeroko ść działki wynosi 32 – 42 m, przeci ętna długo ść działki wynosi około 130 m. Teren o niewielkim nachyleniu na południe. Stan zagospodarowania działki – dobry – działka cz ęś ciowo ogrodzona, od drogi ogrodzenie stalowe z płaskowników, słupki murowane, w otoczeniu domu działka obsadzona zieleni ą ozdobn ą, podjazdy i doj ścia utwardzone nawierzchni ą z kostki brukowej, betonowej. W sąsiedztwie budynku mieszkalnego - drewniana altana. W s ąsiedztwie budynku gospodarczego oraz wiaty - nawierzchnia betonowa oraz na znacznej powierzchni nawierzchnia żwirowa. Pozostała, niezabudowana cz ęść działki, jest niezagospodarowana, odłogowana. Południowa cz ęść działki, dochodz ąca do cieku wodnego, jest zadrzewiona i zakrzewiona. Nieruchomo ść wyposa żona jest w sie ć energetyczn ą, wodoci ągow ą oraz gazoci ąg, kanalizacja lokalna - szambo na działce. Na działce tak że studnia kopana.

Cz ęś ci ą składow ą działki są szczegółowo opisane w dalszej cz ęś ci operatu budynek mieszkalny jednorodzinny, budynek gospodarczy oraz wiata.

Nieruchomo ść obci ąż ona jest słu żebno ści ą drogi: nieodpłatna i nieograniczona czasem słu żebno ść przejazdu i przechodu przez nieruchomo ść poło żon ą w Liplasie, oznaczon ą numerem działki 41/3 jej zachodni ą i południow ą stron ą pasem o szeroko ści 4 metry na rzecz ka żdoczesnych wła ścicieli nieruchomo ści oznaczonej numerami działki 41/4, 41/5.

Na podstawie Mapy uzupełniaj ącej do ustalenia słu żebno ści gruntowej – obr ęb Liplas, gmina Gdów, działki nr 41/3, 41/4, 41/5 , zamieszczonej w aktach ksi ęgi wieczystej nieruchomo ści władn ącej (KR2Y/00033018/7), okre ślono powierzchni ę działki nr 41/3, obci ąż on ą przedmiotow ą słu żebno ści ą. Ł ączna długo ść słu żebno ści gruntowej wynosi 163 m, st ąd powierzchnia gruntu zaj ęta przez słu żebno ść o szeroko ści 4 m wynosi 652 m².

II.4. Budynek mieszkalny

Charakterystyka funkcjonalna budynku Budynek mieszkalny jednorodzinny, oznaczony numerem porz ądkowym Liplas 67 . Nie okre ślono dokładnego wieku budynku. Szacuje si ę, i ż obiekt pochodzi z lat 70-80-tych. Budynek wolnostoj ący, niepodpiwniczony, o czterech kondygnacjach nadziemnych. Powierzchnia u żytkowa budynku wynosi 266,47 m².

Na parterze, o wysoko ści w świetle 2,42 m, mie ści si ę pokój, kuchnia, korytarz, wc, łazienka oraz dobudowana do bryły budynku kotłownia. Na I pi ętrze, o wysoko ści w świetle 2,57 m – trzy pokoje, kuchnia, łazienka i korytarz. Na II pi ętrze, o wysoko ści w świetle 2,61 m, znajduj ą si ę trzy pokoje, kuchnia, łazienka i korytarz. Na III pi ętrze, o wysoko ści w świetle 2,6 m znajduj ą si ę trzy niewyko ńczone pomieszczenia. Układ funkcjonalny budynku - przeci ętny. Architektura budynku - przeci ętna. Zestawienie powierzchni poszczególnych pomieszcze ń przestawiono poni żej.

Powierzchnia Powierzchnia Powierzchnia Powierzchnia Parter I pi ętro II pi ętro III pi ętro /mkw./ /mkw./ /mkw./ /mkw./ pokój 39,4 pokój 21,8 pokój 21,4 pomieszczenie 1 20,5 kuchnia 6,9 pokój 22,1 pokój 21,5 pomieszczenie 2 13,3 korytarz 10,84 pokój 13,5 kuchnia 12,5 pomieszczenie 3 11,3 wc 3,7 łazienka 3,57 łazienka 4,3 łazienka 4,8 kuchnia 5,7 pokój 5,46 kotłownia 11,6 korytarz 6,1 korytarz 6,2 RAZEM: 77,24 RAZEM: 72,77 RAZEM: 71,36 RAZEM: 45,1 klatka schodowa 8,84 POWIERZCHNIA U ŻYTKOWA RAZEM: 266,47

Opis konstrukcji i wyko ńczenia budynku Fundamenty – betonowe wylewane z betonu żwirowego

Ściany nadziemia – murowane z pustaków żużlobetonowych + tynk zewn ętrzny cementowo – wapienny, cyklinowany; balkony – tynk gładki; dobudowana kotłownia z pustaków ceramicznych MAX Kominy – murowane z cegły ceramicznej pełnej Stropy – płyty żelbetowe monolityczne Schody – żelbetowe płytowe, wylewane na mokro Balkony – płyty żelbetowe, barierki o konstrukcji stalowej z drewnianymi sztachetami Dach – stropodach płaski, kryty pap ą, obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe - metalowe Tynki wewn ętrzne – tradycyjne cementowo - wapienne Posadzki i podłogi – na parterze oraz na I pi ętrze: panele podłogowe oraz posadzki ceramiczne, na II pi ętrze: – parkiety oraz posadzki ceramiczne, na klatce schodowej na poziomie parteru i I pi ętra - lastriko, schody na II pi ętro obło żone drewnem, na III pi ętro – w stanie surowym. Brak podłóg w pomieszczeniach na III pi ętrze. Posadzka tarasu z płytek ceramicznych, posadzka tarasu nad trzeci ą kondygnacj ą - lastriko Stolarka okienna i drzwiowa – drzwi zewn ętrzne drewniane, drzwi wewn ętrzne płycinowe, typowe, okna z profili PCV z zestawami szybowymi termoizolacyjnymi oraz okna drewniane Okładziny i malowanie – w łazienkach i wc oraz w kuchniach cz ęś ciowo - nad blatem roboczym - płytki ceramiczne, na ścianach w kuchni na parterze i na II pi ętrze oraz w korytarzu na parterze – panele ścienne, na klatce schodowej oraz w korytarzu na I i II pi ętrze - drewniana boazeria, na suficie w pokoju na parterze, w kuchni na I pi ętrze oraz w pokoju i w korytarzu na II pi ętrze – kasetony Instalacje wewn ętrzne – elektryczna, wodno – kanalizacyjna (z odprowadzeniem ścieków do lokalnego zbiornika na działce), gazowa Ogrzewanie – centralne, w łazience na parterze kocioł gazowy, dwufunkcyjny firmy Torus, w kotłowni kocioł na paliwo stałe, w łazience na II pi ętrze kocioł gazowy dwufunkcyjny Junkers Eurostar, grzejniki stalowe płytowe, w pokojach na parterze oraz na II pi ętrze – kominki z wkładem grzewczym.

Stan techniczny budynku Szacuje si ę, i ż budynek zrealizowano w latach 70-tych lub 80-tych. Jako ść wykonawstwa przeci ętna, standard oraz stan techniczny u żytych materiałów przeci ętny. Dwa pomieszczenia III pi ętra w stanie surowym – do wyko ńczenia, w jednym pokoju instalacja elektryczna oraz tynki. Okna pcv cz ęś ciowo o znacznym zu życiu technicznym. Okna na III pi ętrze – drewniane - znacznie zu żyte, kwalifikuj ące si ę do wymiany. Wc na parterze kwalifikuje si ę go generalnego remontu. Budynek o przeci ętnej gospodarce remontowej.

Elementy konstrukcyjne budynku nie wykazuj ą istotnego zu życia, w elementach wyko ńczeniowych wyst ępuj ą uszkodzenia i ubytki wynikaj ące z u żytkowania, szczególnie mechaniczne. Niektóre elementy wymagaj ą konserwacji.

II.5. Budynek gospodarczy

Budynek gospodarczy składa si ę z cz ęś ci starszej oraz cz ęś ci nowszej, dobudowanej od strony południowej. Powierzchnia u żytkowa budynku wynosi około 250 mkw. W cz ęś ci starszej obiekt jest murowany z pustaka, kryty eternitem falistym, strop żelbetowy, tynki cementowo - wapienne. W cz ęś ci dobudowanej – ściany z pustaków żużlobetonowych, brak tynków zewn ętrznych, kryty blach ą trapezow ą, strop żelbetowy. Budynek o du żym zu życiu technicznym i funkcjonalnym.

II.6. Wiata

Wiata o powierzchni około 160 mkw., o konstrukcji stalowej, osłoni ęta i kryta blach ą. Od strony południowej – zadaszenie o konstrukcji drewnianej, kryte blach ą. Obiekt o du żym zu życiu technicznym i funkcjonalnym.

III. WYCENA WARTO ŚCI NIERUCHOMO ŚCI .

III.1. Analiza rynku.

Gmina Gdów 1 znajduje si ę około 30 km od Krakowa, na przecinaj ących si ę szlakach komunikacyjnych My ślenice - Bochnia i Kraków - Wieliczka - Limanowa. Cz ęść Gminy, poło żona na północ od rzeki Raby, charakteryzuj ąca si ę równinnym, płaskim poło żeniem nale ży do Pogórza Boche ńskiego. Natomiast pozostała cz ęść Gminy o charakterystycznej wy żynno - pagórkowatej rze źbie terenu nale ży do Pogórza Wielickiego. Administracyjnie Gmina s ąsiaduje: od zachodu z Gmin ą Dobczyce, od wschodu z Gmin ą Bochnia, od południa z Gmin ą Łapanów a od północy z Gminami Kłaj i Biskupice. Powierzchnia gminy wynosi 108 km². Liczba mieszka ńców: 16 tys. osób. W skład gminy wchodzi 29 wsi.

Analiza rynku nieruchomo ści zabudowanych budynkami mieszkalnymi

Analiz ą obj ęto rynek wtórny nieruchomo ści gruntowych zabudowanych wolnostoj ącymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, zlokalizowanych na terenie powiatu wielickiego, z wył ączeniem miasta Wieliczka, wybudowanych od lat 50-tych do lat 90-tych. Analiz ą obj ęto okres od wrze śnia 2013 r. do dnia wyceny. W badanym okresie zaobserwowano wzgl ędn ą stabilizacj ę cen nieruchomo ści zabudowanych.

Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomo ściami , wybrane do wyceny nieruchomo ści podobne to nieruchomo ści, które s ą porównywalne z nieruchomo ści ą stanowi ącą przedmiot wyceny, ze wzgl ędu na poło żenie (teren powiatu wielickiego), stan prawny (nieruchomości gruntowe b ędące przedmiotem prawa własno ści, bez istotnych obci ąż eń i wad prawnych mog ących mie ć znaczny wpływ na cen ę), funkcja u żytkowa i sposób wykorzystania (nieruchomo ści zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi) oraz inne cechy wpływaj ące na jej warto ść . Poj ęcie nieruchomo ści „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomo ści te maj ą identyczne cechy jak nieruchomo ść b ędąca przedmiotem wyceny (np. tak ą sam ą powierzchni ę lub identyczn ą funkcj ę), lecz że ró żnice pomi ędzy tymi nieruchomo ściami s ą mo żliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników koryguj ących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomo ściami podobnymi do nieruchomo ści wycenianej przedstawiono w poni ższej Tabeli.

1 www.gdow.pl

Data Nr Pow. Gmina Obr ęb PU. Cena Opis transakcji repertorium działki W ęgrzce Budynek mieszkalny z lat 80-tych, kryty blach ą, do remontu + budynek Wieliczka 18 maj 15 840/15 160 1100 307 000 Wielkie gospodarczy o pow. 32 mkw do kapitalnego remontu Gdów Gdów 9 kwi 15 1859/15 100 800 270 000 Budynek mieszkalny z lat 70-tych, do remontu Niepołomice Zakrzów 17 mar 15 696/15 bd. 450 175 000 Budynek mieszkalny z lat 90-tych Budynek mieszkalny z lat 80-tych, murowany, do generalnego remontu Wieliczka Mała Wie ś 19 lut 15 1043/15 bd. 1586 250 000 + murowany budynek gospodarczy pz. 47 mkw. do generalnego remontu lub wyburzenia Murowany, parterowy budynek mieszkalny z lat 60-tych i murowanym Biskupice Przebieczany 27 sty 15 144/15 80 3791 250 000 gara żem Wieliczka Gorzków 26 lis 14 3485/14 180 2077 258 000 Budynek mieszkalny z lat 90-tych do remontu Budynek mieszkalny z lat 50-tych, po generalnym remoncie w latach Wieliczka Byszyce 21 pa ź 14 1329/14 bd. 1500 285 000 2000-2012 + wiata gara żowa wolnostoj ąca z przynale żnym pomieszczeniem gospodarczym Dwa poł ączone segmenty budynku mieszkalnego w zabudowie Biskupice Zabłocie 24 wrz 14 1744/14 134 1670 150 000 szeregowej, tworz ące jednen budynek mieszkalny, z lat 90-tych, murowany, kryty blach ą + gara ż murowany Kłaj Targowisko 18 wrz 14 4169/14 110 740 225 000 Budynek mieszkalny z lat 60-tych, murowany Wieliczka Grabówki 2 wrz 14 3078/14 99,2 1112 305 000 Budynek mieszkalny z lat 90-tych, niezamieszkały, do remontu

Gdów Zagórzany 30 lip 14 2396/14 110 3500 281 250 Budynek mieszkalny z lat 80-tych, do remontu + budynek gospodarczy Budynek mieszkalny z lat 60-tych, murowany, parterowy, do Biskupice Sławkowice 24 lip 14 5429/14 70 1009 150 000 generalnego remontu Budynek mieszkalny z lat 60-tych do kapitalnego remontu + budynek Kłaj Targowisko 22 lip 14 4180/14 bd. 600 195 000 gospodarczy do wyburzenia Budynek mieszkalny z lat 70-tych, kryty blach ą + budynek Gdów Bilczyce 3 lip 14 1311/14 80 1192 284 000 gospodarczy o pz. 17 mkw. Kłaj Kłaj 2 lip 14 2743/14 120 477 220 000 Budynek mieszkalny z lat 90-tych, do remontu Niepołomice Podł ęż e 26 cze 14 4679/14 180 2000 430 000 Budynek mieszkalny z lat 80-tych Budynek mieszkalny z lat 60-tych + dwa budynki gospodarcze pz. 58 i Kłaj Kłaj 23 maj 14 996/14 131,2 3300 362 000 30 mkw. Gdów Gdów 14 kwi 14 1461/14 121 2800 350 000 Budynek mieszkalny z lat 70-tych, poddasze niewykonczone

Budynek mieszkalny z lat 80-tych, murowany, 3-kondygnacyjny, Wieliczka Kokotów 7 mar 14 4247/14 180 600 335 000 cz ęś ciowo podpiwniczony, kryty blach ą, w dobrym stanie technicznym

Gdów Zr ęczyce 31 sty 14 388/14 120 400 190 000 Budynek mieszkalny z lat 70-tych, kryty dachówk ą Wieliczka Kokotów 23 sty 14 529/14 bd. 1222 300 000 Budynek mieszkalny z lat 70-tych Biskupice Biskupice 22 sty 14 203/14 bd. 1029 345 000 Budynek mieszkalny z lat 90-tych Budynek mieszkalny z lat 70-tych + budynki gospodarcze o pz. 70 i Gdów Zagórzany 8 sty 14 121/14 180 2005 250 000 155 mkw. Niepołomice Podł ęż e 21 gru 13 1609/13 bd. 700 250 000 Budynek mieszkalny z lat 80-tych, murowany, 1-pi ętrowy Wieliczka Mietniów 5 lis 13 6625/13 96 1004 310 000 Budynek mieszkalny z lat 90-tych + gara ż z 2010 r. Budynek mieszkalny z lat 70-tych + stodoła do rozbiórki + 2 murowane Wieliczka Dobranowice 21 pa ź 13 2127/13 200 6100 310 000 budynki gospodarcze do generalnego remontu Budynek mieszkalny z lat 60-tych. + budynek gara żowo-gospodarczy Wieliczka Jankówka 24 wrz 13 9661/13 115 4000 380 000 parterowy murowany o pow 72 mkw. Budynek mieszkalny z lat 90-tych, murowany, pi ętrowy, wymagaj ący Kłaj Kłaj 16 wrz 13 2462/13 146 1038 375 000 remontu + budynek gospodarczy śr.: 129,2 1 707 278 295 min.: 70,0 400 150 000 max.: 200,0 6 100 430 000

Poni żej przedstawiono charakterystyk ę nieruchomo ści, które osi ągn ęły skrajne ceny.

Nieruchomo ść o cenie minimalnej Lokalizacja: Sławkowice, gmina Biskupice Data transakcji: lipiec 2014 r. Repertorium A nr: 5429/2014 Powierzchnia budynku: 70 m² Powierzchnia działki: 1009 m 2 Cena transakcyjna: 150 000 zł

Przeznaczenie w planie miejscowym: zabudowa mieszkaniowo – usługowa K2MU, w strefie potencjalnego ponadnormatywnego oddziaływania terenów komunikacji - Kpu. Otoczenie – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa, w niewielkiej odległo ści szkoła, remiza OSP. Działka ma kształt korzystny do zagospodarowania, szeroko ść około 35 m, gł ęboko ść od drogi około 30 m. Teren jest płaski. Dojazd bezpo średnio z drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej. Wraz z nieruchomo ści ą nabyto udział 2/6 w drodze wewn ętrznej o powierzchni 0,0373 ha. Budynek mieszkalny z lat 60-tych, murowany, parterowy, kryty dachówk ą cementow ą, stolarka drewniana. Budynek w złym stanie technicznym, do generalnego remontu. Ogrodzenie z siatki na metalowych słupkach, studnia na działce.

Nieruchomo ść o cenie maksymalnej

Lokalizacja: Podł ęż e, gmina Niepołomice Data transakcji: czerwiec 2014 r. Repertorium A nr 4679/2014 Powierzchnia budynku: 180 m 2 Powierzchnia działki: 2000 m 2 Cena transakcyjna: 430 000 zł

Otoczenie – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, w niewielkiej odległo ści ośrodek zdrowia oraz obiekty handlowo - usługowe. Budynek mieszkalny jednorodzinny, wybudowany w latach 80-tych, murowany. Stan techniczny i standard – przeci ętne – budynek do cz ęś ciowego remontu. Budynek ma trzy kondygnacje nadziemne – przyziemie z gara żem, wysoki parter i poddasze. Dojazd drog ą publiczn ą, asfaltow ą. Działka jest w ąska, ma kształt wydłu żony, zbli żony do prostok ąta, szeroko ść około 13 - 14 m, długo ść około 150 m. Teren jest płaski. Ogrodzenie z siatki na słupkach metalowych, od drogi ogrodzenie stalowe i murowane słupki, brama i furtka - stalowa. Na działce studnia i ziele ń ozdobna przed domem. Przez nieruchomo ść przechodzi linia energetyczna średniego napi ęcia.

Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, okre ślone na podstawie analizy rynku oraz obserwacji zachowa ń inwestorów, podaje poni ższa tabela.

Waga Cechy rynkowe Warto ść cechy cechy 3 - bardzo dobra (bardzo dobra dost ępno ść do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne s ąsiedztwo, dojazd drog ą publiczn ą asfaltow ą) 2 – dobra (dobra dost ępno ść do infrastruktury społecznej, w s ąsiedztwie brak uci ąż liwych obiektów budowlanych, dojazd drog ą publiczn ą lub Lokalizacja – poło żenie, drog ą wewn ętrzn ą urz ądzon ą) 25 % otoczenie, dojazd 1 – przeci ętna (przeci ętna dost ępno ść do infrastruktury społecznej, mało atrakcyjne s ąsiedztwo, dojazd drog ą wewn ętrzn ą lub słu żebno ści ą cz ęś ciowo urz ądzon ą) 0 – słaba (słaba dost ępno ść do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uci ąż liwe obiekty budowlane, brak dost ępu do drogi publicznej) 3 – bardzo dobry (wiek budynku do 5 lat, wykonany z wysokiej jako ści materiałów, wysoka jako ść wykonania i wyko ńczenia, brak zu życia technicznego i funkcjonalnego) Stan techniczny, 2 – dobry (wiek budynku 5 - 15 lat, dobry standard wykonania i 15 % wyko ńczenia, zu życie techniczne i funkcjonalne do 10%) standard wyko ńczenia 1 – przeci ętny (wiek budynku 15 - 25 lat, przeci ętny standard wykonania i wyko ńczenia, zu życie techniczne i funkcjonalne 10 - 25%) 0 – słaby (wiek budynku powy żej 25 lat, niski standard wykonania i wyko ńczenia, zu życie techniczne i funkcjonalne ponad 25%) 3 – bardzo dobra (atrakcyjna architektura, bardzo dobry układ pomieszcze ń, brak pomieszcze ń przej ściowych i powierzchni o obni żonej funkcjonalno ści np. niskich piwnic) 2 – dobra (dobra architektura, budynek parterowy ew. z poddaszem użytkowym, poprawny układ pomieszcze ń, niewielki udział powierzchni Architektura, o obni żonej funkcjonalno ści) 10 % funkcjonalno ść 1 – przeci ętna (przeci ętna architektura, budynek pi ętrowy, średni rozkład funkcjonalny pomieszcze ń, znaczny udział powierzchni o obni żonej funkcjonalno ści: piwnic, pom. gospodarczych, strychów) 0 – słaba (słaba architektura, budynek wielopokoleniowy, słaby rozkład funkcjonalny pomieszcze ń, znaczny udział powierzchni o obni żonej funkcjonalno ści: piwnic, pom. gospodarczych, strychów) 2 – dobre (działka ponad 30 a, kształtna, na terenie płaskim, ogrodzona, w cało ści i bardzo dobrze zagospodarowana, du żo obiektów małej architektury ogrodowej oraz zieleni ozdobnej, zabudowania dodatkowe o znacznej powierzchni, w dobrym stanie technicznym) Powierzchnia, 1 – przeci ętne (działka 15 - 30 a, lekko nieforemna, na terenie mocno konfiguracja i stan 25 % nachylonym lub o wi ększych deniwelacjach, ogrodzona, słabo zagospodarowania zagospodarowana) działki 0 – słabe (działka do 15 a, o niekorzystnym kształcie np. bardzo w ąska, na terenie mocno nachylonym lub o du żych deniwelacjach, nieogrodzona, brak elementów zagospodarowana i małej architektury ogrodowej oraz i zieleni ozdobne lub zabudowania w bardzo złym stanie, do wyburzenia) 0 – du ża (od 160 -200 m ²) Powierzchnia budynku 15 % 1 – przeci ętna (od 130 do 160 m²) 2 – niewielka (do 130 m ²) 2 – korzystne (brak ogranicze ń prawnych, techniczno – budowlanych i planistycznych, brak zagro żeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzgl ędnionych wy żej) 1 – przeci ętne (brak lub niewielkie ograniczenia prawne, techniczno – Inne, w tym ograniczenia 10 % budowlane i planistyczne, – np. słu żebno ści, niewielkie zagro żenia środowiskowe, przeci ętna ocena innych cech nie uwzgl ędnionych wy żej) 0 – niekorzystne (istotne ograniczenia prawne – np. słu żebno ści, techniczno – budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działk ę sieci techniczne, wysokie zagro żenia środowiskowe) SUMA 100%

Analiza rynku nieruchomo ści niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudow ę

Przedmiotem analizy jest lokalny rynek nieruchomo ści gruntowych niezabudowanych, obejmuj ący obszar gminy Gdów, przeznaczonych w cz ęś ci pod zabudow ę mieszkaniow ą i zagrodow ą, o powierzchni od 1000 do kilku tysi ęcy mkw. Analiz ą obj ęto okres od wrze śnia 2013 r. do dnia niniejszej wyceny. W badanym okresie zaobserwowano wzgl ędn ą stabilizacj ę cen nieruchomo ści podobnych.

Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomo ściami , wybrane do wyceny nieruchomo ści podobne to nieruchomo ści, które s ą porównywalne z nieruchomości ą stanowi ącą przedmiot wyceny, ze wzgl ędu na poło żenie (obszar Gminy Gdów), stan prawny (nieruchomo ści gruntowe b ędące przedmiotem prawa własno ści), przeznaczenie (nieruchomo ści przeznaczone w cz ęś ci na cele zabudowy), sposób korzystania (nieruchomo ści niezabudowane, przeznaczone do zabudowy) oraz inne cechy wpływaj ące na jej warto ść (kształt działki, uzbrojenie, inne cechy). Poj ęcie nieruchomo ści „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomo ści te maj ą identyczne cechy jak nieruchomo ść b ędąca przedmiotem wyceny (np. tak ą sam ą powierzchni ę lub identyczne przeznaczenie), lecz że ró żnice pomi ędzy tymi nieruchomo ściami s ą mo żliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników koryguj ących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomo ściami podobnymi do nieruchomo ści wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poni ższej Tabeli.

Obr ęb Data transakcji Nr repertorium Pow. działki Przeznaczenie Cena Cena jedn. Marszowice 2 mar 15 417/15 5789 BUD. ZAGRODOWE, komunikacja, rolne 140 000 24,18 Podolany 23 gru 14 11007/14 7966 BUD. MIESZK. MN, rolne 62 480 7,84 Zborczyce 30 pa ź 14 2975/14 1300 BUD. MIESZK. MN, komunikacja, rolne 34 000 26,15 Zagórzany 28 pa ź 14 5292/14 6000 BUD. ZAGRODOWE, rolne 100 000 16,67 Szczytniki 27 sie 14 3246/14 2700 BUD. ZAGRODOWE, komunikacja, rolne 55 000 20,37 Ksi ąż nice 28 lip 14 5345/14 5641 BUD. ZAGRODOWE, rolne 54 000 9,57 Winiary 22 maj 14 2571/14 2219 BUD. MIESZK. MN, komunikacja, rolne 80 000 36,05 Stryszowa 14 mar 14 1239/14 2400 bud. zagrodowe, ROLNE 30 000 12,50 Wiatowice 10 sty 14 33/14 5800 BUD. ZAGRODOWE, komunikacja, rolne 140 000 24,14 Szczytniki 26 lis 13 2612/12 2700 BUD. MIESZK. MN, komunikacja, rolne 55 000 20,37 Marszowice 24 pa ź 13 4554/13 6800 BUD. ZAGRODOWE, komunikacja, rolne 60 000 8,82 Niegowi ć 7 pa ź 13 10987/13 2200 BUD. MIESZK. MN, bud. zagrodowe, komunikacja, rolne 35 000 15,91 Niegowi ć 23 wrz 13 3066/13 2500 BUD. MIESZK. MN, bud. zagrodowe, komunikacja, rolne 22 000 8,80 pow. min.: 1300 cena śr.: 17,80 pow. max.: 7966 cena min.: 7,84 cena max.: 36,05

Poni żej przedstawiono charakterystyk ę nieruchomo ści, które osi ągn ęły skrajne ceny.

Nieruchomo ść o cenie minimalnej

Lokalizacja: Podolany, gmina Gdów Data transakcji: grudzie ń 2014 r. Repertorium A nr: 11007/2014 Powierzchnia działek: 7966 m2 Cena transakcyjna: 62 480 zł

Przeznaczenie: tereny rolnicze, tereny budownictwa mieszkaniowego i usług 10MNU. Działki nieuzbrojone, zagro żone osuwiskami. U żytek w cało ści RIIIb. Nieruchomo ść ma kształt zbli żony do wydłu żonego prostok ąta, szeroko ść około 45 m, długo ść około 170 m. Teren jest nachylony w kierunku północno - wschodnim. Nieruchomo ść ma bezpo średni dost ęp do drogi publicznej, asfaltowej - wojewódzkiej. Otoczenie – tereny niezabudowane.

Nieruchomo ść o cenie maksymalnej Lokalizacja: Winiary, gmina Gdów Data transakcji: maj 2014 r. Repertorium A nr: 2571/2014 Powierzchnia działki: 2219 m 2 Cena transakcyjna: 80 000 zł

Przeznaczenie w planie miejscowym: tereny komunikacji KDG, tereny rolne RS28 oraz tereny zabudowy jednorodzinnej MN23, O - strefa zagro żona osuwaniem si ę mas ziemnych. Otoczenie – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, obiekty u żyteczno ści publicznej. Działka ma kształt regularny, korzystny do zagospodarowania. Teren jest płaski. Dojazd bezpo średnio z drogi wojewódzkiej. Uzbrojenie – dobre.

Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomo ści wynika, i ż na lokalnym rynku nieruchomo ści gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych w cz ęś ci pod zabudow ę, ceny transakcyjne s ą uzale żnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poni ższa Tabela.

2 – korzystna (kształt regularny prostok ątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach) Konfiguracja – kształt działki 1 – przeci ętna (kształt nieregularny, teren lekko nachylony o 15 % wi ększych deniwelacjach) i topografia terenu 0 – niekorzystna (kształt niekorzystny, działka w ąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach) 2 – dobre (wszystkie media na działce lub w bezpo średnim sąsiedztwie z mo żliwo ści ą przył ączenia) Uzbrojenie – dost ęp do 15 % 1 – słabe (brak cz ęś ci mediów lub utrudnione mo żliwo ści mediów przył ączenia) 0 – brak (brak wi ększo ści mediów lub brak mo żliwo ści przył ączenia) 2 – mała (poni żej 2000 m²) Powierzchnia 10 % 1 – przeci ętna (2000 - 4000 m²) 0 – du ża (powy żej 4000 m²) 2 – dobry (dojazd drog ą publiczn ą, asfaltow ą, blisko komunikacji zbiorowej) Dost ępno ść komunikacyjna 1 – przeci ętny (dojazd drog ą publiczn ą lub wewn ętrzn ą, – stan prawny i jako ść drogi 10 % utwardzon ą, w niewielkiej odległo ści od komunikacji dojazdowej, blisko ść środków zbiorowej) komunikacji zbiorowej 0 – słaby (brak dost ępu do drogi publicznej b ądź dost ęp drog ą wewn ętrzn ą lub słu żebno ści ą na długim odcinku nieurz ądzon ą, z dala od komunikacji zbiorowej)

Inne – w tym ograniczenia 1 – korzystne (brak ogranicze ń w zabudowie, brak zagro żeń środowiskowych) w mo żliwo ści 10 % 0 – niekorzystne (istotne ograniczenia w zabudowie np. zagospodarowania przechodz ące przez działk ę sieci techniczne, słu żebno ści nieruchomo ści lub zagro żenia środowiskowe) SUMA 100%

III.2. Okre ślenie warto ści nieruchomo ści.

Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano okre ślenia warto ści rynkowej przedmiotowej nieruchomo ści składaj ącej si ę z działki ewidencyjnej nr 41/3, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz obiektami gospodarczymi, metod ą korygowania ceny średniej, mieszcz ącą si ę w podej ściu porównawczym. Jako jednostk ę porównawcz ą przyj ęto cał ą nieruchomo ść . Warto ść współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dost ępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomi ędzy cen ą minimaln ą a maksymaln ą. Warto ści współczynników zawarte pomi ędzy warto ści ą średni ą a skrajnymi interpolowane s ą liniowo. Dokonano ekstrapolacji oceny atrybutu Powierzchnia budynku, z uwagi na bardzo du żą powierzchni ę przedmiotowego budynku mieszkalnego, znacznie przekraczaj ącą powierzchni ą najwi ększego budynku w bazie do porównania. Obliczenia zamieszczono w poni ższej tabeli.

Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: Ustalenie zakresu współczynników koryguj ących: cena minimalna 150 000 cena maksymalna 430 000 u min 0,5390 cena średnia 278 295 u max 1,5451

Warto ść Zakres zmienno ści Zakres zmienno ści Atrybut nieruch. Atrybuty Wagi współczynnika współczynnika koryguj ącego skal atrybutów wycenianej koryguj ącego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja - poło żenie 0,250,1348 0,3863 0 3 1 0,2116 otoczenie,dojazd Stan techniczny, standard 0,150,0809 0,2318 0 3 2 0,1773 wyko ńczenia

Architektura, funkcjonalno ść 0,100,0539 0,1545 0 3 1,5 0,1000

Powierzchnia, konfiguracja i stan 0,250,1348 0,3863 0 2 2 0,3863 zagospodarowania działki

Powierzchnia budynku 0,150,0809 0,2318 0 2 3 0,3135

Inne 0,100,0539 0,1545 0 2 1 0,1000

1,00 0,5390 1,5451 1,2887

Szacowana warto ść nieruchomo ści:

V = 278 295 * 1,2887 = 358 638 ≈ j 359 000 zł

Z uwagi na cel wyceny, z okre ślonej powy żej warto ści wyodr ębnia si ę warto ść gruntu. Warto ść gruntu o powierzchni 4800 m², w granicach działki nr 41/3 okre śla si ę w oparciu o zebrane transakcje podobne, metod ą korygowania ceny średniej, mieszcz ącą si ę w podej ściu porównawczym. Jako jednostk ę porównawcz ą przyj ęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Obliczenia zamieszczono w poni ższej tabeli.

Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: Ustalenie zakresu współczynników cena minimalna 7,84 koryguj ących: cena maksymalna 36,05 u min 0,4407 cena średnia 17,80 u max 2,0255 Zakres zmienno ści Zakres Atrybut Warto ść Atrybuty Wagi współczynnika zmienno ści skal nieruch. współczynnika koryguj ącego atrybutów wycenianej koryguj ącego k umin*k umax*k min.max. W ui Lokalizacja 0,250,1102 0,5064 0 3 1,5 0,2500 Przeznaczenie 0,150,0661 0,3038 0 2 1 0,1500 Konfiguracja 0,150,0661 0,3038 0 2 2 0,3038 Uzbrojenie 0,150,0661 0,3038 0 2 2 0,3038 Powierzchnia 0,100,0441 0,2026 0 2 0 0,0441 Dost ępno ść komunikacyjna 0,100,0441 0,2026 0 2 1,5 0,1513 Inne 0,100,0441 0,2026 0 1 0 0,0441 1,00 0,4407 2,0255 1,2471

Szacowana warto ść gruntu:

Vj = 17,80 * 1,2471 = 22,20 4800 * 22,20 = 106 560 V = ≈ 107 000 zł

St ąd warto ść cz ęś ci składowych przedmiotowej nieruchomo ści (budynku mieszkalnego, budynku gospodarczego oraz wiaty) wynosi:

359 000 – 107 000 = 252 000

W celu wyodr ębnienia z ich ł ącznej warto ści – warto ści budynku mieszkalnego oraz warto ści budynku gospodarczego i wiaty, okre ślono koszt odtworzenia tych budynków, z uwzgl ędnieniem zu życia oraz kosztów dokumentacji i nadzoru. Na podstawie kosztów odtworzenia, okre ślono udział warto ści tych budynków w ich ł ącznej warto ści odtworzeniowej. Uzyskany udział wykorzystano do rozbicia ł ącznej warto ści rynkowej na warto ść rynkow ą budynku mieszkalnego oraz warto ść rynkow ą budynku gospodarczego i wiaty.

Zabudowania Obiekty Bistyp* PU KO/mkw. pu zu życie KDiN WO udział WR

dom BCOI.2.029 266,47 1 863,92 0,5 5% 260 756 74% 185 747 budynek gospodarczy, BCOI.8.005 250 930,68 0,7 2% 71 197 20% 50 717 murowany wiaty BCOI.9.013 160 668,19 0,8 2% 21 810 6% 15 536 353 763 100% 252 000 * Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych , Bistyp Consulting, lipiec 2015 r.

Warto ść słu żebno ści gruntowej - nieodpłatna i nieograniczona czasem słu żebno ść przejazdu i przechodu przez nieruchomo ść poło żon ą w Liplasie, oznaczon ą numerem działki 41/3 jej zachodni ą i południow ą stron ą pasem o szeroko ści 4 metry na rzecz ka żdoczesnych wła ścicieli nieruchomo ści oznaczonej numerami działki 41/4, 41/5, okre ślona zostanie jako iloczyn powierzchni nieruchomo ści obci ąż onej zaj ętej pod słu żebno ść , warto ści rynkowej jednostki powierzchni gruntu nieruchomości obci ąż onej t ą słu żebno ści ą oraz współczynnika k, uwzgl ędniaj ącego inne elementy wpływaj ące na warto ść szacowanego prawa. Wysoko ść współczynnika k przyj ęto na poziomie 0,65; ze wzgl ędu na to, i ż z gruntu obj ętego słu żebno ści ą korzysta ć b ędzie zarówno wła ściciele nieruchomo ści władn ących, jak i wła ściciel nieruchomo ści obci ąż onej.

Poni żej okre ślono jednostkow ą warto ść gruntu bez uwzgl ędnienia obci ąż enia słu żebno ści ą:

Szacowana warto ść gruntu:

V = j 17,80 * 1,4056 = 25,02

Warto ść słu żebno ści gruntowej po działce nr 41/3 wynosi:

Ws = 652 x 25,02 x 0,65 = 10 603 w zaokr ągleniu: 10 600

IV. WYNIK KO ŃCOWY

Warto ść rynkowa (WR) prawa własno ści przedmiotowej nieruchomo ści, obj ętej ksi ęgą wieczyst ą nr KR2Y/00011038/3 S ądu Rejonowego w My ślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksi ąg Wieczystych z siedzib ą w Dobczycach, składaj ącej si ę z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 41/3 o powierzchni 0,48 ha, poło żonej w miejscowo ści Liplas, gmina Gdów, wynosi w zaokr ągleniu do pełnych tysi ęcy złotych:

359 000 zł słownie złotych: trzysta pi ęć dziesi ąt dziewi ęć tysi ęcy

w tym: działka nr 41/3 (grunt) - 107 000 zł budynek mieszkalny - 185 747 zł budynek gospodarczy - 50 717 zł wiata - 15 536 zł

Warto ść słu żebno ści przejazdu i przechodu przez działk ę 41/3 na rzecz ka żdoczesnych wła ścicieli nieruchomo ści oznaczonej numerami działki 41/4, 41/5 wynosi: 10 600 zł.

Oszacowana warto ść nieruchomo ści odpowiada cenom rynkowym kształtuj ącym si ę w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomo ści o zbli żonych cechach rynkowych i mie ści si ę w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego

My ślenice, 30 wrze śnia 2015 r.

V. KLAUZULE I ZASTRZE ŻENIA

1. Niniejsz ą opini ę opracowano dla celu okre ślonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialno ści. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialno ści za wady ukryte nieruchomo ści b ędącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne maj ące wpływ na warto ść nieruchomo ści. 3. Operat ten nie mo że by ć publikowany w cało ści ani w cz ęś ciach, jak równie ż nie mo że by ć udost ępniany osobom trzecim, nie posiadaj ącym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Powierzchni ę budynku mieszkalnego okre ślono wył ącznie na potrzeby niniejszego operatu w oparciu o pomiar z natury. Elementy niewidoczne konstrukcji przyj ęto wg oświadczenia zleceniodawcy – nie dokonywano odkrywek. Powierzchni ę budynku gospodarczego i wiaty oszacowano na podstawie powierzchni zabudowy. Operat niniejszy nie jest opini ą techniczn ą o budynkach. 5. Warto ść rynkow ą nieruchomo ści okre ślono bez uwzgl ędniania kosztów transakcji kupna – sprzeda ży oraz zwi ązanych z t ą transakcj ą podatków i opłat. 6. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 7. Z niniejszego operatu szacunkowego sporz ądzono wyci ąg i przekazano do wła ściwego urz ędu prowadz ącego kataster nieruchomo ści.

VI. ZAŁ ĄCZNIKI

1. Protokół badania ksi ęgi wieczystej 2. Informacja z rejestru gruntów 3. Kopia mapy zasadniczej 4. Fragment rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 5. Dokumentacja fotograficzna 6. Postanowienie

Biuro Nieruchomo ści „RAPIT” s.c., My ślenice wrzesie ń 2015 r.