32-400 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) 274 30 60 www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 147/2019
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej, objętej księgą wieczystą nr KR2Y/00015841/3 Sądu Rejonowego w Myślenicach, położonej w Zborczycach, gmina Gdów, powiat wielicki, składającej się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym oznaczonym numerem porządkowym Zborczyce 55 działki ewidencyjnej nr 101/1 oraz niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 102/4
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu wszczętym w celu zniesienia współwłasności nieruchomości
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka-Grabczan sygn. akt Km 1290/18
autor opracowania:
Myślenice, 4 czerwca 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 2/35
SPIS TREŚCI
I. CZĘŚĆ OGÓLNA ...... 3
I.1. Przedmiot i zakres wyceny ...... 3 I.2. Stan prawny ...... 3 I.3. Zleceniodawca ...... 5 I.4. Cel wyceny ...... 5 I.5 Daty wyceny ...... 6 I.6. Podstawa formalno – prawna ...... 6 I.7. Źródła informacji ...... 6 I.8. Metodyka wyceny ...... 7
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI ...... 9
II.1. Lokalizacja ...... 9 II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym ...... 10 II.3. Działki gruntu ...... 13 II.4. Budynek mieszkalny ...... 14
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ...... 17
III.1. Analiza i charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości ...... 17 III.2. Wycena zabudowanej działki nr 101/1 ...... 17 III.3. Wycena gruntu działki ewidencyjnej nr 101/1 ...... 24 III.4. Wycena niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 102/4 ...... 29
IV. WYNIK KOŃCOWY ...... 34
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA ...... 35
VI. ZAŁĄCZNIKI ...... 35
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 3/35
I. CZĘŚĆ OGÓLNA
I.1. Przedmiot i zakres wyceny
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Zborczyce, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie. Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą nr KR2Y/00015841/3 V Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach Sądu Rejonowego w Myślenicach, składa się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym oznaczonym numerem porządkowym Zborczyce 55 działki ewidencyjnej nr 101/1 o powierzchni 0,07 ha oraz niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 102/4 o powierzchni 0,31 ha.
Zakresem wyceny objęto określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości w granicach działek nr 101/1 i 102/4 położonych w Zborczycach, gmina Gdów ze wszystkimi częściami składowymi.
I.2. Stan prawny
Sąd Rejonowy w Myślenicach, V Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Dobczycach prowadzi księgę wieczystą numer KR2Y/00015841/3 dla nieruchomości gruntowej o obszarze 0,3800 ha, położonej w miejscowości Zborczyce, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie, składającej się z działki ewidencyjnej nr 101/1 o powierzchni 0,0700 ha (sposób korzystania: budowlana) oraz z działki ewidencyjnej nr 102/4 o powierzchni 0,3100 ha.
Właścicielami przedmiotowej nieruchomości ujawnionymi w dziale II księgi wieczystej są: Krzysztof Kucharski syn Tadeusza i Józefy oraz Bożena Kucharska córka Kazimierza i Marii – na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, na podstawie umowy darowizny nr Rep. A 481/2001 sporządzonej dn. 02.03.2001 r. oraz umowy darowizny nr Rep. A 3723/90 sporządzonej dn. 19.10.1990 r.
W dziale III wpis o treści: • ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością – nieodpłatna służebność przejazdu, przechodu i przegonu przez dz. 102/4 od granicy z dz. 63, pasem szerokości 4 metrów – na rzecz każdoczesnych właścicieli dz. 102/5 i 102/6,
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 4/35
• Wszczęcie egzekucji w celu zniesienia współwłasności nieruchomości (sygn.. akt Km 1290/18), na rzecz Bożeny Kucharskiej (PESEL: 63012606743).
Działy I Sp. i IV tej księgi wieczystej są wolne od wpisów.
Oznaczenie, powierzchnia oraz stan własności nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z danymi ewidencji gruntów.
Oznaczenie nieruchomości wg Rejestru Gruntów:
Województwo: małopolskie
Powiat: wielicki
Jednostka ewidencyjna: Gdów [121902_2]
Obręb: Zborczyce [0028]
Jednostka rejestrowa: G133
Wspólność ustawowa 1/1 własność: Krzysztof Tadeusz Kucharski (Tadeusz, Józefa) zam. Zborczyce 55, Bożena Maria (Kazimierz, Maria) zam. Zborczyce 55.
Oznaczenie działki Użytek lub klasa Pow. Nr księgi Ark. Numer [ha] Pow. wieczystej Obręb Rodzaj mapy działki [ha]
KW 15841 (SR 1 Zborczyce 101/1 0,07 RIIIa – grunty orne 0,07 Dobczyce) AN3723/90
Razem 0,07
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 5/35
Oznaczenie nieruchomości wg Rejestru Gruntów:
Województwo: małopolskie
Powiat: wielicki
Jednostka ewidencyjna: Gdów [121902_2]
Obręb: Zborczyce [0028]
Jednostka rejestrowa: G161
Wspólność ustawowa 1/1 własność: Krzysztof Tadeusz Kucharski (Tadeusz, Józefa) zam. Zborczyce 55, Bożena Maria (Kazimierz, Maria) zam. Zborczyce 55.
Oznaczenie działki Użytek lub klasa Pow. Nr księgi Ark. Numer [ha] Pow. wieczystej Obręb Rodzaj mapy działki [ha]
KW 15841 (SR - Zborczyce 102/4 0,31 RIIIa – grunty orne 0,31 Dobczyce) AN481/01
Razem 0,31
Wydruk treści badania ksiąg wieczystych i wypis z rejestru gruntów stanowią załączniki do niniejszego opracowania.
I.3. Zleceniodawca
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości gruntowej. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka-Grabczan, 32 - 400 Myślenice, ul. Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 14 lutego 2019 r.
I.4. Cel wyceny
Określenie wartości rynkowej zgodnie z treścią postanowienia Komornika Sądowego z dnia 14 lutego 2019 r. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) działki ewidencyjnej wg stanu i cen z chwili dokonania szacowania.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 6/35
I.5 Daty wyceny
Data sporządzenia opinii: 4 czerwca 2019 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu opinii: 4 czerwca 2019 r. Data, na którą określono stan przedmiotu opinii: 8 kwietnia 2019 r. Data dokonania oględzin: 8 kwietnia 2019 r.
I.6. Podstawa formalno – prawna
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 26 listopada 2018 r. poz. 2204 wraz z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity Dz. U. z dnia 29 maja 2018 r. poz. 1025 z późniejszymi zmianami) 3. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami), 4. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. z dnia 17 sierpnia 2016 r. poz. 1263), 5. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
I.7. Źródła informacji
1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sołectwa Zborczyce, w jego granicach administracyjnych. 2. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości. 3. Dane ewidencji gruntów, gmina Gdów, obręb Zborczyce. 4. Mapa zasadnicza. 5. Oględziny nieruchomości na potrzeby wyceny. 6. Projekt techniczny instalacji gazowej budynku mieszkalnego i przyłącza gazowego. 7. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) – Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 8. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w Krakowie.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 7/35
I.8. Metodyka wyceny
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych,
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
Cmin Cmax - , Cśr Cśr - określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 8/35
n W = C X ŚR ui i=1 gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.
Ze względu na cel wyceny, z wartości zabudowanej działki ewidencyjnej nr 101/1 wyodrębniono wartość gruntu oraz wartość części składowych gruntu.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 9/35
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI
II.1. Lokalizacja
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Zborczyce, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna dobra, w północnej części gminy, w odległości ok. 11 km od jej centrum, ok. 12 km od Wieliczki i ok. 30 km od centrum Krakowa. Dostęp do infrastruktury społecznej – przeciętny. Nieruchomość położona w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej oraz gruntów użytkowanych rolniczo. W odległości ok. 1,5 km od przedmiotowej nieruchomości przebiega droga krajowa nr 94. Dojazd do nieruchomości drogą o nawierzchni asfaltowej urządzoną na działce ewidencyjnej numer 62/2 (działka nr 102/4 nie posiada dostępu do drogi publicznej, dojazd możliwy po działce nr 101/1, ew. drogą gruntową urządzoną wzdłuż wschodniej granicy działki nr 63 ale bez tytułu prawnego).
źródło: http://mapy.geoportal.gov.pl/imap/
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 10/35
II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym
W Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa Zborczyce w jego granicach administracyjnych, zatwierdzonym uchwałą nr XVI/91/2007 Rady Gminy Gdów z dnia 5 października 2007 r., przedmiotowa nieruchomość znajduje się terenach oznaczonym symbolami:
RM3 - teren zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych (działka nr 101/1 w przeważającej części)
Przeznaczenie podstawowe terenu RM ustala się jako funkcję mieszkaniową jednorodzinną, obejmującą istniejącą i nową zabudowę niskiej intensywności, o charakterze wolnostojącym oraz obiekty gospodarcze służące prowadzeniu gospodarstwa rolnego, hodowlanego, ogrodniczego, agroturystycznego, na zasadach określonych w § 5.
Przeznaczenie dopuszczalne terenu RM ustala się jako możliwość lokalizacji, na zasadach określonych w § 5 uchwały: 1) obiektów i urządzeń usług komercyjnych na wydzielonych działkach budowlanych, bądź wbudowanych w budynki mieszkalne lub gospodarcze, przy spełnieniu warunku braku uciążliwości wprowadzonej usługi dla funkcji podstawowej; 2) obiektów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nie związanych z zabudową zagrodową, przy czym zasady zagospodarowania działki jak dla zabudowy MN; 3) obiektów związanych z agroturystyką: sportowych, rekreacyjnych itp.; 4) sieci i urządzeń infrastruktury technicznej związanych z zagospodarowaniem terenu; 5) dojazdów nie wydzielonych, zatok postojowych; 6) miejsc parkingowych; 7) zieleni.
Ustala się zasady zagospodarowania: 1) przeznaczenie dopuszczalne nie może stanowić więcej niż 30% powierzchni przeznaczenia podstawowego, przy czym limit: a) dotyczy każdego terenu RM z osobna, wyodrębnionego liniami rozgraniczającymi i numerem, b) nie dotyczy zmiany sposobu użytkowania części budynku z przeznaczeniem na pracownie projektowe, gabinety lekarskie, dentystyczne, kancelarie adwokackie, notarialne i inne, w których prowadzi się doradztwo;
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 11/35
2) wymagania parkingowe -rozwiązać na terenie własnym przyjmując 2 miejsca postojowe na 1 budynek mieszkalny.
KDW – teren dróg wewnętrznych (wąski pas w północnej część działki nr 101/1, wzdłuż granicy z drogą).
Przeznaczenie podstawowe terenu ustala się jako drogi i ulice nie spełniające parametrów dróg publicznych, umożliwiające dojazd do poszczególnych budynków.
Ustala się zasady zagospodarowania: 1) ze względu na zapewnienie bezpiecznego dojazdu pojazdom uprzywilejowanym szerokość jezdni wynosić powinna minimum 3 m; 2) szerokość w liniach rozgraniczających: 4 -6 m; 3) szerokość jezdni z jednym pasem ruchu min. 3 m; 4) minimalna odległość zabudowy od krawędzi jezdni - 6 m, a zalecana odległość zabudowy od krawędzi jezdni: 8 m.
R1 – teren rolniczy (działka nr 102/4 w całości)
Przeznaczenie podstawowe terenu R ustala się jako uprawy polowe oraz rolnicze użytki zielone, uprawy ogrodnicze, sady itp.
Przeznaczenie dopuszczalne terenu R ustala się jako możliwość: 1) lokalizacji sieci i urządzeń infrastruktury technicznej; 2) lokalizacji dojazdów nie wydzielonych, ciągów pieszych, ścieżek rowerowych; 3) lokalizacji nowej zabudowy zagrodowej (o ile posiada dostęp do drogi publicznej), związanej z areałem gruntów rolnych o powierzchni nie mniejszej niż 3 ha w danej miejscowości lub w sołectwie przyległym, w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącej zabudowy, na zasadach określonych w § 5; 4) lokalizacji ogólnodostępnych elementów małej architektury; 5) lokalizacji zieleni; 6) lokalizacji wód otwartych; 7) renaturyzacji łąk - utrzymanie nisko produktywnych łąk i pastwisk o wysokich walorach przyrodniczych.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 12/35
Ustala się zasady zagospodarowania: 1) utrzymanie istniejącej zabudowy z możliwością jej całkowitej odbudowy, rozbudowy i nadbudowy oraz remontu niezbędnego do prawidłowego funkcjonowania, na zasadach określonych w § 5 jak dla poszczególnej kategorii zabudowy; 2) obowiązuje zakaz zalesień; 3) przeznaczenie dopuszczalne nie może stanowić więcej niż 10% powierzchni przeznaczenia podstawowego, przy czym limit dotyczy każdego terenu R z osobna, wyodrębnionego liniami rozgraniczającymi i numerem, 4) dla zabudowy, o której mowa w ust. 3 pkt 3 miejsca parkingowe rozwiązać na terenie własnym przyjmując 2 miejsca postojowe na 1 budynek mieszkalny.
źródło: http://www.gdow.e-mpzp.pl/
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 13/35
II.3. Działki gruntu
Działka nr 101/1 Działka o powierzchni 0,07 ha, wg rejestru gruntów użytkowana w całości jako grunty orne klasy III a. Kształt działki korzystny, zbliżony do prostokąta o długości ok. 34,5 m oraz szerokości ok. 21 m, teren nachylony w kierunku południowym. Przedmiotowa działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym (opisanym w punkcie II.5 niniejszego opracowania). Stan zagospodarowania słaby – ogrodzenie częściowo wyłącznie w granicy wschodniej, brak utwardzonych placów i dojazdów. Teren biologicznie czynny stanowi niepielęgnowana roślinność trawiasta oraz pojedyncze drzewa iglaste (świerk, jodła). Działka uzbrojona w sieć elektroenergetyczną i gazową. Na działce sąsiedniej nr 102/4 zlokalizowana studnia. W odległości ok. 50 m przebiega sieć wodociągowa. Działka od strony północnej przylega do drogi o nawierzchni asfaltowej, od strony wschodniej sąsiaduje z domem jednorodzinnym, od strony zachodniej oraz południowej z terenami użytkowanymi rolniczo. W miejscowym planie działka położona w terenach zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych oraz w niewielkiej części (wzdłuż granicy z drogą) w terenach dróg wewnętrznych.
Działka nr 102/4 Działka o powierzchni 0,31 ha, wg rejestru gruntów użytkowana w całości jako grunty orne klasy III a. Kształt działki wydłużony, zbliżony do prostokąta o długości ok. 146 m oraz szerokości ok. 21 m – 23 m. Teren nachylony w kierunku południowym. Działka użytkowana jako grunt orny. W północnej części zlokalizowana studia. Bezpośrednie sąsiedztwo od strony południowej, wschodniej i zachodniej stanowią tereny niezabudowane użytkowane rolniczo, od strony północnej zabudowa mieszkaniowa. W miejscowym planie działka w całości przeznaczona pod tereny rolnicze. Działka nie posiada zabezpieczonego niezależnego pdostępu do drogi publicznej – dojazd po działce nr 101/1.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 14/35
źródło: http://mapy.geoportal.gov.pl/
II.4. Budynek mieszkalny
Budynek mieszkalny jednorodzinny posadowiony na działce nr 101/1 to obiekt wolnostojący, oznaczony numerem porządkowym Zborczyce 55. Budynek częściowo podpiwniczony, parterowy z użytkowym poddaszem, w układzie przesuniętych półpoziomów. Powierzchnia zabudowy budynku wynosi 128 m2 (wg pomiaru własnego z mapy zasadniczej). Budynek
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 15/35 wzniesiony przy zastosowaniu tradycyjnych technik realizacji: fundamenty betonowe, ściany murowane z pustaków żużlobetonowych, stropy płytowe żelbetowe, dach dwuspadowy niesymetryczny, pokryty eternitem falistym. Stolarka okienna drewniana, okna zespolone dwuszybowe. Budynek z zewnątrz nieotynkowany, brak elewacji zewnętrznej. Przedmiotowy budynek wyposażony jest w instalację energetyczną oraz gazową.
Oględziny nieruchomości zostały przeprowadzone w warunkach ograniczonej dostępności tj. bez dokonania oględzin wewnątrz budynku, w zawiązku z czym nie dokonano obmiaru budynku w celu ustalenia powierzchni użytkowej oraz nie określono stanu technicznego oraz standardu wykończenia wnętrza budynku.
W oparciu o oględziny z zewnątrz budynku potwierdzono, że przedmiotowy budynek częściowo jest w stanie surowym. Widoczne wykończenie parteru budynku, brak wykończenia poddasza. Stan techniczny budynku słaby, w widocznych elementach budynku występują znaczne uszkodzenia i ubytki, cechy i właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę, wymagany kompleksowy remont kapitalny. Standard wykonania i wykończenia bardzo niski.
Zgodnie z projektem technicznym instalacji gazowej budynku mieszkalnego i przyłącza gazowego, pozyskanym od Urzędu Gminy Gdów, w piwnicach budynku znajdują się: kotłownia, dwa pomieszczenia gospodarcze oraz piwnica. Na parterze budynku zlokalizowane są cztery pokoje, kuchnia, holl, wc oraz łazienka. Poniżej przedstawiono zestawienie powierzchnię poszczególnych pomieszczeń:
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 16/35
Powierzchnia Zestawienie pomieszczeń /mkw./ Piwnica Pom. gospodarcze 11,1 Piwinica 12,3 Kotłownia 19,0 Pom. gospodarcze 7,2 Razem: 49,6 Parter Kuchnia 10,2 Wc 1,3 Holl 6,9 Pokój 30,9 Holl 5,7 Pokój 7,0 Łazienka 7,2 Pokój 12,0 Pokój 13,7 Razem: 94,9 Poddasze użytkowe 71,2 Powierzchnia użytkowa 166,1 razem:
Uwaga: powierzchnie pomieszczeń ustalono na podstawie rzutów piwnic oraz parteru, zamieszczonych w projekcie technicznym instalacji gazowej budynku mieszkalnego i przyłącza gazowego (rzuty stanowią załącznik do niniejszej opinii). Na podstawie rzutów obliczono powierzchnię zabudowy budynku, która zgadza się z powierzchnią zabudowy ujawnioną w wypisie z kartoteki budynków. Do powierzchni użytkowej nie wliczono powierzchni piwnic. Powierzchnię użytkową poddasza użytkowego obliczono z uwzględnieniem skosów.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 17/35
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
III.1. Analiza i charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości
Miejscowość Zborczyce jest jednym z sołectw gminy Gdów. Gmina Gdów1 znajduje się około 30 km od Krakowa, na przecinających się szlakach komunikacyjnych Myślenice - Bochnia i Kraków - Wieliczka - Limanowa. Część Gminy, położona na północ od rzeki Raby, charakteryzująca się równinnym, płaskim położeniem należy do Pogórza Bocheńskiego. Natomiast pozostała część Gminy o charakterystycznej wyżynno - pagórkowatej rzeźbie terenu należy do Pogórza Wielickiego.
Administracyjnie Gmina Gdów sąsiaduje: od zachodu z Gminą Dobczyce, od wschodu z Gminą Bochnia, od południa z Gminą Łapanów a od północy z Gminami Kłaj i Biskupice. Powierzchnia gminy wynosi 108 km². Liczba mieszkańców: 16 tys. osób. W skład gminy wchodzi 29 wsi.
III.2. Wycena zabudowanej działki nr 101/1
Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych
Dla potrzeb wyceny zabudowanej działki nr 101/1 określono i zbadano: Rodzaj rynku: rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych starszymi budynkami mieszkalnymi przeznaczonymi do generalnego remontu, Obszar badań: gmina Gdów oraz gminy sąsiednie powiatu wielickiego – gmina Biskupice i południowa część gminy Wieliczka, Okres analizy cen: od maja 2017 r. do dnia niniejszej wyceny. transakcje prawem własności zawarte na rynku wtórnym pomiędzy osobami fizycznymi.
W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych
1 www.gdow.pl
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 18/35 zabudowanych budynkami mieszkalnymi, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (Gdów, gmina Biskupice i południowo-wschodnia część gminy Wieliczka), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcję użytkową i sposób wykorzystania (budynki mieszkalne) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną funkcjonalność), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 19/35
Tabela nr 1
Data Pow. Pow. Nr Rep. Gmina Obręb Cena transakcji budynku działki 21.02.2019 474/19 Gdów Zagórzany mała 160 000 4 900 04.01.2019 48/19 Gdów Winiary średnia 220 000 3 300 30.11.2018 5777/18 Biskupice Bodzanów bardzo mała 222 500 2 789 27.11.2018 7410/18 Gdów Szczytniki średnia 233 000 400 27.11.2018 4390/18 Biskupice Przebieczany duża 249 998 3 300
07.09.2018 2464/18 Gdów Szczytniki mała 220 000 500 28.08.2018 1472/18 Wieliczka Mietniów średnia 250 000 1 600 06.08.2018 5662/18 Gdów Zagórzany mała 200 000 4 900 21.06.2018 1646/18 Gdów Bilczyce średnia 250 000 1 589 15.06.2018 4446/18 Gdów Niewiarów średnia 170 000 4 400
09.02.2018 696/18 Biskupice Zabłocie mała 260 000 821 31.01.2018 221/18 Gdów Pierzchów mała 130 000 2 559 10.01.2018 345/18 Biskupice Sławkowice średnia 220 000 1 551 21.12.2017 4647/17 Biskupice Bodzanów mała 215 000 1 319 06.12.2017 3127/17 Biskupice Bodzanów bardzo mała 200 300 3 071 31.10.2017 1371/17 Wieliczka Pawlikowice mała 130 000 1 400
20.10.2017 2537/17 Gdów Książnice mała 220 000 4 855 14.07.2017 3000/17 Biskupice Jawczyce bardzo mała 180 000 1 709 21.06.2017 1774/17 Gdów Książnice mała 140 000 1 500 wartość minimalna 130 000 400 wartość maksymalna 260 000 4 900
wartość średnia 203 726 2 445 mediana 220 000 1 709
odchylenie standardowe 41 202 1 497
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 20/35
Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie analizy rynku oraz obserwacji zachowań inwestorów, podaje poniższa Tabela nr 2.
Tabela nr 2
Cechy rynkowe Waga Wartość Analiza wagi cechy rynkowej cechy cechy (%) bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury Lokalizacja – 5 - bardzo dobra społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne położenie, 4 - dobra i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; 25% 3 - średnia otoczenie, dojazd bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury 2 - słaba społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty 1 - bardzo słaba budowlane, brak dostępu do drogi publicznej Powierzchnia bardzo duża: powyżej 160m² 5 - bardzo duża budynku duża: 120 m² – 160 m² 4 - duża średnia: 100 m² - 120 m² 15% 3 - średnia mała: 80 m² - 100 m² 2 - mała bardzo mała: poniżej 80 m² 1 - bardzo mała Stan techniczny, bardzo dobry: wiek budynku do 30 lat, pełne uzbrojenie, standard ogrzewanie centralne, gospodarka remontowa prowadzona 5 - bardzo dobry wzorowo, budynek zamieszkały w stosunkowo dobrym 4 - dobry wykończenia i stanie technicznym (zużycie poniżej 30%) 15% 3 - średni wyposażenia bardzo słaby: wiek budynku ponad 60 lat, bardzo niski 2 - słaby standard wykonania i wykończenia, niepełne uzbrojenie, 1 - bardzo słaby bardzo zły stan techniczny (zużycie ponad 60%) Architektura, bardzo dobra: atrakcyjna architektura, bardzo dobry układ funkcjonalność pomieszczeń, brak pomieszczeń przejściowych i powierzchni 5 - bardzo dobra o obniżonej funkcjonalności np. niskich piwnic; 4 - dobra bardzo słaba: słaba architektura, budynek 15% 3 - średnia wielopokoleniowy, słaby rozkład funkcjonalny pomieszczeń, 2 - słaba znaczny udział powierzchni o obniżonej funkcjonalności: 1 - bardzo słaba piwnic, pom. gospodarczych, strychów Powierzchnia, bardzo dobra: działka o dużej powierzchni, kształtna, na 5 - bardzo dobra konfiguracja i stan terenie płaskim, ogrodzona, w całości i bardzo dobrze 4 - dobra zagospodarowana, place i dojazdy oraz parkingi urządzone; 15% 3 - średnia zagospodarowania bardzo słaba: działka o małej powierzchni, o niekorzystnym 2 - słaba działki kształcie, słabo zagospodarowana 1 - bardzo słaba Inne – w tym bardzo dobre: brak ograniczeń prawnych, techniczno – ograniczenia w budowlanych i planistycznych, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie 5 - bardzo dobre możliwości uwzględnionych wyżej; 4 - dobre zagospodarowania bardzo słabe: istotne ograniczenia prawne, techniczno – 15% 3 - średnie nieruchomości budowlane i planistyczne np. przechodzące przez działkę 2 - słabe sieci techniczne, niekorzystne zapisy planistyczne, wysokie 1 - bardzo słabe zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej
SUMA 100%
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 21/35
Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ
Lokalizacja: Pierzchów, gm. Gdów, Data transakcji: 31 stycznia 2018 r. Repertorium A nr 221/18 Powierzchnia działek: 2 559 m2 Cena transakcyjna: 130.000,00 zł
Nieruchomość położona na w odległości ok. 21 km od Wieliczki. W odległości ok. 40 m droga wojewódzka nr 967. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo. Działka w kształcie prostokąta o wymiarach od ok. 105 m do ok. 108 m długości oraz od ok. 23 m do ok. 25 m. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej. Teren działki płaski. Wzdłuż zachodniej granicy działki oraz przez północną część działki przebiega sieć elektroenergetyczna niskiego napięcia. Na terenie działki parterowy, wolnostojący, murowany budynek mieszkalny wybudowany około lat 50-tych. Budynek w słabym stanie technicznym, przeznaczony do generalnego remontu.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 22/35
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ
Lokalizacja: Zabłocie, gm. Biskupice Data transakcji: 9 lutego 2018 r. Repertorium A nr 696/18 Powierzchnia działki: 821 m2 Skorygowana cena transakcyjna: 260.000,00 zł
Nieruchomość położona w centrum miejscowości Zabłocie, w odległości ok. 9 km od centrum Wieliczki. Otoczenie bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej oraz tereny niezabudowane, częściowo użytkowane rolniczo. Działka posiada kształt dwóch przylegających do siebie figur zbliżonych do prostokątów o wymiarach ok. 22 m x 20 m oraz ok. 23 m x 15 m. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej. Na terenie działki budynek mieszkalny wybudowany około lat 90-tych o powierzchni użytkowej ok. 75 m2 oraz budynkiem gospodarczym-garażem. Działka uzbrojona.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 23/35
Arkusz wyceny
Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne (zestawione w Tabeli nr 1), dokonano określenia wartości rynkowej działki gruntu z budynkiem mieszkalnym tj. działki nr 101/1, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Z uwagi na brak wiarygodnych informacji o powierzchniach budynków porównawczych, jako jednostkę porównawczą przyjęto całą nieruchomość (zgodnie z pkt 3.9 Noty Interpretacyjnej nr 1 - NI1 - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości). Wartość atrybutu „Powierzchnia budynku” w tabeli nr 3 ekstrapolowano poza zakres zmienności z uwagi na fakt, że wartość tej cechy dla przedmiotowej działki wykracza poza wartości zarejestrowane dla nieruchomości podobnych (możliwość taką dopuszczają Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, które w Nocie Interpretacyjnej nr 1 /NI-1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości/ w punkcie 6.4 mówią, że: w przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej). Obliczenia zamieszono w tabeli nr 3
Tabela nr 3.
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena minimalna 130 000
cena maksymalna 260 000 u min 0,6381
cena średnia 203 726 u max 1,2762
Atrybut Wartość Zakres zmienności Zakres zmienności Atrybuty Wagi nieruch. współczynnika współczynnika korygującego skal atrybutów wycenianej korygującego
k umin*k umax*k min. max. W ui
Lokalizacja 0,25 0,1595 0,3191 1 5 3 0,2500 Powierzchnia 0,15 0,0957 0,1914 1 5 6 0,2122 budynku Stan techniczny - 0,15 0,0957 0,1914 1 5 1 0,0957 standard Architektura - 0,15 0,0957 0,1914 1 5 3 0,1500 funkcjonalność Powierzchnia i 0,15 0,0957 0,1914 1 5 2 0,1229 stan działki Inne 0,15 0,0957 0,1914 1 5 3 0,1500
1,00 0,6381 1,2762 0,9808
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
203 726 * 0,9808 200 000 WN = ≈
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 24/35
III.3. Wycena gruntu działki ewidencyjnej nr 101/1
Rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych
Dla potrzeb wyceny gruntu w granicach działki nr 101/1 określono i zbadano: Rodzaj rynku: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę zagrodową w gospodarstwach rolnych z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej i usług nieuciążliwych, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub ww. zabudowę i w części tereny dróg, o powierzchni od 400 m2 do 2000 m2. Obszar badań: gmina Gdów, Okres analizy cen: od maja 2017 r. do dnia niniejszej wyceny.
W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar gminy Gdów), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), przeznaczenie (nieruchomości niezabudowane przeznaczone na cele zabudowy) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne uzbrojenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 25/35
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do gruntu w granicach nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej tabeli nr 4.
Tabela nr 4
Data Cena Pow. Cena 1 Nr Rep. Obręb Plan transakcji działek działki mkw 28.12.2018 3663/18 Krakuszowice RM 75 000 1 374 54,59
10.12.2018 5948/18 Zagórzany MN 60 000 1 704 35,21
22.11.2018 9922/18 Niewiarów RM, KDL 55 000 1 351 40,71
21.11.2018 5590/18 Pierzchów RM, KDL 19 500 900 21,67
20.08.2018 5638/18 Fałkowice RM, KDL 120 000 1 903 63,06
06.08.2018 3583/18 Niewiarów RM, KDD 45 000 1 308 34,40
23.05.2018 9567/18 Hucisko MN 41 600 1 040 40,00
14.05.2018 1520/18 Cichawa RM 50 000 1 541 32,45
06.04.2018 867/18 Zagórzany MN, KDL 9 000 400 22,50
14.02.2018 1336/18 Niewiarów RM 58 150 1 163 50,00
11.01.2018 384/2018 Niewiarów RM 50 000 1 001 49,95
05.01.2018 29/2018 Nieznanowice RM 40 000 1 125 35,56
27.11.2017 10545/17 Wiatowice RM 39 000 1 017 38,35
22.11.2017 7253/17 Świątniki Dolne MN, RM, KDL 41 000 1 400 29,29
20.10.2017 2521/17 Pierzchów RM 66 000 1 103 59,84
10.10.2017 14851/17 Pierzchów RM 58 000 1 014 57,20
25.08.2017 1844/17 Zalesiany RM 27 500 1 081 25,44
22.08.2017 2468/17 Bilczyce MNU 43 735 1 221 35,82
22.08.2017 2460/17 Bilczyce MNU 39 000 1 088 35,85
04.08.2017 3174/17 Podolany MN 40 000 850 47,06
04.07.2017 6335/17 Hucisko RM 51 000 1 008 50,60 wartość minimalna 9 000 400 21,67 wartość maksymalna 120 000 1 903 63,06 wartość średnia 48 975 1 171 40,93 mediana 45 000 1 103 38,35
odchylenie standardowe 22 125 318 12,07
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 26/35
Wybór cech rynkowych oraz ich wpływ na ceny na rynku lokalnym, określone na podstawie analizy rynku oraz obserwacji zachowań nabywców, podaje poniższa tabela nr 5.
Tabela nr 5 Waga Wartość Cechy rynkowe Zakres wartości cechy rynkowej cechy cechy (%) Lokalizacja – bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury położenie, społecznej lub/i wysokie walory krajobrazowe, bardzo 5 - bardzo dobra korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, 4 - dobra otoczenie 25 % 3 - średnia bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury 2 - słaba społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty 1 - bardzo słaba budowlane, Powierzchnia i bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt konfiguracja – regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych 5 - bardzo dobra deniwelacjach; powierzchnia, 4 - dobra 25 % 3 - średnia kształt działki bardzo słaba: znaczna powierzchnia działki, kształt 2 - słaba i topografia terenu niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno 1 - bardzo słaba nachylony o znacznych deniwelacjach Dostępność komunikacyjna - bardzo dobra: dojazd drogą publiczną, asfaltową, wysokiej stan prawny kategorii, bliskość środków komunikacji zbiorowej 5 - bardzo dobra
i jakość drogi 4 - dobra 15 % 3 - średnia dojazdowej, bardzo słaba: brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp drogą wewnętrzną lub służebnością na długim 2 - słaba bliskość środków odcinku nieurządzoną, z dala od środków komunikacji 1 - bardzo słaba komunikacji zbiorowej zbiorowej bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w 5 - bardzo dobre bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia Uzbrojenie – 4 - dobre 15 % 3 - średnie dostęp do mediów bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości 2 - słabe przyłączenia 1 - bardzo słabe Przeznaczenie - funkcja w planie bardzo dobre: działka w całości budowlana, bez 5 - bardzo dobre miejscowym, ograniczeń planistycznych 4 - dobre udział terenu pod 10 % 3 - średnie bardzo słabe: działka tylko w części budowlana – do 40% zabudowę, 2 - słabe lub nieco więcej, ale z istotnymi ograniczeniami 1 - bardzo słabe ograniczenia planistycznymi, np. linia zabudowy planistyczne Inne – w tym bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak ograniczenia w zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; 5 - bardzo dobre możliwości 4 - dobre 10 % 3 - średnie zagospodarowania bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np. nieruchomości 2 - słabe przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie 1 - bardzo słabe zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej SUMA 100%
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 27/35
Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ
Lokalizacja: Pierzchów Data transakcji: 21 listopada 2018 r. Repertorium A: 5590/2018 Powierzchnia działki: 900 m² Cena transakcyjna 1 m2: 21,67 zł
Nieruchomość zlokalizowana w odległości ok. 7 km od Gdowa. Działka posiada kształt zbliżony do wydłużonego prostokąta o wymiarach od ok. 129 m do ok. 133 m oraz ok. 6,5 m -7,5 m szerokości. Teren płaski. Bezpośrednie otoczenie stanowią tereny niezabudowane. W bliskim sąsiedztwie zabudowa zagrodowa i mieszkaniowa jednorodzinna. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ
Lokalizacja: Fałkowice Data transakcji: 20 sierpnia 2018 r. Repertorium A: 5638/2018 Powierzchnia działki: 1 903 m² Cena transakcyjna 1 m2: 63,06 zł
Nieruchomość zlokalizowana w odległości ok. 2,5 km od Gdowa. Działka posiada kształt prostokąta o wymiarach ok. 86-87 m długości oraz ok. 22 m szerokości. Teren płaski. Bezpośrednie otoczenie stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz terany niezabudowane. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 28/35
Arkusz wyceny
Na podstawie zebranych informacji, dokonano określenia wartości rynkowej gruntu w granicach działki nr 101/1 o powierzchni 0,07 ha, położonej w Zborczycach. Jednostką odniesienia jest 1 m2 powierzchni gruntu. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej tabeli nr 6.
Tabela nr 6
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena minimalna 21,67
cena maksymalna 63,06 u min 0,5294
cena średnia 40,93 u max 1,5406
Zakres zmienności Atrybut Wartość Zakres zmienności Atrybuty Wagi współczynnika nieruch. współczynnika skal atrybutów korygującego wycenianej korygującego
k umin*k umax*k min. max. W ui
Lokalizacja 0,25 0,1324 0,3852 1 5 3 0,2500 Powierzchnia i 0,25 0,1324 0,3852 1 5 5 0,3852 konfiguracja Dostępność 0,15 0,0794 0,2311 1 5 4 0,1905 komunikacyjna Uzbrojenie 0,15 0,0794 0,2311 1 5 2 0,1147
Przeznaczenie 0,10 0,0529 0,1541 1 5 3 0,1000
Inne 0,10 0,0529 0,1541 1 5 3 0,1000
1,00 0,5294 1,5406 1,1404
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
Wj = 40,93 * 1,1404 = 46,68
W = 700 * 46,68 ≈ 32 700
Stąd wartość części składowych przedmiotowej działki ewidencyjnej nr 101/1 wynosi:
200 000 zł – 32 700 zł = 167 300 zł
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 29/35
III.4. Wycena niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 102/4
Dla potrzeb wyceny działki nr 102/4 określono i zbadano: Rodzaj rynku: rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne i zielone, wyłączone z prawa zabudowy, Obszar badań: obszar gminy Gdów, Okres analizy cen: od maja 2017 r. do dnia niniejszej wyceny.
Analizą objęto okres od maja 2017 r. do dnia niniejszej wyceny. W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych, wyłączonych z prawa zabudowy, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny przedmiotowych działek nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar gminy Gdów), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę), przeznaczenie (nieruchomości przeznaczone na cele rolne i zieleni nieurządzonej – wyłączone z prawa zabudowy), sposób korzystania (grunty orne i użytki zielone) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (kształt działki, topografia terenu, dostęp do drogi oraz inne cechy). Pojęcie nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek.
Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli nr 7
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 30/35
Tabela nr 7.
Data Cena Pow. Cena 1 Nr Rep. Obręb Plan transakcji działek działek mkw 01.02.2019 434/19 Szczytniki RŁ, Zw 10 000 2 700 3,70 21.12.2018 6189/18 Szczytniki Rw 3 600 1 200 3,00 19.11.2018 3241/18 Niegowić R 20 000 4 400 4,55 22.10.2018 5110/18 Krakuszowice R 12 500 2 500 5,00 25.09.2018 3600/18 Wiatowice R 8 000 3 500 2,29 13.09.2018 2574/18 Cichawa Rw 6 000 2 700 2,22 30.08.2018 2400/18 Książnice Rw 10 800 3 600 3,00 08.06.2018 2545/18 Pierzchów Rw 7 500 2 400 3,13 04.05.2018 1165/18 Wiatowice R 53 000 5 817 9,11 25.04.2018 1103/18 Książnice R 4 250 1 700 2,50 18.04.2018 1215/18 Cichawa Rw 10 000 3 600 2,78 05.04.2018 838/18 Marszowice ZN 7 500 3 000 2,50 02.03.2018 895/18 Krakuszowice R 12 900 4 300 3,00 03.02.2018 887/718 Krakuszowice Rw 6 600 3 300 2,00 01.02.2018 978/18 Świątniki Dolne R 5 000 1 700 2,94 31.01.2018 419/18 Cichawa Rw 18 000 6 000 3,00 23.01.2018 722/18 Świątniki Dolne Rw, ZN 3 000 2 400 1,25 28.12.2017 3971/17 Cichawa Rw 9 000 2 700 3,33 05.12.2017 11734/17 Stryszowa Zw, Za, R 20 000 2 392 8,36 22.11.2017 7245/17 Świątniki Dolne Rw 10 000 2 700 3,70 17.11.2017 5165/17 Wiatowice R 65 000 6 500 10,00 09.11.2017 2735/17 Niewiarów R, KDD 14 500 2 876 5,04 27.10.2017 2615/17 Niżowa R, MN, KDZ 25 000 4 706 5,31 20.10.2017 1176/17 Szczytniki RŁ, Zw 5 250 2 100 2,50 13.10.2017 4161/17 Wieniec R 20 400 1 700 12,00 09.10.2017 2362/17 Gdów ZI 40 000 3 799 10,53 29.09.2017 796/17 Szczytniki Rw 4 200 2 100 2,00 29.09.2017 788/17 Szczytniki Rw 10 000 5 000 2,00 29.09.2017 830/17 Cichawa Rw 15 400 7 700 2,00 29.09.2017 779/17 Szczytniki Rw 5 000 2 000 2,50 04.09.2017 1977/17 Marszowice R 9 300 3 100 3,00 04.09.2017 1986/17 Marszowice R 16 200 5 400 3,00 01.09.2017 5342/17 Świątniki Dolne Rw 5 000 1 700 2,94 31.08.2017 1917/17 Wiatowice R 10 000 1 700 5,88 31.08.2017 401/17 Książnice R 87 000 6 700 12,99 09.06.2017 2379/17 Wiatowice R 75 000 7 100 10,56 08.06.2017 1226/17 Wiatowice R 30 000 7 200 4,17 wartość minimalna 3 000 1 200 1,25 wartość maksymalna 87 000 7 700 12,99 wartość średnia 18 241 3 621 4,53 mediana 10 000 3 000 3,00 odchylenie standardowe 20 287 1 820 3,16
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 31/35
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych rolnych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela nr 8.
Tabela nr 8
Waga Wartość Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej cechy cechy (%) Lokalizacja, bardzo dobra: niewielka odległość od zabudowy, bardzo warunki dojazdu – dobra dostępność do infrastruktury, bardzo korzystne 5 - bardzo dobra i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; 4 - dobra położenie, bardzo słaba: bardzo duża odległość od zabudowy, słaba 25% 3 - średnia otoczenie, dojazd dostępność do infrastruktury, w bliskim sąsiedztwie 2 - słaba uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi 1 - bardzo słaba publicznej; Powierzchnia i bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt 5 - bardzo dobra regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych konfiguracja – 4 - dobra deniwelacjach; powierzchnia, 20% 3 - średnia bardzo słaba: bardzo duża powierzchnia działki, kształt 2 - słaba kształt działki niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno 1 - bardzo słaba i topografia terenu nachylony o znacznych deniwelacjach; bardzo dobre: wysoka żyzność gleby, poprawne stosunki wodne w glebie, wysoki stopień kultury gleby i niska 5 - bardzo dobre Bonitacja gruntu i trudność uprawy; jeden użytek w granicach działki ew. 4 - dobre struktura użytków poprawna struktura użytków, korzystne sąsiedztwo użytków; 20% 3 - średnie bardzo słabe: niska żyzność gleby, złe stosunki wodne w – jakość 2 - słabe glebie, niski stopień kultury gleby i wysoka trudność uprawy; produkcyjna gleby 1 - bardzo słabe więcej niż dwa użytki w granicach działki, niekorzystna struktura użytków, słabe sąsiedztwo użytków bardzo dobre: bardzo dobre warunki uprawy, brak 5 - bardzo dobre utrudnień w uprawie, wysoki poziom kultury rolnej, brak Poziom kultury 4 - dobre chwastów, prawidłowe nawożenie, brak zakwaszenia rolnej i warunki 20 % 3 - średnie bardzo słabe: bardzo słabe warunki uprawy, występują 2 - słabe uprawy utrudnienia w uprawnie (np. kamienistość), niski poziom 1 - bardzo słabe kultury rolnej; wysokie zakwaszenie; brak nawożenia Inne – w tym bardzo dobre: brak ograniczeń w użytkowaniu, brak ograniczenia w zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie 5 - bardzo dobre uwzględnionych wyżej; 4 - dobre możliwości bardzo słabe: istotne ograniczenia w użytkowaniu np. 15 % 3 - średnie zagospodarowania przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie 2 - słabe nieruchomości zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie 1 - bardzo słabe uwzględnionych wyżej SUMA 100%
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 32/35
Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ
Lokalizacja: Świątniki Dolne Data transakcji: 23 stycznia 2018 r. Repertorium A: 722/18 Powierzchnia działki: 2 400 m² Cena transakcyjna/ cena 1m2: 3 000 zł/1,25 zł
Bezpośrednie otoczenie działki stanowią tereny zieleni nieurządzonej oraz tereny rolne. Najbliższa zabudowa w odległości ok. 800 m. Nieruchomość o kształcie zbliżonym do wydłużonego prostokąta o wymiarach ok. 125 m x 21 m. Wg rejestru gruntów działka użytkowana jako grunty orne klasy III b, IV a oraz tereny łąk trwałych klasy IV. Działka posiada dostęp do drogi gruntowej nieurządzonej. Teren działki użytkowany rolniczo. W planie miejscowym teren zieleni nieurządzonej oraz teren rolny wyłączony z zabudowy.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ
Lokalizacja: Książnice Data transakcji: 31 sierpnia 2017 r. Repertorium A nr 401/17 Powierzchnia działki: 6 700 m2 Cena transakcyjna/cena 1m2: 87 000 zł/12,99 zł
Bezpośrednie otoczenie stanowią tereny rolne, w bliskiej odległości zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Nieruchomość w kształcie trójkąta prostokątnego o przyprostokątnych długości ok. 160 m i 77 m, oraz przeciwprostokątnej ok. 170 m., składa się z dwóch przylegających do siebie działek wspólnie zagospodarowanych. Działka posiada dostęp do drogi gruntowej nieurządzonej. W odległości ok. 20 m od drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej. W planie miejscowym nieruchomość przeznaczona pod tereny rolne.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 33/35
Arkusz wyceny
Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne (zestawione w Tabeli nr 7), dokonano określenia wartości rynkowej niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 102/4 przeznaczonych pod tereny rolne, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni działki gruntu. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli nr 9.
Tabela nr 9
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena minimalna 1,25
cena maksymalna 12,99 u min 0,2757
cena średnia 4,53 u max 2,8646
Zakres zmienności Atrybut Wartość Zakres zmienności Atrybuty Wagi współczynnika nieruch. współczynnika skal atrybutów korygującego wycenianej korygującego
k umin*k umax*k min. max. W ui
Lokalizacja, warunki 0,25 0,0689 0,7162 1 5 3 0,2500 dojazdu Powierzchnia i 0,20 0,0551 0,5729 1 5 3 0,2000 konfiguracja Bonitacja gruntu i 0,20 0,0551 0,5729 1 5 4 0,3865 struktura użytków Poziom kultury rolnej i 0,20 0,0551 0,5729 1 5 4 0,3865 warunki uprawy Inne 0,15 0,0413 0,4297 1 5 2 0,0957
1,00 0,2757 2,8646 1,3187
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
Wj = 4,53 * 1,3187 = 5,98
W = 3 100 * 5,98 ≈ 18 500 N
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 34/35
IV. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej, położonej w Zborczycach, gmina Gdów, objętej księgą wieczystą nr KR2Y/00015841/3 składającej się z zabudowanej domem jednorodzinnym działki nr 101/1 o powierzchni 0,07 ha oraz z niezabudowanej działki nr 102/4 o powierzchni 0,31 ha, wynosi w zaokrągleniu:
218 500 zł
Słownie: dwieście osiemnaście tysięcy pięćset w tym:
- wartość zabudowanej działki nr 101/1: 200 000 zł (słownie złotych: dwieście tysięcy) ▪ wartość gruntu: 32 700 zł ▪ wartość części składowych: 167 300 zł
- wartość działki nr 102/4: 18 500 zł (słownie złotych: osiemnaście tysięcy pięćset)
Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego.
Uwaga: w przypadku zbycia działek 101/1 i 102/4 różnym podmiotom (podziału prawnego nieruchomości), niezbędne będzie ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej zapewniającej dostęp z drogi publicznej do działki nr 102/4 – nie uwzględniono tego faktu w niniejszej wycenie.
Myślenice, 4 czerwca 2019 r.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r. Wycena nieruchomości gruntowej – Zborczyce, dz. 101/1 i dz. 102/4, KW nr KR2Y/00015841/3 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 35/35
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. 3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 6. Dane osobowe zawarte w niniejszej opinii są przetwarzane na podstawie odezwy od Sądu, w celu jej wypełnienia oraz wynikają z prawnie usprawiedliwionych celów realizowanych przez sporządzającego opinię biegłego sądowego.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Postanowienie o powołaniu biegłego. 3. Wydruk elektronicznej księgi wieczystej. 4. Uproszczone wypisy z rejestru gruntów. 5. Mapa zasadnicza. 6. Rzuty kondygnacji budynku.
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.