Kunice Fałkowice

32-400 My ślenice, Rynek 28 Tel. (12) 274 30 60 www.rapit.com.pl

OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 175/2015 wycena prawa własno ści nieruchomo ści gruntowych niezabudowanych, obj ętych KW nr KR2Y/00000559/1 oraz KR2Y/00025134/7 Sądu Rejonowego w My ślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksi ąg Wieczystych w Dobczycach, - poło żonej w Kunicach, gmina Gdów, powiat wielicki, składaj ącej si ę z działek ewidencyjnych nr 307, 395, 396, 397, 398, 399 oraz 404, - poło żonej w Fałkowicach, gmina Gdów, powiat wielicki, składaj ącej si ę z działek ewidencyjnych nr 246, 334, 338, 360, 374 oraz 375

cel opracowania: okre ślenie warto ści rynkowej nieruchomo ści w post ępowaniu egzekucyjnym

zleceniodawca: Komornik S ądowy przy S ądzie Rejonowym w My ślenicach Ewelina Ł ącka, sygn. akt Km 496/14

autor opracowania:

My ślenice, sierpie ń 2015 r. Wycena nieruchomo ści gruntowych, Kunice - KR2Y/00000559/1, Fałkowice - KR2Y/00025134/7 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 2/31

WYCI ĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. nr 175/2015

Okre ślenie nieruchomo ści :

• działki ewidencyjne nr 307, 395, 396, 397, 398, 399 oraz 404, obr ęb Kunice, gmina Gdów, powiat wielicki, ksi ęga wieczysta nr KR2Y/00000559/1 Sądu Rejonowego w My ślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksi ąg Wieczystych z siedzib ą w Dobczycach;

• działki ewidencyjne nr 246, 334, 338, 360, 374 oraz 375, obr ęb Fałkowice, gmina Gdów, powiat wielicki, ksi ęga wieczysta nr KR2Y/00025134/7 Sądu Rejonowego w My ślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksi ąg Wieczystych z siedzib ą w Dobczycach.

Rodzaj nieruchomo ści : nieruchomo ść gruntowa niezabudowana

Cel wyceny : opis i oszacowanie warto ści rynkowej nieruchomo ści w post ępowaniu egzekucyjnym

Wła ściciel nieruchomo ści: Adam Bednarski syn Bolesława i Salomei

Metoda wyceny : podej ście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej

Data okre ślenia warto ści rynkowej : 24 sierpnia 2015 r.

Warto ść rynkowa nieruchomo ści aktualna (WR) :

913 200 zł słownie złotych: dziewi ęć set trzyna ście tysi ęcy dwie ście

Opracował :

Data sporz ądzenia operatu : 24 sierpnia 2015 r.

Spis tre ści

I. Cz ęść ogólna ...... 4 1. Przedmiot i zakres wyceny ...... 4 2. Stan prawny ...... 4 3. Zleceniodawca ...... 6 4. Cel wyceny ...... 7 5. Daty wyceny ...... 7 6. Podstawa formalno - prawna ...... 7 7. Źródła informacji ...... 7 8. Metodyka wyceny ...... 8 II. Opis nieruchomo ści ...... 9 1. Lokalizacja ...... 9 2. Przeznaczenie w planie miejscowym ...... 9 3. Działki gruntu ...... 17 III. Wycena warto ści nieruchomo ści ...... 20 1. Analiza rynku ...... 20 2. Okre ślenie warto ści nieruchomo ści ……… ………………. 24 IV. Wynik ko ńcowy ...... 30 V. Klauzule i zastrze żenia ...... 31 VI. Zał ączniki ...... 31

I. CZ ĘŚĆ OGÓLNA .

I.1. Przedmiot i zakres wyceny.

Przedmiotem niniejszej wyceny są: • nieruchomo ść gruntowa niezabudowana, poło żona w Kunicach, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie, obj ęta ksi ęgą wieczyst ą nr KR2Y/00000559/1 Sądu Rejonowego w My ślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksi ąg Wieczystych z siedzib ą w Dobczycach, składaj ąca si ę z działek ewidencyjnych nr 307 o powierzchni 1,41 ha, 395 o powierzchni 0,30 ha, 396 o powierzchni 0,57 ha, 397 o powierzchni 0,59 ha, 398 o powierzchni 0,37 ha, 399 o powierzchni 0,29 ha oraz 404 o powierzchni 0,59 ha; • nieruchomo ść gruntowa niezabudowana, poło żona w Fałkowicach, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie, obj ęta ksi ęgą wieczyst ą nr KR2Y/00025134/7 Sądu Rejonowego w My ślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksi ąg Wieczystych z siedzib ą w Dobczycach, składaj ąca si ę z działek ewidencyjnych nr 246 o powierzchni 0,18 ha, 334 o powierzchni 0,36 ha, 338 o powierzchni 0,61 ha, 360 o powierzchni 0,58 ha, 374 o powierzchni 0,58 ha oraz 375 o powierzchni 0,57 ha.

Zakresem wyceny obj ęto prawo własno ści nieruchomo ści w granicach działek ewidencyjnych nr 307, 395, 396, 397, 398, 399 oraz 404 w Kunicach oraz 246, 334, 338, 360, 374 oraz 375 w Fałkowicach. Zakres wyceny nie obejmuje warto ści upraw, poniewa ż nie mo żna dokładnie okre śli ć kiedy nast ąpi sprzeda ż poszczególnych działek gruntu i na jakim etapie wegetacji b ędzie wówczas uprawa kukurydzy.

I.2. Stan prawny.

Sąd Rejonowy w My ślenicach, Zamiejscowy Wydział Ksi ąg Wieczystych z siedzib ą w Dobczycach prowadzi dla przedmiotowych nieruchomości ksi ęgi wieczyste:

A. KR2Y/00000559/1 m. in. dla działek ewidencyjnych nr 307 o powierzchni 1,41 ha, 395 o powierzchni 0,30 ha, 396, 397 o powierzchni 0,59 ha, 398, 399 oraz 404, poło żonych w Kunicach, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie.

Własno ść nieruchomo ści wpisana jest w ksi ędze wieczystej KR2Y/00000559/1 na rzecz Adama Bednarskiego syna Bolesława i Salomei, w całości. Podstawy wpisów prawa

Biuro Nieruchomo ści „RAPIT” s.c., My ślenice sierpie ń 2015 r. Wycena nieruchomo ści gruntowych, Kunice - KR2Y/00000559/1, Fałkowice - KR2Y/00025134/7 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 5/31 własno ści: umowa przekazania własno ści i posiadania gospodarstwa rolnego z 13 lipca 1979 r., Rep. A 93/79; umowa sprzeda ży z 4 kwietnia 1989 r., Rep. A 1732/89; umowa sprzeda ży z 22 grudnia 1989 r., Rep. A 5810/89.

Dział I Sp. – ‘wolny od wpisów’

W Dziale III wpisano: • przył ączenie si ę do egzekucji z nieruchomo ści dłu żnika Adama Bednarskiego, nowego wierzyciela: Firma Handlowa Chemirol Damian Kokosi ński Małgorzata Kokosi ńska Marcin Kokosi ński spółka jawna z siedzib ą w Piekarach.

W Dziale IV wpisano: • hipoteka umowna ł ączna w kwocie 1 200 000,00 zł; wierzytelno ść : zabezpieczenie spłaty wierzytelno ści wynikaj ącej z umowy sprzeda ży, to jest zapłaty nale żno ści wynikaj ącej z faktur nr FA/000129/2013/CHEMI/MAC i FA/000116/2013/CHEMI/MAC z dnia 2 kwietnia 2013 roku, wraz z nale żnymi odsetkami ustawowymi za ka żdy dzie ń zwłoki oraz innymi nale żno ściami, jakie mog ą powsta ć w przypadku nie uregulowania zapłaty za towar handlowy w wyznaczonym terminie, stosunek prawny: umowa sprzeda ży towaru handlowego z dnia 2.04.2013 r., na rzecz: Firma Handlowa Chemirol Damian Kokosi ński Małgorzata Kokosi ńska Marcin Kokosi ński spółka jawna z siedzib ą w Piekarach 27, • hipoteka umowna ł ączna w kwocie 511 000,00 zł, wierzytelno ść : zabezpieczenie spłaty wierzytelno ści, to jest zapłaty kwoty 443 671,80 zł, wraz z nale żnymi odsetkami za zwłok ę oraz innymi nale żno ściami, jakie mog ą powsta ć w przypadku nie uregulowania długu w wyznaczonym terminie, stosunek prawny: ugoda z dnia 22 lipca 2014 roku, na rzecz Agrofert Polska sp. z o. o. w Cieszynie.

B. KR2Y/00025134/7 dla działek ewidencyjnych nr 338 o powierzchni 0,61 ha, 360 o powierzchni 0,58 ha, 374 o powierzchni 0,56 ha, 246 o powierzchni 0,19 ha, 334 o powierzchni 0,36 ha oraz 375 o powierzchni 0,57 ha, poło żonych w Fałkowicach, gmina Gdów, powiat wielicki, województwo małopolskie.

Własno ść nieruchomo ści wpisana jest w ksi ędze wieczystej KR2Y/00025134/7 na rzecz Adama Bednarskiego syna Bolesława i Salomei, w całości. Podstawy wpisów prawa własno ści: umowa sprzeda ży z 12 stycznia 1999 r., Rep. A 258/99; umowa sprzeda ży z 19 maja 2008 r., Rep. A 2797/2008.

Dział I Sp. – ‘wolny od wpisów’

W Dziale III wpisano: • ostrze żenie o wszcz ęciu egzekucji z nieruchomo ści dłu żnika Adama Bednarskiego, wierzyciel: Firma Handlowa Chemirol Damian Kokosi ński, Małgorzata Kokosi ńska, Marcin Kokosi ński spółka jawna z siedzib ą w Piekarach

W Dziale IV wpisano: • hipoteka umowna ł ączna w kwocie 1 200 000,00 zł; wierzytelno ść : zabezpieczenie spłaty wierzytelno ści wynikaj ącej z umowy sprzeda ży, to jest zapłaty nale żno ści wynikaj ącej z faktur nr FA/000129/2013/CHEMI/MAC i FA/000116/2013/CHEMI/MAC z dnia 2 kwietnia 2013 roku, wraz z nale żnymi odsetkami ustawowymi za ka żdy dzie ń zwłoki oraz innymi nale żno ściami, jakie mog ą powsta ć w przypadku nie uregulowania zapłaty za towar handlowy w wyznaczonym terminie, stosunek prawny: umowa sprzeda ży towaru handlowego z dnia 2.04.2013 r., na rzecz: Firma Handlowa Chemirol Damian Kokosi ński Małgorzata Kokosi ńska Marcin Kokosi ński spółka jawna z siedzib ą w Piekarach 27, • hipoteka umowna ł ączna w kwocie 511 000,00 zł, wierzytelno ść : zabezpieczenie spłaty wierzytelno ści, to jest zapłaty kwoty 443 671,80 zł, wraz z nale żnymi odsetkami za zwłokę oraz innymi nale żno ściami, jakie mog ą powsta ć w przypadku nie uregulowania długu w wyznaczonym terminie, stosunek prawny: ugoda z dnia 22 lipca 2014 roku, na rzecz Agrofert Polska sp. z o. o. w Cieszynie.

Oznaczenie nieruchomo ści i stan własno ści ujawnione w ksi ęgach wieczystych s ą zgodne z danymi ewidencji gruntów w obr ębach ewidencyjnych Kunice [Nr 0011] oraz Fałkowice [Nr 0004], w jednostce ewidencyjnej Gdów [121902_2], numery jednostek rejestrowych G21 oraz G227, za wyj ątkiem powierzchni działek poło żonych w Fałkowicach – zgodnie z tre ści ą ksi ęgi wieczystej działka nr 374 ma powierzchni ę 0,56 ha, a działka nr 246 - 0,19 ha. Zgodnie z danymi ewidencji gruntów działka nr 374 ma powierzchni ę 0,58 ha, a działka nr 246 - 0,18 ha. Nie udało si ę ustali ć przyczyny rozbie żno ści w powierzchniach ww. działek.

I.3. Zleceniodawca.

Podstaw ę formaln ą opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomo ści. Zleceniodawca: Komornik S ądowy przy S ądzie Rejonowym w My ślenicach Ewelina Ł ącka, 32-400 My ślenice, ul. Piłsudskiego 9.

I.4. Cel wyceny.

Celem sporz ądzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie warto ści rynkowej nieruchomo ści w post ępowaniu egzekucyjnym. Ze wzgl ędu na przedmiot i cel wyceny, podstaw ą wyceny jest warto ść rynkowa (WR) nieruchomo ści.

I.5 Daty wyceny.

Data sporz ądzenia operatu szacunkowego: 24 sierpnia 2015 r.

Data, na któr ą okre ślono warto ść rynkow ą przedmiotu wyceny: 24 sierpnia 2015 r.

Data, na któr ą okre ślono i uwzgl ędniono stan przedmiotu wyceny: 3 lipca 2015 r.

Data dokonania ogl ędzin nieruchomo ści: 3 lipca 2015 r.

I.6. Podstawa formalno - prawna.

1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo ściami (Dz. U. z dnia 11 czerwca 2015 r. poz. 782), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z dnia 23 stycznia 2014 r., poz. 121), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Post ępowania Cywilnego (Dz. U. z dnia 21 stycznia 2014 r. poz. 101), 4. ROZPORZ ĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 wrze śnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomo ści i sporz ądzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z pó źniejszymi zmianami), 5. ROZPORZ ĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWO ŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynno ści komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 wraz z pó źniejszymi zmianami), 6. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja Stowarzysze ń Rzeczoznawców Maj ątkowych.

I.7. Źródła informacji.

1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sołectwa Kunice. 2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sołectwa Fałkowice. 3. Ksi ęgi wieczyste prowadzone dla nieruchomo ści. 4. Dane ewidencji gruntów, gmina Gdów, obr ęby: Kunice oraz Fałkowice.

5. Mapa ewidencyjna. 6. Ogl ędziny nieruchomo ści. 7. Baza danych transakcji sprzeda ży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomo ści w Krakowie.

I.8. Metodyka wyceny.

Po uwzgl ędnieniu celu i zakresu wyceny oraz dost ępnych danych o cenach i cechach nieruchomo ści podobnych, warto ść rynkow ą przedmiotowej nieruchomo ści okre ślono przy zastosowaniu podej ścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej .

Podej ście porównawcze polega na okre śleniu warto ści nieruchomo ści przy zało żeniu, że warto ść ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomo ści podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje si ę ze wzgl ędu na cechy ró żni ące nieruchomo ści podobne od nieruchomo ści wycenianej oraz uwzgl ędnia si ę zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podej ście porównawcze stosuje si ę, je żeli s ą znane ceny i cechy nieruchomo ści podobnych do nieruchomo ści wycenianej.

Uwzgl ędniając przepisy rozporz ądzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomo ści i sporz ądzania operatu szacunkowego , przy metodzie korygowania ceny średniej do porówna ń przyjmuje si ę co najmniej kilkana ście nieruchomo ści podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s ą ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomo ści. Warto ść nieruchomo ści b ędącej przedmiotem wyceny okre śla si ę w drodze korekty średniej ceny nieruchomo ści podobnych współczynnikami koryguj ącymi, uwzgl ędniaj ącymi ró żnice w poszczególnych cechach tych nieruchomo ści.

Procedura wyceny metod ą korygowania ceny średniej przedstawia si ę nast ępuj ąco: - okre ślenie rynku lokalnego, na którym znajduje si ę wyceniana nieruchomo ść poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z okre śleniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomo ści z wyeksponowaniem jej cech rynkowych,

- okre ślenie ceny średniej (C śr) ze zbioru transakcji przyj ętych do analizy lub z grupy nieruchomo ści reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), - okre ślenie zakresu sumy współczynników koryguj ących jako: C C   min , max   Cśr Cśr 

- okre ślenie jednostkowej warto ści rynkowej wycenianej nieruchomo ści według formuły: n W = C ∗ ∑ X ŚR ui i=1 gdzie:

Ui – oznacza wielko ść i-tego współczynnika odzwierciedlaj ącego wpływ danej cechy na warto ść nieruchomo ści, n – liczba współczynników odpowiadaj ąca okre ślonej wcze śniej liczbie cech rynkowych nieruchomo ści

II. OPIS NIERUCHOMO ŚCI .

II.1. Lokalizacja.

Przedmiotowe nieruchomo ści poło żone s ą w miejscowo ściach Kunice oraz Fałkowice, w gminie Gdów - powiat wielicki, województwo małopolskie. Lokalizacja ogólna nieruchomo ści jest dobra, w odległo ści około 7 – 8 km od centrum Dobczyc, około 3 – 4 km od centrum Gdowa, w południowej cz ęś ci powiatu wielickiego. Otoczenie nieruchomo ści stanowi ą grunty niezabudowane, u żytkowane rolniczo, w niewielkiej odległo ści – zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa.

II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym

Nieruchomo ść , b ędąca przedmiotem wyceny, poło żona w Kunicach , w obowi ązuj ącym Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa Kunice, zatwierdzonym Uchwał ą Nr XXXVII/238/2013 Rady Gminy Gdów z dnia 24 stycznia 2013 r., poło żona jest na obszarze oznaczonym symbolami:

Działka nr 307: RW - tereny rolnicze z zakazem zabudowy, w cało ści.

Działki nr 395, 396: RW – tereny rolnicze z zakazem zabudowy – przewa żaj ąca cz ęść działki nr 395 oraz niewielka cz ęść działki nr 396, R/ZZ – tereny rolnicze poło żone w granicach obszaru szczególnego zagro żenia powodzi ą – pozostała cz ęść działek.

Działki nr 397, 398, 399, 404: R/ZZ – tereny rolnicze poło żone w granicach obszaru szczególnego zagro żenia powodzi ą, w cało ści.

Szczegółowe ustalenia dla obszarów o poszczególnym przeznaczeniu:

Tereny rolnicze z zakazem zabudowy („ RW ”) przeznacza si ę dla: 1) gospodarki rolnej prowadzonej na gruntach ornych, ł ąkach, pastwiskach i w sadach, 2) przyrodniczych funkcji ochronnych w terenach obudowy biologicznej cieków wodnych. 2. Dla terenów, o których mowa w ust. 1 ustala si ę nast ępuj ące zasady zagospodarowania: 1) przewiduje si ę utrzymanie istniej ącej zabudowy, z mo żliwo ści ą dokonywania jej remontów, przebudowy i rozbudowy, 2) wyklucza si ę lokalizacj ę nowych obiektów budowlanych, z wyj ątkiem niezb ędnych dla potrzeb lokalnych urz ądze ń komunikacji, gospodarki wodnej i infrastruktury technicznej, 3) obowi ązuje zakaz zalesiania gruntów, 4) zaleca si ę utrzymanie niskoproduktywnych ł ąk i pastwisk o wysokich walorach przyrodniczych.

Tereny rolnicze („ R”) oraz Tereny rolnicze („ R/ZZ ”) poło żone w granicach obszaru szczególnego zagro żenia powodzi ą przeznacza si ę dla: 1) gospodarki rolnej prowadzonej na gruntach ornych, ł ąkach, pastwiskach i w sadach, 2) zabudowy zagrodowej, w zakresie dopuszczonym przepisami ust. 2, 3) przyrodniczych funkcji ochronnych w terenach obudowy biologicznej cieków wodnych. 2. Dla terenów, o których mowa w ust. 1, ustala si ę nast ępuj ące zasady zagospodarowania: 1) przewiduje si ę utrzymanie istniej ącej zabudowy, z mo żliwo ści ą dokonywania jej remontów, przebudowy i rozbudowy, 2) dopuszcza si ę lokalizacje: a) budynków stanowi ących zabudow ę zagrodowa, zwi ązan ą

Biuro Nieruchomo ści „RAPIT” s.c., My ślenice sierpie ń 2015 r. Wycena nieruchomo ści gruntowych, Kunice - KR2Y/00000559/1, Fałkowice - KR2Y/00025134/7 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 12 /31 z areałem gruntów rolnych o powierzchni nie mniejszej ni ż 3,0 ha w danej miejscowo ści lub w sołectwie przyległym, jednak że wył ącznie pod warunkiem, że nowe budynki powstan ą w odległo ści nie wi ększej ni ż 20 metrów od ju ż istniej ącej zabudowy i b ędą zlokalizowane po tej samej stronie drogi, co zabudowania istniej ąca, b) obiektów małej architektury, c) ście żek pieszych, rowerowych, konnych, urz ądze ń gospodarki wodnej, infrastruktury technicznej i komunikacji dla potrzeb lokalnych, 3) ogranicza si ę ł ączn ą wielko ść powierzchni zabudowy nowo lokalizowanych budynków, o których mowa w pkt 2 lit. a, do 300 m² na działce, 4) zaleca si ę utrzymanie niskoproduktywnych ł ąk i pastwisk o wysokich walorach przyrodniczych.

Dla terenów, o których mowa w ust. 1, oznaczonych symbolem „ R/ZZ ” , poło żonych w granicach obszaru szczególnego zagro żenia powodzi ą, ustala si ę dodatkowe warunki zagospodarowania: 1) z uwagi na poło żenie w granicach obszaru szczególnego zagro żenia powodzi ą obowi ązuj ą zakazy, nakazy, dopuszczenia i ograniczenia okre ślone w przepisach odr ębnych, dotycz ących ochrony przed powodzi ą, 2) w przypadku, gdy na podstawie przepisów odr ębnych, dyrektor wła ściwego regionalnego zarz ądu gospodarki wodnej, w drodze decyzji zwolni z zakazów, o których mowa w pkt 1, dopuszcza si ę działania wył ącznie w zakresie okre ślonym w tej decyzji, z zastosowaniem odpowiednio ustale ń okre ślonych w ust. 2; dopuszcza si ę ponadto lokalizacj ę urz ądze ń zabezpieczaj ących teren przed zalaniem wodami powodziowymi.

Nieruchomo ść , b ędąca przedmiotem wyceny, położona w Fałkowicach , w obowi ązuj ącym Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa Fałkowice, w jego granicach administracyjnych, zatwierdzonym Uchwał ą Nr X/59/2007 Rady Gminy Gdów z dnia 28 czerwca 2007 r., poło żona jest na obszarze oznaczonym symbolami:

Działka nr 246: R10 – tereny rolnicze, w cało ści.

Działka nr 334: RŁ3 – teren rolniczy kompleksów ł ąk i pastwisk – przewa żaj ąca cz ęść działki, Rw7 – tereny rolnicze wył ączone z zabudowy – niewielka cz ęść działki, WS2 – tereny wód powierzchniowych śródl ądowych – niewielka cz ęść działki, ZS12 - tereny zadrzewie ń śródpolnych – niewielka cz ęść działki, E15kV - pas techniczny przebiegu linii elektroenergetycznych średniego napi ęcia – niewielka cz ęść działki.

Działka nr 338: RŁ3 – teren rolniczy kompleksów ł ąk i pastwisk – przewa żaj ąca cz ęść działki, Rw7 – tereny rolnicze wył ączone z zabudowy – niewielka cz ęść działki, WS2 – tereny wód powierzchniowych śródl ądowych – niewielka cz ęść działki, ZS12 - tereny zadrzewie ń śródpolnych – niewielka cz ęść działki.

Działka nr 360: Rw7 – tereny rolnicze wył ączone z zabudowy – przewa żaj ąca cz ęść działki, ZS15 - tereny zadrzewie ń śródpolnych – niewielka cz ęść działki.

Działki nr 374, 375: Rw7 – tereny rolnicze wył ączone z zabudowy – przewa żaj ąca cz ęść działki, cz ęś ciowo poło żone w strefie ZZ - obszar zagro żony powodzi ą - strefa terenów zalewowych Q1% rzeki Raby, ZS15 - tereny zadrzewie ń śródpolnych – niewielka cz ęść działki.

Szczegółowe ustalenia dla obszarów o poszczególnym przeznaczeniu:

Wyznacza si ę tereny rolnicze – oznaczone na rysunku planu symbolem R , w tym m. in.: R10 . 2. Przeznaczenie podstawowe terenu R ustala si ę jako uprawy polowe oraz rolnicze użytki zielone, uprawy ogrodnicze, sady itp. 3. Przeznaczenie dopuszczalne terenu R ustala si ę jako mo żliwo ść : 1) lokalizacji sieci i urz ądze ń infrastruktury technicznej; 2) lokalizacji dojazdów nie wydzielonych, ci ągów pieszych, ście żek rowerowych; 3) lokalizacji nowej zabudowy zagrodowej (o ile posiada dost ęp do drogi publicznej), zwi ązanej z areałem gruntów rolnych o powierzchni nie mniejszej ni ż 3 ha w danej miejscowo ści lub w sołectwie przyległym, w bezpo średnim s ąsiedztwie istniej ącej zabudowy, na zasadach okre ślonych w § 5; 4) lokalizacji elementów małej architektury; 5) lokalizacji zieleni; 6) lokalizacji wód otwartych; 7) renaturyzacji ł ąk - utrzymanie niskoproduktywnych ł ąk i pastwisk o wysokich walorach przyrodniczych. 4.Ustala si ę zasady zagospodarowania: 1) utrzymanie istniej ącej zabudowy z mo żliwo ści ą jej całkowitej odbudowy, rozbudowy i nadbudowy oraz remontu niezb ędnego do prawidłowego funkcjonowania, na zasadach okre ślonych w § 5 jak dla poszczególnej kategorii zabudowy; 2) obowi ązuje zakaz zalesie ń; 3) mo żliwo ść dokonywania scale ń gruntów; 4) przeznaczenie dopuszczalne nie mo że stanowi ć wi ęcej ni ż 10% powierzchni przeznaczenia podstawowego, przy czym limit

Biuro Nieruchomo ści „RAPIT” s.c., My ślenice sierpie ń 2015 r. Wycena nieruchomo ści gruntowych, Kunice - KR2Y/00000559/1, Fałkowice - KR2Y/00025134/7 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 15 /31 dotyczy ka żdego terenu R z osobna, wyodr ębnionego liniami rozgraniczaj ącymi i numerem; 5) dla zabudowy o której mowa w ust. 3 pkt.3 miejsca parkingowe rozwi ąza ć na terenie własnym przyjmuj ąc 2 miejsca postojowe na 1 budynek mieszkalny.

Wyznacza si ę teren rolniczy kompleksów ł ąk i pastwisk oznaczony na rysunku planu symbolem RŁ, w tym m. in.: RŁ3 . 2. Przeznaczenie podstawowe terenu RŁ ustala się jako trwałe u żytki zielone. 3. Przeznaczenie dopuszczalne terenu RŁ ustala si ę jako mo żliwo ść : 1) lokalizacji sieci i urz ądze ń infrastruktury technicznej; 2) lokalizacji dojazdów nie wydzielonych, doj ść pieszych, ście żek rowerowych; 3) lokalizacji wód otwartych; 4) lokalizacji urz ądze ń melioracji wodnych; 5) lokalizacji zieleni. 4. Ustala si ę zasady zagospodarowania: 1) zachowanie lub odtworzenie walorów półnaturalnych ł ąk i pastwisk zagro żonych degradacj ą; 2) zachowanie u żytków przyrodniczych np. oczek wodnych, zadrzewie ń śródpolnych, torfowisk, miedz; 3) utrzymanie istniejącej zabudowy z mo żliwo ści ą jej całkowitej odbudowy, rozbudowy i nadbudowy oraz remontu niezb ędnego do prawidłowego funkcjonowania, na zasadach okre ślonych w § 5; 4) zakaz lokalizacji nowej zabudowy; 5) przeznaczenie dopuszczalne nie mo że stanowi ć wi ęcej ni ż 10% powierzchni przeznaczenia podstawowego, przy czym limit dotyczy ka żdego terenu RŁ z osobna, wyodr ębnionego liniami rozgraniczaj ącymi i numerem.

Wyznacza si ę tereny rolnicze wył ączone z zabudowy Rw , w tym m. in. Rw7 . Przeznaczenie podstawowe ustalono jako ochron ę kompleksu gleb chronionych poprzez jedynie rolnicze wykorzystanie gruntów, bez mo żliwo ści lokalizowania wszelkiej nowej zabudowy. Przeznaczenie dopuszczalne terenu Rw ustalono jako mo żliwo ść : lokalizacji sieci i urz ądze ń infrastruktury technicznej lokalizacji dojazdów nie wydzielonych, ci ągów pieszych, ście żek rowerowych, lokalizacji zieleni, lokalizacji wód otwartych, renaturyzacji łąk - utrzymanie niskoproduktywnych ł ąk i pastwisk o wysokich walorach przyrodniczych. Obowi ązuje zakaz lokalizacji nowej zabudowy, zakaz zalesie ń. Przeznaczenie dopuszczalne nie mo że stanowi ć wi ęcej ni ż 10% powierzchni przeznaczenia podstawowego, przy czym limit dotyczy ka żdego terenu Rw z osobna, wyodr ębnionego liniami rozgraniczaj ącymi i numerem.

Wyznacza si ę tereny wód powierzchniowych śródl ądowych oznaczone na rysunku planu symbolem WS, w tym m. in. WS2 . 2. Przeznaczenie podstawowe terenu ustala si ę jako akweny wód otwartych i cieki wodne wraz z najbli ższym otoczeniem. 3. Ustala si ę zasady zagospodarowania: 1) zakaz regulacji brzegów wodnych i zalecenie zachowania ich naturalnego charakteru, z wyj ątkiem obszarów poło żonych w terenach silnie

Biuro Nieruchomo ści „RAPIT” s.c., My ślenice sierpie ń 2015 r. Wycena nieruchomo ści gruntowych, Kunice - KR2Y/00000559/1, Fałkowice - KR2Y/00025134/7 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 16 /31 zainwestowanych, gdzie niezb ędna jest regulacja umocnie ń i brzegów ze wzgl ędu na bezpiecze ństwo; 2) do regulacji brzegów wodnych, o której mowa w pkt. 1 nale ży u żyć materiałów pochodzenia naturalnego; 3) zakaz zagradzania dost ępu do lustra wód publicznych; 4) mo żliwo ść wykorzystania stawów dla celu hodowli ryb.

Wyznacza si ę tereny zadrzewie ń śródpolnych oznaczone na rysunku planu symbolem ZS, w tym m. in. ZS12 , ZS15 2. Przeznaczenie podstawowe terenu ustala si ę jako ziele ń tworz ącą remizy, strefy buforowe, np. wokół terenu przemysłowego, granice typu : miedze, obrze ża pól, przydro ża oraz strefy na granicy lasu i terenów otwartych – oznaczenie graficzne wskazane wzdłu ż drogi nale ży przyj ąć jako pojedynczy szpaler drzew. 3. Przeznaczenie dopuszczalne terenu ustala si ę jako mo żliwo ść lokalizacji: 1) sieci i urz ądze ń infrastruktury technicznej zwi ązanych z zagospodarowaniem terenu, biegn ących w poprzek szpaleru, przy czym w strefie oddziaływania sieci nale ży wprowadza ć ziele ń nisk ą; 2) dojazdów i doj ść pieszych nie wydzielonych, biegn ących w poprzek szpaleru; 4. Ustala si ę zasady zagospodarowania: 1) nakaz wprowadzenia 2- metrowych i 5-metrowych pasów zieleni wysokiej i niskiej – szpalerów wzdłu ż dróg; oraz innych form w przypadku skarp, terenów o funkcji izolacyjnej w stosunku do szlaków komunikacyjnych; 2) zakaz wprowadzania zabudowy; 3) zakaz niszczenia, uszkadzania lub przekształcania terenu; 4) przy tworzeniu szpaleru drzew i terenu zadrzewie ń śródpolnych nale ży nawi ązywa ć do gatunków drzew i krzewów wyst ępuj ących w miejscowym środowisku.

Uwzgl ędnia si ę w planie pasy techniczne przebiegu linii elektroenergetycznych średniego napi ęcia E 15 kV , o warunkach zagospodarowania: 1) zachowanie terenów otwartych obejmuj ących pola uprawne, ł ąki i pastwiska, ziele ń nisk ą, sady; 2) mo żliwo ść lokalizacji sieci i urz ądze ń infrastruktury technicznej, w tym stacji trafo, zwi ązanych z zagospodarowaniem terenu; 3) wprowadzenie dojazdów nie wydzielonych, zatok postojowych i parkingów oraz innych obiektów – na warunkach zarz ądcy sieci; 4) wprowadza si ę zakaz lokalizacji nowych obiektów zwartej zabudowy mieszkaniowej oraz lokalizacji pojedynczych budynków mieszkalnych i budynków usług publicznych w odległo ści od osi prz ęseł mniejszej ni ż 6,5 m.

Uwzgl ędnia si ę w planie obszar zagro żony powodzi ą - stref ę terenów zalewowych Q1% rzeki Raby ZZ , o warunkach zagospodarowania: 1) utrzymanie nadbrze żnych kompleksów ł ąk i pastwisk, mog ących okresowo spełnia ć rol ę naturalnych polderów; 2) utrzymanie rolniczego u żytkowania terenu zwartych kompleksów rolniczej przestrzeni

Biuro Nieruchomo ści „RAPIT” s.c., My ślenice sierpie ń 2015 r. Wycena nieruchomo ści gruntowych, Kunice - KR2Y/00000559/1, Fałkowice - KR2Y/00025134/7 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 17 /31 produkcyjnej; 3) mo żliwo ść wprowadzenia zadrzewie ń śródpolnych i obudowy biologicznej cieków; 4) mo żliwo ść wprowadzenia dojazdów nie wydzielonych; 5) zakaz lokalizacji nowych obiektów zwartej zabudowy oraz lokalizacji pojedynczych budynków.

Ponadto, przedmiotowe nieruchomo ści znajduj ą si ę w cało ści strefie ochronnej głównego zbiornika wód podziemnych GZWP 443 „Dolina rzeki Raby”, o warunkach zagospodarowania: 1) zachowanie istniej ącego sposobu zagospodarowania terenów, które stanowi ą cenny zbiornik wody wyst ępuj ącej w żwirach aluwialnych i otoczakach dna doliny Raby; 2) mo żliwo ść wprowadzenia zalesie ń i zadrzewie ń; 3) mo żliwo ść wprowadzenia dojazdów nie wydzielonych; 4) ograniczenie lokalizacji nowych obiektów zwartej zabudowy oraz lokalizacji pojedynczych budynków, a dla zabudowy istniej ącej konieczno ść prowadzenia rygorystycznej gospodarki ściekowej z bezwzgl ędnym zakazem wprowadzania nieoczyszczonych ścieków do ziemi i wód powierzchniowych; 5) zakaz budowy uj ęć wód podziemnych do celów nie zwi ązanych z zaopatrzeniem w wod ę ludno ści lub produkcj ą żywno ści; 6) zakaz prowadzenia ruroci ągów transportuj ących substancje chemiczne mog ące zanieczy ści ć wody podziemne; 7) nakaz stosowania odpowiednich zabezpiecze ń przed przenikaniem zanieczyszcze ń do wód podziemnych w przypadku realizacji nowych inwestycji na terenie obszaru chronionego zbiornika wód podziemnych. W szczególno ści dotyczy to dróg wy ższych klas oraz baz paliw płynnych i obiektów ich przeładunku.

II.3. Działki gruntu

Nieruchomo ść poło żona w Kunicach

Działka nr 307: Powierzchnia działki wynosi 1,41 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy IIIb (0,64 ha), grunt orny klasy IVa (0,42 ha) oraz grunt orny klasy IVb (0,35 ha). Kształt działki jest regularny, czworoboczny, zbli żony do prostok ąta o wymiarach ok. 88 x 158 m, korzystny do zagospodarowania. Teren jest płaski. Nieruchomo ść przecina napowietrzna linia energetyczna średniego napi ęcia. Dojazd drog ą gruntow ą, utwardzon ą, b ędącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomo ść wykorzystywana rolniczo – obsiana kukurydz ą.

Działka nr 395: Powierzchnia działki wynosi 0,30 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy IIIa (0,17 ha) oraz grunt orny klasy IVa (0,13 ha). Kształt działki jest wydłu żony, wst ęgowy,

Biuro Nieruchomo ści „RAPIT” s.c., My ślenice sierpie ń 2015 r. Wycena nieruchomo ści gruntowych, Kunice - KR2Y/00000559/1, Fałkowice - KR2Y/00025134/7 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 18 /31 zbli żony do prostok ąta o wymiarach ok. 15 x 198 m. Teren jest płaski. Dojazd drog ą gruntow ą, b ędącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomo ść wykorzystywana rolniczo – obsiana kukurydz ą. Wraz z sąsiednimi działkami, b ędącymi przedmiotem wyceny – nr 396, 397, 398 oraz 399 – stanowi funkcjonaln ą cało ść .

Działka nr 396: Powierzchnia działki wynosi 0,57 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy IIIa (0,20 ha), grunt orny klasy IVa (0,28 ha) oraz grunt orny klasy V (0,09 ha). Kształt działki jest wydłu żony, wst ęgowy, zbli żony do prostok ąta o wymiarach ok. 28 x 194 m. Teren jest płaski. Dojazd drog ą gruntow ą, b ędącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomo ść wykorzystywana rolniczo – obsiana kukurydz ą. Wraz z s ąsiednimi działkami, b ędącymi przedmiotem wyceny – nr 395, 397, 398 oraz 399 – stanowi funkcjonaln ą cało ść .

Działka nr 397: Powierzchnia działki wynosi 0,59 ha. Według rejestru gruntów stanowi w przewa żaj ącej cz ęś ci grunt orny klasy IVa (0,49 ha), w pozostałej cz ęś ci grunt orny klasy V (0,10 ha). Kształt działki jest wydłu żony, wst ęgowy, zbli żony do prostok ąta o wymiarach ok. 30 x 188 m. Teren jest płaski. Dojazd drog ą gruntow ą, b ędącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomo ść wykorzystywana rolniczo – obsiana kukurydz ą. Wraz z s ąsiednimi działkami, b ędącymi przedmiotem wyceny – nr 395, 396, 398 oraz 399 – stanowi funkcjonaln ą cało ść .

Działka nr 398: Powierzchnia działki wynosi 0,37 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy IVa (0,32 ha) oraz grunt orny klasy V (0,05 ha). Kształt działki jest wydłu żony, wst ęgowy, zbli żony do prostok ąta o wymiarach ok. 20 x 184 m. Teren jest płaski. Dojazd drog ą gruntow ą, b ędącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomo ść wykorzystywana rolniczo – obsiana kukurydz ą. Wraz z sąsiednimi działkami, b ędącymi przedmiotem wyceny – nr 395, 396, 397 oraz 399 – stanowi funkcjonaln ą cało ść .

Działka nr 399: Powierzchnia działki wynosi 0,29 ha. Według rejestru gruntów stanowi w cało ści grunt orny klasy IVa. Kształt działki jest wydłu żony, wst ęgowy, zbli żony do prostok ąta o wymiarach ok. 15 x 181 m. Teren jest płaski. Dojazd drog ą gruntow ą, b ędącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomo ść wykorzystywana rolniczo – obsiana kukurydz ą. Wraz z s ąsiednimi

Działka nr 404: Powierzchnia działki wynosi 0,59 ha. Według rejestru gruntów stanowi w cało ści grunt orny klasy IVa. Kształt działki jest wydłu żony, wst ęgowy, zbli żony do prostok ąta o wymiarach ok. 35 x 165 m. Teren jest płaski. Dojazd drog ą gruntow ą, b ędącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomo ść wykorzystywana rolniczo – obsiana kukurydz ą.

Nieruchomo ść poło żona w Fałkowicach

Działka nr 246: Powierzchnia działki wynosi 0,18 ha. Według rejestru gruntów stanowi w cało ści grunt orny klasy IVa. Kształt działki jest regularny, zbli żony do prostok ąta o wymiarach ok. 30 x 60 m. Teren o minimalnym nachyleniu na południe. Formalnie brak dost ępu do drogi publicznej. Nieruchomo ść poło żona w niewielkiej odległo ści od zabudowa ń mieszkalnych usytuowanych wzdłu ż drogi wojewódzkiej, w śród zadrzewie ń i zakrzewie ń śródpolnych. Nieruchomo ść wykorzystywana rolniczo – obsiana kukurydz ą.

Działka nr 334: Powierzchnia działki wynosi 0,36 ha. Według rejestru gruntów stanowi łąkę klasy III (0,23 ha), ł ąkę klasy IV (0,11 ha) oraz rowy (0,02 ha). Kształt działki jest nieregularny, zbli żony do trapezu o podstawach długo ści ok. 40 i 70 m, wysoko ści około 60 m. Teren jest płaski. Nieruchomo ść przecina ciek wodny. Kraniec działki przecina napowietrzna linia energetyczna średniego napi ęcia. Formalnie brak dost ępu do drogi publicznej. Nieruchomo ść wykorzystywana rolniczo – obsiana kukurydz ą, wzdłu ż rowu - zakrzewiona. Wraz z sąsiedni ą działk ą, b ędącą przedmiotem wyceny – nr 338 – stanowi funkcjonaln ą cało ść .

Działka nr 338: Powierzchnia działki wynosi 0,61 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy IVa (0,01 ha), ł ąkę klasy III (0,55 ha), ł ąkę klasy IV (0,04 ha) oraz rowy (0,01 ha). Kształt działki jest nieregularny, zbli żony do trapezu o podstawach długo ści ok. 30 i 75 m, wysoko ści około 135 m. Teren jest płaski. Nieruchomo ść przecina ciek wodny. Formalnie brak dost ępu do drogi publicznej. Nieruchomo ść wykorzystywana rolniczo – obsiana kukurydz ą, wzdłu ż rowu - zakrzewiona. Na działce widoczne okresowe zastoisko wodne.

Wraz z sąsiedni ą działk ą, b ędącą przedmiotem wyceny – nr 334 – stanowi funkcjonaln ą cało ść .

Działka nr 360: Powierzchnia działki wynosi 0,58 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy II (0,35 ha), grunt orny klasy IIIa (0,16 ha) oraz grunt orny klasy IIIb (0,07 ha). Kształt działki jest wydłu żony, wst ęgowy, zbli żony do prostok ąta o wymiarach ok. 20 x 290 m. Teren jest płaski. Dojazd drog ą gruntow ą, b ędącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomo ść wykorzystywana rolniczo – obsiana kukurydz ą.

Działka nr 374: Powierzchnia działki wynosi 0,58 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy II (0,05 ha), grunt orny klasy IIIa (0,21 ha), grunt orny klasy IIIb (0,09 ha) oraz grunt orny klasy IVa (0,23 ha). Kształt działki jest regularny, czworoboczny, zbli żony do prostok ąta o wymiarach ok. 35 x 163 m. Teren jest płaski. Dojazd drog ą gruntow ą, b ędącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomo ść wykorzystywana rolniczo – obsiana kukurydz ą. Wraz z sąsiedni ą działk ą, b ędącą przedmiotem wyceny – nr 375 – stanowi funkcjonaln ą cało ść .

Działka nr 375: Powierzchnia działki wynosi 0,57 ha. Według rejestru gruntów stanowi grunt orny klasy IIIa (0,28 ha), grunt orny klasy IIIb (0,11 ha) oraz grunt orny klasy IVa (0,18 ha). Kształt działki jest regularny, czworoboczny, zbli żony do prostok ąta o wymiarach ok. 35 x 163 m. Teren jest płaski. Dojazd drog ą gruntow ą, b ędącą we władaniu Gminy Gdów. Nieruchomo ść wykorzystywana rolniczo – obsiana kukurydz ą. Wraz z sąsiedni ą działk ą, b ędącą przedmiotem wyceny – nr 374 – stanowi funkcjonaln ą cało ść .

III. WYCENA WARTO ŚCI NIERUCHOMO ŚCI .

III.1. Analiza rynku.

Miejscowo ści Kunice oraz Fałkowice nale żą administracyjnie do Gminy Gdów. Gmina Gdów 1 znajduje si ę około 30 km od Krakowa, na przecinających si ę szlakach komunikacyjnych My ślenice - Bochnia i Kraków - Wieliczka - Limanowa. Cz ęść Gminy,

Biuro Nieruchomo ści „RAPIT” s.c., My ślenice sierpie ń 2015 r. Wycena nieruchomo ści gruntowych, Kunice - KR2Y/00000559/1, Fałkowice - KR2Y/00025134/7 Autor opracowania: Tomasz Lehman strona 21 /31 poło żona na północ od rzeki Raby, charakteryzuj ąca si ę równinnym, płaskim poło żeniem nale ży do Pogórza Boche ńskiego. Natomiast pozostała cz ęść Gminy o charakterystycznej wy żynno - pagórkowatej rze źbie terenu nale ży do Pogórza Wielickiego.

Administracyjnie Gmina s ąsiaduje: od zachodu z Gmin ą Dobczyce, od wschodu z Gmin ą Bochnia, od południa z Gmin ą Łapanów a od północy z Gminami Kłaj i Biskupice. Powierzchnia gminy wynosi 108 km². Liczba mieszka ńców: 16 tys. osób. W skład gminy wchodzi 29 wsi.

Przedmiotem analizy jest lokalny rynek nieruchomo ści gruntowych niezabudowanych, obejmuj ący obszar gminy Gdów, przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego pod uprawy polowe i ziele ń, o powierzchni od 1000 mkw. do 2 ha.

Analiz ą obj ęto okres od stycznia 2013 r. do dnia wyceny. W analizowanym okresie nie zaobserwowano istotnego wzrostu, ani te ż spadku cen nieruchomo ści gruntowych, wył ączonych z zabudowy.

Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomo ściami , wybrane do wyceny nieruchomo ści podobne to nieruchomo ści, które s ą porównywalne z nieruchomo ści ą stanowi ącą przedmiot wyceny, ze wzgl ędu na poło żenie (obszar gminy Gdów), stan prawny (nieruchomo ści gruntowe b ędące przedmiotem prawa własno ści, bez istotnych obci ąż eń i wad prawnych mog ących mie ć znaczny wpływ na cen ę), przeznaczenie (nieruchomo ści przeznaczone pod uprawy polowe i ziele ń), sposób korzystania (nieruchomo ści niezabudowane, u żytkowane faktycznie lub potencjalnie jako grunty rolne i ziele ń) oraz inne cechy wpływaj ące na jej warto ść (kształt działki, topografia terenu, dost ęp do drogi, jako ść bonitacyjna, inne cechy). Poj ęcie nieruchomo ści „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomo ści te maj ą identyczne cechy jak nieruchomo ść b ędąca przedmiotem wyceny (np. tak ą sam ą powierzchni ę lub identyczn ą konfiguracj ę), lecz że ró żnice pomi ędzy tymi nieruchomo ściami s ą mo żliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników koryguj ących i poprawek.

Zestawienie transakcji nieruchomo ściami podobnymi do nieruchomo ści wycenianej przedstawiono w poni ższej Tabeli.

1 www.gdow.pl

Obr ęb Data transakcji Nr repertorium Pow. Przeznaczenie Cena transakcyjna Cena jednostkowa Wieniec 1 kwi 15 878/15 6900 rolne 82 800 12,00 Marszowice 3 mar 15 908/15 14400 rolne 80 000 5,56 Jaroszówka 25 lut 15 528/15 4300 rolne 51 600 12,00 Wieniec 11 lut 15 360/15 8100 rolne 97 200 12,00 Wieniec 4 lut 15 299/15 19600 rolne 253 200 12,92 Jaroszówka 4 lut 15 292/15 5400 rolne 64 800 12,00 Cichawa 23 sty 15 256/15 7700 rolne 38 500 5,00 Zagórzany 16 sty 15 172/15 6786 rolne 47 600 7,01 Wiatowice 29 gru 14 3054/14 9000 rolne 50 000 5,56 Nieznanowice 23 gru 14 6217/14 4200 rolne 30 600 7,29 Zr ęczyce 15 gru 14 6105/14 2700 rolne 13 500 5,00 Zalesiany 1 gru 14 5940/14 6400 rolne 38 000 5,94 Cichawa 21 lis 14 2286/14 9600 rolne 48 000 5,00 Liplas 14 lis 14 3956/14 2800 rolne 30 000 10,71 Szczytniki 5 lis 14 5316/14 1100 rolne 5 500 5,00 Marszowice 10 pa ź 14 5251/14 2700 rolne 25 000 9,26 Stryszowa 29 sie 14 4578/14 3100 rolne 28 000 9,03 Podolany 25 sie 14 4470/14 1073 ziele ń 11 110 10,35 Zr ęczyce 8 lip 14 1946/14 1818 ziele ń, komunikacja 16 000 8,80 Hucisko 30 cze 14 2530/14 3900 rolne 70 000 17,95 Wieniec 28 maj 14 2128/14 1100 rolne 13 200 12,00 Jaroszówka 30 kwi 14 8701/14 7016 rolne 110 000 15,68 Świ ątniki Dolne 14 kwi 14 1868/14 8600 rolne 172 000 20,00 Zr ęczyce 10 sty 14 96/14 2700 rolne 14 000 5,19 pow. min. 1073 cena śr.: 9,64 pow. max: 19600 cena min.: 5,00 cena max: 20,00

Poni żej przedstawiono charakterystyk ę nieruchomo ści, które osi ągn ęły skrajne ceny.

NIERUCHOMO ŚĆ O CENIE MINIMALNEJ Lokalizacja: Zr ęczyce, gmina Gdów Data transakcji: grudzie ń 2014 r. Repertorium A: 6105/2014 Powierzchnia nieruchomo ści: 2700 m² Cena transakcyjna: 13 500 zł

Przeznaczenie w planie: tereny rolne (R) w strefie osuwiska nieaktywnego. Kształt regularny, zbli żony do prostok ąta o szeroko ści około 32 m, długo ści około 80 m. Teren nachylony w kierunku południowo - wschodnim. Nieruchomo ść cz ęś ciowo zadrzewiona i zakrzewiona. Brak dost ępu do drogi publicznej. Otoczenie - grunty użytkowane rolniczo, grunty zadrzewione i zakrzewione, zabudowa zagrodowa. Użytek: grunt orny klasy IVa, w cało ści.

NIERUCHOMO ŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ Lokalizacja: Świ ątniki Dolne, gmina Gdów Data transakcji: kwiecie ń 2014 r. Repertorium A: 1868/2014 Powierzchnia nieruchomo ści: 8600 m² Cena transakcyjna: 172 000 zł

Przeznaczenie: tereny rolne - Rw4. Nieruchomo ść składa si ę z dwóch działek niestanowi ących funkcjonalnej cało ści, oddzielonych od siebie działk ą o szeroko ści około 7 – 8 m. Kształt nieruchomo ści jest nieregularny, ale korzystny do zagospodarowania. Teren poło żony na wzgórzu, cz ęś ciowo nachylony na północ, cz ęś ciowo na południe. Dojazd drog ą gruntow ą. Otoczenie - grunty u żytkowane rolniczo. Użytki: grunt orny klasy II oraz klasy IIIa.

Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomo ści wynika, i ż na lokalnym rynku nieruchomo ści gruntowych niezabudowanych, wył ączonych z zabudowy, ceny transakcyjne s ą uzale żnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poni ższa Tabela.

Waga Warto ść Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej cechy cechy (%)

bardzo dobra: atrakcyjne s ąsiedztwo, blisko ść 3 – bardzo dobra Lokalizacja – poło żenie, terenów zabudowanych, głównych szlaków 2 – dobra komunikacyjnych 25 % 1 – przeci ętna otoczenie słaba: uci ąż liwe s ąsiedztwo, poło żenie z dala od 0 – słaba głównych szlaków komunikacyjnych

korzystna : kształt regularny prostok ątny, teren płaski Konfiguracja – kształt lub o nieznacznych deniwelacjach 2 – korzystna działki i topografia niekorzystna : kształt niekorzystny, działka w ąska lub 20 % 1 – przeci ętna terenu nieforemna lub/i teren mocno nachylony o znacznych 0 – niekorzystna deniwelacjach

dobra : klasa bonitacyjna II i III, poprawna struktura 2 – dobra użytków, dobra kultura rolna Warto ść bonitacyjna 15 % 1 – przeci ętna słaba : klasa bonitacyjna V lub IV o słabej kulturze 0 – słaba rolnej

2 – dobry Dojazd – stan prawny i dobry : dojazd drog ą utwardzon ą 15 % 1 – przeci ętny słaby : formalnie brak dost ępu do dogi publicznej jako ść drogi dojazdowej 0 – słaby

3 – mała Powierzchnia – wielko ść mała : powierzchnia działki 10 - 30 arów 2 – przeci ętna 15 % działki du ża: powierzchnia działki powy żej 1,2 ha 1 – du ża 0 – bardzo du ża

dobre : brak ogranicze ń w u żytkowaniu 2 – dobre Inne słabe : istotne ograniczenia w u żytkowaniu, np. tereny 10 % 1 – przeci ętne zagro żone powodzi ą 0 – słabe

SUMA 100%

III.2. Okre ślenie warto ści nieruchomo ści.

Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano okre ślenia warto ści rynkowej przedmiotowych nieruchomo ści, metod ą korygowania ceny średniej, mieszcz ącą si ę w podej ściu porównawczym. Jako jednostk ę porównawcz ą przyj ęto 1 m 2 powierzchni gruntu. Warto ść współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dost ępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomi ędzy cen ą minimaln ą a maksymaln ą. Warto ści współczynników zawarte pomi ędzy warto ści ą średni ą a skrajnymi interpolowane s ą liniowo. Obliczenia zamieszczono w poni ższych tabelach. Działki charakteryzuj ące si ę tak ą sama ocen ą cech zgrupowano razem, wyceniaj ąc na podstawie jednego arkusza wyceny.

Okre ślenie warto ści działki nr 307 w Kunicach:

Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: Ustalenie zakresu współczynników koryguj ących: cena minimalna 5,00 cena maksymalna 20,00 u min 0,5189 cena średnia 9,64 u max 2,0758 Zakres zmienno ści Atrybut Warto ść Zakres zmienno ści Atrybuty Wagi współczynnika nieruch. współczynnika skal atrybutów koryguj ącego wycenianej koryguj ącego k umin*k umax*k min.max. W ui

Lokalizacja 0,250,1297 0,5190 0 3 3 0,5190

Konfiguracja 0,200,1038 0,4152 0 2 2 0,4152

Warto ść bonitacyjna 0,150,0778 0,3114 0 2 1,5 0,2307

Dojazd 0,150,0778 0,3114 0 2 2 0,3114

Powierzchnia 0,150,0778 0,3114 0 3 0 0,0778

Inne 0,100,0519 0,2076 0 2 1 0,1000

1,00 0,5189 2,0758 1,6541

Szacowana warto ść nieruchomo ści gruntowej:

Vj = 9,64 * 1,6541 = 15,95 224 895 V K 307 = 14100 * 15,95 = ≈ 224 900 zł

Okre ślenie warto ści działki nr 395 w Kunicach:

Lokalizacja 0,250,1297 0,5190 0 3 2 0,3397

Konfiguracja 0,200,1038 0,4152 0 2 1 0,2000

Warto ść bonitacyjna 0,150,0778 0,3114 0 2 1,5 0,2307

Dojazd 0,150,0778 0,3114 0 2 1 0,1500

Powierzchnia 0,150,0778 0,3114 0 3 2,5 0,2576

Inne 0,100,0519 0,2076 0 2 1 0,1000

1,00 0,5189 2,0758 1,2780

Szacowana warto ść nieruchomo ści gruntowej:

Vj = 9,64 * 1,2780 = 12,32 36 960 V K 395 = 3000 * 12,32 = ≈ 37 000 zł

Okre ślenie warto ści działek nr 374 i 375 w Fałkowicach oraz nr 396 i 397 w Kunicach:

Lokalizacja 0,250,1297 0,5190 0 3 2 0,3397

Konfiguracja 0,200,1038 0,4152 0 2 2 0,4152

Warto ść bonitacyjna 0,150,0778 0,3114 0 2 1,5 0,2307

Dojazd 0,150,0778 0,3114 0 2 1 0,1500

Powierzchnia 0,150,0778 0,3114 0 3 2 0,2038

Inne 0,100,0519 0,2076 0 2 0 0,0519

1,00 0,5189 2,0758 1,3913

Szacowana warto ść nieruchomo ści gruntowej:

Vj = 9,64 * 1,3913 = 13,41

V F 374 = 5800 * 13,41 = 77 778 ≈ 77 800 zł

V F 375 = 5700 * 13,41 = 76 437 ≈ 76 400 zł

V K 396 = 5700 * 13,41 = 76 437 ≈ 76 400 zł 79 119 V K 397 = 5900 * 13,41 = ≈ 79 100 zł

Okre ślenie warto ści działki nr 398 w Kunicach:

Lokalizacja 0,250,1297 0,5190 0 3 2 0,3397

Konfiguracja 0,200,1038 0,4152 0 2 1 0,2000

Warto ść bonitacyjna 0,150,0778 0,3114 0 2 1 0,1500

Dojazd 0,150,0778 0,3114 0 2 1 0,1500

Powierzchnia 0,150,0778 0,3114 0 3 2 0,2038

Inne 0,100,0519 0,2076 0 2 0 0,0519

1,00 0,5189 2,0758 1,0954

Szacowana warto ść nieruchomo ści gruntowej:

Vj = 9,64 * 1,0954 = 10,56 V K 398 = 3700 * 10,56 = 39 072 ≈ 39 100 zł

Okre ślenie warto ści działki nr 399 w Kunicach:

Lokalizacja 0,250,1297 0,5190 0 3 2 0,3397

Konfiguracja 0,200,1038 0,4152 0 2 1 0,2000

Warto ść bonitacyjna 0,150,0778 0,3114 0 2 1 0,1500

Dojazd 0,150,0778 0,3114 0 2 1 0,1500

Powierzchnia 0,150,0778 0,3114 0 3 2,5 0,2576

Inne 0,100,0519 0,2076 0 2 0 0,0519

1,00 0,5189 2,0758 1,1492

Szacowana warto ść nieruchomo ści gruntowej:

Vj = 9,64 * 1,1492 = 11,08 V K 399 = 2900 * 11,08 = 32 132 ≈ 32 100 zł

Okre ślenie warto ści działki nr 404 w Kunicach:

Lokalizacja 0,250,1297 0,5190 0 3 2 0,3397

Konfiguracja 0,200,1038 0,4152 0 2 2 0,4152

Warto ść bonitacyjna 0,150,0778 0,3114 0 2 1 0,1500

Dojazd 0,150,0778 0,3114 0 2 1 0,1500

Powierzchnia 0,150,0778 0,3114 0 3 2 0,2038

Inne 0,100,0519 0,2076 0 2 0 0,0519

1,00 0,5189 2,0758 1,3106

Szacowana warto ść nieruchomo ści gruntowej:

Vj = 9,64 * 1,3106 = 12,63 74 517 V K 404 = 5900 * 12,63 = ≈ 74 500 zł

Okre ślenie warto ści działki nr 246 w Fałkowicach:

Lokalizacja 0,250,1297 0,5190 0 3 3 0,5190

Konfiguracja 0,200,1038 0,4152 0 2 2 0,4152

Warto ść bonitacyjna 0,150,0778 0,3114 0 2 1 0,1500

Dojazd 0,150,0778 0,3114 0 2 0 0,0778

Powierzchnia 0,150,0778 0,3114 0 3 3 0,3114

Inne 0,100,0519 0,2076 0 2 1 0,1000

1,00 0,5189 2,0758 1,5734

Szacowana warto ść nieruchomo ści gruntowej:

Vj = 9,64 * 1,5734 = 15,17 27 306 V F 246 = 1800 * 15,17 = ≈ 27 300 zł

Okre ślenie warto ści działek nr 334 oraz 338 w Fałkowicach:

Lokalizacja 0,250,1297 0,5190 0 3 2 0,3397

Konfiguracja 0,200,1038 0,4152 0 2 1 0,2000

Warto ść bonitacyjna 0,150,0778 0,3114 0 2 1 0,1500

Dojazd 0,150,0778 0,3114 0 2 0 0,0778

Powierzchnia 0,150,0778 0,3114 0 3 2 0,2038

Inne 0,100,0519 0,2076 0 2 0 0,0519

1,00 0,5189 2,0758 1,0232

Szacowana warto ść nieruchomo ści gruntowej:

Vj = 9,64 * 1,0232 = 9,86

V F 334 = 3600 * 9,86 = 35 496 ≈ 35 500 zł 60 146 V F 338 = 6100 * 9,86 = ≈ 60 100 zł

Okre ślenie warto ści działki nr 360 w Fałkowicach:

Lokalizacja 0,250,1297 0,5190 0 3 2 0,3397

Konfiguracja 0,200,1038 0,4152 0 2 1 0,2000

Warto ść bonitacyjna 0,150,0778 0,3114 0 2 2 0,3114

Dojazd 0,150,0778 0,3114 0 2 1 0,1500

Powierzchnia 0,150,0778 0,3114 0 3 2 0,2038

Inne 0,100,0519 0,2076 0 2 1 0,1000

1,00 0,5189 2,0758 1,3049

Szacowana warto ść nieruchomo ści gruntowej:

Vj = 9,64 * 1,3049 = 12,58 72 964 V F 360 = 5800 * 12,58 = ≈ 73 000 zł

Łączna warto ść działek poło żonych w Kunicach nr: 307, 395, 396, 397, 398, 399 oraz 404, obj ętych ksi ęgą wieczyst ą KR2Y/00000559/1 wynosi:

W K = 224 900 + 37 000 + 76 400 + 79 100 + 39 100 + 32 100 + 74 500

W K = 563 100

Łączna warto ść działek poło żonych w Fałkowicach, nr: 246, 334, 338, 360, 374 oraz 375, obj ętych ksi ęgą wieczyst ą KR2Y/00025134/7 wynosi:

W F = 27 300 + 35 500 + 60 100 + 73 000 + 77 800 + 76 400

W F = 350 100

Łączna warto ść nieruchomo ści b ędących przedmiotem wyceny wynosi 913 200 zł.

IV. WYNIK KO ŃCOWY

Warto ść rynkowa (WR) prawa własno ści przedmiotowych nieruchomo ści, obj ętych ksi ęgami wieczystymi nr KR2Y/00000559/1 oraz KR2Y/00025134/7 Sądu Rejonowego w My ślenicach, Zamiejscowego Wydziału Ksi ąg Wieczystych z siedzib ą w Dobczycach, składaj ących si ę z niezabudowanych działek ewidencyjnych nr 307, 395, 396, 397, 398, 399, 404, poło żonych w Kunicach oraz nr 246, 334, 338, 360, 374, 375, poło żonych w Fałkowicach, wynosi:

913 200 zł słownie złotych: dziewi ęć set trzyna ście tysi ęcy dwie ście

w tym: Nieruchomo ść poło żona w Kunicach: 563 100 zł - dz. nr 307: 224 900 zł - dz. nr 395: 37 000 zł - dz. nr 396: 76 400 zł - dz. nr 397: 79 100 zł - dz. nr 398: 39 100 zł - dz. nr 399: 32 100 zł - dz. nr 404: 74 500 zł

Nieruchomo ść poło żona w Fałkowicach: 350 100 zł - dz. nr 246: 27 300 zł - dz. nr 334: 35 500 zł - dz. nr 338: 60 100 zł - dz. nr 360: 73 000 zł - dz. nr 374: 77 800 zł - dz. nr 375: 76 400 zł

Oszacowana warto ść nieruchomo ści odpowiada cenom rynkowym kształtuj ącym si ę w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomo ści o zbli żonych cechach rynkowych i mie ści si ę w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego

My ślenice, 24 sierpnia 2015 r.

V. KLAUZULE I ZASTRZE ŻENIA

1. Niniejsz ą opini ę opracowano dla celu okre ślonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialno ści. Dokonywanie jakichkolwiek zmian w niniejszej opinii jest nieuprawnione. 2. Autor nie ponosi odpowiedzialno ści za wady ukryte nieruchomo ści b ędącej przedmiotem opracowania oraz za utajone fakty prawne maj ące wpływ na warto ść nieruchomo ści. 3. Operat ten nie mo że by ć publikowany w cało ści ani w cz ęś ciach, jak równie ż nie mo że by ć udost ępniany osobom trzecim, nie posiadaj ącym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. 4. Warto ść rynkow ą nieruchomo ści okre ślono bez uwzgl ędniania kosztów transakcji kupna – sprzeda ży oraz zwi ązanych z t ą transakcj ą podatków i opłat. 5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 6. Z niniejszego operatu szacunkowego sporz ądzono wyci ąg i przekazano do wła ściwego urz ędu prowadz ącego kataster nieruchomo ści.

VI. ZAŁ ĄCZNIKI

1. Protokół badania ksi ąg wieczystych 2. Informacje z rejestru gruntów 3. Kopie mapy ewidencyjnej 4. Dokumentacja fotograficzna 5. Protokół 6. Postanowienie

Biuro Nieruchomo ści „RAPIT” s.c., My ślenice sierpie ń 2015 r.