Ergänzung zur GMA-Auswirkungs- analyse zum Projekt „Carré “ in

CLOPPENBURG

Auftraggeber: genos Grundwerte- und Projektent- wicklung GmbH, Vechta

Projektleitung: Dipl.-Geogr. Birgitt Wachs

Dipl.-Geogr. Katharina Staiger

Hamburg / Köln, März 2012

Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl Siegburger Straße 215, 50679 Köln Telefon: 0221 / 98 94 38 – 0, Telefax: 0221 / 98 94 38 - 19 Stellungnahme Media Markt „Carré Cloppenburg“, Cloppenburg

INHALTSVERZEICHNIS Seite

1. Ausgangslage 1

2. Rahmendaten 1

3. Projektrelevante Wettbewerbssituation 3

4. Voraussichtliche Marktposition und Auswirkungen des Vorhabens 4

4.1 Umsatzerwartung und Umverteilungswirkung des Vorhabens 4

4.2 Voraussichtliche Auswirkungen des Vorhabens 6

5. Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung 8

Karten- und Tabellenverzeichnis 11

Stellungnahme Media Markt „Carré Cloppenburg“, Cloppenburg

1. Ausgangslage

Die mögliche Ansiedlung von Einzelhandelsvorhaben, sog. „Carré-Cloppenburg“, entlang der Soestenstraße in Cloppenburg wurde von der GMA bereits im Sommer 2010 unter- sucht. Gegenstand der damaligen Auswirkungsanalyse war ein großer Supermarkt (ca. 4.000 m² Verkaufsfläche und ca. 1.200 m² Konzessionärszone1) sowie ein Elektrofach- markt mit ca. 1.800 m² Verkaufsfläche. Als möglicher Betreiber für den großen Super- markt war Kaufland im Gespräch. Während die Belegung und Dimensionierung des gro- ßen Supermarktes unverändert ist, steht aktuell als möglicher Betreiber für den Elektro- fachmarkt Media Markt zur Diskussion. Dieser soll auf einer Verkaufsfläche von ca. 2.400 m² realisiert werden.

In der vorliegenden ergänzenden Stellungnahme zum Projekt „Carré-Cloppenburg“ wer- den die Auswirkungen, welche möglicherweise von dem geplanten Elektrofachmarkt auf den relevanten Einzelhandel in Cloppenburg und im Umland resultieren, aufgezeigt. Die Stellungnahme ergänzt somit die vorhandene Auswirkungsanalyse aus Juli 2010.

2. Rahmendaten

Für die Stadt Cloppenburg ist nach wie vor eine positive Einwohnerentwicklung bezeich- nend. Allein in den letzten zwei Jahren konnte Cloppenburg um 200 Personen wachsen. Auch alle Gemeinden im Verflechtungsbereich2 des Mittelzentrums Cloppenburg verbuch- ten Einwohnerzunahmen in den letzten Jahren (+ 800 Einwohner). Durch eine hohe Wachstumsdynamik zeichnen sich v. a. die Gemeinden , und aus.

Die Einwohnerzunahme in Cloppenburg und in den umliegenden Gemeinden (Zone II) resultiert sowohl aus Wanderungsgewinnen als auch aus einem positiven Saldo zwischen

1 Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen. 2 Cappeln, , i. Oldb., Garrel, , , Molbergen. Die Abgrenzung des mittelzentralen Verflechtungsbereichs von Cloppenburg erfolgte in Abstimmung mit dem Landkreis Cloppenburg.

1 Stellungnahme Media Markt „Carré Cloppenburg“, Cloppenburg

Geburten und Sterbefällen. Insgesamt leben im Einzugsgebiet des „Carré-Cloppenburg“ aktuell ca. 180.000 Einwohner; gegenüber 2009 nahm die Einwohnerzahl um fast 2.400 Personen zu.

Tabelle 1: Einwohnerentwicklung von Cloppenburg im Vergleich Einwohner (30.09) Veränderung 2009/2011 Daten 2009 2011 abs. in % Cloppenburg (Zone I) 32.475 32.675 200 0,6 Cappeln 6.801 7.045 244 3,6 Emstek 11.560 11.572 12 0,1 Essen 8.179 8.261 82 1,0 Garrel 13.081 13.357 276 2,1 Lastrup 6.767 6.829 62 0,9 Lindern 4.607 4.674 67 1,5 Molbergen 7.627 7.787 160 2,1 Zonen I + II 91.097 92.200 1.103 1,2 Bösel 7.538 7.577 39 0,5 20.527 20.697 170 0,8 Löningen 13.228 13.131 - 97 -0,7 Werlte 9.424 9.543 119 1,3 Lahn 912 883 - 29 -3,2 Lorup 3.048 3.219 171 5,6 Rastorf 1.032 1.013 - 19 -1,8 Vrees 1.604 1.658 54 3,4 Menslage 2.508 2.540 32 1,3 Quakenbrück 12.900 13.111 211 1,6 Großenkneten 13.777 14.421 644 4,7 Zone III 86.498 87.793 1.295 1,5 Zonen I - III 177.595 179.993 2.398 1,4

Quelle: LSKN

Bedingt durch die Einwohnerzunahme im Einzugsgebiet und einer leichten Zunahme des Pro-Kopf-Ausgabesatzes erhöhte sich das Kaufkraftvolumen bei Elektrowaren zwischen 2009 und 2011 um ca. 4,8 Mio. €.

2 Stellungnahme Media Markt „Carré Cloppenburg“, Cloppenburg

Tabelle 2: Entwicklung des projektrelevanten Kaufkraftpotenzials im Einzugsge- biet Kaufkraft in Mio. € Zone 2009 2011 Veränderung 2009/2011 Zone I 14,3 15,2 + 0,9 Zone II 25,2 26,9 + 1,7 Zone III 37,0 39,2 + 2,2 Zonen I – III 76,5 81,3 + 4,8

Quelle: GMA-Berechnungen 03 / 2012 (ca.-Werte- ggf. Rundungsdifferenzen)

3. Projektrelevante Wettbewerbssituation

Im Rahmen der vorliegenden ergänzenden Untersuchung wurde im Februar 2012 eine Aktualisierung der Angebotssituation bei Elektrowaren durch eine Vor-Ort-Erhebung in Cloppenburg und im überörtlichen Einzugsgebiet durchgeführt.

In der Innenstadt von Cloppenburg sind Filialbetriebe aus dem Segment Telekommuni- kation und wenige Fachgeschäfte, welche auf die Teilsegmente Foto / Zubehör, Unterhal- tungselektronik und Elektroklein- bzw. -großgeräte1 spezialisiert sind, ansässig. Anzahl- mäßig stark vertreten sind Filialunternehmen aus dem Segment Telekommunikation. Au- ßerdem führen das Kaufhaus Ceka und Woolworth Elektrokleingeräte in einer kleinen Auswahl. Bedingt durch die seit 2009 eingetretene Schließung des mittelgroßen Fachge- schäfts (Musikhaus Witte) und kleinerer spezialisierter Fachgeschäfte liegt die Verkaufs- fläche für Elektrowaren mittlerweile bei ca. 1.000 m².

Angebotsbestimmend sind in Cloppenburg die in dezentraler Gewerbelage ansässigen Elektrofachmärkte Telepoint, EP Hartke und Schlömer Haushaltsgeräte. Hinzu kommen zahlreiche spezialisierte Fachgeschäfte; die Verkaufsfläche beträgt ca. 4.800 m². In Clop- penburg, wie auch im Umland, werden Elektrowaren zudem in Supermärkten, Discoun- tern, in Sonderpostenmärkten (z.B. Sonderpostenmarkt Zimmermann) oder z.T. auch in Bau- und Heimwerkermärkten geführt.

1 Ein Fachgeschäft für Elektrogroßgeräte führt auch Gebrauchtwaren.

3 Stellungnahme Media Markt „Carré Cloppenburg“, Cloppenburg

In der Innenstadt von Friesoythe sind wenige Filialbetriebe aus dem Bereich Telekom- munikation sowie Foto / Zubehör ansässig; die Verkaufsfläche beträgt etwa 300 m².1 In Friesoythe sind die beiden Elektrofachmärkte Euronics XXL und EP Plaggenborg struk- turbestimmend, welche außerhalb der Innenstadt liegen.

In Quakenbrück ist in der Innenstadt ein geringes Angebot an Elektrowaren mit einer Verkaufsfläche von ca. 500 m² vorhanden, welches sich auf ein mittelgroßes Fachge- schäft und Filialisten (Telekommunikation) bezieht.2

Auch in der Löninger3 Innenstadt ist bei Elektrowaren ein geringer Geschäftsbesatz mit einem mittelgroßen Fachgeschäft für Unterhaltungselektronik und einem kleinen Fachge- schäft für Groß- und Kleingeräte (zusammen ca. 300 m² Verkaufsfläche), vorhanden. 4

In den sonstigen Grundzentren im Einzugsgebiet des Vorhabens sind keine mittelgro- ßen oder großflächigen Elektrofachmärkte vorhanden. Im Angebot sind kleine spezialisier- te Fachgeschäfte (insbesondere Elektrogroßgeräte bzw. Kleingeräte, Computer / Zube- hör, Telekommunikation) vertreten.

4. Voraussichtliche Marktposition und Auswirkungen des Vorha- bens

4.1 Umsatzerwartung und Umverteilungswirkung des Vorhabens

Die zu erwartenden wirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens wird anhand zweier Untersuchungsschritte ermittelt:

1 Ein Fachgeschäft für Computer / Zubehör ist seit 2009 aus dem Wettbewerb ausgeschie- den. 2 Ein auf Unterhaltungselektronik spezialisiertes Fachgeschäft befindet sich im Räumungs- verkauf. 3 Landesplanerisch ist die Stadt Löningen als Grundzentrum ausgewiesen, erfüllt gemäß Regionalem Raumordnungsprogramm (RROP) jedoch faktisch die Funktion eines Mittel- zentrums. 4 Ein Fachgeschäft für Unterhaltungselektronik ist seit 2009 aus dem Wettbewerb ausge- schieden.

4 Stellungnahme Media Markt „Carré Cloppenburg“, Cloppenburg

ƒ Das Marktanteilkonzept stellt die Umsatzerwartung des Vorhabens dar und ver- deutlicht, aus welchen Räumen die Kaufkraft der Verbraucher zufließt (Kaufkraft- abschöpfung). Als wesentliche Kriterien zur Ermittlung der Marktanteile werden die Wettbewerbssituation in den Kommunen des Einzugsgebietes und außerhalb des Einzugsgebietes sowie die Eigenattraktivität der Vorhaben zu Grunde gelegt.

ƒ Mit der Realisierung eines Einzelhandelsbetriebes werden i. d. R. Umsatzumver- teilungen im bestehenden Einzelhandel ausgelöst. Es wird aufgezeigt, wo – und in welchem Umfang – dem Einzelhandel Umsätze verloren gehen können (Kaufkraft- bewegungen).

Für den projektierten Media Markt wird ein Umsatz von ca. 13,5 Mio. € prognostiziert. Auf- grund der hohen Wettbewerbsdichte in Friesoythe (Zone III) ist davon auszugehen, dass die Marktdurchdringung des Vorhabens hier geringer ausfällt als in Cloppenburg und dem näheren Umland (Zonen I und II). Ferner ist zu beachten, dass aufgrund der zunehmen- den Bedeutung des Online-Handels1 bei Elektrowaren die Abschöpfungsquoten im statio- nären Einzelhandel in den letzten Jahren rückläufig sind, so dass auch die Raumleistun- gen in der Tendenz fallen.

Tabelle 3: Marktanteile und Umsatzprognose des Media Marktes Kaufkraft Marktan- Umsatz Daten Mio. € teil in % in Mio. € in % Zone I 15,2 25 3,8 28,1

Zone II 26,9 20 5,4 39,9

Zone III 39,2 8 – 9 3,3 24,7

Summe Einzugsgebiet 81,3 15 – 16 12,5 92,6

Streuumsatz -- -- 1,0 7,4

Gesamt -- -- 13,5 100,0

Quelle: GMA-Berechnung 03 / 2012 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen)

1 Der Anteil des Online-Handels beträgt bei Elektrowaren mittlerweile über 12 %.

5 Stellungnahme Media Markt „Carré Cloppenburg“, Cloppenburg

Demnach ergibt sich bezogen auf die projektierte Verkaufsfläche von ca. 2.400 m² ein Umsatz / m² VK von ca. 5.600 €. Die hohen Flächenproduktivitäten der Media-Saturn- Gruppe, welche primär aus Bestandsobjekten in Großstädten resultieren, dürften – neben der bereits oben erwähnten zunehmenden Bedeutung des Online-Handels – in ländlichen Räumen nicht zu erzielen sein. Für den Standort Cloppenburg ist daher von einer maxi- malen Umsatzleistung zu sprechen („worst-case“).

4.2 Voraussichtliche Auswirkungen des Vorhabens

Entsprechend des Angebotsschwerpunktes bei Elektrowaren in Cloppenburg wird der überwiegende Teil der Umverteilung des Vorhabens zu Lasten der Cloppenburger Betrie- be gehen. Hierbei sind bedingt durch Sortimentsüberschneidungen primär die außerhalb der Innenstadt lokalisierten Fachmärkte betroffen.

Tabelle 4: Voraussichtliche Umsatzumverteilung des Elektrofachmarktes Umsatz Umverteilung Daten Bestand in Mio. € in Mio. € in % Cloppenburg, Innenstadt 5 – 6 0,9 - 1,0 17 – 18

Cloppenburg, sonstige Standorte 20 – 21 7,7 37 – 38

Friesoythe, Innenstadt1 - 0,1 6 – 7

Friesoythe, sonstige Standorte 9 – 10 2,0 – 2,1 21 - 22

Löningen, Innenstadt - 0,1 5 – 6

Quakenbrück, Innenstadt - 0,1 5 – 6

Sonstige Standorte in Grundzentren 11 – 12 0,5 4 – 5 1 Aufgrund des geringen Geschäftsbesatzes ist aus Datenschutzgründen eine Ausweisung des Umsatzes der vorhandenen Betriebe nicht möglich. Quelle: GMA-Berechnungen 03 / 2012 (ca.-Werte gerundet)

Ein Teil des prognostizierten Umsatzes (ca. 2,0 Mio. €) verteilt sich auf Standorte / Wett- werber in mehreren Städten (z. B. , Vechta), welche außerhalb des Einzugsge- bietes liegen.

6 Stellungnahme Media Markt „Carré Cloppenburg“, Cloppenburg

De Aufbereitung der Umsatzumverteilungsvolumina und -quoten zeigt, dass im „worst- case“ wettbewerbliche Effekte zu erwarten sind. Die wesentliche Wettbewerbsauseinan- dersetzung des Vorhabens wird mit den Systemwettbewerbern (Elektrofachmärkten) au- ßerhalb der zentralen Versorgungsbereiche erfolgen. Hierbei sind hohe absolute Umsatz- umverteilungen zu erwarten, die zu Betriebsschwächungen führen können und Betriebs- schließungen nicht ausschließen lassen. Da sich diese Betriebe an städtebaulich nicht schutzwürdigen Lagen (im Sinne des BauGB) befinden, sind diese Effekte als Wettbe- werbswirkungen zu interpretieren. Eine Schwächung der Versorgungsstrukturen (v. a. Nahversorgung) ist nicht zu ermitteln, da der Elektrowarenbereich nicht zur Grundversor- gung beiträgt. Die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte wird ebenfalls nicht beeinträch- tigt, da außer in Clopppenburg und Friesoythe keine wesentliche Wettbewerbsauseinder- setzung erfolgt. Für Cloppenburg ist festzuhalten, dass die Ansiedlung des Planvorhabens – selbst bei einer Schwächung von Systemwettbewerbern an dezentralen Standorten – insgesamt zu einer Aufwertung der Versorgungsfunktion führt. In Friesoythe sind aktuell zwei Systemwettbewerber ansässig, so dass nicht von einer Gefährdung der Funktionsfä- higkeit des Mittelzentrums auszugehen ist.

Für die zentralen Versorgungsbereiche sind folgende Aussagen zu treffen:

ƒ Cloppenburg Innenstadt: Mit einer Umsatzumverteilungsquote von ca. 17 – 18 % ist ein kritischer Umverteilungswert im Elektrowarensegment für die Cloppenburger Innenstadt zu ermitteln. Die Umsatzumverteilung verteilt sich auf das Kaufhaus Ceka und Woolworth (Randsortimente) sowie mehrere kleinteilige Betriebe aus den Segmenten Telekommunikation, Foto / Zubehör, Unterhaltungselektronik und Elektroklein- sowie Elektrogroßgeräte. Wettbewerbliche Effekte sind bei einer Um- verteilung in dieser Größenordnung zu erwarten, städtebauliche Effekte für die In- nenstadt können jedoch weitgehend ausgeschlossen werden. Dies hängt mit der Verteilung der Betriebe über die gesamte Innenstadt zusammen und mit der Tat- sache, dass es sich entweder nicht um Magnetbetriebe, sondern vielmehr um klei- ne Betriebseinheiten handelt, oder lediglich Randsortimente von Mehrbranchenun- ternehmen (Kaufhaus Ceka, Woolworth) betroffen sind. Bislang fehlt ein Magnet- betrieb im Elektrowarensegment in der Cloppenburger Innenstadt und mit der Schließung des einzigen mittelflächigen Fachgeschäfts hat sich das Angebot und damit die Versorgungssituation weiter ausgedünnt. Daher sind die hohen Umver-

7 Stellungnahme Media Markt „Carré Cloppenburg“, Cloppenburg

teilungsquoten zu relativieren. Zudem befindet sich das Projektareal auf der östlich der Soestenstraße befindlichen Teilfläche und ist somit der Innenstadt zugewandt („Vorrangstandort für den Ausbau der Innenstadt“ gemäß Einzelhandelskonzept).

ƒ Innenstädte von Friesoythe, Löningen und Quakenbrück: Die Umsatzumver- teilung in den Innenstädten der Mittelzentren im überörtlichen Einzugsgebiet hat sich gegenüber der Ursprungsbetrachtung (Juli 2010) nicht wesentlich verändert. Dies hängt mit der geringen Angebotssituation und dem Fehlen direkter Wettbe- werber zusammen. Bei Umsatzumverteilungen dieser Größenordnung können städtebauliche Beeinträchtigungen der zentralen Versorgungsbereiche weitgehend ausgeschlossen werden.

5. Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung und Landespla- nung

Gemäß Kongruenzgebot müssen die Verkaufsfläche und das Warensortiment von Ein- zelhandelsgroßprojekten der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflech- tungsbereich1 des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen.

Mit Blick auf das Kongruenzgebot ist die aktuelle Rechtslage zu beachten. Das OVG Lü- neburg hat in der Verhandlung am 15.03.2012 dem landesplanerischen Kongruenzgebot in der Fassung des LROP 2008 und des RROP 2005 für die Region Hannover die Rechtswirkungen eines Ziels der Raumordnung abgesprochen:2

„Im Rechtsstreit um das Einkaufszentrum in der sogenannten Neue Mitte Garbsen hat das OVG Lüneburg mit Urteilen vom 15.03.2012 (1 KN 152/10 und 1 KN 251/10) Normenkon- trollanträge von drei Nachbargemeinden und der Region Hannover als unbegründet ab- gewiesen. Im Wesentlichen hatten die Antragsteller der Stadt Garbsen vorgeworfen, mit dem Bebauungsplan das landesplanerische Kongruenzgebot des Plansatzes 2.3 Ziff. 03 S. 1 und 2 des LROP 2008 bzw. des entsprechenden Plansatzes des RROP 2005 zu ver- letzen. Die Stadt Garbsen hatte eingewandt, dass es sich bei diesen landesplanerischen Aussagen mangels hinreichender Bestimmtheit nicht um Ziele der Raumordnung handelt.

1 Es ist anzumerken, dass weder das Landesraumordnungsprogramm noch das Regionale Raumordnungsprogramm Verflechtungsbereiche für die zentralen Orte ausweisen. 2 Homepage Kanzlei Baumeister, Münster, März 2012.

8 Stellungnahme Media Markt „Carré Cloppenburg“, Cloppenburg

Gestritten wurde insbesondere über die Frage, ob der sogenannte Verflechtungsbereich des jeweiligen zentralen Ortes, dem nach den entsprechenden Plansätzen Verkaufsfläche und Warenangebot von Einzelhandelsgroßprojekten entsprechen sollen, den landespla- nerischen Aussagen hinreichend bestimmt oder bestimmbar entnommen werden kann. Dies hat der 1. Senat des Oberverwaltungsgerichts nach mehrstündiger mündlicher Ver- handlung verneint. Die Revision wurde nicht zugelassen.“

Mit Blick auf die aktuelle Rechtsprechung ist somit das Kongruenzgebot nicht mehr als Ziel der Raumordnung zu sehen. Im Falle des geplanten Elektrofachmarktes ist zu erwar- ten, dass etwa 68 % des prognostizierten Umsatzes aus Cloppenburg (Zone I) und den Umlandgemeinden (Zone II), welche nach Aussage des Landkreises Cloppenburg zum Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Cloppenburg gehören, stammen. Legt man die- se Einteilung zugrunde, so wird der Großteil des Umsatzes aus diesem Bereich erzielt, wenngleich knapp mehr als 30 % des Umsatzes von außerhalb des Verflechtungsbe- reichs stammen.

Laut Konzentrationsgebot sind neue Einzelhandelsgroßprojekte nur innerhalb des zent- ralen Siedlungsgebietes einer Kommune zulässig. Das Areal des geplanten Elektrofach- marktes wird im Einzelhandelskonzept der Stadt Cloppenburg (2006) als „Vorrangstandort für den Ausbau der Innenstadt“ eingestuft.

Gemäß Integrationsgebot sind neue Einzelhandelsgroßprojekte mit innenstadtrelevan- ten Kernsortimenten nur in städtebaulich integrierten Lagen zulässig. Diese Lagen sind in das Netz des ÖPNV einzubinden. Der geplante Standort des Elektrofachmarktes östlich der Soestenstraße liegt – im Gegenzug zum Teilfläche für das SB-Warenhaus westlich der Soestenstraße – in einer städtebaulich integrierten Lage.

Gemäß Beeinträchtigungsverbot dürfen ausgeglichene Versorgungsstrukturen und de- ren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versor- gungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung durch neue Ein- zelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Der geplante Elektrofachmarkt löst deutliche Umsatzrückgänge in den relevanten Betrie- ben in Cloppenburg und hier primär bei den außerhalb der Innenstadt lokalisierten Elekt- rofachmärkten aus. Auch in der Innenstadt Cloppenburgs werden Betriebe von Umsatz-

9 Stellungnahme Media Markt „Carré Cloppenburg“, Cloppenburg

rückgängen betroffen sein, wenngleich auch im Falle einzelner Betriebsschließungen die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt nicht gefährdet wird.

Umsatzrückgänge sind auch für die Wettbewerber in den Innenstädten von Friesoythe, Quakenbrück und Löningen anzunehmen, allerdings in einem im Vergleich zu Cloppen- burg weitaus geringerem Umfang. Es ist nicht davon auszugehen, dass die Funktionsfä- higkeit der jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche wesentlich beeinträchtigt wird.

10 Stellungnahme Media Markt „Carré Cloppenburg“, Cloppenburg

Karten- und Tabellenverzeichnis

Seite Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Einwohnerentwicklung von Cloppenburg im Vergleich 2 Tabelle 2: Entwicklung des projektrelevanten Kaufkraftpotenzials im Einzugsgebiet 3 Tabelle 3: Marktanteile und Umsatzprognose des Mediamarktes 5 Tabelle 4: Voraussichtliche Umsatzumverteilung des Elektrofachmarktes 6

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