JUSTYNA RACZKOWSKA Skierniewice, dnia 25 stycznia 2019 roku RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY
Biegły sądowy z zakresu szacowania nieruchomości
Przy Sądzie Okręgowym w Łodzi Ul. A. Olszewskiej 2b/25 Komornik Sądowy 96-100 Skierniewice przy Sądzie Rejonowym W Skierniewicach Anna Bartczak-Lisik T +48 602-189-816 Kancelaria Komornicza E [email protected] W justyna-raczkowska.pl Ul. Reymonta 2a 96-100 Skierniewice
OPERAT SZACUNKOWY określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 544 położoną w obrębie Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, powiat skierniewicki, księga wieczysta nr LD1H/00045020/2
Sygn. akt Km 1609/17
Wartość rynkowa: 182 273 zł Słownie: sto osiemdziesiąt dwa tysiące dwieście siedemdziesiąt trzy złote.
Autor
Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2
Spis Treści
1. Przedmiot i zakres wyceny ...... 3
2. Cel wyceny ...... 3
3. Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródła danych o nieruchomości ...... 3 3.1. Podstawa formalna wyceny ...... 3 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ...... 3 3.3. Źródła informacji ...... 3
4. Daty istotne dla operatu szacunkowego ...... 4
5. Opis stanu nieruchomości ...... 4 5.1. Stan prawny ...... 4 5.2. Lokalizacja i położenie ...... 5 5.3. Stan zagospodarowania ...... 5
6. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI ...... 6
7. SPOSÓB WYCENY NIERUCHOMOŚCI ...... 6 7.1. Wskazanie rodzaju określonej wartości ...... 6 7.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania ...... 7 7.3. Opis procedury szacowania nieruchomości gruntowej niezabudowanej w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej...... 7
8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY ...... 8 8.1. Charakterystyka nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej ...... 8 8.2. Ustalenie cech rynkowych oraz wag ich oddziaływania ...... 9 8.3. Charakterystyka w aspekcie cech rynkowych wycenianej nieruchomości ...... 10 8.4. Określenie wartości brzegowych współczynników korygujących ...... 10 8.5. Określenie zakresów kwotowych współczynników korygujących ...... 11 8.6. Obliczenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej ...... 11
9. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM ...... 12
10. KLAUZULE ...... 13
11. ZAŁĄCZNIKI ...... 13
2 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2 1. Przedmiot i zakres wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka o numerze ewidencyjnym 544, położona w obrębie Strzyboga, w gminie Nowy Kawęczyn, powiat skierniewicki, dla której Sąd Rejonowy w Skierniewicach, VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze LD1H/00045020/2.
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności w/w nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
2. Cel wyceny
Celem wyceny jest określenie wartości w/w nieruchomości na potrzeby opisu i oszacowania w postępowaniu egzekucyjnym.
3. Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródła danych o nieruchomości
3.1. Podstawa formalna wyceny
Przedmiotowa opinia została wykonana przez Rzeczoznawcę Majątkowego Justynę Raczkowską – Biegłą Sądową z zakresu szacowania nieruchomości przy Sądzie Okręgowym w Łodzi. Podstawę formalną stanowi zlecenie z dnia 22 października 2018 r. na dokonanie czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i oszacowania. Zamawiającym opis i oszacowanie jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach – Anna Bartczak-Lisik, 96-100 Skierniewice, ul. Reymonta 2a.
3.2. Podstawy prawne i merytoryczne
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. 2018 poz. 121 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji (Dz. U. 1997 nr.133 poz. 882 ). Kodeks Cywilny - ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. (Dz.U.2017.0.459 t.j. ze zm.) Kodeks postępowania cywilnego - ustawa z dnia 17 listopada 1964r. (Dz.U.2018.0.155 t.j ze zm.) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U.2016.0.1263)
3.3. Źródła informacji
- Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 12.12.2018 r. - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Nowy Kawęczyn - uchwała XX/93/2012 z dnia 14 listopada 2012 r. Rady Gminy Nowy Kawęczyn - opracowania planistyczne gmin właściwych dla analizowanych nieruchomości - księga wieczysta o numerze LD1H/00024495/9 - ewidencja gruntów i budynków - mapa zasadnicza - informacje z danych Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości 3 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2 - akty notarialne - informacje o lokalnym rynku nieruchomości uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, publikacjach prasowych oraz w Internecie - własne rozpoznanie rynku nieruchomości
4. Daty istotne dla operatu szacunkowego
Data sporządzenia opinii………………………………………………...... ……...25.01.2019 r. Data, na którą określono wartość nieruchomości……………….………….…....25.01.2019 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości…………...... 25.01.2019 r. Data dokonania oględzin nieruchomości………………………………………….12.12.2018 r.
5. Opis stanu nieruchomości
5.1. Stan prawny
Na dzień 25.01.2019 r. przedmiotowa nieruchomość jest opisana w księdze wieczystej nr LD1H/00045020/2, która zawiera następujące wpisy:
Typ księgi – nieruchomość gruntowa
Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości:
Działki ewidencyjne Numer działki: 544 Obręb ewidencyjny: 0030, Strzyboga Położenie: łódzkie, skierniewicki, Nowy Kawęczyn, Strzyboga Sposób korzystania: R – grunty orne
Obszar całej nieruchomości: 5,4900 ha
Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością:
Brak wpisów
Dział II - Własność:
Właściciele: Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska – Ewelina Koter i Jarosław Koter
Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia :
1. ostrzeżenie - wszczęcie egzekucji z nieruchomości przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Annę Bartczak - Lisik przeciwko dłużnikowi Jarosławowi Koter w sprawie Km 1609/17 na podstawie tytułu wykonawczego: nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym SO Toruń z dnia 28-02-2017r, sygnatura akt I Nc 55/17 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 02-05-2017r.
Agrolok Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Golub- Dobrzyń
Dział IV - hipoteka: hipoteka umowna - 282460,50 (dwieście osiemdziesiąt dwa tysiące czterysta sześćdziesiąt 50/100) zł - BZ WBK Lease S.A. z Siedzibą w Poznaniu, Poznań
4 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2 W ewidencji gruntów według stanu na dzień 03.12.2018r. widnieją następujące wpisy:
Województwo: łódzkie Powiat: skierniewicki Gmina: Nowy Kawęczyn Obręb: 0030, Strzyboga Jednostka ewidencyjna: G.229 Właściciel: małżeństwo – Jarosław Koter i Ewelina Koter
Nr Położenie Pow. Pow. Uż. KW lub inny Opis i oznaczenie użytku działki działki Użytków Działki dokument własności
Grunty orne RIIIb 0,71 Grunty orne RIVa 1,74 AKT NOT. 544 Grunty orne RIVb 1,69 5,49 2304/2015 Grunty orne RV 0,89 LD1H/00045020/2 Grunty orne RVI 0,46
5.2. Lokalizacja i położenie
Gmina Nowy Kawęczyn położona jest we wschodniej części województwa łódzkiego, w powiecie skierniewickim. Gminę zamieszkuje ponad 3000 osób, obszar gminy stanowi 104 km2. Gmina liczy 22 sołectwa i jest podzielona na 35 obrębów geodezyjnych. Warunki przyrodnicze i społeczno-gospodarcze powodują, że gmina Nowy Kawęczyn ma charakter typowo rolniczy. Pozostałe funkcje gminy to: mieszkalnictwo, usługi, produkcja, usługi dla rolnictwa i rekreacja. Administrację szczebla wojewódzkiego dla gminy Nowy Kawęczyn pełni miasto Łódź. Miasto Skierniewice pełni dla gminy Nowy Kawęczyn funkcję administracyjną szczebla powiatowego, jak również jest jednym z najbliższych ośrodków pełniących funkcję szkolnictwa ponadgimnazjalnego, funkcję ośrodka ochrony zdrowia, jest również ośrodkiem kultury oraz bankowości. Na terenie gminy funkcjonuje jeden rezerwat przyrody „Rawka”. Rezerwat ten obejmuje koryto Rawki wraz z rozgałęzieniami tworzącymi wyspy, starorzeczami, odcinkami dopływów i pasem o szerokości 10m. Na obszarze rezerwatu obowiązuje m. in. zakaz zabudowy. We wschodniej części gminy zlokalizowany jest Obszar Chronionego Krajobrazu „Bolimowsko-Radziejowickiego”, który zajmuje około 33% powierzchni gminy, oddzielne przepisy regulują sposób użytkowania tych terenów. Sieć osadnicza w gminie jest zróżnicowana, występuje zabudowa skupiona, ukształtowana wzdłuż ciągów komunikacyjnych, występuje zabudowa rozproszona, charakterystyczne typy zabudowy dla gminy Nowy Kawęczyn to: widlica, rzędówka, łańcuchówka, przysiółek i zabudowa samotnicza. Na terenie gminy istnieją 2 szkoły podstawowe – w Nowym Dworze i w Trzciannie oraz jedno gimnazjum w Strzybodze. Na terenie gminy działka jeden obiekt pocztowy oraz jeden oddział banku. Przez teren gminy przebiega jedna droga wojewódzka nr 707 relacji Skierniewice – Rawa Mazowiecka oraz pięć dróg powiatowych. Wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości Strzyboga, w północno- zachodniej części gminy, w bliskiej odległości od zabudowań stanowiących tzw. zwartą zabudowę wsi. W najbliższym sąsiedztwie działki o numerze 544 znajdują się tereny rolne oraz zadrzewione działki gruntu. W promieniu około 100m biegnie droga wojewódzka nr 707. Czas dojazdu samochodem do miejscowości gminnej – Nowego Kawęczyna wynosi około 5 minut, miejscowość gminna jest położona w odległości około 5 km. Działka posiada urządzoną drogę dojazdową.
5.3. Stan zagospodarowania
Działka o numerze 544 jest niezabudowaną działką gruntu, która stanowi pole uprawne, brak informacji na temat rolniczego wykorzystania działki. Działka posiada dostęp do drogi, nie jest uzbrojona. Na terenie działki dominują gleby orne średnie i słabe. 5 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2 Kształt działki jest regularny, zbliżony do prostokąta, oceniony jako dobry. W północnej stronie działki na odcinku około 10m biegnie sieć wodociągowa. Zgodnie z art. 49 Kodeksu Cywilnego: „§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.” Urządzenia infrastruktury znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości nie zostały objęte wyceną, ponieważ nie należą one do części składowych gruntu.
6. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI
Teren, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na terenie tym obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Nowy Kawęczyn - uchwała XX/93/2012 z dnia 14 listopada 2012 r. Rady Gminy Nowy Kawęczyn, według którego działka nr 88 przeznaczona jest na tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej – R.
7. SPOSÓB WYCENY NIERUCHOMOŚCI
7.1. Wskazanie rodzaju określonej wartości
Oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano zgodnie z art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami:
Art. 154.1 „ Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, i cechach nieruchomości podobnych”
Na podstawie Art. 948 k.p.c.: § 1. „Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się. § 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.”
Z brzmienia art. 948.2 i art. 949 k.p.c. wynika, iż należy określić wartość rynkową nieruchomości, budowli i innych urządzeń oraz wartość rynkową przynależności i pożytków. Podczas oględzin nie stwierdzono przynależności i pożytków, których wartość wymaga oszacowania.
W niniejszym operacie określono wartość rynkową nieruchomości.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje wartość rynkową następująco: "Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”. 6 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2
7.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości została oszacowana w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej.
Według art. 152.3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „ Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości.(…)” Według § 4 ust. 1,2 i 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego: „4.1 Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.” „4.2.W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.” „4.4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.”
7.3. Opis procedury szacowania nieruchomości gruntowej niezabudowanej w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej.
Metoda korygowania ceny średniej opiera się na określeniu wartości nieruchomości na podstawie zbioru przynajmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, zbytych na lokalnym rynku. Do oszacowania wartości rynkowej dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Przy większej liczbie transakcji rynkowych rozkład cen rynkowych jest zbliżony do normalnego, a wartość szacowanej nieruchomości znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną w danym zbiorze. Przeprowadzono następującą procedurę szacowania: - określono rynek lokalny, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość gruntowa poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. - dokonano analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych - określono cechy rynkowe wpływające na wartość rynkową prawa własności do nieruchomości gruntowych, - określono wagi cech rynkowych wpływających na wartość, - określono cechy rynkowe nieruchomości o cenie minimalnej C min , o cenie maksymalnej Cmax , - określono cenę średnią C śr , ze zbioru transakcji przyjętych do analizy, - określono zakres sumy współczynników korygujących, - określono wagi każdej cechy rynkowej oraz zakresu współczynników korygujących te cechy, - określono wartość rynkową 1m 2 powierzchni działki jako iloczyn ceny średniej oraz sumy współczynników korygujących właściwych dla przedmiotowej nieruchomości, wartość tą wyraża wzór:
n W CŚR ui i1
7 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2 2 Cśr – średnia cena 1 m nieruchomości gruntowej niezabudowanej na rynku lokalnym określona na podstawie próbki reprezentatywnej, ui – suma współczynników korygujących odzwierciedlających ocenę przedmiotu wyceny w aspekcie cech rynkowych.
8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY
Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego: rodzaj rynku – nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na tereny rolne. obszar rynku – jako rynek lokalny przyjęto obszar gminy Nowy Kawęczyn, kolejno badanie rynku rozszerzono o teren gminy Kowiesy jako rynki rodzajowo i obszarowo podobne. okres badania cen – ceny z ostatnich 24 miesięcy – od stycznia 2017 r. A analizy odrzucono transakcje, gdzie za 1 ha gruntu płacono poniżej 20000 zł i powyżej 33000 zł, jako odbiegające od cen średnich. Do analizy nie przyjęto działek mniejszych niż 3000m2. Ostatecznie odnotowano 12 transakcji kupna nieruchomości podobnych i przedstawiono je w tabeli nr 1. Tabela nr 1. Transakcje dotyczące nieruchomości podobnych Pow. Cena działki transakc Zł/ha Lp. Data Rep. A Gmina Obręb [ha] yjna [zł] gruntu 1 12-01-2017 38/2017 Nowy Kawęczyn Nowy Dwór Parcela 10100 22 000 21 782 2 09 -02 -201 7 899/2017 Kowiesy Chrzczonowice 30120 100 000 33 201 3 12-05-2017 1298/2017 Nowy Kawęczyn Kwasowiec 4100 12 000 29 268 4 15-05-2017 3443/2017 Nowy Kawęczyn Marianów 21000 50 000 23 810 5 07-12-2017 9690/2017 Nowy Kawęczyn Dzwonkowice 21781 68 000 31 220 6 19-12-2017 10408/2017 Kowiesy Janów 16800 35 000 20 833 7 28-02-2018 1188/2018 Nowy Kawęczyn Trzcianna 81 900 250 000 30 525 8 10 -08 -2018 1007/2018 Nowy Kawęczyn Strzyboga 11 600 24 000 20 690 9 28-08-2018 4717/2018 Nowy Kawęczyn Stary Rzędków 3 700 12 000 32 432 10 31-08-2018 4863/2018 Nowy Kawęczyn Nowy Dwór Parcela 32 000 70 000 21 875 11 12-09-2018 5052/2018 Nowy Kawęczyn Trzcianna 38 700 115 000 29 716 12 16-10-2018 3118/2018 Nowy Kawęczyn Esterka 6 400 15 600 24 375
Doboru nieruchomości podobnych dokonano Zgodnie z art. 4 pkt. 16 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że przez nieruchomość podobną „należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość”. W niniejszej wycenie nie dokonano aktualizacji cen z tytułu upływu czasu, ponieważ transakcje przyjęte do porównań były zawarte w ciągu ostatnich 24 miesięcy, zatem trend czasowy oceniono jako constans, a do wyceny przyjęto nominalne ceny transakcyjne. W niniejszej wycenie jako jednostkę porównawczą przyjęto 1ha.
8.1. Charakterystyka nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej Nieruchomość o cenie minimalnej:
data transakcji: 10-08-2018 r. cena transakcyjna: 24 000 zł powierzchnia działki: 11600 m2 cena 1 ha gruntu: 20 690 zł rodzaj umowy: sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Opis nieruchomości: nieruchomość składająca się z jednej działki ewidencyjnej, położonej w Strzybodze w gminie Nowy Kawęczyn, na terenach położonych w większej odległości od głównych ciągów komunikacyjnych i zwartej zabudowy wsi. Odległość od 8 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2 miejscowości gminnej to 4km. Lokalizację i położenie oceniono jako słabe. Działka nie posiada urządzonej drogi dojazdowej, jakość drogi dojazdowej oceniono jako słabą. Na działce dominują gleby orne średnie i słabe. Działka posiada nieregularny kształt, utrudniający uprawę, oceniony jako słaby.
Nieruchomość o cenie maksymalnej:
data transakcji: 09-02-2017 r. cena transakcyjna: 100 000 zł powierzchnia działki: 30120 m2 cena 1 ha gruntu: 33 201 zł rodzaj umowy: sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Opis nieruchomości: nieruchomość składająca się z jednej działki ewidencyjnej, położonej w Chrzczonowicach, w gminie Kowiesy. Działka znajduje się w promieniu 500m od trasy S8. Odległość od miejscowości gminnej to 2,7 km. Lokalizację i położenie oceniono jako dobre. Działka posiada urządzoną drogę dojazdową, jakość drogi dojazdowej oceniono jako dobrą. Na działce dominują gleby orne średnie i słabe. Działka posiada regularny kształt, sprzyjający uprawie, oceniony jako dobry.
8.2. Ustalenie cech rynkowych oraz wag ich oddziaływania
Ustalenie cech rynkowych i ich wag jest niezbędnym elementem przy wycenie nieruchomości w podejściu porównawczym. Cechy rynkowe są to takie atrybuty nieruchomości, które wpływają w sposób zasadniczy na poziom cen na danym rynku nieruchomości. Cechy rynkowe mają charakter lokalny i zależą od rodzaju rynku – nieco inne będą dla rynku gruntów rolnych, leśnych i przeznaczonych pod zabudowę. Z kolei wagi cech nieruchomości szacuje się analitycznie, ale tylko w przypadku dysponowania dużą liczbą transakcji. W przypadku słabiej rozwiniętych rynków analizuje się preferencje nabywców na podstawie własnych obserwacji i informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami. Stosuje się również analogie do rynków rodzajowo i obszarowo podobnych. W niniejszej wycenie nie różnicowano nieruchomości pod względem wielkości powierzchni, ponieważ z analizy rynku wynika, że cecha ta nie ma wpływu na cenę transakcyjną. Podobnie w niniejszej wycenie nie różnicowano nieruchomości pod kątem rolniczej przydatności gruntów, czyli ich wartości bonitacyjnej, ponieważ we wszystkich nieruchomościach dominowały gleby orne średnie i słabe. Na podstawie analizy rynku lokalnego, aktów notarialnych, informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami oraz obserwacji preferencji nabywców ustalono dla przyjętych nieruchomości porównawczych na lokalnym rynku następujące cechy rynkowe i ich wagi, przedstawione w poniższej tabeli:
9 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2 Tabela 2. Cechy rynkowe i ich wagi
Lp. Cecha rynkowa Ocena Opis
Obejmuje tereny położone w pobliżu ciągów Lokalizacja i Dobra komunikacyjnych, w bliskiej odległości od ośrodka położenie gminnego lub zwartej zabudowy wsi. 1 Obejmuje tereny peryferyjne, w położone w większej odległości od głównych ciągów Słaba komunikacyjnych, w dalszej odległości od zwartej zabudowy wsi. Dobra jakość drogi dojazdowej (utwardzona droga Droga Dobra 2 gruntowa lub asfaltowa). dojazdowa Słaba Brak utwardzonej drogi dojazdowej. Foremny kształt sprzyjający uprawie, kształt Dobry Kształt działki prostokąta, jednak niezbyt wydłużonego 3 Nieforemny kształt utrudniający uprawę, kształt Słaby nadmiernie wydłużonego prostokąta.
8.3. Charakterystyka w aspekcie cech rynkowych wycenianej nieruchomości
Charakterystyka nieruchomości wycenianej odzwierciedla w szczególności spojrzenie przez pryzmat cech rynkowych nieruchomości, które w najistotniejszy sposób wpływają na poziom cen na danym rynku. W oparciu o opisany wcześniej stan nieruchomości oraz elementy lokalizacji, otoczenia i sąsiedztwa określono oceny cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości przyjętych do porównań. Charakterystykę przedstawia tabela nr 3. Tabela 3. Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości o cenie maksymalnej I minimalnej w aspekcie cech rynkowych Lp. Nieruchomość o Nieruchomość o cenie Cecha rynkowa cenie minimalnej maksymalnej Wyceniana nieruchomość Lokalizacja i 1 Słaba Dobra Dobra położenie
2 Słaba Dobra Dobra Droga dojazdowa
3 Słaby Dobry Dobry Kształt działki
8.4. Określenie wartości brzegowych współczynników korygujących
Wykorzystując dane z tabeli nr 1 określono cenę średnią – Cśr , cenę minimalną C min i cenę maksymalną - Cmax .
Cmin = 20 690 zł/ha ; Cmax = 33 201 zł/ha ; Cśr = 26 644 zł/ha ;
Na podstawie powyższych cen obliczono dolną i górną granicę sumy współczynników korygujących. Gd= C min / C śr Gg= C max / C śr
Gdzie: Gd - dolna granica sumy współczynników korygujących Gg - górna granica sumy współczynników korygujących Cmin – cena minimalna Cmax – cena maksymalna 10 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2 Cśr – cena średnia Tabela 4 przedstawia zestawienie parametrów korygujących. Tabela 4. Zestawienie parametrów korygujących.
Cśr Cmax Cmin Gg Gd 26 644 33 201 20 690 1,2461 0,7765
8.5. Określenie zakresów kwotowych współczynników korygujących
Na podstawie wag poszczególnych cech rynkowych oraz granicy dolnej i górnej współczynników korygujących obliczono zakresy kwotowe współczynników korygujących, wyniki przedstawione są w tabeli 5. Tabela 5. Zakresy kwotowe współczynników korygujących
Zakres współczynnika Lp. Cecha Wagi korygującego 1 Lokalizacja i położenie 50% 0,3883 0,6231 2 Droga dojazdowa 25% 0,1941 0,3115 3 Kształt działki 25% 0,1941 0,3115 Suma 100% 0,7765 1,2461
8.6. Obliczenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej
Tabela 6 przedstawia cechy rynkowe mające wpływ na wartość prawa własności do nieruchomości gruntowej i określa wartości współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości. Tabela 6. Wartości współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości
Charakterystyka cech rynkowych nieruchomości Wyceniana Współczynniki Lp. Cechy Cmin Cmax nieruchomość korygujące 1 Lokalizacja i położenie Słaba Dobra Dobra 0,6231 2 Droga dojazdowa Słaba Dobra Dobra 0,3115 3 Kształt działki Słaby Dobry Dobry 0,3115 Suma 1,2461
Wartość rynkową 1 ha powierzchni nieruchomości określono na podstawie wzoru: n W C ŚR ui i1 gdzie: W – wartość rynkowa prawa własności do przedmiotowej nieruchomości Cśr obliczona wartość ceny średniej ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika, odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n– liczba współczynników, odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości,
Wartość rynkowa (W) 1 ha powierzchni nieruchomości:
W = 26 644 zł/ha ∙ 1,2461 = 33 201 zł/ha
Wartość rynkową prawa własności działki nr 544 o powierzchni 5,49 ha obliczono wg. wzoru:
WN = 33 201 zł/ha ∙ 5,49 ha = 182 273,49 zł 11 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2
Po zaokrągleniu przyjęto: 182 273 zł
Słownie: sto osiemdziesiąt dwa tysiące dwieście siedemdziesiąt trzy złote.
9. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM
Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 544, położoną w gminie Nowy Kawęczyn, obrębie Strzyboga, w powiecie skierniewickim, jako przedmiotu prawa własności według stanu oraz cen aktualnych na dzień 25.01.2019 r. wynosi:
182 273 zł
Słownie: sto osiemdziesiąt dwa tysiące dwieście siedemdziesiąt trzy złote.
Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej oszacowana została w oparciu o wiarygodne dane pozyskane z rejestru cen nieruchomości, aktów notarialnych oraz przeprowadzoną analizę rynku lokalnego. Ostateczna wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej odzwierciedla jej stan, cechy rynkowe oraz aktualnie kształtujący się popyt oraz podaż na tego rodzaju nieruchomości i stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku lokalnym.
12 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2 10. KLAUZULE
1. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady techniczne i prawne wycenianej nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie oględzin oraz uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej. 2. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania opinii w innym celu niż celu dla którego został sporządzony. 3. Zakłada się, że stan nieruchomości od dnia oględzin nie uległ zmianie. 4. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za skutki ustanowionych innych praw na nieruchomości niż opisane w opinii a nie ujawnionych w księgach wieczystych lub przez zleceniodawcę. 5. Zakłada się, iż stan prawny nieruchomości odpowiada stanowi ujawnionemu w księdze wieczystej oraz że nie uległ zmianie od czasu ustalenia do momentu określenia wartości rynkowej. 6. Zakłada się, że nieruchomość jest wolna od innych obciążeń niż ujawnione w księdze wieczystej. 7. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy, wobec zamawiającego lub wierzyciela, ze względów innych niż względy merytoryczne dotyczące niniejszego opracowania a w szczególności polegające na wymogach określenia innych rodzajów wartości niż uzgodnione w umowie, niespełnieniu wymagań wierzycieli które nie były przedstawione rzeczoznawcy przez wierzyciela lub zamawiającego w umowie. 8. Wyklucza się również odpowiedzialność rzeczoznawcy majątkowego wobec niespełnienia wewnętrznych uregulowań wierzycieli dotyczących współpracy z rzeczoznawcami majątkowymi, których zasady nie były określone w umowie zlecenia wykonania przedmiotowego operatu. 9. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dostępnej dokumentacji. 10. Oszacowana wartość nie zawiera podatku VAT.
11. ZAŁĄCZNIKI
1. Polisa OC seria TPO nr 1025640148 2. Wydruk z internetowej bazy ksiąg wieczystych 3. Fragment mapy ewidencyjnej 4. Wypis z rejestru gruntów 5. Dokumentacja fotograficzna
Skierniewice, dnia 25-01-2019 r.
13