Skierniewice, dnia 25 stycznia 2019 roku JUSTYNA RACZKOWSKA RZECZOZNAWCA MAJ Ą TKOWY

Biegły sądowy z zakresu szacowania nieruchomości Przy Sądzie Okręgowym w Łodzi Ul. A. Olszewskiej 2b/25 Komornik Sądowy 96-100 przy Sądzie Rejonowym W Skierniewicach Anna Bartczak-Lisik T +48 602-189-816 Kancelaria Komornicza E [email protected] W justyna-raczkowska.pl Ul. Reymonta 2a 96-100 Skierniewice

OPERAT SZACUNKOWY określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działki ewidencyjne o numerach 57 i 91, położone w obrębie Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, powiat skierniewicki, księga wieczysta nr LD1H/00042410/2

Sygn. akt Km 1609/17

Wartość rynkowa: 22 076 zł Słownie: dwadzieścia dwa tysiące siedemdziesiąt sześć złotych.

Autor

Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2

Spis Treści

1. Przedmiot i zakres wyceny ...... 3

2. Cel wyceny ...... 3

3. Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródła danych o nieruchomości ...... 3 3.1. Podstawa formalna wyceny ...... 3 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ...... 3 3.3. Źródła informacji ...... 3

4. Daty istotne dla operatu szacunkowego ...... 4

5. Opis stanu nieruchomości...... 4 5.1. Stan prawny ...... 4 5.2. Lokalizacja i położenie ...... 5 5.3. Stan zagospodarowania ...... 6

6. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI ...... 7

7. SPOSÓB WYCENY NIERUCHOMOŚCI ...... 7 7.1. Wskazanie rodzaju określonej wartości ...... 7 7.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania ...... 7 7.3. Opis procedury szacowania nieruchomości lokalowej w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami...... 8 7.4. Opis procedury szacowania nieruchomości gruntowej niezabudowanej w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej...... 9

8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY – tereny leśne ...... 9 8.1. Analiza transakcji uwzględnionych do porównań ...... 10 8.2. Ustalenie cech rynkowych oraz wag ich oddziaływania ...... 11 8.3. Charakterystyka wycenianych działek gruntu i nieruchomości podobnych w aspekcie cech rynkowych ...... 12 8.4. Przygotowanie danych do obliczeń...... 12 8.5. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych ...... 12 8.6. Obliczenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej ...... 13

9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY – tereny rolne ...... 14 9.1. Charakterystyka nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej ...... 14 9.2. Ustalenie cech rynkowych oraz wag ich oddziaływania ...... 15 9.3. Charakterystyka w aspekcie cech rynkowych wycenianej nieruchomości ...... 16 9.4. Określenie wartości brzegowych współczynników korygujących ...... 16 9.5. Określenie zakresów kwotowych współczynników korygujących ...... 16 9.6. Obliczenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej...... 17

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM ...... 18

11. KLAUZULE ...... 19

12. ZAŁĄCZNIKI ...... 19

2 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 1. Przedmiot i zakres wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, oznaczona w ewidencji gruntów jako działki o numerach ewidencyjnych 57 i 91, położona w obrębie Trzcianna, w gminie Nowy Kawęczyn, powiat skierniewicki, dla której Sąd Rejonowy w Skierniewicach, VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze LD1H/00042410/2.

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności w/w nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

2. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości w/w nieruchomości na potrzeby opisu i oszacowania w postępowaniu egzekucyjnym.

3. Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródła danych o nieruchomości

3.1. Podstawa formalna wyceny

Przedmiotowa opinia została wykonana przez Rzeczoznawcę Majątkowego Justynę Raczkowską – Biegłą Sądową z zakresu szacowania nieruchomości przy Sądzie Okręgowym w Łodzi. Podstawę formalną stanowi zlecenie z dnia 22 października 2018 r. na dokonanie czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i oszacowania. Zamawiającym opis i oszacowanie jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach – Anna Bartczak-Lisik, 96-100 Skierniewice, ul. Reymonta 2a.

3.2. Podstawy prawne i merytoryczne

 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. 2018 poz. 121 z późniejszymi zmianami);  Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami);  Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji (Dz. U. 1997 nr.133 poz. 882 ).  Kodeks Cywilny - ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. (Dz.U.2017.0.459 t.j. ze zm.)  Kodeks postępowania cywilnego - ustawa z dnia 17 listopada 1964r. (Dz.U.2018.0.155 t.j ze zm.)  Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U.2016.0.1263)

3.3. Źródła informacji

- Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 12.12.2018 r. - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Nowy Kawęczyn - uchwała XX/93/2012 z dnia 14 listopada 2012 r. Rady Gminy Nowy Kawęczyn - opracowania planistyczne gmin właściwych dla analizowanych nieruchomości - księga wieczysta o numerze LD1H/00042410/2 - ewidencja gruntów i budynków - mapa zasadnicza - Uproszczony Plan Urządzenia Lasu – według stanu na 15 kwietnia 2018 r. 3 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 - informacje z danych Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości - akty notarialne - informacje o lokalnym rynku nieruchomości uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, publikacjach prasowych oraz w Internecie - własne rozpoznanie rynku nieruchomości

4. Daty istotne dla operatu szacunkowego

Data sporządzenia opinii………………………………………………...... ……...25.01.2019 r. Data, na którą określono wartość nieruchomości……………….………….…....25.01.2019 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości…………...... 25.01.2019 r. Data dokonania oględzin nieruchomości………………………………………….12.12.2018 r.

5. Opis stanu nieruchomości

5.1. Stan prawny

Na dzień 25.01.2019 r. przedmiotowa nieruchomość jest opisana w księdze wieczystej nr LD1H/00042410/2, która zawiera następujące wpisy:

Typ księgi – nieruchomość gruntowa

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości:

Działki ewidencyjne Numer działki: 57 Obręb ewidencyjny: 32, Trzcianna Położenie: łódzkie, skierniewicki, Nowy Kawęczyn, Trzcianna Sposób korzystania: Ls - lasy

Numer działki: 91 Obręb ewidencyjny: 32, Trzcianna Położenie: łódzkie, skierniewicki, Nowy Kawęczyn, Trzcianna Sposób korzystania: R – grunty orne

Obszar całej nieruchomości: 1,0100 ha

Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością:

Brak wpisów

Dział II - Własność:

Właściciele: Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska – Ewelina Koter i Jarosław Koter

Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia :

1. inny wpis - wzmianka o przyłączeniu się wierzyciela do toczącej się egzekucji z nieruchomości w sprawie Km 83/17 należącej do dłużnika Jarosław Koter oraz Ewelina Koter, na podstawie wniosku wierzyciela Bank Bgż Bnp Paribas S.A. z siedzibą w Warszawie , 01-211 Warszawa, Marcina Kasprzaka 10/16, Warszawa którego reprezentuje: Kancelaria Prawnicza Maciej Panfil I Partnerzy S.K. R.Pr. Anna Śladowska, 02-017 Warszawa, Al. Jerozolimskie 123/a oraz tytułu wykonawczego: nakaz zapłaty w elektronicznym postępowaniu upominawczym Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie z dnia 18-11-2016r., sygnatura akt VI Nc-E 1481779/16 oraz postanowienia o nadaniu

4 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 klauzuli wykonalności Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie z dnia 27-01-2017r., sygn akt. VI Nc-E 1481779/16

1. wzmianka o przyłączeniu się wierzyciela do toczącej się egzekucji z nieruchomości w sprawie Km 124/17 należącej do dłużnika Jarosław Koter oraz Ewelina Koter, na podstawie wniosku wierzyciela Bank Bgż Bnp Paribas S.A. z siedzibą w Warszawie, oraz tytułu wykonawczego: nakaz zapłaty w elektronicznym postępowaniu upominawczym Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie z dnia 21- 11-2016r., sygnatura akt VI Nc-E 1345683/16 zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 16-03-2017r.,

2. wzmianka o przyłączeniu się wierzyciela do toczącej się egzekucji z nieruchomości. sprawa Km 1609/17 prowadzona przez Annę Bartczak-Lisik Komornika przy Sr Skierniewice na podstawie wniosku Wierzyciela Agrolok Sp. Z O.O. z/s w Golubiu-Dobrzyniu oraz tytułu wykonawczego: nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 28-02-2017r., sygn. akt I Nc 55/17 zaopatrzony w klauzulę wykonalności z dnia 02-05-2017r.,

Bank Bgż Bnp Paribas S.A., Warszawa, Agrolok spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Golub-Dobrzyń

Dział IV - hipoteka: hipoteka przymusowa - 16029,02 (szesnaście tysięcy dwadzieścia dziewięć 02/100) zł, Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Tomaszowie Mazowieckim

W ewidencji gruntów według stanu na dzień 03.12.2018r. widnieją następujące wpisy:

Województwo: łódzkie Powiat: skierniewicki Gmina: Nowy Kawęczyn Obręb: 0032, Trzcianna Jednostka ewidencyjna: G.4 Właściciel: małżeństwo – Jarosław Koter i Ewelina Koter

Nr Położenie Pow. Pow. Uż. KW lub inny Opis i oznaczenie użytku działki działki Użytków Działki dokument własności

AKT NOT. 507/2012 57 Lasy – LsIV 0,40 0,40 LD1H/00042410/2 Lasy – LsIV 0,26 Grunty orne RV 0,06 AKT NOT. 507/2012 91 0,61 Grunty orne RVI 0,28 LD1H/00042410/2 Grunty pod rowami W-RVI 0,01

5.2. Lokalizacja i położenie

Gmina Nowy Kawęczyn położona jest we wschodniej części województwa łódzkiego, w powiecie skierniewickim. Gminę zamieszkuje ponad 3000 osób, obszar gminy stanowi 104 km2. Gmina liczy 22 sołectwa i jest podzielona na 35 obrębów geodezyjnych. Warunki przyrodnicze i społeczno-gospodarcze powodują, że gmina Nowy Kawęczyn ma charakter typowo rolniczy. Pozostałe funkcje gminy to: mieszkalnictwo, usługi, produkcja, usługi dla rolnictwa i rekreacja. Administrację szczebla wojewódzkiego dla gminy Nowy Kawęczyn pełni miasto Łódź. Miasto Skierniewice pełni dla gminy Nowy Kawęczyn funkcję administracyjną szczebla powiatowego, jak również jest jednym z najbliższych ośrodków pełniących funkcję szkolnictwa ponadgimnazjalnego, funkcję ośrodka ochrony zdrowia, jest również ośrodkiem kultury oraz bankowości. Na terenie gminy funkcjonuje jeden rezerwat przyrody „Rawka”. Rezerwat ten obejmuje koryto Rawki 5 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 wraz z rozgałęzieniami tworzącymi wyspy, starorzeczami, odcinkami dopływów i pasem o szerokości 10m. Na obszarze rezerwatu obowiązuje m. in. zakaz zabudowy. We wschodniej części gminy zlokalizowany jest Obszar Chronionego Krajobrazu „Bolimowsko-Radziejowickiego”, który zajmuje około 33% powierzchni gminy, oddzielne przepisy regulują sposób użytkowania tych terenów. Sieć osadnicza w gminie jest zróżnicowana, występuje zabudowa skupiona, ukształtowana wzdłuż ciągów komunikacyjnych, występuje zabudowa rozproszona, charakterystyczne typy zabudowy dla gminy Nowy Kawęczyn to: widlica, rzędówka, łańcuchówka, przysiółek i zabudowa samotnicza. Na terenie gminy istnieją 2 szkoły podstawowe – w Nowym Dworze i w Trzciannie oraz jedno gimnazjum w Strzybodze. Na terenie gminy działka jeden obiekt pocztowy oraz jeden oddział banku. Przez teren gminy przebiega jedna droga wojewódzka nr 707 relacji Skierniewice – Rawa Mazowiecka oraz pięć dróg powiatowych. Wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości Trzcianna, w północnej części gminy, w bliskiej odległości od zabudowań stanowiących tzw. zwartą zabudowę wsi. Działki posiadają regularne, jednak wydłużone kształty. Działka o numerze ewidencyjnym 57 posiada od strony północnej asfaltową drogę dojazdową. Działka o numerze 91 posiada gruntową, leśną drogę dojazdową od strony północnej, od strony południowej działka nie posiada urządzonej drogi. W najbliższym sąsiedztwie działek o numerach 57 i 91 znajdują się zadrzewione działki gruntu oraz tereny rolne. Czas dojazdu samochodem do miejscowości gminnej – Nowego Kawęczyna wynosi około 8 minut, miejscowość gminna jest położona w odległości około 6 km. Droga, przy której znajduje się działka nr 57 to droga gminna, asfaltowa, o szerokości to ok. 6 metrów, o małym natężeniu ruchu.

5.3. Stan zagospodarowania

Działka o numerze 57 jest niezabudowaną działką gruntu przeznaczoną na cele leśne. Przedmiotowa działka jest nieuzbrojona. Wyceniana nieruchomość jest objęta Planem Urządzenia Lasu i opisem taksacyjnym – wypis z dokumentu w załączniku nr 5. Na podstawie wizji lokalnej oraz danych zawartych w rejestrze działek leśnych i gruntów do zalesienia ustalono: - grunt leśny (użytek gruntowy IV klasy – porośnięty roślinnością leśną, - typ siedliskowy lasu – bór mieszany świeży, - powierzchnia leśna 0,40 ha, - gatunek – sosna, wiek 55, bonitacja II, powierzchnia – 0,1300 i akacja, wiek 40, bonitacja II, powierzchnia 0,2700 ha. Na terenie działki o numerze 57, wzdłuż jej wschodniej granicy zlokalizowane są pozostałości ogrodzenia z siatki na słupkach betonowych.

Działka o numerze 91 jest niezabudowaną działką gruntu w części północnej przeznaczoną na cele leśne. Przedmiotowa działka jest nieuzbrojona. Wyceniana nieruchomość jest objęta Planem Urządzenia Lasu i opisem taksacyjnym – wypis z dokumentu w załączniku nr 5. Na podstawie wizji lokalnej oraz danych zawartych w rejestrze działek leśnych i gruntów do zalesienia ustalono: - grunt leśny (użytek gruntowy IV klasy – porośnięty roślinnością leśną, - typ siedliskowy lasu – bór mieszany świeży, - powierzchnia leśna 0,26 ha, - gatunek – akacja, wiek 40, bonitacja II, powierzchnia – 0,2600

Działka o numerze 91 w części południowej jest przeznaczona na cele rolne, jest niezabudowana, brak informacji na temat rolniczego wykorzystania działki. Ta część działki nie posiada dostępu do drogi. W odległości około 55m od południowej granicy przez działkę przychodzi rów.

6 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 6. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI

Teren, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na terenie tym obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Nowy Kawęczyn - uchwała XX/93/2012 z dnia 14 listopada 2012 r. Rady Gminy Nowy Kawęczyn, według którego działka nr 57 przeznaczona jest na tereny lasów - ZL, natomiast działka o numerze 91 od strony północnej przeznaczona jest na tereny lasów - ZL, w pozostałej części przeznaczona jest na tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej – R. na terenie działki 91 występuje strefa ochronna stanowiska archeologicznego.

7. SPOSÓB WYCENY NIERUCHOMOŚCI

7.1. Wskazanie rodzaju określonej wartości

Oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano zgodnie z art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami:

Art. 154.1 „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, i cechach nieruchomości podobnych”

Na podstawie Art. 948 k.p.c.: § 1. „Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się. § 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.”

Z brzmienia art. 948.2 i art. 949 k.p.c. wynika, iż należy określić wartość rynkową nieruchomości, budowli i innych urządzeń oraz wartość rynkową przynależności i pożytków. Podczas oględzin nie stwierdzono przynależności i pożytków, których wartość wymaga oszacowania. Stopień zużycia ogrodzenia znajdującego się na terenie działki nr 57 wynosi około 80%.

W niniejszym operacie określono wartość rynkową nieruchomości.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje wartość rynkową następująco: "Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”.

7.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania

Ze względu na niejednorodne przeznaczenie wycenianej nieruchomości w celu wyceny wydzielono z niej 2 obszary funkcjonalne (tereny rolne i tereny leśne). Wartość 7 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 południowej części działki 91 oszacowano na podstawie transakcji gruntami rolnymi, północną część działki 91 oraz działkę 57 oszacowano jako tereny leśne.

Wartość rynkowa terenów leśnych została określona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, natomiast wartość rynkowa terenów rolnych została oszacowana w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej.

Według art. 152.3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „ Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości.(…)” Według § 4 ust. 1,2 i 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego: „4.1 Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.” „4.2.W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.” „4.3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.” „4.4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.”

7.3. Opis procedury szacowania nieruchomości lokalowej w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami.

Ze względu na ilość transakcji porównawczych procedurę szacowania określono w następujący sposób: 1) Określono rynek lokalny, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. 2) Ustalono rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym z określeniem wag cech rynkowych. 3) Podano charakterystykę wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4) Wybrano do porównań nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do wycenianej nieruchomości, których ceny są wiarygodne z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5) Utworzono pary porównawcze nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6) Wyliczono poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami podobnymi. 7) Określono wartości nieruchomości z każdej z pary porównawczej jako ceny transakcyjnej, skorygowaną o sumę poprawek kwotowych. 8) Ostatecznie określono wartość nieruchomości wycenianej, jako średnią arytmetyczną cen transakcyjnych skorygowanych o sumy poprawek kwotowych.

8 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 7.4. Opis procedury szacowania nieruchomości gruntowej niezabudowanej w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej.

Metoda korygowania ceny średniej opiera się na określeniu wartości nieruchomości na podstawie zbioru przynajmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, zbytych na lokalnym rynku. Do oszacowania wartości rynkowej dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Przy większej liczbie transakcji rynkowych rozkład cen rynkowych jest zbliżony do normalnego, a wartość szacowanej nieruchomości znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną w danym zbiorze. Przeprowadzono następującą procedurę szacowania: - określono rynek lokalny, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość gruntowa poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. - dokonano analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych - określono cechy rynkowe wpływające na wartość rynkową prawa własności do nieruchomości gruntowych, - określono wagi cech rynkowych wpływających na wartość, - określono cechy rynkowe nieruchomości o cenie minimalnej Cmin, o cenie maksymalnej Cmax, - określono cenę średnią Cśr, ze zbioru transakcji przyjętych do analizy, - określono zakres sumy współczynników korygujących, - określono wagi każdej cechy rynkowej oraz zakresu współczynników korygujących te cechy, - określono wartość rynkową 1m2 powierzchni działki jako iloczyn ceny średniej oraz sumy współczynników korygujących właściwych dla przedmiotowej nieruchomości, wartość tą wyraża wzór:

n

W  CŚR  ui i1

2 Cśr – średnia cena 1 m nieruchomości gruntowej niezabudowanej na rynku lokalnym określona na podstawie próbki reprezentatywnej, ui – suma współczynników korygujących odzwierciedlających ocenę przedmiotu wyceny w aspekcie cech rynkowych.

8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY – tereny leśne

Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego:  rodzaj rynku – nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na tereny leśne.  obszar rynku – jako rynek lokalny przyjęto obszar powiatu skierniewickiego, ze względu na niewielką ilość transakcji kupna nieruchomości podobnych badanie rynku rozszerzono o teren powiatu łowickiego i żyrardowskiego.  okres badania cen – ceny z ostatnich 24 miesięcy – od stycznia 2017 r. Ostatecznie odnotowano 7 transakcji kupna nieruchomości podobnych i przedstawiono je w tabeli nr 1.

9 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 Tabela nr 1. Transakcje dotyczące nieruchomości podobnych Pow. Cena działki transakc Zł/ha Lp. Data powiat Gmina Obręb [ha] yjna [zł] gruntu Białynin 1 08-06-2018 skierniewicki Głuchów Krasówka 5 200 9 000 17 308 2 17-05-2018 łowicki Łowicz Popów 1 000 2 500 25 000 3 18-10-2017 żyrardowski Wiskitki Popielarnia 6 700 7 500 11 194 Puszcza 4 22-08-2017 żyrardowski Mariańska Stary Karolinów 12 900 39 500 30 620 5 21-07-2017 żyrardowski Mszczonów Adamowice 19 400 29 000 14 948 6 27-04-2017 łowicki Nieborów Sypień 3 200 10 000 31 250 7 08-03-2017 łowicki Chąśno Mastki 800 2 000 25 000

8.1. Analiza transakcji uwzględnionych do porównań

Doboru nieruchomości podobnych dokonano Zgodnie z art. 4 pkt. 16 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że przez nieruchomość podobną „należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość”. Do bezpośrednich porównań przyjęto transakcje o numerach 1, 2 i 3 oznaczono je odpowiednio – nieruchomość A, B, C. Doboru takiego dokonano ze względu na najbliższe dacie wyceny daty dokonania transakcji. Z uwagi na to, że do analizy porównawczej przyjęto ceny z okresu 24 miesięcy, oceniono, że poziom zmian wartości nieruchomości ze względu na upływ czasu jest pomijalny. Do analizy przyjęto trend czasowy jako constans, a do obliczeń przyjęto nominalne ceny transakcyjne. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 ha gruntu.

Opis nieruchomości porównawczych

Nieruchomość A

 data transakcji: 08-06-2018 r.  cena transakcyjna: 9 000 zł  powierzchnia działki: 0,5200 ha  rodzaj umowy: sprzedaż prawa własności nieruchomości niezabudowanej  opis nieruchomości: nieruchomość położona w gminie Głuchów, w obrębie Białynin Krasówka, w powiecie skierniewickim. Lokalizację i położenie oceniono jako słabe. Działka położona wśród terenów leśnych i rolnych o wydłużonym kształcie, ocenionym jako słaby. Dojazd do działki realizowany jest drogą gruntową. Działka jest zalesiona, objęta planem urządzenia lasu, drzewostan wskazano jako sosna w wieku 35 lat, bonitacja II. W planie miejscowym działka jest położona na terenie oznaczonym symbolem 3R/RL - zakaz zabudowy, przeznaczenie podstawowe - tereny do zalesienia, przeznaczenie dopuszczalne - uprawy polowe i zadrzewienia.

Nieruchomość B

 data transakcji: 17-05-2018 r.  cena transakcyjna: 2500 zł  powierzchnia działki: 0,1 ha  rodzaj umowy: sprzedaż prawa własności nieruchomości niezabudowanej  opis nieruchomości: nieruchomość położona w gminie Łowicz, w obrębie Popów, w powiecie łowickim. Lokalizację i położenie oceniono jako dobre. Działka położona wśród terenów leśnych i rolnych o wydłużonym kształcie, ocenionym jako słaby. Dojazd do działki realizowany jest drogą gruntową. 10 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 Działka jest zalesiona, objęta planem urządzenia lasu, drzewostan dominujący wskazano jako sosna w wieku 77 lat. W planie miejscowym działka jest położona na terenie przeznaczonym na leśnictwo.

Nieruchomość C

 data transakcji: 18-10-2017 r.  cena transakcyjna: 7 500 zł  powierzchnia działki: 0,6700  rodzaj umowy: sprzedaż prawa własności nieruchomości niezabudowanej  opis nieruchomości: nieruchomość położona w gminie Wiskitki, w obrębie Popielarnia, w powiecie żyrardowskim. Lokalizację i położenie oceniono jako słabe. Działka położona wśród terenów leśnych, o wydłużonym kształcie, ocenionym jako słaby. Dojazd do działki realizowany jest drogą gruntową. Działka jest zalesiona, objęta planem urządzenia lasu, dominujący drzewostan to sosna w wieku 90 i 70 lat. W studium działka przeznaczona jest na lasy.

8.2. Ustalenie cech rynkowych oraz wag ich oddziaływania

Ustalenie cech rynkowych i ich wag jest niezbędnym elementem przy wycenie nieruchomości w podejściu porównawczym. Cechy rynkowe są to takie atrybuty nieruchomości, które wpływają w sposób zasadniczy na poziom cen na danym rynku nieruchomości. Cechy rynkowe mają charakter lokalny i zależą od rodzaju rynku – nieco inne będą dla rynku gruntów rolnych, leśnych i przeznaczonych pod zabudowę. Z kolei wagi cech nieruchomości szacuje się analitycznie, ale tylko w przypadku dysponowania dużą liczbą transakcji. W przypadku słabiej rozwiniętych rynków analizuje się preferencje nabywców na podstawie własnych obserwacji i informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami. Stosuje się również analogie do rynków rodzajowo i obszarowo podobnych. Podczas analizy rynku nie zaobserwowano wpływu wielkości powierzchni działki na jej cenę transakcyjną. Na podstawie analizy rynku lokalnego, aktów notarialnych, informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami oraz obserwacji preferencji nabywców ustalono dla przyjętych nieruchomości porównawczych na lokalnym rynku następujące cechy rynkowe i ich wagi, przedstawione w poniższej tabeli: Tabela 2. Cechy rynkowe i ich wagi

Lp. Cecha rynkowa Ocena Opis

Lokalizacja i Dobra Powiat łowicki 1 położenie Słaba Powiat skierniewicki i żyrardowski Dobry Gatunek dominujący dąb, jesion, klon, buk 2 Skład gatunkowy Słaby Gatunek sosna, akacja, lipa, brzoza, olsza Foremny, sprzyjający zrywce i pozyskaniu Dobry drzewostanu 3 Kształt działki Wydłużony, utrudniający zrywkę i Słaby pozyskanie drzewostanu Gatunek dominujący w wieku powyżej 60 Bardzo dobry lat 4 Wiek drzewostanu Gatunek dominujący w wieku 40-60 lat Dobry włącznie Słaby Gatunek dominujący w wieku poniżej 40 lat Dojazd do działki zagwarantowany drogą Dobra 5 Droga dojazdowa gruntową lub asfaltową Słaba Brak drogi dojazdowej

11 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 8.3. Charakterystyka wycenianych działek gruntu i nieruchomości podobnych w aspekcie cech rynkowych

Charakterystyka nieruchomości wycenianej odzwierciedla w szczególności spojrzenie przez pryzmat cech rynkowych nieruchomości, które w najistotniejszy sposób wpływają na poziom cen na danym rynku. W oparciu o opisany wcześniej stan nieruchomości oraz elementy lokalizacji, otoczenia i sąsiedztwa określono oceny cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości przyjętych do porównań. Charakterystykę przedstawia tabela nr 3. Tabela 3. Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych Lp. Cecha rynkowa Wyceniana działka Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Lokalizacja i 1 Słaba Słaba Dobra Słaba położenie 2 Skład gatunkowy Słaby Słaby Słaby Słaby 3 Kształt działki Dobry Słaby Słaby Słaby 4 Wiek drzewostanu Dobry Słaby Bardzo dobry Bardzo dobry 5 Droga dojazdowa Dobra Dobra Dobra Dobra

8.4. Przygotowanie danych do obliczeń

Korzystając ze zbioru transakcji przyjętych do dalszych obliczeń określono:

1. cenę minimalną Cmin = 11 194 zł/ha i cenę maksymalną Cmax = 31 250 zł/ha; 2. ΔC = Cmax – Cmin; ΔC = 31 250 zł/ha – 11 194 zł/ha = 20 056 zł/ha.

Tabela 4. Procentowy wpływ i zakresy kwotowe dla poszczególnych cech L.p. Nazwa cechy Waga cechy [%] Zakres kwotowy [ha] 1 Lokalizacja i położenie 30% 6 016,80 2 Skład gatunkowy 40% 8 022,40 3 Kształt działki 10% 2 005,60 4 Wiek drzewostanu 10% 2 005,60 5 Droga dojazdowa 10% 2 005,60 Suma 100% 20 056

8.5. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych

Obliczenie średniej ceny rynkowej odbywa się przez uwzględnienie poprawek w cenie za 1ha powierzchni każdej z porównywanych nieruchomości i wyliczenie średniej arytmetycznej z tych cen.

12 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 Tabela 5. Zestawienie działki w parach porównawczych Porównani Porównani Udział e z Porównanie z e z cechy w ΔC (waga Zakres nieruchom nieruchomoś nieruchom Lp. Cechy rynkowe % cechy) kwotowy ością A cią B ością C Lokalizacja i 1 6 016,80 położenie 30% 0,00 -6 016,80 0,00 2 Skład gatunkowy 40% 8 022,40 0,00 0,00 0,00 3 Kształt działki 10% 2 005,60 +2 005,60 +2 005,60 +2 005,60 4 Wiek drzewostanu 10% 2 005,60 +1 002,80 -1 002,80 -1 002,80 5 Droga dojazdowa 10% 2 005,60 0,00 0,00 0,00 Suma poprawek 3 008,40 -5 014,00 +1 002,80

Cena transakcyjna 17 308 25 000 11 194 Cena skorygowana

o poprawki 20 316,40 19 986,00 12 196,80

8.6. Obliczenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej

Wartość 1ha powierzchni prawa własności dla działki nr 57 i 91 w części przeznaczonej na tereny leśne, obliczono jako średnią arytmetyczną cen za 1ha skorygowanych o poprawki nieruchomości przyjętych do porównań.

W1m2 = ( 20 316,40 + 19 986,00 + 12 196,80 ) : 3 = 17 499,73 zł/ha

Wartość rynkową prawa własności działki nr 57 o powierzchni 0,40 ha obliczono według wzoru: WR = P x W1m2 gdzie: P – powierzchnia, W1ha – wartość rynkowa prawa własności 1ha powierzchni gruntu.

WR = 0,40 ha · 17 499,73 zł/ha = 6 999,89 zł.

Po zaokrągleniu przyjęto: 7 000 zł

Słownie: siedem tysięcy złotych.

Wartość rynkową prawa własności działki nr 91 o powierzchni 0,26 ha (w części przeznaczonej na cele leśne) obliczono według wzoru:

WR = P x W1m2 gdzie: P – powierzchnia, W1ha – wartość rynkowa prawa własności 1ha powierzchni gruntu.

WR = 0,26 ha · 17 499,73 zł/ha = 4 549,93 zł.

Po zaokrągleniu przyjęto: 4 550 zł

Słownie: cztery tysiące pięćset pięćdziesiąt złotych.

13 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY – tereny rolne

Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego:  rodzaj rynku – nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na tereny rolne.  obszar rynku – jako rynek lokalny przyjęto obszar gminy Nowy Kawęczyn, kolejno badanie rynku rozszerzono o teren gminy Kowiesy jako rynki rodzajowo i obszarowo podobne.  okres badania cen – ceny z ostatnich 24 miesięcy – od stycznia 2017 r. A analizy odrzucono transakcje, gdzie za 1 ha gruntu płacono poniżej 20000 zł i powyżej 33000 zł, jako odbiegające od cen średnich. Do analizy nie przyjęto działek mniejszych niż 3000m2. Ostatecznie odnotowano 12 transakcji kupna nieruchomości podobnych i przedstawiono je w tabeli nr 6. Tabela nr 6. Transakcje dotyczące nieruchomości podobnych Pow. Cena działki transakc Zł/ha Lp. Data Rep. A Gmina Obręb [ha] yjna [zł] gruntu 1 12-01-2017 38/2017 Nowy Kawęczyn Nowy Dwór Parcela 10100 22 000 21 782 2 09-02-2017 899/2017 Kowiesy Chrzczonowice 30120 100 000 33 201 3 12-05-2017 1298/2017 Nowy Kawęczyn 4100 12 000 29 268 4 15-05-2017 3443/2017 Nowy Kawęczyn Marianów 21000 50 000 23 810 5 07-12-2017 9690/2017 Nowy Kawęczyn Dzwonkowice 21781 68 000 31 220 6 19-12-2017 10408/2017 Kowiesy Janów 16800 35 000 20 833 7 28-02-2018 1188/2018 Nowy Kawęczyn Trzcianna 81 900 250 000 30 525 8 10-08-2018 1007/2018 Nowy Kawęczyn 11 600 24 000 20 690 9 28-08-2018 4717/2018 Nowy Kawęczyn Stary Rzędków 3 700 12 000 32 432 10 31-08-2018 4863/2018 Nowy Kawęczyn Nowy Dwór Parcela 32 000 70 000 21 875 11 12-09-2018 5052/2018 Nowy Kawęczyn Trzcianna 38 700 115 000 29 716 12 16-10-2018 3118/2018 Nowy Kawęczyn Esterka 6 400 15 600 24 375

Doboru nieruchomości podobnych dokonano Zgodnie z art. 4 pkt. 16 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że przez nieruchomość podobną „należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość”. W niniejszej wycenie nie dokonano aktualizacji cen z tytułu upływu czasu, ponieważ transakcje przyjęte do porównań były zawarte w ciągu ostatnich 24 miesięcy, zatem trend czasowy oceniono jako constans, a do wyceny przyjęto nominalne ceny transakcyjne. W niniejszej wycenie jako jednostkę porównawczą przyjęto 1ha.

9.1. Charakterystyka nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej

Nieruchomość o cenie minimalnej:

 data transakcji: 10-08-2018 r.  cena transakcyjna: 24 000 zł  powierzchnia działki: 11600 m2  cena 1 ha gruntu: 20 690 zł  rodzaj umowy: sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Opis nieruchomości: nieruchomość składająca się z jednej działki ewidencyjnej, położonej w Strzybodze w gminie Nowy Kawęczyn, na terenach położonych w większej odległości od głównych ciągów komunikacyjnych i zwartej zabudowy wsi. Odległość od miejscowości gminnej to 4km. Lokalizację i położenie oceniono jako słabe. Działka nie posiada urządzonej drogi dojazdowej, jakość drogi dojazdowej oceniono jako słabą. Na działce dominują gleby orne średnie i słabe. Działka posiada nieregularny kształt, utrudniający uprawę, oceniony jako słaby. 14 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2

Nieruchomość o cenie maksymalnej:

 data transakcji: 09-02-2017 r.  cena transakcyjna: 100 000 zł  powierzchnia działki: 30120 m2  cena 1 ha gruntu: 33 201 zł  rodzaj umowy: sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Opis nieruchomości: nieruchomość składająca się z jednej działki ewidencyjnej, położonej w Chrzczonowicach, w gminie Kowiesy. Działka znajduje się w promieniu 500m od trasy S8. Odległość od miejscowości gminnej to 2,7 km. Lokalizację i położenie oceniono jako dobre. Działka posiada urządzoną drogę dojazdową, jakość drogi dojazdowej oceniono jako dobrą. Na działce dominują gleby orne średnie i słabe. Działka posiada regularny kształt, sprzyjający uprawie, oceniony jako dobry.

9.2. Ustalenie cech rynkowych oraz wag ich oddziaływania

Ustalenie cech rynkowych i ich wag jest niezbędnym elementem przy wycenie nieruchomości w podejściu porównawczym. Cechy rynkowe są to takie atrybuty nieruchomości, które wpływają w sposób zasadniczy na poziom cen na danym rynku nieruchomości. Cechy rynkowe mają charakter lokalny i zależą od rodzaju rynku – nieco inne będą dla rynku gruntów rolnych, leśnych i przeznaczonych pod zabudowę. Z kolei wagi cech nieruchomości szacuje się analitycznie, ale tylko w przypadku dysponowania dużą liczbą transakcji. W przypadku słabiej rozwiniętych rynków analizuje się preferencje nabywców na podstawie własnych obserwacji i informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami. Stosuje się również analogie do rynków rodzajowo i obszarowo podobnych. W niniejszej wycenie nie różnicowano nieruchomości pod względem wielkości powierzchni, ponieważ z analizy rynku wynika, że cecha ta nie ma wpływu na cenę transakcyjną. Podobnie w niniejszej wycenie nie różnicowano nieruchomości pod kątem rolniczej przydatności gruntów, czyli ich wartości bonitacyjnej, ponieważ we wszystkich nieruchomościach dominowały gleby orne średnie i słabe. Na podstawie analizy rynku lokalnego, aktów notarialnych, informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami oraz obserwacji preferencji nabywców ustalono dla przyjętych nieruchomości porównawczych na lokalnym rynku następujące cechy rynkowe i ich wagi, przedstawione w poniższej tabeli: Tabela 7. Cechy rynkowe i ich wagi

Lp. Cecha rynkowa Ocena Opis

Obejmuje tereny położone w pobliżu ciągów Lokalizacja i Dobra komunikacyjnych, w bliskiej odległości od ośrodka położenie gminnego lub zwartej zabudowy wsi. 1 Obejmuje tereny peryferyjne, w położone w większej odległości od głównych ciągów Słaba komunikacyjnych, w dalszej odległości od zwartej zabudowy wsi. Dobra jakość drogi dojazdowej (utwardzona droga Droga Dobra 2 gruntowa lub asfaltowa). dojazdowa Słaba Brak utwardzonej drogi dojazdowej. Foremny kształt sprzyjający uprawie, kształt Dobry Kształt działki prostokąta, jednak niezbyt wydłużonego 3 Nieforemny kształt utrudniający uprawę, kształt Słaby nadmiernie wydłużonego prostokąta.

15 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 9.3. Charakterystyka w aspekcie cech rynkowych wycenianej nieruchomości

Charakterystyka nieruchomości wycenianej odzwierciedla w szczególności spojrzenie przez pryzmat cech rynkowych nieruchomości, które w najistotniejszy sposób wpływają na poziom cen na danym rynku. W oparciu o opisany wcześniej stan nieruchomości oraz elementy lokalizacji, otoczenia i sąsiedztwa określono oceny cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości przyjętych do porównań. Charakterystykę przedstawia tabela nr 8. Tabela 8. Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości o cenie maksymalnej I minimalnej w aspekcie cech rynkowych Lp. Nieruchomość o Nieruchomość o cenie Cecha rynkowa cenie minimalnej maksymalnej Wyceniana nieruchomość Lokalizacja i 1 Słaba Dobra Dobra położenie

2 Słaba Dobra Słaba Droga dojazdowa

3 Słaby Dobry Dobry Kształt działki

9.4. Określenie wartości brzegowych współczynników korygujących

Wykorzystując dane z tabeli nr 1 określono cenę średnią – Cśr, cenę minimalną Cmin i cenę maksymalną - Cmax.

Cmin = 20 690 zł/ha ; Cmax = 33 201 zł/ha ; Cśr = 26 644 zł/ha ;

Na podstawie powyższych cen obliczono dolną i górną granicę sumy współczynników korygujących. Gd= Cmin / Cśr Gg= Cmax / Cśr

Gdzie: Gd - dolna granica sumy współczynników korygujących Gg - górna granica sumy współczynników korygujących Cmin – cena minimalna Cmax – cena maksymalna Cśr – cena średnia Tabela 9 przedstawia zestawienie parametrów korygujących. Tabela 9. Zestawienie parametrów korygujących.

Cśr Cmax Cmin Gg Gd 26 644 33 201 20 690 1,2461 0,7765

9.5. Określenie zakresów kwotowych współczynników korygujących

Na podstawie wag poszczególnych cech rynkowych oraz granicy dolnej i górnej współczynników korygujących obliczono zakresy kwotowe współczynników korygujących, wyniki przedstawione są w tabeli 10.

16 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 Tabela 10. Zakresy kwotowe współczynników korygujących

Zakres współczynnika Lp. Cecha Wagi korygującego 1 Lokalizacja i położenie 50% 0,3883 0,6231 2 Droga dojazdowa 25% 0,1941 0,3115 3 Kształt działki 25% 0,1941 0,3115 Suma 100% 0,7765 1,2461

9.6. Obliczenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej

Tabela 11 przedstawia cechy rynkowe mające wpływ na wartość prawa własności do nieruchomości gruntowej i określa wartości współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości. Tabela 11. Wartości współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości

Charakterystyka cech rynkowych nieruchomości Wyceniana Współczynniki Lp. Cechy Cmin Cmax nieruchomość korygujące 1 Lokalizacja i położenie Słaba Dobra Dobra 0,6231 2 Droga dojazdowa Słaba Dobra Słaba 0,1941 3 Kształt działki Słaby Dobry Dobry 0,3115 Suma 1,1287

Wartość rynkową 1 ha powierzchni nieruchomości określono na podstawie wzoru: n

W  CŚR  ui i1 gdzie: W – wartość rynkowa prawa własności do przedmiotowej nieruchomości Cśr obliczona wartość ceny średniej ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika, odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n– liczba współczynników, odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości,

Wartość rynkowa (W) 1 ha powierzchni nieruchomości:

W = 26 644 zł/ha ∙ 1,1287 = 30 073 zł/ha

Wartość rynkową prawa własności działki nr 91 (na obszarze przeznaczonym na tereny rolne) obliczono wg. wzoru:

WN = 30 073 zł/ha ∙ 0,35 ha = 10 525,55 zł

Po zaokrągleniu przyjęto: 10 526 zł

Wartość działki o numerze ewidencyjnym 91 obliczono jako sumę wartości terenu przeznaczonego na cele leśne i na cele rolne.

WR = 4 550 zł + 10 526zł = 15 076 zł

Słownie: piętnaście tysięcy siedemdziesiąt sześć złotych.

17 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2

10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działki ewidencyjne o numerach 57 i 91, położonej w gminie Nowy Kawęczyn, obrębie Trzcianna, w powiecie skierniewickim, jako przedmiotu prawa własności według stanu oraz cen aktualnych na dzień 25.01.2019 r. wynosi:

22 076 zł

Słownie: dwadzieścia dwa tysiące siedemdziesiąt sześć złotych.

W tym: Wartość działki ewidencyjnej nr 57 - 7 000 zł Słownie: siedem tysięcy złotych.

Wartość działki ewidencyjnej nr 91 – 15 076 zł Słownie: piętnaście tysięcy siedemdziesiąt sześć złotych.

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej oszacowana została w oparciu o wiarygodne dane pozyskane z rejestru cen nieruchomości, aktów notarialnych oraz przeprowadzoną analizę rynku lokalnego. Ostateczna wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej odzwierciedla jej stan, cechy rynkowe oraz aktualnie kształtujący się popyt oraz podaż na tego rodzaju nieruchomości i stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku lokalnym.

18 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 11. KLAUZULE

1. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady techniczne i prawne wycenianej nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie oględzin oraz uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej. 2. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania opinii w innym celu niż celu dla którego został sporządzony. 3. Zakłada się, że stan nieruchomości od dnia oględzin nie uległ zmianie. 4. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za skutki ustanowionych innych praw na nieruchomości niż opisane w opinii a nie ujawnionych w księgach wieczystych lub przez zleceniodawcę. 5. Zakłada się, iż stan prawny nieruchomości odpowiada stanowi ujawnionemu w księdze wieczystej oraz że nie uległ zmianie od czasu ustalenia do momentu określenia wartości rynkowej. 6. Zakłada się, że nieruchomość jest wolna od innych obciążeń niż ujawnione w księdze wieczystej. 7. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy, wobec zamawiającego lub wierzyciela, ze względów innych niż względy merytoryczne dotyczące niniejszego opracowania a w szczególności polegające na wymogach określenia innych rodzajów wartości niż uzgodnione w umowie, niespełnieniu wymagań wierzycieli które nie były przedstawione rzeczoznawcy przez wierzyciela lub zamawiającego w umowie. 8. Wyklucza się również odpowiedzialność rzeczoznawcy majątkowego wobec niespełnienia wewnętrznych uregulowań wierzycieli dotyczących współpracy z rzeczoznawcami majątkowymi, których zasady nie były określone w umowie zlecenia wykonania przedmiotowego operatu. 9. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dostępnej dokumentacji. 10. Oszacowana wartość nie zawiera podatku VAT.

12. ZAŁĄCZNIKI

1. Polisa OC seria TPO nr 1025640148 2. Wydruk z internetowej bazy ksiąg wieczystych 3. Fragment mapy zasadniczej i ewidencyjnej 4. Wypis z rejestru gruntów 5. Plan urządzenia lasu - fragmenty 6. Dokumentacja fotograficzna.

Skierniewice, dnia 25-01-2019 r.

19