JUSTYNA RACZKOWSKA Skierniewice, dnia 25 stycznia 2019 roku RZECZOZNAWCA MAJ Ą TKOWY Biegły sądowy z zakresu szacowania nieruchomości Przy Sądzie Okręgowym w Łodzi Ul. A. Olszewskiej 2b/25 Komornik Sądowy 96-100 Skierniewice przy Sądzie Rejonowym W Skierniewicach Anna Bartczak-Lisik T +48 602-189-816 Kancelaria Komornicza E [email protected] W justyna-raczkowska.pl Ul. Reymonta 2a 96-100 Skierniewice OPERAT SZACUNKOWY określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działki ewidencyjne o numerach 57 i 91, położone w obrębie Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, powiat skierniewicki, księga wieczysta nr LD1H/00042410/2 Sygn. akt Km 1609/17 Wartość rynkowa: 22 076 zł Słownie: dwadzieścia dwa tysiące siedemdziesiąt sześć złotych. Autor Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 Spis Treści 1. Przedmiot i zakres wyceny ................................................................................................................ 3 2. Cel wyceny .......................................................................................................................................... 3 3. Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródła danych o nieruchomości ............. 3 3.1. Podstawa formalna wyceny ................................................................................................. 3 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ....................................................................................... 3 3.3. Źródła informacji .................................................................................................................... 3 4. Daty istotne dla operatu szacunkowego .......................................................................................... 4 5. Opis stanu nieruchomości.................................................................................................................. 4 5.1. Stan prawny ........................................................................................................................... 4 5.2. Lokalizacja i położenie ......................................................................................................... 5 5.3. Stan zagospodarowania ....................................................................................................... 6 6. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI ......................................... 7 7. SPOSÓB WYCENY NIERUCHOMOŚCI ......................................................................................... 7 7.1. Wskazanie rodzaju określonej wartości ............................................................................. 7 7.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania ............................................................... 7 7.3. Opis procedury szacowania nieruchomości lokalowej w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami. ............................................................................. 8 7.4. Opis procedury szacowania nieruchomości gruntowej niezabudowanej w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. ........................................ 9 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY – tereny leśne ............................................................................................................................. 9 8.1. Analiza transakcji uwzględnionych do porównań ............................................................ 10 8.2. Ustalenie cech rynkowych oraz wag ich oddziaływania ................................................. 11 8.3. Charakterystyka wycenianych działek gruntu i nieruchomości podobnych w aspekcie cech rynkowych ..................................................................................................................................... 12 8.4. Przygotowanie danych do obliczeń................................................................................... 12 8.5. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych .................................................. 12 8.6. Obliczenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej ................... 13 9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY – tereny rolne ............................................................................................................................ 14 9.1. Charakterystyka nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej ............................. 14 9.2. Ustalenie cech rynkowych oraz wag ich oddziaływania ............................................. 15 9.3. Charakterystyka w aspekcie cech rynkowych wycenianej nieruchomości ................... 16 9.4. Określenie wartości brzegowych współczynników korygujących ................................. 16 9.5. Określenie zakresów kwotowych współczynników korygujących .................................. 16 9.6. Obliczenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej.............. 17 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM ....................................................... 18 11. KLAUZULE ........................................................................................................................................ 19 12. ZAŁĄCZNIKI ...................................................................................................................................... 19 2 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, oznaczona w ewidencji gruntów jako działki o numerach ewidencyjnych 57 i 91, położona w obrębie Trzcianna, w gminie Nowy Kawęczyn, powiat skierniewicki, dla której Sąd Rejonowy w Skierniewicach, VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze LD1H/00042410/2. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności w/w nieruchomości gruntowej niezabudowanej. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości w/w nieruchomości na potrzeby opisu i oszacowania w postępowaniu egzekucyjnym. 3. Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródła danych o nieruchomości 3.1. Podstawa formalna wyceny Przedmiotowa opinia została wykonana przez Rzeczoznawcę Majątkowego Justynę Raczkowską – Biegłą Sądową z zakresu szacowania nieruchomości przy Sądzie Okręgowym w Łodzi. Podstawę formalną stanowi zlecenie z dnia 22 października 2018 r. na dokonanie czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i oszacowania. Zamawiającym opis i oszacowanie jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach – Anna Bartczak-Lisik, 96-100 Skierniewice, ul. Reymonta 2a. 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. 2018 poz. 121 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji (Dz. U. 1997 nr.133 poz. 882 ). Kodeks Cywilny - ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. (Dz.U.2017.0.459 t.j. ze zm.) Kodeks postępowania cywilnego - ustawa z dnia 17 listopada 1964r. (Dz.U.2018.0.155 t.j ze zm.) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U.2016.0.1263) 3.3. Źródła informacji - Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 12.12.2018 r. - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Nowy Kawęczyn - uchwała XX/93/2012 z dnia 14 listopada 2012 r. Rady Gminy Nowy Kawęczyn - opracowania planistyczne gmin właściwych dla analizowanych nieruchomości - księga wieczysta o numerze LD1H/00042410/2 - ewidencja gruntów i budynków - mapa zasadnicza - Uproszczony Plan Urządzenia Lasu – według stanu na 15 kwietnia 2018 r. 3 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działki nr 57 i 91, obręb Trzcianna, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00042410/2 - informacje z danych Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości - akty notarialne - informacje o lokalnym rynku nieruchomości uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, publikacjach prasowych oraz w Internecie - własne rozpoznanie rynku nieruchomości 4. Daty istotne dla operatu szacunkowego Data sporządzenia opinii………………………………………………........……...25.01.2019 r. Data, na którą określono wartość nieruchomości……………….………….…....25.01.2019 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości…………............25.01.2019 r. Data dokonania oględzin nieruchomości………………………………………….12.12.2018 r. 5. Opis stanu nieruchomości 5.1. Stan prawny Na dzień 25.01.2019 r. przedmiotowa nieruchomość jest opisana w księdze wieczystej nr LD1H/00042410/2, która zawiera następujące wpisy: Typ księgi – nieruchomość gruntowa Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości: Działki ewidencyjne Numer działki: 57 Obręb ewidencyjny: 32, Trzcianna Położenie: łódzkie, skierniewicki, Nowy Kawęczyn, Trzcianna Sposób korzystania: Ls - lasy Numer działki: 91 Obręb ewidencyjny: 32, Trzcianna Położenie: łódzkie, skierniewicki, Nowy Kawęczyn, Trzcianna Sposób korzystania: R – grunty orne Obszar całej nieruchomości: 1,0100 ha Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością: Brak wpisów Dział II - Własność: Właściciele: Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska – Ewelina Koter i Jarosław