JUSTYNA RACZKOWSKA Skierniewice, dnia 25 stycznia 2019 roku RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY Biegły sądowy z zakresu szacowania nieruchomości Przy Sądzie Okręgowym w Łodzi Ul. A. Olszewskiej 2b/25 Komornik Sądowy 96-100 Skierniewice przy Sądzie Rejonowym W Skierniewicach Anna Bartczak-Lisik T +48 602-189-816 Kancelaria Komornicza E [email protected] W justyna-raczkowska.pl Ul. Reymonta 2a 96-100 Skierniewice OPERAT SZACUNKOWY określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze 544 położoną w obrębie Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, powiat skierniewicki, księga wieczysta nr LD1H/00045020/2 Sygn. akt Km 1609/17 Wartość rynkowa: 182 273 zł Słownie: sto osiemdziesiąt dwa tysiące dwieście siedemdziesiąt trzy złote. Autor Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2 Spis Treści 1. Przedmiot i zakres wyceny ................................................................................................................... 3 2. Cel wyceny .............................................................................................................................................. 3 3. Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródła danych o nieruchomości .............. 3 3.1. Podstawa formalna wyceny ................................................................................................... 3 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne ......................................................................................... 3 3.3. Źródła informacji ...................................................................................................................... 3 4. Daty istotne dla operatu szacunkowego ............................................................................................. 4 5. Opis stanu nieruchomości ..................................................................................................................... 4 5.1. Stan prawny ............................................................................................................................. 4 5.2. Lokalizacja i położenie ........................................................................................................... 5 5.3. Stan zagospodarowania ........................................................................................................ 5 6. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI .......................................... 6 7. SPOSÓB WYCENY NIERUCHOMOŚCI ............................................................................................ 6 7.1. Wskazanie rodzaju określonej wartości ............................................................................... 6 7.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania ................................................................ 7 7.3. Opis procedury szacowania nieruchomości gruntowej niezabudowanej w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. ......................................... 7 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU W ZAKRESIE DOTYCZĄCYM CELU I SPOSOBU WYCENY .......................................................................................................................................................... 8 8.1. Charakterystyka nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej ............................ 8 8.2. Ustalenie cech rynkowych oraz wag ich oddziaływania ............................................... 9 8.3. Charakterystyka w aspekcie cech rynkowych wycenianej nieruchomości ................... 10 8.4. Określenie wartości brzegowych współczynników korygujących ................................. 10 8.5. Określenie zakresów kwotowych współczynników korygujących .................................. 11 8.6. Obliczenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej ............. 11 9. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM ......................................................... 12 10. KLAUZULE ............................................................................................................................................ 13 11. ZAŁĄCZNIKI ......................................................................................................................................... 13 2 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2 1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka o numerze ewidencyjnym 544, położona w obrębie Strzyboga, w gminie Nowy Kawęczyn, powiat skierniewicki, dla której Sąd Rejonowy w Skierniewicach, VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze LD1H/00045020/2. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności w/w nieruchomości gruntowej niezabudowanej. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości w/w nieruchomości na potrzeby opisu i oszacowania w postępowaniu egzekucyjnym. 3. Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródła danych o nieruchomości 3.1. Podstawa formalna wyceny Przedmiotowa opinia została wykonana przez Rzeczoznawcę Majątkowego Justynę Raczkowską – Biegłą Sądową z zakresu szacowania nieruchomości przy Sądzie Okręgowym w Łodzi. Podstawę formalną stanowi zlecenie z dnia 22 października 2018 r. na dokonanie czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i oszacowania. Zamawiającym opis i oszacowanie jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach – Anna Bartczak-Lisik, 96-100 Skierniewice, ul. Reymonta 2a. 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. 2018 poz. 121 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji (Dz. U. 1997 nr.133 poz. 882 ). Kodeks Cywilny - ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. (Dz.U.2017.0.459 t.j. ze zm.) Kodeks postępowania cywilnego - ustawa z dnia 17 listopada 1964r. (Dz.U.2018.0.155 t.j ze zm.) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U.2016.0.1263) 3.3. Źródła informacji - Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 12.12.2018 r. - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Nowy Kawęczyn - uchwała XX/93/2012 z dnia 14 listopada 2012 r. Rady Gminy Nowy Kawęczyn - opracowania planistyczne gmin właściwych dla analizowanych nieruchomości - księga wieczysta o numerze LD1H/00024495/9 - ewidencja gruntów i budynków - mapa zasadnicza - informacje z danych Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości 3 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2 - akty notarialne - informacje o lokalnym rynku nieruchomości uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, publikacjach prasowych oraz w Internecie - własne rozpoznanie rynku nieruchomości 4. Daty istotne dla operatu szacunkowego Data sporządzenia opinii………………………………………………........……...25.01.2019 r. Data, na którą określono wartość nieruchomości……………….………….…....25.01.2019 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości…………............25.01.2019 r. Data dokonania oględzin nieruchomości………………………………………….12.12.2018 r. 5. Opis stanu nieruchomości 5.1. Stan prawny Na dzień 25.01.2019 r. przedmiotowa nieruchomość jest opisana w księdze wieczystej nr LD1H/00045020/2, która zawiera następujące wpisy: Typ księgi – nieruchomość gruntowa Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości: Działki ewidencyjne Numer działki: 544 Obręb ewidencyjny: 0030, Strzyboga Położenie: łódzkie, skierniewicki, Nowy Kawęczyn, Strzyboga Sposób korzystania: R – grunty orne Obszar całej nieruchomości: 5,4900 ha Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością: Brak wpisów Dział II - Własność: Właściciele: Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska – Ewelina Koter i Jarosław Koter Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia : 1. ostrzeżenie - wszczęcie egzekucji z nieruchomości przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Annę Bartczak - Lisik przeciwko dłużnikowi Jarosławowi Koter w sprawie Km 1609/17 na podstawie tytułu wykonawczego: nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym SO Toruń z dnia 28-02-2017r, sygnatura akt I Nc 55/17 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 02-05-2017r. Agrolok Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Golub- Dobrzyń Dział IV - hipoteka: hipoteka umowna - 282460,50 (dwieście osiemdziesiąt dwa tysiące czterysta sześćdziesiąt 50/100) zł - BZ WBK Lease S.A. z Siedzibą w Poznaniu, Poznań 4 Nieruchomość gruntowa niezabudowana, działka nr 544, obręb Strzyboga, gmina Nowy Kawęczyn, Sygn. akt Km 1609/17, KW LD1H/00045020/2 W ewidencji gruntów według stanu na dzień 03.12.2018r. widnieją następujące wpisy: Województwo: łódzkie Powiat: skierniewicki Gmina: Nowy Kawęczyn Obręb: 0030, Strzyboga Jednostka ewidencyjna: G.229 Właściciel: małżeństwo – Jarosław Koter i Ewelina Koter Nr Położenie Pow. Pow. Uż. KW lub inny Opis i oznaczenie użytku działki działki Użytków Działki dokument własności Grunty orne RIIIb 0,71 Grunty orne RIVa 1,74 AKT NOT. 544 Grunty orne RIVb 1,69 5,49 2304/2015 Grunty orne RV 0,89 LD1H/00045020/2 Grunty orne RVI 0,46 5.2. Lokalizacja i położenie Gmina Nowy Kawęczyn położona