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Geplantes Neubauprojekt Bergstrasse 137, 8707 Uetikon Am See Kurz

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Geplantes Neubauprojekt Bergstrasse 137, 8707 Uetikon Am See Kurz Geplantes Neubauprojekt Bergstrasse 137, 8707 Uetikon am See Kurz-Analyse Standort, Markt und Projekt Einschätzung Nachfrage, Positionierung und Preisniveau Nürensdorf, 30. Januar 2020 Erstellt von: Auftraggeber: Dieter Beeler Gemeinde Uetikon am See Herr Jürg Roshard Immoprozessor GmbH I Rebenstrasse 37 I 8309 Nürensdorf Tel 044 888 68 81 I [email protected] I www.immoprozessor.ch Inhaltsverzeichnis 0. Management Summary .................................................................................................................. 3 1. Ausgangslage .................................................................................................................................. 4 2. Geschichte ...................................................................................................................................... 4 3. Wirtschaftliche Entwicklung ........................................................................................................... 5 4. Einordnung der Gemeinde Uetikon a.S. .......................................................................................... 5 5. Statistische Eckdaten Bevölkerung und Standort ............................................................................ 6 6. Statistische Eckdaten Wohnungsmarkt ........................................................................................... 8 6.1 Wohnungsbestand 2018 ............................................................................................................ 8 6.2 Leerstandsquoten ....................................................................................................................... 8 6.3 Entwicklung Wohnungsbestand ................................................................................................. 9 6.4 Preisniveau Mietwohnungen .................................................................................................... 10 6.4 Angebot und Liquidität ............................................................................................................. 11 6.5 Entwicklung Wohnungsleerstände in Uetikon am See ............................................................. 11 6.6 Aktuelle Nachfrage Mietwohnungen ....................................................................................... 12 6.7 Umzugsverhalten ...................................................................................................................... 12 7. Analyse und Überlegungen ........................................................................................................... 13 7.1 Bevölkerung ............................................................................................................................. 13 7.2 Wohnungsmarkt ...................................................................................................................... 13 7.3 Wohnungsangebot ................................................................................................................... 14 7.4 Wohnungsnachfrage ................................................................................................................ 14 7.5 Lage / Standort ......................................................................................................................... 14 7.6 Infrastrukturen ......................................................................................................................... 16 7.7 Kindergarten / Schulen ............................................................................................................ 16 7.8 Alterspflege und -heim ............................................................................................................ 17 7.9 Freizeit und Kultur .................................................................................................................... 17 7.10 Ärzte und gesundheitliche Versorgung .................................................................................... 18 7.11 Beschäftigung und Branchenstruktur ...................................................................................... 18 8. Nutzungskonzeption ..................................................................................................................... 19 8.1 Zielgruppen/ und Nutzer Wohnen ........................................................................................... 19 8.2 Zielgruppe/n und Nutzer Gewerbe-/Dienstleistungsflächen ................................................... 20 8.3 Positionierung .......................................................................................................................... 21 8.4 Beurteilung Varianten gemäss Machbarkeitsstudie ................................................................ 21 8.5 Preisüberlegungen ................................................................................................................... 23 8.6 Potenzielle Investoren / Eigentümer ....................................................................................... 24 8.7 Materialisierung / Ausbaustandard Mietwohnungen ............................................................. 25 9. Fazit und Empfehlung ................................................................................................................... 26 10. Anhang – Beschreibung der Lebensmilieus ................................................................................... 27 Seite 2 von 28 0. Management Summary Gemeinde Uetikon a.S. Die Gemeinde Uetikon a.S. kann aufgrund der Lage am See, der Nähe zur Stadt Zürich sowie einem tiefen Steuerfuss als attraktive Gemeinde für gut situierte private wie auch juristische Personen bezeichnet wer- den. Die mittelgrosse Gemeinde verfügt über gute Gemeindeinfrastrukturen und mit dem Projekt ‘Chance Uetikon’ über ein grosses Entwicklungspotenzial. Eckdaten Gemeinde Uetikon a.S. wies in den letzten Jahr(zehnt)en ein durchschnittliches Bevölkerungswachstum auf, wobei vor allem Jugendliche und Personen mittleren Alters übervertreten sind. Bei den Haushalten liegt der Schwerpunkt bei den 2-Personenhaushalten, wobei auch die 3- und 4-Personen-HH statistisch übervertre- ten sind. Die durchschnittliche Haushaltsgrösse wie auch die Steuerkraft und das Vermögen der Bevölke- rung lagen über den kantonalen Vergleichswerten. Eckdaten Wohnungsmarkt Der Wohnungsbestand ist geprägt von 3- bis 5-Zimmer-Whg., wobei insbesondere die kleinen Wohnun- gen im Vergleich unterrepräsentiert sind. Der Wohnungsbestand wird dabei deutlich von den hohen Ei- gentums- und EFH-Quoten geprägt. Die Leerstandsquote war in den vergangenen Jahren eher volatil, lag aber meist über den kantonalen Vergleichswerten. Der Wohnungsbestand wuchs seit 2000 überdurch- schnittlich und das Angebot wurde vom Markt trotzdem gut absorbiert. Trotz des hohen Preisniveaus wird das Angebot eher als klein, die grundsätzliche Nachfrage jedoch als vorhanden beurteilt. Eckdaten Gewerbe-/Businessflächenmarkt Generell hat sich Situation im Businessflächenmarkt aufgrund des Wirtschaftswachstums verbessert, wo- bei primär die urbanen und gut erschlossenen Lagen profitiert haben. Unklar sind aus heutiger Sicht die Auswirkungen bzw. möglichen Entwicklungen der neuen Arbeitsmodelle mit dezentraler Organisation. In der Gemeinde Uetikon a.s. ist das Angebot eher klein und das Nachfrageniveau kann aufgrund der hinter- legten Suchabos dagegen als ‘hoch’ beurteilt werden. Grundstück Die Grundstückssituation in unmittelbarer Nähe zu den Schulen bzw. unweit zu Einkauf und ÖV-Anschluss (ohne Bahnhof) gefällt und eignet sich hervorragend für eine Wohnnutzung im Bereich von Familienwoh- nungen. Auch wenn die klassischen Dorfinfrastrukturen wie Einkauf und Dienstleistungen sich nicht un- mittelbar beim Grundstück befinden, sind diese nur eine kurze Gehdistanz entfernt. Diese verhindert zwar, dass eine Retailnutzung sich an diesem Standort nachhaltig etablieren kann, eignet sich aber für eine die Dorfinfrastruktur unterstützende Dienstleistung. Nutzungskonzept Es fehlt in der Gemeinde an bezahlbarem Wohnraum, insbesondere für Familien. Zudem wünscht die Ge- meinde eine Stärkung den Zentrumsgedankens mit Nutzungen, welche für die Bevölkerung einen Mehr- wert darstellen. Da zwei Hausärzte an einem gemeinsamen Standort interessiert sind, steht eine solche Businessnutzung im Vordergrund. Die Kombination von Wohnen und Arztpraxen funktioniert an vielen Orten bestens, weshalb wir empfeh- len diese Nutzungskombination anzustreben, jedoch die gewerbliche Nutzung auf das Erdgeschoss zu be- schränken. Nutzungen nach Geschoss • Untergeschoss:Lager, Keller, Einstellhalle • Erdgeschoss: Arztpraxen, Physiotherapie, Dienstleistungen usw. • Obergeschosse: 3 ½- bis 5 ½-Zimmer-Wohnungen Seite 3 von 28 1. Ausgangslage Die Gemeinde Uetikon a.S. ist Eigentümerin des Grundstücks an der Bergstrasse 137 in Uetikon am See. Die sich darauf befindende Liegenschaft ist in einem desolaten Zustand und kann in dieser Form nicht mehr weiterbetrieben bzw. vermietet werden. Die Liegenschaft zählt zum Finanzvermögen und soll auf diesem Hintergrund baldmöglichst einer neuen Nutzung zugeführt werden, wobei aktuell die Kombination Ärztezentrum und Wohnen im Vordergrund steht. Dabei sollen ein angemessener Ertrag ermöglicht, die Zentrumsfunktion unterstützt sowie Nutzun- gen entstehen, welche für die Gemeinde einen Mehrwert darstellen. Auf dem Hintergrund dieser Ausgangslage stellt sich die Gemeinde die Frage, wie die ideale künftige Nut- zung dieser Liegenschaft aussehen soll. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass sich das
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