Planbeskrivelse
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse Planbeskrivelse Områderegulering av Nodelandsheia øst – Songdalen kommune. Plan nr. 2011-3 Datert: 15.04.2011 Sist revidert: 18.10.2012 Bakgrunn Forslaget fremmes på vegne av Songdalen kommune, og har som hensikt å tilrettelegge for ny boligbebyggelse i henhold til overordnet kommunedelsplan for Nodelandsheia øst. Med bakgrunn i overordnet kommunedelsplan er det avklart med Songdalen kommune og Vest Agder fylkeskommune at det ikke trengs planprogram og tilhørende konsekvensutredninger. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger nord for Nodeland sentrum. I nær tilknytning til området ligger utbygde boligområder som Svalåsen og Svarttjønnheia, samt Tunballen skole og barnehage. Området omfatter østre del av Nodelandsheia og ligger sørøst for Tunballen skole og nord for Hellersvann. Området er i dag et mye brukt turområde. Det består av mange stier og en av stiene er en hovedturløype og er merket og skiltet. Området er brukt av skole, barnehage og frivillige organisasjoner som utfarts- og rekreasjonsområde. Med bakgrunn i dette er det enkelte steder tegn på at områdene blir brukt av barn og voksne. Planstatus Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til planlagt byggeområde og LNF-område. I tillegg ligger det inne en vernesone på 100 meter omkring Hellersvann og Grunnetjønn. Disse vannene er en del av Songdalsvassdraget. I april 2008 ble kommunedelplan for Nodelandsheia øst vedtatt. Den avsetter i hovedsak arealene til planlagte boligområder og LNF-område. I tillegg er eksisterende kryss ved Kuliavegen avsatt som rundkjøring, samt at det er foreslått en samlevegtrasé til byggeområdene. Verneområdene er videreført i kommunedelplanen. Det er ikke kjent at det foregår planarbeid i nærområdet. Planforslaget Hovedgrep Hovedgrepet er å tilrettelegge boligområdene slik at det gir gode bokvaliteter og samtidig ivareta viktig grønnstruktur og infrastruktur. Det er beholdt en 100 meters båndleggingssone omkring Hellersvann, Grunnetjønn og bekken mot Bergstøl. Det har vært viktig å ivareta eksisterende turveger, samt at det åpnes for å etablere nye. I tillegg legges det til rette for at Hellersvann kan bli et badeplassområde for allmennheten. Med bakgrunn i terrengmessige utfordringer vil boligfeltene ligge høyt og fritt og få gode solforhold. Det er stort sett gjort små justeringer i forhold byggeområdenes avgrensning i kommunedelplanen. Av hensyn til automatisk fredete kulturminner er vestlige deler av kommunedelplanens byggeområde B3 tatt ut som byggeområde (ca 34 dekar). Dette arealet av foreslått regulert til grønnstruktur – naturområde og friluftsformål. Med bakgrunn i dette, foreslås det at ca. 10,5 dekar i kommunedelplanens grøntbelte, mellom byggeområde B1 og B2, reguleres til bebyggelse og anlegg. Av infrastrukturelle årsaker og terrengmessige tilpasninger og forhold er det også foretatt justering av byggeområdene. Det gjelder både utvidelser og innskrenkninger. - 1 - Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse Av hensyn til boligområdets utbygging er det foreslått to alternative plankart. Den eneste forskjellen med disse to er atkomsten ved Kuliavegen. Boligområdene kan bygges ut uavhengig av hverandre, men områdereguleringen viser en detaljregulering av område B1, mens det for B2 og B3 er krav om detaljreguleringer innenfor områder av satt til bebyggelse og anlegg. Arealbruk Planområdets størrelse er på ca. 1.030 dekar. Reguleringsformålene fordeler seg slik: Bebyggelse og anlegg - frittliggende småhusbebyggelse: 124.355 m2 - konsentrert småhusbebyggelse: 29.962 m2 - blokkbebyggelse: 22.608 m2 - offentlig tjenesteyting / barnehage: 3.971 m2 - vann- og avløpsanlegg: 51 m2 - vannforsyningsanlegg: 1.196 m2 - renovasjonsanlegg: 254 m2 - lekeplass: 20.069 m2 Samf.anlegg og tekn. infrastruktur - kjøreveg: 32.599 m2 - fortau: 750 m2 - gang-/sykkelveg: 7.086 m2 - annen veggrunn – teknisk anlegg: 5.110 m2 - annen veggrunn – grøntareal: 44.943 m2 - bussholdeplass: 111 m2 - parkeringsplasser: 696 m2 Grønnstruktur - turveg: 26.637 m2 - naturområde: 97.674 m2 - badeplass: 3.337 m2 Landbruks-, natur og friluftsområder - friluftsformål: 536.099 m2 Bruk og vern av sjø og vassdrag - friluftsområde i sjø og vassdrag: 76.058 m2 Hensynssoner: - faresone, høyspenningsanlegg: 24.661 m2 - faresone, ras- og skredfare: 1.944 m2 - sikringssone, frisikt: 3.317 m2 - infrastruktursone, krav vedr. infrastruktur: 946 m2 - gjennomføringssone, midl. massedeponi: 14.874 m2 - båndleggingssone, etter plan- og bygningslov: 2.552 m2 - båndleggingssone, lov om naturens mangfold: 343.550 m2 - båndleggingssone, etter lov om kulturminner: 15.232 m2 Bebyggelse, struktur og tiltak Det er foreslått 3 delområder, B1, B2 og B3, som igjen er delt inn i ulike felt. Totalt utgjør det 41 felt. Av disse er 15 detaljregulert, mens det til sammen vil være krav om 8 detaljreguleringsplaner innenfor delområde B2 og delområde B3. Totalt er det regulert inn 150 boenheter innenfor delområde B1. For delområde B2 er det regulert maksimalt 145 boenheter, mens det minimum skal bebygges 93 boenheter. For delområde B3 er det maksimalt 231 boenheter og minimum 158 boenheter. Totalt medfører det at det gjennomsnittlig kan bebygges 457 boenheter (min: 401, maks: 526). Det er regulert inn variasjon i bebyggelsesstrukturen, men store deler av byggeområdene er avsatt til frittliggende småhusbebyggelse. Delområde B1 Innenfor delområde B1 er det regulert 64 tomter til frittliggende småhusbebyggelse, 22 boenheter til konsentrert småhusbebyggelse og 64 boenheter innenfor blokkbebyggelse. Bebyggelsen skal ha flatt tak eller pulttak med vinkel mellom 0 og 15 grader. Bebyggelsesstrukturen følger i stor grad eksisterende terreng. Det er lagt stor vekt på å utnytte de naturlige dragene i terrenget, og i størst mulig grad redusere store og skjemmende terrenginngrep. Dype dalfører og bratte skrenter blir liggende urørt i stor grad, dette både av visuelle hensyn, men også hensyn til behov for sikring. Bebyggelsen konsentreres til de deler av terrenget som naturlig egner seg for innpassing av bebyggelse, og sikrer på denne måten at naturkvaliteter i området tas vare på til tross for en relativt - 2 - Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse omfattende utbygging. Det legges også vekt på at det utformes gode overganger mellom byggeområder og grøntområder ved at utfylling og terrenginngrep utover byggeområdene begrenses. Gjennom innpassing av grøntkorridorer og gangveg/turveger gis det god tilgang til grøntområdene fra alle deler av boligbebyggelsen. Det er også lagt vekt på at fjernvirkning av bebyggelsen ikke skal være for dominerende fra de sentrale og viktige turområdene som ligger rundt byggeområdene. Delområde B2 og B3 Disse delområdene har krav til detaljreguleringsplan før utbygging. Det er lagt til grunn de samme prinsipper for plassering av byggeområder som for delfelt B1. Plassering og utforming av bebyggelse vil naturlig måtte følge de samme mønsterne og vil forholde seg til terreng og omgivelser på tilnærmet samme måte. Det er lagt vekt på at også disse boligene skal ha god tilgjengelighet til grøntområder og friområder. Boligtyper og bebyggelsesstruktur vil måtte avklares detaljert gjennom detaljplaner, men slik planen er utformet gir den rom for en variert og sammensatt boligbebyggelse som omfatter alt fra eneboliger, rekkehus og mer konsentrert bebyggelse. Særskilt viktig blir det å analysere fjernvirkninger og utforme gode overganger mellom byggeområde og grøntareal. Detaljreguleringsplanene skal fastlegge nærmere krav til takvinkler, etasjetall, plassering på tomta, farge- og materialbruk og antall enheter totalt. Det vil også bli stilt krav om opparbeiding av lekearealene i B2 og B3 i tillegg til rekkefølgekravene som er stilt i denne planen. Grønnstruktur Grøntstruktur i byggeområdene Innenfor planområdet er det regulert 11 ulike lekeplasser av ulik karakter og størrelse. Fire av lekeplassene er kun sandlekeplasser, en er kun områdelekeplass, tre lekeplasser skal inneholde både områdelekeplass og sandlekeplass, en lekeplass er regulert til akebakke og tre lekeplasser skal inneholde ballbane, områdelekeplass og sandlekeplass. Videre skal det i ni av feltene i delområde B2 og B3 avsatt til bolig etableres sandlekeplass. Disse skal innpasses i forbindelse med detaljregulering av feltene. Det er regulert flere turveger innenfor planområdet. Der eksisterende turveger er brutt eller på andre måter ikke videreført, er nye traséer foreslått og regulert. Det er lagt stor vekt på at turvegene utgjør sammenhengende og gode trasèer, som gjør dem interessante og gode til frilufts- og rekreasjonsformål. Turvegene er lagt i terrenget på en måte som reduserer behovet for terrenginngrep, samtidig som det kan etableres akseptable stigningsforhold med tanke på god tilgjengelighet. Tilkobling til det øvrige turvegnettet er ivaretatt på en god og naturlig måte, og skal sikre at det friluftslivet som i dag foregår i området også skal ha gode vilkår etter utbyggingen. Øvrig grøntstruktur/forholdet til friluftsinteressene Store deler av planområdet omfatter arealer regulert til Landbruks-, natur- og friluftsområde – Friluftsformål i samsvar med kommuneplanen. Disse arealene er en del av et større sammenhengede tur- og friluftsområde som omfatter store arealer både i Songdalen og Kristiansand kommuner. Det er avgjørende at disse viktige friluftsinteressene ivaretas på en god måte også etter at Nodelandsheia øst er ferdig utbygget. Byggeområdet er et karakteristisk sørlandsk kupert heilandskap. De arealene som er