Planbeskrivelse

Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse

Planbeskrivelse

Områderegulering av Nodelandsheia øst – Songdalen kommune. Plan nr. 2011-3

Datert: 15.04.2011 Sist revidert: 18.10.2012

Bakgrunn

Forslaget fremmes på vegne av Songdalen kommune, og har som hensikt å tilrettelegge for ny boligbebyggelse i henhold til overordnet kommunedelsplan for Nodelandsheia øst. Med bakgrunn i overordnet kommunedelsplan er det avklart med Songdalen kommune og Vest Agder fylkeskommune at det ikke trengs planprogram og tilhørende konsekvensutredninger.

Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet

Planområdet ligger nord for Nodeland sentrum. I nær tilknytning til området ligger utbygde boligområder som Svalåsen og Svarttjønnheia, samt Tunballen skole og barnehage. Området omfatter østre del av Nodelandsheia og ligger sørøst for Tunballen skole og nord for Hellersvann.

Området er i dag et mye brukt turområde. Det består av mange stier og en av stiene er en hovedturløype og er merket og skiltet. Området er brukt av skole, barnehage og frivillige organisasjoner som utfarts- og rekreasjonsområde. Med bakgrunn i dette er det enkelte steder tegn på at områdene blir brukt av barn og voksne.

Planstatus

Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til planlagt byggeområde og LNF-område. I tillegg ligger det inne en vernesone på 100 meter omkring Hellersvann og Grunnetjønn. Disse vannene er en del av Songdalsvassdraget. I april 2008 ble kommunedelplan for Nodelandsheia øst vedtatt. Den avsetter i hovedsak arealene til planlagte boligområder og LNF-område. I tillegg er eksisterende kryss ved Kuliavegen avsatt som rundkjøring, samt at det er foreslått en samlevegtrasé til byggeområdene. Verneområdene er videreført i kommunedelplanen. Det er ikke kjent at det foregår planarbeid i nærområdet.

Planforslaget

Hovedgrep Hovedgrepet er å tilrettelegge boligområdene slik at det gir gode bokvaliteter og samtidig ivareta viktig grønnstruktur og infrastruktur. Det er beholdt en 100 meters båndleggingssone omkring Hellersvann, Grunnetjønn og bekken mot Bergstøl. Det har vært viktig å ivareta eksisterende turveger, samt at det åpnes for å etablere nye. I tillegg legges det til rette for at Hellersvann kan bli et badeplassområde for allmennheten. Med bakgrunn i terrengmessige utfordringer vil boligfeltene ligge høyt og fritt og få gode solforhold. Det er stort sett gjort små justeringer i forhold byggeområdenes avgrensning i kommunedelplanen. Av hensyn til automatisk fredete kulturminner er vestlige deler av kommunedelplanens byggeområde B3 tatt ut som byggeområde (ca 34 dekar). Dette arealet av foreslått regulert til grønnstruktur – naturområde og friluftsformål. Med bakgrunn i dette, foreslås det at ca. 10,5 dekar i kommunedelplanens grøntbelte, mellom byggeområde B1 og B2, reguleres til bebyggelse og anlegg. Av infrastrukturelle årsaker og terrengmessige tilpasninger og forhold er det også foretatt justering av byggeområdene. Det gjelder både utvidelser og innskrenkninger.

- 1 - Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse

Av hensyn til boligområdets utbygging er det foreslått to alternative plankart. Den eneste forskjellen med disse to er atkomsten ved Kuliavegen. Boligområdene kan bygges ut uavhengig av hverandre, men områdereguleringen viser en detaljregulering av område B1, mens det for B2 og B3 er krav om detaljreguleringer innenfor områder av satt til bebyggelse og anlegg.

Arealbruk Planområdets størrelse er på ca. 1.030 dekar. Reguleringsformålene fordeler seg slik:

Bebyggelse og anlegg - frittliggende småhusbebyggelse: 124.355 m2 - konsentrert småhusbebyggelse: 29.962 m2 - blokkbebyggelse: 22.608 m2 - offentlig tjenesteyting / barnehage: 3.971 m2 - vann- og avløpsanlegg: 51 m2 - vannforsyningsanlegg: 1.196 m2 - renovasjonsanlegg: 254 m2 - lekeplass: 20.069 m2 Samf.anlegg og tekn. infrastruktur - kjøreveg: 32.599 m2 - fortau: 750 m2 - gang-/sykkelveg: 7.086 m2 - annen veggrunn – teknisk anlegg: 5.110 m2 - annen veggrunn – grøntareal: 44.943 m2 - bussholdeplass: 111 m2 - parkeringsplasser: 696 m2 Grønnstruktur - turveg: 26.637 m2 - naturområde: 97.674 m2 - badeplass: 3.337 m2 Landbruks-, natur og friluftsområder - friluftsformål: 536.099 m2 Bruk og vern av sjø og vassdrag - friluftsområde i sjø og vassdrag: 76.058 m2 Hensynssoner: - faresone, høyspenningsanlegg: 24.661 m2 - faresone, ras- og skredfare: 1.944 m2 - sikringssone, frisikt: 3.317 m2 - infrastruktursone, krav vedr. infrastruktur: 946 m2 - gjennomføringssone, midl. massedeponi: 14.874 m2 - båndleggingssone, etter plan- og bygningslov: 2.552 m2 - båndleggingssone, lov om naturens mangfold: 343.550 m2 - båndleggingssone, etter lov om kulturminner: 15.232 m2

Bebyggelse, struktur og tiltak Det er foreslått 3 delområder, B1, B2 og B3, som igjen er delt inn i ulike felt. Totalt utgjør det 41 felt. Av disse er 15 detaljregulert, mens det til sammen vil være krav om 8 detaljreguleringsplaner innenfor delområde B2 og delområde B3.

Totalt er det regulert inn 150 boenheter innenfor delområde B1. For delområde B2 er det regulert maksimalt 145 boenheter, mens det minimum skal bebygges 93 boenheter. For delområde B3 er det maksimalt 231 boenheter og minimum 158 boenheter. Totalt medfører det at det gjennomsnittlig kan bebygges 457 boenheter (min: 401, maks: 526). Det er regulert inn variasjon i bebyggelsesstrukturen, men store deler av byggeområdene er avsatt til frittliggende småhusbebyggelse.

Delområde B1 Innenfor delområde B1 er det regulert 64 tomter til frittliggende småhusbebyggelse, 22 boenheter til konsentrert småhusbebyggelse og 64 boenheter innenfor blokkbebyggelse. Bebyggelsen skal ha flatt tak eller pulttak med vinkel mellom 0 og 15 grader. Bebyggelsesstrukturen følger i stor grad eksisterende terreng. Det er lagt stor vekt på å utnytte de naturlige dragene i terrenget, og i størst mulig grad redusere store og skjemmende terrenginngrep. Dype dalfører og bratte skrenter blir liggende urørt i stor grad, dette både av visuelle hensyn, men også hensyn til behov for sikring. Bebyggelsen konsentreres til de deler av terrenget som naturlig egner seg for innpassing av bebyggelse, og sikrer på denne måten at naturkvaliteter i området tas vare på til tross for en relativt

- 2 - Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse omfattende utbygging. Det legges også vekt på at det utformes gode overganger mellom byggeområder og grøntområder ved at utfylling og terrenginngrep utover byggeområdene begrenses. Gjennom innpassing av grøntkorridorer og gangveg/turveger gis det god tilgang til grøntområdene fra alle deler av boligbebyggelsen. Det er også lagt vekt på at fjernvirkning av bebyggelsen ikke skal være for dominerende fra de sentrale og viktige turområdene som ligger rundt byggeområdene.

Delområde B2 og B3 Disse delområdene har krav til detaljreguleringsplan før utbygging. Det er lagt til grunn de samme prinsipper for plassering av byggeområder som for delfelt B1. Plassering og utforming av bebyggelse vil naturlig måtte følge de samme mønsterne og vil forholde seg til terreng og omgivelser på tilnærmet samme måte. Det er lagt vekt på at også disse boligene skal ha god tilgjengelighet til grøntområder og friområder. Boligtyper og bebyggelsesstruktur vil måtte avklares detaljert gjennom detaljplaner, men slik planen er utformet gir den rom for en variert og sammensatt boligbebyggelse som omfatter alt fra eneboliger, rekkehus og mer konsentrert bebyggelse. Særskilt viktig blir det å analysere fjernvirkninger og utforme gode overganger mellom byggeområde og grøntareal. Detaljreguleringsplanene skal fastlegge nærmere krav til takvinkler, etasjetall, plassering på tomta, farge- og materialbruk og antall enheter totalt. Det vil også bli stilt krav om opparbeiding av lekearealene i B2 og B3 i tillegg til rekkefølgekravene som er stilt i denne planen.

Grønnstruktur Grøntstruktur i byggeområdene Innenfor planområdet er det regulert 11 ulike lekeplasser av ulik karakter og størrelse. Fire av lekeplassene er kun sandlekeplasser, en er kun områdelekeplass, tre lekeplasser skal inneholde både områdelekeplass og sandlekeplass, en lekeplass er regulert til akebakke og tre lekeplasser skal inneholde ballbane, områdelekeplass og sandlekeplass. Videre skal det i ni av feltene i delområde B2 og B3 avsatt til bolig etableres sandlekeplass. Disse skal innpasses i forbindelse med detaljregulering av feltene.

Det er regulert flere turveger innenfor planområdet. Der eksisterende turveger er brutt eller på andre måter ikke videreført, er nye traséer foreslått og regulert. Det er lagt stor vekt på at turvegene utgjør sammenhengende og gode trasèer, som gjør dem interessante og gode til frilufts- og rekreasjonsformål. Turvegene er lagt i terrenget på en måte som reduserer behovet for terrenginngrep, samtidig som det kan etableres akseptable stigningsforhold med tanke på god tilgjengelighet. Tilkobling til det øvrige turvegnettet er ivaretatt på en god og naturlig måte, og skal sikre at det friluftslivet som i dag foregår i området også skal ha gode vilkår etter utbyggingen.

Øvrig grøntstruktur/forholdet til friluftsinteressene Store deler av planområdet omfatter arealer regulert til Landbruks-, natur- og friluftsområde – Friluftsformål i samsvar med kommuneplanen. Disse arealene er en del av et større sammenhengede tur- og friluftsområde som omfatter store arealer både i Songdalen og Kristiansand kommuner. Det er avgjørende at disse viktige friluftsinteressene ivaretas på en god måte også etter at Nodelandsheia øst er ferdig utbygget. Byggeområdet er et karakteristisk sørlandsk kupert heilandskap. De arealene som er avsatt til byggeformål har i mindre grad enn LNF- arealene betydning for friluftslivet. Dette delvis på grunn av vanskelig tilgjengelighet og liten grad av opparbeiding. Det er derfor gjennom planarbeidet lagt stor vekt på at eksisterende sti- og turvegnett i minst mulig grad berøres av utbyggingen, og eventuelt legges om der disse kommer i konflikt med utbyggingen. Tilgjengeligheten til Hellersvann blir kraftig forbedret gjennom planen, og samtidig sikres store tilliggende arealer som grøntareal for å bevare vannets karakter av å være urørt naturområde.

Gjennom Midt-Agder friluftsråd er det gjort et stort arbeid med et sammenhengende turvegnett på tvers av kommunene. Grundetjønnløypa er nylig opparbeidet, og er innfallsporten fra denne delen av kommunen til Hovedturløypa (fra Kjerrane/Kulia til Stemmen) og det øvrige turvegnettet. Området rundt Grundetjønn (Grundetjønn Naturpark) har blitt en verdifull og mye benyttet ressurs for hele kommunen og nærområdet. Området inneholder bålplasser, badeplass, sittegrupper og er gjennom opparbeidet turveg lett tilgjengelig fra Tunballen. Planforslaget bygger opp under øypenettet i naturparken, og legger til rette for utvidelse og tilkobling av en rundløype rundt planområdet. For tilgjengeligheten til friluftsområdene innebærer planen en forbedring, og viktige naturområder sikres

- 3 - Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse formelt i planen som en del av en viktig grøntstruktur i kommunen og regionen. Grundetjønn naturpark vil gjennom realisering av planen få enda større betydning som rekreasjonsområde, og betydningen av nærhet til Hovedturløypa og det øvrige løypenettet

Kulturminner Området er undersøkt og fylkeskonservatoren har utført arkeologiske registreringer. Det ble påvist automatisk fredete kulturminner i vestre del av kommunedelplanens byggeområde B3. Det har også vært foretatt møter med fylkeskonservatoren, og det aktuelle arealet er regulert til grøntstruktur med innlagte hensynssoner for å sikre bevaring av kulturminner. For planområdet vil dette være en ressurs og et verdifult grøntareal, og turvegnettet ivaretar tilgjengelighet uten å forstyrre kulturminnene.

Trafikk Det ble i høringsutkastet foreslått to alternativer vedrørende tilkomsten og avkjørselen ved Kuliavegen. Alternativ 1 forholder seg til vedtatte kommunedelsplan med rundkjøring og samleveg ved Tunballen. Alternativ 2 foreslår at eksisterende kryss ved Tunballen beholdes, og at det etableres ny avkjørsel fra Kuliavegen til boligområdene på Nodelandsheia øst. Ny avkjørsel foreslås etablert ca. 275 meter sør for eksisterende kryss ved Tunballen. Ut fra høringsuttalelsene og varsler om innsigelse fra Fylkeskommunen og Vegvesenet legges alternativ 2 til grunn for videre planlegging. Vegvesenet forutsetter at tiltak etableres med tanke på mye trafikanter. Det utarbeides to alternative forslag til kryssløsning, hvorav ett innebærer T-kryss med gangbro for myke trafikanter, det andre omfatter rundkjøring som fartsdempende tiltak. Gang- og sykkelveger er i begge alternativene etablert med god tilkobling til dagens gangvegnett. Begge de justerte forslagene innebærer for øvrig at innsigelsene fra VAFK og SVV kan frafalles.

Det er i planbestemmelsene satt krav om at antall parkeringsplasser skal være 2 p-plasser pr. boenhet for kjedebebyggelse og frittliggende bebyggelse og 1,5 p-plasser pr. boenhet for blokkbebyggelse.

Det er prosjektert samleveg og atkomstveger etter ny håndbok 017, og prosjekterte veger er blitt forelagt Songdalen kommunes ingeniøravdeling. Ingeniøravdelingen gjennomgått løsningene som regulert i plankartet, og vegbredder, snøopplag mm er innarbeidet i samsvar med merknader til høringsutkastet.

Vegnavn Det foreslås at det kommunens navnekomité avklarer ny(e) vegnavn innenfor planområdet.

Universell utforming Det er i planbestemmelsene, for delområde B2 og B3, satt krav om at 70 % av bebyggelsen i hvert delområde og tilhørende atkomstveg skal utformes etter prinsippene om universell utforming. For delområde B1 skal all bebyggelse avsatt til blokkbebyggelse og frittliggende småhusbebyggelse, og tilhørende atkomstveg, utformes etter prinsippene om universell utforming. Det samme gjelder boligens utearealer og lekeplasser.

Barn og unges interesser Barn og unges interesser blir ikke negativt berørt av planforslaget. Store og sammenhengende naturområder og friluftsområder forblir ubebygd. I tillegg etableres det flere lekeplasser av ulik karakter. De avsatte områdene til friluftsformål, naturområde og lekeplass, vil være fullverdig erstatning for dagens bruk av området.

Størrelse og antall av områdelekeplasser og sandlekeplasser er i samsvar med ”Lokale retningslinjer om ivaretaking av hensynet til barn og unge i arealplanleggingen” vedtatt av Songdalen kommunestyre 30. januar 2008.

Gang- og sykkelveger I begge alternativene er det regulert inn separat gang- og sykkelveger og fortau. Hele feltet anses som trafikksikkert med tanke på nevnte myke tiltak. I delområde B2 er det regulert to egne gang- og

- 4 - Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse sykkelvegtraséer. Dette for å ivareta trafikksikre veger og snarveger til overordnet gang- og sykkelvegnett. Når det gjelder gang- og sykkelveger og fortau, så foreligger det også rekkefølgekrav til disse med tanke på utbyggingen av de ulike boligfeltene.

Skole og barnehager I området sogner skoleelevene til en skole, Tunballen skole. Fra delområde B1 og til Tunballen skole er skolevegen cirka 400 meter, og dette er en skole for 1. – 7. klassetrinn. Fra planområdet og til Songdalen ungdomsskole er skolevegen cirka 2,0 km, og dette er en skole for 8. – 10. klassetrinn.

På Tunballen finnes det to kommunale banehager. Tunballen kommunale barnehage ligger cirka 300 meter fra delområde B1, mens Eventyrheia barnehage grenser inntil planområdet, og ligger cirka 100 meter fra delområde B1.

Friområder, lekeplasser og idrettsanlegg Ved Gratjønn, ca 1,5 km fra planområdet, er det tilrettelagt badeplass. Her er det også et godt utviklet lysløypenett. Innenfor planområdet, ved Hellersvann, er det også avsatt areal for tilrettelagt badeplass. Når det gjelder organisert idrett så ligger Nodelandshallen ca. 1,5 km unna planområdet, mens barneidretten ofte bruker Tunballen skole til sine aktiviteter.

Det opparbeides som nevnt flere områdelekeplasser og sandlekeplasser. Disse er sentralt plassert i de ulike feltene, og disse har god tilgjengelighet til naturområder.

Risiko og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko og sårbarhet følger vedlagt. Analysen har ikke pekt på andre forhold enn radon. Det er satt krav om at alle bygninger innenfor delområde B1 skal sikres mot radon. I henhold til geoteknisk vurdering foretatt av området er Nodelandsheia øst et stabilt område med fjell i dagen og tynne lag løsmasser. Stedvis er det observert enkelte løse steinblokker som bør sikres. I tillegg er det påvist enkelte bratte skrenter. Disse skal sikres, i henhold til planbestemmelsene og er regulert til hensynssone – ras- og skredfare.

Miljøkonsekvenser

A) Forhold til naturmangfold (Naturmangfoldsloven §§8-12) Hensynet til naturmangfoldet skal ivaretas gjennom arealplanleggingen. Foreliggende planforslag vil berøre arealer som i dag er naturområder, og ha som konsekvens at de artsforekomster som finnes i byggeområdene i stor grad vil forsvinne. Det er derfor av avgjørende betydning at dersom det foreligger risiko for vesentlig irreversibel skade på naturmangfoldet, så skal det treffes nødvendige tiltak for å avbøte skadevirkningene av dette. Tiltak skal så langt det er mulig planlegges slik at det samlede naturmangfold ivaretas på en samfunnsmessig forsvarlig måte.

Ift NML§8 foreligger det ikke kunnskap om artsforekomster eller annet naturgrunnlag som blir vesentlig forringet ved den planlagte utbyggingen. Naturmangfoldet ivaretas ved at store deler av planområdet beholdes til friluftsformål, og dermed også blir bevart som naturmiljø. Det kuperte heilandskapet som bygges ut finnes i stor grad bevart som naturtype innenfor planområdet og i kommunen for øvrig. Iht NML§9 er det derfor ikke behov for tiltak utover det som er dagens forvaltningsprinsipp for kommunens ubebyggede områder.

Basert på en totalvurdering av planforslaget vil den samlede belastning på økosystemet (NML§10) være innenfor det som er akseptabelt. Store og viktige arealer rundt Hellersvann samt rundt Grundetjønn bevares og det vurderes som at økosystemene her vil kunne fungere tilnærmet som tidligere.

For øvrig skal skogsdrift og annen virksomhet i LNF-området foregå som i dag på en bærekraftig og hensynsfull måte, og det stilles krav til skjøtselsplan for skogområdene. Tilrettelegging for friluftsliv skal foregå på en måte som ikke skader naturmangfoldet.

B) Støy Nytt boligområde vil kun føre til minimal økning av støy i området. I tillegg anses området som ikke støyutsatt. Avstanden til Kuliaveien gjør at trafikkstøy antas å være uproblematisk. Plassering av

- 5 - Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse eventuelt sentralt fyringsanlegg vil i noen grad kunne generere lokal støy, men det forutsettes generelt at støyproblematikken utover dette håndteres gjennom oppfyllelse av teknisk forskrift i den enkelte byggesak.

C) Forurensning, energiforbruk og lukt Plan- og bygningsloven stiller krav om alternative energikilder, og i praksis vil annen energiforsyning enn strøm til oppvarming være regelen snarere enn unntaket. Nye boligområder vil måtte planlegges med dette som utgangspunkt, og være tilrettelagt for at miljøvennlige og bærekraftige oppvarmingsløsninger kan tas i bruk fra dag en. Planforslaget legger opp til en konsentrert og relativt samtidig etablering av et stort antall boliger. Koordinert utbygging av veg og øvrig infrastruktur muliggjør etablering av fjernvarmeløsninger som igjen gir stor grad av fleksibilitet med tanke på energi/varmekilder. Songdalen kommune er en skogbrukskommune, og produserer store mengder biomasse, bl.a i form av flis. Planmyndigheten i Songdalen kommune ønsker derfor at planforslaget stiller krav om alternativ energiforsyning i form av biobrensel eller tilsvarende. Dette vil kunne redusere det samlede utslippet av klimagasser fra planområdet, og gi grunnlag for en god fyringsøkonomi for beboerne.

For øvrig er det regulert inn areal for felles renovasjonsanlegg i B1, dette skal også legges til grunn i B2 og B3. Slike løsninger legger til rette for høy grad av sortering i ulike fraksjoner, og gir en høyere grad av gjennvinning. For øvrig innebærer planforslaget ikke utslipp utover normal utslippsmengde fra boligbebyggelse.

D) Levekår og livskvalitet Planforslaget legger opp til gode solforhold med store tilgrensede naturområder/friluftsområder, noe som vil gi grunnlag for gode levekår. Planområdet er lokalisert inntil store, sammenhengende friluftsområder, turvegnett og badeplasser. Offentlig service og fritidstilbud er lokalisert i nærheten med skole, barnehage, ballplass og lysløype. Det er kort vei til Nodeland sentrum med forretninger og annet servicetilbud. Planforslaget innebærer en variert boligstruktur, med eneboliger, rekkehus og blokkbebyggelse, og kan gi et godt boligtilbud til mennesker i alle livsfaser og livssituasjoner. Ferdig utbygget vil planområdet være en ytterligere forbedring av et allerede attraktivt boligområde, og styrke Songdalen kommune som en god kommune å bo i.

E) Bærekraftig utvikling Utbyggingen av Nodelandsheia øst vil forsterke Nodelandsheia/Tunballen-området som knutepunkt i kommunen. Det er allerede en stor konsentrasjon av boliger i området, og skole/barnehage og andre kultur- og fritidstilbud finnes etablert. Utbyggingen følger opp en tanke om å konsentrere byggeområdene for på den måten å få en effektiv infrastruktur og mulighet for god betjening med kollektive transportmidler. Ytterligere 400-500 boliger vil styrke grunnlaget for kollektivtransporten og redusere behovet for bruk av privatbil til jobb- og skolereiser. Videre vil en samtidig og konsentrert utbygging gi grunnlag for å etablere bærekraftige energiløsninger, noe som på sikt kan utvides til å omfatte større deler av Nodelandsheia enn bare foreliggende planområde.

Gjennomføring av plan – økonomiske konsekvenser for kommunen

Da områderegulering av Nodelandsheia øst fremmes på vegne av Sogndalen kommune vil forslaget ha positive økonomiske konsekvenser for kommunen.

Planprosess og medvirkning

Oppstartsmøte og varsel om oppstart av reguleringsarbeid.

Oppstartsmøte: 25.08.2009

Utsendelsesdato: 28.10.2009

- 6 - Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse

Frist: 01.12.2009

Høringsperiode: 19.10.2011 – 05.12.2011

Innkomne merknader til oppstartsmeldingen: Det er kommet inn åtte merknader:

Vest-Agder fylkeskommune, brev datert 03.12.09: Fylkeskommunen forutsetter at planarbeidet er i tråd med gjeldende kommunedelplan. Videre forutsettes det at det sikres gode trafikksikre løsninger, samt at man ikke ser behov for kollektivtilbud inn i boligområdene. Der hovedturløypa må legges om pga ny samleveg må opparbeidelse av ny trasé sikres gjennom rekkefølgebestemmelse. Anbefaler ny turløype rundt Grunnetjønn. Bør vurdere opparbeidelse av badeplass(er). Ved omdisponering av arealer benyttet av skoler og barnehager forutsettes det at erstatningsarealer skaffes. Forutsetter universell utforming for gs veier og lekeplasser så langt som mulig. Bør legges til rette for et visst antal boliger med UU. Faglig råd om utbyggingsrekkefølge, B1 bør bygges ut først, B3 sist. Det må foretas arkeologisk registrering.

Kommentarer: Innspillene er tatt til etterretning.

Teknisk enhet, brev datert 30.11.09: Bør ta høyde for å sette av fareområde for å verne om hovedledningene inn i området. Ønsker ikke blindveier.

Kommentarer: Innspillene er tatt til etterretning.

Statens vegvesen, brev datert 26.11.09: Vil vektlegge kryss med fylkesveg, og formål og byggegrense på areal mot fylkesveg. Bør vurdere en gang-/sykkelveg på sørsiden av planlagt barnehage.

Kommentarer: Kryss med fylkesvegen er foreslått i 2 alternativer. Enten ny avkjørsel og beholde dagens avkjørsel ved Tunballen (alternativ 2), eller utvide krysset ved Tunballen til rundkjøring (alternativ 1). Gang- og sykkelveg er tilknyttet eksisterende gang- og sykkelveg ved fylkesvegen.

Norges vassdrags- og energidirektorat, brev datert 30.11.09: Ber om at alle elver, bekker og innsjøer merkes av på plankartet. Anbefaler at vassdrag reguleres til ”bruk og vern av vassdrag”. Ny bebyggelse skal plasseres slik at sannsynligheten for skred er mindre 1/1000, og nye byggeområder må vurderes opp mot dette. Evt. faresoner for flom og skred må avsettes som hensynssone. Anlegg for energiforsyning og overføring skal reguleres som teknisk infrastruktur, med unntak av sentral og regionalnettet som skal vises som hensynssone.

Kommentarer: Innspillene er tatt til etterretning. Vassdragsvern er videreført og Hellersvann og Grunnevann er avsatt som ”bruk og vern av sjø og vassdrag – friluftsområde i sjø og vassdrag”.

Fylkesmannen i Vest-Agder, brev datert 17.11.09: Det må tas hensyn til Hellersvann. Det er registrert sårbare arter i området, bla padde, storfugl og spettefugler. Minner om at planbeskrivelsen skal ha vurderinger av barn og unges interesser og tilgjengelighet for alle.

Kommentarer: Innspillene er tatt til etterretning. Vassdragsvern omkring Hellersvann er videreført.

- 7 - Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse

Songdalen Landbruksråd, brev datert 29.10.09: Må ta hensyn til biologisk viktige områder, spesielt rundt Hellersvann. Driftsvei for bakenforliggende skog må avklares/videreføres.

Kommentarer: Innspillene er tatt til etterretning. Eksisterende turveger er regulert inn, og kan eventuelt benyttes i forbindelse med skogsdrift etter avtale med kommunen, jf. skjøtselsplan.

Agder Energi Nett, e-post datert 04.11.09: Orienterer om anlegg i området.

Kommentarer: Innspillene er tatt til etterretning.

Stupstad byggservice, pva Aasmund Kulien, brev datert 27.12.09: Det gjøres oppmerksom på notat datert 02.01.08 som ble utarbeidet i forbindelse med møter desember 2007.

Kommentarer: Innspillene er ikke tatt til etterretning, men det anbefales atkomst til Kuliens område fra ny samleveg vist i alternativ 2 (ved Børustjønn).

Innkomne merknader ifbm høring:

Etter høringsperioden er alle innkomne merknader samlet og vurdert ift planforslaget. Denne beskrivelsen og plankartet med bestemmelser har innarbeidet merknadene i så stor grad som mulig for å sikre at alle innspill er godt ivaretatt og balansert opp mot hverandre.

Statens vegvesen: Statens vegvesen støtter i hovedsak etablering av nytt kryss ca 275 m sør for Tunballen (alternativ 2). Dette forutsetter imidlertid enten planskilt krysning i form av gangbro eller at det etableres rundkjøring i krysset som et fartsdempende tiltak. Dersom dette ikke imøtekommes reises det innsigelse til planen. Videre er det ønskelig at busslomme for busser retning Nodeland flyttes til rampe ifbm gangbro. Det pekes også på at det er behov for fartsdempende tiltak ifbm kryssing av ny samleveg for myke trafikanter. Til sist stilles det spørsmål ved om det vil være aktuelt å ta inn rekkefølgekrav om utbedring av Kuliaveien mellom Nodeland og planområdet.

Kommentar: Det synes riktig å legge alternativ 2 med nytt kryss og ny samleveg syd for dagens kryss ved Tunballen til grunn for planarbeidet. Forslagsstiller vil imøtekomme Statens vegvesen på kravet om enten gangbro eller rundkjøring etter nærmere utredning av alternative løsninger. Øvrige fartsdempende tiltak, samt trafikksikkerhetstiltak inklusive sikttrekanter vil også bli innarbeidet i planen. Det vurderes ikke som hensiktsmessig å innpasse rekkefølgebestemmelser til planen vedrørende oppgradering av Kuliaveien. En slik bestemmelse vil innebære vesentlige ulemper for utbygging av planområdet både mhp fremdrift og økonomi.

Vest-Agder fylkeskommune – plan og miljø: VAFK har reist innsigelse til følgende punkter:  Det vises til Statens vegvesen sitt varsel om innsigelse vedr. atkomst i alternativ 2, og VAFK slutter seg til dette.  Manglende sandlekeplasser i B1  Manglende detaljeringsgrad i B1_1 og B1_15  Synlighet av bebyggelse i B3_1

Videre gis det faglige råd om følgende:  Vurdere behov for barnehager i området  Vurdere behov for kommunale boliger/institusjoner

- 8 - Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse

 Vurdere å kreve alternative energi og miljøtiltak  Regulere inn gjennomgående øst-vest grøntkorridor i B1  Utrede interne ”snarveier” i B1

Kommentar: For første innsigelsespunkt vises det til foregående merknad fra Statens Vegvesen. Manglende sandlekeplasser vil bli inntatt i planen i samsvar med Songdalen kommunes retningslinjer. I feltene B1_1 og B1_15 vil det bli stilt krav om egen detaljreguleringsplan. For felt B3_1 er det utarbeidet snitt som viser hvordan bebyggelsen vil kunne fremtre i forhold til turstien rundt Grundetjønn. Det er vurdert fra kommunens side at planavgrensingen ikke vil være sjenerende for turområdet rundt Grundetjønn.

Barnehagebehovet er vurdert av kommunen selv, og ut fra dette ser det ikke ut til at det vil være behov for ytterligere barnehageetableringer i planområdet. Kommunale boliger vil kunne innpasses i planen ut fra kommunens eget behov uten endring av reguleringsformål. Kommunale institusjoner er det ikke signalisert ønske om fra kommunen tidligere, og et eventuelt behov for dette må tas opp internt i kommunen.

Songdalen kommune har i sin egen klimaplan satt seg høye mål for energi- og klimatiltak. I planområdet er det derfor lagt inn krav om at det skal tilrettelegges for vannbårne varmeløsninger som muliggjør for eksempel biomasse i form av flis eller pellets som varmekilde.

Snarveier internt og grøntkorridorer i B1 er innarbeidet etter en vurdering av behovet.

Fylkesmannen i Vest-Agder: Fylkesmannen har reist innsigelse til to punkter:  Manglende redegjørelser og vurderinger i planbeskrivelsen av miljøkonsekvenser i grønstruktur- og LNF-områdene, samt manglende premissgiving for detaljutforming av områdene B2 og B3  Manglende rekkefølgekrav til opparbeidelse av lekeplasser i B2 og B3

Videre gis det faglig råd på følgende punkter:  Bestemmelsenes pkt 2.4, 2.5 om lekeplasser og utearealer samt avvik fra lokale retningslinjer  Bestemmelse 4.2 om mindre opparbeidelse i naturområde  Bestemmelse 5.1 om bruk av areal i område for friluftsformål til lager eller riggområde  Bestemmelse 7.2 og 8.2.1 om rettsvirkning av bestemmelse om rassikring  Råd om å etablere flere offentlige parkeringsplasser  Spesifisere arealformål badeplass også i Hellersvannet  Fylkesmannen anbefaler alternativ 2 mhp vegløsning  Vise hensynssoner i rassoner med rekkefølgekrav om vurdering

Kommentar: Det er avholdt eget møte med Fylkesmannen for å gjennomgå merknadene til planen. De påpekte mangler i planbeskrivelsen er rettet opp. Miljøkonsekvenser i tilliggende grøntstruktur- og LNF-områder , samt hensynet til naturmangfoldet er gjort rede for. Konsekvenser for friluftsinteressene samt landskapstilpasning og terrengbearbeiding er grundig beskrevet. Rekkefølgekrav til opparbeidelse av lekearealer og grøntstrukturarealer i B2 og B3 er innarbeidet i bestemmelsene.

Faglig råd om endring av bestemmelsene vedrørende lekeplasser i pk. 2.4 og 2.5 er tatt til følge, samt at kommunale retningslinjer for antall og utforming av lekeplasser i hovedsak er lagt til grunn for planen. Bestemmelsene 4.2, 5.1, 7.2 og 8.2.1 forblir uendret, da FMVA har endret syn ift rettsvirkning av disse bestemmelsene. Det er for øvrig regulert inn et større parkeringsareal ved Tunballen, utenfor dette planområdet. Parkeringsdekning med tanke på friluftsinteressene synes

- 9 - Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse således ivaretatt. Arealformål badeplass i Hellersvannet er innarbeidet i planen. Bestemmelse om rassikring er tatt inn som rekkefølgebestemmelse. Rådet om å definere kuperte områder som faresone ras/steinsprang/skred med tilhørende rekkefølgekrav om vurdering i detaljplaner er drøftet og dette synes tilstrekkelig ivaretatt i foreliggende planforslag.

Skolefaglig rådgiver i Songdalen kommune: Positivt med utbygging i nærheten av Tunballen skole, samt tilrettelegging for trygg atkomst til skolen. Utbyggingstakten kan få konsekvenser for evt utvidelse av skolen. Utnyttelsen i B1 synes høy og ikke i samsvar med kommunens målsetting om romslige tomter. Vegalternativ 2 er å foretrekke. Videre ønskes sosial og annen infrastruktur på plass parallelt med utbyggingen.

Kommentar: Utnyttelsen i B1 er planlagt i samsvar med bestilling fra oppdragsgiver. Rekkefølgekrav i planen skal for øvrig sikre at infrastruktur etableres parallelt med utbyggingen.

Midt-Agder friluftsråd Landskaps- og friluftsinteressene i området må ivaretas, bl.a må trasèen for Hovedturløypa må legges slik at kvalitetene i løypa ikke forringes. Det må sikres gode forbindelser mellom turløypenettet, boligområder og parkeringsplasser, og det må vektlegges god grøntstruktur internt i området.

Kommentar: De påpekte forhold er ivaretatt gjennom oppfølging av merknader fra VAFK og FMVA.

Samarbeidsutvalget Tunballen Barnehage Samarbeidsutvalget har i hovedsak tre merknader til planen. Det pekes på at det må sikres areal til at det kan bygges tilstrekkelig antall barnehager, videre anbefaler utvalget å velge alternativ 2 mhp atkomst. Til sist har utvalget et ønske om bevaring av et område beliggende utenfor planområdet. Dette siste omtales derfor ikke i det videre.

Kommentar: Det er gjennom planarbeidet ikke fremkommet behov fra kommunens side som tilsier at det vil være behov for etablering av en ny barnehage innen planområdet. Videre samsvarer samarbeidsutvalgets ønske om atkomst iht alternativ 2 med VAFK og FMVA sine merknader.

Kjetil Aasen Aasen har som grunneier merknader til arealdisponeringen av hans eiendom innen planområdet. Han ber om en god dialog med kommunen i det videre planarbeidet.

Kommentar: Kommunen som tiltakshaver forplikter seg til å ivareta grunneiernes interesser i samsvar med gjeldende lovverk.

Aasmund Kulien Kulien har som grunneier merknader til arealdisponeringen av hans eiendom innen planområdet. Han forutsetter at de nødvendige prosesser mhp innløsing av grunn som følge av planarbeidet påbegynnes parallelt med planarbeidet.

Kommentar: Kommunen som tiltakshaver forplikter seg til å ivareta grunneiernes interesser i samsvar med gjeldende lovverk.

Songdalen kommune v/ingeniøravdelingen Ingeniøravdelingen har følgende merknader til plankartet:  Alternativ 2 bør legges til grunn for videre planlegging  Parkeringsplasser bør plasseres strategisk utover området, og det bør reguleres inn gjesteparkering. Parkering bør vises også i B2 og B3.  ”Veistubber” og avkjørsler bør være private  Frisiktsoner skraveres

- 10 - Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse

 Snøopplag ved rundkjøring i B1_1 bør utvides  Snøopplag ved tomt 12 i B1_2 er ikke godt egnet til snøopplag grunnet fare for at snø skal falle ned på underliggende vegtrasè  Snøopplag i B2 og B3 bør også vises på plankart  Vegformål ”annen veggrunn” i B2 og B3 bør justeres slik at dette vises som i B1.  Ganveg i B2_2 må utføres med asfaltert bredde 1,5 m, samt at kurvatur bør vurderes  Gangveg til badeplass må være fremkommelig for traktor mhp drift og vedlikehold  Det må avsettes areal til kommunaltekniske anlegg i B2 og B3, samt sikres tilstrekkelig mengde brannvann.

Kommentar: Parkering i B2 og B3, samt snøopplag og areal for kommunaltekniske anlegg, vil bli redegjort for. Plassering og antall parkeringsplasser er vurdert iht merknad fra FMVA. Øvrige merknader er innarbeidet i plandokumentene.

Ressurs- og arealavdelingen Songdalen kommune Ressurs- og arealavdelingen oppfordrer i sin merknad til å innarbeide klima- og energikrav i ett eller flere av områdene i planområdet. Det pekes på at dette er en god anledning til å etablere ”fyrtårnsprosjekter” som kan bidra til å nå målene i kommunens klimaplan.

Kommentar: Det er tatt inn krav om etablering av alternative energiløsninger i planområdet.

Prosjekt turveger – Songdalen kommune Det pekes på følgende forhold:  Stibredde må minimum være 1,5 m, for fremkommelighet med bil 2,5-3,0 m  Vedlikehold må sikres ved å bygge med kvalitet og god tilgjengelighet  Stinettet må ha en viss rundløypestruktur

Kommentar: Dette er ivaretatt i planen.

Agder Energi nett: Det må etableres en 16 meters sikkerhetssone på hver side av 22kV-linjen i området. Det må påregnes noe omlegging og forsterkning av eksisterende ledningsnett.

Kommentar: Sikkerhetssone er regulert inn. Øvrig omlegging og forsterkning blir en del av utbyggingsprosjektet.

Mari Cathrine Hovstad Damgaard: Minner om underskriftskampanje for utbedring av Kuliaveien.

Kommentar: Tatt til etteretning.

Fellesrådet for funksjonshemmede: Fellesrådet er opptatt av at prinsippet om universell utforming legges til grunn for planleggingen. Videre bør alternativ 2 velges mhp atkomst. Gang- og sykkelsti bør forlenges inn i B1 i sløyfe der det blir mer enn 50 boenheter og atkomstveger bør bygges med fortau.

Kommentar: Prinsippet om universell utforming er nedfelt i PBL og er lagt til grunn for planleggingen. Gang- og sykkelsti samt fortau anlegges i samsvar med krav i kommunens egen vegnormal.

Jernbaneverket: Jernbaneverket har ingen merknader, men er positive til etablering av boliger i et antall som vil styrke Nodeland stasjon og mulighetene for en fremtidig etablering av et lokaltogtilbud.

Kommentar: Tatt til etteretning.

- 11 - Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse

Songdalen kommune – rådmannens stab: Kommuneplanlegger Thor Skjevrak peker på følgende i sin høringsuttalelse:  I delområde B1 bør det gjøres en utredning av konsekvensene av å øke gjennomsnittsstørrelse på tomtene til 0,8-0,9 daa for å imøtekomme kommunens målsetting om å tilby romslige eneboligtomter i markedet  Planforslaget bør inneholde en vurdering av muligheten for oppvarmingsløsninger basert på bioenergi og vannbåren varme  Badeplass ved Hellersvannet bør realiseres tidligst mulig, helst ved realisering av de første 15-20 enhetene i B1  Parkeringsdekning bør være 2,0 også i blokkbebyggelse i B1  Utendørs skateanlegg og sandvolleyballbane bør realiseres i løpet av at B1 bygges ut  Antall enheter med universell utforming bør settes til 70% i samsvar med arealplan for Knutepunktet  Alternativ 2 bør velges mhp atkomst  Pulttak som takform bør kun kreves på enkelte av delområdene i B1  Vegbredder bør vises på plankart

Kommentar: Tomtestørrelsene er i samsvar med opprinnelig forutsetning og er ikke endret. Dette kan imidlertid gjøres for feltene B2 og B3. Alternative energiløsninger skal etableres i planområdet. Opparbeidelse av badeplass er sikret i rekkefølgekravene. Parkeringsdekning er i samsvar med kommunens norm. Øvrige merknader er tatt til etteretning og innarbeidet i plankartet etter nærmere vurdering.

Landbruksrådet Landbruksrådet støtter arealbruken i området og har ingen innvendinger mot planforslaget.

Kommentar: Merknaden tas til etterretning.

Songdalen kommune – barnehagene Tunballen og Eventyrheia Alternativ 2 ønskes som vegløsning. ”Friarealet” øst for Eventyrheia Barnehage ønskes bevart som friareal. Da dette arealet ikke inngår i planen kommenteres ikke dette punktet videre. Notatet konkluderer til sist med at det først og fremst vil være utbyggingsbehov for barnehager lenger sør i kommunen, og at dagens to barnehager i Tunballenområdet dekker også fremtidig behov.

Kommentar: Merknaden underbygger vurderinger om at det ikke skal settes av areal til barnehagetomt i planforslaget.

Agder Kollektivtrafikk AS: AKT ønsker å komme i dialog vedrørende kollektivbetjening av området, og ønsker å bli involvert i den videre detaljplanleggingen.

Kommentar: Planområdet er tilgjengelig for kollektivbetjening, men i hovedsak vil busser stoppe ved Tunballen.

Forslagsstillers vurdering Området er kupert og det har vært en utfordring å få til en god utnyttelse uten for store terrengmessige inngrep.

Avkjørselen fra Kuliavegen er foreslått i to alternativer. Begge alternativene vil fungere godt for boligområdet. Alternativ 1 er i tråd med kommunedelsplanen, mens alternativ 2 har dukket opp som en mulig løsning under prosessen med Songdalen kommune. For at alternativ 2 skal fungere for

- 12 - Områderegulering av Nodelandsheia øst Planbeskrivelse boligområdet, er det avhengig av at man også har en indre veg til Tunballen og dens eksisterende skole, barnehage, forsamlingslokale og fremtidig butikk. Videre er det i forlengelsen av samlevegen til delområde B1 lagt inn en mulig videre utvikling sørover. For samlevegen til delområde B3 er det tatt hensyn til en mulig busstrasé, samt at vegen kan forlenges dersom man i fremtiden ønsker å utvikle området mot nordøst for planområdet. Atkomstvegene i de ulike delområdene er avsluttet med snuplasser og disse er i store trekk tilgrenset naturområder e.l. som kan benyttes som snøopplagringsplasser om vinteren.

For delområde B2 og B3 er det stilt krav om detaljregulering. Disse delområdene er delt inn i ulike felt, og flere felt må sees i sammenheng ved utarbeidelse av detaljregulering. For delområde B1 er det foretatt detaljregulering, slik at området allerede kan bebygges. For arealer som er avsatt til ”annen veggrunn – grøntareal” kan skjærings- og/eller fyllingsutslag tilbakeføres til tilliggende byggeområde.

Innenfor delområde B1 er det regulert 64 tomter til frittliggende småhusbebyggelse, 22 boenheter til konsentrert småhusbebyggelse og 64 boenheter innenfor blokkbebyggelse. Bebyggelsen skal ha flatt tak eller pulttak med vinkel mellom 0 og 15 grader. Bebyggelsesstrukturen følger i stor grad eksisterende terreng. De ulike tomtene er tilpasset til terreng, slik at enkelte tomter har fått krav om sokkeletasje for å ta opp terrengforskjellen mot nabotomt.

Innenfor planområdet er det avsatt areal til midlertidig massedeponi. Bakgrunnen for dette er å minimere transportbehovet i forbindelse med deponering av interne overskuddsmasser. Massedeponi skal høydetilpasses omkringliggende terreng og ved avslutningen av anleggsperioden skal området planeres, tilplantes og tilbakeføres til permanent arealbruk.

Foreslått plan viser et område med gode boligområder med god terrengtilpasning, gode lysforhold og gode oppvekstmuligheter for barn. Området har relativt stramme byggegrenser og detaljterte bestemmelser på utforming for delområde B1, som detaljreguleres. Dette gjør at man kan bygge tett, men allikevel ivareta gode bokvaliteter. Høy tetthet balanseres også med store tilgrensende naturområder.

Vedlegg

 Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse.  Illustrasjoner i form av perspektiver og snitt som viser bebyggelsen som planforslaget hjemler (jf. kart og bestemmelser).  Kopi av varslingsbrev m/varslingsliste (alle som er varslet).  Kopi av innkomne merknader ved forhåndsvarslingen.

- 13 -