A uswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter in der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Auftraggeber: Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim
Projektleitung: Dipl.‐Geogr. Gerhard Beck Dipl.‐Geogr. Markus Wagner
Ludwigsburg, am 26.04.2016
Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH
1 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Urheberrecht
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München
Hohenzollernstraße 14 71638 Ludwigsburg
Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl
Telefon: 07141 / 9360‐0 Telefax: 07141 / 9360‐10 E‐Mail: [email protected] Internet: www.gma.biz
2 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Inhaltsverzeichnis Seite
I. Grundlagen 4
1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung 4
2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben 5
3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel 6 3.1 Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 7 3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten 8
II. Zentralitätsgebot (Z 57) 9
1. Makrostandort Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim 9
2. Bewertung des Zentralitätsgebotes (Z 57) 13
III. Städtebauliches Integrationsgebot (Z 58) 15
1. Mikrostandort „L 530 Westrand Dannstadt‐Schauernheim (Gemarkung Hochdorf‐ Assenheim)“ 15
2. Städtebauliches Integrationsgebot (Z 58) – Landesplanerische Vorgaben 17
3. Bewertung des städtebaulichen Integrationsgebotes (Z 58) 17
IV. Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60) 19
1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial 19
2. Kaufkraft im Einzugsgebiet 21
3. Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum 22 3.1 Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet 22 3.2 Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes 24
4. Umsatzprognose für den Lebensmittelvollsortimenter 26
5. Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen 27 5.1 Methodik 27 5.2 Umsatzumverteilungen 28 5.3 Versorgungsstrukturelle und städtebauliche Auswirkungen 30
6. Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60) – landesplanerische Vorgaben 34
7. Bewertung des Nichtbeeinträchtigungsgebots (Z 60) 34
8. Bewertung des Agglomerationsverbotes (Z 61) 35
V. Zusammenfassung 36
3 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
I. Grundlagen 1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung
In der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim ist auf der Gemarkung von Hochdorf‐ Assenheim, jedoch direkt angrenzend an den Siedlungsbereich der Ortsgemeinde Dannstadt‐ Schauernheim, die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.600 m² vorgesehen. Bei der Ansiedlung handelt es sich de fakto um die Verlagerung und Erweiterung des langjährig bereits in Dannstadt‐Schauernheim auf einer Fläche von rd. 800 m² vorhandenen Edeka‐Lebensmittelmarktes. Da jedoch nicht ausgeschlossen werden kann, dass am Altstandort von Edeka weiterhin ein Lebensmittelmarkt betrieben wird, ist das Vorhaben im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse als Neuansiedlung zu bewerten.
Dem nun konkretisierten Ansiedlungsvorhaben ging im Zuge der Erstellung des Einzelhandels‐ konzeptes für die Verbandsgemeinde eine mehrjährige Standortsuche voraus. Mehrere Stand‐ orte wurden in diesem Zusammenhang aus wirtschaftlicher, städtebaulicher und raumordneri‐ scher Perspektive hinsichtlich der Realisierungschancen beleuchtet. Als Ergebnis dieses Analy‐ seprozesses wurde schließlich der nun zu bewertende Entwicklungsstandort am Westrand von Dannstadt‐Schauernheim an der L 530 auf Hochdorf‐Assenheimer Gemarkung identifiziert. Der Standort ist durch seine Lage sehr gut zur Realisierung eines Nahversorgungsstandortes für die gesamte Verbandsgemeinde geeignet. Nach eingehender Prüfung der Entwicklungsmöglichkei‐ ten an allen denkbaren Standorten im Verbandsgemeindegebiet i. S. einer Alternativenprüfung stellt dieser den einzigen Standort zur Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters dar. Zur Umsetzung des Vorhabens und damit der Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes ist die Ausweisung eines Sondergebietes gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO vorgesehen. In diesem Zusam‐ menhang sind die wirtschaftlichen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens im Rahmen einer Auswirkungsanalyse darzustellen und zu bewerten. Dabei sind insbesondere die landesplanerischen Bewertungskriterien gemäß LEP IV Rheinland‐Pfalz sowie die Vorgaben des Einheitlichen Regionalplanes Rhein‐Neckar zu berücksichtigen.
Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen der vorliegenden Aus‐ wirkungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten:
Städtebauliche Bewertung des Mikrostandortes
Berechnung der sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenziale
Beurteilung der gegenwärtigen Versorgungssituation in der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim und im Umland (Wettbewerbsanalyse)
Umsatzprognose und Umsatzherkunft
Ermittlung der Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum
4 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Bewertung der raumordnerischen Beurteilungskriterien gemäß LEP IV Rheinland‐ Pfalz
. Zentralitätsgebot (Z 57)
. Städtebauliches Integrationsgebot (Z 58)
. Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60)
. Agglomerationsverbot (Z 61).
Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurde im Dezember 2015 eine intensive Begehung des Standortes sowie sonstiger Einzelhandelslagen vorgenommen. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik und EHI Handelsdaten zurückgegriffen.
2. Bauplanungsrechtliche Vorgaben
Für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist § 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus:1
„1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Ver‐ wirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauli‐ che Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Ver‐ braucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbe‐ trieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Aus‐ wirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelt‐ einwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes‐Immissionsschutzgesetzes sowie Auswir‐ kungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwick‐ lung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts‐ und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbeson‐ dere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Be‐ triebs zu berücksichtigen.“
1 Baunutzungsverordnung (BauNVO), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 / 1548.
5 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt einzustufen ist, hat in einer zweistufigen Prüfung getrennt voneinander zu erfolgen:
1. Handelt es sich bei dem Vorhaben um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb bzw. wird die Großflächigkeit des Vorhabens erfüllt, was i. d. R. bei einer Überschreitung der Verkaufsfläche von 800 m² der Fall sein wird.2
2. Die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen müssen zu erwarten sein, was regelmäßig ab einer Geschossfläche von 1.200 m² anzunehmen ist (= Regelvermutung).
Die Regelvermutung ist jedoch gem. § 11 Abs. 3, Satz 4 BauNVO widerlegbar. Der Nachweis kann im Zuge einer Einzelfallprüfung erbracht werden, wenn im konkreten Einzelfall keine Aus‐ wirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 3 BauNVO zu erwarten sind. Mit Bezug auf die im § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Auswirkungen sind dabei insbesondere die Gliederung und Grö‐ ße der Gemeinde und ihre Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Be‐ völkerung und des Warenangebot des Betriebes zu berücksichtigen.
3. Marktentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel
Die Dynamik in der Branche ist nach wie vor ungebrochen. So optimieren derzeit nahezu alle wesentlichen Betreiber des Lebensmitteleinzelhandels ihre Standortnetze. Hiermit verbunden ist häufig auch eine Flächenausweitung der einzelnen Betriebe bzw. Standorte, da aufgrund der steigenden Anforderung an die Warenpräsentation, die interne Logistik sowie den demographi‐ schen Wandel, die Flächeninanspruchnahme zunimmt.
Die einzelnen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels weisen eine unterschiedliche Ent‐ wicklung auf. Während Lebensmittelvollsortimenter und Große Supermärkte ihre Marktpositi‐ on ausbauen konnten, waren die Marktanteile der SB‐Warenhäuser und kleinen Lebensmittel‐ geschäfte rückläufig.
2 Vgl. BVerwG Urteil vom 24. November 2005, 4 C 10.04. In diesem Urteil hat das BVerwG die Grenze der Großflächigkeit von 700 auf 800 m² erhöht. Großflächig im Sinne des § 11 Abs. 3, Satz 1, Nr. 2 BauNVO sind demnach diejenigen Betriebe, die eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Zur Verkaufsflä‐ che zählen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsor‐ gung von Verpackungsmaterialien) und ein evtl. vorhandener Windfang. Ebenfalls der Verkaufsfläche zuzurechnen sind die Bedienbereiche (z. B. Fleisch‐ / Wursttheke).
6 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2007 – 2014
Quelle: EHI Europäisches Handelsinstitut: Handelsdaten aktuell 2015
3.1 Definition der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel
Im Einzelhandel werden verschiedene Betriebstypen unterschieden. Die Ausdifferenzierung ist dabei für den Lebensmitteleinzelhandel verfeinert worden. Als Kriterien für die Differenzierung nach Betriebstypen wird dabei neben der Verkaufsfläche v. a. auch die Sortimentsstruktur und hier insbesondere der Anteil an sog. Nonfood‐Waren herangezogen.
Die Definitionen für Betriebstypen liegen seitens mehrerer Institutionen und Institute vor. Die Definition, auf die in vorliegender Untersuchung zurückgegriffen wird, ist die des EHI Retail Insti‐ tute, welche im Einzelnen folgende Definitionen beinhaltet:3
Kleines Lebensmittelgeschäft Ein kleines Lebensmittelgeschäft ist ein Einzelhandelsgeschäft mit weniger als 400 m² Verkaufsfläche, das ein begrenztes Lebensmittel‐ und Nonfood I‐Sortiment4 anbietet. Lebensmitteldiscounter Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen Verkaufs‐ fläche unter 1.000 m², das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf um‐ schlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und Nonfood I‐Sortiment sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit Schwerpunkt Nonfood II5 führt.
3 Vgl. EHI handelsdaten aktuell 2014, S. 317. 4 Drogerieartikel, Wasch‐, Putz‐ und Reinigungsmittel sowie Tiernahrung. 5 Ge‐ und Verbrauchsgüter des kurz‐, mittel‐ und langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbe‐ darf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.
7 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Supermarkt/Lebensmittelvollsortimenter Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 m² und 2.500 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel führt und einen geringen Verkaufsflächen‐Anteil an Nonfood II aufweist. Großer Supermarkt Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwi‐ schen 2.500 m² und 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I und Nonfood II‐Artikel führt. SB‐Warenhaus Ein SB‐Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von mindes‐ tens 5.000 m², das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I‐Artikel sowie ein umfangreiches Nonfood II‐Angebot führt.
3.2 Sortimentsstruktur von Lebensmittelmärkten
Die Betriebstypen unterscheiden sich in erster Linie hinsichtlich ihrer Sortimentsstruktur. Dies wird v. a. quantitativ durch die Zahl der geführten Artikel deutlich. Während ein Supermarkt im Mittel ca. 11.600 Artikel offeriert, bieten Große Supermärkte im Durchschnitt gut das Doppelte an Artikeln an. Lebensmitteldiscounter halten dagegen im Schnitt lediglich ca. 2.100 Artikel vor (vgl. Tabelle 1). Bei allen drei Betriebstypen liegt das Schwergewicht auf Waren des kurzfristigen Bedarfs. Auch wenn beim Lebensmittelvollsortimenter ca. 25 % der Artikel dem Nonfoodbe‐ reich zuzuordnen sind, liegt der Umsatzschwerpunkt doch eindeutig im Food‐Bereich (ca. 85 %).
Tabelle 1: Sortimentsangebot im Lebensmitteleinzelhandel
Hauptwarengruppen Lebensmitteldiscounter Supermarkt Großer Supermarkt ( 745 m² VK) ( 960 m² VK) ( 3.415 m² VK) Durchschnittliche Artikelzahl absolut in % absolut in % absolut in % Food 1.584 75 8.760 76 15.740 63 Nonfood I 273 13 2.010 17 4.810 19 Nonfood II 264 12 840 7 4.480 18 Nonfood insgesamt 537 25 2.850 24 9.290 37 Insgesamt 2.121 100 11.610 100 24.030 100 Quelle: EHI Köln, Sortimentsbreitenerhebung. In: Handelsdaten aktuell 2015.
8 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
II. Zentralitätsgebot (Z 57)
1. Makrostandort Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim
Die Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim setzt sich aus den Ortsgemeinden Dann‐ stadt‐Schauernheim, Hochdorf‐Assenheim und Rödersheim‐Gronau zusammen. Dabei über‐ nimmt die Ortsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim die Funktion eines Grundzentrums für die der Verbandsgemeinde zugehörigen Ortsgemeinden. Den anderen Ortsgemeinden kommt keine zentralörtliche Funktion zu. Das Gebiet der Verbandsgemeinde gehört hierbei regional‐ planerisch dem mittelzentralen Verbund kooperierender Zentren Ludwigshafen / Schifferstadt an.6 Diese beiden Zentralen Orte übernehmen für Dannstadt‐Schauernheim übergeordnete Versorgungsfunktionen. (vgl. Karte 1).
Hinsichtlich seiner räumlichen Lage befindet sich das Gebiet der Verbandsgemeinde auf der linksrheinischen Seite und ist hierbei umgeben von zahlreichen größeren Kommunen. So befin‐ den sich nordöstlich von Dannstadt‐Schauernheim das Doppeloberzentrum Ludwigshafen / Mannheim, in Richtung Süden die Mittelzentren Schifferstadt sowie Speyer, in Richtung Süd‐ westen die Mittelzentren Haßloch und Neustadt a. d. Weinstraße und in Richtung Nordwesten das Mittelzentrum Bad Dürkheim. Neben den Mittelzentren ist ebenfalls auf die zahlreichen kleineren und mittelgroßen Gemeinden im Umland der Verbandsgemeinde hinzuweisen (z. B. Mutterstadt, Limburgerhof, Deidesheim, Maxdorf, Böhl‐Iggelheim). Insgesamt kann das Gebiet rund um die Verbandsgemeinde als dicht besiedelt beschrieben werden.
Die verkehrliche Anbindung der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim wird v. a. über die beiden Autobahnen A 61 und A 65 sowie durch die Landesstraßen L 530 und L 454 gewähr‐ leistet. Hierbei besitzt die Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim durch die Lage direkt südlich des Autobahnkreuzes Mutterstadt sowie durch mehrere Autobahnauf‐ bzw. ‐abfahrten eine sehr gute überregionale Erreichbarkeit. Innerhalb des Gebiets der Verbandsgemeinde sind die Ortsgemeinden durch mehrere Landes‐ bzw. Kreisstraßen untereinander verbunden. Die Anbindung an den ÖPNV wird durch mehrere Buslinien gewährleistet, welche die Kommunen im Verbandsgebiet miteinander verbinden; über zwei Regionalbuslinien ist Dannstadt‐ Schauernheim zudem an das Oberzentrum Ludwigshafen angeschlossen. Insgesamt ist die Er‐ reichbarkeit im Individualverkehr als sehr gut und im öffentlichen Verkehr als befriedigend zu bewerten. Insbesondere die Lage im Kreuzungspunkt zweiter Autobahnen wirkt sich auf die Erreichbarkeit positiv aus.
Die Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim zählt derzeit 13.344 Einwohner, wovon der größte Anteil auf die Ortsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim selbst mit 7.198 Einwohnern fällt. In der letzten Dekade hatte die Verbandsgemeinde eine stagnierende bis leicht positive Ent‐ wicklung zu verzeichnen und liegt damit deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Rheinpfalz‐Kreis im gleichen Zeitraum (+ 3,2 %; vgl. Tabelle 2).
6 Quelle: Einheitlicher Regionalplan Rhein‐Neckar, Kapitel 1.2.3.1
9 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Tabelle 2: Einwohnerentwicklung in der Region
Daten Einwohner Entwicklung 2005 – 2015 Gemeinde / Landkreis 2005 2015 absolut relativ Dannstadt‐Schauernheim 7.146 7.198 + 52 + 0,7 Hochdorf‐Assenheim 3.066 3.218 + 152 + 4,9 Rödersheim‐Gronau 2.943 2.928 ‐ 15 ‐ 0,5 Verbandsgemeinde 13.155 13.344 + 189 + 1,4 Böhl‐Iggelheim 10.638 10.484 ‐ 154 ‐ 1,4 Fußgönheim 2.504 2.591 + 87 + 3,4 Mutterstadt 12.350 12.961 + 611 + 4,9 Rhein‐Pfalz‐Kreis 148.902 153.762 + 4.860 + 3,2 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland‐Pfalz (Stand: 31.12.2005 und 31.12.2015, Einwohner mit Haupt‐ wohnsitz) GMA‐Berechnungen 2016 (ca.‐Werte, gerundet)
Hinsichtlich der Siedlungsstrukturen in der Verbandsgemeinde ist festzuhalten, dass die Orts‐ gemeinde Dannstadt‐Schauernheim, welche sich im östlichen Teil des Gemarkungsgebietes befindet, den Bevölkerungsschwerpunkt bildet. Die Ortsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim lässt sich dabei in zwei Teile gliedern, welche sich nördlich und südlich der A 65 entlang der Haupt‐ bzw. Speyerer Straße erstrecken. Im Norden befindet sich der Ortsteil Schauernheim, welcher überwiegend durch dörfliche Strukturen geprägt ist. Der Ortsteil Dannstadt, welcher ursprünglich als Straßendorf entlang der Hauptstraße entstand, wurde sukzessive in Richtung Südwesten durch Wohngebiete erweitert. Auch in Richtung Norden ist ein Wohngebiet nördlich der Ludwigshafener Straße zu finden. Die Gewerbegebietslagen befinden sich östlich von Dann‐ stadt entlang der Riedstraße und Industriestraße. Das Gewerbegebiet ist hierbei räumlich z. T. von den Wohnlagen abgesetzt.
Die Ortsgemeinde Hochdorf‐Assenheim besteht aus den beiden Ortsteilen Hochdorf und As‐ senheim, welche sich südwestlich von Dannstadt‐Schauernheim befinden. Die Gemarkungs‐ grenze zwischen Dannstadt‐Schauernheim und Hochdorf‐Assenheim verläuft i. R. Osten entlang dem Ende der Bebauung von Dannstadt‐Schauernheim.7 Hochdorf‐Assenheim erstreckt sich in Südwest‐ / Nordost‐Richtung entlang der Ludwigshafener Straße. Die beiden ehemaligen Ort‐ steile Hochdorf und Assenheim sind hierbei im Laufe der Zeit zusammengewachsen. Ein Versor‐ gungsstandort für die Ortsgemeinde Hochdorf‐Assenheim besteht in Scharnierlage zwischen den beiden Ortsteilen in der Ludwigshafener Straße mit einem Treff 3000‐Lebensmittel‐ discounter sowie den Filialen der beiden Kreditinstitute Sparkasse und Volksbank. Ein kleineres Gewerbegebiet ist zudem südlich der Ludwigshafener Straße zu finden.
7 Der Planstandort befindet sich zwar auf Hochdorf‐Assenheimer Gemarkung, funktional grenzt er jedoch direkt an das Siedlungsgebiet von Dannstadt‐Schauernheim an.
10 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Die Ortsgemeinde Rödersheim‐Gronau, welche sich nordwestlich von Hochdorf‐Assenheim befindet, ist über die K 19 schnell zu erreichen. Die Ortsgemeinde Rödersheim‐Gronau ist eben‐ falls durch dörfliche Strukturen geprägt. So gehen von der Ortsdurchfahrt (Hauptstraße) mehre‐ re z. T. enge Straßen ab. Die Ortsgemeinde übernimmt hierbei überwiegend eine Wohnfunkti‐ on. Ein Versorgungsstandort ist in der Hauptstraße im Kreuzungsbereich der Walter‐von‐Vilbell‐ Straße (Netto, Apotheke, Kreditinstitute) zu finden. Die Flächen zwischen den Ortsgemeinden sind zum Großteil landwirtschaftlich genutzt.
Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten mit Arbeitsort in der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim betrug 2014 2.695 Personen. Dagegen stehen 5.567 sozialversiche‐ rungspflichtig Beschäftigte, welche ihren Wohnort in der Verbandsgemeinde haben. Daraus ergibt sich ein negativer Pendlersaldo von ca. – 2.871 Personen.8
Die Einzelhandelsstrukturen in der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim lassen sich wie folgt charakterisieren:
In der Ortsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim ist entlang der Hauptstraße ein ver‐ einzelter Geschäftsbesatz festzustellen, welcher sich jedoch über einen langen Standortbereich erstreckt. Eine zusammenhängende Einzelhandelslage i. S. eines Hauptgeschäftsbereiches ist in Dannstadt‐Schauernheim nicht zu finden. Mehrere Einzelhandelsbetriebe sind jedoch zum einen im Bereich Hauptstraße, Höhe Kirchen‐ straße bis Friedrich‐Ebert‐Straße und in einem Bereich Hauptstraße / Kreuzung Frie‐ denstraße zu finden. Eine weitere kleinere Versorgungslage befindet sich in der Weinbietstraße / Ecke Kurpfalzstraße mit einer Apotheke, einem Bäcker und einem Obst‐ und Gemüseladen. Zudem hält dort ein mobiler Verkaufswagen der Metzgerei Hardt. Freitags findet ein kleiner Markt mit regionalen Produkten, Wurstwaren u.a. statt. Die Nahversorgung in der Ortsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim wird derzeit durch einen kleinen Edeka‐Lebensmittelvollsortimenter (Verlagerung an den Plan‐ standort geplant) in der Ludwigshafener Straße sowie durch die Lebensmitteldis‐ counter Lidl und Aldi in der Riedstraße am östlichen Ortsausgang Richtung Mutter‐ stadt gesichert. Der seither angesiedelte Penny‐Markt hat seit 2014 geschlossen und wird seit Kurzem durch den Textildiscounter KiK nachgenutzt. Im Ortsteil Schauern‐ heim befindet sich am nördlichen Ortsrand seit Kurzem ein moderner tegut‐ Lebensmittelmarkt (vormals Wasgau). Zudem sind im Ortsteil Schauernheim verein‐ zelt Betriebe aus dem überwiegend kurzfristigen Bedarfsbereich zu finden.
In der Ortsgemeinde Hochdorf‐Assenheim ist im Bereich der Ludwigshafener Straße Ecke Mühlstraße / Johannes‐Büber‐Straße ein Nahversorgungsstandort mit einem Treff‐Lebensmitteldiscounter sowie den beiden Kreditinstituten Sparkasse und Volksbank zu finden. Als weiterer strukturprägender Betrieb in Hochdorf‐Assenheim ist das Bauzentrum Mayer & Ruppert am nordöstlichen Ortsausgang zu nennen. Des Weiteren befinden sich mehrere kleinteilige Betriebe in Streulage.
8 Quelle: Angaben des Statistischen Landesamtes Rheinland‐Pfalz (Stand: 30.06.2014).
11 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Karte 1: Lage der Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum
Legende
Oberzentrum
Mittelzentrum
Grundzentrum
VG Dannstadt‐ Schauernheim
Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA‐Bearbeitung 2016
12 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
In der Ortsgemeinde Rödersheim‐Gronau befindet sich im Bereich Hauptstraße / Ecke Walter‐von‐Vilbell‐Straße und Oberndorfstraße eine Ansammlung von Einzel‐ handelsbetrieben. Als strukturprägender Betrieb in diesem Bereich kann der Netto‐ Lebensmitteldiscounter genannt werden. Als ergänzende Nutzungen sind eine Apo‐ theke und zwei Bäckereien angesiedelt. Ein weiterer Lebensmittelladen befindet sich im südwestlichen Teil der Ortsgemeinde in der Vogelsangstraße (Ihre Kette‐Markt Neumann).
2. Bewertung des Zentralitätsgebotes (Z 57)
Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Hochdorf‐Assenheim unter landesplanerischen Gesichtspunkten zur Ansiedlung bzw. Erweiterung großflächiger Einzelhan‐ delsbetriebe geeignet ist. Hierfür ist das sog. Zentralitätsgebot (Z 57) gemäß Landesentwick‐ lungsprogramm IV Rheinland‐Pfalz (LEP IV) zu prüfen (vgl. auch Einheitlicher Regionalplan Rhein‐Neckar Ziel 1.7.2.2):
Zentralitätsgebot (Z 57)
Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000 m² Ver‐ kaufsfläche9 kommen nur in Mittel‐ und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als 3.000 Einwohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt 1.600 m² Ver‐ kaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung10 der Bevölkerung erforderlich ist.
Bei dem Vorhaben handelt es sich um die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.600 m². Unter formalen Gesichtspunkten liegt der Standort auf Gemarkung der Ortsgemeinde Hochdorf‐Assenheim, welcher keine zentralörtliche Funktion zukommt. Die zentralörtliche Funktion nimmt innerhalb der Verbandsgemeinde Dannstadt‐ Schauernheim die Ortsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim als Grundzentrum ein.
Dabei bleibt dabei zu konstatieren, dass der nicht‐zentrale Ort Hochdorf‐Assenheim mit seinen derzeit ca. 3.218 Einwohnern grundsätzlich zur Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittel‐ marktes mit bis zu 1.600 m² Verkaufsfläche in Frage kommt. Allerdings geht die Versorgungs‐ funktion des hier geplanten Lebensmittelvollsortimenters deutlich über die Sicherung der Grundversorgung der Ortsgemeinde Hochdorf‐Assenheim hinaus und umfasst eine Versor‐ gungsaufgabe für die gesamte Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim. Angesichts der
9 Die Verkaufsfläche umfasst i. d. R. alle Flächen eines Betriebes, die dem Kunden dauerhaft für Verkaufs‐ zwecke zugänglich sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lager‐ und Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken dienen. 10 Hierbei handelt es sich um Sortimente des täglichen kurzfristigen Bedarfs, die typischerweise im groß‐ flächigen Lebensmitteleinzelhandel angeboten werden.
13 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
bestehenden Defizite im Bereich der Lebensmittelversorgung auf Ebene der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim und insbesondere im Bereich eines modernen größeren Lebensmit‐ telvollsortimenters wurde im Einzelhandelskonzept der Verbandsgemeinde Dannstadt‐ Schauernheim (GMA, Juni 2015) nach mehrjähriger Standortsuche der Standort auf Hochdorf‐ Assenheimer Gemarkung als einziger realisierbarer Lebensmittelmarktstandort für einen zu‐ kunftsfähigen Lebensmittelvollsortimenter zur Sicherung der Nahversorgung für die gesamte Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim identifiziert. Dieser befindet sich direkt angren‐ zend an die Siedlungsstrukturen der Ortsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim und ist somit funktional der Ortsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim zuzuordnen.
Insofern ist eine differenzierte Bewertung des Zentralitätsgebotes (Z 57) vorzunehmen. Der Standort befindet sich nicht in einem Zentralen Ort und die vorhandenen Ausnahmeregelungen greifen im Fall von Hochdorf‐Assenheim ebenfalls nicht. Insofern ist das Zentralitätsgebot nicht eingehalten.
Vor dem Hintergrund der Besonderheiten in der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim, unter Berücksichtigung der Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes sowie der faktisch vor‐ handenen funktionalen und räumlichen Zuordnung des Standortes zum Siedlungsgebiet der Ortsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim soll der Standort im Rahmen eines Zielabweichungs‐ verfahrens realisiert werden.
14 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
III. Städtebauliches Integrationsgebot (Z 58)
1. Mikrostandort „L 530 Westrand Dannstadt‐Schauernheim (Gemarkung Hochdorf‐ Assenheim)“
Der Planstandort befindet sich am Westrand des Siedlungsgebietes von Dannstadt‐ Schauernheim auf der Gemarkung von Hochdorf‐Assenheim nördlich der L 530. In Richtung Osten folgen der Friedhof, ein Ärztehaus, die Feuerwehr, eine Tankstelle und das Rathaus der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim. In Richtung Süden schließen sich ausgedehnte Wohngebiete an. Der Standort befindet sich dabei bezogen auf die gesamte Verbandsgemeinde in zentraler Lage und ist schnell aus allen Ortsgemeinden zu erreichen. Dabei liegt der Standort im Bevölkerungsschwerpunkt der Verbandsgemeinde.
Das Standortumfeld ist in Richtung Osten durch den Friedhof, ein Ärztehaus, das Rathaus und ein kleineres Wohngebiet geprägt. In Richtung Süden bzw. Südosten folgen die Feuerwehr so‐ wie ausgedehnte Wohnlagen von Dannstadt. In Richtung Westen folgen landwirtschaftliche Nutzflächen, in Richtung Norden schließt sich die Autobahn A 65 an. Foto 1: Planstandort Foto 2: Planstandort Blick Richtung Osten
GMA‐Aufnahmen 2015
Die Sichtbarkeit des Standortes ist aus Richtung Westen von der L 530 und der A 65 als sehr gut zu bewerten. Aus Richtung Dannstadt ist die Sichtbarkeit weniger stark ausgeprägt. Der Stand‐ ort zeichnet sich durch eine sehr gute Erreichbarkeit mit dem Pkw aus allen Richtungen der Verbandsgemeinde aus. Durch die zentrale Lage ist der Standort optimal als zukunftsfähiger Nahversorgungsstandort geeignet.
15 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Karte 2: Mikrostandort „L530 Westrand Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)“
Legende
Standort
überw. Einzelhandel / zentrale Einrichtungen überw. Wohnen
überw. Gewerbe
fußläufiger Nahbereich (800m)
Quelle: Datengrundlage VG Dannstadt‐Schauernheim; GMA‐Bearbeitung 2016
16 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Die Erreichbarkeit mit dem ÖPNV ist durch eine Haltestelle am Rathaus von Dannstadt‐ Schauernheim in einer Entfernung von rd. 200 m gesichert. Zudem reichen Wohngebiete im Süden bis direkt an den Standort heran. Für Teile der Bevölkerung von Dannstadt kann der Standort somit auch eine fußläufige Versorgungsfunktion übernehmen. Eine verkehrliche Er‐ schließung erfolgt über eine Abfahrtsmöglichkeit von der L 530.
Zusammenfassend ist der Standort durch seine Lage sehr gut zur Realisierung eines Nahversor‐ gungsstandortes für die gesamte Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim geeignet. Im Rahmen der Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes für die Verbandsgemeinde Dannstadt‐ Schauernheim wurde der Standort nach eingehender Prüfung der Entwicklungsmöglichkeiten an allen denkbaren Standorten im Gebiet der Verbandsgemeinde i. S. einer Alternativenprüfung als einziger möglicher Standort zur Realisierung eines Lebensmittelvollsortimenters für die ge‐ samte Verbandsgemeinde definiert. Entsprechend wurde am Planstandort ein „Versorgungsbe‐ reich Lebensmittel‐Nahversorgung (Westrand Dannstadt‐Schauernheim auf Gemarkung Hoch‐ dorf‐Assenheim)“ ausgewiesen. Der Standort entspricht somit auch den kommunalen Zielset‐ zungen der Einzelhandelssteuerung.
2. Städtebauliches Integrationsgebot (Z 58) – Landesplanerische Vorgaben
Das städtebauliche Integrationsgebot (Z 58) gemäß LEP IV Rheinland‐Pfalz lautet wie folgt (vgl. auch Einheitlicher Regionalplan Rhein‐Neckar, Ziel 1.7.2.5 und Ziel 1.7.3.1):
Städtebauliches Integrationsgebot (Z 58)
Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit in‐ nenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen, d. h. in Innenstädten und Stadt‐ sowie Stadtteilzentren zulässig (städtebauliches Integrati‐ onsgebot). Die städtebaulich integrierten Betriebe („zentrale Versorgungsbereiche“ i. S. des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung mit der Regionalpla‐ nung verbindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimente umfassen.
3. Bewertung des städtebaulichen Integrationsgebotes (Z 58)
Basierend auf der Bewertung des Standortes und den landes‐ und regionalplanerischen Vorga‐ ben kann das städtebauliche Integrationsgebot gemäß LEP IV Rheinland‐Pfalz wie folgt bewer‐ tet werden:
17 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Der Planstandort befindet sich am Westrand von Dannstadt‐Schauernheim auf Ge‐ markung von Hochdorf‐Assenheim. Der Standort zeichnet sich durch seine Lage im Bevölkerungsschwerpunkt der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim aus und ist aus allen Richtungen sehr gut mit dem Pkw zu erreichen. Vor dem Hintergrund der umfassenden Alternativenprüfung im Gebiet der Verbandsgemeinde Dannstadt‐ Schauernheim für einen modernen Lebensmittelvollsortimenter im Rahmen des Ein‐ zelhandelskonzepts stellt der Standort den einzig realisierbaren Standort für einen modernen Lebensmittelvollsortimenter innerhalb der Verbandsgemeinde Dannstadt‐ Schauernheim dar. Des Weiteren zeichnet sich der Standort durch seine gute ÖPNV‐ Anbindung und fußläufige Erreichbarkeit aus Richtung der südlich angrenzenden Wohnlagen von Dannstadt‐Schauernheim aus. Insgesamt ist der Standort somit als gut geeignet zur Realisierung eines modernen Nahversorgungsstandortes zu bewer‐ ten, wenngleich der Standort aufgrund seiner Ortsrandlage als nicht integrierter Standort zu bewerten ist.
Der Standort ist im Einzelhandelskonzept der Verbandsgemeinde Dannstadt‐ Schauernheim, welches mit der Regionalplanung, der SGD Süd sowie der Kreisverwal‐ tung abgestimmt wurde, als „Versorgungsbereich Lebensmittel‐Nahversorgung“ aus‐ gewiesen und somit als Standort für einen Lebensmittelvollsortimenter für die ge‐ samte Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim vorgesehen. Durch die besonde‐ ren Standortrahmenbedingungen in der Verbandsgemeinde stellt der Standort den einzigen realisierbaren Standort zur Sicherung der Versorgung mit Lebensmitteln in‐ nerhalb der Verbandsgemeinde dar, sodass trotz seiner Ortsrandlage eine gute Eig‐ nung zur Sicherstellung einer Nahversorgung für die gesamte Verbandsgemeinde vor‐ liegt.
Da der Standort aufgrund seiner Ortsrandlage als nicht integrierter Standort gemäß LEP IV zu bewerten ist, der Standort jedoch als einziger realisierbarer Versorgungs‐ standort für einen modernen Lebensmittelvollsortimenter aus einer umfangreichen Alternativenprüfung hervorgegangen ist, ist ein Zielabweichungsverfahren durchzu‐ führen. Dies ist ebenfalls erforderlich, da ergänzend andere Schutzziele der Landes‐ und Regionalplanung und insbesondere der Freiraumplanung betroffen sind.
18 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
IV. Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60)
Für die Prüfung des Nichtbeeinträchtigungsgebotes (Z 60) sind zunächst eine Abgrenzung und Zonierung des erschließbaren Einzugsgebietes und die Ermittlung des in diesem Gebiet vorhan‐ denen Bevölkerungs‐ und Kaufkraftpotenzials vorzunehmen. Des Weiteren ist die Angebots‐ und Wettbewerbssituation für das Vorhaben im Einzugsgebiet bzw. im Umland darzustellen und zu bewerten. Basierend darauf erfolgt eine Umsatzprognose, die in der Folge eine Abschät‐ zung der durch das Vorhaben zu erwartenden prüfungsrelevanten versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Auswirkungen ermöglicht.
1. Einzugsgebiet des Vorhabens und Bevölkerungspotenzial
Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den Lebensmittelvollsortimenter kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermit‐ telte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölke‐ rungs‐ und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft.
Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort ge‐ rechnet werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin nach Zonen unter‐ gliedern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierungen an den Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszu‐ gehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen.
Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung fol‐ gende Kriterien herangezogen:
wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur)
verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen
Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur des Vorhabens
Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in der Standortkommune und den umliegenden Städten und Gemeinden (vgl. Kapitel IV., 3.)
Ergebnisse aus anderen GMA‐Untersuchungen in Dannstadt‐Schauernheim und der Region.
19 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Karte 3: Einzugsgebiet des Lebensmittelvollsortimenters und wesentliche Wettbewerber im Untersuchungsraum
Legende
Einzugsgebiet
S Standort
S
ca.‐Darstellung, tatsächliche Abgrenzung orientiert sich an statistischer / administrativer Gliederung Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA‐Bearbeitung 2016
20 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren erschließt der Lebensmittelvollsortimenter ein Ein‐ zugsgebiet, das sich im Wesentlichen auf die Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim beschränkt:
Dannstadt‐Schauernheim 7.198 Einwohner
Hochdorf‐Assenheim 3.218 Einwohner
Rödersheim‐Gronau 2.928 Einwohner
Einzugsgebiet 13.344 Einwohner.11
Insofern wird durch den Lebensmittelvollsortimenter ein Einzugsgebiet erschlossen, welches nahezu ausschließlich das Gebiet der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim umfasst. Eine weitere Ausdehnung des Einzugsgebietes ist aufgrund der spezifischen Wettbewerbssitua‐ tion in der Region nicht zu erwarten.
In Richtung Norden folgen mit Fußgönheim und Maxdorf Lebensmitteleinzelhandelsstandorte mit Besatz im Vollsortiments und Discountbereich. In Richtung Osten sind in der Gemeinde Mutterstadt mit dem REWE‐Lebensmittelvollsortimenter am Westrand von Mutterstadt, den weiteren Einzelhandelsbetrieben im Gewerbegebiet „An der Fohlenweide“ (real, Aldi) sowie Lidl in der Ludwigshafener Straße ebenfalls attraktive Einzelhandelsstandorte vorhanden, an die derzeit ein Großteil der Kaufkraft abfließt. In Richtung Süden ist auf die Angebotsstrukturen im Mittelzentrum Schifferstadt hinzuweisen. In Richtung Südwesten ist insbesondere für Hochdorf‐ Assenheim und Rödersheim‐Gronau auf die Lebensmittelstandorte Böhl‐Iggelheim und das Mittelzentrum Haßloch hinzuweisen. Direkt westlich des Einzugsgebietes begrenzt das Angebot in Meckenheim (Netto) und Deidesheim das Einzugsgebiet.
Einzig aufgrund der sehr guten verkehrlichen Erreichbarkeit und der Sichtbarkeit von der L 530 bzw. Autobahn A 65 ist mit einem gewissen Streukundenanteil von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes zu rechnen. Diese Kundenzuführeffekte an den Standort werden im Rahmen von Streukundeneffekten abgebildet.
2. Kaufkraft im Einzugsgebiet
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung
ca. € 5.410.12
Bezogen auf das konkrete Vorhaben in Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim, dessen Sortimentsschwerpunkt im Lebensmittelbereich liegt, betragen die Pro‐Kopf‐Ausgaben
11 Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland‐Pfalz (EWOIS) (Stand: 31.12.2015). 12 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken.
21 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
ca. 1.968 €.13
Bei der Kaufkraftberechnung für das Einzugsgebiet ist darüber hinaus das lokale Kaufkraftni‐ veau14 zu beachten. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet auf einem überdurchschnittlichen Niveau (Bundesdurchschnitt = 100,0). Für das Einzugsgebiet beläuft sich das Kaufkraftpotenzial für Nahrungs‐ und Genussmittel damit auf ca. 28,5 Mio. €. Davon entfallen auf
Dannstadt‐Schauernheim ca. 15,6 Mio. €
Hochdorf‐Assenheim ca. 6,9 Mio. €
Rödersheim‐Gronau ca. 6,1 Mio. €
Einzugsgebiet ca. 28,5 Mio. €.
Zusätzlich werden bei Lebensmittelvollsortimentern Anteile des Umsatzes mit Randsorti‐ menten aus dem Nonfood I‐ und Nonfood II‐Bereich generiert. Diese liegen im Fall von Ede‐ ka bei ca. 15 %.
3. Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum
Zur Bewertung der Einzelhandelssituation in der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim und im Umland wurde von der GMA im Dezember 2015 eine Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Als Wettbewerber gelten grundsätzlich alle Ladengeschäf‐ te, in denen Warengruppen angeboten werden, die in einem Lebensmittelvollsortimenter ge‐ führt werden. Allerdings ist aufgrund der Flächengröße bzw. des Betriebstyps und des spezifi‐ schen Einkaufsverhaltens der Bevölkerung davon auszugehen, dass insbesondere betriebsty‐ pengleiche Betriebe als Hauptwettbewerber zu identifizieren sind.
3.1 Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet
In der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim ist im Nahrungs‐ und Genussmittelsektor auf folgende strukturprägende Anbieter hinzuweisen:
13 Ohne Randsortimente (Nonfood I und II), wie z. B. Drogeriewaren, Haushaltswaren, Tiernahrung. 14 Quelle: MB Research, 2014. MB Research errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf der Grundlage der Steuerstatistik. Innerhalb der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim liegen die Kaufkraftkoeffi‐ zienten bei 110,0 in Dannstadt‐Schauernheim, bei 108,3 in Hochdorf‐Assenheim und 105,1 in Röders‐ heim‐Gronau.
22 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Lidl (Lebensmitteldiscounter), Dannstadt‐Schauernheim, Riedstraße, ca. 1.000 m² VK. Lage am nordöstlichen Ortsausgang von Dannstadt im Standortverbund mit einem Aldi‐Lebensmitteldiscounter und einem Raiffeisenmarkt sowie dem Textildiscounter KiK im alten Penny‐Markt. Standort überwiegend autokundenorientiert in Gewerbe‐ gebietslage, dennoch wichtige Nahversorgungsfunktion aufgrund der Verbundeffekte mit den anderen im Standortumfeld angesiedelten Märkten. Insgesamt leistungsfähi‐ ger Markt.
Aldi (Lebensmitteldiscounter), Dannstadt‐Schauernheim, Riedstraße, ca. 950 m² VK. Standort am nordöstlichen Ortsausgang von Dannstadt im Standortverbund mit ei‐ nem Lidl‐Lebensmitteldiscounter sowie einem Raiffeisenmarkt und einem KiK‐ Textildiscounter. Standort überwiegend autokundenorientiert in Gewerbegebietsla‐ ge, jedoch wichtige Nahversorgungsfunktion aufgrund der vorhandenen Verbundbe‐ ziehungen mit den umliegenden Märkten. Insgesamt leistungsfähiger Markt.
Edeka (Supermarkt), Dannstadt‐Schauernheim, Ludwigshafener Straße, ca. 800 m² VK. Lage des Edeka‐Marktes im zentralen Versorgungsbereich der Ortsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim an der Ludwigshafener Straße, Abzweigung Seebachring. Integrierter Standort in direkter Nachbarschaft zu einem bestehenden Wohngebiet mit eingeschränkten Entwicklungsmöglichkeiten am Standort. Vor dem Hintergrund fehlender Entwicklungsflächen ist eine Verlagerung des Edeka‐Marktes an den Plan‐ standort vorgesehen. Da am Altstandort grundsätzlich die Nachnutzung durch einen Lebensmittelmarkt möglich ist, wird der Standort im Rahmen der Auswirkungsanaly‐ se weiterhin berücksichtigt.15
tegut (Supermarkt), Dannstadt‐Schauernheim, Neustädter Straße, ca. 800 m² VK. Lage am nördlichen Ortsrand des Ortsteiles Schauernheim mit Versorgungsfunktion für den direkt angrenzenden Ortsteil Schauernheim und das bis an den Standort her‐ anreichende Neubaugebiet. Standortumfeld durch Wohnbebauung und Filiale der Kreissparkasse geprägt. Der ehemalige Wasgau‐Standort wurde durch den Anbieter tegut übernommen, modernisiert und ist nach der Umfirmierung und Modernisie‐ rung als ansprechender und zeitgemäßer Lebensmittelmarkt zur Sicherung der Grundversorgung des Ortsteiles Schauernheim zu bezeichnen. In Teilen Kundenzu‐ führeffekte auch aus Richtung Fußgönheim vorhanden.
15 Aus gutachterlicher Perspektive ist die Nachnutzung durch einen Lebensmittelmarkt angesichts der Wettbewerbsstrukturen in Dannstadt‐Schauernheim und der Standortrahmenbedingungen am Standort nicht als realistisch zu erachten. Am ehesten könnte der Standort durch einen kleinen Lebensmitteldis‐ counter nachgenutzt werden. Die Nachnutzung durch einen Lebensmittelvollsortimenter ist nicht abzu‐ sehen.
23 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Treff 3000 (Lebensmitteldiscounter), Hochdorf‐Assenheim, Keltenstraße, ca. 600 m² VK. Lage im Nahversorgungszentrum von Hochdorf‐Assenheim im Zwischenbereich zwischen den Ortsteilen Hochdorf und Assenheim an der L 530 (Hauptstraße). Im Standortverbund sind die beiden Kreditinstitute Kreissparkasse und Volksbank ange‐ siedelt. Daneben befindet sich die Bäckerei Schneider im Vorkassenbereich des Marktes. Wichtiger Markt zur Sicherung der Grundversorgung der Ortsgemeinde Hochdorf‐Assenheim.
Netto (Lebensmitteldiscounter), Rödersheim‐Gronau, Vogelsangstraße, ca. 600 m² VK. Zentrale integrierte Lage an der Ortsdurchfahrtsstraße von Rödersheim‐Gronau, in alle Richtungen von Wohngebieten sowie einem Wohn‐ und Geschäftshaus umge‐ ben. Bäckerei im Vorkassenbereich. Der Anbieter sichert die Grundversorgung für die Ortsgemeinde Rödersheim‐Gronau.
Neben den o. g. strukturprägenden Wettwerbern zum geplanten Supermarkt sind in der Ver‐ bandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim zudem mehrere Hofläden sowie ein kleinflächiger Lebensmittelmarkt (Ihre Kette Neumann in Rödersheim‐Gronau) vorhanden. Zudem ist auf mehrere Tankstellenshops, Getränkemärkte sowie zahlreiche Bäckereien und Metzgereien hinzuweisen. Im Lebensmittelbereich ist aktuell eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 5.570 m² vorhanden. Insgesamt wird in der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim derzeit ein Umsatz im Nahrungs‐ und Genussmittelbereich in einer Größenordnung von ca. 21,3 Mio. € erzielt.16 Davon entfällt mit ca. 16,3 Mio. € ein Großteil auf Dannstadt‐Schauernheim. In Hoch‐ dorf‐Assenheim wird ein Lebensmittelumsatz von ca. 2,2 Mio. € und in Rödersheim‐Gronau von ca. 2,8 Mio. € erzielt.
3.2 Wettbewerbssituation außerhalb des Einzugsgebietes
Außerhalb des Einzugsgebietes sind insbesondere die Wettbewerber in den umliegenden Städ‐ ten und Gemeinden von Belang (Böhl‐Iggelheim, Fußgönheim / Maxdorf, Mutterstadt, Schif‐ ferstadt, Haßloch, Meckenheim).
Folgende strukturprägende Lebensmittelanbieter sind in den vorgenannten Kommunen vor‐ handen:
16 Ohne Nonfoodumsätze der Lebensmittelmärkte inkl. Edeka‐Bestand.
24 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Tabelle 3: Wesentliche strukturprägende Wettbewerber außerhalb des Einzugsgebie‐ tes (> 600 m² VK)
Verkaufs‐ Ort Wettbewerber Adresse fläche in m² Böhl‐Iggelheim Wasgau Am Schwarzweiher 1.400 Böhl‐Iggelheim Lidl Am Schwarzweiher 900 Böhl‐Iggelheim Penny Im Stiegelsteig 650 Fußgönheim Aldi Am Weisenheimer Weg 900 Meckenheim Netto Hauptstraße 800 Mutterstadt real,‐ An der Fohlenweide 8.000 Mutterstadt Rewe Neustadter Straße 1.600 Mutterstadt Lidl Ludwigshafener Straße 1.000 Mutterstadt Aldi An der Fohlenweide 1.000 Maxdorf Rewe Im Reff 1.400 Maxdorf Netto Carl‐Zeiss‐Straße 800 Maxdorf Penny Speyerer Straße 600 Haßloch Real Hans‐Böckler‐Str. 8.500 Haßloch Edeka Am Zwerchengraben 1.500 Haßloch Rewe Lindenstr. 1.500 Haßloch Aldi Moltkestr. 1.100 Haßloch Lidl Hans‐Böckler‐Str. 1.000 Haßloch Lidl Schillerstr. 950 Haßloch Penny Herrenweg 800 Haßloch Tavaglione Siemensstr. 650 Schifferstadt Kaufland Waldspitzweg 2.800 Schifferstadt Rewe Waldspitzweg 1.500 Schifferstadt Lidl Waldseer Straße 1.300 Schifferstadt Aldi Waldspitzweg 1.000 GMA‐Erhebung 2016
Angesichts der bestehenden Kaufkraftverflechtungen innerhalb der Region und der derzeit in der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim bestehenden Kaufkraftabflüsse ins Umland sind ebenfalls die im Umland vorhandenen Angebotsstrukturen hinsichtlich der dort vorhande‐ nen Verkaufsflächen und Umsatzleistungen näher zu betrachten. Folgende Verkaufsflächen und Umsätze sind hierbei im Umland festzuhalten:
25 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Tabelle 4: Verkaufsflächen und Umsätze im Lebensmitteleinzelhandel in den umlie‐ genden Kommunen
Verkaufsfläche in m² Umsätze in Mio. €1
Meckenheim 1.000 3,8 Mutterstadt 13.200 41,2 Fußgönheim 900 5,6 Böhl‐Iggelheim 3.500 13,8 Haßloch 13.790 60,1 Schifferstadt 7.400 35,3 1 Umsätze im Lebensmittelbereich (ohne Nonfoodumsätze) GMA‐Berechnungen 2016
4. Umsatzprognose für den Lebensmittelvollsortimenter
Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteil‐ konzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erziel‐ baren Marktanteile mit Kunden in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes.17 Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraftvolumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden.
Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Diese ergibt sich aus der Relation zwischen den in den jeweiligen Zonen des Einzugs‐ gebiets generierten Umsätzen und dem Gesamtumsatz des Vorhabens. Hingegen lässt das Marktanteilkonzept keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Um‐ satzumverteilungen zu. So gibt das Marktanteilkonzept keine Auskunft darüber, wo die durch das Vorhaben generierten Umsätze bisher gebunden sind und wie sich diese nach dem Markt‐ eintritt des Vorhabens neu verteilen werden. Die Ermittlung der Umsatzumverteilungen für das Vorhaben wird in Kapitel V., 2. ausführlich behandelt.
Im vorliegenden Fall wird bei der Umsatzprognose von einer Neuansiedlung eines Lebensmit‐ telvollsortimenters unter Berücksichtigung einer Wiederbelegung des Altstandortes von Edeka durch einen Lebensmittelmarkt ausgegangen.
17 In die Ermittlung der Marktanteile fließen zahlreiche Faktoren ein. U. a. sind dies die Rahmenbedingun‐ gen am Vorhabenstandort, die verkehrliche Erreichbarkeit, die Wettbewerbssituation im selben Markt‐ segment sowie Kopplungs‐ und Agglomerationseffekte.
26 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Tabelle 5: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes (Lebensmittelvoll‐ sortimenter mit 1.600 m² VK)
Zonen Kaufkraft Markt‐ Umsatz Umsatz Umsatz Umsatz‐ Food anteil Food Nonfood gesamt herkunft in Mio. € Food in % in Mio. € in Mio. €* in Mio. € in % Einzugsgebiet 28,5 15 4,3 0,7 – 0,8 5,0 – 5,1 86 Streuumsätze 0,7 0,1 0,8 14 Insgesamt 5,0 0,8 – 0,9 5,8 – 5,9 100 * Der Umsatzanteil im Nonfoodbereich (Nonfood I und II) beträgt beim Anbieter Edeka 15 %. Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Lebensmittelbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. GMA‐Berechnungen 2016 (ca.‐Werte, Rundungsdifferenzen möglich)
Somit lässt sich für den Lebensmittelvollsortimenter mit ca. 1.600 m² Verkaufsfläche eine Ge‐ samtumsatzleistung von ca. 5,8 – 5,9 Mio. € ermitteln. Hiervon entfallen ca. 5,0 Mio. € auf den Foodbereich und ca. 0,8 – 0,9 Mio. € auf den Nonfoodbereich (Nonfood I und II).
Etwa 86 % und damit der überwiegende Teil des Umsatzes stammt aus der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim. Rd. 14 % der Umsätze werden von außerhalb des Einzugsgebietes bzw. als Streuumsätze generiert.
5. Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen
5.1 Methodik
Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen bzw. Wettbe‐ werbswirkungen kommt ein Rechenmodell zum Einsatz, welches auf dem Prinzip des Gravitati‐ onsmodells basiert.
Im Wesentlichen fließen dabei zwei Parameter ein, welche durch weitere Kriterien ergänzt und kalibriert werden. Als Berechnungsfaktoren sind hierbei zu nennen:
die Attraktivität der jeweiligen Wettbewerbsstandorte, die durch den jeweiligen Be‐ triebsbesatz (Betriebsform, Betreiber, Erscheinungsbild etc.), die Verkaufsflächen‐ größe bzw. den darauf erzielbaren Umsatz beschrieben wird und
der Distanzwiderstand, der sich aus der Entfernung (Distanz) zwischen den einzelnen Standorten ergibt.
Zur Ermittlung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen werden die Auswir‐ kungen des Vorhabens anhand von zwei Prognoseszenarien dargestellt:
27 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Szenario I (Neuansiedlung): In Szenario I wird von einer Neuansiedlung eines Le‐ bensmittelvollsortimenters ausgegangen. Dabei wird berücksichtigt, dass der Alt‐ standort von Edeka weiterhin durch einen Lebensmittelmarkt nachgenutzt wird. Die Bewertung dieses Szenario ist notwendig, da am Altstandort bauleitplanerisch auch weiterhin ein Lebensmittelmarkt zulässig wäre. Insofern ist dieses Szenario als worst case‐Szenario zu bewerten.
Szenario II (Verlagerung und Erweiterung Edeka‐Markt): In diesem Szenario wird davon ausgegangen, dass der Edeka‐Markt mit derzeit rd. 800 m² Verkaufsfläche von seinem Altstandort an den neuen Standort am Westrand von Dannstadt‐Schauern‐ heim verlagert und der Standort nicht mehr durch einen Lebensmittelmarkt nachge‐ nutzt wird. Angesichts der schwierigen Standortrahmenbedingungen es aus gut‐ achterlicher Sicht als unwahrscheinlich zu erachten, dass der Standort wieder durch einen Lebensmittelmarkt belegt werden wird. Vielmehr ist entweder davon auszuge‐ hen, dass der Standort durch anderweitigen Einzelhandel belegt, oder der Standort durch einen Abriss und Neubau von Wohnnutzungen – dem Standortumfeld entspre‐ chend – nachgenutzt wird.
5.2 Umsatzumverteilungen
Hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzumverteilungen werden folgende Annahmen getroffen:
Der Lebensmittelvollsortimenter wird an seinem neuen Standort auf einer geplanten Verkaufsfläche von insgesamt ca. 1.600 m² eine Umsatzleistung von ca. 5,8 – 5,9 Mio. € erzielen. Davon entfallen ca. 5,0 Mio. € auf den Lebensmittel‐ und ca. 0,8 – 0,9 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbereich.
Für Prognoseszenario II ist des Weiteren zu berücksichtigen, dass der Lebensmittel‐ anbieter Edeka bereits seit Jahren in Dannstadt‐Schauernheim auf einer Verkaufsflä‐ che von insgesamt rd. 800 m² ansässig ist. Dieser Markt erwirtschaftet derzeit eine Umsatzleistung von insgesamt 3,4 Mio. €. Davon entfallen rd. 3,0 – 3,1 Mio. € auf den Lebensmittelbereich und rd. 0,3 – 0,4 Mio. € auf den Nichtlebensmittelbereich. Diese Umsätze werden bereits heute am Standort Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauern‐ heim generiert und auch bei der Standortverlagerung weiterhin gebunden werden, da sich an den generellen Standortrahmenbedingungen und dem Kundeneinzugsge‐ biet keine nennenswerten Veränderungen ergeben werden. Bei Prognoseszenario I (Neuansiedlung) wird von einem Verbleib der Umsatzleistungen am Altstandort (ge‐ bunden durch einen anderen Lebensmittelmarkt) ausgegangen.
28 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Die Bewertung der möglichen Beeinträchtigungen erfordert eine Prüfung des Ge‐ samtvorhabens. Dementsprechend wird in vorliegender Auswirkungsanalyse das Ge‐ samtvorhaben (Lebensmittelvollsortimenters mit 1.600 m² Verkaufsfläche) bewertet, d. h. es wurde im Hinblick auf die Ausbildung des voraussichtlichen Kundeneinzugs‐ gebietes, der voraussichtlichen Umsatzleistung oder der Stellung im Wettbewerb je‐ weils das Gesamtvorhaben betrachtet. Jedoch ist für die tatsächliche Bewertung der durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen bei Szenario II der bereits bestehende Markt zu berücksichtigen, d. h. der Bestandsumsatz wird bereits heute gebunden.
Im Detail sind im Untersuchungsraum folgende Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben nach Szenarien zu erwarten:
Tabelle 6: Prognose der Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben
Umsatzumverteilungseffekte
in Mio. € Szenario I Szenario II
Umsatzleistung des bestehenden Edeka‐Marktes ‐‐‐ 3,0 – 3,1
Umsatzumverteilungen gegenüber Anbietern in… . Dannstadt‐Schauernheim 1,7 0,6 – 0,7
. Hochdorf‐Assenheim 0,1 – 0,2 < 0,1 . Rödersheim‐Gronau 0,1 <<0,1 . Meckenheim 0,1 << 0,1 . Fußgönheim 0,1 – 0,2 < 0,1
Lebensmittelbereich . Böhl‐Iggelheim 0,5 0,2 . Mutterstadt 1,6 0,6 . sonstige Standorte (z.B. Haßloch, Schifferstadt) 0,7 0,3 Gesamtumsatz im Lebensmittelbereich 5,0 5,0
‐ Umsatzleistung des bestehenden Edeka‐Marktes ‐‐‐ 0,3 – 0,4
Umsatzumverteilungen im Untersuchungsraum 0,8 – 0,9 0,5 Nichtlebens mittelbereich Gesamtumsatz im Nichtlebensmittelbereich 0,8 – 0,9 0,8 – 0,9
Umsatz insgesamt 5,8 – 5,9 5,8 – 5,9
Quelle: GMA‐Berechnungen 2016
29 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
5.3 Versorgungsstrukturelle und städtebauliche Auswirkungen
Auf Basis der zuvor getätigten Annahmen zu möglichen Umsatzumverteilungen sind folgende Auswirkungen unter Berücksichtigung von Szenario I (Neuansiedlung) zu erwarten:
Ein Großteil der zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte wird sich angesichts der Nähe zum Standort vorwiegend in der Ortsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim selbst bemerkbar machen. Die Umsatzumverteilungsquote beträgt hier unter Berück‐ sichtigung eines Verbleibs eines anderen Lebensmittelmarktes am Altstandort von Edeka rd. 10 %. Dabei sind vorrangig die vor Ort vorhandenen größeren Wettbewer‐ ber und hier insbesondere in Dannstadt vom Vorhaben betroffen. Insofern werden hier insbesondere gegenüber dem (angenommenen) Lebensmittelmarkt am Alt‐ standort von Edeka sowie den beiden leistungsstarken Lebensmitteldiscountern Aldi und Lidl Umsatzumverteilungseffekte höhere Umsatzeffekte ausgelöst, die jedoch angesichts der Leistungsfähigkeit der Anbieter Lidl und Aldi nicht zu Marktaustritten führen würden. Im Übrigen befinden sich diese Anbieter zudem in Gewerbegebiets‐ lage, sodass die Umsatzverluste ggü. diesem Standort bei einer städtebaulichen Ab‐ wägung nicht von Belang sind. Ggü. dem angenommenen Lebensmittelmarkt im zentralen Versorgungsbereich am Altstandort von Edeka sind mögliche Rückwirkun‐ gen in städtebaulicher Hinsicht nicht einzuordnen, da aktuell nicht abzusehen ist ob und wenn ja durch wen der Standort wieder durch einen Lebensmittelmarkt belegt werden wird.
Die Umsatzverluste ggü. den kleineren Lebensmittelbetrieben innerhalb des zentra‐ len Versorgungsbereichs werden sich hingegen auf einem deutlich niedrigeren Ni‐ veau von max. 5 – 6 % bewegen, da hier nur vergleichsweise geringe Überschneidun‐ gen mit dem geplanten Lebensmittelvollsortimenter vorhanden sind.
Der Supermarkt tegut im Ortsteil Schauernheim (Versorgungsbereich Lebensmittel‐ Nahversorgung Schauernheim) wird ebenfalls mit Umsatzumverteilungseffekten in einer Größenordnung von rd. 7 – 8 % zu rechnen haben. Hier fallen die ausgelösten Effekte aufgrund der bereits vorhandenen Distanz zum Vorhabenstandort etwas ge‐ ringer aus. Hierbei ist ebenfalls zu berücksichtigen, dass der Standort nach der erfolg‐ ten Umfirmierung als tegut‐Markt und der damit einhergehenden Modernisierung eine deutliche Attraktivitätssteigerung erfahren hat, die sich auch hinsichtlich der Kundenfrequenz am Standort bemerkbar macht. Vor dem Hintergrund der vorhan‐ denen verstärkten Kundenzuflüsse aus Richtung Fußgönheim sowie der weiteren Aufsiedlung des direkt südlich angrenzenden Neubaugebietes sind die ausgelösten Effekte noch als wettbewerbliche Effekte zu bewerten. Der Fortbestand des tegut‐ Marktes ist nicht gefährdet. Des Weiteren sind die Entwicklungsmöglichkeiten am
30 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Standort für einen kleinen Lebensmittelvollsortimenter (gemäß Einzelhandelskon‐ zept) nicht gefährdet. Auch nach einer möglichen Ansiedlung eines Lebensmittelvoll‐ sortimenters sind weiterhin noch Potenziale zur Modernisierung bzw. Erweiterung des Marktes vorhanden.
Zusammenfassend lässt sich in Bezug auf die Ortsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim festhalten, dass zwar in nicht unerheblichem Umfang Umsatzumverteilungseffekte ge‐ genüber den dortigen Anbietern ausgelöst werden, bei einer städtebaulichen Einordnung sind jedoch keine Marktaustritte zu erwarten.
In der Ortsgemeinde Hochdorf‐Assenheim werden voraussichtlich Umsatzumvertei‐ lungseffekte in einer Größenordnung von rd. 6 – 7 % ausgelöst. Diese betreffen v.a. den örtlichen Treff 3000‐Lebensmitteldiscounter im „Versorgungsbereich Lebensmit‐ tel‐Nahversorgung Hochdorf‐Assenheim“, der derzeit eine Grundversorgung für die Ortsgemeinde sichert. Größere Versorgungseinkäufe werden von Kunden bereits heute außerhalb von Hochdorf‐Assenheim v. a. in den umliegenden Städten und Ge‐ meinden und insbesondere am derzeit bestehenden Standort von Edeka in Dann‐ stadt‐Schauernheim, aber v. a. auch in Böhl‐Iggelheim und – mit Abstrichen – in Mut‐ terstadt sowie in Haßloch getätigt. Diese Einkaufsbeziehungen werden sich deutlich abschwächen, so dass in Hochdorf‐Assenheim selbst zwar Umsatzverluste ausgelöst werden, jedoch nicht zu einer Gefährdung des Standortes von Treff 3000 führen würden.
In Rödersheim‐Gronau ist mit Umsatzumverteilungseffekten in einer Größenordnung von rd. 3 – 4 % zu rechnen, die im Wesentlichen den örtlichen Netto‐Lebensmitteldis‐ counter im „Versorgungsbereich Lebensmittel‐Nahversorgung Rödersheim‐Gronau“ betreffen werden. Dieser hat eine wichtige Versorgungsfunktion für die Ortsgemein‐ de und sichert in zentraler Lage eine Lebensmittelversorgung vor Ort. Auch hier ist angesichts der niedrigen Umsatzumverteilungseffekte und der vorhandenen Markt‐ stellung nicht mit einem Marktaustritt dieses Anbieters zu rechnen.
Bereits im Einzelhandelskonzept der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim wurde für den Lebensmittelbereich festgehalten, dass derzeit ein Großteil der vor Ort vorhandenen Kaufkraft ins Umland abfließt. Auf Basis einer erneuten Berechnung ergibt sich für die Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim eine Zentralität von rd. 75 %, was einen Abfluss von jährlich ca. 7,2 Mio. € an umliegenden Standorte be‐ deutet. Durch eine mögliche Neuansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters in der Verbandsgemeinde können nennenswerte und bisher abfließende Umsatzanteile wieder am Standort Dannstadt‐Schauernheim gebunden werden. Die Folge sind Um‐ satzumverteilungseffekte in den umliegenden Städten und Gemeinden.
31 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Angesichts bestehender Pendlerverflechtungen in Richtung Dannstadt‐Schauernheim ist in der Deidesheimer Ortsgemeinde Meckenheim mit dem dort vorhandenen mo‐ dernen Netto‐Lebensmitteldiscounter mit geringen Umsatzumverteilungseffekten in einer Größenordnung von maximal 2 – 3 % zu erwarten.
Gleiches gilt für die nördlich an Dannstadt‐Schauernheim angrenzende Ortsgemeinde Fußgönheim mit einem Aldi‐Lebensmitteldiscounter als wesentlichem strukturprä‐ genden Wettbewerber. Auch hier hätte der in dezentraler Standortlage gelegene Markt Umsatzumverteilungseffekte in einer Größenordnung von max. 2 – 3 % zu er‐ warten.
Aufgrund zurückgehender Kundenverflechtungen in Richtung des Einzelhandelsstan‐ dortes Böhl‐Iggelheim (leistungsstarker Wasgau‐Standort, Lidl und Penny) wäre hier mit Umsatzumverteilungseffekten in einer Größenordnung von rd. 3 – 4 % zu rech‐ nen. Diese würden im Wesentlichen den örtlichen Lebensmittelvollsortimenter Was‐ gau treffen. Auch hier ist angesichts der Leistungsfähigkeit dieses Anbieters nicht mit einem Marktaustritt zu rechnen.
Die derzeit größten Kaufkraftabflüsse bestehen in Richtung der östlich von Dann‐ stadt‐Schauernheim gelegenen Gemeinde Mutterstadt und hier insbesondere ge‐ genüber dem dort vorhandenen REWE‐Lebensmittelvollsortimenter. Bei einer diffe‐ renzierten Bewertung der in Mutterstadt ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte ist insgesamt von Umsatzverlusten in einer Größenordnung von rd. 4 % gegenüber den dort vorhandenen Anbietern real, REWE, Aldi und Lidl sowie den sonstigen Le‐ bensmittelanbietern auszugehen. Aufgrund des in Richtung Dannstadt‐Schauernheim gelegenen REWE‐Lebensmittelvollsortimenters ist hier mit etwas höheren Um‐ satzumverteilungseffekten in einer Größenordnung von rd. 6 – 7 % zu rechnen. Ange‐ sichts der vorhandenen Potenziale und der Leistungsfähigkeit des REWE‐Standortes ist hier ebenfalls nicht mit einem Marktausstritt zu rechnen. Die Umsatzumvertei‐ lungseffekte sind hierbei als wettbewerbliche Effekte zu klassifizieren.
Daneben bestehen weitere Kundenverflechtungen in die umliegenden Mittelzentren Schifferstadt und Haßloch, ebenfalls mit einem leistungsfähigen Einzelhandelsbesatz im Lebensmittelbereich. Die hier ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte werden sich auf einem sehr geringen Niveau (max. 1 % Umsatzumverteilung) bewegen und keine Auswirkungen nach sich ziehen.
Im Nonfoodbereich (Nonfood I und II) werden die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte in Höhe von max. 0,8 – 0,9 Mio. € v. a. gegenüber den anderen Lebensmittelmärkten und in untergeordneter Form ebenfalls gegenüber den sonstigen Anbietern in Dannstadt‐Schauernheim und im Umland wirksam wer‐
32 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
den. Diese sind jedoch bei einer Einzelbetrachtung als minimal einzustufen und ver‐ teilen sich zudem auf eine Vielzahl von Betrieben unterschiedlichster Sortimente. Nennenswerte Umsatzverluste bei bestehenden Anbietern sind im Einzelfall nicht zu erwarten.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass unter Berücksichtigung von Prognose‐ szenario I (Neuansiedlung) einzig in der Ortsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim höhere Um‐ satzumverteilungseffekte ausgelöst werden. Diese werden jedoch bei einer differenzierten Bewertung zu keinen Marktaustritten und damit nicht zu städtebaulich relevanten Rückwirkun‐ gen führen. Vielmehr dient die Ansiedlung eines modernen Lebensmittelvollsortimenters in Dannstadt‐Schauernheim einer zukunftsfähigen Ausrichtung der Lebensmittelversorgung für die gesamte Verbandsgemeinde, da sich perspektivisch eine deutliche Verbesserung der Nah‐ versorgungsstrukturen innerhalb der Verbandsgemeinde ergeben wird.
Unter Berücksichtigung Szenario II (Verlagerung des Edeka‐Marktes) werden sich die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungseffekte im Vergleich zu Szenario I (Neuansiedlung) auf einem deutlich niedrigeren Niveau bewegen. Angesichts der wenig realistischen Nachnut‐ zung des Edeka‐Altstandortes durch einen Lebensmittelmarkt ist aus gutachterlicher Perspekti‐ ve dieses Szenario als realistisches Prognoseszenario anzusehen, wenngleich unter formalen Aspekten Szenario I für eine Bewertung des Vorhabens heranzuziehen ist.
Unter Berücksichtigung von Szenario II werden gegenüber den Anbietern in Dannstadt‐ Schauernheim Umsatzumverteilungseffekte in einer Größenordnung von max. 5 % ausgelöst. Diese bewegen sich auf einem nochmals deutlich niedrigeren Niveau, so dass städtebauliche Auswirkungen ausgeschlossen werden können. Auch in Hochdorf‐Assenheim (2 – 3 %) und Rödersheim‐Gronau (1 – 2 %) sind nur noch geringe Umsatzumverteilungseffekte zu erwarten. In den Städten und Gemeinden außerhalb des Einzugsgebietes werden an keinem der unter‐ suchten Standorte mehr als 1 – 2 % Umsatzumverteilung erreicht. Mehrheitlich bewegen sich die Umsatzverluste der bestehenden Anbieter auf einem sehr geringen Niveau (Meckenheim: 1 %; Fußgönheim: 1 %; Mutterstadt: 1 – 2 %; Böhl‐Iggelheim: 1 – 2 %; sonstige Standorte: deut‐ lich unter 1 %). Auch im Bereich der Nonfoodsortimente sind keine Rückwirkungen zu erwarten.
Zusammenfassend lässt sich unter Beachtung von Prognoseszenario II festhalten, dass bei einer realistischen Bewertung der Ansiedlung in der gesamten Region nur geringe Umsatzumvertei‐ lungseffekte ausgelöst werden, so dass städtebauliche Auswirkungen in der Region und in der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim selbst ausgeschlossen werden können.
33 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
6. Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60) – landesplanerische Vorgaben
Das Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60) geht aus § 11 Abs. 3 BauNVO hervor und besagt, dass das Vorhaben
das städtebauliche Gefüge und die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsker‐ nes (Stadt‐ und Ortskernes) sowie
die verbrauchernahe Versorgung im Einzugsbereich des Vorhabens nicht beeinträchtigen darf.
Diese Vorgaben werden von der Landes‐ und Regionalplanung unter Ziel 60 des LEP IV Rhein‐ land‐Pfalz aufgegriffen (vgl. auch Einheitlicher Regionalplan Rhein‐Neckar Ziel 1.7.2.4).
Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60)
Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah‐ und Mittelbereiche) be‐ nachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden (Nichtbeeinträchti‐ gungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober‐ und Mittel‐ zentren zu beachten.
7. Bewertung des Nichtbeeinträchtigungsgebots (Z 60)
Basierend auf der Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet und im Umland und den dargestell‐ ten Umsatzumverteilungen bzw. wettbewerblichen Wirkungen lässt sich das Vorhaben von Edeka hinsichtlich des Nichtbeeinträchtigungsgebotes (Z 60) wie folgt bewerten:
Das Nichtbeeinträchtigungsgebot wird durch die Ansiedlung des Lebensmittel‐ vollsortimenters unter Berücksichtigung des Szenarios I (Neuansiedlung) nicht ver‐ letzt. Die wesentlichen Umverteilungen werden in der Ortsgemeinde Dannstadt‐ Schauernheim zu erwarten sein (max. 10 %). Trotz hoher Umsatzumverteilungseffek‐ te ist bei einer differenzierten Bewertung nicht mit Marktaustritten der Anbieter zu rechnen. An allen anderen untersuchten Standorten liegen die Rückwirkungen auf deutlich geringeren Niveau. Hier sind städtebauliche Auswirkungen nicht zu erwar‐ ten.
Bei der Annahme von Szenario II (Verlagerung) bewegen sich die Umsatzumvertei‐ lungseffekte nochmals auf einem niedrigeren Niveau, so dass hier Marktaustritte ausgeschlossen werden können. Angesichts der unwahrscheinlichen Wiederbelegung des alten Edeka‐Standortes durch einen Lebensmittelmarkt ist bei einer realistischen
34 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Bewertung nur von geringen Effekten in der Verbandsgemeinde Dannstadt‐ Schauernheim und der Region auszugehen.
Auch gegenüber den kleinflächigen Lebensmittelanbietern und Betrieben des Le‐ bensmittelhandwerks werden keine städtebaulich relevanten Umsatzverluste ausge‐ löst.
Die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen im Nichtlebensmittelbe‐ reich werden bei beiden Prognoseszenarien ebenfalls nicht zu einer Schwächung zentraler Versorgungsbereiche oder einer Schädigung der Nahversorgung führen. Städtebauliche Auswirkungen im Sinne des Nichtbeeinträchtigungsgebots sind auszu‐ schließen, da sich die Umverteilungen auf zahlreiche Sortimentsgruppen und unter‐ schiedliche Betriebe verteilen werden und somit in der Gesamtbetrachtung nur ge‐ ringe Ausmaße annehmen werden.
Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass das Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60) durch das Vorhaben eingehalten wird. Es werden sowohl gegenüber zentralen Versorgungsberei‐ chen als auch gegenüber sonstigen Lagen keine schädlichen städtebaulichen Auswirkungen ausgelöst.
8. Bewertung des Agglomerationsverbotes (Z 61)
Gemäß LEP IV Rheinland‐Pfalz ist ebenfalls das Agglomerationsverbot (Z 61) zu beachten (vgl. auch Einheitlicher Regionalplan Rhein‐Neckar Ziel 1.7.4.1):
Agglomerationsverbot (Z 61)
Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit in‐ nenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche ist durch Verkaufsflächenabgrenzungen in der Bauleitplanung entgegenzuwirken (Agglomerationsverbot). Haben sich bereits Agglomerationsbereiche außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche gebildet, so sind diese als Sondergebiete des großflächigen Einzelhandels in der Bauleitplanung auszuweisen und in ihrem Bestand festzuschreiben.
Im Standortumfeld ist kein weiterer Einzelhandel vorhanden. Eine Agglomeration gemäß Z 61 LEP IV Rheinland‐Pfalz liegt nicht vor.
35 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
V. Zusammenfassung
Zusammenfassende Bewertung des Vorhabens Grundlagen Planvorhaben / . Planstandort am Westrand von Dannstadt‐Schauernheim auf Gemar‐ Planstandort kung Hochdorf‐Assenheim. . Nach Alternativenprüfung im Rahmen des Einzelhandelskonzepts einzi‐ ger realisierbarer Standort für einen modernen Lebensmittelvollsorti‐ menter in der Verbandgemeinde . Verlagerung und Erweiterung des bestehenden Lebensmittelvollsorti‐ menters von ca. 800 m² auf ca. 1.600 m² VK. . Eine Wiederbelegung des Altstandorts von Edeka durch einen Lebens‐ mittelmarkt ist möglich und wird berücksichtigt. Rechtsrahmen und . Auswirkungsanalyse nach § 11 Abs. 3 BauNVO Untersuchung Standortrahmen‐ . Makrostandort: Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim, bedingungen ca. 13.344 Einwohner . Einzelhandelsstrukturen: In Dannstadt‐Schauernheim neben dem zent‐ ralen Versorgungsbereich entlang der Speyerer Straße Versorgungs‐ standort in Dannstadt (Aldi, Lidl, Raiffeisenmarkt, KiK) sowie am Stand‐ ort des Edeka‐Marktes. In Schauernheim v.a. neuer tegut Markt. In Hochdorf‐Assenheim Versorgungszentrum mit Treff 3000 und Kreditin‐ stituten sowie Bauzentrum Mayer‐Ruppert. In Rödersheim Gronau Net‐ to und Ihre Kette als strukturprägende Anbieter. Einzugsgebiet und . Das Einzugsgebiet beschränkt sich auf die Verbandsgemeinde Dann‐ Kaufkraftpotenzial stadt‐Schauernheim . Einwohnerpotenzial im Einzugsgebiet: ca. 13.344 Personen . Kaufkraftpotenzial im Lebensmittelbereich im Einzugsgebiet: ca. 28,5 Mio. € Umsatzerwartung . Gesamtumsatzleistung bei ca. 1.600 m² VK: ca. 5,8 – 5,9 Mio. €, davon ca. 5,0 Mio. € Food und ca. 0,8 – 0,9 Mio. € Nonfood
Umsatzumvertei‐ Szenario I: Szenario II: lungseffekte in % Neuansiedlung Verlagerung Dannstadt‐Schauernheim 10 5 Hochdorf‐Assenheim 6 – 7 2 – 3 Rödersheim‐Gronau 3 – 4 1 – 2 Meckenheim 2 – 3 1 Fußgönheim 2 – 3 1 Böhl‐Iggelheim 3 – 4 1 – 2 Mutterstadt 4 1 – 2 sonstige Standorte < 1 nicht nachweisbar
36 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Raumordnerische Bewertungskriterien gemäß LEP IV Rheinland‐Pfalz Zentralitätsgebot (Z 57) Das Zentralitätsgebot (Z 57) wird nicht erfüllt. Dennoch ist eine diffe‐ renzierte Bewertung vorzunehmen. Der Standort befindet sich nicht in einem Zentralen Ort und die vorhandenen Ausnahmeregelungen grei‐ fen im Fall von Hochdorf‐Assenheim nicht. Vor dem Hintergrund der Besonderheiten in der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim, unter Berücksichtigung der Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes sowie der faktisch vorhandenen funktionalen und räumlichen Zuord‐ nung des Standortes zum Siedlungsgebiet der Ortsgemeinde Dann‐ stadt‐Schauernheim soll der Standort im Rahmen eines Zielabwei‐ chungsverfahrens realisiert werden.
Städtebauliches Das städtebauliche Integrationsgebot (Z 58) wird nicht erfüllt. Der Integrationsgebot (Z 58) Planstandort befindet sich am Westrand von Dannstadt‐ Schauernheim auf Gemarkung von Hochdorf‐Assenheim. Der Standort zeichnet sich durch seine Lage im Bevölkerungsschwerpunkt der Ver‐ bandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim aus und ist aus allen Rich‐ tungen sehr gut mit dem Pkw zu erreichen. Vor dem Hintergrund der umfassenden Alternativenprüfung im Gebiet der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim im Rahmen des Einzelhandelskonzepts stellt der Standort den einzig realisierbaren Standort für einen modernen Lebensmittelvollsortimenter innerhalb der Verbandsgemeinde dar. Des Weiteren zeichnet sich der Standort durch seine gute ÖPNV‐ Anbindung und fußläufige Erreichbarkeit aus Richtung der südlich an‐ grenzenden Wohnlagen von Dannstadt‐Schauernheim aus. Insgesamt ist der Standort somit als gut geeignet zur Realisierung eines moder‐ nen Nahversorgungsstandortes zu bewerten, wenngleich der Standort aufgrund seiner Ortsrandlage als nicht integrierter Standort zu bewer‐ ten ist. Zudem ist der Standort im Einzelhandelskonzept der Ver‐ bandsgemeinde, welches mit der Regionalplanung, der SGD Süd sowie der Kreisverwaltung abgestimmt wurde, als „Versorgungsbereich Le‐ bensmittel‐Nahversorgung“ ausgewiesen und somit als Standort für einen Lebensmittelvollsortimenter vorgesehen. Da der Standort auf‐ grund seiner Ortsrandlage als nicht integrierter Standort gemäß LEP IV zu bewerten ist, der Standort jedoch als einziger realisierbarer Versor‐ gungsstandort für einen modernen Lebensmittelvollsortimenter aus einer umfangreichen Alternativenprüfung hervorgegangen ist, ist ein Zielabweichungsverfahren durchzuführen. Dies ist ebenfalls erforder‐ lich, da ergänzend andere Schutzziele der Landes‐ und Regionalpla‐ nung und insbesondere der Freiraumplanung betroffen sind.
37 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Raumordnerische Bewertungskriterien gemäß LEP IV Rheinland‐Pfalz Nichtbeeinträchtigungs‐ Das Nichtbeeinträchtigungsgebot (Z 60) wird eingehalten. Die we‐ gebot (Z 60) sentlichen Umverteilungen werden bei der Annahme einer Neuan‐ siedlung in Dannstadt‐Schauernheim selbst zu erwarten sein (max. 10 %). Trotz hoher Umsatzumverteilungseffekte ist bei einer differenzier‐ ten Bewertung nicht mit Marktaustritten der Anbieter zu rechnen. An allen anderen untersuchten Standorten liegen die Rückwirkungen auf deutlich geringeren Niveau. Hier sind städtebauliche Auswirkungen nicht zu erwarten. Bei der Annahme einer Verlagerung des Edeka‐Marktes bewegen sich die Umsatzumverteilungseffekte auf einem deutlich niedrigeren Ni‐ veau, so dass hier Marktaustritte ausgeschlossen werden können. An‐ gesichts der unwahrscheinlichen Wiederbelegung des alten Edeka‐ Standortes durch einen Lebensmittelmarkt ist bei einer realistischen Bewertung des Vorhabens nur von geringen Effekten in der Verbands‐ gemeinde Dannstadt‐Schauernheim und der Region auszugehen. Negative Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit zentraler Versor‐ gungsbereiche sowie auf die Nahversorgungsfunktion sind auszu‐ schließen.
Agglomerationsverbot Das Agglomerationsverbot (Z 61) ist nicht relevant. Im Standortum‐ (Z 61) feld ist kein weiterer Einzelhandel vorhanden.
38 Auswirkungsanalyse Lebensmittelvollsortimenter Verbandsgemeinde Dannstadt-Schauernheim (Gemarkung Hochdorf-Assenheim)
Verzeichnisse Seite
Kartenverzeichnis Karte 1: Lage der Verbandsgemeinde Dannstadt‐Schauernheim und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum 12 Karte 2: Mikrostandort „L 530 Westrand Dannstadt‐Schauernheim (Gemarkung Hochdorf‐Assenheim)“ 16 Karte 3: Einzugsgebiet des Lebensmittelvollsortimenters und wesentliche Wettbewerber im Untersuchungsraum 20
Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Sortimentsangebot im Lebensmitteleinzelhandel 8 Tabelle 2: Einwohnerentwicklung in der Region 10 Tabelle 3: Wesentliche strukturprägende Wettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes 25 Tabelle 4: Verkaufsflächen und Umsätze im Lebensmitteleinzelhandel in den umliegenden Kommunen 26 Tabelle 6: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes (Lebensmittelvollsortimenter mit 1.600 m² VK) 27 Tabelle 6: Prognose der Umsatzumverteilungen durch das Vorhaben 29
Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im deutschen Lebensmitteleinzelhandel 2007 – 2014 7
Fotoverzeichnis Foto 1: Planstandort 15 Foto 2: Planstandort Blick Richtung Osten 15
39