MMitit SSonderteilonderteil LLübeckerübecker BuchBucht ! LBS-Immobilienmarktatlas Schleswig-Holstein 2015 „Inseln, Küsten, Förden” Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause. 1 VORWORT VORWORT Die LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG fasst in Die angegebenen Preissegmente geben jeweils Mittelwerte der dem vorliegenden LBS-Immobilienmarktatlas die Entwicklun- Angebotspreise im Markt wieder. Abweichungen nach oben oder gen der wassernahen Regionen der Inseln, Küsten und Förden in unten bei der einzelnen Immobilie sind daher möglich. Schleswig-Holstein zusammen. Dabei beschreibt der enthaltene Sonderteil „Lübecker Bucht“ den dortigen Immobilienmarkt de- Das Institut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobili- tailreicher. en und Umwelt GmbH, Hamburg, hat die Marktanalyse wissen- schaftlich geleitet. Wir möchten damit zu einer erhöhten Markttransparenz in diesen begehrten und vom Tourismus stark frequentierten Wohn- und Die in der Broschüre aufgeführten, zum Teil für die jeweilige Regi- Freizeitgebieten beitragen. on typischen Objektfotos, dienen nur der Illustration. LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG Oktober 2015 3 Inhaltsverzeichnis VORWORT 3 INHALT Inhaltsverzeichnis 5 1 OSTSEEKÜSTE 6 1.1 Flensburg, Glücksburg, Angeln/Schlei 7 1.2 Eckernförder und Kieler Bucht 10 1.3 Schönberg und Hohwachter Bucht 13 SONDERTEIL LÜBECKER BUCHT 1.4 Lübecker Bucht 17 Fehmarn 20 Großenbrode 20 MitMit SonderteilSonderteil Neukirchen 21 LLübeckerübecker BuchBucht ! Heringsdorf 21 Dahme, Grube und Kellenhusen 22 Grömitz 23 Schashagen 23 Neustadt 24 Sierksdorf 24 Scharbeutz 24 Timmendorfer Strand 26 Travemünde 26 2 NORDSEEKÜSTE 28 2.1 Büsum und Eiderstedt 29 2.2 Husum und Inseln/Halligen 32 2.3 Amrum und Föhr 35 2.4 Insel Sylt 38 2.5 Niebüll mit Umgebung 41 ANHANG Lokale Preisinformationen 43 Abbildungsverzeichnis 44 Impressum 47 5 OSTSEEKÜSTE IMMOBILIENPREISKARTE 1 OSTSEEKÜSTE Abb. 1.0 Immobilienpreiskarte 2015: Ostseeküste Immobilienpreiskarte Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand © LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August 2015 6 FLENSBURG, GLÜCKSBURG, ANGELN/SCHLEI 1.1 Flensburg, Glücksburg, Angeln/Schlei Die Region erhaft genutzt, Ferienwohnun- gen haben nur einen Anteil von Die Region Flensburg, Glücksburg, Angeln/Schlei zieht sich ent- weniger als einem Prozent. Mit lang der Ostsee von dem deutsch-dänischen Grenzort Harrislee 54.309 Gästen im vergangenen über Flensburg und Glücksburg mit der Region Angeln und Kap- Jahr gehört Schleswig ebenfalls peln bis Schleswig an der Schlei. Flensburg ist eine kreisfreie Stadt, zu den Touristenmagneten. alle übrigen Orte gehören zum Kreis Schleswig-Flensburg. In Kappeln checkten darüber Flensburg, die drittgrößte Stadt Schleswig-Holsteins, hat gut hinaus 28.177 Übernachtungs- 84.000 Einwohner. Mit lediglich 27 % aller Wohnungen in Ein- und gäste in Hotels und Pensionen Zweifamilienhäusern ist sie die verdichteteste Stadt der Region. ein. Nicht gezählt werden die zahlreichen kleineren Privatunterkünf- Nahezu alle Wohnungen werden als Hauptwohnsitze genutzt. te, Ferienhäuser sowie alle „schwimmenden Betten“ in den Marinas Freizeit- und Ferienwohnungen spielen nur eine untergeordne- an Ostsee und Schlei, die einen erheblichen Anteil ausmachen. te Rolle. Mit knapp 140.000 Gästeankünften im Jahr 2014 ist der Tourismus aber ein wichtiger Wirtschaftszweig Flensburgs. Mit Der Immobilienmarkt weiteren rund 58.500 Gästen in Harrislee und 39.000 Gästen in Glücksburg haben die drei Städte, gemessen an den Gästezahlen, Glücksburg hat nach wie vor die höchsten Preise für Ein- und Zwei- die höchsten Anteile in der Region. familienhäuser sowie Reihenhäuser der Region. Eigenheime aus dem Bestand kosten hier rd. 2.038 €/m². Gegenüber dem Berichts- Die Halbinsel Angeln liegt zwischen der Flensburger Förde und jahr 2013 sind die analysierten Angebotsobjekte um 9,2 % teurer der Schlei. Die größte Stadt ist Schleswig, gefolgt von Kappeln am geworden. Für Eigentumswohnungen sind im Schnitt 6,1 % mehr Beginn des Meeresarms Schlei. Schleswig am Ende der Schlei ist anzulegen, sie kosten derzeit 1.526 €/m². Einige wenige neu er- Kreisstadt des Landkreises Schleswig-Flensburg und hat 24.011 richtete Häuser sind ebenfalls inseriert worden, im Durchschnitt für Einwohner. Auch hier werden die Wohnungen überwiegend dau- 1.685 €/m². Neubauwohnungen sind momentan nicht im Angebot. Abb. 1.1.1 Eckdaten zu den Hauptorten der Region 1): Flensburg, Glücksburg, Angeln/Schlei Ort Einwohner Einwohnerentwick- Anteil Wohnungen in Ein- und Anteil Ferien- und Frei- Ankünfte von Gästen in 30.09.2014 lung 2011 - 2014 in % Zweifamilienhäusern in % zeitwohnungen in % Beherbergungsstätten Flensburg 84.176 2,10 26,9 0,2 139.791 Glücksburg 5.831 -0,15 48,6 4,0 39.009 Kappeln 8.712 -1,93 61,5 4,0 28.177 Schleswig 24.011 1,03 40,9 0,2 54.309 Quellen: „Zensus 2011“, Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2014, eigene Berechnungen. © F+B 2015 1) Die Daten basieren auf den Ergebnissen der Gebäude- und Wohnungszählung (WGZ) im Rahmen des Zensus 2011. Nach einer Datenkorrektur des statistischen Bundes- amtes im April 2015 wurden die Zahlen auch für das Jahr 2011 aktualisiert. 7 FLENSBURG, GLÜCKSBURG, ANGELN/SCHLEI An der Flensburger Förde kosten Ein- und Zweifamilienhäuser In Kappeln an der Schlei (1.661 €/m², +21,8 %) und dem Umland an sowie Reihenhäuser in Flensburg im Schnitt 1.625 €/m² und in der nördlichen Küste bis etwa Gelting und Nieby an der Geltinger Harrislee 1.751 €/m². Hier haben die Preise ebenfalls zugelegt, Bucht (1.373 €/m², +3 %) sind die Häuser ebenfalls hochpreisiger in Flensburg um 16,7 %. In Harrislee kosten Häuser heute 18,6 % als im Jahr 2013. Eigentumswohnungen sind hier nur einige weni- mehr als vor zwei Jahren. Für neu errichtete Eigenheime müssen ge im Angebot, diese sind durchschnittlich für 1.693 €/m² erhält- Interessenten in Flensburg etwa mit 1.600 €/m² rechnen. lich. Neubauangebote findet man gegenwärtig nur in Kappeln, Eigenheime für den Erstbezug kosten etwa 2.950 €/m². Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen aus dem Bestand ist dagegen uneinheitlich. In Flensburg wird gegenüber 2013 ein Abb. 1.1.3 Eigentumswohnungen 2015 (Bestand): Preisplus von 11,2 % auf nunmehr 1.533 €/m² und in Harrislee ein Flensburg, Glücksburg, Angeln/Schlei Rückgang um 10,1 % auf 1.636 €/m² registriert. Neubauwohnun- Ort/Region Eigentums- Entwicklung gen gibt es zurzeit nur in der Stadt Flensburg, sie kosten im Mittel wohnungen €/m² 2013 bis 2015 2.750 €/m². 2013 2015 in % Flensburg 1.379 1.533 11,2 Abb. 1.1.2 Ein- und Zweifamilienhäuser 2015 (Bestand): Harrislee 1.819 1.636 -10,1 Flensburg, Glücksburg, Angeln/Schlei Glücksburg 1.438 1.526 6,1 Kappeln 1.537 1.693 10,1 Ort/Region Ein- u. Zweifamilien- Entwicklung Schleswig 1.029 1.246 21,1 € häuser /m² 2013 bis 2015 Umland Schleswig 1.236 1.371 10,9 2013 2015 in % © F+B 2015 Flensburg 1.392 1.625 16,7 Harrislee 1.477 1.751 18,6 Glücksburg 1.867 2.038 9,2 In Schleswig und seinem Umland sind die Immobilienpreise für Munkbrarup, Ringsberg, 1.229 1.337 8,8 Eigenheime von 1.150 bis gut 1.200 €/m² ähnlich denen im übri- Wees gen Angeln. Im Durchschnitt kosten Ein- und Zweifamilienhäuser Langballig, Westerholz 1.626 1.794 10,3 € Husby und Umland 1.133 1.003 -11,5 aus dem Bestand in Schleswig 1.152 /m². In der Stadt Schles- Satrup/Sörup und wig werden auch Neubauhäuser offeriert für durchschnittlich 1.033 1.104 6,9 Umland 1.340 €/m². Quern, Steinberg, 1.297 1.517 17,0 Steinbergkirche Kappeln 1.364 1.661 21,8 Eigentumswohnungen werden in nennenswertem Umfang nur Umland Kappeln 1.333 1.373 3,0 in Schleswig und der direkten Umgebung angeboten. In der Stadt Süderbrarup/Brodersby werden dafür im Schnitt 1.246 €/m² und außerhalb 1.371 €/m² 1.121 1.140 1,7 und Umland verlangt. Für Neubauwohnungen muss man mit durchschnittlich Schleswig 1.089 1.152 5,8 2.900 €/m² noch deutlich mehr kalkulieren, aber hier ist häufig Umland Schleswig 1.217 1.222 0,4 Schleiblick eingepreist. © F+B 2015 8 FLENSBURG, GLÜCKSBURG, ANGELN/SCHLEI Abb. 1.1.4 Immobilienpreiskarte 2015: Flensburg, Glücksburg, Angeln/Schlei Immobilienpreiskarte Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand © LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August 2015 9 ECKERNFÖRDER UND KIELER BUCHT 1. Eckernförder und Kieler Bucht Die Region Der Dänische Wohld, die Halb- insel zwischen den Förden, ist Die Eckernförder Bucht ist eine Förde und Teil der Kieler Bucht, zu dagegen eher durch Ein- und der wiederum die Kieler Förde gehört. Für die Analyse dieser Regi- Zweifamilienhausbebauung on werden die Stadt Eckernförde und das östliche Fördeufer, die geprägt. Zwischen 61 % aller Küsten am Dänischen Wohld, die die Eckernförder von der Kieler Wohnungen in Altenholz und Förde trennt, und am östlichen Fördeufer Kiels, Laboe und Um- 85,5 % in Dänischenhagen lie- gebung in der Probstei zusammengefasst. Die Landeshauptstadt gen in Eigenheimen. Kiel wird mit ihrem nordwestlichsten Stadtteil Schilksee ebenfalls berücksichtigt. Strande ist mit seiner Lage an der Kieler Bucht ein begehrter Wohnort. Auch hier dominieren mit Die größte Stadt in der Region (ohne Kiel) ist mit 21.783 Einwoh- knapp 72 % die Wohnungen in Eigenheimen. Der Kieler Stadtteil nern Eckernförde. Sie hat sich inzwischen zu einem wichtigen Schilksee mit dem ehemaligen Olympiazentrum wird vorwiegend Zentrum des Ostseetourismus entwickelt. Im Jahr 2014 reisten touristisch genutzt. knapp 48.000 Gäste in Beherbergungsstätten an. Zudem verfügt die Stadt über zahlreiche große Campingplätze, die von Kurz- und Am östlichen Kieler Fördeufer ist das Ostseebad