Bericht Remseck Am Neckar Ehkonzept
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Gutachten als Grundlage für ein Einzelhandelskonzept für die Stadt Remseck am Neckar Bericht Teichstraße 14 • 79539 Lörrach • T 07621 91550-0 • F 07621 91550-29 Arndtstraße 10 • 44135 Dortmund • T 0231 534555-0 • F 0231 534555-29 Peter-Vischer-Straße 17 • 90403 Nürnberg • T 0911 817676-42 • F 0911 817676-43 [email protected] • www.dr-acocella.de Bearbeiter: Dr. rer. pol. D. Acocella Dipl.-Geogr. P. Helbig Dipl.-Geogr. A. Rühl Lörrach, 26.02.2013/ mit Änderungen vom 18.06.2013 INHALTSVERZEICHNIS: 1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG 1 2. RAHMENBEDINGUNGEN DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG UND PLANUNGSRECHTLICHE VORGABEN 3 2.1 ALLGEMEINE TRENDS DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG ....................................... 3 2.1.1 Handelsendogene und -exogene Faktoren der Einzelhandelsentwicklung ............. 4 2.1.2 Städtebauliche Wirkungen der Einzelhandelsentwicklung .................................. 7 2.2 EINZELHANDELSKONZEPT ALS RÄUMLICHES STEUERUNGSINSTRUMENT FÜR DEN EINZELHANDEL ....................................................................................... 9 2.2.1 Planungsrechtlicher Rahmen des Einzelhandelskonzeptes ................................. 10 2.2.1.1 Zentraler Versorgungsbereich ............................................................. 10 2.2.1.2 Sortimentsliste ................................................................................... 11 2.2.1.3 Steuerungsmöglichkeiten der kommunalen Planungsebene .................... 12 2.2.2 Konsequenzen für das Genehmigungsverfahren ................................................ 16 3. EINZELHANDELSSITUATION IN DER GESAMTSTADT 19 3.1 METHODISCHES VORGEHEN - BESTANDSAUFNAHME ............................................ 19 3.1.1 Einzelhändlerbefragung und Begehung ............................................................ 19 3.1.2 Kundenherkunftserfassung .............................................................................. 21 3.2 BETEILIGUNG ....................................................................................... 21 3.2.1 Einzelhändlerbefragung ................................................................................. 21 3.2.2 Kundenherkunftserfassung .............................................................................. 22 3.3 GESAMTSTÄDTISCHE EINZELHANDELSSITUATION ............................................... 22 3.3.1 Beurteilung des Einzelhandelsangebotes in Remseck am Neckar ....................... 22 3.3.2 Umsatzherkunft, Einzugsgebiet und Verbleibquote .......................................... 25 3.4 SITUATION DES EINZELHANDELS AUS SICHT DER HÄNDLER .................................... 28 3.4.1 Stärken und Schwächen aus Sicht der Händler ................................................. 28 3.4.2 Änderungsabsichten in den bestehenden Einzelhandelsbetrieben..................... 32 3.5 FAZIT: EINZELHANDELSSITUATION IN DER GESAMTSTADT .................................... 33 4. ZENTRALE VERSORGUNGSBEREICHE 35 4.1 METHODISCHES VORGEHEN - ABGRENZUNG ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICHE UND STÄDTEBAULICH-FUNKTIONALE BESTANDSAUFNAHME .......................................... 35 4.2 ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH ALDINGEN .................................................. 37 4.2.1 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches Aldingen .............................. 37 4.2.2 Städtebaulich-funktionale Stärken-Schwächen-Analyse Aldingen ..................... 39 4.2.3 Beurteilung des Einzelhandelsangebotes im zentralen Versorgungsbereich Aldingen ........................................................................................................ 43 4.3 STÄDTEBAULICH-FUNKTIONALE ORTSKERNE ..................................................... 46 4.3.1 Städtebaulich-funktionaler Ortskern Hochberg ................................................ 46 4.3.2 Städtebaulich-funktionaler Ortskern Hochdorf ................................................ 49 4.3.3 Städtebaulich-funktionaler Ortskern Neckarrems ............................................ 50 i 4.3.4 Städtebaulich-funktionaler Ortskern Pattonville ............................................. 53 5. RÄUMLICHE EINZELHANDELSSTRUKTUR UND NAHVERSORGUNGS–SITUATION 57 5.1 RAUMSTRUKTURELLE VERTEILUNG DES EINZELHANDELSANGEBOTES .......................... 57 5.1.1 Verteilung des Einzelhandelsangebotes nach Standorttypen ............................ 57 5.1.2 Bedeutende Einzelhandelsstandorte in Remseck am Neckar .............................. 60 5.1.3 Umsatzentwicklung nach Standorttypen (bzw. nach Größenklassen) .................. 61 5.2 BEURTEILUNG DES LEBENSMITTELANGEBOTES HINSICHTLICH DER RÄUMLICHEN NAHVERSORGUNGSSITUATION .................................................................... 63 5.3 FAZIT: RÄUMLICHE EINZELHANDELSSTRUKTUR UND NAHVERSORGUNGSSITUATION ......... 65 6. VORSCHLAG FÜR EINEN ZIELKATALOG DER EINZELHANDELSKONZEPTION 67 6.1 ERHALTUNG/ STÄRKUNG DER GESAMTSTÄDTISCHEN VERSORGUNGSFUNKTION............... 67 6.2 SCHAFFUNG EINES ZENTRALEN VERSORGUNGSBEREICHES MIT GESAMTSTÄDTISCHER VERSORGUNGSFUNKTION - ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH "NEUE MITTE" ............. 69 6.3 SCHAFFUNG EINER IDENTITÄT FÜR DEN ZENTRALEN VERSORGUNGSBEREICH "NEUE MITTE" SOWIE ERHALTUNG/ STÄRKUNG DER IDENTITÄT DES ZENTRALEN VERSORGUNGSBEREICHES ALDINGEN ............................................................. 71 6.4 SCHAFFUNG KURZER WEGE ("STADT DER KURZEN WEGE") DURCH KOMPAKTE "NEUE MITTE" ............................................................................................. 72 6.5 ERHALTUNG UND STÄRKUNG DER NAHVERSORGUNGSSTRUKTUREN ............................ 72 6.6 SCHAFFUNG VON INVESTITIONSSICHERHEIT (NICHT RENDITESICHERHEIT) .................. 73 6.7 SICHERUNG VON GEWERBEGEBIETEN FÜR HANDWERK UND PRODUZIERENDES GEWERBE.... 74 7. PROGNOSE DES VERKAUFSFLÄCHENENTWICKLUNGSSPIELRAUMES 75 7.1 METHODISCHES VORGEHEN ....................................................................... 75 7.1.1 Prognose der Bevölkerungsentwicklung .......................................................... 76 7.1.2 Perspektiven für den Einzelhandel ................................................................. 78 7.1.3 Nachfrage: Annahmen zur Entwicklung und Kaufkraftpotenzial ........................ 78 7.1.4 Annahmen zur Entwicklung der Angebotsseite ................................................. 80 7.2 PROGNOSEERGEBNISSE ............................................................................ 82 7.2.1 Verkaufsflächenpotenziale insgesamt ............................................................. 82 7.2.2 Verkaufsflächenpotenziale nach Zentrenrelevanz ............................................ 83 Fazit: Prognoseergebnis ................................................................................ 87 8. INSTRUMENTELLES KONZEPT ZUR RÄUMLICHEN EINZELHANDELSSTEUERUNG 88 8.1 SORTIMENTSLISTE ................................................................................. 88 8.1.1 Kriterien für die Zuordnung der Sortimente nach Zentrenrelevanz ................. 89 8.1.2 Räumliche Verteilung der Sortimente in Remseck am Neckar ........................... 90 8.1.3 Vorschlag für die "Remsecker Sortimentsliste" ............................................... 95 8.2 GRUNDSÄTZE ZUR RÄUMLICHEN EINZELHANDELSENTWICKLUNG ................................ 96 8.2.1 Umgang mit zentrenrelevantem Einzelhandel .................................................. 96 8.2.2 Umgang mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel .......................................... 98 ii 8.3 ENTWICKLUNGSANSÄTZE FÜR DIE ZENTREN UND SONSTIGE BEDEUTENDE EINZELHANDELSSTANDORTE ..................................................................... 100 8.3.1 Räumliche Entwicklungsansätze "Neue Mitte" ................................................ 102 8.3.2 Städtebaulich-funktionale Entwicklungsansätze für die bestehenden Zentren 104 8.3.3 Maßnahmenvorschläge zur Nahversorgung ..................................................... 109 8.3.4 Entwicklungsoptionen für die Gewerbegebiete und sonstige nicht integrierte Einzelhandelsstandorte ................................................................................ 112 8.3.5 Weitere Maßnahmenvorschläge ..................................................................... 114 8.4 VORGEHENSWEISE ZUR UMSETZUNG - VERFAHRENSVORSCHLAG ............................. 118 8.4.1 Öffentliche Information ............................................................................... 118 8.4.2 Festlegen einer Sortimentsliste .................................................................... 119 8.4.3 Festlegen von Gebieten, in denen alle Sortimente bzw. nur nicht zentrenrelevante Sortimente zulässig sein sollen - auch großflächig ............. 120 8.4.4 Bauleitplanerische Umsetzung der Zielvorstellungen ..................................... 122 8.5 ZUSAMMENFASSENDE BEWERTUNG ............................................................. 123 GLOSSAR 126 ANHANG 131 iii TABELLENVERZEICHNIS: Tab. 1: Einzelhandelsangebot Remseck am Neckar 2010 und 1993 (HGZ) ................... 22 Tab. 2: Einzelhandelsangebot Remseck am Neckar ................................................ 23 Tab. 3: Einzelhandelsangebot im zentralen Versorgungsbereich Aldingen ............... 43 Tab. 4: Vorschlag für die "Remsecker Liste" ........................................................ 95 Tab. A - 1: Betriebe nach Größenklassen in Remseck: Anzahl und Verkaufsfläche ... 133 Tab. A - 2: Einzelhandelssituation: Umsatz, Kaufkraft (je in Mio. €) und Bindungsquoten ............................................................................