Albertussee Düsseldorf a Story to Be Told
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A STORY TO BE TOLD ALBERTUSSEE DÜSSELDORF A STORY TO BE TOLD ALBERTUSSEE DÜSSELDORF INHALTSVERZEICHNIS ÜBERSICHT 3 4 EDITORIAL 10 AUSGANGSSITUATION 12 TIMELINE 14 ASSET MANAGEMENT 22 EXKURS: HISTORIE 24 PROJECT DEVELOPMENT 34 EXKURS: LAGE 36 TRANSACTIONS 40 PANDION AG 42 EXKURS: PRESSE 44 METRO PROPERTIES/METRO AG EDITORIAL VORWORT 5 » WIR SETZEN AUF » UNKONVENTIONELLE STÄDTEBAULICHE RICHTUNGEN FÜHREN RELEVANZ. DIE ZUKUNFT OFT ZU INTERESSANTEN HABEN WIR FEST IM BLICK. « MÖGLICHKEITEN. « JEAN-CHRISTOPHE BRETXA, Chief Executive Officer JÜRGEN SCHWARZE, Chief Financial Officer EDITORIAL VORWORT 7 JEAN-CHRISTOPHE BRETXA UND JÜRGEN SCHWARZE WARUM VERÖFFENTLICHT METRO PROPERTIES EINE BROSCHÜRE Nähe zur Natur und Lebensqualität – im ÜBER DIE IMMOBILIE AM ALBERTUSSEE? Vor dergrund. Insbesondere durch die Expan- JEAN-CHRISTOPHE BRETXA: Das Projekt zeigt auf beeindruckende sion der Städte werden sich auch die Lebens- Weise, wie unser Team aus der Übernahme einer unbelebten Immobilie bedingungen im urbanen Kontext verändern. eine richtungsweisende Erfolgsstory kreiert hat. Ganz im Sinne des Das Konzept „Wohnen am Albertussee“ trägt „Driving Real Estate Value“ haben wir dabei exakt die Kompetenzen dem Trend zur Flächenerweiterung Rechnung, eingesetzt, die uns ausmachen: zukunftsorientiertes Asset Management, indem es sich konkret an den Lebensräumen nachhaltige Projektentwicklung und die abschließende erfolgreiche von morgen orientiert. Wir haben das Potenzial Transaktion. Im vorliegenden Fall konnten wir unser Know-how exemp- der Immobilie erkannt, entwickelt und reali- larisch über den kompletten Lebenszyklus der Immobilie abbilden. siert – und so im Sinne der Verdichtung und Urbani sierung eine wichtige Position in der JÜRGEN SCHWARZE: Anhand der Erfolgsgeschichte am Albertussee Düsse ldorfer Stadtentwicklung eingenommen. wird deutlich, wie richtig es war, sich bei der Weiterentwicklung der Immobilie daran zu orientieren, was für den Standort Düsseldorf rele- INWIEWEIT IST DAS KONZEPT „WOHNEN AM vant ist, und den Wechsel der Asset-Klasse von „Office“ zu „Wohnen“ ALBERTUSSEE“ AUFGEGANGEN? zu forcieren. Aus Konzernsicht ist das Projekt ein schönes Beispiel dafür, wie sich mit den richtigen Entscheidungen zur richtigen Zeit JÜRGEN SCHWARZE: Mit unserem Entschluss, virtuelle Werte materialisieren lassen. die Vision von „Wohnen am Albertussee“ zu realisieren, haben wir einer städtebaulichen Entwicklung, die generell stattfinden wird, WIE SAHEN DIE EINZELNEN ETAPPENSCHRITTE BEI DER ENTWICK- vorgegriffen. Aus unserer Sicht ist es erfreulich LUNG DES AREALS AUS? zu sehen, wie hier die Interessen der Stadtent- JEAN-CHRISTOPHE BRETXA: Zunächst haben wir die Immobilie, die wir wicklung und der Menschen, die in Düsseldorf innerhalb des Konzerns übernommen haben, für uns selbst genutzt. Sie leben, wahrgenommen werden konnten. sollte unseren Mitarbeitern, die zu diesem Zeitpunkt auf verschiedene Gleichzeitig haben wir durch ein erfolgreiches Bürostandorte aufgeteilt waren, eine gemeinsame neue Wirkungsstätte Portfoliomanagement einen erheblichen Mehr- bieten. Einer der ersten externen Mieter war die Stadtsparkasse Düssel- wert für die METRO AG realisiert. dorf. Sukzessive kamen weitere hinzu, darunter neben METRO House of Learning auch unser Joint Venture, die MEC METRO-ECE Center- management GmbH & Co. KG. In diesem Zuge haben wir intensiv daran gearbeitet, das Umfeld für alle Kollegen noch attraktiver zu gestalten. Bis zu dem Punkt, an dem wir eine richtungweisende Vision zur Zukunft der Immobilie entwickelt haben. Dabei stand die Nachhaltigkeit des Konzepts – verbunden mit der Idee von einer Wohnbebauung am See, 9 AUSGANGSSITUATION KEY FACTS 11 1990 DIE ÜBERNAHME Das Bauwerk am Albertussee trägt die Handschrift seines Erbauers. sind diese Mieter mit dem Standort jedoch Helmut Horten, Gründer der gleichnamigen Warenhauskette, hat sich nicht. Das Gebäude ist nicht repräsentativ und in dem Grundriss, der aus einer Aneinanderreihung der Buchstaben bietet keine Services wie z. B. ein Restaurant, HH besteht, verewigt. Etappenweise übernimmt der Kaufhof-Konzern, eine Cafeteria oder einen professionell wirken- der zu diesem Zeitpunkt bereits zur METRO AG gehört, die Mehrheit den Empfang. Infrastruktur und Aufenthalts- am Wettbewerber Horten. Im Zuge der Übernahme wird die Immobilie qualität sind alles andere als optimal. Zwar Am Albertussee 1 Teil des METRO Portfolios. gibt es einen etwa 4 Hektar großen See mit AM ALBERTUSSEE 1 Das erst kurz zuvor fertig gestellte Bestandsgebäude der Immobilie Grünflächen und angrenzendem Baumbestand. sollte dem Warenhausunternehmen Horten als neuer Unternehmens - Das öffentlich zugängliche Areal liegt jedoch sitz dienen. Entsprechend ist der Grundriss 1 : 1 auf die Nutzung durch versteckt, ist in einem ungepflegten Zustand einen Mieter zugeschnitten. Es gibt keine Parzellierung, die Zugäng- und wird von der Öffentlichkeit kaum wahrge- lichkeiten sind ungünstig. Die Herstellung autarker Flächen im Zuge nommen. der Umnutzung gestaltet sich schwierig. Städtebaulich und in puncto positiver Auf- Bezüglich der Vermietung müssen deshalb zahlreiche Kompromisse merksamkeit hat der Standort zu diesem eingegangen werden. Dennoch gelingt es, das Gebäude teilweise zu Zeitpunkt keine Relevanz. Vor diesem Hinter- vermieten. Zu den Mietern gehören Unternehmen wie Siemens und grund bleibt eine nachhaltige Vermietungs- Hochtief sowie die Düsseldorfer Stadtsparkasse. Umfassend zufrieden situation aus. DAS BESTANDSOBJEKT AM ALBERTUSSEE 1 40549 DÜSSELDORF Baujahr Nutzungsart BGF 1989 – 1990 Bürogebäude 33.000 m2 Vermietbare Fläche Grundstücksfläche 28.000 m2 41.000 m2 Anzahl Geschosse Parkplätze 4 Vollgeschosse 500 1 Sattelgeschoss ÜBERSICHT 13 VERMIETUNGS- 19 STAND: 100 % 19 REFRESHMENT Switch vom Wechsel des Kanti- klassisch-konser va- MILESTONE nenbetreibers im Be- tiven Büroge bäude 26 Es folgt ein interner standsgebäude. Mo- zum vitalen Digital- Workshop mit der dernisierung von Campus ist erfolgreich Geschäftsführung. Eingangsbereich und abgeschlossen. Meilenstein bei der Kantine sowie Eröff- internen Entschei- nung einer Kaffeebar. dungsfindung: das LET’S GO FORTSCHRITT Go für erste Entwick- 37 STARTING POINT PROJEKT Definition des Pro- 18 Ein neuer Prozess lungstätigkeiten. 16 „FIVE2ONE“ duktes am Markt. 15 Geringe Aufenthalts- kommt in Gang. Schaffung smarter Start des zweistufi- qualität, Gebäude Es werden Visionen Büroflächen und gen Bieterprozesses. z. T. in Rohbauqualität. hinsichtlich der zeitgemäßer Teilvermietet mit Zukunft des Objekts Infrastrukturen. Leerstand von diskutiert. ca. 13.000 m². 2016 2017 2018 PROJEKT 2014 2015 DYNAMISCHER 2013 PEOPLE@WORK 38 PROZESS 2011 VISIONÄR HANDS-ON 29 Umfangreiche Auslo- AUF DIE 13 Angebote werden 26 Initiierungserklärung EINZUG METRO 25 GEDACHT bungsunterlagen für 25 ZUKUNFT verifiziert und analy- EINZUG MEC gegenüber dem TIMELINE 16 PROPERTIES Wohnbebauung? das städtebauliche GERICHTET siert. In der zweiten 15 Erstes positives Stadtplanungsamt 350 Mitarbeiter Wohnbebauung! Wettbewerbsverfah- Erste Machbarkeits- Bieterrunde erhalten Signal, um dem der Stadt Düsseldorf. beziehen ihre Arbeits- Erste Berechnungen ren werden zusam- studien für die Um- fünf Teilnehmer Zu- Standort einen neuen METRO PROPERTIES plätze, beleben das erweisen sich als mengestellt. nutzung der Immobi- gang zum digitalen Impuls zu geben. wird offizieller Areal und geben der positiv. Eine Reihe lie. Eine Phase Datenraum. Vorhabenträger eines Immobilie neue Skizzen entsteht. intensiver „Highest & Wohnbauprojekts. ARCHITEKTUR- Relevanz. Best Use“-Analysen 29 WETTBEWERB SIMPLY THE beginnt. Initiierung und 39 BEST Durchführung. Ziel: Auf Basis quantitati- die Baurechtschaf- ver und qualitativer fung für eine Wohn- Kriterien fällt die entwicklung. Entscheidung auf Pandion AG als PUNKTLANDUNG ERÖFFNUNG 26 idealen Partner. 17 KITA „WASSER- Oberbürgermeister Thomas Geisel zeigt FINALE STERN“ sich auf der EXPO 39 Mit den Unterschrif- Nächster wichtiger REAL in München ten unter dem Kauf- Schritt, um den von dem Wohnbau- vertrag wird der Ver- Standort für Mitarbei- projekt begeistert kauf rechtswirksam. ter und Mieter attrak- und sagt offiziell sei- Letzter Akt: die ab- tiver zu gestalten. ne Unterstützung zu. schließende Beglei- tung des wirtschaftli- chen Übergangs der Immobilie an den neuen Eigentümer. ASSET MANAGEMENT VON DER IDEE ZUM PROJEKT 15 » DIE AUSGANGSSITUATION GESTALT ETE SICH DENKBAR SCHWIERIG. HEUTE KANN MAN SAGEN: HIER PULSIERT DAS LEBEN. DIE BASIS DAFÜR SIND SACH VERSTAND UND FEINGEFÜHL. DAS MACHT UNS AUS. « 2011 10/2011 STARTING POINT EINZUG MEC Die Immobilie Am Albertussee 1 wirkt auf den Erstes positives Signal: der Einzug der MEC. ersten Blick verlassen. Die Grünflächen im Die Tochtergesellschaft von METRO und ECE Außenbereich sehen vernachlässigt aus. Das bezieht 826 m2 Bürofläche Am Albertussee 1 Bestandsgebäude befindet sich zum Teil in und mietet 25 Pkw-Stellplätze an. Die Neu- Rohbauqualität, es ist keine funktionierende vermietung sorgt für mehr Belebtheit und gibt Infrastruktur vorhanden. Ankermieter seit dem Standort erste neue Impulse. 2001 ist die Düsseldorfer Sparkasse. Weitere temporäre Mietverhältnisse wurden aufgrund mangelnder Belebtheit und fehlender Aufent- haltsqualität von Mieterseite nicht verlängert. Status Q3 2011: Die Immobilie ist teilvermietet mit einem Leerstand von ca. 13.000 m2. Dies ent- spricht nur etwa 43 % der gesamten Mietfläche. » DER PROJEKTSTART WAR WIE EIN SPRUNG MEC. WHO IS WHO? Die MEC METRO-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG ist ein Joint-Venture-Unter nehmen